本学期学习回顾与展望
本学期是一个特殊的学期，是线上与线下结合的一种学习方式。我的感受是在家上网课时很轻松，但到了学校才发现所剩的时间已经不多了，已经临近期末，本课的课程学习也即将结束，回顾这一整个学期，我的收获还是是很大的。
4年前
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0
中国房地产市场2018年回顾2019年展望
1
目 录
现 实 5
特征：高位增长量价背离 6
特征二：土拍回落流拍高走 18
特征三：业绩忧回款见肘 23
特征四：预期降温风险激增 30
预言 成缺 盈 34
破 90 万亿济需房产稳定 37
1 亿落户务抢战高潮未 49
绕 291剪刀差 7 千亿债务 53
政策期新供应模式期 60
2018 年政策事记 67
2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
2
图表目录
图表 1 商品房销售额累计情况 6
图表 2 商品住宅销售额累计情况 6
图表 3 商品房销售面积累计情况 6
图表 4 商品住宅销售面积累计情况 6
图表 5 历年全国类型物业销售金额增长情况 7
图表 6 历年全国类型物业销售面积增长情况 7
图表 7 全国商品房销售额面积销售均价走势 7
图表 8 2018 年城市住宅销售金额() 8
图表 9 2018 年城市住宅销售面积销售金额 9
图表 10 2018 年重点城市全年新房销售套数 11
图表 11 2018 年重点城市全年新房销售均价 11
图表 12 2018 年线城市销售面积±20城市市场概况 12
图表 13 商品房售面积增速走势 14
图表 14 历年全国商品房住宅产品售面积增速 14
图表 15 历年全国商品房非住宅产品售面积增速 15
图表 16 城市售面积化周期(201812根全年销售金额销售面积计算) 15
图表 17 城市群商品住宅库存化周期 16
图表 18 城市群商品房库存化周期 17
图表 19 历年全国招拍挂出金供应建面情况(20072018类型) 18
图表 20 历年全国招拍挂出金供应建面情况(20072018住宅) 18
图表 21 2016 年 1 月2018 年 12 月土出规划面积出金额累计增速（土类型） 19
图表 22 2016 年 1 月2018 年 12 月土出规划面积出金额累计增速（住宅） 19
图表 23 20152018 年线城市土出金累计 20
图表 24 20152018 年线城市土规划建面累计 20
图表 25 20152018 年线城市土溢价率表现 20
图表 26 20152018 年线城市土流拍率表现 20
图表 27 线城市楼面价走势 20
图表 28 二线城市楼面价走势 20
图表 29 市圈三线城市楼面价走势 20
图表 30 非市圈三线城市楼面价走势 20
图表 31 2018 年住宅楼面价 Top30 城市 21
图表 32 2018 年住宅建面供应总量 Top30 城市 22
图表 33 A 股市营收利润情况 23
图表 34 A 股市房企存货化情况 23
图表 35 A 股市房企三费占情况 24
图表 36 销售费占变动(百分点) 25
图表 37 理费占变动(百分点) 25
图表 38 财务费占变动(百分点) 25
图表 39 房产开发企业位资金走势 26
图表 40 房产开发企业类位资金走势(20162018) 26
图表 41 国贷款分类走势(20162018) 26
图表 42 类位资金占情况(年) 26
图表 43 开发商回款率走势() 27
图表 44 样企业债务结构 27
图表 45 样企业现金短债净负债率 27
3
图表 46 属性划分样企业净负债率走势 28
图表 47 规模梯队划分样企业净负债率走势 28
图表 48 房企负债率现金情况 29
图表 49 世联行客户门指数((2010W0110020082018)) 30
图表 50 线城市客户门指数(2010W0110020172018) 30
图表 51 央行储户调查情况(20102018)) 31
图表 52 购房意愿例(20102018) 31
图表 53 预期房价涨例(20102018) 31
图表 54 历年首套二套房贷款均利率() 32
图表 55 35 监测城市首套房实际利率情况 32
图表 56 35 监测城市二套房实际利率情况 32
图表 58 居民部门长短贷款额走势 33
图表 59 2018 年棚改计划开工＞20 万套省份情况（万套） 33
图表 60 美国GDP变价折年数 38
图表 61 美国制造业 PMI(ISM Markit) 38
图表 62 美国耐品订单工业总产出指数 38
图表 63 美国成屋签约套数房价指数 38
图表 64 美国新增业口失业率 38
图表 65 美国职位空缺率离职率 38
图表 66 美国核心 CPI PCE 38
图表 67 美国进口价格指数 PPI 38
图表 68 欧元区 GDP 季走势(变价季调) 39
图表 69 欧元区制造业服务业 PMI 39
图表 70 欧元区投资者消费者信心指数 39
图表 71 欧元区工业生产指数营建产出 39
图表 72 欧元区贸易零售情况 40
图表 73 欧元区失业数失业率情况 40
图表 74 欧元区 CPI PPI 40
图表 75 英国 GDP 走势(变价季调) 41
图表 76 英国制造业服务业 PMI 41
图表 77 英国工业消费情况 41
图表 78 英国物价情况 41
图表 79 英国劳工成失业率情况 41
图表 80 日 GDP 季走势(现价) 42
图表 81 日 PMI 消费者信心指数 42
图表 82 日工商业情况 42
图表 83 日物价情况 42
图表 85 日业总数走势 42
图表 86 日业口年龄分布情况 42
图表 87 新兴济体 GDP 43
图表 88 新兴济体物价 43
图表 89 新兴济体汇率 43
图表 90 GDP 现价总额变价增速走势(季) 44
图表 91 PMI PMI 新订单分项指数 44
图表 92 消费者信心指数变化走势 45
图表 93 基建投资累计走势 45
图表 94 制造业投资总额增速 45
图表 95 社会消费品零售总额累计值增速 46 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
4
图表 96 三需求 GDP 贡献 46
图表 97 社销零名义总额实际总额增速 47
图表 98 城镇乡村社销零增速走势 47
图表 99 历年进出口金额累计值累计走势 47
图表 100 历年进口出口金额累计走势 48
图表 101 济体 PMI 走势 48
图表 102 出口汇率广交会走势 48
图表 103 2018 年区新落户政策览 49
图表 104 城市口变动情况(20152017) 51
图表 105 城市口变动情况(20132017) 52
图表 106 房屋新开工面积 53
图表 107 房屋竣工面积 53
图表 108 房产开发投资额 53
图表 109 3 年投资开发完成额构成均占 54
图表 110 投资开发完成额构成项增速 54
图表 111 水泥螺纹钢价格(元吨) 54
图表 112 房屋新开工竣工面积累计增速 54
图表 113 房屋新开工面积 55
图表 114 产行业未期债券余额情况(2019010120231231亿元) 56
图表 115 境债券余额国企民企占 56
图表 116 境外债券余额国企民企占 56
图表 117 行业债务发行规模情况(金额计亿元) 57
图表 118 民企发行规模情况(金额计亿元) 57
图表 119 债券发行加权均票面利率情况 57
图表 120 央企发行债券加权均票面利率情况 57
图表 121 方国企发行债券加权均票面利率情况 58
图表 122 民企发行债券加权均票面利率情况 58
图表 123 民企境外发行债票面利率情况 58
图表 124 行业债务期规模情况(金额计亿元) 59
图表 125 民营房企债务期规模情况(金额计亿元) 59
图表 126 限购政策期情况 60
图表 127 合肥商品住宅销售套数均价(20142018) 62
图表 128 区域口(单位：万2017) 63
图表 129 区域面积(单位：km^2) 63
图表 130 区域基面情况 64
图表 131 日市结构 65
图表 132 东京圈通勤半径口分布(万2015) 65
图表 133 香港住房结构(万户2017) 65
图表 134 2018 年全国出含租赁住宅情况 66
5
现 实
2018 年行业 15 万亿收官创高峰
全年商品房销售额 150 万亿增长 122中销售面积 172 亿㎡
增长 13年末销售均价 8737 元㎡增长 113售面积 52 亿㎡
降 110新开工面积 209 亿㎡施工面积 822 亿㎡竣工面积 94 亿
㎡分增长 1725278数形势喜
2018 年政策频繁微调延续年末略松动
年初兰州部分区域限购调整二季度政策高潮半年调控类微调
首套房认定调整房贷利率持续浮公积金门槛提高陆续出台房
产市场类频繁整顿中夹杂着愈演愈烈导入政策意料中
降准购房连夜排队发展500 万蹲客户买房产品缘分
半年公积金额度断调指标流转规模扩房贷利率增速持续放缓
渡三季度政策加码尾声广州放开限价第枪试探性政策
微调年末五限政策(限购限贷限售限价限商)出台进入尾声
全年录 86 宗四季度分 20 宗33 宗33 宗 0 宗全年总量
2017 年降 634季度分降 592670365 100011
月房贷利率松动迹象明显部分商业银行首调浮例开端年
末已家银行首套房贷款执行浮 510年中 15甚 20
明显降
抑制政策出台力度持续放缓单抑制保压举渡仅城市间
保压城市部政策遵循着房住炒持续深化四季度确立政策
底意味着轮托举现更愿意阐述：支持居住遏制
投机
纷繁乱眼环境中市场然持续创新高市场背着
值关注事实：
2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
6
特征：高位增长量价背离
热点城市调控手段延续 2017 年强硬限购限贷二线城市标配总体调控手
段五限外金融社保公积金等手段继续保持部分城市 2017 年出台调控政策 2018
年全年充分显现影响加四季度棚改货币化安置缩减等进步削弱购买力城市销售量跌价
稳流城市群区间库存销售分化加剧
(1)全国销售额 15 万亿增速微降 122
2018 年政策引导销售规模基持 2017 年增速延续年缓降趋势2018 年全国
商品房销售额累计实现 150 万亿累计增长 122中商品住宅累计销售额 126 万亿累
计增长 147办公楼累计销售额 063 万亿累计减少 26商业营业房累计销售额
133 万亿累计增长 07未列明属性商品房累计销售额 040 万亿累计增长 50
商品住宅销售额占商品房整体 843年期增长 18 百分点贡献 1038份额增
长商品住宅然商品房市场增长动力源办公楼商业营业房物业占增
速限商政策中持续走低占次 4289 26贡献率次1006 12
2018 年整体态势未变全年城市调控贯穿着城施策线少数城市调控力度加
海南深圳部分城市调控政策进行微调出现松动珠海菏泽中山广州等
部分城市调控态度未变限购限贷需求端进行抑制然持续
图表 1 商品房销售额累计情况 图表 2 商品住宅销售额累计情况
数源：WIND国家统计局世联研究 数源：WIND国家统计局世联研究
图表 3 商品房销售面积累计情况 图表 4 商品住宅销售面积累计情况
数源：WIND国家统计局世联研究 数源：WIND国家统计局世联研究
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商品房销售额(万亿元左轴)
(右轴)
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商品房销售额住宅（万亿元左轴）
(右轴)
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商品房销售面积(亿㎡左轴)
(右轴)
148
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商品住宅销售面积住宅(万㎡左轴)
(右轴)
7
图表 5 历年全国类型物业销售金额增长情况 图表 6 历年全国类型物业销售面积增长情况
数源：WIND国家统计局世联研究 数源：WIND国家统计局世联研究
(2)销售额增长掩盖销售面积行量跌价升顶背离全年基调
均价调控政策定程度抚价格增速
2018 商品房均价 8737 元㎡增长 107累计销售面积增速全年持续年末4 月
探回升年末次降 13商品住宅更明显均价保持 10增长累计销售面积增
速持续滑 22价格增长 2017 年严厉政策特限价限备案直接相关：2017
年数城市核心城区调控政策交易缩水甚停滞成交力区域非中心区结构调整叠加政
策调控全国均价增幅控制 5左右2018 年开发商年初受制揭款回款停滞叠加
市场预期成交放缓部分开发商固守预期价格动调备案价实现销售资金
回笼带动核心区域交易量行时滞成交进入备案期成交结构次调整两相作均价
温行
图表 7 全国商品房销售额面积销售均价累计走势
数源：WIND国家统计局世联研究
销售面积行客观事实4 月全国商品房累计销售面积 422 亿㎡累计增长 13月销
售面积 121 亿㎡降 41商品住宅累计销售面积 367 亿㎡累计增长 04月
销售面积 106 亿㎡减少 44样压力述开发商动销售策略销售面
积度回正增长然市场强烈预期9月月商品房销售面积168亿㎡降36
8 月增速减少 6 百分点 11 月月销售面积 155 亿㎡减少 51降速呈持续扩趋
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0
50
100
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住宅() 办公楼() 商业营业房()
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2012
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2015
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2018
住宅() 办公楼() 商业营业房()
13
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200
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02
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2018
02
2018
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2018
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2018
08
2018
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面积() 均价() 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
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势商品住宅样11 月单月实现销售面积 13 亿㎡降 37 10 月降速(13)扩
24 百分点单月销售面积 3 连跌
(3)城市独立行情重点监测城市价格稳中
总体45 重点监测城市市场呈现 2017 年出现极变化 2016 年整齐步伐截然
方面年热点城市销售额北京降 4外海广州深圳均扭转年销售额
降局面年分涨 2017122017 年二线城市中销售增速亮眼重庆(2017
年增长 66)哈尔滨(2017 年增长 37)连(2017 年增长 24)中重庆录 40涨幅外
哈尔滨连表现涨幅分62年表现较差合肥(2017 年降 47)长沙(2017
年降 36)西安(2017 年降 19)年出现反转销售额增速分 2574239合
肥涨回迁房纳入备案关更重购买力释放结果（文详述）
方面监测三线城市中年销售额涨幅较三亚(2017 年涨 126)沂(2017 年
涨 80)年分降 212样情况廊坊珠海年表现较差中山(2017
年降 68)昆山(2017 年降 58)南通(2017 年降 28)年幅反转涨幅分 115
6335
图表 8 2018 年城市住宅销售金额()
数源：世联研究注：长沙重庆廊坊石家庄等城区杭州含萧山余杭深圳天津长沙合肥南京南昌重庆商品住宅数杭州
沂商品房数中山太原昆明商品房剔保障房数余城市皆商品住宅剔保障房数
4
20
17
12
257
42
40
39 34
29
25
23
12
9
8
6
2
2 2
2
2
3
6
7 10
11
31
42
208
115
79
63
35
20
15 12 10
6 6
2
3
19
21
23
55
100
50
0
50
100
150
200
250
300
北
京
海
广
州
深
圳
合
肥
长
沙
重
庆
西
安
贵
阳
长
春
郑
州
宁
波
南
昌
青
岛
南
宁
济
南
沈
阳
成
太
原
天
津
连
南
京
哈
尔
滨
杭
州
昆
明
武
汉
石
家
庄
厦
门
保
定
中
山
珠
海
昆
山
南
通
惠
州
佛
山
台
州
徐
州
苏
州
常
州
沂
东
莞
舟
山
三
亚
泰
安
廊
坊
9
图表 9 2018 年城市住宅销售面积销售金额
等
级
城市
销售面积
(万㎡)
销售面积
()
销售金额
(亿元)
增长
()
等
级
城市
销售面积
(万㎡)
销售面积
()
销售金额
(亿元)
增
长()
线
北京 441 11 2038 4
二
线
杭州 1274 24 3596 7
海 635 7 3422 20 昆明 958 27 1294 10
广州 988 2 1949 17 武汉 1667 8 1634 11
深圳 292 13 1583 12 石家庄 126 34 239 31
二
线
合肥 742 217 1247 257 厦门 71 49 284 42
长沙 1398 34 1252 42
三
线
保定 246 173 342 208
重庆 2780 14 3174 40 中山 940 58 931 115
西安 1712 6 1965 39 珠海 208 68 462 79
贵阳 711 14 727 34 昆山 359 26 588 63
长春 926 7 814 29 南通 271 10 366 35
郑州 1031 11 1398 25 惠州 1692 17 1875 20
宁波 1260 15 2123 23 佛山 1362 6 1492 15
南昌 750 7 775 12 台州 587 10 716 12
青岛 1478 13 1972 9 徐州 534 3 554 10
南宁 838 4 975 8 苏州 819 0 1635 6
济南 740 1 932 6 常州 460 14 636 6
沈阳 1487 12 1309 2 沂 633 19 511 2
成 2241 18 2342 2 东莞 513 12 917 3
太原 710 17 889 2 舟山 127 32 186 19
天津 1157 1 1813 2 三亚 246 33 752 21
连 661 15 884 2 泰安 269 39 213 23
南京 694 10 1623 3 廊坊 53 54 65 55
哈尔滨 862 13 814 6 保定 246 173 342 208
数源：世联研究注：长沙重庆廊坊石家庄等城区杭州含萧山余杭北京海深圳天津长沙合肥南京南昌重庆商品住宅数
杭州沂商品房数中山太原昆明商品房剔保障房数余城市皆商品住宅剔保障房数
2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
10
拆分价格面积重点监测 45 城市量缩价扬量(销售面积)价齐跌 3 分
武汉天津廊坊量价齐涨城市 15 量跌价涨城市 27 深圳属唯量涨价跌
城市(全年均价1)
细分出成交量继续萎缩继年销售面积普遍降(45 城市中 37 降降幅
超 20城市占 27 )年销售面积降城市 27 降幅超 20城市 10
泰安(39)郑州(40)珠海(51)廊坊(54)尤甚
均价涨幅绝部分城市保持正增长涨幅收窄世联踪 45 重点城市中
跌城市仅深圳武汉天津廊坊跌幅分 06251928相稳
时间半年部分城市旧处涨趋势中限价限签强政干预旧催生二手房
价格倒挂现象市场情绪火爆日光盘频现甚海南京长沙成杭州西安武
汉深圳等迫采取实行摇号购房出现成杭州万抢房深圳500 万蹲奇观
拐点出现 67 月两标志性事件：方面受 2018 年 6 月国开行总行传出消息收棚改项目
审批权棚改货币化安置例降影响明确然计划进行预期然重影响
方面2018 年 7 月 31 日召开中央政治局会议首次提出坚决遏制房价涨坚定
措辞民众中央房住炒信心增强伴着半年二手房市场量价齐跌表现场
外持币观情绪愈加浓厚
11
图表 10 2018 年重点城市全年新房销售套数
数源：世联研究
图表 11 2018 年重点城市全年新房销售均价
数源：世联研究 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
12
图表 12 2018 年线城市销售面积±20城市市场概况
等
级
城市
销售面积
增长()
城市点评
线
北京 110
12018 年北京商品住宅新增供应量 820 万幅升 86受半年限竞房项目
集中入市拉动新增供应增长情况成交量 440 万走势然降 11降幅
较 2017 年幅收窄
2产品结构发生明显变化产权房限竞房占达 37成交均价 46260 元㎡
涨 9较 17 年涨幅减少 18
海 70
1市场表现海房价 2018 年均呈涨趋势 2018 年市场继续调整外
围城区低价项目化受阻中心城区限价原项目性价凸显中心城区项目成交
成交结构城市均价必然延续升趋势：前期限价导致中心城区涨幅度外围城区市
场回理性时中心城区稀缺性价格更坚挺楼盘热销
2外围城区尤供应量相较城区（青浦奉贤松江）项目率先降价浦东
新区降价项目少
广州 24
12018 年网签表现供略求网签表现量价齐升半年补签放量趋势更明显
中心区体现价换量周边部分区域出现价升量跌二次改善类产品出现补签放量库
存出现行趋势目前集中增城花南沙番禺等区
2实际市场进入全面降价阶段售价优惠购房成优惠时出现半年刚需区域价格
回调明显
3签约实际市场行进释放房企流动性方式 2019 年走头
深圳 128
1受深圳限价影响2018 年新房成交均价 54120 元㎡降 060 7 月份成交均价
略回升月均环微跌受730新政影响金九银十成交情况预期市场
观情绪浓重11 月份开发商集中推盘降价促销刺年底指标市场略回暖全年整
体呈供求状态
2二手市场方面受三价合730新政影响政策初期影响未时显现进
入第四季度二手房市场市场频频遇冷成交跌全年低谷市场低迷降价成交情况频现年
末市场政策释放放松信号二手市场回暖趋稳全国稳字头基调深
圳 2018 年政策频出严调控稳房价预计 2019 年政策环境相乐观旧维稳
二
线
合肥 2169
2018 年 5 月份回迁房纳入备案导致数暴涨11 月备案放开数涨限价盘入市引
客户哄抢
长沙 341
1长沙抢战成效显著17 年长沙口净流入涨幅较排名全国前五
220170520 限购政策（非市户籍连缴 12 月税社保购 1 套）2018 年 5 月批达
购房资格客户涌入市场
3长沙世联踪 28 二线城市中GDP 排第 12 位GDP 增速第 5 位房价处第
26 位省份谓相价值洼房价 2017 年市场火爆状态延续房
难求情况加剧市民恐慌心理客户难保持理智精装政策首套刚需优先等政策陆续
出台更加升
4625 新政市场反应需定时间 89 月份市场开始真正行18 年半年时
间处火热状态
杭州 242
受限价政策影响2018 年杭州二手房出现严重倒挂直接导致万摇号抢房奇观
政策扭曲市场诸楼盘选择推迟开盘计划成交量降
昆明 270
1昆明购房群体中外省投资客占高2018 年半年限购政策出台限制部分购房
群体购房群体数量减少
2开发商回款压力推出量特价房客户买涨买跌观情绪加重
32017 年销量价格齐走高潜购买群体消耗较
13
图表 12 2018 年线城市销售面积±20城市市场概况
等
级
城市
销售面积
增长()
城市点评
石家庄 344
12015 年前石家庄房产销售方面理规范继 2015 年政府严查核查力度越越
导致量非五证项目停售继 2017 成交量降 602018 年新轮更严厉严查供应
量幅减少续品牌房企房源量市中高端加石家庄身房价二线城
市里较高客户预期降低支付力受限市场表现持续低迷
2受严查限价限购限售等调控影响价格季度出现幅涨外续表现
较稳购房者观情绪较浓
厦门 488
厦门属四限未放开城市楼市调控政策保持高压土方面限制条件先紧松房企较
谨慎早期价格较高降价潮较高楼面价房企限价叠加房企原
定 2018 年推盘计划折戟推盘量降导致全市成交量降
三
线
保定 1730
保定 2017 年前直处证销售状态房产市场理规范证期房度透支市场（
预售证已 35 年）2017 市场严查导致市场合规销售产品减成交量爆降
着两年更品牌房企入驻较带新合规房源增导致成交量涨 2016
年销量旧降低少
珠海 676
1珠海调控政策 2017 年 4 月升级税社保求连缴 5 年年成交量降导致基数较低
22018 年 3 月入户新政出台入户条件更宽松4 月份市场回暖10 月限购政策
微调非珠海市户籍购房缴纳社保降 112 月网签量迎幅增长
中山 575
2018 年半年开始政府放开备案限制网签备案速度加快前限制高价楼盘网签速度
幅加快
昆山 260
12018 年城西城中改善老楼盘集中加推面积产品
22017 年土拍块基 2018 年推出昆山限价政策化情况均较
3全年市场整体成交较 2017 年限签导致存部分已售出未网签实际销售数更
舟山 320
12018 年住宅土开始流拍8 月住宅土未拍购房者观情绪愈发明显2
年舟山楼市火爆行情吸引众牌房开入驻推盘量连年涨房价 2015 年起迅猛涨
高位停滞行市场中购房者选择样观情绪浓厚
三亚 332
12017 年库存量化较2018 年 3 月限购升级税社保须缴满 5 年限制省
外购房者2新增楼盘较少房源减
泰安 392
20162017 土供应收紧前土储配消耗较商品住宅供应幅回落 2018 年第三季
度末开始价格已涨高位市场观情绪浓厚导致成交滑
廊坊 535
12017 年 3 月廊坊政府出台限购政策年 6 月限购升级范围扩非省购房者须缴 3
年社保2017 年销量降2018 年政策影响充分显现继续降
22017 年半年政府严查非五证销售严重求项目必须取预售证卖2018 年政
策充分显现前理相规范证销售严重
资料源：世联研究
(4)写字楼库存重灾区北方化压力减
截止 12 月底全国商品房售面积 524 亿㎡减少 110 2016 年初高点 739 亿㎡减
少 215 亿㎡降 291前售面积相 2014 年 4 月水售面积迅速降缘商品住
宅库存化迅速：商品住宅售面积 251 亿㎡降 168 2016 年初高点 460 亿㎡减少
205 亿㎡降 454前商品住宅售面积相 2012 年末水占商品房总售面积
重 2016 年高点 631降 485化量占商品房整体 962
全年商业房售面积明显降商业营业房售面积 138 亿㎡降 93降幅2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
14
年初呈持续扩趋势历史高点 2016 年末 161 亿㎡减少 023 亿㎡降 143前
售面积相 2015 年末水
外12 月底办公楼售面积 036 亿㎡微跌 04历史高位相差2017 年类
型售面积行环境中办公楼售面积维持正增长 2018 年降速仅 04办公楼售
面积降速明显产业偏爱外陆续执行限商政策关：二线环线等城
市办公楼长期供求住宅化迅速限购叠加客户开发商转公寓类产品类限商政
策出台时遏止公寓产品走热办公楼身化困难前提公寓产品边际影响变
突出办公楼城市具体济相关考虑供求客观环境办公楼售面积化需
相段时间
图表 13 商品房售面积增速走势
数源：WIND国家统计局世联研究
图表 14 历年全国商品房住宅产品售面积增速
数源：WIND国家统计局世联研究
739
524
171 110
30
20
10
0
10
20
30
40
50
00
05
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
2012
02
2012
04
2012
06
2012
08
2012
10
2012
12
2013
03
2013
05
2013
07
2013
09
2013
11
2014
02
2014
04
2014
06
2014
08
2014
10
2014
12
2015
03
2015
05
2015
07
2015
09
2015
11
2016
02
2016
04
2016
06
2016
08
2016
10
2016
12
2017
03
2017
05
2017
07
2017
09
2017
11
2018
02
2018
04
2018
06
2018
08
2018
10
2018
12
商品房售面积(亿㎡左轴) 商品房售面积(右轴)
466
251
260
168
30
20
10
0
10
20
30
40
50
60
00
05
10
15
20
25
30
35
40
45
50
2012
02
2012
04
2012
06
2012
08
2012
10
2012
12
2013
03
2013
05
2013
07
2013
09
2013
11
2014
02
2014
04
2014
06
2014
08
2014
10
2014
12
2015
03
2015
05
2015
07
2015
09
2015
11
2016
02
2016
04
2016
06
2016
08
2016
10
2016
12
2017
03
2017
05
2017
07
2017
09
2017
11
2018
02
2018
04
2018
06
2018
08
2018
10
2018
12
商品住宅售面积(亿㎡左轴) 商品住宅售面积(右轴)
15
图表 15 历年全国商品房非住宅产品售面积增速
数源：WIND国家统计局世联研究
2018 年全国调控继续城施策引导城市库存呈现高低分化
化周期根 2018 年化速度计算世联踪 45 城市中化周期高 18 月
仅石家庄厦门北京天津昆山分 562 月378 月355 月186 月205
月北京天津全年供应量增缘2018 年售面积分增长 411533
昆山限签导致部分已售出未网签数失真石家庄厦门调控2018 年化
速度降
售面积售 1000 万㎡沈阳天津北京青岛郑州西安长沙成昆
明惠州北京化周期高达 355 月外余城市化周期均低 18 月处合理区
间外合肥中山政策微调年成交量涨化速度加快目前库存量然年
期水相
图表 16 城市售面积化周期(201812根全年销售金额销售面积计算)
数源：世联研究注：长沙重庆廊坊石家庄郑州等城区杭州含萧山余杭深圳天津长沙合肥南京重庆南昌商品住宅数杭州
沂商品房数中山太原昆明商品房剔保障房数余城市皆商品住宅剔保障房数
293 288 273
18
57
30
20
10
0
10
20
30
40
00
05
10
15
20
25
30
35
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
非商品住宅售面积(亿㎡右轴)
(右轴)
355
108
562
26
205
17
6
12
18
24
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
0
500
1000
1500
2000
2500
北
京
海
广
州
深
圳
石
家
庄
厦
门
天
津
沈
阳
昆
明
济
南
连
长
春
郑
州
哈
尔
滨
南
宁
青
岛
长
沙
合
肥
杭
州
武
汉
宁
波
成
西
安
南
京
南
昌
贵
阳
太
原
重
庆
昆
山
舟
山
东
莞
惠
州
苏
州
中
山
泰
安
珠
海
台
州
三
亚
佛
山
南
通
常
州
徐
州
保
定
廊
坊
沂
售面积(万㎡) 化周期(月) 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
16
推算 2019 年全国住宅累计售量降 284 亿㎡(假设项目新开工 1 年陆续进入市场
年新开工面积年销售面积售面积逐年累加累计售面积外2000 年前
部分区数根推算部分 20002018 年累计开工面积中售部分相
进行系数折算)量未年陆续入市售面积 2018 年化速度计算化周
期(化周期售面积销售面积)预计 2019 年考虑新开工住宅情况消化全部库存需
约 19 年
相方法计算城市群库存化周期结果表：
图表 17 城市群商品住宅库存化周期
城市群 2019 年初售面积(万㎡) 化周期(年)
东三省 45599 65 04
京津冀 34817 55 09
海峡西 8849 19 01
中原(河南) 19332 15 05
山东半岛 23012 20 00
长三角 74239 25 10
长江中游(赣湘鄂) 19574 09 03
成渝 4879 10 01
西北(五省) 23247 31 22
西南(云贵桂) 12042 09 03
广东 13593 11 01
山西 13070 59
蒙古 12677 74
全国 284276 19 03
数源：WIND国家统计局世联研究
结果显示城市群库存分布均然持续范围北方区库存高南方东三省京
津冀蒙山西库存高企化周期 5 年成渝长江中游西南四区化周期
均低 1 年显著低全国 19 年整体水
17
图表 18 城市群商品房库存化周期
数源：世联研究
外值注意长三角 2018 年末售面积增加较 2018 年全年化速度长三角
城市群化周期拉长 1 年 25 年全国销售面积单月增速连续滑形势2019 年长三
角区进入库存攻坚阶段
综全国区域间库存化周期分化加剧导致 2019 年全国区域间城施策
着力方力度差异化更加明显 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
18
特征二：土拍回落流拍高走
土供应全国齐步走增供应演变增减价高者走摇号熔断限价持资金
审核细更土储足倒逼土成交价格行形势已进入尾声价涨幅溢价已收窄
需供新原外租赁规模落集体租赁入市开创土利新模式
()土市场：半场火荼半场骤然转冷
全年招拍挂成交土出金 592 万亿增长 80中住宅出金 467 万亿增长
住宅出金占总出金 789全年出建筑面积 429 亿㎡增长 238中住宅
199 亿㎡增长 259住宅供应建面占总建面 464全国均楼面价（
类型） 1381 元㎡ 2017 年 1501 元㎡降 80住宅类情况类似2018 年全国均楼
面价2346元㎡2017年2612元㎡降102中价降幅突出市圈三线城市
全年住宅楼面均价 2286 元㎡较 2017 年降 320
图表 19 历年全国招拍挂出金供应建面情况(20072018类型)
数源：WIND国家统计局世联研究
图表 20 历年全国招拍挂出金供应建面情况(20072018住宅)
数源：WIND国家统计局世联研究
土出面积金额均双双创年新高全年政府供相积极全年招拍挂推出（包括流拍块）
规划面积计 466 亿㎡较 2017 年 364 亿㎡增长 28相 2017 年 111增长较幅度
提升
54 58 132
211
415
463
512
303
339 312
3463
4287
082 055
146
237 285 288 425
285 300
380
548
592
0
1
2
3
4
5
6
7
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
规划建筑面积(亿㎡左轴) 土出金(万亿右轴)
153 261 428 550
703
878
1053
1221
1374
1521
1658
1991
041
069
104
136
174
216
260
302
335
367
400
467
100
200
300
400
500
0
5
10
15
20
25
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
规划建筑面积(亿㎡左轴) 土出金(万亿右轴)
19
图表 21 2016 年 1 月2018 年 12 月土出规划面积出金额累计增速（土类型）
数源：世联研究
图表 22 2016 年 1 月2018 年 12 月土出规划面积出金额累计增速（住宅）
数源：世联研究
全年情况半年补库存推动成交火热土市场路高歌猛进进入半年
线城市外二三线城市成交均直转出规划建面累计增速出金额累计
增速分 2018 年 6 月份 468430年末降 12 月 238139期住宅
出规划建面增速出金额增速分 5245分降 12 月 259131
细分二线城市市圈三线城市非市圈三线城市 2018 年土规划建面出金增速
半年持续12 月二线市圈三线三线城市规划建面增速分35 18
出金增速分1831 19
期间溢价率显著降流拍率升二线市圈三线非市圈三线城市流拍率分季度 49
5359升 12 月 755562尤二线城市流拍率升显著外全年
溢价率持续行四季度线二线市圈三线非市圈三线流拍率较季度分降低 8
1017 11全年溢价率持续行流拍率总体升否认 2016 年王年
方政府推力度加关非原市场降温房企补库存周期叠加背关键
值注意线城市半年出现回暖迹象土出金规划建面增速均率先触底回升土
流拍持续降土出金增速 2017 年 63高点探底 2018 年二季度55连续回
升四季度 9土规划建面增速 2017 年初 92高点探底 2018 年三季度44四季度
回升 21
结合线城市住宅销售量价表现相稳健政策边际改善预期房企线城市已表现出
积极态度
3118 3463
4287
394 520 592
40
20
0
20
40
60
80
(5)
5
15
25
35
45
2016
01M
2016
02M
2016
03M
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2016
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2017
01M
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2017
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2018
01M
2018
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10M
2018
11M
2018
12M
规划建筑面积(亿㎡左轴) 土出金(万亿左轴)
规划建筑面积(右轴) 土出金(右轴)
1306
1581
1991
273 413 467
20
0
20
40
60
80
0
5
10
15
20
2016
01M
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2018
01M
2018
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2018
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2018
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2018
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2018
11M
2018
12M
规划建筑面积(亿㎡左轴) 土出金(万亿左轴)
规划建筑面积(右轴) 土出金(右轴) 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
20
图表 23 20152018 年线城市土出金累计 图表 24 20152018 年线城市土规划建面累计
图表 25 20152018 年线城市土溢价率表现 图表 26 20152018 年线城市土流拍率表现
图表 27 线城市楼面价走势 图表 28 二线城市楼面价走势
图表 29 市圈三线城市楼面价走势 图表 30 非市圈三线城市楼面价走势
数源：世联研究 数源：世联研究
9
18
31
19
60
20
20
60
100
140
2015Q1
2015Q2
2015Q3
2015Q4
2016Q1
2016Q2
2016Q3
2016Q4
2017Q1
2017Q2
2017Q3
2017Q4
2018Q1
2018Q2
2018Q3
2018Q4
线 二线 市圈三线 非市圈三线
21
3
5
18
50
30
10
10
30
50
70
90
2015Q1
2015Q2
2015Q3
2015Q4
2016Q1
2016Q2
2016Q3
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2017Q1
2017Q2
2017Q3
2017Q4
2018Q1
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2018Q3
2018Q4
线 二线 市圈三线 非市圈三线
0
30
60
90
120
2015
…
2015
…
2015
…
2015
…
2016
…
2016
…
2016
…
2016
…
2017
…
2017
…
2017
…
2017
…
2018
…
2018
…
2018
…
2018
…
线 二线 市圈三线 非市圈三线
23
75
55
62
00
20
40
60
80
100
2015
…
2015
…
2015
…
2015
…
2016
…
2016
…
2016
…
2016
…
2017
…
2017
…
2017
…
2017
…
2018
…
2018
…
2018
…
2018
…
线 二线 市圈三线 非市圈三线
27920
15636
163
12
100
50
0
50
100
150
200
5000
10000
15000
20000
25000
30000
2015Q1
2015Q2
2015Q3
2015Q4
2016Q1
2016Q2
2016Q3
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2017Q1
2017Q2
2017Q3
2017Q4
2018Q1
2018Q2
2018Q3
2018Q4
成交楼面价（元㎡左轴） 楼面价（右轴）
3322
103
16
40
20
0
20
40
60
80
100
120
1000
2000
3000
4000
5000
6000
2015Q1
2015Q2
2015Q3
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2016Q1
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2016Q3
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2017Q1
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2017Q3
2017Q4
2018Q1
2018Q2
2018Q3
2018Q4
成交楼面价（元㎡左轴） 楼面价（右轴）
3276
2286
82
32
100
50
0
50
100
150
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
2015Q1
2015Q2
2015Q3
2015Q4
2016Q1
2016Q2
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2016Q4
2017Q1
2017Q2
2017Q3
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2018Q1
2018Q2
2018Q3
2018Q4
成交楼面价（元㎡左轴） 楼面价（右轴）
1010 1159
56
4
20
10
0
10
20
30
40
50
60
70
200
400
600
800
1000
1200
1400
2015Q1
2015Q2
2015Q3
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2016Q1
2016Q2
2016Q3
2016Q4
2017Q1
2017Q2
2017Q3
2017Q4
2018Q1
2018Q2
2018Q3
2018Q4
成交楼面价（元㎡左轴） 楼面价（右轴）
21
(二)核心城市楼面价稳租赁拖价
2018 年楼面价增幅溢价率效控制楼面价 Top30 城市榜单中全年楼面价
增速 30深圳舟山丽水溢价率 30佛山合肥相 2017 年
10 城楼面价增速 3018 城溢价率 30说市场全面愈加理性中商品
房销售半年降温外政府通幅增加供应土起极作
图表 31 2018 年住宅楼面价 Top30 城市
排名 城市
2018 年 2017 年
楼面价
(元㎡)
()
溢价率
()
楼面价
(元㎡)
()
溢价率
()
1 厦门市 24265 47 94 25456 115 329
2 北京市 23499 51 154 24749 36 259
3 杭州市 15419 46 269 14737 127 531
4 深圳市 15383 1095 248 7342 745 153
5 广州市 11547 75 40 12479 266 122
6 海市 10641 175 00 9061 486 41
7 东莞市 10227 48 178 9763 268 295
8 苏州市 8216 12 106 8122 140 294
9 南京市 8047 318 67 11796 164 378
10 舟山市 7845 560 156 5029 162 313
11 天津市 7281 293 38 10301 171 168
12 福州市 7050 75 139 7622 88 308
13 佛山市 7041 61 323 7501 226 694
14 珠海市 6483 359 154 10110 208 527
15 温州市 6353 72 108 6848 89 221
16 中山市 6110 109 168 5511 112 642
17 嘉兴市 6050 35 294 5843 770 662
18 合肥市 6031 116 690 6826 216 1347
19 锡市 5939 04 105 5917 223 290
20 金华市 5579 09 140 5630 447 403
21 绍兴市 4971 284 226 3872 1060 394
22 台州市 4749 104 269 5298 808 614
23 武汉市 4722 54 37 4992 10 112
24 宁波市 4649 70 170 5000 235 559
25 湖州市 4590 273 162 3605 660 293
26 常州市 4549 07 129 4517 1330 336
27 连市 4548 266 260 3592 267 617
28 成市 4507 367 127 7124 1433 473
29 济南市 4498 274 29 6197 820 347
30 丽水市 4317 424 262 3032 515 758
数源：世联研究
楼面价住宅楼面价超 2 万城市仅厦门北京微跌楼面价 1 万~2
万间城市杭州深圳广州海东莞深圳 2017 年推租赁造成低基数高增
长(增长 1095)城市波动相较租赁力推进拉低土楼面价深圳全年出
10 宗中含租赁块占 3 宗三宗楼面均价 9935 元㎡海全年出 127 宗2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
22
中动迁安置房占 57 宗剩 70 宗数带租赁规划全市均价拉低
10641 元㎡
(三)榜单格局延续城市供持续放量
2018 年住宅建筑面积 Top30 城市体延续 2017 年格局2017 年 TOP30 城市 25
继续位列 2018 年 TOP30 榜单中2018 年建面排名中 6 成三线城市余均二线城市
中郑州重庆武汉西安 2017 年位列住宅建面供应总量前 10总供应TOP30
城市中 25 保持供应增长态势中 15 保持 30供应增长增长高许昌市
倍增郑州重庆继续保持 TOP2 位置外引注意 TOP30 城市榜中 9 城市属
山东省30 城市中增长 50 9 城市中山东占 4 出山东城市较
2017 年推更积极
供幅增长然源中央求根商品房化周期制定推策略棚改省山东中典型
方面快速建设发展城市加入推行列郑州开发商历轮涨家底丰厚乐
配合然连续两年力推走尾声方财政殷实时需关注：
行市场预期中快速增长土储里面少年会成畅销货值
图表 32 2018 年住宅建面供应总量 Top30 城市
排名 城市
规划建筑面积
(万㎡)
()
排名 城市
规划建筑面积
(万㎡)
()
1 郑州市 5011 146
16 济宁市 1883 517
2 重庆市 4609 41
17 长沙市 1781 213
3 菏泽市 4225 792
18 昆明市 1730 57
4 潍坊市 2917 381
19 赣州市 1713 673
5 武汉市 2579 69
20 驻马店市 1696 176
6 阜阳市 2545 464
21 威海市 1650 218
7 遵义市 2161 494
22 石家庄市 1647 139
8 保定市 2133 575
23 济南市 1619 160
9 成市 2108 365
24 德州市 1601 149
10 西安市 2064 243
25 南通市 1588 94
11 沂市 1971 646
26 苏州市 1522 182
12 徐州市 1956 427
27 毕节区 1511 758
13 青岛市 1930 513
28 商丘市 1475 341
14 宁波市 1914 462
29 许昌市 1418 1004
15 烟台市 1906 196
30 常州市 1368 673
数源：世联研究
23
特征三：业绩忧回款见肘
2017 年全年政策频繁落房产市场确立进入行周期轮行周期
降速缓慢稳起落观前轮周期销售额增速顶峰降负增长间
隔 1 年左右轮 2016 年 9 月开始行趋势已历时逾 2 年 4 季度销售额然
两位数增长销售面积刚开始负增长两次中央济会议提房产颇深意
更关心目前开发商营情况现金情况技术说市公司会计准开
发商结算周期存滞市开发商全年结算集中四季度三季度财务指标粗略二
定偏颇全面反映情况开发商年报数真正需惜年报需
等 3 月
便希三季报中获关收入费利润回款债务信息：
(1)营收增长保业绩化扬现隐忧
图表 33 A 股市营收利润情况
数源：WIND世联研究
市房企整体角度前三季度营业收入利润相幅度增长纳入部分跨界企业
产板块A 股市场房产总营业收入达 8989 亿元增长 339实现营利润 1530
亿元增长 585中净利润 1098 亿元增长 573属母公司股东净利润 860
亿元增长 474数市场片繁荣
图表 34 A 股市房企存货化情况
数源：WIND世联研究
[值]
573
00
200
400
600
800
5000
10000
200709 200809 200909 201009 201109 201209 201309 201409 201509 201609 201709 201809
营业总收入(亿元左轴) 营业利润(亿元左轴)
46114
30
20
25
30
35
40
45
0
10000
20000
30000
40000
50000
2008Q4 2009Q4 2010Q4 2011Q4 2012Q4 2013Q4 2014Q4 2015Q4 2016Q4 2017Q4 2018Q3
存货(亿元左轴) 化周期(年右轴) 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
24
毛利率货值估算真实化情况截止三季度末A 股市房企存货总量约 46 万亿
增长 231 2017 年末相总量增长约 6 千亿增速滑 25 百分点市场销售增速行
环境中积极推售起定作化周期拉长达 30 年 2017 年末增加 01 年
考虑四季度力度促销认年末化周期扬幅度会2017年高保持30 年
值注意：
1样企业化周期已达 30 年考虑开发商需储备 23 年货量化周期正常已处
升通道中杠杆边际效率考虑进步扬意味着回款幅减速资金成迅速抬升
2房企普遍动降杠杆程中中型规模房企增速亮眼存货旧涨较快表明着存
货非动加杠杆扩规模致销售速度供应速度（前期储备项目较）库存
动增加中型房企资金实力营销力相水目前该类房企化周期趋势行意
味着中型房企销售正面着更考验
(2)财务费幅增长三费周期示底部形成
图表 35 A 股市房企三费占情况
数源：WIND世联研究
查开发商三费占时候基营收销售滞关系原应考虑销售额作参考基数然
适权益销售额三年数二更长时间尺度里滞已抚考虑三费
整体走势时候更倾营业收入作基数筛选 2010 年 2018 年三季度数完整
房产业务占超 80房企作研究样2018 年 3 季度样房企销售费
理费财务费分 3027 亿元4803 亿元 3237 亿元增速分 271229
400应营业收入 10597 亿元增长 285
开发商销售费中代理佣金影响部分占开发商销售费 4 成(少数佣金计
入销售费外)收入规模增长呈线性相关状态理费力成部分
余折旧摊销办公费等属固定成增速较缓占2018 年 3 季度理费增速营业收入
增速低 56 百分点方面规模效应结果方面销售业绩进入释放期相关财务费
增速显著高营业收入增速年资金面紧融资受限利率抬升致记录财务费
增速达 40年份分 2011 年 2015 年
00
50
100
150
200
2010Q1
Q2
Q3
Q4
2011Q1
Q2
Q3
Q4
2012Q1
Q2
Q3
Q4
2013Q1
Q2
Q3
Q4
2014Q1
Q2
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Q4
2015Q1
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Q3
Q4
2016Q1
Q2
Q3
Q4
2017Q1
Q2
Q3
Q4
2018Q1
Q2
Q3
销售费占 理费占 财务费占
25
图表 36 销售费占变动() 图表 37 理费占变动()
数源：WIND世联研究 数源：WIND世联研究
图表 38 财务费占变动()
数源：WIND世联研究
更长尺度观察占变动市场行通道中溢价扩张收入快速增加
三费占明显降市场增速见顶回落行通道中力成易迅速减少体现理费
占迅速提升叠加市场行程中加营销力度资金吃紧销售费财务费处攀
升程中行通道半段量缩引致销售费负增长力精简理支出减少融资额加财
务费持续扩张资金面说房企调整进入尾声行业周期底部已
形成
(3)资金位缓慢回款见肘难续
统计局公布资料分类开发商位资金致分国贷款利外资筹资金定金预收款
揭贷款 5 项中利外资占极忽略计国贷款划分银行贷款非银行贷款
银行贷款房产开发产开发贷贷款源非银行贷款包括信托基金等非标融
资必补充
20
15
10
05
00
05
10
15
20
2011Q1
Q3
2012Q1
Q3
2013Q1
Q3
2014Q1
Q3
2015Q1
Q3
2016Q1
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2017Q1
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20
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00
05
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Q3
2012Q1
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2015Q1
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2018Q1
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20
15
10
05
00
05
10
15
20
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2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
26
图表 39 房产开发企业位资金走势
数源：WIND世联研究
图表 40 房产开发企业类位资金走势(20162018)
数源：WIND世联研究
图表 41 国贷款分类走势(20162018) 图表 42 类位资金占情况(年)
数源：WIND世联研究 数源：WIND世联研究
2018 年半年银行额度枯竭房贷利率幅提升叠加资新规严控金融资金流入房产
等项资金制政策开发商 4 月位资金 48 万亿增长 21增速度迫负值月银
行贷款位 07 万亿降 68非银行贷款 01 万亿增长 201筹资金 15 万亿
增长 81定金预收款 15 万亿增长 127揭款位 07 万亿降 36
16 万亿类工程占款增长 121半年房贷额度松动批复周期回正常市场
已明显降温路开发商先推出分期付款全款折扣定金优惠等等促销手段补充流动性表
现销售业绩筹资金定金逆市扬揭贷款持续缓慢行
50
00
50
100
150
200
250
300
350
400
00
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2013
02
2013
03
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2013
05
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06
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09
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10
2013
11
2013
12
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02
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03
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04
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05
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10
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11
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12
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02
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03
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04
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05
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10
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11
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12
2016
02
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03
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04
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11
2016
12
2017
02
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03
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04
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05
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06
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07
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08
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10
2017
11
2017
12
2018
02
2018
03
2018
04
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05
2018
06
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07
2018
08
2018
09
2018
10
2018
11
2018
12
位资金(万亿左轴) (右轴)
40
20
0
20
40
60
80
国贷款 筹资金 定金预收款 揭贷款
2000
1000
000
1000
2000
3000
4000
5000
银行贷款 非银行贷款
162 169 183 170 157 170 151
428 408 434 413 358 342 351
291 297 260 274
306 327 348
115 121 118 140 178 161 149
0
20
40
60
80
100
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
国贷款 利外资 筹资金 定金预收款 揭贷款
27
图表 43 开发商回款率走势()
数源：世联研究样开发商涵盖已市数公布较完整 99 家房企
销售业绩高位增长揭款持续降意味着回款行趋势减 99 家数完整 A 股市
房企样测算回款率 2018 年 1 季度回款率已降年低点 493年中略升
624三季度滑 551季度回款率幅行年初银行额度枯竭直接相关
揭贷款位周期度长达 6 月项目更 12 月难账消息三四季度结算高峰
期业绩重关口两相回款率幅提升性较低 60概
率事件意味着 2018 年开发商整体销售回款情况降记录新低
(4)央国民企八仙海债务结构持续
图表 44 样企业债务结构
数源：WIND世联研究
图表 45 样企业现金短债净负债率
数源：WIND世联研究
2015Q1
Q2
Q3
Q4
2016Q1
Q2
Q3
Q4
2017Q1
Q2
Q3
Q4
2018Q1
Q2
Q3
回款率() 569 1042 699 835 601 786 967 1134 557 693 632 679 493 624 551
400
600
800
1000
1200
395 291 236 227 254 214 186 172 116 130 121
150
116 115 207 227 204 279
20
15 17 26
455
593 649 566 519 582 536
808 869 853 853
0
20
40
60
80
100
2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 2013Q3 2014Q3 2015Q3 2016Q3 2017Q3 2018Q3
短债 期长债 未期长债
2690
835
00
1000
2000
3000
200812 200912 201012 201112 201212 201312 201412 201512 201612 201712 201809
现金短债 净负债率 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
28
债务结构房企债务保持着十年优点三季报数公布完整企业市房
企短期款总计 3183 亿元占总债务例 121长期款 427 万亿占总债务例超 879
中长期款期期额 681 亿元占总债务例 26长期款未期额 225 万亿占总债务
853短期债务期长债占十年次低点仅资金充裕债务融资便捷 2016 年 3
季度略高 2 百分点数较齐全半年报样短债 13 万亿占总债务 227期长
债 06 万亿占总债务 109未期长债 36 万亿占总债务 664相较言三季度短债
占半年度情况降 10 百分点
债务结构保持优异水益 2016 年流畅债务融资渠道 2018 年半年发债敞口销售
回款确认潮带动现金短债显著提升目前市房企现金短债达 269 高位年
末提高 156净负债率降 835年末降 15 百分点三季度现金债务情况通
常年低点方面半年销售回款集中方面工程占款尚未结算造成手现金充裕
相债务降低表象预计全年整体情况难变化前面述相：1年新增债务
短债长债置换占低增量 02市场行回款影响暂未显现目前更早期
回款确认3融资利率抬升影响非标融资海外融资整体债务结构影响明显
图表 46 属性划分样企业净负债率走势 图表 47 规模梯队划分样企业净负债率走势
数源：WIND世联研究 数源：WIND世联研究
果细究净负债率结构样结销售规模梯度市房企中挑出 Top20
Top2150 Top51100 三组仅 Top51100 中型房企净负债率行压力
明显余两组呈现显著行企业性质表现央企净负债率低位回调站稳新台阶
方国企净负债率稳难降民企净负债率高位滑降速喜净负债率带息债务减现金净资产
值反映企业核心债务水央企短期走势相稳略降功净资产稳步增
加反映央企目前持相保守态度积极回款少稳杠杆方国企净负债率难降
源带息债务高位增长年增速均保持 30反映方国企方面背方政
府融资渠道成天然优势方面承担着方建设重目前环境中资金渴求更甚
民企净负债率迅速行源增量债务三类中低现金增速明显高出筹反映目
前市场增速放缓环境中民企动作迅速回款畅优势
200
700
1200
1700
2015
09
2015
11
2016
01
2016
03
2016
05
2016
07
2016
09
2016
11
2017
01
2017
03
2017
05
2017
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2017
09
2017
11
2018
01
2018
03
2018
05
2018
07
2018
09
央企 方国企 民企
200
700
1200
1700
2015
09
2015
11
2016
01
2016
03
2016
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2016
11
2017
01
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03
2017
05
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07
2017
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2017
11
2018
01
2018
03
2018
05
2018
07
2018
09
TOP20 TOP2150 TOP51100
29
图表 48 房企负债率现金情况
类型 指标
201709 201712 201803 201806 201809
指标增速
()
净负债率
指标增速
()
净负债率
指标增
速()
净负债率
指标增
速()
净负债率
指标增速
()
净负债率
央企
带息债务 405
687
358
579
318
631
293
755
199
637 现金等价物 87 194 83 332 188
净资产 122 173 195 187 204
方国企
带息债务 468
897
298
870
342
1044
316
1014
305
1001 现金等价物 81 411 47 251 195
净资产 99 126 126 142 158
民企
带息债务 397
1363
267
1613
179
1283
175
1632
118
1130 现金等价物 320 274 55 209 221
净资产 368 214 186 216 194
TOP20
带息债务 367
900
395
991
287
914
263
956
249
875 现金等价物 200 198 82 277 266
净资产 171 252 191 212 175
TOP
2150
带息债务 993
1376
295
1239
356
1358
227
1290
164
1208 现金等价物 404 137 07 219 175
净资产 533 152 190 175 213
TOP
51100
带息债务 369
1178
215
990
281
1116
215
1001
225
1079 现金等价物 135 151 215 358 390
净资产 135 166 140 200 153
数源：WIND世联研究
结合四季度市场政策情况认三类房企净负债率持续降力杠杆
流中央企充裕空间适度提高债务水实现扩张
2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
30
特征四：预期降温风险激增
(1)门振预期理见效
世联门指数全年客户观情绪日渐浓厚尤 10 月跳涨断崖式回落突出季度
门指数持续挫带动成交面积增速度降 14叠加摇号出台击预期市场营销激励手段
波波强门量迅速拔升 2237达 2010 年新高门量逐步滑年中
房企业绩需求门量略回升难阻市场冷三季度开始开发商普遍采取更积极营销策略9
月末门量收报 2945 达记录高点然收效甚微销售面积正 9 月开始进入负
增长区间积极营销手段抵持续冷市场情绪二三线城市轮动分化行市
场中结束进入冷冬
图表 49 世联行客户门指数((2010W0110020082018))
数源：世联研究
图表 50 线城市客户门指数(2010W0110020172018)
数源：世联研究
浓厚观情绪中预期理已见成效央行储户调查结果2018 年四季度441储户
表示更青睐储蓄环降 02 百分点提升 33 百分点273表示更青睐投资(股
票债券理财等)环降 24 百分点降 27 百分点286表示更愿意消费环
提升 26 百分点提升 24 百分点消费意愿例扩张 10 年高点消费意愿
持续扩张源购房外出旅游意愿积极增长购房意愿 08 年起持续低位徘徊轮周
期初跳升 20维持高位2017 年末中央强调房住炒购房意愿阶段触顶达 232呈
0
50
100
150
200
250
300
350
200810W(0301
0307)
200816W(0412
0418)
200822W(0524
0530)
200828W(0705
0711)
200834W(0816
0822)
200840W(0927
1003)
200846W(1108
1114)
200852W(1220
1226)
200905W(0124
0130)
200911W(0307
0313)
200917W(0418
0424)
200923W(0530
0605)
200929W(0711
0717)
200935W(0822
0828)
200941W(1003
1009)
200947W(1114
1120)
200953W(1226
1231)
201006W(0201
0207)
201012W(0315
0321)
201018W(0426
0502)
201024W(0607
0613)
201030W(0719
0725)
201036W(0830
0905)
201042W(1011
1017)
201048W(1122
1128)
201101W(0101
0102)
201107W(0207
0213)
201113W(0321
0327)
201119W(0502
0508)
201125W(0613
0619)
201131W(0725
0731)
201137W(0905
0911)
201143W(1017
1023)
201149W(1128
1204)
201202W(0102
0108)
201208W(0213
0219)
201214W(0326
0401)
201220W(0507
0513)
201226W(0618
0624)
201232W(0730
0805)
201238W(0910
0916)
201244W(1022
1028)
201250W(1203
1209)
201303W(0114
0120)
201309W(0225
0303)
201315W(0408
0414)
201321W(0520
0526)
201327W(0701
0707)
201333W(0812
0818)
201339W(0923
0929)
201345W(1104
1110)
201351W(1216
1222)
201404W(0120
0126)
201410W(0303
0309)
201416W(0414
0420)
201422W(0526
0601)
201428w(0707
0713)
201434w(0818
0824)
201440W(0929
1005)
201446W(1110
1116)
201452W(1222
1228)
201505W(0126
0201)
201511W(0309
0315)
201517W(0420
0426)
201523W(0601
0607)
201529W(0713
0719)
201535W(0824
0830)
201541W(1005
1011)
201547W(1116
1122)
201553W(1228
1231)
201606W(0201
0207)
201612W(0314
0320)
201618W(0425
0501)
201624W(0606
0612)
201630W(0718
0724)
201636W(0829
0904)
201642W(1010
1016)
201648W(1121
1127)
201701W(0101
0101)
201707W(0206
0212)
201713W(0320
0326)
201719W(0501
0507)
201725W(0612
0618)
201731W(0724
0730)
201737W(0904
0910)
201743W(1016
1022)
201749W(1127
1203)
201802W(0108
0114)
201808W(0219
0225)
201814W(0402
0408)
201820W(0514
0520)
201826W(0625
0701)
201832W(0806
0812)
201838W(0917
0923)
201844W(1029
1104)
201850W(1210
1216)
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
201701W(0101
0101)
201703W(0109
0115)
201705W(0123
0129)
201707W(0206
0212)
201709W(0220
0226)
201711W(0306
0312)
201713W(0320
0326)
201715W(0403
0409)
201717W(0417
0423)
201719W(0501
0507)
201721W(0515
0521)
201723W(0529
0604)
201725W(0612
0618)
201727W(0626
0702)
201729W(0710
0716)
201731W(0724
0730)
201733W(0807
0813)
201735W(0821
0827)
201737W(0904
0910)
201739W(0918
0924)
201741W(1002
1008)
201743W(1016
1022)
201745W(1030
1105)
201747W(1113
1119)
201749W(1127
1203)
201751W(1211
1217)
201753W(1225
1231)
201802W(0108
0114)
201804W(0122
0128)
201806W(0205
0211)
201808W(0219
0225)
201810W(0305
0311)
201812W(0319
0325)
201814W(0402
0408)
201816W(0416
0422)
201818W(0430
0506)
201820W(0514
0520)
201822W(0528
0603)
201824W(0611
0617)
201826W(0625
0701)
201828W(0709
0715)
201830W(0723
0729)
201832W(0806
0812)
201834W(0820
0826)
201836W(0903
0909)
201838W(0917
0923)
201840W(1001
1007)
201842W(1015
1021)
201844W(1029
1104)
201846W(1112
1118)
201848W(1126
1202)
201850W(1210
1216)
201852W(1224
1230)
201902W(0107
0113)
线城市 二线城市 三线城市
31
现缓步行态势2018 年末降 219相应房价涨预期更表现出加速行态势
涨预期 2018 年年中达 2013 年高点 365节节行年末 274
图表 51 央行储户调查情况(20102018))
数源：世联研究
图表 52 购房意愿例(20102018) 图表 53 预期房价涨例(20102018)
数源：世联研究国家统计局 数源：世联研究国家统计局
(2)利率触顶短贷激增酿风险
2017 年房贷利率断走高2018 年10月触顶全国首套房均利率浮165达571
二套房均利率浮 239达 607监测城市中 657城市首套房利率执行浮 1020
城市执行浮 20二套房 772城市执行浮 20利率更 81城市二套房停贷
深圳银行明确首套房执行浮 10利率标志房贷利率进入缓步行阶段年末全国
首套房均利率 568二套均利率 604利率已实现阶段触顶进入缓步行区间
44 46 44
38
42 42 43
47 47 47 47 45 46 46 47 44 48 46 45 46
40
44 42 44 44 44 42 42 43 42 41 43 44 44 44
41 36 39
45
44 41 40 35 36 34 34 38 36 36 33 38 34 36 36 36
43 36 37 36 35 35 35 34 32 32 33 33 32 30 27
15 18 17 17 14 17 17 18 18 19 19 18 18 18 19 18 18 18 19 19 17 20 21 20 21 21 23 24 25 26 26 25 25 26 29
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
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12
更储蓄合算例 更投资意愿例 消费意愿例
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2500
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3000
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2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
32
图表 54 历年首套二套房贷款均利率()
数源：世联研究融 360
图表 55 35 监测城市首套房实际利率情况 图表 56 35 监测城市二套房实际利率情况
数源：世联研究国家统计局 数源：世联研究国家统计局
房贷利率抬升限购规模执行影响房贷规模效控制增速延续 2017 年趋势
滑三季度末住房贷款余额 25 万亿增长 179居民中长期贷款增量 087 万亿
减少 69方面行业交易流程严格控短贷增速定程度遏止长久
居民短期贷款消费汽车件家电等2017 年 P2P 理财收益高走叠加部分
规范业变相加杠杆仓惶入市推高短期贷款总额引致短贷社会消费品零售总额增速背离
2018 年严 P2P 理财严商品房交易流程短贷增速迅速回调
图表 57 全国住房贷款余额走势(2010W0110020082018))
数源：世联研究
569 571 568
605
607 604
400
500
600
700
800
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12
首套均房贷利率 全国二套房贷均利率
0
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…
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调1020 降10 调10
调1020 调20
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基准利率 基准利率浮10 基准利率浮15 基准利率浮20 停贷
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00
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300
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06
住房贷款余额(万亿左轴) (右轴)
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图表 58 居民部门长短贷款额走势
数源：世联研究
汽车消费低迷家电高峰已实业处转型程客观环境里金融监严短贷流入楼
市途径性日益消减时消费信贷业务加速渗透短贷然保持正增速资
金流入楼市消费扩张居民言短期债务断累积意味着风险断加需加警惕
图表 59 2018 年棚改计划开工＞20 万套省份情况（万套）
区域 2018 计划开工 2018 年实际开工 2019 年计划开工 2019 年计划开工
全国 5800 6260 *9200 207
山东 843 8517(111 月)
河南 500 663 150 700
新疆 471 471
贵州 385 398
浙江 292 406 183 373
湖南 286 288(111 月)
安徽 282 294 215 239
江西 278 329 278 00
四川 255 255 150 412
湖北 242 243 *456 57
甘肃 232 232 *477 28
河北 230 235 *43 65
江苏 215 256 220
陕西 202 203 *444 99
资料源：住建部世联研究注标注*数 20192020 两年计划数
2018 年 10 月召开棚改座谈会明确政府购买棚改服务模式取消融资发行棚改专项债
求商品住房库存足房价涨压力市县快取消货币化安置优惠政策
估算20172018 年棚改货币化安置例均高达 60轮房价走高重力量
2019 年棚改计划开工数量降叠加货币安置例降情况 2018 年实际开工 626 万套
投资额 174 万亿计算2019 年棚改计划开工套数（年均 460 万套计算）较 2018 年实际开工减
少 166 万套预计减少投资额约 4300 亿基政府购买模式取消专项贷款政策资金
传导受阻棚改专项债融资情况尚观察确定例货币安置复返
综合述原年数统计货补资金约 14 会形成新购房力量流省核
心城市棚改降货币安置例降双重作预计棚改省三四线城市房价承压
246
69
100
50
0
50
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150
200
250
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2018
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短贷() 长贷() 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
34
预言 成缺 盈
直非置身事外预言家房产服务提供者房产市场积极参者
忠实观察者探寻市场发展逻辑形成观点
2011 年岁暮天寒 渴春天起年市场送年报已持续第八年头
成传统心猛虎 细嗅蔷薇花开花落 云卷云舒胸惊雷 面
湖明道昧 进道退花世界 沙天堂月阴月晴 潮起潮记录着
年事翻阅感慨良回顾岁暮安花开欣喜明道
释怀花恬适年市场予惊喜敲响声警钟行业八
年间持续膨胀速度集中度提高总感叹已
2018 年许熟悉场景：政策严执行疯狂价房价效回落贯彻差异贷款政策
二手房价格倒挂融资受限利润滑市场交易热度资金链吃紧银行停贷开发商勒
紧裤带日子切 2008 年样相似
2019 年开局面完全样场景行业 30 年持续增长支撑居民部门杠杆
水低房企快周转高杠杆住房商品化条件变化
居民杠杆样2008 年债务 GDP 占衡量居民杠杆率 24存贷 255
收入债务衡量 311居民部门然广阔加杠杆空间债务 GDP
居民部门杠杆已 570存贷达 634收入债务衡量更高 881居民杠杆快
速提高争事实杠杆少空间知预见短期进步提升难度
越越伴着风险边际增速扩
金融环境样2008 年4 降准 3 降息 4 万亿刺激政策推动行业扩张房产作济支
柱产业受惠短暂低谷产行情应声起顶峰 2010 年 4 月 70 中城市新房价格指
数增长 154该指标历史记录未破年称作高周转元年2018 年 2019
年 1 月 4 日累计降准 5 次市场投放 36 万亿长期资金货币流动性已宽降准释放流动
性仅实体济未见成效行业资金然持续承压：银行资金持续回款速度持续放缓
早期深圳现楼限价 中山推出 11 块现售资金承压现售逐步推行高周转延
续久问号
供应结构样2008 年应国际金融海啸击国家强调加快保障性安居工程建设
2010 年累计竣工 800 万套年均供应 266 万套中六成城市郊区作体制单
位职工住房2008 年取消实物分房 10 周年商品房城镇居民解决居住需求方式
租然民间活动2017 年租购举十二城试点2018 年 6 月深圳二次房改敲定未 6
成住房类保障房海推出住宅块数含带租赁规划二线城市限价房入市引哄抢集
体入市租赁全年北京保障性住房销售 2217 万㎡占商品房总量 452例
2008 年仅 104渠道体供应模式已然拉开
2019 年非次轮回开始站 2019 年开端熟悉场景嗅熟悉花
香眼前年完全样景象变化场景中确信变房产重职责完
美事物避免带残缺越充盈事物反越似空虚作永衰竭房
产走 15 万亿高度中国济居民生活中意义已数值意义更行业颇受
35
非议质疑未城市发展居民生活改善中重意义景象样环境
变化变房产稳定宏观济需参者需
2019 年开篇际落笔写成缺 盈
国际形势复杂变延续贸易保护义全球增速放缓更严峻英国脱欧结果欧美加息
周期超预期拉长叠加中美贸易摩擦确定性外需疲软事隔十年轮震荡似
切起四万亿前夕次已作准备：三降补已
见成效进入阶段：补短板四季度中央方面敦促方加快发债方面密集批复
基建项目部分高速城市铁项目重新提日程种种安排实现基建补短板托
济定成效贸易摩擦促进出口抢单年末差超预期增长定程度改善制造业现
金情况外需疲软现状未转收效持续观察出口型制造业消费品制造业行压力
高端制造业污染防治投资提升制造业韧性房产高走开工量意味着投资
行空间限幅扬动暂未体现流动性稳投资关键前济环境中实物消费需
求阶段触顶服务消费快速成长服务消费虚拟消费消费整体力支撑家电汽车促
进政策意外喜基建深 V反转持积极态度基国老基建然相发
展空间二 5G特高压等首新基建更新前景效益足够广阔需关注基建
济拉动作递减情况融资否利进：稳杠杆基调宜破方政府说
降税背景土财政然效途径目前济需房产稳定非进
2019 年新形态正形成全局性轮动式机会局部点状机遇稍瞬逝
相更关注中长期趋势：
基建补短板 1 亿落户目标推动三超级城市群市圈格局形成二线市圈三
四线中快速发展伴资金口技术产业次转移市圈三四线城市会更黑
马跃出卫星城数量规模会显著提升迎更迅速崛起时代意味着口断
集聚新晋口持续支撑核心城市改善高端改善需求扩张速度规模会超想象
时新晋口居住需求理应更解决途径深圳二次房改已昭示着更加完善供应
结构正形成渠道体供住房险资入租集体入市租赁推动着类政策房
租赁房加速建设1：1 二元制供应结构许需等太久棚改货补非市圈三四线城市
核心区域迎段口红利然产业城市心脏红利产业空缺城市难加入城市
职网面直面口流出老龄化资产收益递减难题
金融政策环境意味着企业杠杆降排短期局部择机提升更需
关注行业资金制成高抬周转率杠杆率次降时间会预想中长然房产
金融现售制预期愈发强烈供应链金融预制件技术迎发展解决制度革新商业
逻辑影响期间行业职深化定位分化推进参体更加丰富风险效分摊行业降杠
杆动走动
济增速放缓抑制收入扬预期美生活持续提高住房涵仅仅空间配
套精装环保服务亟满足需求特目前精装特殊时期政策
产物动产出中长期收入放缓口持续流入意味着需求推动精装发展格局提
日程：低总价精致功室环境首置群收入增速放缓合理选择装修噪音
污染时间成确定性改善高端改善群眼里减分项需求推动精装应实现
应品质品味溢价
2019 年微妙年里许会城市抢房企促销居民筹粮行景象 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
36
立足行业相信接相长段时间里房住炒抑投资促刚需然基调
开工量持续高走投资定支撑济尚未出现需房产托底难题两次济会议未提
房产调控已达目楼市窄区间已形成接全局维持稳定区域症药
资金方面降准带增量资金般首先进入基建房产两者见效快赋效率高
轮降准首先支持民企微企业造成目前宽货币宽信传导效果佳信难
宽背逻辑约：1济行微企业利润受抑制资金足信贷扩张力较弱2明朗
济预期促银行惜贷控风险成流选择3非标通道业务受限意愿提高风险
偏获匹配收益信扩张河水满河难滋润预见进步降准会
短期行业流动性边际持续改善程度限新偿旧促销畅否决定行业否利
度 2019
市场情绪退潮环境中叠加断高走开工竣工剪刀差房企促销已开始：理退房
首付分期送车位送精装等策略登台年会更城市发生价格形成压力相应
抢战限购期释放购买力力支撑城市价格较强扬压力全面放松
调控基础存全局政策见底区域松紧库存市场情绪推动城施策持续深化价格
具面积行条件货量增长推动销量扬更结果预期年全局价格稳定销
量挫翘尾
济持续发展城市建设断升级然二线城市持续发动机落户目标生育率
降钱挂钩政策推动抢战愈演愈烈市场需求持续改善新供应模式实现前
房价回稳租金流形态市圈三线城市需时间消化三年激昂市场带变化
幸已珠三角三线城市暖相迈阶段市圈三线稳中非市圈三
四线进入棚改时代总量然庞货补规模缩水事实局部市场明显震荡忽略
三四线火荼城镇化住房消费升级中长期强力支撑短期断崖式跌性
存稳中降概率事件
世联门指数央行储户调查反映购房情绪冷时房贷余额增速持续放缓居民部门中长期
债务持续负增长时短期债务激增：两年居民户短期贷款年均增速达 863 季度
末信卡半年逾期总额增长 329二季度增速仅 177 163似预示着居民
债务结构乐观相程度影响年消费力济行收入预期风险加叠
加棚改货币缩水杠杆难增年许会两拨居民积极筹粮：拨筹粮短贷拨
促销中筹粮圆购房梦否认两类居民动六钱包意味着区域出现
购买力阶段性超预期萎缩谓销量挫致源
企业言融资边际宽松政策边际松动客观利量途工程实现房产济
中重角色职责更关注建安工程持续否意味着停工项目延迟进度项目规
模远超预期年究竟畅销货值滞销库存需重视次强调 2018 年四
季度起第轮偿债高峰已贯穿 2019 年 7 千亿期债务长短债务结构已优化
法改变短债刚性支出外债发行均利率已达 10债发行畅否控
新偿旧事少房企中持续未知数毫疑问线已暖象开发商购房者积极安
排着年市场动逻辑已适全盘扬者轮动扬性变渺茫
结构性机会稍瞬逝细述市场结构趋势终法回避事实：回款核
心命题
毕竟样 2019预测春天时穿件衣服实
37
破 90 万亿济需房产稳定
2018 年国际济形势复杂变贸易保护义抬头全球济增速放缓中国 GDP 突破 90 万亿
增速季度 68降四季度 64全年增速 66济增速呈现降中稳态势展 2019
全球增速放缓作全球贸易金丝雀韩国出口数 12 月超预期降12 致预期 25
相径庭全球需求疲软预想中严重时隔十年金融海啸余震似
(1)全球济放缓轮动加息开始
距 2008 年金融海啸已十年全球济步复苏势头未良延续济体振
走分化美国济增速阶段触顶欧元区隐然行态势日趋势持续新兴济体明显
滑提英国脱欧欧洲环境巨影响
a) 美国济触顶加息进入尾声
2018 年前三季度特朗普减税政策促进美国济路蓬勃三季度 GDP 环增
速分 2242 34显著高年期水然税改效应边际减弱定事实10
月 ISM 制造业 PMI 报 577 较前值滑 21创 4 月新低11 月 Michigan 消费者信心指数持
续回落 975创 1 月新低11 月 Sentix 投资者信心指数 241 较前值滑 12创 7 月
新低项数现实济扩张区间四季度放缓迹象明显消费者投资者济增长
持续性表示怀疑消费投资产生负面影响
时10 月耐品订单环44环增速51 百分点增长 67降 03 百分点创
5 月新低新屋销售环55增速降 25 百分点连续两月滑9 月 20 众城市
房价指数增长 52降 03 百分点连续 3 月滑全美房产量价齐跌延续贷款利
率持续攀升额消费收明显抑制国外贸易显示贸易逆差贸易摩擦中未良修复
反持续扩趋势10 月零售销售增长 59然提升 34 百分点年低点9
月进口 114创 6 年新高出口 72 4 月幅回落 41 百分点贸易逆差扩
217 3 月新高
强势业温通胀10 月非农 25 万创新高失业率 37创 1970 年新低CPI
25核心 CPI 21年初高 2目标水PPI 29环 06连续两
月回升进口物价指数年率 35出口 31提升 04 百分点减税刺激薪资增长居民消费
提升通胀预期叠加贸易摩擦钢铝关税调原油价格扬助推通胀强势背
景预见减税效应边际弱化联邦基金利率调叠加业强势扬通胀温增长利
贸易逆差摩擦然重风险变量济强势扬支撑未明确阶段触顶概率事件
2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
38
图表 60 美国GDP变价折年数 图表 61 美国制造业 PMI(ISM Markit)
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
图表 62 美国耐品订单工业总产出指数 图表 63 美国成屋签约套数房价指数
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
图表 64 美国新增业口失业率 图表 65 美国职位空缺率离职率
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
图表 66 美国核心 CPI PCE 图表 67 美国进口价格指数 PPI
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
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美国供应理协会(ISM)制造业PMI
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美国工业总体产出指数季调
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美国成屋签约销售指数季调
美国标准普尔CS房价指数20中城市月
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美国新增非农业数初值(千左轴)
美国失业率季调(右轴)
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美国职位空缺率非农总计季调
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美国核心CPI月 美国核心PCE月
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美国进口价格指数月(左轴)
美国PPI终需求季调(右轴)
39
b) 欧元区增长阻力褪货币政策正常化概率持续
2018 年欧元区济增长明显放缓受美国贸易政策意利政治局势英国脱欧三影响
前三季度 GDP 增速次 2521 17叠加货币政策财政政策裁量权统整欧
元区协效益改善制约济行力然着特朗普税改贸易政策效应边际减
弱意利预算案通英国脱欧协议敲定预见行阻力明显弱化褪动力未明
企稳迹象明显
领先指标中12 月制造业 PMI 降 514服务业 PMI 降 512分降 04 22全年分
降 82 68降速显著扩趋势济景气指数连续 13 月滑 1073创 2017 年
新低Sentix 投资信心指数跌03 2014 年首次降负值步指标中11 月工业
生产指数降 33较年初降 72 百分点 2016 年末首次负值营建产出全
年低位震荡11 月增长报 09年期降 2 百分点9 月房价指数报 11337 增
长 43已十年高点徘徊时外贸易11 月进出口增长 324中进口
47出口 19进出口 10 月高回落年期降 595 百分点截止 11 月全
年累计实现差 1752 亿欧元降 167降幅持续扩业走强通胀稳定11 月失业
率降 79 08 年低点CPI 报 10429 增长 162 年持续稳定目标水
需未起外需疲弱投资信心走低幸资产价格业考虑政治环境稳欧元区房价
趋势行概率事件济数显示风险正累积阻力褪全盘性货币政策
正常化渐进务实推进
图表 68 欧元区 GDP 季走势(变价季调) 图表 69 欧元区制造业服务业 PMI
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
图表 70 欧元区投资者消费者信心指数 图表 71 欧元区工业生产指数营建产出
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
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欧元区制造业PMI 欧元区服务业PMI
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欧元区Sentix投资信心指数(左轴)
欧元区19国消费者信心指数季调(左轴)
欧元区19国济景气指数季调(右轴)
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欧元区19国工业生产指数
欧元区19国营建产出月 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
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图表 72 欧元区贸易零售情况 图表 73 欧元区失业数失业率情况
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
图表 74 欧元区 CPI PPI
数源Wind世联研究
c) 英国脱欧协议概率达成紧货币政策未支撑
2014 年二季度高 307英国济增速频现阶梯式行2018 年前三季度 GDP 增速
分 125141 150增速分年期降 05605046 百分点呈现
跌两升步伐脱欧负面影响集中释放引致货币贬值通胀升济显著放缓
领先指标中12 月制造业 PMI 报 542 环回升 06服务业 PMI 报 512 环回升 08GFK 消费
者信心指数降140 2013 年新低步指标中11 月工业生产指数降 145零售
销售增长 340出口总额累计增长 226进口总额增长 296差累计降 2085
特作英国济构成导位服务业出口累计增速 085持续滑进口增速 438持续
扬差降 432服务业出口降进口升排脱欧关英国济中长期产生压
力局势明朗消费行引致通胀回落12 月报 1071 增长 21隐现行态势10 月
业率报 611失业率 41周薪增幅 389消费信心劳动力市场充分业薪资增长明显
矛盾源脱欧梅姨 230 票败走 B 计划诚意欠缺否会协议脱欧变更加捉摸定
预期信心击加部分富裕区房价已降 25居民财富受明显挤压信心短期
修复难度颇整体终够达成协议欧盟英国言双赢局面然占风
利达成协议两济体获度增长活力紧货币政策议程中暂未明确
迹象支撑
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欧元区19国商品贸易进出口月
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欧元区失业数季调(千左轴)
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欧元区HICP(调CPI)月(左轴)
欧元区19国PPI月(右轴)
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图表 75 英国 GDP 走势(变价季调) 图表 76 英国制造业服务业 PMI
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
图表 77 英国工业消费情况 图表 78 英国物价情况
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
图表 79 英国劳工成失业率情况
数源Wind世联研究
d) 日济持续萎缩货币政策调整空间限
2015年显著复苏38日GDP增速路滑三季度名义增速报03实际增速25
创 4 年新低进入衰退风险区整体项济数皆乏善陈PMI 降消费者信心
降投资者信心降景气指数降工业产出创两年跌幅销售降出口较年期
降 14 百分点通胀显著低目标PPI 持续高涨幸业数创记录新高失业率持
续降担心增量业口集中 65 岁 1525 岁2545 岁业口持续降
老龄化旧济中长期发展难题
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英国制造业PMI 英国服务业PMI
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英国工业生产指数季调
英国零售销售指数包含汽车燃料销售变价季调
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英国CPI 英国产出PPI工业品
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英国均周薪季调(英镑右轴)
英国失业率16岁季调(左轴) 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
42
全球增长放缓背景中日次陷入萎缩通胀缓慢行距离目标相距离原油跌
已抑制汽油成核心通胀停滞日央行面庞刺激计划继续加码压力
然利率已负够调整空间限
图表 80 日 GDP 季走势(现价) 图表 81 日 PMI 消费者信心指数
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
图表 82 日工商业情况 图表 83 日物价情况
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
图表 85 日业总数走势 图表 86 日业口年龄分布情况
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
e) 新兴市场增速滑动加息保稳定
新兴市场轮 QE 中获相发展机遇然美元二季度走强新兴市场货币剧烈
贬值土耳里拉墨西哥索贬值幅度创历史新高新兴市场发达济体加息进程中愈发脆弱
济数印度废钞运动调整统计口径济数先挫扬2018 年三季度略显疲态
收 711环降 109 百分点俄罗斯前三季度次 1319 15全年稳 15
概率事件巴西前三季度次 122091 127未稳势南非前三季度分
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日制造业PMI 日服务业PMI
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日工业生产指数采矿业制造业
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日CPI月 日生产者价格指数
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1524岁 2534岁 3544岁 4554岁 5564岁 65岁
43
082042 109行趋势行动力足总体言济体反映新兴市场
目前胶着状态
货币政策方面6 月印度央行开始加息9 月俄罗斯央行加息11 月南非央行加息巴西央行 12
次降息进入加息进程新兴市场全面呈现动加息状态应通胀升货币贬值资
外流压力
图表 87 新兴济体 GDP 图表 88 新兴济体物价
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
图表 89 新兴济体汇率
数源Wind世联研究
(2)国济稳力房产需保稳定
全年国 GDP 增速 66收官季分 686765 64增速缓步行预期致
趋势济行通道具备断崖式滑口出生率仅 1094‰值重视
方面12 月 PMI 报 494新订单分项报 497明确进入收缩区间消费者信心指数意外扬
11 月报 1221 环增长 25增长 07延续年中行趋势减税定关系
暂未见明显支撑
整体目前形势 2012 年更相基建发力房产投资增速放缓房产目前
责稳非托制造业环保限产利润回升促进投资受进出口制约时消费提升促进
整体稳中降促消费补贴力度应更三四线作济缓垫角色担梁进出
口方面受贸易摩擦影响年末跑单翘尾难持续方面全球济放缓外需疲软提升空间限
差萎缩概率事件然忽视带路超预期效果暂时难寄
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印度GDP变价
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俄罗斯美元兑卢布月(左轴) 印度美元兑卢月(左轴)
美元兑南非兰特月(右轴) 美元兑巴西雷亚尔月(右轴) 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
44
a) 基建扬期方融资创新
全年基建投资含电力口径 145 万亿增长 38老口径推算投资 176 万亿增长 18
分项推算结果显示水利环境公设施理业实现完成投资 84 万亿增长 33交通运
输仓储邮政业完成投资 64 万亿增长 39纳入考量电力热力燃气水生产
供应业完成投资 28 万亿降 67含电力新口径基建投资 2017 年 2 月增
速 273登顶路滑坡 2018 年末 38行产降杆杆PPP 严破刚兑直接相
关兼方债务赤字率制方举债受抑制相关
四季度国家发展改革委密集批复高铁项目投资规模超千亿元时发展改革委
明确表示进步加强重项目储备进步加快推进重项目前期工作10 月 31 日 12 月 2
日财政部连发 24 份文件方提前达资金 21195 亿元2019 年 1 月 8 日发改委副宁吉
喆表示进步增加中央预算投资规模进步加快中央预算投资达进度提前达
批投资进步吸引扩社会资投入国家重点项目领域规模加债券融资支持力
度扩优质民营企业债券发行规模进步加快核准进度2018 年全年方债发行规模 417
万亿元已发行方政府专项债集中土储备棚户区改造收费公路等领域投资
撬动效应已逐步显现
目前基建投资政策明显放松然核心矛盾整体债务限制未松动2019 年方债发
行压力年相减期方债投资渠道扩容方政府层面积极探索制度创新等
2019 年方债利发行奠定基础
国基建总量突出成果列世界前位密度均水高争事实国公路密度仅
世界均水 70铁路密度世界均水 60铁路仅覆盖 212 行政区占 558覆
盖面相提升外分布均衡东西部日均高铁途径班次相差 10 倍外范围
开展 5G 更新工程长远基建投资相发展空间基建投资短期否实现类似 2012
年深 V 反转作 2019 年投资企稳力量取决融资途径否投资计划
图表 90 GDP 现价总额变价增速走势(季) 图表 91 PMI PMI 新订单分项指数
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
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GDP现价季值(亿元左轴)
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PMI PMI新订单
45
图表 92 消费者信心指数变化走势 图表 93 基建投资累计走势
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
b) 限产松跑单推制造业行动力定
全年制造业投资增长 95估算投资额 212 万亿高位企稳结束连续涨态势制造业增速
显著快房产基建方面源限产松动采矿业带动工业生产增速回升方面高端制
造业发展污染防治相关投资需求提升间接推动制造业投资中美贸易摩擦引起外贸
跑单推动制造业投资阶段行
目前制造业投资外部素直接相关非制造业利润水抬高动投资方面
国企业杠杆率约束出口放缓预期产利率没时提升仅商品高端制造
业推动整制造业投资现实幸消费定支撑
图表 94 制造业投资总额增速
数源Wind世联研究
c) 服务消费拉济新轮刺激点
全年社会消费品零售总额 381 万亿增长 90剔价格素实际增长 69增速较 111
月分回落 010 百分点 011 百分点月数实际年末略翘尾12 月月社消
零 36 万亿名义增长 82实际增长 67增速较 11 月分扬 010 百分点 091
百分点反映实际消费品物价扬三需求终消费支出 GDP 拉动持续提
高消费贡献率全年保持 75高位综合反映目前虚拟消费服务消费迅速
提升商品零售实物消费增加值降尤汽车销量明显回落拖累消费整体
消费根基居民存款支配收入全年城镇居民均支配收入 39 万元名义增长 78
实际增长 56实际增速名义增速降 2008 年低点幸总储蓄余额回升2018
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基建投资累计 基建投资(含电力)累计
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制造业投资额(万亿左轴) 制造业投资累计(右轴) 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
46
年半年城乡居民储蓄存款余额 61 万亿增长 03连续 18 月保持正增长结合目前货币
类基金理财渗透率迅速提高实际居民财富应更程度提振居民消费意提高原
接促消费基础
拆分城镇乡村消费乡村消费增速年持续高城镇方面城镇生活成断走
高方面城镇居民消费外流原作展开2019 家电乡十周年家电甚汽车
乡会会加码拭目抱信心三四线乡镇乡村作济缓垫历三年货补
房产繁荣客观现金盈余增加家电购置需求需释放补贴边际提高许会带超预期
效果
忽略外需疲软出口承压容乐观外贸形势带衰退式差叠加济行事
实明朗预期居民短期债务快速增长影响消费时招工指标滑定事
实工缩减甚裁员会发生新兴业态年间吸纳相业口目前流动性
已释放信贷未扩张新兴业态影响许想象中种种直指城镇居民收
入承压时城镇居民杠杆偏高群体需予重视
总体服务消费否拉动整体持续尚需观察暂未形成明显压力
图表 95 社会消费品零售总额累计值增速
数源Wind世联研究
图表 96 三需求 GDP 贡献
数源Wind世联研究
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社会消费品零售总额累计值(亿元左轴) (右轴)
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消费 资 净出口
47
图表 97 社销零名义总额实际总额增速 图表 98 城镇乡村社销零增速走势
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
d) 贸易摩擦全球放缓乌云
全年进出口额累计实现 46 万亿美元增长 126中出口 25 万亿美元增长 99进口
21 万亿美元增长 158月差持续扩年全年累计实现差 3518 亿美元
减少 162 2018 年 3 月特朗普正式签署关税协议开始出口额呈现明显跳涨关税提
高惩罚性税收担忧引致量订单抢出口贸易摩擦断升级未确定性引起担忧推
越越订单抢出口推高全年进出口贸易总额
济发展方客观消费需求国消费市场持续进口产品降税电商进口
提供更便利通道方面贸易摩擦外全球放缓外需疲软然绕开话题出
口需求边际减弱甚总量行事件点广交会实际汇率走势出90 天
休战期促进段增长全年差缩窄概率事件甚排进出口总量缩减
图表 99 历年进出口金额累计值累计走势
数源Wind世联研究
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进出口金额累计值 进出口金额累计 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
48
图表 100 历年进口出口金额累计走势
数源Wind世联研究
图表 101 济体 PMI 走势 图表 102 出口汇率广交会走势
数源Wind世联研究 数源Wind世联研究
综整体局势明朗际制造业摇摆定进出口振外部轮动加息起基建足够
发展空间托起梁三四线作缓垫度托底消费济言房产职责稳非托
认2019 年房产市场冷难回暖难客观外部定需求价格扬叠加
供需求部增长(文详述)价稳量扬概率事件作联系游五十行业产业
房产稳定整体济稳定前提
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2011
10
2012
01
2012
04
2012
07
2012
10
2013
01
2013
04
2013
07
2013
10
2014
01
2014
04
2014
07
2014
10
2015
01
2015
04
2015
07
2015
10
2016
01
2016
04
2016
07
2016
10
2017
01
2017
04
2017
07
2017
10
2018
01
2018
04
2018
07
2018
10
出口金额累计 进口金额累计
4000
4500
5000
5500
6000
6500
2012
01
2012
06
2012
11
2013
04
2013
09
2014
02
2014
07
2014
12
2015
05
2015
10
2016
03
2016
08
2017
01
2017
06
2017
11
2018
04
全球摩根通全球制造业PMI 美国制造业PMI
日制造业PMI 欧盟制造业PMI
4000
2000
000
2000
4000
6000
8000
2009
05
2010
01
2010
09
2011
05
2012
01
2012
09
2013
05
2014
01
2014
09
2015
05
2016
01
2016
09
2017
05
2018
01
2018
09
出口金额季调月
广交会出口成交额
均汇率美元兑民币
49
1 亿落户务抢战高潮未
2018 年围绕国家落户 1300 万继续落实 1 亿非户籍口城市落户方针
抢动作愈发频密全年录引进落户放宽政策 55 条中 10 条省级政策
45 条城市具体政策涵盖容广力度更甚 2017常规降低学历门槛专中专已
足奇3 省 23 市降低学历门槛住房保障标配3 省 31 市提供相应住房保障类补助
现金奖屡见鲜2 省 16 市高端急需战略等予高额奖励西安开出
年 15 万安家补助洛阳选次性 100 万月 4000 元柳州引进高补贴更达令
乍舌 500 万外安排子女入学吉林三亚太原珠海更令暖心
海南新余漳三市落户方政府安排配偶工作实现落户全家受惠
图表 103 2018 年区新落户政策览
日期 文件事件 细
3 月 5 日
李克强总理代表国务院
第十三届全国民代表
会第次会议作政府
工作报告
•提高新型城镇化质量年进城落户 1300 万加快农业转移口市民化
3 月 13 日
国家发展改革委关
实施 2018 年推进新型
城镇化建设重点务
通知
•全面放宽城市落户条件继续落实 1 亿非户籍口城市落户方案加快户籍制度改革落
步伐促进力城镇稳定业生活新生代农民工城镇业居住 5 年举
家迁徙农业转移口农村学生升学参军进入城镇口城市举家落户鼓励高校
职业院校毕业生留学国员技术工实行零门槛落户
•中城市建制镇全面放开落户限制城市参加城镇社保年限求超 5 年
中Ⅱ型城市实行积分落户条件城市进步降低社保年限求Ⅰ型城市
中实行积分落户幅提高社保居住年限权重鼓励取消年度落户数量限制
•超城市特城市区分城区新区辖市县制定差化落户条件探索搭建区域
间转积分转户籍通道探索租赁房屋常住口城市公户口落户落实方政府
体责2018 年实现进城落户 1300 万
•强化常住口基公服务实现居住证制度覆盖城镇全部未落户常住口显著提高居
住证发放量居住证载体未落户口提供城镇基公服务办事便利鼓励城市
群市圈居住证互认落实两两纳入求实现公办学校普遍迁子女
开放
3 月 26 日
山东关印发加快推进
新型城镇化建设行动实
施方案(20182020 年)
通知
推进重点群体落户农村学生升学参军进入城镇口国家机关企事业单位招录
农村员城镇业居住 3 年举家迁徙农业转移口新生代农民工重
点促进力城镇稳定业生活农业转移口家属进城落户全面放开高
校毕业生技术工职业院校(含技工院校)毕业生留学国员落户限制青岛市
全面取消购房面积投资纳税等落户限制
5 月 3 日
国家发展改革委办公
厅关印发第批国家
新型城镇化综合试点
验通知
•持续降低城市特城市超城市落户门槛城市参加城镇社保年限超
5 年国家规定进步降低落户门槛
•探索学生特城市超城市零门槛落户城市取消业参加城镇社保居住
年限落户前置条件允许学毕业生持毕业证户口身份证先落户业
•探索特城市超城市区域差异化落户
•允许租赁房屋常住口城市公户口落户保障农业转移口住房需求城市
符合条件常住口纳入公租房保障范围住房公积金制度覆盖范围
5 月 8 日 山东全省公安机关服务 •急需直接落户进步深化户籍制度改革放宽落户条件取消省级高层次2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
50
日期 文件事件 细
新旧动转换 20 条工作
措施
居住父母配偶子女落户限制
•取消高校毕业生类具专业职称技等级业年限社保年限单位性质
居住场限制新旧动转换重点项目急需社部门证明直接落户
5 月 13 日
海南省委七届四次全会
审议通百万进海
南行动计划
(2018—2025 年)
•全日制专学历中级专业技术职称技师职业资格执业资格
省工作实际居住落户
•类高层次硕士毕业生双流高校海外留学国科毕业生拥重
科研成果创新产品符合重点产业支持方创业省城镇落户
•全职引进师级杰出直系亲属读省中学幼园采取事议方
式予解决
•领军层次子女户籍转入省参加高考受报考批次限制高层次子
女高中转学原读学校等级相原予解决
•全职引进类高层次配偶公务员事业单位员口安排相应工作配偶
企业员安排企业工作配偶未业符合岗位条件考核安排事业单位
业未业引社会均工资定例发放生活补助3 年缴纳基
养老医疗保险
9 月 10 日
广东省住建厅发布关
推进产权住房发展
指导意见
•户家庭购买套产权住房享受购买商品房等落户入学等公服务
•购买产权住房满 5 年转满足购买产权住房少 5 年等条件
允许承购转
•满足购买产权住房少 10 年等条件允许承购次性增购代持机构持产
权份额取完全产权住房性质转变商品住房
10月10日
国家发展改革委办公厅
关督察推动 1 亿非
户籍口城市落户方
案落实情况通知
•十三五期间户籍口城镇化率年均提高 1 百分点年均转户 1300 万
2020 年全国户籍口城镇化率提高 45区户籍口城镇化率常住口城镇
化率差距 2013 年缩 2 百分点
11月11日 江苏户籍新政
•明年 1 月 1 日徐州连云港淮安盐城宿迁 5 市率先实施户口通迁制度具合法
稳定住稳定业居民 5 市范围迁移户口
12月21日
青海印发关昆仑英
行动计划实施意
见
•现起 2035 年分三阶段安排全省发展工作着力构建昆仑英战略
体系
数源：世联研究55 条落户政策清单列附件
引进政策力度谓空前20 年前求城市户口20 年城市频招手
类强力促进政策乍舌余关房产认应该关注组数字：2012 年全国总口
1354 亿户籍城镇化率 3502018 年全国总口 1395 亿户籍城镇化率 42356 年间
城镇户籍口增加 117 亿年均增长约 1949 万远超国家目前制定未年均 1300 万
目标意味着农村口流城镇速度放缓进步提高城镇化水需施政策引
导
44 数完整城市作样总口基保持正增长中广州深圳成
增速喜两年间总口增量百万北京海控制口原增量明显
广深方面 44 样城市中广深外苏州东莞沈阳等 19
城市两年间口增量位数中苏州东莞惠州江门中山等呈现明显特征：户籍
口增量常住口增量更（新增户籍口快部分新落户未纳入常住口范围
（需居住六月））非户籍口缩减类似成天津南京合肥佛山等反映
类城市抢战取俗成效正急剧膨胀程中类城市阶段口红
利济发展希城
51
图表 104 城市口变动情况(20152017)
单位：万
序
号
城市
2017 年 2015 年 增量(2015 2017)
总口
(常住口) 户籍口 非户籍
口
总口
(常住口) 户籍口 非户籍
口
总口
(常住口) 户籍口 非户籍
口
1 北京 2171 1361 810 2171 1345 825 0 15 15
2 海 2418 1455 963 2415 1443 972 3 12 9
3 广州 1450 898 552 1350 854 496 100 44 56
4 深圳 1253 435 818 1138 355 783 115 80 35
5 成 1604 1435 169 1466 1228 238 139 207 69
6 天津 1557 1050 507 1547 1027 520 10 23 13
7 武汉 1089 854 236 1061 829 232 29 24 4
8 石家庄 1088 973 115 1007 1029 22 81 56 137
9 苏州 1068 691 377 1062 667 395 7 24 17
10 郑州 988 842 146 957 810 146 31 32 1
11 西安 962 906 56 871 816 55 91 90 1
12 杭州 947 754 193 902 724 178 45 30 15
13 青岛 929 803 126 910 783 127 19 20 1
14 泉州 865 742 123 851 722 129 14 20 6
15 东莞 834 211 623 825 195 630 9 16 7
16 南京 834 681 153 824 653 170 10 27 17
17 沈阳 829 737 92 829 730 99 0 7 6
18 宁波 801 597 204 783 587 196 18 10 8
19 合肥 797 743 54 779 718 61 18 25 7
20 长沙 792 709 83 743 680 63 49 28 20
21 福州 766 693 73 750 678 72 16 15 1
22 佛山 766 420 346 743 389 354 23 31 8
23 济南 732 644 89 713 626 87 19 18 1
24 昆明 678 563 115 668 556 112 11 7 3
25 锡 655 493 162 651 481 170 4 12 8
26 台州 612 604 8 605 597 7 7 6 1
27 南昌 546 525 22 530 520 10 16 4 12
28 绍兴 501 446 55 497 443 54 4 3 1
29 贵阳 480 408 72 462 392 70 18 17 2
30 惠州 478 369 108 476 357 118 2 12 10
31 常州 472 379 93 470 371 99 2 8 6
32 嘉兴 466 356 109 459 349 109 7 7 0
33 江门 456 396 60 452 391 61 4 5 1
34 太原 438 369 69 432 367 64 6 2 4
35 厦门 401 231 170 386 211 175 15 20 5
36 中山 326 170 156 321 159 162 5 12 7
37 镇江 319 271 48 318 272 46 1 1 2
38 呼浩特 311 243 69 306 239 67 5 4 1
39 湖州 300 266 33 295 264 31 5 2 2
40 西宁 236 206 30 231 201 30 4 4 0
41 海口 227 171 56 222 165 58 5 6 1
42 银川 223 189 34 216 179 37 6 9 3
43 珠海 177 119 58 163 112 51 13 6 7
44 舟山 117 97 20 115 97 18 2 0 2
数源WIND 世联研究 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
52
果考虑 20132015 年数表出 3 明显结：
1户籍口增速明显滑20132015 年 44 样城市户籍口增量 1217 万20152017
年间仅 891 万
2表单城市中江门西宁太原舟山四城市户籍口增量提升外40 城市户籍口增量
降
3中转站城市出现石家庄郑州镇江西宁代表城市非户籍口正增长户籍
口负增长口低级城市高级城市流动程中滞留结果类城市否截流取
决城市发展否流动口停脚步
图表 105 城市口变动情况(20132017)
单位：万
序
号
城市
2013 2015 增量 2015 2017 增量
序
号
城市
2013 2015 增量 2015 2017 增量
总口
户籍
口
非户
籍
口
总口
户籍
口
非户
籍
口
总
口
户籍
口
非户
籍
口
总
口
户籍
口
非户籍
口
合计 1583 1217 366 987 891 95
23 济南 32 30 2 19 18 1
1 北京 56 43 13 0 15 15
24 昆明 20 16 4 11 7 3
2 海 3 23 20 3 12 9
25 锡 7 21 14 4 12 8
3 广州 157 66 92 100 44 56
26 台州 8 9 1 7 6 1
4 深圳 190 124 66 115 80 35
27 南昌 28 15 13 16 4 12
5 成 175 247 73 139 207 69
28 绍兴 6 5 1 4 3 1
6 天津 85 43 41 10 23 13
29 贵阳 28 29 1 18 17 2
7 武汉 67 32 36 29 24 4
30 惠州 8 26 18 2 12 10
8 石家庄* 38 30 68 81 56 137
31 常州 3 13 10 2 8 6
9 苏州 11 37 27 7 24 17
32 嘉兴 10 10 1 7 7 0
10 郑州* 69 77 146 31 32 1
33 江门 6 3 3 4 5 1
11 西安 103 99 4 91 90 1
34 太原 10 2 8 6 2 4
12 杭州 62 47 15 45 30 15
35 厦门 28 34 6 15 20 5
13 青岛 33 30 3 19 20 1
36 中山 9 16 8 5 12 7
14 泉州 29 39 10 14 20 6
37 镇江 2 1 3 1 1 2
15 东莞 3 22 20 9 16 7
38
呼
浩特
11 9 2 5 4 1
16 南京 15 38 23 10 27 17
39 湖州 8 4 4 5 2 2
17 沈阳 4 10 6 0 7 6
40 西宁 9 21 30 4 4 0
18 宁波 34 17 17 18 10 8
41 海口 10 8 2 5 6 1
19 合肥 35 31 4 18 25 7
42 银川 14 16 2 6 9 3
20 长沙 70 46 24 49 28 20
43 珠海 18 10 7 13 6 7
21 福州 32 38 6 16 15 1
44 舟山 3 0 3 2 0 2
22 佛山 36 38 2 23 31 8
数源：世联研究Wind 数石家庄郑州数已方政府网站核实两统计局公布数字隐口指标考虑否存未知原仅
数作示例
预见接相段时间里口争夺愈演愈烈高级线城市着
天然优势吸引口低级三四线城市面口净流出老龄化客观事实中段
二三线城市会成西安佛山苏州东莞惠州等实现急剧膨胀会石家庄郑
州样中转站城市持续扩动抽血取决城市发展否实现截流
53
绕 291剪刀差 7 千亿债务
(1)开工竣工剪刀差量货值路
12 月末房产新开工面积 209 亿㎡增长 172剔基数效应新开工面积增速创
四年新高(20142015 年负增长致 16 年增速异常)方面竣工面积 94 亿㎡减
少 78延续 2017 年四季度行趋势开工竣工剪刀差持续扩中结构开工
竣工面积集中东南海带山东广东江苏浙江安徽福建 6 省开工竣工面积皆占全
国四成增速贵州湖南吉林重庆 4 省开工面积增速均超 30特贵州全省
房产新开工增速达 660相应区开工竣工剪刀差突出区域开工增速
竣工增速差额普遍达 60
图表 106 房屋新开工面积 图表 107 房屋竣工面积
数源：wind国家统计局世联研究 数源：wind国家统计局世联研究
图表 108 房产开发投资完成额
数源：wind国家统计局世联研究
209
172
40
30
20
10
0
10
20
30
40
00
50
100
150
200
2015
02
2015
04
2015
06
2015
08
2015
10
2015
12
2016
03
2016
05
2016
07
2016
09
2016
11
2017
02
2017
04
2017
06
2017
08
2017
10
2017
12
2018
03
2018
05
2018
07
2018
09
2018
11
房屋新开工面积(亿㎡左轴)
(右轴)
94
78
40
30
20
10
0
10
20
30
40
00
50
100
150
2015
02
2015
04
2015
06
2015
08
2015
10
2015
12
2016
03
2016
05
2016
07
2016
09
2016
11
2017
02
2017
04
2017
06
2017
08
2017
10
2017
12
2018
03
2018
05
2018
07
2018
09
2018
11
房屋竣工面积(亿㎡左轴)
(右轴)
120
95
0
5
10
15
00
50
100
150
200 房产开发投资完成额(万亿元左轴) (右轴) 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
54
2018 年房产开发投资完成额全年月均 10左右增速情况房屋新开工面积增速持续走高
房屋竣工面积仅未起色隐减少趋势
进步投资开发完成额进行解构：投资开发完成额建筑工程费+安装工程费+设备工器具购置+土
购置费+旧建筑物购置图出2018 年投资开发完成额稳定增速房企
规模购推高非房企实际开工施工活动前更活跃
图表 109 3 年投资开发完成额构成均占 图表 110 投资开发完成额构成项增速
图表 111 水泥螺纹钢价格(元吨) 图表 112 房屋新开工竣工面积累计增速
2017 年 4 月起房产开工增速竣工增速呈现剪刀差背离持续扩已达 20 月销
售增速持续行背景积极开工反映目前出金制度变更开发商资金紧加快开工推进
预售实现回款现金回流急推进步建设竣工建材市场反映情况：项目前期
建设需钢筋水泥需求持续旺盛中期材板材玻璃价格支撑年初持续疲软
值关注仅竣工面积增速历史新低建筑工程安装工程增速持续转负种种意味
着更新开工面积更处预售阶段前达预售阶段部分续施工明显放缓
种资金偏差究竟基想快变现减少期房施工投入持币渡松绑前
黑暗？已相部分房企资金链紧张手中资金法支撑期建设？值关注
建筑工程
61
安装工程 8
设备工器具购
置 1
旧建筑物购置
费 6
土购置费
23
数源：wind国家统计局世联研究
20
0
20
40
60
80
2014
02
2014
05
2014
08
2014
11
2015
02
2015
05
2015
08
2015
11
2016
02
2016
05
2016
08
2016
11
2017
02
2017
05
2017
08
2017
11
2018
02
2018
05
2018
08
2018
11
建筑工程 安装工程
土购置费 房产开发投资完成额
数源：wind国家统计局世联研究
1000
2000
3000
4000
5000
100
150
200
250
300
350
400
450
500
550
2014
01
2014
05
2014
09
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01
2015
05
2015
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01
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2017
09
2018
01
2018
05
2018
09
普通硅酸盐水泥PO425 散装全国 期货结算价(连续)螺纹钢
数源：wind国家统计局世联研究
168
123
30
20
10
0
10
20
30
40
2014
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05
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09
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2017
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2018
03
2018
06
2018
09
房屋新开工面积() 房屋竣工面积()
数源：wind国家统计局世联研究
55
图表 113 房屋新开工面积
数源：wind国家统计局世联研究
考虑预售制改革预期愈发强烈开发土面积创新高(456 亿㎡增长 334)开发商
断升高土储未收益力保障占相资金加紧开工回款解决目前资金问
题降低长远风险客观需求
房产开工竣工受销售周期影响整体呈脉式发展目前开工竣工背离短期先
4 方面影响：
1开发商短债增速明显叠加期债务兑付压力更甚 2018
2解决回款价格抑制妥协价换量引起局部区价格调整
3价格预期理受击方决策层政策调整幅度扩
4价稳量涨现金回笼竣工增加游家电建材利租金承压部分开发商言许赚
吆喝赚银子
(2)债终偿106利率继续
2014 年全面取消限购棚改货币化安置井喷 2015 年央行全年 5 次降息 5 次降准流
动性宽松新增购买力（棚改货币安置）迅速壮环境房产企业掀起波幅扩张浪
潮伴扩张幅债务扩张
截止 2018 年 12 月 31 日全行业境外发行债券余额（仅考虑 20231231 前期包含 ABS
类债券）约 32 万亿债券类型公司债（含私募债）企业债中期票占总债权
余额 917发行体属性民企占 487剩国企集体企业发行域
未期境债券余额规模约 247 万亿境外债券余额 077 万亿民营房企境外
发债例远国企
209
94
17
8
20
10
0
10
20
30
40
50
00
50
100
150
200
250
2000
年
2001
年
2002
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2003
年
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年
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年
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2010
年
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年
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年
2013
年
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年
2015
年
2016
年
2017
年
2018
年
房屋新开工面积累计值(亿㎡左轴) 房屋竣工面积累计值(亿㎡左轴)
房屋新开工面积累计(右轴) 房屋竣工面积累计(右轴) 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
56
图表 114 产行业未期债券余额情况(2019010120231231亿元)
数源：wind国家统计局世联研究
图表 115 境债券余额国企民企占 图表 116 境外债券余额国企民企占
数源：wind世联研究 数源：wind世联研究
发行时间2015 年半年开始债券发行井喷高峰持续 2016 年底 2016 年 10
月房企公司债发行监趋严类发行融资直处封闭状态2017 年民企发债规模相
2016 年缩减 80相国企融资方面便利程度言民营企业转境外发行2017 年
开始房企境外发债规模开始急速扩张该年境外发债规模较年增长 390
13514
11580
4372
1429 816 367 30
8213
5675
1200
75 134 317 30
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
公司债 企业债 中期票 定工具 短期融资券 转债 交换债
行业累计债券余额 民企累计债券余额
[值]亿 [百
分]
[值]亿 [百
分] 国企
民企
[值]亿
[百分]
[值]亿
[百分]
国企
民企
57
图表 117 行业债务发行规模情况(金额计亿元)
数源：wind国家统计局世联研究
图表 118 民企发行规模情况(金额计亿元)
数源：wind国家统计局世联研究
房企境发行债券票面利率明显央企＞方国企＞民企利差 2017 年半年开
始显著拉截止第三季度三者加权均利率（金额利率算）分 505474
民企均融资成国企高 2预计 2019 年流动性宽松叠加楼市行环境里
国企票面利差进步拉民企发债成继续提升
图表 119 债券发行加权均票面利率情况 图表 120 央企发行债券加权均票面利率情况
数源：wind世联研究 数源：wind世联研究
0
500
1000
1500
2000
2500
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2012Q2
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2018Q1
2018Q2
2018Q3
2018Q4
54 32
1766
5069
1033
1749
829 963
496 403
1898
2479
0
2000
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6000
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
境发债规模 境外发债规模
50
55
74
003
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007
009
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…
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2013
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…
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…
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…
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…
2018
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央企 方国企 民企
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高票面利率 加权均利率 低票面利率 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
58
图表 121 方国企发行债券加权均票面利率情况 图表 122 民企发行债券加权均票面利率情况
数源：wind世联研究 数源：wind世联研究
值注意民企境外发债票面利率方面成高境 2018Q2 起加权均票
面利率显著提升 2018Q1 62提升 103似预示着楼市增速放缓美联储缩表
加息尾期市场美元愈加稀缺程继续持续民营房企美债新旧付出
成继续提升
偿债压力2018 年房企开始进入偿债高峰期2018 时行业已提该年偿债高峰实
际 2018 年 4 季度开始进入真正压力期2018 年201920202021 年年须兑付债
券分 2304 亿元4464 亿元5050 亿元8918 亿元 2021 年偿债压力巨
外值注意进入 2019 年 2 季度境外偿债压力较绝部分美元债折算
成民币201920202021 年须兑付境外债券金额分 1944 亿元2766 亿元3234 亿
元考虑 2019 年旧处美国加息+缩表周期中国资流出约束趋严情况美元
降息进程 2021 年期间国楼市幅松绑部分房企境外债券兑付20192020
年新旧面极压力
2019 年全年利息加金 7 千亿民币债务支出未 3 年 18 万亿偿债务迫眉睫
希年初述百强房企资金链绷断应验目前乐观
图表 123 民企境外发行债票面利率情况
数源：wind国家统计局世联研究
00
20
40
60
80
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20
40
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2012Q1
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高票面利率 加权均利率 低票面利率
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2018Q3
高票面利率 加权均利率 低票面利率
150
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45
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加权均利率 票面利率 票面利率
59
图表 124 行业债务期规模情况(金额计亿元)
数源：wind国家统计局世联研究
图表 125 民营房企债务期规模情况(金额计亿元)
数源：wind国家统计局世联研究
0
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2000
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4000
2012Q1
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2022Q1
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0
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2022Q1
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2022Q3
2022Q4
2023Q1
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2023Q3
2023Q4
境债券期规模 境外债券期规模 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
60
政策期新供应模式期
轮周期尾端需回顾轮周期调控政策难发现限购政策期限满轮调控政
策前前涉百城市二线城市中早参城市杭州合肥苏州武汉等已先进
入释放期
图表 126 限购政策期情况
城市 更新时间 更新情况 期时间
线
北京 2017217 已拥 1 套住房市户籍居民家庭非市户籍需连续五年社保税限购套 2022217
海 2016325 购房日前 63 月中累计连续缴纳满 60 月 2021325
201872 企业购房时满足设立年限满 5 年累计缴纳税款金额已达 100 万元民币企业职工
数 10 名规定该企业缴纳社保公积金满 5 年
202373
广州 2017318 社保纳税期限提 5 年 2022318
深圳 2016104 社保纳税条件前 3 年提高 5 年 2021104
二线
天津 2017331 市 3 年连续交纳 2 年社会保险税证明 2019331
南京 2017316 南京（六合溧水高淳）非市 3 年连续 2 年社保税 2019316
杭州 201733 非市户籍居民需 3 年市连续缴纳 2 年社保证明暂停拥 1 套
住房非市户籍居民出售新房
201933
成 2018515 天府新区成直区成高新区南部园区成高新区西部园区锦江区青羊区
金牛区武侯区成华区龙泉驿区新区温江区双流区郫区新购买商品住房
二手住房非户籍口需满足：户籍拟购房区稳定业连续缴纳社
保 24 月
2020515
2018515 成市区（市）县新购买商品住房二手住房购房应具市户籍非
市户籍市稳定业连续缴纳社保 12 月
2019515
武汉 20161114 江岸江汉硚口汉阳武昌青山洪山区武汉东湖新技术开发区武汉济技
术开发区（含汉南区）市东湖生态旅游风景区等区域实施住房限购政策外 2 年纳税
社保证明
20181114
20161222 新增东西湖区江夏区黄陂区部分区域 20181222
厦门 2017329 法提供购房日前 4 年市逐月连续缴纳 3 年税社会保险证明
非市户籍居民家庭暂停销售 180 方米商品住房
2020329
西安 2017913 限购区域（新城区碑林区莲湖区雁塔区未央区灞桥区长安区行政理区域
高新区开区曲江新区浐灞生态区航天基国际港务区沣东新城等开发区
规划区域范围）户籍暂停第 3 套套数住房非市户籍限购暂停第 2 套
套数住房购房限购区域住房提供 2 年（含 2 年）税社会保险
证明非市户籍（外士）购买 1 套住房
2019913
宁波 2017101 非市户籍居民家庭海曙区江北区鄞州区行政区域拥 1 套住房
提供购房日起前 3 年市连续缴纳 24 月税社会保险缴纳证明
暂停限购区域购买住房
2019101
合肥 2016102 市区（含四县市）范围暂停拥 2 套住房市区户籍居民家
庭出售新建商品住房暂停拥 1 套住房法提供购房日前 2 年市区
逐月连续缴纳 1 年税社会保险证明非市区户籍居民家庭出售新建商品
住房存量住房
（四县市：长丰县肥西县肥东县庐江县巢湖市）
2017102
长沙 2018625 市外迁入新户籍家庭（已落户两年退伍转业家属军落户外）
落户满 1 年市稳定业（市连续缴纳 12 月税社会保险）限
购区域限购 1 套商品住房
非市户籍需满足市稳定业住房市连续缴纳 24 月税社
会保险限购区域限购 1 套商品住房
2020626
青岛 2018418 2018418 升级市南区市北区李沧区崂山区黄岛区城阳区（包括高新区）范
围已拥 1 套住房市（七区三市）户籍居民家庭（含部分家庭成员
市户籍居民家庭包括夫妻双方未成年子女）够提供购房申请日起前 2
2019418
61
年市连续缴纳 12月税纳税证明社会保险缴纳证明非市户籍
居民家庭（家庭成员均拥市户籍）限购 1 套住房（含新建商品住房二手住房
）述区域已拥 2 套住房市户籍居民家庭拥 1 套住
房非市户籍居民家庭法提供述纳税证明社会保险缴纳证明非市户籍居民
家庭暂停售房
沈阳 201888 8 月升级限购区域扩全市行政区域(含辽中区新民市法库县康县)居
民限购 2 套外居民限购 1 套（2 年连续缴纳 6 月税社会保险证
明）
201928
连 2018321 市户籍居民家庭（含部分家庭成员市户籍居民家庭）中山区西岗区沙河口
区甘井子区高新园区（简称中心城区）拥 2 套住房暂停销售中
山区西岗区沙河口区高新园区（简称限制区域）住房（含商品住房二手住
房含公寓）
非市户籍居民家庭市中心城区拥 1 套住房暂停销售限制区域
住房非市户籍居民家庭市中心城区没住房限制区域购买 1 套住房
购房时需提供购房申请日起前 2 年市连续缴纳 12 月税社会保
险证明通补缴税社会保险证明予认定
2019321
苏州 2016103 非市户籍居民家庭购首套房需提供两年苏州市区(含吴江区)昆山市太仓市累计
年纳税社保证明非市户籍居民家庭禁购二套房市户籍家庭禁购第四套房
2017103
2018111 相
城区限购政
策升级
相城区 2018 年 11 月 1 日起试行积分购房新规参苏州市流动口积分理办法中
积分入户做法积分纳入非苏州市户籍居民家庭相城区购买商品住房资格审查条
件暂停申请积分 600 分非市户籍居民家庭出售新建商品住房
郑州 201753 201753 暂停已拥套(含套)住房市户籍单身士出售住房暂停注册
满三年企业销售住房
购房条件1)郑州连续缴纳社保满24月2)郑州连续缴纳税24月3)郑州工作
全日制科者学历毕业生4)郑州工作副高级(高级技师)职称者职称
象5)具郑州市户籍
201953
南昌 201738 九龙湖区域（红谷滩新区祥云道南区域）儒乐湖新城（东赣江西皇姑路
北儒乐湖街南英雄道）外市区范围暂停市区已拥 1 套住
宅市户籍居民出售住宅（含新建商品住宅存量住宅航空城国家重点工程配
套项目外）暂停市区已拥 1 套住宅住宅法提供购房日
起前 3 年市连续缴纳 2 年税社会保险（城镇社会保险）证明非
市户籍居民（非市户籍居民通补缴税社会保险）出售住宅未成年
市区购买住宅
201938
太原 2018514 城六区户籍居民家庭限购 2 套住房市 1 年（逐月连续缴满 6 月）税社
保城六区非户籍居民家庭限购 1 套住房
2019514
兰州 201818 取消西固区九州开发区高坪偏远区域住房限购政策
三线
东莞 2017410 东莞户籍限购两套
非市户籍首套需年社保二套需两年社保
非市户籍科初级职称首套半年社保
2018410
佛山 201761 佛山限购区买房户籍购买两套住宅非佛山户籍居民家庭需购
房日起两年连续缴纳 1 年社保税限购套
201861
中山 2017326 市户籍居民家庭拥三套房暂停销售新建商品住房限外非户籍
购买首套商品住房需提供半年社保税证明拥 1 套住房非市户籍需提供
两年社保
2017926
廊坊 201762 限购区城廊坊市城区（含广阳区､安次区､廊坊开发区）､三河市､厂回族治县､香
河县､固安县､永清县霸州市文安县外户籍买房需 3 年社保纳税户籍限购 2
套
202062
锡 2017925 调整梁溪区滨湖区（含马山）新吴区（含鸿山）惠山新城锡东新城范围限
购政策暂停已拥 2 套住房锡市户籍居民家庭出售新建商品住房继续暂
停已拥 1 套住房非锡市户籍居民家庭出售新建商品住房二手住房非
户籍提供 2 年税社保
2019925
2018 年合肥住宅市场冰火两重天限价盘开罄高价盘持续站岗优惠折扣已 7 折
土流拍量创五年新高楼面价基回 15 年土房企抄底合作开发越越历
市场 2017 冰点购房者回理性追高客观存住房需求释放住目购房推
动成交量扬 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
62
进入释放期城市意味着前期抑制购买力集中释放必介意实际释放底
5 月 8 月限购初引起恐慌导致部分资格意明确购买力急车释放限购期限
时抑制购买力会提前准备踩点成交促成阶段性持续扬更关注目标期
间前表现详细逻辑表现已年年报中述赘述(见 2017 年年报月阴月晴
潮起潮)
图表 127 合肥商品住宅销售套数均价(20142018)
数源：世联研究合肥世联
站中长期视角二线强三线城市会发展成特甚超型城市口基数
省份欧洲发达国家作诸英国西班牙口放中国仅仅排第 7 第 11
口基数省着天独厚优势行政区域面积西班牙仅四川 2 方
公里相应四川口西班牙 2 倍意味着四川口密度西班牙 2 倍口密度提
高避免带城市治理问题更重分工协作效率幅提高生产效率生产质
量进步发展提供坚实基础口高级城市持续聚集客观规律毕竟城镇化指
导城市抢战
000
020
040
060
080
100
120
140
160
180
200
000
020
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140
160
20141
20143
20145
20147
20149
201411
20151
20153
20155
20157
20159
201511
20161
20163
20165
20167
20169
201611
20171
20173
20175
20177
20179
201711
20181
20183
20185
20187
20189
201811
成交套数(万套左轴) 成交均价(万元㎡右轴)
63
图表 128 区域口(单位：万2017)
数源世联研究Wind 数
图表 129 区域面积(单位：km^2)
数源世联研究Wind 数
10006
6602
4657
3075
1137 926
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
山
东
河
南
四
川
江
苏
河
北
湖
南
英
国
安
徽
湖
北
浙
江
广
西
云
南
西
班
牙
江
西
辽
宁
福
建
陕
西
黑
龙
江
山
西
贵
州
重
庆
利
时
希
腊
瑞
典
匈
牙
利
海
南
奥
利
保
加
利
亚
挪
威
新
西
兰
冰
岛
506
45
387
269
245
188
132
111 103
31
0
10
20
30
40
50
60
西
班
牙
四
川
黑
龙
江
瑞
典
挪
威
云
南
新
西
兰
英
国
广
西
湖
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陕
西
河
北
湖
北
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州
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江
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山
西
山
东
辽
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安
徽
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福
建
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利
亚
江
苏
冰
岛
浙
江
匈
牙
利
奥
利
重
庆
海
南
利
时
2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
64
图表 130 区域基面情况
序号 省份 省会 面积
(万 km2)
口
(万)
GDP
(亿元)
均 GDP
(元)
城市
首位度 标国家 面积
(万 km2)
口
(万)
GDP
(亿元)
均 GDP
(元)
1 四川 成 481 8302 36980 44544 250
西班牙 506 4657 88538 190109
2 黑龙江 哈尔滨 455 3789 16200 42758 205
瑞典 450 1007 36327 360830
3 云南 昆明 383 4801 16531 34437 123
挪威 387 528 26928 509790
4 广西 南宁 236 4885 20396 41753 141
新西兰 269 475 13895 292531
5 湖南 长沙 212 6860 34591 50422 107
英国 245 6602 177061 268184
6 陕西 西安 206 3835 21899 57096 179
7 河北 石家庄 188 7520 35964 47828 138
8 湖北 武汉 186 5902 36523 61882 193
9 贵州 贵阳 176 3580 13541 37824 077
10 江西 南昌 167 4622 20819 45041 056
11 河南 郑州 167 9559 44988 47063 145
12 山西 太原 156 3702 14974 40443 082
13 山东 济南 154 10006 72678 72636 079
14 辽宁 沈阳 146 4369 23942 54801 119
15 安徽 合肥 140 6255 27519 43996 216
16 福建 福州 121 3911 32298 82583 191
保加利亚 111 708 3837 54226
17 江苏 南京 103 8029 85901 106984 078
冰岛 103 34 1614 473030
18 浙江 杭州 102 5657 51768 91511 118
匈牙利 93 978 9394 96047
19 重庆 重庆 82 3075 19500 63412
奥利 89 881 28128 319302
20 海南 海口 34 926 4463 48204 297
利时 31 1137 33265 292513
谈未城市结构然认值关注数字需重提重视：
1 13 口居住副中心卫星城带动卫星城副中心快速拔起形成时间非理空
间衡量 15 时市圈中轨交决定城市辐射范围
2 1：1 租购供求结构稳态租房居住住房居民例 1：1政府供应市场
供应例 1：1
3 23 新增供应非交易型住房供应体定政府社会资国资合作
通金融工具组合实现居住权权收益权分离新模式
65
图表 131 日市结构
数源：世联研究公开资料收集
图表 132 东京圈通勤半径口分布(万2015)
数源：世联研究公开资料收集
图表 133 香港住房结构(万户2017)
数源：世联研究公开资料收集
895 1028
1327
400
500
1000
1500
<20mins 20mins1H 1015H >15H
<8km 830km 3050km 5070km 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
66
2017 年海已实现增量供中租赁房 12保障房 52商品住宅 36布局深圳安居
集团成立开展国资市场运作提供保障房道路2018 年 6 月深圳二次房改落明确新
增供应中 40商品房60类保障房期间珠海表示组建成立安居集团供应保障房截
止 2018 年末计动迁安置房海供应块中 78 宗住宅块数附带租赁住房例
供应结构调整步伐已开始希更快政策期希见购买力释放
引起二次恐慌希见政策度强力干预市场 15 万亿规模行业言次
涨跌市场参者言件值高兴事情
图表 134 2018 年全国出含租赁住宅情况
城市 块数量 规划建筑面积(亿㎡) 成交价(亿元)
海市 78 632 9589
武汉市 15 4835 2267
合肥市 15 1463 968
广州市 14 3238 3239
东莞市 14 1204 1295
杭州市 11 569 172
青岛市 10 1277 451
天津市 9 1686 1198
成市 7 746 719
重庆市 6 1568 588
南京市 5 385 105
西安市 5 515 206
北京市 3 502 896
深圳市 3 127 126
佛山市 2 568 584
南宁市 2 532 119
惠州市 2 431 224
连市 1 439 356
泉州市 1 13 02
襄阳市 1 57 22
67
2018 年政策事记
[1]中央政府
1 月 15 日 全国国土资源工作会议改变政府作居住唯供应者情况非房产企业法
取权土作住宅办法完善促进房产健康发展基础性土制度推动建立体
供应渠道保障租购举住房制度全体民住居
2 月 4 日 中中央国务院关实施乡村振兴战略意见公布 提出实施乡村振兴战略集体营
性建设试点宅基改革特色镇创建适合农业农村特点农村金融体系继续推进农村劳动
力业转移等方面新强调
3 月 26 日 国务院办公厅印发城乡建设增减挂钩节余指标跨省域调剂理办法城乡建设
增减挂钩节余指标跨省域调剂指三区三州深度贫困县城乡建设增减挂钩节余指标
国家统筹跨省域调剂
3 月 20 日 国土资源部动产登记资料查询暂行办法 进步细化法定查询体明确谁
查问题首次利害关系概念进行界定明确什利害关系查查什
程度问题
3 月 22 日 国务院办公厅关促进全域旅游发展指导意见旅游发展需纳入土利总
体规划城乡规划统筹安排年度土利计划适旅游领域倾斜适度扩旅游产业供优
先保障旅游重点项目乡村旅游扶贫项目
4 月 25 日 中国证监会住房城乡建设部关推进住房租赁资产证券化相关工作通知明确开
展住房租赁资产证券化基条件明确优先支持中城市雄安新区等国家政策重点支持区域利
集体建设建设租赁住房试点城市住房租赁项目开展资产证券化
4 月 27 日 全国常委会公布 2018 年立法工作计划 房产税法列入预备审议项目立法项目
关方面抓紧调研起草工作视情 2018 年者年度安排审议
5 月 19 日 住房城乡建设部关进步做房产市场调控工作关问题通知切实提高中低价
位中套型普通商品住房新建商品住房供应中例加强住房贷款规模理落实差化
住房信贷政策严格落实企业购资金规定加强住房购资金源审查严控购
加杠杆行
5 月 11 日 住房城乡建设部财政部民银行关改进住房公积金缴存机制进步降低企业成
通知区 2016 年出台阶段性适降低企业住房公积金缴存例政策期继续延长执行期
2020 年 4 月 30 日
6 月 17 日 全国统动产登记信息理基础台已实现全国联网动产登记体系进入全面运行
阶段全国 335 市2853 县区设立 3001 动产登记办事厅38 万窗口8 万线登
记工作员均天 30 万企业群众提供动产登记服务 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
68
8 月 7 日 住房城乡建设部辽宁沈阳召开部分城市房产工作座谈会加快制定实施住房发展
规划抓紧调整住房供应结构力发展住房租赁市场完善落实差化住房信贷税收政策
支持合理住房消费坚决遏制投机炒房加强舆引导预期理
12 月 21 日中央济工作会议强调构建房产市场健康发展长效机制坚持房子住
炒定位城施策分类指导夯实城市政府体责完善住房市场体系住房保障体系
[2]方政府
成：加快住房租赁市场建设：1 月 3 日 成市政府发布成市民政府办公厅关加快发展
规范理市住房租赁市场意见 明确住房租赁租住标准加强住房租赁违规行监提出逐步扩
承租享受基公服务权利鼓励村镇集体济组织开展规模化住房租赁业务
海南：加强土宏观调控：1 月 4 日 海南省政府通海南省民政府关进步加强土宏观调控
提升土效益意见实行建设总量强度双控制度禁止商品住宅产业项目捆
绑搭配供应
广东：加快保障性住房建设：2 月 2 日广东省住房城乡建设工作会议 明确落实国家新三年棚户区
改造攻坚计划加快保障性住房建设2018 年新开工棚户区改造安置住房 25 万套
昆明：促进房产市场稳健康发展：3 月 1 日昆明关进步促进房产市场稳健康发展通
知调整新建商品住宅限售政策完善差化住房信贷政策调整住房公积金政策适时推出限价商
品房建设进步完善住房保障体系
湖北：建立房产市场调控会商制度：3 月 29 日湖北关建立房产市场调控会商制度通知加
强市场研判省级会商领导组成员单位加强全省房产市场交易供金融等信息监测
享研判会商房产市场形势
广州：加强土理：4 月 2 日广州关加强土理实施意见明确公开出方式公开出
方式包括招标拍卖挂牌优先采取挂牌拍卖方式商品住宅采取限价竞配建保障性
住房限价竞配建拆迁安置房公寓等政府性房源限价竞房价限房价竞价
超溢价率定例竞持面积现房销售等方式出
杭州：采取商品住房销售公开摇号全程公证制度：4 月 4 日 杭州关实施商品住房公证摇号公开
销售工作通知房产开发企业采公证摇号方式公开销售商品住房应申领商品房预售许证前
制定商品住房公证摇号公开销售方案次性公开销售期准售房源
成：进步完善市场调控政策：5 月 15 日成关进步完善市房产市场调控政策通知
天府新区成直区成高新区南部园区新购买商品住房二手住房应时符合：两
户籍家庭限购 2 套（户籍迁入区 24 月连续缴纳社保 12 月）非户籍居民家庭全市范
围产权住房限购 1 套（续缴纳社保 24 月）
海南：进步做商品住宅销售价格备案理工作：6 月 6 日海南关进步做商品住宅销售价
格备案理工作通知达预售（现售）条件商品住宅项目房产开发企业办理商品住宅预售
许证（现售备案表）前应市县价格部门进行预售（现售）价格备案
深圳：体供渠道保障租购举：6 月 5 日深圳市民政府关深化住房制度改革加快建立
69
体供渠道保障租购举住房供应保障体系意见（征求意见稿）提出关八供体
六类保障渠道三类（四种）住房三类补贴深圳市住房供保障体系总体设计力实施住
房领域供侧结构性改革明确面未 18 年（2018 年 2035 年）住房发展目标
海：加快建立体供应渠道保障租购举住房制度：7 月 2 日海继续坚持房产限购
限贷政策推进旧区改造海市长应勇公开表示加快建立体供应渠道保障租购举
住房制度坚持定位两权宜计动摇坚持限购限贷双限政策放松继续加
强房产市场调控继续稳房价稳价
深圳：进步加强房产调控：7 月 31 日深圳关进步加强房产调控促进房产市场稳健康
发展通知通知发布日起停止办理企事业单位社会组织等法单位购买新建商品住房二手住
房网签手续通知发布日起企事业单位社会组织等法单位新购买商务公寓取
动产权登记证书日起 5 年禁止转
南昌：重拳整治房产市场违法违规行：9 月 21 日南昌开展治理房产市场乱象专项行动重拳
击投机炒房黑中介房企违规违法虚假房产广告等违法违规行开发商拒绝办理公积金组合
贷款举报房局暂停网签纳入征信系统卖房捆绑车位暂停楼盘网签严厉
查处装修等价外加价行
广州：进步规范房产市场理10 月 19 日保持调控力度放松保持成交价格稳定运行前
提新建商品住房预售网签价格指导机制进行优化严禁开发企业拆分价格报备继续保持调
控政策连续性稳定性继续坚决执行现行项调控措施动摇继续严格新建商品住房开展价格指
导
深圳：修订房产市场监办法：11 月 23 日 发布深圳市房产市场监办法（修订草案征求意
见稿）房企确需调整销售价格调整幅度超出备案价格 15应调整价格前办理备案变更预售
符合：1项目资金账户余额应低项目资金 102七层（含数）商品房项目已
封顶 3七层商品房项目已完成面三分二层数市房产产业化部门认定产业
化项目已完成面三分层数等条件
[3]中央政府方政府
国土资源部住房城乡建设部：1 月 16 日国土资源部办公厅住房城乡建设部办公厅发布关沈阳
等 11 城市利集体建设建设租赁住房试点实施方案意见函 原意沈阳南京杭州合
肥厦门郑州武汉广州佛山肇庆成等 11 城市利集体建设建设租赁住房试点实施
方案
国务院意批复宁波温州建设国家创新示范区：2 月 11 日国务院印发关意宁波温州高
新技术产业开发区建设国家创新示范区批复意宁波温州 2 高新技术产业开发区（统
称宁波温州高新区）建设国家创新示范区批复意宁波温州高新区享受国家创新示范区
相关政策时结合身特点断深化简政放权放结合优化服务改革积极开展科技体制改革
机制创新
国务院决定开展工程建设项目审批制度改革试点：5 月 18 日国务院办公厅印发关开展工程建设项
目审批制度改革试点通知 决定北京市天津市海市重庆市等 15 城市浙江省开展工程
建设项目审批制度改革试点2018 年试点区建成工程建设项目审批制度框架理系统审批时间2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
70
压减半2020 年基建成全国统工程建设项目审批理体系
住房城乡建设部等七部委联合开展治理房产市场乱象专项行动：2018 年 7 月初 12 月底北京
海广州深圳天津南京苏州锡杭州合肥福州厦门济南郑州武汉成
长沙重庆西安昆明佛山徐州太原海口宁波宜昌哈尔滨长春兰州贵阳 30 城
市先行开展治理房产市场乱象专项行动
住建部约谈部分城市求促进房产市场稳健康发展：8 月 17 日住建部约谈海口三亚烟台宜
昌扬州五市政府负责志约谈强调切实思想行动统促进房产市场稳健康发展
重精神决心解决房产市场问题坚持房子住炒定位加快建立
体供应渠道保障租购举住房制度坚持分类调控城施策城策完善落实房
产调控措施防范化解市场风险促进建立房产长效机制努力实现全体民住居目标
[4]货币政策
央行：完善住房金融体系建立健全住房租赁金融支持体系：2 月 5 日2018 年中国民银行工作会议
提出完善住房金融体系建立健全住房租赁金融支持体系继续实施分城施策差化住房信贷政策
强化房产金融宏观审慎理积极支持棚户区改造等保障性安居工程建设支持培育发展住房租赁
市场
稳健货币政策：3 月 5 日 李克强总理代表国务院第十三届全国民代表会第次会议作政府工
作报告稳健货币政策保持中性松紧适度货币供总闸门保持广义货币 M2信贷社会
融资规模合理增长维护流动性合理稳定提高直接融资特股权融资重疏通货币政策传导渠道
差化准备金差异化信贷等政策
央行：8 月 1 日中国民银行召开 2018 年半年工作电视会议实施稳健货币政策货币供
总闸门加强预调微调保持流动性合理充裕继续改善微企业金融服务强化考核激励落实
微企业金融服务项政策措施进步扩金融开放稳步推进民币国际化序实现民币资
项目兑换
[5]土政策
全国国土资源工作会议：1 月 15 日国土资源部部长姜明表示改变政府作居住唯供应者
情况研究制定权属变符合土城市规划条件非房产企业法取权土作住
宅办法深化利农村集体营性建设建设租赁住房试点完善促进房产健康发展基础
性土制度推动建立体供应渠道保障租购举住房制度全体民住居
广州：4 月 2 日广州关加强土理实施意见明确公开出方式公开出方式包括招标
拍卖挂牌优先采取挂牌拍卖方式
高法争取快出台关国土房屋征收补偿司法解释：5 月 16 日高法召开新闻通气会
高民法院争取快出台关国土房屋征收补偿司法解释明晰司法实践中难点热点
问题统裁判尺度进步明确补偿范围形式标准
深圳：关完善国土供应理：7 月 16 日深圳关完善国土供应理干意见建立土
71
供应企业信联动机制土供应程中违法违约企业列入失信黑名单旦列入
参深圳城市更新土竞拍等土供应活动
河北：提升土利质量效益：7 月 19 日河北关提升土利质量效益指导意见力推进存
量盘活利坚持分类施策效处置供未土市县政府全面清理供未土法
确定处置方式中已超合约定开工时间未开工尚未构成闲置土追缴违约金责令
限期开工企业原造成土闲置满年未动工足额征缴闲置费连续两年未动工坚决
法收回
海南：实行严格节约制度：8 月 13 日海南省国土资源厅发改委联合印发海南省建设
出控制指标（试行）关实施产业项目发展准入协议指导意见海南实行严格
节约制度设定单位土投资强度产值税收等相关效益指标作土供应门槛约
定履约求土退出机制倒逼企业提高土开发利效益进步严格招商引资项目
关断提升土开发利效益实现高质量发展提供坚实保障
北京：提高土利质量效率：9 月 27 日北京市土资源整理暂行办法引导鼓励优先利存
量建设严格控制新增建设促进城乡建设减量提质集约高效利提升居环境质量
民生活品质实现济社会生态效益相统
海南：整治违法：9 月 12 日海南关实施整治违法土供增减挂钩机制通知实
行整治违法新增建设计划指标增减挂钩违法查处整治力市县省土行政
部门核实情形扣减直暂停安排市县新增建设计划指标
全国：审议农村土承包法修正案草案：10 月 23 日十三届全国常委会第六次会议分组审议
农村土承包法修正案草案草案拟明确土营权流转保护国家保护承包方法愿偿
流转土营权组织侵犯
海：推进土资源高质量利：11 月 21 日海发布关市全面推进土资源高质量利干
意见五方面产业供应政策二五条存量土盘活路径三综合性开发强度策略助
力提升城市济密度
[6]保障房
2017 年全国棚户区改造务利完成：2017 年全国类棚户区改造开工 609 万套利完成年度目
标务完成投资 184 万亿元全国 6000 万棚户区居民出棚进楼2600 万住房困难群众住进
公租房
财政部住房城乡建设部：4 月 2 日财政部住房城乡建设部联合发布试点发行方政府棚户
区改造专项债券理办法 完善方政府专项债券理规范棚户区改造融资行坚决遏制方政
府隐性债务增量2018 年棚户区改造领域开展试点序推进试点发行方政府棚户区改造专项债券
工作探索建立棚户区改造专项债券项目资产收益相应制度发挥政府规范适度举债改善群众
住房条件积极作
深圳：5 月 23 日深圳市住房建设规划 2018 年度实施计划 年度新增安排建设住房安居
型商品房公租赁住房约 5 万套268 万方米通棚户区改造购买租赁综合整治等方式
筹集住房安居型商品房公租赁住房约 638 万套合计新增安排筹建三类住房约 1138 万套 2018 年中国房产市场回顾 2019 年展
72
6 月 26 日国开行称棚改融资工作正序开展针国开行收紧棚改融资市场传闻国开行日前回应
称年开发银行严格执行国家关棚改政策国务院相关部委指导配合方政府法合
规开展棚改融资工作目前项工作正序开展截 5 月末开行年发放棚改贷款 4369 亿元
力支持棚改续建 2018 年 580 万套新开工项目建设
住建部：7 月 12 日住建部召开吹风会制宜推进棚改货币化安置商品住房库存足房
价涨压力较方应针性时调整棚改安置政策商品住房库存量较方继续
推进棚改货币化安置进步合理界定握棚改范围标准搞刀切层层指标盲
目举债铺摊子前六月棚户区改造已开工 363 万套占目标务 625步住建部加棚
改配套基础设施建设力度时法规控制棚改成严禁违规支出
国新办：住建部继续扎实推进棚户区改造工作：10 月 11 日国新办举行介绍棚户区改造关工作例行
吹风会答记者问：步住建部继续扎实推进棚户区改造工作重点督促做四项工作：督
促确保时完成 2018 年 580 万套棚改务二严格棚改范围标准重点攻坚改造老城区
脏乱差棚户区国工矿区林区垦区棚户区三制宜调整完善棚改货币化安置政策
商品房库存足房价涨压力市县快调整货币化安置优惠政策四严格评估财政承受力
严禁棚改名盲目举债违法违规行科学确定 2019 年度棚改务
住建部：10 月 22 日住建部披露 19 月全国棚户区改造开工超 530 万套政府工作报告明确2018
年全国棚改新开工 580 万套1－9 月已开工 534 万套占年度目标务 92完成投资 13700
亿元
北京：提前完成全年保障房棚户区相关务截 10 月底北京市保障房新开工 50041 套完成市
政府确定全年建设 5 万套务 100北京市棚户区改造 261 万户完成市政府 236 万户务
111 深圳学应数学系学士
注册数分析师广东省房
产 协 会 特 约 研 究 员
6年数房产行业分析
验
黄 煌
贵州学区域济学硕士
3年行业市场研究工作验
戴 毅
世联行集团战略支持发展中心
世联行集团董事会办公室
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