总
1项目建设背景
苏州新区枫桥镇农工商总公司属新泰房产开发公司资金足时启动项目恰逢整江苏省企业改制意转项目项目重外素枫桥镇改善居民生活质量提高区房产整体水希找开发高品质住宅开发商浙江省特杭州市房产开发公司资金实力开发水全国说谓首屈指转开发素根苏州城市总体规划发展新区枫桥镇片区控制性规划求该片区新区整苏州重住宅区公司苏州全面认真市场调研项目区位环境进行反复分析较根苏州目前房产现状发展趋势做出满足苏州市城市居民新住房求高品质时定位准确完全担心项目销售丰厚利润
该项目已取土权证项目规划许证项目谈判工作已相继展开
2项目概况
该块位苏州新区山路塔园路交叉口紧接苏州科技学院良文化气氛道路宽敞交通便捷山桥古城区相连项目占126亩中120亩建住宅6亩建配套幼园容积率20总建筑面积16万方米高层层相结合街底层商业配套房(约占5)具定开发规模品牌延续提供保障公司带良社会效益济效益
项目建设资金完全公司筹足部分通土抵押预售房款解决
二苏州市介绍
苏州位长江三角洲中部江苏省东南部东l19°55'121°20'北纬30°47'32°02'间东邻海西傍锡南接吴江北长江面积848842方公里占全省面积827%市区3923方公里中建成区68方公里古城区142方公里属六县市面积:常熟市1094方公里张家港市7724方公里太仓市620方公里昆山市8649方公里吴县市125742方公里吴江市10929方公里2001年苏州市完成国生产总值1760亿元济总量长江三角洲位居第二列全国第六均GDP现行汇率折算超3600美元显示出强劲增长势头整市口58053万城区口80万新区济发展保持良发展势头全年实现工业销售产值400亿增长17
完成国生产总值160亿增长142实现财政收入205亿正启动二期开发
三苏州市住宅市场分析
12002年前苏州市住宅市场分析
前苏州市住宅水直维持工业园区2300元m2古城区2500元 m2新区住宅价格直2000元 m2左右徘徊究原外点:
1)土价格首素土作稀缺性资源政府没做土供应长期规划开发商通项目行性报告便宜价格政府求划拨土导致土成整项目中占部分
2)整苏州住宅零星分散建设注重整区环境园林文化方面建设批想改变住房质量居民找合适住宅贵觉合算
3)居民居住观念没改变数苏州认苏杭运河觉离开城市郊区直认苏州新区工业区适宜居住时枫桥镇直治安环境定程度限制该区域房价
4)消费观念限制整苏州市房价许苏州居民留恋桥流水家方住吃饱会剩余钱改善居住环境投资房产
5)段时间里然出现许利住宅发展政策(货币化分房实施)直没苏州房产更台阶
22002年苏州市住宅市场分析
2002年苏州房价飞涨年2001年10月份苏州市土全面实行招投标苏州整房产市场重转折点开发商取土维途径市场招投标土市场更趋公时政府出台系列相关政策
1)苏州强化强市富民意识努力全市济继续高台低波动中运行2002年全市济继续走强时改变全市居民消费观念
2)规范房产开发改善投资环境房产开发逐步走规模化集约化营房产开发作城市新济增长点力发展城镇建设
3)市区范围加快土供应制度改革停止新批量土开发项目存量土开发项目采取限制态度开发总量控制时积极引导开发企业参园区新区开发建设
4)加强城市建设步伐动迁量幅升货币安置政策市场商品房需求迅速膨胀
3苏州新区住宅市场具体分析
苏州年10月份拍卖土中没块形成楼盘许开发商已闻风相继提高楼盘价格苏州市建设局市场调查统计:苏州市年房价总体涨148
现介绍苏州新区新房价:
序号
楼盘名称
住宅类型
价格(元 m2)
1
运盛美苑
高层(复式)
3600~3800
2
名城
层公寓
3200(均价)
3
格林花园
层公寓
3000(均价)
4
阳光水岸
高层
3500(均价)
5
丽景苑
高层
4500(均价)
综新区住宅均价公寓3000元 m2 高层3500元 m2 复式楼中楼3600元 m2
4项目发展前景
枫桥老镇改造苏州新区十五规划列重项目估计投资7亿元时着新区二期建设进行该区块成连接古城新区中心
半年杭州开发商159万元亩价格竞新区水块楼板价约1000元 m2 价面定优势整新区没出现高品质规模住宅
根现市场价(未考虑房价升)项目住宅均价定位3300元 m2
四项目建设指标
序号
项目
单位
数量
1
总面积
亩
126
2
总建筑面积
方米
160000
21
住宅面积
方米
152000
22
商铺面积
方米
8000
3
容积率
20
4
物业营理房
方米
1120
5
售住宅面积
方米
150880
四项目投资估算盈利分析
1编制
1)建筑工程费现行建筑工程费标准费率
2)种费率国家相关文件
2投资估算
投资估算表
序号
项目
单价
数量
金额(万元)
1
土费
120
126
15000
2
前期费
100
160000
1600
21
勘测设计费
20
160000
320
22
类规费
80
160000
1280
3
工程费
1200
160000
19200
31
建安工程费
1100
160000
17600
32
室外工程
50
160000
800
33
机电工程
50
160000
800
4
销售费
销售收入2提计
1100
5
理费
销售收入3提计
1700
6
资金成
1900
7
总投资
40500
3销售收入
根工程处位置周围环境苏州房产现行市场预测考虑房产销售风险工程建设成等综合素区住宅均价定位3300元 m2 低层商铺均价定位4500元 m2 销售收入见表:
序号
项目
单位
数量
价格
金额(万元)
1
住宅
元 m2
150880
3500
52808
2
低层商铺
元 m2
8000
5000
4000
3
合计
56808
4营业税附加
项目应计营业税城市维护建设税教育附加税综项目综合税率6应交纳税金附加3408万元
5盈利力分析
财务现金流量表
序号
项目
合计
1
现金流入
56808
11
销售收入
56808
12
收入
0
2
现金流出
43908
21
成投资
40500
22
营业税附加
3408
3
税前利润额
12900
4
项目税前利润率
294
五结建议
1 分期开发方法进行项目开发方面降低项目风险方面降低资金压力
2 做方案规划项目市场定位建立住宅区合理规划基础包括区总体规划配套环境规划户型规划等方面杜绝规划设计单调缺乏完善配套功方案规划方案规划户型提高项目档次赢高档消费群减少项目风险提升楼盘形象
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