某物业理公司制度汇编
物业理效劳分项求标准承诺
() 理处效劳员效劳容指标
[客户效劳]
l 实行周周日08302030客户效劳制度
l 客户效劳员五官端正
l 举止体微笑效劳
l 公司规定统着装佩带胸牌司徽仪表仪容整洁端庄
l 效劳程中热情周文明语动询问时业户提供效劳
l 效劳容：入伙效劳业户接权藉理投诉处理收费理装修理档案理报修处理业户满意度测评社区文化便民〔特约〕效劳等
[保安效劳]
l 理区域门岗实行全天24时立岗保安效劳
l 男性身高175米
l 保安员公司规定统着装佩带胸牌服装整洁
l 值岗前应列队整装仪表仪容整洁端庄
l 值岗时应佩带通讯警械装备精神饱满微笑效劳
l 准吸烟闲聊阅读书报做保安效劳关事
l 值岗时业户访客交谈应文明标准语命令〞求〞类语禁忌语
l 业户需帮助时〔开关车门提重物扬招预约出租车扶老携幼等〕应动时提供效劳业户访客询问应热情接
l 效劳容：门岗效劳巡视岗效劳车辆理岗效劳停车库〔场〕理效劳 监控岗效劳治安理
[设备维护]
l 设备员应统着装佩带胸牌
l 微笑效劳举止文明体
l 效劳程中保持良精神状态
l 效劳容：公设施设备养护保养维修等
[保洁效劳]
l 保洁效劳员形象健康
l 保洁员应统着装佩带胸牌仪容仪表整洁端庄
l 效劳程中保持良精神状态
l 效劳容：公区域保洁等
(二) 急修工程效劳容指标
l 急修工程24时修复
l 维修时率达98
l 维修质量合格率达100
l 实行维修效劳回访制度回访率达98
l 般急修工程应天维修完毕修复〔：特殊工艺求特殊材料采购等原〕应书面告知报修请求次预约门维修
l 较预约维修工程牵涉公部位设施影响业户生活休息维修工程应预约作业日期前日通知业户确保预约维修误时
l 维修员接报修信息门维修效劳时业户家应留请求次预约门维修〔效劳〕通知单示意业户约门维修〔效劳〕日期时间时理处〞回复非正常注销务〞信息
l 供水供电消防监控等重设备维修工程应缩短维修时间努力减少业户生活安影响影响较业户生活休息维修工程应事先发布维修通告〔紧急抢修工程事说明〕说明维修作业业户造成影响请业户准备取业户谅解支持业户表示歉意
(三) 般维修效劳容承诺
l 报修工程15分钟现场
l 般维修工程48时修复
l 般预约维修工程维修员应约时误准时达业户报修现场二天维修完毕逢节假日延
l 维修员接报修信息门维修效劳时业户家应留请求次预约门维修〔效劳〕通知单示意业户约门维修〔效劳〕日期时间时理处〞回复非正常注销务〞信息
维修效劳收费
l 效劳公司维修效劳工程价目表准根市场价格业户协议确定
l 偿维修效劳完工维修员开具发票发票注明材料费工费请业户维修〔效劳〕务单签字确认付费
l 维修质量问题造成重复修理行收费维修操作造成业户损失应实赔偿
维修效劳回访
l 水电急修工程24时回访
l 涉邻里间维修工程24时回访
l 较危险性维修工程〔：室屋顶粉刷层面积剥落供水道爆裂等〕24时回访
l 房屋渗漏水维修工程应维修完工第雨天回访
l 般预约维修工程应维修完工三天进行回访
l 总台值班员进行 回访
l 回访中发现存维修质量问题应时预约整改发现存效劳态度报修预定时间未达现场等问题应责成关维修员登门抱歉
(四) 效劳受理报修接效劳容指标
l 全年365天24时接收业户求维修效劳信息接员应标准礼貌文明语言亲切热情语气接听业户报修
l 急修工程接员应业户报修 容详细询问准确分类认真记录规定程序信息相关维修员时进行维修预约维修工程根业户预约时间维修员准时门维修效劳
(五) 投诉处理效劳容指标
l 公司效劳质量投诉 24时开通24时予回复
l 效投诉处理率100％
l 投诉签字满意率96％
l 业户维修效劳检查监督权维修质量验收权发现维修效劳存问题权时指出业户维修员法达成识理处专线 投诉
l 接员应认真热情接听业户投诉时登记投诉点调查处理快业户满意答复
l 投诉接员应投诉接听处理全程作详细记录重投诉应时关领导汇报
(六) 电梯水泵等设备运行效劳容指标
电梯
l 载电梯24时正常运行设备需求正常运行
l 保证24时维修员区值班遇电梯困事件保证20分钟救出困员
l 执行定期保养年年检保养制度记录序维保落实处杜绝序抢修现象
l 电梯取劳动局颁发安证合格检验报告前方运行
[质量标准]
l 曳引机
a 机运行正常速度稳
b 冷风机正常效
c 减速润滑良油位正常
d 制动器完
l 轿厢
a 部钮齐全完信号登记效
b 明完通风机运转稳异常声
c 手动动操作运行正常
d 应急讲完
e 超载报警正确
f 轿门开闭稳时间适中
g 轿厢长短行程层精度符合求
l 安系统
a 安钳齐全 性灵活
b 限速开关动作灵敏
c 安开关齐全性效
d 厅门轿门安连锁开关齐全性效
e 急停开关完性效
f 检修运行状态正常
l 导轨导靴
a 连接点滑固定螺栓松动导轨走位
b 运行时靴衬导轨异常声滑动稳
c 导轨润滑良油杯油毡等齐全
d 导轨外表重锈蚀
l 供电系统
a 台梯专控制箱电气标准符合求
b 应急备电源动切换
c 动力电明电控制电信号电混
d 发电机运行稳异常声
e 轿顶井道明齐全良
f 电梯控制接线符合求时跳线
g 接保护符合求
l 底坑
a 积水渗漏线路受潮
b 明插座齐全完
c 急停检修开关效
d 缓器正常符合规定求
l 机房设施
水泵
l 水泵24时正常运行
l 水泵实行日巡查年维保次
l 水泵类控制传感器月控制保养记录
[质量标准]
l 供水泵
a 水泵运行参数〔流量扬程等〕符合出厂求
b 道阀门避震接头压力表止回阀等齐全效泄漏阀门启闭灵活
c 水泵运行稳震动异常声润滑良咬泵现象
d 电气控制箱中器件齐全启动运行正常
e 水泵电机等接装置防护罩等安缺损
l 水箱附件
l 排水系统
a 排水〔废水〕道畅通渗漏堵塞
b 排水〔污水〕道畅通渗漏堵塞
c 检查口标记清楚操作方便
d 排水横倒返水排水畅通
l 污水处理系统
a 专鼓风机运行稳异常声
b 初滤机运转正常卡机锈蚀现象
c 压滤机运转正常完
d 输送提升日流水泵运行稳技术参数符合出厂求
e 专污泥泵运行稳堵塞
f 调节池氧化池等完堵塞渗漏现象
g 气浮渣设备完
h 电机绝缘性符合规定
i 电气控制箱中元器件齐全运行正常
j 消毒装置完效
k 电气接保护安
(七) 房屋设备设施完程度效劳容指标
l 公设备设施包括：路灯楼道灯等完率达99％
l 房屋建筑完率达98
l 停车场完率达98
l 道路完率达99
l 设备房保持整洁通风跑滴漏鼠害现象
(八) 区消防安公秩序维护效劳容指标
l 消防设施道完率100％
消防系统维护质量标准
l 消火栓泵
a 消火泵（流量扬程等参数）符合出厂求
b 道阀门避震接头压力表旁通阀等齐全效泄漏阀门启闭灵活
c 消火泵运行稳振动润滑良咬泵现象
d 电气控制元件齐全正常性完
e 水泵电机等接装置防护罩安缺损
f 道设备等锈蚀渗漏
l 增压泵
a 增压泵运转稳项运行参数符合出厂标准
l 消火栓配套设施
a 层消火栓箱附件齐全完
b 启动报警钮完性
c 层消火栓出水压力符合求
d 消防接合器齐全效泄漏
e 户外立式消火栓齐全效开启灵活
f 消防进水环网畅通阀门便操作明显标记
l 喷淋泵
a 喷淋泵（流量扬程等参数）符合出厂求
b 道附件齐全效阀门启灵活
c 喷淋泵运行稳润滑良咬泵现象
d 电气控制器件齐全正常性完
e 泵电机等接装置防护罩安缺损
f 道设备等锈蚀渗漏
l 喷淋头道
a 规格喷头相互代
b 喷头规格安装数量竣工资料相符
c 喷头道渗漏锈蚀
d 道水压恒定器件齐全正确
l 消防送风排烟设备
a 防火阀门动手动开闭灵活效
b 送风口完堵塞结灰
c 送排风机（风量动压等参数）符合出厂求
d 送排风机运转稳润滑良
e 风机控制器电气元件齐全效性
f 风机设备接保护防护罩安效
l 消防报警
a 消火栓泵运转应报警联动
b 喷淋泵运转应报警联动
c 报警装置应正常堵绝误报
l 烟温感监视屏
a 烟温感探头完感应正确
b 探头显示屏完记录提示印正确
c 备电源完切换迅速效
l 消防设施
a 机房设备灭火器规定应配备位
b 车库仓库应配备灭火器材位
公秩序维护
l 理区域门岗实行全天24时立岗保安效劳
l 保安员应公司规定统着装佩带胸牌值岗前应列队整装仪表仪容整洁端庄值岗时应佩带通讯警械装备精神饱满微笑效劳准吸烟闲聊阅读书报做保安效劳关事
l 值岗时业户访客交谈应文明标准语命令〞求〞类语禁忌语
l 保障业户访客身财产市安保安员应认真值守实施正常区公部位安保卫防范性工作善良理注意义务突发事件应类应急预案迅速作出反响果断作出适处置时报告级做记录
l 门岗保安员应熟悉市常住员私家车辆状况严格实行访客出入登记制度准拾荒摊贩推销员闲杂员进入理区域
l 雨天业户提供方便伞等便民效劳
l 装修民工出入区严格验证装修民工携带工具出区应查验理处签发出门证携带宗材料贵重物品出门应查验业户签证理处签发出门证做相应记录
l 理区域实行全年365天24时全天候保安巡视效劳重点区域重点部位1时少巡查1次
l 防盗防火防灾维持理区域公秩序方案巡视路线确保时巡遍全部公区域
l 严密巡查公区域保安防范动态道路畅通车辆停放状况类标识消防设备设施完状况公区域环境卫生状况区周界报警系统状况发现异常情况时关部门反映做巡视记录巡逻位仪〔点〕签夜间巡视应佩带警棍应急电筒保持高度警惕性加强保护意识路灯损坏情况做记录时报修
l 加强装修理阻止违规装修制止占公场意施工行确保夜间〔1800次日0800〕国定节假日发出影响休息装修施工噪声
l 进出区装修家政等劳务员实行时出入证理
l 应突发事件应制定相应应急预案定期演〔年1～2次〕
l 理区域监控系统全天24时开通运行实行24时间断轮岗监控值班效劳严密监视出入口探头监控屏通区红外线联网周界报警系统业户家庭报警系统全面监视理区域安动态发现疑问应立定点监控录疑情况作踪监视步录做监视记录值员应监控私密性容现场记严格保密泄漏未理处许擅放切换监控录资料
l 监控录保存月循环
l 做监控室务清洁卫生工作
l 监控室关员进入关员进入应做详细记录
(九) 区交通停车理效劳容指标
道路交通理效劳
l 进出车辆实施证卡理确保车辆进出井然序
l 确保道路车辆行驶畅通安
l 出入口行车干道面白色油漆划出交通指引标志指明行车方
l 确保理区域违规停车现象
l 道路路面保持整洁损通畅
l 标识清晰醒目完整
l 进入理区域特种车辆应予引导指挥车辆规定车位停车
l 区行车道油漆黑白相间减速条标志警示车辆减速缓行
l 阻止四吨型车辆进入理区域〔特种车辆搬场车辆外〕
停车理效劳
l 停车库〔场〕面白色油漆划出车辆行驶指引标志车位标志编号
l 停车库进出口方醒目处挂禁令标志限高标志收费标志
l 停车库通风消防排水明等设备设施应保持完
l 保持停车库环境整洁渗漏水面整积水
l 办妥长期停车证业户提供相固定车位
l 车库业户提供长期停车效劳〔特殊情况需时停车应理处批准前方停车〕
l 辅助引导车安停车
l 进出理区域机动车辆实行发放出入证停车证制度登记制度停车收费制度〔收费标准物价局规定执行〕出入区车辆提供引导效劳保持车辆出入畅通停放序禁止载易燃易爆毒害污染物品车辆进入理区域
l 时停车员执行限额发证制度先先停停满止确保已办证车辆停车
l 进入理区域非机动车辆提供指定区域序停放效劳准许区非机动车乱停乱放
l 收费非机动车库实行出入调牌制度〔收费标准物价局规定执行〕序停放
(〇) 控制突发事件效劳容指标
l 理效劳范围发生重安责事
l 理效劳范围发生重火灾责事
l 理效劳范围发生重设备理责事
l 遇报警5分钟必须赶现场做记录
l 确保应急通道畅通应急明100％完
l 类电子感应设备月进行次检测保持完率达99％
l 确保理效劳计算机受病毒侵害
() 物业住户档案理效劳容指标
l 档案档率达100
l 档案完整率达98
l 建立户档业户档案
l 业户档案容：
——住宅公约
——装修理方法
——装修理协议
——入伙手续书
——代办效劳委托书
——保钥匙委托书
——保钥匙承诺书〔复印件〕
——房屋验收表
——钥匙签收表
——业信息表
——入伙资料签收表
——施工员登记表
——安责书
—— 装修施工单位资质证书〔复印件〕
—— 身份证明[身份证暂住证护时户口等]〔复印件〕
——治安许证
——租赁许证
—— 权籍资料〔购房合产权证付房款证明〕
—— 类付费资料〔偿效劳代收代付等〕
—— 投诉回访记录
—— 类效劳记录
—— 业事记
业户档案理公司档案理标准执行
(二) 装修理效劳容指标
严格执行市城域住宅装修理方法政府文件求制作告文装修审批程序〞装修须知〞等做事先告禁止事项签订装修理协议发现违规时阻止报告
l 装修施工应天800时2000时间进行确保晚间2000清晨800节假日发出影响休息噪声
l 业室装修资料整理档工作理处理助理负责
l 施工员应佩证施工证活动仅限装修户室处游逛
l 施工活动仅限装修户室进行公部位拌浆堆物
l 超超重高分贝强震动施工机械设备
l 加强区巡视时制止意搭电拉线超线载负荷功率施工电器具
l 污染公面墙面时
l 装修垃圾袋装理处集中统清运
l 时制止装修施工员室存放量易燃易爆挥发性强材料物品
(三) 智化设施理维修方案
物业理条例科技进步提高理效劳水
智物业特点网络化智化性化综合化物业理提供新开展空间物业理展现价值时机智物业出现物业理增加许新技术含量较高理效劳容物业理更广阔武间接提升物业理层次
智物业需智化物业理普通物业理相智物业具明显特点：
― 信息监测处理时智物业理操作电脑网络监测种电子设备传送信息予时处理
― 智程度高智物业先天优势物业理智化理创造条件仅计算机理智化普通物业范围广程度高
― 效率更高容更更便理通网络提供种理效劳提高物业理科技含量档次区位
― 物业理员求更高智物业理员求具普通物业理员知识结构时必须熟练计算机种操作等等
鉴智物业物业理提供新开展空间物业理提出新理求特必须加强物业企业员工队伍建设例根智化系统配置制定物业理处保安岗位责制根智化安防范系统商提供设备说明书编制操作标准保安员工进行岗位培训设备操作培训编制符合工程实际情况种紧急情况预案通定期演培训严格部理加强物业保安员工作责心确保位保安监控员岗位操作技符合工作求
◆智化设施理标准
区科技含量高综合性住宅区实现高水高质量高效益住宅智化技术理系统提高物业理技术求时提高区安性
1 出入口理周界警报
区高档元类型物业加强出入口理防范区外闲杂员进入工作重中中周界报警系统区安装探测器情况异常时探测器立警情传送智化理中心中心电子图显示出区域利保安员时准确处理理标准：
― 周界须全面设防盲区死角
― 防区划分适报警时准确定位
― 报警中心具备语音警笛警灯提示
― 中心通显示屏电子图识报警区域
― 报警中心控制前端设备状态恢复
― 闭路电视监控系统联动报警时警情发生区域图动监控中心监视器中弹出
― 进行报警中心报警状态报警时间记录
2 闭路电视监控系统
闭路电视监控系统区通道重公建周界设置前端摄机图传送监控中心中心整区进行实时监控记录中心理员充分解区动态理标准：
― 区出入口干道周界围墙栅栏停车场出入口重区域进行监视
― 中心监视系统应采媒体视显示技术计算机控制理进行图记录
― 报警信号摄机联锁控制录机摄机联锁控制
― 图动手动切换云台镜头遥控
― 报警时报警类时间确认时间相关信息显示存储查询印
3 讲防盗门系统
讲系统单元入口安装防盗门讲装置实现访客住户讲视讲住户遥控开启防盗门效防止非法员进入住宅楼理标准：
― 实现住户访客语音〔语音图象〕传输
― 通室分机遥控开启防盗门电控锁
― 高层住宅火灾报警情况动开启楼梯门锁
― 高层住宅具群呼功旦灾情发生住户发出报警信号
4 住户报警系统
住户报警系统保证住户住宅身财产安通住宅门窗室部位安装种探测器进行昼夜监控监测警情时通住宅报警机传输智化理中心报警接收计算机接收机准确显示警情发生住户名称址遭受入侵方式等提示保安员迅速确认警情时赶赴现场确保住户身财产安时住户通固定式紧急呼救报警系统便携式报警装置住宅发生抢劫案件病突发疾病时智化理中心呼救报警中心根情况迅速处警功理标准
― 住户报警器探测器性布撤防方法简单防范布置合理效：
― 监视记录入网户中心发送种事件
― 记录报警发生时间点探头报警原
― 级处警单位转发警情
― 录入修改印户信息统计查询户信息建立户档案
― 接警处警方法警情性质查找统计种警情信息直方图统计显示种报警误报原动计算误报率辅助中心理降低误报
― 安装隐蔽性强影响住宅环境
5 保安巡更理系统
保安巡更理系统区区域重部位制定保安员巡更路线安装巡更站点保安巡更员携带巡更记录机需指定路线时间达巡更点进行记录记录信息传送智化理中心理员调阅印保安巡更员工作情况加强保安员理实现防技防结合理标准：
― 实现巡更路线设定修改
― 实现巡更时间设定修改
― 区重部位巡更路线安装巡更站点
― 中心查阅印巡更员位时间工作情况
― 巡更违规记录提示
◆智化设施维修方案
区智设施配置齐全充分发挥功强作离开科学理方案方案指导详细维修保养措施具体理思路维护保养智具体实施求达目标
― 建立相应理制度操作规程维修指标巡检作业程序
― 确立分智化专业负责员相关配合员
― 建立系统维修保养方案
― 建立智化系统资料档案文件运行备份软件
― 配置相关专工具仪器仪表材料零件
◆智化设备保养容标准
保证该系统警戒线封闭盲区死角保证中心控制室通显示屏报警控制器电子图准确识报警区域收警情时时发出声光报警信号
定期进行调试保养保证24时运行正常
录〔信息存储〕正常回放画面稳定
保证24时运行正常讲机选呼功正常选呼讲功正常语音清晰
讲分机开锁功门体闭门器动闭门功正常
讲系统门口机理机外观清洁破损
根需设定巡更路线时间定期进行调试保养保证正常运行
(四) 施工噪音控制等业生活密切相关事项应预案
区切环境相关水声气废弃物等均建立相应运行标准控制方法严格国家关法律法规制定相关环境素识评判确定控制预防措施区真正具备环保理念优良环境环境保护中噪声控制业生活密切相关事项具体工作
1 噪音环境素识
固定噪声源：二次装修噪声家庭音响功率音量生活噪音
流动噪声源：汽车喇叭声群活动产生噪声保安员巡逻讲机应答声绿化割草作业时噪音工程维修作业时噪音等
2 重环境素确实定
― 二次装修噪声
― 汽车喇叭声
3 噪音污染预防控制
二次装修噪声控制：严禁控制强烈噪声锯敲击工程作业时间双休日固定假日全天禁止强烈噪声锯敲击工程业签定二次装修协定
车辆噪声控制：区门设立禁鸣标识限速标识防止出现鸣号造成噪声污染
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物业理效劳分项求标准承诺
() 理处效劳员效劳容指标
[客户效劳]
l 实行周周日08302030客户效劳制度
l 客户效劳员五官端正
l 举止体微笑效劳
l 公司规定统着装佩带胸牌司徽仪表仪容整洁端庄
l 效劳程中热情周文明语动询问时业户提供效劳
l 效劳容：入伙效劳业户接权藉理投诉处理收费理装修理档案理报修处理业户满意度测评社区文化便民〔特约〕效劳等
[保安效劳]
l 理区域门岗实行全天24时立岗保安效劳
l 男性身高175米
l 保安员公司规定统着装佩带胸牌服装整洁
l 值岗前应列队整装仪表仪容整洁端庄
l 值岗时应佩带通讯警械装备精神饱满微笑效劳
l 准吸烟闲聊阅读书报做保安效劳关事
l 值岗时业户访客交谈应文明标准语命令〞求〞类语禁忌语
l 业户需帮助时〔开关车门提重物扬招预约出租车扶老携幼等〕应动时提供效劳业户访客询问应热情接
l 效劳容：门岗效劳巡视岗效劳车辆理岗效劳停车库〔场〕理效劳 监控岗效劳治安理
[设备维护]
l 设备员应统着装佩带胸牌
l 微笑效劳举止文明体
l 效劳程中保持良精神状态
l 效劳容：公设施设备养护保养维修等
[保洁效劳]
l 保洁效劳员形象健康
l 保洁员应统着装佩带胸牌仪容仪表整洁端庄
l 效劳程中保持良精神状态
l 效劳容：公区域保洁等
(二) 急修工程效劳容指标
l 急修工程24时修复
l 维修时率达98
l 维修质量合格率达100
l 实行维修效劳回访制度回访率达98
l 般急修工程应天维修完毕修复〔：特殊工艺求特殊材料采购等原〕应书面告知报修请求次预约门维修
l 较预约维修工程牵涉公部位设施影响业户生活休息维修工程应预约作业日期前日通知业户确保预约维修误时
l 维修员接报修信息门维修效劳时业户家应留请求次预约门维修〔效劳〕通知单示意业户约门维修〔效劳〕日期时间时理处〞回复非正常注销务〞信息
l 供水供电消防监控等重设备维修工程应缩短维修时间努力减少业户生活安影响影响较业户生活休息维修工程应事先发布维修通告〔紧急抢修工程事说明〕说明维修作业业户造成影响请业户准备取业户谅解支持业户表示歉意
(三) 般维修效劳容承诺
l 报修工程15分钟现场
l 般维修工程48时修复
l 般预约维修工程维修员应约时误准时达业户报修现场二天维修完毕逢节假日延
l 维修员接报修信息门维修效劳时业户家应留请求次预约门维修〔效劳〕通知单示意业户约门维修〔效劳〕日期时间时理处〞回复非正常注销务〞信息
维修效劳收费
l 效劳公司维修效劳工程价目表准根市场价格业户协议确定
l 偿维修效劳完工维修员开具发票发票注明材料费工费请业户维修〔效劳〕务单签字确认付费
l 维修质量问题造成重复修理行收费维修操作造成业户损失应实赔偿
维修效劳回访
l 水电急修工程24时回访
l 涉邻里间维修工程24时回访
l 较危险性维修工程〔：室屋顶粉刷层面积剥落供水道爆裂等〕24时回访
l 房屋渗漏水维修工程应维修完工第雨天回访
l 般预约维修工程应维修完工三天进行回访
l 总台值班员进行 回访
l 回访中发现存维修质量问题应时预约整改发现存效劳态度报修预定时间未达现场等问题应责成关维修员登门抱歉
(四) 效劳受理报修接效劳容指标
l 全年365天24时接收业户求维修效劳信息接员应标准礼貌文明语言亲切热情语气接听业户报修
l 急修工程接员应业户报修 容详细询问准确分类认真记录规定程序信息相关维修员时进行维修预约维修工程根业户预约时间维修员准时门维修效劳
(五) 投诉处理效劳容指标
l 公司效劳质量投诉 24时开通24时予回复
l 效投诉处理率100％
l 投诉签字满意率96％
l 业户维修效劳检查监督权维修质量验收权发现维修效劳存问题权时指出业户维修员法达成识理处专线 投诉
l 接员应认真热情接听业户投诉时登记投诉点调查处理快业户满意答复
l 投诉接员应投诉接听处理全程作详细记录重投诉应时关领导汇报
(六) 电梯水泵等设备运行效劳容指标
电梯
l 载电梯24时正常运行设备需求正常运行
l 保证24时维修员区值班遇电梯困事件保证20分钟救出困员
l 执行定期保养年年检保养制度记录序维保落实处杜绝序抢修现象
l 电梯取劳动局颁发安证合格检验报告前方运行
[质量标准]
l 曳引机
a 机运行正常速度稳
b 冷风机正常效
c 减速润滑良油位正常
d 制动器完
l 轿厢
a 部钮齐全完信号登记效
b 明完通风机运转稳异常声
c 手动动操作运行正常
d 应急讲完
e 超载报警正确
f 轿门开闭稳时间适中
g 轿厢长短行程层精度符合求
l 安系统
a 安钳齐全 性灵活
b 限速开关动作灵敏
c 安开关齐全性效
d 厅门轿门安连锁开关齐全性效
e 急停开关完性效
f 检修运行状态正常
l 导轨导靴
a 连接点滑固定螺栓松动导轨走位
b 运行时靴衬导轨异常声滑动稳
c 导轨润滑良油杯油毡等齐全
d 导轨外表重锈蚀
l 供电系统
a 台梯专控制箱电气标准符合求
b 应急备电源动切换
c 动力电明电控制电信号电混
d 发电机运行稳异常声
e 轿顶井道明齐全良
f 电梯控制接线符合求时跳线
g 接保护符合求
l 底坑
a 积水渗漏线路受潮
b 明插座齐全完
c 急停检修开关效
d 缓器正常符合规定求
l 机房设施
水泵
l 水泵24时正常运行
l 水泵实行日巡查年维保次
l 水泵类控制传感器月控制保养记录
[质量标准]
l 供水泵
a 水泵运行参数〔流量扬程等〕符合出厂求
b 道阀门避震接头压力表止回阀等齐全效泄漏阀门启闭灵活
c 水泵运行稳震动异常声润滑良咬泵现象
d 电气控制箱中器件齐全启动运行正常
e 水泵电机等接装置防护罩等安缺损
l 水箱附件
l 排水系统
a 排水〔废水〕道畅通渗漏堵塞
b 排水〔污水〕道畅通渗漏堵塞
c 检查口标记清楚操作方便
d 排水横倒返水排水畅通
l 污水处理系统
a 专鼓风机运行稳异常声
b 初滤机运转正常卡机锈蚀现象
c 压滤机运转正常完
d 输送提升日流水泵运行稳技术参数符合出厂求
e 专污泥泵运行稳堵塞
f 调节池氧化池等完堵塞渗漏现象
g 气浮渣设备完
h 电机绝缘性符合规定
i 电气控制箱中元器件齐全运行正常
j 消毒装置完效
k 电气接保护安
(七) 房屋设备设施完程度效劳容指标
l 公设备设施包括：路灯楼道灯等完率达99％
l 房屋建筑完率达98
l 停车场完率达98
l 道路完率达99
l 设备房保持整洁通风跑滴漏鼠害现象
(八) 区消防安公秩序维护效劳容指标
l 消防设施道完率100％
消防系统维护质量标准
l 消火栓泵
a 消火泵（流量扬程等参数）符合出厂求
b 道阀门避震接头压力表旁通阀等齐全效泄漏阀门启闭灵活
c 消火泵运行稳振动润滑良咬泵现象
d 电气控制元件齐全正常性完
e 水泵电机等接装置防护罩安缺损
f 道设备等锈蚀渗漏
l 增压泵
a 增压泵运转稳项运行参数符合出厂标准
l 消火栓配套设施
a 层消火栓箱附件齐全完
b 启动报警钮完性
c 层消火栓出水压力符合求
d 消防接合器齐全效泄漏
e 户外立式消火栓齐全效开启灵活
f 消防进水环网畅通阀门便操作明显标记
l 喷淋泵
a 喷淋泵（流量扬程等参数）符合出厂求
b 道附件齐全效阀门启灵活
c 喷淋泵运行稳润滑良咬泵现象
d 电气控制器件齐全正常性完
e 泵电机等接装置防护罩安缺损
f 道设备等锈蚀渗漏
l 喷淋头道
a 规格喷头相互代
b 喷头规格安装数量竣工资料相符
c 喷头道渗漏锈蚀
d 道水压恒定器件齐全正确
l 消防送风排烟设备
a 防火阀门动手动开闭灵活效
b 送风口完堵塞结灰
c 送排风机（风量动压等参数）符合出厂求
d 送排风机运转稳润滑良
e 风机控制器电气元件齐全效性
f 风机设备接保护防护罩安效
l 消防报警
a 消火栓泵运转应报警联动
b 喷淋泵运转应报警联动
c 报警装置应正常堵绝误报
l 烟温感监视屏
a 烟温感探头完感应正确
b 探头显示屏完记录提示印正确
c 备电源完切换迅速效
l 消防设施
a 机房设备灭火器规定应配备位
b 车库仓库应配备灭火器材位
公秩序维护
l 理区域门岗实行全天24时立岗保安效劳
l 保安员应公司规定统着装佩带胸牌值岗前应列队整装仪表仪容整洁端庄值岗时应佩带通讯警械装备精神饱满微笑效劳准吸烟闲聊阅读书报做保安效劳关事
l 值岗时业户访客交谈应文明标准语命令〞求〞类语禁忌语
l 保障业户访客身财产市安保安员应认真值守实施正常区公部位安保卫防范性工作善良理注意义务突发事件应类应急预案迅速作出反响果断作出适处置时报告级做记录
l 门岗保安员应熟悉市常住员私家车辆状况严格实行访客出入登记制度准拾荒摊贩推销员闲杂员进入理区域
l 雨天业户提供方便伞等便民效劳
l 装修民工出入区严格验证装修民工携带工具出区应查验理处签发出门证携带宗材料贵重物品出门应查验业户签证理处签发出门证做相应记录
l 理区域实行全年365天24时全天候保安巡视效劳重点区域重点部位1时少巡查1次
l 防盗防火防灾维持理区域公秩序方案巡视路线确保时巡遍全部公区域
l 严密巡查公区域保安防范动态道路畅通车辆停放状况类标识消防设备设施完状况公区域环境卫生状况区周界报警系统状况发现异常情况时关部门反映做巡视记录巡逻位仪〔点〕签夜间巡视应佩带警棍应急电筒保持高度警惕性加强保护意识路灯损坏情况做记录时报修
l 加强装修理阻止违规装修制止占公场意施工行确保夜间〔1800次日0800〕国定节假日发出影响休息装修施工噪声
l 进出区装修家政等劳务员实行时出入证理
l 应突发事件应制定相应应急预案定期演〔年1～2次〕
l 理区域监控系统全天24时开通运行实行24时间断轮岗监控值班效劳严密监视出入口探头监控屏通区红外线联网周界报警系统业户家庭报警系统全面监视理区域安动态发现疑问应立定点监控录疑情况作踪监视步录做监视记录值员应监控私密性容现场记严格保密泄漏未理处许擅放切换监控录资料
l 监控录保存月循环
l 做监控室务清洁卫生工作
l 监控室关员进入关员进入应做详细记录
(九) 区交通停车理效劳容指标
道路交通理效劳
l 进出车辆实施证卡理确保车辆进出井然序
l 确保道路车辆行驶畅通安
l 出入口行车干道面白色油漆划出交通指引标志指明行车方
l 确保理区域违规停车现象
l 道路路面保持整洁损通畅
l 标识清晰醒目完整
l 进入理区域特种车辆应予引导指挥车辆规定车位停车
l 区行车道油漆黑白相间减速条标志警示车辆减速缓行
l 阻止四吨型车辆进入理区域〔特种车辆搬场车辆外〕
停车理效劳
l 停车库〔场〕面白色油漆划出车辆行驶指引标志车位标志编号
l 停车库进出口方醒目处挂禁令标志限高标志收费标志
l 停车库通风消防排水明等设备设施应保持完
l 保持停车库环境整洁渗漏水面整积水
l 办妥长期停车证业户提供相固定车位
l 车库业户提供长期停车效劳〔特殊情况需时停车应理处批准前方停车〕
l 辅助引导车安停车
l 进出理区域机动车辆实行发放出入证停车证制度登记制度停车收费制度〔收费标准物价局规定执行〕出入区车辆提供引导效劳保持车辆出入畅通停放序禁止载易燃易爆毒害污染物品车辆进入理区域
l 时停车员执行限额发证制度先先停停满止确保已办证车辆停车
l 进入理区域非机动车辆提供指定区域序停放效劳准许区非机动车乱停乱放
l 收费非机动车库实行出入调牌制度〔收费标准物价局规定执行〕序停放
(〇) 控制突发事件效劳容指标
l 理效劳范围发生重安责事
l 理效劳范围发生重火灾责事
l 理效劳范围发生重设备理责事
l 遇报警5分钟必须赶现场做记录
l 确保应急通道畅通应急明100％完
l 类电子感应设备月进行次检测保持完率达99％
l 确保理效劳计算机受病毒侵害
() 物业住户档案理效劳容指标
l 档案档率达100
l 档案完整率达98
l 建立户档业户档案
l 业户档案容：
——住宅公约
——装修理方法
——装修理协议
——入伙手续书
——代办效劳委托书
——保钥匙委托书
——保钥匙承诺书〔复印件〕
——房屋验收表
——钥匙签收表
——业信息表
——入伙资料签收表
——施工员登记表
——安责书
—— 装修施工单位资质证书〔复印件〕
—— 身份证明[身份证暂住证护时户口等]〔复印件〕
——治安许证
——租赁许证
—— 权籍资料〔购房合产权证付房款证明〕
—— 类付费资料〔偿效劳代收代付等〕
—— 投诉回访记录
—— 类效劳记录
—— 业事记
业户档案理公司档案理标准执行
(二) 装修理效劳容指标
严格执行市城域住宅装修理方法政府文件求制作告文装修审批程序〞装修须知〞等做事先告禁止事项签订装修理协议发现违规时阻止报告
l 装修施工应天800时2000时间进行确保晚间2000清晨800节假日发出影响休息噪声
l 业室装修资料整理档工作理处理助理负责
l 施工员应佩证施工证活动仅限装修户室处游逛
l 施工活动仅限装修户室进行公部位拌浆堆物
l 超超重高分贝强震动施工机械设备
l 加强区巡视时制止意搭电拉线超线载负荷功率施工电器具
l 污染公面墙面时
l 装修垃圾袋装理处集中统清运
l 时制止装修施工员室存放量易燃易爆挥发性强材料物品
(三) 智化设施理维修方案
物业理条例科技进步提高理效劳水
智物业特点网络化智化性化综合化物业理提供新开展空间物业理展现价值时机智物业出现物业理增加许新技术含量较高理效劳容物业理更广阔武间接提升物业理层次
智物业需智化物业理普通物业理相智物业具明显特点：
― 信息监测处理时智物业理操作电脑网络监测种电子设备传送信息予时处理
― 智程度高智物业先天优势物业理智化理创造条件仅计算机理智化普通物业范围广程度高
― 效率更高容更更便理通网络提供种理效劳提高物业理科技含量档次区位
― 物业理员求更高智物业理员求具普通物业理员知识结构时必须熟练计算机种操作等等
鉴智物业物业理提供新开展空间物业理提出新理求特必须加强物业企业员工队伍建设例根智化系统配置制定物业理处保安岗位责制根智化安防范系统商提供设备说明书编制操作标准保安员工进行岗位培训设备操作培训编制符合工程实际情况种紧急情况预案通定期演培训严格部理加强物业保安员工作责心确保位保安监控员岗位操作技符合工作求
◆智化设施理标准
区科技含量高综合性住宅区实现高水高质量高效益住宅智化技术理系统提高物业理技术求时提高区安性
1 出入口理周界警报
区高档元类型物业加强出入口理防范区外闲杂员进入工作重中中周界报警系统区安装探测器情况异常时探测器立警情传送智化理中心中心电子图显示出区域利保安员时准确处理理标准：
― 周界须全面设防盲区死角
― 防区划分适报警时准确定位
― 报警中心具备语音警笛警灯提示
― 中心通显示屏电子图识报警区域
― 报警中心控制前端设备状态恢复
― 闭路电视监控系统联动报警时警情发生区域图动监控中心监视器中弹出
― 进行报警中心报警状态报警时间记录
2 闭路电视监控系统
闭路电视监控系统区通道重公建周界设置前端摄机图传送监控中心中心整区进行实时监控记录中心理员充分解区动态理标准：
― 区出入口干道周界围墙栅栏停车场出入口重区域进行监视
― 中心监视系统应采媒体视显示技术计算机控制理进行图记录
― 报警信号摄机联锁控制录机摄机联锁控制
― 图动手动切换云台镜头遥控
― 报警时报警类时间确认时间相关信息显示存储查询印
3 讲防盗门系统
讲系统单元入口安装防盗门讲装置实现访客住户讲视讲住户遥控开启防盗门效防止非法员进入住宅楼理标准：
― 实现住户访客语音〔语音图象〕传输
― 通室分机遥控开启防盗门电控锁
― 高层住宅火灾报警情况动开启楼梯门锁
― 高层住宅具群呼功旦灾情发生住户发出报警信号
4 住户报警系统
住户报警系统保证住户住宅身财产安通住宅门窗室部位安装种探测器进行昼夜监控监测警情时通住宅报警机传输智化理中心报警接收计算机接收机准确显示警情发生住户名称址遭受入侵方式等提示保安员迅速确认警情时赶赴现场确保住户身财产安时住户通固定式紧急呼救报警系统便携式报警装置住宅发生抢劫案件病突发疾病时智化理中心呼救报警中心根情况迅速处警功理标准
― 住户报警器探测器性布撤防方法简单防范布置合理效：
― 监视记录入网户中心发送种事件
― 记录报警发生时间点探头报警原
― 级处警单位转发警情
― 录入修改印户信息统计查询户信息建立户档案
― 接警处警方法警情性质查找统计种警情信息直方图统计显示种报警误报原动计算误报率辅助中心理降低误报
― 安装隐蔽性强影响住宅环境
5 保安巡更理系统
保安巡更理系统区区域重部位制定保安员巡更路线安装巡更站点保安巡更员携带巡更记录机需指定路线时间达巡更点进行记录记录信息传送智化理中心理员调阅印保安巡更员工作情况加强保安员理实现防技防结合理标准：
― 实现巡更路线设定修改
― 实现巡更时间设定修改
― 区重部位巡更路线安装巡更站点
― 中心查阅印巡更员位时间工作情况
― 巡更违规记录提示
◆智化设施维修方案
区智设施配置齐全充分发挥功强作离开科学理方案方案指导详细维修保养措施具体理思路维护保养智具体实施求达目标
― 建立相应理制度操作规程维修指标巡检作业程序
― 确立分智化专业负责员相关配合员
― 建立系统维修保养方案
― 建立智化系统资料档案文件运行备份软件
― 配置相关专工具仪器仪表材料零件
◆智化设备保养容标准
保证该系统警戒线封闭盲区死角保证中心控制室通显示屏报警控制器电子图准确识报警区域收警情时时发出声光报警信号
定期进行调试保养保证24时运行正常
录〔信息存储〕正常回放画面稳定
保证24时运行正常讲机选呼功正常选呼讲功正常语音清晰
讲分机开锁功门体闭门器动闭门功正常
讲系统门口机理机外观清洁破损
根需设定巡更路线时间定期进行调试保养保证正常运行
(四) 施工噪音控制等业生活密切相关事项应预案
区切环境相关水声气废弃物等均建立相应运行标准控制方法严格国家关法律法规制定相关环境素识评判确定控制预防措施区真正具备环保理念优良环境环境保护中噪声控制业生活密切相关事项具体工作
1 噪音环境素识
固定噪声源：二次装修噪声家庭音响功率音量生活噪音
流动噪声源：汽车喇叭声群活动产生噪声保安员巡逻讲机应答声绿化割草作业时噪音工程维修作业时噪音等
2 重环境素确实定
― 二次装修噪声
― 汽车喇叭声
3 噪音污染预防控制
二次装修噪声控制：严禁控制强烈噪声锯敲击工程作业时间双休日固定假日全天禁止强烈噪声锯敲击工程业签定二次装修协定
车辆噪声控制：区门设立禁鸣标识限速标识防止出现鸣号造成噪声污染
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