英国著名项目理专家梅乐1988年世界范围52世界典房产开发项目机抽样研究表明型房产项目终完成时间均预期延期17成超预算情况更加普遍均达88国二十年房产开发项目实践证明样事实绝部分项目成超支工期延长情况完成前国房产开发项目正着规模高档化方发展低成规定时间里开发出够满足市场需求房产产品房产开发项目中需关注重问题成理应伴房产开发商项目贯穿项目开发阶段根美国项目理学会研究房产开发项目成理包括成估算成预算成控制三程国传统房产开发项目实践中谈成理时指成控制效方法项目成超预算
广义成理说成优化更需引起房产开发商业级理部门高度重视效节约成仅成控制远远够优化成合理支出成需引起房产开发商关方面高度重视课题
设计阶段成控制
房产开发项目实践中设计阶段决定房产开发项目成格局房产开发项目成控制关键重点特需加强设计阶段成控制
然设计费占房产开发项目全程费例般占建安成152设计工程造价影响达75设计质量坏直接影响施工建设费少项目建设历时长短直接决定项目建设程中力物力财力投入需求国房产开发项目量实践表明科学合理设计降低工程造价10项目设计中许设计员重技术轻济缺少技术济整体分析意提高安全系数设计标准较少考虑济合理性根制约项目成效控制研究表明设计阶段尤扩初设计阶段项目济影响达7095房产开发项目实践旦扩初设计获批复设计中存技术问题费问题难解决必须重视扩初设计避免项目先天性足避免设计造成成失控重点方面着手
1实行设计招标优选设计单位
制定设计招标方案时应积极推行建筑方案济方案相结合方法实行揽子招标
方案工程体护栏绿化等配套设施放起进行招标组织设计单位开展设计竞标设计评标考虑专家组合评标技术手段注意克服专家片面性样做利优选设计单位促设计方项目整体布局建筑造型功等方面开拓创新时注重降低工程造价狠功夫
2开展限额设计效控制造价
实施限额设计强化设计济责制控制设计镀金效方法作设计员必须熟练掌握建筑工程预算定额费定额熟悉建筑材料预算价格基础项目投资估算控制初步设计概算初步设计概算控制施工图设计概算专业领域设计应做协调统筹保证功技术指标前提合理分解投资限额施工图设计施工图预算融体技术济机结合起旦设计获批准应严格控制变更程序轻易变更设计保证投资限额轻易突破房产开发企业工程造价理员应设计部门积极配合时提供工程基础资料
设计精深度够前房产开发项目中通病直接导致工程造价增加确定素频繁设计变更带工程造价失控必须项指标确定设计限额建立奖惩考核激励机制种类方法利类建筑工程技术指标进行科学分析较优化设计降低工程造价奠定基础
3增设合条款效控制造价
针设计员济观念淡薄设计变更意性倾选定设计单位签订设计合时应增设关设计变更修改费额度限制等条款约定设计原导致项目实施时需变更设计设计变更费超出施工合价某例(5)时扣罚定例设计费样做利设计规范标准工程量概预算指标等进行方面控制种效举措
二施工阶段成控制
施工阶段房产开发项目实施程资金投入阶段必须强化施工控制开发商说加强施工单位履约行理施工阶段成控制重点方面
1严格合理减少工程索赔
施工阶段成控制关键严格控制项目变更强化变更程序目前房产开发实践中广泛工程量清单报价许施工单位采取低价中标索赔赢利方式承揽工程作开发商者业方造价理员做事前关动监控严格审核工程变更计算项变更总投资影响功济美观等角度确定否需进行工程变更减少必工程费支出避免投资失控外施工单位材料供应商履行约定义务时应时提出反索赔便效控制成
2强化监理机制加强施工理
选择合适监理单位工程质量工期成进行控制监理规定实施细完善职责分工关制度落实责制工程理机制建立健全投资控制系统时做月度工程进度款审核避免投资失控工程进度款审核必须监理方确认工程量基础合约定计价套材料单价费定额进行核价支付相应工程进度款
3开展技术创新节约成支出
技术措施实施项目投资必保证统计材料费般占直接工程费70左右时直接费高低影响间接费高低前科技进步日新月异房产开发项目施工程中确保体施工技术方案基础提倡广泛新技术新工艺新材料新办法等利技术进步新成果实现缩短工期节约成目
4采取济措施控制理成
效控制现场费项理支出厉行节约控制成效方式根开发项目特点合理广告策划费销售代理费等减少销售成限度降低静态投资宗材料型设备合求厂家直接进货根工序施工进度安排进料计划达降低造价目
三竣工阶段成控制
竣工阶段项目收尾阶段阶段成控制核心工作:根合关变更条款工程预算费定额竣工资料国家方关法规等认真审核工程款工程支付必须政策送审竣工决算逐项核算工程量落实联系单签证费审核结算真正体现工程实际造价
四房产开发项目成优化
传统重视房产开发项目成控制忽略成优化问题实成优化成控制前提关成优化方法文中阐述里介绍成优化基原理
设计方案确定工料机价格相稳定种定额定企业理模式相固定情况房产开发项目实际成取决施工程中工序间优化配置组合通俗说取决合理安排项工序间关系
房产开发项目实践中广泛网络图方法计算完成项目需时间根时间单位时间资源消耗确定项目活动成开支进计算出总项目成传统网络图分析方法中通常基假设项目资源没限制然种假设实际差距例项目活动需执行时现资源足满足时执行活动需时进行项目进度计划编制时必须活动进行排序确定项目活动执行先次序避免突资源限情况型房产开发项目活动供资源进行优化方法通常说资源分配资源均衡进行资源均衡分析时集中解决问题需达项目目标作优化目标函数例果成控制重项目成低作目标函数基础编制发生资源利突项目进度计划
项目具确定性项目中总充斥着种风险例着项目实施进度发展劳动力设备等资源绩效变化项目早期项目团队太熟悉项目活动效率较低段时间锻炼项目团队项目工作越越熟悉效率会逐渐提高项目活动尤劳动密集型项目活动时间越长越容易疲劳导致工作效率降项目中表现种劳动力效率风险风险素存决定种项目活动成历时具确定性整项目历时成具确定性导致整项目网络图具确定性针房产开发项目实施程种确定性已方法供分析包括PERT 方法蒙特卡罗模拟等确保佳项目绩效风险性高项目活动需予更关注限资源应优先保证投入风险性高项目活动中种做法质项目资源优先保证关键度项目活动
完成项目活动时间成般具反关系投入资源越成越项目完成需时间越短投入资源越少成越完成项目需时间越长
总体定项目完成时间值通详细分析计算出项目完成时间需资源投入(种资源投入应项目成开支)基础求项目时间—成均衡曲线旦工期确定特定工期相应成优化项目成
目前基项目活动时间——成均衡分析相关软件已日趋成熟典型软件遗传算法基础先计算出基时间——成均衡分析优化时间——成组合基础求优化成控制结果效控制房产开发项目成
五结
房产开发项目说考虑传统成控制时分析项目时间——成均衡关系出发实现成优化成控制方面设计阶段成控制基础施工阶段成控制重点收尾阶段成控制环节成优化方面必须分析项目时间——成均衡关系出发求佳成控制目标实现成优化成控制成优化成理中缺两方面
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