基杜邦分析体系财务状况分析——爱家例
An Analysis of the Financial Situation of I Love My Real Estate Company Based on Dupont Analysis
基杜邦分析体系财务状况分析——爱家例
摘 ：公司营状况坏应该判定公司营者意东西中盈利力更重盈利力企业获利润力公司发展基础财务目标需完成重动力企业诞生着定风险市场断竞争挑战市公司作市场龙头更加需盈利需断竞争中发展时正处亏损状况公司增加投资者信心编制虚假财务报表欺骗投资者投资者某公司营状况产生错误印象相关利益者说公司营状况进行正确评估十分重评估企业盈利力许方法前国中企业评估盈利力采杜邦分析体系衡量企业营状况文采杜邦财务分析方法进行分析前社会房产业十分吸引老百姓眼球选择房产业中家市公司爱家进行实证分析判断该企业财务状况
关键词：杜邦分析法盈利力分析房产企业权益净利率
毕业文外文摘
Based on the analysis of the financial status of DuPont＇s analysis system taking the example of my love of my family
Abstract How should a company＇s operating conditions be determined This is something that every company＇s managers are very concerned about Among them profitability is more important Profitability is the ability of a company to obtain profits It is a company＇s development The foundation is an important driving force for the financial goals to be completed The birth of each company has certain risks There are constant competition and challenges in the market Listed companies as leading players in the market need to be more profitable and need to develop themselves in constant competition At this time some companies are in a state of loss In order to increase investors’ confidence the company compiles false financial statements to deceive investors It is the investor’s impression of a company’s operating conditions Therefore the correct assessment of the company’s operating conditions is very important to the stakeholders important There are many ways to assess the profitability of a company Currently the assessment of profitability of domestic SMEs mostly uses the DuPont analysis system to measure the business status of the company Therefore this article will use DuPont＇s financial analysis method to analyze the current social housing industry is very attractive to ordinary people The eyeball so I chose a listed company in the real estate industry and I love my home for an empirical analysis to determine the financial status of the company
Keywords Dupont analysis profitability analysis real estate company net interest rate
目 录
1 绪 2
11 研究背景 2
12 研究意义 2
13 国外文献综述 2
14 研究容方法 4
2 杜邦财务分析法相关理念基思路 5
21 杜邦财务分析法相关理 5
22 杜邦财务分析基思路广泛应 5
23杜邦分析法素描述 6
3 爱家概况现状 9
31 爱家基情况 9
32爱家财务状况进行数收集 10
33 三素指标分析 10
34运差额分析法分析指标间影响 11
4结 11
5关杜邦财务分析方法总结 11
致 谢 13
图表目录
图1 杜邦财务分析结构图5
表1 爱家2013年2017年财务数8
表2 爱家2013年2017年重财务指标见8
1 绪
11 研究背景
国年济快速发展民生活水断提高少存款老百姓钱然需考虑住房样社会背景房产行业迅速发展全国房价成国茶余饭聊天容房产业成国济发展力军处房产吸引许产业投资带动方济发展甚说文爱家房产行业市公司例采杜邦分析体系分析营状况房产行业具代表性莫行业市公司够市企业然着俗实力够定程度代表房产行业发展状况选取爱家房产行业市公司通关盈利状况营状况数分析结合杜邦财务分析法探究爱家年发展状况企业房产行业作出建议发现行业发展趋势促进更发展
12 研究意义
文研究采杜邦财务分析体系研究爱家房产市公司项财务分析指标找变化原投资者说该企业收益更清楚解公司营状况利投资者增加信公司更回报领导者说更解公司营状况公司发展提供定参考
13 国外文献综述
二十世纪开始社会生产力断提升适应社会济提升美国杜邦公司皮埃尔·杜邦唐纳森·布朗创造出种财务分析方法 称杜邦财务分析体系期间净资产收益率化公司追求实现普遍目标公式 净资产收益率净利润总资产（净利润销售收入）×（销售收入总资产）美国哈佛学Palip教授杜邦财务分析系统进行改造补充时开发金融系统帕利普财务分析体系企业分析评估书中Palipe财务分析系统中常财务率分四类：债务例利润率资产理效率率现金流量率Palip财务分析原扩展定分析指标便探索财务指标变化根原
根体系
持续增长率净销售利润率×资产周转率×股票数×（1股息支付率）
该分析方法原基础考虑派息率素未取突破性进展
波士顿学Zvi Bodie教授加州学Alex Ion教授波士顿学院AllenJ 马库斯 (AlanJ马库斯教授提出杜邦建模系统五素模型税收利息费素引入杜邦模型
净资产收益率（净利润税前利润）×（税前利润税前利润）×（利息税前利润1销售收入×（销售收入均总资产）×（均总资产均者权益）
分解五素杜邦模型产生：
净利率（1税负率）×（1利率负担率）×销售收益率×资产周转率×股票数
税收负担率税息税前利润
利息负担利息息税前利润
销售收益 EBIT 销售收入
资产周转率销售收入均总资产
股票数总均资产者权益总额
分析出五素杜邦模型分析系统净利率税负率利率负担率销售回报率资产周转率股票数（资产负债率）五素决定该模型通单独税负素直接反映企业税变化净资产净利率影响分析重点放财务成指标财务成指数资结构合理性间存直接联系合理资结构标志企业需资金量固定时企业价值资成低利息费水企业利润影响作反映公司资结构否合理预测提醒财务理员优化资结构终目标降低财务成风险提高企业利润
国学者杜邦分析系统研究结果
总说首先分析杜邦金融体系局限性足处然基局限性足提出改进方法例现杜邦分析系统中引入现金流量分析Hua怀瑞杜邦分析系统引入现金流量应中提出现金流现代公司重性：现金公司生产营活动血液现金流量客观反映公司收益质量流动性赵玲传统杜邦金融分析系统局限性改进中说道：传统杜邦分析系统数全部资产责书损益表忽略现金流量表中现金流量数现金流量数公司财务分析关重通现金流量分析公司获企业现金流量源结构数量等信息评估企业运营资产真实效率真实现金创造力杨华峰改善财务分析体系提高财务分析质量文中引入现金流量素外成理目标税负分析引入杜邦分析系统李金龙彭钰陆明明杜邦分析系统杜邦分析系统改进较中进行盈亏分析金融损益营运资产金融资产营运负债金融负债区样更适股东回报分析企业盈利力真实反映总资产回报率新杜邦分析系统身素决定改进杜邦分析仅适股东回报分析时注意指标波动性净财务杠杆公司偿付力例高电气基改进杜邦分析方法中张昊提评估业务绩效三种方法Wall评级法衡计分卡杜邦分析法杜邦分析优势财务角度评估公司业绩效评估公司盈利力股东权益回报销售净利润率分两部分：利润现金率销售现金率资产周转率分解资产现金率销售现金率评估高2008年2012年表现白璟销售利润率销售毛利率杜邦分析钢铁公司应分析2010 2012年鞍钢公司财务业绩收支资产周转等指标提出解决策刘世忠运改进杜邦分析法中国中铁股份限公司财务质量进行分析杜邦分析系统中国联通公司财务分析中提出相关策贾冬东王义智基基杜邦分析系统财务报表分析 2010年海南航空例分析2010年海航财务质量
国外述学者杜邦分析系统研究出国外学者传统杜邦分析系统局限性法提出改进杜邦分析合理运现代企业财务质量分析杜邦分析较先进财务分析工具学者相公认实践中断丰富发展现代企业财务理提供必信息
14 研究容方法
141 研究容
文爱家2013年2017年年度报表研究象采杜邦财务分析体系探究爱家五年财务状况文具体方面开展研究：
首先文背景研究意义国外文献综述研究容方法做介绍
然杜邦财务分析体系作详细介绍包含杜邦财务分析理概念广泛应
然爱家实例评估爱家2013年2017年年财务状况运差额分析法分析该公司杜邦财务分析体系指标该企业营成功盈利状况影响等等
出结通述数出结提出观点该公司未发展发表法运杜邦财务分析体系收获什
142 研究方法
文通杜邦财务分析体系研究爱家财务状况盈利力运差额分析法指标年份分分析指标产生影响
143 研究步骤
(1) 净资产收益率开始计算 然根财务报表资料 进行逐步分解然进行项指标数进行计算
(2) 步中计算出指标结果填入杜邦分析图
(3) 进行分析 逐步进行企业段时间前期企业营状况分析 样进步进行行业企业间横分析
2 杜邦财务分析法相关理念基思路
21 杜邦财务分析法相关理
杜邦分析评估公司盈利力股东权益回报率财务角度评估公司业绩典方法种财务率关系综合分析公司财务状况种分析方法首先杜邦公司称杜邦分析（DuPont分析）基思路逐步企业净资产收益率分解财务例指标相 帮助分析企业财务状况盈利情况着帮助
22 杜邦财务分析基思路广泛应
(1) 净资产收益率时称权益报酬率精确财务分析全面综合指标整杜邦分析系统真正核心
（2）总资产收益率影响净资产收益率指标具包容性包容性总资产收益率取决两指标总销售净利率总资产周转率影响总资产收益率总资产周转率表示公司资产总额周转进行速度果准确分析某家公司资产周转率首先分析影响资产周转率种素确定终影响素进步影响资产周转率需销售净收入正确应销售收入利润水果提高公司利润率需增加公司总销售收入降低种成毛利率提高必须提高公司总资产周转率先决条件方法
（3）资数表示报告期公司债务水果财务杠杆准确反映程度利杠杆理运营资产负债率越高股票数越公司债务水越高公司杠杆率越高时财务风险越高否公司资产负债率降股票数会降表明公司债务水降低企业杠杆收益公司相应财务风险较低
杜邦分析法广泛应原
()符合许公司利益目标
西方国家流股东利益化日等亚洲国家流观点公司利益集团利润效衡公司财务目标历发展时期时期流限度发挥计划济中产值财务理目标改革开放初期收益化认利润化然市场济渡金融目标认化者资财务理目标价值化潘尼财务理没流观点笔者认中国公司财务目标必须投资者债权五利益集团考虑某政府公民利益利益相关者利益法律道德框架化损害方利益行助公司持续发展导致终结果原：化股东财富方稳定协调方式继续开发前效衡公司利益您终化方利益包括股东利益非常密切逻辑关系反映方利益公司发展联系促进相互制约相辅相成
物业理目标化股东利益杜邦难考虑杜邦分析核心指标 股回报率美国股东权益化财务目标股回报率反映股东财富增长水敏感部财务指标杜邦设计种分析方法时股东权益利润作分析核心指标
(二)利委托代理关系
广义说委托代理关系指资产者（包括投资者）债权法合法财产委托企业包括法享权利义务法律关系委托代理间关系指投资者营者间权利义务文解释杜邦分析师什狭义委托代理关系中分析出股东位致否优先股东代理关系存毒品突中代理间避免发生突突减少解决问题化股东利益雇利益股东利益联系起化运营商利效激励委托代理间建立约束机制种机制运营商影响返回难免股权动发布相关财务指标
权益收益率少股东投资者杜邦财务分析体系关注方权益收益率增长者减少股东投资者利益直接相关股权增长率降原相关财务指标增减会利益产生影响应提醒鼓励营者确保利益保护？果您确信您种激励措施限制您法营者业务成果达需股回报率等运营商杜邦分析焦点营业绩否符合投资者股回报求果运营结果达投资者股回报求运营商薪酬达少？职位否会稳中升果营业绩符合投资者股权求薪资降低少？职位否会调整应重点关注财务指标采取什强力措施营成果符合投资者股权收益求营者工资岗位够稳步实现
23杜邦分析法素描述
图 1杜邦财务分析体系结构图
通表杜邦财务分析体系作直观介绍文资产报酬率权益数进步分解
231资产报酬率
总资产收益率称总资产利润率总资产收益率资产总利润率指公司定时期税前利润均总资产率全部资产企业整体盈利力评估评估公司资产运营效益重指标总资产报酬率计算公式：
资产回报率（净利润+利息支出+税）均总资产* 100％
评估业务理利种资金源获报酬力首先责种者权益公司资税公司应该国家履行义务税前利润应计入利息费正确评估公司资产运营效率
资产总收益越高资产利效率越高表明公司增加收入节约资金方面取良效果指标越低企业资产利效率越低应该分析差异原增加销售利润率加快资金周转改善企业理
1企业资产收入水充分反映企业盈利力投入产出状况通该指标深入分析增加方面企业资产理关注促进企业提高单位资产回报水
2正常情况公司指数市场资利率进行较果指数市场利率表明公司充分利财务杠杆进行债务理获收入
3指标越高企业投入产出水越企业资产理效益越
232权益数
权益数称股数指资产总额相股东权益倍数 权益数越表明者投入企业资占全部资产重越企业负债程度越高反该率越表明者投入企业资占全部资产重越企业负债程度越低债权权益受保护程度越高
普通杠杆率指普通股股东杠杆率通普通股股东融资获资产全部资产例称权益倍数权益数
股东权益率倒数称权益数资产总额股东权益少倍该数越说明股东投入资资产中占重越债权权益保护程度越低衡量企业财务风险
232销售净利润
销售净利润率（销售净利率净利率）指净利润净销售收入率该例表示公司100元净销售收入实现净利润例越高公司盈利力越强受行业特点影响较分析时应结合行业具体情况进行分析销售净利率计算公式
净销售额（净利润销售收入）×100％
中净利润（税利润）利润总额 税费营业务收入+营业收入 营业务成 业务成 营业税金附加费 期间费（销售费+理费+财务费） 资产减值损失+公允价值收益变化（损失负）+投资收益（损失负） 税费
233总资产周转率
总资产周转率公司定时期净销售收入占总资产均值例总资产周转率分析评估资产效率时必须结合销售利润进行分析应计算分析总资产中非流动资产总资产周转率越高公司销售力越强资产投资越总资产周转次数（次）净营业收入均总资产
总资产周转销售收入总资产
总资产周转天数 360÷总资产周转次数（次）
公式中
净营业收入净销售额减销售折扣折扣均总资产指年初年末公司总资产均值数值取资产负债表
计算公式
均总资产（资产总额开始时+年底总资产） 2
总资产周转率企业资产运营效率重指标反映企业营程中资产投入产出转移速度反映公司资产理质量利效率通该指标进行较分析反映公司年年度营效率总资产变化情况发现企业类似公司间资产差异促进企业挖掘潜力积极创造收入增加产品市场份额提高资产利效率表明公司总资产周转速度越快销售力越强资产利效率越高
234总资产
总资产指够带济利益济实体拥控制资产般言会计体资产总额等资产负债表资产总额联合国国民账户体系样中国资产负债计算中资产指济资产谓济资产指资产权已确定者已效持者处置段时间中获济利益部分资产
1根持资产期限总资产包括流动资产长期资产前者包括货币资产存货应收账款等者长期投资房屋设备等
2根资产周转特点总资产包括流动资产长期投资固定资产形资产递延资产
3根资产存情况总资产包括金融资产非金融资产形资产形资产235者权益
者权益指企业投资者企业净资产权公司净资产等公司总资产余额减负债包括投资者公司初始投资资公积盈余公积未分配利润外股份制公司均股东权益者权益企业投资者企业净资产权资产总额负债总额变化增减者权益包括者贡献例分配公司利润时业必须承担公司营风险贡献者权益意味着者享理企业法定权利委托理企业者权益源包括者投入资直接记入者权益收益损失留存收益
中
利(Gain)指企业非日常活动形成会导致者权益增加者投入资关济利益流入分
(1)直接计入者权益利
(2)直接计入期利润利
损失指公司非日常营活动产生济利益外流导致者权益减少利润分配关分
(1)直接计入者权益损失
(2)直接计入期利润损失
3 爱家概况现状
31 爱家基情况
爱家成立2000年家专业事二手房纪房产租赁业务专业商务品牌2000年5月开始爱家乡第家店2002年5月开业北京甜水花园店爱家业务海落短短两年时间里爱家快完成首轮全国发行包括北京天津太原南京苏州海杭州成知名品牌连锁纪品牌
2013年爱家开始全国范围进行第二轮强势扩张时时隔12年爱家重新开始加盟业务2016年公司直接营业务扩郑州河南青岛山东江苏锡
高品质房产纪服务2012年2014年爱家品牌连续三年服工信部中国企业品牌研究中心评中国房产中介服务行业CBPI品牌实力第名
倡导爱建设家追求成功艾伯特爱家集团企业文化核心价值观体现顾客关爱员工关爱社会反馈
爱企业服务理念核心爱心仅关心关心关员工培养客户诚信社会责
家企业文化显著特色通全面福利保障体系热爱企业文化全体员工营造团结友爱谐进步良环境种家庭般氛围位顾客更具影响力位顾客家享受家
赢贯穿企业命胜实质贯彻社会义市场济原实现方合作赢断提高全体员工整体素质专业水提高公司整体业务理水建立集团持续发展机制
32爱家财务状况进行数收集
选取2013年2017年爱家公司合报表数根前文述公式相关报表中选取需财务指标表：
爱家2013年2017年财务数见表1
年度
净利润
销售收入
资产总额
股东权益
2013
9386218169
179113847661
481483662121
122547708434
2014
8944244634
164019621189
448256142132
127157490299
2015
5955572613
133848424830
609635368346
376591331442
2016
8768818204
191660316871
668679897706
379909482529
2017
7576634293
131853628807
1713216485732
804033635035
爱家2013年2017年重财务指标见表2
项目
2013
2014
2015
2016
2017
均值
净资产收益率（）
681
578
082
210
094
329
总资产收益率（）
194
20
033
131
044
1204
销售净利率（）
470
443
175
457
575
424
总资产周转率
037
037
029
029
008
028
权益数
392
353
162
176
213
2592
列表格数爱家2013年2017年年度报表国泰安数库计算
33 三素指标分析
文知净资产收益率销售净利率×总资产周转率×权益数
2013年净资产收益率47×037×392681
2014年净资产收益率443×037×353578
2015年净资产收益率175×029×162082
2016年净资产收益率457×029×176210
2017年净资产收益率575×008×213094
20132014净资产收益率变动578－681－103
20142015净资产收益率变动082－578－496
20152016净资产收益率变动210－082128
20162017净资产收益率变动094－210－116
计算分析出20152016年余年间净资产收益率跌
34运差额分析法分析指标间影响
20132014：销售净利率变动影响（443－47）×037×392－0039
总资产周转率变动影响47×（037－037）×3920
权益数变动影响47×037×（353－392）－0068
差额分析出2014年销售净利率减少027导致净资产收益率减少0039权益数减少041净资产收益率减少0068
20142015：销售净利率变动影响（175－443）×037×353－0039
总资产周转率变动影响443×（029－037）×353－125
权益数变动影响443×037×（162－353）－313
差额分析出2015年销售净利率减少268导致净资产收益率减少0039总资产周转率减少08导致净资产收益率减少125权益数减少191净资产收益率减少313
20152016：销售净利率变动影响（457－175）×029×162132
总资产周转率变动影响175×（029－029）×1620
权益数变动影响175×029×（176－162）007
差额分析出2016年销售净利率增加282导致净资产收益率增加132权益数增加014净资产收益率增加007
20162017：销售净利率变动影响（575－457）×029×17606
总资产周转率变动影响457×（008－029）×176－567
权益数变动影响457×029×（213－176）049
差额分析出2016年销售净利率增加118导致净资产收益率增加06总资产周转率减少021导致净资产收益率减少567权益数增加037净资产收益率增加049
4结
通利杜邦分析法该公司进行分析出年爱家营状况般该公司总资产股东权益日益增加情况净资产收益率甚呈负增长仅2016较前年进步整体趋势跌观察年销售收入没什起伏认爱家应增强销售力控制成情况提高销售收入进步提升净资产收益率企业营状况转2017年爱家股东权益增长然销售收入然没什变化说明问题觉爱家接受量资时扩公司规模完善销售渠道关注市场情况针群制订销售计划改进销售模式时关注国家政策变动现国家房产控越越严格房产市场着定击政策性风险企业应注重
5关杜邦财务分析方法总结
() 优势
反映公司财务理目标中国市场欧美市场实现股东化现欧美市场亚洲市场国市场股东想法 产量化仅满足现代市场需求作杜邦分析核心指标净资产收益率股东财富增加减少
杜邦财务分析体系反映指标变化趋势方 杜邦分析进行子分析进步反映杜邦分析系统相关指标变化方趋势 公司根变化影响实施阶段工作计划
(二) 足
动态度足公司杜邦分析导致分析结果存定程度确定性关注前营状况财务指标时会进行横动态较文获财务信息通年度报告制作外部数没部财务数支持前财务状况深层原深层分析难做外影响公司财务状况素中年度报告分析限公司财务状况法量化未研究中应结合实际验考虑公司部情况
没引入现金流量杜邦分析反映综合性公司综合财务状况流动性现金相关项目较高公司杜邦分析未充分反映实际市场状况
作者知识限传统杜邦分析方法没进步细分缺乏财务状况分析完全解决传统杜邦财务分析系统进行财务分析时避免局限性未研究应该引入资成素公司营风险财务风险相结合便杜邦财务分析系统更加全面(三) 注意事项
杜邦分析时企业应注意点根杜邦分析图表首先观察分析成分间相关性探讨指标间客观联系分解观察部链接确定财务率影响二结合分析方法国市公司财务分析方法种较财务率法较财务报表法企业更加精确综合运种方法进行分析第三企业需根业务条件选择少三率作较基准数进行较更杜邦分析
致 谢
栀子花开光阴飞逝转眼间四年学生活结束带着母校深深眷恋离开心说道完谢意
完成文际首先感谢导师商思争副教授开始文选题确定文研究方收集相关文献资料撰写程中文结构细节性实证分析甚文格式规范方面张老师予悉心指导出中肯意见令文研究程中出现困惑迷茫时候豁然开朗茅塞顿开文利进行导师渊博学识严谨求实治学态度丝苟工作作风受益终身
外感谢舍友学生活中鼓励支持创造良空间完成文
感谢培养成私关爱鼓励资助完成学业父母
谢谢
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基杜邦分析体系财务状况分析——爱家例
An Analysis of the Financial Situation of I Love My Real Estate Company Based on Dupont Analysis
基杜邦分析体系财务状况分析——爱家例
摘 ：公司营状况坏应该判定公司营者意东西中盈利力更重盈利力企业获利润力公司发展基础财务目标需完成重动力企业诞生着定风险市场断竞争挑战市公司作市场龙头更加需盈利需断竞争中发展时正处亏损状况公司增加投资者信心编制虚假财务报表欺骗投资者投资者某公司营状况产生错误印象相关利益者说公司营状况进行正确评估十分重评估企业盈利力许方法前国中企业评估盈利力采杜邦分析体系衡量企业营状况文采杜邦财务分析方法进行分析前社会房产业十分吸引老百姓眼球选择房产业中家市公司爱家进行实证分析判断该企业财务状况
关键词：杜邦分析法盈利力分析房产企业权益净利率
毕业文外文摘
Based on the analysis of the financial status of DuPont＇s analysis system taking the example of my love of my family
Abstract How should a company＇s operating conditions be determined This is something that every company＇s managers are very concerned about Among them profitability is more important Profitability is the ability of a company to obtain profits It is a company＇s development The foundation is an important driving force for the financial goals to be completed The birth of each company has certain risks There are constant competition and challenges in the market Listed companies as leading players in the market need to be more profitable and need to develop themselves in constant competition At this time some companies are in a state of loss In order to increase investors’ confidence the company compiles false financial statements to deceive investors It is the investor’s impression of a company’s operating conditions Therefore the correct assessment of the company’s operating conditions is very important to the stakeholders important There are many ways to assess the profitability of a company Currently the assessment of profitability of domestic SMEs mostly uses the DuPont analysis system to measure the business status of the company Therefore this article will use DuPont＇s financial analysis method to analyze the current social housing industry is very attractive to ordinary people The eyeball so I chose a listed company in the real estate industry and I love my home for an empirical analysis to determine the financial status of the company
Keywords Dupont analysis profitability analysis real estate company net interest rate
目 录
1 绪 2
11 研究背景 2
12 研究意义 2
13 国外文献综述 2
14 研究容方法 4
2 杜邦财务分析法相关理念基思路 5
21 杜邦财务分析法相关理 5
22 杜邦财务分析基思路广泛应 5
23杜邦分析法素描述 6
3 爱家概况现状 9
31 爱家基情况 9
32爱家财务状况进行数收集 10
33 三素指标分析 10
34运差额分析法分析指标间影响 11
4结 11
5关杜邦财务分析方法总结 11
致 谢 13
图表目录
图1 杜邦财务分析结构图5
表1 爱家2013年2017年财务数8
表2 爱家2013年2017年重财务指标见8
1 绪
11 研究背景
国年济快速发展民生活水断提高少存款老百姓钱然需考虑住房样社会背景房产行业迅速发展全国房价成国茶余饭聊天容房产业成国济发展力军处房产吸引许产业投资带动方济发展甚说文爱家房产行业市公司例采杜邦分析体系分析营状况房产行业具代表性莫行业市公司够市企业然着俗实力够定程度代表房产行业发展状况选取爱家房产行业市公司通关盈利状况营状况数分析结合杜邦财务分析法探究爱家年发展状况企业房产行业作出建议发现行业发展趋势促进更发展
12 研究意义
文研究采杜邦财务分析体系研究爱家房产市公司项财务分析指标找变化原投资者说该企业收益更清楚解公司营状况利投资者增加信公司更回报领导者说更解公司营状况公司发展提供定参考
13 国外文献综述
二十世纪开始社会生产力断提升适应社会济提升美国杜邦公司皮埃尔·杜邦唐纳森·布朗创造出种财务分析方法 称杜邦财务分析体系期间净资产收益率化公司追求实现普遍目标公式 净资产收益率净利润总资产（净利润销售收入）×（销售收入总资产）美国哈佛学Palip教授杜邦财务分析系统进行改造补充时开发金融系统帕利普财务分析体系企业分析评估书中Palipe财务分析系统中常财务率分四类：债务例利润率资产理效率率现金流量率Palip财务分析原扩展定分析指标便探索财务指标变化根原
根体系
持续增长率净销售利润率×资产周转率×股票数×（1股息支付率）
该分析方法原基础考虑派息率素未取突破性进展
波士顿学Zvi Bodie教授加州学Alex Ion教授波士顿学院AllenJ 马库斯 (AlanJ马库斯教授提出杜邦建模系统五素模型税收利息费素引入杜邦模型
净资产收益率（净利润税前利润）×（税前利润税前利润）×（利息税前利润1销售收入×（销售收入均总资产）×（均总资产均者权益）
分解五素杜邦模型产生：
净利率（1税负率）×（1利率负担率）×销售收益率×资产周转率×股票数
税收负担率税息税前利润
利息负担利息息税前利润
销售收益 EBIT 销售收入
资产周转率销售收入均总资产
股票数总均资产者权益总额
分析出五素杜邦模型分析系统净利率税负率利率负担率销售回报率资产周转率股票数（资产负债率）五素决定该模型通单独税负素直接反映企业税变化净资产净利率影响分析重点放财务成指标财务成指数资结构合理性间存直接联系合理资结构标志企业需资金量固定时企业价值资成低利息费水企业利润影响作反映公司资结构否合理预测提醒财务理员优化资结构终目标降低财务成风险提高企业利润
国学者杜邦分析系统研究结果
总说首先分析杜邦金融体系局限性足处然基局限性足提出改进方法例现杜邦分析系统中引入现金流量分析Hua怀瑞杜邦分析系统引入现金流量应中提出现金流现代公司重性：现金公司生产营活动血液现金流量客观反映公司收益质量流动性赵玲传统杜邦金融分析系统局限性改进中说道：传统杜邦分析系统数全部资产责书损益表忽略现金流量表中现金流量数现金流量数公司财务分析关重通现金流量分析公司获企业现金流量源结构数量等信息评估企业运营资产真实效率真实现金创造力杨华峰改善财务分析体系提高财务分析质量文中引入现金流量素外成理目标税负分析引入杜邦分析系统李金龙彭钰陆明明杜邦分析系统杜邦分析系统改进较中进行盈亏分析金融损益营运资产金融资产营运负债金融负债区样更适股东回报分析企业盈利力真实反映总资产回报率新杜邦分析系统身素决定改进杜邦分析仅适股东回报分析时注意指标波动性净财务杠杆公司偿付力例高电气基改进杜邦分析方法中张昊提评估业务绩效三种方法Wall评级法衡计分卡杜邦分析法杜邦分析优势财务角度评估公司业绩效评估公司盈利力股东权益回报销售净利润率分两部分：利润现金率销售现金率资产周转率分解资产现金率销售现金率评估高2008年2012年表现白璟销售利润率销售毛利率杜邦分析钢铁公司应分析2010 2012年鞍钢公司财务业绩收支资产周转等指标提出解决策刘世忠运改进杜邦分析法中国中铁股份限公司财务质量进行分析杜邦分析系统中国联通公司财务分析中提出相关策贾冬东王义智基基杜邦分析系统财务报表分析 2010年海南航空例分析2010年海航财务质量
国外述学者杜邦分析系统研究出国外学者传统杜邦分析系统局限性法提出改进杜邦分析合理运现代企业财务质量分析杜邦分析较先进财务分析工具学者相公认实践中断丰富发展现代企业财务理提供必信息
14 研究容方法
141 研究容
文爱家2013年2017年年度报表研究象采杜邦财务分析体系探究爱家五年财务状况文具体方面开展研究：
首先文背景研究意义国外文献综述研究容方法做介绍
然杜邦财务分析体系作详细介绍包含杜邦财务分析理概念广泛应
然爱家实例评估爱家2013年2017年年财务状况运差额分析法分析该公司杜邦财务分析体系指标该企业营成功盈利状况影响等等
出结通述数出结提出观点该公司未发展发表法运杜邦财务分析体系收获什
142 研究方法
文通杜邦财务分析体系研究爱家财务状况盈利力运差额分析法指标年份分分析指标产生影响
143 研究步骤
(1) 净资产收益率开始计算 然根财务报表资料 进行逐步分解然进行项指标数进行计算
(2) 步中计算出指标结果填入杜邦分析图
(3) 进行分析 逐步进行企业段时间前期企业营状况分析 样进步进行行业企业间横分析
2 杜邦财务分析法相关理念基思路
21 杜邦财务分析法相关理
杜邦分析评估公司盈利力股东权益回报率财务角度评估公司业绩典方法种财务率关系综合分析公司财务状况种分析方法首先杜邦公司称杜邦分析（DuPont分析）基思路逐步企业净资产收益率分解财务例指标相 帮助分析企业财务状况盈利情况着帮助
22 杜邦财务分析基思路广泛应
(1) 净资产收益率时称权益报酬率精确财务分析全面综合指标整杜邦分析系统真正核心
（2）总资产收益率影响净资产收益率指标具包容性包容性总资产收益率取决两指标总销售净利率总资产周转率影响总资产收益率总资产周转率表示公司资产总额周转进行速度果准确分析某家公司资产周转率首先分析影响资产周转率种素确定终影响素进步影响资产周转率需销售净收入正确应销售收入利润水果提高公司利润率需增加公司总销售收入降低种成毛利率提高必须提高公司总资产周转率先决条件方法
（3）资数表示报告期公司债务水果财务杠杆准确反映程度利杠杆理运营资产负债率越高股票数越公司债务水越高公司杠杆率越高时财务风险越高否公司资产负债率降股票数会降表明公司债务水降低企业杠杆收益公司相应财务风险较低
杜邦分析法广泛应原
()符合许公司利益目标
西方国家流股东利益化日等亚洲国家流观点公司利益集团利润效衡公司财务目标历发展时期时期流限度发挥计划济中产值财务理目标改革开放初期收益化认利润化然市场济渡金融目标认化者资财务理目标价值化潘尼财务理没流观点笔者认中国公司财务目标必须投资者债权五利益集团考虑某政府公民利益利益相关者利益法律道德框架化损害方利益行助公司持续发展导致终结果原：化股东财富方稳定协调方式继续开发前效衡公司利益您终化方利益包括股东利益非常密切逻辑关系反映方利益公司发展联系促进相互制约相辅相成
物业理目标化股东利益杜邦难考虑杜邦分析核心指标 股回报率美国股东权益化财务目标股回报率反映股东财富增长水敏感部财务指标杜邦设计种分析方法时股东权益利润作分析核心指标
(二)利委托代理关系
广义说委托代理关系指资产者（包括投资者）债权法合法财产委托企业包括法享权利义务法律关系委托代理间关系指投资者营者间权利义务文解释杜邦分析师什狭义委托代理关系中分析出股东位致否优先股东代理关系存毒品突中代理间避免发生突突减少解决问题化股东利益雇利益股东利益联系起化运营商利效激励委托代理间建立约束机制种机制运营商影响返回难免股权动发布相关财务指标
权益收益率少股东投资者杜邦财务分析体系关注方权益收益率增长者减少股东投资者利益直接相关股权增长率降原相关财务指标增减会利益产生影响应提醒鼓励营者确保利益保护？果您确信您种激励措施限制您法营者业务成果达需股回报率等运营商杜邦分析焦点营业绩否符合投资者股回报求果运营结果达投资者股回报求运营商薪酬达少？职位否会稳中升果营业绩符合投资者股权求薪资降低少？职位否会调整应重点关注财务指标采取什强力措施营成果符合投资者股权收益求营者工资岗位够稳步实现
23杜邦分析法素描述
图 1杜邦财务分析体系结构图
通表杜邦财务分析体系作直观介绍文资产报酬率权益数进步分解
231资产报酬率
总资产收益率称总资产利润率总资产收益率资产总利润率指公司定时期税前利润均总资产率全部资产企业整体盈利力评估评估公司资产运营效益重指标总资产报酬率计算公式：
资产回报率（净利润+利息支出+税）均总资产* 100％
评估业务理利种资金源获报酬力首先责种者权益公司资税公司应该国家履行义务税前利润应计入利息费正确评估公司资产运营效率
资产总收益越高资产利效率越高表明公司增加收入节约资金方面取良效果指标越低企业资产利效率越低应该分析差异原增加销售利润率加快资金周转改善企业理
1企业资产收入水充分反映企业盈利力投入产出状况通该指标深入分析增加方面企业资产理关注促进企业提高单位资产回报水
2正常情况公司指数市场资利率进行较果指数市场利率表明公司充分利财务杠杆进行债务理获收入
3指标越高企业投入产出水越企业资产理效益越
232权益数
权益数称股数指资产总额相股东权益倍数 权益数越表明者投入企业资占全部资产重越企业负债程度越高反该率越表明者投入企业资占全部资产重越企业负债程度越低债权权益受保护程度越高
普通杠杆率指普通股股东杠杆率通普通股股东融资获资产全部资产例称权益倍数权益数
股东权益率倒数称权益数资产总额股东权益少倍该数越说明股东投入资资产中占重越债权权益保护程度越低衡量企业财务风险
232销售净利润
销售净利润率（销售净利率净利率）指净利润净销售收入率该例表示公司100元净销售收入实现净利润例越高公司盈利力越强受行业特点影响较分析时应结合行业具体情况进行分析销售净利率计算公式
净销售额（净利润销售收入）×100％
中净利润（税利润）利润总额 税费营业务收入+营业收入 营业务成 业务成 营业税金附加费 期间费（销售费+理费+财务费） 资产减值损失+公允价值收益变化（损失负）+投资收益（损失负） 税费
233总资产周转率
总资产周转率公司定时期净销售收入占总资产均值例总资产周转率分析评估资产效率时必须结合销售利润进行分析应计算分析总资产中非流动资产总资产周转率越高公司销售力越强资产投资越总资产周转次数（次）净营业收入均总资产
总资产周转销售收入总资产
总资产周转天数 360÷总资产周转次数（次）
公式中
净营业收入净销售额减销售折扣折扣均总资产指年初年末公司总资产均值数值取资产负债表
计算公式
均总资产（资产总额开始时+年底总资产） 2
总资产周转率企业资产运营效率重指标反映企业营程中资产投入产出转移速度反映公司资产理质量利效率通该指标进行较分析反映公司年年度营效率总资产变化情况发现企业类似公司间资产差异促进企业挖掘潜力积极创造收入增加产品市场份额提高资产利效率表明公司总资产周转速度越快销售力越强资产利效率越高
234总资产
总资产指够带济利益济实体拥控制资产般言会计体资产总额等资产负债表资产总额联合国国民账户体系样中国资产负债计算中资产指济资产谓济资产指资产权已确定者已效持者处置段时间中获济利益部分资产
1根持资产期限总资产包括流动资产长期资产前者包括货币资产存货应收账款等者长期投资房屋设备等
2根资产周转特点总资产包括流动资产长期投资固定资产形资产递延资产
3根资产存情况总资产包括金融资产非金融资产形资产形资产235者权益
者权益指企业投资者企业净资产权公司净资产等公司总资产余额减负债包括投资者公司初始投资资公积盈余公积未分配利润外股份制公司均股东权益者权益企业投资者企业净资产权资产总额负债总额变化增减者权益包括者贡献例分配公司利润时业必须承担公司营风险贡献者权益意味着者享理企业法定权利委托理企业者权益源包括者投入资直接记入者权益收益损失留存收益
中
利(Gain)指企业非日常活动形成会导致者权益增加者投入资关济利益流入分
(1)直接计入者权益利
(2)直接计入期利润利
损失指公司非日常营活动产生济利益外流导致者权益减少利润分配关分
(1)直接计入者权益损失
(2)直接计入期利润损失
3 爱家概况现状
31 爱家基情况
爱家成立2000年家专业事二手房纪房产租赁业务专业商务品牌2000年5月开始爱家乡第家店2002年5月开业北京甜水花园店爱家业务海落短短两年时间里爱家快完成首轮全国发行包括北京天津太原南京苏州海杭州成知名品牌连锁纪品牌
2013年爱家开始全国范围进行第二轮强势扩张时时隔12年爱家重新开始加盟业务2016年公司直接营业务扩郑州河南青岛山东江苏锡
高品质房产纪服务2012年2014年爱家品牌连续三年服工信部中国企业品牌研究中心评中国房产中介服务行业CBPI品牌实力第名
倡导爱建设家追求成功艾伯特爱家集团企业文化核心价值观体现顾客关爱员工关爱社会反馈
爱企业服务理念核心爱心仅关心关心关员工培养客户诚信社会责
家企业文化显著特色通全面福利保障体系热爱企业文化全体员工营造团结友爱谐进步良环境种家庭般氛围位顾客更具影响力位顾客家享受家
赢贯穿企业命胜实质贯彻社会义市场济原实现方合作赢断提高全体员工整体素质专业水提高公司整体业务理水建立集团持续发展机制
32爱家财务状况进行数收集
选取2013年2017年爱家公司合报表数根前文述公式相关报表中选取需财务指标表：
爱家2013年2017年财务数见表1
年度
净利润
销售收入
资产总额
股东权益
2013
9386218169
179113847661
481483662121
122547708434
2014
8944244634
164019621189
448256142132
127157490299
2015
5955572613
133848424830
609635368346
376591331442
2016
8768818204
191660316871
668679897706
379909482529
2017
7576634293
131853628807
1713216485732
804033635035
爱家2013年2017年重财务指标见表2
项目
2013
2014
2015
2016
2017
均值
净资产收益率（）
681
578
082
210
094
329
总资产收益率（）
194
20
033
131
044
1204
销售净利率（）
470
443
175
457
575
424
总资产周转率
037
037
029
029
008
028
权益数
392
353
162
176
213
2592
列表格数爱家2013年2017年年度报表国泰安数库计算
33 三素指标分析
文知净资产收益率销售净利率×总资产周转率×权益数
2013年净资产收益率47×037×392681
2014年净资产收益率443×037×353578
2015年净资产收益率175×029×162082
2016年净资产收益率457×029×176210
2017年净资产收益率575×008×213094
20132014净资产收益率变动578－681－103
20142015净资产收益率变动082－578－496
20152016净资产收益率变动210－082128
20162017净资产收益率变动094－210－116
计算分析出20152016年余年间净资产收益率跌
34运差额分析法分析指标间影响
20132014：销售净利率变动影响（443－47）×037×392－0039
总资产周转率变动影响47×（037－037）×3920
权益数变动影响47×037×（353－392）－0068
差额分析出2014年销售净利率减少027导致净资产收益率减少0039权益数减少041净资产收益率减少0068
20142015：销售净利率变动影响（175－443）×037×353－0039
总资产周转率变动影响443×（029－037）×353－125
权益数变动影响443×037×（162－353）－313
差额分析出2015年销售净利率减少268导致净资产收益率减少0039总资产周转率减少08导致净资产收益率减少125权益数减少191净资产收益率减少313
20152016：销售净利率变动影响（457－175）×029×162132
总资产周转率变动影响175×（029－029）×1620
权益数变动影响175×029×（176－162）007
差额分析出2016年销售净利率增加282导致净资产收益率增加132权益数增加014净资产收益率增加007
20162017：销售净利率变动影响（575－457）×029×17606
总资产周转率变动影响457×（008－029）×176－567
权益数变动影响457×029×（213－176）049
差额分析出2016年销售净利率增加118导致净资产收益率增加06总资产周转率减少021导致净资产收益率减少567权益数增加037净资产收益率增加049
4结
通利杜邦分析法该公司进行分析出年爱家营状况般该公司总资产股东权益日益增加情况净资产收益率甚呈负增长仅2016较前年进步整体趋势跌观察年销售收入没什起伏认爱家应增强销售力控制成情况提高销售收入进步提升净资产收益率企业营状况转2017年爱家股东权益增长然销售收入然没什变化说明问题觉爱家接受量资时扩公司规模完善销售渠道关注市场情况针群制订销售计划改进销售模式时关注国家政策变动现国家房产控越越严格房产市场着定击政策性风险企业应注重
5关杜邦财务分析方法总结
() 优势
反映公司财务理目标中国市场欧美市场实现股东化现欧美市场亚洲市场国市场股东想法 产量化仅满足现代市场需求作杜邦分析核心指标净资产收益率股东财富增加减少
杜邦财务分析体系反映指标变化趋势方 杜邦分析进行子分析进步反映杜邦分析系统相关指标变化方趋势 公司根变化影响实施阶段工作计划
(二) 足
动态度足公司杜邦分析导致分析结果存定程度确定性关注前营状况财务指标时会进行横动态较文获财务信息通年度报告制作外部数没部财务数支持前财务状况深层原深层分析难做外影响公司财务状况素中年度报告分析限公司财务状况法量化未研究中应结合实际验考虑公司部情况
没引入现金流量杜邦分析反映综合性公司综合财务状况流动性现金相关项目较高公司杜邦分析未充分反映实际市场状况
作者知识限传统杜邦分析方法没进步细分缺乏财务状况分析完全解决传统杜邦财务分析系统进行财务分析时避免局限性未研究应该引入资成素公司营风险财务风险相结合便杜邦财务分析系统更加全面(三) 注意事项
杜邦分析时企业应注意点根杜邦分析图表首先观察分析成分间相关性探讨指标间客观联系分解观察部链接确定财务率影响二结合分析方法国市公司财务分析方法种较财务率法较财务报表法企业更加精确综合运种方法进行分析第三企业需根业务条件选择少三率作较基准数进行较更杜邦分析
致 谢
栀子花开光阴飞逝转眼间四年学生活结束带着母校深深眷恋离开心说道完谢意
完成文际首先感谢导师商思争副教授开始文选题确定文研究方收集相关文献资料撰写程中文结构细节性实证分析甚文格式规范方面张老师予悉心指导出中肯意见令文研究程中出现困惑迷茫时候豁然开朗茅塞顿开文利进行导师渊博学识严谨求实治学态度丝苟工作作风受益终身
外感谢舍友学生活中鼓励支持创造良空间完成文
感谢培养成私关爱鼓励资助完成学业父母
谢谢
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