物业管理服务方案


     
    物业理服务方案
     
    项目位**区王稳庄镇位**区南端物业升值潜力 贯彻开发商开发项目构思引进专业物业理理念通优良服务理业享受市生活氛围物业功发挥力促物业保值增值树立物公司品牌物业理行业微利行业前数物业理企业处亏损状态物业理企业组织更加简洁实降低组织耗劳资成等
    区基条件
    天津市**区王稳庄示范城镇农民安置房建设项目建筑面积12929万方米184栋绿化面积43容积率166区封闭理固定物业理房3‰区消防泵房二次水泵房消防水池消防监控室配电室等设备房设置智安防设施
    二服务标准
    严格开发商签订前期物业理合约定物业服务标准做服务工作服务细节标准提高
    1房屋理
    1)关法规政策规定业公约约定房屋配套设施进行理服务
    2)区出入口设区面示意图宣传栏路口设路标栋门户公配套设施场明显标识
    3)房屋外观(包括屋面露台)完整洁公楼梯间墙面面破损外墙公空间乱张贴乱涂乱画乱悬挂现象室外招牌广告牌霓虹灯规定设置整齐序
    4)违反规划私搭乱建擅改变房屋途现象时劝告报告关部门法处理
    5)阳台封闭统序
    6)空调安装位置统
    7)房屋装修符合规定装修理服务制度业装修公司签订装修理协议查验装修申请方案审批记录进出区装修车辆装修员实行出入证理装修现场进行巡视检查日常巡查记录验收手续私拆乱改线破坏房屋结构损害利益现象时劝告问题严重报关部门处理督促装修垃圾时清运
    2设施设备维护养护
    1)维修养护制度健全工作场明示工作标准岗位责制明确执行良
    2)设施设备项目配套建设理责分工运转正常维护良保养检修制度完备设备运行记录设备障重突发性事件应急方案现场处理措施处理记录
    3)实行24时报修值班制度急修报修半时达现场预约维修报修双方约定时间达现场回访率85
    4)水电电梯监控等设备运行员技熟练严格遵守操作规程保养规范
    5)道路整通畅停车泊位划定整齐
    6)楼道灯公明设备完率95规定时间定时开关
    7)设备房整洁设施设备标识清楚齐全危身安全隐患处明显标志防范措施
    8)雨水井化粪井季度检查1次根需定期清理疏通保持通畅堵塞外溢
    9)接相关部门停水停电通知规定时间提前通知户
    3公秩序维护
    1)门岗室整洁员统着装设专24时值勤中出入口少10时立岗值勤区机动车出入验证外机动车登记换证
    2)规定路线时间进行24时间断巡逻少12次区重点部位2时巡查次做巡查记录巡逻程中疑员进行询问发现火警治安隐患事时报告关部门
    3)公娱乐设施水池等部位设置安全警示标志
    4)机动车辆进行引导行驶序停放指定位置非机动车辆停放整齐
    5)设中央监控室实施24时安全监控记录时
    6)公财产包括楼门窗消防器材区表井盖雨篦子品花草树木等
    7)火灾水浸等突发事件应急处理预案
    8)定期服务员进行消防培训保证消防通道畅通消防器材时启
    4保洁服务
    1)公区域(硬化面次干道)天清扫1次干净整洁室外标识宣传栏信报箱等周擦拭1次
    2)公区域日常设专保洁保持公区域干净整洁杂物
    3)公楼道天清扫1次扶手天擦洗1次保持干净整洁
    4)根区实际情况合理布设垃圾桶果皮箱垃圾袋装
    5)楼栋口收集垃圾天2次
    6)垃圾清运日产日清垃圾桶果皮箱满溢现象
    7)垃圾设施天清洁1次异味
    8)公区域玻璃月擦洗2次
    9)区路干路积水积雪烟花炮屑时进行清扫
    10)进行保洁巡查楼道乱悬挂乱贴乱画乱堆放等现象
    11)建立消杀工作理制度根实际情况开展消杀工作适时投放消杀药物效控制鼠蟑蚊蝇等害虫孳生
    12)饲养宠物符合关规定违反者进行劝告报告关部门进行处理
    5绿化养护
    1)花草树木生长正常绿化效果良较观赏效果枯死树挂树木歪斜发现死树应半月清适时补种
    2)草坪生长整齐保持修剪
    3)草坪时清杂草效控制杂草孳生垃圾烟头纸屑
    4)绿篱超齐线时应进行修剪绿篱根部死枝枯叶杂物清修剪废弃物枯死植株明显秃裸
    5)根气候状况季节适时组织浇灌施肥松土花草树木长势良
    6)适时组织防冻保暖预防病虫害病虫害明显迹象
    7)园林建筑辅助设施完整洁损
    8)绿化设提示爱护绿化宣传牌
    6综合理服务
    1)建立物业理制度服务质量理体系制定较完善物业理方案组织实施
    2)规范签订物业理服务合合约定公布物业理服务项目容物业理服务费标准
    3)服务员统着装佩戴标志语言规范文明服务
    4)理员70持物业理岗证书特种作业员工应100持政府专业部门颁发效证书岗
    5)运计算机业资料收费理日常办公等进行理
    6)建立完善档案理制度(包括物业竣工验收资料设备理档案业资料日常理档案等)种基础资料台账报表图册健全保存完整
    7)设置服务中心公示服务联系电话 白天理员接住户处理物业理服务合范围公性事务受理住户咨询投诉效投诉处理率100
    8)提供偿特约服务代办服务公示服务项目收费标准
    9)采取入户走访业座谈会电话沟通问卷调查等形式开展回访工作回访率80薄弱环节进行改进
    10)建立健全财务理制度半年公布次物业理服务费收支情况
    11)建立部位设施设备维修基**账账目清楚准确规定部位设施设备维修基金定期公布维修基金缴存情况
    12)召集首次业会会议协助组建业委员会配合工作
    三理服务制度
    预计386名员工(整区交付时设计) 项目理1公司领导全面负责营理等项目理助理1协助项目理营理分3分客服秩序工程等相关工作财务2设会计名出纳名 具体负责物业理相关财务收支等物业理员16协助分完成相应物业理工作客服4负责接业反应情况等工作业5负责项目相关资料仓库理工作事行政4负责项目相关员招聘培训协调等工作形象门岗秩序维护员63分21班*3班(含领班)负责区形象门岗秩序维护巡逻岗秩序维护员96分8区域*4*3班负责区安全秩序巡查维护工程监控岗秩序维护员6分2*3班负责区监控摄巡视工作车场秩序维护员10负责区停车场秩序维护工作维护工21负责公区域水电设施维护水电维修服务等 楼保洁员120负责区楼宇部卫生保洁工作外围保洁员30负责公区域卫生保洁绿化养护等工作 员工招聘公司聘请物业理顾问公司进行培训
    四 前期物业接
    1 派物业理员水电工等工程技术员参工程验收(验收权仅物业理角度开发商提出建议)
    2 物业接验收应物业维护保养理角度进行验收应站业立场物业进行严格验收维护业合法权益 物业通竣工验收物业体结构安全功验收 落实物业保修事宜(保修责保修期限保修范围)确保保修项目期限标准责方式落实重保修项目细图纸校验位接组图纸资料移交清单技术资料进行检查发现产权技术资料缺漏应书面形式报开发商请求予协助解决
    3入住 :准备工作
    1)治安方面:区四周种绿篱安装防护栏增设报警系统统安装防盗网防盗窗铝金窗车辆理:增设区间道路标志封闭区出入口进出增设行车棚加固架空层车库
    2)垃圾清运:增设垃圾池(屋)垃圾清运站等 
    3)楼道灯:改节灯(:温感声控角摸式等)
    4)分步购置办公护卫保洁水电工等设备工属具员工工作服等
    5)制定入住流程:印刷入住表格
    6)协调供电局水公司石油液化气公司邮局等单位搞联系工作保证住户入住水电气等供应
    7)代业电话公司联系电话安装事宜争取现场放号方便业
    8)学校派出居委会联系解孩转学迁移户口手续办理细节关联系电话入住时公告
    9)入住现场:入住准备协调工作位部署入住现场彩旗横幅花卉背景音乐安全护卫立岗巡更迎接业入住
    10)举行入住仪式:邀请政府官员业代表剪彩   
    4注意事项:
    避免期工灰尘噪音等谐现象 业权入住程序发函  办入住手续签约    
    5办理入住手续程序已缴款入住手续书身份证购房合  确认业身份缴清代垫代缴费装修保证金建筑垃圾清运费物费盖章业签署
    五 物业装修理
    业收楼权购物业进行装修装修必须规定范围进行关规定包括:国家建设部发布建筑装饰装修理规定物业理企业制定住户装修理规定根述规定业装修前必须物业理企业进行申请登记业装修前物业理企业申请登记时需实填写装修施工容注明委托施工单位进场数业施工队物业理企业三方应申请书签字盖章
    六物业档案建立
    物业档案资料建立前期建设开发成果记录物业档案资料建立抓收集整理案利四环节收集关键完整时间讲指规划设计工程竣工全部工程技术维修资料空间讲指物业构成方方面面楼顶体配套建筑物环境整理重点伪存真留档资料身规律联系进行科学分类保存利日理程中加充实
    七 日常理
    屋理运作览表 工作容 核业 装修审核 巡视 踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务 频度 天 天办完 二遍天入住期间6H天消灭违章未然 周三次 100 标准 准确 符合规定危安全外观改变途改变 乱堆乱放乱挖乱接违章装修房屋完率100投诉率 1‰ 违章装修时听取业意见满足业合理求业满意率96
    八理目标
    1区实行封闭式理护卫班实行24时值班确保业住户生合财产安全
    2区清洁实行专职保洁员责制保证区24时全天候干净卫生整洁
    3水电维修班实行24时值班制度业遇问题公机电设备运作正常设备完率100
    4绿化时修剪维护保持花草树木茂盛美观绿化完率99  
    九分项指标
    1 房屋完率: 100%
    2 房屋零修急修时率: 99%
    3 维修工程质量合格率: 100%
    4 理费收缴率: ≥98%

    5 绿化完率: 99%
    6 清洁保洁率: ≥99%
    7 道路完率率: 100%
    8 化粪池雨水井污水井沙井完率: 100%
    9 排水明暗沟完率: 100%
    10 路灯完率: 100%
    11 汽车场完率: 100%
    12 公文体设施建筑品完率: 100%
    13 区重刑事案件发生率: 0
    14 区治安案件发生率: ≤1/年
    15 消防设施设备完率: 100%
    16 火警发生率: ≤1%
    17 火灾发生率: 0%
    18 违章发生率: 2%
    19 违章处理率: 100%
    20 户效投诉率: ≤2%
    21 效投诉处理率: 100%
    22 理层员工专业培训合格率: 100%
    23 特种作业员工持证岗率: 100%
    24 维修服务回访率: ≥30%
    25 业(住户)物业理综合满意率: ≥96%
        企业会通科学理达服务水
    十物业费测算
    1物业部分收支测算
    王稳庄项目物业收支测算表
    项目

    单价
    面积
    金额
    物业费收入合计
    物业理费收入2419049元月计提5﹪
    178元㎡
    1292900㎡
    27577164
    利润合计:120952元月
     
     
    年利润1451424
    物业费支出合计
    基物业费1146212元月
     
     
     


    机电费1272837元月
     
     
     
    合计:2419049元月
     
     
       29028588
    注:未含停车场营收入12525828元年
    2停车场收支测算
    1设施维修养护运行费
    数量
    单价
    计(元月)
    车场设施维修费(估算)
    明锁道闸系统
     
     
    4000
    2车位数量
    120元辆
    7138
    (元月位)
    856560
    3车位费报价
    80元辆
    3211
    (元月位)
    256880
    4税费
    前三项费*565
     
     
    65621
    5总计
     
     
     
    1177406
    年收入:13361280
     
     
     
     
    年支出:835452
     
     
     
     
    年利润:12525828
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    3物业支出预算明细
     
    王稳庄项目物业理服务费支出预算明细
    项目
    相关数(元月)
    支出合计(元月)
    计算公式
    数量
    单价
    工费
    见附表
     
     
    820060
    员工工资保险公积金服装费
    附表(理员含五险金)
     
     
     

    二公部位公设施维护保养费
     
     
     
    化粪池污水井清掏费(年清掏二次)
    数*单价*年2次÷12月
    15*1000*212                                
    15
    1000元次
    2500元月
    房屋公部位维修费
    面积*维修例1*单价÷12月
    1292900*1*3512
     
    35元㎡
    37710元月
    道路维修费
    面积*维修例3*单价÷12月
    1292900*3*4012
     
    40元㎡
    12929元月

     
     
     
    53139
    三清洁卫生费
     
     
     
    垃圾清运费
    估算
    120元m3*20*30
    20m3 
    120元m3日
    72000元月
    机械工具费
    估算
     
     
     
    5000元月
    保洁品消耗
    估算
     
     
     
    3000元月
    垃圾袋消耗
    垃圾箱*垃圾袋1座天*365天*单价*12月
    估算          220*065*30         
    220桶
    065元袋
    4290元月
    卫生防疫消杀
    次费*次数12月
    估算           1000*2012
    20次
    1000元次
    1667元月
    清洁水
    水单价*日水吨数*30天
             785*50*30      
    50T日
    785元T
    11775元月

     
     
     
    97732
    四绿化养护费
     
    绿化工具费
    月20元*数                20*20
    20
    20元月
    400元月
    机具油费维修费
    年坪草10次次油1000元÷12月+80元维修费次        1000*1012+800
    1633元月
    施肥草喷药材料费
    面积*单价÷12月                        39600*0512
    39600㎡
    05元㎡年
    1650元月
    绿化水费
    面积*水量05吨㎡年*单价÷12月            39600*05*78512
    39600㎡
    785元吨
    1 129525元月


     
    16635
    五秩序维护费
     
    讲机电池折旧
    台数*单价÷折旧期限24月                 50*100024
    50部
    1000元部
    2083元月
    讲机占频费
    台数*单价÷12月                          50*5012
    50部
    50元部年
    208元月

     
    2291
    六办公费
     
     
    固定电话费
    月估算                                    200*5
    5部
    200元月部
    1000元月
    办公文具
    估算
     
     
    2000元月
    办公水费
    月水量*单价                            100*785
    100T月
    785元吨
    785元月
    办公电费
    月电量*单价                            1000*085     
    1000度月
    085元度
    850
    采暖费
    取暖面积*单价÷12月                     3859*3612
    3859㎡
    36元㎡年
    11577元月
    节日布置费
    估算年60000元12月
     
     
    5000元月

     
    21212元月
    七固定资产折旧费
    估算
    固定资产总价400000元÷60月
    6666元月
    八公众责险费
    投保额200万元年*保险费率03÷12月
    5000元月
    九理费
    前八项费*5
    51137元月
    十税费
    前九项费*565
    60674元月
    十基物业理服务费支出总计
    1146212元月
     
    工支出附表:
    王稳庄项目物业员清单薪资福利表
    项目
    相关数(元月)
    合计(元月)

    工费
    820060
    1员工工资(理)
    基工资
    保险公积金(工资*基数478)626元

    计算公式
     
    项目总理
    12000
     
    1
    *元月
    12626
    总理助理
    8000
     
    1
    *元月
    8626
    (客服秩序工程)
    5000
     
    3
    *元月
    16878
    理员(兼收费)
    3500
     
    16
     
    66016
    客服
    3000
     
    4
     
    14504
    业(资料库)
    3000
     
    5
     
    18130
    事行政(含财务)
    3000
     
    4
    *元月
    14504
    财务
    3500
     
    3
    *元月
    12378
    出纳
    3000
     
    3
    *元月
    10878
    2员工工资(操作)
    基工资
    保险

    计算公式
     
    形象门岗秩序维护员
    2000
    21班*3班(含领班)
    63
    *元月
    126000
    巡逻岗秩序维护员
    2000
    8区域*4*3班
    96
    *元月
    192000
    监控岗秩序维护员
    2000
    2*3
    6
    *元月
    12000
    车场秩序维护员
    1500
     
    10
     
    15000
    楼保洁员
    1500
    估算
    120
    *元月
    180000
    外围保洁员兼绿化
    2000
    估算
    30
    *元月
    60000
    维修工
    2500
     
    21
    *元月
    52500

     
     
    812040
    3服装费
     
    服装费(均500元2套2年均摊)
    385
    *元2套÷24月
    8020
    合计
     
     
    820060
    3机电支出预算明细
    王稳庄项目设施设备运行测算表
    项目
    相关数
    合计(元月)

    电梯运行维修养护费
    1272837
    项目
    计算公式
     
     
     
     
    电梯电费(均值)
    350台*功率*运行时间*30天*单价
    17KW
    5h天
    086元度
    767550
    电梯维保费(半包)
    部*单价(均价)
    350部
     
    450元台月
    157500
    电梯检测费(含限速器检测)
    部*单价÷12月
    350部
     
    700元台年
    20417
    电梯零件更换费
    部*单价÷12月
    350部
     
    500元台年
    14583

     
     
     
     
    960050
    二水泵运行维修养护费
     
    供水泵电费(估算)
    功率*台数*时间*30天*单价12月
    407kw
    8h天
    086元度
    30802
    中水泵电费
    功率*时间*365天*单价12月
    125kw
    5h天
    086元度
     
    水泵维保费零件更换费
    月估算  188**单价12月
    7833
    水箱清洗费(估算)
    年1500元次*2次*12÷12月
    3000

     
    41635
    三消防运行维修养护费
     
    消防鉴定费(包括表防险费消防水泵维护测试消防水箱维护灭火器粉末更换等)
    总面积*单价12月
     
     129290
    1元㎡
    10774

     
     
     
     
    10774
    四强弱电系统运行维修养护费(估算)
     
    室外公明电费
    功率*数量*10h*30*单价
    60w
    10h天
    085元度
    154800
    室公明电费
    功率*数量*365天*单价
    40w
    3h天
    085元度
    7189
    明维修费
    维修材料费年预算(含灯具灯电线等材料)
    10000

     
     
     
     
    171989
    五配供电(红号站)系统运行维修养护费
     
    配供电系统设备(红号站)维护员工资
     
     

    配供电系统设备检测维修费
    维修材料费年预算(含电线护套线电闸仪表等材料)检测费
    10000

     
     
     
     
    10000
    六维修养护费
     
    安防消防监控系统消耗电费
    功率*时间*30天*单价
    10kw
    24h
    085元度
    6120
    监控系统维修保养
     
    2000
    排水设施维修(治)
     
     
    避雷设施检测费
     
    2200

     
    10320
    七税费
    前六项费*565
    68069
    八支出合计
    1272837
     
    测算略盈利需通科学理限度节省开支充分发挥缘优势项目协定会保证理标准永降低业满意
     


    文香网httpwwwxiangdangnet

    《香当网》用户分享的内容,不代表《香当网》观点或立场,请自行判断内容的真实性和可靠性!
    该内容是文档的文本内容,更好的格式请下载文档

    下载文档到电脑,查找使用更方便

    文档的实际排版效果,会与网站的显示效果略有不同!!

    需要 1 香币 [ 分享文档获得香币 ]

    下载文档

    相关文档

    物业管理服务方案

    第一章 本项目物业管理服务的整体设想 第一节 本项目基本情况 物业名称:军事经济学院新建住房 物业类型:集体住房 物业坐落地址:武汉市硚口区古田二路 物业四至范围:东至 ...

    5年前   
    1956    0

    物业管理前期介入服务方案

    ()物业服务有限公司成立于2003年3月,现属于贰级资质企业,多年以来一直致力于为各类型物业提供优质的物业服务,并向有需求的企业提供全面物业服务,受到业内外人士的广泛好评。 为了使相关方对...

    4年前   
    1865    0

    万科城市花园 物业管理服务方案

     武汉市万科物业管理有限公司 目 录 社区项目概况····································...

    11年前   
    6572    0

    物业管理服务合同

    物业管理服务合同 第一章 总  则 第一条 本合同当事人 委托方(以下简称甲方): 组织名称: ...

    14年前   
    2719    0

    物业管理服务合同

    物业管理服务合同  第一章 总则  第一条 本合同当事人  委托方(以下简称甲方):  组织名称:_________   代表人:_________   地址:_________   联系电话...

    8年前   
    647    0

    物业管理服务合同

    物业管理服务合同   第一条 本合同当事人   委托方(以下简称甲方):   组织名称:   代表人: ...

    6年前   
    28930    0

    单位物业管理与服务合同

    单位物业管理与服务合同  第一章 本合同当事人  第一条 :  甲方(业主):  地址:  乙方(物业管理公司):  地址:  根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方委托乙方...

    11年前   
    502    0

    前期物业管理服务合同

     前期物业管理服务合同   特别提示   一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用《物业管理合同(示范文本)》的通知(建设部[1997]263号)和《成都市...

    7年前   
    21610    0

    物业管理服务合同1

    物业管理服务合同   第一章 总  则   第一条 本合同当事人   委托方(以下简称甲方):   组织名称: ...

    10年前   
    20375    0

    单位物业管理与服务合同

    单位物业管理与服务合同  第一章本合同当事人  第一条:  甲方(业主):  地址:  乙方(物业管理公司):  地址:  根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方委托乙方对其...

    12年前   
    712    0

    物业管理服务标准

      物业管理服务标准 项 目 内 容 与 标 准 (一) 基 本 要 求 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。 2、承接项目时,对住宅小区共用...

    9年前   
    7726    0

    **物业管理服务协议

    前期物业管理是指:自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

    4年前   
    1015    0

    前期物业管理服务合同

    前期物业管理服务合同  成都市工商行政管理局 监制  成都市房产管理局   编制  特别提示:    一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用《物业管理合同(示范文本)》的通知(建设部[...

    11年前   
    637    0

    前期物业管理服务合同

     前期物业管理服务合同—   前期物业管理服务合同(示范文本)说明  1、本合同文本为示范文本,也可作为签约使用文本。签约之前,受托方应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,...

    11年前   
    648    0

    前期物业管理服务合同(二)

    前期物业管理服务合同(二)  合同编号:___________  甲方(房地产开发企业或其委托的物业管理企业):_________________  法定住址:________________...

    10年前   
    718    0

    物业管理服务模式

    物业管理服务模式 摘  要:酒店式服务,人性化管理。以业主为中心,提供酒店式专业化服务。以星级酒店为样板,营造温馨,惬意的的服务氛围。强调服务意识,提高服务效率。调整组织架构,实行科学化管理...

    9年前   
    8379    0

    物业管理服务手册

    ****物业管理服务手册 甲方:**县建设物业管理总公司(以下简称甲方) 乙方:                        (以下简称乙方) 乙方所购房屋销售(预售)合同编号: 乙...

    7年前   
    2919    0

    物业管理方案

    物业管理方案  一、 概述  某项目位于甲县城东,将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心,地理位置优越,物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景,某小区的物业管理水准将更显重要。  二、目标 ...

    11年前   
    695    0

    物业管理方案及物业管理大纲

    物业管理方案及物业管理大纲一、 公司简介:(一)公司简介************成立于2001年12月14日,注册资本100万元,主营物业治理服务,证书编号为*物企三[2005]0067号,公...

    1年前   
    299    0

    关于提高物业管理服务质量的实施方案

    为认真贯彻落实《中华人民共和国民法典》、《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、《XXX住宅小区物业服务导则》和《XXX物业管理条例》等文件精神,按照《XXX住宅物业管理...

    6天前   
    43    0