苏州新区项目提案报告 项目分析
区域概况
理位置
苏州高新区位苏州古城西侧东京杭运河南邻吴中区北接相城区西太湖总口472万中常住口285万暂住口182万外籍口05万辖枫桥狮山横塘镇湖4街道浒墅关通安东渚3镇设通安东渚浒墅关3分区苏州高新区出口加工区高新区委会虎丘区民政府驻运河路
二交通位置
苏州高新区交通十分便利距海虹桥国际机场90公里浦东国际机场130公里距海港100公里张家港港口90公里太仓港70公里常熟港60公里沪宁高速公路312国道京沪铁路京杭运河绕城高速公路境穿建设中世纪道横贯东西
三济结构分析
1992年2004年区域济均年50左右速度增长国生产总值足1亿元发展120亿元财政收入300万元增加127亿元出口创汇现已实现进出口总额288亿美元中出口147亿美元累计引进外资企业360家总投资超35亿美元中世界500强企业39家投资亿美元项目10
四规划
苏州新区开发建设年根建设高新技术产业开发区外型济聚集区现代化新城区三位体开发目标托苏州原济基础积极引进外资力促进高新技术产业化国际化加快城市化发展步伐开发建设持续发展初步形成跨国公司投资体高新技术产业基础发展成初具规模现代化新城区
市场背景分析
苏州市房产市场发展描述
（）苏州房产市场发展态势
房产业持续升温成普遍关注话题苏州房产业表现似更突出商品房热销带动房价路飚升省统计局份资料显示目前苏州房价已苏锡常区第二位升第位仅常州距离拉跑锡前面
1供应量需求量
2004年新开工商品房面积881万方米增长271中住宅798万方米增长3532004年苏州市房产开发涨势头迅猛全市房产开发投资突破300亿元达33432亿元增长879商品房施工面积达384392万方米增长444竣工面积11291万方米增长367创历史新高
2投资分析
（1）19972004年房产开发投资走势分析
（资料源：苏州房产理局）
图出2001年开始苏州市房产开发投资急剧升增幅较
（2）19972004年苏州市房产开发占GDP例走势分析
（资料源：苏州房产理局）
图出苏州市苏州市房产开发占GDP例2001年开始着楼市火爆越越说明房产已日益成苏州支柱产业出2004年例达758离国际公认警戒线8相远说明苏州房产开发确实点热应该引起重视
（二）期市场描述未走势预测
2005年苏州房产市场继续保持强劲增长势头中住宅投资继续占开发投资导位房产开发整体结构较合理商品房空置面积急速降房产市场呈现供销两旺势头
（1）苏州市19月逐月房产开发投资额走势图（2004年）
（资料源：苏州房产理局）
图走势出19月房产开发投资呈波动前发展总体保持升态势增幅趋缓着原通拍卖取土陆续该开工时间陆续进入开发期未开发投资量继续攀升
（2）苏州市19月逐月商品房销售额走势图
（资料源：苏州房产理局）
图出商品房销售额住宅销售额走势致前者非住宅商品房拉动作强劲走势住宅强劲45月商品房住宅销售达谷底6月慢慢处回升状态7月达峰值7月趋滑状态 9月升势头增势趋缓
（3）苏州市19月商品房销售面积逐月走势图
（资料源：苏州房产理局）
图出销售面积5月达谷底6月趋缓慢升态势7月达高潮7月增幅趋慢
（4）苏州市19月商品房价格逐月走势图
（资料源：苏州房产理局）
图出商品房包括住宅价格2月致处升态势45月增幅明显销售面积幅降导火索6月开始价格趋缓慢升态势
二商品房供应分析
全市——2004年半年开盘项目15半盘楼盘工期真正供应高峰应该2005年半年第24届房交会统计：供房源25936套计33196万米商品房展示项目31237万米期房12930套204万方米现房994套7万米量新楼盘规划市说明商品房市速度明显加快19月份商品房竣工面积逐月增（见表）
（资料源：苏州房产理局）
新区——苏州西进规划提出轨道交通计划建设高新区房产带利消息开发商抓住机遇正遗余力2002年~2003年10月新区板块拍卖土总量13742912方米建面积约210万方米横山公园南侧块商业块外块均住宅
预见未新区住宅市场异常激烈
三房产需求市场分析
2004年房源充足房价涨宏观调控等诸素购房者出现严重持币观态势苏州市区预售商品房销售面积逐月降89月低谷（见表）
（资料源：苏州房产理局）
存问题：供应结构市场需求失调
目前市场供应商品房套型面积集中130米市场真正需求力面积里？面苏州4次房交会统计出结果出结：
流需求80120m2
改善居住条件购房动力
层购房者佳选择
（资料源：苏州房产理局）
附：历年苏州房交会统计分析资料
1面积需求分析表：
2购房原分析表：
3市场需求产品形态分析：
4需求段统计分析：
四市场走势预测
ü 2005年苏州楼市继续扬
ü 外购买力然坚挺
ü 苏州居民均收入排全省第位良环境吸引泛亚太中国瞩目时城市房价远远低香港新加坡长远外购买力然会高价房消费群交易量会继续活跃苏州楼市整体泡沫原
五苏州市购房潜客户分布预测
通苏州目前销已售高档楼盘案市场客源进行分析出：
1客源分布
●苏州中心城区开发区工作士 5060
（政府公务职业者外企私营业金融法律）
●周边乡镇区域客源 2030
（私营业等）
●外外籍客源 1020
（江浙带私营业型台企台干海外国士）
2职业身份特征
●外资企业三资企业资企业高层理员
●政府公务员高级医职员高级教职员
●中型私营业
●中型家族型台资企业企业高
●型台企中高级台干
●金融法律届业员文艺届职业者
●国创业者
●投资客（台湾）
3性
●事业成社会位稳固
●良收入预期未较高信心
●渴超前国际化生活标准
●良见解生活张
●理性消费品牌认度高受攀等心理素影响
●步位概念强注重智安保设施生活私密感
4关注素
●环境：
绿化环境区域价值城市发展方交通配套商业配套
●部环境：
整体规划布局建筑密度外立面高标准建材车库绿化环境亲水水景植密度坡起伏私密感
公设施会配套休闲健康智安保视讲宽带网络监控设施卫星电视物业服务物业品牌物标准
综述：
伴着济宽裕消费意识改变群消费观念已仅仅局限单纯吃穿必改变现生活品质居住环境改变消费投资需求考虑房产作生活必需品收入改善消费意识增强更高生活品质追求前提必然会加房产需求力度
通分析市场需求表现点：
●改善现居住环境现居住状况
●外苏发展落户苏州
●银行负利率类税收增长股市低糜现富裕资金购买房产动产作投资理财
时根房局调查数市区两成居民准备5年购房改善居住条件目前苏州市区口2124万2124万*204248万30方米舒适居住面积计算4248万*30方米12744万方米加年万名左右学生落户苏州创业中三分5年购房意1万*133333工作初级阶段购买力25方米居住面积计算3333*2583325方米加学历层次外数更工族购房需求较群体没算目前数众投资型购房者总体未35年市场供需基处衡状态然需市场推出性价较高更适合众口味产品操作需谨慎
区域市调分析
产品分析
年新区产品形式样面中层消费层高层适合单身白领族户型酒店公寓墅市场十分活跃
二价格分析
（1）期开出楼盘价格较高区域相存落差——目前苏州新区市场商品房价格已突破5500元方米关口呈逼6000元方米关势
（2）期楼市单价升速度快幅度较——高层高层新区出现时间久价格苏州区域样升速度快幅度较
（3）未新区高层高层价格园区步增长短期整体市场行情会存定差距局部市场价格甘示弱园区时达新高度
三销售态势分析
新区园区相市场供应量较少市场空间两区域时存销售火爆势
四客源分析
越越非高新区士成该区域楼盘新客户调查客户层面：高新区土居民约58％早期已买房子白领层二次购房新加入白领阶层员扩成购房队伍高新区外员例名城花园客户中占42％中17％外外籍士13％金阊区9％古城区3％园区员划分国营企业事业单位公务员约占50％外资企业三资企业员工次占35％15％私营业新预约情况显示高新区外客户数增加
五市场走势
短期新区市场供应量然达供求衡状态未短期市场存供应求局势
价格新区楼市价格继续扬2005年均价会突破6000元方米
六市场调研分析
新区总体规划欠缺开发直落园区着园区房产蓬勃发展新区日益走升路然新区配套相园区着优势房价直紧园区走园区突破价格水时新区突破价格水例园区突破5000新区立刻突破4500关目前新区发展2区域狮山路线两边新区CBD中心目前房价5300左右华山路线目前房价4500左右着交通发展该区域房价升空间
4室2厅2卫
353
167
186
167
527
4室2厅3卫
30
14
29
1
967
5室2厅3卫
6
03
4
2
667
复式
146
69
42
104
288
合计
2118
1576
614
744
备注
金河雅苑清水园尚层建筑风雅苑未列入统计
（资料源：安信策划研展部）
●套型供应结构供应市场房型三房两厅两卫占624次四室两厅两卫占167两户型市场需求强劲房型两者率79说明新区房型供应市场整体说较科学新区楼盘畅销原
●销售率三房两厅两卫套型全部售完部分套型面积受单价影响市场化非常迅速般说开盘便抢空三房两厅两卫四房两厅两卫化情况较三房743四房527两种套型满足换房族需求功分割相完善居住舒适度较高市场化率高快情理中
●值注意复式套型市场化该种形式套型般说化较慢目前处尾盘楼盘销售基剩余复式套型
3房型面积供应化分析
面积区间
套数
率
累计率
化套数
剩余套数
销售率
90m2
112
51
51
112
0
100
90110m2
46
21
72
46
0
100
110130m2
212
97
169
210
2
99
130150m2
927
425
595
769
158
83
150m2
883
405
100
429
454
486
合计
2180
——
1566
614
718
备注
金河雅苑清水园尚层建筑风雅苑未列入统计
（资料源：安信策划研展部）
●房型面积供应区间分析新区市场供应房型面积致150米界150米累计供应率595150米累计供应率405二者例6：4130米房型仅占169说明市场房型供应结构失调面积房型供应例太苏州整市场明显供应特征
●户型高总价房型销售带巨压力目前新区市场售剩余套型面积基集中130米总价60万
●绝部分案场反馈信息新区售住宅55万已成道槛总价房子化快总价房子销售压力明显压力越越值注意购房者未市场预期等原55万总价承受力断降（5月份前市民总价承受60万左右5月份慢慢目前55万左右降趋势）
4价格分析
图出目前新区狮山路两侧住宅珍稀土取成较高等素目前均价50005500元米间价格着越越少该线住宅价格提升山路塔园路附楼盘交通素影响目前价格处4500元米区域价格基4500
5配套分析
案名
区配套
歌
网球厂童娱乐设施净水入户
灏景天
运动会+休闲会
风雅苑
15000综合会+酒店式配套
吴宫丽
会游泳池
新港名城花园
2会壁球篮球
运盛美苑
会游泳池网球厂等
尚层建筑
配套景观2影响楼盘综合竞争力重质素定程度越越成购房者权衡考虑重点新区楼盘进行景观配套设计景观配套日益趋质化说明购房者开发商3年火爆楼市锤炼较理性
新区2004年公开高层高层楼盘汇总表（）
案名
房型
户数
面积
率
销售率
销售
套数
剩余
套数
开盘日期
歌
2室2厅1卫
46
92
221
100
46
0
20049
3室2厅2卫
46
122
221
95
44
2
94
146
246
40
37
57
顶层复式
6
1592
29
0
0
6
10
2589
48
0
0
10
6
29
0
0
6
计
208
100
61
127
81
灏景天
3室2厅2卫
324
1558216791
88
444
144
180
2004518
4室2厅2卫
24
18852
7
83
2
22
顶层复式
18
250290
5
0
0
18
计
366
100
40
146
220
风雅苑
第批
2室2厅1卫
62
95111
42
0
0
62
2室半
2厅1卫
14
110119
10
0
0
14
3室2厅2卫
50
125141
34
0
0
50
顶层复式
21
详
14
0
0
21
计
147
100
0
0
147
吴宫丽
1室2厅1卫
72
约65
163
100
72
0
200439
2室2厅2卫
36
111121
81
100
36
0
3室2厅2卫
295
120168
667
928
274
21
4室2厅2卫
25
180190
57
40
10
15
顶层复式
14
280430
32
0
0
14
计
442
100
86
381
50
日家园二期
2室2厅1卫
40
81
61
100
40
0
2004516
3室2厅1卫
130
121
197
100
130
0
3室2厅2卫
230
126136
35
65
150
80
4室2厅2卫
206
146158
312
37
76
130
复式
54
详
82
74
4
50
计
660
100
60
400
260
新港名城
三期
3室2厅2卫
158
1394714819
50
100
158
0
2004418
4室2厅2卫
56
1564616409
206
100
56
0
42
1850819544
155
100
42
0
顶层复式
15
2048922664
56
100
15
0
1
24213
03
100
1
0
计
272
100
100
272
0
清水园
2室2厅1卫
100
947
12
0
0
100
200410
3室2厅1卫
60
117
7
0
0
60
3室2厅2卫
418
1237130
50
0
0
418
4室2厅2卫
204
156
24
0
0
204
顶层复式
60
1492417
7
0
0
60
计
842
100
0
0
842
金河雅苑
220
220
运盛美苑
29#
4室2厅3卫
30
198
84
95
29
1
2004411
5室2厅3卫
6
245
16
80
4
2
计
36
100
92
33
3
阳光假日
期B组团
2室2厅1卫
8
104
4
100
8
0
200436
3室2厅2卫
150
137142
73
100
150
0
24
149150
12
100
24
0
复式
22
详
11
100
22
0
计
204
100
100
204
0
尚层建筑
1室1厅1卫
30
78
143
2004910
2室2厅1卫
30
111
143
60
98
286
3室2厅1卫
30
130
143
3室2厅2卫
30
136
143
4室2厅2卫
30
149
143
计
210
100
10
20
190
6重点竞争案分析：
案名：苏香名园
开发商：苏州鸿房产
代销机构：苏州美城房产产品类型：高层层
均价：层4400元米高层未推出
力面积：两房81米三房120米
目前尾盘期销售较
具体原：面积紧凑低总价
配套：区超市幼园
绿化率：47％
客层：新区工作者居民
项目SWOT分析
优势（S）
1 环境优美两面河适合居住
2 性价具较强竞争力
3 区规划设计低建筑密度高绿化
4 开发商倾力造第品牌楼盘
5 户型面积配合理
6 区部配套齐全具运动场
7 独高档湖滨会
8 区交通方便长江路塔园路两条干道均出入口
9 区邻里中心商业配套会改善项目配套缺乏足
10 项目规模规划优势目前新区缺乏
二劣势（W）
1 项目周边市政生活等配套设施完善距市中心较远
2 2条公交线路班次较少
3 项目处块非高新区流热点带周边缺乏高档明星楼盘域竞争力强市区客户吸引力够新区中心段案相处弱势
4 开发商目前苏州市场未建立较品牌口碑
5 附老旧民居外民工较居住混杂
6 区域缺乏重规划公建工程支撑成长性高
三机会（O）
1高新区房产市场继续稳步发展
2项目周边楼盘较少现竞争楼盘档次高相项目身优势明显
3项目处块具定发展潜力然块周边环境较差发展空间巨处片区具强发展潜力
4案苏州期少见盘具拟规模优势
5未苏州轻轨规划距离项目仅3站路
四风险（T）
1 项目西面苏香名园质竞争案较低价格工程进度会造成客户分流
2 项目处新区吴中区交界处市区新区客户区域抗性认项目属新区范围
3 政策变化（银行加息贷款政策）等房产市场负面影响项目推案面风险
五结
根问题分析围绕着充分运优势劣势机转化优势牢牢握机会效解决问题核心思路制定应办法：
1立足周边时积极开拓市场（针整苏州市）
2通舆宣传进行引导健康生态水景
3通软性文章政府政策宣传区域未发展前景
4加强案部设施配套弥补生活设施足
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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区域概况
理位置
苏州高新区位苏州古城西侧东京杭运河南邻吴中区北接相城区西太湖总口472万中常住口285万暂住口182万外籍口05万辖枫桥狮山横塘镇湖4街道浒墅关通安东渚3镇设通安东渚浒墅关3分区苏州高新区出口加工区高新区委会虎丘区民政府驻运河路
二交通位置
苏州高新区交通十分便利距海虹桥国际机场90公里浦东国际机场130公里距海港100公里张家港港口90公里太仓港70公里常熟港60公里沪宁高速公路312国道京沪铁路京杭运河绕城高速公路境穿建设中世纪道横贯东西
三济结构分析
1992年2004年区域济均年50左右速度增长国生产总值足1亿元发展120亿元财政收入300万元增加127亿元出口创汇现已实现进出口总额288亿美元中出口147亿美元累计引进外资企业360家总投资超35亿美元中世界500强企业39家投资亿美元项目10
四规划
苏州新区开发建设年根建设高新技术产业开发区外型济聚集区现代化新城区三位体开发目标托苏州原济基础积极引进外资力促进高新技术产业化国际化加快城市化发展步伐开发建设持续发展初步形成跨国公司投资体高新技术产业基础发展成初具规模现代化新城区
市场背景分析
苏州市房产市场发展描述
（）苏州房产市场发展态势
房产业持续升温成普遍关注话题苏州房产业表现似更突出商品房热销带动房价路飚升省统计局份资料显示目前苏州房价已苏锡常区第二位升第位仅常州距离拉跑锡前面
1供应量需求量
2004年新开工商品房面积881万方米增长271中住宅798万方米增长3532004年苏州市房产开发涨势头迅猛全市房产开发投资突破300亿元达33432亿元增长879商品房施工面积达384392万方米增长444竣工面积11291万方米增长367创历史新高
2投资分析
（1）19972004年房产开发投资走势分析
（资料源：苏州房产理局）
图出2001年开始苏州市房产开发投资急剧升增幅较
（2）19972004年苏州市房产开发占GDP例走势分析
（资料源：苏州房产理局）
图出苏州市苏州市房产开发占GDP例2001年开始着楼市火爆越越说明房产已日益成苏州支柱产业出2004年例达758离国际公认警戒线8相远说明苏州房产开发确实点热应该引起重视
（二）期市场描述未走势预测
2005年苏州房产市场继续保持强劲增长势头中住宅投资继续占开发投资导位房产开发整体结构较合理商品房空置面积急速降房产市场呈现供销两旺势头
（1）苏州市19月逐月房产开发投资额走势图（2004年）
（资料源：苏州房产理局）
图走势出19月房产开发投资呈波动前发展总体保持升态势增幅趋缓着原通拍卖取土陆续该开工时间陆续进入开发期未开发投资量继续攀升
（2）苏州市19月逐月商品房销售额走势图
（资料源：苏州房产理局）
图出商品房销售额住宅销售额走势致前者非住宅商品房拉动作强劲走势住宅强劲45月商品房住宅销售达谷底6月慢慢处回升状态7月达峰值7月趋滑状态 9月升势头增势趋缓
（3）苏州市19月商品房销售面积逐月走势图
（资料源：苏州房产理局）
图出销售面积5月达谷底6月趋缓慢升态势7月达高潮7月增幅趋慢
（4）苏州市19月商品房价格逐月走势图
（资料源：苏州房产理局）
图出商品房包括住宅价格2月致处升态势45月增幅明显销售面积幅降导火索6月开始价格趋缓慢升态势
二商品房供应分析
全市——2004年半年开盘项目15半盘楼盘工期真正供应高峰应该2005年半年第24届房交会统计：供房源25936套计33196万米商品房展示项目31237万米期房12930套204万方米现房994套7万米量新楼盘规划市说明商品房市速度明显加快19月份商品房竣工面积逐月增（见表）
（资料源：苏州房产理局）
新区——苏州西进规划提出轨道交通计划建设高新区房产带利消息开发商抓住机遇正遗余力2002年~2003年10月新区板块拍卖土总量13742912方米建面积约210万方米横山公园南侧块商业块外块均住宅
预见未新区住宅市场异常激烈
三房产需求市场分析
2004年房源充足房价涨宏观调控等诸素购房者出现严重持币观态势苏州市区预售商品房销售面积逐月降89月低谷（见表）
（资料源：苏州房产理局）
存问题：供应结构市场需求失调
目前市场供应商品房套型面积集中130米市场真正需求力面积里？面苏州4次房交会统计出结果出结：
流需求80120m2
改善居住条件购房动力
层购房者佳选择
（资料源：苏州房产理局）
附：历年苏州房交会统计分析资料
1面积需求分析表：
2购房原分析表：
3市场需求产品形态分析：
4需求段统计分析：
四市场走势预测
ü 2005年苏州楼市继续扬
ü 外购买力然坚挺
ü 苏州居民均收入排全省第位良环境吸引泛亚太中国瞩目时城市房价远远低香港新加坡长远外购买力然会高价房消费群交易量会继续活跃苏州楼市整体泡沫原
五苏州市购房潜客户分布预测
通苏州目前销已售高档楼盘案市场客源进行分析出：
1客源分布
●苏州中心城区开发区工作士 5060
（政府公务职业者外企私营业金融法律）
●周边乡镇区域客源 2030
（私营业等）
●外外籍客源 1020
（江浙带私营业型台企台干海外国士）
2职业身份特征
●外资企业三资企业资企业高层理员
●政府公务员高级医职员高级教职员
●中型私营业
●中型家族型台资企业企业高
●型台企中高级台干
●金融法律届业员文艺届职业者
●国创业者
●投资客（台湾）
3性
●事业成社会位稳固
●良收入预期未较高信心
●渴超前国际化生活标准
●良见解生活张
●理性消费品牌认度高受攀等心理素影响
●步位概念强注重智安保设施生活私密感
4关注素
●环境：
绿化环境区域价值城市发展方交通配套商业配套
●部环境：
整体规划布局建筑密度外立面高标准建材车库绿化环境亲水水景植密度坡起伏私密感
公设施会配套休闲健康智安保视讲宽带网络监控设施卫星电视物业服务物业品牌物标准
综述：
伴着济宽裕消费意识改变群消费观念已仅仅局限单纯吃穿必改变现生活品质居住环境改变消费投资需求考虑房产作生活必需品收入改善消费意识增强更高生活品质追求前提必然会加房产需求力度
通分析市场需求表现点：
●改善现居住环境现居住状况
●外苏发展落户苏州
●银行负利率类税收增长股市低糜现富裕资金购买房产动产作投资理财
时根房局调查数市区两成居民准备5年购房改善居住条件目前苏州市区口2124万2124万*204248万30方米舒适居住面积计算4248万*30方米12744万方米加年万名左右学生落户苏州创业中三分5年购房意1万*133333工作初级阶段购买力25方米居住面积计算3333*2583325方米加学历层次外数更工族购房需求较群体没算目前数众投资型购房者总体未35年市场供需基处衡状态然需市场推出性价较高更适合众口味产品操作需谨慎
区域市调分析
产品分析
年新区产品形式样面中层消费层高层适合单身白领族户型酒店公寓墅市场十分活跃
二价格分析
（1）期开出楼盘价格较高区域相存落差——目前苏州新区市场商品房价格已突破5500元方米关口呈逼6000元方米关势
（2）期楼市单价升速度快幅度较——高层高层新区出现时间久价格苏州区域样升速度快幅度较
（3）未新区高层高层价格园区步增长短期整体市场行情会存定差距局部市场价格甘示弱园区时达新高度
三销售态势分析
新区园区相市场供应量较少市场空间两区域时存销售火爆势
四客源分析
越越非高新区士成该区域楼盘新客户调查客户层面：高新区土居民约58％早期已买房子白领层二次购房新加入白领阶层员扩成购房队伍高新区外员例名城花园客户中占42％中17％外外籍士13％金阊区9％古城区3％园区员划分国营企业事业单位公务员约占50％外资企业三资企业员工次占35％15％私营业新预约情况显示高新区外客户数增加
五市场走势
短期新区市场供应量然达供求衡状态未短期市场存供应求局势
价格新区楼市价格继续扬2005年均价会突破6000元方米
六市场调研分析
新区总体规划欠缺开发直落园区着园区房产蓬勃发展新区日益走升路然新区配套相园区着优势房价直紧园区走园区突破价格水时新区突破价格水例园区突破5000新区立刻突破4500关目前新区发展2区域狮山路线两边新区CBD中心目前房价5300左右华山路线目前房价4500左右着交通发展该区域房价升空间
4室2厅2卫
353
167
186
167
527
4室2厅3卫
30
14
29
1
967
5室2厅3卫
6
03
4
2
667
复式
146
69
42
104
288
合计
2118
1576
614
744
备注
金河雅苑清水园尚层建筑风雅苑未列入统计
（资料源：安信策划研展部）
●套型供应结构供应市场房型三房两厅两卫占624次四室两厅两卫占167两户型市场需求强劲房型两者率79说明新区房型供应市场整体说较科学新区楼盘畅销原
●销售率三房两厅两卫套型全部售完部分套型面积受单价影响市场化非常迅速般说开盘便抢空三房两厅两卫四房两厅两卫化情况较三房743四房527两种套型满足换房族需求功分割相完善居住舒适度较高市场化率高快情理中
●值注意复式套型市场化该种形式套型般说化较慢目前处尾盘楼盘销售基剩余复式套型
3房型面积供应化分析
面积区间
套数
率
累计率
化套数
剩余套数
销售率
90m2
112
51
51
112
0
100
90110m2
46
21
72
46
0
100
110130m2
212
97
169
210
2
99
130150m2
927
425
595
769
158
83
150m2
883
405
100
429
454
486
合计
2180
——
1566
614
718
备注
金河雅苑清水园尚层建筑风雅苑未列入统计
（资料源：安信策划研展部）
●房型面积供应区间分析新区市场供应房型面积致150米界150米累计供应率595150米累计供应率405二者例6：4130米房型仅占169说明市场房型供应结构失调面积房型供应例太苏州整市场明显供应特征
●户型高总价房型销售带巨压力目前新区市场售剩余套型面积基集中130米总价60万
●绝部分案场反馈信息新区售住宅55万已成道槛总价房子化快总价房子销售压力明显压力越越值注意购房者未市场预期等原55万总价承受力断降（5月份前市民总价承受60万左右5月份慢慢目前55万左右降趋势）
4价格分析
图出目前新区狮山路两侧住宅珍稀土取成较高等素目前均价50005500元米间价格着越越少该线住宅价格提升山路塔园路附楼盘交通素影响目前价格处4500元米区域价格基4500
5配套分析
案名
区配套
歌
网球厂童娱乐设施净水入户
灏景天
运动会+休闲会
风雅苑
15000综合会+酒店式配套
吴宫丽
会游泳池
新港名城花园
2会壁球篮球
运盛美苑
会游泳池网球厂等
尚层建筑
配套景观2影响楼盘综合竞争力重质素定程度越越成购房者权衡考虑重点新区楼盘进行景观配套设计景观配套日益趋质化说明购房者开发商3年火爆楼市锤炼较理性
新区2004年公开高层高层楼盘汇总表（）
案名
房型
户数
面积
率
销售率
销售
套数
剩余
套数
开盘日期
歌
2室2厅1卫
46
92
221
100
46
0
20049
3室2厅2卫
46
122
221
95
44
2
94
146
246
40
37
57
顶层复式
6
1592
29
0
0
6
10
2589
48
0
0
10
6
29
0
0
6
计
208
100
61
127
81
灏景天
3室2厅2卫
324
1558216791
88
444
144
180
2004518
4室2厅2卫
24
18852
7
83
2
22
顶层复式
18
250290
5
0
0
18
计
366
100
40
146
220
风雅苑
第批
2室2厅1卫
62
95111
42
0
0
62
2室半
2厅1卫
14
110119
10
0
0
14
3室2厅2卫
50
125141
34
0
0
50
顶层复式
21
详
14
0
0
21
计
147
100
0
0
147
吴宫丽
1室2厅1卫
72
约65
163
100
72
0
200439
2室2厅2卫
36
111121
81
100
36
0
3室2厅2卫
295
120168
667
928
274
21
4室2厅2卫
25
180190
57
40
10
15
顶层复式
14
280430
32
0
0
14
计
442
100
86
381
50
日家园二期
2室2厅1卫
40
81
61
100
40
0
2004516
3室2厅1卫
130
121
197
100
130
0
3室2厅2卫
230
126136
35
65
150
80
4室2厅2卫
206
146158
312
37
76
130
复式
54
详
82
74
4
50
计
660
100
60
400
260
新港名城
三期
3室2厅2卫
158
1394714819
50
100
158
0
2004418
4室2厅2卫
56
1564616409
206
100
56
0
42
1850819544
155
100
42
0
顶层复式
15
2048922664
56
100
15
0
1
24213
03
100
1
0
计
272
100
100
272
0
清水园
2室2厅1卫
100
947
12
0
0
100
200410
3室2厅1卫
60
117
7
0
0
60
3室2厅2卫
418
1237130
50
0
0
418
4室2厅2卫
204
156
24
0
0
204
顶层复式
60
1492417
7
0
0
60
计
842
100
0
0
842
金河雅苑
220
220
运盛美苑
29#
4室2厅3卫
30
198
84
95
29
1
2004411
5室2厅3卫
6
245
16
80
4
2
计
36
100
92
33
3
阳光假日
期B组团
2室2厅1卫
8
104
4
100
8
0
200436
3室2厅2卫
150
137142
73
100
150
0
24
149150
12
100
24
0
复式
22
详
11
100
22
0
计
204
100
100
204
0
尚层建筑
1室1厅1卫
30
78
143
2004910
2室2厅1卫
30
111
143
60
98
286
3室2厅1卫
30
130
143
3室2厅2卫
30
136
143
4室2厅2卫
30
149
143
计
210
100
10
20
190
6重点竞争案分析：
案名：苏香名园
开发商：苏州鸿房产
代销机构：苏州美城房产产品类型：高层层
均价：层4400元米高层未推出
力面积：两房81米三房120米
目前尾盘期销售较
具体原：面积紧凑低总价
配套：区超市幼园
绿化率：47％
客层：新区工作者居民
项目SWOT分析
优势（S）
1 环境优美两面河适合居住
2 性价具较强竞争力
3 区规划设计低建筑密度高绿化
4 开发商倾力造第品牌楼盘
5 户型面积配合理
6 区部配套齐全具运动场
7 独高档湖滨会
8 区交通方便长江路塔园路两条干道均出入口
9 区邻里中心商业配套会改善项目配套缺乏足
10 项目规模规划优势目前新区缺乏
二劣势（W）
1 项目周边市政生活等配套设施完善距市中心较远
2 2条公交线路班次较少
3 项目处块非高新区流热点带周边缺乏高档明星楼盘域竞争力强市区客户吸引力够新区中心段案相处弱势
4 开发商目前苏州市场未建立较品牌口碑
5 附老旧民居外民工较居住混杂
6 区域缺乏重规划公建工程支撑成长性高
三机会（O）
1高新区房产市场继续稳步发展
2项目周边楼盘较少现竞争楼盘档次高相项目身优势明显
3项目处块具定发展潜力然块周边环境较差发展空间巨处片区具强发展潜力
4案苏州期少见盘具拟规模优势
5未苏州轻轨规划距离项目仅3站路
四风险（T）
1 项目西面苏香名园质竞争案较低价格工程进度会造成客户分流
2 项目处新区吴中区交界处市区新区客户区域抗性认项目属新区范围
3 政策变化（银行加息贷款政策）等房产市场负面影响项目推案面风险
五结
根问题分析围绕着充分运优势劣势机转化优势牢牢握机会效解决问题核心思路制定应办法：
1立足周边时积极开拓市场（针整苏州市）
2通舆宣传进行引导健康生态水景
3通软性文章政府政策宣传区域未发展前景
4加强案部设施配套弥补生活设施足
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