房产企业财务分析——碧桂园例
摘
房产行业属综合性产业钢铁建材等相关行业直接拉动作房产公司面日益激烈竞争导致资金短缺风险引发部理层公司未发展思考影响投资者决策国家宏观调控背景金融机构房产企业项目门槛日益提高通财务分析发现企业问题解决提高企业竞争力企业持续健康发展文采哈佛分析框架碧桂园进行分析发现企业战略布局契合国家发展战略营状况良企业资产周转率较差房产物业发展快成偏低存质量隐患碧桂园应收账款变现力较弱碧桂园应加强物业项目资产周转质量加强应收账款变现力降低出现量坏账风险
关键词：财务分析 房产企业 碧桂园 哈佛分析框架
Abstract
The real estate industry is a comprehensive industry iron and steel building materials and other related industries has a direct stimulating effect Real Estate Company face the risk of a shortage of funds resulting in the increasingly fierce competition causing internal management on the company＇s future development and influence the decisions of investors At the national macrocontrol background threshold and financial institutions to the enterprise of the real estate project is increasing how to find the enterprise through financial analysis and solve the problem to improve the competitiveness of enterprises so that enterprises can sustainable development This paper will use the Harvard Analysis Framework for garden analysis found the strategic layout of enterprise development strategy and the combination of state enterprises operating in good condition but the asset turnover rate is poor the rapid development of real estate property costs low there may exist quality problems and the garden of the cashability of receivable account is weak So the garden should pay attention to the property asset turnover and the property quality strengthen the cashability of receivable account in order to reduce the risk of a lot of bad debts
Key words Financial analysis Real estate enterprise Country Garden Havard Analysis Framework
目录
目录
摘 1
Abstract 2
目录 3
导 5
（） 研究背景意义 5
1 研究背景 5
2 研究意义 5
（二） 国外相关文献综述 5
1 国财务分析状况 5
2 国际财务分析状况 5
（三） 研究思路方法 6
1 研究思路 6
2 研究方法 6
（四） 文研究容框架 6
二 碧桂园财务分析相关理基础 7
（） 国传统财务分析基方法缺陷 7
（二） 哈佛分析框架基容 8
三 哈佛分析框架碧桂园财务分析 8
（） 碧桂园战略分析 8
1 房产行业分析 8
2 碧桂园战略分析 8
（二）碧桂园会计分析 9
1房产会计项目会计政策确定 9
2 碧桂园相关会计项目分析 10
（三） 碧桂园财务分析 11
1偿债力分析 11
2营运力 14
3盈利力 16
（四） 碧桂园前景分析 18
1 战略预测 18
2 财务预测 18
四结 18
五．碧桂园集团发展建议 19
参考文献 20
导
（） 研究背景意义
1 研究背景
十年许国家快速发展离开房产业高速增长房产业繁荣发展带动济繁荣未中国房产关注民生提供社会保障作流发展方中国房产市场面重转型低端盲目开发住宅开始走科技舒适环保型高端住宅转型房产公司面日益激烈竞争导致资金短缺风险引发部理层公司未发展思考影响投资者决策
2 研究意义
房产业国属新兴高利润产业企业注重财务分析采粗放式营会出现许问题现公司资金理导致现金流断裂企业营出现危机财务分析房产企业中变日益重国家宏观调控背景等金融机构房产企业项目门槛日益提高通财务分析发现企业问题解决提高企业竞争力企业持续健康发展[[]杨旸 哈佛分析框架国房产市企业财务分析[D] 吉林财学2016
]
（二） 国外相关文献综述
1 国财务分析状况
李雪梅（2004）：财务分析目分析角度理层少会全面分析整公司财务报表 发现某方面问题时候回解查财务报表中相关容 样整体容易出错误结果[[]邓美霞市公司财务报表分析珠海格力电器股份限公司例2015
]
周福源（2012）：张企业运行起点试着建立具融合性质会计分析框架企业财务营相结合处行业环境选战略执行情况分析结果企业业绩盈利力结合起进评价企业整体营财务情况发展走势[[]周福源企业财务分析框架融合观点[[J]商业会计2012 (9) 104106
]
唐慧钦（2014）：企业报表企业会计中重载体企业报表中全面系统记录企业营程中发生济业务根报表企业营程中财务数分析研究发现问题较客观准确企业营状况进行评价问题进行改善修正[[]唐惠钦万科保利产财务战略较分析[D]厦门厦门学2014
]
2 国际财务分析状况
K G PalepuP M HealyV L Bernard（2004）：运财务报表进行企业分析估价中提出哈佛分析框架该框架战略分析融合财务分析中包括营战略分析会计分析财务分析前景分析四部分[[]汤明阳基哈佛框架李宁公司财务分析研究[D]河南学2015
]
克劳迪娅(Claudia 2007)：提出财务指标系统设计目决策系统实性财务决策运作模式三方面设计考量专业财务诊断体系方法通企业提供数进行纳计算总结设立区间式评分系统企业相关财务数财务报告数进行评分出相关结[[]戴秀青基哈佛分析框架YY公司财务分析[D]广东财学 2016
]
（三） 研究思路方法
1 研究思路
文碧桂园进行案例分析时首先前国宏观济环境进行分析抓住房产行业特点分析行业现状发展素次运哈佛框架四维度分析第战略角度碧桂园行业万科产进行分析第二会计角度碧桂园香港准执行会计政策进行剖析评价第三财务角度结合 2010—2015年5年财务数做分析部进行横较综合评价碧桂园整体营状况外运率法碧桂园盈利力偿债力等方面进行分析第四战略财务方面碧桂园发展前景进行预测出基结碧桂园发展提出合理化建议
2 研究方法
文选取碧桂园控股限公司进行分析鉴国外财务分析运理方法基哈佛分析框架采取案例分析方法国宏观济形势行业发展动态背景房产市企业碧桂园公司2010年2015年财务数研究象选取万科产参象进行较分析运财务分析理知识结合公司总体发展战略进行研究全面系统分析碧桂园业绩财务状况效指出碧桂园营理问题找相应解决方法提出相关建议
（四） 文研究容框架
文传统财务分析足处基哈佛分析框架框架中（战略财务会计前景分析）等四分析相结合定性定量两方面文研究象碧桂园进行系统财务分析进根分析结企业提出改进意见企业未发展方[[]姜清 基哈佛框架保利产财务分析研究[D]辽宁学2015
]文研究容包括部分：
图 文研究框架
二 碧桂园财务分析相关理基础
（） 国传统财务分析基方法缺陷
传统财务报表分析方法分三种财务率分析（财务相数指标进行较营活动变动程度进行分析评价企业财务状况营成果）二财务数较分析（两相关济指标进行确定差异进行差异分析趋势分析）三财务数趋势分析（企业相数指标率进行较确定企业财务状况营成果变动趋势）
目前传统财务分析指标分析企业营状况企业理者进行决策提供资料财务分析指标结果着重影响财务分析指标局限性企业财务报表分析中法包含全部关键素反映真实企业营
（二） 哈佛分析框架基容
哈佛分析框架财务分析全面考虑企业发展方面时间角度说包括企业现分析广度说包括企业战略分析会计分析财务分析前景分析
三 哈佛分析框架碧桂园财务分析
碧桂园简介：标题中碧桂园碧桂园控股限公司（文均简称碧桂园）碧桂园创立1992年2006年中国工商局认定中国驰名商标早获评两房产行业驰名商标2007年碧桂园香港联交板市[[] 碧桂园：建老百姓买起房子［EBOL］2017
]总部位广东德中国新型城镇化住宅开发商碧桂园采集中标准化运营模式业务包括物业发展建安装修物业理物业投资酒店开发理等碧桂园提供元化产品切合市场需求类产品包括连体住宅洋房等住宅项目车位商铺时开发理干项目酒店提升房产项目升值潜力外时营独立房产开发酒店[[]碧桂园集团百度百科[z]
]
章数碧桂园万科集团官方网站发布年报中提取数东方财富网站数文具体标注
（） 碧桂园战略分析
1 房产行业分析
（1）房产行业特征
目前房产行业环境总体呈现高动态高复杂周期性特征产项目产品制造业产品相较具域性耐性高价值性等特点更区房产产品具域性投资性滞性等特点决定房产企业核心竞争力制造业等行业企业核心竞争力[[]李晓春长沙新宇房产集团公司核心竞争力研究[D]中南学 2006
]
（2）房产行业生命周期
国房产生命周期投入期增长期成熟期衰落期四阶段中房产企业会表现根会根遇状况采取措施[[]杨旸 哈佛分析框架国房产市企业财务分析[D] 吉林财学2016
]
2 碧桂园战略分析
（1）碧桂园SWOT分析
房产行业环境背景碧桂园着优势劣势伴着机会风险
1) 碧桂园竞争优势
碧桂园托强规模效应全部楼盘开发销售获规模优势开发成降低拥条房产开发链扮演房产开发程中角色初项目开发设计建筑装修直物业建成物业理均公司负责提高碧桂园竞争力
2) 碧桂园竞争劣势
碧桂园规模营缺乏性化房子风格没变化缺乏差异化国家力推行住房保障房许商品房造成定击必然会碧桂园造成定威胁政府垄断土供应税收政策金融规划等开发条件需赖政府开发商具讨价价力
3) 碧桂园面机会
线城市房价政府监较严格二三线城市特严碧桂园房产选择二三线城市作企业开发重点实种避重轻方法降低身房产开发风险[[]碧桂园集团战略分析 httpfdcfangcomwenku274337html［EBOL］ 2016
]着城镇化深入方政府已鼓励单纯房产住宅开发希够进入产业发展创新发展良性轨道中包括产业资源整合导入企业优势资源互补交叉分享客户培育产业生态等
4) 碧桂园面风险
国房产企业关系国家济民生活直政府导型产业政府着强干预性消费观念会慢慢成熟消费者价格敏感产品价值时碧桂园房屋工厂注重性化模式会问题
（2）总体发展战略
许年碧桂园开创出独具特色碧桂园开发模式运坚持三核心战略：第合理利荒：首创荒造城科学探索荒进行城镇化建设合理规避二线城市开发风险率先三四线城市展开建设版图利推动城镇化线城市开发中加入科技概念提供高品质卫星城镇提升居民幸福感第二城市级配套碧桂园直保持着超前规划理念创新思路引领公司发展公司建设运作产项目时基配套建设相关社区设施[9]第三建老百姓买起房子物美价廉碧桂园创始杨国强直遵循营理念碧桂园开发模式国家楼市调控政策更趋致
（二）碧桂园会计分析
1房产会计项目会计政策确定
通面行业分析知道未房产业务渐渐进入稳发展模式开发方倾斜碧桂园处房产开发企业中游水资金实力相雄厚根公司战略分析知公司发展战略十分契合国家政策注重三四线城市房产开发国家城镇化发展战略谋合碧桂园综合财务报表根香港财务报告准编制历史成法编制
2 碧桂园相关会计项目分析
（1）存货
作房产开发企业项重资产通常存货价值占企业资产重较流动性较强存货核算房产开发程中项成费支出进行准确确认计量着十分重意义香港准碧桂园资产负债表中流动资产非流动资产中开发中物业已落成售物业均属存货范围
表知碧桂园存货处逐年增长趋势直低万科资产规模然碧桂园开发方式三四线城市购买量土进行城镇化开发建设土成工程成均较低万科产楼盘通常选二线城市相规模情况成高碧桂园两家公司五年间存货规模均幅升
（2）土权
土权中国企业会计准作形资产进行核算香港准单独列示土权根香港会计准中国产企业取土权非权土权应作开发成部分相项形资产需进行摊销单独列示[[]金融产观察中国房产企业财务报表解读点(香港市公司) httpblogsinacomcnsblog_516ade740100905khtml［EBOL］2008
]
表知碧桂园控股限公司2011年土权逐渐升总体呈现升趋势 直碧桂园量储备土独特策略中国济目前相较严峻中央政府会推动政策中国济带正常发展轨道碧桂园集团总裁执行董事莫斌认碧桂园必须抓住机会济越严峻越机会储备更优质土
（3）固定资产
表知万科固定资产远低碧桂园万科集团营模式碧桂园碧桂园开发楼盘会建设相应配套酒店四星级标准建设相应投入成建设标准较高
（三） 碧桂园财务分析
1偿债力分析
（1）流动率
图11 碧桂园万科20112015年流动率
图11知20112015年间碧桂园流动率波动整体趋势较稳总体处13左右 20122014年短期偿债力降年处国家楼市调整年度销售金额直保持450亿元左右停滞前摆脱困境年碧桂园直调整区域布局加广东省外项目二三线盘海外项目投资2014年公司采取坚持科学发展战略政策开发量新项目囤积量存货短期偿债力回135万科相逐步回升
（2）速动率
图12 碧桂园万科20112015年速动率
图11图12出受国家限购政策影响2012年速动率降流动率样碧桂园速动率较稳定05左右流动率相相差较房产行业性质房产行业通常金额较存货例正开发项目落成售物业般短期偿债力率1较恰碧桂园万科速动率没达标准企业面突然债务问题时存货否清偿债务考量[[]姜清 基哈佛框架保利产财务分析研究[D]辽宁学2015
]
（3）资产负债率
图131 碧桂园万科20112015年资产负债率
图132 20112015年碧桂园现金现金等价物变化情况
图131知两家房产企业资产负债率较高70处偏高水企业偿债力较弱20122015年间该率处波动状态70左右升7769回75左右总体资产负债率断升高长期偿债力逐渐降2015年碧桂园资产负债率降2014年降14百分点时现金现金等价物2014年187亿元攀升2015年365亿元换言2015年碧桂园扩企业身土投资需求导致公司融资规模增加强销售力严格现金流理企业资结构反进步优化[[]赵子龙碧桂园董事局席杨国强：2017年销售目标4000亿元[J] 中国营报2017
]
（4）产权率
图14 碧桂园万科20112015年产权率
数碧桂园产权率2011年257 升2015年418五年间升幅度较产权率高高风险高报酬财务结构长期企业长期偿债力较差
2营运力
（1）存货周转率
图21 碧桂园万科20112015年存货周转率
碧桂园单独然存货周转率体降总体该率高06万科然没较幅度提高缓慢攀升2011年025增长2015年04表示万科产存货理水方面略改进[[]姜清 基哈佛框架保利产财务分析研究[D]辽宁学2015
]远低碧桂园出然外政策影响存货周转率逐渐降致保持06说明企业条紊持续身库存房产施工工程等销售出业绩着快速增长
（2）应收账款周转率
图22 碧桂园万科20112015年应收账款周转率
图22中出2011年2015年碧桂园应收账款周转率呈现幅波动2015年965行业万科相较差碧桂园2011年业绩稳步增长调整区域布局加广东省外项目二三线盘海外项目投资碧桂园客户款项增导致应收款周转率相降应收款变现力变弱碧桂园应加强企业资金周转力应收账款变现力降低出现坏账风险[[]杨旸 哈佛分析框架国房产市企业财务分析[D] 吉林财学2016
]
（3）流动资产周转率
图23 碧桂园万科20112015年流动资产周转率
观察图中数知道碧桂园流动资产周转率点起伏总体说相差保持05左右高万科产说明企业部流动资金充分利存货滞留较少够时转化销售收入企业带收益现金流入数值较原房产开发企业房产开发施工建成销售期间需段长时间样保证房屋质量
（4）总资产周转率
图23 碧桂园万科20112015年总资产周转率
20122015年碧桂园总资产周转率变化情况碧桂园总资产周转率直稳定030左右类型房企万科致相2015年周转速度行业标杆趋然略滑属较高周转水实现更高周转率加速回款成众型房产企业面考验碧桂园制定 投机制合伙战略团队整体竞争实力定提高该公司具行中较快账款周转速度2015年碧桂园总资产周转率031资金效率较高[[]邓浩志产三强年击4000亿业绩 httpblogtianyacnpost21366571242121681shtml［EBOL］2017
致谢：
转眼间四年紧张充实学生生活画句号四年学期间老师学朋友关怀帮忙学位文完成际期间予支持帮忙鼓励表示诚挚谢意
首先感谢指导老师张毓雄老师教导文选题构思撰写终定稿张毓雄老师悉心指导热情帮忙毕业文够利完成张毓雄老师工作认真负责学术钻研精神严谨学风值终生学
感谢家期间予包容关爱鼓励陪路走学朋友正支持顾安心学利完成学业
毕业工作生活中会铭记师长教诲继续懈努力追求报答支持帮忙
]
3盈利力
（1）销售毛利率
图31 碧桂园万科20112015年销售毛利率
图31中知碧桂园销售毛利率呈逐年升趋势然2014年轻微降2015年产品部分2014年签约14年房产整体情况较差碧桂园采包括价格方式库存方式毛利率定降总体万科相差低万科2011年开始政府调控房产行业出台系列政策2011年2012年严厉调控时期碧桂园销售毛利率呈逐年升趋势碧桂园三四线城市储备量土开盘均带利润引进合伙计划成控制力进步增强销售理费率持续降
（2）销售利润率
图32 碧桂园万科20112015年销售利润率
图32出碧桂园销售利润率图31销售毛利率样呈现逐年升趋势总体万科销售利润率方面政策限制降低房价方面土市场方面做优化二三四线城市起头进实行部合伙机制
（3）总资产报酬率
图33 碧桂园万科20112015年总资产报酬率
碧桂园总资产报酬率呈现升趋势超万科产说明企业资产运效率断提高企业营理水断完善
（4）净资产收益率
图34 碧桂园万科20112015年净资产收益率
表中出碧桂园净资产收益率总体呈升趋势盈利力升万科产相较碧桂园净资产收益率相差说明企业期发展较稳定
（四） 碧桂园前景分析
1 战略预测
未碧桂园继续坚持条龙式房产营战略开发模式规划投入售环节配备支精英团队专业精神严格质量监控求卓越品质
关发展战略方面碧桂园珠三角城市发展优势基础外扩展集团产品开发营销力优化提升包括互联网台拓展系列创新手段运销售规模升时销售均价保持稳销售存货量稳中降化率进步提高
关产品策略方面碧桂园应该继续坚持绿色发展战略迎合低碳济发挥产品创新优势绿色住宅研发应推广方面进步发展
2 财务预测
盈利力需进步加强20122015年净资产收益率总资产收益率变化情况2015年碧桂园净资产收益率2005较2014年提升28百分点反映出公司股东回报转般情况负债增加会导致净资产收益率升总资产收益率分析证明2015年碧桂园总资产收益率542意味着碧桂园总资产增长规模较根债务增长意味着财务风险正累积数碧桂园盈利力降方面碧桂园引入合伙制度增加销售成方面公司采取低价销售策略增加资金流动频率然毛利率降碧桂园较潜力提升盈利力三年碧桂园发展迅猛2013年量增加土储备2014年起开始布局线城市
资市场运作力加强2014年碧桂园唯家获标准普尔评级服务公司发布包括碧桂园家香港市开发商信评级碧桂园长期公司评级优先票评级BB提升BB+标普六月连续两次提升碧桂园评级评级报告显示境优质开发商盈利水偿债力流动性处业领先水
四结
哈佛分析框架交互整合型财务报表分析够企业战略会计环境会计策略选择等方面素反映出发现企业真正存问题
1 战略方面
房产行业发展趋理性中央力推进深化改革调控房产市场稳背景房产市场迎转型发展期国家力推进城镇化带许刚性需求然保障性住房背景碧桂园布局策略三四线城市战场时坚持线城市郊二三线城市中心区适时进入线城市中心区样战略布局中国加快城镇化进程思路相契合前瞻视野踩准国家发展红利次碧桂园酒店四五星标准建设投入资金较影响企业资产周转率房产物业发展快建筑成偏低导致开发物业存质量隐患
2 盈利方面
通碧桂园20112015年财务报表分析碧桂园营状况良尤营销方面尤突出
3 资运作方面
碧桂园流动资产周转率较行业企业万科较说明企业存货滞留较少够时转化销售收入企业带现金流入收益碧桂园应收账款周转率较低碧桂园2011年业绩稳步增长调整区域布局加广东省外项目二三线盘海外项目投资交易公司客户款项增加导致应收款周转率相降应收款变现力较弱
4债务方面
碧桂园资产负债率逐年升2013年资产负债率达7769企业流动性风险方面面着巨债务压力时流动率速动率等指标定波动性说明碧桂园短期长期偿债力般降趋势碧桂园长短期款应付债券占高达26预收债款占高达30定程度够缓解企业资金流动性适增加碧桂园短期偿债力
五．碧桂园集团发展建议
通碧桂园分析碧桂园成功处某方面存着问题碧桂园建议：
1 重视降低债务压力考虑引入战略投资者碧桂园发展战略需公司进步加资金投入提升身收入生成力基础合理控制债务适吸引投资确保资金流动实现公司长期发展目标盲目增加发展速度科学控制
2 注意防范财务风险控制资产负债率提升速度加强身长短期偿债力控制企业流动性风险
3 碧桂园应加强资金周转加强应收账款变现力降低出现量坏账风险
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
摘
房产行业属综合性产业钢铁建材等相关行业直接拉动作房产公司面日益激烈竞争导致资金短缺风险引发部理层公司未发展思考影响投资者决策国家宏观调控背景金融机构房产企业项目门槛日益提高通财务分析发现企业问题解决提高企业竞争力企业持续健康发展文采哈佛分析框架碧桂园进行分析发现企业战略布局契合国家发展战略营状况良企业资产周转率较差房产物业发展快成偏低存质量隐患碧桂园应收账款变现力较弱碧桂园应加强物业项目资产周转质量加强应收账款变现力降低出现量坏账风险
关键词：财务分析 房产企业 碧桂园 哈佛分析框架
Abstract
The real estate industry is a comprehensive industry iron and steel building materials and other related industries has a direct stimulating effect Real Estate Company face the risk of a shortage of funds resulting in the increasingly fierce competition causing internal management on the company＇s future development and influence the decisions of investors At the national macrocontrol background threshold and financial institutions to the enterprise of the real estate project is increasing how to find the enterprise through financial analysis and solve the problem to improve the competitiveness of enterprises so that enterprises can sustainable development This paper will use the Harvard Analysis Framework for garden analysis found the strategic layout of enterprise development strategy and the combination of state enterprises operating in good condition but the asset turnover rate is poor the rapid development of real estate property costs low there may exist quality problems and the garden of the cashability of receivable account is weak So the garden should pay attention to the property asset turnover and the property quality strengthen the cashability of receivable account in order to reduce the risk of a lot of bad debts
Key words Financial analysis Real estate enterprise Country Garden Havard Analysis Framework
目录
目录
摘 1
Abstract 2
目录 3
导 5
（） 研究背景意义 5
1 研究背景 5
2 研究意义 5
（二） 国外相关文献综述 5
1 国财务分析状况 5
2 国际财务分析状况 5
（三） 研究思路方法 6
1 研究思路 6
2 研究方法 6
（四） 文研究容框架 6
二 碧桂园财务分析相关理基础 7
（） 国传统财务分析基方法缺陷 7
（二） 哈佛分析框架基容 8
三 哈佛分析框架碧桂园财务分析 8
（） 碧桂园战略分析 8
1 房产行业分析 8
2 碧桂园战略分析 8
（二）碧桂园会计分析 9
1房产会计项目会计政策确定 9
2 碧桂园相关会计项目分析 10
（三） 碧桂园财务分析 11
1偿债力分析 11
2营运力 14
3盈利力 16
（四） 碧桂园前景分析 18
1 战略预测 18
2 财务预测 18
四结 18
五．碧桂园集团发展建议 19
参考文献 20
导
（） 研究背景意义
1 研究背景
十年许国家快速发展离开房产业高速增长房产业繁荣发展带动济繁荣未中国房产关注民生提供社会保障作流发展方中国房产市场面重转型低端盲目开发住宅开始走科技舒适环保型高端住宅转型房产公司面日益激烈竞争导致资金短缺风险引发部理层公司未发展思考影响投资者决策
2 研究意义
房产业国属新兴高利润产业企业注重财务分析采粗放式营会出现许问题现公司资金理导致现金流断裂企业营出现危机财务分析房产企业中变日益重国家宏观调控背景等金融机构房产企业项目门槛日益提高通财务分析发现企业问题解决提高企业竞争力企业持续健康发展[[]杨旸 哈佛分析框架国房产市企业财务分析[D] 吉林财学2016
]
（二） 国外相关文献综述
1 国财务分析状况
李雪梅（2004）：财务分析目分析角度理层少会全面分析整公司财务报表 发现某方面问题时候回解查财务报表中相关容 样整体容易出错误结果[[]邓美霞市公司财务报表分析珠海格力电器股份限公司例2015
]
周福源（2012）：张企业运行起点试着建立具融合性质会计分析框架企业财务营相结合处行业环境选战略执行情况分析结果企业业绩盈利力结合起进评价企业整体营财务情况发展走势[[]周福源企业财务分析框架融合观点[[J]商业会计2012 (9) 104106
]
唐慧钦（2014）：企业报表企业会计中重载体企业报表中全面系统记录企业营程中发生济业务根报表企业营程中财务数分析研究发现问题较客观准确企业营状况进行评价问题进行改善修正[[]唐惠钦万科保利产财务战略较分析[D]厦门厦门学2014
]
2 国际财务分析状况
K G PalepuP M HealyV L Bernard（2004）：运财务报表进行企业分析估价中提出哈佛分析框架该框架战略分析融合财务分析中包括营战略分析会计分析财务分析前景分析四部分[[]汤明阳基哈佛框架李宁公司财务分析研究[D]河南学2015
]
克劳迪娅(Claudia 2007)：提出财务指标系统设计目决策系统实性财务决策运作模式三方面设计考量专业财务诊断体系方法通企业提供数进行纳计算总结设立区间式评分系统企业相关财务数财务报告数进行评分出相关结[[]戴秀青基哈佛分析框架YY公司财务分析[D]广东财学 2016
]
（三） 研究思路方法
1 研究思路
文碧桂园进行案例分析时首先前国宏观济环境进行分析抓住房产行业特点分析行业现状发展素次运哈佛框架四维度分析第战略角度碧桂园行业万科产进行分析第二会计角度碧桂园香港准执行会计政策进行剖析评价第三财务角度结合 2010—2015年5年财务数做分析部进行横较综合评价碧桂园整体营状况外运率法碧桂园盈利力偿债力等方面进行分析第四战略财务方面碧桂园发展前景进行预测出基结碧桂园发展提出合理化建议
2 研究方法
文选取碧桂园控股限公司进行分析鉴国外财务分析运理方法基哈佛分析框架采取案例分析方法国宏观济形势行业发展动态背景房产市企业碧桂园公司2010年2015年财务数研究象选取万科产参象进行较分析运财务分析理知识结合公司总体发展战略进行研究全面系统分析碧桂园业绩财务状况效指出碧桂园营理问题找相应解决方法提出相关建议
（四） 文研究容框架
文传统财务分析足处基哈佛分析框架框架中（战略财务会计前景分析）等四分析相结合定性定量两方面文研究象碧桂园进行系统财务分析进根分析结企业提出改进意见企业未发展方[[]姜清 基哈佛框架保利产财务分析研究[D]辽宁学2015
]文研究容包括部分：
图 文研究框架
二 碧桂园财务分析相关理基础
（） 国传统财务分析基方法缺陷
传统财务报表分析方法分三种财务率分析（财务相数指标进行较营活动变动程度进行分析评价企业财务状况营成果）二财务数较分析（两相关济指标进行确定差异进行差异分析趋势分析）三财务数趋势分析（企业相数指标率进行较确定企业财务状况营成果变动趋势）
目前传统财务分析指标分析企业营状况企业理者进行决策提供资料财务分析指标结果着重影响财务分析指标局限性企业财务报表分析中法包含全部关键素反映真实企业营
（二） 哈佛分析框架基容
哈佛分析框架财务分析全面考虑企业发展方面时间角度说包括企业现分析广度说包括企业战略分析会计分析财务分析前景分析
三 哈佛分析框架碧桂园财务分析
碧桂园简介：标题中碧桂园碧桂园控股限公司（文均简称碧桂园）碧桂园创立1992年2006年中国工商局认定中国驰名商标早获评两房产行业驰名商标2007年碧桂园香港联交板市[[] 碧桂园：建老百姓买起房子［EBOL］2017
]总部位广东德中国新型城镇化住宅开发商碧桂园采集中标准化运营模式业务包括物业发展建安装修物业理物业投资酒店开发理等碧桂园提供元化产品切合市场需求类产品包括连体住宅洋房等住宅项目车位商铺时开发理干项目酒店提升房产项目升值潜力外时营独立房产开发酒店[[]碧桂园集团百度百科[z]
]
章数碧桂园万科集团官方网站发布年报中提取数东方财富网站数文具体标注
（） 碧桂园战略分析
1 房产行业分析
（1）房产行业特征
目前房产行业环境总体呈现高动态高复杂周期性特征产项目产品制造业产品相较具域性耐性高价值性等特点更区房产产品具域性投资性滞性等特点决定房产企业核心竞争力制造业等行业企业核心竞争力[[]李晓春长沙新宇房产集团公司核心竞争力研究[D]中南学 2006
]
（2）房产行业生命周期
国房产生命周期投入期增长期成熟期衰落期四阶段中房产企业会表现根会根遇状况采取措施[[]杨旸 哈佛分析框架国房产市企业财务分析[D] 吉林财学2016
]
2 碧桂园战略分析
（1）碧桂园SWOT分析
房产行业环境背景碧桂园着优势劣势伴着机会风险
1) 碧桂园竞争优势
碧桂园托强规模效应全部楼盘开发销售获规模优势开发成降低拥条房产开发链扮演房产开发程中角色初项目开发设计建筑装修直物业建成物业理均公司负责提高碧桂园竞争力
2) 碧桂园竞争劣势
碧桂园规模营缺乏性化房子风格没变化缺乏差异化国家力推行住房保障房许商品房造成定击必然会碧桂园造成定威胁政府垄断土供应税收政策金融规划等开发条件需赖政府开发商具讨价价力
3) 碧桂园面机会
线城市房价政府监较严格二三线城市特严碧桂园房产选择二三线城市作企业开发重点实种避重轻方法降低身房产开发风险[[]碧桂园集团战略分析 httpfdcfangcomwenku274337html［EBOL］ 2016
]着城镇化深入方政府已鼓励单纯房产住宅开发希够进入产业发展创新发展良性轨道中包括产业资源整合导入企业优势资源互补交叉分享客户培育产业生态等
4) 碧桂园面风险
国房产企业关系国家济民生活直政府导型产业政府着强干预性消费观念会慢慢成熟消费者价格敏感产品价值时碧桂园房屋工厂注重性化模式会问题
（2）总体发展战略
许年碧桂园开创出独具特色碧桂园开发模式运坚持三核心战略：第合理利荒：首创荒造城科学探索荒进行城镇化建设合理规避二线城市开发风险率先三四线城市展开建设版图利推动城镇化线城市开发中加入科技概念提供高品质卫星城镇提升居民幸福感第二城市级配套碧桂园直保持着超前规划理念创新思路引领公司发展公司建设运作产项目时基配套建设相关社区设施[9]第三建老百姓买起房子物美价廉碧桂园创始杨国强直遵循营理念碧桂园开发模式国家楼市调控政策更趋致
（二）碧桂园会计分析
1房产会计项目会计政策确定
通面行业分析知道未房产业务渐渐进入稳发展模式开发方倾斜碧桂园处房产开发企业中游水资金实力相雄厚根公司战略分析知公司发展战略十分契合国家政策注重三四线城市房产开发国家城镇化发展战略谋合碧桂园综合财务报表根香港财务报告准编制历史成法编制
2 碧桂园相关会计项目分析
（1）存货
作房产开发企业项重资产通常存货价值占企业资产重较流动性较强存货核算房产开发程中项成费支出进行准确确认计量着十分重意义香港准碧桂园资产负债表中流动资产非流动资产中开发中物业已落成售物业均属存货范围
表知碧桂园存货处逐年增长趋势直低万科资产规模然碧桂园开发方式三四线城市购买量土进行城镇化开发建设土成工程成均较低万科产楼盘通常选二线城市相规模情况成高碧桂园两家公司五年间存货规模均幅升
（2）土权
土权中国企业会计准作形资产进行核算香港准单独列示土权根香港会计准中国产企业取土权非权土权应作开发成部分相项形资产需进行摊销单独列示[[]金融产观察中国房产企业财务报表解读点(香港市公司) httpblogsinacomcnsblog_516ade740100905khtml［EBOL］2008
]
表知碧桂园控股限公司2011年土权逐渐升总体呈现升趋势 直碧桂园量储备土独特策略中国济目前相较严峻中央政府会推动政策中国济带正常发展轨道碧桂园集团总裁执行董事莫斌认碧桂园必须抓住机会济越严峻越机会储备更优质土
（3）固定资产
表知万科固定资产远低碧桂园万科集团营模式碧桂园碧桂园开发楼盘会建设相应配套酒店四星级标准建设相应投入成建设标准较高
（三） 碧桂园财务分析
1偿债力分析
（1）流动率
图11 碧桂园万科20112015年流动率
图11知20112015年间碧桂园流动率波动整体趋势较稳总体处13左右 20122014年短期偿债力降年处国家楼市调整年度销售金额直保持450亿元左右停滞前摆脱困境年碧桂园直调整区域布局加广东省外项目二三线盘海外项目投资2014年公司采取坚持科学发展战略政策开发量新项目囤积量存货短期偿债力回135万科相逐步回升
（2）速动率
图12 碧桂园万科20112015年速动率
图11图12出受国家限购政策影响2012年速动率降流动率样碧桂园速动率较稳定05左右流动率相相差较房产行业性质房产行业通常金额较存货例正开发项目落成售物业般短期偿债力率1较恰碧桂园万科速动率没达标准企业面突然债务问题时存货否清偿债务考量[[]姜清 基哈佛框架保利产财务分析研究[D]辽宁学2015
]
（3）资产负债率
图131 碧桂园万科20112015年资产负债率
图132 20112015年碧桂园现金现金等价物变化情况
图131知两家房产企业资产负债率较高70处偏高水企业偿债力较弱20122015年间该率处波动状态70左右升7769回75左右总体资产负债率断升高长期偿债力逐渐降2015年碧桂园资产负债率降2014年降14百分点时现金现金等价物2014年187亿元攀升2015年365亿元换言2015年碧桂园扩企业身土投资需求导致公司融资规模增加强销售力严格现金流理企业资结构反进步优化[[]赵子龙碧桂园董事局席杨国强：2017年销售目标4000亿元[J] 中国营报2017
]
（4）产权率
图14 碧桂园万科20112015年产权率
数碧桂园产权率2011年257 升2015年418五年间升幅度较产权率高高风险高报酬财务结构长期企业长期偿债力较差
2营运力
（1）存货周转率
图21 碧桂园万科20112015年存货周转率
碧桂园单独然存货周转率体降总体该率高06万科然没较幅度提高缓慢攀升2011年025增长2015年04表示万科产存货理水方面略改进[[]姜清 基哈佛框架保利产财务分析研究[D]辽宁学2015
]远低碧桂园出然外政策影响存货周转率逐渐降致保持06说明企业条紊持续身库存房产施工工程等销售出业绩着快速增长
（2）应收账款周转率
图22 碧桂园万科20112015年应收账款周转率
图22中出2011年2015年碧桂园应收账款周转率呈现幅波动2015年965行业万科相较差碧桂园2011年业绩稳步增长调整区域布局加广东省外项目二三线盘海外项目投资碧桂园客户款项增导致应收款周转率相降应收款变现力变弱碧桂园应加强企业资金周转力应收账款变现力降低出现坏账风险[[]杨旸 哈佛分析框架国房产市企业财务分析[D] 吉林财学2016
]
（3）流动资产周转率
图23 碧桂园万科20112015年流动资产周转率
观察图中数知道碧桂园流动资产周转率点起伏总体说相差保持05左右高万科产说明企业部流动资金充分利存货滞留较少够时转化销售收入企业带收益现金流入数值较原房产开发企业房产开发施工建成销售期间需段长时间样保证房屋质量
（4）总资产周转率
图23 碧桂园万科20112015年总资产周转率
20122015年碧桂园总资产周转率变化情况碧桂园总资产周转率直稳定030左右类型房企万科致相2015年周转速度行业标杆趋然略滑属较高周转水实现更高周转率加速回款成众型房产企业面考验碧桂园制定 投机制合伙战略团队整体竞争实力定提高该公司具行中较快账款周转速度2015年碧桂园总资产周转率031资金效率较高[[]邓浩志产三强年击4000亿业绩 httpblogtianyacnpost21366571242121681shtml［EBOL］2017
致谢：
转眼间四年紧张充实学生生活画句号四年学期间老师学朋友关怀帮忙学位文完成际期间予支持帮忙鼓励表示诚挚谢意
首先感谢指导老师张毓雄老师教导文选题构思撰写终定稿张毓雄老师悉心指导热情帮忙毕业文够利完成张毓雄老师工作认真负责学术钻研精神严谨学风值终生学
感谢家期间予包容关爱鼓励陪路走学朋友正支持顾安心学利完成学业
毕业工作生活中会铭记师长教诲继续懈努力追求报答支持帮忙
]
3盈利力
（1）销售毛利率
图31 碧桂园万科20112015年销售毛利率
图31中知碧桂园销售毛利率呈逐年升趋势然2014年轻微降2015年产品部分2014年签约14年房产整体情况较差碧桂园采包括价格方式库存方式毛利率定降总体万科相差低万科2011年开始政府调控房产行业出台系列政策2011年2012年严厉调控时期碧桂园销售毛利率呈逐年升趋势碧桂园三四线城市储备量土开盘均带利润引进合伙计划成控制力进步增强销售理费率持续降
（2）销售利润率
图32 碧桂园万科20112015年销售利润率
图32出碧桂园销售利润率图31销售毛利率样呈现逐年升趋势总体万科销售利润率方面政策限制降低房价方面土市场方面做优化二三四线城市起头进实行部合伙机制
（3）总资产报酬率
图33 碧桂园万科20112015年总资产报酬率
碧桂园总资产报酬率呈现升趋势超万科产说明企业资产运效率断提高企业营理水断完善
（4）净资产收益率
图34 碧桂园万科20112015年净资产收益率
表中出碧桂园净资产收益率总体呈升趋势盈利力升万科产相较碧桂园净资产收益率相差说明企业期发展较稳定
（四） 碧桂园前景分析
1 战略预测
未碧桂园继续坚持条龙式房产营战略开发模式规划投入售环节配备支精英团队专业精神严格质量监控求卓越品质
关发展战略方面碧桂园珠三角城市发展优势基础外扩展集团产品开发营销力优化提升包括互联网台拓展系列创新手段运销售规模升时销售均价保持稳销售存货量稳中降化率进步提高
关产品策略方面碧桂园应该继续坚持绿色发展战略迎合低碳济发挥产品创新优势绿色住宅研发应推广方面进步发展
2 财务预测
盈利力需进步加强20122015年净资产收益率总资产收益率变化情况2015年碧桂园净资产收益率2005较2014年提升28百分点反映出公司股东回报转般情况负债增加会导致净资产收益率升总资产收益率分析证明2015年碧桂园总资产收益率542意味着碧桂园总资产增长规模较根债务增长意味着财务风险正累积数碧桂园盈利力降方面碧桂园引入合伙制度增加销售成方面公司采取低价销售策略增加资金流动频率然毛利率降碧桂园较潜力提升盈利力三年碧桂园发展迅猛2013年量增加土储备2014年起开始布局线城市
资市场运作力加强2014年碧桂园唯家获标准普尔评级服务公司发布包括碧桂园家香港市开发商信评级碧桂园长期公司评级优先票评级BB提升BB+标普六月连续两次提升碧桂园评级评级报告显示境优质开发商盈利水偿债力流动性处业领先水
四结
哈佛分析框架交互整合型财务报表分析够企业战略会计环境会计策略选择等方面素反映出发现企业真正存问题
1 战略方面
房产行业发展趋理性中央力推进深化改革调控房产市场稳背景房产市场迎转型发展期国家力推进城镇化带许刚性需求然保障性住房背景碧桂园布局策略三四线城市战场时坚持线城市郊二三线城市中心区适时进入线城市中心区样战略布局中国加快城镇化进程思路相契合前瞻视野踩准国家发展红利次碧桂园酒店四五星标准建设投入资金较影响企业资产周转率房产物业发展快建筑成偏低导致开发物业存质量隐患
2 盈利方面
通碧桂园20112015年财务报表分析碧桂园营状况良尤营销方面尤突出
3 资运作方面
碧桂园流动资产周转率较行业企业万科较说明企业存货滞留较少够时转化销售收入企业带现金流入收益碧桂园应收账款周转率较低碧桂园2011年业绩稳步增长调整区域布局加广东省外项目二三线盘海外项目投资交易公司客户款项增加导致应收款周转率相降应收款变现力较弱
4债务方面
碧桂园资产负债率逐年升2013年资产负债率达7769企业流动性风险方面面着巨债务压力时流动率速动率等指标定波动性说明碧桂园短期长期偿债力般降趋势碧桂园长短期款应付债券占高达26预收债款占高达30定程度够缓解企业资金流动性适增加碧桂园短期偿债力
五．碧桂园集团发展建议
通碧桂园分析碧桂园成功处某方面存着问题碧桂园建议：
1 重视降低债务压力考虑引入战略投资者碧桂园发展战略需公司进步加资金投入提升身收入生成力基础合理控制债务适吸引投资确保资金流动实现公司长期发展目标盲目增加发展速度科学控制
2 注意防范财务风险控制资产负债率提升速度加强身长短期偿债力控制企业流动性风险
3 碧桂园应加强资金周转加强应收账款变现力降低出现量坏账风险
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
