目 录
公司简介
苏州工业园区博源投资顾问限公司（简称博源(beyond））成立2006年1月苏州市首家唯家专门事房产研究机构公司年事房产市场研究专业事组成吸纳苏州优秀代理商中市场精英拥庞苏州房产市场信息资源库
目前然公司刚刚起步业界没定知名度博源（beyond）已知名代理公司设计院达成战略合作联盟力求更开发商代理商等房产相关机构服务苏州市房产市场健康持续性发展贡献份薄力
更效提高服务水博源（beyond）服务容更具体化专业化：深度市场月报作套餐项目定位报告块评估报告作点心项目踪服务项目融资报告作特色吃满足客户种需求
博源（beyond）优势资源专业通年代理公司学积累苏州房产市场实调查专业士探讨博源（beyond）已具备全面资源库资源专业度博源优势年市场研究验造专业度更客户服务奠定坚实基础
博源（beyond）服务理念——超前服务您想做全面真实数基石站巨肩膀市场变化做出准确预测保证您战略部署准确误时您建议进步良药您关心成长博源（beyond）热切期您建议
博源（beyond）年轻天堂年轻闯荡年轻拼搏年轻执着
坚信：博采广义新星火燎源
报告声明
博源投资顾问限公司2006年月开始提供房产市场信息服务收集房产线真实数政府统计资料房产信息进行整理分析月报分析苏州市范围房产信息区域范围包括园区市区新区吴中区相城区数容涉苏州市售公寓住宅关墅方面信息专题报告形式提供报告体包括政策市场住宅供应成交动态专题研究
报告版权苏州工业园区博源投资顾问限公司报告数源真实分析
报告未公司表示许单位复制转载报告容外传报告涉公司资料均属机密受严格保护受服务单位资料受保护受服务单位提出申请容属公司机密禁止外泄
第部分 信息直通车
壹 济频道
4月28日起调贷款利率苏州住房公积金贷款利率调018
4月27日起金融机构贷款基准利率调存款利率保持变中年期贷款基准利率调027百分点现行558提高585档次贷款利率相应调整已2004年10月央行第三次加息
时苏州公积金贷款利率调整：4月28日起住房公积金贷款利率调018百分点
博源路标房产市场说利率调整说效市场调整手段利率直政府控制房产市场利器次央行度决定调贷款利率暗示政府2006年楼市政策调控开始通相关数显示全国房产市场历2005年阴霾2006年初开始快速恢复数城市房产进入火热时期2005年政策影响力逐渐忽略政府房产市场新轮调控逐渐实施次加息前奏系列连环拳会接连出击时博源引路者认目前房产市场相2004年期已成熟相信轮政策击力度会象2005年强烈
外方面着浮动利率调（已继2004年10第三次加息）度受市场冷落固定利率房贷逐渐热闹起客户接受度越越高目前状况光招商两家银行推出固定利率房贷利率水高目前浮动利率房贷利率影响固定利率房贷推广
贰 城建规划
高架东延破交通瓶颈
南环高架东延全市首条隧道穿越独墅湖隧道长346公里北环高架东延原意全高架立体交叉设计方案星港街北延312国道交界处设置立交互通南环快速路东延工程行性研究报告日通专家组评审北环高架东延出原方案南北两条高架东延破园区古城区间交通瓶颈
南环快速路东延工程行性研究报告中东延段路线走基新机场路控制线路呈东西独墅湖路段中心线调整综合考虑工程造价施工周期技术求周边环境影响等素条道路采桥隧结合方式根方案南环快速路东延段西起东南环立交桥东独墅湖东工程终点位车斜路交叉口全长约737公里基走西接东南环立交采高架形式苏嘉杭高速公路桥穿东连接跨越通园路星港街郭巷道高架桥长343公里然高尔夫球场西南侧穿隧道形式穿越独墅湖星湖街快速路隧道接隧道长346公里面形式接车斜路交叉口面连接线048公里规划保留快速路跨车斜路条快速路线采双6车道辅助道路采双46车道中独墅湖隧道仅考虑快速路线通行辅助车道通路网分流湖
目前北环快速路东延工程方案然没具体敲定原意北环快速路东延工程采高架规划方案西起官渎里立交东穿苏嘉杭高速公路312国道园区境星港街东落全长46公里双6车道星港街北延312国道交界处设置立交互通
确保质量安全前提早早快快求加快南环北环高架东延建设步伐南环快速路东延工程围堰施工进场开工时间力争5月10日左右举行开工仪式北环快速路东延工程根火车站区综合改造工程规划方案进展力争早日开工具体时间行确定
博源路标长期苏州城东西连接城市动脉东边工业园区西边新区说苏州市两济支柱区两区济非常频繁方便两区联系政府力改善交通条件早期完全干路条城市干道着东南西环高架建成提高两区交通条件存定缺陷次高架东延规划进步加园区区域接整体苏州济发展具意义
房产市场说交通变局会房产市场带定影响次例外南环高架东延直达独墅湖双湖板块房产市场说疑利消息次规划改善板块交通条件仅加市场双湖板块接受度时板块市场带更广市场客户
北环路东延规划说情况相城区房产市场直较低价格吸引着园区客户奈受交通条件影响部分园区消费者接受相城区北环路东延工程正解决问题想知该工程实施必提高园区居民相城区房产市场接受度说果北环路东延工程利进行受益非相城区房产市场
二苏州交通部门耗资496亿提升城市速度
未5年苏州市民出行更加快捷坐车更加方便苏州交通部门耗资496亿提升城市速度：开建锡太高速等5条高速公路公交完成100公里公交专道……记者昨日苏州交通十五规划中获重消息
高速：新建5条高速公路
根规划未5年中苏州完成沪苏浙高速公路江苏段苏通长江公路桥南接线江高速张家港东互通苏嘉杭八坼互通等续建工程时开工建成绕城高速公路东段北延苏锡连接线（苏州段）锡南通高速公路（苏锡市界S338段）开工建设绕城高速公路东段南延锡太仓高速公路（苏州段）样5年苏州建成高速公路出入通道1070车道中海方428车道浙江方212车道锡方424车道南通方16车道苏州基实现153060120目标乡镇15分钟高速公路苏州中心城区30分钟达市（县）60分钟交通圈覆盖全境2时交通圈基覆盖长三角城市群
航道：开辟旅游专航线
水旅游直苏州古城特色未5年中苏州改造旅游航道728km中参五级航道标准改造环城河老运河苏浏线浒光运河参七级航道标准改造苏虞东线航道建设生态环境相协调提高航道景观条件运输服务水改善船舶条件基础开发旅游客运服务市场空间市县城区周边建成12水综合服务区终苏州形成环六射旅游专航线格局
公交：建成100公里专道
民路公交专道提高公交车准点率客中体会方便未5年中苏州成100公里公交优先通道建设
根规划中心城区公交站点（300m半径计）覆盖率达80五市（县）公交站点（300m半径计）覆盖率低50苏州市区力争完成25换枢纽建设务市区新建30公交首末站公交首末站总量达100覆盖苏州城区商贸中心交通枢纽较型居民区
博源路标：长期苏州居民受交通条件捆饶堵车现象处严重乱居民生活计划次力投入496亿改善苏州交通条件苏州老百姓说疑意见快心事
计划安排首先解决外交通条件新建五条高速公路分连接海锡浙江等突显苏州中心位苏州圆心长三角济格局正式确立必加快苏州济发展房产市场说济疑基础条件济快速发展时房产市场带更机会
次开辟旅游专线苏州旅游业发展举足轻重作苏州房产市场说然间天堂美称旅游产苏州市场发展未真正出现着旅游业发展开发旅游产机会愈加成熟
公交系统目前苏州居民生活水公交车部分居民出行工具导致普通公寓房产公交系统赖性非常100公里公交专道规划建设变苏州普通公寓房产市场格局产生定影响
三：园区东环路 东侧整治范围已敲定
列入园区2006年十基础设施工程东环路区整治工程改造范围已确定改造工程全面启动预计年完成投资17亿元
园区东环路区改造指挥部介绍次改造涉规划范围北起沪宁铁路南抵东兴路西东环路东苏嘉杭高速公路（南端延伸通园路北端延伸娄门外街312国道交叉口）南北长约5公里东西宽04—15公里总面积约6方公里改造整体目标改善线居民生活工作环境完善道路交通路网提升东环路线区整体城市形象水
博源路标：苏州工业园区中新两国政府合作开发建设项目开发建设10年取成绩令瞩目方面原位园区中心城区间东环路两侧区存布局混乱功混杂市容较差交通够畅等问题苏州城市现代化发展求相称园区决定该区进行整治改造房产开发角度政府区域力改造必区域房产市场带较开发时机级市场未该区域量土出目前寸土寸金湖西市场说定会众开发商争抢焦点
叁 业界关注
外币揭现身苏州楼市
日前苏州南建屋公司携手东亚银行售楼盘玲珑湾花园中开放外币揭业务成苏州目前售住宅中首开放业务房产住宅项目开发商银行联合住苏外籍士提供外币揭贷款新鲜出炉投资理财方案外籍客户充足园区楼盘首次现身
目前玲珑湾花园已售房源中300户外籍业占例达18左右东亚银行选择玲珑湾作苏州园区外币揭服务首选服务象基玲珑湾项目充沛外籍客户资源次开放项目外币揭贷款功目仅仅针外籍购房细分市场推出便利措施希通功开放苏州楼市引入种全新良性房产投资模式
博源路标：着外资银行量进驻国市场国银行击越越东亚银行次进入房产揭市场新击破房产金融市场国银行独霸局面房产市场部分楼盘设外币揭业务楼盘销售促进作仅外籍士强力吸引力土说增加种选择余尤民币升值观念越越强背景土消费者采外币揭没
冷静目前市场情况楼盘适合开办外币揭业务奉劝开发商盲目效仿相说玲珑湾类档次较高楼盘外开设外币揭业务作较明显
肆 政策法规
国土部发布正式文：开发商囤积土限制
开发商土时开发挖坑形式开工直停工建等长期变相囤积抬高房价行制止国土资源部昨日发文开发商闲置土行进行强制规定时明确出招杜绝开发商变相囤积土该规定7月1日起试行
竣工时间进行明确约定
针开发商屯新招国土资源部国家工商总局昨日联合公布国土权出合补充协议示范文(试行)该协议出土竣工时间投资总额投资强度宗容积率建筑系数工业项目中非生产性设施例等合条件违约责进行明确约定杜绝开发商变相囤
保证开发商时开发利土防止囤积土出合已约定建设项目动工日期外出合补充协议第条约定建设项目竣工时间明确受出合约定日期动工建设外明确意定日期前完成项目施工建设申请竣工验收
约定指标防供应量减少
提高土利效率出合补充协议第23条约定受宗投资总额单位面积投资强度容积率建筑系数等指标受满足双方约定指标属违约第111213条明确违约方支付违约金等责
国土资源部关负责介绍条规定提高土集约利水降低项目土资源消耗量防止开发商变相降低容积率开发高档楼盘减少供应量
停工年收土闲置费
杜绝开发商变相囤出合补充协议第56条进步闲置土作约定：开发商合约定日期动工建设已开发建设面积占建设总面积例足三分已投资额占总投资额足25未批准中止开发建设连续满年视土闲置出权受征收土闲置费
国土资源部关负责强调防止项目停工形成实际闲置问题中关闲置土定义新规定举开发商变相囤行予严厉制止
博源路标：关房产级市场——土市场理早众相关政策出台具典型2004年8月1日土限政府土市场次洗牌历81土限全国房产土市场旧存少问题次国土部发布正式文限制开发商囤积土说81土限补充次开发商囤积土具体限制中开发周期总建筑面积进行严格规定控制开发商工程进度项目定位
开发周期前土市场规定开发商土必须两年时间开工建设忽略工程开发周期限制导致部分开发商挖坑表动工做法明确规定开发周期开发商投机取巧难度加工程进度定求样资金压力相较开发商说准备前定认真掂量掂量做精确预算避免期项目出现停工时间长风险
建筑面积控制说调整商品房供应结构限制高档房供应量该文规定开发商必须预定建筑面积进行开发调块容积率提高楼盘档次乱市场供求
综合两点该正式文出台针开发商提出提高开发商求反面开发商做出决心前定考虑清楚做方面调查预算保证万失
伍 市场动态
苏州工业园区国土房产局国土权挂牌出成交结果
编号
块位置
基面积
(方米)
建筑面积(方米)
容积率
途
出年限(年)
总成交价
(万元)
楼面价
(元方米)
成交单位
苏园土挂（2006）01
苏绣路南星桂街东
89866
539194
≤6（+05）
商业
40
14500
26892
1号报价
苏园土挂（2006）02
苏绣路南星海街东
89623
627363
≤7
商业
40
16200
25822
园区普明贸易
苏园土挂（2006）03
苏胜路南南施街东
1199018
1438822
≤12
居住
70
34100
23670
中新置
苏园土挂（2006）04
琼姬路南南施街东斜塘河北
1217403
973923
≤08
居住
70
34600
35526
中粮海粮油进出口
苏园土挂（2006）05
琼姬路南南施街西斜塘河北
339326
271461
≤08
居住
70
12600
46416
海万科
博源路标：次土出业界反映海万科终苏州第块——2006G05号块然该块面积作低密度墅万科产留足够发挥空间万科苏州真正首项目（然万科已收购玲珑湾项目部分股份终究头尾操作项目）究竟成功家密切关注次中新置03号块楼面价仅23670元方米相块周边正开发层项目该块土价格相偏低该块点物超值
二苏州市国土资源局出国土权拍卖2号公告
位置规划指标
序号
块位置
编号
面积
途
出年限
容积率
建筑密度
绿率
起拍价
㎡
元㎡
1
沧浪区湄长学西南环东路南（原汇凯纺织印染限公司）
苏2006B1号
52530
居住
70年
≥10
≤12
≥15
≤25
≥37
3300
2
金阊区虎丘路30号（原工艺美院北校区）
苏2006B2号
44984
商业
40年
≤16
≤40
≥30
5600
392605
居住
70年
≤10
≤30
≥37
2580
3
沧浪区劳动路2028号（原冶金厂）
苏2006B3号
1347711
居住
70年
≤18
≤20
≥37
4680
4
沧浪区长吴路8号东（原煤矿机械厂）
苏2006B4号
88248
居住
70年
≤12
≤30
≥37
3300
5
金阊区辛庄西路南苏浒路45号（原苏州链条厂虎丘职中虎丘中学）
苏2006B5号
608026
居住
70年
≤13
≤25
≥37
3650
6
江区西营门57号西块（原林机厂）
苏2006B6号
332159
居住
70年
≤08
≤35
≥30
4800
7
金阊物流园阳山东路新莲路交叉口西侧
苏2006B7号
804684
668817
商业仓储
50年
≥05
≤15
≤40
≥20
870
8
吴中区东吴北路东侧县前街北侧
苏2006B8号
105025
商业产权式酒店办公
40年
≤40
≤40
≥20
5250
9
吴中区木渎镇苏福路南侧珠江路东侧（东块）
苏2006B9号
179199
商业
40年
≤20
≤50
≥20
1650
10
吴中区木渎镇苏福路南侧珠江路东侧（西块）
苏2006B10号
166924
商业
40年
≤20
≤50
≥20
1650
11
吴中区木渎镇苏福路南侧珠江路东侧（南块）
苏2006B11号
160239
商业
40年
≤20
≤50
≥20
1650
12
吴中区木渎镇竹园路北侧
苏2006B12号
2000005
居住
70年
≥06≤10
≤25
≥37
1650
13
太湖国家旅游度假区叶山岛
苏2006B13号
2206932
居住
70年
<009
<7
>40
825
14
相城区采莲路东古巷路北
苏2006B14号
123236
居住
70年
≥10≤15
≥15≤28
≥37
2025
15
相城区澄路东安元路南侧
苏2006B15号
24022
商业
40年
≥10≤15
≥35≤50
≥25
2250
16
工业园区唯亭西区青剑湖西北角星澄路东
苏2006B16号
515402
居住
70年
≤12
≤25
≥50
1500
599314
居住
70年
≤08
≤30
≥45
7419401
居住
70年
≤06
≤30
≥45
报名时间：2006年5月22日午9点起2006年5月29日午5时止工作日
拍卖时间：2006年5月31日午9点整2006年5月31日午2点整
拍卖点：苏州市会议中心丰乐厅
博源路标：次市区土拍卖年相似安排五月左右次拍卖块数段较块老城区厂房拆迁遗留块目前块周围气较旺盛居住氛围非常浓厚次块容积率相偏联体墅层产品说数苏州老百姓热中产品类型预见次拍卖现场会非常热闹竞争会异常激烈达2005年历史新高
激烈竞争条件想开发商应该做呢？练功关键作切准备拥充分市场调查准确市场评估会胸成竹切掌握中
三苏州市国土资源局出国土权挂牌3号公告
位置规划指标
序号
块位置
编号
面积
途
出年限
容积率
建筑密度
绿率
起报价
㎡
元㎡
1
吴中区甪直镇晓市路东段北侧映月二路西侧
苏2006G4号
26607
商业
40年
≤10
≤55
≥20
1950
2
吴中区甪直镇晓市路东段北侧映月路东侧
苏2006G5号
10368
商业
40年
≤10
≤55
≥20
1950
3
吴中区光福镇福利村四组西侧﹑花桥南路北侧
苏2006G6号
111694
商业
40年
≤05
＜20
≥40
825
4
吴中区东吴南路西侧（明隆厦南侧）
苏2006G7号
10928 建筑物71367
商服
40年
≤35
≤50
≥20
2220
5
吴中区天灵路北侧东吴南路东侧
苏2006G8号
22867
商服
40年
≤20
≤45
≥25
1500
6
吴中区东吴南路西侧（原明隆厦西侧）
苏2006G9号
85032
居住
70年
≤35
≤20
≥37
2250
7
吴中区吴山街南侧溪翔路东侧
苏2006G10号
62022
建筑物32747
商业居住
40年 70年
≤20
≤50
≥30
1770
8
吴中区苏嘉杭高速公路西侧东方道南北侧
苏2006G11号
591251 361914 35983 87117
商服
40年
≤20 ≤20 ≤20 ≤20
≤40
≤40
≤45
≥20 ≥20 ≥20 ≥20
1047
≤45
9
吴中区郭巷东方道北侧
苏2006G12号
3000
商业（加油站）
40年
<06
<40
>25
1005
10
吴中区郭巷通达路东侧
苏2006G13号
33333
商业（加油站）
40年
<06
<40
>25
1005
11
高新区路南禧路东
苏2006G14号
6800
商服
40年
≤12
≤60
≥20
1138
12
高新区龙康路东龙昌路南
苏2006G15号
199489
商业
40年
≤12
≤40
≥30
2278
13
高新区龙康路东龙昌路北
苏2006G16号
98927
商业
40年
≤12
≤40
≥30
2278
14
工业园区唯亭西区星澄路西
苏2006G17号
27999
商业（加油站）
40年
≤03
≥20
750
15
工业园区唯亭东区葑亭道南泾街东
苏2006G18号
30467
商业（加油站）
40年
≤03
≥20
750
16
工业园区胜浦胜路南界浦路东
苏2006G19号
31497
商业（加油站）
40年
≤03
≥20
750
17
工业园区娄葑新华路北星华街西
苏2006G20号
33239
商业（加油站）
40年
≤03
≥20
750
18
工业园区东方道北
苏2006G21号
3337
商业（加油站）
40年
≤03
≥20
750
挂牌时间：2006年4月30日午9点起2006年5月18日午5点整止(工作日)
挂牌点：次土挂牌点设苏州市干西路980号产厦8楼苏州市土储备中心产营科
博源路标：市区批量土拍卖苏州政府出块商业项目进行挂牌块基商业加油站然块数量较规模较整体推出量体结合岁末年初土餐目前苏州商业市场形势场商业产革命爆发
第二部分 月度市场分析
壹 月度整体市场分析
月度市场特点概述
2006年四月间苏州整体公寓住宅供应量13493套总新推量体1638套相月新增量体减少800套总成交量体明显涨总签约量体2716套三月份高出500套市场发展趋势良成交数减楼市旺季已般说冷淡期旺季需历2季度时间中间缓期2006年旺季历2005年12月2006年1月二月渡三月正式进入四月持续升温旺季般持续时间3—4月楼市冷变热较困难热变冷时常会突然年旺季预计持续时间2006年6月份7月开始进入稳期
全市月价格变化新增量体少持续热销前量体般楼盘会做价格变动园区湖滨号开盘均价格高区域1000元方米属市场特例相城区着板块抄作升温环境资源充分利区域墅市场价格涨区域价格基三月份持
区域市场动态中吴中区表现明显4月销售高出三月500套左右区域成交创新高新区外区域成交相三月份量体升良市场前提保证正常销售速度关键价格苏州全市房产价格已半年没变动正价格保持前观客户重新燃起购房欲抓住客户稳定价格息息相关
二月度市场总体供求分析
1住宅套数总供应
物业形态
月初供应量
加推量体
总量体
占例
4月时间段新增签约量
累计签约
化率
4147
48414
415421
422430
层
1937
953
2890
214
213
278
291
189
971
336
高层
3492
234
3726
276
82
207
158
174
621
167
高层
6461
416
6877
510
211
340
285
288
1124
163
博源路标：月全市成交次涨中层增加352套高层基月持高层增加198套区域产品形态构成高层分布均说明高层接受度越越高层产品高层产品存着局部分布衡高层成交状况代表着整体市场成交状况月高层成交月持全市整体成交数升受某特殊楼盘素影响吴中区金枫美园区湖滨号总三月四月市场冷暖度相
化率层化率高达336高层高层成交率相三月升市场推量月定缓成交率升原
区域成交园区吴中区成交分占3027相城区低12整体区域成交较均存焦点区域冷淡区域数信息高层已完全苏州接受月市区高层成交出点次层产品低档化然园区层已成高档产品供应量整体市场产生影响外高层产品园区龙头布局法改变
结：月层高层成交继续涨高层持整体市场保持稳
2面积—单价供求
a 层（注释：供应月初供应类）
价格（元㎡）
面积
4000
40005000
50005500
55006000
60007000
7000
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
80方米
2
0
1
3
0
3
5
0
2
0
0
0
4
0
0
223
0
7
8090方米
220
210
182
186
83
92
2
0
0
0
0
0
27
0
10
0
0
0
90100方米
140
104
27
213
58
94
10
0
0
0
0
0
117
0
18
2
0
2
100110方米
64
55
48
85
65
32
9
0
0
0
0
0
6
0
0
14
0
9
110120方米
101
52
50
42
5
21
36
0
24
2
0
2
30
22
13
0
0
0
120130方米
119
77
37
228
67
62
37
0
22
0
0
0
62
16
20
4
0
3
130150方米
158
89
56
260
23
72
61
0
4
0
0
0
74
0
6
4
0
1
150方米
51
18
5
122
9
22
66
0
10
0
0
0
60
0
10
41
0
4
博源路标：表出全市层供应形式5000元[方米5500—6000元方米供应真空段层集中吴中区相城区市区三区域吴中区相城区层均价格4500元方米左右构成层体数市区层价格般高6000元方米园区层供应忽略影响产品布局
重点研究5000元方米层：
中户型供应中130—150方米418套120—130方米供应347套
面积户型供应中80—90方米面积406套90—100方米供应353套
两种供应5000元方米力面积供应段出面积供应较均成交中户型总成交207套户型总成交套数395套户型高中户型190套左右户型需求升级
户型成交中突出4000元方米左右80—90方米面积段月成交182套新增量体210套总供应成交形式市场该面积价格段产品存较强烈需求考虑5—6月份持续放量适应需求
户型需求中130—150方米面积段成交月128套户型需求客户追求低总价时会追求居住舒适度苏州段时间面积需求旺盛世堂家庭购买种需求短期存目前忽略面积产品市场
结：层供应低价位成体成交中面积需求升级面积存空间
b高层
价格（元㎡）
面积
4000
40005000
50005500
55006000
60007000
7000
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
85方米
0
0
0
67
42
26
81
0
30
45
0
18
0
0
0
0
0
0
8595方米
0
0
0
132
0
18
0
0
0
20
0
15
7
0
6
0
0
0
95105方米
0
0
0
289
42
51
100
0
40
181
0
45
0
0
0
0
0
0
105120方米
7
0
3
239
74
38
94
0
18
29
0
5
1
0
0
0
0
0
120130方米
8
0
1
196
32
10
322
0
65
163
0
12
15
0
14
5
0
0
130145方米
74
0
10
491
0
25
278
44
55
82
0
16
34
0
30
0
0
0
145160方米
85
0
16
110
0
11
136
0
16
16
0
0
0
0
0
0
0
0
160方米
60
0
5
176
0
8
123
0
11
26
0
2
0
0
0
34
0
1
博源路标：表格数高层4000元方米供应少价格开始5500元方米移动然区域层价格高高层出现倒挂现象全市言高层整体价格高层
首先供应力供应4000—5000元方米5000—5500元方米两价格段4000元方米6000元方米供应价格空白段面积供应中95方米面积段分布较均
月高层总成交三月持三月相存特殊方三月高层成交中面积95方米占较重月成交力面积95—105方米4000—6000元方米价格段较理想成交
区域高层成交量体中新区然领跑市区升快超越吴中区园区位居第二相城区然处末尾园区高层成交进入稳定期三月份高成交户型吸引市区高层高成交宝石御景园该项目现房成交促进较
结：高层成交区域变动较市区层热成交转高层
c高层
价格（元㎡）
面积
4000
40005000
50005500
55006000
60007000
7000
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
85方米
107
0
0
99
0
0
144
40
44
242
0
44
0
0
0
2
0
3
8595方米
0
0
0
79
0
3
164
38
56
100
0
3
48
0
21
10
0
2
95105方米
148
16
30
90
0
18
327
57
135
151
0
5
27
24
23
121
0
32
105120方米
62
0
15
52
0
6
252
0
74
0
0
0
7
0
2
8
0
6
120130方米
53
0
3
218
0
14
348
0
86
93
0
2
25
0
6
74
0
11
130150方米
223
32
64
388
0
26
779
76
97
275
0
60
93
92
80
40
0
16
150170方米
48
0
0
185
0
1
450
0
40
31
0
9
18
0
0
88
0
7
170方米
49
0
4
121
0
7
331
0
19
38
0
0
29
0
5
640
0
45
博源路标：高层供应情况相高层层更高级价格拢力供应价格段三区间4000—5000元方米段5000—5500元方米段5500—6000元方米段成交力价格段5000—5500元方米成交力面积段130—150方米三房
月数突破6000—7000元方米供应成交空白该价格段前直部分楼盘法涉区域高均水法高档景观房相媲美支撑该数楼盘中海湖滨号外公开6600元方米入市取羡慕销售率
月成交显眼单价面积交叉点95—105方米面积段5000—5500元方米价格段该类型产品全市范围高需求产品月销售量体135套130—150方米三房价格段较理想成交说明三房市场需求已慢慢浮出水面
区域高层成交状况园区第位法动摇市区高层成交相三月幅度提高三月市区高层49成交四月出73套相城区吴中区高层成交定涨吴中区高层成交量始终位区域位
结：高层产品突破供应真空三房需求开始显现
3户型—总价供求
a层
户型
总价
室
二室
三室
四室
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
30万元
9
0
7
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3040万元
3
0
1
441
324
253
111
68
79
0
0
0
4045万元
218
0
0
263
113
129
78
42
34
0
0
0
4550万元
4
0
0
50
9
19
224
177
61
0
0
0
5055万元
0
0
0
46
36
23
173
43
60
38
0
9
5560万元
0
0
0
46
0
16
316
64
109
4
0
0
6070万元
0
0
0
102
1
25
268
29
54
41
0
5
7080万元
0
0
0
4
0
0
96
22
34
18
0
5
80万元
0
0
0
38
1
4
224
24
40
75
0
4
博源路标：月全市层供应二室三室二室总供应990套三室总供应1490套月层成交中二室465套三室431二室成交高三套成交率远远高三室
旁边图表出二室成交两热点总价段30—40万40—45万该总价集中吴中区相城区边缘区域知目前苏州市场价格素理位置素更吸引客户三室成交热点总价55—60万间该总价段目前众客户够接受三室价格低该价格产品较根须担心销售问题高该总价三房层需求采取销售策略扩推广渠道促进销售园区层面积总价远远高众承受水销售直较缓慢区域层定位提供参考
结：二室需求然较高众总价接受水40万左右三房中众总价接受水55万左右
b高层
户型
总价
室
二室
三室
四室
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
3040万元
22
0
8
118
42
58
0
0
0
0
0
0
4045万元
0
0
0
318
42
64
1
0
0
0
0
0
4550万元
58
0
14
197
0
23
84
0
19
5
0
0
5055万元
0
0
0
152
0
53
327
74
62
0
0
0
5560万元
0
0
0
149
0
35
285
32
32
110
0
9
6070万元
0
0
0
59
0
26
917
44
89
29
0
6
7080万元
0
0
0
2
0
1
473
0
84
75
0
2
80万元
0
0
0
30
0
2
166
0
28
149
0
7
博源路标：四月份全市高层二室总供应1025套三室总供应套2253套三室高出二室倍供应非常少室户型三月受关注四月份重新沦空白四室存局限总价60万中高档房源总供应相较少成交例非常低
四月份成交中二室成交达262套三室成交314套然三室总成交量高化率远远低二室高层二室需求层样慢慢涨三室需求月保持稳室户型三月份已证明需求存潜力月供应80套情况22套成交四室高档房源成交率低
结：高层供应总价段相较均户型三室室次成市场空白成交二室三室力
c高层
户型
总价
室
二室
三室
四室
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
3040万元
217
18
19
88
0
18
0
0
0
0
0
0
4045万元
31
22
20
127
16
25
0
0
0
0
0
0
4550万元
0
0
0
433
14
141
64
0
8
0
0
0
5055万元
4
0
1
428
81
137
112
32
56
0
0
0
5560万元
0
0
0
678
0
154
293
0
27
15
0
1
6070万元
10
0
3
115
24
38
877
0
121
31
0
2
7080万元
0
0
0
23
0
4
1624
76
138
204
0
28
80万元
0
0
0
98
0
13
832
127
136
573
0
36
博源路标：月全市高层供应中二室户型1990套三室户3802套四室户823套室户262套三室二室室少成交套数中三室486套二室530套二室需求三室室四室供应原成交少外总价高四室户型销售速度直较缓慢
数进行简单描述挖掘全市供应产品特点发展趋势结合前三月数发现户型公寓直高层市场空白目前缓解外高层公寓高档住宅需求种需求局限三室户型中总价四室户型三室成交例高说明高层高档公寓空间感需求优功需求
结：高层成交中二室度涨室供应空白未缓解
三月度市场新房价格测评——博源新房均值
博源通区域新房价格评估全面客观时反映楼市房价现状发展趋势期房产投资商投资方提供帮助促进整苏州房产市场健康规范方发展
博源苏州分五区域分：中心城区园区新区相城区吴中区博源新房均值月发布次区域新房价格指数
博源新房均值通区域售楼盘性分析运较法出该区域目前新房价格指数2006年4月份博源新房均值分布：
（备注：样项目价格均毛坯价格计算）
园区新房均值（单位：元方米）
板块分布
物业形态
板块参考均值
月度涨幅
样项目
湖北板块
高层
58350
4906
玲珑湾中海湖滨号
层
73077
00
中海湖滨号
湖东板块
高层
53034
97
枫情水岸湖畔天城市欧洲城金湖湾花园IALA国际东湖林语第五元素
层
61818
00
伊顿镇
叠加墅
86916
00
枫情水岸
湖南板块
高层
53689
00
高尔夫花园湖城邦湖适乔丽晶
叠加墅
76768
00
高尔夫花园
联体墅
85484
00
半岛华府湖适
湖西板块
高层
64431
00
天域加城国际湖左岸名城映象
跨塘板块
高层
41816
00
东园印象星海时代花园
娄葑板块
高层
51728
00
东振区天骄美东城世纪广场御葑庭
博源路标：月湖北板块新房价格变化较基保持变4月份湖北板块玲珑湾中海湖滨号新房推出然玲珑湾推出面积房源单价调湖滨号推出部分湖景房价格拉高1000元方米湖滨号带动板块价格500元方米涨
环古城区新房均值（单位：元方米）
板块分布
物业形态
板块参考均值
月度涨幅
样项目
江区板块
层
67703
00
东城明月润亿皇玄妙广场
联体墅
125000
00
庭园江南家
沧浪区板块
高层
52728
00
金帝城市墅公园天盘门诚品胥江华庭华泰家园云庭新康新城
层
56981
135
公园天盘门雅苑奥体中心公寓领秀江南锦书清华
联体墅
90672
00
金帝城市墅盘门诚品水景丽舍
独栋墅
116505
00
金帝城市墅
金阊区板块
高层
57029
00
宝石御景园虹桥世家白莲花园阳光城金名苑
联体墅
90569
00
世家留园虹桥世家寒舍
独栋墅
147167
00
世家留园寒舍
江新城板块
高层
47390
00
天筑橘子国
层
49020
00
观名园
联体墅
76471
00
观名园
独栋墅
102941
00
观名园
博源路标：月环古城区板块新房均值变化沧浪区层价格略浮外板块保持变锦书清华价格调100元拉动板块层价格涨135元方米
新区新房均值（单位：元方米）
板块分布
物业形态
板块参考均值
月度涨幅
样项目
山路板块
高层
51914
00
日家园清水园哥格林花园
狮山路板块
高层
56331
00
金河国际名城花园吴宫丽国际公馆
竹园路板块
高层
48680
226
灏景天阳光假日白领公寓名馨花园
层
47573
00
阳光假日
横山板块
高层
45295
00
山水恋山水华庭苏香名园
层
45607
130
山水恋新区芳邻山水华庭苏香名园
博源路标：月新区价格略涨明显位竹园路板块白领公寓价格4月开盘价格涨100元方米拉高板块均价226元方米山水华庭二期开盘价格略涨区域价格带130元方米涨幅
吴中区新房均值（单位：元方米）
板块分布
物业形态
板块参考均值
月度涨幅
样项目
城南中心板块
高层
46939
00
荟名苑
层
50929
00
嘉宝花园吴风雅苑夏莲花园
沧浪新城板块
高层
46314
00
四季晶华天辰花园雅典世家福星新城
层
49533
00
博雅苑盘蠡花园
联体墅
69524
00
博雅苑
吴中济
开发区板块
高层
42745
00
阳光水榭S半岛
层
45170
00
阳光水榭生活家市新贵迎春家园丽国际碧水湾S半岛
联体墅
63063
00
碧水湾
独栋墅
80080
00
碧水湾 泰盛绿岛
木渎板块
层
39226
1049
棕榈湾瑞景苑天花园金枫美
独栋墅
96639
00
十八岛天邻风景
太湖板块
层
33316
00
胥香园金庭花园秀泾苑
联体墅
56801
00
胥香园东山景园
叠加墅
48925
00
太湖缘
独栋墅
101522
00
胥香园太湖星宝岛花园碧赢谷太湖天阕太湖美山庄东山景园
西山恬园古北雅园
相城区新房均值（单位：元方米）
板块分布
物业形态
板块参考均值
月度涨幅
样项目
阳澄湖路
板块
层
38733
00
香城花园晨曦印象
高层
37950
00
香城花园晨曦印象书香国际阳光名邸天亚水景城
联体墅
60481
3639
郦岛墅云水岸
独栋墅
88793
17214
郦岛墅中兴银丽高尔夫花园
春申湖路
层
39811
00
锦绣江南国际服装城
板块
高层
37265
00
锦绣江南嘉丽园国际服装城
博源路标：月相城区房产动态较墅市场中兴银丽高尔夫花园云水岸高价开盘区域墅价格拉高台阶阳澄湖板块独栋涨17214元方米联体墅3639元方米涨幅
综述：综合五区板块价格变化情况月苏州整体楼市价格变化没明显涨回落仅相城区墅市场价格定涨
贰 新区月度整体市场分析
新区月度市场概述
1新区月度楼市特点
2006年4月期间苏州市整体住宅供应量3501套3月份（3391套）增加110套涨幅度约324市场新增加供应量572套3月份（971套）降约399套降幅约41总成交套数467套3月份（540套）降约73套降幅约135整体化率约1330
述数出：
ü 区域市场新增加供应量3月份降399套出4月份区域新推楼盘速度放慢
ü 继3月份区域市场火热销售月市场回落高潮难续
2新区板块楼市动态
山板块：该板块售4楼盘中恒达清水园销售较月签约76套格林花园歌尾盘适降价销售销售较理想均2天卖1套值说明：
ü 该板块时代花园2栋高层住宅约24万方米悄悄入世均价约5200元方米
ü 新创理想城（长江花园北）城市枫景（长江路山路交叉）浮出水面期面市
狮山板块： 区域明星国际公馆仁月签约23套板块保利雅苑（仅8套）15套两楼盘产品位置相差较价格相差300元方米价格然开发商促销利器透露：保利雅苑销售直差强意保利集团邀苏州新明阳接手该项目该项目价格变动
竹园板块 该板块成交势头月新区该板块成交量高新区楼市活跃板块月该板块没新市楼盘名馨花园二期2批预约中5月份开盘
横塘板块：月山水华庭山水恋学府花园等楼盘相继推盘活跃该板块时间成市民议热点
3新区月度市场楼盘汇总
区域
楼盘
供量
推案量
4月时间段新增签约
累计签约
化率
价格（元方米）
（楼盘公开价格）
17号
814号
1521号
2230号
山路板块
歌
95
0
1
8
2
3
14
147
高层：4900
格林花园
186
0
6
3
2
6
17
91
高层：5100
恒达·清水园
415
0
9
33
9
25
76
183
高层：5400
日家园
21
0
1
1
0
0
2
95
高层：5500
狮山路板块
保利雅苑
298
0
3
3
0
2
8
27
高层：5900
国际公馆
210
0
2
7
3
11
23
110
高层：5600
金河国际华庭
12
0
1
0
0
0
1
83
高层：5700
尚层建筑
24
0
0
0
0
0
0
00
高层：5700
竹园路板块
白领公寓
107
0
16
29
5
12
62
579
高层：5000
灏景天
65
0
2
5
3
3
13
200
高层：4900
嘉业·阳光假日
651
0
5
9
4
4
22
34
层：5000高层：4800
新港·名馨花园
395
212
11
29
18
12
70
177
高层：5300
区域
楼盘
供量
推案量
4月时间段新增签约
累计签约
化率
价格（元方米）
（楼盘公开价格）
17号
814号
1521号
2230号
横山板块
山水华庭
336
140
4
20
31
5
60
1790
层：4650
高层4500
美田·山水恋
151
250
2
2
3
39
46
3050
层：4800
高层：4500
新区芳邻
12
0
1
0
1
1
1
830
层：3800
学府花园
307
182
14
23
14
7
58
1890
层：3600
苏香名园
216
0
12
5
2
2
3
140
高层：4200
博源路标：
ü 新区楼盘汇总表：月新区楼盘新增案量4楼盘山水华庭新港名馨花园语城二期山水恋学府花园
ü 楼盘成交情况：月新港名馨花园恒达·清水园白领公寓成交量较分化约70套76套62套新区热点楼盘时月开盘3楼盘成交较理想山水华庭项目沉寂月终月暴发月成交60套
ü 化率：中高档楼盘化率较高白领公寓化率达579美田山水恋化率3050名馨花园化率177
结：区域中高档楼盘化形势较
二新区月度市场供求分析
1住宅套数总供求
物业形态
月初供应量
加推量体
总量体
占例
4月时间段新增签约量
累计签约
化率
4147
48414
415421
422430
层
285
382
667
191
21
54
35
36
146
219
高层
1325
234
1559
445
22
76
38
73
209
134
高层
1107
168
1275
364
23
44
24
21
112
88
博源路标：
ü 市场总体量：高层1559套占例4450高层次1275套占例3640层少仅667套占例1910出新区市场产品高层高层层产品相较稀缺
ü 加推体量：层产品加推382套高层高层产品加推体量分234套138套加推体量反应出市场该产品认度
ü 签约套数：高层产品签约套数209套层产品签约套数146套高层产品签约套数仅112套结合化率指标出该区域层产品热销次高层该区域客户高层产品接受度进步培养
结：区域产品高层高层层辅市场需求
2面积—单价供求
a层（注释：供应月初供应类）
价格（元㎡）
面积
3800
38004200
42004500
45005000
50005500
5500
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
80方米
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
8090方米
0
0
0
0
0
0
0
0
0
62
70
28
0
0
0
0
0
0
90100方米
121
94
15
0
0
0
0
0
0
64
40
22
0
0
0
0
0
0
100110方米
0
0
0
0
0
0
0
0
0
41
60
9
0
0
0
0
0
0
110120方米
55
12
24
2
0
0
0
0
0
3
0
0
0
0
0
0
0
0
120130方米
32
32
0
2
0
1
0
0
0
72
30
9
65
0
14
0
0
0
130150方米
81
44
19
0
0
0
0
0
0
19
0
5
0
0
0
0
0
0
150方米
18
0
0
8
0
1
0
0
0
21
0
0
1
0
0
0
0
0
博源路标：
层住宅4月份面积—价格供求表中出：
供层面：区域层房源供应集中3800元方米45005000元方米供应量分307套282套次50005500元方米价格段供应量66套42004500元方米5500元方米价格段出现真空面积供应90100方米120130方米面积段供应量较高分185套171套占例分约2826次110120方米130150方米面积段该面积段供应量占例分约914左右8090方米两房100110方米紧凑三房相较少
化层面：区域层房源面积90100方米化月化约37套占例约258090方米110120方米120130方米130150方米面积段化量相差基25套左右150方米仅化套结合价格层面发现45005000元方米价格段化套数达73套3800元方米化量较中高价位层产品化缓慢
结：3800元方米45005000元方米中低价位楼盘供需两旺
b高层
价格（元㎡）
面积
4800
48005000
50005200
52005500
55005800
5800
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
85方米
54
42
20
6
0
0
49
0
29
1
0
0
0
0
0
0
0
0
8595方米
58
0
4
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
95105方米
82
42
13
20
0
0
47
0
25
38
0
11
116
0
17
0
0
0
105115方米
87
74
7
34
0
0
40
0
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
115130方米
92
32
1
3
0
0
31
0
0
137
0
22
94
0
6
0
0
0
130145方米
116
0
7
145
0
2
3
0
0
74
44
18
0
0
0
0
0
0
145160方米
8
0
0
25
0
1
101
0
12
17
0
1
0
0
0
0
0
0
160方米
16
0
0
15
0
1
49
0
5
1
0
0
0
0
0
0
0
0
博源路标：
高层住宅4月份面积—价格供求表中出：
供层面：4月份区域高层房源供应集中4800元方米供应量达513套价格段供应量相差200300套间5800元方米价格段出现真空面积供应95105方米115130方米面积段供应量较高分303套357套占例分约2023月130145方米面积段供应量较达357套8595方米两房105115方米紧凑三房相较少约占8左右
化层面：85方米95105方米面积段化较化套数分49套66套化率达2432面积段化相差结合价格分析：50005200元方米价格段化次4800元方米50005200元方米间
综述月区域供求特点：4月份新区4800元方米供量市场力化50005200元方米价格段
c高层
价格（元㎡）
面积
4800
48005000
50005200
52005500
55005800
5800
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
85方米
107
0
0
0
0
0
0
0
0
68
18
16
2
0
0
0
0
0
8595方米
0
0
0
0
0
0
0
0
0
29
38
0
0
0
0
100
0
3
95105方米
0
0
0
107
0
6
0
0
0
115
36
40
0
0
0
118
0
5
105115方米
0
0
0
28
0
0
0
0
0
63
0
13
0
0
0
0
0
0
115130方米
0
0
0
38
0
2
0
0
0
12
0
4
2
0
1
54
0
0
130145方米
0
0
0
84
0
0
0
0
0
153
76
8
13
0
0
26
0
0
145160方米
0
0
0
39
0
0
42
0
9
0
0
0
11
0
0
0
0
0
160方米
0
0
0
3
0
1
23
0
4
30
0
0
8
0
0
0
0
0
博源路标：
高层住宅4月份面积—价格供求表中出：
供层面：4月份区域高层房源供应集中52005500元方米供应量470套次5800元方米48005000价格段供应量分298套299套4800元方米55005800元方米价格段供应量相较少市场供应量分107套36套面积供应95105方米面积段供应量较高340套占例达27次130145方米面积段该面积段供应量占例约21左右面积段供应量相差基810间
化层面：95105方米面积段化季度化约51套约占46左右价格段：52005500元方米价格段化量相4月份化81套占化总量73次价格段化般
综述月区域供求特点：52005500元方米价格段95105方米面积段供需求较旺
3户型—总价供求
a层
户型
总价
室
二室
三室
四室
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
40万元
0
0
0
141
114
24
39
0
23
0
0
0
4045万元
0
0
0
76
80
28
38
22
7
0
0
0
4550万元
0
0
0
20
0
7
108
112
16
0
0
0
5055万元
0
0
0
0
0
0
38
18
12
0
0
0
5560万元
0
0
0
0
0
0
68
36
4
0
0
0
6070万元
0
0
0
0
0
0
86
0
23
17
0
1
7080万元
0
0
0
0
0
0
8
0
1
9
0
0
80万元
0
0
0
0
0
0
11
0
0
8
0
0
博源路标：户型层面：层三房供应量396套占例约60左右二房供应量237套占例约36四房供应量少仅1套该区域层房市场空白结合化情况区域三房化量达86套二房化量次59套二房化率高三房说明层产品二房化速度较快
总价层面：40万元供应量达180套占例约27次4045万元4550万6070万元供应套数分114套128套103套占例分171915总价段供应相较少结合化情况区域40万元4045万元供需两旺季度分化47套35套总价段化淡
结：层产品供应低价楼盘热销
b高层
户型
总价
室
二室
三室
四室
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
40万元
6
0
0
103
42
49
0
0
0
0
0
0
4045万元
0
0
0
140
42
18
0
0
0
0
0
0
4550万元
0
0
0
69
0
2
1
0
1
0
0
0
5055万元
0
0
0
95
0
12
151
74
34
0
0
0
5560万元
0
0
0
120
0
17
127
32
11
33
0
3
6070万元
0
0
0
0
0
0
344
44
24
2
0
0
7080万元
0
0
0
0
0
0
264
0
37
35
0
1
80万元
0
0
0
3
0
0
51
0
5
15
0
1
博源路标：
户型层面：高层三房供应量938套占例约60左右二房供应量530套占例约34四房供应量少仅5套该区域层房市场空白结合化情况区域三房化量达110套二房化量次94套二房化率高三房说明高层产品二房化速度较快
总价层面：5055万元5560万元6070万元7080万元供应量相较供应量250350套间总价段市场供应量基70150套左右结合化情况：5055万元40万元总价段化较理想分46套49套次7080万元5560万元
结：高层三房供需两旺
c高层
户型
总价
室
二室
三室
四室
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
40万元
177
18
16
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4045万元
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4550万元
0
0
0
88
14
5
0
0
0
0
0
0
5055万元
2
0
1
132
60
26
0
0
0
0
0
0
5560万元
0
0
0
308
0
36
0
0
0
0
0
0
6070万元
0
0
0
30
0
1
112
0
6
0
0
0
7080万元
0
0
0
2
0
0
323
76
17
0
0
0
80万元
0
0
0
0
0
0
50
0
4
51
0
1
博源路标：
户型层面：高层二房供应量560套占例约44左右三房供应量485套占例约38房供应量179套占例14四房供应量少仅51套结合化情况区域二房化量达68套三房化量次27套
总价层面：5560万元7080万元供应量供量分308套325套占例分约2425结合化情况：5055万元5560万元总价段化量较分25套36套总价段化情况般
结：5055万元5560万元二房化较理想
三新区月度市场营销动态
1透视楼盘SP
2月度广告投放分析
3楼盘SP广告投放区域销售量影响
四新区月度市场物业动态
4月份新区2楼盘开盘分美田山水恋（4月22日）山水华庭（4月8日）具体情况：
1 山水华庭
a楼盘概况
区 域：行政属吴中区
理位置：长江路99号
开发商：苏州广远开发限公司（海广洋苏州远组成）
物业理：东吴物业
占面积：15000方米
建筑面积：220000方米
物业形态：层高层高层
容积率：154
总户数：1900户左右
面积范围：80125方米
b楼盘综述
山水华庭位居苏州新区南板块——西干道长江路东连干道塔园路托便捷交通网络迅速抵达狮山路繁华中心南面墙隔苏州科技学天学院优越然背景浓郁学府氛围相益彰27万米超社区稀层高层高层时尚商业整合规划力精英户型两房8090米左右三房125米左右
c开盘动态
该楼盘2006年4月8推出二期房源2#（高层）6#7#8#14#月化情况表示：
户型
面积
套数
开盘化
化率
2 室 2 厅 1 卫
80
16
11
69
2 室 2 厅 1 卫
90
35
31
89
2 室 2 厅 1 卫
95
47
15
32
3 室 2 厅 1 卫
100
15
14
93
3 室 2 厅 2 卫
120
45
15
33
开盘现场：开盘天现场售楼处非常热闹开盘天50组左右客户场咨询已交定金客户参抽奖活动天成交4套
开盘价格：二期开盘高层均价4550元方米层4650元方米价格范围：42004900元方米开盘天优惠80元方米
客源分析：现场客户新区吴中区工作少量市区居民次置业
2 山水恋
a楼盘概况
区 域：新区
理位置：滨河路333号
开发商：苏州美田房产开发公司
占面积：30000方米
建筑面积：50000方米
物业形态：层高层
容积率：16
总户数：500户左右
面积范围：80125方米
b楼盘综述
项目位苏州高新区东南部紧邻滨河路南侧环山河隔河横山公园横山相着山傍水天然景色世界流行智化高尚社区绿化景观高覆盖率功完善休闲会真正意义观景阳台北欧挪威风格建筑艺术充裕车位配套性化物业理服务区住宅面积80方米—120方米户型齐全8千方米商业广场营造区丰盈生区距离新区CBD（中央商贸区）仅12公里达新区商业街需5分钟苏州古城区需10分钟
c开盘动态
该楼盘2006年4月22推出二期房源2#（层）5#（高层）8#（高层）月化情况表示：
户型
面积
套数
开盘化
化率
2 室 2 厅 1 卫
8386
40
32
80
2 室 2 厅 1 卫
93
30
14
47
3室 2 厅 1 卫
112
42
19
45
3 室 2 厅 2 卫
124
22
13
59
开盘现场：开盘天现场售楼处雨气般开盘天10组左右客户场咨询
开盘价格：二期开盘高层均价4600元方米层4850元方米
客源分析：现场客户新区少量市区居民次置业
第三部分 专题研究
壹 楼市焦点：央行加息
4月28日着央行纸文件贷款利率提高027百分点然涨幅行外士消息议纷纷说影响房价者说影响成交者说新轮宏观调控总言掀起楼市波澜消息博源引路者苏州房产市场象进行辨析
贷款利率调造成实际影响开发商客户心理造成影响明显
次利率提高购房者言实行揭套普通公寓住宅月贷款相两次车费基影响般购房者资金问题然客户没受影响销售影响开发商开发包装销售甚适提价
否种实际影响政策缕薄烟风吹散呢？实然带客户开发商太想法报纸网络等媒体直断揣度次加息醉翁意连续加息预兆型政策出台前奏反正凶吉少
客户影响第种会选择银行固定利率贷款应期发展预测利息变动第二种提前贷款免夜长梦第三种影响会引发客户恐慌性购房楼市呈现段时间急速升温直线滑开发商言迎合市场需求握客户动种样应手段出台外币揭业务等直接避免利息变动次抓紧机遇推出项目追求短期丰厚回报时间开盘项目剧增
二贷款利率调控制房价间关系密切新宏观政策出奇意
政策出台目控制房产良发展抑制虚高房价2005年国八条质样影响天差控制房价进步调控房价直接影响需求需求涨房价升影响需求素中金融重点中重点利率调似痛痒实际存较潜威胁种潜威胁出意新政策步利率调尘
三贷款利率调迎合苏州房产现状短期更刺激消费
央行关士表示：调民币贷款基准利率利抑制度投资协调投资消费关系引导资产合理定价利优化济结构促进济增长方式转变利增强金融体系防范风险力保持国民济持续快速协调健康发展良势头
央行初衷保持国民济健康发展苏州目前房产现状加息然效果明显迎合房产火热发展势头引路者三四月数表明苏州目前成交已达年旺季水持续涨趋势次央行加息然较突然苏州购房热情丝毫减短期刺激消费趋势正面说担心次出现某种利政策提高首付例等导致买房更加困难
四次加息造成影响已讨加息背什样素驱呢？种趋势加息没明显效果会呢？
然直谈加息杞忧天仔细回想2005年国八条正加息环境点燃国家政策出台目什？控制涨快房价抑制房产泡沫苏州房价然保持较稳供需例较正常房价收入例差未达海深圳杭州南京等区域水区房价涨快必影响中央控制房价重视刀切手法直接央苏州开发商言应谨慎政府细节变化免新政策出台措手
贰 物业设计——顶层设计指南
长期关顶层设计直困扰着众开发商采常见复式结构独层定断博源引路者期物业设计中特提出关顶层物业设计相关建议供开发商参考
众周知产品定位建立市场基础市场研究市场竞争外市场客户研究非常重挖掘出项目客源针批客源造量身定做产品顶层设计定位时重研究项目客源次项目身特点
首先客源角度市场客源研究角度说粗略分高档客源低档客源两类客源究竟谁顶楼复式接受度较高呢？回答问题前先明确顶楼复式特点？
优点
ü 普通公寓中享受楼中楼空中墅感觉
ü 档次相较高体现业身份位房源
ü 房间相较适合家庭入住
ü 楼层较高视野较开阔观景效果较
缺陷
ü 面积总价高市场接受度相偏低
ü 层没电梯顶楼房源说楼层较高居住方便
ü 基属面房源交纳2契税
顶楼复式房优缺点分析中出：般情况顶楼复式需求档次较高家庭员组成较客户低档客户般难承受顶楼复式高总价建议客源定位档次较高项目顶楼采复式结构消化问题成抢手货客源定位档次较低项目建议顶楼采层设计避免顶楼复式带销售压力整体客源定位必须产品定位相致产品决定客源客源决定产品二者始终法摆脱相辅相成事实客源定位档次高产品定位样造高档楼盘理客源定位档次低产品定位样偏低档次根结底底该确定客源产品呢？终回市场项目身条件基础期报告中先谈整体市场家处片蓝天整体市场情况相差定位决定性素项目身条件段资源等项目条件终定位具体项目情况样没统标准做说明面针性顶楼处理列举点建议：
拥天独厚资源资源湖泊河流山川等类项目建议采顶楼复式结构果资源优势非常明显话建议顶楼楼层房型设计复式结构突显景观优势提高客户档次例玲珑湾花园湖景房位置较高楼层设计空中跃层墅
二老成区层项目建议采顶楼复式结构原老城区部分家庭口较卧室求较方面老城区居民层产品接受度较高建议采复式结构
三外口区域楼盘整体档次定位高前提建议顶楼采层设计样做优点非常明显方面加快顶楼化速度方面利卖高价格提高项目利润例位木渎市场棕榈湾项目顶楼层价格达4500元方米左右高出楼盘均价100元方米左右顶层房源销售情况非常火暴
综述楼盘顶楼结构设计盲目采复式结构根市场项目具体定位情况酌情考虑放矢
博源投资顾问限公司
2006年5月
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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公司简介
苏州工业园区博源投资顾问限公司（简称博源(beyond））成立2006年1月苏州市首家唯家专门事房产研究机构公司年事房产市场研究专业事组成吸纳苏州优秀代理商中市场精英拥庞苏州房产市场信息资源库
目前然公司刚刚起步业界没定知名度博源（beyond）已知名代理公司设计院达成战略合作联盟力求更开发商代理商等房产相关机构服务苏州市房产市场健康持续性发展贡献份薄力
更效提高服务水博源（beyond）服务容更具体化专业化：深度市场月报作套餐项目定位报告块评估报告作点心项目踪服务项目融资报告作特色吃满足客户种需求
博源（beyond）优势资源专业通年代理公司学积累苏州房产市场实调查专业士探讨博源（beyond）已具备全面资源库资源专业度博源优势年市场研究验造专业度更客户服务奠定坚实基础
博源（beyond）服务理念——超前服务您想做全面真实数基石站巨肩膀市场变化做出准确预测保证您战略部署准确误时您建议进步良药您关心成长博源（beyond）热切期您建议
博源（beyond）年轻天堂年轻闯荡年轻拼搏年轻执着
坚信：博采广义新星火燎源
报告声明
博源投资顾问限公司2006年月开始提供房产市场信息服务收集房产线真实数政府统计资料房产信息进行整理分析月报分析苏州市范围房产信息区域范围包括园区市区新区吴中区相城区数容涉苏州市售公寓住宅关墅方面信息专题报告形式提供报告体包括政策市场住宅供应成交动态专题研究
报告版权苏州工业园区博源投资顾问限公司报告数源真实分析
报告未公司表示许单位复制转载报告容外传报告涉公司资料均属机密受严格保护受服务单位资料受保护受服务单位提出申请容属公司机密禁止外泄
第部分 信息直通车
壹 济频道
4月28日起调贷款利率苏州住房公积金贷款利率调018
4月27日起金融机构贷款基准利率调存款利率保持变中年期贷款基准利率调027百分点现行558提高585档次贷款利率相应调整已2004年10月央行第三次加息
时苏州公积金贷款利率调整：4月28日起住房公积金贷款利率调018百分点
博源路标房产市场说利率调整说效市场调整手段利率直政府控制房产市场利器次央行度决定调贷款利率暗示政府2006年楼市政策调控开始通相关数显示全国房产市场历2005年阴霾2006年初开始快速恢复数城市房产进入火热时期2005年政策影响力逐渐忽略政府房产市场新轮调控逐渐实施次加息前奏系列连环拳会接连出击时博源引路者认目前房产市场相2004年期已成熟相信轮政策击力度会象2005年强烈
外方面着浮动利率调（已继2004年10第三次加息）度受市场冷落固定利率房贷逐渐热闹起客户接受度越越高目前状况光招商两家银行推出固定利率房贷利率水高目前浮动利率房贷利率影响固定利率房贷推广
贰 城建规划
高架东延破交通瓶颈
南环高架东延全市首条隧道穿越独墅湖隧道长346公里北环高架东延原意全高架立体交叉设计方案星港街北延312国道交界处设置立交互通南环快速路东延工程行性研究报告日通专家组评审北环高架东延出原方案南北两条高架东延破园区古城区间交通瓶颈
南环快速路东延工程行性研究报告中东延段路线走基新机场路控制线路呈东西独墅湖路段中心线调整综合考虑工程造价施工周期技术求周边环境影响等素条道路采桥隧结合方式根方案南环快速路东延段西起东南环立交桥东独墅湖东工程终点位车斜路交叉口全长约737公里基走西接东南环立交采高架形式苏嘉杭高速公路桥穿东连接跨越通园路星港街郭巷道高架桥长343公里然高尔夫球场西南侧穿隧道形式穿越独墅湖星湖街快速路隧道接隧道长346公里面形式接车斜路交叉口面连接线048公里规划保留快速路跨车斜路条快速路线采双6车道辅助道路采双46车道中独墅湖隧道仅考虑快速路线通行辅助车道通路网分流湖
目前北环快速路东延工程方案然没具体敲定原意北环快速路东延工程采高架规划方案西起官渎里立交东穿苏嘉杭高速公路312国道园区境星港街东落全长46公里双6车道星港街北延312国道交界处设置立交互通
确保质量安全前提早早快快求加快南环北环高架东延建设步伐南环快速路东延工程围堰施工进场开工时间力争5月10日左右举行开工仪式北环快速路东延工程根火车站区综合改造工程规划方案进展力争早日开工具体时间行确定
博源路标长期苏州城东西连接城市动脉东边工业园区西边新区说苏州市两济支柱区两区济非常频繁方便两区联系政府力改善交通条件早期完全干路条城市干道着东南西环高架建成提高两区交通条件存定缺陷次高架东延规划进步加园区区域接整体苏州济发展具意义
房产市场说交通变局会房产市场带定影响次例外南环高架东延直达独墅湖双湖板块房产市场说疑利消息次规划改善板块交通条件仅加市场双湖板块接受度时板块市场带更广市场客户
北环路东延规划说情况相城区房产市场直较低价格吸引着园区客户奈受交通条件影响部分园区消费者接受相城区北环路东延工程正解决问题想知该工程实施必提高园区居民相城区房产市场接受度说果北环路东延工程利进行受益非相城区房产市场
二苏州交通部门耗资496亿提升城市速度
未5年苏州市民出行更加快捷坐车更加方便苏州交通部门耗资496亿提升城市速度：开建锡太高速等5条高速公路公交完成100公里公交专道……记者昨日苏州交通十五规划中获重消息
高速：新建5条高速公路
根规划未5年中苏州完成沪苏浙高速公路江苏段苏通长江公路桥南接线江高速张家港东互通苏嘉杭八坼互通等续建工程时开工建成绕城高速公路东段北延苏锡连接线（苏州段）锡南通高速公路（苏锡市界S338段）开工建设绕城高速公路东段南延锡太仓高速公路（苏州段）样5年苏州建成高速公路出入通道1070车道中海方428车道浙江方212车道锡方424车道南通方16车道苏州基实现153060120目标乡镇15分钟高速公路苏州中心城区30分钟达市（县）60分钟交通圈覆盖全境2时交通圈基覆盖长三角城市群
航道：开辟旅游专航线
水旅游直苏州古城特色未5年中苏州改造旅游航道728km中参五级航道标准改造环城河老运河苏浏线浒光运河参七级航道标准改造苏虞东线航道建设生态环境相协调提高航道景观条件运输服务水改善船舶条件基础开发旅游客运服务市场空间市县城区周边建成12水综合服务区终苏州形成环六射旅游专航线格局
公交：建成100公里专道
民路公交专道提高公交车准点率客中体会方便未5年中苏州成100公里公交优先通道建设
根规划中心城区公交站点（300m半径计）覆盖率达80五市（县）公交站点（300m半径计）覆盖率低50苏州市区力争完成25换枢纽建设务市区新建30公交首末站公交首末站总量达100覆盖苏州城区商贸中心交通枢纽较型居民区
博源路标：长期苏州居民受交通条件捆饶堵车现象处严重乱居民生活计划次力投入496亿改善苏州交通条件苏州老百姓说疑意见快心事
计划安排首先解决外交通条件新建五条高速公路分连接海锡浙江等突显苏州中心位苏州圆心长三角济格局正式确立必加快苏州济发展房产市场说济疑基础条件济快速发展时房产市场带更机会
次开辟旅游专线苏州旅游业发展举足轻重作苏州房产市场说然间天堂美称旅游产苏州市场发展未真正出现着旅游业发展开发旅游产机会愈加成熟
公交系统目前苏州居民生活水公交车部分居民出行工具导致普通公寓房产公交系统赖性非常100公里公交专道规划建设变苏州普通公寓房产市场格局产生定影响
三：园区东环路 东侧整治范围已敲定
列入园区2006年十基础设施工程东环路区整治工程改造范围已确定改造工程全面启动预计年完成投资17亿元
园区东环路区改造指挥部介绍次改造涉规划范围北起沪宁铁路南抵东兴路西东环路东苏嘉杭高速公路（南端延伸通园路北端延伸娄门外街312国道交叉口）南北长约5公里东西宽04—15公里总面积约6方公里改造整体目标改善线居民生活工作环境完善道路交通路网提升东环路线区整体城市形象水
博源路标：苏州工业园区中新两国政府合作开发建设项目开发建设10年取成绩令瞩目方面原位园区中心城区间东环路两侧区存布局混乱功混杂市容较差交通够畅等问题苏州城市现代化发展求相称园区决定该区进行整治改造房产开发角度政府区域力改造必区域房产市场带较开发时机级市场未该区域量土出目前寸土寸金湖西市场说定会众开发商争抢焦点
叁 业界关注
外币揭现身苏州楼市
日前苏州南建屋公司携手东亚银行售楼盘玲珑湾花园中开放外币揭业务成苏州目前售住宅中首开放业务房产住宅项目开发商银行联合住苏外籍士提供外币揭贷款新鲜出炉投资理财方案外籍客户充足园区楼盘首次现身
目前玲珑湾花园已售房源中300户外籍业占例达18左右东亚银行选择玲珑湾作苏州园区外币揭服务首选服务象基玲珑湾项目充沛外籍客户资源次开放项目外币揭贷款功目仅仅针外籍购房细分市场推出便利措施希通功开放苏州楼市引入种全新良性房产投资模式
博源路标：着外资银行量进驻国市场国银行击越越东亚银行次进入房产揭市场新击破房产金融市场国银行独霸局面房产市场部分楼盘设外币揭业务楼盘销售促进作仅外籍士强力吸引力土说增加种选择余尤民币升值观念越越强背景土消费者采外币揭没
冷静目前市场情况楼盘适合开办外币揭业务奉劝开发商盲目效仿相说玲珑湾类档次较高楼盘外开设外币揭业务作较明显
肆 政策法规
国土部发布正式文：开发商囤积土限制
开发商土时开发挖坑形式开工直停工建等长期变相囤积抬高房价行制止国土资源部昨日发文开发商闲置土行进行强制规定时明确出招杜绝开发商变相囤积土该规定7月1日起试行
竣工时间进行明确约定
针开发商屯新招国土资源部国家工商总局昨日联合公布国土权出合补充协议示范文(试行)该协议出土竣工时间投资总额投资强度宗容积率建筑系数工业项目中非生产性设施例等合条件违约责进行明确约定杜绝开发商变相囤
保证开发商时开发利土防止囤积土出合已约定建设项目动工日期外出合补充协议第条约定建设项目竣工时间明确受出合约定日期动工建设外明确意定日期前完成项目施工建设申请竣工验收
约定指标防供应量减少
提高土利效率出合补充协议第23条约定受宗投资总额单位面积投资强度容积率建筑系数等指标受满足双方约定指标属违约第111213条明确违约方支付违约金等责
国土资源部关负责介绍条规定提高土集约利水降低项目土资源消耗量防止开发商变相降低容积率开发高档楼盘减少供应量
停工年收土闲置费
杜绝开发商变相囤出合补充协议第56条进步闲置土作约定：开发商合约定日期动工建设已开发建设面积占建设总面积例足三分已投资额占总投资额足25未批准中止开发建设连续满年视土闲置出权受征收土闲置费
国土资源部关负责强调防止项目停工形成实际闲置问题中关闲置土定义新规定举开发商变相囤行予严厉制止
博源路标：关房产级市场——土市场理早众相关政策出台具典型2004年8月1日土限政府土市场次洗牌历81土限全国房产土市场旧存少问题次国土部发布正式文限制开发商囤积土说81土限补充次开发商囤积土具体限制中开发周期总建筑面积进行严格规定控制开发商工程进度项目定位
开发周期前土市场规定开发商土必须两年时间开工建设忽略工程开发周期限制导致部分开发商挖坑表动工做法明确规定开发周期开发商投机取巧难度加工程进度定求样资金压力相较开发商说准备前定认真掂量掂量做精确预算避免期项目出现停工时间长风险
建筑面积控制说调整商品房供应结构限制高档房供应量该文规定开发商必须预定建筑面积进行开发调块容积率提高楼盘档次乱市场供求
综合两点该正式文出台针开发商提出提高开发商求反面开发商做出决心前定考虑清楚做方面调查预算保证万失
伍 市场动态
苏州工业园区国土房产局国土权挂牌出成交结果
编号
块位置
基面积
(方米)
建筑面积(方米)
容积率
途
出年限(年)
总成交价
(万元)
楼面价
(元方米)
成交单位
苏园土挂（2006）01
苏绣路南星桂街东
89866
539194
≤6（+05）
商业
40
14500
26892
1号报价
苏园土挂（2006）02
苏绣路南星海街东
89623
627363
≤7
商业
40
16200
25822
园区普明贸易
苏园土挂（2006）03
苏胜路南南施街东
1199018
1438822
≤12
居住
70
34100
23670
中新置
苏园土挂（2006）04
琼姬路南南施街东斜塘河北
1217403
973923
≤08
居住
70
34600
35526
中粮海粮油进出口
苏园土挂（2006）05
琼姬路南南施街西斜塘河北
339326
271461
≤08
居住
70
12600
46416
海万科
博源路标：次土出业界反映海万科终苏州第块——2006G05号块然该块面积作低密度墅万科产留足够发挥空间万科苏州真正首项目（然万科已收购玲珑湾项目部分股份终究头尾操作项目）究竟成功家密切关注次中新置03号块楼面价仅23670元方米相块周边正开发层项目该块土价格相偏低该块点物超值
二苏州市国土资源局出国土权拍卖2号公告
位置规划指标
序号
块位置
编号
面积
途
出年限
容积率
建筑密度
绿率
起拍价
㎡
元㎡
1
沧浪区湄长学西南环东路南（原汇凯纺织印染限公司）
苏2006B1号
52530
居住
70年
≥10
≤12
≥15
≤25
≥37
3300
2
金阊区虎丘路30号（原工艺美院北校区）
苏2006B2号
44984
商业
40年
≤16
≤40
≥30
5600
392605
居住
70年
≤10
≤30
≥37
2580
3
沧浪区劳动路2028号（原冶金厂）
苏2006B3号
1347711
居住
70年
≤18
≤20
≥37
4680
4
沧浪区长吴路8号东（原煤矿机械厂）
苏2006B4号
88248
居住
70年
≤12
≤30
≥37
3300
5
金阊区辛庄西路南苏浒路45号（原苏州链条厂虎丘职中虎丘中学）
苏2006B5号
608026
居住
70年
≤13
≤25
≥37
3650
6
江区西营门57号西块（原林机厂）
苏2006B6号
332159
居住
70年
≤08
≤35
≥30
4800
7
金阊物流园阳山东路新莲路交叉口西侧
苏2006B7号
804684
668817
商业仓储
50年
≥05
≤15
≤40
≥20
870
8
吴中区东吴北路东侧县前街北侧
苏2006B8号
105025
商业产权式酒店办公
40年
≤40
≤40
≥20
5250
9
吴中区木渎镇苏福路南侧珠江路东侧（东块）
苏2006B9号
179199
商业
40年
≤20
≤50
≥20
1650
10
吴中区木渎镇苏福路南侧珠江路东侧（西块）
苏2006B10号
166924
商业
40年
≤20
≤50
≥20
1650
11
吴中区木渎镇苏福路南侧珠江路东侧（南块）
苏2006B11号
160239
商业
40年
≤20
≤50
≥20
1650
12
吴中区木渎镇竹园路北侧
苏2006B12号
2000005
居住
70年
≥06≤10
≤25
≥37
1650
13
太湖国家旅游度假区叶山岛
苏2006B13号
2206932
居住
70年
<009
<7
>40
825
14
相城区采莲路东古巷路北
苏2006B14号
123236
居住
70年
≥10≤15
≥15≤28
≥37
2025
15
相城区澄路东安元路南侧
苏2006B15号
24022
商业
40年
≥10≤15
≥35≤50
≥25
2250
16
工业园区唯亭西区青剑湖西北角星澄路东
苏2006B16号
515402
居住
70年
≤12
≤25
≥50
1500
599314
居住
70年
≤08
≤30
≥45
7419401
居住
70年
≤06
≤30
≥45
报名时间：2006年5月22日午9点起2006年5月29日午5时止工作日
拍卖时间：2006年5月31日午9点整2006年5月31日午2点整
拍卖点：苏州市会议中心丰乐厅
博源路标：次市区土拍卖年相似安排五月左右次拍卖块数段较块老城区厂房拆迁遗留块目前块周围气较旺盛居住氛围非常浓厚次块容积率相偏联体墅层产品说数苏州老百姓热中产品类型预见次拍卖现场会非常热闹竞争会异常激烈达2005年历史新高
激烈竞争条件想开发商应该做呢？练功关键作切准备拥充分市场调查准确市场评估会胸成竹切掌握中
三苏州市国土资源局出国土权挂牌3号公告
位置规划指标
序号
块位置
编号
面积
途
出年限
容积率
建筑密度
绿率
起报价
㎡
元㎡
1
吴中区甪直镇晓市路东段北侧映月二路西侧
苏2006G4号
26607
商业
40年
≤10
≤55
≥20
1950
2
吴中区甪直镇晓市路东段北侧映月路东侧
苏2006G5号
10368
商业
40年
≤10
≤55
≥20
1950
3
吴中区光福镇福利村四组西侧﹑花桥南路北侧
苏2006G6号
111694
商业
40年
≤05
＜20
≥40
825
4
吴中区东吴南路西侧（明隆厦南侧）
苏2006G7号
10928 建筑物71367
商服
40年
≤35
≤50
≥20
2220
5
吴中区天灵路北侧东吴南路东侧
苏2006G8号
22867
商服
40年
≤20
≤45
≥25
1500
6
吴中区东吴南路西侧（原明隆厦西侧）
苏2006G9号
85032
居住
70年
≤35
≤20
≥37
2250
7
吴中区吴山街南侧溪翔路东侧
苏2006G10号
62022
建筑物32747
商业居住
40年 70年
≤20
≤50
≥30
1770
8
吴中区苏嘉杭高速公路西侧东方道南北侧
苏2006G11号
591251 361914 35983 87117
商服
40年
≤20 ≤20 ≤20 ≤20
≤40
≤40
≤45
≥20 ≥20 ≥20 ≥20
1047
≤45
9
吴中区郭巷东方道北侧
苏2006G12号
3000
商业（加油站）
40年
<06
<40
>25
1005
10
吴中区郭巷通达路东侧
苏2006G13号
33333
商业（加油站）
40年
<06
<40
>25
1005
11
高新区路南禧路东
苏2006G14号
6800
商服
40年
≤12
≤60
≥20
1138
12
高新区龙康路东龙昌路南
苏2006G15号
199489
商业
40年
≤12
≤40
≥30
2278
13
高新区龙康路东龙昌路北
苏2006G16号
98927
商业
40年
≤12
≤40
≥30
2278
14
工业园区唯亭西区星澄路西
苏2006G17号
27999
商业（加油站）
40年
≤03
≥20
750
15
工业园区唯亭东区葑亭道南泾街东
苏2006G18号
30467
商业（加油站）
40年
≤03
≥20
750
16
工业园区胜浦胜路南界浦路东
苏2006G19号
31497
商业（加油站）
40年
≤03
≥20
750
17
工业园区娄葑新华路北星华街西
苏2006G20号
33239
商业（加油站）
40年
≤03
≥20
750
18
工业园区东方道北
苏2006G21号
3337
商业（加油站）
40年
≤03
≥20
750
挂牌时间：2006年4月30日午9点起2006年5月18日午5点整止(工作日)
挂牌点：次土挂牌点设苏州市干西路980号产厦8楼苏州市土储备中心产营科
博源路标：市区批量土拍卖苏州政府出块商业项目进行挂牌块基商业加油站然块数量较规模较整体推出量体结合岁末年初土餐目前苏州商业市场形势场商业产革命爆发
第二部分 月度市场分析
壹 月度整体市场分析
月度市场特点概述
2006年四月间苏州整体公寓住宅供应量13493套总新推量体1638套相月新增量体减少800套总成交量体明显涨总签约量体2716套三月份高出500套市场发展趋势良成交数减楼市旺季已般说冷淡期旺季需历2季度时间中间缓期2006年旺季历2005年12月2006年1月二月渡三月正式进入四月持续升温旺季般持续时间3—4月楼市冷变热较困难热变冷时常会突然年旺季预计持续时间2006年6月份7月开始进入稳期
全市月价格变化新增量体少持续热销前量体般楼盘会做价格变动园区湖滨号开盘均价格高区域1000元方米属市场特例相城区着板块抄作升温环境资源充分利区域墅市场价格涨区域价格基三月份持
区域市场动态中吴中区表现明显4月销售高出三月500套左右区域成交创新高新区外区域成交相三月份量体升良市场前提保证正常销售速度关键价格苏州全市房产价格已半年没变动正价格保持前观客户重新燃起购房欲抓住客户稳定价格息息相关
二月度市场总体供求分析
1住宅套数总供应
物业形态
月初供应量
加推量体
总量体
占例
4月时间段新增签约量
累计签约
化率
4147
48414
415421
422430
层
1937
953
2890
214
213
278
291
189
971
336
高层
3492
234
3726
276
82
207
158
174
621
167
高层
6461
416
6877
510
211
340
285
288
1124
163
博源路标：月全市成交次涨中层增加352套高层基月持高层增加198套区域产品形态构成高层分布均说明高层接受度越越高层产品高层产品存着局部分布衡高层成交状况代表着整体市场成交状况月高层成交月持全市整体成交数升受某特殊楼盘素影响吴中区金枫美园区湖滨号总三月四月市场冷暖度相
化率层化率高达336高层高层成交率相三月升市场推量月定缓成交率升原
区域成交园区吴中区成交分占3027相城区低12整体区域成交较均存焦点区域冷淡区域数信息高层已完全苏州接受月市区高层成交出点次层产品低档化然园区层已成高档产品供应量整体市场产生影响外高层产品园区龙头布局法改变
结：月层高层成交继续涨高层持整体市场保持稳
2面积—单价供求
a 层（注释：供应月初供应类）
价格（元㎡）
面积
4000
40005000
50005500
55006000
60007000
7000
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
80方米
2
0
1
3
0
3
5
0
2
0
0
0
4
0
0
223
0
7
8090方米
220
210
182
186
83
92
2
0
0
0
0
0
27
0
10
0
0
0
90100方米
140
104
27
213
58
94
10
0
0
0
0
0
117
0
18
2
0
2
100110方米
64
55
48
85
65
32
9
0
0
0
0
0
6
0
0
14
0
9
110120方米
101
52
50
42
5
21
36
0
24
2
0
2
30
22
13
0
0
0
120130方米
119
77
37
228
67
62
37
0
22
0
0
0
62
16
20
4
0
3
130150方米
158
89
56
260
23
72
61
0
4
0
0
0
74
0
6
4
0
1
150方米
51
18
5
122
9
22
66
0
10
0
0
0
60
0
10
41
0
4
博源路标：表出全市层供应形式5000元[方米5500—6000元方米供应真空段层集中吴中区相城区市区三区域吴中区相城区层均价格4500元方米左右构成层体数市区层价格般高6000元方米园区层供应忽略影响产品布局
重点研究5000元方米层：
中户型供应中130—150方米418套120—130方米供应347套
面积户型供应中80—90方米面积406套90—100方米供应353套
两种供应5000元方米力面积供应段出面积供应较均成交中户型总成交207套户型总成交套数395套户型高中户型190套左右户型需求升级
户型成交中突出4000元方米左右80—90方米面积段月成交182套新增量体210套总供应成交形式市场该面积价格段产品存较强烈需求考虑5—6月份持续放量适应需求
户型需求中130—150方米面积段成交月128套户型需求客户追求低总价时会追求居住舒适度苏州段时间面积需求旺盛世堂家庭购买种需求短期存目前忽略面积产品市场
结：层供应低价位成体成交中面积需求升级面积存空间
b高层
价格（元㎡）
面积
4000
40005000
50005500
55006000
60007000
7000
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
85方米
0
0
0
67
42
26
81
0
30
45
0
18
0
0
0
0
0
0
8595方米
0
0
0
132
0
18
0
0
0
20
0
15
7
0
6
0
0
0
95105方米
0
0
0
289
42
51
100
0
40
181
0
45
0
0
0
0
0
0
105120方米
7
0
3
239
74
38
94
0
18
29
0
5
1
0
0
0
0
0
120130方米
8
0
1
196
32
10
322
0
65
163
0
12
15
0
14
5
0
0
130145方米
74
0
10
491
0
25
278
44
55
82
0
16
34
0
30
0
0
0
145160方米
85
0
16
110
0
11
136
0
16
16
0
0
0
0
0
0
0
0
160方米
60
0
5
176
0
8
123
0
11
26
0
2
0
0
0
34
0
1
博源路标：表格数高层4000元方米供应少价格开始5500元方米移动然区域层价格高高层出现倒挂现象全市言高层整体价格高层
首先供应力供应4000—5000元方米5000—5500元方米两价格段4000元方米6000元方米供应价格空白段面积供应中95方米面积段分布较均
月高层总成交三月持三月相存特殊方三月高层成交中面积95方米占较重月成交力面积95—105方米4000—6000元方米价格段较理想成交
区域高层成交量体中新区然领跑市区升快超越吴中区园区位居第二相城区然处末尾园区高层成交进入稳定期三月份高成交户型吸引市区高层高成交宝石御景园该项目现房成交促进较
结：高层成交区域变动较市区层热成交转高层
c高层
价格（元㎡）
面积
4000
40005000
50005500
55006000
60007000
7000
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
85方米
107
0
0
99
0
0
144
40
44
242
0
44
0
0
0
2
0
3
8595方米
0
0
0
79
0
3
164
38
56
100
0
3
48
0
21
10
0
2
95105方米
148
16
30
90
0
18
327
57
135
151
0
5
27
24
23
121
0
32
105120方米
62
0
15
52
0
6
252
0
74
0
0
0
7
0
2
8
0
6
120130方米
53
0
3
218
0
14
348
0
86
93
0
2
25
0
6
74
0
11
130150方米
223
32
64
388
0
26
779
76
97
275
0
60
93
92
80
40
0
16
150170方米
48
0
0
185
0
1
450
0
40
31
0
9
18
0
0
88
0
7
170方米
49
0
4
121
0
7
331
0
19
38
0
0
29
0
5
640
0
45
博源路标：高层供应情况相高层层更高级价格拢力供应价格段三区间4000—5000元方米段5000—5500元方米段5500—6000元方米段成交力价格段5000—5500元方米成交力面积段130—150方米三房
月数突破6000—7000元方米供应成交空白该价格段前直部分楼盘法涉区域高均水法高档景观房相媲美支撑该数楼盘中海湖滨号外公开6600元方米入市取羡慕销售率
月成交显眼单价面积交叉点95—105方米面积段5000—5500元方米价格段该类型产品全市范围高需求产品月销售量体135套130—150方米三房价格段较理想成交说明三房市场需求已慢慢浮出水面
区域高层成交状况园区第位法动摇市区高层成交相三月幅度提高三月市区高层49成交四月出73套相城区吴中区高层成交定涨吴中区高层成交量始终位区域位
结：高层产品突破供应真空三房需求开始显现
3户型—总价供求
a层
户型
总价
室
二室
三室
四室
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
30万元
9
0
7
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3040万元
3
0
1
441
324
253
111
68
79
0
0
0
4045万元
218
0
0
263
113
129
78
42
34
0
0
0
4550万元
4
0
0
50
9
19
224
177
61
0
0
0
5055万元
0
0
0
46
36
23
173
43
60
38
0
9
5560万元
0
0
0
46
0
16
316
64
109
4
0
0
6070万元
0
0
0
102
1
25
268
29
54
41
0
5
7080万元
0
0
0
4
0
0
96
22
34
18
0
5
80万元
0
0
0
38
1
4
224
24
40
75
0
4
博源路标：月全市层供应二室三室二室总供应990套三室总供应1490套月层成交中二室465套三室431二室成交高三套成交率远远高三室
旁边图表出二室成交两热点总价段30—40万40—45万该总价集中吴中区相城区边缘区域知目前苏州市场价格素理位置素更吸引客户三室成交热点总价55—60万间该总价段目前众客户够接受三室价格低该价格产品较根须担心销售问题高该总价三房层需求采取销售策略扩推广渠道促进销售园区层面积总价远远高众承受水销售直较缓慢区域层定位提供参考
结：二室需求然较高众总价接受水40万左右三房中众总价接受水55万左右
b高层
户型
总价
室
二室
三室
四室
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
3040万元
22
0
8
118
42
58
0
0
0
0
0
0
4045万元
0
0
0
318
42
64
1
0
0
0
0
0
4550万元
58
0
14
197
0
23
84
0
19
5
0
0
5055万元
0
0
0
152
0
53
327
74
62
0
0
0
5560万元
0
0
0
149
0
35
285
32
32
110
0
9
6070万元
0
0
0
59
0
26
917
44
89
29
0
6
7080万元
0
0
0
2
0
1
473
0
84
75
0
2
80万元
0
0
0
30
0
2
166
0
28
149
0
7
博源路标：四月份全市高层二室总供应1025套三室总供应套2253套三室高出二室倍供应非常少室户型三月受关注四月份重新沦空白四室存局限总价60万中高档房源总供应相较少成交例非常低
四月份成交中二室成交达262套三室成交314套然三室总成交量高化率远远低二室高层二室需求层样慢慢涨三室需求月保持稳室户型三月份已证明需求存潜力月供应80套情况22套成交四室高档房源成交率低
结：高层供应总价段相较均户型三室室次成市场空白成交二室三室力
c高层
户型
总价
室
二室
三室
四室
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
3040万元
217
18
19
88
0
18
0
0
0
0
0
0
4045万元
31
22
20
127
16
25
0
0
0
0
0
0
4550万元
0
0
0
433
14
141
64
0
8
0
0
0
5055万元
4
0
1
428
81
137
112
32
56
0
0
0
5560万元
0
0
0
678
0
154
293
0
27
15
0
1
6070万元
10
0
3
115
24
38
877
0
121
31
0
2
7080万元
0
0
0
23
0
4
1624
76
138
204
0
28
80万元
0
0
0
98
0
13
832
127
136
573
0
36
博源路标：月全市高层供应中二室户型1990套三室户3802套四室户823套室户262套三室二室室少成交套数中三室486套二室530套二室需求三室室四室供应原成交少外总价高四室户型销售速度直较缓慢
数进行简单描述挖掘全市供应产品特点发展趋势结合前三月数发现户型公寓直高层市场空白目前缓解外高层公寓高档住宅需求种需求局限三室户型中总价四室户型三室成交例高说明高层高档公寓空间感需求优功需求
结：高层成交中二室度涨室供应空白未缓解
三月度市场新房价格测评——博源新房均值
博源通区域新房价格评估全面客观时反映楼市房价现状发展趋势期房产投资商投资方提供帮助促进整苏州房产市场健康规范方发展
博源苏州分五区域分：中心城区园区新区相城区吴中区博源新房均值月发布次区域新房价格指数
博源新房均值通区域售楼盘性分析运较法出该区域目前新房价格指数2006年4月份博源新房均值分布：
（备注：样项目价格均毛坯价格计算）
园区新房均值（单位：元方米）
板块分布
物业形态
板块参考均值
月度涨幅
样项目
湖北板块
高层
58350
4906
玲珑湾中海湖滨号
层
73077
00
中海湖滨号
湖东板块
高层
53034
97
枫情水岸湖畔天城市欧洲城金湖湾花园IALA国际东湖林语第五元素
层
61818
00
伊顿镇
叠加墅
86916
00
枫情水岸
湖南板块
高层
53689
00
高尔夫花园湖城邦湖适乔丽晶
叠加墅
76768
00
高尔夫花园
联体墅
85484
00
半岛华府湖适
湖西板块
高层
64431
00
天域加城国际湖左岸名城映象
跨塘板块
高层
41816
00
东园印象星海时代花园
娄葑板块
高层
51728
00
东振区天骄美东城世纪广场御葑庭
博源路标：月湖北板块新房价格变化较基保持变4月份湖北板块玲珑湾中海湖滨号新房推出然玲珑湾推出面积房源单价调湖滨号推出部分湖景房价格拉高1000元方米湖滨号带动板块价格500元方米涨
环古城区新房均值（单位：元方米）
板块分布
物业形态
板块参考均值
月度涨幅
样项目
江区板块
层
67703
00
东城明月润亿皇玄妙广场
联体墅
125000
00
庭园江南家
沧浪区板块
高层
52728
00
金帝城市墅公园天盘门诚品胥江华庭华泰家园云庭新康新城
层
56981
135
公园天盘门雅苑奥体中心公寓领秀江南锦书清华
联体墅
90672
00
金帝城市墅盘门诚品水景丽舍
独栋墅
116505
00
金帝城市墅
金阊区板块
高层
57029
00
宝石御景园虹桥世家白莲花园阳光城金名苑
联体墅
90569
00
世家留园虹桥世家寒舍
独栋墅
147167
00
世家留园寒舍
江新城板块
高层
47390
00
天筑橘子国
层
49020
00
观名园
联体墅
76471
00
观名园
独栋墅
102941
00
观名园
博源路标：月环古城区板块新房均值变化沧浪区层价格略浮外板块保持变锦书清华价格调100元拉动板块层价格涨135元方米
新区新房均值（单位：元方米）
板块分布
物业形态
板块参考均值
月度涨幅
样项目
山路板块
高层
51914
00
日家园清水园哥格林花园
狮山路板块
高层
56331
00
金河国际名城花园吴宫丽国际公馆
竹园路板块
高层
48680
226
灏景天阳光假日白领公寓名馨花园
层
47573
00
阳光假日
横山板块
高层
45295
00
山水恋山水华庭苏香名园
层
45607
130
山水恋新区芳邻山水华庭苏香名园
博源路标：月新区价格略涨明显位竹园路板块白领公寓价格4月开盘价格涨100元方米拉高板块均价226元方米山水华庭二期开盘价格略涨区域价格带130元方米涨幅
吴中区新房均值（单位：元方米）
板块分布
物业形态
板块参考均值
月度涨幅
样项目
城南中心板块
高层
46939
00
荟名苑
层
50929
00
嘉宝花园吴风雅苑夏莲花园
沧浪新城板块
高层
46314
00
四季晶华天辰花园雅典世家福星新城
层
49533
00
博雅苑盘蠡花园
联体墅
69524
00
博雅苑
吴中济
开发区板块
高层
42745
00
阳光水榭S半岛
层
45170
00
阳光水榭生活家市新贵迎春家园丽国际碧水湾S半岛
联体墅
63063
00
碧水湾
独栋墅
80080
00
碧水湾 泰盛绿岛
木渎板块
层
39226
1049
棕榈湾瑞景苑天花园金枫美
独栋墅
96639
00
十八岛天邻风景
太湖板块
层
33316
00
胥香园金庭花园秀泾苑
联体墅
56801
00
胥香园东山景园
叠加墅
48925
00
太湖缘
独栋墅
101522
00
胥香园太湖星宝岛花园碧赢谷太湖天阕太湖美山庄东山景园
西山恬园古北雅园
相城区新房均值（单位：元方米）
板块分布
物业形态
板块参考均值
月度涨幅
样项目
阳澄湖路
板块
层
38733
00
香城花园晨曦印象
高层
37950
00
香城花园晨曦印象书香国际阳光名邸天亚水景城
联体墅
60481
3639
郦岛墅云水岸
独栋墅
88793
17214
郦岛墅中兴银丽高尔夫花园
春申湖路
层
39811
00
锦绣江南国际服装城
板块
高层
37265
00
锦绣江南嘉丽园国际服装城
博源路标：月相城区房产动态较墅市场中兴银丽高尔夫花园云水岸高价开盘区域墅价格拉高台阶阳澄湖板块独栋涨17214元方米联体墅3639元方米涨幅
综述：综合五区板块价格变化情况月苏州整体楼市价格变化没明显涨回落仅相城区墅市场价格定涨
贰 新区月度整体市场分析
新区月度市场概述
1新区月度楼市特点
2006年4月期间苏州市整体住宅供应量3501套3月份（3391套）增加110套涨幅度约324市场新增加供应量572套3月份（971套）降约399套降幅约41总成交套数467套3月份（540套）降约73套降幅约135整体化率约1330
述数出：
ü 区域市场新增加供应量3月份降399套出4月份区域新推楼盘速度放慢
ü 继3月份区域市场火热销售月市场回落高潮难续
2新区板块楼市动态
山板块：该板块售4楼盘中恒达清水园销售较月签约76套格林花园歌尾盘适降价销售销售较理想均2天卖1套值说明：
ü 该板块时代花园2栋高层住宅约24万方米悄悄入世均价约5200元方米
ü 新创理想城（长江花园北）城市枫景（长江路山路交叉）浮出水面期面市
狮山板块： 区域明星国际公馆仁月签约23套板块保利雅苑（仅8套）15套两楼盘产品位置相差较价格相差300元方米价格然开发商促销利器透露：保利雅苑销售直差强意保利集团邀苏州新明阳接手该项目该项目价格变动
竹园板块 该板块成交势头月新区该板块成交量高新区楼市活跃板块月该板块没新市楼盘名馨花园二期2批预约中5月份开盘
横塘板块：月山水华庭山水恋学府花园等楼盘相继推盘活跃该板块时间成市民议热点
3新区月度市场楼盘汇总
区域
楼盘
供量
推案量
4月时间段新增签约
累计签约
化率
价格（元方米）
（楼盘公开价格）
17号
814号
1521号
2230号
山路板块
歌
95
0
1
8
2
3
14
147
高层：4900
格林花园
186
0
6
3
2
6
17
91
高层：5100
恒达·清水园
415
0
9
33
9
25
76
183
高层：5400
日家园
21
0
1
1
0
0
2
95
高层：5500
狮山路板块
保利雅苑
298
0
3
3
0
2
8
27
高层：5900
国际公馆
210
0
2
7
3
11
23
110
高层：5600
金河国际华庭
12
0
1
0
0
0
1
83
高层：5700
尚层建筑
24
0
0
0
0
0
0
00
高层：5700
竹园路板块
白领公寓
107
0
16
29
5
12
62
579
高层：5000
灏景天
65
0
2
5
3
3
13
200
高层：4900
嘉业·阳光假日
651
0
5
9
4
4
22
34
层：5000高层：4800
新港·名馨花园
395
212
11
29
18
12
70
177
高层：5300
区域
楼盘
供量
推案量
4月时间段新增签约
累计签约
化率
价格（元方米）
（楼盘公开价格）
17号
814号
1521号
2230号
横山板块
山水华庭
336
140
4
20
31
5
60
1790
层：4650
高层4500
美田·山水恋
151
250
2
2
3
39
46
3050
层：4800
高层：4500
新区芳邻
12
0
1
0
1
1
1
830
层：3800
学府花园
307
182
14
23
14
7
58
1890
层：3600
苏香名园
216
0
12
5
2
2
3
140
高层：4200
博源路标：
ü 新区楼盘汇总表：月新区楼盘新增案量4楼盘山水华庭新港名馨花园语城二期山水恋学府花园
ü 楼盘成交情况：月新港名馨花园恒达·清水园白领公寓成交量较分化约70套76套62套新区热点楼盘时月开盘3楼盘成交较理想山水华庭项目沉寂月终月暴发月成交60套
ü 化率：中高档楼盘化率较高白领公寓化率达579美田山水恋化率3050名馨花园化率177
结：区域中高档楼盘化形势较
二新区月度市场供求分析
1住宅套数总供求
物业形态
月初供应量
加推量体
总量体
占例
4月时间段新增签约量
累计签约
化率
4147
48414
415421
422430
层
285
382
667
191
21
54
35
36
146
219
高层
1325
234
1559
445
22
76
38
73
209
134
高层
1107
168
1275
364
23
44
24
21
112
88
博源路标：
ü 市场总体量：高层1559套占例4450高层次1275套占例3640层少仅667套占例1910出新区市场产品高层高层层产品相较稀缺
ü 加推体量：层产品加推382套高层高层产品加推体量分234套138套加推体量反应出市场该产品认度
ü 签约套数：高层产品签约套数209套层产品签约套数146套高层产品签约套数仅112套结合化率指标出该区域层产品热销次高层该区域客户高层产品接受度进步培养
结：区域产品高层高层层辅市场需求
2面积—单价供求
a层（注释：供应月初供应类）
价格（元㎡）
面积
3800
38004200
42004500
45005000
50005500
5500
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
80方米
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
8090方米
0
0
0
0
0
0
0
0
0
62
70
28
0
0
0
0
0
0
90100方米
121
94
15
0
0
0
0
0
0
64
40
22
0
0
0
0
0
0
100110方米
0
0
0
0
0
0
0
0
0
41
60
9
0
0
0
0
0
0
110120方米
55
12
24
2
0
0
0
0
0
3
0
0
0
0
0
0
0
0
120130方米
32
32
0
2
0
1
0
0
0
72
30
9
65
0
14
0
0
0
130150方米
81
44
19
0
0
0
0
0
0
19
0
5
0
0
0
0
0
0
150方米
18
0
0
8
0
1
0
0
0
21
0
0
1
0
0
0
0
0
博源路标：
层住宅4月份面积—价格供求表中出：
供层面：区域层房源供应集中3800元方米45005000元方米供应量分307套282套次50005500元方米价格段供应量66套42004500元方米5500元方米价格段出现真空面积供应90100方米120130方米面积段供应量较高分185套171套占例分约2826次110120方米130150方米面积段该面积段供应量占例分约914左右8090方米两房100110方米紧凑三房相较少
化层面：区域层房源面积90100方米化月化约37套占例约258090方米110120方米120130方米130150方米面积段化量相差基25套左右150方米仅化套结合价格层面发现45005000元方米价格段化套数达73套3800元方米化量较中高价位层产品化缓慢
结：3800元方米45005000元方米中低价位楼盘供需两旺
b高层
价格（元㎡）
面积
4800
48005000
50005200
52005500
55005800
5800
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
85方米
54
42
20
6
0
0
49
0
29
1
0
0
0
0
0
0
0
0
8595方米
58
0
4
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
95105方米
82
42
13
20
0
0
47
0
25
38
0
11
116
0
17
0
0
0
105115方米
87
74
7
34
0
0
40
0
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
115130方米
92
32
1
3
0
0
31
0
0
137
0
22
94
0
6
0
0
0
130145方米
116
0
7
145
0
2
3
0
0
74
44
18
0
0
0
0
0
0
145160方米
8
0
0
25
0
1
101
0
12
17
0
1
0
0
0
0
0
0
160方米
16
0
0
15
0
1
49
0
5
1
0
0
0
0
0
0
0
0
博源路标：
高层住宅4月份面积—价格供求表中出：
供层面：4月份区域高层房源供应集中4800元方米供应量达513套价格段供应量相差200300套间5800元方米价格段出现真空面积供应95105方米115130方米面积段供应量较高分303套357套占例分约2023月130145方米面积段供应量较达357套8595方米两房105115方米紧凑三房相较少约占8左右
化层面：85方米95105方米面积段化较化套数分49套66套化率达2432面积段化相差结合价格分析：50005200元方米价格段化次4800元方米50005200元方米间
综述月区域供求特点：4月份新区4800元方米供量市场力化50005200元方米价格段
c高层
价格（元㎡）
面积
4800
48005000
50005200
52005500
55005800
5800
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
85方米
107
0
0
0
0
0
0
0
0
68
18
16
2
0
0
0
0
0
8595方米
0
0
0
0
0
0
0
0
0
29
38
0
0
0
0
100
0
3
95105方米
0
0
0
107
0
6
0
0
0
115
36
40
0
0
0
118
0
5
105115方米
0
0
0
28
0
0
0
0
0
63
0
13
0
0
0
0
0
0
115130方米
0
0
0
38
0
2
0
0
0
12
0
4
2
0
1
54
0
0
130145方米
0
0
0
84
0
0
0
0
0
153
76
8
13
0
0
26
0
0
145160方米
0
0
0
39
0
0
42
0
9
0
0
0
11
0
0
0
0
0
160方米
0
0
0
3
0
1
23
0
4
30
0
0
8
0
0
0
0
0
博源路标：
高层住宅4月份面积—价格供求表中出：
供层面：4月份区域高层房源供应集中52005500元方米供应量470套次5800元方米48005000价格段供应量分298套299套4800元方米55005800元方米价格段供应量相较少市场供应量分107套36套面积供应95105方米面积段供应量较高340套占例达27次130145方米面积段该面积段供应量占例约21左右面积段供应量相差基810间
化层面：95105方米面积段化季度化约51套约占46左右价格段：52005500元方米价格段化量相4月份化81套占化总量73次价格段化般
综述月区域供求特点：52005500元方米价格段95105方米面积段供需求较旺
3户型—总价供求
a层
户型
总价
室
二室
三室
四室
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
40万元
0
0
0
141
114
24
39
0
23
0
0
0
4045万元
0
0
0
76
80
28
38
22
7
0
0
0
4550万元
0
0
0
20
0
7
108
112
16
0
0
0
5055万元
0
0
0
0
0
0
38
18
12
0
0
0
5560万元
0
0
0
0
0
0
68
36
4
0
0
0
6070万元
0
0
0
0
0
0
86
0
23
17
0
1
7080万元
0
0
0
0
0
0
8
0
1
9
0
0
80万元
0
0
0
0
0
0
11
0
0
8
0
0
博源路标：户型层面：层三房供应量396套占例约60左右二房供应量237套占例约36四房供应量少仅1套该区域层房市场空白结合化情况区域三房化量达86套二房化量次59套二房化率高三房说明层产品二房化速度较快
总价层面：40万元供应量达180套占例约27次4045万元4550万6070万元供应套数分114套128套103套占例分171915总价段供应相较少结合化情况区域40万元4045万元供需两旺季度分化47套35套总价段化淡
结：层产品供应低价楼盘热销
b高层
户型
总价
室
二室
三室
四室
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
40万元
6
0
0
103
42
49
0
0
0
0
0
0
4045万元
0
0
0
140
42
18
0
0
0
0
0
0
4550万元
0
0
0
69
0
2
1
0
1
0
0
0
5055万元
0
0
0
95
0
12
151
74
34
0
0
0
5560万元
0
0
0
120
0
17
127
32
11
33
0
3
6070万元
0
0
0
0
0
0
344
44
24
2
0
0
7080万元
0
0
0
0
0
0
264
0
37
35
0
1
80万元
0
0
0
3
0
0
51
0
5
15
0
1
博源路标：
户型层面：高层三房供应量938套占例约60左右二房供应量530套占例约34四房供应量少仅5套该区域层房市场空白结合化情况区域三房化量达110套二房化量次94套二房化率高三房说明高层产品二房化速度较快
总价层面：5055万元5560万元6070万元7080万元供应量相较供应量250350套间总价段市场供应量基70150套左右结合化情况：5055万元40万元总价段化较理想分46套49套次7080万元5560万元
结：高层三房供需两旺
c高层
户型
总价
室
二室
三室
四室
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
供应
加推
化
40万元
177
18
16
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4045万元
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4550万元
0
0
0
88
14
5
0
0
0
0
0
0
5055万元
2
0
1
132
60
26
0
0
0
0
0
0
5560万元
0
0
0
308
0
36
0
0
0
0
0
0
6070万元
0
0
0
30
0
1
112
0
6
0
0
0
7080万元
0
0
0
2
0
0
323
76
17
0
0
0
80万元
0
0
0
0
0
0
50
0
4
51
0
1
博源路标：
户型层面：高层二房供应量560套占例约44左右三房供应量485套占例约38房供应量179套占例14四房供应量少仅51套结合化情况区域二房化量达68套三房化量次27套
总价层面：5560万元7080万元供应量供量分308套325套占例分约2425结合化情况：5055万元5560万元总价段化量较分25套36套总价段化情况般
结：5055万元5560万元二房化较理想
三新区月度市场营销动态
1透视楼盘SP
2月度广告投放分析
3楼盘SP广告投放区域销售量影响
四新区月度市场物业动态
4月份新区2楼盘开盘分美田山水恋（4月22日）山水华庭（4月8日）具体情况：
1 山水华庭
a楼盘概况
区 域：行政属吴中区
理位置：长江路99号
开发商：苏州广远开发限公司（海广洋苏州远组成）
物业理：东吴物业
占面积：15000方米
建筑面积：220000方米
物业形态：层高层高层
容积率：154
总户数：1900户左右
面积范围：80125方米
b楼盘综述
山水华庭位居苏州新区南板块——西干道长江路东连干道塔园路托便捷交通网络迅速抵达狮山路繁华中心南面墙隔苏州科技学天学院优越然背景浓郁学府氛围相益彰27万米超社区稀层高层高层时尚商业整合规划力精英户型两房8090米左右三房125米左右
c开盘动态
该楼盘2006年4月8推出二期房源2#（高层）6#7#8#14#月化情况表示：
户型
面积
套数
开盘化
化率
2 室 2 厅 1 卫
80
16
11
69
2 室 2 厅 1 卫
90
35
31
89
2 室 2 厅 1 卫
95
47
15
32
3 室 2 厅 1 卫
100
15
14
93
3 室 2 厅 2 卫
120
45
15
33
开盘现场：开盘天现场售楼处非常热闹开盘天50组左右客户场咨询已交定金客户参抽奖活动天成交4套
开盘价格：二期开盘高层均价4550元方米层4650元方米价格范围：42004900元方米开盘天优惠80元方米
客源分析：现场客户新区吴中区工作少量市区居民次置业
2 山水恋
a楼盘概况
区 域：新区
理位置：滨河路333号
开发商：苏州美田房产开发公司
占面积：30000方米
建筑面积：50000方米
物业形态：层高层
容积率：16
总户数：500户左右
面积范围：80125方米
b楼盘综述
项目位苏州高新区东南部紧邻滨河路南侧环山河隔河横山公园横山相着山傍水天然景色世界流行智化高尚社区绿化景观高覆盖率功完善休闲会真正意义观景阳台北欧挪威风格建筑艺术充裕车位配套性化物业理服务区住宅面积80方米—120方米户型齐全8千方米商业广场营造区丰盈生区距离新区CBD（中央商贸区）仅12公里达新区商业街需5分钟苏州古城区需10分钟
c开盘动态
该楼盘2006年4月22推出二期房源2#（层）5#（高层）8#（高层）月化情况表示：
户型
面积
套数
开盘化
化率
2 室 2 厅 1 卫
8386
40
32
80
2 室 2 厅 1 卫
93
30
14
47
3室 2 厅 1 卫
112
42
19
45
3 室 2 厅 2 卫
124
22
13
59
开盘现场：开盘天现场售楼处雨气般开盘天10组左右客户场咨询
开盘价格：二期开盘高层均价4600元方米层4850元方米
客源分析：现场客户新区少量市区居民次置业
第三部分 专题研究
壹 楼市焦点：央行加息
4月28日着央行纸文件贷款利率提高027百分点然涨幅行外士消息议纷纷说影响房价者说影响成交者说新轮宏观调控总言掀起楼市波澜消息博源引路者苏州房产市场象进行辨析
贷款利率调造成实际影响开发商客户心理造成影响明显
次利率提高购房者言实行揭套普通公寓住宅月贷款相两次车费基影响般购房者资金问题然客户没受影响销售影响开发商开发包装销售甚适提价
否种实际影响政策缕薄烟风吹散呢？实然带客户开发商太想法报纸网络等媒体直断揣度次加息醉翁意连续加息预兆型政策出台前奏反正凶吉少
客户影响第种会选择银行固定利率贷款应期发展预测利息变动第二种提前贷款免夜长梦第三种影响会引发客户恐慌性购房楼市呈现段时间急速升温直线滑开发商言迎合市场需求握客户动种样应手段出台外币揭业务等直接避免利息变动次抓紧机遇推出项目追求短期丰厚回报时间开盘项目剧增
二贷款利率调控制房价间关系密切新宏观政策出奇意
政策出台目控制房产良发展抑制虚高房价2005年国八条质样影响天差控制房价进步调控房价直接影响需求需求涨房价升影响需求素中金融重点中重点利率调似痛痒实际存较潜威胁种潜威胁出意新政策步利率调尘
三贷款利率调迎合苏州房产现状短期更刺激消费
央行关士表示：调民币贷款基准利率利抑制度投资协调投资消费关系引导资产合理定价利优化济结构促进济增长方式转变利增强金融体系防范风险力保持国民济持续快速协调健康发展良势头
央行初衷保持国民济健康发展苏州目前房产现状加息然效果明显迎合房产火热发展势头引路者三四月数表明苏州目前成交已达年旺季水持续涨趋势次央行加息然较突然苏州购房热情丝毫减短期刺激消费趋势正面说担心次出现某种利政策提高首付例等导致买房更加困难
四次加息造成影响已讨加息背什样素驱呢？种趋势加息没明显效果会呢？
然直谈加息杞忧天仔细回想2005年国八条正加息环境点燃国家政策出台目什？控制涨快房价抑制房产泡沫苏州房价然保持较稳供需例较正常房价收入例差未达海深圳杭州南京等区域水区房价涨快必影响中央控制房价重视刀切手法直接央苏州开发商言应谨慎政府细节变化免新政策出台措手
贰 物业设计——顶层设计指南
长期关顶层设计直困扰着众开发商采常见复式结构独层定断博源引路者期物业设计中特提出关顶层物业设计相关建议供开发商参考
众周知产品定位建立市场基础市场研究市场竞争外市场客户研究非常重挖掘出项目客源针批客源造量身定做产品顶层设计定位时重研究项目客源次项目身特点
首先客源角度市场客源研究角度说粗略分高档客源低档客源两类客源究竟谁顶楼复式接受度较高呢？回答问题前先明确顶楼复式特点？
优点
ü 普通公寓中享受楼中楼空中墅感觉
ü 档次相较高体现业身份位房源
ü 房间相较适合家庭入住
ü 楼层较高视野较开阔观景效果较
缺陷
ü 面积总价高市场接受度相偏低
ü 层没电梯顶楼房源说楼层较高居住方便
ü 基属面房源交纳2契税
顶楼复式房优缺点分析中出：般情况顶楼复式需求档次较高家庭员组成较客户低档客户般难承受顶楼复式高总价建议客源定位档次较高项目顶楼采复式结构消化问题成抢手货客源定位档次较低项目建议顶楼采层设计避免顶楼复式带销售压力整体客源定位必须产品定位相致产品决定客源客源决定产品二者始终法摆脱相辅相成事实客源定位档次高产品定位样造高档楼盘理客源定位档次低产品定位样偏低档次根结底底该确定客源产品呢？终回市场项目身条件基础期报告中先谈整体市场家处片蓝天整体市场情况相差定位决定性素项目身条件段资源等项目条件终定位具体项目情况样没统标准做说明面针性顶楼处理列举点建议：
拥天独厚资源资源湖泊河流山川等类项目建议采顶楼复式结构果资源优势非常明显话建议顶楼楼层房型设计复式结构突显景观优势提高客户档次例玲珑湾花园湖景房位置较高楼层设计空中跃层墅
二老成区层项目建议采顶楼复式结构原老城区部分家庭口较卧室求较方面老城区居民层产品接受度较高建议采复式结构
三外口区域楼盘整体档次定位高前提建议顶楼采层设计样做优点非常明显方面加快顶楼化速度方面利卖高价格提高项目利润例位木渎市场棕榈湾项目顶楼层价格达4500元方米左右高出楼盘均价100元方米左右顶层房源销售情况非常火暴
综述楼盘顶楼结构设计盲目采复式结构根市场项目具体定位情况酌情考虑放矢
博源投资顾问限公司
2006年5月
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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