苏州新区项目提案报告 定位分析
定位分析
开发理念定位
倡导健康生态水景生活
健康生活种生活观念生活方式继承吸收基础根苏州新区环境风貌文特点提出适合市场中目标消费者普遍认响应健康生态水景生活理念
二市场定位：
生态活水景观住宅
根目标消费者特征定位水景生态住宅根市场状况生动形象赋予定位丰富涵市场众水景现代追求健康生活力图现代版水景住宅邻里化社区配套诗意绿色生态居住环境谐物业服务四素造新区居新生活市场中建立独特品牌性塑造性化品牌气质展现强势品牌张力吸引消费者终创造竞争优势
三价格定位
建议住宅均价4800元米
ü高现区域质竞争案（苏香名园）均价4400元米项目推案时间应2005年半年市场升支撑价位
ü项目高品味档次决定售价高邻案
ü项目苏州区位楼盘相具超值景观价值升值潜力价廉物美物超值
四目标消费者简析
广泛细致调查分析目标消费者特征清晰展现面前：
1年龄：28—55岁间力群35—45岁
2社会阶层：周边居民新区工作员市区二次置业者
3性：男性
4面积需求：三房110120方米二房80100方米
5区域：新区市区吴中区放眼整市区新区吴中区发挥域优势
6购房目：改善现居住状况外苏发展落户苏州银行负利率类税收增长股市低糜现富裕资金购买房产动产作投资理财
产品建议
产品建议
（）项目整体建议
1规划设计方面通社区整体规划设计削弱周边环境造成利影响时形成社区部景观外部景观呼应达项目周边环境融体目建议采取水景社区规划形式
2注重中庭水景园林设计确保景观量注重塑造产品营造环境居住氛围强调产品均性
3注重商业配套完善
4通产品设计强调项目高品质性树立区域极具竞争优势项目形象
5建立天然活水循环系统：活水首先畅流动循环次应定净化力维持景观水质建议项目利两面环水理优势河水引入区天然活水净化系统区水质优良景观更优美时净化系统会带独特景观湿景观
（二）产品细节建议
1建筑形式
（1）建筑风格
建筑风格定位新现代义简约风格：体现区题整体风格处理应整区建筑物风格达体现生态舒适安静题目整体风格引入新现代义简约风格现代风格作品体现时代特征没份装饰切功出发讲究造型例适度空间构图明确美观强调建筑外观明快简洁
（2）外立面
ü强调健康舒适涵体现
ü造型环境相协调强调空间性识性着规划布局行展开住宅造型
变化
ü注重室外空间流动性立面面积玻璃窗加色调丰富外墙面强调轻盈通透
效果中庭园林周边绿化机结合
ü采高级外饰面砖达整洁效果保持持久
ü色彩应追求简洁现代视觉感受通色彩运营造休闲舒适时尚然家居氛
围
（3）窗
ü户窗窗间应考虑角度避免影响房间私密性
ü充分运飘窗角窗落窗等窗体语言住户充分享受阳光景观飘窗50CM高度
50CM
ü采采光观景落窗设计增强室采光性舒适性
2户型设计
目前苏州房产市场竞争异常激烈现代生活品质求断提高居住环境舒适性高品位需求断提升造成功房产项目产品言户型面积选择组合关重
户型建议
ü力面积控制80－120米市调表明面积紧凑户型销售迅速总价易控制建议两房面积控制80－100左右三房面积控制110－120左右
ü玄关设计渡空间安置衣帽柜鞋柜
ü客厅开间少45M客厅具备较高级家庭影院功
ü客厅观景阳台面积够作功
ü户型卧带阳台室拓展书房健身房等功
ü饭厅紧厨房具备形成开放式条件
ü厨房呈方正L形格局便橱柜布置充分考虑生活动线
ü厨房带服务型家政阳台兼作洗衣房服务阳台设电源水
ü卫生间干湿区功分隔
ü卧带卫生间部分户型加入走入式衣帽间
ü飘窗角窗落窗双阳台充分享受阳光景观更显通透飘窗50CM高度50CM
较舒适
ü设储物间中居室考虑半间房设计充分考虑景观素窗户设计充分体现
景观积极迎合关系
ü创新户型叠拼复式错层充分体现元化户型设计
ü解放首层首层公部分做明亮通透舒适然义导入豪华亲切
ü项目层高层设计室层室设计成具备储藏室功销售时进行
分割赠送户10－15米储藏室增加项目产品竞争力
二园林设计建议
现住宅区域环境求较高周边环境求更高真正住宅应具文亲力具复制文特征
ü水景中庭园林文章作足园林设计兼顾观赏性实性富新意满足区住户
亲绿色然追求提升社区档次居住舒适度
ü园林风格设计方面目前两种种重视整体恢弘欧式风格种重视细
节品日式风格项目应取两种风格长结合江南中式园林设计理念进行规
划设计
ü售楼时应全部部分实现园林景观增强消费者现场感烘托营销气氛达项
目提倡健康绿色然概念认定程度增强案开发商资金实力认
ü营销中强调外国知名园林设计师区量身定做迎合目标客群偏
三物业理
区物业理公司形象品牌直接影响物业销售物业理公司仅业提供更加满意服务项目品质档次提升起着作
目前物业公司提供服务：
ü生活居家服务：住户信息联络服务房屋建筑理公设施设备理园区交通
理消防理安全理绿化理卫生理社区文化活动
ü加值委托服务：家政服务教育卫生园区配套服务固定配套服务商务服务便民代
办服务
ü营理服务：房产中介服务停车场理康乐运动养生保健旅游组织
ü物业费制定方面应考虑周边项目情况入住群承受力建议超2元
选择物业理公司时候应重点考虑品牌形象服务容等素
建议物业理公司名单：
海陆家嘴物业理公司
戴德梁行物业理公司
四智化
（1）区智化系统低应具区智化理三表计量（IC卡远传）区电子广告牌家庭保安报警防火防煤气泄露报警紧急求助报警家庭电器动化控制（包括音频视频）等功
（2）智化系统应实现线化物业理服务物业理智化网浪电子购物远程教育VOD视频点播等家庭生活智化安全保障智化等功
（3）项目入口处设计液晶电视屏幕日字幕形式滚动播出时事新闻天气预报区重活动物业理服务等信息
五配套建议
1 会建议：
健身俱乐部
美容美发厅
阅览室
棋牌室
乒乓球室台球等活动室
医疗诊
警署联系处
2商业配套
建议项目商业招商形式引进家知名超市解客户购物顾忧时项目增加卖点
3停车系统
现着汽车逐步走进家庭私汽车保量越越高停车问题越越重视案应注重车库配设
采取车库形式实现车分流
安装智化车库理系统实现车库车辆智化理提高理效率水
车位配达1：1量满足长远发展需
车库相互连通楼电梯直接通达
停车部分设计机械式停车位增加区停车数量
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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定位分析
开发理念定位
倡导健康生态水景生活
健康生活种生活观念生活方式继承吸收基础根苏州新区环境风貌文特点提出适合市场中目标消费者普遍认响应健康生态水景生活理念
二市场定位：
生态活水景观住宅
根目标消费者特征定位水景生态住宅根市场状况生动形象赋予定位丰富涵市场众水景现代追求健康生活力图现代版水景住宅邻里化社区配套诗意绿色生态居住环境谐物业服务四素造新区居新生活市场中建立独特品牌性塑造性化品牌气质展现强势品牌张力吸引消费者终创造竞争优势
三价格定位
建议住宅均价4800元米
ü高现区域质竞争案（苏香名园）均价4400元米项目推案时间应2005年半年市场升支撑价位
ü项目高品味档次决定售价高邻案
ü项目苏州区位楼盘相具超值景观价值升值潜力价廉物美物超值
四目标消费者简析
广泛细致调查分析目标消费者特征清晰展现面前：
1年龄：28—55岁间力群35—45岁
2社会阶层：周边居民新区工作员市区二次置业者
3性：男性
4面积需求：三房110120方米二房80100方米
5区域：新区市区吴中区放眼整市区新区吴中区发挥域优势
6购房目：改善现居住状况外苏发展落户苏州银行负利率类税收增长股市低糜现富裕资金购买房产动产作投资理财
产品建议
产品建议
（）项目整体建议
1规划设计方面通社区整体规划设计削弱周边环境造成利影响时形成社区部景观外部景观呼应达项目周边环境融体目建议采取水景社区规划形式
2注重中庭水景园林设计确保景观量注重塑造产品营造环境居住氛围强调产品均性
3注重商业配套完善
4通产品设计强调项目高品质性树立区域极具竞争优势项目形象
5建立天然活水循环系统：活水首先畅流动循环次应定净化力维持景观水质建议项目利两面环水理优势河水引入区天然活水净化系统区水质优良景观更优美时净化系统会带独特景观湿景观
（二）产品细节建议
1建筑形式
（1）建筑风格
建筑风格定位新现代义简约风格：体现区题整体风格处理应整区建筑物风格达体现生态舒适安静题目整体风格引入新现代义简约风格现代风格作品体现时代特征没份装饰切功出发讲究造型例适度空间构图明确美观强调建筑外观明快简洁
（2）外立面
ü强调健康舒适涵体现
ü造型环境相协调强调空间性识性着规划布局行展开住宅造型
变化
ü注重室外空间流动性立面面积玻璃窗加色调丰富外墙面强调轻盈通透
效果中庭园林周边绿化机结合
ü采高级外饰面砖达整洁效果保持持久
ü色彩应追求简洁现代视觉感受通色彩运营造休闲舒适时尚然家居氛
围
（3）窗
ü户窗窗间应考虑角度避免影响房间私密性
ü充分运飘窗角窗落窗等窗体语言住户充分享受阳光景观飘窗50CM高度
50CM
ü采采光观景落窗设计增强室采光性舒适性
2户型设计
目前苏州房产市场竞争异常激烈现代生活品质求断提高居住环境舒适性高品位需求断提升造成功房产项目产品言户型面积选择组合关重
户型建议
ü力面积控制80－120米市调表明面积紧凑户型销售迅速总价易控制建议两房面积控制80－100左右三房面积控制110－120左右
ü玄关设计渡空间安置衣帽柜鞋柜
ü客厅开间少45M客厅具备较高级家庭影院功
ü客厅观景阳台面积够作功
ü户型卧带阳台室拓展书房健身房等功
ü饭厅紧厨房具备形成开放式条件
ü厨房呈方正L形格局便橱柜布置充分考虑生活动线
ü厨房带服务型家政阳台兼作洗衣房服务阳台设电源水
ü卫生间干湿区功分隔
ü卧带卫生间部分户型加入走入式衣帽间
ü飘窗角窗落窗双阳台充分享受阳光景观更显通透飘窗50CM高度50CM
较舒适
ü设储物间中居室考虑半间房设计充分考虑景观素窗户设计充分体现
景观积极迎合关系
ü创新户型叠拼复式错层充分体现元化户型设计
ü解放首层首层公部分做明亮通透舒适然义导入豪华亲切
ü项目层高层设计室层室设计成具备储藏室功销售时进行
分割赠送户10－15米储藏室增加项目产品竞争力
二园林设计建议
现住宅区域环境求较高周边环境求更高真正住宅应具文亲力具复制文特征
ü水景中庭园林文章作足园林设计兼顾观赏性实性富新意满足区住户
亲绿色然追求提升社区档次居住舒适度
ü园林风格设计方面目前两种种重视整体恢弘欧式风格种重视细
节品日式风格项目应取两种风格长结合江南中式园林设计理念进行规
划设计
ü售楼时应全部部分实现园林景观增强消费者现场感烘托营销气氛达项
目提倡健康绿色然概念认定程度增强案开发商资金实力认
ü营销中强调外国知名园林设计师区量身定做迎合目标客群偏
三物业理
区物业理公司形象品牌直接影响物业销售物业理公司仅业提供更加满意服务项目品质档次提升起着作
目前物业公司提供服务：
ü生活居家服务：住户信息联络服务房屋建筑理公设施设备理园区交通
理消防理安全理绿化理卫生理社区文化活动
ü加值委托服务：家政服务教育卫生园区配套服务固定配套服务商务服务便民代
办服务
ü营理服务：房产中介服务停车场理康乐运动养生保健旅游组织
ü物业费制定方面应考虑周边项目情况入住群承受力建议超2元
选择物业理公司时候应重点考虑品牌形象服务容等素
建议物业理公司名单：
海陆家嘴物业理公司
戴德梁行物业理公司
四智化
（1）区智化系统低应具区智化理三表计量（IC卡远传）区电子广告牌家庭保安报警防火防煤气泄露报警紧急求助报警家庭电器动化控制（包括音频视频）等功
（2）智化系统应实现线化物业理服务物业理智化网浪电子购物远程教育VOD视频点播等家庭生活智化安全保障智化等功
（3）项目入口处设计液晶电视屏幕日字幕形式滚动播出时事新闻天气预报区重活动物业理服务等信息
五配套建议
1 会建议：
健身俱乐部
美容美发厅
阅览室
棋牌室
乒乓球室台球等活动室
医疗诊
警署联系处
2商业配套
建议项目商业招商形式引进家知名超市解客户购物顾忧时项目增加卖点
3停车系统
现着汽车逐步走进家庭私汽车保量越越高停车问题越越重视案应注重车库配设
采取车库形式实现车分流
安装智化车库理系统实现车库车辆智化理提高理效率水
车位配达1：1量满足长远发展需
车库相互连通楼电梯直接通达
停车部分设计机械式停车位增加区停车数量
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