物业理服务方案
项目位**区王稳庄镇位**区南端物业升值潜力 贯彻开发商开发项目构思引进专业物业理理念通优良服务理业享受市生活氛围物业功发挥力促物业保值增值树立物公司品牌物业理行业微利行业前数物业理企业处亏损状态物业理企业组织更加简洁实降低组织耗劳资成等
区基条件
天津市**区王稳庄示范城镇农民安置房建设项目建筑面积12929万方米184栋绿化面积43容积率166区封闭理固定物业理房3‰区消防泵房二次水泵房消防水池消防监控室配电室等设备房设置智安防设施
二服务标准
严格开发商签订前期物业理合约定物业服务标准做服务工作服务细节标准提高
1房屋理
1)关法规政策规定业公约约定房屋配套设施进行理服务
2)区出入口设区面示意图宣传栏路口设路标栋门户公配套设施场明显标识
3)房屋外观(包括屋面露台)完整洁公楼梯间墙面面破损外墙公空间乱张贴乱涂乱画乱悬挂现象室外招牌广告牌霓虹灯规定设置整齐序
4)违反规划私搭乱建擅改变房屋途现象时劝告报告关部门法处理
5)阳台封闭统序
6)空调安装位置统
7)房屋装修符合规定装修理服务制度业装修公司签订装修理协议查验装修申请方案审批记录进出区装修车辆装修员实行出入证理装修现场进行巡视检查日常巡查记录验收手续私拆乱改线破坏房屋结构损害利益现象时劝告问题严重报关部门处理督促装修垃圾时清运
2设施设备维护养护
1)维修养护制度健全工作场明示工作标准岗位责制明确执行良
2)设施设备项目配套建设理责分工运转正常维护良保养检修制度完备设备运行记录设备障重突发性事件应急方案现场处理措施处理记录
3)实行24时报修值班制度急修报修半时达现场预约维修报修双方约定时间达现场回访率85
4)水电电梯监控等设备运行员技熟练严格遵守操作规程保养规范
5)道路整通畅停车泊位划定整齐
6)楼道灯公明设备完率95规定时间定时开关
7)设备房整洁设施设备标识清楚齐全危身安全隐患处明显标志防范措施
8)雨水井化粪井季度检查1次根需定期清理疏通保持通畅堵塞外溢
9)接相关部门停水停电通知规定时间提前通知户
3公秩序维护
1)门岗室整洁员统着装设专24时值勤中出入口少10时立岗值勤区机动车出入验证外机动车登记换证
2)规定路线时间进行24时间断巡逻少12次区重点部位2时巡查次做巡查记录巡逻程中疑员进行询问发现火警治安隐患事时报告关部门
3)公娱乐设施水池等部位设置安全警示标志
4)机动车辆进行引导行驶序停放指定位置非机动车辆停放整齐
5)设中央监控室实施24时安全监控记录时
6)公财产包括楼门窗消防器材区表井盖雨篦子品花草树木等
7)火灾水浸等突发事件应急处理预案
8)定期服务员进行消防培训保证消防通道畅通消防器材时启
4保洁服务
1)公区域(硬化面次干道)天清扫1次干净整洁室外标识宣传栏信报箱等周擦拭1次
2)公区域日常设专保洁保持公区域干净整洁杂物
3)公楼道天清扫1次扶手天擦洗1次保持干净整洁
4)根区实际情况合理布设垃圾桶果皮箱垃圾袋装
5)楼栋口收集垃圾天2次
6)垃圾清运日产日清垃圾桶果皮箱满溢现象
7)垃圾设施天清洁1次异味
8)公区域玻璃月擦洗2次
9)区路干路积水积雪烟花炮屑时进行清扫
10)进行保洁巡查楼道乱悬挂乱贴乱画乱堆放等现象
11)建立消杀工作理制度根实际情况开展消杀工作适时投放消杀药物效控制鼠蟑蚊蝇等害虫孳生
12)饲养宠物符合关规定违反者进行劝告报告关部门进行处理
5绿化养护
1)花草树木生长正常绿化效果良较观赏效果枯死树挂树木歪斜发现死树应半月清适时补种
2)草坪生长整齐保持修剪
3)草坪时清杂草效控制杂草孳生垃圾烟头纸屑
4)绿篱超齐线时应进行修剪绿篱根部死枝枯叶杂物清修剪废弃物枯死植株明显秃裸
5)根气候状况季节适时组织浇灌施肥松土花草树木长势良
6)适时组织防冻保暖预防病虫害病虫害明显迹象
7)园林建筑辅助设施完整洁损
8)绿化设提示爱护绿化宣传牌
6综合理服务
1)建立物业理制度服务质量理体系制定较完善物业理方案组织实施
2)规范签订物业理服务合合约定公布物业理服务项目容物业理服务费标准
3)服务员统着装佩戴标志语言规范文明服务
4)理员70持物业理岗证书特种作业员工应100持政府专业部门颁发效证书岗
5)运计算机业资料收费理日常办公等进行理
6)建立完善档案理制度(包括物业竣工验收资料设备理档案业资料日常理档案等)种基础资料台账报表图册健全保存完整
7)设置服务中心公示服务联系电话 白天理员接住户处理物业理服务合范围公性事务受理住户咨询投诉效投诉处理率100
8)提供偿特约服务代办服务公示服务项目收费标准
9)采取入户走访业座谈会电话沟通问卷调查等形式开展回访工作回访率80薄弱环节进行改进
10)建立健全财务理制度半年公布次物业理服务费收支情况
11)建立部位设施设备维修基**账账目清楚准确规定部位设施设备维修基金定期公布维修基金缴存情况
12)召集首次业会会议协助组建业委员会配合工作
三理服务制度
预计386名员工(整区交付时设计) 项目理1公司领导全面负责营理等项目理助理1协助项目理营理分3分客服秩序工程等相关工作财务2设会计名出纳名 具体负责物业理相关财务收支等物业理员16协助分完成相应物业理工作客服4负责接业反应情况等工作业5负责项目相关资料仓库理工作事行政4负责项目相关员招聘培训协调等工作形象门岗秩序维护员63分21班*3班(含领班)负责区形象门岗秩序维护巡逻岗秩序维护员96分8区域*4*3班负责区安全秩序巡查维护工程监控岗秩序维护员6分2*3班负责区监控摄巡视工作车场秩序维护员10负责区停车场秩序维护工作维护工21负责公区域水电设施维护水电维修服务等 楼保洁员120负责区楼宇部卫生保洁工作外围保洁员30负责公区域卫生保洁绿化养护等工作 员工招聘公司聘请物业理顾问公司进行培训
四 前期物业接
1 派物业理员水电工等工程技术员参工程验收(验收权仅物业理角度开发商提出建议)
2 物业接验收应物业维护保养理角度进行验收应站业立场物业进行严格验收维护业合法权益 物业通竣工验收物业体结构安全功验收 落实物业保修事宜(保修责保修期限保修范围)确保保修项目期限标准责方式落实重保修项目细图纸校验位接组图纸资料移交清单技术资料进行检查发现产权技术资料缺漏应书面形式报开发商请求予协助解决
3入住 :准备工作
1)治安方面:区四周种绿篱安装防护栏增设报警系统统安装防盗网防盗窗铝金窗车辆理:增设区间道路标志封闭区出入口进出增设行车棚加固架空层车库
2)垃圾清运:增设垃圾池(屋)垃圾清运站等
3)楼道灯:改节灯(:温感声控角摸式等)
4)分步购置办公护卫保洁水电工等设备工属具员工工作服等
5)制定入住流程:印刷入住表格
6)协调供电局水公司石油液化气公司邮局等单位搞联系工作保证住户入住水电气等供应
7)代业电话公司联系电话安装事宜争取现场放号方便业
8)学校派出居委会联系解孩转学迁移户口手续办理细节关联系电话入住时公告
9)入住现场:入住准备协调工作位部署入住现场彩旗横幅花卉背景音乐安全护卫立岗巡更迎接业入住
10)举行入住仪式:邀请政府官员业代表剪彩
4注意事项:
避免期工灰尘噪音等谐现象 业权入住程序发函 办入住手续签约
5办理入住手续程序已缴款入住手续书身份证购房合 确认业身份缴清代垫代缴费装修保证金建筑垃圾清运费物费盖章业签署
五 物业装修理
业收楼权购物业进行装修装修必须规定范围进行关规定包括:国家建设部发布建筑装饰装修理规定物业理企业制定住户装修理规定根述规定业装修前必须物业理企业进行申请登记业装修前物业理企业申请登记时需实填写装修施工容注明委托施工单位进场数业施工队物业理企业三方应申请书签字盖章
六物业档案建立
物业档案资料建立前期建设开发成果记录物业档案资料建立抓收集整理案利四环节收集关键完整时间讲指规划设计工程竣工全部工程技术维修资料空间讲指物业构成方方面面楼顶体配套建筑物环境整理重点伪存真留档资料身规律联系进行科学分类保存利日理程中加充实
七 日常理
屋理运作览表 工作容 核业 装修审核 巡视 踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务 频度 天 天办完 二遍天入住期间6H天消灭违章未然 周三次 100 标准 准确 符合规定危安全外观改变途改变 乱堆乱放乱挖乱接违章装修房屋完率100投诉率 1‰ 违章装修时听取业意见满足业合理求业满意率96
八理目标
1区实行封闭式理护卫班实行24时值班确保业住户生合财产安全
2区清洁实行专职保洁员责制保证区24时全天候干净卫生整洁
3水电维修班实行24时值班制度业遇问题公机电设备运作正常设备完率100
4绿化时修剪维护保持花草树木茂盛美观绿化完率99
九分项指标
1 房屋完率: 100%
2 房屋零修急修时率: 99%
3 维修工程质量合格率: 100%
4 理费收缴率: ≥98%
5 绿化完率: 99%
6 清洁保洁率: ≥99%
7 道路完率率: 100%
8 化粪池雨水井污水井沙井完率: 100%
9 排水明暗沟完率: 100%
10 路灯完率: 100%
11 汽车场完率: 100%
12 公文体设施建筑品完率: 100%
13 区重刑事案件发生率: 0
14 区治安案件发生率: ≤1/年
15 消防设施设备完率: 100%
16 火警发生率: ≤1%
17 火灾发生率: 0%
18 违章发生率: 2%
19 违章处理率: 100%
20 户效投诉率: ≤2%
21 效投诉处理率: 100%
22 理层员工专业培训合格率: 100%
23 特种作业员工持证岗率: 100%
24 维修服务回访率: ≥30%
25 业(住户)物业理综合满意率: ≥96%
企业会通科学理达服务水
十物业费测算
1物业部分收支测算
王稳庄项目物业收支测算表
项目
类
单价
面积
金额
物业费收入合计
物业理费收入2419049元月计提5﹪
178元㎡
1292900㎡
27577164
利润合计:120952元月
年利润1451424
物业费支出合计
基物业费1146212元月
机电费1272837元月
合计:2419049元月
29028588
注:未含停车场营收入12525828元年
2停车场收支测算
1设施维修养护运行费
数量
单价
计(元月)
车场设施维修费(估算)
明锁道闸系统
4000
2车位数量
120元辆
7138
(元月位)
856560
3车位费报价
80元辆
3211
(元月位)
256880
4税费
前三项费*565
65621
5总计
1177406
年收入:13361280
年支出:835452
年利润:12525828
3物业支出预算明细
王稳庄项目物业理服务费支出预算明细
项目
相关数(元月)
支出合计(元月)
计算公式
数量
单价
工费
见附表
820060
员工工资保险公积金服装费
附表(理员含五险金)
二公部位公设施维护保养费
化粪池污水井清掏费(年清掏二次)
数*单价*年2次÷12月
15*1000*212
15
1000元次
2500元月
房屋公部位维修费
面积*维修例1*单价÷12月
1292900*1*3512
35元㎡
37710元月
道路维修费
面积*维修例3*单价÷12月
1292900*3*4012
40元㎡
12929元月
计
53139
三清洁卫生费
垃圾清运费
估算
120元m3*20*30
20m3
120元m3日
72000元月
机械工具费
估算
5000元月
保洁品消耗
估算
3000元月
垃圾袋消耗
垃圾箱*垃圾袋1座天*365天*单价*12月
估算 220*065*30
220桶
065元袋
4290元月
卫生防疫消杀
次费*次数12月
估算 1000*2012
20次
1000元次
1667元月
清洁水
水单价*日水吨数*30天
785*50*30
50T日
785元T
11775元月
计
97732
四绿化养护费
绿化工具费
月20元*数 20*20
20
20元月
400元月
机具油费维修费
年坪草10次次油1000元÷12月+80元维修费次 1000*1012+800
1633元月
施肥草喷药材料费
面积*单价÷12月 39600*0512
39600㎡
05元㎡年
1650元月
绿化水费
面积*水量05吨㎡年*单价÷12月 39600*05*78512
39600㎡
785元吨
1 129525元月
计
16635
五秩序维护费
讲机电池折旧
台数*单价÷折旧期限24月 50*100024
50部
1000元部
2083元月
讲机占频费
台数*单价÷12月 50*5012
50部
50元部年
208元月
计
2291
六办公费
固定电话费
月估算 200*5
5部
200元月部
1000元月
办公文具
估算
2000元月
办公水费
月水量*单价 100*785
100T月
785元吨
785元月
办公电费
月电量*单价 1000*085
1000度月
085元度
850
采暖费
取暖面积*单价÷12月 3859*3612
3859㎡
36元㎡年
11577元月
节日布置费
估算年60000元12月
5000元月
计
21212元月
七固定资产折旧费
估算
固定资产总价400000元÷60月
6666元月
八公众责险费
投保额200万元年*保险费率03÷12月
5000元月
九理费
前八项费*5
51137元月
十税费
前九项费*565
60674元月
十基物业理服务费支出总计
1146212元月
工支出附表:
王稳庄项目物业员清单薪资福利表
项目
相关数(元月)
合计(元月)
工费
820060
1员工工资(理)
基工资
保险公积金(工资*基数478)626元
数
计算公式
项目总理
12000
1
*元月
12626
总理助理
8000
1
*元月
8626
(客服秩序工程)
5000
3
*元月
16878
理员(兼收费)
3500
16
66016
客服
3000
4
14504
业(资料库)
3000
5
18130
事行政(含财务)
3000
4
*元月
14504
财务
3500
3
*元月
12378
出纳
3000
3
*元月
10878
2员工工资(操作)
基工资
保险
数
计算公式
形象门岗秩序维护员
2000
21班*3班(含领班)
63
*元月
126000
巡逻岗秩序维护员
2000
8区域*4*3班
96
*元月
192000
监控岗秩序维护员
2000
2*3
6
*元月
12000
车场秩序维护员
1500
10
15000
楼保洁员
1500
估算
120
*元月
180000
外围保洁员兼绿化
2000
估算
30
*元月
60000
维修工
2500
21
*元月
52500
计
812040
3服装费
服装费(均500元2套2年均摊)
385
*元2套÷24月
8020
合计
820060
3机电支出预算明细
王稳庄项目设施设备运行测算表
项目
相关数
合计(元月)
电梯运行维修养护费
1272837
项目
计算公式
电梯电费(均值)
350台*功率*运行时间*30天*单价
17KW
5h天
086元度
767550
电梯维保费(半包)
部*单价(均价)
350部
450元台月
157500
电梯检测费(含限速器检测)
部*单价÷12月
350部
700元台年
20417
电梯零件更换费
部*单价÷12月
350部
500元台年
14583
计
960050
二水泵运行维修养护费
供水泵电费(估算)
功率*台数*时间*30天*单价12月
407kw
8h天
086元度
30802
中水泵电费
功率*时间*365天*单价12月
125kw
5h天
086元度
水泵维保费零件更换费
月估算 188**单价12月
7833
水箱清洗费(估算)
年1500元次*2次*12÷12月
3000
计
41635
三消防运行维修养护费
消防鉴定费(包括表防险费消防水泵维护测试消防水箱维护灭火器粉末更换等)
总面积*单价12月
129290
1元㎡
10774
计
10774
四强弱电系统运行维修养护费(估算)
室外公明电费
功率*数量*10h*30*单价
60w
10h天
085元度
154800
室公明电费
功率*数量*365天*单价
40w
3h天
085元度
7189
明维修费
维修材料费年预算(含灯具灯电线等材料)
10000
计
171989
五配供电(红号站)系统运行维修养护费
配供电系统设备(红号站)维护员工资
配供电系统设备检测维修费
维修材料费年预算(含电线护套线电闸仪表等材料)检测费
10000
计
10000
六维修养护费
安防消防监控系统消耗电费
功率*时间*30天*单价
10kw
24h
085元度
6120
监控系统维修保养
2000
排水设施维修(治)
避雷设施检测费
2200
计
10320
七税费
前六项费*565
68069
八支出合计
1272837
测算略盈利需通科学理限度节省开支充分发挥缘优势项目协定会保证理标准永降低业满意
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