某菀区物业管理方案

四季雅苑物业治理方案

目 录
楼盘介绍………………………………………………………………1
二佳兆业物业治理述…………………………………………………1
三治理目标设想……………………………………………………‥3
四治理容………………………………………………………………7
五治理方法………………………………………………………………8
六治理员配备………………………………………………………12
七治理员培训………………………………………………………14
八治理规章制度…………………………………………………………20
九项指标答应步伐………………………………………………23
十便民办事……………………………………………………………‥28
十社区运动设想……………………………………………………‥34
十二智化系统治理维护……………………………………………45
十三担筹划………………………………………………………50
十四物业治理事情相关流程……………………………………………51
十五销售配合步伐………………………………………………………59
十六开办度测算………………………………………………………61

附：四季雅苑物业治理条约草案

楼盘介绍
略
二 佳兆业物业治理述

佳兆业物业治理（深圳）限公司创建九九九年十月二十日佳兆业产（深圳）限公司全资子公司外商独资企业具独立法资格深圳市乙级物业治理单位公司创开国际流物业治理企业搏斗目标聘请香港著名戴德梁行物业料吸收引进海外先进验技运现代企业治理理精心理治理区中桂芳园住宅区已成享誉深圳明星楼盘成深圳市代表性城镇化区着诚办事序高效务实创新求真求精企业理念佳兆业物业稳步生长创新进取已形成特色行业中定知名度
三 治理目标整体设想

针四季雅苑实际情况确立物业治理目标定位整体构思四季雅苑治理目标定位：治理期四季雅苑物业治理社区情况宁静保障文化气氛治理水等方面成深圳市物业治理范例树立起独树帜品牌物业形象通专业化范例化物业治理办事全面担区年四季雅苑达龙岗区物业治理优秀区治理尺度二年达深圳市物业治理优秀区治理尺度三年达广东省优秀示范区物业治理尺度四年达国度优秀示范区物业治理尺度四季雅苑治理设想纳综合：
树立佳兆业物业治理形象
建立专业范例办事步队
提升四季雅苑综合品质
造佳兆业流产物牌

（）树立佳兆业物业治理形象
佳兆业物业极具活力竞争力物业治理企业鲜明特色敢创新机制创新治理创新物业治理行业理念创新佳兆业物业四年历炼积淀富厚企业文化储备批优秀拥成熟物业治理验包市场济潮中越越具竞争力佳兆业担四季雅苑四季雅苑成佳兆业物业明年事情重中重必投入精力努力树立起佳兆业物业治理形象提升四季雅苑物业治理水佳兆业物业准备接纳步伐：
1全面推行性化物业治理模式
佳兆业物业鉴外洋物业治理验遍引入性化物业治理先进治理理念存眷员工差需求存眷业家居质量存眷情况温馨调存眷社区整体气氛特征具佳兆业特色性化治理模式佳兆业物业治理水质提高佳兆业性化治理实现统：业说注重外情况情感统公司说实现范例化治理性化治理统员工说体现企业生长私家生长统
佳兆业性化物业治理模式表述：（1）存眷员工业差条理需求（2）区情况建立中性化素融入（3）业治理办事历程中家庭式眷注（4）现代文明社区精神塑造简言治理情况空间条理环节营造相互信相互尊敬明确行规矩约束调序舒畅情况文化气氛事情生活文化娱乐等方面品味需求均满足佳兆业物业桂芳园物业治理实践中提炼出性化物业治理模式必四季雅苑物业治理档次全面提高
2性化办事
作办事性行业佳兆业物业治理办事停吸收行业较先进理念四季雅苑物业治理中提供性化办事适应社会生长消费细分市场趋势已着眼满足业群体需求般需求提高满足业述需求底子满足业性需求特殊需高度业提供眷注心灵存眷性深条理办事佳兆业物业种种业差需求提供差条理差类型性化办事四季雅苑种种业差需求提供更适合差层面差类型性化社区办事容实行效喜分类性办事物业办事面积分类时段升业细分喜细分办事细分更性化办事
3实践时办事隐性治理相结合治理设想
四季雅苑物业治理中引入时办事隐性治理相结合治理理念时办事区业办事需求做全面深入细致解创建业应急办事步队二十四时快速维修步队包业需资助时会时出现业提供实时满意办事强调办事快捷性业满意度隐性治理办事档次提升旨充实尊重业私密空间生活私密性包业需资助时时出现提供深条理性化办事区清洁治理业班岑岭期业保洁员充实尊重业私密空间
4物业治理职业化
　　力资源物企业资必须树立现代力资法力资源作企业种重资进行开发利扩投资企业创造更代价佳兆业物业创建套客观公代价评价体系晋升考核机制量化量加量化量化适方法转化量化项目事情绩效考核方面注重绩效革新事情态度力方面偏重恒久体现考核历程中级考核级辅级间级级评价综合权衡确保考核公公公然佳兆业物业已具三方面优势：具吸引力切合企业实际薪酬福利政策二重视员工相加情感投资力度充实尊重员工员工进行文眷注情感办事温馨调企业部际干系气氛感动熏染员工员工感觉企业庭温暖三进行职位鼓励资助员工进行职业生涯设计员工特中高层治理员代价实现时机通种种努力佳兆业物业势必引进留住提升员工公司家目前职业终身职业确保四季雅苑物业治理质量包佳兆业物业连续性生长
5全面实施MISCIS系统CS系统工程
A．MIS系统：物业治理办事种种信息快速反馈实时处置惩罚十分重包四季雅节信息反馈渠道通畅确保信息实时处置惩罚治理处监控中心设置信息控制系统处置惩罚系统社区信息进行吸收处置惩罚处置惩罚步伐指令发出进行踪治理
B．CIS系统：四季雅苑进行形象设计该设计容包罗区标识导视系统商业网点色调招牌筹划设计区治理员扮绿化景观制作等设计完成实施四季雅苑独立完整形象系统提高四季雅苑形象提高社区文化品味
C．CS系统：四季雅苑物业治理中实施顾满意战略切业住户需出发业满意佳兆业物业治理办事目标四季雅苑业住户充实感觉高水治理办事代价
6实行社区盘算机网络治理
现代化物业应该实行现代化先进物业治理实行电脑化治理提高物业治理水害佳兆业物业已桂芳园时较先进物业治理软件系统现物业治理软件日新月异总结验争取目前新网络版投入四季雅苑治理中全面提升四季雅苑物业治理水
7全面实施ISO9001质量包体系
实施ISO9001质量包体系进行社区范例化治理包佳兆业物业力争2004年通ISO9001国际认证四季雅苑治理中全面导入ISO9001治理体系包区治理范例化制度化
8创建治安快速反响系统
宁静防备物业治理第素四季雅苑治安事情中央监控中心统指挥调理创建起战斗力强治安快速反响系统该系统强调迅速快捷强调重结合迅速快捷求保安员接快速支援命令90钞钟赶现场岗亭员会相继趋前援助重结合区治安事情做流动岗牢固岗相结合整装便装相结合全面防备重点防备相结合确保区治安防备万失
9逐步增加社区治理办事技含量
未物业治理行业竞争治理办事中技含量拼技竞争起终作四季雅苑物业治理中逐步加技投入力度治安治理中逐步增加技防治理中重情况绿化逐渐实行绿化机器化提高事情效率节约力钱机电设备治理中利成熟技验加速智化建立
10全面导入酒店式商务物业治理（重点介绍）
四季雅苑推行业中心酒店式治理办事模式提倡全方位性化业办事现代酒店办事国际尺度相关求四季雅苑进行全方位办事：
（1）四季雅苑酒店式物业治理行尺度：
Smile（微笑）：位员工必须办事东西（业）保持真诚微笑
Excellent（杰出）：项微办事事情求完善做精彩
Ready（准备）：动求时办事东西（业）提供专业范例办事
Viewing（）：位办事东西（业）作需特殊顾高朋
Inviting & creating（创造）：精心创造出办事东西（业）感觉热情气氛眷注体贴办事
Eye（存眷）：始终热情友存眷态度办事东西（业）存眷业办事需求实时提供办事时刻令重视感觉
国际酒店业认Service（办事）观点寄义述英文头字母包罗容理解酒店式商务物业治理办事行尺度求
（2）四季雅苑酒店式物业治理办事满足性办事需求尺度：
满足办事东西性办事需求具体注意列两点：
· 事前解办事东西种种差需求：
差类型业具差性办事需求般言业追求便利迅速宁静舒适文明商住运动情况酒店式物业治理历程中满足业属需方面应特注重业治理项目办事水差感觉满足实现需方面需求样必须事前解种种型业性类会合拟定办事实施筹划
· 物质性需求差心理性需求差分满足办事东西（业）需：
物质性需求差指办事东西具体物质产物（物业治理职实施效果）差需求心理性需求差指具体物质产物需求相产物形式表象（物业治理职实施历程）差求
提供办事时物业治理职实施效果致性求特应注重实施历程中业感觉差物业治理领域中满足差办事应物业治理托业办事中心理念推行充实体现酒店式隐性治理治理模式
（3）四季雅苑办事事情指导目标（办事诫条）：
· 业满意事情目标
· 微笑真诚热情微笑良办事开始
· 相老实亲切相方法维系良办事干系纽带
· 快捷业办事求投诉问题实时接纳行动时刻存眷业
· 职业礼貌保持职业礼貌动问候动办事东西咨询办事感觉
· 职业仪表整齐佩带名牌修饰仪表容貌满注意私家卫生时刻留意员工公司形象体现者
· 团体相助相助相助良办事仅位员工努力行更应团体精神体现认佳兆业企业文化治理
· 事情技熟知事情流程事情尺度始终保持专业范例事情水准进行物业治理办事
（4）业办事感觉描述：
· 宁静方面职业仪表事情范例宁静巡视员岗亭执勤员折射规律严明训练素宁静防备行
· 堂优雅部署温馨气氛动热情堂保安真诚微笑礼貌问候业体现星级酒店办事感觉
· 优美绿色景观回然心旷神怡
· 整洁仪表操范例清洁员24时保持洁净众情况外需门提供酒店尺度细致清洁办事
· 时候需通信息网络通报配送需商务品常备红十字应急医药备时需
· 众设备正常运行迅速家居维修办事便商居忧
· 组织题文化娱乐体育运动常保心身开朗
· 拥独立私空间康健社交场合认识新朋友
佳兆业酒店式物业治理四季雅苑业倍感尊贵
（二）建立专业范例办事步队
实施四季雅苑物业治理历程中建立支够佳兆业物业治理模式四季雅苑全面结合专业范例物业治理员步队时连续推行物业治理职业化治理题筹划选拔培养治理处高层治理员四季雅苑物业治理连续生长提高培养储备佳兆业物业历重视培训事情创建理学实际演练相结合培训机制信心四季雅苑物业治理期间培育支理知识实践验高素质物业治理办事步队
（三）提升四季雅苑综合品质
略
（四）造佳兆业流产物牌
略
四治理容

担四季雅苑物业迁列事项进行治理：
1 衡宇修建体部位维修养护治理包罗楼盖屋顶梁柱外墙体底子等承重结构部位外墙面楼梯间走廊通道门厅设备机房等
2 衡宇修建体设施设备维修养护治理运行办事包罗水道落水垃圾道烟囱明天线加压供水设备配电系统众消防设备中央供水系统等
3 物业筹划红线属物业治理范畴市政公设施维修养护治理包罗道室外道化粪池沟渠池井绿化室外泵房路灯行车棚停车场等
4 物业筹划红线隶属配套办事设施维修养护治理
5 众情况清洁卫生垃圾收集清运包罗众园衡宇修建部位
6 交通车辆行驶停泊
7 配合公安构造进行宁静监控巡视等保安事情
8 组织开展社区文化娱乐运动
9 整理保物业相关工程图纸住户档案竣工验收资料
10业物业违反物业治理法例政策业条约行进行处置惩罚包罗责令停止违章行求赔偿济损失支付违约金
11处置惩罚法例政策划定物业治理公司治理事项
12积极配合四季雅苑销售


五治理方法

佳兆业物业物业治理托业办事中心治理理念根职尺度化业办事性化治理模式吸取佳兆业物业年治理验引入佳兆业物业先进运作机制时结合四季雅苑实际状况业需求四季雅苑物业治理越发专业化范例化

（）运作机制

1全面质量治理
佳兆业物业治理（深圳）限公司已着手创建整套佳兆业物业治理特色质量治理体系容已成形力争2004年半年全面通ISO9001质量体系国际认证全面推行质量治理质量目标落实部分环节直私家通质量治理组监督查抄事情质量停提高达业满意效果

2筹划目标治理
佳兆业物业制定项治理指标创优方案四季雅苑治理处职治理员明确责授予权利实际历程中抓权限放控制实施历程中查抄控制目标实施项进展情况存问题实时图表文字表述出实现目标动态控制进行目标结果评价确定结果考绩私家利益报酬相结合

3． 协调治理
运协调治理领解决治理办事历程中常产生部分间部分员工间员工员工间员工业间矛盾辩
——行政促动力行政职务权利托行政命令根形式奖罚援强制性促动力
—— 竞争促动力运竞争手段促相关方面干系协调通竞争先进发动进配合完成务
——舆促动力势利导利舆达协调目
——治理者凝聚力具体情况领导者名治理员员工吸引力影响力区促进日常物业治理事情协调焦点力量

4． 督导治理
治理处拟接纳佳兆业物业治理成熟督导治理模式职部分实施指挥指导治理
——济治理通制定员工岗亭事情结果制度变更员工积极性
——法例治理制定套完整规章制度事情步伐范例员工言行提高事情质量事情效率
——宣传教诲通种种宣传教诲手段培养员工敬业精神职业道德增强员工培训停提高员工身素质事情水

（二）鼓励机制
鼓励机制鼓励运动素进行历程中相互联系相互作相互制约鼓励效果间联系综合性作旨提高聚力
—— 实施日常治理目标责制增强治理层事情动性国优尺度制定项治理指标严格作项工作明确奖罚
—— 实施奖金破格晋级制度变更全员事情热情治理处员工实施赏罚制度奖金尺度事情体现业绩挂钩具体情况先进赐破格晋升形成竞争鼓励机制提高员工积极性
—— 法治理教结合融情治理处法员工签定劳务条约体贴员工生活资助解决家庭困难顾忧保持良事情情绪业提供优质办事

（三）监督机制
监督机制实现物业治理项事情利开展须外约束条件防备纠正事情中出现偏差包区治理机构事情员法办事
—— 治理者机构部事情员进行监督
—— 业治理机构事情员进行遍监督形成方面综合监督体系
—— 通信息反馈等种种手段实现监督治理闭环机制包四季雅苑物业治理监督机制效实现

（四）约束机制
—— 济利益促动约束机制充实利济步伐诱发治理东西利益敏感动机种动机行作约束
—— 目标结构责相联系促进机制治理目标层层剖析私家分条理子目标间相互联系形成促动机制
—— 权利链条相互制约机制创建治理东西间相互制约权利链条形成相关机构相关员工相互制约约束机制

（五）信息反馈控制机制

1信息反馈渠道：

市住宅局

物业委托方

新闻媒介

业意
见观察步伐

意见箱

治理处员工





















中央调理中心
（吸收信息阐发处置惩罚）




执行结果





宣布命令











踪查抄























相关员执行命令






2 信息反馈控制方法：
（1）中央智监控中心通投诉电话闭路电视专业组配备线讲机等现代东西实时反馈住宅区区域产生情况
（2）通严格岗亭责制完善治理规章制度实行范例化运作
（3）流畅严密运作流程环紧扣环环监督环
（4）治理处治理员月（日）查抄通总结评获取反馈信息
（5）通反馈信息总评实时发明治理办事缺点盲点便革新事情提高办事质量

（六）量化治理尺度化运作
1量化治理
（1）年ISO9001质量目标总公司达务确定年度质量目标业客户满意率机电设备运作完率消防隐患处置惩罚率等做出量化求
（2）实行目标营治理责制治理处治理目标进行细化量化做出具体求
（3）治理处全体员工培训指标进行量化确定培训课程容课时
（4）年度考核量化年度岗亭轮换率10接纳末位淘汰制
（5）财政运作量化制定详细年度财政预算方案治理处项目接纳筹划控制钱财政指标量化治理提高效益
2 运作尺度化治理
（1）贯彻公司企业文化包罗企业精神营治理理念生长目标
（2）贯彻公司ISO9001物业治理质量体系严格治理规程操求运行
（3）运公司员工手册范例治理处员工行提倡专业范例文明行楷模
（4）发挥公司盘算机治理系统作提高物业治理事情效率
（5）实施公司企业形象系统





六员配备

（）四季雅苑治理处组织机构图

佳兆业物业治理（深圳）限公司
宁静防卫
交通车辆
消防治理
强弱电治理
机电设备治理
门路治理
水系统治理
区智维护
四季雅苑治理处
机电工程师















事

理
财政核算
宁静治理
档案资料
物
料
治理
区绿化
区
保
洁
物业形象范例
社区文化
业办事
外协调








（二）四季雅苑治理处员配备(A1A2A3块)
（详细资料相关体例禁绝）
1 治理处1
2治理员：20
工程部（维修）1
安队队长1
保洁（绿化）1
行政（资料社区文化日常事务）1助理1
物业部1
物业助理 5 （区实际治理需设置）
财政帐1
出纳1
收款员2
仓员1
前台欢迎3
3保安：60（区实际治理需设置班8时三班倒）
4维修员：10（区实际治理需设置持中级技工证书）
5清洁绿化员：30（区实际治理需设置）
6食堂负营盈亏算治理处体例


七员培训
包治理办事质量佳兆业物业贯峙员工先培训岗原培训新员工岗老员工解事情求增强责感包办事质量提高劳动生产率达提高全体员工精神面貌物业形象目

1 培训目标
充实体现四季雅苑智化成果生活情况佳兆业物业治理形象必须培养出支踏实肯干业务精通具良办事意识职业道德物业治理步队确保四季雅苑物业治理目标利实现
（1）确立员工年度培训150课时
（2）新员工培训率100培训格率100
（3）治理员持证岗率100
（4）特殊工种员持证岗率100
（5）员工年度培训率100培训格率100
（6）确立完善事情训练系统网络

2 培训方法
（1）学学提高学识技增长知识领行效领佳兆业物业公司非常重视勉励员工利业余时间场身岗亭相关专业培训班学考班学时间赐顾摆设
（2）办培训班举办物业治理相关专业培训班增强提高员工专业素质职业道德修养
（3）外派学培训摆设外派专业培训积极选派员工场行业部分组织项专业技培训
（4）理研讨专题讨针物业治理事情中产生疑难典范案例实时聘请关专家治理层举行专题研讨会专题讲座总结探讨具超前意识治理途径治理步伐
（5）旅行学治理处组织全体员工分期分批旅行行业优秀项目开拓视野总结验
（6）岗亭轮训通岗亭轮训员工提供晋升时机通横交换达专职目提高综合素质培养成果

3培训事情步伐



阐发力需求















确定培训筹划


反







馈


设计培
训课程


选定培
训领


准备培
训条件


指定培
训员




















实施培训筹划














阐发评估培训效果













评价培训事情效性

























a) 培训事情筹划
确保四季雅苑项治理事情目标完成取培训应满意效果培训需求制定培训筹划：








序号
培训目标
培训时间
授课
场员
培训
方法
考核
方法
培训目标
1
底子培训包罗员工手册劳动法公司表面公司规章制度等
五天
物业公司行政事部
治理处全体新员工
部
培训
考核
新员工解公司组织企业文化政策公司部分职运作方法
2
结合担前期员培训筹划关容进行强化培训
十天
治理处
治理处全体新员工
部
培训
考核
解区治理容担步伐运作方法
3
岗亭职责佳兆业物业治理制度
天
治理处
治理处全体新员工
部
培训
考核
熟悉职事情步伐治理运作步伐
4
物业治理方案求
天
治理处
治理处全体新员工
部
培训
考核
区物业治理较深条理认识
5
进行种种专业培训
五天
关部分协办单位
治理处全体新员工
部
培训外派相结合
考核
熟悉掌握专业事情领适应事情求
6
职业道德职业
礼仪培训
三天
治理处
治理处全体新员工
部
培训
考核
增强职业道德建立提高办事水治理水
7
模拟岗培训
二三天
部分
治理处全体新员工
部
培训
考核
学领会根操领正式岗提供验
8
深圳市物业治理法例条例相关划定
三天
治理处
治理处全体新员工
部
培训
考核
熟悉掌握条例实施细等容
9
智化专业知识培训
二天
智化系统工程师
部分治理层员维修员
部
培训
考核
解智化
事情点
10
深圳市住宅局举办物业治理岗培训
六天
市住宅局培训中心
需持物业治理证岗员
外派
培训
考核
确保持证
岗率100
11
区治理目标模式治理方案关容
二天
治理处
治理处全体
员
部
培训
考核
明确项事情求目标模式
12
岗亭职责物业治理运作制度
二天
工程部
治理维修技员
部
培训
考核
熟悉区
理根运行
13
衡宇整体结构水电设施消防设施电梯性智监控系统情况导示系统等容介绍
二天
工程部
治理维修技员
部
培训
考核
熟悉区
理运行
14
衡宇验收交代步伐
天
工程部
治理处全体员
部
培训
考核
求掌握衡宇交代全历程
15
公设施设备维护尺度作业步伐
天
工程部
工程部员工安队员
部
培训
考核
明确公维修范畴尺度
16
住房装修治理步伐
天
工程部
装修治理组成员
部
培训
考核
熟悉装修治理点
17
治安守卫事情目标作业步伐
天
安队
队长
安队员
部
培训
考核
熟悉治安守卫范畴目标
18
清洁卫生尺度
作业步伐
天
保洁

治理处全体员
部
培训
考核
熟悉清洁卫生范畴目标
19
绿化尺度作业步伐
天
保洁

治理处全体员
部
培训
考核
熟悉绿化范畴目标
20
住户入住手续治理步伐
天
客户办事部
治理处全体员
部
培训
考核
熟悉住户入住步伐求
21
工种事情领办事语言范例际沟领
天
客户办事部
治理维修办事员
部
培训
考核
行语言范例领
22
消防职责灭火作战实施步伐抢救知识
天
安队队长
治理处全体员安队员
部
培训
考核
掌握应急方
案知识
23
代客维修办事尺度作业步伐
天
工程部
治理维修办事员
部
培训
考核
解代客办事范畴求
24
业客户关保密事项治理员熟记事项
天
物业部
治理处全体员
部
培训
考核
确保业客户资料保密熟记率达100

八治理规章制度

规章制度日常物业治理实务运行中物业治理保障实施物业治理准企业治理水崎岖否健全规章制度严格执行评判
佳兆业物业短时间制订系列规章制度形成整套涵盖物业治理运行行政素制度体系全面开展四季雅苑物业治理事情实现治理目标奠基底子公司现制度体系结合四季雅苑实际制订四季雅苑治理制度治理体系
容诸方面（限容）组成
1． 民众制度
(1) 四季雅苑物业治理委员会章程
(2) 四季雅苑业条约
(3) 四季雅苑居民精神文明条约
(4) 装修治理划定
(5) 水治理划定
(6) 电治理划定
(7) 煤气治理划定
(8) 出租房治理划定
(9) 情况治理划定
(10) 治安治理划定
(11) 防火防风治理划定
(12) 商铺治理划定
(13) 业（住户）停车治理划定
(14) 摩托车行车治理划定
2． 岗亭职责
(1) 治理处岗亭职责
(2) 治理处前台文员岗亭职责
(3) 治理处中央监控中心岗亭职责
(4) 信息治理员岗亭职责
(5) 治理处行政事务治理员岗亭职责
(6) 治理处社区文化治理员岗亭职责
(7) 治理处财政勤员岗亭职责
(8) 工程部岗亭职责
(9) 电梯治理员岗亭职责
（10）排水工程师岗亭职责
(10) 机电设备治理员岗亭职责
(11) 电梯维修操员岗亭职责
(12) 安队队长岗亭职责
(13) 安队班长岗亭职责
(14) 巡逻岗安员岗亭职责
(15) 车岗安员岗亭职责
(16) 车场安员岗亭职责
(17) 治理处监控室安员岗亭职责
(18) 消防治理员岗亭职责
(19) 物业部岗亭职责
(20) 物业部治理员岗亭职责
(21) 保洁岗亭职责
(22) 保洁班长岗亭职责
(23) 楼保洁员岗亭职责
(24) 楼外保洁员岗亭职责
(25) 治理处绿化养护员岗亭职责

3治理运作制度
(1) 员工行范例
(2) 物业交付步伐
(3) 物业交步伐
(4) 供电治理步伐
(5) 供水治理步伐
(6) 装修控制步伐
(7) 收费运作步伐
(8) 便民办事事情步伐
(9) 绿化治理步伐
(10) 门路治理步伐
(11) 清洁卫生治理步伐
(12) 治安治理步伐
(13) 停车治理步伐
(14) 值班治理步伐
(15) 消防治理步伐
(16) 公设施改革维护维修事情步伐
(17) 社区文化治理步伐
(18) 业违例事件处置惩罚步伐
(19) 访问客户事情步伐
(20) 财政核算步伐
(21) 业请求处置惩罚步伐
(22) 出租衡宇控制步伐
(23) 商铺控制步伐


4公司考核治理制度尺度
(1) 员工月度考核步伐
(2)员工年终考核步伐
(2) 公司项规章制度


九项指标答应接纳相应步伐


四季雅苑建立成物业治理范例区参全国市物业治理优秀示范区考核尺度结合公司确定治理目标质量目标特项指标做出答应相应包步伐汇总：

序号
指标名称
国度
尺度
治理指标
指 标 计 算
接纳步伐
1
衡宇配套设施完率
98
99
（完房修建面积+根完房修建面积）÷总衡宇修建面积×100
接纳围合治理治理中心控制相结合事情领分区卖力责创建完善巡查制度严格审批装修治理健全档案纪录
2
衡宇零修急修实时率
98
99

∑实时完成零修急修次数
∑报修零修急修次数
×100
创建严格修缮制度求维修员接急修请求携带东西十分钟赶现场零修工程实时完成急修工程外夜创建回访制度回访纪录优质办事实行24时维修制度
3
维修工程质量格率
100
100
∑（陈诉期评定格单位工程修建面积）÷∑（陈诉期验收判定单位工程修建面积）×100
分项监督工程维护处严格关工序步位杜绝返工实时回访确保成果
╳100
4
维修工程质量回访率
100
100
∑维修住户满意数
∑维修住户数

创建维修回访制度实时征求住户意见包反馈渠道流通确保维修办事质量
╳100
5
清洁保洁率
99
99

∑已保洁面积
∑区保洁总面积

区保洁落实天进行16时保洁事情巡查纪录完善监督查抄力严格考核制度确保区垃圾日产日清设施完情况污染现象
╳100
6
门路完率
95
96

∑完门路面积
∑区门路总面积

落实责峙门路路灯停车场等公设施进行日常巡视检验定期维护调养工程部监督执行物业助理配合查抄落实创建健全档案纪录确保众设施完正常
7
停车场单车棚完率
95
96
∑完停车场单车棚面积
∑区停车场单车棚面积
╳100
╳100
8
路灯完率
95
96

∑完路灯盏数
∑区路灯总盏数

9
花圃治安案件产生率
1‰
1‰

∑治安（刑事）案件产生次数
∑区住户总数
╳1000‰
实行24时保安巡查分快速中速慢速巡查中央调理中心24时值班担报警实施调理实际情况确立入住期防技防辅日常期技防防辅全面防备治安思路明确保安职责层层防卫确保花圃居民身产业宁静
行车摩托车汽车盗率
1‰
1‰
∑车辆总盗数 ╳100
∑花圃登记车辆总数
╳10000
10
火警产生率
1‰
0

∑火警受灾数
∑区住户总数
全员义务消防员制定期培训演加宣传查抄力度保安进行日常巡视发明隐患实时处置惩罚确保区宁静
╳10000
11
违章产生率
1‰

‰
∑违章产生次数
∑区住户总数
创建交织巡视制度踪治理实时发明实时处置惩罚增强宣传事情杜绝违章产生创建相应回访纪录
╳100
╳100
╳1000‰
12
业效
投诉率
业投诉处置惩罚率
投诉回访率

2‰
95

95

2‰ 100

100
∑效投诉次数
∑区住户总数
∑完成处置惩罚投诉次数
∑效投诉次数
∑已回访投诉住户数
∑投诉住户总数
政策划定做做细项事情接纳步伐增强住户相定期走访住户征求治理意见强化办事意识提高员工素质实时住户排忧解难投诉处置惩罚结果纪录回访
13
居民物业治理满意率
95

95


∑观察住户满意数
╳100
∑观察住户数
接纳现代化科学治理手段开展温馨办事亲情办事助残办事性社区办事日常事情中注意收集业遍意见增强住双方相交换确保业物业治理事情满意
╳100

14
绿化完率

95

99

∑完绿化履盖面积
∑区绿化总面积
创建专业绿化养护步队责片区卖力巡视制度相结合发明问题实时修补确保区众绿化破坏蹂躏黄土裸露
╳100
15
机电设备完率
95
100
∑运行完台日数
∑筹划运行台日数
完善机电设备运作制度维护调养制度配备专业工程技员维修员全部持证岗实行24 时专值班出现妨碍实时排
16
应急反响速度

接信息90秒
模拟测试
应急反响分队巡逻员组成受中央调理中心统调理熟悉区治安角落接信息事件产生位置岗亭员分队实时达现场处置惩罚
十四季雅苑便民办事

提供便利高效济业办事权衡物业治理水重尺度提高区业生活质量重步伐保障区结构理位置周边配套设施情况业需求调研结果结合佳兆业物业开展便民办事乐成验充实考虑四季雅苑业生活细节通提供富厚便民办事项目切实提高业生活质量说四季雅苑物业治理应围绕业办事需求承袭业办事中心理念开展全方位业办事

（）前期业办事步伐
A方便业入住接纳步伐
1设立业收楼入伙欢迎组公道摆设相关步伐争取业收楼入伙步伐30分钟完成
2特殊求接纳电话预约门提供办事等形式真正业着想
3淘汰业缴费烦恼银行创建相助干系开设收费卡通办事
4创建维系供水供电供气电话公司线电视台等部分良相助干系业收楼入伙治理时实时开通治理种种办事项目业住舒心
B搬运办事
业均行请专业搬家公司进行搬运需解决业搬运问题治理处时划出部分区域作落货区派专护组建员工社会搬运工辅搬运队业提供搬家办事
C家具电器展示办事
治理处联系品质信誉佳家具电器供商展示供商联络方法办事容货样款式规格成果代价等相关资料业节约时间会合订购供商实时需送货门安装
D 家居清洁办事
业入住时新居进行须清洁治理处组织专业清洁员新居情况家具物料进行范例细致清洁事情视业视需分时段预约门提供酒店式家居清洁办事

（二）日常期间业办事
A写字社（四点半学校）
周周五日午四点半开始治理处开辟集游戏学娱乐体少运动中心物业助理护解决双职工子女放学怙恃未班段时间护问题成朋友第二课堂
B补社
利学校假期组织区学生举办学科年级补班老师中专院校老师学生担
C兴趣班
针区业兴趣组织股市投资园艺舞蹈书画电脑等兴趣班
D康健中心
体贴康健区康健中心办事容包罗康健咨询健身医疗保健等综合性康健办事常备日常应急红十字医药品箱
E维修办事
提供家电维修安装办事（电视电脑音响等家电器）提供24时维修室供水供电项目办事
F信息咨询办事
餐饮单位信息
家政办事公司信息
搬家公司信息
家居装饰公司信息
礼仪公司礼仪办事信息
交通信息
医疗信息
旧货处置惩罚信息等
G商务办事中心
提供字复印传真等商务办事
代订票务酒店邮件专递等办事

（三）24时业办事热线
配备24时全天候业办事热线专接听业办事需求信息协调解决业生活居住问题
收费项目公然行市宣布收费代价

（四）业办事项目览表：
1偿办事28项
编号
项目容
备注
1
居家守护

2
介绍保姆

3
代请家教

4
代租汽车

5
偿配备抢救箱抢救药品

6
代购车船票

7
代庖旅游手续

8
代寄代领邮件

9
代订报刊杂志

10
时代保件物品

11
代订牛奶

12
电话留言办事

13
代订酒店客户

14
代庖银行开户

15
协办喜事庆典

16
摄影摄协助

17
代购代送礼品鲜花

18
提供图书阅览
创建四季雅苑图书室
19
组织图书音制品交换

20
组织种种展销运动

21
组织远足

22
开设棋类运动场合
定期举行角逐
23
邀请关展览型演出队社区办事

24
义务查抄煤气道漏气情况宣传消防运动

25
提供屋室时性特约宁静保护

26
义务宣传家庭宁静电知识

27
创建老年运动组织开办老年课堂

28
组织老年交谊运动


2偿办事58项

编号
项目容
备注
1
墙面改革
钱收费
2
铺贴普通砖
钱收费
3
洗手盆安装
钱收费
4
坐厕安装
钱收费
5
安装抽油烟机
钱收费
6
安装分体式空调
钱收费
7
安装热水器
钱收费（）
8
安装吊灯
钱收费
9
家电器查抄修
钱收费
10
换门锁
钱收费
11
调换检验开关插座
钱收费
12
空调加氟利昂
钱收费
13
修门配锁
钱收费
14
查线路换线路（电路）
钱收费
15
行车摩托车修
钱收费
16
钟表维修
钱收费
17
换镇流器
钱收费
18
木门维修
钱收费
19
清洗排电扇
钱收费
20
清洗抽油烟机
钱收费
21
清洗空调滤网
钱收费
22
安装音响家电器
钱收费
23
安装灯具门铃厨柜（含质料）
钱收费
24
修理调换电表水表等（含质料）
钱收费
25
修理调换水阀水龙头种种软等（含质料）
钱收费
26
修理洗手盆洗菜盆水马桶浮球（含质料）
钱收费
27
修理窗帘拉窗等（含质料）
钱收费
28
疏通水道（）
钱收费
29
疏通水道（支）
钱收费
30
修理家具配件（含质料）
钱收费
31
扫卫生买菜做饭
钱收费
32
扫卫生买早餐
钱收费
33
扫卫生
钱收费
34
木板蜡
钱收费
35
护病
钱收费
36
门收洗衣服（洗衣费计）
钱收费
37
开办家政培训
钱收费
38
家庭绿化盆景造型
钱收费
39
美容美发
钱收费
40
健美训练
钱收费
41
裁剪纺织宠物喂养指导
钱收费
42
钟点工
钱收费
43
快餐
钱收费
44
代购代售二手家私
钱收费
45
INTERNET电脑培训
钱收费
46
租售鲜花盆景
钱收费
47
代接代送客
钱收费
48
康健查抄
钱收费
49
创建康健档案
钱收费
50
童筹划免役档案
钱收费
51
医疗项目
钱收费
52
电话
钱收费
53
传真
钱收费
54
字
钱收费
55
复印
钱收费
56
洗车
钱收费
57
车蜡
钱收费
58
租车办事
钱收费




十社区运动设想

社区文化社区成员包罗业治理员塑造反应社会文明体现现代生活方法具性特征区居住理念运动方法综合社区文化具凝聚成果导成果约束成果鼓励成果辐射成果社区文化根生活缺少组成部分社会安定团结需创造区良文情况提高住户生活品味重手段实施物业治理润滑剂社区文化建立物业治理命营造文明静雅祥四季雅苑文化居住情况文情况追求

（）四季雅苑社区文化目标：
佳兆业物业治理（深圳）限公司已积聚丰盛文化秘闻通寓教乐寓乐教循序渐进方法爱家爱区爱国营造现代居家新理念绿色情况题峙中散相结合老中青少相结合古中外相结合原重点考虑老童需求特设置社区文化部分精心选派文武素质综合全面社区文化专干公道做出社区文化运动筹划摆设优先包社区文化运动费运动场合开展样化条理形式全方位情况文化形体文化约束文化精神文化网络文化修造文化等运动突出特色牢固性社区文化运动深圳济特区移民杂合文化佳兆业性文化定够四季雅苑建立成特区文化相融合亲型社区文化范例




(二) 四季雅苑社区文化重容


情况绿化文化
情况文化
情况美化文化
情况掩护文化








社

区

文

化



容

康体娱乐文化

形体文化

美食美容文化


社区法文化
社区制度文化

约束文化


社区凝聚文化

精神文化


社区鼓励文化


社区网联谊

网络文化

社区网学


社区专题坛
修造文化
社区培训教诲




1四季雅苑情况文化
社区情况社区脸面社区文化托直接明显外体现时时刻刻影响着业心理情绪影响着业生活质量影响着社区文情况情况建立社区文化建立起点精心设计精心维护情况助良社区文化形成
（1）情况净化
情况掩护目标区文明洁净情况质量良资源公道利生态良性循环底子设施健全生活舒适便捷形成环保意识
情况掩护事情纳入物业治理日常事情中设立专卖力齐抓拟定制度实时监督邀请居民代表组成环保组义务监督相信息发明问题实时处置惩罚定期社区成员宣布情况通告
接纳步伐：ISO14000情况治理体系指南控制家庭污水进入雨水网垃圾分类袋装资源化接纳垂直绿化立体绿化噪音监测束空气污染控制等
（2） 情况绿化
绿色生命力量象征情况绿化生活市中现代迫切需生活点绿色生活便点轻松点康健佳兆业物业公司区绿化筹划特点公道分治理区域治理绿化时利区文化节居民教授园艺花草知识勉励引导居民发挥绝妙想象绿化空间配合场搞立体绿化垂直绿化全民绿化四季雅苑成园林式花圃式绿色住宅区
四季雅苑绿化治理拟接纳步伐：
(1) 治理处绿化工卖力实施
(2) 绿化植物栽培养育修剪造型事情
(3) 绿化植物摆放补植草施肥杀虫事情
(4) 绿化植物浇水等日常养护
(5) 绿化区域清洁卫生事情
(6) 区情况设计整体细部绿化造型方案求常绿常新
(7) 针差时令季候绿化美化步伐
(8) 重节日运动绿化美化步伐
(9) 区情况建立园艺苗圃培植绿化植物苗圃实行开放治理居民行欣赏甚选购
(10) 区开展家居绿化摆花办事
（3）情况美化
掩护情况绿化情况营造绿化情况起步塑型情况美化语道破笔逼真作
四季雅苑社区情况美化园林式修建气势派头破坏修建设计思想前提充实体现出古雅现代美静宜然整体文化情况营造出休闲愉快清闲祥生活气氛具体体现方法突出社区抚玩文化
情况美化拟接纳步伐：
（1） 全面推广佳兆业物业CIS系统物业治理处统设计制作物业治理企业CIS相统种种美观方标识牌外区种种物业模式架构越发深入灌注佳兆业物业精神理念形成种积极美愿性化绿化艺术时净化环卫意识隐性治理宁静意识等样充实实现社区视觉形象高度协调统
（2） 发起产公司适位置建立童游乐场合童迷宫童滑梯童秋千等成童戏耍乐园
（3） 建童涂画墙孩子发挥创造余
（4） 吸取外洋先进验专门设计实美观艺术化分类垃圾箱成四季雅苑道风物
（5） 逢节沐日开展形式样节日装点运动
2四季雅苑形体文化
社区形体文化通形体行动体现文化形体文化社区文化根组成部分强身健体满足身心需淘汰身心压力增加生活乐趣
接纳种形式开展富厚彩行效社区形体文化运动具体做法：
1 开展文化娱乐运动开展种种形式歌颂会舞会音乐欣赏会趣味游戏棋类牌类运动年重点举办23次型运动
2 举办体育健身运动二年次四季雅苑运动会私家家庭单位楼宇区域单位开展友谊角逐开展种种形式球类武术气功运动等
3 举办生日晚会邀请麦劳肯德基区朋友生日
4 组织老年团体远足踏青登高等
5 西席节举办茶话座谈会等
6 举办美食聚餐发动社区成员动手厨显神手互传技相互交换相样吃团圆饭加深情感学食文化举三
7． 年开展23次美容美发衣饰演出竞赛推动社区形体美文化穿文化
3四季雅苑约束文化
社区约束文化社区成员思想心理行具约束范例作文化气氛行准道德范例规章制度等种文化形体文化精神文化渡纽带桥梁社区文化中起重作
四季雅苑约束文化拟接纳两方面行动：
（1）营造社区法文化
传统美德现代生活理念底子文明条约行准道德范例容运群众意识区社会舆配合俗等法东西造成强行众化群体心理压力动力社区成员产生心理鸣继产生行控制种约束强迫划定种软约束通强烈社区气氛促成社区成员觉行动维护

（2）开展社区制度文化建立
社区制度文化治理处制定求社区成员必须遵守规章制度种约束种硬约束谁您愿肯意执行具强制性质制度文化建立四季雅苑社区文化缺少重组成部分气保障定目标实现时制度文化种文化充实转达着四季雅苑文化居住区性化文化涵
制订四季雅苑文化居住区治理规章制度作该区制度文化建立蓝
4四季雅苑精神文化
社区精神文化反应社区成员心精神文化高条理社区文化社区文化焦点灵魂社区文化升华社区文化中崇高重组成素社区文化终追求目标培养社区精神文化需高素质社区成员旦种精神文化形成社区成员达种高度精神享受境界升华四季雅苑社区文化条理做雅俗教尚相结合量满足差条理文化需求突出高条理社区文化社区文化事情重点四季雅苑精神文化重点包罗两方面容：
（1） 社区凝聚文化
通社区文化中蕴含代价观世界观生观道德范例行准精神理念宣传社区成员产生鸣形成种粘合剂方面社区成员粘合起产生种巨心力凝聚力整社区私家行转化觉配合行配合社区建立出谋划策做出孝敬感触社区建豪庆幸达种精神享受
（2） 社区鼓励文化
指社区成员心产生奋发情绪进取精神鼓动推动社区文化开展爱家爱区爱国运动五四怀念运动抗日胜利怀念运动未里设想描绘筹划运动等文化具鼓励特质营造社区特文化气氛更种作鼓励种外推动种引发动消极满足实现身代价心理需求通社区文化塑造成员心深处觉场种种文化运动产生社区办事奉献精神
5四季雅苑网络文化
21世纪知识济时代信息知识载体电脑网络信息流传手段四季雅苑作崇高住宅区文化聚积方信息网络付该区关重
拟通事情建立四季雅苑网络文化：
1 INTERNET网增设网站需求户进行联网分派网址网页社区成员外界传输知识信息开辟新通道开展社区文化搭建新舞台
2 开展网相交换学INTERNET网设四季雅苑网坛网陈诉会网培训站网书苑网结交站等社区成员足出户交换相学结交事
3 联网进行社区娱乐游戏运动
4 治理处接纳网络进行事情通知关事项
6四季雅苑修造文化
社区修造文化通培训教诲专题陈诉专题讨形式普科学知识生活知识训练技领提高社区成员综合素质综合力文化
1 组织种形式培训教诲班盘算机培训班帐培训班外语培训班健美培训班音乐舞蹈培训班生活知识普班等等提供培训场合聘请西席进行组织办事
2 组织差条理专题陈诉会讨会时事陈诉会商务座谈股票沙龙济研讨会康健咨询陈诉会生活理念讨会等等
3 开办四季雅苑周刊进行宣传影响塑造充实利文化载体开展政策法例宣传通报相关信息进行理研讨反应业心声资助业提高生活质量文化修养
（三）四季雅苑社区文化员配备
增强四季雅苑社区文化事情治理处特设置社区文化部选配综合素质高员卖力社区文化运动事情接纳专职兼职相结合义务协助专业料相结合方法精心筹谋配合努力组织项社区文化运动
1专职员（1）专门卖力整居住区社区文化运动型文娱体育运动编辑区报开办宣传栏外宣传等专职员熟悉掌握住宅区治理法例解住宅区居民特点具文艺特长文武说会道十分强组织协调力社区文化事情焦点员
2兼职员（56）社区治理员中挑选喜遍知识水高综合素质较强组织力协调力员兼组织型社区文化运动时协助专职员事情
3义务协助员（10左右）社区居民中挑选热爱公益事业具定专长员发适劳动补贴前提义务协助社区文化部开展项运动

（四）四季雅苑社区文化费源
1治理费中拨出部分费
2适酌情收费远足培训等
3担资助（含生长商）
4正源

（五）四季雅苑社区文化运动场合
1社区文化体育中心
2社区众场合
3学校体育场合
4报纸宣传栏等
（六）四季雅苑社区文化运动筹划
四季雅苑社区文化运动筹划社区文化运动设想具体实施摆设社区文化运动会合反应社区文化重点四季雅苑社区文化运动容考虑全体业条理需突出老孩职位需求时间漫衍考虑节日重性运动考虑日常性运动考虑牢固性特运动类型方法考虑型团体运动考虑型疏散运动四季雅苑居民特点突出项牢固性社区文化运动：
（1） 秋季重阳节夕阳红系列运动老市社区文化需求者部分社区文化运动摆设直接影响着整社区文化优劣市中老家庭社会中处难堪职位白昼子女孙子班学晚忙家务作业睱老住处团聚社会运动少怜老严重缺乏心理相情感交换心里压抑精神拜托急需社区文化运动社区老文化运动搞社区文化运动乐成半接纳系列宜老身心康健精神拜托老社区文化运动老提供常运动牢固场合开展九九重阳节茶话会夕阳红展艺会金银婚怀念全家福庆典康健老评推广生活修养验交换出国旅游等
（2）童夏令营系列运动童社区文化重需求者社区文化中活泼分子孩子玩兴奋满意开展童夏令营运动形式种样童歌舞会童智力游戏童球赛童独立生活训练童社会生活体验等外社区设置种种童游乐场合蝴蝶园鸟天堂童画墙童迷宫童滑梯童秋千等
（3）四季雅苑业演讲会解时事颁发言学知识获取信息增强交换
（4） 四季雅苑家庭趣味运动会增强体质推动体育增进解加深友谊两年举行次四季雅苑综合运动会运动会私家角逐家庭角逐楼宇区域组成团体角逐运动会形式样化趣味性游戏性通例性
（5）牢固性业运动站周六晚8：009：00社区牢固方举行次型文化运动容富厚彩形式种种百般业组成五六乐队演奏乐曲念书猜谜运动碗茶演唱会等目成业茶余饭缺少惯性社区文化需月初预告月周运动容便业视喜摆设时间
四季雅苑社区文化运动筹划览表
（）四季雅苑社区文化重运动览表
月份
活 动 项 目
活 动 方 式
活 动 效 果
备 注
1月
元旦联欢晚会
团体场
联欢娱乐迎新

2月
春节联谊运动
团拜春联联欢品茗灯谜等
陪衬喜庆祥新春气氛增强邻里交换

3月
贤妻良母评奖
政府关部分联合报名评嘉奖座谈
尊重妇女掩护妇女弘扬传统美德

4月
踏青逍遥游
组织老年孩春游
健身怡心宜神

5月
四季雅苑运动会
私家家庭组队
增进解增进友谊

6月
童节系列运动
童歌舞会童智力竞赛童乒乓球角逐等
增强童团体感场感宜童德智体全面生长

7月
游泳角逐
组织游泳喜者场
消夏避暑健身强体

8月
四季雅苑艺术节
文艺演出书画展览旅游旅行音乐欣赏文化衣饰演出等
提高素质活泼气氛

9月
尊师重教运动
座谈献花礼品
强化科教兴国师理念

10月
庆国庆迎中秋
国庆征文角逐中秋赏月烛光舞会
热爱祖国热爱宁静热爱家庭珍惜团圆

11月
业坛
邀请行业学专长业演讲陈诉研讨
交换学增强解

12月
圣诞夜
圣诞装饰圣诞树圣诞礼物圣诞歌等
热闹祝福赏景


（二）四季雅苑社区文化常性运动览表
类
容
追 求 效 果
备 注
通例体育娱乐运动
棋类牌类球类老年健身健美垂纶园艺茶艺
活泼气氛相交换

文艺
舞会音乐欣赏
提高素质陶冶情操
联办
讲座
宣传栏
智化
科学普开发利

消防宁静
防患未然

保健心理咨询
增强体质

美容美食家居美化生活理念
提高审美品味
企业联办
科教文卫知识讲座陈诉
增强知识
企业联办
公益
扫绿化情况
培养公德律

员献爱心
引发爱热情

义诊助残献血
办实事办功德
关单位联合
沙龙
种种沙龙聚会
配合喜潜移引导

培训
电脑书画舞蹈游泳陶艺国际互联网股票商务秘书外语厨艺维修家电
增强修养提高素质配合交换




十二智化系统治理维护

（）四季雅苑智化系统说明
四季雅苑智化系统包罗红外线周边防越系统摄监控系统室智系统保安讲系统消防报警系统区配景音乐系统该五系统均治理处智控制中心连接

保安讲系统

红外射系统

消防报警系统



































摄监控系统

智控制中心
































区配景音乐系统
























操键盘

单位住宅智控制板（CDT）






































紧
急

钮

煤
气
泄
漏
探
测
器

三
表

动
读
取
































（二）四季雅苑智化系统治理维护
针四季雅苑智化系统特点结合公司智化系统治理验制定治理维护方案：
1 创建立备运行维护步队
高素质专业员维护设备设备成果气充实发挥公司现干中抽调名专业员组成支精干设备运行维护步队邀请相关单位（该系统设计安装单位）技员进行强化培训确保私家谙熟该系统正确维护
2 户进行种形式培训
户否正确室智系统淘汰误报警延长设备寿命害第入住户开始通提供详细操指引举办培训班门指导等种形式业户全面解室智化系统种种成果熟练操
3 严格监控装修施工工程
首先治理员进行全面培训私家员清楚知道隐敝线路具体位置次装修进行严格监控羁系员天少二次现场检察防备线路损坏
4 创建供商档案
器件配件创建详细档案包罗型号产制造单位供单位等等供商制造商保持联系确保快速度取需配件踪产物更新换代四季雅苑智化系统实时完善
5 处置惩罚入住初期误报警问题
四季雅苑智化系统科技含量较高住户系统定担熟悉历程历程中种种误操市时出现造成智中心报警频繁产生区分处置惩罚种误报警治理套智系统害实际情况入住初期设定N秒滞报警（软件实现）住户误操时N秒通室操键盘解报警样智中心会发出报警信号效解决初期频繁误报警问题
6 日常巡视定期调养
日常巡视查抄实时发明缺陷佳途径定期维护发明解决软性隐患佳步伐接纳日常巡视定期调养结合步伐确保设备宁静运行具体筹划见表：

四季雅苑智化系统巡视调养筹划

项 目
容
周 期
摄监控系统
巡视查抄
周
调养
半年
煤气泄漏探测器
试验调养
半年
三表动抄表系统
巡视查抄
月
红外探测器紧急钮门磁开关门锁系统
调养
年
智控制中心设备
调养
年
区配景音乐系统
调养
半年
消防报警系统
巡视查抄
月
调养
半年
智化系统
调养查抄


(三)报警应急处置惩罚
安装套住宅单位种种探测器（红外线探测器紧急钮煤气泄漏探测器等）户警情进行实时检测警情产生时探测器通室CDT智控制中心发出讯号控制中心时反响立发出报警铃响显示报警报警性质住户相关资料值班员报警性质做应急处置惩罚：
1 煤气泄漏报警紧急处置惩罚步伐







反馈











控制中心值班员

报警点附
保安巡
逻员
（1）

封闭报警点楼栋煤气总阀 门

住户家查找原进行处置惩罚

排隐患检验员开煤气总阀门












检 修 员












2 紧急求助处置惩罚步伐





反馈








控制

中心

值班

员

四周保安巡逻员
（2）

业

户家

现场

抢劫：



1控制中心报告求力支援



2相机处置惩罚











急病：



1控制中心报告请求车辆支援



2简朴顾护士
通
知







治理员赴
现场指挥



通知






业配合
处置惩罚





















3 消防报警紧急处置惩罚步伐
控

制

中

心

值

班



员
通知


现场
火


警


扑


救


义务消防队员







报警

入口处保安员引现场


公安消防119







陈诉


现场


治理处







陈诉


掌握现场情况


公司领导







通知


现场


失事业户











反馈


4 异常现象紧急处置惩罚步伐
智控制中心值班员通摄镜头发明区异常现象（偷车抢劫交通事等）时图进行紧急处置惩罚







控制中心
值班员

异常现
场四周
保安员
（2）

现场相
机处置惩罚

结

果









治理处员赴现场指挥













开启相关区域摄机
进行录监督现场情况














反馈




十三四季雅苑担筹划
包四季雅苑担事情利开展特制定阶段事情筹划表
阶段
序号
工 作 项 目
时 间
具 体 措 施
前
期
介
入
阶
段
1
勘察四季雅苑物业情况提供相关发起
工程期间
全面解区整体结构衡宇配套设施文化场合机电设备情况
2
现场派驻员协助销售
销售期间
派出保安保洁绿化现场等员树立物业治理形象协助售楼事情
3
场智化系统机电系统安装调试运行培训
生长商摆设
派机电工程师中级电工进驻现场
4
场区衡宇竣工验收担验收移交
生长商摆设
做纪录督促施工单位修整复验治理书面移武续
5
创建四季雅苑治理机构
进驻前
月
部调配员周位外聘员月位员均持证岗
6
员培训
治理处创建
培训筹划执行
入
伙
入
住
阶
段
1
治理处运作准备事情
担验收时进行
物资装备配置入住资料印刷员配备等
2
熟悉业（住户）情况准备业入伙事情
业入伙前
资料准备业（住户）入伙摆设
3
治理入伙入住手续
正式担
公司现文件资料治理
日
常

理
阶
段
1
衡宇维修养护
委
托



理
期

公司现文件资料运行
2
公设施设备场合维修养护治理
3
清洁卫生
4
众生活秩序
5
便民办事网点众场合治理维修养护
6
区车辆行驶停泊
7
社区文化运动
8
住宅区档案资料治理
9
事项

十四物业治理事情相关流程
1事情流程：
机构组建
物业担验收
拟制治理方案
熟悉物业情况汇总遗留问题
治理入住手续30分钟入住须知学
联系关单位督促实时整改
制订规章制度
组织员工培 训
体例入伙资料










装修审批智化系统学


装修验收
创建种种档案
日常治理
监督违章装修
搬家入住










商业治理
社区文化运动

物业执法法例咨询

宁静治理
机电设备治理


物料治理


清洁绿化
档案资料治理

智
理
化
系 维
统 护
区事务治理


三车治理

公维
护
设保
施养


财政治理







2物业交代验收规程：


汇开发商土监理公司施工单位进行质量验收实填报质量验收单发明问题纪录案书面求施工单位整改明确复检时间罚


楼宇定命目单位单位模拟居住测定综合居住指标发明隐患实时整改
吸收工程图纸资料智化系统资料种种参数保修证明总体面图修建物构筑物公设施室外线绿化等竣工图设备图






三表动缮写系统取水电气表底数



确保保修项目期限尺度责方法重保修项目附细图纸







3业入住办事流程：
业
入住通知单
购房条约



身份证复印件
口 持
事情证复印件
指定银行办治理费托收手续
查验入住通知单发放入住文件袋
通知单盖已领资料章
欢迎前台





湾 完成
接纳业填写业条约家庭情况登记表
发放30分钟入住须知四季雅苑住户手册



收费处
已盖印入住通知单收费收回入住通知单
完成

专协助业验收衡宇确认水电气表读数掌握智系统操领填写验收交代表（式两份）
收楼组
入住缴费收领取钥匙业钥匙发放登记表中签收






完成
业入住登记表中签字


入住文件汇总分类装订档查钥匙填写入住情况日报表档


4住宅装修治理流程：
业持入住缴费收治理处领取装修审批表（式三份）装修须知装修治理划定等相关文件





业填写审批表连装修施工单位营业执复印件施工图纸交治理处
装修审批治理员初审工程部审批治理处审核（三天完成）







业施工单位卖力执份审批表缴纳装修押金领取装修许证进步解智化住宅装修关划定



相关责治理员踪监督日巡视少二次


装修竣工实时进行消防验收智化系统完整性验收试水试验责治理员连业务助理验收住宅签署验收意见三月进行复验格治理退押金手续
装修期隐蔽工程验收




5事情巡查流程：
发明员工结果
填写优绩嘉奖单处罚单
报治理处财政部实施全体员工通报
中央监控中心统计处置惩罚
处置惩罚完毕实时助理报告处置惩罚单签字
汇总统计阐发信息反馈理处
责接纳正确行动处置惩罚问题
填写督察问题处置惩罚单交责部分
发明治理事务存问题
治理员部分次例行巡视查抄










6宁静治理运作流程：
报 警
紧急通知中央监控中心
视情况通知派出消防队等相关单位
记 录





治理处法维修报视维修度巨细报业委员会审批实施
7机电设备维修流程：
日常巡视查抄
发 申
现 报
运 维
行 修

障
填写维修申报单
组织关维修员现场维修
报业务助理相关工程师现场指导监督维修
维修完毕试运行格
做维修纪录
档生存









8绿化治理流程：
保洁绿化业务助理巡视查抄
病虫害防治
调换长势良花草
盆栽花草修剪浇水造型清洁雕塑品
查抄考核事情绩效填写统计表
发明问题填写绿化问题统计表提出施工方案摆设员施工整改













整理档



保洁绿化巡视查抄
9保洁治理流程：


发明问题填写保洁问题统计表提出整改意见摆设员迅速整改



保洁班长组织员实施整改
综合治理员监督整改情况
查抄考核事情绩效填写整改统计表
整理档









10社区文化运动开展流程：
档生存
实施组织准备事情
实施型题运动
周边系列运动
邀请新闻单位宣传报道
部协调配合
邀请高朋出席
运动总结收集图片等资料
创建运动档案
制定年度社区文化事情筹划
住户观察形势变革情况修正筹划
制定社区文化月度事情筹划
时性运动
运动方案筹谋


















库存
物料治理员登记入库
采购员采购
11物料控制流程：
物料申请填写领料单
审批
库存
申请领料单堆栈领取
物料治理员做领料登记
月物料清查结算
收集整理档







十五配合销售步伐

佳兆业物业介入四季雅苑物业治理事情销售期销售角度出发提供协助配合佳兆业物业桂芳园产公司销售部已非常乐成相助配合销售方面积聚富厚验形成整套完善运作体系运作模式信心力促四季雅苑创楼盘销售奇迹
（）前期介入治理
　　四季雅苑开盘期（开盘前）物业治理事情资投入运行佳兆业物业派出保安保洁绿化员进驻区助理定期进行日常治理查抄（具体进驻时间产公司确定）
　　1保安保洁绿化员物业公司属治理处挑选验富厚员组成派驻员事情力形象敬业水均须产公司认时产公司体现格员调解发起权
　　2保安员卖力售楼处示范单位区门等岗亭保安事情时卖力客户楼相关欢迎指引泊车等事情保洁绿化员卖力售楼处示范单位会区清洁绿化事情
　　3助理卖力物业治理相关事务日常治理协调事情
　　4物业公司会定期派出培训专家操实务礼仪办事范例等方面述员进行培训
　　目：
四季雅苑定位较高客户素质较高日物业治理十分存眷深港两客户年佳兆业认通物业治理员销售期间介入高水专业办事客户极信心佳兆业物业良企业形象客户心中形制品牌组合观点客户提前感觉星级物业治理办事卖楼先卖办事物业治理成四季雅苑重卖点重媒体宣传诉求
（二）连锁推介
　　利业佳兆业物业认知度信度物业公司属治理处中利种种行方法业推荐四季雅苑次观察桂芳园四五期销售中凌驾百分三十单位桂芳园前期业次购置介绍成交桂芳园业已三千户果充实发挥销售中连锁效应部分老业完全成四季雅苑潜购置者介绍者
（三）销售配合
１协助制作整区标识系统导系统树立区尊贵形象
２定期摆设高级物业治理员销售现场答复客户咨询
３定期现场物业治理员销售间配合效果进行评价进行革新
4 四季雅苑实际情况产公司求销售提供方面配合
十六相关度测算
（）开办度

序号
项目
数量
金 额
备注

办公设备

978

1
电脑
2台


2
印机
4台


3
传真机
1台


4
复印机
1台


5
保险柜
2


6
空调机
5台


7
电话
7部

含初装费
8
文件柜
8


9
办公桌椅
25套
1．25

10
办公牍具批
批
0．2

11
集会桌椅
1套


二
宁静治理装备

757

1
巡逻行车
3辆


2
讲机
25部


3
塑胶仿真警棍
25根


4
消防斧头
10


5
专消防板手
10


6
消防靴
20套


7
钢盒
20套


8
防毒面具
20套


9
手提式灭火器
100支


10
训练器材
1批


三
清洁绿化设备

625

1
垃圾车(手推)
12辆


2
锈钢垃圾桶
150


3
吸尘(吸水)器
2台


4
清洁东西
1批


5
背式剪草机
1台


6
手推式剪机
1台


7
机动喷雾器
2部


8
绿化东西
1批
0．2

四
维修器材设备

3．51

1
室疏通机
1部


2
击钻
2台


3
煤气探测器
1台


4
万电表
2块


5
电工东西
3套


6
水工东西
1套


7
维修东西
1批


8
常备质料备件
1批


五
社区文化设施

3

1
区标识系统
1批
2

2
宣传设施
1批
1

六
员工扮生活设施

200

1
食堂设施
1套
4

2
员工宿舍品
100套


3
员工扮
100计套300元盘算

冬夏两套保安包罗军皮鞋两双
八
合计

50．96

四季雅苑开办费（治理处启动资金）测算计约五十万元着双方互惠互利配合包袱原开办费中三十万元佳兆业产包袱余二十万玖仟陆佰元佳兆业物业公司包袱开办费中佳兆业产公司出资购置物资部分双方相助期满佳兆业产公司


(二)收支预算

会营纳入预算范畴（单位：万元）
项目
济指标
备注












营业税附加税








中：维修


：水电维护


：绿化


：清洁


工


扮


垃圾清运费


化粪迟清理


消杀


东西





：保安


工


装备


生活


宁静区建立





：社区运动


：众水电费


：消防


：创优度


：


：折旧





中：奖金等


：计提三费


：劳保


：办公费


：交通费


：资料


：培训费


：水电费


：修理费


：








（备注：四季雅苑详细资料治理费订价停车位数具体员体例众水电量等收支预算法制作）

(三)（保安）宿舍品配置
（度折算均约400元）

配置尺度
备注
双层铁床
二套　
四门铁皮柜
4柜
写字台
间宿舍张
椅
间宿舍张
板凳
均张
综合物品架
间宿舍组
床底鞋板
张床底张
衣架
间宿舍两组
帽架
间宿舍组
报刊架
间宿舍组
整容镜
间宿舍面
吸顶摇头扇
间宿舍两台
垃圾篓
间宿舍
拖
间宿舍
扫
间宿舍
凉席
均床
洗衣桶
均
洗脸盆
均
牙缸
均
电视机
运动室
电视柜
运动室
学园板
学室张
叠放椅
运动室间20张
吊扇
运动室间1台
排气扇
储物室间1台
电热水器
宿舍区二台


（四）治理房配置
类
细项
房面积
备注
治理
房
业欢迎中心
100 m2
考虑入伙时园稍
工程维修班房
50 m2

办公房
200 m2
包罗：集会室档案室
堆栈
维修物料堆栈
200 m2
低求推车进出
办公品堆栈
30 m2

食堂
员工餐厅厨房
250 m2
否兼作员工运动室
物业
员工
宿舍
安员
400 m2
房8间房30M2左右
绿化员
60 m2

清洁员
80m2

工程维修员
90 m2

治理员
180 m2

合计
1640m2

（备注：1办公房业欢迎中心离开2员工宿舍应洗手间（众洗手间）3身员工宿舍茅厕外（便热水器排放废气）4会员房列）















附：
四季雅苑物业治理条约（草案）

条约双方事：
委 托 方（简称甲方）：佳兆业产（深圳）限公司
受委托方（简称乙方）：佳兆业物业治理（深圳）限公司
中华民国济条约法中华民国物业治理条例广东省物业治理条例实施细等国度方关物业治理执法法例政策等愿协商致底子甲方委托乙方四季雅苑实行专业化体化物业治理订立条约

第条 物业根情况
坐落位置：深圳市龙岗区
占面积： M2
修建面积： M2
车位数：
容积率：
绿化率
物业类型：住宅区
第二条 委托治理事项
1 衡宇修建体部位（楼盖屋顶梁柱外墙体底子等承重结构部位外墙面楼梯间走廊通道门厅设备机房……）维修养护治理
2 衡宇修建体设施设备（水道落水垃圾道烟囱明天线加压供水设备配电系统楼消防设备电梯等）维修养护治理运行办事
3 物业筹划红线属物业治理范畴市政公设施（门路室外水道化粪池沟渠池井绿化室外泵房路灯行车房棚停车场……）维修养护治理
4 物业筹划红线属配套办事设施商业网点维修养护治理
5 众情况（包罗众园衡宇修建部位）清洁卫生垃圾收集清运
6 交通车辆行驶停泊
7 配合协助公安构造进行宁静监控巡视等保安事情（含身产业保险保责）
8 社区文化娱乐运动
9 物业物业治理档案资料
10 法例政策划定物业治理公司治理事项

第三条 条约期限
条约期限五年住宅区入伙日算起

第四条 甲方权利义务
1 物业治理公司议定年度治理筹划年度度概预算决算陈诉
2 乙方治理实施监督查抄年全面进行次考核评定乙方治理善造成重济损失治理失误市政府物业治理部分认定权终止条约
3 委托乙方违反物业治理法例政策业条约行进行处置惩罚：包罗责令停止违章行求赔偿济损失支付违约金缴交关度拒纠正违章行责接纳相关步伐进行催缴催改步伐
4 甲方入伙前60日乙方提供治理房 M2作治理处办公乙方治理处治理员维修员保洁员保安员生活住房 M2甲方提供（提供室排挤层等非正式房）
5 甲方物业交付前15日划定乙方提供物业治理档案资料（工程建立竣料住户资料项验收资料）乙方治理期满时予收回
6 干预干乙方法条约划定容进行治理营运动
7 卖力协助处置惩罚非乙方原产生种种纠纷
8 协助乙方做物业治理事情宣传教诲文化运动
9 法例政策划定甲方包袱责
10 区治理处开办费计五十万玖仟陆佰元中三十万甲方包袱开办费支付方法：
　　 （1）条约签订日周甲偏乙方支付启动费十五万元
（2）区入伙前月甲偏乙方支付开办费十万元
（3）区入伙月甲偏乙方支付剩余五万元
（3）甲方包袱开办费采购物品部分易消耗品外条约期满甲方

第五条 乙方权利义务
1 关执法法例政策条约划定制订该物业项治理步伐规章制度实施细开展项治理营运动损害数业（住户）正权益获取妥利益
2 遵国度方物业治理办事收费划定物业治理办事项目办事容办事深度测算物业治理办事收费尺度甲方提供测算严格条约划定收费尺度收取擅加价收费务收费少办事
3 卖力体例衡宇隶属设施设备年度维修养护筹划中修方案双方议定乙方组织实施
4 权法例政策条约业条约划定违反业条约物业治理法例政策行进行处置惩罚
5 权选聘专营公司包袱物业专项治理业务支付度整体治理责利益转单位重专项业务承包私家
6 担物业治理部分关政府部分监督指导担甲方业监督
7 少三月全体业张榜宣布次治理度收支帐目
8 物业公设施擅占改变成果需物业改扩建完善配套项目须报甲方关部分批准方实施
9 创建物业物业治理档案卖力实时纪录关变动情况
10 开展效社区文化运动便民办事事情
11 条约终止时乙方必须甲方移交原委托治理全部物业种种治理档案财政等资料移交物业众产业包罗治理费众收入积聚形成资产物业治理财政状况进行财政审计甲方权指定专业审计机构
12 包袱业非业身产业保保险义务（专门条约划定外）

第六条 治理目标
乙方甲方委托治理事项制定出物业治理分项尺度（项维修养护治理事情尺度考核尺度）甲方协商意作条约必备附件乙方答应区整体完善全部担第四年度达国度优秀物业治理区治理尺度

第七条 治理办事度
1 物业治理办事费：
住宅月方米修建面积 元卖出车位乙方月 元车位尺度收取治理费未卖出车位乙方出租营补贴治理费收入敷
2 治理办事费尺度调解：
双方议定尺度调解（政府划定尺度）
3 乙方物业产权衡宇部位设备维修养护特约办事接纳钱核算方法实际产生度计收甲方权乙方述收费项目尺度进行审核监督
4 衡宇修建（体）配合部位设施设备维修养护更新改革乙方提出方案双方议定实施需费划定衡宇体维修基金中支付衡宇体维修基金收取执行市政府物业治理部分指导尺度甲方义务督促业缴交述基金配合维护
5 乙方物业入伙前产生前期治理度双方商定实际产生度甲方支付该前期治理度包罗入伙前派驻员交通费住宿费办公费等
6 入伙起甲方原造成衡宇空置产生治理度全部甲方包袱
7 质保期物业质量问题产生业（住户）维修请求时乙方核实通知甲方指定时间修甲方指定时间维修时乙方直接委托单位维修维修度甲方包袱（质保期起始日衡宇入伙日起付入伙时未售出衡宇质保期甲方答应质保期起始日售出该衡宇新定入伙日）

第八条 条约期满乙方场甲方治理招投标等条件优先治理权法例政策部分划定取消投标资格优先治理资格外乙方全部完成条约责治理结果优秀数业反应良场招投标直接续订条约

第九条 违约责
1 甲方原造成乙方未完成划定治理目标直接造成乙方济损失甲方应赐乙方相应赔偿乙方权求甲方限期整改权终止条约
2 乙方原造成完成治理目标直接造成甲方济损失乙方应赐甲方相应赔偿甲方权求乙方限期整改权终止条约
3 甲方衡宇修建设施设备安装技等原造成重事甲方包袱责卖力善处置惩罚乙方治理善操妥等原造成重事乙方包袱责卖力善处置惩罚（产生事直接原政府关部分判定结准）
4 甲乙双方接纳正竞争手段取治理权致方失治理权造成方济损失应包袱全部责

第十条 事项
1 双方条约条款进行修订变动增补书面签订增补协议增补协议条约具等效力
2 条约划定治理期满条约然终止双方续订条约应该条约期满六月前方提出书面意见
3 条约执行期间遇抗力致条约履行时双方均包袱违约责关法例政策划定实时协商处置惩罚
4 条约履行中产生争议双方应协商解决协商成时提请物业治理部分调解调解成提交深圳市仲裁委员会法裁决
5 条约附件均条约效组成部分：条约附件空格部分填写文字印刷文字具等效力
条约附件增补协议中未划定事项均遵中华民国关执法法例政策执行
6 条约正连附件八页式五份甲乙双方二份物业治理部分（存案）执份具等执法效力
7 条约区入伙日起生效
甲方签章： 乙方签章：
法代表： 法代表：
年 月 日

注：方案仅佳兆业物业治理办事简朴介绍双方相助乐成针项目具体情况提供详细治理方案


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