房产行业财务分析宝典系列

摘 3
概述 4
二房产企业开发流程 5
（）土获取阶段 5
1土获取方式 5
2土获取流程 6
3获取土阶段会计核算 7
4获取土阶段税务处理 7
（二）开发建设阶段 8
1房产开发建设流程 8
2开发建设阶段会计核算 9
3开发建设阶段税务处理 10
（三）销售（预售）阶段 11
1销售（预售）条件 11
2销售（预售）流程 12
3预售阶段会计核算 12
4预售房款确认收入会计核算 14
5商品房销售成会计核算 14
三房产企业营特点 16
四房产企业会计科目关注素 17
（）货币资金 18
1房产企业货币资金构成特点 18 2科目关注点 18
（二）存货 20
1房产企业存货构成特点 20
2科目关注点 21
（三）投资性房产 25
2科目关注点 26
（四）应收应付款 28
（五）形资产 29
（六）息债务 29
（七）预收账款 31
（八）营活动现金流 32
（九）总结 34
五明股实债融资方式介绍 36
（） 明股实债融资方式产生背景 36
（二）明股实债定义 38
（三）明股实债交易结构 39
1股权投资模式 40
2信托计划投资模式 40
3私募股权基金投资模式 41
4层嵌套模式 41
六明股实债融资会计计量模式 41
（）明股实债会计 41
（二）明股实债会计实务操作调整 42
1明股实债实务操作会计分录 42 2明股实债 真实列报属性 43
（三）否合判断 44
七明股实债关案例分析 45
（）案例 45
（二）案例二 47
八报表营数明股实债 48
九明股实债房企偿债力影响信息获取建议 50
十财务分析指标优化体系建立 52
营运力指标 54
（）般指标 54
（二）指标筛选优化补充 55
二盈利力指标 57
（）般指标 57
（二）指标筛选优化补充 58
三杠杆水指标 60
（）般指标 60
（二）指标筛选优化补充 61
四偿债力指标 61
（）短期偿债力指标 61
（二）长期偿债力指标 63
五发展力指标 65
十核心财务指标体系财务指标分布情况 67

摘
受房产商品特性监政策影响房产开发企业企业相
营呈现出开发周期长前期投入实行预售制度合作开发普遍等特点
营特点决定房产企业会计核算财务表现方面具特殊性

文梳理房企般项目开发销售流程概括土获取开发建
设销售（预售）三阶段明确阶段需注意节点前提条件整理
阶段会计处理方法提示目前调控趋严市场环境房企开发
流程发生变化房企会计科目分析明股实债模式研究财
务指标分析做铺垫

概述
房产行业资金密集型行业营程中受政策影响较国房
产开发销售前中期均受严格监审批限制求房企
企业相营差异呈现出特点：例项目开发周期长前期投
入实行预售制度合作开发现象普遍等营特点决定房产企
业会计核算财务表现方面特殊性中债资信房产行业研究团队推
出房产财务分析宝典系列专题旨通分析营特点理清房产开发企业
开发销售程中财务特点存问题房企信分析提供参考指
导

专题分四篇第篇介绍房产项目开发般流程中涉会计
核算方式流程特殊性决定房产开发企业营财务特点基
开发流程第二篇分析房企财报中科目特点风险例存
货预收账款等科目构成规模均行业着明显差异第三篇
研究融资端衍生出种特殊模式明股实债房企隐藏表外风险做出揭示第四篇结合营财务特点房企项财务指标
进行分析说明盈利力周转力特点揭露偿债风险

文房产财务分析宝典系列专题第篇进行房产开发企业
土获取收入结转般项目开发流程相关会计处理梳理敬请期
续房企会计科目风险关注明股实债模式分析财务指标分析篇

二房产企业开发流程

（）土获取阶段
1土获取方式
土权房产开发企业重生产资源房产开发首条件
目前土权获取方式分三类：通招拍挂受土房产企
业土获取方式协议出适公福利事业非营利性社会团体机关单位某特殊外年兼重组成房产企
业越越常见土获取方式兼重组优点避免直接公开购买
土带竞争节省直接转土需缴纳种税费招拍挂方式
具体区：


2土获取流程
房产企业通政府土出获取土般流程图 2：
①首先进行土竞拍前准备：包括价值研究判断确定项目定位方案等
②支付保证金参招拍挂竞土
③竞拍成功缴纳土出金契税交易费等签订国土权出
合
④土出合红线图项目批准文件等规划部门申请办理建设
规划许证
⑤完善规划手续公司备齐规划许证土出合土出金税
费支付证等材料办理国土证完成确权


竞买保证金方面般情况土出保证金低标金额 20
目前调控政策中提高保证金例（例武汉南昌已提高 60）
缩短土出金缴款期限企业资金实力提出较高求具体请见中债
资信土供应机制现状分析—房产行业土供应专题报告
3获取土阶段会计核算
根会计准企业取土权通常应确认形资产改变土
权途等具体分：
（1）土建造外出售房屋建筑物：相关土权账面价值应做
存货计入建造房屋建筑物成具体会计处理：

（2）土赚取租金资增值：应转投资性房产土权
取成直接计入形资产账户土权账面价值建
筑物合计算成作形资产进行核算土权建筑物分
进行摊销提取折旧缴纳契税计入形资产账户具体会计处理
：
4获取土阶段税务处理
房产企业获取土阶段涉税收契税印花税等

契税税率方政府根实际情况确定（3~5）纳税签订土
房屋权属转移合天发生纳税义务需 10 日进行纳税申报
契税征收机关核定期限缴纳税款契税般通应交税费科目进行
核算视取土权途计入会计科目房产企业进行房
产开发取土权缴纳契税计入开发成科目建造办
公楼等取土权缴纳契税计入形资产科目

印花税签订土出合时发生税额土出金额 05‰开发
商商品住房项目中配套建造廉租房济适房廉租房济适房
建筑面积占免征印花税

（二）开发建设阶段
1房产开发建设流程
房产开发建设程分四阶段：项目策划设计阶段项目准备阶
段项目施工阶段项目竣工验收阶段


房产开发企业取建设工程规划许证建设工程施工许证
进行项目开发施工首先获取建设工程规划许证建设工
程施工许证前企业需进行详细项目策划设计程需项目
相关政府部门沟通协商（通常需半年年）根申报报告
发改委批文规划许证土证已审批规划图建筑设计图办理建
设工程规划许证承包商谈判签订建设工程施工承包合根土
证规划许证招标确定施工队施工图审查证明质量安全监督手续等办
理建设工程施工许证进入项目施工阶段开发商阶段
务控制成支付工程进度款确保工程预先进度计划实施建筑施工单
位般施工流程：

项目竣工验收包括两阶段项目完工房产开发企业勘
察设计施工工程监理等单位进行验收结算备案二进行产权初始
登记新建房屋申请应提交四证（建设规划许证国
土证建设工程规划许证建设工程施工许证）房
屋竣工验收资料等房屋竣工三月登记机关申请房屋权初始
登记购房者说开发商办理完毕初始产权登记办理户购房
房屋权证
2开发建设阶段会计核算
房产开发企业建筑工程施工企业间签订建筑安装承包合般
采取三中承包方式：包工包料方式包工包料（甲供材）方式发包方控
料（甲控材）方式

包工包料承包发包方控料（甲控材）承包方式建筑安装工程结算价款
基相房产开发企业会计处理较简单房产企业建筑施
工企业合作关系中位较高极少采预付款方式开发项目竣工时房
产企业合预定工程价款扣质保金余额结算工程款收建筑
施工企业全额开具建筑安装发票施工方购买材料工程价款发
票金额中包含材料价款房产开发企业根施工方开具发票确认成
具体会计处理：



包工包料承包（甲供材）方式：甲供材建筑工程指房产企业
提供原材料施工单位仅提供建筑劳务工程般言材料占商品房建造
成 30~40具体会计处理：

3开发建设阶段税务处理
般情况开发建设阶段应纳税种城镇土税印花
税
城镇土税税率方政府根方口规模济条件确定纳
税实际占土面积计税规定税额计算征收（06~30 元
方米年）通招拍挂方式取建设纳税应合约定交付土
时间次月起缴纳城镇土税合未约定交付土时间合签
订次月起缴纳会计处理方面企业缴纳土税计入理费外
开发商商品住房项目中配套建造廉租房济适房廉租房济
适房建筑面积占免征城镇土税
房产企业开发建设阶段涉种施工承包合签订应规
定缴纳印花税

（三）销售（预售）阶段
1销售（预售）条件
根城市房产理法规定商品房预售应符合条件：

目前房产市场热情况出台调控政策中提高预
售条件具体见表 3：



期厦门广州西安等调控求土溢价率达定程度需现房销
售根商品房销售理办法第七条规定现房销售般应具备条
件：


2销售（预售）流程
房产企业商品房预售流程：


取预售许证确定开盘日期外发售认购意客户
签订房屋认购协议书该协议书作认购签订商品房预售合保
证开发商支付定数额定金认购协议书约定正式签订商品
房预售合合签订规定时间房部门办理备案备案登
记合生效合签订购买者根合约定付款时间交付房价款
契税外现房销售签订预售合应签订商品房买卖合

3预售阶段会计核算
房产销售（预售）阶段房产开发企业取收入实现资金回笼重
阶段涉诚意金定金揭保证金预售房款会计核算
诚意金签订商品房认购协议书前收取款项终退客户转
作购房款商品房认购协议书房产企业取预售许证客户
签订诚意金预售前收取款项约束性低购房者时收回
款项会计核算作预收账款处理应作企业应付账款处理
具体：



定金签订商品房销售（预售）合前收取款项销售合签订
转作购房款果客户协议规定期限签订购房合房产企业
般情况退已交付定金定金企业已取预售许证
已客户签订商品房认购协议基础收取款项实质讲属销售款
部分定金应视收取收房款预收账款科目核算具体处理
：


揭贷款保证金银行揭贷款程中贷款总额定例开
发商收取钱承担揭贷款连带保证责直房产证办理出完成
抵押登记银行揭贷款保证金退回开发商期间购房款
未合约定期付息开发商代偿银行权直接揭保
证金账户中扣划相关款项会计核算方式：



4预售房款确认收入会计核算
预售房款指房产企业售房屋未竣工前收取商品房销售款（实际
收售房款工程款抵房款转入房款换房房源转入房款）
属预收性质款项通预收账款科目进行核算

房产企业商品房销售满足列条件应确认收入：
①工程已竣工验收合格符合销售合约定交付条件
②已通知购房业接收房屋结算账单提交业取认

实际工作中企业采取发出交房通知书确认销售收入企
业采取领取钥匙确认销售收入

预售房款会计处理方式：


里值注意企业达定目销售收入确认时点
方面存定差异例：民营企业确认收入涉交纳税
问题总应确认收入未办理完竣工验收手续未办理房产证等
种理推迟确认收入达少交税目市公司实现定
利润目标确认房产销售收入时未办理竣工验收未交付
前预售房价款提前确认收入
5商品房销售成会计核算
房产开发企业销售成核算着收入成配原进行
房产开发企业根收入确认原确认实现销售收入销售面积时应时结
转相应开发产品销售成
开发产品竣工验收达预定状态成结算完成编制开发产
品成明细表详细列明种开发产品总成总面积单位面积成
总套数等信息开发产品成明细表作开发产品成结转附
证面记开发产品相关明细科目贷记开发成相关明细
科目



里需注意结转已实现销售开发产品成实现销售面积*
（总成÷总售建筑面积）

房企整开发销售流程土获取阶段销售预收阶段受严
格政策限制文介绍般开发销售程着中央房产调控升
级抑制资产泡沫防止房产市场起落背景目前开发销售环节审批逐渐趋紧具体土获取阶段竞拍
价高者溢价率达定程度转竞配建竞持
等提高保证金例缩短土出金缴纳期限销售阶段
提高预售条件求现房（准现房）销售提出房价备案理预售证
审批更严格外部分城市求房企约定期限开工加
快项目建设进度求职部门加快项目报建审批房企开发建设周期缩
短政策收缩必然影响房企销售环节投资销售回款房企现
金流收紧基文房产开发流程环节会计处理方式梳理房
企财报中会计科目探讨风险揭示第二篇做进步分析敬请期


第二篇：房企重点会计科目风险解析

房产行业资金密集型行业营程中受政策影响国房
产开发销售前中期均受严格监审批限制求房企
般工商企业相营差异呈现出特点：例项目开发
周期长前期投入实行预售制度合作开发现象普遍等营特
点决定房产企业会计核算财务表现方面特殊性中债资
信房产行业研究团队推出房产财务分析宝典系列专题旨通分析
营特点理清房产开发企业开发销售程中财务特点存问
题房企信分析提供参考指导专题分四篇文房产
财务分析宝典系列专题第二篇分析房产开发企业财务报表中
科目特点风险关注点

房企财务报表分析需基第篇房产开发业务流程
审批求会计处理中项目开发业务流程程中会计处理已
知道项目开发程中：土获取根途计入形资产存货科目
施工阶段相关投资计入存货科目时工程款项支付通常根工程节
点施工企业支付应付款项阶段投资离开货币资金相关融
资时影响着房企现金流预售阶段房产企业销售回笼资金资产负债表中预收款项进行核算满足收入确定条件时结转
收入成体现利润表收入确认受项目节点求影响重
利润表反应相滞定操作空间房产
企业科目分析更注重资产负债表现金流量表分析文中
首先结合房企营特点提出财务分析程中需关注重点科目
首先分析重点科目构成特点终落脚科目分析
程中风险关注点
三房产企业营特点
房产企业营模式分销售开发产品模式持物业模式
行业企业相房产企业具特点：


国房产企业营业务容复杂业务囊括征拆迁开始
终售服务全程均商品房开发周期约四年开发阶段需
投入量资金房产企业货币资金需求强烈
营性现金流支出收入规模巨负债营程度高受房产企业开发
产品类型较元化影响项目存货投资性房产等
科目中集计量方式房产开发商建设工程竣工前进行销售提前回收资金预售制度实行导致房企现金流入
收入步预收账款成房产企业收入核算科目外价
持续攀升合作进行续开发成房产企业增强土市场竞
争力种选择应收款应付款等科目分析房
产企业愈加重
四房产企业会计科目关注素
基房产财务分析宝典系列专题第篇中房产企业开发流程介
绍认房产企业会计报表然整体结构科目构成般企业
没明显差异产品类型营方式影响房产企业科
目需予更高关注文重点分析科目构成情况梳理特
点终落脚科目关注点
（）货币资金
1房产企业货币资金构成特点
货币资金企业存量资产中停留货币形态部分资金包括三
类：现金银行存款货币资金企业营某种角度讲表现
货币资金流转房产企业技术壁垒较低时整业务流程中
资金需求规模巨货币资金理房产企业起着关重作

2科目关注点
（1）关注货币资金规模
新增土储备情况企业货币资金规模定程度反映企
业消化产品类存货力企业货币资金身够创造收益
需断流转中实现价值庞货币资金规模会降低企业
资金效率影响企业未发展力货币资金企业短期流动性重判断素果企业货币资金足法保障期债
务偿付力


（2）关注货币资金流动性
货币资金科目中货币资金包括银行汇票存款银行票存款信
卡存款信证保证金存款存出投资款外埠存款等房产企业
讲货币资金揭保证金房企购房款揭贷款承担
连带保证责直房产证办理结束完成抵押登记部分资金处受
限状态短期流动性较差恒产集团 2016 年报表附注例货币资金
规模房屋揭保证金受限进行期偿债分析时应
部分受限资金提出考虑货币资金期债务覆盖
（3）关注融资募集资金受限情况
房产企业通申请开发贷募集资金银行会设立监账户销售回笼资
金通常直接进入监账户根体结构建设阶段时点进行支取
流动性受限融资渠道获资金例银行间市场发债采定
增方式募集资金进入监专户限定资金途符合规定
够支取部分货币资金否受限需通企业访谈调研做进步
确认
（二）存货
1房产企业存货构成特点
存货指企业日常活动中持备出售产成品商品处生产程中
产品生产程提供劳务程中耗材料物料等房产企业存
货包括 6 类：

需注意存货企业备出售产品产成品房产企业
获取开发完全计入存货房企赚取租金资增值土
应计入投资性房产土权形资产科目实际支出核
算成

房产企业存货规模巨根中债资信房产团队梳理 241 家房产
企业 2016 年年报数企业存货占总资产重中位数均值分
4580 4126图示钢铁贸易建筑施工等 9 行业
房产行业存货占居首位显著高行业

2科目关注点
（1）关注存货绝规模销售额预收账款匹配程度
存货规模房企持货值直接反映企业持续营力存
货整体规模较企业企业建拟建项目较限需关注企业未现金
流获取源项目获取计划企业体量差异
仅通存货绝规模判断企业优劣存货销售额相规模够更
加准确反映企业项目运营力存货相销售额庞企业项目运
营效率较差例云南城投天房集团2016 年末存货销售额分
815 倍 326 倍万科融创分 128 倍 135 倍剔存货绝
规模考量云南城投天房集团运营力显著低万科融创

作销售额未结转收入部分反应预收账款存货匹配程度更
加明确表明存货变现情况存货期间变化额考虑营业收入转出
情况预收账款变化额明显匹配企业需关注销售回款力销售
数存疑情况

（2）关注存货构成情况
房产企业存货开发产品开发成构成开发产品指企业已开
发完成验收合格合规定条件移交购货单位者作商
品外销售产品正开发建设程中项目企业已购入开发
土计入开发成存货构成特需重点关注土储备占情
况方面土储备未房企业绩发展前提带业绩快速
升例恒碧桂园销售额逐年高速攀升益断加强量优质土
资源储备方面存货中土储备规模占短期影响企业资产运营效率时需关注土储备处项目开发初阶段需关注
续否存规模投资支出带流动性压力融资需求提高

（3）关注具体项目运营情况
存货科目附注中披露项目年初年末余额期增加减少额计
划总投资规模开工竣工时间等信息判断项目运营情况中
开发产品期末余额代表企业沉淀现房资产规模期末余额较项
目现货沉淀规模较需关注项目化压力计划总投资规模总建筑面
积估算项目单位成通企业年销售均价周边类似楼盘销售均价
判断项目安全边际开工竣工时间定程度够反映项目开
发周期开发周期较长项目形成定成堆积需关注项目具体
化情况外审计报告中项目汇总表披露项目区域分布情况项目
售面积等信息单位楼面价单位建安成销售进度等数法仅通
企业财务报表取

图 4 万科企业股份限公司 2016 年年度审计报告存货科目附注节选（单位：
元）




（4）关注资化利息规模
谓利息资化款利息支出确认项资产根会计准企业
发生款费直接属符合资化条件资产购建者生产应
予资化计入相关资产成中符合资化条件资产指需
相长时间（通常指 1 年 1 年）购建者生产活动达预
定者销售状态固定资产投资性房产存货等资产需注意
已达状态费尚未发生改变资产形态进行实质建
造活动前款费资化
企业资化利息披露方式部分企业审计报告中直接披露
年资化利息规模未披露年度资化利息金额企业通
公式进行计算：

年度发生金额累计数年末累计数+年度结转出金额

资化利息关注点资化利息企业隐藏财务费
企业财务费科目定程度存消彼长关系利息资化规模
较企业财务费相较低企业毛利率水存定压力反
然需注意利息资化企业会计处理种选择会企业
营形成实质性影响财务费通常具支付刚性年实际产生财务费支
出应年度资化利息财务费加总考虑衡量企业实际财务
费带支出压力融资成高低

（5）关注计提存货跌价准备规模
产品类存货果企业项目销售价格跌导致存货变现净值（估计
售价减完工时估计发生成销售费相关税费金额）跌
成该存货企业带未济利益低账面成企业需
计提存货跌价准备种亏损确认期果前减记存货价值影
响素已消失企业转回计提存货跌价准备

存货跌价准备存房价跌影响尚未开发楼盘房
产企业存货规模相营性业务利润说较表 2 示
10 家代表企业营性业务利润占存货重均值仅 387果出现房价
跌情况计提存货跌价准备存货跌价准备转回企业损益影响
明显例表 4 中中华企业股份限公司阳光新业产股份限公司存货
跌价准备利润总额分 133 倍082 倍

（6）关注存货结转成情况
房产开发企业开发产品进行销售确认收入时需存货结转
成房产企业产品部部分例楼层户
型公摊面积车库等销售价格分摊例难确定成
结转例否合理难判断受影响认房企毛利率水短期
波动难真实反映项目盈利水房企项目分析着重考虑整体项
目成运营力

（7）关注存货受限情况
房企融资途径直接融资外需售项目土者
楼盘进行抵押房产企业存货受限例普遍较高进步影响资产流
动性
（三）投资性房产
1投资性房产构成
企业赚取租金资增值两者兼持房产计入投资性房
产科目包括 3 类：
营性持物业酒店等计入固定资产
2科目关注点
（1）关注投资性房产计量方式进综合考量债务保障程度
投资性房产成计量公允价值入账成计量投
资性房产充分体现会计审慎原房价断涨背景持成
计量布局线热点二线城市商业产企业资产账面价值债
务保障程度处低估状态般认资产质量较公允价
值计量投资性房产够更加充分反映市场价格变化需关注计价
合理性价值判断参考区位类似物业价格情况需注
意存货成计量投资性房产涉减值情况投资
性房产减值性较低投资性房产作资产端具较高价值资
产极端情况房企通投资性房产转出变现投资性房产
价值做出否存低估高估判断考量偿债保障时需做出相
应调整

（2）关注投资性房产价值变动影响
公允价值计量投资性房产价值变动会通营业外收入公允
价值变动损益体现公司利润形成较影响利润总额
非常性损益构成房产企业需关注持商业物业业态（写字楼零售
物业酒店等）处区位（区域空置率租金水等）判断公允价值变
动合理性成计量投资性房产会通折旧降低企业净利润
需注意相采公允价值计量投资性房产成计量投
资性房产净利润释放相滞

图 5 碧桂园控股限公司 2016 年年度审计报告披露投资性房产计价情况
（3）关注存货转投资性房产情况
房产企业作存货房产转换公允价值计价投资性房
产时果转换日公允价值原账面价值应差额计入期损益
房产持续稳定增值潜力排部分房产出现贬值
确认贬值损失贬值损失计入期损益符合会计审慎原果转
换日公允价值原账面价值应差额计入资公积作
存货房产历史成计价期计提折旧减值准备进行摊销房
产账面价值会逐年减少造成账面价值严重低实际价值果
允许企业公允价值原账面价值差额计入期损益企业会利房
产转换进行利润操需差额计入资公积

（4）关注投资性房产投资回报率
销售型物业 1~3 年实现量现金回流持型商业物业必
须长期运营初始阶段需定培育期具现金回流慢回收周期长
特点成熟区域位置优越业态景气度高商业物业房企带长期稳定现金流时企业持物业获资产升值带收益 5
典型商业产运营企业例2016 年物业租赁收入投资性房产均值仅
013投资性房产处培育期企业短期企业面投资回报
率偏低压力需关注物业运营力资金流动性压力


（四）应收应付款
1应收应付款构成
应收应付款核算企业应收应付票帐款外种应
收应付款项房产企业应收款中关注重点表关
联公司股东控制企业款

2科目关注点
（1）关注应收应付款规模
通常情况采合作开发企业款计入应收应付款
科目企业合作开发款拆分仅通单项额款明细情况
核实应收款真实情况需关注交易方集年末余额序列情
况信息然较限总体讲通应收款绝规
模推测企业否存合作开发关联方交易合作开发规模较企业
需关注企业披露销售合金额数销售回款数统计口径否企业实质影响项目销售额汇总外应付款长期保持较规模企业
存预收房款计入应付款情形

（2）关注市公司非市公司应收应付款监

政策市公司控股股东关联方资金监力度较
强严格限制控股股东关联方市公司发生营性资金中占
市公司资金时市公司关联方占资金原应现金清
偿市公司相非市公司应收应付款规模控制更
效

（3）关注账龄结构
应收应付款账龄结构需关注重点账龄 1 年
应收款相规模越定程度表明企业应收款回收
力较强账龄 3 年应付款占越说明企业占外部
资金力
（五）形资产
1形资产构成
形资产核算企业专利权非专利技术商标权著作权土
权商誉等种形资产价值实行国土权偿企业新
建办公楼房等获土权支付土出金科目核算

房产企业讲形资产科目实际支出确认土
权企业房产开发获土权支付土出金存
货中开发成科目核算计入形资产
（六）息债务
1息债务构成特点 房产企业特点负债营短期息债务科目包括：短期款
交易性金融负债应付票应付短期债券年期非流动负债注
意调整企业应付款流动负债中应付短期债券时企
业年期非流动负债中息债务应剔房产企业长期息债
务科目包括：长期款应付债券需关注长期应付款专项应付
款非流动负债中应付债券外企业计入长期应付款
中融资租赁款需调整长期款中

房产企业息债务绝规模杠杆率仅反映营风
险说明未发展弹性根中债资信房产团队梳理 2016 年
年报数241 家房产企业负债合计约 1431 万亿元增加 350 万
亿元增长幅度超 30换言截 2016 年底均家发债房企负
债达 59365 亿元行业资产负债率均值中位数分 6845
7210 50 家资产负债率超 80占接 21外剔预收账款
调整资产负债率超 70 95 家占超 39

债务结构长期截 2016 年末241 家房产企业全部债务合计
6148784 亿元中长期债务合计 4633349 亿元占超 75房
产项目跨越数年资金密集型周期性活动合理利长期债务企业提供
充足时间安排债务偿付时利房产企业锁定债务成
2科目关注点
（1）关注房企债务结构否合理
房产企业项目运营周期长房企融资途径银行贷款方面
房企进行流动资金贷款通常银行信托等开发贷款融资通常伴项目
开发生命周期期限均长期直接融资方法债务融资工具基 3~5
年期限某房企息债务短期（考虑年
期非流动负债）侧面反映该房企融资途径受限通高成
融资渠道融资类房企需重点关注

（2）关注企业综合融资成
房产企业融资渠道包括银行贷款债券融资股权融资信托融资
金融租赁融资等方式房产行业资金密集型行业债务规模巨高
昂融资成会幅增加项目开发成支出压力根（费化利息+
资化利息）全部债务估算企业综合融资成截 2016 年末241 家房
产企业均综合融资成约 976整体处较高水 2017 年陆
续出台房产调控政策房产企业融资渠道收紧融资成进步
升外房产企业规模运营力决定融资成关键素型
房企例保利产中海产招商蛇口华侨城等央企国企背景房产
企业贷优势明显融资成处相低位中房企尤债务滚动
赖性较强企业融资渠道收紧融资成抬升弹性较差需关注资
金链压力
（七）预收账款
1预收账款构成特点
房产企业通预收账款核算企业合约定协议规定购房单位
预收购房定金企业息负债应付款项等债务预收账款
项需现金偿付债务时定程度缓解企业现金流压
力改善企业资产流动性提高企业偿债力
2科目关注点
（1）关注预收账款规模现金流规模匹配程度

预收账款衡量报表日已达预售条件尚未结转收入项目销售规模
年度变化受年度结转销售收入年度新增已达预售条件尚未结
转收入销售回款规模影响房企特殊预售模式销售商品提供劳务
收现金流入营业收入预收账款变化相匹配根 2016
年年报数梳理情况241 家房产企业（预收账款变化额+营业收入）销售
商品提供劳务收现金均值中位数分 106 倍 100 倍
中规模 090~110 倍间企业数量 176 家占超 73房产企
业预收账款变化营现金流入规模高度相关预收账款变化现金流
明显匹配企业需引起关注

（2）关注预收账款结转收入表现
房产行业采预售房屋销售方式企业期销售收入期营
业收入表现完全致预收账款房产企业业绩表现先行指标
反映公司成长性方面房产企业结算相特殊预收账款确认
销售金额间差办理揭贷款时间说预收账款贴反映
企业期销售状况财务指标方面般说预收账款实现销售
年转营业收入预收账款公司未业绩直接相关
预收账款收缩幅度较企业未收入规模幅滑需关注营
压力时需结合企业项目情况判断企业营持续性预收账款
规模持续规模营业收入企业企业存提前确认收入情况需关
注收入确认方式
（八）营活动现金流
1营活动现金流构成计入求
房产企业营活动包括：销售商品房屋转土提供劳务
出租房屋发包工程征批租土购买设备材料接受劳务缴纳税款等等房企营活动产生现金流入销售商品房转土提供劳务
收现金收租金等现金流出表现发包工程征批租
土购买商品接受劳务支付现金营租赁支付现金等

2科目关注点
（1）关注营活动现金流入量签约销售额规模匹配程度
合作开发增加实操程中合作开发项目销售资金回笼通常体现
款项现金流方面体现营活动关现金流入
现金流销售额匹配通常分析营活动现金流入总量签约销售额
匹配程度根中债资信房产团队 2016 年年报梳理结果营活动现金流入
规模约签约销售额 08 倍现金流入销售额规模明显匹配企
业需关注该房企否存项目回款控制力较弱销售额数存疑等
情况

（2）营活动净现金流规模
通常情况房企项目投资规模庞营活动现金流流出规模
流入规模净额负值销售明显回暖情况会定程度改
善根中债资信房产团队 241 家房企年报梳理结果2014 年~2016
年着房产市场逐步回暖营活动净现金流正企业 2014 年
104 家幅升 2016 年 166 家占接 69营活动净现金流总规模
240317 亿元升 353301 亿元

（3）关注销售商品提供劳务取现金购买商品接受劳务支付现
金规模较

销售商品提供劳务取现金体现房产企业销售资金回笼情况购买
商品接受劳务支付现金核算企业期项目投资实际支出情况通二者
规模较出企业投资缺口判断企业筹资压力

（4）关注营活动关现金流
营活动关现金流反映企业合作开发关联方交易
实际回款情况通支出收入规模判断企业外部资金占
力
（九）总结
基篇房产企业开发销售流程营特点梳理文分析房
企财务分析实操程中需关注重点科目风险关注点总结
认货币资金理房企发展关重存货分析房产企业解析项
目情况起点存货关注整体规模应注意项目具体运营情
况跌价准备损益产生影响投资性房产房企营项目通计量方式选取企业资产规模利润产生影响项目初始阶段现金回流
慢回收周期长成熟物业房企带长期稳定现金流应收
应付款重点关注表关联公司股东控制企业款负债营
房企显著特点需关注企业负债绝规模相规模期限结构融
资成等方面预收账款需现金偿付债务反映企业成长性营活动
现金流反映企业实际现金收付判断企业筹资压力回款力等
情况

着国房产行业进入白银时代价高企竞争加剧等素推动
合作开发增加时融资渠道整体紧缩土投资占项目投资重
提升催生房企四证获前融资需求房企优化财务报表需求
背景明股实债融资方式较普遍导致房企实际债务水较
账面更高该问题财务报表体现分析明股实债性
研究第三篇做详细分析敬请期

第三篇：解密明股实债模式信分析启示
作资金密集型房产行业融资环境趋紧背景效降低财
务杠杆优化合报表明股实债融资成房企重融资手段
明股实债融资指股权形式投资时获固定收益远期金
效退出实现件交易结构 SPV 包含资计划信托计划私募股
权基金明股实债会计计量模式方面会计准求根合条款济实
质判断实际操作中房企会采附属隐性合等手段避免合
报表层面确认负债少数股东权益形式体现分析房企真实债
务情况时根条款实质调整明股实债账面列报属性关键判断
投资收益约定体退出方式明股实债表表外融资取决
项目公司否表判断分析时应根具体条款房企合范围做出调
整关键判断素投资体项目公司中享权利
明股实债具定隐性报表营数定量定性判断
明股实债难度较提供突破口：未表项目公司判断
难度较表确认少数股东权益需关注否存少数股东权益频
繁规模变动情况关注披露少数股东权益体性质资金情
况应收应付科目规模较构成关联方投资方存明
股实债操作现金流量表中相关科目作粗略判断明股实
债规模通口径销售面积销售金额较提出明股
实债操作合理怀疑

明股实债房企偿债力影响包括：优化财务报表增强表融资
力时会推高房企财务风险作隐性债务会误导报表外部者
房企偿债力高估实际偿时会影响房企现金流造成定流动
性压力监政策收紧房企滚动风险加应根判断原
明股实债投资进行真实调整加强房企信息披露投资者信息获取

房产行业资金密集型行业房企土购置建设开发程中需
量资金投入着房产行业进入白银时代行业竞争日趋加剧
土价格高攀背景越越房企选择合作开发时直接融资
银行贷款等融资渠道畅通时房企转信托等融资许信托基金
等融资表现明股实债导致房企实际债务较合报表体现更
高房企信分析程需关注否存明股实债判断真实债
务水文房产财务分析宝典系列专题第三篇分析房企进
行明股实债融资模式通明股实债会计处理方式梳理
总结出房企明股实债情况财务表现信分析启示敬请期
续房企财务指标分析篇 五明股实债融资方式介绍
（） 明股实债融资方式产生背景
1房产企业开发程资金需求融资渠道监求严格
房企营程中融资需求较高房企通常通资金银行开发
贷信托融资等渠道作投入资金源根央行 2003 年发布中
国民银行关进步加强房产信贷业务理通知（121 号文）中
明确规定商业银行严禁房产开发流动资金贷款形式贷款科目
发放房产开发贷款银行开发贷款发放审批严格申请开发贷款
房企求资金低开发项目总投资 30四证齐全商业银
行发放缴交土出金贷款时商业银行房产开
发贷款审批采取名单准入制中房企通银行贷款进行项目开发
贷款融资难度高

银行渠道收紧房产信托获发展契机信托资金成
较高防范信托融资风险2005 年银监会发布中国银行业监督理
委员会办公厅关加强信托投公司部分业务风险提示通知（212 号
文）规定信托公司申请发放贷款房产企业必须四证齐全房产
开发企业资质低国家建设行政部门核发二级房产开发资质
开发项目资金例低 352010 年 2 月银监会关加强信托公
司房产信托业务监关问题通知（54 号文）首次明确指出信托公
司信托资金发放土储备贷款房企信托融资监求开发贷
款趋致

2土成高企房企四证取前融资需求增加
着国房产行业增速换挡行业进入白银时代行业企业竞争
加剧区域分化等素催房企热点城市土争夺土价格持续走
高2016 年土溢价率达历史高位导致土投资成占项目总成重升高简单举例说明：北京市房山某项目开发建安配套设
施成均约 6000 元税费约 1500 元土费楼面均价约
8500 元土成约占总项目成 60土购置成已成
数二线城市房产项目投资部分土购置四证取
前催生信托公司代表明股实债方式房产公
司进行融资满足房企四证齐全前资金需求

3房产企业降低财务杠杆优化合报表需求投资方拓宽投
资渠道获较高收益
融资房企说优化合报表保持合理资产负债率明
股实债融资形式表现股权性质房企持股例低通条款设计
会计确认合范围合口径资产负债率保持
利提高体信资质提高合层面融资力利授信额度
获取持股例较高实质形成控制会计认定纳入合范围
投资方投资额少数股权负债形式合报表反映样
合报表层面隐藏债务利优化合报表

投资方说拓宽投资渠道进行监套利具备贷款资
质机构理财资金银行资金等助信托渠道私募基金等
投资非标准化债权资产获房产行业较高投资收益时通道方
获取相应通道费收入
（二）明股实债定义
监体系明股实债定义略：

银监会体系方面2006 年中国银行业监督理委员会关进步加强
房产信贷理通知首次明确投资附加回购承诺等方式视间接发
放房产贷款进行监（参 212 号文）2008 年中国银监会办公厅关
加强信托公司房产证券业务监关问题通知（265 号文）严禁投资附加回购承诺等方式间接发放房产贷款严禁购买房产开发企业资产
附加回购承诺等方式变相发放流动资金贷款G06 理财业务月度统计表定
义投资方资金股权投资方式进行投资前资金需求方签署股权
回购协议双方约定规定期间资金方承诺定溢价例
全额权益投资者持股权全部回购结构性股权融资安排
中国基金业协会方面 2017 年 2 月发布证券期货营机构私募资产
理计划备案理规范第 4 号—私募资产理计划投资房产开发企业项目
明股实债提出定义：投资回报投资企业营业绩挂钩
根企业投资收益亏损进行分配投资者提供保保收益承诺
根约定定期投资者支付固定收益满足特定条件投资企业赎回
股权偿息常见形式包括回购第三方收购赌定期分红等

综出明股实债定义：投资方股权形式进行投
资回购第三方收购赌定期分红等形式获固定收益
融资方约定投资资金远期效退出约定利息（固定）收益刚性实现
件
（三）明股实债交易结构
明股实债交易程般包括认购投资入股退出三环节银
行理财集合信托保险资金目前存续明股实债类投资投
资方股权投资体（SPV）形式股权投资计划信托计划私募
股权投资基金等退出方式回购第三方收购赌优先定期
分红等
交易结构股权投资体（SPV）母公司实际控制出资成
立项目公司SPV 体资计划信托计划私募股权基金
种种嵌套项目公司通分红等形式进行收益分配终房
产项目公司股东补充协议约定投资者持股权进行回
购
1股权投资模式
股权投资模式基金公司证券公司设立资计划投资者通
资计划股权投资形式入股房产项目公司通项目公司分红
进行资计划收益分配房产项目公司股东约定资计划
持股权进行回购特殊分红条款（资计划作优先级股权约定系
列优先分红投资金保障机制项目公司母公司作劣级股权获剩
余收益承担更风险）
2信托计划投资模式
信托计划投资模式信托公司设立信托计划信托计划投资房
产项目公司形式包含发放信托贷款股权投资转债购买特定资产收
益权等通房产项目公司进行付息项目分红回购等方式
退出投资
3私募股权基金投资模式
私募股权基金投资模式般项目公司母公司实际控制作
GP享受基金劣收益投资方作 LP享受基金优先级收益私募股权
投资基金权益投资方式投资房产项目公司特殊分红条款回购
等方式进行退出
4层嵌套模式
种股权投资体监投资限制投资范围方面
（见表 1）时受通道业务监趋紧针投资体部分嵌套
金融产品进行监套利例投资购买银行理财产品银行
通券商定资计划购买单信托计划终投项目

六明股实债融资会计计量模式
（）明股实债会计
会计准没明确出明股实债会计处理求明股实
债拥股权债权双重属性问题确认债权股权
判断判断点： 金融负债指企业符合列条件负债：

权益工具指证明拥某企业扣负债资产中剩
余权益合时满足列条件情况企业发行金融工具确认
权益性工具：

外 2004 年修订企业会计准第 37 号—金融工具列报第
七条明确指出企业应根发行金融工具合条款反映
济实质非仅法律形式结合金融资产金融负债权益工具定义
初始确认时该金融工具组成部分分类金融资产金融负债权
益工具
（二）明股实债会计实务操作调整
1明股实债实务操作会计分录
会计实务中果投资额明确期日偿付金额（偿付义
务明确）投资取报酬投资价款加资金占时间定
收益率计算固定回报回报取决回购时股权公允价值未实质承担项目公司股权应剩余风险报酬应投资确认金融债务
否确认权益工具数明股实债操作程中会采附属
隐性合等手段避免投资合报表层面确认负债金融负
债权益工具确认会计师根具体项目合条款行判断定
观性判断房企实际债务负担时需根具体项目合条款调整
隐性负债

会计分录方面明股实债投资部分果项目公司报表
确认股权合报表层面少数股东权益体现实际果该笔
融资实质符合金融负债定义应合报表层面体现债务项目
公司分配收益时计入财务费利息资化明股实债融资
合报表层面增厚股东权益隐藏负债降低期财务费（果
收益费化）会计优化合报表

2明股实债 真实列报属性
实际业务中明股实债获资金记入者权益真实列
报属性根付息义务体根现行会计准投资
会计体层面列报属性表 3 第种情况项
目公司承担付息义务项目公司层面合报表层面均应明
股实债投资确认金融负债第二种母公司承担付息义务
项目公司层面确认权益工具合报表层面应体现债务第三种项目公司母公司分承担付息义务应根实际情况
分确认列报属性针表 3 中第二三种情况编制合报表时应
确认金融负债部分少数股东权益调整负债（长期应付款等科
目）

（三）否合判断
明股实债表外融资（房企身投资体现长期股权投资）
表融资（外融资部分体现权益者负债）明股实债
表融资表外融资取决项目公司否纳入融资房企合
报表合否取决编制合报表房企否项目公司进行
控制根企业会计准第 33 号—合财务报表控制
定义投资方拥投资方权力通参投资方相关活动享
变回报力运投资方权力影响回报金额实务
操作中投资方该项目公司中持股例通常较高项目公司
中拥股东会表决权拥项目公司董事会中派驻董事
权力简单持股例判断表范围会形成房企表外债务
实际投资方整交易安排中获取固定收益法
律形式持项目公司股权相关表决权获取额外济利益影响获
收益少派驻董事行股东表决权损害身利益
议案行否决权动参营理决策类项目公司应母公司纳入合范围合报表层面第三方分析员应根明
股实债具体条款合范围做出调整时判断投资列报属性做出
相应调整

综（）（二）（三）知明股实债问题判断三关
键素分投资收益约定体退出方式投资体权利约定投
资收益体退出方式判断投资股性债性问题投资体权利
决定项目公司表问题果投资收益固定报酬额承担股权投资
收益受营业绩变动变动风险投资期限退出机制明确
判定投资债权属性投资方项目公司中拥股东会董事
会表决权保障身济利益实际参项目营
理持股例高低应该纳入房产公司合报表中

七明股实债关案例分析
（）案例
A 房产公司 B 资 C 基金设立房产投资基金投资 A 房
产公司属子公司持商业产项目交易结构图：

投资体退出方式合伙企业法关规定 B
作普通合伙意 C 退伙收益分配收益分配定
序C 优先级A B 劣级 C 达投资回报B 意 C 退
出 C 作 B 全资子公司 B 利益体化（B 作 C 收益
台） C 作优先级直达投资回报说明投资回报固定收益投资体权利合伙事务 B 执行实际A
旗商业产实际运营体实际风险报酬尚未转移 A 通
运营影响基金中回报 A 应商业产项目纳入合报表
综分析该案例中融资符合明股实债特征
（二）案例二
B A 房产公司全资子公司B 公司 D 资出资设立 C 项目
公司原始持股例分 6667 3333着房产项目建设推
进B D 决定 C 公司增资增资持股例分 4483 5517
交易结构图：

投资体退出方式 6 月 D 退出选择权退出方式
项目公司母公司回购收益分配然 C 公司单体报表净利润变
数累计分红金额低投资回报率限制跨年度收益分配额
保底固定收益投资体权利D 公司项目公司行运
营监督权然股东会董事会均票否决权保障身
利益条款设定然增资 D 持股例超 50应实际操盘
方 B 房产公司表综分析该案例中融资符合明股实债特
征
八报表营数明股实债

（）未表项目公司判断难度较
合报表角度果房企选择表项目公司合报表体
现房企方面投资额体现长期股权投资中具体关注附注中联营
合营企业披露情况仅持股例较难定性明股实债披
露获取方式般收购联营合营企业非明股实债（明股实
债般受协议条款限制房企方意转股权）
（二）关注少数股东权益规模变动构成 房企选择表合报表层面会计师认定权益投资实质
债务属性投资方投资体现少数股东权益中需重点关注房
企否存少数股东权益频繁规模变动情况方面关注附注
公开资料中披露少数股东权益体性质果基金资信托等
时关注否少数股东存规模资金述两点均符合说明
房企存明股实债概率较高
（三）关注应收应付规模构成
房企项目公司运营房产开发项目开发周期相较长投资
方约定收益支付周期相较短项目公司收入确认滞销售现金回
笼实际操作程中房企预项目公司通常通提前通投资方
间款项（应收应付科目）达提前分配收益目
应收应付科目规模通常较时果信息披露充分关注
应收应付中关联方投资方资金情况
（四）现金流量表真实反映
项目公司少数股东增资合现金流量表中应筹资活
动产生现金流量吸收投资收现金项目中：子
公司吸收少数股东投资收现金项目反映项目公司少数股东
支付现金股利利润合现金流量表中应筹资活动产生现金
流量分配股利利润偿付利息支付现金项目中：
子公司支付少数股东股利利润项目反映项目公司少数股
东法抽回子公司中权益性投资（回购退出等）合现金流量表
应筹资活动产生现金流量支付筹资活动关
现金项目反映外现金流量表附注中会具体披露收支付
筹资活动关现金中包括取少数股东款少数股东交
易现金流出合现金流量表明细科目附注包括正常少数股东
现金活动粗略作判断明股实债规模
（五）口径销售面积销售金额较
销售额面积统计口径权益口径（公司控股子公司合营
联营属公司享部分加总）合口径（公司控股子公司加总）总口径（公司控股子公司合营联营公司全部加总）较总
口径合口径差异果总口径销售额面积显著高合口
径存较合作开发明股实债性较高房企实际披露
销售额面积统计口径情况详较难获完整披露资料母子
公司均公开资料情况较子公司母公司合口径报表中资产
占销售额占匹配性果子公司资产占较高销售额相差较
母公司层面存较非表合作开发明股实债投
资

九明股实债房企偿债力影响
信息获取建议
（）明股实债房企偿债力影响
房企运明股实债融资方式偿债力影响具定
隐性具体：

1明股实债融资优化财务报表增强表融资力房企
加杠杆推高负债风险
房产企业资金密集型行业行业资产负债率较高隐藏债务利
房企保持接受账面资产负债率获更授信更高评
级终导致加负债行业实际负债风险较账面更高

2明股实债融资种隐性债务会造成房企偿债力高
估偿时会影响房企实际现金流造成定流动性压力
文第二部分分析知房企通系列条款设计通
表合报表层面权益化明股实债融资达隐藏债务目
融资现金会账面增强现金类资产债务覆盖力
房企偿债力出现高估项目公司母公司股权进行回购时需真实现金支出项目期限较接房企造成较
短期资金压力导致房企流动性风险

3监政策明股实债融资全面收紧滚动风险明显加
2017 年 5 月证监会次强调证券基金营机构事资业务应坚
持资业务源谨慎勤勉履行理职责事渡理责
谓通道业务’期银监会发2017 年信托公司现场检查点
重点检查违规房产企业融资行股+债项目中否存真实
股权债权否存房产企业股东款充劣受益情况
否股东款名义变相发放流动资金贷款等明股实债类融资
监政策进步收紧时考虑明股实债融资退出期限设计般较
灵活投资方较选择权存量融资退出叠加新增融资困难明
股实债类融资滚动风险明显加外房企融资渠道时收
紧房企流动性风险升

4应根明股实债否表真实列报属性判断进行调
整量真实反映房企债务负担
文（二）明股实债会计实务操作调整容分析房企
信风险时需根投资收益约定体退出方式判断投资股性
债性问题根投资体权利决定项目公司表问题确定债务性
股权投资调整负债投资者项目公司中拥实际权力足达
控制程度需该笔账面长期股权投资反映投资纳
入合范围
（二）债券投资者获取相关信息建议
合报表层面权益化明股实债投资诸处审计师
项目具体条款判断异外部报表者法通公
开渠道获取全面条款（市房企会披露合作协议条款隐性合
般法获取部分房企该类项目较公告繁便全面核查）杠杆防范金融风险角度加强房企明股实债信息披露条件
情况债券投资者量获取信息具重意义：

1存表外负债承诺房企实际控制项目公司均已完
整纳入合报表
2根条款实质判断属明股实债融资规模均利率水
3该类融资合报表中列报属性否已调整相关负债科
目
4该类融资预计偿付期限结构偿付安排项目总收入预计
期需偿实际债务覆盖程度
5该类融资滚动代安排情况
6应收应付款科目筹资活动产生现金流量关明细科目
中单独披露明股实债相关资金余额期间数情况
7披露明股实债相关受限资产情况

十财务分析指标优化体系建立
摘 受房产商品特性监政策影响房产开发企业企业相
营呈现出开发周期长前期投入实行预售制度合作开发普遍等
特点营特点决定房产企业进行财务分析时候财务
营指标选取企业较区

文基般企业财务分析指标结合房产企业营会计核算特
点营运力盈利力杠杆水偿债力发展力五方面指
标进行筛选改进补充形成房产企业财务分析特核心指标体
系中债资信覆盖部分房产发债企业作样计算财务指标
分布区间提供参考

房产行业兼具商品金融属性时受监政策影响营呈
现出开发周期长前期投入实行预售制度合作开发普遍等特点
房产企业进行财务分析时候财务营指标选取般企
业行业较区

首先房企项目土获取开发程投资基记入流动资产
存货科目房企资产端流动资产时房企项目运营力
差异项目质量高低导致房企信品质分化根素
房企财务分析首先重资产周转等衡量营运力指标次房
产企业土购置建安成支付扩身业务规模等程中资金支出压
力房企投资银行信托贷款债券等外部融资形成较
规模息债务房企财务杠杆水偿债指标表现反映房企资金链安
全程度未融资政策趋紧背景财务杠杆水偿债力指标表现
分析更重予类指标权重更高受预售制影
响房企利润表通常历史项目现实确认通常会受收入确认节点影响衡量企业盈利力指标仅代表历史表现指标体系建立时盈
利指标权重较般工商企业更

文通般企业财务分析指标房产行业适性分析
进行选取改进补充形成适房产行业财务指标分析体系
营运力指标
（）般指标
营运力指企业资产理运营力般企业财务分析中衡
量营运力指标表 1


般企业运营效率衡量指标适性定局限分析：
A 存货周转率
首先房产企业资产存货房产企业开发周期较长
期结转营业成应前年度存货资金投入周转效率变动情况较
滞 2016 年房产市场强势回暖年结转营业成存货
部分 2015 年出售项目房企存货实际周转幅转未体现衡量指
标变动次房产存货构成包含开发成开发商品中土
成占较高果年房企量购置土存货余额异常增长会影响年
存货周转指标造成存货周转率降表象土储备尤优质土储
备房企未发展重基条件存货周转率暂时降定
利变动次房企房产项目销售时点取预售证预售条件相存货结构开发产品期末余额代表企业沉淀现房资产规模开
发成建尚未竣工项目资产（已取预售资格）存货
总额周转率相房企真实售项目周转率较低
B 应收账款周转率
房产企业销售模式预售制销售定金首付款揭贷款全款
均计入预收账款科目中继结转营业收入途购房款提前确认
收入情况确认营业收入销预收账款时差额确认应收账款
房企应收账款规模回收变现房企持续运营力影响该应
收账款周转率意义时房企营业收入确认前期销售项目结果
应收账款余额期末尚未收款项指标分子分母期间具定
匹配性
C 流动资产周转率
流动资产运营效率项流动资产运营效率决定房企资产结构流动
资产流动资产存货构成存货周转率成流动资产
周转率代衡量指标
D 非流动资产周转率
房企非流动资产占相流动资产较低指标适性较差
E 总资产周转天数
总资产周转天数取决项资产周转情况总资产周转天数较
分析项资产周转变动总资产周转效率影响
F 资产收入
资产公司占资源资产收入越低说明 1 元收入需资源
越少资产周转效率越高
（二）指标筛选优化补充
基般企业指标分析衡量房产行业营运力指标
做筛选补充中总资产周转天数资产收入般分析指标中
适指标预收账款周转率补充财务指标存货均预收账款存货周转率代指标销售回款率销售化率均建设周期补充衡量运营
力营指标具体表 2 示


A 存货均预收账款
预收账款房产预售取款项采期初期末余额均值
定程度滑房产周期波动期末存货期末时点剩余未结转房产项
目价值指标衡量期预收规模计算剩余货值出清周期指标越说
明存货化压力越需注意果房企处转型期该指标会房企存
货价值增长减缓变转型面定确定性指标潜风险增加
外预收账款时点数部分企业年末业绩需提前结转营业收入分母
均预收账款偏高估存货周转效率
B 预收账款周转率
衡量预收账款结转收入效率须注意预收账款现金收入结转营
业收入时影响房企现金流该指标账面利润相关性较强该指标
横性较弱
C 销售回款率
房企销售先签订合特定时点销售收款存定时滞会
提前确认收入产生定规模应收账款销售回款率衡量销售房款收
现情况果该指标显著低行业均水时考虑应收账款规模情况
房企存提前确认收入性
D 销售化率
房企销售金额着房价变动波动较已销售面积占售面积
例衡量销售化水售面积定披露数 E 均建设周期
指房产项目开工竣工建设周期根披露项目建设
周期求均值该指标体现房企运营模式采高周转精
耕细作行业景气度行情况标准化高周转产品更利现金
回收精耕细作房产企业高端住宅投入资金较房企
资金实力抗风险力求更高该指标横性较差较适
判断房企采开发模式
二盈利力指标
（）般指标
盈利力指企业利资源获取利润力般企业财务分析中衡量
盈利力指标见表 3


般企业盈利力衡量指标适性定局限分析：
A 毛利率
房产企业收入成确认滞期销售毛利率反映前期间销
售项目盈利力定滞性年毛利率水处行业位置
趋势定参考性
B 期间费率
期间费包含销售费理费财务费销售费期费支
出营业收入结转前期间销售期间应关系强财务费费
化财务利息房产企业利息部分资化资化利率需期支出财务费较难反映出房企期真实财务负担水年期间费
率水处行业位置趋势反映房企费控制力
C 净资产收益率
净资产收益率衡量股东投资资盈利力净利润产生仅
股东投入资包括债权贷资金分子分母逻辑联系性较低
次企业运杠杆提高净资产收益率入资金会导致较高财务
风险房产行业资金杠杆较高债权说该指标非重关注指
标
D 总资产报酬率
总资产报酬率较全面衡量全部资产盈利力需注意总资产容易
受特殊情况影响年量购置土者进行购总资产报酬率会出
现定波动
E EBIT 利润率
该指标考虑利息税收包含非常性损益利润总额反映企业
综合盈利力
F 销售净利率
房产行业说净利润营业收入均滞指标反映前期
间销售盈利水适性较差
（二）指标筛选优化补充
基般企业指标分析衡量房产行业盈利力指标
做筛选补充中毛利率期间费率总资产报酬率般企业分
析指标中适指标调整 EBIT 利润率 EBIT 利润率调整指标非常性
损益利润总额补充财务指标安全边际补充营指标具体表 4 示：
A 调整 EBIT 利润率
营业外净损益汇兑净损益投资净损益公允价值变动净损益 EBIT
中进行剔反映房企营性业务盈利力部分房产企业采取住宅
商业产重运营者商业产运营商业产计入投资性房产
采公允价值计量会产生较公允价值变动然公允价值变动定
观调整性确定性该指标判断拥定商业产资产房企整
体盈利力会显保守该指标较适住宅开发房企
B 非常性损益利润总额
着房企金融商业产行业涉足非常性损益占增加该
指标衡量房企业绩非常性损益赖程度需结合非常性损益
结构判断持续性稳定性持物业公允价值变动非常性损益
源需分析持物业处区位未增值潜力等判断非
常性业务公司盈利贡献持续性稳定性
C 安全边际
安全边际衡量房企销售均价楼面价覆盖程度价房价
中例高该指标作毛利率验证指标面市场波动背景
较高安全边际意味着相较抗跌价空间运营灵活性企业综合
竞争力体现需注意项目投入土企业区域分布等
表现出差异果资料测算单项目售价土楼面价
筛查安全边际较差风险项目考虑般房产企业尤规模房企手
项目数量年时间进行预售简化年销售均价
年楼面均价指标进行整体考量横较房企间项目盈利力具体案例中公开资料法获取房企年楼面均价披露
年新增土储备均价年新增土储备楼面均价似代
年末楼面均价
三杠杆水指标
（）般指标
财务杠杆水反映企业财务负担杠杆水高低体现企业财务政策
谨慎程度般衡量企业财务杠杆水指标表 5


般财务杠杆水分析指标适性定局限分析：
A 资产负债率
国商品房实行预售制房产企业账面巨额预收款项交房
预收账款结转相应营业收入企业须外实际支付现金清偿预收
账款企业带量现金改善企业资产流动性提高企业偿债力
预售账款般债务般企业资产负债率指标会高估房企杠杆水

B 净负债率
该指标反映净债务股权资相关系者权益净债务负担
债权说该指标越越
C C 全部债务资化率长期债务资化率
指扣应付款等营性负债企业应杠杆率反映公司息债务
水房产开发企业较规模工程款应付款项部分偿刚性较强全部债务长期债务资化率衡量刚性债务负担水够
全面
（二）指标筛选优化补充
基般企业财务杠杆水指标分析衡量房产企业杠
杆水指标做筛选调整中净负债率般分析指标中适指
标调整资产负债率资产负债率调整指标具体表 6 示：


调整资产负债率
般资产负债率指标分子分母中均减负偿义务预收账
款够更准确反应房企财务杠杆水外需注意明股实
债融资方式会降低账面资产负债率分析时需重新确定合范围列
报属性提高指标准确度
四偿债力指标
（）短期偿债力指标
1般指标
般衡量企业短期偿债力指标流动率速动率现金率具
体：
般衡量短期偿债力指标房产行业适性定局限分
析：
A 流动率
流动率准确反应房企短期偿债力原三：
房企流动资产存货房企存货开发周期较长存货短期变现
力较差二存货计价时通常采取历史成原正常情况房企存货
成市价相差甚三流动负债中包含量预收账款预收账款需
现金偿息负债
B 速动率
理速动率然流动性较差存货排预收账款
影响房企短期偿债力判断存定偏差预收账款流
动负债中剔会更准确
C 现金率
现金率量度资产中具流动性项目三流动性率中保
守样没排预收账款影响
2指标筛选优化补充
基般企业短期偿债力指标分析衡量房产企业短
期偿债力指标做调整补充中调整速动率现金率
速动率现金率调整指标现金类资产短期债务营流入量(流动负
债预收账款)补充指标具体表 8 示：


A 调整速动率现金率 般速动率现金率基础剔预收账款影响
B 现金类资产短期债务
短期债务补充流动性债务偿付时具较强刚性时间
求流动性强现金类资产短期债务覆盖角度衡量短期债
务时偿付力
C 营活动现金流入（流动负债预收账款）
该指标指标某时点考察企业短期偿债力期间
角度期间现金流量反映企业期偿付短期负债力
（二）长期偿债力指标
1般指标
般衡量企业长期偿债力指标 EBITDA 利息保障倍数全部债务
EBITDA 等具体：


般衡量长期偿债力指标房产行业适性定局限分
析：
A EBITDA 利息保障倍数
EBITDA 似利润总额调整利息折旧摊销营性现金流
房企结转收入成产生利润销售回款时点匹配相滞
偿债现金关联度低
B 全部债务EBITDA
该指标样利润销售回款匹配问题长期该指标意义
衡量根公司期似营性现金流够清偿全部债务需致年
限
2指标筛选优化补充
基般企业长期偿债力指标分析衡量房产企业长
期偿债力指标做改进补充中现金利息保障倍数 EBITDA 利息
保障倍数代指标（现金类资产+存货+投资性房产预收账款）全部债
务动授信额度持市公司股权债券等融资渠道补充财务
营指标具体表 10 示：


A 现金利息保障倍数
营活动现金净流量+现金利息支出+付现税现金流化 EBITDA
分子采利息实际现金支出弥补 EBITDA 利息保障倍数利润现金流
匹配缺陷现金流量表中利息现金支出体现筹资活动现金流出项
分配股利利润偿付利息支付现金中单独付现利息支
出数样付现税体现营活动现金流出项支付项税费现金
中单独付现税数该指标计算存定难度
B （现金类资产+存货+投资性房产预收款项）全部债务
长期全部债务偿赖资产逐步变现补充
房产企业核心资产全部债务覆盖程度衡量长期偿债力典型房
产开发企业资产集中存货中土储备未完成建设项目等房
产开发成房产开发产品形式存现金类资产流动性高资产
投资性房产较高变现价值时剔已预收账款形式变现
资产部分长期房企核心偿债资产
C 动授信额度持市公司股权债券等融资渠道 该营指标需注意动授信额度够反映房企动融资空
间公司营情况较差情况真正获贷款时果债
券等融资渠道政策收紧利率幅行然房企拥较已注册尚未发行
融资工具额度面实际发行困难处境房企剩余融资空间需结合
实际情况分析
五发展力指标
（）般指标
企业发展力指企业扩规模壮实力潜力称成长力
般通总资产增长率收入增长率等指标衡量


般衡量发展力指标房产企业适性定局限分析
：
A 总资产增长率
房企资产中存货占较总资产易受土拓展收入结转节奏等非年度
效益素影响时果存货增长存货化畅引起总资产增长
效增长
B 收入增长率
房企收入结转时间较滞该指标揭示前年度营效
益增长情况销售增长率销售金额面积增长率更反映房企期
规模增长力
C 资积累率
明股实债融资方式会增房企者权益少数股东权益
作母公司偿债保证属母公司者权益计算更准确
（二）指标筛选优化补充
基般企业发展力指标分析衡量房产企业发展
力指标做改进补充中销售增长率收入增长率代指标调
整资积累率资积累率调整指标土储备倍数补充营指
标具体表 12 示：


A 土储备倍数
房产企业说土基生产资料土储备量反映企
业持续发展力土储备倍数分析房企成长性关键指标倍数
较高时表明企业前土储备较充足满足企业续项目开发倍数
较低时说明企业土储备足续补充乏力企业面缺断
粮危险该指标非越越关注土储备面积时需
关注土储备成高低热点城市土资源稀缺性价高企房企
土获取时通融资取投入资金方面果企业土储备增值率
低资金成实意味着储备亏损土成利息增长会导致单
位面积开发成幅升终导致项目利润率幅降年高
周转成流开发模式原方面土获取时楼面价高周边售
商品房价格城全面调控抑房价背景房价涨幅达预期
时部分城市求加快土开发市速度减少闲置时间高价项目面亏
损情况 十核心财务指标体系财务指标
分布情况

根述房产行业适财务评价指标考虑数性筛选
实际操作中常指标构建核心财务指标体系中债资信覆盖
166 家房产发债企业作样计算财务指标 2014~2016 连续 3 年
均分布区间房企进行财务指标评价时候提供参考


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