第部分：市场营销环境分析
海口写字楼市场分析
海南写字楼市场发展截目前止致分四阶段：第阶段计划济体制行政办公楼国企业工厂建办公楼第二阶段建省着改革开放外省企业量进入海口开始现代概念写字楼出现亚希厦国际商业厦帝豪厦南洋厦等写字楼建成许公司入住办公写字楼便市场第三阶段房产泡沫破灭量烂尾楼写字楼商住楼1994年纯商务写字楼没商家投资部分新商务办公进入黄金酒店文华酒店等第四阶段着海南房产市场次升温开发商高利润回报率开始兴建写字楼鸿联商务广场国贸中心星华国际厦等总体言写字楼档次功配套普遍高
年着海南旅游业逐步发展海南国民济持续快速增长民生活水断提高海口市房产业包括住宅商铺写字楼投资迅速增长销售情况良旅游业海南济发展举足轻重作作海南支柱产业海南济发展逐渐转工业领域应海南济转型趋势工业发展势必带动写字楼市场发展岛外许企业纷纷转涉足房产业形成新轮海口房产开发热潮新开发商住房外海南省政府出台系列优惠政策处置半拉子工程处置住宅写字楼盘活转化房普遍价格较低部分位置较交通便利深受消费者企业青睐
海南写字楼市场激活目前具特点：
1成长型企业导写字楼市场
调查分析表明目前促海口写字楼市场发展形成新趋势终动力成长型企业成长型企业量涌现海口写字楼市场摆脱年低靡
谓成长型企业指处起步阶段中型企业企业规模员资金实力限中等价位中户型写字楼符合求
2中档写字楼成市场力
海口写字楼价格相实连续数年写字楼市场价格未幅增长关部门统计年前两季度写字楼价格均302279元／m²涨幅409％前两年增幅仅１％左右2004年开盘销售写字楼中档价位中相部分写字楼售价住宅相4000元－5000元／m²价位年出炉新盘中没出现
3高性价中户型渐成流
价格缩水时写字楼户型面积变调查发现海口目前写字楼市场出现越越面积户型单套户型70－90 m²总价30万－40万元产品格外受买家青睐现市场新推出写字楼顶级高档产品明显绝数定位更实中档型面积缩价格更低然类型写字楼价位较低单户面积较品质逊色高档写字楼开发商电梯外装修物业理等软件方面投入少传统写字楼见激烈市场竞争中单纯价格取胜高性价高附加值商品市场认
4国贸区写字楼价格高居
中档价位写字楼成市场流时出现现象国贸商务区写字楼价格高商务区域国贸区域价格高居部分老牌写字楼价格始终坚挺缘新盘中价格适宜国贸成熟商贸氛围写字楼发展空间然相巨
5旧型高端写字楼租少售
高潮必低谷90年代海口旧型高档写字楼户型高价出售时代走低价租赁阶段代表性南洋厦珠江广场等销售情况90年代初天壤高价出售现低价租赁租金呈降趋势
2004年谓海口写字楼市场分水岭海口写字楼市场调查发现2004年度海口写字楼市场开发量销售量扫数年前颓势出现系列新市场动变化趋势写字楼市场具备持续基础动力总体言海口写字楼市场整体状况需求足缺少高档写字楼海南济转行背景海南写字楼市场宏观环境
二项目分析
1项目概况
财富中心位海口市黄金段——海秀东路路交汇处贯穿繁华商业零售区文教生活区东邻女商业街女国际商城明珠广场乐普生商厦DC商业城第百货泰龙城中国银行等仅信步隔着财富商区开发规划财富中心中心环绕四周分流行驶新线路缓解目前拥挤交通秩序形成义龙路通路海秀东路必条延展财富生活路强势显现财富中心功布局完善仅单纯写字楼更功齐全现代化商务社区
项目基数：
项目占： 13亩7800方米
总建筑面积： 49000方米
车库面积： 11000方米车位数量350
防面积： 2000方米
设备房： 1300方米
建筑高度： 1088米
建筑功布局：
二层： 防工程设备房
层： 贵宾车位98
首 层： 四星级酒店堂金融机构营业场
二层三四层： 航母型企业营业办公场
五层： 职员餐厅财富会议中心
六——十六层： 旗舰型企业办公层套型140㎡——1510㎡
十七层——二十二层：精英型企业办公层套型60㎡——148㎡
二十三层： 豪华型企业办公层套型约16㎡18㎡
二十四五层： 财富私家俱乐部入住业免费成会员
2项目SOWT分析
a项目优势
（1）项目命名
财富中心名称响亮气国际化包容性传播性强坚实充满力度昭示着高贵权威足入驻企业面子企业家时突显高档写字楼汇聚八方精英享财富荣耀美前景
（2）三高定位
高品质高品位高价位写字楼目前海南写字楼市场属稀缺性产品较适合写字楼求较高企业口味市场前景较
（3）完善建筑数
财富中心25层建筑高度1088米财富期工程占13亩建筑面积49万方米建筑纯写字楼建筑面积408万方米占4906方米附建筑面积7800方米专属室停车库分两层占面积3900方米车位数量350防面积2000方米设备房1300方米
（4）优越理位置
财富中心位海口市黄金段——海秀东路路交汇处贯穿繁华商业零售区文教生活区商业金融业政界文化区集约方便企业进行商务活动
（5）顶级系统配置
财富中心采国际先进安保监控系统消防设置控制线通讯转发系统双数传输卫星电视系统中央热水系统供水系统供配电系统电梯中央空调企业提供方面完善顶级需求
（6）流材装饰
厦基础结构采高强预应力混凝土桩墙体外立面玻璃结构镀膜幕墙群房墙面火烧幻彩虹花岗岩澳利亚进口高级瓷面砖贴面高级玻化砖墙面TOTO洁具金属铝扣板吊顶办公区域装修位包括楼梯间电梯间卫生间走廊楼道铺设进口方块毯
（7）规范合理功布局
层布置防工程设备库机动车库非机动车库等1层五星级酒店堂24层面积配套营业房集团办公场516层标准办公单元层1722层特色办公单元层23层豪华办公层2425层财富俱乐部
（8）五星级商务家服务
财富中心物业全面实施酒店式理立足客户服务视客户帝理理念位业感受真诚体会备受关注高品质服务带轻松愉悦
b项目劣势：
（1）理位置非老CBD商务中心区非未CBD商务中心区相缺少成熟集中商务贸易环境
（2）周边部分建筑布局零乱居民区陈旧影响项目整体形象
（3）项目属半拉子项目部分客户会定程度抵触性
c项目机会点：
（1）财富俱乐部海南四季财富置业限公司省相关企业家协会持定期邀请海南企业界领军物全国世界知名企业家金融名流政界进行距离交流海口著名商务公关场
（2）财富会议中心第次写字楼设立商务会议中心配置容纳100功厅容纳3050会议室容纳1015谈判室二三会议中心设备配置高档装修豪华场灵活调配举行式商务会谈新闻发布会企业周年庆商务签约年终总结电视电话会议提供优良服务保障
（3）财富中心物业理公司业提供部商务服务字复印等外部商务服务代理业办理工商登记变更年检种证件执年检更换等
（4）着海口政府处置半拉子项目工程日渐接尾声目前繁华段物美价廉写字楼半拉子项目已稀少置业时机
d项目威胁点：
（1）目前海口写字楼市场老CBD国贸商务区占导位置般企业较喜欢选择国贸办公购买写字楼
（2）政府未CBD海口心规划然目前办公环境满意企业放弃期购买写字楼想法持币观
（3）均价格高出目前售写字楼1000元m²左右成长型中企业会更选择价位相较低中档写字楼
★分析总结：
办公场选择早已企业形象知名度认知性效率等联系起办公楼企业张名片充分体现企业实力文化现代型写字楼发展趋势更注意资源优化配置国际化商务台专业化配套服务灵活时空掌握创富限完美结合定程度企业财富积累积极促进作
三竞争状况竞争手分析
着海口写字楼市场重新激活写字楼市场巨发展空间存激烈竞争：独特设计完善配套设施精致装修价格战公关战广告战等种手段运均挖空新思赢取企业客户欢心
海口写字楼市场存种现象：①新型纯写字楼：国贸中心北京厦星华厦等②张住商商住楼：半山花园·海天商务阁申鑫国际广场豪富厦中盐厦等③租买划算旧型写字楼：南洋厦珠江广场景瑞厦龙珠厦等④星级酒店宾馆五星级商务套房：宝华海景酒店黄金海景酒店文华酒店海景湾酒店等财富中心销售带定影响压力市场现售纯写字楼面针具代表性竞争性楼盘进行简单案分析
（）竞争案分析：
●国贸中心
（）楼盘概况：
面积：73008 m²
总建筑面积：43632 m²
价格：2960元⁄㎡起层加100元
户型：250 m²－360 m²左右
楼高：33层
容积率：534
绿化率：200％
机动车停车位：400
发展商：中核房产开发限公司
（二）力卖点
◎ 区位优势：位海口著名CBD中心金贸区繁华玉沙路
◎ 健康办公空间：层拥8100 m²空中花园绿化率达200％采绿色开敞式设计造然通风采光天井实现室空气流构成立体生态商务空间
◎顶级智化设施：高速宽带100兆光纤入户满足楼数语音图等媒体业务需求
◎ 充足车位：400生态停车位实行车立体分流畅阻
◎ 双倍供水供电：配备800千瓦康明斯发动机6秒动启动供电两部800千瓦干湿变压器商务运行提供双重保证
◎ 五星级酒店理：进驻企业提供强勤服务体系
（三）市场推广解析
◎品牌定位明确纯生态写字楼品牌定位楼盘身实际符名实
◎理性诉求楼盘统品牌定位理性表述贴合消费群体理性特征宣传紧扣楼盘优越区位优势环境优势突出楼盘立体生态商务空间优势品牌形象促进作
◎促销活动印刷品广告力度报纸广告相较弱没突出楼盘优势卖点够明确
●星华·国际厦
（）楼盘概况：
面积：259219 m²
总建筑面积：2349364 m²
价格：2880元⁄ m²起410层层加50元10层层加70元
户型：83 m²－2583 m²
楼高：20层
容积率：629
绿化率：28％
开发商：海口星华房产开发限公司
（二）力卖点：
◎ 5A智化：楼宇理动化系统办公动化系统通信动化系统消防保安动化系统停车场理动化系统入驻企业提供便利条件
◎ 优势理位置：位海秀中路繁华商业区国贸传统商务办公区咫尺
◎ 精致装修：石材墙裙氟炭漆外饰四部日立高速原装进口电梯
（三）市场推广解析：
◎5A级智化写字楼品牌定位没突出楼盘特色
◎楼盘统品牌定位理性表述突出楼盘优越区位优势智化特点
◎广告推广注重墙体报纸广告没品牌性类产品区开
●北京厦
（）楼盘概况：
总建筑面积53000 m²
价格：2888元⁄ m²起层加30元
户型：9911 m²－31132 m²
楼高：28层
机动车停车位150
开发商：海南华亭嘉园实业限公司
（二）力卖点：
◎ 交通便利：位国贸道明珠道金龙路三重交通网络交叉渠道海口金融贸易交通枢纽
◎ 优势理位置：延伸国贸CBD周围金融贸易环境成熟
◎ 智化设施：10 m²预留信息点语音点实现通讯盲点
◎户型齐全：五种中等户型满足企业需求
（三）市场推广解析：
◎ 智化纯商务写字楼品牌定位没突出楼盘特色
◎ 楼盘统品牌定位理性表述突出楼盘优越区位优势智化特点
◎ 广告报纸媒体力度够总体没突出楼盘性特征类产品区开
●半山花园·海天商务阁
（）楼盘概况：
占面积：31300 m²
建筑面积：110000 m²
价位：3328元 m²起价层加60元
户型：177 m²－216 m²
楼高：33层
容积率：272
密度：29
综合绿化率：87
发展商：海南宝通产限公司
（二）力卖点：
◎位置显赫：滨海道国贸金龙美食条街双岛学校光银行等汇聚着文科技财富彰显企业位实力
◎高品位形象：名家塑造半山花园品位形象甲级质量绝佳品味国际化先进理衬托出企业高度辉煌
◎周全尊贵会：会设置型功会议厅接中心商务中心果汁吧健身房SPA吧午间客房公更衣间等满足商务活动种需求
◎园林景观：87整体绿化覆盖率国际驰名环境设计公司设计思想营造出舒适商务办公环境衬托出企业文化品位
（三）市场推广解析
◎前期广告推广住宅楼性质出现楼盘市场已定知名度
◎广告推广报纸媒体墙体印刷品等树立楼盘高档品牌突出楼盘特性
◎前期定位住宅楼广告宣传较感性楼盘商务办公方面优势特点宣传够
★竞争总结：
面分析见项目竞争压力方面：起秀新型纯写字楼追击租买划算老牌高档写字楼奋起直追非力竞争手张住商商住楼星级酒店宾馆五星级商务套房搅局定程度造成客户分流
（四）竞争楼盘定位较：
竞争楼盘
广告定位
定位分析
国贸中心
国际化纯生态写字楼
根目标消费企业实力楼盘绿化优势突出国际化纯生态品牌特性
星华•国际厦
5A机智化写字楼
紧扣项目5A动化系统优势定位笼统缺乏性
北京厦
智化纯商务写字楼
广告定位笼统模糊没突出楼盘特点优势
半山花园 海天商务阁
商务空间
前期广告定位住宅楼定位高档改商务空间广告宣传相笼统
四目标客户市场分析
（）写字楼市场
1993年海南房产泡沫破灭海南房产泻千里直跌谷底年出现回暖迹象目前整房产市场需求足写字楼市场需求足现象掩盖着结构合理问题方面量低级廉价办公房空置方面公司昂贵高级四星五星级酒店办公
旅游业海南济发展举足轻重作作海南支柱产业海南济发展逐渐转工业领域应海南济转型趋势工业发展势必量中型公司商务机构涌现写字楼客户企业客户市场销售表明中型企业逐渐占写字楼市场流位
着济断发展非写字楼物业办公带先天缺陷商住混杂配套落商务形象差等利企业发展素越越明显新型纯写字楼成智者首选择次求纯商务途客户户型面积实率总价等较高求外外立面装饰堂堂装修程度智化配置会设施等均十分关注写字楼办公健康指数生态程度提出较高求
综合高档纯写字楼市场前景广阔
（二）项目定位：
项目定位局限项目身应该置社会发展背景中应市场高档写字楼需求结合项目身特点项目产品定位项目提供服务品质项目周围资源化占项目适合定位应该：
纯商务办公界面层建筑
定位理：
⑴ 国际品质高档次满足市场高档写字楼需求
⑵ 非纯写字楼弊端越越明显纯写字楼市场前景广阔
⑶ 紧扣项目身特点突出项目优势
（三）目标客户定位：
根项目身优势市场概况目标群定位：
1航母型企业
类企业实力雄厚写字楼求较高年旧办公楼较形象陈旧配置落适应企业发展需需新形象出现促进企业更健康发展
2旗舰型企业
类企业实力航母型企业相相实力市场占相分量写字楼求更中投资高利润回报
3精英型企业
类企业称成长型企业市场占力企业规模员资金实力限发展前景广阔写字楼求更注重实性智化配置等求较高
定位理：
项目采国际顶级系统配置流材装饰五星级商务家服务突出高档品质纯商务写字楼应市场发展趋势满足具实力巨发展潜力类型企业需求
五定位分析：
纯商务办公界面层建筑
纯粹榜样
（塑造）纯商务办公界面层建筑
伦层建筑
涵：
纯商务办公界面层建筑定位勾勒出项目国际化商务化智化时尚高档特征满足消费者国际化高档高效现代办公商务空间心理需求提升目标消费者高附加值心理感受激起购买欲
纯粹榜样
财富中心世界级国际化纯商务空间高档定位营造出尊贵时尚具独特产品性办公空间纯粹会更精心更精致更专业专业优秀优秀成典范成榜样定位突出提升项目涵众优势
伦层建筑
物质层面：
财富中心精心造高档层建筑承接项目品位升级品质积淀赋予项目高姿态皇室般高贵形象
⊙超流建筑
整建筑挺拔气派国际化富现代商业气氛具独特产品性外立面玻璃幕墙进口理石修饰高档品位色彩方识性强
⊙精致装修
外立面采镀膜玻璃幕墙进口花岗岩装饰部配置美国白马花岗岩面德国witex牌进口复合木板进口毯火烧幻彩虹花岗岩墙面意利进口灯具TOTO洁具国际名牌荟萃海口目前唯精装修写字楼
⊙流配置
六部高速运转进口日东芝电梯两部观光梯保证畅通阻300停车位充分保证停车忧中央空调系统新风系统保障室外空气流通更新五楼台空中花园满足现代健康办公求
⊙高度智化
采国际顶级智化系统满足楼数语音图等媒体业务需求国际先进金融银行双数字传输系统企业抓住限商机
⊙超流段
财富中心位海口市中心黄金段海口金融界商界政界集约贯穿繁华商业零售区文教生活区周边商业配套齐全：酒店餐饮娱乐型百货商场超市银行邮局医院等等方便企业进行商务活动
⊙交通优势
项目周围交通便利四通八达势中心商业圈车流接应四方客方便企业员工班
⊙五星级家服务
浙江世贸饭店理限公司全国著名酒店理公司理四星级酒店床位3800三亚理酒店四星级金棕榈度假酒店五星级银泰度假酒店时杭州海宁波理甲级写字楼达16万方米公司利丰富验知识财富中心物业全面实施酒店式理
精神层面：
层商务空间应该属拥层智慧精英士里汇聚政界商界金融界知名士政府心力企业决策者济流掌舵者加入财富中心赋予高贵灵魂里成名流商贾财富领领导掌握企业发展方精英企业发展动力源泉知识济发展竞争尤激烈企业言资金更重财富中心帮助企业留住留住财富
层建筑智慧思想凝结时代进步推动力理性商务时代远目光成理想未财富中心权威位象征彰显荣耀尊贵成海口划时代标志性建筑开启座城市发展未置身座承前启顶级写字楼目光炬商务士辉煌未
定位(备选)
国际甲级全商务写字楼
项目定位：
国际化品位
甲级标准定位
顶级智化系统 （塑造）国际甲级全商务写字楼
完善配套
纯商务办公
国际化品位：
整建筑挺拔气派国际化富现代商业气氛具独特产品性外立面玻璃幕墙进口理石修饰高档品位色彩方识性强部配置美国白马花岗岩面德国witex牌进口复合木板进口毯火烧幻彩虹花岗岩墙面意利进口灯具TOTO洁具国际名牌荟萃海口目前唯精装修写字楼
二甲级标准定位
采国际顶级智化系统满足楼数语音图等媒体业务需求国际先进金融银行双数字传输系统企业抓住限商机
浙江世贸饭店理限公司利丰富验知识财富中心物业全面实施酒店式理
财富中心位海口市中心黄金段海口金融界商界政界集约贯穿繁华商业零售区文教生活区周边商业配套齐全方便企业进行商务活动交通便利四通八达势中心商业圈车流接应四方客
三顶级智化系统
厦采国际顶级智化系统满足楼数语音图等媒体业务需求国际先进金融银行双数字传输系统企业抓住限商机
四完善配套
六部高速运转进口日东芝电梯两部观光梯保证畅通阻300停车位充分保证停车需求中央空调系统新风系统保障室外空气流通更新五楼台空中花园满足现代健康办公求
五商务办公
纯粹商务办公环境效提升办公效率营造高效商业氛围企业抓住份商机
六市场推广活动
（）开盘庆典活动
1目：
（1）利新闻媒体造势形成新闻焦点
（2）吸引关注促持币观客户注买单
（3）提升项目知名度
2媒介选择：海南日报海口晚报
（注：形象广告时发布开盘活动信息）
3活动细：
（1）点：财富中心售楼处
（2）时间：2005年3月
（3）开盘剪彩
（4）文艺节目演出
（5）现场参观样板房参观
（二）聘请品牌形象代言（明星知名士）
1目：
（1）助形象代言社会知名度性魅力达迅速提升项目品牌形象目品牌注入活力灵魂促成强力销售
（2）利新闻媒体造势形成时新闻焦点
2媒介选择：海南日报海口晚报
（注：新闻稿发布新闻炒作）
3活动细：
（1）点：星级酒店
（2）聘请代言新闻发布会
（3）聘请仪式
（4）代言业亲善会（包括：现场文化活动楼盘问答酒会活动等）
（三）参加2005年海南省房产展销会
1目：
（1）树立项目品牌形象提高项目知名度
（2）社会造成影响力项目新闻炒作提供题材
（3）搜索潜客户资料诱发目标消费者投资者
2媒介选择：房展会现场布置道具等
3活动细：
（1）利报纸媒体做展会前广告宣传
（2）展销会现场宣传
（四）筹备财富俱乐部——招募财富俱乐部会员
1目：
（1）项目俱乐部引子建立财富中心文化氛围
（2）财富俱乐部营造流社会圈子名流名企汇聚财富中心
（3）提升项目品牌形象知名度
2媒介选择：财富俱乐部会刊银行信卡DM
（注：数家银行联手进行财富俱乐部会刊提前编订）
3活动细：
A俱乐部会员申请资格
——财富中心业免费成会员
——信卡金卡持持银行发出申请表格（推荐书）
B 财富俱乐部会员权益
——优先享租（）财富俱乐部参加活动权利
——定期举办流社会交际活动
——提供CEO社交层活跃性
——众CEO提供限商机
——拥会员卡享受购房优惠
（五）财富俱乐部成立仪式鸡尾酒会
1目：
（1）确立项目品牌促形成种流社会风气衬托项目尊贵性
（2）增强业荣誉感提升项目档次续销售提供新闻炒作题材
（3）搜索潜客户资料诱发目标消费者
（4）提高项目知名度
2活动细：
（1）点：财富俱乐部星级酒店
（2）成立仪式
（3）嘉宾讲话
（4）节目表演
（5）鸡尾酒会（促进商界政界金融界名流间互相交流企业创造商机）
（六）部分先富起题公益活动
1目：
（1）搜索潜客户资料诱发目标消费群
（2）树立项目品牌形象提高项目知名度
（3）社会造成巨影响力项目新闻炒作提供题材
2活动题：部分先富起
3媒介选择：海口媒体包括报纸杂志电视广播等
4活动筹备：
（1）联合海口商业银行海南企业家协会等缺少资金志创业者发展前景广阔成长型企业创造发展良机
（2）媒体全力寻找合条件创业者企业
5活动细：
（1）点：星级酒店
（2）参加资格：
求提出行性工作计划报告发展巨潜力志创业者发展前景广阔成长型企业
（3）活动方法：
A行性工作计划报告专家严格审核合格者参加抽奖抽出三名幸运者
B中奖者银行提供贷款财富中心免年租金提供优质办公环境企业家协会监督指导健康发展实现致富梦
（七）公关活动：
1目：
（1）树立项目品牌形象扩影响力
（2）利新闻媒体造势形成时新闻焦点
（3）活跃财富中心文化氛围衬托项目独特性尊贵性
（4）提升项目档次销售提供新闻炒作题材
2活动细：
（1）组织召开新财富坛
（2）邀请国外商界金融界知名士房产专家举行讲座
（3）公益活动赞助
（八）办公世界步——国际品牌办公品零距离体验
1目：
（1）利新闻媒体造势形成时新闻焦点
（2）提升项目档次销售提供新闻炒作题材
（3）搜索潜客户资料诱发目标消费者
（4）提高项目知名度
2活动题：办公世界步——国际品牌办公品零距离体验
3活动容：
（1）集中展示国外目前高端办公品：桌品纸类笔类类装订耗材展示品文件存储通讯设备数存储印复印耗材等
（2）提出新潮精致时尚高效办公新概念财富中心提倡商务世界步相契合邀请公司代表参加现场设置奖项奖品展示品
（九）办公室深呼吸——海口市绿色办公健康沙龙
1目：
（1）树立项目品牌形象扩影响力
（2）利新闻媒体造势形成时新闻焦点
（3）提升项目档次销售提供新闻炒作题材
（4）搜索潜客户资料诱发目标消费者
（5）提高项目知名度
2活动题：办公室深呼吸——海口市绿色办公健康沙龙
3媒介选择：海南日报海口晚报
4活动容：
（1）固定展示场设置模拟办公空间集中展示办公室绿色系统废弃物理处置系统绿色建筑材料采光系统空气流通系统等体会释放心灵办公感受效抵御办公室综合症
（2）现场设置展示牌告诉病态办公空间带良影响项目形成鲜明
（3）邀请办公族公司决策建筑专家场建筑专家家普绿色办公相关知识
（十）财富杯海口CEO商务高尔夫友谊赛
1活动目：
（1）树立项目品牌形象扩影响力
（2）利新闻媒体造势形成时新闻焦点
（3）提升项目档次销售提供新闻炒作题材
（4）搜索潜客户资料诱发目标消费者
（5）提高项目知名度
2活动题：财富杯海口CEO商务高尔夫友谊赛
3活动容：
（1）活动点：美视高尔夫球场
（2）活动细：邀请市颇具规模企业CEO参加高尔夫友谊赛促进企业间交流社会写字楼解引起界广泛关注项目销售掀次高潮操作前提邀请媒体该赛事进行炒作
七广告效果阶段性测试方法
广告效果评估连续程整广告企划执行程中起进行广告效果进行测定分三阶段进行：
第阶段：事前测试
▲测试目
事前测试阶段测试楼盘广告文字图案等目标客户视觉心理影响评测制定广告定位创作策略设计表现否吻合目标客户消费心理便时纠正广告策略方达广告效果效准确性
▲测试方法
财富中心采事前测试方法：
邀请关专家目标客户团体进行现场观摩审查广告作品存问题具体方法包括：
（）记述法：
询问方式组讨形式请受测者阐释感想意见解受测者广告信息理解记忆程度
（二）联想法：
针广告中单字文章图形受测者记述联想事物种情形称联想法果陷记述某特定范围时称限制联想法中获受测者广告法分析广告表达意图否受测者理解致
（三）较法：
测定广告放两两广告中受测者广告喜欢程度排列序种方案中选出
（四）填充法：
受测者完整广告少图少文字受测者供选择文字图案中意愿挑选填充广告中选择机会较合适
第二阶段：事中测试
▲测试目：
事中测试目：
○解广告否效传达目标客户？
○目前止目标客户广告反应？种程度实现预定目标？
○实际效果预期间存差距？什会样差距？
▲测试方法：
询问法：
广告活动进行时目标客户进行系列追踪访问确定目标客户广告接触反应程度
常方法通电话访问门访问形式询问列问题：
○财富中心广告？
○种媒体？
○广告说什？记住广告语创意画面？
第三阶段：事测试
前两分析阶段效果测定推断性局部阶段性结果含观判断成分没充分考虑广告累积效果广告运动结束必整广告运动总体效果作评估
▲测试容：
事测试目：求证原定广告目标否已达成？
▲测试方法：
直接询问法：
购买现场直接购买者询问：
○什素促购买财富中心？
○广告？
○楼盘品质素？
○素？
根回答统计出真正广告促成购买数占购买者总数例出广告程度促进销售
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海口写字楼市场分析
海南写字楼市场发展截目前止致分四阶段：第阶段计划济体制行政办公楼国企业工厂建办公楼第二阶段建省着改革开放外省企业量进入海口开始现代概念写字楼出现亚希厦国际商业厦帝豪厦南洋厦等写字楼建成许公司入住办公写字楼便市场第三阶段房产泡沫破灭量烂尾楼写字楼商住楼1994年纯商务写字楼没商家投资部分新商务办公进入黄金酒店文华酒店等第四阶段着海南房产市场次升温开发商高利润回报率开始兴建写字楼鸿联商务广场国贸中心星华国际厦等总体言写字楼档次功配套普遍高
年着海南旅游业逐步发展海南国民济持续快速增长民生活水断提高海口市房产业包括住宅商铺写字楼投资迅速增长销售情况良旅游业海南济发展举足轻重作作海南支柱产业海南济发展逐渐转工业领域应海南济转型趋势工业发展势必带动写字楼市场发展岛外许企业纷纷转涉足房产业形成新轮海口房产开发热潮新开发商住房外海南省政府出台系列优惠政策处置半拉子工程处置住宅写字楼盘活转化房普遍价格较低部分位置较交通便利深受消费者企业青睐
海南写字楼市场激活目前具特点：
1成长型企业导写字楼市场
调查分析表明目前促海口写字楼市场发展形成新趋势终动力成长型企业成长型企业量涌现海口写字楼市场摆脱年低靡
谓成长型企业指处起步阶段中型企业企业规模员资金实力限中等价位中户型写字楼符合求
2中档写字楼成市场力
海口写字楼价格相实连续数年写字楼市场价格未幅增长关部门统计年前两季度写字楼价格均302279元／m²涨幅409％前两年增幅仅１％左右2004年开盘销售写字楼中档价位中相部分写字楼售价住宅相4000元－5000元／m²价位年出炉新盘中没出现
3高性价中户型渐成流
价格缩水时写字楼户型面积变调查发现海口目前写字楼市场出现越越面积户型单套户型70－90 m²总价30万－40万元产品格外受买家青睐现市场新推出写字楼顶级高档产品明显绝数定位更实中档型面积缩价格更低然类型写字楼价位较低单户面积较品质逊色高档写字楼开发商电梯外装修物业理等软件方面投入少传统写字楼见激烈市场竞争中单纯价格取胜高性价高附加值商品市场认
4国贸区写字楼价格高居
中档价位写字楼成市场流时出现现象国贸商务区写字楼价格高商务区域国贸区域价格高居部分老牌写字楼价格始终坚挺缘新盘中价格适宜国贸成熟商贸氛围写字楼发展空间然相巨
5旧型高端写字楼租少售
高潮必低谷90年代海口旧型高档写字楼户型高价出售时代走低价租赁阶段代表性南洋厦珠江广场等销售情况90年代初天壤高价出售现低价租赁租金呈降趋势
2004年谓海口写字楼市场分水岭海口写字楼市场调查发现2004年度海口写字楼市场开发量销售量扫数年前颓势出现系列新市场动变化趋势写字楼市场具备持续基础动力总体言海口写字楼市场整体状况需求足缺少高档写字楼海南济转行背景海南写字楼市场宏观环境
二项目分析
1项目概况
财富中心位海口市黄金段——海秀东路路交汇处贯穿繁华商业零售区文教生活区东邻女商业街女国际商城明珠广场乐普生商厦DC商业城第百货泰龙城中国银行等仅信步隔着财富商区开发规划财富中心中心环绕四周分流行驶新线路缓解目前拥挤交通秩序形成义龙路通路海秀东路必条延展财富生活路强势显现财富中心功布局完善仅单纯写字楼更功齐全现代化商务社区
项目基数：
项目占： 13亩7800方米
总建筑面积： 49000方米
车库面积： 11000方米车位数量350
防面积： 2000方米
设备房： 1300方米
建筑高度： 1088米
建筑功布局：
二层： 防工程设备房
层： 贵宾车位98
首 层： 四星级酒店堂金融机构营业场
二层三四层： 航母型企业营业办公场
五层： 职员餐厅财富会议中心
六——十六层： 旗舰型企业办公层套型140㎡——1510㎡
十七层——二十二层：精英型企业办公层套型60㎡——148㎡
二十三层： 豪华型企业办公层套型约16㎡18㎡
二十四五层： 财富私家俱乐部入住业免费成会员
2项目SOWT分析
a项目优势
（1）项目命名
财富中心名称响亮气国际化包容性传播性强坚实充满力度昭示着高贵权威足入驻企业面子企业家时突显高档写字楼汇聚八方精英享财富荣耀美前景
（2）三高定位
高品质高品位高价位写字楼目前海南写字楼市场属稀缺性产品较适合写字楼求较高企业口味市场前景较
（3）完善建筑数
财富中心25层建筑高度1088米财富期工程占13亩建筑面积49万方米建筑纯写字楼建筑面积408万方米占4906方米附建筑面积7800方米专属室停车库分两层占面积3900方米车位数量350防面积2000方米设备房1300方米
（4）优越理位置
财富中心位海口市黄金段——海秀东路路交汇处贯穿繁华商业零售区文教生活区商业金融业政界文化区集约方便企业进行商务活动
（5）顶级系统配置
财富中心采国际先进安保监控系统消防设置控制线通讯转发系统双数传输卫星电视系统中央热水系统供水系统供配电系统电梯中央空调企业提供方面完善顶级需求
（6）流材装饰
厦基础结构采高强预应力混凝土桩墙体外立面玻璃结构镀膜幕墙群房墙面火烧幻彩虹花岗岩澳利亚进口高级瓷面砖贴面高级玻化砖墙面TOTO洁具金属铝扣板吊顶办公区域装修位包括楼梯间电梯间卫生间走廊楼道铺设进口方块毯
（7）规范合理功布局
层布置防工程设备库机动车库非机动车库等1层五星级酒店堂24层面积配套营业房集团办公场516层标准办公单元层1722层特色办公单元层23层豪华办公层2425层财富俱乐部
（8）五星级商务家服务
财富中心物业全面实施酒店式理立足客户服务视客户帝理理念位业感受真诚体会备受关注高品质服务带轻松愉悦
b项目劣势：
（1）理位置非老CBD商务中心区非未CBD商务中心区相缺少成熟集中商务贸易环境
（2）周边部分建筑布局零乱居民区陈旧影响项目整体形象
（3）项目属半拉子项目部分客户会定程度抵触性
c项目机会点：
（1）财富俱乐部海南四季财富置业限公司省相关企业家协会持定期邀请海南企业界领军物全国世界知名企业家金融名流政界进行距离交流海口著名商务公关场
（2）财富会议中心第次写字楼设立商务会议中心配置容纳100功厅容纳3050会议室容纳1015谈判室二三会议中心设备配置高档装修豪华场灵活调配举行式商务会谈新闻发布会企业周年庆商务签约年终总结电视电话会议提供优良服务保障
（3）财富中心物业理公司业提供部商务服务字复印等外部商务服务代理业办理工商登记变更年检种证件执年检更换等
（4）着海口政府处置半拉子项目工程日渐接尾声目前繁华段物美价廉写字楼半拉子项目已稀少置业时机
d项目威胁点：
（1）目前海口写字楼市场老CBD国贸商务区占导位置般企业较喜欢选择国贸办公购买写字楼
（2）政府未CBD海口心规划然目前办公环境满意企业放弃期购买写字楼想法持币观
（3）均价格高出目前售写字楼1000元m²左右成长型中企业会更选择价位相较低中档写字楼
★分析总结：
办公场选择早已企业形象知名度认知性效率等联系起办公楼企业张名片充分体现企业实力文化现代型写字楼发展趋势更注意资源优化配置国际化商务台专业化配套服务灵活时空掌握创富限完美结合定程度企业财富积累积极促进作
三竞争状况竞争手分析
着海口写字楼市场重新激活写字楼市场巨发展空间存激烈竞争：独特设计完善配套设施精致装修价格战公关战广告战等种手段运均挖空新思赢取企业客户欢心
海口写字楼市场存种现象：①新型纯写字楼：国贸中心北京厦星华厦等②张住商商住楼：半山花园·海天商务阁申鑫国际广场豪富厦中盐厦等③租买划算旧型写字楼：南洋厦珠江广场景瑞厦龙珠厦等④星级酒店宾馆五星级商务套房：宝华海景酒店黄金海景酒店文华酒店海景湾酒店等财富中心销售带定影响压力市场现售纯写字楼面针具代表性竞争性楼盘进行简单案分析
（）竞争案分析：
●国贸中心
（）楼盘概况：
面积：73008 m²
总建筑面积：43632 m²
价格：2960元⁄㎡起层加100元
户型：250 m²－360 m²左右
楼高：33层
容积率：534
绿化率：200％
机动车停车位：400
发展商：中核房产开发限公司
（二）力卖点
◎ 区位优势：位海口著名CBD中心金贸区繁华玉沙路
◎ 健康办公空间：层拥8100 m²空中花园绿化率达200％采绿色开敞式设计造然通风采光天井实现室空气流构成立体生态商务空间
◎顶级智化设施：高速宽带100兆光纤入户满足楼数语音图等媒体业务需求
◎ 充足车位：400生态停车位实行车立体分流畅阻
◎ 双倍供水供电：配备800千瓦康明斯发动机6秒动启动供电两部800千瓦干湿变压器商务运行提供双重保证
◎ 五星级酒店理：进驻企业提供强勤服务体系
（三）市场推广解析
◎品牌定位明确纯生态写字楼品牌定位楼盘身实际符名实
◎理性诉求楼盘统品牌定位理性表述贴合消费群体理性特征宣传紧扣楼盘优越区位优势环境优势突出楼盘立体生态商务空间优势品牌形象促进作
◎促销活动印刷品广告力度报纸广告相较弱没突出楼盘优势卖点够明确
●星华·国际厦
（）楼盘概况：
面积：259219 m²
总建筑面积：2349364 m²
价格：2880元⁄ m²起410层层加50元10层层加70元
户型：83 m²－2583 m²
楼高：20层
容积率：629
绿化率：28％
开发商：海口星华房产开发限公司
（二）力卖点：
◎ 5A智化：楼宇理动化系统办公动化系统通信动化系统消防保安动化系统停车场理动化系统入驻企业提供便利条件
◎ 优势理位置：位海秀中路繁华商业区国贸传统商务办公区咫尺
◎ 精致装修：石材墙裙氟炭漆外饰四部日立高速原装进口电梯
（三）市场推广解析：
◎5A级智化写字楼品牌定位没突出楼盘特色
◎楼盘统品牌定位理性表述突出楼盘优越区位优势智化特点
◎广告推广注重墙体报纸广告没品牌性类产品区开
●北京厦
（）楼盘概况：
总建筑面积53000 m²
价格：2888元⁄ m²起层加30元
户型：9911 m²－31132 m²
楼高：28层
机动车停车位150
开发商：海南华亭嘉园实业限公司
（二）力卖点：
◎ 交通便利：位国贸道明珠道金龙路三重交通网络交叉渠道海口金融贸易交通枢纽
◎ 优势理位置：延伸国贸CBD周围金融贸易环境成熟
◎ 智化设施：10 m²预留信息点语音点实现通讯盲点
◎户型齐全：五种中等户型满足企业需求
（三）市场推广解析：
◎ 智化纯商务写字楼品牌定位没突出楼盘特色
◎ 楼盘统品牌定位理性表述突出楼盘优越区位优势智化特点
◎ 广告报纸媒体力度够总体没突出楼盘性特征类产品区开
●半山花园·海天商务阁
（）楼盘概况：
占面积：31300 m²
建筑面积：110000 m²
价位：3328元 m²起价层加60元
户型：177 m²－216 m²
楼高：33层
容积率：272
密度：29
综合绿化率：87
发展商：海南宝通产限公司
（二）力卖点：
◎位置显赫：滨海道国贸金龙美食条街双岛学校光银行等汇聚着文科技财富彰显企业位实力
◎高品位形象：名家塑造半山花园品位形象甲级质量绝佳品味国际化先进理衬托出企业高度辉煌
◎周全尊贵会：会设置型功会议厅接中心商务中心果汁吧健身房SPA吧午间客房公更衣间等满足商务活动种需求
◎园林景观：87整体绿化覆盖率国际驰名环境设计公司设计思想营造出舒适商务办公环境衬托出企业文化品位
（三）市场推广解析
◎前期广告推广住宅楼性质出现楼盘市场已定知名度
◎广告推广报纸媒体墙体印刷品等树立楼盘高档品牌突出楼盘特性
◎前期定位住宅楼广告宣传较感性楼盘商务办公方面优势特点宣传够
★竞争总结：
面分析见项目竞争压力方面：起秀新型纯写字楼追击租买划算老牌高档写字楼奋起直追非力竞争手张住商商住楼星级酒店宾馆五星级商务套房搅局定程度造成客户分流
（四）竞争楼盘定位较：
竞争楼盘
广告定位
定位分析
国贸中心
国际化纯生态写字楼
根目标消费企业实力楼盘绿化优势突出国际化纯生态品牌特性
星华•国际厦
5A机智化写字楼
紧扣项目5A动化系统优势定位笼统缺乏性
北京厦
智化纯商务写字楼
广告定位笼统模糊没突出楼盘特点优势
半山花园 海天商务阁
商务空间
前期广告定位住宅楼定位高档改商务空间广告宣传相笼统
四目标客户市场分析
（）写字楼市场
1993年海南房产泡沫破灭海南房产泻千里直跌谷底年出现回暖迹象目前整房产市场需求足写字楼市场需求足现象掩盖着结构合理问题方面量低级廉价办公房空置方面公司昂贵高级四星五星级酒店办公
旅游业海南济发展举足轻重作作海南支柱产业海南济发展逐渐转工业领域应海南济转型趋势工业发展势必量中型公司商务机构涌现写字楼客户企业客户市场销售表明中型企业逐渐占写字楼市场流位
着济断发展非写字楼物业办公带先天缺陷商住混杂配套落商务形象差等利企业发展素越越明显新型纯写字楼成智者首选择次求纯商务途客户户型面积实率总价等较高求外外立面装饰堂堂装修程度智化配置会设施等均十分关注写字楼办公健康指数生态程度提出较高求
综合高档纯写字楼市场前景广阔
（二）项目定位：
项目定位局限项目身应该置社会发展背景中应市场高档写字楼需求结合项目身特点项目产品定位项目提供服务品质项目周围资源化占项目适合定位应该：
纯商务办公界面层建筑
定位理：
⑴ 国际品质高档次满足市场高档写字楼需求
⑵ 非纯写字楼弊端越越明显纯写字楼市场前景广阔
⑶ 紧扣项目身特点突出项目优势
（三）目标客户定位：
根项目身优势市场概况目标群定位：
1航母型企业
类企业实力雄厚写字楼求较高年旧办公楼较形象陈旧配置落适应企业发展需需新形象出现促进企业更健康发展
2旗舰型企业
类企业实力航母型企业相相实力市场占相分量写字楼求更中投资高利润回报
3精英型企业
类企业称成长型企业市场占力企业规模员资金实力限发展前景广阔写字楼求更注重实性智化配置等求较高
定位理：
项目采国际顶级系统配置流材装饰五星级商务家服务突出高档品质纯商务写字楼应市场发展趋势满足具实力巨发展潜力类型企业需求
五定位分析：
纯商务办公界面层建筑
纯粹榜样
（塑造）纯商务办公界面层建筑
伦层建筑
涵：
纯商务办公界面层建筑定位勾勒出项目国际化商务化智化时尚高档特征满足消费者国际化高档高效现代办公商务空间心理需求提升目标消费者高附加值心理感受激起购买欲
纯粹榜样
财富中心世界级国际化纯商务空间高档定位营造出尊贵时尚具独特产品性办公空间纯粹会更精心更精致更专业专业优秀优秀成典范成榜样定位突出提升项目涵众优势
伦层建筑
物质层面：
财富中心精心造高档层建筑承接项目品位升级品质积淀赋予项目高姿态皇室般高贵形象
⊙超流建筑
整建筑挺拔气派国际化富现代商业气氛具独特产品性外立面玻璃幕墙进口理石修饰高档品位色彩方识性强
⊙精致装修
外立面采镀膜玻璃幕墙进口花岗岩装饰部配置美国白马花岗岩面德国witex牌进口复合木板进口毯火烧幻彩虹花岗岩墙面意利进口灯具TOTO洁具国际名牌荟萃海口目前唯精装修写字楼
⊙流配置
六部高速运转进口日东芝电梯两部观光梯保证畅通阻300停车位充分保证停车忧中央空调系统新风系统保障室外空气流通更新五楼台空中花园满足现代健康办公求
⊙高度智化
采国际顶级智化系统满足楼数语音图等媒体业务需求国际先进金融银行双数字传输系统企业抓住限商机
⊙超流段
财富中心位海口市中心黄金段海口金融界商界政界集约贯穿繁华商业零售区文教生活区周边商业配套齐全：酒店餐饮娱乐型百货商场超市银行邮局医院等等方便企业进行商务活动
⊙交通优势
项目周围交通便利四通八达势中心商业圈车流接应四方客方便企业员工班
⊙五星级家服务
浙江世贸饭店理限公司全国著名酒店理公司理四星级酒店床位3800三亚理酒店四星级金棕榈度假酒店五星级银泰度假酒店时杭州海宁波理甲级写字楼达16万方米公司利丰富验知识财富中心物业全面实施酒店式理
精神层面：
层商务空间应该属拥层智慧精英士里汇聚政界商界金融界知名士政府心力企业决策者济流掌舵者加入财富中心赋予高贵灵魂里成名流商贾财富领领导掌握企业发展方精英企业发展动力源泉知识济发展竞争尤激烈企业言资金更重财富中心帮助企业留住留住财富
层建筑智慧思想凝结时代进步推动力理性商务时代远目光成理想未财富中心权威位象征彰显荣耀尊贵成海口划时代标志性建筑开启座城市发展未置身座承前启顶级写字楼目光炬商务士辉煌未
定位(备选)
国际甲级全商务写字楼
项目定位：
国际化品位
甲级标准定位
顶级智化系统 （塑造）国际甲级全商务写字楼
完善配套
纯商务办公
国际化品位：
整建筑挺拔气派国际化富现代商业气氛具独特产品性外立面玻璃幕墙进口理石修饰高档品位色彩方识性强部配置美国白马花岗岩面德国witex牌进口复合木板进口毯火烧幻彩虹花岗岩墙面意利进口灯具TOTO洁具国际名牌荟萃海口目前唯精装修写字楼
二甲级标准定位
采国际顶级智化系统满足楼数语音图等媒体业务需求国际先进金融银行双数字传输系统企业抓住限商机
浙江世贸饭店理限公司利丰富验知识财富中心物业全面实施酒店式理
财富中心位海口市中心黄金段海口金融界商界政界集约贯穿繁华商业零售区文教生活区周边商业配套齐全方便企业进行商务活动交通便利四通八达势中心商业圈车流接应四方客
三顶级智化系统
厦采国际顶级智化系统满足楼数语音图等媒体业务需求国际先进金融银行双数字传输系统企业抓住限商机
四完善配套
六部高速运转进口日东芝电梯两部观光梯保证畅通阻300停车位充分保证停车需求中央空调系统新风系统保障室外空气流通更新五楼台空中花园满足现代健康办公求
五商务办公
纯粹商务办公环境效提升办公效率营造高效商业氛围企业抓住份商机
六市场推广活动
（）开盘庆典活动
1目：
（1）利新闻媒体造势形成新闻焦点
（2）吸引关注促持币观客户注买单
（3）提升项目知名度
2媒介选择：海南日报海口晚报
（注：形象广告时发布开盘活动信息）
3活动细：
（1）点：财富中心售楼处
（2）时间：2005年3月
（3）开盘剪彩
（4）文艺节目演出
（5）现场参观样板房参观
（二）聘请品牌形象代言（明星知名士）
1目：
（1）助形象代言社会知名度性魅力达迅速提升项目品牌形象目品牌注入活力灵魂促成强力销售
（2）利新闻媒体造势形成时新闻焦点
2媒介选择：海南日报海口晚报
（注：新闻稿发布新闻炒作）
3活动细：
（1）点：星级酒店
（2）聘请代言新闻发布会
（3）聘请仪式
（4）代言业亲善会（包括：现场文化活动楼盘问答酒会活动等）
（三）参加2005年海南省房产展销会
1目：
（1）树立项目品牌形象提高项目知名度
（2）社会造成影响力项目新闻炒作提供题材
（3）搜索潜客户资料诱发目标消费者投资者
2媒介选择：房展会现场布置道具等
3活动细：
（1）利报纸媒体做展会前广告宣传
（2）展销会现场宣传
（四）筹备财富俱乐部——招募财富俱乐部会员
1目：
（1）项目俱乐部引子建立财富中心文化氛围
（2）财富俱乐部营造流社会圈子名流名企汇聚财富中心
（3）提升项目品牌形象知名度
2媒介选择：财富俱乐部会刊银行信卡DM
（注：数家银行联手进行财富俱乐部会刊提前编订）
3活动细：
A俱乐部会员申请资格
——财富中心业免费成会员
——信卡金卡持持银行发出申请表格（推荐书）
B 财富俱乐部会员权益
——优先享租（）财富俱乐部参加活动权利
——定期举办流社会交际活动
——提供CEO社交层活跃性
——众CEO提供限商机
——拥会员卡享受购房优惠
（五）财富俱乐部成立仪式鸡尾酒会
1目：
（1）确立项目品牌促形成种流社会风气衬托项目尊贵性
（2）增强业荣誉感提升项目档次续销售提供新闻炒作题材
（3）搜索潜客户资料诱发目标消费者
（4）提高项目知名度
2活动细：
（1）点：财富俱乐部星级酒店
（2）成立仪式
（3）嘉宾讲话
（4）节目表演
（5）鸡尾酒会（促进商界政界金融界名流间互相交流企业创造商机）
（六）部分先富起题公益活动
1目：
（1）搜索潜客户资料诱发目标消费群
（2）树立项目品牌形象提高项目知名度
（3）社会造成巨影响力项目新闻炒作提供题材
2活动题：部分先富起
3媒介选择：海口媒体包括报纸杂志电视广播等
4活动筹备：
（1）联合海口商业银行海南企业家协会等缺少资金志创业者发展前景广阔成长型企业创造发展良机
（2）媒体全力寻找合条件创业者企业
5活动细：
（1）点：星级酒店
（2）参加资格：
求提出行性工作计划报告发展巨潜力志创业者发展前景广阔成长型企业
（3）活动方法：
A行性工作计划报告专家严格审核合格者参加抽奖抽出三名幸运者
B中奖者银行提供贷款财富中心免年租金提供优质办公环境企业家协会监督指导健康发展实现致富梦
（七）公关活动：
1目：
（1）树立项目品牌形象扩影响力
（2）利新闻媒体造势形成时新闻焦点
（3）活跃财富中心文化氛围衬托项目独特性尊贵性
（4）提升项目档次销售提供新闻炒作题材
2活动细：
（1）组织召开新财富坛
（2）邀请国外商界金融界知名士房产专家举行讲座
（3）公益活动赞助
（八）办公世界步——国际品牌办公品零距离体验
1目：
（1）利新闻媒体造势形成时新闻焦点
（2）提升项目档次销售提供新闻炒作题材
（3）搜索潜客户资料诱发目标消费者
（4）提高项目知名度
2活动题：办公世界步——国际品牌办公品零距离体验
3活动容：
（1）集中展示国外目前高端办公品：桌品纸类笔类类装订耗材展示品文件存储通讯设备数存储印复印耗材等
（2）提出新潮精致时尚高效办公新概念财富中心提倡商务世界步相契合邀请公司代表参加现场设置奖项奖品展示品
（九）办公室深呼吸——海口市绿色办公健康沙龙
1目：
（1）树立项目品牌形象扩影响力
（2）利新闻媒体造势形成时新闻焦点
（3）提升项目档次销售提供新闻炒作题材
（4）搜索潜客户资料诱发目标消费者
（5）提高项目知名度
2活动题：办公室深呼吸——海口市绿色办公健康沙龙
3媒介选择：海南日报海口晚报
4活动容：
（1）固定展示场设置模拟办公空间集中展示办公室绿色系统废弃物理处置系统绿色建筑材料采光系统空气流通系统等体会释放心灵办公感受效抵御办公室综合症
（2）现场设置展示牌告诉病态办公空间带良影响项目形成鲜明
（3）邀请办公族公司决策建筑专家场建筑专家家普绿色办公相关知识
（十）财富杯海口CEO商务高尔夫友谊赛
1活动目：
（1）树立项目品牌形象扩影响力
（2）利新闻媒体造势形成时新闻焦点
（3）提升项目档次销售提供新闻炒作题材
（4）搜索潜客户资料诱发目标消费者
（5）提高项目知名度
2活动题：财富杯海口CEO商务高尔夫友谊赛
3活动容：
（1）活动点：美视高尔夫球场
（2）活动细：邀请市颇具规模企业CEO参加高尔夫友谊赛促进企业间交流社会写字楼解引起界广泛关注项目销售掀次高潮操作前提邀请媒体该赛事进行炒作
七广告效果阶段性测试方法
广告效果评估连续程整广告企划执行程中起进行广告效果进行测定分三阶段进行：
第阶段：事前测试
▲测试目
事前测试阶段测试楼盘广告文字图案等目标客户视觉心理影响评测制定广告定位创作策略设计表现否吻合目标客户消费心理便时纠正广告策略方达广告效果效准确性
▲测试方法
财富中心采事前测试方法：
邀请关专家目标客户团体进行现场观摩审查广告作品存问题具体方法包括：
（）记述法：
询问方式组讨形式请受测者阐释感想意见解受测者广告信息理解记忆程度
（二）联想法：
针广告中单字文章图形受测者记述联想事物种情形称联想法果陷记述某特定范围时称限制联想法中获受测者广告法分析广告表达意图否受测者理解致
（三）较法：
测定广告放两两广告中受测者广告喜欢程度排列序种方案中选出
（四）填充法：
受测者完整广告少图少文字受测者供选择文字图案中意愿挑选填充广告中选择机会较合适
第二阶段：事中测试
▲测试目：
事中测试目：
○解广告否效传达目标客户？
○目前止目标客户广告反应？种程度实现预定目标？
○实际效果预期间存差距？什会样差距？
▲测试方法：
询问法：
广告活动进行时目标客户进行系列追踪访问确定目标客户广告接触反应程度
常方法通电话访问门访问形式询问列问题：
○财富中心广告？
○种媒体？
○广告说什？记住广告语创意画面？
第三阶段：事测试
前两分析阶段效果测定推断性局部阶段性结果含观判断成分没充分考虑广告累积效果广告运动结束必整广告运动总体效果作评估
▲测试容：
事测试目：求证原定广告目标否已达成？
▲测试方法：
直接询问法：
购买现场直接购买者询问：
○什素促购买财富中心？
○广告？
○楼盘品质素？
○素？
根回答统计出真正广告促成购买数占购买者总数例出广告程度促进销售
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