房产开发项目成控制策略
摘 ：房产目前中国世界非常热门话题仅仅济领域着重意叉渗透7老百姓生活中房产开发作种商业行追求利润天义果房价利润间寻求衡点达买卖双方双赢控制房产开发成非常意叉文通房产开发程中成形成分析探讨房产项目开发成控制方法提高项目利润
关键词：房产成控制
前言：工程建设成控制集中工程设计项目施工两阶段然工程建设成发生工程施工阶段建安费费发生否合理更程度取决规划设计阶段工程成控制方式项目前期入手施工阶段进行重点控制项目工程成理实行全程动态理通加强项目设计阶段项目建设阶段成控制实现项目成控制总目标
房产开发成组成
房产开发成指房产企业开发定数量商品房支出全部费途说致分3部分：土土建设备费房产开发成体容致占总成80中重土费土费包括置换成批租费动迁费等房产商决定否开发项目前必须预计土费通土面积容积率换算计算出未开发方米商品房占土成(俗称楼板价)进行项目行性评估
配套收费支出指水电煤气市政公建配套费学校医院商店等生活服务性设施缺少收费支出中属押金性质档案保证金绿化保证金等难全部收回类收费项目种类繁标准许项目垄断性企事业单位执行意性强标准普遍偏高配套收费项目房产开发成中受外界素影响块费支出般占项目总投资10～15
理费筹资成房产开发行业相建设周期长投资数额投资风险高等特点数开发企业必须通贷款解决资金需样产生数额较利息支出部分费核算正确计算开发成起非常重作
二设计阶段成控制
()设计方案优化
设计方案优化设计阶段首务工程建设成着举足轻重作设计方案考虑技术行性考虑济合理性写字楼建筑方案设计时通优化建筑造型装修方案标准层面积公区域布置等方案限度提高建筑率设备选型方面保证技术行基础电梯空调弱电系统等方案设计时通合理方案优化节省量投资降低工程成起事半功倍效果某国际厦项目通停车场柱网交通路线优化设计增加约15停车位降低停车位单位工程成项目建设程中通优化规划方案限度利原形特点规划成独具特色坡型墅减少土方工程量降低前期三通工程成通提高回填土工程技术求期基处理节省投资
(二)实行限额设计效控制造价
限额设计批准设计务书投资估算 控制初步设计 批准初步设计总概算 控制施工图设计实施限额设计强化设计济责制控制设计镀金效方法旦设计获批准应严格控制变更程序轻易变更设计保证投资限额轻易突破房产开发企业工程造价理员应设计部门积极配合时提供工程基础资料设计精深度够前房产开发项目中通病迭直接导致工程造价增加确定素频繁设计变更带工程造价失控必须项指标确定设计限额建立奖惩考核激励机制种类方法利类建筑工程技术指标进行科学分析较优化设计降低工程造价奠定基础
(三)前期造价分析
通常设计阶段成控制具体程序：专题调研设计务书方案设计图纸会审关注点设计单位工程成控制重视程度开发单位阶段成控制应该开发单位牵头设计单位实现开发单位委托设计前组织力量成控敏感部分进行专题调研通考察相关项目收集新技术资料组织专题专家会等方式设计单位完成确定项目技术方案时确定成控制目标采定额设计方式设计务书中包含成控制容意图系统明确告知设计单位时组织图纸会审设计工程销售等角度设计方案进行行性分析统计设计费般相建筑工程总费1左右正1设计费决定全部期工程建设费见设计阶段成控制整项目投资中重性
设计阶段造价员工作重点通造价分析协助技术员技术济分析方法价值工程原理选择佳设计方案
三工程招投标阶段成控制
建设项目实行工程招投标制引入市场竞争机制降低工程造价防止建设单位暗箱操作工程项目材料设备采购程中保证中标价合理性防止合理非实质性报价中标开发综合楼项目中幕墙消防器材水泵等投资额较子项目采低价中标形式样做仅避免哄抬标价现象避免低价中标导致低质工程出现首先参加投标企业中选取3～4家规模较信誉度较高质量保障品牌定知名度企业作投标招投标办监督采询标形式进行投标
投标程序：先投标方报价抽签决定询标序进行第次询标询问投标方高降价幅度然进行第二次询标终确认投标方报价样投标方定时间考虑投标种形压力追企业量压缩利润空间(生活水泵采购)第轮低干报价30第二轮降3价格终成交
四项目建设阶段成控制
项目建设阶段工程成控制集中招投标合签署工程变更竣工结算四方面
()采招标方式
选择工程承包单位材料供应商选择工程项目承包单位材料设备供应商时进行公开招投标控制工程成效办法招投标程中充分利项目规模优势供应商身优势相互竞争获优惠价格特影响力重点项目投标单位会根规模效益社会效益低常规造价价格报标时量更总承包商材料供应商入围
招标程中工程理部门造价理部门应该仔细审阅图纸减少工程实施程中设计变更中标单位索赔机会评标程中仔细分析投标单位投
标文件防止低价中标高价索赔衡报价情况出现外积极鼓励投标单位专业角度出发提出种合理化建议优化设计方案
招标中采工程量清单方式目前越越普遍采种方式工程量清单招标利项目实施中进行成动态控制工程量清单指招标文件施工图纸求规定统工程量计算规结合现行预算定额子目分项求拟建工程全部项目容工程部位性质构件分部分项计算实物工程量列成清单作招标文件组成部分供投标单位填写单价种工程量计价方法采工程量清单形式开发单位言首先工程单价易市场价进行竞争性较挤掉单价中水分堵住漏洞次控制设计变更引起工程价款增加
(二)合签署严密
签订规范细致严密合文房产开发项目成控制重点国际惯例中业常常聘请验咨询公司编制严密招标文件合文承包商制约条款达包步防止施工单位进场工期紧场狭设计选型品牌型号明确等口进行种样索赔施工单位常常会工程期甲方原误工造成工期紧理提出赶工申请求增加工程费果合中预告合报价充分考虑工期素明示采取种赶工措施均调整报价条款效杜绝类费增长设备安装预算中品牌型号价格出入果合中条款相关附件中描述模糊容易施工程中偷梁换柱影响工程质量寿命损害开发商信誉造成良果利严密合条款条需丰富工作验发生情况提前预计点需鉴国外成熟验
目前国已出台系列建筑法律法规合示范文国际标准合文尤国际通行FIDIc合文相合严谨性合体责权利方面存定差距必吸收国外合合理部分结合国金融保险建筑法规现行合文进行修订
(三)提高工程变更预见性
项目建设程中工程变更理非常重工程理员造价员应密切配合严格控制洽商变更发生工程项目周期长技术复杂等特点项目实施程中避免会发生变更股成控制角度考虑工程变更分重变更重变更般变更3类洽商变更必须事先做详细技术济分析时充分利设计单
位监理单位技术资源工程成影响做出评价综合方意见方确定否实施该洽商变更变更设计必须合条款约束进行变更合失效变更单价执行合中已单价合中单价变更带变化应合条款进行估价承包商提出单价分析数监理工程师审定业认认单价执行
(四)结算审核细致
工程竣工结算核定建设工程造价终建设项目竣工验收编制竣工决算核定新增固定资产价值控制工程成关
般应角度控制结算工程成：
核合条款合求完成全部工程验收合格列入竣工结算结算程中严格执行合约定结算方法计价定额取费标准材价格优惠条款等·
检查隐蔽验收记录竣工结算时应该隐蔽工程施工记录验收签证进行检查手续完整工程量竣工图致方列入结算
落实设计变更洽商建设单位监理工程师审查意签证变更洽商列入结算
图核实工程数量招投标工程工程量清单发包需逐核实际完成工程量然工程量清单外部分合约定结算办法求进行结算
严格执行定额单价包干部分外结算单价应合约定招投标规定计价定额计价原执行定额单价中没项目应相定额进行分析换算提出工机械材料计价编制补充单价
注意项费计取建安工程收赞标准应合求项目建设期间计价定额配套建安工程费定额关规定执行
求关单位参关建设单位外监理设计等关单位负责办员应力支持参关
结语
成控制贯穿工程建设全程房产开发项目设计阶段软环节弹性空间较易控制握相应果开发商够做出正确选择项目成节约说施工阶段竣工结算阶段——硬环节需严格关优秀工程设计效控制工程造价前提关键着精益求精态度科学方法定工程造价成控制较低水提高设计阶段质量达较成控制效果
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摘 ：房产目前中国世界非常热门话题仅仅济领域着重意叉渗透7老百姓生活中房产开发作种商业行追求利润天义果房价利润间寻求衡点达买卖双方双赢控制房产开发成非常意叉文通房产开发程中成形成分析探讨房产项目开发成控制方法提高项目利润
关键词：房产成控制
前言：工程建设成控制集中工程设计项目施工两阶段然工程建设成发生工程施工阶段建安费费发生否合理更程度取决规划设计阶段工程成控制方式项目前期入手施工阶段进行重点控制项目工程成理实行全程动态理通加强项目设计阶段项目建设阶段成控制实现项目成控制总目标
房产开发成组成
房产开发成指房产企业开发定数量商品房支出全部费途说致分3部分：土土建设备费房产开发成体容致占总成80中重土费土费包括置换成批租费动迁费等房产商决定否开发项目前必须预计土费通土面积容积率换算计算出未开发方米商品房占土成(俗称楼板价)进行项目行性评估
配套收费支出指水电煤气市政公建配套费学校医院商店等生活服务性设施缺少收费支出中属押金性质档案保证金绿化保证金等难全部收回类收费项目种类繁标准许项目垄断性企事业单位执行意性强标准普遍偏高配套收费项目房产开发成中受外界素影响块费支出般占项目总投资10～15
理费筹资成房产开发行业相建设周期长投资数额投资风险高等特点数开发企业必须通贷款解决资金需样产生数额较利息支出部分费核算正确计算开发成起非常重作
二设计阶段成控制
()设计方案优化
设计方案优化设计阶段首务工程建设成着举足轻重作设计方案考虑技术行性考虑济合理性写字楼建筑方案设计时通优化建筑造型装修方案标准层面积公区域布置等方案限度提高建筑率设备选型方面保证技术行基础电梯空调弱电系统等方案设计时通合理方案优化节省量投资降低工程成起事半功倍效果某国际厦项目通停车场柱网交通路线优化设计增加约15停车位降低停车位单位工程成项目建设程中通优化规划方案限度利原形特点规划成独具特色坡型墅减少土方工程量降低前期三通工程成通提高回填土工程技术求期基处理节省投资
(二)实行限额设计效控制造价
限额设计批准设计务书投资估算 控制初步设计 批准初步设计总概算 控制施工图设计实施限额设计强化设计济责制控制设计镀金效方法旦设计获批准应严格控制变更程序轻易变更设计保证投资限额轻易突破房产开发企业工程造价理员应设计部门积极配合时提供工程基础资料设计精深度够前房产开发项目中通病迭直接导致工程造价增加确定素频繁设计变更带工程造价失控必须项指标确定设计限额建立奖惩考核激励机制种类方法利类建筑工程技术指标进行科学分析较优化设计降低工程造价奠定基础
(三)前期造价分析
通常设计阶段成控制具体程序：专题调研设计务书方案设计图纸会审关注点设计单位工程成控制重视程度开发单位阶段成控制应该开发单位牵头设计单位实现开发单位委托设计前组织力量成控敏感部分进行专题调研通考察相关项目收集新技术资料组织专题专家会等方式设计单位完成确定项目技术方案时确定成控制目标采定额设计方式设计务书中包含成控制容意图系统明确告知设计单位时组织图纸会审设计工程销售等角度设计方案进行行性分析统计设计费般相建筑工程总费1左右正1设计费决定全部期工程建设费见设计阶段成控制整项目投资中重性
设计阶段造价员工作重点通造价分析协助技术员技术济分析方法价值工程原理选择佳设计方案
三工程招投标阶段成控制
建设项目实行工程招投标制引入市场竞争机制降低工程造价防止建设单位暗箱操作工程项目材料设备采购程中保证中标价合理性防止合理非实质性报价中标开发综合楼项目中幕墙消防器材水泵等投资额较子项目采低价中标形式样做仅避免哄抬标价现象避免低价中标导致低质工程出现首先参加投标企业中选取3～4家规模较信誉度较高质量保障品牌定知名度企业作投标招投标办监督采询标形式进行投标
投标程序：先投标方报价抽签决定询标序进行第次询标询问投标方高降价幅度然进行第二次询标终确认投标方报价样投标方定时间考虑投标种形压力追企业量压缩利润空间(生活水泵采购)第轮低干报价30第二轮降3价格终成交
四项目建设阶段成控制
项目建设阶段工程成控制集中招投标合签署工程变更竣工结算四方面
()采招标方式
选择工程承包单位材料供应商选择工程项目承包单位材料设备供应商时进行公开招投标控制工程成效办法招投标程中充分利项目规模优势供应商身优势相互竞争获优惠价格特影响力重点项目投标单位会根规模效益社会效益低常规造价价格报标时量更总承包商材料供应商入围
招标程中工程理部门造价理部门应该仔细审阅图纸减少工程实施程中设计变更中标单位索赔机会评标程中仔细分析投标单位投
标文件防止低价中标高价索赔衡报价情况出现外积极鼓励投标单位专业角度出发提出种合理化建议优化设计方案
招标中采工程量清单方式目前越越普遍采种方式工程量清单招标利项目实施中进行成动态控制工程量清单指招标文件施工图纸求规定统工程量计算规结合现行预算定额子目分项求拟建工程全部项目容工程部位性质构件分部分项计算实物工程量列成清单作招标文件组成部分供投标单位填写单价种工程量计价方法采工程量清单形式开发单位言首先工程单价易市场价进行竞争性较挤掉单价中水分堵住漏洞次控制设计变更引起工程价款增加
(二)合签署严密
签订规范细致严密合文房产开发项目成控制重点国际惯例中业常常聘请验咨询公司编制严密招标文件合文承包商制约条款达包步防止施工单位进场工期紧场狭设计选型品牌型号明确等口进行种样索赔施工单位常常会工程期甲方原误工造成工期紧理提出赶工申请求增加工程费果合中预告合报价充分考虑工期素明示采取种赶工措施均调整报价条款效杜绝类费增长设备安装预算中品牌型号价格出入果合中条款相关附件中描述模糊容易施工程中偷梁换柱影响工程质量寿命损害开发商信誉造成良果利严密合条款条需丰富工作验发生情况提前预计点需鉴国外成熟验
目前国已出台系列建筑法律法规合示范文国际标准合文尤国际通行FIDIc合文相合严谨性合体责权利方面存定差距必吸收国外合合理部分结合国金融保险建筑法规现行合文进行修订
(三)提高工程变更预见性
项目建设程中工程变更理非常重工程理员造价员应密切配合严格控制洽商变更发生工程项目周期长技术复杂等特点项目实施程中避免会发生变更股成控制角度考虑工程变更分重变更重变更般变更3类洽商变更必须事先做详细技术济分析时充分利设计单
位监理单位技术资源工程成影响做出评价综合方意见方确定否实施该洽商变更变更设计必须合条款约束进行变更合失效变更单价执行合中已单价合中单价变更带变化应合条款进行估价承包商提出单价分析数监理工程师审定业认认单价执行
(四)结算审核细致
工程竣工结算核定建设工程造价终建设项目竣工验收编制竣工决算核定新增固定资产价值控制工程成关
般应角度控制结算工程成：
核合条款合求完成全部工程验收合格列入竣工结算结算程中严格执行合约定结算方法计价定额取费标准材价格优惠条款等·
检查隐蔽验收记录竣工结算时应该隐蔽工程施工记录验收签证进行检查手续完整工程量竣工图致方列入结算
落实设计变更洽商建设单位监理工程师审查意签证变更洽商列入结算
图核实工程数量招投标工程工程量清单发包需逐核实际完成工程量然工程量清单外部分合约定结算办法求进行结算
严格执行定额单价包干部分外结算单价应合约定招投标规定计价定额计价原执行定额单价中没项目应相定额进行分析换算提出工机械材料计价编制补充单价
注意项费计取建安工程收赞标准应合求项目建设期间计价定额配套建安工程费定额关规定执行
求关单位参关建设单位外监理设计等关单位负责办员应力支持参关
结语
成控制贯穿工程建设全程房产开发项目设计阶段软环节弹性空间较易控制握相应果开发商够做出正确选择项目成节约说施工阶段竣工结算阶段——硬环节需严格关优秀工程设计效控制工程造价前提关键着精益求精态度科学方法定工程造价成控制较低水提高设计阶段质量达较成控制效果
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