第部分 区域市场分析
周边区域概况
1龙岗区综述
龙岗区位深圳市东北部属二线关外 整区分十镇分：湖布吉横岗龙岗坪坪山坑梓葵涌鹏南澳总占面积84407方公里总口96万中户箱口仅19万77万外暂住口口密度远罗湖福田中布吉镇紧罗湖济发展口数较外葵涌镇鹏镇南澳镇紧盐田区龙岗中心城联系
龙岗区基建设施完成较道路网四通八达距离东莞惠州均较区工业配合正逐步建设高科技产业三补企业较属产业较单济类型较简单区域区教育文化科学商业等设施深圳市区相定差距居民消费力属较强
2龙岗镇中心城综述
龙岗镇龙岗区委区政府龙岗区行政中心全镇125万方公里整龙岗区面积镇总口约21万中户籍口约5万外暂住口约16万辖龙岗龙东龙西五联爱联南联五约回龙埔新生盛乐等11行政村中鹏达花园三期项目属吓岗村范围属龙岗老城区中心城间带紧镇政府龙岗镇年中心城快速发展带动城市综合功日趋完善整体状况然略差布吉
龙岗镇目前市政建设较先进位道路网便捷畅通配套设置龙岗区属较状况整体工业规划然较全面实施需段时间目前工业区较散乱没形成象坂田等样规模外绝距离相时间较长限制收费站较定程度制约济发展
房产市场方面目前中心区附售项目众市场竞争异常激烈客户挑选时选择余均售价低布吉片区
3湖镇综述
位深圳市北部毗邻东莞市位深圳东莞龙岗宝安区交汇点全镇面积4077方公里总口约20万中户籍口仅15万余暂住口独特理位置湖天独厚优势形成整龙岗区具规模物流基外湖身利理交通方面优势吸引批三补企业湖镇辖9行政村街道居民委员会济水较高湖镇居民生活水普遍较高着较强消费购买力特值提许居民选择行安装卫星天线接收电视信号镇线电视定覆盖面整体例龙岗镇坪等镇
房产开发方面湖镇属整体开发水较落村镇基没布吉龙岗竞争楼盘居民区镇购买商品房较普遍
4横岗镇
横岗镇位龙岗镇布吉镇间总面积81方公里总口约16万中户籍口18万处深惠公路通属济水发展较镇辖六约横岗四联安良西坑康保安荷坳黄阁坑等九行政村二居委会值提横岗镇排外意识较浓怕龙岗布吉例外定程度制约横岗镇济发展
产业工业三补企业较工业区发展水介龙岗湖
房产开发方面横岗镇鲜较水开发项目均售价2000元㎡着振业巨资投60万米六约块相信会区房产开发影响
5坪坪山坑梓镇
三镇均属龙岗镇距离较镇特点：
① 口
然三镇面积（坪53方公里坪山127方公里坑梓40方公里）口普遍坑梓仅4万余坪山仅7万余户籍口较少
② 济发展水般
三镇约距离深惠公路远普遍济发展状况般居民消费力高
③ 线电视覆盖较
三镇线电视网络均较覆盖面利电视媒体进行宣传推广
④ 房产发展水低
观三镇坪山东方威尼斯（明年6月间公开发售）外尚稍规模档次房产项目
6东莞市凤岗镇塘厦镇
然东莞市凤岗镇塘厦镇行政均属东莞市理位置距龙岗中心城较特凤岗镇仅十分钟车程必该两镇作定解
该两镇特点：
① 面积口众
工业济发达该两镇然面积口众数量较少凤岗镇35万口差相两横岗镇水
② 济较发达
量港商台商投资两镇工业生产水远深圳龙岗高量型工厂工业区涉高科技电子五金等科技含量较高较工业发展状况普遍济发展水较高居民消费力较强
③ 居民深圳购房较普遍
然东莞市身相房产项目开发深圳特区独特情况（购房入户政策等）深圳特龙岗产项目该两镇居民相吸引力
二龙岗中心城规划前景
深圳特区呈东西长条型块济持续发展深圳特区缘已法满足日益膨胀口城市核心外扩张已成深圳——国际化市建设必然选择市政府统规划七卫星城镇担负起重中龙岗区首天独厚
龙岗中心城作规划建设卫星城已成深圳东部门区中心城龙岗镇坪镇组成龙岗区政治济文化中心形成科技教育文化卫生等高层次第三产业体高新技术产业导综合性现代化新城区中心城规划面积32方公里规划口33万配套设施规划起点高分布均匀思路清晰
龙岗中心城原交通动脉——深惠公路贯穿中外第二通道：水官高速公路——龙翔道已投入中心城特区距离缩短外规划中深圳铁二三期工程轻铁项目3号线罗湖布吉延伸龙岗中心城布吉发展瓶颈证明交通建设重性述工程实施仅满足日龙岗中心城济发展更重龙岗中心城缘东莞深惠公路连通惠州潮汕区等济较发达龙岗中心城影响力辐射面更广
三龙岗中心城房产概况
1住宅部分
国务院批准深圳市城市总体发展规划（1996—2010）龙岗作卫星城位确立极促进龙岗房产进步发展2000年龙岗房产出现购销两旺局面全年销售商品房15375套123万方米中中心城约占192左右236160方米
正2000年房产进步发展政府加紧区域济发展进行低价卖政策龙岗中心城房产市场2001年时进入战国时代具代表意义事件深圳超级盘总建面百万新亚洲花园入市宣告龙岗中心城成深圳郊区盘化战场2001年10月位老城区总建面173万㎡九洲家园加入战团入住社区成时尚
进入2002年雅豪祥苑入市龙城房产竞争进步加剧包括新亚洲九洲项目均降价迹
统计未年里龙城范围商品房供应量400万方米左右突围出发展商仅必须合理控制利润项目建筑规划园林设计户型定位营销手段售服务均提出更高求
2商业部分
中心城区域商服市场新城区老城区划分老城区指老街现正发售物业代表乐购物广场乐购物广场属典型先租卖商铺销售模式现德思勤交易中心联合销售均价7000元左右尚剩1亿尾盘新城区商服市场代表世贸广场（层28000元㎡二层18000元㎡三层9000元㎡）销售已尾声
新城区老城区间商服市场表现形式分三种：
① 纯商业项目引进商家销售剩余部分世贸广场（引进万佳）九洲商业部分（引进新佳）雅豪祥苑二期商业中心（引进沃尔玛岁宝百货）等
② 专业市场阳光广场（家居建材）集银市场（皮革）龙兴商业项目（建面7万㎡家装）等
③ 街铺许住宅项目中均规划街铺雅豪祥苑兴花园三期鹏达花园九洲家园欧景紫薇花园佳馨园景花园雅庭名苑等等数众然项目中商业面积占例受控制街铺总供应量惊彼分流客户采业态社区服务性质租金水普遍高部分营惨淡
外未两年区域超70万㎡商业项目展开动作龙鑫商业广场（20万㎡）志联佳商业项目（4万㎡）雅豪二期（7万㎡）新亚州商业项目（58万㎡）九洲附商业项目（6万㎡）太阳广场（5万㎡）新龙岗商业中心（4万㎡）干建材家私市场等庞商业供应疑加商业泡沫成分住宅销售较处
四区域功特征分布
东组团：行政办公区域建设路——德政路——龙翔道板块06号块
南组团：发展第三产业居住商业龙城南路——龙翔道——意路——深惠路线两侧0304333436356162596057585554号块组成
西北组团：现代工业区清林中路——吉祥中路——龙两路1112141516532322212026号块组成
中央组团：城市花园清林中路——黄阁中路——意路——龙翔道293031号块组成
目前东组团建设规模块建设0304332907081011121416光锋已形成良生活氛围住宅开发建设均集中龙西路南吉祥中路两侧龙翔道车段分布路线
五区域总体特征关注点
1物业供形态
根龙岗中心城实调查发现龙岗中心物业供层高层辅兼少量高层认未二年现物业供形态继续维持基考虑：
① 中心城片区利土资源较
② 区域激烈竞争导致房价法走高层高层辅供形态发展商降低成
③ 消费惯：中心城片区消费群体重实率理费等细节消费惯更接受层住宅
2总体价格水
竞争楼盘位置集中目标客户相盘价格差异区域市场总体均价2580元㎡——2730元㎡
① 高层住宅
代表：碧湖豪园（碧湖花园三期）
均价4500元㎡—4600元㎡片区售价水高项目曲高寡受新亚洲花园较击销售势头已明显减弱
② 高层住宅
代表：新亚洲花园（整体均价3400元㎡）欧景城（整体均价3200元㎡）等
目前情况新亚洲代表区域高层项目开发高水新亚洲项目均价高区均价3200元㎡二区均价3500元㎡外紫薇苑吉祥花园开发水容低估
③ 层住宅
代表：九洲家园（层部分高层均价2680元㎡）雅豪祥苑（均价2380元㎡）等九洲家园住宅受雅豪祥苑击加身户型定位出现失误现时仅售价开始调（2380元㎡）销售率刚刚超五成
总体竞争加剧期区域价格走跌趋势发展商开发水高营销观念强加区域超400万米供应量出供求严重态式似价格战唯取胜道实际销售情况区域置业者未领情说明中心城片区房产市场竞争层面已仅仅局限价格发展商利润减少必然项目开发理念开发水建筑质量营销手段求越越高
3物业户型供应结构
龙岗中心城住宅物业户型结构供应现中等户型未发展趋势房三房需求量进步加种趋势特区房产发展趋势相吻合
现售物业基二房三房果二房面积越80㎡三房越110㎡时销售会出现阻碍视盘情况言开发水高物业档次高新亚洲碧湖花园紫薇花园等仅面积较二房三房快速消化区域供应较少四房履九洲家园二房（82㎡100㎡）三房（115㎡117㎡）四房（133㎡）销售势头理想较典型案例
目前竞争楼盘反复争夺目标客户全部集中区域户型存较市场风险
4区域目标客户特征
① 目前龙岗中心城房产市场客户源局限区域
② 年龄层次划分28岁—45岁力消费群体
③ 职业层次划分：农民公务员工厂白领中私营企业体商户等
④ 籍贯划分潮汕籍客家籍客户
⑤ 价格承受力划分：二房14万—22万间三房18万—25万间
⑥ 付款方式选择根市场调研资料显示二成首期368三成首期472次性付款102剩余58左右客户选择成首期付款方式
⑦ 目标客户楼花销售项目敏感度高喜欢追捧现楼发售项目
⑧ 目标客户认购楼盘关注点（重程度次递减）：价格位置教育户型配套交通景观等
⑨ 区域目标客户日常消费开支增加趋势：世贸广场万佳天营业额超70万位老城区食街新全盛海鲜酒楼月营业额更百万
5关注点
① 市场调研数分析横岗镇中心城房产项目重客户源龙岗区仅次湖济重镇横岗吸引众发展商关注：中信集团振业集团卓越集团爱集团已进驻横岗加横岗发展商横岗楼市激战已难免爱集团水晶城项目卓越集团中心花园项目开公开发售锦冠华城强势登场势必会严重分流限客户资源
② 广州碧桂园集团洽谈收购新亚洲花园事宜作成熟丰富盘开发验发展商收购成功进入中心城话市场格局进步倾斜未市场开发理念供应结构价格水效需求等发生根变化
六区域楼盘供应分析表
项 目
九洲花园
新亚洲花园
发 展 商
深圳市九洲房产开发限公司
深圳新亚洲实业发展限公司
设计单位
机械工业部深圳设计研究院
贝尔高林（香港）限公司
深圳市建筑设计研究总院（建筑）
贝尔高林（香港）限公司（怡景）
物业理
戴德梁行
中海物业理（深圳）限公司
代 理 商
世联产顾问（深圳）限公司
深圳中原物业顾问限公司
点
深圳市龙岗区环路
龙翔道吉祥中路汇处
性 质
层高层
高层
起价(元m2)
2230
2750
高价(元m2)
3500
4800
楼层差(元m2)
80150
150
差(元m2)
明显
详
总体均价(元m2)
2800
3500
折均价(元m2)
2680
3400
户型状况
二房二厅（786610048㎡）
三房二厅(10511501㎡)
四房二厅(11345㎡)
*二房二厅(807㎡)
*三房二厅(963㎡110㎡)
*四房二厅(1279814807㎡)
*复式五房二厅(18081㎡)
*复式六房二厅(25567㎡)
备注
占面积108万㎡
建筑面积173万㎡
4栋高层12栋层户数956户
清水房二房三房四房相辅
*占面积70万㎡(三五期开发)
*建筑面积103万㎡
*清水房
*期分二区销售1330套
分析
物业：旧城区整区规划学幼园园林设计
销售：已售完
*物业：七国园林风景卖点邻龙城广场超规模生活社区完善配套购房者入读华南师深圳实验学校物业理中海物业理(深圳)限公司名牌楼盘招引客户
*销售：现正销售二期剩余复式单位
入市市场承接力已明显减弱加营销手段期推广容乐观
项 目
尚景华园
香林玫瑰花园
发 展 商
深圳市尚模发展限公司
中国华西企业限公司
深圳市惠明盛房产投资开发限公司
设计单位
深圳市龙岗规划设计院
详
物业理
深圳市北方物业理限公司
代 理 商
销
深圳市星联产限公司
点
龙福路龙道长兴南路交汇处
龙岗中心城
性 质
高层
层高层
起价（元m2）
2480
2388
高价（元m2）
3880
3800
楼层差（元m2）
200
100
差（元m2）
明显
明显
总体均价（元m2）
3280
2900
折均价（元m2）
3200
详
户型状况
*二房二厅(7378㎡)
*三房二厅(92721063㎡)
*四房二厅(1233312541㎡)
*二房二厅(
*三房二厅
*四房二厅
*复式
备注
* 总占面积224306㎡建筑面积51394㎡
* 尚景华园尚景花园第三期六栋六层栋联体高层
* 清水房
* 户型具体数量详例约143价格偏差1
*7栋层高层组成
*占面积约33946㎡ 建筑面积 65343㎡
*毛坯房
分析
*物业整体规划落种练兵排列式整区效相融居家亲情性怡景规划欠妥处该段结合周边物业竞争压力层结构面积定位未突出效差异优势
*销售成绩般表现产品综合质素销售策略落
*物业规模欧陆社区肤浅片面模仿未物业质素升华
*销售销售阶段推广策略握够目前销售状况太理想
项 目
竹雅名居
长江花园
发 展 商
深圳楚丰实业限公司
深圳新新长江实业投资限公司
深圳市横岗横定基建筑工程限公司
设计单位
东南学建筑设计研究院
深圳市松岗建筑设计室
物业理
详
代 理 商
深圳市伟业房产交易评估公司
销
点
龙城道东侧龙道北侧
龙道北侧吉祥路西侧
性 质
高层
层
起价（元m2）
2488
1650
高价（元m2）
2808
2250
楼层差（元m2）
4060
200
差（元m2）
明显
0
总体均价（元m2）
2648
1950
折均价（元m2）
2489
1872
户型状况
*二房二厅(7797934㎡)
*三房二厅(1051097㎡)
*复式四房二厅(11297㎡)
*二三房复式少量
*二房二厅(5846746㎡)
*三房二厅(866943㎡)
*四房二厅(1041㎡)
*复式四房二厅(106421492㎡)
*二房三四房例差
备注
*总建筑面积约14万㎡（二期开发）
*八栋高层
*毛坯房
*户型具体数量祥价格偏差2左右
*二期尾盘
*期占面积131266㎡
建筑面积262242㎡
*总占面积：52851㎡总建筑面积：117329㎡（分四期开发）
*清水房
*户型具体数量详价格偏差1
分析
*物业总体三组团区怡景处理建筑结合相溶层结构面积二房三房方正面积适立面窗户窗玻色凸窗阳台垂直线条处理稍佳
*物业综合质素般般层规划复式单位欠妥
*销售：招行仅提供十年揭销售造成压力目前市场反映冷清
项 目
盛苑
紫薇花园
发 展 商
深圳市银台实业限公司
深圳市贸股份限公司
设计单位
合肥工业学建设计研究院深圳分院（建筑）新加坡文彰筑景设计师事务（怡景）
济学建筑设计院深圳分院
物业理
龙房物业理公司
代 理 商
深圳市涛益产顾问限公司
销
点
清林路北侧
吉祥路东侧
性 质
层高层
高层
起价（元m2）
2580
2850
高价（元m2）
2900
5000
楼层差（元m2）
6080
100
差（元m2）
明显
明显
总体均价（元m2）
2740
3850
折均价（元m2）
2630
3750
户型状况
254套
*二房二厅(708㎡)24套
*三房二厅(912109㎡)186套
*四房二厅(1248㎡)36套
*复式四五房(19752108㎡)8套
紫薇苑期112套
*三房(866710941㎡)64套
*四房(1179612581)30套
*复式(1090213613㎡)18套
紫薇苑二期94套
*三房(12234㎡)8套 * 四房(15649㎡)2套
*五房(1445223145)56套
*六房(173717943㎡)28套
紫薇花园(西67幢)28套
*三房（13520㎡）
备 注
*占面积18431㎡总(二期工程)
建筑面积：33302㎡
*兴花园分三期资料第二期盛苑5栋7层2栋12层高层组成
*初装修精装修供选择
*价格偏差1
*总占面积约20万㎡ 总建筑面积30万㎡包括层住宅80余栋高层住宅3栋高层写字楼2栋
*资料采集部分层住宅价格偏差2
*普通装修
分 析
*物业围合规划新加坡怡景理江南风情外部景观相结合质素错建筑规划新颖处
*销售：期工程时竞争激烈市场情势取成功二期工程面欧景新亚洲压力没独特销售张—扬长避短效策略统筹容乐观
*物业现阶段物业作评层立面屋顶架空层作产品改良规划成憝社区已形成居家文化浓厚
*销售：直销售表现错三房四房销售态势较佳
项 目
城龙花园（三期）
佳馨园
发展商
深圳市城龙房产开发限公司(城建集团)
深圳龙岗龙城城建开发实业限公司
设计单位
深圳学建筑设计研究院
详
物业理
深圳市城龙物业理公司
代理商
深圳市东瑞行置业发展限公司
销
点
龙福路龙城道交汇处
龙城道东侧
性 质
高层
高层
起价（元m2）
2500
2180
高价（元m2）
3800
3600
楼层差（元m2）
80100
200
差（元m2）
明显
明显
总体均价（元m2）
3100
2890
折均价（元m2）
3100
2600
户型状况
三期2栋16层132套
*三房二厅
*四房二厅
期五栋152套
*房厅(5606㎡)48套
*二房二厅(75637667㎡)48套
*三房二厅(898613441㎡)56套
备注
*占面积5万㎡(四期开发)
*总建筑面积11万㎡
* 毛坯交楼
*占面积20176㎡(二期开发)
*总建筑面积55600㎡
* 清水房
分析
*物业总休规划建设偏落层规划算合理
*销售规划偏销售态势错
*物业规模太质素高
*销售商铺售完住宅尾盘
项 目
欧景城
新龙岗花园
发展商
宇宏投资·铭兴实业·中圳产
三家联合
深圳市千岗产开发限公司
设计单位
详
详
物业理
代理商
销
深圳市卓越全程产服务限公司
点
吉祥路西侧
龙城道东侧龙道环路间
性 质
高层
高层
起价（元m2）
2480
2200
高价（元m2）
4020
2840
楼层差（元m2）
80100
48112
差（元m2）
明显
南浮5
总体均价（元m2）
3380
2710
折均价（元m2）
3250(复式4100)
2600
户型状况
12栋862套
*二房二厅(85429043㎡)
*三房二厅(95110㎡)
*四房二厅(117180㎡)
*复式(底层二房三房110120㎡左右二层附送意设计)
二期十六栋576套
*二房二厅(8011㎡) 144套
*三房二厅(10239㎡) 144套
*四房二厅(1094911263㎡) 288套
备注
*占面积51310 70㎡
*总建筑面积117623㎡
* 清水房
*占面积166万㎡(三期开发)
*总建筑面积328万㎡
* 层带电梯
* 清水房
*价格数指标偏差±1
分析
*物业整体规划较错中心城产项目中属前列层规划三种力户型例较均衡二房面积偏相家言七十方舒适实该项目面积定位偏复式单位分两层种处理方式面
*销售销售率已超80目前已出现停顿
*物业龙岗中心城片区首层带电梯物业梯四户层规划电梯楼梯分摊实率会降低时物业理费方面存问题总体规划思想偏差期营销全方位没作研究
*销售产品定位欠妥销售然受阻推广中楼盘市场形象没效提升符合产品定位销售进入进退两难尴尬状态
第二部分 项目优劣势定位分析
项目SWOT分析
1项目概况
项目位龙岗植物园（龙园）项目面积132932㎡设计点中建筑容积率21计总建筑面积27450㎡红线面积建筑覆盖率≤20绿化率≥40文号0620010003号设计点审批表中出项目商业面积例较（仅占总建筑面积6）造纯住宅（住宅面积占总建筑面积92）区提供条件
2项目劣势市场威胁分析
① 项目劣势
A．交通太方便
B 周边生活配套足生活氛围淡
C．项目周边外环境规整安全状况理想
D．项目旁边高压网架
E 植物园现时物业理欠佳
F．项目距中心区较远
G．项目周边农民房
H．进植物园路况较差
I．项目路段形象较差
J．植物园导示系统完善
② 市场威胁
A．龙岗片区项目目标客户群体较集中置业者集中龙岗片区周边跨区置业难启动
B．根众厦产掌握情况未二年片区商品房供应量超400万㎡市场竞争极惨烈
C．片区支撑房产发展第三产业发展区域片区开发量明显滞
D．中心城区域商品房供应项目直接缘威胁
E．目前中信高尔夫营缺乏竞争力潜目标客户挖掘存定阻力
F．周边城市（珠江三角洲）济发展三补企业合资企业发展相减弱
G．市政网络规划配套建设较缓慢
H．龙岗城市化进程较慢关外分二区导致深圳资金投放进步分散
3项目优势市场机会分析
① 项目优势
A．项目处范围周边开发项目较少
B．位处龙岗龙园定位置优势
C．远离深惠公路干道较清静
D．发展商定知名度客户资源
E．位处高尔夫球场环境幽雅
F．享受球场项配套
G．产品设计超前适合休闲度假
② 市场机会
A． 入市时机讲较易吸取成功验现时龙岗片区房产走势清醒认识
B． 述未龙岗片区商业项目供应惊整片区济繁荣市政配套建设积极影响
C． 龙岗片区固气足情况表现中高端客户群体相稳定数量较少着城镇建设济发展新移民年轻创业者数量会逐年增加
D． 区域GDP增长刺激片区整体消费水进步提升
E． 区域企业产值逐年增长方面促进济进步发展方面带动更外资企业投资办厂
F． 龙岗卫星城规划带新商机时城市化进程加速促进作
G． 作深汕广惠交汇处方面信息获取领先步商业机会时刻拥
H． 水官高速全线贯通关士龙岗中心城会新观念置业关外成
4总结
综述项目优劣势较突出市场总体环境恶劣众厦认差异化营突出项目身独特点项目根规避风险赢市场差异化营具体表现：
① 系统清晰理念开发思路
② 区域罕独特产品设计
③ 统计外市场形象
④ 充分挖掘项目目标客户群体
⑤ 通针性活动营销实效性营销法相结合
⑥ 保证定利润前提通系统严格成控制降低售价
差异化营思路基础基础遵循市场原环境原成原引导出项目项目定位
二项目定位策略
1目标客户定位分析
锁定目标客户解决项目力购买问题项目日销售创造决胜前提
① 目标客户界定
渡假型置业者少量二次置业者辅
② 目标客户区域
A龙岗镇（含中心城）
B横岗镇
C坪山镇
D湖镇
E坑梓镇
F区域坪凤岗鹏葵涌等
③ 目标客户职业
A工企高级理层
B高级公务员
C私营企业
D体商户
E周边原居民
F．外企理层
G．市企业高级职业者
H．企业团购（渡假员工奖励）
I．异购房团
④ 目标客户特征
A30岁50岁力购买群体
B工作压力支配时间较
C定知识基础接受新生事物较快
D较强济基础
E良居住环境品质物业强烈
F价格付款方式特殊求
H旦认认购物业会介绍周边亲友认购
通目标客户特征描述应该努力握感情脉络情感塑造直接触心深处东西精神寄托心灵——塑造出样产品定认
目标客户定位引导项目产品形象定位
三产品形象定位
1产品定位
优质渡假型精品物业
2产品形态
高层开放式布局
3 形象定位
纯正高尔夫私家领
4项目命名建议
综合考虑方情况力图增加项目情感诉求涵建议项目推广名定名
龙园·名豪居
叠翠湖畔
俊岭豪庭
龙湖翠景
绿岛阳光
龙园御景
龙园旨直接点名项目位置名豪居表现项目高档次定位龙园·名豪居命名仅形象树立尊贵品质居住环境理位置原知名度利期宣传推广命名定程度改善片区置业者心中印象
四 项目价格定位
房产策划中价格定位成收益法市场较法两种市场较深解站市场角度安排成收益更科学选市场较法
项目名称
权重素
项目
九州家园
俪景鸿
紫薇花园
碧湖花园
新亚洲花园
揭均价
Px
Pa3200
Pb3480
Pc3850
Pd3800
Pe3500
位置交通状况
15
8
10
14
12
13
12
周边环境
10
7
7
8
9
9
8
商服配套设施
15
10
12
10
11
12
9
规模
10
6
8
7
8
9
10
景观
15
13
8
9
10
12
10
户型结构
15
13
12
12
10
12
8
园林会
10
8
6
6
5
6
7
物业理
10
6
6
5
5
4
6
合计
100
71
69
71
70
77
70
备注：
参考项目均价高层准外项目物业相加分相分差减分
修正相关楼盘价格Pi’
Pi’（Qx Qi）×Pi 注：Pi揭均价
Pa’（QxQa）×Pa （7169）×32003293
Pb’（QxQb）×Pb （7171）×34803480
Pc’（QxQc）×Pc （7170）×38503905
Pd’（QxQe）×Pd （7177）×38003504
Pe’（QxQf）×Pe （7170）×35003550
相关楼盘参考价值权重取值Wi’
Wa25 Wb25 Wc20 Wd20 We10
Px∑PiWi
Pa’Wa + Pb ’Wb + Pc’Wc +Pd ’ Wd + Pe’We
3293×25+3480×25+3905×20+3504×20+3550×10
3175
参考片区住宅物业价格项目均价格约3175元㎡
结合项目位处高尔夫球场唯性等优势加期项目附加值支撑均价水基础定提升
综合考虑影响价格定位诸原：段配套市场环境客户资源总体销售率销售进度等众厦建议项目整体均价3400～3600元左右（价格提升赖期项权重素附加值加强）
第三部分 营销推广策略
营销推广计划
充分务实解分析现实消费市场消费者特征制定适时行营销推广策略节约营运成扩项目知名度销售效利进行达预期目标
根目前片区市场发展状况周边楼盘踪分析市场竞争激烈定素太消费者置业心理日趋成熟理性众厦认：
项目销售前期应重点放消费市场通营销推广活动组织软性广告新闻缮稿项目设计理念项目概念进行炒作培育项目目标客户通深入解沟通加效引导制定低成实效性途径针性营销推广策略
着宣传增强项目知名度越越高加项目工程进度加快客户层面越越广购买信心增强时项目真正全面进入市场
项目宣传推广：空洞推出概念项目优秀品质作支撑点利项目身品质定位等体现纯正高尔夫私家领项目形象高度等时根销售阶段加强工现场包装营销中心环境针目标客户层面做效引导
1推广题
项目推广题确定应结合项目规划定位前面提炼项目概念项目文化定位等素时应充分体现项目高定位高求高层次尊贵气度具谐互爱 优质服务型社区特点
项目定位基础方面概念素综合考虑提出项目推广题：
私家纯绿领水岸高尔夫生活
享受1000000m2私家高尔夫生活
惬意生活绿色高尔夫开始
推广题释义：
准项目目标客户群定文化层次生活品质定追求懂优质生活道永停步希缔造美提升生活档次里生活带种优越豪感觉
外中信绿色高尔夫规划未4～5年时间投资20亿项目建设成座高尔夫运动基概念集生态旅游娱乐休闲商业物流房产开发等种概念体城中城届时类型配套应俱全更表现项目高档次定位目
2市场营销战略
营销战略题
市场营销房产业发展程中始终扮演着缺角色产营销侧重点更花量报纸电视电台广告等传统资讯营销手段种传统营销手法定程度刺激市场购买欲没发挥出营销手段潜作力导致营销房产业发展步伐局面
着房产业发展日趋成熟化市产营销手法正逐步适应时代需求模式转型亲水住宅运动产教育产等理念营销网络营销漫画营销健康住宅等营销方式种概念性营销手法变化体现：购房者观众者旁观者中参者甚角种变化开始体现出市场营销核心——营销理念始终未营销真正潜力发挥出
结合项目目前进度状况前面已提项目基情况项目SWOT综合性分析项目定位等素众厦建议项目市场营销战略总体应采取情感营销贴身营销激励营销活动营销等实效性营销战略销售程中分阶段举办种类型高尔夫球运动交流会等形式调动客户情感诉求营销方式概念营销更具实效性外营销成降低具体市场营销手法制定程中着重握方面：
① 营销战略制定应全局导市场准绳
② 握项目概念定位推广定位营销手法围绕性化中心
③ 营销推广战略应充分考虑社会效应做宁精勿滥塑造项目优秀市场形象
④ 软硬结合控制成造势势出奇制胜
⑤ 坚持性化营销体现项目身特点时避免周边项目质化
⑥ 服务概念应贯彻项目营销战略全程品牌建立奠定基础
SP营销活动安排
新颖效营销活动带动维持销售势头断高涨重推广方式整销售期间尤持续阶段营销活动实际效果较般广告佳
目前暂时简单列举项活动具体确认众厦公司提交详细活动实施方案
活动类型：
①商会讲座活动
容：深圳商业发展等契机邀请业相关高级专家知名士进行相关题讲座展深圳未发展前景商业机会
目：通种济领域高层次话探讨效目标客户层面迅速拓展项目知名度时促进项目高品质定位项目品牌企业品牌建立项目成功开发奠定基础
②高尔夫运动邀请赛中信绿色高尔夫交流会
容：高尔夫运动题邀请国外国高尔夫球名中信高尔夫进行表演（友谊）赛进步探讨中信绿色高尔夫规划发展献技献策
目：通类似项高尔夫题运动效吸引项目目标客户群体方面展示项目独优越高尔夫运动场方面动物业购买动
二推广费预算销售进度
根目前项目实际状况众厦项目价格定位等素项目预计总销售额（包括商业部分）约12亿保证项目销售期媒体推广实施位项目品牌形象建立等基础结合众厦提出低成活动营销推广策略推广费控制目前总楼款2％左右240万左右
1推广费初步安排表
媒体类型推广项目
费预计元
目
流媒体（包括：报纸电视电台等）
60万
拓展项目知名度促进项目市场认度
活动户外展销点
60万
直接效提升项目客户量
卖场导示系统调整
40万
制造项目销售气氛
户外广告DM单页杂志等
60万
针目标区域（高档消费群区）反复强调阶段销售信息
20万
保证种奖励机制等费调动客户介绍积极性等
合 计
240万
注：推广费安排根实际销售阶段做详细安排
2销售进度控制
充分挖掘项目客户定位营销推广定位等保证项推广措施效执行前提结合项目实际情况确保50套月左右销售务：预计项目5月时间（包括部认筹阶段）基消化完成实现资金回笼目
第四部分 项目发展建议
产品规划
1建筑风格
融合北欧建筑风格中国庭院写意文化达建筑然谐融入外部环境
根项目特客观条件形成融汇然景观理念理念外贯穿建筑局部局部互相关联成整体分割组成部分
2关车库
考虑日济发展防求项目车库规划势必行规划车库应充分考虑成素园林机融合素
3关园林
园林规划设计风格欧陆风情做绿色植区整园林规划休闲广场中心搭配精致品雕塑达会周边环境互连互补
通园林规划设计应努力营造出休闲舒适居住空间动项目目标客户完成购买
二产品附加值
房产竞争产品段价格竞争外附加值竞争愈演愈烈竞争惨烈龙岗市场区域尤
综合考虑项目市场定位众厦项目附加值提供建议：
1智化系统建议
踏入二十世纪现代社会家庭成员正追求家庭智化带元化信息安全舒适便利生活环境作理想目标
智化区家庭提供足出户进行电子购物网医疗诊断参观虚拟博物馆图书馆点播VCD家庭影院甚数千米外遥控家里空调设备进行温度调节家庭电器控制明亮度调整家庭中发生安全报警（包括盗警火警煤气泄漏疾病紧急呼救等）外家庭成员接报警信息通网络线路查询确认家庭中安全状况
业高度享受高科技带舒适拥更服务资源优势通物业公司提供全方位增值服务产全面升值
合理建立区智化系统非常必针项目实际状况确定区智化系统建立原方法容供参考
①设计原指导思想
A设计原：
a 扩展性设计基础
b 安防设计核心
c 易性导思想
d 先进性设计标准
e 济性目标
f 性设计求
B指导思想：切体现精神
②规划设计
A智化系统总体构造：
a 采局域网构成宽带综合业务网络
b 采双线电视网络住宅智化理系统实现家庭防盗报警三表抄送
c 采住宅区智化系统台实现总台控制门禁理车辆出入理公设施监控电子巡更
d 采广播设备构成背景音乐系统
e 采信息化物业综合理系统实现全面现代化物业理
B系统规划设计
a 宽带综合业务网络
集视频数体光纤轴混合传输数字化处理星型结构光节点输出端口采总线结构信号送户端实现媒体通信综合信息查询服务电子新闻电子报刊杂志虚拟图书馆旅游助航服务家庭信息中心证券股票交易电子商务等综合信息服务
b 住宅智化理系统
基双线电视电缆网络住宅智化理系统利现线电视网络资源单独电缆实现远程抄表家庭安防报警线紧急求助家电控制等功
动读取电表煤气表水表纯水表等读数计算出住户应交纳费通连接门磁红外烟感玻璃破碎煤气泄漏等控测器实现门窗保护控测未知员火警感知煤气泄漏等报警等报理中心控制户家电开关控制电源煤气水线电视通断（需相应部件支持）安装家中户数终端显示控制器等设备住户需表操作键盘液晶显示器显示四种表读数
c 住宅区智化系统台
周界防越报警系统封闭式理区周边进行监控控测设备采现代红外技术微波技术体入侵进行检测报警时通现场设置声光报警设备产生声光信号通智接口联动闭路电视监控系统
闭路监控系统区通道车库周界等处设置前端摄传送理中心中心整区监控点进行实时监视记录
车辆出入理系统采非接触识技术区进出车辆进行识理收费司机需摇车窗通非接触刷卡确认直接通行
线电子巡更系统区区域重部位制定保安员巡更路线安装巡更点保安巡更员携带记录器指定路线时间达巡更点进行记录记录信息传送智化理中心理员调阅印保安巡更员工作情况加强保安员理实现防技防结合
门禁系统控制理类出入口开关监控出入口状态系统采非接触式读卡技术区出入口单元门等重通道员出入进行控制理
2住户专车
项目交通便通住户专车解决建议先期承诺提供三四部户专车方面方便业出行方面提升项目品牌价值
3名牌物业理
治安问题住龙岗隐患问题物业理公司会业长时间交道建华解情况名牌物业理销售推动作建议选金长城等深圳知名度较高物业理公司
三物服务建议
物服务直客户关心问题名牌物业理销售巨推动作众厦建议项目鉴金长城等深圳知名度较高物业理公司理模式提出前海片区首星级物业理服务
星级物业理服务仅种服务形资产加物业附加值体现涵提升项目整体价值
1卖场全员公关化
培训全体工作员星级服务意识顾客帝顾客感受里众
2引进专业服务员服务客户
客户体会性服务提升物业附加值：售楼处设门童吧台调酒师堂服务理等
3专业着装
工种职务着装体现职业专业形象
4规范礼貌语
位服务员见客户动客户问礼客户规范礼貌语客户沐春风楼盘加分
5配置专业服务机构
：装修服务组专业保洁公司体现服务意识专业化
四社区文化建立
然深圳移民城市家方心深处渴邻里间睦相处通社区文化建立提供台社区业交流机会增进业间感情
采取具体活动措施建立特色社区文化：
Ø 物业理亲情服务
Ø 效利网络资源建立社区局域网创建社区网络文化
Ø 举办系列社区文化活动例：休闲高球会题等系列活动等
Ø 通门拜访老业方式拉老业关系
五售楼处建议
售楼处作客户接第现场客户停留时间较长方售楼处部环境气氛直接影响顾客产品购买信心销售硬件设施中重环售楼处身宣传媒介住宅销售程中售楼处楼盘宣传推广重窗口设计精美售楼处起传递楼盘品质推动销售作
1功分区
售楼处般分接区模型区展示区洽谈区等4功区域
Ø 接区
销售员接客户接听咨询电话区域般设正售楼处门显眼方
Ø 模型区
摆放楼盘整体模型单体模型区域直观展现楼盘外观部结构间隔载体模型区售楼处中重部分
Ø 展示区
展板形式展示楼盘方面资料便销售员客户解说介绍展示区参观路线安排定求般安排客户先达接区行参观模型区展示区希客户直接展示区行参观
Ø 洽谈区
销售员客户深入介绍成交区域避免客户间相互影响洽谈区般设售楼处较独立区域型洽谈桌分隔组客户
注：具体功区布置规划设计图纸作规划
2装修风格
售楼处整体装修风格突出项目题概念体现出项目户型特点相关卖点展示迎合目标客户群喜
项目综合素进行充分分析研究基础众厦认体现物业档次节奏明快表现定贵族气息欧式装修风格较符合项目建议项目装修设计风格采
融汇中式精雕细凿现代欧式风格
Ø 针项目目标客户群企业高收入士突出物业档次
Ø 整体装修色调简洁明快避免艳丽斑斓色彩建议选择现代感强颜色
Ø 摆设物品装饰物量采然风格非生硬商业特征
Ø 具现代感富时尚气息兼备新颖致特点消费者产生鸣达认
Ø 现场摆放高尔夫运动纪念品相关图片题材展示
智售楼处设计原充分住户演示区拥种智化设施时售楼处日常工作相融合产生仅仅演示设置感觉型投影机循环放映楼盘背景资料触摸屏电脑供客户查阅住宅区背景资料售楼处关键部位设置闭路电视监控视讲门禁卡通背景音乐系统售楼处提供信息咨询服务通售楼处局域网高速专线接入Ｉｎｔｅｒｎｅｔ提供快速网浪享受高速网乐趣通区综合网站提供物业理系统信息查询等功
六样板房建议
样板房作引导消费者产生居住理想化联想通精致装修色彩搭配性家具背景音乐显示未生活场景直接影响客户购买欲应卖场包装重点工作
装修导思想：
Ø 样板房选择现楼里
Ø 彰显置业者职业特征表现生活品位
Ø 搭配适家私增加空间感
Ø 做套风格品味样板房（中式欧式现代古典等风格）
Ø 针性样板房配相应家电装饰品
Ø 间样板房均需配户型说明
七现场包装建议
1围墙包装建议
项目围墙项目建设推广程中全程直接面客户包装项目项目宣传推广中起着非常重作项目形象宣传第阵
项目快进入销售阶段项目围墙作现场包装机组成部分应配合面广场园林路灯路旗建筑包装等起予客户楼盘直接印象时围墙广告单纯字体广告应方位宣传广告容包括：
Ø 楼盘卖点宣传图案
Ø 项目标准字体
Ø 项目LOGO
Ø 项目发展商
Ø 项目销售代理公司
2楼通道
楼通道指售楼现场样板房间空间楼通道展示发展商形象重方鉴项目三期距售楼现场较远众厦认项目楼通道组织应遵循原：
Ø 做售楼处样板房导视系统
Ø 做出部分园林实景设置播音设施播放轻音乐现场楼客户感受区浓厚生活氛围
Ø 楼通道两侧适做物服务概念喷绘设彩旗
八品牌发展建议
1品牌建设
家房产开发公司品牌开发项目品牌息息相关相辅相成发展商拥相品牌积累时候继续开发项目种形品牌
① 性价高销售率高明星楼盘较易发展商树立品牌
② 物业品质感高售服务楼盘较易发展商树立品牌
③ 项目完整独特VI系统仅帮助树立项目形象发展商品牌建设起积极辅助作
④ 项目发售时适时适量宣传体推广策略仅帮助树立项目形象发展商品牌建设起积极作
⑤ 项目销售推广期发展商助媒体项目名义组织社会公益具社会效益活动
⑥ 发展商身完整VI系统建立
⑦ 交楼准时工程质量硬项目较易发展商树立品牌
⑧ 项目身附加值高较易发展商树立品牌
总 结
初步方案公司全面解片区市场情况基础综合项目身相关素等形成份提纲性项目营销初步思路探讨案间提建议贵公司深入挖掘探讨提升项目综合附加值具促进作
众厦产次幸够参贵公司布吉项目营销策划研究探讨工作着脚踏实认真负责工作作风项目中心群策群力合作创新实现项目利开发销售圆满完成公司责
深圳市众厦房产代理限公司
龙岗片区市场调研组
龙园项目策划组
20041112
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第部分 区域市场分析
周边区域概况
1龙岗区综述
龙岗区位深圳市东北部属二线关外 整区分十镇分：湖布吉横岗龙岗坪坪山坑梓葵涌鹏南澳总占面积84407方公里总口96万中户箱口仅19万77万外暂住口口密度远罗湖福田中布吉镇紧罗湖济发展口数较外葵涌镇鹏镇南澳镇紧盐田区龙岗中心城联系
龙岗区基建设施完成较道路网四通八达距离东莞惠州均较区工业配合正逐步建设高科技产业三补企业较属产业较单济类型较简单区域区教育文化科学商业等设施深圳市区相定差距居民消费力属较强
2龙岗镇中心城综述
龙岗镇龙岗区委区政府龙岗区行政中心全镇125万方公里整龙岗区面积镇总口约21万中户籍口约5万外暂住口约16万辖龙岗龙东龙西五联爱联南联五约回龙埔新生盛乐等11行政村中鹏达花园三期项目属吓岗村范围属龙岗老城区中心城间带紧镇政府龙岗镇年中心城快速发展带动城市综合功日趋完善整体状况然略差布吉
龙岗镇目前市政建设较先进位道路网便捷畅通配套设置龙岗区属较状况整体工业规划然较全面实施需段时间目前工业区较散乱没形成象坂田等样规模外绝距离相时间较长限制收费站较定程度制约济发展
房产市场方面目前中心区附售项目众市场竞争异常激烈客户挑选时选择余均售价低布吉片区
3湖镇综述
位深圳市北部毗邻东莞市位深圳东莞龙岗宝安区交汇点全镇面积4077方公里总口约20万中户籍口仅15万余暂住口独特理位置湖天独厚优势形成整龙岗区具规模物流基外湖身利理交通方面优势吸引批三补企业湖镇辖9行政村街道居民委员会济水较高湖镇居民生活水普遍较高着较强消费购买力特值提许居民选择行安装卫星天线接收电视信号镇线电视定覆盖面整体例龙岗镇坪等镇
房产开发方面湖镇属整体开发水较落村镇基没布吉龙岗竞争楼盘居民区镇购买商品房较普遍
4横岗镇
横岗镇位龙岗镇布吉镇间总面积81方公里总口约16万中户籍口18万处深惠公路通属济水发展较镇辖六约横岗四联安良西坑康保安荷坳黄阁坑等九行政村二居委会值提横岗镇排外意识较浓怕龙岗布吉例外定程度制约横岗镇济发展
产业工业三补企业较工业区发展水介龙岗湖
房产开发方面横岗镇鲜较水开发项目均售价2000元㎡着振业巨资投60万米六约块相信会区房产开发影响
5坪坪山坑梓镇
三镇均属龙岗镇距离较镇特点：
① 口
然三镇面积（坪53方公里坪山127方公里坑梓40方公里）口普遍坑梓仅4万余坪山仅7万余户籍口较少
② 济发展水般
三镇约距离深惠公路远普遍济发展状况般居民消费力高
③ 线电视覆盖较
三镇线电视网络均较覆盖面利电视媒体进行宣传推广
④ 房产发展水低
观三镇坪山东方威尼斯（明年6月间公开发售）外尚稍规模档次房产项目
6东莞市凤岗镇塘厦镇
然东莞市凤岗镇塘厦镇行政均属东莞市理位置距龙岗中心城较特凤岗镇仅十分钟车程必该两镇作定解
该两镇特点：
① 面积口众
工业济发达该两镇然面积口众数量较少凤岗镇35万口差相两横岗镇水
② 济较发达
量港商台商投资两镇工业生产水远深圳龙岗高量型工厂工业区涉高科技电子五金等科技含量较高较工业发展状况普遍济发展水较高居民消费力较强
③ 居民深圳购房较普遍
然东莞市身相房产项目开发深圳特区独特情况（购房入户政策等）深圳特龙岗产项目该两镇居民相吸引力
二龙岗中心城规划前景
深圳特区呈东西长条型块济持续发展深圳特区缘已法满足日益膨胀口城市核心外扩张已成深圳——国际化市建设必然选择市政府统规划七卫星城镇担负起重中龙岗区首天独厚
龙岗中心城作规划建设卫星城已成深圳东部门区中心城龙岗镇坪镇组成龙岗区政治济文化中心形成科技教育文化卫生等高层次第三产业体高新技术产业导综合性现代化新城区中心城规划面积32方公里规划口33万配套设施规划起点高分布均匀思路清晰
龙岗中心城原交通动脉——深惠公路贯穿中外第二通道：水官高速公路——龙翔道已投入中心城特区距离缩短外规划中深圳铁二三期工程轻铁项目3号线罗湖布吉延伸龙岗中心城布吉发展瓶颈证明交通建设重性述工程实施仅满足日龙岗中心城济发展更重龙岗中心城缘东莞深惠公路连通惠州潮汕区等济较发达龙岗中心城影响力辐射面更广
三龙岗中心城房产概况
1住宅部分
国务院批准深圳市城市总体发展规划（1996—2010）龙岗作卫星城位确立极促进龙岗房产进步发展2000年龙岗房产出现购销两旺局面全年销售商品房15375套123万方米中中心城约占192左右236160方米
正2000年房产进步发展政府加紧区域济发展进行低价卖政策龙岗中心城房产市场2001年时进入战国时代具代表意义事件深圳超级盘总建面百万新亚洲花园入市宣告龙岗中心城成深圳郊区盘化战场2001年10月位老城区总建面173万㎡九洲家园加入战团入住社区成时尚
进入2002年雅豪祥苑入市龙城房产竞争进步加剧包括新亚洲九洲项目均降价迹
统计未年里龙城范围商品房供应量400万方米左右突围出发展商仅必须合理控制利润项目建筑规划园林设计户型定位营销手段售服务均提出更高求
2商业部分
中心城区域商服市场新城区老城区划分老城区指老街现正发售物业代表乐购物广场乐购物广场属典型先租卖商铺销售模式现德思勤交易中心联合销售均价7000元左右尚剩1亿尾盘新城区商服市场代表世贸广场（层28000元㎡二层18000元㎡三层9000元㎡）销售已尾声
新城区老城区间商服市场表现形式分三种：
① 纯商业项目引进商家销售剩余部分世贸广场（引进万佳）九洲商业部分（引进新佳）雅豪祥苑二期商业中心（引进沃尔玛岁宝百货）等
② 专业市场阳光广场（家居建材）集银市场（皮革）龙兴商业项目（建面7万㎡家装）等
③ 街铺许住宅项目中均规划街铺雅豪祥苑兴花园三期鹏达花园九洲家园欧景紫薇花园佳馨园景花园雅庭名苑等等数众然项目中商业面积占例受控制街铺总供应量惊彼分流客户采业态社区服务性质租金水普遍高部分营惨淡
外未两年区域超70万㎡商业项目展开动作龙鑫商业广场（20万㎡）志联佳商业项目（4万㎡）雅豪二期（7万㎡）新亚州商业项目（58万㎡）九洲附商业项目（6万㎡）太阳广场（5万㎡）新龙岗商业中心（4万㎡）干建材家私市场等庞商业供应疑加商业泡沫成分住宅销售较处
四区域功特征分布
东组团：行政办公区域建设路——德政路——龙翔道板块06号块
南组团：发展第三产业居住商业龙城南路——龙翔道——意路——深惠路线两侧0304333436356162596057585554号块组成
西北组团：现代工业区清林中路——吉祥中路——龙两路1112141516532322212026号块组成
中央组团：城市花园清林中路——黄阁中路——意路——龙翔道293031号块组成
目前东组团建设规模块建设0304332907081011121416光锋已形成良生活氛围住宅开发建设均集中龙西路南吉祥中路两侧龙翔道车段分布路线
五区域总体特征关注点
1物业供形态
根龙岗中心城实调查发现龙岗中心物业供层高层辅兼少量高层认未二年现物业供形态继续维持基考虑：
① 中心城片区利土资源较
② 区域激烈竞争导致房价法走高层高层辅供形态发展商降低成
③ 消费惯：中心城片区消费群体重实率理费等细节消费惯更接受层住宅
2总体价格水
竞争楼盘位置集中目标客户相盘价格差异区域市场总体均价2580元㎡——2730元㎡
① 高层住宅
代表：碧湖豪园（碧湖花园三期）
均价4500元㎡—4600元㎡片区售价水高项目曲高寡受新亚洲花园较击销售势头已明显减弱
② 高层住宅
代表：新亚洲花园（整体均价3400元㎡）欧景城（整体均价3200元㎡）等
目前情况新亚洲代表区域高层项目开发高水新亚洲项目均价高区均价3200元㎡二区均价3500元㎡外紫薇苑吉祥花园开发水容低估
③ 层住宅
代表：九洲家园（层部分高层均价2680元㎡）雅豪祥苑（均价2380元㎡）等九洲家园住宅受雅豪祥苑击加身户型定位出现失误现时仅售价开始调（2380元㎡）销售率刚刚超五成
总体竞争加剧期区域价格走跌趋势发展商开发水高营销观念强加区域超400万米供应量出供求严重态式似价格战唯取胜道实际销售情况区域置业者未领情说明中心城片区房产市场竞争层面已仅仅局限价格发展商利润减少必然项目开发理念开发水建筑质量营销手段求越越高
3物业户型供应结构
龙岗中心城住宅物业户型结构供应现中等户型未发展趋势房三房需求量进步加种趋势特区房产发展趋势相吻合
现售物业基二房三房果二房面积越80㎡三房越110㎡时销售会出现阻碍视盘情况言开发水高物业档次高新亚洲碧湖花园紫薇花园等仅面积较二房三房快速消化区域供应较少四房履九洲家园二房（82㎡100㎡）三房（115㎡117㎡）四房（133㎡）销售势头理想较典型案例
目前竞争楼盘反复争夺目标客户全部集中区域户型存较市场风险
4区域目标客户特征
① 目前龙岗中心城房产市场客户源局限区域
② 年龄层次划分28岁—45岁力消费群体
③ 职业层次划分：农民公务员工厂白领中私营企业体商户等
④ 籍贯划分潮汕籍客家籍客户
⑤ 价格承受力划分：二房14万—22万间三房18万—25万间
⑥ 付款方式选择根市场调研资料显示二成首期368三成首期472次性付款102剩余58左右客户选择成首期付款方式
⑦ 目标客户楼花销售项目敏感度高喜欢追捧现楼发售项目
⑧ 目标客户认购楼盘关注点（重程度次递减）：价格位置教育户型配套交通景观等
⑨ 区域目标客户日常消费开支增加趋势：世贸广场万佳天营业额超70万位老城区食街新全盛海鲜酒楼月营业额更百万
5关注点
① 市场调研数分析横岗镇中心城房产项目重客户源龙岗区仅次湖济重镇横岗吸引众发展商关注：中信集团振业集团卓越集团爱集团已进驻横岗加横岗发展商横岗楼市激战已难免爱集团水晶城项目卓越集团中心花园项目开公开发售锦冠华城强势登场势必会严重分流限客户资源
② 广州碧桂园集团洽谈收购新亚洲花园事宜作成熟丰富盘开发验发展商收购成功进入中心城话市场格局进步倾斜未市场开发理念供应结构价格水效需求等发生根变化
六区域楼盘供应分析表
项 目
九洲花园
新亚洲花园
发 展 商
深圳市九洲房产开发限公司
深圳新亚洲实业发展限公司
设计单位
机械工业部深圳设计研究院
贝尔高林（香港）限公司
深圳市建筑设计研究总院（建筑）
贝尔高林（香港）限公司（怡景）
物业理
戴德梁行
中海物业理（深圳）限公司
代 理 商
世联产顾问（深圳）限公司
深圳中原物业顾问限公司
点
深圳市龙岗区环路
龙翔道吉祥中路汇处
性 质
层高层
高层
起价(元m2)
2230
2750
高价(元m2)
3500
4800
楼层差(元m2)
80150
150
差(元m2)
明显
详
总体均价(元m2)
2800
3500
折均价(元m2)
2680
3400
户型状况
二房二厅（786610048㎡）
三房二厅(10511501㎡)
四房二厅(11345㎡)
*二房二厅(807㎡)
*三房二厅(963㎡110㎡)
*四房二厅(1279814807㎡)
*复式五房二厅(18081㎡)
*复式六房二厅(25567㎡)
备注
占面积108万㎡
建筑面积173万㎡
4栋高层12栋层户数956户
清水房二房三房四房相辅
*占面积70万㎡(三五期开发)
*建筑面积103万㎡
*清水房
*期分二区销售1330套
分析
物业：旧城区整区规划学幼园园林设计
销售：已售完
*物业：七国园林风景卖点邻龙城广场超规模生活社区完善配套购房者入读华南师深圳实验学校物业理中海物业理(深圳)限公司名牌楼盘招引客户
*销售：现正销售二期剩余复式单位
入市市场承接力已明显减弱加营销手段期推广容乐观
项 目
尚景华园
香林玫瑰花园
发 展 商
深圳市尚模发展限公司
中国华西企业限公司
深圳市惠明盛房产投资开发限公司
设计单位
深圳市龙岗规划设计院
详
物业理
深圳市北方物业理限公司
代 理 商
销
深圳市星联产限公司
点
龙福路龙道长兴南路交汇处
龙岗中心城
性 质
高层
层高层
起价（元m2）
2480
2388
高价（元m2）
3880
3800
楼层差（元m2）
200
100
差（元m2）
明显
明显
总体均价（元m2）
3280
2900
折均价（元m2）
3200
详
户型状况
*二房二厅(7378㎡)
*三房二厅(92721063㎡)
*四房二厅(1233312541㎡)
*二房二厅(
*三房二厅
*四房二厅
*复式
备注
* 总占面积224306㎡建筑面积51394㎡
* 尚景华园尚景花园第三期六栋六层栋联体高层
* 清水房
* 户型具体数量详例约143价格偏差1
*7栋层高层组成
*占面积约33946㎡ 建筑面积 65343㎡
*毛坯房
分析
*物业整体规划落种练兵排列式整区效相融居家亲情性怡景规划欠妥处该段结合周边物业竞争压力层结构面积定位未突出效差异优势
*销售成绩般表现产品综合质素销售策略落
*物业规模欧陆社区肤浅片面模仿未物业质素升华
*销售销售阶段推广策略握够目前销售状况太理想
项 目
竹雅名居
长江花园
发 展 商
深圳楚丰实业限公司
深圳新新长江实业投资限公司
深圳市横岗横定基建筑工程限公司
设计单位
东南学建筑设计研究院
深圳市松岗建筑设计室
物业理
详
代 理 商
深圳市伟业房产交易评估公司
销
点
龙城道东侧龙道北侧
龙道北侧吉祥路西侧
性 质
高层
层
起价（元m2）
2488
1650
高价（元m2）
2808
2250
楼层差（元m2）
4060
200
差（元m2）
明显
0
总体均价（元m2）
2648
1950
折均价（元m2）
2489
1872
户型状况
*二房二厅(7797934㎡)
*三房二厅(1051097㎡)
*复式四房二厅(11297㎡)
*二三房复式少量
*二房二厅(5846746㎡)
*三房二厅(866943㎡)
*四房二厅(1041㎡)
*复式四房二厅(106421492㎡)
*二房三四房例差
备注
*总建筑面积约14万㎡（二期开发）
*八栋高层
*毛坯房
*户型具体数量祥价格偏差2左右
*二期尾盘
*期占面积131266㎡
建筑面积262242㎡
*总占面积：52851㎡总建筑面积：117329㎡（分四期开发）
*清水房
*户型具体数量详价格偏差1
分析
*物业总体三组团区怡景处理建筑结合相溶层结构面积二房三房方正面积适立面窗户窗玻色凸窗阳台垂直线条处理稍佳
*物业综合质素般般层规划复式单位欠妥
*销售：招行仅提供十年揭销售造成压力目前市场反映冷清
项 目
盛苑
紫薇花园
发 展 商
深圳市银台实业限公司
深圳市贸股份限公司
设计单位
合肥工业学建设计研究院深圳分院（建筑）新加坡文彰筑景设计师事务（怡景）
济学建筑设计院深圳分院
物业理
龙房物业理公司
代 理 商
深圳市涛益产顾问限公司
销
点
清林路北侧
吉祥路东侧
性 质
层高层
高层
起价（元m2）
2580
2850
高价（元m2）
2900
5000
楼层差（元m2）
6080
100
差（元m2）
明显
明显
总体均价（元m2）
2740
3850
折均价（元m2）
2630
3750
户型状况
254套
*二房二厅(708㎡)24套
*三房二厅(912109㎡)186套
*四房二厅(1248㎡)36套
*复式四五房(19752108㎡)8套
紫薇苑期112套
*三房(866710941㎡)64套
*四房(1179612581)30套
*复式(1090213613㎡)18套
紫薇苑二期94套
*三房(12234㎡)8套 * 四房(15649㎡)2套
*五房(1445223145)56套
*六房(173717943㎡)28套
紫薇花园(西67幢)28套
*三房（13520㎡）
备 注
*占面积18431㎡总(二期工程)
建筑面积：33302㎡
*兴花园分三期资料第二期盛苑5栋7层2栋12层高层组成
*初装修精装修供选择
*价格偏差1
*总占面积约20万㎡ 总建筑面积30万㎡包括层住宅80余栋高层住宅3栋高层写字楼2栋
*资料采集部分层住宅价格偏差2
*普通装修
分 析
*物业围合规划新加坡怡景理江南风情外部景观相结合质素错建筑规划新颖处
*销售：期工程时竞争激烈市场情势取成功二期工程面欧景新亚洲压力没独特销售张—扬长避短效策略统筹容乐观
*物业现阶段物业作评层立面屋顶架空层作产品改良规划成憝社区已形成居家文化浓厚
*销售：直销售表现错三房四房销售态势较佳
项 目
城龙花园（三期）
佳馨园
发展商
深圳市城龙房产开发限公司(城建集团)
深圳龙岗龙城城建开发实业限公司
设计单位
深圳学建筑设计研究院
详
物业理
深圳市城龙物业理公司
代理商
深圳市东瑞行置业发展限公司
销
点
龙福路龙城道交汇处
龙城道东侧
性 质
高层
高层
起价（元m2）
2500
2180
高价（元m2）
3800
3600
楼层差（元m2）
80100
200
差（元m2）
明显
明显
总体均价（元m2）
3100
2890
折均价（元m2）
3100
2600
户型状况
三期2栋16层132套
*三房二厅
*四房二厅
期五栋152套
*房厅(5606㎡)48套
*二房二厅(75637667㎡)48套
*三房二厅(898613441㎡)56套
备注
*占面积5万㎡(四期开发)
*总建筑面积11万㎡
* 毛坯交楼
*占面积20176㎡(二期开发)
*总建筑面积55600㎡
* 清水房
分析
*物业总休规划建设偏落层规划算合理
*销售规划偏销售态势错
*物业规模太质素高
*销售商铺售完住宅尾盘
项 目
欧景城
新龙岗花园
发展商
宇宏投资·铭兴实业·中圳产
三家联合
深圳市千岗产开发限公司
设计单位
详
详
物业理
代理商
销
深圳市卓越全程产服务限公司
点
吉祥路西侧
龙城道东侧龙道环路间
性 质
高层
高层
起价（元m2）
2480
2200
高价（元m2）
4020
2840
楼层差（元m2）
80100
48112
差（元m2）
明显
南浮5
总体均价（元m2）
3380
2710
折均价（元m2）
3250(复式4100)
2600
户型状况
12栋862套
*二房二厅(85429043㎡)
*三房二厅(95110㎡)
*四房二厅(117180㎡)
*复式(底层二房三房110120㎡左右二层附送意设计)
二期十六栋576套
*二房二厅(8011㎡) 144套
*三房二厅(10239㎡) 144套
*四房二厅(1094911263㎡) 288套
备注
*占面积51310 70㎡
*总建筑面积117623㎡
* 清水房
*占面积166万㎡(三期开发)
*总建筑面积328万㎡
* 层带电梯
* 清水房
*价格数指标偏差±1
分析
*物业整体规划较错中心城产项目中属前列层规划三种力户型例较均衡二房面积偏相家言七十方舒适实该项目面积定位偏复式单位分两层种处理方式面
*销售销售率已超80目前已出现停顿
*物业龙岗中心城片区首层带电梯物业梯四户层规划电梯楼梯分摊实率会降低时物业理费方面存问题总体规划思想偏差期营销全方位没作研究
*销售产品定位欠妥销售然受阻推广中楼盘市场形象没效提升符合产品定位销售进入进退两难尴尬状态
第二部分 项目优劣势定位分析
项目SWOT分析
1项目概况
项目位龙岗植物园（龙园）项目面积132932㎡设计点中建筑容积率21计总建筑面积27450㎡红线面积建筑覆盖率≤20绿化率≥40文号0620010003号设计点审批表中出项目商业面积例较（仅占总建筑面积6）造纯住宅（住宅面积占总建筑面积92）区提供条件
2项目劣势市场威胁分析
① 项目劣势
A．交通太方便
B 周边生活配套足生活氛围淡
C．项目周边外环境规整安全状况理想
D．项目旁边高压网架
E 植物园现时物业理欠佳
F．项目距中心区较远
G．项目周边农民房
H．进植物园路况较差
I．项目路段形象较差
J．植物园导示系统完善
② 市场威胁
A．龙岗片区项目目标客户群体较集中置业者集中龙岗片区周边跨区置业难启动
B．根众厦产掌握情况未二年片区商品房供应量超400万㎡市场竞争极惨烈
C．片区支撑房产发展第三产业发展区域片区开发量明显滞
D．中心城区域商品房供应项目直接缘威胁
E．目前中信高尔夫营缺乏竞争力潜目标客户挖掘存定阻力
F．周边城市（珠江三角洲）济发展三补企业合资企业发展相减弱
G．市政网络规划配套建设较缓慢
H．龙岗城市化进程较慢关外分二区导致深圳资金投放进步分散
3项目优势市场机会分析
① 项目优势
A．项目处范围周边开发项目较少
B．位处龙岗龙园定位置优势
C．远离深惠公路干道较清静
D．发展商定知名度客户资源
E．位处高尔夫球场环境幽雅
F．享受球场项配套
G．产品设计超前适合休闲度假
② 市场机会
A． 入市时机讲较易吸取成功验现时龙岗片区房产走势清醒认识
B． 述未龙岗片区商业项目供应惊整片区济繁荣市政配套建设积极影响
C． 龙岗片区固气足情况表现中高端客户群体相稳定数量较少着城镇建设济发展新移民年轻创业者数量会逐年增加
D． 区域GDP增长刺激片区整体消费水进步提升
E． 区域企业产值逐年增长方面促进济进步发展方面带动更外资企业投资办厂
F． 龙岗卫星城规划带新商机时城市化进程加速促进作
G． 作深汕广惠交汇处方面信息获取领先步商业机会时刻拥
H． 水官高速全线贯通关士龙岗中心城会新观念置业关外成
4总结
综述项目优劣势较突出市场总体环境恶劣众厦认差异化营突出项目身独特点项目根规避风险赢市场差异化营具体表现：
① 系统清晰理念开发思路
② 区域罕独特产品设计
③ 统计外市场形象
④ 充分挖掘项目目标客户群体
⑤ 通针性活动营销实效性营销法相结合
⑥ 保证定利润前提通系统严格成控制降低售价
差异化营思路基础基础遵循市场原环境原成原引导出项目项目定位
二项目定位策略
1目标客户定位分析
锁定目标客户解决项目力购买问题项目日销售创造决胜前提
① 目标客户界定
渡假型置业者少量二次置业者辅
② 目标客户区域
A龙岗镇（含中心城）
B横岗镇
C坪山镇
D湖镇
E坑梓镇
F区域坪凤岗鹏葵涌等
③ 目标客户职业
A工企高级理层
B高级公务员
C私营企业
D体商户
E周边原居民
F．外企理层
G．市企业高级职业者
H．企业团购（渡假员工奖励）
I．异购房团
④ 目标客户特征
A30岁50岁力购买群体
B工作压力支配时间较
C定知识基础接受新生事物较快
D较强济基础
E良居住环境品质物业强烈
F价格付款方式特殊求
H旦认认购物业会介绍周边亲友认购
通目标客户特征描述应该努力握感情脉络情感塑造直接触心深处东西精神寄托心灵——塑造出样产品定认
目标客户定位引导项目产品形象定位
三产品形象定位
1产品定位
优质渡假型精品物业
2产品形态
高层开放式布局
3 形象定位
纯正高尔夫私家领
4项目命名建议
综合考虑方情况力图增加项目情感诉求涵建议项目推广名定名
龙园·名豪居
叠翠湖畔
俊岭豪庭
龙湖翠景
绿岛阳光
龙园御景
龙园旨直接点名项目位置名豪居表现项目高档次定位龙园·名豪居命名仅形象树立尊贵品质居住环境理位置原知名度利期宣传推广命名定程度改善片区置业者心中印象
四 项目价格定位
房产策划中价格定位成收益法市场较法两种市场较深解站市场角度安排成收益更科学选市场较法
项目名称
权重素
项目
九州家园
俪景鸿
紫薇花园
碧湖花园
新亚洲花园
揭均价
Px
Pa3200
Pb3480
Pc3850
Pd3800
Pe3500
位置交通状况
15
8
10
14
12
13
12
周边环境
10
7
7
8
9
9
8
商服配套设施
15
10
12
10
11
12
9
规模
10
6
8
7
8
9
10
景观
15
13
8
9
10
12
10
户型结构
15
13
12
12
10
12
8
园林会
10
8
6
6
5
6
7
物业理
10
6
6
5
5
4
6
合计
100
71
69
71
70
77
70
备注：
参考项目均价高层准外项目物业相加分相分差减分
修正相关楼盘价格Pi’
Pi’（Qx Qi）×Pi 注：Pi揭均价
Pa’（QxQa）×Pa （7169）×32003293
Pb’（QxQb）×Pb （7171）×34803480
Pc’（QxQc）×Pc （7170）×38503905
Pd’（QxQe）×Pd （7177）×38003504
Pe’（QxQf）×Pe （7170）×35003550
相关楼盘参考价值权重取值Wi’
Wa25 Wb25 Wc20 Wd20 We10
Px∑PiWi
Pa’Wa + Pb ’Wb + Pc’Wc +Pd ’ Wd + Pe’We
3293×25+3480×25+3905×20+3504×20+3550×10
3175
参考片区住宅物业价格项目均价格约3175元㎡
结合项目位处高尔夫球场唯性等优势加期项目附加值支撑均价水基础定提升
综合考虑影响价格定位诸原：段配套市场环境客户资源总体销售率销售进度等众厦建议项目整体均价3400～3600元左右（价格提升赖期项权重素附加值加强）
第三部分 营销推广策略
营销推广计划
充分务实解分析现实消费市场消费者特征制定适时行营销推广策略节约营运成扩项目知名度销售效利进行达预期目标
根目前片区市场发展状况周边楼盘踪分析市场竞争激烈定素太消费者置业心理日趋成熟理性众厦认：
项目销售前期应重点放消费市场通营销推广活动组织软性广告新闻缮稿项目设计理念项目概念进行炒作培育项目目标客户通深入解沟通加效引导制定低成实效性途径针性营销推广策略
着宣传增强项目知名度越越高加项目工程进度加快客户层面越越广购买信心增强时项目真正全面进入市场
项目宣传推广：空洞推出概念项目优秀品质作支撑点利项目身品质定位等体现纯正高尔夫私家领项目形象高度等时根销售阶段加强工现场包装营销中心环境针目标客户层面做效引导
1推广题
项目推广题确定应结合项目规划定位前面提炼项目概念项目文化定位等素时应充分体现项目高定位高求高层次尊贵气度具谐互爱 优质服务型社区特点
项目定位基础方面概念素综合考虑提出项目推广题：
私家纯绿领水岸高尔夫生活
享受1000000m2私家高尔夫生活
惬意生活绿色高尔夫开始
推广题释义：
准项目目标客户群定文化层次生活品质定追求懂优质生活道永停步希缔造美提升生活档次里生活带种优越豪感觉
外中信绿色高尔夫规划未4～5年时间投资20亿项目建设成座高尔夫运动基概念集生态旅游娱乐休闲商业物流房产开发等种概念体城中城届时类型配套应俱全更表现项目高档次定位目
2市场营销战略
营销战略题
市场营销房产业发展程中始终扮演着缺角色产营销侧重点更花量报纸电视电台广告等传统资讯营销手段种传统营销手法定程度刺激市场购买欲没发挥出营销手段潜作力导致营销房产业发展步伐局面
着房产业发展日趋成熟化市产营销手法正逐步适应时代需求模式转型亲水住宅运动产教育产等理念营销网络营销漫画营销健康住宅等营销方式种概念性营销手法变化体现：购房者观众者旁观者中参者甚角种变化开始体现出市场营销核心——营销理念始终未营销真正潜力发挥出
结合项目目前进度状况前面已提项目基情况项目SWOT综合性分析项目定位等素众厦建议项目市场营销战略总体应采取情感营销贴身营销激励营销活动营销等实效性营销战略销售程中分阶段举办种类型高尔夫球运动交流会等形式调动客户情感诉求营销方式概念营销更具实效性外营销成降低具体市场营销手法制定程中着重握方面：
① 营销战略制定应全局导市场准绳
② 握项目概念定位推广定位营销手法围绕性化中心
③ 营销推广战略应充分考虑社会效应做宁精勿滥塑造项目优秀市场形象
④ 软硬结合控制成造势势出奇制胜
⑤ 坚持性化营销体现项目身特点时避免周边项目质化
⑥ 服务概念应贯彻项目营销战略全程品牌建立奠定基础
SP营销活动安排
新颖效营销活动带动维持销售势头断高涨重推广方式整销售期间尤持续阶段营销活动实际效果较般广告佳
目前暂时简单列举项活动具体确认众厦公司提交详细活动实施方案
活动类型：
①商会讲座活动
容：深圳商业发展等契机邀请业相关高级专家知名士进行相关题讲座展深圳未发展前景商业机会
目：通种济领域高层次话探讨效目标客户层面迅速拓展项目知名度时促进项目高品质定位项目品牌企业品牌建立项目成功开发奠定基础
②高尔夫运动邀请赛中信绿色高尔夫交流会
容：高尔夫运动题邀请国外国高尔夫球名中信高尔夫进行表演（友谊）赛进步探讨中信绿色高尔夫规划发展献技献策
目：通类似项高尔夫题运动效吸引项目目标客户群体方面展示项目独优越高尔夫运动场方面动物业购买动
二推广费预算销售进度
根目前项目实际状况众厦项目价格定位等素项目预计总销售额（包括商业部分）约12亿保证项目销售期媒体推广实施位项目品牌形象建立等基础结合众厦提出低成活动营销推广策略推广费控制目前总楼款2％左右240万左右
1推广费初步安排表
媒体类型推广项目
费预计元
目
流媒体（包括：报纸电视电台等）
60万
拓展项目知名度促进项目市场认度
活动户外展销点
60万
直接效提升项目客户量
卖场导示系统调整
40万
制造项目销售气氛
户外广告DM单页杂志等
60万
针目标区域（高档消费群区）反复强调阶段销售信息
20万
保证种奖励机制等费调动客户介绍积极性等
合 计
240万
注：推广费安排根实际销售阶段做详细安排
2销售进度控制
充分挖掘项目客户定位营销推广定位等保证项推广措施效执行前提结合项目实际情况确保50套月左右销售务：预计项目5月时间（包括部认筹阶段）基消化完成实现资金回笼目
第四部分 项目发展建议
产品规划
1建筑风格
融合北欧建筑风格中国庭院写意文化达建筑然谐融入外部环境
根项目特客观条件形成融汇然景观理念理念外贯穿建筑局部局部互相关联成整体分割组成部分
2关车库
考虑日济发展防求项目车库规划势必行规划车库应充分考虑成素园林机融合素
3关园林
园林规划设计风格欧陆风情做绿色植区整园林规划休闲广场中心搭配精致品雕塑达会周边环境互连互补
通园林规划设计应努力营造出休闲舒适居住空间动项目目标客户完成购买
二产品附加值
房产竞争产品段价格竞争外附加值竞争愈演愈烈竞争惨烈龙岗市场区域尤
综合考虑项目市场定位众厦项目附加值提供建议：
1智化系统建议
踏入二十世纪现代社会家庭成员正追求家庭智化带元化信息安全舒适便利生活环境作理想目标
智化区家庭提供足出户进行电子购物网医疗诊断参观虚拟博物馆图书馆点播VCD家庭影院甚数千米外遥控家里空调设备进行温度调节家庭电器控制明亮度调整家庭中发生安全报警（包括盗警火警煤气泄漏疾病紧急呼救等）外家庭成员接报警信息通网络线路查询确认家庭中安全状况
业高度享受高科技带舒适拥更服务资源优势通物业公司提供全方位增值服务产全面升值
合理建立区智化系统非常必针项目实际状况确定区智化系统建立原方法容供参考
①设计原指导思想
A设计原：
a 扩展性设计基础
b 安防设计核心
c 易性导思想
d 先进性设计标准
e 济性目标
f 性设计求
B指导思想：切体现精神
②规划设计
A智化系统总体构造：
a 采局域网构成宽带综合业务网络
b 采双线电视网络住宅智化理系统实现家庭防盗报警三表抄送
c 采住宅区智化系统台实现总台控制门禁理车辆出入理公设施监控电子巡更
d 采广播设备构成背景音乐系统
e 采信息化物业综合理系统实现全面现代化物业理
B系统规划设计
a 宽带综合业务网络
集视频数体光纤轴混合传输数字化处理星型结构光节点输出端口采总线结构信号送户端实现媒体通信综合信息查询服务电子新闻电子报刊杂志虚拟图书馆旅游助航服务家庭信息中心证券股票交易电子商务等综合信息服务
b 住宅智化理系统
基双线电视电缆网络住宅智化理系统利现线电视网络资源单独电缆实现远程抄表家庭安防报警线紧急求助家电控制等功
动读取电表煤气表水表纯水表等读数计算出住户应交纳费通连接门磁红外烟感玻璃破碎煤气泄漏等控测器实现门窗保护控测未知员火警感知煤气泄漏等报警等报理中心控制户家电开关控制电源煤气水线电视通断（需相应部件支持）安装家中户数终端显示控制器等设备住户需表操作键盘液晶显示器显示四种表读数
c 住宅区智化系统台
周界防越报警系统封闭式理区周边进行监控控测设备采现代红外技术微波技术体入侵进行检测报警时通现场设置声光报警设备产生声光信号通智接口联动闭路电视监控系统
闭路监控系统区通道车库周界等处设置前端摄传送理中心中心整区监控点进行实时监视记录
车辆出入理系统采非接触识技术区进出车辆进行识理收费司机需摇车窗通非接触刷卡确认直接通行
线电子巡更系统区区域重部位制定保安员巡更路线安装巡更点保安巡更员携带记录器指定路线时间达巡更点进行记录记录信息传送智化理中心理员调阅印保安巡更员工作情况加强保安员理实现防技防结合
门禁系统控制理类出入口开关监控出入口状态系统采非接触式读卡技术区出入口单元门等重通道员出入进行控制理
2住户专车
项目交通便通住户专车解决建议先期承诺提供三四部户专车方面方便业出行方面提升项目品牌价值
3名牌物业理
治安问题住龙岗隐患问题物业理公司会业长时间交道建华解情况名牌物业理销售推动作建议选金长城等深圳知名度较高物业理公司
三物服务建议
物服务直客户关心问题名牌物业理销售巨推动作众厦建议项目鉴金长城等深圳知名度较高物业理公司理模式提出前海片区首星级物业理服务
星级物业理服务仅种服务形资产加物业附加值体现涵提升项目整体价值
1卖场全员公关化
培训全体工作员星级服务意识顾客帝顾客感受里众
2引进专业服务员服务客户
客户体会性服务提升物业附加值：售楼处设门童吧台调酒师堂服务理等
3专业着装
工种职务着装体现职业专业形象
4规范礼貌语
位服务员见客户动客户问礼客户规范礼貌语客户沐春风楼盘加分
5配置专业服务机构
：装修服务组专业保洁公司体现服务意识专业化
四社区文化建立
然深圳移民城市家方心深处渴邻里间睦相处通社区文化建立提供台社区业交流机会增进业间感情
采取具体活动措施建立特色社区文化：
Ø 物业理亲情服务
Ø 效利网络资源建立社区局域网创建社区网络文化
Ø 举办系列社区文化活动例：休闲高球会题等系列活动等
Ø 通门拜访老业方式拉老业关系
五售楼处建议
售楼处作客户接第现场客户停留时间较长方售楼处部环境气氛直接影响顾客产品购买信心销售硬件设施中重环售楼处身宣传媒介住宅销售程中售楼处楼盘宣传推广重窗口设计精美售楼处起传递楼盘品质推动销售作
1功分区
售楼处般分接区模型区展示区洽谈区等4功区域
Ø 接区
销售员接客户接听咨询电话区域般设正售楼处门显眼方
Ø 模型区
摆放楼盘整体模型单体模型区域直观展现楼盘外观部结构间隔载体模型区售楼处中重部分
Ø 展示区
展板形式展示楼盘方面资料便销售员客户解说介绍展示区参观路线安排定求般安排客户先达接区行参观模型区展示区希客户直接展示区行参观
Ø 洽谈区
销售员客户深入介绍成交区域避免客户间相互影响洽谈区般设售楼处较独立区域型洽谈桌分隔组客户
注：具体功区布置规划设计图纸作规划
2装修风格
售楼处整体装修风格突出项目题概念体现出项目户型特点相关卖点展示迎合目标客户群喜
项目综合素进行充分分析研究基础众厦认体现物业档次节奏明快表现定贵族气息欧式装修风格较符合项目建议项目装修设计风格采
融汇中式精雕细凿现代欧式风格
Ø 针项目目标客户群企业高收入士突出物业档次
Ø 整体装修色调简洁明快避免艳丽斑斓色彩建议选择现代感强颜色
Ø 摆设物品装饰物量采然风格非生硬商业特征
Ø 具现代感富时尚气息兼备新颖致特点消费者产生鸣达认
Ø 现场摆放高尔夫运动纪念品相关图片题材展示
智售楼处设计原充分住户演示区拥种智化设施时售楼处日常工作相融合产生仅仅演示设置感觉型投影机循环放映楼盘背景资料触摸屏电脑供客户查阅住宅区背景资料售楼处关键部位设置闭路电视监控视讲门禁卡通背景音乐系统售楼处提供信息咨询服务通售楼处局域网高速专线接入Ｉｎｔｅｒｎｅｔ提供快速网浪享受高速网乐趣通区综合网站提供物业理系统信息查询等功
六样板房建议
样板房作引导消费者产生居住理想化联想通精致装修色彩搭配性家具背景音乐显示未生活场景直接影响客户购买欲应卖场包装重点工作
装修导思想：
Ø 样板房选择现楼里
Ø 彰显置业者职业特征表现生活品位
Ø 搭配适家私增加空间感
Ø 做套风格品味样板房（中式欧式现代古典等风格）
Ø 针性样板房配相应家电装饰品
Ø 间样板房均需配户型说明
七现场包装建议
1围墙包装建议
项目围墙项目建设推广程中全程直接面客户包装项目项目宣传推广中起着非常重作项目形象宣传第阵
项目快进入销售阶段项目围墙作现场包装机组成部分应配合面广场园林路灯路旗建筑包装等起予客户楼盘直接印象时围墙广告单纯字体广告应方位宣传广告容包括：
Ø 楼盘卖点宣传图案
Ø 项目标准字体
Ø 项目LOGO
Ø 项目发展商
Ø 项目销售代理公司
2楼通道
楼通道指售楼现场样板房间空间楼通道展示发展商形象重方鉴项目三期距售楼现场较远众厦认项目楼通道组织应遵循原：
Ø 做售楼处样板房导视系统
Ø 做出部分园林实景设置播音设施播放轻音乐现场楼客户感受区浓厚生活氛围
Ø 楼通道两侧适做物服务概念喷绘设彩旗
八品牌发展建议
1品牌建设
家房产开发公司品牌开发项目品牌息息相关相辅相成发展商拥相品牌积累时候继续开发项目种形品牌
① 性价高销售率高明星楼盘较易发展商树立品牌
② 物业品质感高售服务楼盘较易发展商树立品牌
③ 项目完整独特VI系统仅帮助树立项目形象发展商品牌建设起积极辅助作
④ 项目发售时适时适量宣传体推广策略仅帮助树立项目形象发展商品牌建设起积极作
⑤ 项目销售推广期发展商助媒体项目名义组织社会公益具社会效益活动
⑥ 发展商身完整VI系统建立
⑦ 交楼准时工程质量硬项目较易发展商树立品牌
⑧ 项目身附加值高较易发展商树立品牌
总 结
初步方案公司全面解片区市场情况基础综合项目身相关素等形成份提纲性项目营销初步思路探讨案间提建议贵公司深入挖掘探讨提升项目综合附加值具促进作
众厦产次幸够参贵公司布吉项目营销策划研究探讨工作着脚踏实认真负责工作作风项目中心群策群力合作创新实现项目利开发销售圆满完成公司责
深圳市众厦房产代理限公司
龙岗片区市场调研组
龙园项目策划组
20041112
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