远程继续教育学院
科毕业文（设计）
题目： 房产开发项目成控制研究
姓 名： 学号：
院 （系） 远程继教学院 专业： 工程理
指导老师： 职称： 讲师
评 阅 ： 职称：
2010 年 X 月
摘
房产目前中国世界非常热门仅济领域着重作渗透老百姓生活中房产开发作种商业行追求利润天义果房价利润间寻求衡点达买卖双赢局面控制房产开发成非常意义着中国房价断涨促政府压房价抑制房产热政策正逐渐完善房产开发商想长期市场竞争中处盈利必须重视控制项目开发成实际提高身成理水取良济效益味提高房价忽略身问题文分析现房产开发商项目成控制方面存成意识普遍较弱成理方法落决策招标等阶段缺乏足够重视理水高等问题做出策
关键词：房产开发 项目理 成控制
ABSTRACT
The term real estate is currently in China and the world are very popular not only in the economic field it has an important role but also penetrate into the daily lives of every people real estate development as a commercial activity the pursuit of profit is unalterable However if prices and profits in a balance between seeking to achieve a winwin trade control the cost of real estate development is very significant With housing prices rising in China prompting the government to suppress overheated real estate prices and the inhibition of the policy is gradually improving real estate developers want a longterm profitability in the market competition is we must attach importance to and control the project development costs the actual cost to improve their own management in order to achieve good economic returns rather than blindly going to raise prices ignoring their own problems This paper analyzes the current real estate developers of the project cost control cost consciousness that exist generally weak and the methodology behind the cost of management decisionmaking and bidding phases of the lack of sufficient attention not high level of management to make the countermeasure
Keywords real estate development project management cost control
目 录
1 引 言
2 项目成控制概念
21 成控制起源 2
22 成控制概念目标 2
23 项目成控制原 3
3 房产开发项目成概况
31 房产开发成组成 5
32 房产项目开发特点 5
4 房产开发成控制现状原
41 前房产开发成控制现状 7
42 房产成控制中存问题原 7
5 房产开发项目成控制优化方案
51 工程项目成控制 10
52 控制设计阶段成 10
53 控制招标阶段成 11
54 项目建设阶段成控制 12
55 合理销售推广费 13
56 做项目开发完毕评价工作 13
结束语 14
致 谢 16
参考文献 17
1 引言
谓成控制身代价获取利益项目开发房产商直接营活动获利商业活动国房产业发展情况知受企业部环境等素影响绝部分房产开发商重视市场利润忽视部支撑规范化程度高项目成理缺少足够认识造成成支出效益低良局面造成房价高中原项目成理方面进步完善加强
2 项目成控制概念
21 成控制起源
成商品济产物商品价值体现马克思说成商品生产程中消耗物化劳动活劳动等必劳动货币表现产品价值重组成部分
项目成控制着工厂制度出现出现起源追溯14世纪时候意利英国德国商业发展许事独资合伙企业事毛织品生产书籍印刷钱币铸造行业希通行会外渠道推销产品生产销售活动处垄断行会控制时没实行成核算必许商号型厂发现仅行会间存着竞争部存着竞争准确成记录变必少甚成成功先决条件刺激直接推动项目成发展
22 成控制概念目标
谓成控制指项目成形成程中控制材机消耗费支出降低工程成达预期项目成目标进行成预测计划实施核算分析考核整理成资料编制成报告等系列活动[1] 李玉洲轻松成理西南财学出版社2003：25
成控制目标三层次首先通成控制配合企业战略选择实施低成托通价格竞争扩市场份额终扩企业利润帮助企业取竞争优势次利资源成质量数量价格间联动关系配合企业获利润化降低成
成控制目标三层次贯穿着成降低求许情况单纯强调低成定代表济合理性需成成相关变量素联系起加考察
成控制总体目标施工企业总体营理目标服务通施工企业外部相关利益者提供种成理信息相关济信息提供决策建议通种济技术组织手段提高成控制水[2] 吴鼎贤房产开发实务中国水利水电出版社2004：47
成控制中包括工程项目成控制包括工程项目成合理确定效控制量方面工程项目成确定实际确定工程项目投资额者成目标计划值工程项目成确定工程项目成控制前提
工程项目成工程建设参方讲开发商角度讲工程项目费指建设项目投资施工承包角度讲工程项目成控制指承包商整工程中花费费成控制
23 项目成控制原
传统成控制概念建设施工建安成进行控制 方法项目成形成程中生产营消耗力资源物质资源费开支进行指导监督调节限制时纠正发生已发生偏差项生产费控制计划成范围保证成目标实现达成控制目降低项目成提高济效益[3] 赵晶房产施工项目理中成控制会计友2004(6)：1718
现代房产开发中首先抛开价谈项目抉择产品定位档次方案设计等项影响素投资控制成变化关键建筑安装成高低般体确定建安成成信息控制技术较透明成熟实际控制成现代房产开发成控制概念中讲究全面控制全面控制含义包括两方面：全程控制二全员控制[4] 王运道房产开发企业工程成控制技术济2001(2)：1013
全程控制讲项目投资决策起开始进行控制考察项目济数项目行性风险性项目行性基础保证功具市场竞争力前提条件进行限额设计项目投资决策方案设计师项目投资成控制关键成发生程中事控制前置事前控制 然建设程中成控制成理重组成部分房产开发企业成控制中常讲房产开发项目预算基础包含着四种含义：该投资行行二该花花三该花部分必须加合理控制审核实践表明组织架构体现着责权利关系员工动性成控制思想工作方法空洞说教强迫式灌输觉意识提高具定活力理制度理模式实现
现房产开发综合性系统性较强现代房产开发成控制两根性原：全面控制原二重点控制原[5] 李达浅谈房产开发羡慕理成控制 四川建材2006(2)：29
]全面控制尤全程控制房产开发成控制重理原基础成控制必须放矢进行重点理程首先抓立项阶段方案设计阶段投资控制次施工阶段成控制施工阶段成控制区分重点次重点[6] 王玉红房产开发企业会计东北财学出版社2003：66
必须限精力放重环节否会造成财物浪费深刻理解握两原关系正确处理项控制原关系
成控制实践中全面重点正确掌握二者关系 否理原实践中会发生种矛盾突造成必济损失企业生搬硬套全面控制原进行成控制复印机专理车辆需填单审批等表面目标理原分解落实进行全员控制节约成实力资源浪费重复劳动工作效率降代价全面控制必须掌握重点控制原
3 房产开发项目成概况
31 房产开发成组成
房产开发成指房产商开发定数量商品房支出全部费途说致分三部分：土土建设备费房产开发成体容致占总成八成中土费较重土费包括置换成批租费动迁费等房产商决定否开发项目前必须预计土费通土面积容积率换算计算出未开发方米商品房占土成进行项目行性评估
32 房产项目开发特点
房产开发现代市场发展中济活动直接事土建筑产品生产营直接进行包括住宅厂房办公旅游娱乐等社会生产社会服务需房屋建设土开发社会生产生活提供物质基础保证作房产企业开发营象房产开发项目具特点：
（1）理位置固定性土开发房屋建设均具变动理位置开发项目必须考虑区差异考虑开发土建房营销售获利性投资收益
（2）开发周期长土建筑物作项目开发容般体量较工程建设进度客观规律性相应时间求项目开工建设前关手续复杂影响着项目开发周期
（3）受国家法规政策严格约束调控房产开发作特许济活动涉社会生产活动方方面面综合开发活动程事关国民济国计民生必须通国家方政府进行宏观调控政策引导真正周健康发展道路目前规范房产项目实施程已制定许相关政策法规房产理法工程承包法合法建筑装饰材料安全标准等
（4）风险较开发项目周期长容易受国家政策宏观政治济形势市场需求变化竞争手等方面影响项目建设期间着时间推移建筑材料价格劳动力价格等发生变动影响项目投资额公利益需时遇强制性征收停止限期拆等情况
正房产项目具述特点投资决策更重房产项目投资决策完成需种专业协作战实际方面专业集体智慧结合需市场研究员营销员规划设计员工程技术员等重述专业员进行沟通协调整合思想综合
4 房产开发成控制现状原
41 前房产开发成控制现状
前国房产开发成控制现状：
（1）首先保留计划济时期益验克服中足处鉴西方先进成控制模式基础国成控制实践迅速发展
（2）次观念发生变化 成控制较深入解明确认识学鉴科学效理方法先进验博取众长时结合国情加吸收深化
（3）成理工作技术领域扩展成控制渗透成理环节企业推行成目标理价值工程产品质量成理取益验成果
（4）传统产品成核算作改革充分发挥成核算作成理划核算单位推行责成制度[7] 张永强房产开发项目成控制江苏企业理2003(6)：3334
国十年成理实践探索理形成套关成预测决策核算控制监督考核理体系建筑企业运方法进行成控制时存着诸问题缺乏适应社会义市场济需成控制方法
总体国房产企业工程项目成控制方面 进步明显然存着制度完善理水高等问题成支出效益低良局面相企业中然存没根摆脱成意识淡化成理理僵化成理方法老化成理作弱化成理组织软化等问题
42 房产成控制中存问题原
然国房产业发展时间仅十年发展速度较快国安居工程作贡献现止国房产发展够成熟方需完善改进成控制方面国房产商通常重视施工阶段成控制决策设计招标等阶段成控制缺乏足够重视特房产商意压低设计费没涉成控制概念压低设计费降低成者决策阶段重视行性研究决策重视投资决策理重成控制方法措施常流形式分析研究国许房产商重视显成控制 隐成加重视结果造成房产商意设计成费减少反增加工程成造价成实际增加造成问题原房产商缺乏长远战略思想没全局眼光问题[8] Jack GidoJame PClements Successful Project ManagementUSA：Thomson Learning publishing2002：200221
表41 阶段费表
阶段
决策阶段
设计阶段
施工阶段
占费
1
10–20
6070
成控制影响
6070
2030
1015
房产开发阶段相互联系环扣环忽略阶段行目前国部分房产开发商出现问题：
（1）重视决策阶段成控制决策阶段房产企业成控制非常重阶段然决策阶段发生成费较少整项目成控制额起着非常重作阶段做项目策划书投资估算投资决策重直接影响项目成败十年国房产益智处卖方市场存暴利现象房产商部重决策成控制重视修房子买房子忽略策划重性
（2）重视施工阶段成控制重视设计阶段成控制施工阶段成投入明显阶段应该说较重阶段房产开发商项目工程施工阶段非常重视设计阶段没预算施工阶段成说目前设计员部分重技术轻济理解正确设计单位部技术济分离工程设计师设计员事造价师概预算员事情两者难结合起述点原加开发商普遍缺乏设计进行监控力施工图设计保守合理造成浪费
（3）重视计划理导致成失控长期房产考法企业缺乏计划重作认识计划般长期计划年度计划作业计划企业认长期发展计划太遥远时间太长忽略长期发展计划制定实施错误认识直接影响：企业生产营没长远规划走步算步企业生产营失连续性甚出现断层现象企业理松懈成失控重原理活动效低资源没合理利评估成支出时材料利率低设备效差技术产品储备足价值转移戒指增值程环节资源浪费等令怵目惊心
（4）招标投标没真正起成控制作建设工程实行招投标国建筑理体制营方式项重改革利降低工程造价缩短工期提高工程质量促进公竞争防止腐化现象产生特现阶段方面建设项目成国搞 楼价高居方面商品房施工质量堪忧成消费者投诉目标通实行招投标降低造价保证质量缺失必性现实性[9] 殷董涛房产开发企业进行项目质量理成控制现代商业2007：2631
见国房产企业成理够重视者想控制没找科学方法导致国房产开发项目营成高成控制理想必研究发现问题关键实际出发房产企业建立完整科学成控制体系
5 房产开发项目成控制优化方案
51 工程项目成控制
（1）设计阶段建设项目成控制关键阶段设计工程建设关键工程造价建设工期工程质量建成否获较济效益起着决定性作国际数然设计费般占建设项目总投资1设计工作工程造价影响程度达70见设计整工程建设成控制中具等重作
竞争机制运设计阶段设计单位投标中择优选定佳设计方案吸收未中标单位设计点取家长达优化设计方案目样利工程成控制中标设计方案够达预定成控制目标
（2）实行设计监理设计监理通设计审查提出改进意见设计院应采纳合理建议偿进行改正
（3）防止设计阶段工程竣工验收相脱节设计单位应保证设计通相关部门验收防止工程施工完毕通验收浪费工程费
（4）建立奖惩制度方安全情况提出合理化建议效降低成应适奖励激励方员设法降低工程成[10] 冯伟房产开发项目全面成理控制四川建筑2005(05)
10]
52 控制设计阶段成
（1）设计方案优化 设计方案优化设计阶段首务工程建设成着举足轻重作[11] 钟文房产开发项目成控制浅析广东建材2007(3)：4749
11]设计方案考虑技术行性考虑济合理性写字楼建筑方案设计时通优化建筑造型装修方案标准层面积公区域布置等方案限度提高建筑率设备选型方面保证技术行基础电梯空调弱电系统等方案设计时通合理方案优化节省量投资降低工程成起事半功倍效果某国际厦项目通停车场柱网交通路线优化设计增加约15％停车位降低停车位单位工程成项目建设程中通优化规划方案限度利原形特点规划成独具特色坡型墅减少土方工程量降低前期三通工程成通提高回填土工程技术求期基处理节省投资[12] 武育秦建筑工程济理武汉工业学出版社1997：1215
12]
（2）实行限额设计效控制项目工程造价限额设计批准设计务书投资估算控制初步设计批准初步设计总概算控制施工图设计实施限额设计强化设计济责制控制设计镀金效方法旦设计获批准应严格控制变更程序轻易变更设计保证投资限额轻易突破房产开发企业工程造价理员应设计部门积极配合时提供工程基础资料设计精深度够前房产开发项目中通病迭直接导致工程造价增加确定素频繁设计变更带工程造价失控必须项指标确定设计限额建立奖惩考核激励机制种类方法利类建筑工程技术指标进行科学分析较优化设计降低工程造价奠定基础
（3）前期造价分析 通常设计阶段成控制具体程序：专题调研设计务书方案设计图纸会审关注点设计单位工程成控制重视程度开发单位阶段成控制应该开发单位牵头设计单位实现开发单位委托设计前组织力量成控敏感部分进行专题调研通考察相关项目收集新技术资料组织专题专家会等方式设计单位完成确定项目技术方案时确定成控制目标采定额设计方式设计务书中包含成控制容意图系统明确告知设计单位时组织图纸会审设计工程销售等角度设计方案进行行性分析统计设计费般相建筑工程总费1％左右正1％设计费决定全部期工程建设费见设计阶段成控制整项目投资中重性[13] Andrew James McLeanGary W EldredInvesting in Real EstateWiley2003：94110
13]设计阶段造价员工作重点通造价分析协助技术员技术济分析方法价值工程原理选择佳设计方案
53 控制招标阶段成
建设项目实行工程招投标制引入市场竞争机制降低工程造价防止建设单位暗箱操作工程项目材料设备采购程中保证中标价合理性防止合理非实质性报价中标开发综合楼项目中幕墙消防器材水泵等投资额较子项目采低价中标形式样做仅避免哄抬标价现象避免低价中标导致低质工程出现首先参加投标企业中选取3～4家规模较信誉度较高质量保障品牌定知名度企业作投标招投标办监督采询标形式进行投标
投标程序：先投标方报价抽签决定询标序进行第次询标询问投标方高降价幅度然进行第二次询标终确认投标方报价样投标方定时间考虑投标种形压力追企业量压缩利润空间(生活水泵采购)第轮低干报价30％第二轮降3％价格终成交
54 项目建设阶段成控制
项目建设阶段工程成控制集中招投标合签署工程变更竣工结算四方面：
（1）公开招投标采招标方式选择工程承包单位材料供应商选择工程项目承包单位材料设备供应商时进行公开招投标控制工程成效办法招投标程中充分利项目规模优势供应商身优势相互竞争获优惠价格特影响力重点项目投标单位会根规模效益社会效益低常规造价价格报标时量更总承包商材料供应商入围
招标程中工程理部门造价理部门应该仔细审阅图纸减少工程实施程中设计变更中标单位索赔机会评标程中仔细分析投标单位投标文件防止低价中标高价索赔衡报价情况出现外积极鼓励投标单位专业角度出发提出种合理化建议优化设计方案[14] 王忠伟房产成优化控制开发建设2006(2)：1822
14]
（2）合签署严密 签订规范细致严密合文房产开发项目成控制重点国际惯例中业常常聘请验咨询公司编制严密招标文件合文承包商制约条款达包步防止施工单位进场工期紧场狭设计选型品牌型号明确等口进行种样索赔施工单位常常会工程期甲方原误工造成工期紧理提出赶工申请求增加工程费果合中预告合报价充分考虑工期素明示采取种赶工措施均调整报价条款效杜绝类费增长设备安装预算中品牌型号价格出入果合中条款相关附件中描述模糊容易施工程中偷梁换柱影响工程质量寿命损害开发商信誉造成良果利严密合条款条需丰富工作验发生情况提前预计点需鉴国外成熟验
（3）提高工程变更预见性 项目建设程中工程变更理非常重工程理员造价员应密切配合严格控制洽商变更发生工程项目周期长技术复杂等特点项目实施程中避免会发生变更股成控制角度考虑工程变更分重变更重变更般变更3类洽商变更必须事先做详细技术济分析．时充分利设计单位监理单位技术资源工程成影响做出评价综合方意见方确定否实施该洽商变更变更设计必须合条款约束进行变更合失效变更单价执行合中已单价合中单价变更带变化应合条款进行估价承包商提出单价分析数监理工程师审定业认认单价执行
（4）结算审核细致 工程竣工结算核定建设工程造价终建设项目竣工验收编制竣工决算核定新增固定资产价值控制工程成关核合条款．合求完成全部工程验收合格列入竣工结算结算程中严格执行合约定结算方法计价定额取费标准材价格优惠条款等
55 合理销售推广费
销售推广费指销售推广关销售中心样板房现场包装广告宣传销售资料推广活动等费销售推广费非常重关系花钱少项目成高低影响楼盘销售弄钱花预期效果没达花钱做广告成升资金回笼理想形成恶性循环销售推广费时会起两拨千斤作充分研究市场讲究销售推广策略花推广费产生佳效果
控制开发项目投资成项目策划开始直项目投付销售完成全程控制项系统性工作需公司部门参相互配合求开发公司努力提高房产营销水进步规范部理做规范化程序化制度化
56 做项目开发完毕评价工作
项目开发完毕应作项目评价工作包括项目整体财务成分析收益分析建安成分析前期费成分析策划销售成分析等[15] 赵永明房产开发项目成控制研究哈尔滨工程学2007：5659
15]样方面总结项目成败失吸取验教训方面验数技术济指标项目开发前期成预测成控制提供参考
结束语
市场日益规范竞争日趋激烈前市场济环境解决房产开发项目成控制问题企业发展壮重点针国房产开发项目成控制中存问题实际中较注重施工阶段成控制决策设计招标等阶段成控制缺乏足够重视项目运作程中轻计划成控制方法落竣工汇总阶段 没做项目总结分析工作述问题点想法：首先全面控制重点控制相结合原房产开发项目全程进行成控制全周期成化控制准次做房产开发项目成计划做事前成控制利先进项目理方法做事中成控制竣工汇总做项目总结分析工作注重质量成控制理
房产开发项目成控制问题涵盖众领域研究容复杂加力限难面面俱问题述充分问题进步加深化
致 谢
感谢指导老师XX次毕业文写作中队帮助指导严谨细致丝苟作风直工作学中榜样拘格思路予启迪
感谢答辩组成员帮助提供资料说非常重必文完成际心情法静开始进入课题文利完成予帮助里请接收诚挚谢意
参考文献
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科毕业文（设计）
题目： 房产开发项目成控制研究
姓 名： 学号：
院 （系） 远程继教学院 专业： 工程理
指导老师： 职称： 讲师
评 阅 ： 职称：
2010 年 X 月
摘
房产目前中国世界非常热门仅济领域着重作渗透老百姓生活中房产开发作种商业行追求利润天义果房价利润间寻求衡点达买卖双赢局面控制房产开发成非常意义着中国房价断涨促政府压房价抑制房产热政策正逐渐完善房产开发商想长期市场竞争中处盈利必须重视控制项目开发成实际提高身成理水取良济效益味提高房价忽略身问题文分析现房产开发商项目成控制方面存成意识普遍较弱成理方法落决策招标等阶段缺乏足够重视理水高等问题做出策
关键词：房产开发 项目理 成控制
ABSTRACT
The term real estate is currently in China and the world are very popular not only in the economic field it has an important role but also penetrate into the daily lives of every people real estate development as a commercial activity the pursuit of profit is unalterable However if prices and profits in a balance between seeking to achieve a winwin trade control the cost of real estate development is very significant With housing prices rising in China prompting the government to suppress overheated real estate prices and the inhibition of the policy is gradually improving real estate developers want a longterm profitability in the market competition is we must attach importance to and control the project development costs the actual cost to improve their own management in order to achieve good economic returns rather than blindly going to raise prices ignoring their own problems This paper analyzes the current real estate developers of the project cost control cost consciousness that exist generally weak and the methodology behind the cost of management decisionmaking and bidding phases of the lack of sufficient attention not high level of management to make the countermeasure
Keywords real estate development project management cost control
目 录
1 引 言
2 项目成控制概念
21 成控制起源 2
22 成控制概念目标 2
23 项目成控制原 3
3 房产开发项目成概况
31 房产开发成组成 5
32 房产项目开发特点 5
4 房产开发成控制现状原
41 前房产开发成控制现状 7
42 房产成控制中存问题原 7
5 房产开发项目成控制优化方案
51 工程项目成控制 10
52 控制设计阶段成 10
53 控制招标阶段成 11
54 项目建设阶段成控制 12
55 合理销售推广费 13
56 做项目开发完毕评价工作 13
结束语 14
致 谢 16
参考文献 17
1 引言
谓成控制身代价获取利益项目开发房产商直接营活动获利商业活动国房产业发展情况知受企业部环境等素影响绝部分房产开发商重视市场利润忽视部支撑规范化程度高项目成理缺少足够认识造成成支出效益低良局面造成房价高中原项目成理方面进步完善加强
2 项目成控制概念
21 成控制起源
成商品济产物商品价值体现马克思说成商品生产程中消耗物化劳动活劳动等必劳动货币表现产品价值重组成部分
项目成控制着工厂制度出现出现起源追溯14世纪时候意利英国德国商业发展许事独资合伙企业事毛织品生产书籍印刷钱币铸造行业希通行会外渠道推销产品生产销售活动处垄断行会控制时没实行成核算必许商号型厂发现仅行会间存着竞争部存着竞争准确成记录变必少甚成成功先决条件刺激直接推动项目成发展
22 成控制概念目标
谓成控制指项目成形成程中控制材机消耗费支出降低工程成达预期项目成目标进行成预测计划实施核算分析考核整理成资料编制成报告等系列活动[1] 李玉洲轻松成理西南财学出版社2003：25
成控制目标三层次首先通成控制配合企业战略选择实施低成托通价格竞争扩市场份额终扩企业利润帮助企业取竞争优势次利资源成质量数量价格间联动关系配合企业获利润化降低成
成控制目标三层次贯穿着成降低求许情况单纯强调低成定代表济合理性需成成相关变量素联系起加考察
成控制总体目标施工企业总体营理目标服务通施工企业外部相关利益者提供种成理信息相关济信息提供决策建议通种济技术组织手段提高成控制水[2] 吴鼎贤房产开发实务中国水利水电出版社2004：47
成控制中包括工程项目成控制包括工程项目成合理确定效控制量方面工程项目成确定实际确定工程项目投资额者成目标计划值工程项目成确定工程项目成控制前提
工程项目成工程建设参方讲开发商角度讲工程项目费指建设项目投资施工承包角度讲工程项目成控制指承包商整工程中花费费成控制
23 项目成控制原
传统成控制概念建设施工建安成进行控制 方法项目成形成程中生产营消耗力资源物质资源费开支进行指导监督调节限制时纠正发生已发生偏差项生产费控制计划成范围保证成目标实现达成控制目降低项目成提高济效益[3] 赵晶房产施工项目理中成控制会计友2004(6)：1718
现代房产开发中首先抛开价谈项目抉择产品定位档次方案设计等项影响素投资控制成变化关键建筑安装成高低般体确定建安成成信息控制技术较透明成熟实际控制成现代房产开发成控制概念中讲究全面控制全面控制含义包括两方面：全程控制二全员控制[4] 王运道房产开发企业工程成控制技术济2001(2)：1013
全程控制讲项目投资决策起开始进行控制考察项目济数项目行性风险性项目行性基础保证功具市场竞争力前提条件进行限额设计项目投资决策方案设计师项目投资成控制关键成发生程中事控制前置事前控制 然建设程中成控制成理重组成部分房产开发企业成控制中常讲房产开发项目预算基础包含着四种含义：该投资行行二该花花三该花部分必须加合理控制审核实践表明组织架构体现着责权利关系员工动性成控制思想工作方法空洞说教强迫式灌输觉意识提高具定活力理制度理模式实现
现房产开发综合性系统性较强现代房产开发成控制两根性原：全面控制原二重点控制原[5] 李达浅谈房产开发羡慕理成控制 四川建材2006(2)：29
]全面控制尤全程控制房产开发成控制重理原基础成控制必须放矢进行重点理程首先抓立项阶段方案设计阶段投资控制次施工阶段成控制施工阶段成控制区分重点次重点[6] 王玉红房产开发企业会计东北财学出版社2003：66
必须限精力放重环节否会造成财物浪费深刻理解握两原关系正确处理项控制原关系
成控制实践中全面重点正确掌握二者关系 否理原实践中会发生种矛盾突造成必济损失企业生搬硬套全面控制原进行成控制复印机专理车辆需填单审批等表面目标理原分解落实进行全员控制节约成实力资源浪费重复劳动工作效率降代价全面控制必须掌握重点控制原
3 房产开发项目成概况
31 房产开发成组成
房产开发成指房产商开发定数量商品房支出全部费途说致分三部分：土土建设备费房产开发成体容致占总成八成中土费较重土费包括置换成批租费动迁费等房产商决定否开发项目前必须预计土费通土面积容积率换算计算出未开发方米商品房占土成进行项目行性评估
32 房产项目开发特点
房产开发现代市场发展中济活动直接事土建筑产品生产营直接进行包括住宅厂房办公旅游娱乐等社会生产社会服务需房屋建设土开发社会生产生活提供物质基础保证作房产企业开发营象房产开发项目具特点：
（1）理位置固定性土开发房屋建设均具变动理位置开发项目必须考虑区差异考虑开发土建房营销售获利性投资收益
（2）开发周期长土建筑物作项目开发容般体量较工程建设进度客观规律性相应时间求项目开工建设前关手续复杂影响着项目开发周期
（3）受国家法规政策严格约束调控房产开发作特许济活动涉社会生产活动方方面面综合开发活动程事关国民济国计民生必须通国家方政府进行宏观调控政策引导真正周健康发展道路目前规范房产项目实施程已制定许相关政策法规房产理法工程承包法合法建筑装饰材料安全标准等
（4）风险较开发项目周期长容易受国家政策宏观政治济形势市场需求变化竞争手等方面影响项目建设期间着时间推移建筑材料价格劳动力价格等发生变动影响项目投资额公利益需时遇强制性征收停止限期拆等情况
正房产项目具述特点投资决策更重房产项目投资决策完成需种专业协作战实际方面专业集体智慧结合需市场研究员营销员规划设计员工程技术员等重述专业员进行沟通协调整合思想综合
4 房产开发成控制现状原
41 前房产开发成控制现状
前国房产开发成控制现状：
（1）首先保留计划济时期益验克服中足处鉴西方先进成控制模式基础国成控制实践迅速发展
（2）次观念发生变化 成控制较深入解明确认识学鉴科学效理方法先进验博取众长时结合国情加吸收深化
（3）成理工作技术领域扩展成控制渗透成理环节企业推行成目标理价值工程产品质量成理取益验成果
（4）传统产品成核算作改革充分发挥成核算作成理划核算单位推行责成制度[7] 张永强房产开发项目成控制江苏企业理2003(6)：3334
国十年成理实践探索理形成套关成预测决策核算控制监督考核理体系建筑企业运方法进行成控制时存着诸问题缺乏适应社会义市场济需成控制方法
总体国房产企业工程项目成控制方面 进步明显然存着制度完善理水高等问题成支出效益低良局面相企业中然存没根摆脱成意识淡化成理理僵化成理方法老化成理作弱化成理组织软化等问题
42 房产成控制中存问题原
然国房产业发展时间仅十年发展速度较快国安居工程作贡献现止国房产发展够成熟方需完善改进成控制方面国房产商通常重视施工阶段成控制决策设计招标等阶段成控制缺乏足够重视特房产商意压低设计费没涉成控制概念压低设计费降低成者决策阶段重视行性研究决策重视投资决策理重成控制方法措施常流形式分析研究国许房产商重视显成控制 隐成加重视结果造成房产商意设计成费减少反增加工程成造价成实际增加造成问题原房产商缺乏长远战略思想没全局眼光问题[8] Jack GidoJame PClements Successful Project ManagementUSA：Thomson Learning publishing2002：200221
表41 阶段费表
阶段
决策阶段
设计阶段
施工阶段
占费
1
10–20
6070
成控制影响
6070
2030
1015
房产开发阶段相互联系环扣环忽略阶段行目前国部分房产开发商出现问题：
（1）重视决策阶段成控制决策阶段房产企业成控制非常重阶段然决策阶段发生成费较少整项目成控制额起着非常重作阶段做项目策划书投资估算投资决策重直接影响项目成败十年国房产益智处卖方市场存暴利现象房产商部重决策成控制重视修房子买房子忽略策划重性
（2）重视施工阶段成控制重视设计阶段成控制施工阶段成投入明显阶段应该说较重阶段房产开发商项目工程施工阶段非常重视设计阶段没预算施工阶段成说目前设计员部分重技术轻济理解正确设计单位部技术济分离工程设计师设计员事造价师概预算员事情两者难结合起述点原加开发商普遍缺乏设计进行监控力施工图设计保守合理造成浪费
（3）重视计划理导致成失控长期房产考法企业缺乏计划重作认识计划般长期计划年度计划作业计划企业认长期发展计划太遥远时间太长忽略长期发展计划制定实施错误认识直接影响：企业生产营没长远规划走步算步企业生产营失连续性甚出现断层现象企业理松懈成失控重原理活动效低资源没合理利评估成支出时材料利率低设备效差技术产品储备足价值转移戒指增值程环节资源浪费等令怵目惊心
（4）招标投标没真正起成控制作建设工程实行招投标国建筑理体制营方式项重改革利降低工程造价缩短工期提高工程质量促进公竞争防止腐化现象产生特现阶段方面建设项目成国搞 楼价高居方面商品房施工质量堪忧成消费者投诉目标通实行招投标降低造价保证质量缺失必性现实性[9] 殷董涛房产开发企业进行项目质量理成控制现代商业2007：2631
见国房产企业成理够重视者想控制没找科学方法导致国房产开发项目营成高成控制理想必研究发现问题关键实际出发房产企业建立完整科学成控制体系
5 房产开发项目成控制优化方案
51 工程项目成控制
（1）设计阶段建设项目成控制关键阶段设计工程建设关键工程造价建设工期工程质量建成否获较济效益起着决定性作国际数然设计费般占建设项目总投资1设计工作工程造价影响程度达70见设计整工程建设成控制中具等重作
竞争机制运设计阶段设计单位投标中择优选定佳设计方案吸收未中标单位设计点取家长达优化设计方案目样利工程成控制中标设计方案够达预定成控制目标
（2）实行设计监理设计监理通设计审查提出改进意见设计院应采纳合理建议偿进行改正
（3）防止设计阶段工程竣工验收相脱节设计单位应保证设计通相关部门验收防止工程施工完毕通验收浪费工程费
（4）建立奖惩制度方安全情况提出合理化建议效降低成应适奖励激励方员设法降低工程成[10] 冯伟房产开发项目全面成理控制四川建筑2005(05)
10]
52 控制设计阶段成
（1）设计方案优化 设计方案优化设计阶段首务工程建设成着举足轻重作[11] 钟文房产开发项目成控制浅析广东建材2007(3)：4749
11]设计方案考虑技术行性考虑济合理性写字楼建筑方案设计时通优化建筑造型装修方案标准层面积公区域布置等方案限度提高建筑率设备选型方面保证技术行基础电梯空调弱电系统等方案设计时通合理方案优化节省量投资降低工程成起事半功倍效果某国际厦项目通停车场柱网交通路线优化设计增加约15％停车位降低停车位单位工程成项目建设程中通优化规划方案限度利原形特点规划成独具特色坡型墅减少土方工程量降低前期三通工程成通提高回填土工程技术求期基处理节省投资[12] 武育秦建筑工程济理武汉工业学出版社1997：1215
12]
（2）实行限额设计效控制项目工程造价限额设计批准设计务书投资估算控制初步设计批准初步设计总概算控制施工图设计实施限额设计强化设计济责制控制设计镀金效方法旦设计获批准应严格控制变更程序轻易变更设计保证投资限额轻易突破房产开发企业工程造价理员应设计部门积极配合时提供工程基础资料设计精深度够前房产开发项目中通病迭直接导致工程造价增加确定素频繁设计变更带工程造价失控必须项指标确定设计限额建立奖惩考核激励机制种类方法利类建筑工程技术指标进行科学分析较优化设计降低工程造价奠定基础
（3）前期造价分析 通常设计阶段成控制具体程序：专题调研设计务书方案设计图纸会审关注点设计单位工程成控制重视程度开发单位阶段成控制应该开发单位牵头设计单位实现开发单位委托设计前组织力量成控敏感部分进行专题调研通考察相关项目收集新技术资料组织专题专家会等方式设计单位完成确定项目技术方案时确定成控制目标采定额设计方式设计务书中包含成控制容意图系统明确告知设计单位时组织图纸会审设计工程销售等角度设计方案进行行性分析统计设计费般相建筑工程总费1％左右正1％设计费决定全部期工程建设费见设计阶段成控制整项目投资中重性[13] Andrew James McLeanGary W EldredInvesting in Real EstateWiley2003：94110
13]设计阶段造价员工作重点通造价分析协助技术员技术济分析方法价值工程原理选择佳设计方案
53 控制招标阶段成
建设项目实行工程招投标制引入市场竞争机制降低工程造价防止建设单位暗箱操作工程项目材料设备采购程中保证中标价合理性防止合理非实质性报价中标开发综合楼项目中幕墙消防器材水泵等投资额较子项目采低价中标形式样做仅避免哄抬标价现象避免低价中标导致低质工程出现首先参加投标企业中选取3～4家规模较信誉度较高质量保障品牌定知名度企业作投标招投标办监督采询标形式进行投标
投标程序：先投标方报价抽签决定询标序进行第次询标询问投标方高降价幅度然进行第二次询标终确认投标方报价样投标方定时间考虑投标种形压力追企业量压缩利润空间(生活水泵采购)第轮低干报价30％第二轮降3％价格终成交
54 项目建设阶段成控制
项目建设阶段工程成控制集中招投标合签署工程变更竣工结算四方面：
（1）公开招投标采招标方式选择工程承包单位材料供应商选择工程项目承包单位材料设备供应商时进行公开招投标控制工程成效办法招投标程中充分利项目规模优势供应商身优势相互竞争获优惠价格特影响力重点项目投标单位会根规模效益社会效益低常规造价价格报标时量更总承包商材料供应商入围
招标程中工程理部门造价理部门应该仔细审阅图纸减少工程实施程中设计变更中标单位索赔机会评标程中仔细分析投标单位投标文件防止低价中标高价索赔衡报价情况出现外积极鼓励投标单位专业角度出发提出种合理化建议优化设计方案[14] 王忠伟房产成优化控制开发建设2006(2)：1822
14]
（2）合签署严密 签订规范细致严密合文房产开发项目成控制重点国际惯例中业常常聘请验咨询公司编制严密招标文件合文承包商制约条款达包步防止施工单位进场工期紧场狭设计选型品牌型号明确等口进行种样索赔施工单位常常会工程期甲方原误工造成工期紧理提出赶工申请求增加工程费果合中预告合报价充分考虑工期素明示采取种赶工措施均调整报价条款效杜绝类费增长设备安装预算中品牌型号价格出入果合中条款相关附件中描述模糊容易施工程中偷梁换柱影响工程质量寿命损害开发商信誉造成良果利严密合条款条需丰富工作验发生情况提前预计点需鉴国外成熟验
（3）提高工程变更预见性 项目建设程中工程变更理非常重工程理员造价员应密切配合严格控制洽商变更发生工程项目周期长技术复杂等特点项目实施程中避免会发生变更股成控制角度考虑工程变更分重变更重变更般变更3类洽商变更必须事先做详细技术济分析．时充分利设计单位监理单位技术资源工程成影响做出评价综合方意见方确定否实施该洽商变更变更设计必须合条款约束进行变更合失效变更单价执行合中已单价合中单价变更带变化应合条款进行估价承包商提出单价分析数监理工程师审定业认认单价执行
（4）结算审核细致 工程竣工结算核定建设工程造价终建设项目竣工验收编制竣工决算核定新增固定资产价值控制工程成关核合条款．合求完成全部工程验收合格列入竣工结算结算程中严格执行合约定结算方法计价定额取费标准材价格优惠条款等
55 合理销售推广费
销售推广费指销售推广关销售中心样板房现场包装广告宣传销售资料推广活动等费销售推广费非常重关系花钱少项目成高低影响楼盘销售弄钱花预期效果没达花钱做广告成升资金回笼理想形成恶性循环销售推广费时会起两拨千斤作充分研究市场讲究销售推广策略花推广费产生佳效果
控制开发项目投资成项目策划开始直项目投付销售完成全程控制项系统性工作需公司部门参相互配合求开发公司努力提高房产营销水进步规范部理做规范化程序化制度化
56 做项目开发完毕评价工作
项目开发完毕应作项目评价工作包括项目整体财务成分析收益分析建安成分析前期费成分析策划销售成分析等[15] 赵永明房产开发项目成控制研究哈尔滨工程学2007：5659
15]样方面总结项目成败失吸取验教训方面验数技术济指标项目开发前期成预测成控制提供参考
结束语
市场日益规范竞争日趋激烈前市场济环境解决房产开发项目成控制问题企业发展壮重点针国房产开发项目成控制中存问题实际中较注重施工阶段成控制决策设计招标等阶段成控制缺乏足够重视项目运作程中轻计划成控制方法落竣工汇总阶段 没做项目总结分析工作述问题点想法：首先全面控制重点控制相结合原房产开发项目全程进行成控制全周期成化控制准次做房产开发项目成计划做事前成控制利先进项目理方法做事中成控制竣工汇总做项目总结分析工作注重质量成控制理
房产开发项目成控制问题涵盖众领域研究容复杂加力限难面面俱问题述充分问题进步加深化
致 谢
感谢指导老师XX次毕业文写作中队帮助指导严谨细致丝苟作风直工作学中榜样拘格思路予启迪
感谢答辩组成员帮助提供资料说非常重必文完成际心情法静开始进入课题文利完成予帮助里请接收诚挚谢意
参考文献
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