房地产评估的技术路线、价值分析和报告撰写
- 1. 评估的技术路线、价值分析和报告撰写 —— 中国房地产估价师学会理事 中国土地估价师协会理事 北京杜鸣联合房地产评估公司董事长杜鸣
- 2. 第一部分 影响市场价值因素分析 一、 经济因素 宏观经济调控 金融政策 经济预期 就业及收入水平
- 3. 二、 消费行为因素 消费心理与习惯
- 4. 三、 功能性耗损 配套设施设备 平面平局 建筑造型 有效使用（利用）率
- 5. 第二部分 评估的技术路线及常见问题分析一、评估的技术路线及方法 1、思路与技术路线 2、方法的选择与搭配 3、综合与分类
- 6. 1、市场分析的简单化 1.1 宏观 微观 市场细分 1.2 市场流动性（市场变现能力）的分析 2、客观性的数据参数选取 售价、租金、收益、成本、费用、出租率（上座率）等，各项指标的选取应用有效地分清实际的与客观的。 二、常见问题分析
- 7. 3.1 潜在毛收入 有效毛收入 净收益3.2 同行业平均利润的扣除（贡献率） 3.3 综合性物业各部分的分别计算 3.4 实际的与客观的数据的选取 3、收益法的应用
- 8. 4、假设开发法及成本法的应用 4.1 建安成本计算的细化 基础主体结构、内外装修、设备（水暖、电、气、电梯、通风空调） 4.2 在建工程的未实现利润 4.3 未来开发价值的估算
- 9. 5、局部房地产评估的分析 5.1 独立性、使用、经营 5.2 市场变现的限制因素 6、不同区域、不同用途物业的评估价值 在不同的区域，不同用途的物业将会有不同的市场价值。
- 10. 7、特殊物业的评估的综合分析 7.1 工业房地产:在难于采用其他估价方法时，分别对土地、建筑物选取成本法、基准地价修正法进行估价. 7.2 住宅小区大型地下车库:针对估价对象出售和租赁两种方式，选取市场比较法和收益法进行估价.要综合分析住宅小区居住物业、商服物业与车库之间的相互关系、相互之间的价值影响因素。
- 11. 第三部分 评估报告的撰写 1 、封面： (标题：)房地产估价报告 估价项目名称：（全称） 委托方：（委托单位的全称或个人的姓名） 估价方：（估价机构的全称） 估价人员：（估价人员的姓名） 估价作业日期：（起止年月日，受估价委托的 年月日至完成估价报告的年月日） 估价报告编号：（本估价机构内的报告编号）
- 12. 2、目录： （标题：）目录 一、 致委托方函 二、 估价师声明 三、 估价的假设和限制条件 四、 估价结果报告 五、 估价技术报告 六、 附件
- 13. 3、致委托方函 委估方与估价对象的关系 估价范围 估价时点和目的 结果
- 14. 致委托方函 档号 : V/LYD/0201/2013 中国广东省深圳市 罗湖区人民北路越港商业中心六楼 浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司 敬启者： 承蒙贵司委托,我司对贵司拥有的中华人民共和国广东省深圳市罗湖区人民北路越港商业中心地下室（建筑面积合计为3,065.09平方米）、地上第三层(建筑面积合计为3,770.61平方米)物业进行价值评估，评估基准日为二ΟΟ二年一月二十九日,目的是为 贵司核定资产提供价值参考依据。我公司经过实地勘察，并查询、收集评估所需的相关资料，遵循必要的评估程序与原则，选用科学合理的估价方法，对该部分物业价值作出评定估算。评估结果如下：
- 15. 中华人民共和国广东省深圳市罗湖区人民北路越港商业中心地下室、地上第三层物业，建筑面积合计为6,835.7平方米,该物业在评估基准日（假设已付清地价）交吉出售的公开市值为RMB207,673,000元(大写人民币贰亿零柒佰陆拾柒万叁仟元整)。估价结果明细如下：
- 16. 致 委 托 估 价 方 函 中国太平洋保险公司重庆分公司××办事处： 受贵单位委托，我公司对贵单位委托评估的丰都县名山镇华严村七组××所属房屋在2001年5月21日（估价时点）的事故损伤修复费用进行了测算。 根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，估价人员经实地现场查勘后，采用合理的估价方法，确定估价对象在估价时点的修复费用为7080元，人民币大写：柒仟零捌拾元整。 此致
- 17. 致委托方函 海南××人民法院： 受贵院委托，本公司对位于海南省琼山市府城镇琼州大道东侧××大厦主楼(停建工程)及附楼在估价时点2002年10月8日的房地产价值进行了估价，为贵院办理案件提供公开市场价值依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经实地勘察及市场调查，并进行认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1597.69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒万陆仟玖佰元整，平均市值单价816.7元/㎡，大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。
- 18. 注：1、本报告估价结果包含应向政府补交土地出让金。经计算，土地出让金总额为138.392万元，大写人民币壹佰叁拾捌万叁仟玖佰贰拾元整。若拍卖成交，由法院扣缴。若以物抵债，则应从公开市场价值总额中扣除。 2、本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。 估价的测算过程及有关说明，请见《估价结果报告》和《估价技术报告》。 此致
- 19. 致委托方函 厦门东方酒店有限公司： 贵公司委托我公司对位于厦门市湖滨北路建业路8号东方酒店（总建筑面积为35,203.70平方米，土地分摊面积为11,020.69平方米）的房地产进行正常市场价格估价，作为委托方投资决策提供价格参考的依据。受贵公司的委托，估价人员依据国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部、福建省和厦门市人民政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件，根据贵公司所提供的有关资料，按照建设部颁发的《城市房地产市场估价管理暂行办法》、福建省人民政府颁发的《福建省房地产价格评估管理办法》和厦门市人大通过的《厦门市资产评估管理暂行条例》的规定，遵循独立、客观、公正的原则，经过细致的实地勘察后，在分析现有资料的基础上，运用科学的估价方法，通过周密准确的测算，确定该估价对象扣除土地设定出让应补交的土地出让金后在二○○二年十二月十五日的现有正常市场价格为人民币叁亿柒仟肆佰柒拾贰万捌仟元整（RMB374,728,000.00元,取整），单价为RMB10,644.56元／m2。 现将完成的估价报告书提交给贵公司。
- 20. 致委托方函 ××： 根据委托，我们对位于深圳市福田区福虹路世界贸易广场A幢25层05～08号物业进行了评估。估价目的为委托方确定估价对象因电梯及配套未能兑现承诺造成价值减损提供参考依据，估价时点：2002年9月7日。经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，选用收益法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的损失价值。世界贸易广场A幢25层05～08号物业建筑面积为615.4平方米，损失价值总额为人民币1,143,825元，大写金额人民币壹佰壹拾肆万叁仟捌佰贰拾伍元整。
- 21. 4、估价师声明 常规、惯例的陈述 特殊事宜的说明 现场勘察
- 22. 估价师声明 我们郑重声明： 1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。 4. 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
- 23. 5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7. 如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。 8. 最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。 中国注册房地产估价师：
- 24. 估 价 师 声 明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告书中陈述的事实是真实和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
- 25. 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，查勘人员×××、××× 。 6、除参与本次估价的估价人员外，我们聘请了相关专业人员对本次估价的房屋结构安全进行了专门鉴定，其鉴定结果为非危房。 7、非为法律、行政法规规定，本报告的全部或部分内容未经本人或估价机构同意不得修改或提供给其他任何单位和个人，亦不得见诸公开媒体。 中国注册房地产估价师（签名）： 中国注册房地产估价师（签名）：
- 26. 估价师声明 我们郑重声明： 1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999进行分析，形成意见和结论，拟定本估价报告。 5、 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘、拍照。 6、 没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。 估价师签名：
- 27. 估价师声明 我们郑重声明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．估价师×××、×××、×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 参加本次估价的中国注册房地产估价师： ×××，房地产估价师注册号：××××，签字： ， ×××，房地产估价师注册号：××××，签字： 。
- 28. 估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我公司估价人员×××、×××、××× 、×××已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。 签 名 (盖 章) 估 价 师（注册房地产估价师） ： 审 核(注册房地产估价师) ：
- 29. 5、估价的假设条件和限制条件 常规惯例的条件 特殊的假设
- 30. 估价的假设和限制条件 评估基准 我们是根据 浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司所提供的资料，并按以下的假设进行评估： (一) 浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司拥有该物业合法产权，并有权连同其剩余土地使用年期转让该物业，而不必向政府缴付额外地价或其它重大费用； (二) 所有地价及市政配套费已全数缴清； (三) 该发展项目的设计及建设均符合当地规划条例并已得到有关部门的批准； (四) 该物业无论以整栋或分割产权方式，均可自由出售给海内、外买家。 (五) 根据业主指示，该次评估物业尚未取得《房地产证》，其产权手续正在办理中，我们假设《房地产证》能够如期取得，并以此作为评估基础；同时，以上物业之名录由贵司提供，我们将以贵司提供之物业清单为准。
- 31. 估值假设 (一) 在评估过程中，我们假定该物业的所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。 (二) 我们未获提供付清地价款证明，在评估该物业权益时，我们已假设该物业所占宗地的所有地价及市政配套费已全数缴清。对于该物业的业权状况，我们将以 贵司所提供之资料为准。该次评估的物业价值为假设评估物业拥有完全产权前提下的公开市值。 (三) 同时，我们假设在土地使用权的法定年期内，该物业的所有权人，对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。 (四) 在评估过程中，我们并未考虑该物业所设定的抵押、按揭或债项对评估价值产生的影响。评估价值为包含转让税费的价值。除另有说明外，我们假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利、限制及繁重支销。
- 32. 限制条件 (一) 评估报告中所载的数据均以贵司或有关人士提供的资料为准。 (二) 贵司已提供给我公司该物业产权的法定文件副本，但我们并未进行相关产权文件的查证及确认，也未查核该产权文件所载的相关内容是否发生变更，所以评估过程中，我们将以贵司提供的产权文件副本所载内容作为评估依据，并不对其真实性负责。 (三) 我公司曾于二ＯＯ二年一月二十九日进行现场勘察，但我们并未进行结构测量，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。同时，我们未进行实地丈量以核实该物业的地块及建筑面积，因此我们将以产权文件副本所载的建筑面积为准。 (四) 本估价报告书所采用的币种为人民币。 (五) 如未获得我公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。 (六) 最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。
- 33. 估价假设和限制条件 1、本次估价结果仅限于为委托方处理事故赔偿提供房屋修复费用价格参考依据，不包含车祸所带来的其他损失，如精神损失、误工补偿，等等。若有其他用途，需根据指定目的另行评估。 2、本次估价所需工程量数据以现场测量结果为准，并得到当事双方的签字认可。 3、本评估报告必须完整使用方为有效，对仅使用报告中部份内容所导致的可能的损失，本公司不承担责任。 4、本次估价活动是在满足全部假设与使用限制前提条件下进行的。这些假设限制条件是由估价人员根据估价目的、估价标的物实际状况并结合当地实际情况而提出的，具有客观性和合理性。 5、本估价报告书有效使用期自报告提交之日起为一年。同时，在有效期内使用本报告时，应充分考虑当地材料价格及人工费用变化情况，并随时与本机构保持联系，以达到有效使用之目的。
- 34. 估价的假设和限制条件 1、 经到琼山市国土局查档及咨询，估价对象宗地仍为无偿划拨用地，本报告估价结果包含办理转让手续时应向政府补交土地出让金等各项税费。 2、依据房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人与土地使用者不一致。经查房屋所有权证及房屋他项权证记载，估价对象由房屋所有权人海南××有限公司向琼山市××公司购买土地，但未办理转让手续，假设可补办过户手续。 3、依据房屋所有权证及房屋分层平面图，计算主楼各分层建筑面积如下表，附楼建筑面积从琼山市房产局查档而来，今后以房管部门核发的分幢（层）房屋所有权证的面积为准。
- 35. 4、 依据估价人员现场调查，估价对象主楼于1994年停建，附楼于1992年建成，假设与实际情况相符。 5、 估价对象主楼2-4层已由承租人装修使用，本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。 6、 本报告有效期为半年，随着时间的推移或房地产市场价格波动较大时，其估价 结果应做相应的调整或复估。
- 36. 估价的假设和限制条件 1．鉴于同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本次估价报告的估价结果所体现的是估价对象在完整权利状态下的现有价值，为委托方投资决策提供价值参考依据。因此，本估价报告的估价结果仅作为委托方确定估价对象在没有他项权利约束条件下现有价值的参考依据。 2．本次估价的估价对象土地权属来源系以划拨方式取得土地使用权。根据《厦门市划拨国有土地使用权设定出让合同书》（[2001]厦地合设字082号），本估价对象设定出让应补交土地出让金人民币贰仟伍佰叁拾万零叁仟叁佰壹拾柒元捌角壹分（RMB25,303,317.81元）。本次估价结果已据此扣除。
- 37. 3．本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，且该估价对象具有完整和合法的产权之前提进行估价。仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，并对此承担全部责任。 4． 本报告中人民币与美元的汇兑换算取定为：1美元＝8.3元人民币。 5．本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。本次估价对象为酒店物业，特别是星级酒店物业的价值易受酒店自身管理水平及国家、地区宏观经济调控政策稳定的影响。故本次估价是基于估价对象的管理及国家、地区宏观经济政策稳定的前提进行的。敬请相关方面在运用本估价报告时注意此点，特此提示。
- 38. 6．房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定时期。因此，本次估价的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格；同时，本估价报告的应用必须在本报告所确定的估价报告应用有效期内，且应用必须基于房地产市场是正常稳定之前提。随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大的变化，则本估价报告将失去其有效性。 7．根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。在公开市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。因此，本报告的估价结果未考虑抵押风险。 8．由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产将可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对房地产的价格变动影响甚大；其次，由于地震、台风、水灾、战争及其它不能预见并且对发生
- 39. 后果不能防止或避免的不可抗力的因素，将造成房地产严重坏损及灭失，使其值急剧跌落甚至消失；而且，由于房地产不易变现的特点，如出现欲对房地产进行短期强制处分时，则可能导致处置价格远远低于其正常价值。因此，各相关方面应用本报告时，应全面考虑各类风险，作出综合决策。 9．本估价报告的估价技术报告部分，仅作为估价方的机构存档和有关部门审阅备案之用。该部分不作为本估价报告应用的依据。 10．未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分及任何参考资料于公开发表的文件、通告或报告中引用，亦不得以任何形式公开发表。 11．本估价报告一式四份，估价机构和主管部门各保留一份，交付委托方两份。
- 40. 估价的假设和限制条件 1、本报告评估的是物业因配套未能兑现承诺的减损价值，在确定物业实际租金收益水平与预期收益水平时，采用公开租赁市场价值标准，即在公开市场上最可能形成的租赁价格。这里假设： (1) 自愿出租的业主； (2) 有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价； (3) 在此期间物业价值将保持稳定； (4) 该物业可以在公开市场上自由租赁； (5) 不考虑特殊租客的额外出价。
- 41. 2、本评估报告遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等估价原则。 3、假定委估房地产所有权无争议。 4、估价人员没有进行实地丈量，委估房地产之建筑面积参照《房屋建筑面积分套（单元）汇总表》等资料所记载数据，均认为数据资料可靠。 5、在确定参照对比物业时，我们以物业内部配套设施（除电梯、会所外）的数量与档次与估价对象基本相似为原则。 6、估价人员查勘了评估物业视力可及的部分，在可能的情况下亦查勘了物业的内部装修，但并未进行结构测试，未能确定物业有无结构性损坏。 7、所有提供给估价人员以及本报告所引用的信息及观点均认为来自可靠资料，是可信和正确的。
- 42. 8、所有该报告中所展示的地图、平面图及证件仅是为形象直观地讨论问题，不能作为测量成果以用作他用，也不允许把它们与此估价报告分开来单独使用。 9、本估价报告结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构及委托方的书面同意，任何拥有此报告及拷贝的人都无权公开发表，也无权用于任何目的。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构及估价人员不承担相应的责任。 10、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。 11、报告中所使用的货币为人民币。
- 43. 6、估价对象 坐落、四至、权属状况、面积、 背景、环境、规划条件、建筑概况、 现状。
- 44. 名称 越港商业中心地下室及地上第三层 坐落 中华人民共和国广东省深圳市罗湖区人民北路 面积 地下室为3,065.09平方米、地上第三层为3,770.61平方米 总楼层数 七层 建筑结构 框架 装修情况 外部： 首层外墙为白色钢化玻璃，局部镶进口铝板；二层及三层商场选用浅绿色钢化玻璃，局部镶进口铝板；四至七层写字楼部分为法国绿钢化镀膜玻璃幕墙，其余部分及住宅外墙为条形釉面砖。
- 45. 内部 地下室：内墙为胶漆；天花为格栅吊顶；地面铺地砖；卷闸门，铝合金窗，内部由落地钢化玻璃分隔成部分音像试听室。 地上第三层：目前正在装修 设施设备 越港商业中心地下室设两处主要入口，各有两部双向自动扶梯及人行楼梯，可由室外直接进入地下商场。商场部分共设八部双向自动扶梯、一部升降电梯及一部客货两用电梯，地上三层设两部观光电梯，各层另设五条步行楼梯。整栋大厦设有中央空调及烟感喷淋系统。物业管理良好。 工程质量 经验收合格 竣工日期 1999年1月25日
- 46. 维护、保养情况 目前物业维护、保养情况较好。 占用情况 根据吾等实地视察及业主指示，越港商业中心地下室及地上第三层具体情况如下： 该物业地下室目前已整体出租给翔飞音像制品市场使用； 地上三层将作为国际珍珠交易中心使用，目前正在装修。 周边设施 越港商业中心位于深圳市罗湖区人民北路沿街与深南东路辅线交汇处之北侧，处于商业旺区东门老街的南端，人民北路为东门区唯一连接深南东路的步行街，深南东路辅线可行驶机动车辆。该物业四面临步行街，东面为大世界商城，南面邻南塘商业广场、亚洲商业大厦及深南辅路之休闲绿化广场，西面为中威商业城及利联太阳广场，北面为水产大厦。现越港商业中心与周边之中威
- 47. 商业城首层均以天棚连通，形成一体。越港商业中心周围均属旧城改造项目，重建后大部分已发展为多层商场，兼有少部分住宅及写字楼。 大厦利用现状 越港商业中心地下室为翔飞音像制品市场、地上一层商场经营服装鞋类、地上二层为休闲中心，地上三层目前正在装修，据业主介绍该层将建成国际珍珠交易中心，四至七层为写字楼和住宅。该大厦主要出入口设置于首层，分别面向渔街及人民北路。 物业产权状况 《深圳市土地使用权出让合同书》深地合字（97）1049号 一九九七年七月十六日深圳市规划国土局（甲方）与广州南方房地产开发深圳公司（乙方）、浙江省越港实业有限责任公司（乙方）签署《深圳市土地使用权出让合同书》，现部分摘录如下：
- 48. 地块编号 ： H207-26 土地面积 ： 5,257.4平方米 土地使用年期 ： 50年（1997.7.16 – 2047.7.15） 土地用途 ： 商业、办公、住宅 建筑覆盖率 ： 不大于70% 建筑容积率 ： 不大于3.9 计入容积率 ： 20,692.6平方米，其中商业10,933.28平方米， 总建筑面积 ： 办公2,225.2平方米，住宅7,534.1平方米 建筑层数 ： 多层 其它 ： 地下部分为3726平方米（不计容积率） 项目分成比例 ： 广州南方房地产开发深圳公司占20% 浙江省越港实业有限责任公司占80%
- 49. 《深圳市土地使用权出让合同书》深地合字（97）1049号 补充协议书 一九九八年五月二十日深圳市规划国土局（甲方）与广州南方房地产开发深圳公司（乙方）、浙江省越港实业有限责任公司（乙方）签署《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议书，其中指出，甲方同意在此项目总建筑面积中除广州公司分得商业建筑面积907.41平方米（首层754.97平方米、第二层152.48平方米），其余建筑面积全部归浙江公司所有。 深圳市罗湖区人民政府文件罗府复[1998]23号 深圳市罗湖区人民政府一九九八年七月一日发出的《关于确认浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司独立改造编号为12-09-93地块的复函》，依据深圳市中级人民法院[1998]深中房初字第52号民事调解书和深圳市国土局深地合字第[97]1049号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议书，依据《深圳特区土地使用权出让条例》第46第4款规定，经研究，同意将罗湖区人民北路渔街的旧城改造项目(地块编号：12-09-93，宗地号：H207-26，用地面积：5257.40平方米)由浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司独立改造。
- 50. 《深圳市建设工程竣工验收证书》（深罗建施验字9900023号） 主要内容摘要如下： “越港商业中心基本符合国家现行验收规范及验评标准，验收合格，准予使用。” 工程名称：越港商业中心 工程地址：人民北路北侧 建筑面积：20693平方米 层数：7层 结构：框架开工日期：1997年9月22日 竣工日期：1999年1月25日 建设单位：浙江省越港实业有限责任公司 施工单位：深圳市第三建筑工程公司
- 51. 越港商业中心地下室改变功能的有关批文 深圳市规划国土局罗湖分局对越港商业中心地下室改变功能的批复为：贵司H207-26地块位于东门旧城改造范围内，请贵司到区旧城改造办补交地价后，再到我局办理补充协议书手续。（深规土函第LH9900196号） 浙江越港实业有限责任公司深圳分公司一九九九年三月三十一日关于改变《越港商业中心》地下室使用功能申请测算补交地价的报告提出,地下室一层建筑面积3,706.65平方米，其中设备用房面积为640.39平方米，其他建筑面积为3,066.26平方米。根据贵司指示，补交地价工作正在进行，我们在该次评估中将以假设应补地价全部交清作为评估基础。
- 52. 深圳市房屋建筑面积查丈报告 根据业主提供的两份《深圳市房屋建筑面积查丈报告》（1999年2月8日及2001年6月26日由深圳市地籍测绘大队制定），地下室建筑面积合计为3,065.09平方米，地上第三层建筑面积合计为3,770.61平方米。各单位面积详见附表一。 注：根据业主指示 以上物业之《房地产证》办理工作正在进行中，我们假设《房地产证》能够如期取得，以上物业名录以贵司提供之清单为依据；我们评估中所采用之建筑面积将以贵司提供之《深圳市房屋建筑面积查丈报告》中所载为准。 我们需要指出，以上总结仅出于我们对上述贵公司提供文件的理解，我们建议贵公司对上述文件的合法性咨询贵公司法律顾问的意见，除非特别指出，我们的估价将基于上述总结。 物业有关之业权文件复印件，请参见附件二。
- 53. 三、估价对象概况 3.1 估价缘由 本公司受太平洋保险公司重庆分公司××办事处委托，对其承保的某东风货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该东风货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由东风货车负全责。 3.2 估价对象实体状况 估价对象位于丰都县名山镇华严村七组，距离县城中心约20公里，三面周与农地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24厘米，楼梯间空花墙厚12厘米，其余墙厚18厘米，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆标号较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。
- 54. 3.3 事故损伤情况分析 该东风货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙（非承重墙）洞穿，洞径横向最大尺寸1.0米，竖向最大尺寸1.2米，洞底距地面高度0.3米；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2.1米宽，竖向最大尺寸2.86米宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。 经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。 3.4 估价范围 估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。
- 55. 一、估价对象： 东方酒店又名东方马可孛罗大酒店，位于厦门市开元区建业路8号，地处厦门市中心——风光旖旎的筼筜湖北岸狐尾山南坡底麓，东面毗邻厦门市政府大楼、人民大会堂，西面临建业路，是一座四星级酒店。 估价对象地理位置示意图如下： 该酒店总建筑面积为35203.70平方米（含地下室建筑面积4483.86平方米），建筑层数为八层，于1998年建成；总用地面积为11020.69平方米，其权属人为厦门东方酒店有限公司。 厦门东方酒店有限公司系由厦门外资建设工程公司与新加坡金产业投资有限公司投资兴办的中外合作经营企业，于1985年7月11日在厦门市注册登记，经营范围为客房、餐厅、信息传递、商场、美容美发院、健身中心、娱乐中心、会议室等。厦门东方酒店有限公司于2000年9月15日领取了《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第00129666号）。证书上载明：国有土地使用
- 56. 权类型为划拨，土地用途为商业服务业，房屋所有权性质为涉外产， 房屋用途为商业，地籍号为40000210009。2001年8月8日厦门东方 酒店有限公司与厦门市土地房产管理局签定了《厦门市划拨国有土 地使用权设定出让合同书》（[2001]厦地合设字082号），设定土地 出让用途为酒店，出让年限为2000年1月1日至2040年1月1日，设定 土地面积为11020.69平方米，设定总建筑面积为30719.84平方米 （未含地下室）。 酒店周边设施配套状况： 酒店主楼东侧为地面停车场；南侧为室外露天餐台和烧烤区以无 釉砖铺设地面，铁制餐桌椅；西侧设有一较大型观赏鱼池；西北角 为一锅 炉房，东北角附属单层建筑为美容中心、票务中心及管理用 房。主楼周围绿化景观良好，多种绿色植物与庭院灯相间布置，融 洽谐调。
- 57. 该酒店房地产各层的主要功能分述如下： 第一层：门厅、酒店大堂、音乐茶座、西餐厅、日式餐厅、商场、西饼屋、美容美发、商务中心、票务中心等。门厅设计气派高雅，酒店大堂中庭空间直透八层玻璃透光顶架，明亮通畅。 底层后部设有电话总机交换房、保安监控中心、高低压配电房等设备用房。 第二层：中餐厅、宴会厅、会议厅、多功能厅、洗衣中心、员工餐厅等。 第三层：标准客房、套房、健身房、桑拿房、游泳池等。 第四层——第七层：标准客房、套房、健身房。 第八层：为贵宾层，除设有标准客房、套房外，还设有豪华套房。 地下室：中央空调设置中心、消防设备房、水泵房等设备用房以及普通员工活动房、泊车位等。 估价对象的部分实勘图如下： (下面有表格)
- 58. （三）估价对象 1、物业明细 世界贸易广场A幢25层05～08号，建筑面积为615.40平方米。 2、产权状况 ××于1998年4月16日，与开发商签订《深圳市房地产买卖合同》（深（福）房预买字（1997）第B09409号），根据开发商与××于2001年3月5日签订的《往来款项结算确认书》，确定购楼款已付清，取得物业产权。 物业所属宗地用途为商业、办公、住宅，宗地使用期限自1993年10月23日至2043年10月22日，共计50年。
- 59. 7、区域因素 繁华程度、交通、环境、景观、 城市规划、公共配套设施 住宅、别墅、写字楼、商业、酒 店的不同。
- 60. 区域因素分析 深圳市 位置 深圳市位于中国广东省中南部沿海地区，东临大亚湾，西连珠江口，北与东莞、惠州两市接壤，南接香港。 人口，地域及行政区 深圳市总面积2,020平方公里，深圳经济特区是深圳市的一部分，东起大鹏湾背仔角，西至珠江口的安乐村，南与香港新界接壤，北靠梧桐山、羊台山山脉，面积为327.5平方公里，东西长49公里，南北宽7公里，呈狭长形。至2000年11月1日，深圳市总人口为700.84万。深圳市共设6个市辖行政区。其中，深圳经济特区内4个区，即福田区、罗湖区、南山区、盐田区；特区外2个区，即宝安区、龙岗区。
- 61. 深圳市之交通条件 深圳市交通发达，公路、铁路、民航及港口组成立体交通网络，境内有广深、梅观、机荷高速公路及京九、平南、平盐铁路，连接珠江三角洲、广州和全国各大中城市及香港，黄田国际机场、蛇口港、盐田港直通全国各地及海外。 区属位置 罗湖区位于经济特区中部，西与福田区相连，北与龙岗区相邻，南与香港新界隔河相望，总面积约139.2平方公里。罗湖区公路交通干线四通八达。广九铁路横贯罗湖区中心，深圳火车站和笋岗货运站皆在本区，罗湖海关、文锦渡海关更是大陆与香港客、货进出的主要通道之一。
- 62. 越港商业中心位置，邻近环境及建筑物 越港商业中心位于深圳市罗湖区人民北路沿街与深南东路辅线交汇处之北侧，处于商业旺区东门老街的南端，人民北路为东门区唯一连接深南东路的步行街，深南东路辅线可行驶机动车辆。该物业四面临步行街，东面为大世界商城，南面邻南塘商业广场、亚洲商业大厦及深南辅路之休闲绿化广场，西面为中威商业城及利联太阳广场，北面为水产大厦。现越港商业中心与周边之中威商业城首层均以天棚连通，形成一体。越港商业中心周围均属旧城改造项目，重建后大部分已发展为多层商场，兼有少部分住宅及写字楼。 交通条件 该物业位于罗湖区东门商业中心，交通便利，有多路大小巴士经 过，往深圳火车站及罗湖海关需五分钟车程，至黄田国际机场约四 十分钟车程。建设中的地铁1号线东门站距离该物业约300米。 物业坐落之位置请见附件三「物业位置图」。
- 63. （一） 区域因素分析 估价对象位于海南省府城镇主干道琼州大道东侧，与××楼隔路相望，北面为××公司。区域内有××大厦、××医院、××电影院、中学等，地理位置优越，交通便捷，商业繁华度良好。区域内基础设施和公共设施较为完善。
- 64. 一、区域因素分析： 东方马可孛罗酒店位于筼筜湖北岸，背靠狐尾山，面向筼筜湖；该酒店的南侧临筼筜路、西侧临建兴路，北侧不足60米即为湖滨北路，往东即为市府大道、人民大会堂及会堂中心大草坪。筼筜湖经过多年的治理，已构建了置换水系，水清树翠、花红草绿；建于湖中心岛上的白鹭洲公园和厦门城雕白鹭女神像广场已成为市民和各地游客休闲、游览的新景观。站在东方马可孛罗酒店的客房露台或窗口眺望可直视白鹭洲公园、筼筜湖面，甚至可遥望南岸市区新姿、西海域岸海风光，可谓是筼筜胜景尽收眼底。当夜幕降临后，沿湖两岸灯火倒映湖中，白鹭洲公园灯火阑珊，游人如梭；白鹭洲音乐喷泉乐曲隐约、飘飘渺渺。昔日“筼筜渔火”现已是“筼筜夜色”的胜景，在东方酒店内就能领略饱览。 目前，环绕筼筜湖的周边区域已成为厦门新市区中心区。沿湖四周建成了湖滨南路，湖滨北路，湖滨西、中、东路和市府大道、莲岳路的方格城市新区主干道路网，公交和巴士线路、站点
- 65. （一）区域因素分析 估价对象位于深圳市福田区福虹路，隔国际科技大厦与深南路相邻。北邻华海大厦，南邻国际科技大厦，西侧为村民自建房，东侧隔福虹路与华强花园相望。估价对象位于上步片区，即华富路以东、华荔路以西、红岭路以西、南园路以北所围合的区域，原为工业区，随着城市的发展、华强北商业圈的形成，现已转型发展成为与人民南、蔡屋围并列的市级商业金融区，区内办公的企业主要有小型的电子公司、贸易公司、律师事务所、拍卖公司和房地产开发公司等。 估价对象周边的办公物业主要有：国际科技大厦、佳和华强大厦、宝华大厦、航都大厦、赛格广场、电子科技大厦、统建楼等，分布的金融机构有：中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中国民生银行、深圳发展银行、中国光大银行、光大证券、青海证券等。该区域交通便利，深南路上有多路大巴经过，通往蛇口、宝安、龙岗等地，并地铁一线将于2005年开通，上海宾馆站出入口即位于福虹路与深南路的交汇处。
- 66. 8、个别因素 面积、形状、地势、临路状况、 规划管制条件、土地使用年限、 建筑形式、结构、设备设施、格局、 朝向、新旧程度 住宅、别墅、写字楼、商业、 酒店的不同。
- 67. 个别因素分析 名称 越港商业中心地下室及地上第三层 坐落 中华人民共和国广东省深圳市罗湖区人民北路 面积 地下室为3,065.09平方米、地上第三层为3,770.61平方米 总楼层数 七层 建筑结构 框架 装修情况 外部： 首层外墙为白色钢化玻璃，局部镶进口铝板；二层及三层商场选用浅绿色钢化玻璃，局部镶进口铝板；四至七层写字楼部分为法国绿钢化镀膜玻璃幕墙，其余部分及住宅外墙为条形釉面砖。 内部： 地下室：内墙为胶漆；天花为格栅吊顶；地面铺地砖；卷闸门，铝合金窗，内部由落地钢化玻璃分隔成部分音像试听室。 地上第三层：目前正在装修
- 68. 设施设备 越港商业中心地下室设两处主要入口，各有两部双向自动扶梯及人行楼梯，可由室外直接进入地下商场。商场部分共设八部双向自动扶梯、一部升降电梯及一部客货两用电梯，地上三层设两部观光电梯，各层另设五条步行楼梯。整栋大厦设有中央空调及烟感喷淋系统。物业管理良好。 工程质量 经验收合格 竣工日期 1999年1月25日 维护、保养情况 目前物业维护、保养情况较好。 占用情况 根据吾等实地视察及业主指示，越港商业中心地下室及地上第三层具体情况如下： 该物业地下室目前已整体出租给翔飞音像制品市场使用； 地上三层将作为国际珍珠交易中心使用，目前正在装修。
- 69. 周边设施 越港商业中心位于深圳市罗湖区人民北路沿街与深南东路辅线交 汇处之北侧，处于商业旺区东门老街的南端，人民北路为东门区唯 一连接深南东路的步行街，深南东路辅线可行驶机动车辆。该物业 四面临步行街，东面为大世界商城，南面邻南塘商业广场、亚洲商 业大厦及深南辅路之休闲绿化广场，西面为中威商业城及利联太阳 广场，北面为水产大厦。现越港商业中心与周边之中威商业城首层 均以天棚连通，形成一体。越港商业中心周围均属旧城改造项目， 重建后大部分已发展为多层商场，兼有少部分住宅及写字楼。
- 70. 大厦利用现状 越港商业中心地下室为翔飞音像制品市场、地上一层商场经营 服装鞋类、地上二层为休闲中心，地上三层目前正在装修，据业主 介绍该层将建成国际珍珠交易中心，四至七层为写字楼和住宅。该 大厦主要出入口设置于首层，分别面向渔街及人民北路。 物业产权状况 《深圳市土地使用权出让合同书》深地合字（97）1049号 一九九七年七月十六日深圳市规划国土局（甲方）与广州南方 房地产开发深圳公司（乙方）、浙江省越港实业有限责任公司（乙 方）签署《深圳市土地使用权出让合同书》，现摘录如下：
- 71. 地块编号 ： H207-26 土地面积 ： 5,257.4平方米 土地使用年期 ： 50年（1997.7.16 – 2047.7.15） 土地用途 ： 商业、办公、住宅 建筑覆盖率 ： 不大于70% 建筑容积率 ： 不大于3.9 计入容积率 ： 20,692.6平方米，其中商业10,933.28平方米， 总建筑面积 ： 办公2,225.2平方米，住宅7,534.1平方米 建筑层数 ： 多层 其 它 ： 地下部分为3726平方米（不计容积率） 项目分成比例 ： 广州南方房地产开发深圳公司占20% 浙江省越港实业有限责任公司占80%
- 72. 《深圳市土地使用权出让合同书》深地合字（97）1049号 补充协议书 一九九八年五月二十日深圳市规划国土局（甲方）与广州南方房地产开发深圳公司（乙方）、浙江省越港实业有限责任公司（乙方）签署《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议书，其中指出，甲方同意在此项目总建筑面积中除广州公司分得商业建筑面积907.41平方米（首层754.97平方米、第二层152.48平方米），其余建筑面积全部归浙江公司所有。 深圳市罗湖区人民政府文件罗府复[1998]23号 深圳市罗湖区人民政府一九九八年七月一日发出的《关于确认浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司独立改造编号为12-09-93地块的复函》，依据深圳市中级人民法院[1998]深中房初字第52号民事调解书和深圳市国土局深地合字第[97]1049号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议书，依据《深圳特区土地使用权出让条例》第46第4款规定，经研究，同意将罗湖区人民北路渔街的旧城改造项目(地块编号：12-09-93，宗地号：H207-26，用地面积：5257.40平方米)由浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司独立改造。
- 73. 《深圳市建设工程竣工验收证书》（深罗建施验字9900023号） 主要内容摘要如下： “越港商业中心基本符合国家现行验收规范及验评标准，验收合格，准予使用。” 工程名称：越港商业中心 工程地址：人民北路北侧 建筑面积：20693平方米 层 数：7层 结 构：框架 开工日期：1997年9月22日 竣工日期：1999年1月25日 建设单位：浙江省越港实业有限责任公司 施工单位：深圳市第三建筑工程公司
- 74. 越港商业中心地下室改变功能的有关批文 深圳市规划国土局罗湖分局对越港商业中心地下室改变功能的批复为：贵司H207-26地块位于东门旧城改造范围内，请贵司到区旧城改造办补交地价后，再到我局办理补充协议书手续。（深规土函第LH9900196号） 浙江越港实业有限责任公司深圳分公司一九九九年三月三十一日关于改变《越港商业中心》地下室使用功能申请测算补交地价的报告提出,地下室一层建筑面积3,706.65平方米，其中设备用房面积为640.39平方米，其他建筑面积为3,066.26平方米。根据贵司指示 补交地价工作正在进行，我们在该次评估中将以假设应补地价全部交清作为评估基础。 深圳市房屋建筑面积查丈报告 根据业主提供的两份《深圳市房屋建筑面积查丈报告》（1999年2月8日及2001年6月26日由深圳市地籍测绘大队制定），地下室建筑面积合计为3,065.09平方米，地上第三层建筑面积合计为3,770.61平方米。各单位面积详见附表一。
- 75. 注：根据业主指示，以上物业之《房地产证》办理工作正在进行中，我们假设《房地产证》能够如期取得，以上物业名录以贵司提供之清单为依据；我们评估中所采用之建筑面积将以贵司提供之《深圳市房屋建筑面积查丈报告》中所载为准。
- 76. （二） 个别因素分析 1、估价对象由一幢主楼20层综合大厦及9层附楼组成。主楼第一层依坡地而建为架空层，作设备用房使用，2-4层于1998年出租，经营餐饮及娱乐业，现空置，主楼5-20层现为半拉子工程。主楼二层（沿街首层）大堂两侧为茶艺馆，室内中档装修，刷黑色龙骨吊顶，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。南侧夜总会(浮仕会)高档装修，内设豪华KTV包厢、表演舞台、音控室、雅座、吧台等。第三层（沿街第二层）中档装修，有可容纳约200桌宴席的餐厅及木夹板隔断的包厢约36间。第四层（沿街第三层）普通装修，主要经营电子游戏及茶艺包厢。五至二十层
- 77. 原设计用途为带卫生间的写字间，主体结构已完工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内墙批挡扫白，已安装木夹板门，卫生间已贴2m高墙砖，预埋上下水管道，其余未做。走廊已安装空调管道（无主机），室内有空调出风口（部分被盗），地面未做，电梯未安装。主楼于1994年停建至今尚未完工，物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层渗水严重，局部梁露筋，这些因素制约了估价对象的市场价值。 2、估价对象附楼为框架结构住宅用房，平面布置欠佳，室内普通装修，由于使用已10年，维护稍差，略显陈旧，个别窗扇被盗，加之所处位置建筑密度大，环境、景观差，制约了物业的市场价值。 3、估价对象主楼门前有较大户外停车场，这对物业的有效利用提供了较好条件。
- 78. 二、个别因素分析： 东方酒店又名东方马可孛罗大酒店，位于厦门市开元区建业路8号，地处厦门市中心——风光旖旎的筼筜湖北岸狐尾山南坡底麓，东面毗邻厦门市政府大楼、人民大会堂，西面临建业路，是一座四星级酒店。该酒店总建筑面积为35203.70平方米（含地下室建筑面积4483.86平方米），建筑层数为八层，于1998年建成；总用地面积为11020.69平方米，其权属人为厦门东方酒店有限公司。 厦门东方酒店有限公司系由厦门外资建设工程公司与新加坡金产业投资有限公司投资兴办的中外合作经营企业，于1985年7月11日在厦门市注册登记，经营范围为客房、餐厅、信息传递、商场、美容美发院、健身中心、娱乐中心、会议室等。厦门东方酒店有限公司于2000年9月15日领取了《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第00129666号）。证书上载明：国有土地使用权类型为划拨，土地用途为商业服务业，房屋所有权性质为涉外产，房屋用途为商业，地籍号为40000210009。
- 79. 2001年8月8日厦门东方酒店有限公司与厦门市土地房产管理局签 定了《厦门市划拨国有用途土地使用权设定出让合同书》（[2001 厦地；合设字082号），设定土地出让为酒店，出让年限为2000年 1月1日至2040年1月1日，设定土地面积为11020.69平方米，设定 总建筑面积为30719.84平方米（未含地下室）。 酒店周边设施配套状况： 酒店主楼东侧为地面停车场；南侧为室外露天餐台和烧烤区， 以无釉砖铺设地面，铁制餐桌椅；西侧设有一较大型观赏鱼池； 西北角为一锅炉房，东北角附属单层建筑为美容中心、票务中心 及管理用房。主楼周围绿化景观良好，多种绿色植物与庭院灯相 间布置，融洽谐调。
- 80. 该酒店房地产各层的主要功能分述如下： 第一层：门厅、酒店大堂、音乐茶座、西餐厅、日式餐厅、商 场、西饼屋、美容美发、商务中心、票务中心等。门厅设计气派高 雅，酒店大堂中庭空间直透八层玻璃透光顶架，明亮通畅。 底层后 部设有电话总机交换房、保安监控中心、高低压配电房 等设备用房。 第二层：中餐厅、宴会厅、会议厅、多功能厅、洗衣中心、员工 餐厅等。 第三层：标准客房、套房、健身房、桑拿房、游泳池等。 第四层——第七层：标准客房、套房、健身房。 第八层：为贵宾层，除设有标准客房、套房外，还设有豪华套房。 地下室：中央空调设置中心、消防设备房、水泵房等设备用房以 及普通员工活动房、泊车位等。 该酒店房地产的各主要功能区装饰状况和主要设备配置状况分述 如下：（下面有表格）
- 81. （二）个别因素分析 1、物业明细 世界贸易广场A幢25层05～08号，建筑面积为615.40平方米。 2、产权状况 ××于1998年4月16日，与开发商签订《深圳市房地产买卖合同》（深（福）房预买字（1997）第B09409号），根据开发商与××于2001年3月5日签订的《往来款项结算确认书》，确定购楼款已付清，取得物业产权。 物业所属宗地用途为商业、办公、住宅，土地使用期限自1993年10月23日至2043年10月22日，共计50年。
- 82. 3、估价对象状况 估价对象为世界贸易广场A幢，楼高共45层，框剪结构，本次评估部分为第25层05～08号，建筑面积共计615.40㎡，建筑物用途为办公，目前使用状况为出租，月租金60～70元/平方米。 物业基本装修情况如下： 外墙面：玻璃幕墙、花岗石、釉面砖；内墙面：刷乳胶漆；地面：地砖；天花：轻质铝板吊顶；门窗：铝合金窗。 本次估价目的考虑的是开发商在预售楼时对物业配套设施的承诺与物业实际交付使用后配套设施间的差异造成的物业价值的减损，开发商承诺配套与实际交付使用后的配套对比如下： （下面有表格）
- 83. 9、市场背景分析 宏观 微观 市场细分
- 84. 市场背景分析 深圳市商业物业市场现状概述 深圳市由于经济和人口的持续快速增长，产生了对商业物业的旺 盛需求，这种需求在1997年达到阶段性高点，当年商业物业销售量 为27万平方米，随后至今一直表现得不尽人意。然而，在深圳经济 保持稳定增长的带动下，商业物业市场仍有不少亮点：一是近两年 来商业物业市场成交趋于活跃，在1998年销售量大跌后，1999年起 迅速反弹回升，并保持了稳步增长的态势，到2001年已达到27万平 方米，接近历史高峰，而同时市场空置量逐步回落，2000年空置量 较历史峰值下降了近二成；二是在特区内福田、南山和关外布吉、 龙华等新兴商业中心，商业区物业受到市场追捧，呈现成交量明显 增加，价格保持坚挺的良好局面；三是规划优秀的商业物业仍是稀 缺产品，一经推出，就受到市场欢迎，如中信城市广场等。
- 85. 罗湖区现时商业物业简析 罗湖区现时的商业中心主要分为两部分。其一，由深南东路、 人民南路、嘉宾路等主要商业街道形成的罗湖商业中心，位于深南 路以南，凭借其靠近罗湖口岸、深圳火车站的地理优势，中高档大 型购物商场、星级酒店、高层住宅密布，区域内有“罗湖商业城”、 “国贸大厦”、“国商”、“友谊城百货”等大型商业设施，“西武”、“天 安”、“友谊国际名店”等高档名牌商店，以及“嘉里中心”裙楼、“佳宁 娜友谊广场”裙楼等构成了深圳市市级商业中心区；其二，是位于深 南路北侧的东门老街，这里是深圳市个体零售商业的集中地之一， 也是深圳市商业气氛较浓、人流较多的商业旺地。目前已基本完成 大规模的旧城改造，建成后的东门仍是保留原有风格的步行商业区。
- 86. 深圳市主要商业区的市场租售情况及特点 1、各商业区情况 （1）华强北商业区 华强北商业区商业经营总面积达到60多万平方米，每天客流量40-50万人次。2001年，华强北商业街的年销售额超过200亿元。据统计分析，其中，电子通讯业占35%，服装百货业占8.5%，家电业占7.5% ,餐饮业占6%，珠宝业占有0.5%, 钟表业占0.5%，其他行业占42%。在华强北，电子通讯、服装百货与家电占据了“半壁江山”。 通过市场整体情况看，华强北商业物业各楼层平均租金情况如下： 一楼：600元/平方米；二楼：350元/平方米；三楼：250元/平方米；四楼：150元/平方米 华强北的商业物业具有以下特点：
- 87. A、该商业区经营物业大部分为厂房改建而成，90%为只租不售，出售的物业皆为电子通讯类商场； B、经过多年的发展及近期大量新增商业物业投放市场，该区内各类商铺租金价格经过急速攀升期后趋于稳定； C、新近推出的现代之窗，开发商没有过分炒作，营销手段也比较简单，其售价是一层10万元/平方米，二层5万元/平方米、三层3万元/平方米，销售率超过九成，基本上反映现阶段华强北商业中心优质物业的真实价值。 （2）东门商业区 东门老街总面积近13万平方米，街街成市，商业繁荣。整个东 门商业营业面积达40万平方米，登记在册的商家400多家，其经营网 点和商品零售总额占到整个深圳市场的50%左右，每日客流量有10 万人之多。
- 88. 目前东门商业物业各楼层平均租金情况如下（单位为元/平方米·月， 下同）： 一楼：800；二楼：350；三楼：200；四楼：100 售价方面，一楼街铺为7-13万元/平方米，二楼为3-7万元/平方米，三楼为2-3万元/平方米。 东门的商业物业具有以下特点： A、业态较单一，以服装、皮具、化妆品为主，经营主体也以个体工商户为主，组织化程度低； B、该区商业物业的经营方式与华强北明显不同，除东门天虹商场、茂业百货、太阳广场等几家大百货商场进驻的物业外，大多商业物业都是分割出售为主，开发商售楼以后一般不负责后续的管理； C、各个商厦的一层销售情况都较好，基本都在85%以上，个别项目在95%以上，而地下层及二层以上（含二层）的销售情况都较差，基本在50%左右，甚至更低。
- 89. （3）人民南商业区 人民南商业区具区位、口岸、交通等方面的资源优势，是深圳形成最早的商业中心，区内早期开发的大型商业物业一般只租不售，因此只有临街物业和少量商场如罗湖商业城等才有较新的成交价格，因此，人民南的商业物业价值只能通过租金价格反映出来。 人民南商业和业各楼层平均租金情况如下： 一楼：600-900；二楼：250-350；三楼：150-250；四楼：50-100 人民南商业物业具有以下特点： A、主要商业物业的租金水平，除个别物业，如天安、罗湖商业城外，整体上较华强北、东门的租金水平为低，反映了城市发展东移和基础设施落后导致竞争力下降的后果； B、虽然已经落后于新兴的商业中心、但是人民南的主力商家仍有稳定的收益，这保持了人民南商业物业需求的稳定和价格的稳定，如罗湖商业城的三级市场报价为二层45000元/平方米，三层约25000元/平方米。
- 90. （4）南山商业区 南山，特别是南油大道一带，随着滨海大道开通，带来了南山住宅开发热潮，南山本地商业需求与日俱增，使得南山商业物业近几年来市场旺盛，成为深圳市新的商业物业投资热点。 南山商业物业有如下特点： A、商业投资门槛相对较低，投资风险相对较低，2001年，南山商业区物业一楼平均售价为23000元，平均月租金为150元，远低于市内其他几个商业区。 B、商业物业市场需求较大，平均租售率为72%； C、南山商业具有良好发展前景，商业物业未来升值潜力大。
- 91. 2、深圳市商业市场的特点 纵观深圳市几个主要商圈的业态分布及租售价格，我们发现有几下几个特点： （1）商业物业以现楼为主，占市场需求的75%。反观住宅销量，现楼只占50%。这表明，相对于住宅产品而言，商业物业的营销周期较长； （2）投资需求超过自用需求。据业内人士估计，投资者的购买量超过九成，其中来自香港的投资商是深圳商业物业市场的重要客户。在港人熟悉的东门商业区，港人购买量占二至三成； （3）在供过于求的压力下，开发商创造了更多的营销手段，包括带合约销售、开发商保利返租等，这些新的营销方式一方面确实促进了物业的销售，但同时也加大了开发商的风险； （4）从供应方面来看，由于商业区物业开发的地段选择在一定程度上具有决定意义，因此开发商把主要精力放在对资源的竞争上，所以还没有出现象住宅产品那样，形成具有品牌的开发商和市场领袖，行业竞争格局比较混乱，表现在市场上缺乏优质的产品。
- 92. （三） 市场背景分析 由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多，以致房地产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。加之政府正加大处置积压商品房力度，四大资产管理公司又下调价格加快处置变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级市场的交易价格。但估价对象所处地理位置较好，从长远看仍具有增值的潜力。
- 93. 密集，交通十分便捷。估价对象所处的筼筜湖北岸已形成了厦门新市 区的行政、金融中心。在该区域分布许多政府行政办公大楼：如市 政府大楼、厦门大会堂、市委党校楼群、法院大楼、检察院大厦、 广电大楼、邮电大楼、税务大保险大厦等；集中了大量的金融机构： 如中行大厦、大华银行大厦、工商银行大厦、兴业银行大厦、建行建 业大厦等；云集了一批高级旅馆、酒楼：如外贸酒店、金贝酒店、 潮港酒楼、舒友酒楼等；同时还有花园级住宅分布期间：如西堤别 墅、新港花园、武夷花园、凤凰山庄、华新苑、东卉花园、港龙花园 等。估价对象所在区域公建设施和城市设施非常完善，区域环境 雅、繁华度高。
- 94. 随着二十一世纪的到来，现代城市的发展方向并不仅仅是摩天大楼 林立，还要强调人与自然相协调发展，现代城市的发展趋势是朝着 开敞式的模式发展，形成一种人与自然相贴近、相融合的氛围。东 方马可孛罗酒店正是位于狐尾山和筼筜湖之山水间，融湖光山色于 一体，与未来城市的发展趋势相适应，区位优势十分明显。 总之，本次估价对象所处的区域，以其交通非常便捷、风景优美 秀丽、城市市政设施齐全、生活设施完善等优势，成为厦门新市区 最具价值和发展前景的区位之一。
- 95. 三、市场背景分析： 厦门特区经过了近二十年的建设，城市建成区面积比1981年 以前扩大了4倍多，形成了以厦门本岛为中心“一环数片、众星拱月 的格局和比较合理的城市功能分区布局，现代化的城市框架初步形 成。特别近十年来，环岛路的初步建成，鹭江道及鹭江海岸的改造， 海沧大桥的建成，筼筜湖的成功治理，海沧、杏林、集美东部等污 水系统的陆续建设投用等，诸如此类一大批城市基础建设项目的陆 续建设启用，厦门城市的基础设施硬环境已经有了质的飞跃。同时， 厦门港口的建设及吞吐量连年翻番增长，厦门国际机场扩建及国际 标准的服务系统，厦门国际会展中心的启用及厦门会展交流事业的 蓬勃发展，环岛路黄厝旅游带项目的启动及厦门旅游的广泛发展， 电子商务中心、城域信息网络互联及信息港设施的大量配套建设， 科技创业园的兴建及科技兴市政策推行。诸如此类，改善厦门城市 功能、增强城市交流的软硬环境的配套到位，已经构建了厦门作为 港口风景城市的基本格局。
- 96. 近年来，厦门市停止了福利分房，推行住宅货币化政策，厦门市 的房地产市场稳中呈升，尤为住宅物业市场、商业物业市场。豪华 住宅、别墅、宾馆的开发建设则呈平稳状态。随着国民经济的持续 增长，人民生活水平的提高，以及厦门城市各项建设的快速发展， 境外和国内来厦人数连年增长，旅游业持续升温，星级宾馆酒店的 入住率逐年增长，一批宾馆酒店在建或投用，如东南海度假村、白 鹭洲大酒店、宝龙中心酒店、枫桥大酒店、明发大酒店、金帝大酒 店、会展中心酒店等。
- 97. 厦门作为改革开放沿海城市，再旅游业及酒店服务业的发展 方面具有得天独厚的地理及人文优势。厦门是一个对台城市，今年 又与小金门实现了直航；在音乐界有“小奥运”之称的第四界柴可夫斯 基国际青少年音乐比赛今年在厦门成功举办；厦门又于今年在“国际 花园城市”的评选中力拔头筹；厦门市政府正致力将厦门建设成为一 个海湾型城市……凡此种种都大大提高了厦门市在海内外的知名度和 影响力，对厦门市的旅游业和酒店服务业均是利好消息，无疑将进 一步推动厦门市的酒店物业的蓬勃发展。 因此，无论是从房地产总体市场看，还是从宾馆酒店房地产的 单一物业市场看，厦门东方酒店以其得天独厚的区位优势，设施配 套完善，环境优美高尚；以及卓有成效已具声誉的经营组合，在正 常的社会经济发展前提下，东方酒店的房地产市场前景良好，将继 续呈稳步趋升态势。
- 98. （三）市场背景分析 深圳国民经济的良好发展，政府规范房地产市场的系列法规出台，有效的金融支持三大因素支持深圳房地产行业有序、和谐的发展，2001年深圳的人均GDP达5240美元，显示深圳的房地产市场已处于快速增长期，人均收入与房价之比为1：6，显示房价相对合理。 深圳2001年楼市出现了房地产投资增加、竣工面积增加、施工面积增加、销售面积和销售收入增加和商品房空置面积下降的6大特点。 2002年上半年，深圳房地产呈现平稳向好的发展态势，需求趋旺，价格稳中略升。与上年同期相比，商品房销售价格总水平上升1.5%，商品房住宅销售价格涨幅放缓，商品房非住宅销售价格继续微升。房屋租赁价格总水平比上年同期上升0.4%，上半年深圳房屋租赁价格总水平呈现上升趋势，主要是受办公用房、商业用房、工业厂房、仓库等租赁价格上升的影响。
- 99. 10、结果的分析与确定 各种结果的论述 差异的分析 为什么取相同或不同权重
- 100. 估价结果确定 用市场比较法的估价结果为：218,258,000 元 用收益法的估价结果为：197,087,000 元 根据估价目的、估价对象状况和估价思路，考虑到上述两种方法之结果相差不大，综合估价经验分析确定，取上述两种方法估价结果之算术平均值，则： 最终评估结果=（市场比较法结果+收益法结果）/2 =（218,258,000+197,087,000）/2 =207,673,000 元 注：最终结果保留到仟位。
- 101. 综合确定估价对象的市场价值：以上采用两条技术路线的估价结果相近,故采用算术平均法确定其市场价值，则： 1、估价对象市场价值总额＝(1677.78＋1517.59)/2 ＝1597.69万元 2、估价对象平均市值单价＝15976900/19561.70 ＝816.7元/㎡ (七)估价结果确定 根据以上计算结果，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1597.69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒万陆仟玖佰元整，平均市值单价816.7元/㎡，大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。
- 102. 七、估价结果确定 上述两个结果，其中收益还原法得出得收益价格隐含着酒店星级设施配套、若干年酒店经营得信誉及品牌效应等其他无形资产，因此以收益法测算得收益价格大于以成本法通过累积建造估价对象各项成本、费用测算出的积算价格。根据以上计算结果，根据该物业的特点（四星级酒店）及本次估价目的，估价人员确定以本次估价结果以收益还原法为主，兼顾考虑成本法，采用加权平均的方法，综合估价对象的计算结果如下：
- 103. 因为本次估价对象的土地权属来源系以划拨方式取得土地使用权，依据[2001]厦地合设字082号，本估价对象设定出让应补交的土地出让金为人民币贰仟伍佰叁拾万零叁仟叁佰壹拾柒元捌角壹分（RMB25,303,317.81元）。因此，经以上分析计算，确定体现估价对象在具有合法完整产权下于二○○二年十二月十五日的现有正常市场价格总计为人民币叁亿壹仟陆佰玖拾玖万陆仟元整（RMB374,728,000.00元,取整），单价为RMB10,644.56元／m2。
- 104. 3、估价结果确定 根据前面的计算，我们最终确定世界贸易广场A幢25层05～08单位（建筑面积为615.4平方米）在估价时点的损失价值为人民币1,143,825元，大写金额人民币壹佰壹拾肆万叁仟捌佰贰拾伍元整。
- 105. 谢谢大家！北京杜鸣联合房地产评估有限公司 地 址： 北京市西城区西直门南大街2号成铭 大厦C座三层 电 话：（8610）66003099、86686866 传 真：（8610）66512314 E-Mail： crea01@126.com dmgjs@163.com
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