房地产项目调查分析要点
- 1. 房地产项目调查分析要点 （讨论稿） 分行信审部1
- 2. 房地产企业流动资金或开发资金贷款，均与其开发项目相连。因此，贷中调查要针对企业基本面、财务状况、项目本身三方面进行。其中，对项目本身的调查是非常重要的一环。 项目开发贷款面临的主要风险： 1、项目无法按期完工，变成“胡子”工程。 2、市场表现不力，销售回笼困难。 3、销售款被挪用。 2
- 3. 一、基本面的调查： 1、按照授信流程附录2要求收集资料（增加收 集开发资质等级证书）。 2、企业从业历史、管理层从业经验,以及在本 行业中的地位和在本行业的影响力。 3、企业对银行资金的依赖度、融资能力、还 款记录。 3
- 4. 二、财务状况的调查： 因行业经营特点，开发企业的财务受项目建设进度、销售状况等影响极大，除按总行授信评级要求进行调查分析外，应特别关注： 1、存货 结合项目进度计划、资金计划、销售计划等,分析其构成是否合理、变化是否与计划相符。 4
- 5. 2、应付帐款和其他应付款 当前，房地产行业施工方垫资、拖欠工程款和欠缴规费较普遍。通过该调查，分析其合理性和还款资金来源。 3、预收帐款 分析项目的预售状况。 5
- 6. 三、项目本身的调查： 1、项目“五证”是否齐全 国有土地使用权证、规划用地许可证、建设用地许可证、投资许可证、施工许可证。 2、项目开发规模与开发商资质等级是否相符 3、对项目的技术指标调查 多层或高层；砖混结构或钢混结构；综合楼开发或片区商住楼开发；营业房、写字楼、住宅总面积；主力户型及各户型之间的比例等。 6
- 7. 4、开发商对项目的定位 客户群、销售价格、销售方案的合理性。 5、项目的建设规模、进度计划、建设成本 总建筑面积、总投资、总工期及封顶、竣工时间等。 6、项目按揭行是否落实、按揭方式如何 7、项目的资金组成及落实情况 自筹资金占比及到位情况；计划以预售资金回笼实行滚动开发，其占比及实现的可能性；项目资金缺口。 7
- 8. 。 8、对已开工项目，调查项目当前进度、完成投资额、已投入资金构成、预售情况等。 9、项目市场调查分析 通过对本地经济发展水平、项目地理位置、周边环境、设计定位、开发商知名度等因素的综合调查分析，以及项目周边已经存在或正在建设中的与本项目同类型、同档次房屋总量，与市场需求结合，对项目市场前景作出定性分析。 8
- 9. 10、贷款用途调查，包括金额、期限 贷款额是否满足项目资金缺口需求，贷款期限是否与建设进度、销售计划相一致。 11、还款来源分析 综合分析贷款投入项目或其他已开发项目销售计划的现实性和可行性。 12、如果为合作开发项目，调查合作关系和了解合作人的基本情况。 9
- 10. 13、对施工企业的调查 施工企业的技术能力、是否垫资施工、垫资额、开发商付款方式、是否设置留置权等。 四、担保人或抵、质押物的调查 按授信流程要求进行调查。 10
- 11. 施工企业调查要点 （讨论稿） 分行信审部11
- 12. 施工企业申请授信品种一般为：流动资金贷款类、开立保函类、开立信贷证明类。对不同的授信品种，调查重点不同。 12
- 13. 一、对流动资金贷款类业务的调查 （一）基本面调查： 1、按照授信流程附录2要求收集资料（增加收集施工资质等级证）。 2、行业地位：资质、施工规模（目前的施工量及连续性）、过去的施工业绩（优质率、合格率、履约率等）。 3、技术和经营管理力量，项目施工管理模式。 4、主业是否突出。 5、企业人员负担情况。 13
- 14. 6、当前已签定但未执行或正在执行的合同量。 7、企业施工项目的建设单位行业是否为有较强技术或资金壁垒的行业，如电力行业、基础设施等。 14
- 15. （二）贷款用途调查： 1、不定向补充流动资金不足。 企业同时承揽多个工程项目，贷款不定向用于某一工程。 2、定向购买施工工程原材料、设备等。 3、工程垫资。 15
- 16. （三）还款来源调查： 1、以综合营业收入为还款来源： 重点调查企业财务状况。在企业申请大额贷款时，还应调查分析项目业主的实力，同时结合施工规模、连续性、成本控制等方面。 （1） 常规财务指标分析。 （2） 结合企业特点，着重分析： 企业资产规模、营业收入与利润增长的变化趋势： 企业负债经营的情况，对银行的依赖性是否过强； 预收帐款情况； 应收帐款的变化、结构及帐龄情况； 现金流情况； 16
- 17. 2、以专项收入为还款来源： 如市政工程公司提出以财政拨款或市政建设偿债基金为还款来源，调查来源的真实性和可行性。 3、提供的其他还款来源： 针对还款来源的具体情况，调查其局限性。 （四）担保的调查： 按授信流程要求进行调查。 （五）风险防范措施 采取由银行、施工企业、项目业主三方签署协议方式，项目业主在我行开立支付工程款专户，相对形成贷款资金在行封闭运行。 17
- 18. 二、对保函类业务的调查 投标保函、履约保函、预付款保函。 （一）企业的资质、以往工程项目执行情况、社会信誉等。 （二）是否发生过以下情况： 与建设单位或企业之间串通投标、以不正当手段谋取中标； 未取得施工许可证擅自施工行为； 18
- 19. 将承包的工程转包或违法分包行为； 严重违反国家工程建设强制性标准； 以往是否发生过重大质量事故； 其他违反法律、法规行为。 （三）如果是对外承包企业，项目为国外工程，需要了解所在国国别风险。 （四）反担保的调查。 19
- 20. 三、对信贷证明类业务的调查 （一）对符合授信流程附录2A第六条规定的授信承诺业务，按特别处理规定办理。 20
- 21. （二）对不符合授信流程附录2A第六条规定要求的授信承诺，原则上不予受理。如确需，申请人应出具承诺函，以免除我行在信贷证明项下的贷款责任。但因承诺函为我行与申请人之间的私下协议，可能存在联手“欺骗”项目业主的法律风险。因此，必须对承包商（申请人）、建设项目和项目业主进行严格调查，对信贷证明和承诺函格式进行规范。同时，申请人应具备：21
- 22. 建设部颁发的工程总承包或专业施工一级资质； 与我行合作多年，信誉良好（个别情况下，可接受新客户申请）； 年承揽工程量较大，能给我行带来较大综合回报； 企业规模大、实力雄厚、施工经验丰富； 财务能力良好，融资能力强； 以往履约记录、信用记录良好。 按以上原则把握外，比同流动资金贷款类业务进行调查。 22
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