乌鲁木齐市房地产市场调研总结报告
- 1. 乌鲁木齐市房地产市场调研总结报告2005年1月31日
- 2. 调 研 背 景调研时间：2004/12/20—2005/1/20 调研地点：乌鲁木齐市 调研对象：乌市待销、热销楼盘；目标消费群 调研形式：实地访谈，随机抽样访谈 调研目的：了解楼市现状；寻求楼市销售点
- 3. 调 研 结 果(高层)项目名称新丰大厦七一商住楼时代晶华新界阳光城吉祥苑开发商新平房产天阳房产创天房产新界房产城建股份地理环境经二路黄河路钱塘江路黑龙江路文化宫路项目 规模栋数一栋双塔一栋双塔一栋方楼一栋双塔一栋双塔层数2730292418层高３.６m３.２m３.４m３.0m３.１m户型分布114.79(2s2t1w) 123.42(2s2t1w) 126.89(3s2t1w) 142.24(3s2t2w) 142.87(3s2t1w) 182.60(3s2t2w)87.69(2s1t1w) 111 .20(2s2t1w) 102.47(2s1t1w) 116.79 (3s2t1w) 151.39(4s2t2w) 169.06(4s2t2w)47.5(1s1t1w) 54.49(1s2t1w) 72.39(2s1t1w) 67.28(1s1t1w) 109.41(2s2t1w) 230.16(4s2t2w)99.94(2s2t1w) 128.34(3s2t2w) 125.01(3s2t2w) 130.93(3s2t2w) 132.97(3s2t2w) 156.68(跃层4w2t2w)71.39(1s2t1w) 104.35/101.18/ 104.49(2s2t1w) 113.66/138.69 (3s2t1w)公布售价9F2880元/㎡，层+30-80元㎡10F2980元/㎡，层+50--70元㎡15F2980元/㎡，层+60--100元㎡6F2680元/㎡，层+30--50元㎡5F2200元/㎡，层+20元㎡,B+100元㎡首付额30%20%0,20%垫付，２年清20%20%开盘日期200320032002/102002/102004/04公摊／销售率21/29%20/35%20/35%21/38%21/28%物业费0.8元/㎡/月0.8元/㎡/月0.8元/㎡/月1.0元/㎡/月0.8元/㎡/月
- 4. 调 研 结 果 (高层)项目名称金碧华府宝亨商务港东方花园南门国妹城瑞昌大厦开发商大众房产宝亨房产昆仑房产国际置地瑞昌房产地理环境光明路解放南路长江路人民路友好路项目 规模栋数一栋双塔一栋双塔四栋方楼１５栋方楼一栋方楼层数A:29,b:31３０３４１９２６层高３.０m３.２m３.０m３.２m３.１m户型分布51.482(1s1t) 114.305(3s2t1w) 115.632(3s2t1w) 116.72(2s2t1w) 132.784(3s2t1w) 168.09(3s1t2w)87.69(2s1t1w) 111 .20(2s2t1w) 102.47(2s1t1w) 116.79 (3s2t1w) 151.39(4s2t2w) 169.06(4s2t2w)79.5(2s1t1w) 88.4(2s2t1w) 100.24(3s2t1w) 106.95(3s2t1w) 127—157(3s2t2w)99.94(2s2t1w) 128.34(3s2t2w) 125.01(3s2t2w) 130.93(3s2t2w) 132.97(3s2t2w) 156.68(跃层4w2t2w) 215(4s3t2w)复式90.4(2s1t1w) 95.05(2s1t1w) 93.62(2s1t1w) 154.87(3s2t2w) 158.87(3s2t2w) 73.25(2s1t1w) 公布售价5F3300元/㎡，层+30元㎡均价3240 30元㎡均2200元/㎡2220--3250元/㎡采.户4F2740元/㎡，层+30--50元㎡首付额30%20%20%20%，优30元/㎡３0%开盘日期2004/032001/032002/092002/042001/09公摊／销售率22/10%22/25%19/42%20/90%21/10%物业费用1.2元/㎡/月0.6元/㎡/月1.2元/㎡/月0.8元/㎡/月1.1元/㎡/月
- 5. 高层盘调研综述1 、地段好，交通、学校、医疗、周边人口、银行，医院等配套设施齐全； 2、五楼以下都是底商，兼以写字间，形成商住两用综合性盘； 3、主力户型较大，适合家庭人口较多的置业者（但目标消费群较少）； 4、售价高，都在3000元/㎡左右（城建稍低，源于其关系性地价不高），主力户型售价皆在三十万左右，首付压力偏大； 5、所建规模不大，皆以单栋的双塔楼、板楼规划为主（南门国际城、东方花园为多栋高层）； 6、建筑高度都以三十层左右为主流，内外饰都为白墙（毛墙）、毛地、外砖； 7、销售情况皆不理想，都在30％左右(南门国际城快售磬，东方花园销售率也较高)； 8、公摊面积都在20%左右，变相提升了20%左右的销售价格； 9、物业管理皆推出高规格概念（或星级，或托管），费用也较高； 10、都在不同时期推出一些促销政策（特价房、优惠2—8％等）； 11、时代晶华、瑞昌大厦皆是二次启动，负面效应明显。
- 6. 调 研 结 果(商业)项目名称徕远city mall铜锣湾shopping mall巅峰时代小西门新天地开发商徕远房产成基实业创天房产兵团房产地理环境小十字人民广场友好路小西门三道巷项目 规模栋数２１１１建筑面积300000 ㎡22000 ㎡17000㎡16000㎡层高5.2m4.4m3m3.8m铺面规划3.5.6.8.15. 20.30.40 ㎡3.5.8.10.15.20.30.40 ㎡1F:1030㎡ 2F:900㎡ 3F,4F:800㎡5.8.10.15.20.30.40㎡公布售价1F33000元/㎡ 2F14000元/㎡ 3F8000元/㎡ 4F7500元/㎡ 5F5500元/㎡ -1F17000元/㎡1F暂不卖 2F13000元/㎡ 3F9000元/㎡ 4F6100元/㎡ 5F,6f自营1F2300元/㎡ 2F1300元/㎡ 3F、4F2300元/㎡1F28000元/㎡ 2F25000元/㎡ 3F13000元/㎡ 4F11000元/㎡首付额50%４0%40%40%开盘日期2002/112004/042004/092004/10公摊／销售率48.7/50%47.8/67%29.8/48%46/63%备 注工期长，开业时间长二次启动商、住、写字间纯商业
- 7. 商业盘调研综述1、建筑规模较大，最小都在1万㎡以上，大到30万㎡左右； 2、所开发楼盘底层（-1----5/6）为商业，底商上面为写字间／商住两用； 3、引入品牌主力店，提升该盘的核心竞争力，以提高销售价格、卖点； 4、导入先进的经营管理理念和经营管理公司，领导本地商业发展势头； 5、单位售价高，街铺都在4—6万元/㎡，一楼都在2—4万元/㎡； 6、地段好，多数新开楼盘都处于成熟商业经济圈之内；交通便利、人流量大，项目针对性强； 7、对所在地段的经济发展能起到明显的促进作用； 8、销售政策多、变化大，多渠道、多方式进行销售； 9、建筑周期较长，营业时间无法确定； 10、销售周期长，对发展商的资金回落笼压力较大； 11、为了缩短销售周期，把项目都委托给专业的置业公司代理销售； 12、公摊较大，销售突破点难度较大。
- 8. 调 研 结 果(多层)项目名称百草苑教育家海龙山庄丽秀小区红十月三期京港花园开发商迈德盛房产海港房产万鑫房产广汇房产得峰房产地理环境新医路西山路鲤鱼山路宝山路偏 扬子江路向北京北路２路车终点项目 规模栋数８（期房）10 （期房）９ （现房）20 （期房）20 （现房）层数6.5 6.5 6.56６层高2.8m2.75m2.8m2.8m2.75m户型分布44.65(1s2t1w) 75.39(2s2t) 81.24(2s2t1w) 138.82(3s2t2w) 110.91(3s2t2w) 112.40/1120.101/95.71(3s2t2w)47.84(1s1t1w) 77.602s2t1w）89.55/92.90 (2s2t1w) 106.20/120.12 (3s2t1w)97.951(3s2t1w) 106.198(4s2t2w) 118.31(3s2t1w) 168.461(6层复式)66.9/79.05/ 80.12(2s2t1w) 99.75/100.85/ 113.75(3s2t2w)49.27 M² 69㎡ 74M²(2s2t1w) 93M²93.2 M² 127.67M²(3s2y1w)公布售价3F2150元/㎡6F1350元/㎡4F2000元/㎡2F2190元/㎡6F1240元/㎡，层+30--100元/㎡首付额50%30%20%30%，优30--80元/㎡30%开盘日期2004/11/182004/112004/032004/112004/05公摊／销售率10/75%10/75%11/78%11/50%9/75%物业费用0.35元/㎡/月未定0.3元/㎡/月未定0.3元/㎡/月
- 9. 多层住宅调研综述1、本案所述多层住宅皆为能形成一定社区规模的多层楼盘； 2、现在所售、所新建盘都处于离市中心区相对较远的地段； 3、各盘虽处市郊，但其相关配套（交通、学校、医院、周边人口）设施相对较为齐全，但是在购物、银行上不太理想； 4、期房为主，交工、入住时间都在2005年年底； 5、销售政策单一，最低首付20/30%，其余按揭，再无其它促销政策； 6、建筑内饰皆为白墙、毛地，外墙饰以砖/涂料； 7、销售行情看好，开盘即呈现销售势头良好的情形； 8、售价低、成规模社区、工程质量好是其销售力较强的竞争点； 9、户型设计更为合理，60㎡以上的做到2室2厅1卫，销售竞争力较强； 10、成熟的物业管理、社区建设经验是其攻击竞争市场的基本点； 11、单位售价相对较低，最低1130元/㎡（开盘价），最高2380元/㎡； 12、目标置业群体相对较广，总价首付最低不到2万，适合多数置业者选房；
- 10. 影响大众置业者买房基本要素(消费者)职业年龄家庭构成家庭构成年收入
- 11. 访谈调研结果(消费者) 注：1、本次消费者调研皆为随机访谈； 2、所访谈内容皆为多项选择； 3、所选答案皆为消费者本人提出
- 12. 消费者调研综述 1、教育环境、交通便利、销售价格成为所有置业者的头等关注大事； 2、小区规模、物业管理等硬件成为置业选择的重要环境； 3、医疗环境、购物方便与否成为生活保障的关键环节； 4、其它相关配套设施才是生活、社会活动的补充服务需求。 5、职业不同的消费者对置业要求也有不同但主要偏重于项目的周边环境； 6、收入不同的置业者对项目价格、项目质量的要求较为关注； 7、家庭人口结构不同的消费者对户型的要求比较明显； 8、年龄结构不同的消费者对户型、社区绿化等础配套设施的关注度较高； 9、在置业定夺之前，对开发商的信誉、公司实力等了解也是置业时必须要了解的一个重要环节；
- 13. 任何一个成功的房产项目传播行为，一定是楼盘、消费者、公司三者之间相得益彰的产物。楼盘 品质 建筑 环境 区位 物管 交通 户型 价格 公司 实力 业绩 口碑 理 念消费者 性别 年 龄收入 家庭 价值观生活观职业 社 交项目开发的匹配原则
- 14. 调研分析 1、在现有的购房消费群中，首次置业者较多； 2、交通便利、教育环境已成为房产开发不得不考虑的关键点； 3、社区规模化是对公司实力最直白的证明，也是接受度较高的说辞 4、提升社区物业服务并进行稳定、持续是传播公司信誉的一大捷径； 5、对项目周边环境进行整体协调更有利于销售进度的提升； 6、总价控制在15万元以下，两居所户型的房属于抢手房； 7、单位售价在1100—2200元/㎡的项目市场渗透率较高、更快； 8、所有新开发盘的个性特征及突出卖点不明显，同质化程度较高； 9、首付款以5万元为第一个临界点，能控制在内的销售进度要比超过5万元的快38％，也就是说现在需要买房的消费者的经济意识相对超前。 10、低首付购房形式已成为大众消费者的一种普遍认识； 11、低首付（低价位）购房对购房者的诱惑是最直接也最容易产生订房行为； 12、按揭式投资房产已是消费者的首选； 13、给消费者推出实惠的居所胜过概念式炒作卖房；
- 15. 本案总结1、合理小户／铺型、低首付是近两年的销售趋势； 2、有突出卖点，有个性特征的盘才更具市场竞争力； 3、商业盘、高层商住楼供过于求，销售难度空前加大； 4、多层住宅供小于求，多数置业者难求一合适房； 5、单位销售起价高于2200元/㎡的项目，在同质化销售情况下，将是一个难以突破的销售瓶颈； 6、超过100㎡（单层式）的大户型住宅已成为滞销品； 7、二次置业者不再是主力购房者，只是一个特珠的置业群体； 8、外来中青年，愿低首付，高按揭置业者将是近两年的购房主力军。
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