均雄会广场物业治理标书
目 录
第章 均雄物业治理公司简介 1
公司简介 1
二附件： 5
第二章 会广场治理模式治理制度 6
项目阐发治理构思 6
二治理模式： 9
三治理办事机构员配备选聘培训劳资治理： 11
四盘算机物业治理中应 15
五会广场物业治理规章制度汇编 15
第三章 物业治理权交代方案 42
步伐正性 42
二协调相关方面干系取中正第三方支持 42
三具体交代事情摆设 42
四交代容 43
第四章 会广场财务治理方案 47
财务治理事情模式制度预决算方法容 47
二物业治理代收代缴度收取方法领 55
三基金类款项治理 56
第五章 会广场工程维修治理 59
会广场工程设备治理 59
二工程专业事情制度 59
第六章 会广场社区办事治理 63
业档案业投诉治理模式 63
二业物业划定 65
三提高办事水完善社区设想方案 65
第七章 会广场项治理指标答应 68
项综合指标 68
第八章 说 明 72
第章 均雄物业治理公司简介
公司简介
***物业治理限责公司1992年***区创建北京市工商局注册公司属子公司注册资金550万元日常运作资金1000余万元治理着包罗商物业居住物业公益物业10余项目治理面积32万方米切合北京市行业资质尺度具涉外治理资格专业物业办事企业
公司办事宗旨：营造现代生活空间
公司营理念：专业治理诚办事
公司企业文化：积极康健企业代价观
公司企业形象：整体力强市场营销力强治理制度健全
均雄公司致力推广切合国际老例物业治理模式验停探索切合中国国情物业治理门路均雄公司实行公司总部治理项目部两级治理体制总部提供治理设计力资源宣传企划技质量财务等方面支持督导项目部执行具体治理事项通专业化治理办事开发商产权带效益效率安定促进存量物业活化增值提高受托物业市场代价代价产权取治理效益投资回报达济社会情况三效统
公司拥门类齐全专业复合性治理特批涉外星级饭馆涉外公寓加盟素质优秀总级领导部分理形成公司治理干先进治理思想饭馆公寓涉外治理验富厚均雄企业文化推动公司整体治理水提高公司制度严格运作范例信息灵敏事情细腻手段完备光承接种种类型物业全面营治理时开展单项办事包罗租售署理生长料投资料治理企划咨询工程料工程办事等等
年实践磨练公司综合商楼宇尺度写字楼治理积聚独治理运作验创建套完整实治理体系治理领盘算机软件技治理中取良治理业绩社会声誉
七年公司受托治理互助治理料治理单项委托治理等方法治理十余物业项目代表性包罗：
1．中科团体厦 31000方米 写字楼
2．理工科技厦 38000方米 写字楼
3．硅谷电脑城 42000方米 电子市场写字楼
4．中国现代文学馆 30000方米 国度级博物馆
5 汇景阁公寓 35000方米 甲级公寓
6．北科厦 18000方米 写字楼
7．蓟宁居 24000方米 普通住宅
8．汉荣里 45000方米 普通住宅
9．北京青年报厦 30000方米 写字楼
公司作行业中唯受邀单位场国度建立部加政府物业治理互助谈判海淀新技财产试验区生长筹划课题组场筹划方案设计
年治理实践积聚较富厚物业治理验尤付针物业特点委托求进行物业品牌塑造社会形象维护付物业治理钱控制特力钱耗钱采购钱控制着独验手段均雄公司贯注视研究阐发针区域市场特点物业特点特点进行治理办事设计物业治理历程中停进行治理办事创新限度满足需
理工科技厦公司精心治理硬件底子改进物业办事满意率连续三年达951997年严格考评命名全国会物业治理优秀厦受海淀实验区政府特嘉奖外界誉网络信息厦成中关村标记型修建
公司物业署理业务直业享盛誉专案推展谈判掌控户推介等种市场运作方法灵活运二次开发文化销售点面塑造等众题创意署理料项目迅速成市场亮点公司赢骄署理业迹中理工厦
96年保持着95出租率97年连续100销售楼盘98年署理项目两单项楼盘整体销售金额3亿深业士称誉
公司现美国H&W公司创建互联网支撑连锁信息行专门事房产联锁营销合资公司华居网络办事限公司 华居网集网络技商品房网生意业务房产连锁营体社会提供房产生意业务租赁纪特许营物业住处咨询等根办事种种增值办事付均雄治理项目租售乐成连续营提供强劲保障
司北京市科委配合互助创建均雄科技治理公司国度行政事业单位勤治理求科委受托治理办公住宅物业间双方配合创建课题组专项研究勤革新社会化转制中产生诸问题项互助正积极进行中
公司实施部治理模式招聘甄选试转正培训考察晋升具备系列严密效事制度年公司治理干实现勤奋型勤奋加技型转变目前均雄级治理操员敬业精神团队精神业务技素质高责心强创出治理佳绩物业业社会界称道
均雄历注重企业文化建立企业精神深入心企业刊物治理资讯期期图文茂刊载公司事业生长治理新动态物业治理新理教诲性引导性文章年举办春游春节晚会月举办生日聚会员工真正享受家感觉提高士气增强团结企业气氛员工精神面貌始终康健促企业停进取
年实践探索底子均雄公司物业理颇建立1993年起公司总理项目部治理员博采众长底子针海物业治理现状胆提出前瞻性治理理法中国房产报物业星空北京房产杂志精品购物指南——物业版颁发诸居住区治理思考付物业治理生长理性探索物业治理中国物业治理超前介入 写字楼物业治理办事设计等篇文章业形成定影响众专业研讨会培训讲座留均雄声音
公司具备连续提供格办事产物力年营造治理制度规程底子1998年开始公司推行ISO9002国际质量尺度1999年5月举通权威机构认证ISO9002国际质量体系认证证书成北京市数获认证物业治理企业
均雄治理特点：治理项目出特色基年积聚治理根功物业办事领悟均雄具备差类型物业办事东西进行针性治理设计办事设计力形成整套先进成熟治理方案办事方案等竞标中屡屡胜出乐成应治理种种差类型项目停制造着佳绩
着实践——认识——实践轨迹均雄停前进生长商产权结成联盟托物业保值增值辛勤事情成忠实伴
公司法代表：x
电 话：（010）6x5
传 真：（010）6x5
公司点：北京市x号
二附件：
1．营业执复印件
2．物业治理资质证书复印件涉外治理许证
3．ISO9002质量体系谁证书影印件
4．全国会物业治理优秀厦奖牌影印件
5．北京市旅游行业协会会员牌证影印件
第二章 会广场治理模式治理制度
项目阐发治理构思
会广场北京知名问题项目良市场口碑已严重影响物业市场代价引发居客户投资客户满导致原包罗：
项目阐发
1 客户生长商前期遗留问题存着重分歧年始终未调解理干系加厥物业治理公司匆匆进入建配景执法干系清析引起矛盾越发错综庞
2物业治理收费原初测算底子年运行未实际情况进行调解收费明显公道加范例运作收费尺度治理办事水强反差引发客户满纷纷接纳拒交治理费等极度形式物业治理办事事情纳入正常运行轨道形成重矛盾
3恒久积聚问题良治理办事项目社会声严重受损投资保值增值客观已成空话通硬件考察设备维养明显位水低定影响设备寿命维修率未维修钱幅提高软件评价出租率赖低价出租投资回报低市场均线
4目前治理出改进局面效举措现行治理摆设未效区分商公寓写字楼三种物业差特点简朴接纳统模式混治理项目生长限度满足客户需求极倒霉
治理构思
整体考虑写字楼治理公寓治理分创建相独立运作体系差服物业差需求客户营造差空间气氛财务接纳统帐目分核算治理统调理目标责事会合招聘培训差专案研究监督体系差监查尺度业委员会分设立分设差专项分会技物资保障统总部协调完成
1三种差类型物业治理构思
司七年治理实践中差物业类型均着差乐成验验会充实体现会广场差模式治理中：
写字楼治理目标非常明确：包物业（投资）投资回报率物业保值增值实现目标底子解决步伐作写字楼物业市场品牌品牌市场具招呼力品牌塑造赖物业营治理思想硬件水治理办事质量客户水准满足客户需求方面营造安定便捷雅致商办公气氛限度满足客户商业配套办事求
商场治理立足保障水暖电风气等方面作零事运行时支持帮助商场营者营造浓郁商业气氛消费者宁静温暖整洁气氛中体会购物情趣众区域治理商场治理重点目保持商场完美市场形象
公寓客户需求清晰——营造家居气氛满足居需求时求繁复——涉生活方方面面付会广场言外销公寓决定客户群体品味生活追求特点物业治理办事宁静舒适周济底子提升更高水严格涉外治理制度办事设计中引进酒店中金钥匙办事墅治理中社区文化建立
2提供高品质治理办事
外销公寓特点物业代价高客户质量高回报率求高会广场言实施济型般治理已满足客户求必须实施舒适型高质量治理气项目保值较高回报率高质量治理般治理区力钱较高运营资金相宽裕办事治理越发深化具备点必高质量治理项目中乐成运作
3严格进行钱核算区分公寓办公商场钱组成定期业委员会公然业户解掌握制止业户权益受损引发治理公司信
4物业市场租售方面年均雄物业市场办事业务开展良物业全程筹谋项目营销控制客户署理中介等方面均取优异业绩司拥三十名营销员分事市场阐发物业调研全案筹谋项目署理客户纪客商办事等方面业务互助中相信会生长商项目开发乐成投资型购房客户起专业保障效力
5公寓办事设计立足现社区配套生活设施组织营治理种种办事运动限度满足社区居民需快捷办事落实处社区物业办事首务事情必须创建科学需求研究阐发底子进行精心筹划设计完成通例商业运动办事组织物业治理公司更专注需求潜需求研究进行量阐发构建办事台进行办事链接成社区办事设计者组织者治理者社区延伸办事需力求办事周致通例社区办事项目中通常接纳济放弃办事项目量设立务求完备
社区文化建立进行群体细分明晰国籍域老童职业喜保姆丁克……等差类型群体众运动区域会功效设计社区文明建立提供底子资料针性引导组织差群体积极场积极康健社区文化建立睦邻里家庭提高社区文明水休闲品味达建配合营造现代生活空间目
针购房差领域乐成士户均置业投入凌驾百万特点物业治理费度考虑社区品牌知名度提升牢固集聚目标群居者荣投资者丰盛回报宣传行更水社区运动相结合走BI推广途径
6治理筹划
定治理底子物业治理公司实时调解事情思路会广场物业生长筹划求事务性物业治理事情转变营治理物业通市场济手段重塑物业市场形象达口碑传送完成物业第二附加值提升
7治理需底子付会广场言莫利进行物业治理公司调换基提案中专门章作基项事情摆设付利稳交代司着富厚验积极协调相关单位进行支持应说优势司独占
二治理模式：
付公寓社区治理现代文明现代酒店治理理念方法相融合引入公寓治理刻意创造优雅舒适意境奇特居家情况住户充实感觉物业公司私家关爱感觉社会文明进步私家家庭带温馨居家气氛具吸引力亲力乐成感努力高质量物业办事吸引回报置业士会广场社区成崇尚理想里置业士买放心住放心情况舒心促美林品牌深入心成社区范例
会广场外销甲级公寓设计尺度高治理办事求高治理办事宁静舒适周济八字目标设计治理模式：
1） 宁静：业宁静感区实行封闭治理车分流24时安保办事升降梯燃气道电气线路消防防盗系统宁静稳定运行业真正安身立命区安祥宁静居民忧虑
2） 舒适：致力社区文明建立提供高品位生活情况际情况调钢筋混凝土修建具生命力通物业办事业享受清洁优美情况社区草绿花香崇高文明污染燥音出行方便处心业入住社区引豪
3） 周：提供全方位全天候维修办事清洁办事家政办事特约办事业想想业没想想设立维修中心家政办事中心维修办事家政办事细致周处业提供方便业享受优质生活空间
4） 济：包宁静舒适周底子物业办事收费公道低廉通物业公司精细算户实惠享受宁静舒适周会广场硬件尺度相吻合高尺度办事济包袱重物值
会广场写字楼商业治理目标：
营造现代庖公空间造会物业品牌
写字楼物业治理着力物业品牌塑造物业具良市场声誉抗风险力治理气氛控制达品味静便捷适现代庖公需
事情目标设立：第保障客户满意率
第二保障较高水出租率凌驾市场均线租金价位
第三具连续生长力具品牌招呼力
三治理办事机构员配备选聘培训劳资治理：
1．机构设置员配备：
针会广场中差物业需求结合公司贯提倡宁静舒适周济八字办事目标满足公寓办公楼宇商场等业户治理目标差求该项目物业治理组织结构框架进行重新设计考虑资源配置适应性顾力钱济性治理体系组成切合精干快速高效实原员配备求专业素质高办事意识强分工公道职责明确治理严格序达客户满意办事位目
员机构设置图：
1）理办公室：总理1名副总理1名办公室1名文秘档案1事劳资1名质量控制1名行政培训1合计7
办公室职责范畴：
(1)卖力行政事劳资等综合治理事项
(2)卖力规章制度制订监督执行
(3)卖力部分ISO9002质量控制
2）财务部：理1帐1出纳1收费员1采购2库1合计7
(1)卖力财务治理体例物业治理财务预决算种种财务报表
(2)卖力部分物品采购保
3）工程部：总理助理兼工程部理1工程师4岗亭维修工值班运行员43 合计48
工程部职责范畴：
(1)卖力广场机电设备运行维修调养
(2)设置维修中心提供24时维修办事
(3)处理惩罚水燃气道等突发妨碍急修
(4)监督电梯等专设备维保
(5)广场修建设备中修方案制订施工监理
(6)确保广场热水供暖制冷达尺度
4）客务部：理12办事员5合计8
客务部职责范畴：
（1）卖力广场公寓楼宇办事治理
（2）治理入驻迁出创建保业（业户）档案
（3）组织社区开展康健文明业余文化生活逐渐形成高兴广场系列项目运动促进社区精神文明建立生长
（4）增强治理者住户相增进邻里间睦干系
5）客务二部：理12办事员4 合计7
客务二部职责范畴：
（1）卖力广场写字楼商场办事治理
（2）治理客户入驻迁出创建保客户档案资料
（3）提供通例办事特约办事
（4）走访客户受理解决投诉受理种种办事求
6）业部：理12 员工47合计50
业部职责范畴：
（1）卖力广场情况治理构建洁净整洁舒适优美生活事情情况
（2）秩序卫生绿化责融体保持整体情况统序
（3）卖力广场众区域清洁垃圾清运绿养护
7）安保部：理13（消防治安勤1）保安员52合计56
安保部职责范畴：
（1）卖力广场消防治安交通车辆治理提供24时安保办事
（2）处理惩罚宁静突发事件包广场业（业户）客户居民生命财产交通宁静
（3）协助公安构造处理惩罚治安案件
（4）抽调精干力量设立义务消防队制定害部位灭火应急方案预案定期组织演练
（5）做广场种种技防设施设备治理
均雄公司会广场物业治理项目部设立公司总部赐全力支持包罗：力资源支持专业技力量支持治理软件建立等方面支持充实利公司系统方面资源优势统筹调配力量方面包项目办事治理质量达业客户满意方面低落治理钱促进治理水停提高
2．执总简历
姓名： x
性： 女
学历： 学科
职称： 济师
职务： 项目执行总理
政治面貌：中员
事情单位：北京市均雄物业治理限责公司
事情历：
1983年 北京长城饭馆咖啡厅理 五星级
1986年 北京国际饭馆值班理 五星级
1990年 亮马河厦餐饮部理 四星级
1995年 夏宾馆山水宾馆总理 四星级
教诲配景：
1978年 北京旅游学院饭馆治理专业
1985年 赴菲律宾马尼拉饭馆培训
1994年 派曼谷东方饭馆考察
1996年 美国AHMA教程结业
特说明：
法语语言底子
英语会话力
3．员选聘培训劳资治理
1） 员选聘：均雄公司总结年承接物业项目验新接项目员选聘接纳老带新新老搭配原项目总理部分理重点岗亭（财务员客务维修采购员部分技工领班等）原项目干中抽调般岗亭员（保安员保洁员等）行业尺度严格条件（根素质业历品等）进行筛选实行1—3月试期制事情业绩考核制度
派新项目员新招聘员岗前公司培训部进行严格岗前培训面授培训外部分岗亭老项目实培训月左右培训东西层级分高层治理督导层执行层培训容抵分思想理念治理实务专业技三方面培训形式包罗岗前岗交织外委等种形式司总部培训筹划设计西席课提供实场合考核试卷等诸方面提供直接资助岗前培训包罗物业治理理项目介绍职业道德办事意识治理范例消防宁静商务礼仪技技形体训练等十七门课程
劳资治理接纳岗定薪员工实行统规章制度操规程垂直领导级级卖力级级事情实行严格督导查抄纪录案均雄公司实行员工手册制度浮动制度员工实行针性治理
四盘算机物业治理中应
均雄物业治理公司物业已乐成应物业治理盘算机软件会广场物业治理应该软件应范畴包罗：
1） 办公室：事治理劳资治理规章制度办事质量查抄文件档案
2） 物业部：业档案投诉处理惩罚办事质量纪录
3） 工程部：设备档案总帐设备东西治理维修办事外包工程质量纪录突发妨碍处理惩罚纪录
4） 安保部：宁静档案车辆治理办事质量纪录突发事件处理惩罚纪录
5） 财务部：收支治理报表资产治理物资治理
五会广场物业治理规章制度汇编
做会广场物业治理特制定规章制度部分执行
规章制度均雄物业治理公司已效实施ISO9002质量体系体例文仅列出部分治理规程全部事情均雄物业治理公司质量手册质量治理步伐文件部分事情手册执行
说明：汇编包罗：
公司部治理机制中
第4．采购制度钱控制目标领
第5．外包事情选择原领
第五部分中：
第2．工程设施设备运行治理容制度
第六部分社区办事治理中
第3．保安保洁绿化治理容制度
第4．车库车辆交通治理容制度
第7．紧急事态处理惩罚方法
关章节重复特说明
()会广场社区治安治理规程
维护社区秩序宁静实时效防备处理惩罚种种突发事件
适会广场项目执行部
31项目执行部属安保部理卖力制定宁静防备制度监督执行
32安保部理协助公安部分查处治安案件侦察事情
33安保部领班协助安保部理做社区守卫事情
公安构造司法构造保持联系时掌握社会社区治安动态
创建住户员工档案掌握物业辖员根情况
认真贯彻北京市民政府令(1993年第9号)宣布治安守卫期目标责书
定期公司员工进行宁静法制教诲
制定突发事件处理惩罚步伐
增强巡视实时发明宁静隐患
增强门卫治理认真查抄物品进出情况
增强交通治理确保交通宁静
组织突发事件演
增强重点部位员审查事情
节沐日增强值班力量
查抄出宁静隐患填写预防步伐陈诉
定期项目部总理委会报告治安宁静情况
创建保组织做群防群治实时反馈信息
做报案登记纪录种种笔录
总理监督执行
北京市民政府令1993年第9号 北京市企业守卫责制划定
JCGZA051998(1) 安保部事情手册
JCGZA061998(1) 工程部事情手册
(二)会广场交通办事规程
1 目
确保停车场(库)设备设施停放车辆宁静包车场(库)整齐序
2 范畴
适会广场停车库（场）治理
3 职责
车库保安员卖力指挥车场(库)车辆整齐停放存放监护进出纪录
警卫班长卖力车库治理保安员事情
4 步伐
停车库治理
4停车库收支口设保安岗事情时间600—2400余时间夜班保安员卖力
公寓住户机动车辆安保部登记存案
安保部提供停车证验证放行
42 停车治理
车辆驶入车库时应迅速指引车辆慢行号停放车位停车证车辆允许进入车库
提醒司构造锁车门窗车珍贵物品身带走
隔半时时详细查抄车辆车况发明漏水漏油未关车门窗未锁等现象实时处理惩罚通知车停车库值班纪录做纪录
发明关员疑员车库实时令离开紧急情况突发事件处理惩罚步伐处理惩罚
严密注视车辆情况驾驶员行遇醉酒驾车者应劝阻陈诉班长实时处理惩罚制止交通意外事产生
禁止司机(车)消防水源洗车劝阻听者关划定处理惩罚
车辆出库车辆出库时应仔细核停车证出库车辆驾驶员疑问时应立车挡面前司机敬礼礼貌土问车亲友(车联系认)驾驶证应放行盘问时发明问题应立扣留车辆实时通知班长巡逻保安机灵做应急准备防非法分子盗车行凶
43 面停车场治理
申请面停车场住户财务部收费治理停车证
认真指挥车辆收支停车场
定时巡检面车辆情况发明门窗未关漏油漏水刮蹭现象应实时通知车做纪录
协助清洁工做面清洁事情
夜间应停放厦停车场车辆进行登记包受控车辆宁静状况
留意进入厦车场车辆情况带危险品车辆禁止进入社区
特殊情况实时报关部分
5 监督执行
安保部理
6 相关性文件
(三)会广场消防设施治理规程
严格贯彻执行预防防消结合目标确保消防设备设施完损灵敏
适会广场消防设备设施治理控制
31 项目执行部属安保部卖力安保部事情手册中划定创建健全防设备设施治理制度
32 安保部理督促工程维修员消防系统设备设施定期维护查验
33 工程部创建健全消防设备治理档案工程部事情手册消防设备设施查抄划定进行查抄维护
41 保安员定期查抄调换灭火器材督导值班员熟悉掌握消防设备月进行二次消防设备设施查抄
42 部分公司区域配备灭火器消防设施设备应指定专卖力保损坏丢失
43 严禁意挪动拆遮档消防器材设施设备
44 勇监督制止检举损坏消防器材设施行
45 消防器材设施然损耗外发明损坏丢失实时报肇事者赔偿损失酌情扣罚治理员浮动
46 意触动消火栓报警盒
47 乱动拆安装墙壁报警机
48 存心烟头熏报警探头消防喷淋头严禁悬挂物品
49 发明消防设施设备妨碍损坏时应实时报修
项目执行部安保部理监督执行
JCGZA051998(1) 安保部事情手册
JCGZA061998(1) 工程部事情手册
(四)会广场消防值班员处理惩罚火警火警陈诉规程
1目
确保确认火警实时准确处理惩罚实时
2范畴
适会广场火警火警陈诉处理惩罚
31 中控值班员严格遵守跑火警步伐陈诉火警步伐尺度确保灭火预案实施中控室事情值班日志做纪录
32 安保部理卖力现场指挥
4步伐
41 值班员处理惩罚火警火警陈诉流程：
报警点
中控室
中控室员达现场确认
灭火中控室复位
中控室
电话 通知
总理
安 物 工 办 财
保 业 程 公 务
部 部 部 室 部
42 现场确认
工现场确认
监督器现场确认报火警(1)先消音(2)确认报点点位楼层房间位置(3)监督器确认前现场确认时确认报警点位中控留守员现场确认员保持联络实时反馈监督器中现场情况．
东西：讲机讲电话手电．
43 消防中控员确认火警应立通知部分陈诉火警
电话讲机通知安保部理消防前火场指挥灭火保做部守卫事情做迎接消防车准备
电话讲机通知警队副队长领导警戒组增强厦外围宁静守卫守出口
电话厦高领导者陈诉厦高领导者赶消防中控室做时灭火总指挥创建时灭火指挥中心
电话通知工程部理前消防指挥中心部分员做准备
总办接灭警通知工程部物业部做准备
安保部理监督执行
6相关性文件
(五)会广场突发事件控制规程
1目
范例突发事件处理惩罚确保快速稳妥处理惩罚突发事件包住户公司生命财产宁静
2范畴
适项目执行部突发事件紧急处理惩罚控制
3职责
31 项目执行部属安保部中控室卖力处理惩罚安保部突发事件外界联络协调物业部协助做住户抚慰协调
32 项目执行部属工程部卖力处理惩罚工程部突发事件物业部协助做住户抚慰
协调
33 项目执行部属部分现场作业员卖力突发事件现场秩序维护抢救疏导事情
4步伐
41 突发事件分类：
安保部卖力处理惩罚突发事件指
A斗斗偷窃等治安事件
B交通事件
C抗力事件(动火警等事件)
D恐吓质绑架杀案件
工程部卖力处理惩罚突发事件指
跑水
B范畴断电事件
D燃气道泄漏
42 突发事件处理惩罚
部分班高领导必须实时赶赴现场组成时指挥班子解事发原实时接纳效步伐进行妥善处理惩罚
安保部工程部安保部事情手册工程部事情手册中突发事件处理惩罚领进行处理惩罚
场处理惩罚突发事件员必须做场事件处理惩罚事情纪录
部分场事件情况报公司总理时创建事件档案备查询视察
产生火警时参消防治理步伐执行
5监督执行
项目执行部总理监督执行
6支持性相关性文件
JCGZA051998(1) 安保部事情手册
JCGZA061998(1) 工程部事情手册
JCCX49081998(1) 消防治理步伐
附：种种紧急事态处理惩罚方法：
l 火警
1． 接发明火警时立理治理处陈诉
2． 保安部理接火警通知立现场指挥灭火救灾事情
3． 指派名协治理员卖力楼客户宁静疏散事情
4． 消防监控中心立通知关员指挥部聚集命
5． 堂保安员立控制堂收支口员许出许进
6． 启动应急广播客表明某位置产生火情惊慌带房间钥匙锁门秩序进行宁静撤离
7． 通知工程部变电室断电启动备消防电源
8． 通知空调机房封闭空调系统开启防排烟系统加压风机
9． 通知水泵房时准备启动加压水泵
10．火式巨细请示总理消防局报警
11．消防队达配合事情
12．通知关工程员消防系统规复正常
l 爆炸物疑爆炸物处理惩罚：
1． 保安员发明接种种物品时立领导治理处陈诉留守现场阻止仗疑物
2． 领导立组织员赶现场关员解情况开端确认疑物品爆炸物时立四周域员进行疏散设置时警戒线员擅入
3． 立公安构造报案公司邻导通报
4． 四周域进行全面搜寻消隐患
5． 带公安员现场协助公安员排爆炸物隐患进行视察
6． 果爆炸已产生保安员立赶现场扑救火警协助抢救运转伤员稳定客情绪掩护现场安顿疏散员
l 接报刑事案件处理惩罚：
1 接报员首先问清报案单位报案姓名求场员动现场物品做现场掩护
2 报案情况领导治理处通报
3 保安员现场现场进行掩护劝阻疏散围观员现场外围员进行视察纪录案
4 焚尸焚物现场迅速组织员扑救限度现场掩护完
5 事员现场关员解案情
6 公安构造报案等候警车达现场
7 受伤者伤势公安构造报案时进行通报须时送医院救护
8 警方介绍情况协助破案
l 接报治安事件处理惩罚：
1． 斗流氓暴力事件报案时问清发案数闹事否带凶器
2． 通报领导治理处立赶赴现场控制事态劝阻疏散围观群
3． 制止双方激行分方带保安部进步解情况做笔录提出事件处理惩罚意见
4． 派清查损坏物品数量
5． 事态失控请示领导公安构造报案时砸抢蓄意破坏肇事者进行控制松公安构造
l 精神病出丑闹事处理惩罚：
1 发明疑员时接纳视察攀谈等方法探明否精神病呆傻出丑闹事迹象
2 通劝说诱导强制等领制止制服免事态扩造成良影响
3 迅速未带保安部分区域查明身份意事情单位住址劝离开区域
4 须时未送公安构造
l 水浸（跑漏）处理惩罚步伐：
1 保安员发明接报跑漏水时立通知治理处接纳步伐
2 治理处接报通知工程部治理部关员赶现场
3 现场立制止水源范畴扩进行设备维修
4 清洁水灾影响范畴
5 报告治理处
6 工程关员调试系统规复正常位置
l 气体泄露：
1 保安员发明接报煤气等泄露时立通知治理处
2 治理处通知保安员工程员现场
3 现场门窗开进行通风查抄关设备
4 控制事态通知治理处
5 法控制事态立疏散业宁静
6 须时请示关领导通知消防局关部分
7 事情处理惩罚完毕回报治理处
8 关员调试系统规复正常
l 停电：
1 保安员发明接报停电时立通知治理处
2 治理处指派保安工程员现场掩护查抄系统
3 调试正常钮规复正常位置
4 需换部件时增强保安事情
5 启动备电源手电应急灯蜡烛
6 调试正常报告治理处
(六)会广场保洁治理规程
住户营造舒适整洁居住情况
适会广场保洁事情治理
31 项目执行部属物业部理卖力保洁事情监督查抄
32 保洁卖力组织摆设日常保洁事情巡查保洁事情完成情况
33 保洁员卖力做辖保洁区域卫生清洁事情
41 保洁容
公寓前厅楼梯楼道电梯间清洁垃圾清运
社区门路停车场车库绿路灯灯杆等公设施
42 保洁事情物业部事情手册中划定执行做分工明确责达列求
421面污痕痰迹烟头纸屑痰迹
墙面污染污迹
门楼梯扶手电梯间电梯轿箱洁净光洁
玻璃光明尘污迹
布告栏标识牌种种墙壁开关设施洁净尘污
社区绿门路停车场等众区域烟头纸屑等杂物污迹粪便
厦外路灯灯杆种种标识牌定期定扫
雨雪天增加户外清扫员频次
众区域垃圾道（箱）灭菌
43 保洁事情物业部事情手册中查抄划定进行查抄
4保洁员时做事情进行检
4领班完成职事情外范畴事情质量进行查抄
进行全面巡视查抄
部分理卖力监督查抄
44 做生存查抄操事情纪录
5监督执行
物业部理监督执行
6支持性相关性文件
JCGZA041
(七)会广场绿化园艺治理规程
包社区花圃绿养护质量
2范畴
适会广场绿养护
31 物业部理卖力绿养护事情督导查抄
32 园艺工卖力日常绿养护事情确调养护质量
41 厦外围绿维护
411 周次绿浇水
412 周园艺工卖力绿草木修剪维养事情
413 季度次割草绿进行区域性补种施肥事情
414 季做枯草修整禁止含盐积雪铲入绿
415 包绿草木春夏秋三季生优点旺盛状态病虫害枯萎裸露
42 物业部领班卖力日租摆查抄情况纪录物业部领班查抄陈诉
5监督执行
物业部理监督园艺工完成
6相关性文件
(1) 物业部绿养护查抄陈诉
(八)会广场衡宇修缮治理规程
包衡宇完居住宁静住户提供优质办事
适会广场合衡宇修建
31 工程部理卖力制定修缮筹划报总理审批组织实施监督
32 工程部维修卖力日常巡检提出修缮工程方案
41 工程部通日常巡检维修年度筹划查验包衡宇宁静完
42 日常巡检维修
衡宇巡视查抄维修日常巡检规程进行
查抄质量验收尺度参衡宇修缮工程质量查验评定尺度
43 年度定期查验
年进行次衡宇普查雨季进行防水查抄
维修视察结果进行汇总报工程部理工程部理汇总质料制定维修容筹划报项目执行部总理
工程部理工程部施工力工程巨细确定修外包施工外包应外包办事控制步伐进行
遇重结构问题专家咨询确定施工方案
施工整历程施工监理规程进行控制
竣工衡宇担验收尺度进行验收
查验结束工程部理写查验陈诉报总理
44 衡宇宁静普查
维修组织员进行普查进行完损品级评定结果报工程部理理楼层普查情况进行汇总报单位
外包办事控制步伐进行
施工整历程施工监理步伐进行控制
修缮竣工组织专业技工程师场质量查抄验收
工程部理起草宁静普查陈诉报总理部分
项目执行部总理监督执行
建立部1991年第11命令 会衡宇修缮治理划定
危险衡宇判定尺度
建立部第4号1189 会危险衡宇治理划定
衡宇修缮工程质量查验评定尺度
衡宇完损品级判定尺度
ZBP3000190 衡宇担验收尺度
JCCX460219998(1) 外包办事控制步伐
JCZY49030119998(1) 衡宇普查作业指导书
JCZY49030219998(1) 衡宇维修作业指导书
JCZY49030319998(1) 施工监理规程
JCZY49030419998(1) 日常巡检规程
(九)会广场设备设施治理规程
物业设备设施控制提供控制准确保设备设施正确维护
适项目执行部设备设施运行治理
31 项目执行部属工程部设备责卖力工程部事情手册中关设备操维护规程划定制定查验筹划实施
32 工程部理卖力筹划审批监督实施
4步伐
41 设备包罗：
电视吸收系统
排水设备网系统
通讯系统
供配电设备网络系统
电梯
修建物避雷装置
消防设备系统
治安监控设备
锅炉采暖系统
42 公寓设备维护
421 设备维护应设备操维护规程认真执行
422 设备操维护员应具专业资格充实培训
423 种种设备应创建运行纪录维护纪录操者维护者应纪录设备运行状态维护维修情况
424 重设备应工程部创建立备档案档案应包罗资料：
41设备台帐状况登记
2设备说明书
3设备运行纪录
4维修调养纪录
43 设备购买更新报废
431 设备购买更新
1 新增更新设备应工程部理体例年度筹划时体例新增更新设备筹划报项目执行部总理批准实施
4312 工程部应提出新增更新设备实施方案陈诉容包罗：新增更新设备理设备名称部分安装位置设备型号性途参考生产厂家品牌需资金等总理审批财务部存案
JCGZA061998(1) 工程部事情手册
(十)会广场维修东西治理划定
1班组东西保员卖力保班组配备中东西员工卖力保私家配备常东西私转
2维修长卖力工程部东西台帐新领报废实时登帐销帐
3种种东西妥善保东西放通风干燥方免湿润漏电
东西基天性操领精心保时应操步伐进行操免损坏东西
5运行员东西交代时交代纪录注明
61 班组间部分间东西需领班意填写单方出送时认真查抄东西损坏损坏注明原
东西外出租
东西出租外需理意承租填写东西租单东西租收费尺度交纳押金租金特殊情况需注明
东西租前双方配合进行东西查抄试验问题方取走
东西完交时工程部相关员应东西进行查抄试验确认损坏时方收取押金交承租
租东西严重损坏丢失东西购买代价进行赔偿轻微损坏租修理工程部相关员验收格收回
低值易耗东西确实时旧换新
72 中型电动东西损坏严重修复审核部分理批准方重新购买
报废东西部件生存东西修理节约度
赔偿情节轻重酌情处罚
私家东西丢失
造成损坏
83东西已更加处罚
9支持性相关性文件
东西租收费尺度
10质量纪录表格
东西台帐
JCJL4910251998(1) 东西租单
(十)会广场宁静施工防护治理步伐控制规程
强化宁静操严防事产生
适项目执行部种种操宁静防护
项目执行部属工程部施事情业时必须工程部事情手册中关宁静施工防护规程执行切实做宁静防护事情
41 事情员严格遵守项规章制度操规程增强业务培训强化宁静操意识
42 增强公寓社区部位巡视发明事隐患实时接纳步伐消隐患
43 蹬高作业
蹬高作业时系宁静带必须监护
梯子时监护确保梯子性防备摔伤砸伤
顶棚事情时应核查清楚横梁龙骨承重严禁活龙骨支龙骨操
顶棚操时应掩护电线路空调路消防路喷洒路防备电气短路跑水事产生
44 事情中注意宁静电停电作业验电格试电笔确认电方拆接电源带电作业监护
45 查抄路阀门时停气停水先验明否真正关停松半扣试压挂相应标识牌加确认严禁带压操
46 电梯锅炉等特殊工种操必须持证员进行
47 作业治理员卖力做事情纪录
工程部理监督执行
JCGZA061998(1) 工程部事情手册
(十二)会广场施工监理规程
包施工切合质量宁静卫生情况求预期工期完成施工
适公寓住户外委修缮工程治理
31 工程部理维修卖力工程验收抽查
32 工程部相关专业领班卖力现场监理
41 施工监理员求施工单条约求提出工程进度筹划否满足竣工日期进行审查提出意见工程较应做出阶段工种具体筹划摆设审查行性
42 现场监理员监督施工单位范例尺度治理步伐施工控制施工历程中扰民卫生等问题关施工历程中必须纪录问题
工程重害部位施工求施工单位提出具体施工方案专业员审查认方施工
施工历程中种种设计变动工程洽商窜改较应洽商成文存案
43 外委工程验收
阶段部位工程现场监理员行组织初验
工程正式验收生长商（委会）施工单位工程部配合验收填写验收陈诉工程存质量问题限定处理惩罚期限次复验日期
44 工程正式竣工验收格方治理相关手续
45 整理工程关文件包罗图纸协议洽商验收陈诉施工监纪录工程部调理室档
工程部理
专业范例尺度
JCJL490303011998(1) 施工监理纪录
JCJL490303021998(1) 工程验收陈诉
(十三)外包办事控制步伐
确保选择分包方提供办事切合公司住户提供办事质量尺度
适项目执行部外包办事项目治理控制
31 公司质量包部卖力外包办事项目分承包方选择控制
32 项目执行部属责部分卖力体例外包办事项目筹划报批施工历程监理竣工验收
33 项目执行部属工程部卖力衡宇修缮设备设施维修分供方确定质量监理验收
34 项目执行部属物业部卖力绿化租摆修建物外墙清洗分供方确定质量监理验收
35 项目执行部总理卖力审批外包项目超出公司授权范畴项目需报公司总理物业委会审批
41 外包办事项目包罗
衡宇修缮
电梯维保
设备修改革
楼体外墙清洗
42 公司质量包部卖力步伐划定公司担物业办事治理划定外包办事项目格分承包方评价选择进行控制
43 项目执行部属外包办事项目分部分卖力体例外包办事项目筹划容
外包办事具体项目范围质量尺度工期资金预算
外包办事项目实施历程控制治理竣工验收尺度
44 责部分外包办事项目筹划质量求评价选择出格分包方重外包项目项目执行总理场评价评价容
分包方资质
分包方技力
分包方办事力否切合公司住户提供办事答应尺度
45 责部分生存分包方评价纪录格分包方名录创建档案
46 外包办事项目实施历程查验验证
外包办事项目实施历程中项目执行部责部分委派专进行查抄
外包办事完成组织专业员条约划定质量尺度进行现场验收
47 认真做查抄纪录验收纪录存档
48 已包袱办事项目分包方定期评价
责部分卖力半年组织次相应办事项目分包方评价运动填写分包方评价表
办事项目分包提请部分相关员场办事项目分包方评价
评价步伐
分包方提供证实质料分包方济力技水办事质量相关责部分提供质量陈诉予评价验证
49 外包办事责部分需严格部分事情手册中相关作业文件划定执行
5监督执行
项目执行部总理监督执行
JCGZA041998(1) 物业部事情手册
JCGZA061998(1) 工程部事情手册
(十四)会广场物资治理规程
增强物资治理范例物资入库验收库养护出库复核特制定执行步伐
适项目执行部堆栈物资治理控制
31 项目执行部属采供部卖力采供部事情手册中关物资治理划定监督查抄堆栈物资治理事情
32 库员卖力物资验收入库物资存贮出库复核事情
33 调拨员卖力治理物资入库出库手续批准记帐报帐事情
41 物资验收入库
物资入库时库员卖力堆栈物资治理划定执行发货票规格型号数量质量格证保修卡等进行详细查验收
重物资质量求高重物资库员请相关技员验收
发明规格型号符质量低劣物资保修卡质量格证齐全物资拒收时通知采购员实时分供方联系退换
入库前验证物资详细填写进货查验纪录表411列关手续转调拨员治理入库手续批准记帐
库员治理完物资入库手续实时通知请购部分便实时领
库员应物资性特性分类情况进行位处理惩罚求架物资摆放整齐仓位流通堆垛物资直仗霉变生锈虫蛀鼠咬进行防备格品需退换格品分区域存放
返回废旧物资分类存放填写废旧物资接纳清单创建接纳物资明细帐定期报请工程部专业员修复利利代价废品报财务部认作废品处理惩罚
超储积存物资定期填写超储积存物资陈诉单报请关部分酌情处理惩罚
通例备物资月列出周期量明细申报请购增补库存
库房应严格执行防火防盗等宁静防护步伐特殊储存求物资接纳特殊防护步伐
物资出库必须领部分理签发申领单开出库单票发物
物资出库时应品名规格型号数量细心复核防备错发填写详单价项目符进行退票纠正
日班前处理惩罚完日业务手续批准记帐防备做帐物卡相符
月25日月终结帐盘点日必须逐项逐类逐笔盘点产生实时落实纠正实时填报物资收发存月报表
物资收支库票月分类装订成册妥善生存备查
财务部理卖力监督执行
(十五)会广场业档案治理规程
1．目
创建健全业档案掌握住户动态便住户治理针性办事
2．范畴
适会广场住户档案治理
3．职责
31 客务卖力客户档案创建治理
4．步伐
41 住户档案容
入驻资料
A住户姓名单位号关资料
B住户签字会广场业条约书副
C住户资料复印件
迁出资料
业搬家登记单
42 客户档案治理
住户物业部门治理入驻登记业（住户）提供会广场业条约书住户手册等文件
客务住户签定治理条约书
客务种种资料序编号登记卷文件目录
43 住户档案保查阅
住户档案分入驻档案迁出档案统编号存放
文件柜钥匙客务保
住户档案允许会广场治理员查阅
查阅必须进行登记方查阅
物业部理监督执行
JCZY4904061998(1) 治理条约书
JCJL450103011998(1)卷文件目录
JCJL450103021998(1)档案查阅登记表
JCJL450103031998(1)会广场住户档案目录
JCJL450103041998(1)住户档案
JCJL450103051998(1)会广场业（住户）情况统计表
JCJL490402011998(1)住户迁出登记单
(十六)会广场处理惩罚住户投诉规程
实时处理惩罚客户投诉弥补治理事情中敷提高办事质量满足住户需求
适公司部分处理惩罚住户投诉
31 物业部卖力受理息争决住户投诉全历程
32 理卖力部分未解决客户投诉提出解决方案责成相关部分予解决
33 公司部分理卖力处理惩罚业务范畴投诉
客务具体治理复兴确认投诉解决情况纪录住户档案
41 住户投诉方法包罗电话投诉﹑信件投诉﹑直接投诉
42 住户电话投诉欢迎解决领
认真接听电话住户投诉纪录中登记投诉姓名单位号投诉容投诉求等
立予解答问题应态度老实立予解答解答时应询问相关部分日提出解决领复兴投诉
43 住户信件投诉欢迎解决领
物业部投诉容进行视察解迅速找相关部分赐解决
住户投诉容部分范畴解决物业部理投诉信函实时报总理
处理惩罚意见出需书面形式予复兴
接投诉住户投诉纪录中登记投诉姓名﹑单位号﹑投诉容﹑处理惩罚结果
44 直接投诉欢迎解决领
欢迎直接投诉客时必须彬彬礼态度谦
问清客姓名﹑单位号投诉容认真加纪录
够立解答时应立解答解答时应见告客快予复兴
询问相关部分快解决投诉
45 部分员﹑总机接住户投诉属身业务范畴够立解决应立解决事处理惩罚物业部理报告立解决属身业务范畴应实时通知物业部物业部情况通知相关部分赐解决般投诉解决时间24时
46 马解决问题应督促相关部分停住户反馈事情处理惩罚进展直投诉解决
47 统住户投诉解释领引起住户投诉问题应加解决
48 住户提出公道求须立解决处理惩罚情况级报告立解决应做投诉纪录投诉应耐心住户解释直住户满意
49 住户投诉整理档便查询
执行总理监督执行
(十七)会广场物业办事质量查抄制度
1 目
包会广场物业办事质量达治理划定求
2 范畴
会广场项目部直接间接住户提供办事运动
3 职责
31 质量包部卖力办事质量查验行政业务领导组织实施质量查验
32 质保部质控卖力美林项目部办事质量查验质量阐发评价
33 质量查验员卖力部分办事质量查验
4 步伐
41 质量查验员天部分办事质量进行查抄
查抄容：作业文件求查抄部分办事质量填写相应质量纪录
格项格品控制步伐处理实时纠正
月查验员部分质量查验纪录交质控
42 质控周物业项目部办事质量进行查抄
查抄容项目部住户提供办事部分作业文件求查抄填写办事质量周检表
办事质量周检表进行评价阐发格项影响严重水填写格陈诉责部分实时接纳相应纠正预防步伐
质控实时踪验证纠正预防步伐月项目部纠正预防步伐完成情况进行统计填写纠正预防步伐统计表报质保部
质控月项目部办事质量进行阐发评价填写质量综合阐发表报公司质保部
办事质量综合评价容：
A 住户投诉处理惩罚满意率
B 衡宇完率设备完率
C 维修实时率
D 采购物品格率
E 保洁卫生格率
F 绿化格率
G 消防治安格率
办事质量综合阐发表情况进行办事质量考评填写__月份办事质量考评表
5 监督执行
公司质量包部
6 质量纪录
0101011998(1) 保安办事质量周检表
0101021998(1) 保洁绿化办事质量周检表
0101031998(1) 工程设施维修办事质量周检表
0101041998(1) 物业办事质量周检表
0101051998(1) 采购物品质量周检表
0101061998(1) 办事质量综合阐发表
JCJL0101071998(1) __月份办事质量考评表
401021998(1) 纠正预防步伐完成情况统计表
(十八)会广场物业治理质量查验控制步伐
1目
范例办事历程办事结果查验确保公司提供办事质 量够切合求
2范畴
适项目执行部办事质量治理控制
3职责
31 公司质量包部卖力质量查验步伐划定全公司办事质量进行治理控制
32 项目执行部属质量控制部卖力项目执行部部办事质量进行监督查抄
33 项目执行部属客办事部分员负办事质量直接责必须认真检
34 项目执行部级治理员卖力职权日常办事历程查抄效控制
35 部分质量查验员卖力部分提供办事历程办事质量进行监督查抄实时格项接纳纠正步伐进行踪验证
4步伐
41 直接住户提供办事部分员必须提供办事历程中进行检实时纠正格项
42 部分治理员卖力辖范畴办事质量日检周检发明格项执行格品控制步伐划定实时格项进行纠正纪录
4部分级员天少次统领范畴作业员办事质量办事历程物业维护情况进行监督查抄
4 部分理天少次部分员事情进行抽查次抽查容少总事情量20周少次部分事情全面查抄
4项目执行部总理周少次办事事情进行抽查
4 部分质量查验员卖力部分办事质量监督查抄产生格项接纳纠正步伐进行踪查抄验证卖力部分质量纪录统计事情 月质量查抄统计表报质量控制部
43 项目执行部属质量控制部月卖力项目执行部部分进行次办事质量抽查填写质量查抄纪录表月部分查抄结果进行汇总质量事情综合阐发表报公司质量包部
44 公司质量包部卖力公司质量查验步伐实施控制月公司级部分质量查验结果进行抽查验证部分质量查抄结果进行评价阐发实时存格项接纳纠正步伐预防步伐
45 住户提供特殊办事应住户办事纪录签字确认签署意见作办事质量验证
部分理监督执行
JCCX413011998(1) 格品控制步伐
第三章 物业治理权交代方案
调换正实施治理物业治理公司件困难事务需生长商业委员会支持原物业治理公司效支持配合更需担单位计谋步调实施运作公司调换问题着深入研究次案例实践九九年亲历调换事件便七起全部场调换方案制订
司验调换前首先必须考虑重点：
步伐正性
物业治理委员会代表物业产权利益卖力监督查抄物业治理事情非法社团解决物业治理问题害必须法确立业委员会正执法职位关调换事宜产权会通包宽产权支持前提召开产权会形成决议调换物业公司行动具备充实群众底子执法
二协调相关方面干系取中正第三方支持
协调相关单位干系包罗生长商业委会原物企业新物企业间干系取致性意见付利调换尤重
中正方支持指：
执法料提供执法支持
物料财务料提供专业支持
政府部分提供政策支持取指导支持忽视
三具体交代事情摆设
1．生长商卖力书面通知现物业公司解条约日期确认新入驻物业公司签署物业治理条约
2．双方物业公司确认交代步调容
3．书面形式发位业调换物业通知
4．限度减低客户办事影响情况步调进行物业交代事情第三方进行监督
5．生长商原物业公司条约缮事宜
四交代容
交代中涉容繁：设计方案配套设施运行纪录外网联络牢固资产治理费余额治理基金等等具体块：
（）工程交代
1．创建吸收组交接双方专业员组成指定工程验收卖力专业交验员般专业员组成：电气暖通排水土建电梯（）锅炉（）
2．召开事情集会部署专业组吸收求具体事项
3．吸收事情求
参国度行业尺度范例设计求吸收事情容中条款逐项查确保文件资料手续齐备工程质量项技指标切合尺度
4．物业交代事情步伐
（1）接双方签定物业吸收委托书确定吸收步伐吸收员吸收时间
（2）交方应提供资料文件
1）图纸资料文件交代清单
2）设备清单
3）源消耗情况（列表双方配合确认电表水表燃气表热水表热力表等计量仪表交代时表计数字）
4）住户交纳源费情况统计表
5）备品备件质料物品库存登记表
6）设备运行纪录
7）交代班纪录
8）值班纪录
9）东西仪表维修设备登记表
10）员混名册
11）设备维保条约（效期）
12）维修费情况盈亏
（3）交代事情开始时双应签定物业交代协议书
明确双方交代员名单交代容交代时间日程摆设等
（4）交代事情中双方交代员应交代物品位置数量性进行清点查抄认真填写物业交代清单运行试验纪录
（5）交代事情结束双方配合签署交代陈诉交代中发明问题双方应认真纪录协商解决步伐交代中遇工程遗留问题马解决双方应签署备忘录说明存问题产生原责解决领时间等
（6）钥匙移交
（7）设备交代序
1）变配电设备（变配电室）
2）热力设备（热力站锅炉房热互换站）
3）燃气设备（调压站调压装置燃气表房）
4）消防报警设备
5）保安监控设备（含摄视讲等）
6）泵房（生活水泵消防泵污水泵）
7）运输设备（电梯）
8）维修设备（工程维修电焊机钻床砂轮机套丝机等）
9）设备（电脑办公设备电开水器等）
（种种交代清单见附件）
（二）财务交代
确定财务交代日期正式交代前交代双方均应做充实准备交付方应帐物资金进行清理造册担方应原物业治理财务帐事情定性解交代日始业务员口进行交代
交代容包罗核实资产欠债清理债权债务重新认定未执行条约银行税务等业务口结束新建帐档案须说明交付原治理事情中遗留财务问题说明拟定解决方法等
交代方法应做交付方交代容真实明确吸收方交代容查证清楚时吸收方交代容涉第三方晤面落实交代容履行须执法手续
（三）文档交代
鉴家治理公司实施物业治理体系差文档体例较区发起物业治理文档交代清单原执行机构提供已通ISO9002企业文档三级文件中作业指导书目录索引未通文档办公室文档治理文件目录索引
双方交代目录容进行签收
文档中重点文件项执法文答应性文包罗：维修治理条约客户手册物业治理费审定尺度政府批准文件相关办事治理部分条约文
（四）事摆设
１．岗亭交代
公司交代方案原物业治理公司提交交代容目录公司派原物业治理公司保安部工程部客户干系部保洁部等逐进行岗亭交代文字说明交代完毕双方确认签字
２．事摆设
原员事摆设着双选择择优摆设增强培训原充实考虑原员工家意职业特长公道摆设变更事情积极性动性发挥潜实现企业私家利益双赢付事情热情高治理水岗亭技尚未岗亭求员工组织培训考核达岗求确保办事质量维护物业治理公司声誉付员工公道流动积极做事环节事情手续齐备快捷做留者放心离者舒心
３．劳动干系
考核培训考核通达岗求员应治理相关事手续终止原物业治理公司劳动干系均雄物业治理公司签定劳动条约公司整体事情部署摆设原项目部公司项目部相应事情岗亭
关担事情说明
1．担事情需提前月进行摆设中
u 二周时间进行担机构干部组建抽调员工招聘等筹办事情
u 二周时间全员培训
2．岗亭移交二事情日完成移交保驾需3—5事情日
3．物资文档等交代约需5事情日完成
4．财务交代划线制进行交代司答应进行全程料需时间暂法确定
5．司意吸收开办费购买牢固资产递延资产
风险防备
调换物企业历程中常出现风险5种情况：
（1）原物企业拒退出导致新物企业难进入
（2）原物企业提出高额赔偿
（3）交代配合导致物业治理事情法延续
（4）治理真空导致部分业调换持差意见甚引发业委员会诘难
（5）引发执法讼诉引发执法讼诉坏事客观交代事情造成妨害
做风险防备事情制止业事情生活受影响
第四章 会广场财务治理方案
财务治理事情模式制度预决算方法容
()机构设置
治理办公室设专职财务员公司财务部指导监督
帐1：卖力会广场日常财务治理帐核算记帐体例帐报表协调客户部分间干系体例财务预决算财务阐发陈诉
出纳1：卖力现金治理登记银行存款现金日记帐保开具种种发票
(二)财务制度
财务部财基字〔1998〕7号文物业治理企业财务治理划定北京市财务局京财建（1999）543号文北京市物业治理企业财务治理实施细求执行记账领统贷记账法帐科目帐报表物业治理财务划定参房产开发企业帐制度结合会广场具体特点制定
l 流动资金治理
1．现金治理
1）创建现金部控制制度帐出纳职责分清兼
出纳帐员相互配合相互监督防备堵塞漏洞
2）遵守国度划定现金范畴量接纳支票结算方法
3）遵守库存现金限额保划定超限额存储现金
4）日收现金日送存银行坐支现金
5）库存现金做日清月结严禁种种形式白条充抵库存现金峙查库制度
6）会广场名义外单位私家代存现金汇款严禁外单位私家提取现金
2．银行存款治理
1）严格遵守银行结算步伐划定出租出单位账户签发空头支票远期支票现金支票准出纳员
2）收取支票严格审查日期印鉴等仔细填写数字关事项发明单位原造成银行退票应追究责责实时处理惩罚退票相关事宜
3）签发出支票注明日期途限额
4）支票印鉴分保日离岗前空白支票印鉴放保险柜生存
5）月体例银行存款调治表找出查实未达账项原实时加调解
3．关收支治理划定
1）部分切支出款项筹划款筹划会广场总理审批报财务部财务部款筹划摆设资金
2）资金支出必须款审批步伐治理会广场支出均应总理签字批准方治理
3）严格审查原始证审查源正性数字正确性手续完整性发明原始证涂改伪造必须拒绝收付实时领导报告予处理惩罚
4）切合财务制度开支尺度应拒绝支付
5）出差员预支差旅费返回应实时报账次结清逾期报帐财务部应实时划定执行扣款
6）付采购设备低值易耗品质料实物等实物报账时验收单
7）会广场收入均应开发票收实入账结转收入
8）发票收专保设置专发票领登记簿部分领发票收时须领签收领数量登记起讫编号发票收存根交财务部收回卖力保财务部定期核查发票收登记保情况
4．存货治理
1）存货会广场营历程中包正常运营储备种种物资房产开发企业财务制度结合会广场具体情况存货包罗：库存质料低值易耗品
2）存货核算
① 会广场存货接纳实际钱进行核算
② 会广场购入存货买价加运费采购保费税金计价
③ 发出存货接纳先进先出法
3）存货盘盈盘亏毁损报废处理惩罚
① 会广场存货接纳永续盘存制应定期定期盘点年度终前必须进行全面盘点清查付盘盈盘亏毁损报废存货应实时查明原分情况进行帐务处理惩罚
② 盘盈存货减治理费
③ 盘亏毁损报废存货查明原批准扣概保险公司赔款残值计入采购保概治理费
④ 存货毁损属非常损失部分批准扣保险公司赔款残值进入营业外支出
4）低值易耗品摊销
① 低值易耗品营中次根改变原实物形态领低值易耗品时应选定领代价次概分次摊入相关钱度
② 100元低值易耗品领时接纳次摊销领代价次计入钱度
③ 100元低值易耗品领时接纳五五摊销领计入钱度
l 牢固资产治理
1．企业财务通划定牢固资产应具备列条件
1）年限年衡宇修建物呆板机器运输东西生产营关部分设备器具东西等
2）属生产营设备单位代价2000元期限凌驾两年物品
2．牢固资产计价
1）购入牢固资产原始代价买价加支付运输费装卸费包装费途中保险费安装调试费交纳关税等
2）房产开发企业财务制度公司划定牢固资产统编号治理分类建账
3）牢固资产折旧提取接纳均年限法牢固资产折旧年限房产开发达务制度中划定牢固资产分类折旧年限确定
年折旧额（牢固资产原值预计净残值）÷折旧年限
：月折旧额 年折旧额÷12
年折旧率 （1预计净残值率）÷折旧年限×100
月折旧率 年折旧率÷12
净残值牢固资产原值3 5 确定
4）牢固资产清理
包财产宁静完整牢固资产年清点次通清点核实牢固资产账面数实物否相符部分部分建账建卡做账卡物相符付清查盘点时产生账卡物符情况实时报会广场总理公司财务总监批准划定进行账务处理惩罚
l 部位设施设备维修基金
衡宇部位设施设备维修基金权属业治理公司做代基金实施治理部分基金实行专户存储专款专
l 递延资产
全部计入年损益应营年度分期摊销项度递延资产处理惩罚
1．递延资产包罗容：
1）开办费
2）需列入递延资产项目
2．开办费收第笔营收入起低五年期限分期摊入治理费
3．列入递延资产项目应项目名称金额摊销筹划报财务批准效期摊入相应钱度
l 钱度治理
1．钱治理
1）钱治理须贯彻执行财务通帐准公司财务划定遵守财规律法例权责产生制正确盘算运营钱
2）健全钱治理责制总理会广场营济结果负全部责财务部理协助总理组织实施钱治理会广场济效果卖力部分理部分济效果负全部责财务部设专职概兼职员卖力运营钱治理事情
3）部分部分实际情况体例部分钱低落筹划
4）创建健全项原始纪录定额治理计量等制度正确核算钱增强钱治理提供
5）严格钱核算步伐进行运营钱正确集分派意摊预提度
6）低落钱筹划目标运种种钱控制手段开展事前事中事钱控制未运营钱进行预测会广场营决策提供
2．钱度开支范畴
1）切营关支出均划定计入钱度
2）列支出列入钱度
① 购建牢固资产形资产资产性支出
② 支付滞纳金罚款违约金赔偿金捐赠赞助等支出
l 营业收入利润
1．营业收入治理公司事物业治理营运动取项收入包罗：营业务收入业务收入
2．营业务收入指事物业治理运动中业提供治理维修办事提供收入包罗：物业治理收入物业营收入物业修收入
物业治理收入业收取众性办事费收入特约办事收入物业营收入治理公司物业产权提供衡宇修建物公设施取收入
3．业务收入指事营业务外业务收入包罗：会营收入质料物资销售收入废品接纳收入
4．收入简直定：
1）提供劳务时收讫价款概取证时确认营业收入实现
2）条约协议约定受益方支付日期确认营业收入实现
5．企业利润总额包罗：营业务利润业务利润
营业务利润指营业务收入减营业税金附加减营业钱治理度财务度
业务利润指业务收入减业务支出业务交纳税金附加净额
(三)帐制度
执行物业治理企业财务治理划定房产开发企业帐制度创建均雄公司帐科目表帐科目说明结合会广场帐核算根务容正确进行帐核算
l 帐记账
1．会广场接纳贷记账法民币元记账位币
2．会广场设置现金日记账银行存款日记账总账明细账须帮助账备查账台账等账簿
3．账簿启登记交代均应划定领帐财簿交代领进行
l 帐科目
1．帐科目名称编号公司划定执行
帐员填制帐证登记账簿时应时填列帐科目名称编号应填编号填科目名称
2．帐科目说明详见房产开发企业帐制度均雄公司统帐科目
l 帐报表
财务部应划定报表种类格式填报求体例帐报表帐资料
1 帐报表种类：
资产欠债表
损益表
营度明细表
2．报送时间
月报应月份终10天报出
季报应季度终15天报出
年报应年度终20天报出
3．筹划财务部应严格遵守会广场保密制度帐报表帐资料私外单位概部分传送
l 帐事情治理
1．帐员树立认真事情态度学国度财税政策法例做实时准确反应会广场物业治理财务状况
2．记账规矩
1）登记账目必须记账证日期编号业务容摘金额等逐项纪录准确误月份终实时账结账发明错误正确领改正
2）账务常查做账账账证账表账实相符
3）帐证必须审核误原始证底子体例定期装订成册整洁查阅方便原帐证封面注明证起止编号张数日期办签章
l 帐档案治理
帐档案会广场重档案必须增强治理创建健全档案治理制度关帐档案具体事项财务部国度档案局帐档案治理步伐执行
(四)税收制度
物业治理企业属办事行业执行营业税办事业税目办事收入缴纳5营业税营业税额73分缴纳会维护建立税教诲附加费私家收入税企业税
国税发〔1998〕217号文物业治理中代关部分收取水费电费燃（煤）气费维修基金房租计征营业税
(五)财务监督制度
会广场财务事情贯彻守法合规公然原
预算决算：年度核算期均应报送财务预决算批准执行预算应期前1—2月体例报送业委员会财务决算陈诉应期45天报送业委员会
报表：月15日应业委员会报送损益表资产负債表业委员会求营数
考核：财务部创建考核制度财务部理实施部考核考核容：
1．考核帐科目账簿设置否切合帐制度划定
2．考核项济业务否手续齐全附原始证否正
3．考核帐报表否财务部公司划定体例审查表间应干系关增补资料否齐全
审计：会广场财务事情担业委员会总公司定期（定
期）审计专项审计须担委托社会帐师事务审计
日常事情：会广场财务部行政事情受会广场执行总理领导业务事情受会广场执行总理总公司财务总监双重领导财务员选聘职需征求总公司财务总监意见
4．治理事情尺度
1）收款率（月应收相关度）95
2）审核关率100
(六)物业治理财务预算决算方法容
l 预决算容
1 收入包罗物业治理费收入特约办事收入会营收入单项收入
2 支出：物业治理费明细（见会广场物业治理运营费测算度项目）业务支出列示
3 利润
4 营情况阐发
5 修理基金收支
l 决算格式
年度财务决算应列表报格式制作
1． 资产欠债表（会开01表）
2． 损益表（会开02表）
3． 运营度总表
4． 实际支出筹划支出拟表
5． 牢固资产清单
6． 应付预收明细表
7． 应收预付明细表
8． 摊费预提度明细表
9． 拖欠物业治理费明细表
10．修理项目支出明细表
11．决算阐发陈诉
l 预决算方法
1． 年度预算分两次体例第次初稿应年度终前做出报业委员会业委员会接预算20天预算提出意见发起知达物业公司物业公司结合年决算业委员会心见进行预算第二次体例定稿定稿体例时间15天应新年度50天报送业委员会批准执行
2． 财务决算报表应年度终20天报送业委员会委员会审查10天审查意见知达物业公司关部分划定进行帐务处理惩罚45天报出决算陈诉
二物业治理代收代缴度收取方法领
物业治理中收费分三类：
1．众性办事费物业治理费度组成：
1）治理办事员划定提取福利费
2）众设施设备日常运行维修调养费
3）绿化治理费
4）清洁卫生费
5）保安费
6）办公费
7）物业治理单位牢固资产折旧费
8）治理报答
9）法定税费
物业治理费收费尺度治理公司国度政府部分关划定业治理办事求针物业具体情况度项目进行测算报业委员会批准确定收取方法季度预收
2．特约办事费
特约办事包罗署理出租（出售）衡宇衡宇装修室清洁室维修洗衣办事汽车清洁维修搬家办事代购商品邮政办事家政办事等住户提出违反中国执法办事
特约办事物业产权体需求提供办事办事度收取遵谁受益谁付钱原提供办事专项收取
特约办事费收费尺度治理公司参国度类项目尺度制定宣布
3．代收代支项目
属代收代支项目代关部分收取水费电费燃（煤）气费电话费线电视收视费等度尺度度收取部分划定执行治理公司履行代收职
三基金类款项治理
1． 代基金指企业担业委员会概物业产权委托代衡宇部位维修基金设施设备维修基金（称维修基金）
2． 维修基金属全体业物业治理公司执行代职
3． 维修基金源：
1） 购房者应购房款2例售房单位缴交维修基金（商品房销售时购房者售房单位应签定关维修基金交缴约定售房单位代收取维修基金属全体业计入住宅销售收入）
2） 维修基金存款利息
3） 业委员会批准维修基金闲置时购买国债等投资收益
4） 维修基金敷时业委员会研究决定业占住宅面积例业续筹
4． 维修基金应专户存储专款专银行存款帐户设立业委员会物业治理公司双方印签
5． 维修基金帐帐簿应单栋住宅分设置记帐
6． 维修基金业转衡宇权时节余维修基金予退衡宇权时户
7． 维修基金时治理公司提出修理更新改革实施筹划报业委员会批准执行
财务部专业化治理诚办事宗旨贯彻勤严细实事情作风全国物业治理优秀区目标严格执行均雄物业治理公司已通ISO9002质量体系尺度事情步伐高尺度严求创造流办事质量事情效率定会广场财务治理事情做创造出物业财务治理优秀水
四物业治理运行费概算
会广场业提供资料原进行治理费概算：
1．国度建立部北京房局关度文件
2．会广场需治理项目尺度
3．提供完善治理办事前提员低限配置贯彻济性竞争性原
4．会广场总体分写字楼公寓商业三种差类型分测算
述测算原物业治理运行费概算率：
写字楼： m2·月
m2·月
m2·月
（详见附件）
第五章 会广场工程维修治理
会广场工程设备治理
会广场投入已五年时间工程设备已开始步入中修阶段设备状况分批分期实施筹划查验应物业公司首先考虑问题中修间包系统运行正常中修事情影响正常设备运行筹划查验取代日常维修调养目前会广场设备运行状况容乐观跑滴漏处见设备带病运行担心更严重消防电源产生妨碍实时修理旦产生火情结果堪设想安短期改变目前治理杂乱状况正确处理惩罚筹划查验日常维保干系利度中修阶段新物业公司面首务会广场工程特色结合公司技力量雄厚工程治理验富厚等
优势特制定会广场工程专业治理制度
1设备中修治理
1）设备设施进行次普查设备历史档案制定中修筹划报委会批准分批分期实施
2）般设备工程部工程技员进行查验公司总工室派监督指导重设备委派专业工程公司进行总工室专业工程师卖力验收
3）详细纪录设备维修情况包罗维修时间员调换零部件试车纪录等创建立备中修档案
4）公道调配员正确处理惩罚筹划查验日常维保干系影响客户设备查验事情律摆设夜间进行客投诉率降低
5）设备中修事情半年全部完成
二工程专业事情制度
会广场工程治理事情中充实发挥公司技力量雄厚治理制度严谨范例等特点特制定会广场工程专业治理制度：
1．设备设施治理：
1）制定种种宁静运行制度岗亭责制度巡回查抄制度设备维保筹划运行纪录操规程等项治理制度严格执行
2）设备图纸档案资料齐全设备台帐清晰完善时查阅
3）设备运行正常设施完损整齐美观
4）机房洁净整洁杂物尘土鼠虫害产生
5）种种专业技员齐全特殊工种必须持证岗
2．供配电系统
1）包24时正常运行出现妨碍立排
2）停电查验必须提前通知户
3）配电室倒合闸操应严格国度电气操规程范例执行
4）制定时电治理步伐严格执行
3．消防系统
1）消防控制中心灭火配备齐全完损时起
2）配备兼职消防员定期演练定期客户进行消防知识教诲
3）制订火警应急方案设立消防疏散示意图包疏散通道流通应急明引路标记完
4排水系统
1）全天24时供热水包热水温度流量水质达凌驾设计指标
2）定期二次蓄水设施进行清洗消毒供水卫生许证水质化验单操员康健格证齐全保持水池水箱周围情况清洁卫生二次污染产生
3）排水道阀门跑滴漏现象
4）定期疏通雨水污水道确保排水系统通畅定期查抄种种井井盖丢失破损实时调换
5）遇突发事维修员立进行抢修杜绝跑水泛水停水等事产生
5．煤气系统
1）道阀门定期进行查抄杜绝泄漏事产生
2）协助煤气公司定期户灶具软等设施进行查抄发明问题马解决
3）常户宣传宁静气知识劝导户意变动道阀门灶具等
4）制定演练气体泄漏紧急处理惩罚方案做抵家喻户晓
三关解决干工程问题答应
公司会广场次考察发明工程治理中确实存着许问题已严重田必须马解决公司技力量治理验完全掌握半年全部解决现存工程问题现委会提出干问题做答应包：
（）关跑滴漏问题
设备否存跑滴漏问题权衡物业公司工程治理优劣根尺度公司治理项目中早已杜绝类问题作法：
1创建立备专卖力制设备运行日常调养卫生清洁均指派专卖力日日查抄周周评设备治理优劣浮动挂钩充实变更私家积极性
2增强日常维修调养制定筹划查验方案工程部月筹划中明确划定月底总结中认真查抄完成务扣全部分浮动
3具体技问题：
海阀门数寿命较短质量较差调换密封垫盘根杜绝漏水问题必须调换新阀门目前阀门种类较蝶阀闸板阀截止阀外公司接纳柱塞阀取良效果考虑种阀门代价较高易接纳逐批调换方法月调换批六月换完减缓资金压力
水泵漏水盘根密封垫严造成应水泵进行次彻底查验调换盘根垫片外应注意水泵电机轴度否切合求叶轮轴承否需更新
设备查验时应电机电气控制系统进行次系统查验包罗：绝缘性测试压点讨紧固柜清洁尘型设备应测试运转时事情温度等
（二）关饮水二次污染问题
解决二次水污染问题应创建立备专卖力制增强日常维修调养进行筹划查验外具体技问题革污染源年验证明水箱输水路污染源会广场应重点考虑水箱污染问题公司发起：
第供水系统进行彻底改革现生活水泵增加变频控制装置便掉楼顶生活水箱楼顶生活水箱改消防水箱生活水消防水彻底离开增加变频装置路中水酿成循环水淘汰水输水路中污染方案解决二次污染佳领
第二水箱进行彻底清洗包清洗质量应请专业公司进行清洗请卫生防疫站出具水质化验证明时查抄水箱否渗漏现象水箱周围否污染源水箱盖板密封否良等
（三）关增加卫星频道问题
关增加外星频道问题三部委批准频道公司均实现付HBO索尼动画频道包吸收质量效果公司验目前市场代价设备度预算：
吸收天线 2套 20000元
吸收解码器 2台 45000元
西语专解码器 1台 3000元
调制解调器(进口) 4台 16000元
度计：84000元
HBO动画频道均收费频道需户收取定度HBO月终端29元动画频道月终端21元年交纳终端数量少130俄语西班牙频道目前免费收视中西班牙频道需增加解码器
三项工程改革资金位情况公司答应半年全部完成
第六章 会广场社区办事治理
业档案业投诉治理模式
1业档案治理模式：
户建档户档业档案进行全面详治理
1）业档案容：
（1） 衡宇预售条约
（2） 收楼资料包罗入伙通知书入伙手续书入伙收费览表收楼须知收楼证明书收楼委托书楼宇吸收纪录楼宇声明书紧急联络单直接付款授权书未出售移交空置单位查抄月报表拖门匙责声明书等
（3） 业签订维修条约业守
（4） 入住业衡宇装修资料包罗装修答应书装修图纸等
（5） 租赁情况资料包罗租赁条约租赁情况等资料
2）档案治理原：
业档案分楼盘楼层序编号排列便查询
3）档案治理求：
搜集业资料实时齐全准确注意更新增补
4）档案治理员细：
（1） 服岗亭认真卖力停提高职事情效率质量
（2） 遵守保密守未宣布文件决策外传
（3） 收发文件手续清楚送阅交办文件实时责催办
（4） 托治理应办事免出
（5） 文件资料档实时做月整理次年清理次分门类进行档做目录
（6） 卖力收集摘录公司关资料信息供邻导参考
（7） 实行盘算机治理档案资料输入盘算机资料应天拷贝份免盘算机妨碍产生数丢失现象
（8） 部分移交档案资料室资料须填写资料移交清单方予交代
2业投诉治理模式：
物业治理硬件治理衡宇设施设备治安清洁交通等方面业治理创建业档案常征询意见担投诉解决问题
物业治理公司担业投诉时持态度反应物业治理公司治理意识底子说业投诉物业治理者言实难纠正错误时机规复信誉塑造企业形象时机说久远眼光明智治理者鸣业投诉定十分重视抱着积极卖力态度解决业满意复兴做方面
首先热情欢迎始终报真诚微笑坦诚调气氛中担意见投诉种认投诉找麻烦态度生硬草草处理做法取样然会快解决问题业留欠印象甚左支右绌彬彬礼态度热情周办事顾印象情感担弥补顾周敷处真诚业业会诚相
反应问题实时解决请业提意见投诉变扩企业革新提高企业信誉时机样做定会企业带丰盛回报
次投诉问题实时处理惩罚立刻派专解决旧立解决应业实时确切复兴定说话算数切拖延更踢皮球然投诉者怨气更甚引起须纠纷影响公司声誉
次业真诚相业前投诉时心情欠情绪差时候满肚子牢骚委屈说话力偏激时担投诉善解意说体话异推波助澜时定体谅心情说想听话体贴情遭遇量充实发泄心中怨气逐步趋鸣底子谋求解决领样气矛盾趋冰雪消融固然种原业投诉未必会盲目性公道方需物业治理公司量满足心理求时维护公司利益角度量赐说明做礼节度真正心里理解担做切
固然处理惩罚问题说说做需业员具备定文化素养事情领求治理公司选择员注重东西素质岗员进行系统培训教会事情领息争决问题力
住户投诉方法包罗：电话投诉信件投诉直接投诉
二业物业划定
获中标业委员会签署完物业治理委托条约书公司着手制定会广场物业治理条约细分〈公寓版〉〈写字楼版〉〈商场版〉作社区众治理划定时业户签署治安防火协议书时治理公司出台会广场客户手册作客户办事指南
三提高办事水完善社区设想方案
社区文化运动设想
针会广场崇高社区定位居民品味生活追求司担组织种种类型社区文化运动提高居民文化修养：通寓教乐循序渐进社区文化建立培育社区精神富厚居民文化生活增强社区凝聚力心力始终渝追求面会广场社区文化设想
（）视觉文化设想
视觉文化第印象居民形成属感十分重视清新构思差响效果体现会广场社区浓浓文化气息
1区标记系统办公系统制服系统众设施系统车体外观系统等进行全面统整设计真正做调统章循制止盲目散乱视觉污染
2请专业部分设计实美观艺术化分类垃圾箱垃圾箱成会广场道风物
3访区客够方便迅速达目请专业部分区路中设计美观简便明交通导示系统
4提高居民环保意识区绿中设立标牌轻松生动方法提醒居民敬服绿草青青踏忍草敬请爱怜
（二）情况文化设想
情况文化会广场居住区直观外体现时时刻刻影响着住户心理生活质量设想：
1情况建立目标区文明洁净情况质量良资源公道利生态良性循环底子设施健全生活舒适便捷形成环保意识
2ISO14000尺度区实施情况治理包情况高度整洁调通优美情况培养居民律意识养成敬服情况体贴里良惯利绿适合邻里户外交换运动开辟露天会形成宁静康健亲切高兴空间
（三）行文化设想
会广场全封闭式治理营造出社区居民配合空间充实利空间开展形式样行效社区文化运动
1开展文化娱乐运动定期定期组织区居民富厚样文娱运动
2组织兴趣相居民开展种种交换聚会运动垂纶俱乐部英语乐园音乐沙龙股市沙龙互联网沙龙等
3物业公司组织区绿饲养广场鸽供业抚玩
4举办体育健身运动拟创建体育康健中心包罗室体育器械健身室外文体运动场希居民充实运动熬炼身体场合
5创建童娱乐场设滑梯转椅秋千等童娱乐设施成童游乐场合
（四）精神文化设想
精神文化系统社区文化焦点容体现着会广场社区居民精神观代价观道德观
1社区局部配备外空间音乐系统扬声器设草晨练时候放轻松高兴康健歌薄暮居民散步时放轻松柔缓音乐形成绿音乐居民体验更富厚社区文化
2举办种种题研讨会围绕社会热点问题知言知言
写字楼商务办事设计
1保障根商务办事外项办事满足业户差需求室清洁装璜设计绿植租摆会务办事等
2组织摆设北京民间俱乐部组织公司形式联队楼宇队场种种民间运动例：桥牌赛足球赛高尔夫赛钩鱼角逐等
3周写字楼公司提供社会商务运动信息场馆举办商务特色运动展商务研讨会等
4周五楼公司职员提供周末休闲信息旅游景点介绍票务摆设提供免费报刊等
5楼公司协助代庖联络执法事务帐师审计金融行业商会社团组织等
6公司华居网信息台优势生长商业提供方便快捷衡宇出租办事
提供特色商务办事外司写字楼客户求停进行增补完善
商业运动帮助办事
1商业特殊情况物业公司商场提供种种技支持保障
2鉴商场合举办种种型运动物业公司协调警力赐宁静保障
办事支持外司商场提出特殊求做相应调解确保办事事情位
第七章 会广场项治理指标答应
项综合指标
1． 衡宇完率：95
2． 衡宇零修急修实时率：95
3．维修工程质量格率：98
4．治理费收缴率：90
5．绿化完率：98
6．清洁保洁格率：95
7．门路完率率：95
8．化粪池雨水井污水井完率：100
9．排水明暗沟完率：100
10．路灯完率(庭院灯楼道灯)：98
11．停车场完率：95
12．众文体设施休息设施雕塑品完率：95
13．社区治安案件产生率：<05
14．消防设施设备完率：100
15．火警产生率：0
16．违章处理惩罚率：100
17．住户投诉率：<3‰
18．投诉处理惩罚率：100
19．治理员培训格率：>90
20．住户回访率：100
21．业物业办事满意率：>90
二业部清洁事情量化尺度（部分略）
清洁事情量化尺度
清洁区域
清 洁 容
次 数
清 洁 标 准
备 注
日
常
面（推尘）
停巡视
面光明尘
堂
清
洁
墙壁（擦拭）
1次日
手印尘土污迹
玻璃门（擦拭）
停巡视
洁净光明手印污迹
垫（吸尘）
2次日
杂物污迹
指示牌金属件（擦拭）
停巡视
手印污迹
办事台
停巡视
清洁尘
烟灰缸垃圾箱
停巡视
手印污迹垃圾凌驾23
沙发
停巡视
污迹杂物
定
期
清
洁
空调口
2次月
清洁指示牌
2次周
防尘垫（清洗）
1次周
面洗蜡
1次2月
墙清洁（彻底）
1次3月
沙发（清洗）
1次月
垃圾筒（清洗）
1次周
电
梯
间
走
廊
面（牵尘）
停巡视
面光明尘
墙面（擦拭）
2次日
污迹尘
面抛光
1次日
光明均匀划迹
墙灯擦尘
1次日
电梯门（清洁剂擦拭）
1次周
光明尘污迹
清洁区域
清 洁 容
次 数
清 洁 标 准
备 注
面（扫）
停巡视
杂物污迹
卫
生
间
面（擦）
停巡视
水迹污迹
便池（刷洗）
停巡视
水迹污迹
恭桶（刷洗）
停巡视
水迹污迹
台面（清洗）
停巡视
光明水迹污迹
镜子（擦拭）
停巡视
光明水迹污迹
垃圾筒（刷）（刷洗）
2次日
杂物污迹
卫生纸洗手液增补
停巡视
缺少
电镀件
停巡视
光明手印污迹
隔绝板门
停巡视
污迹尘土
面清洗
1次月
墙壁（清洁剂清洗）
1次月
隔绝板门（清洁剂清洗）
2次月
恭桶（专清洁剂）
2次周
台面（专清洁剂清洗）
1次周
天花板（擦拭）
1次2月
明灯具（擦拭）
1次月
通风口（清洁剂擦拭）
1次月
楼
梯
面（湿墩）
1次日
扶手（清洁剂擦拭）
2次日
窗台（擦拭）
停巡视
门电镀件
1次日
尘污迹
墙面（尘）
23次日
灯具（尘）
1次日
清洁区域
清 洁 容
次 数
清 洁 标 准
备 注
电
梯
面（扫擦）
停巡视
污迹
墙壁键盘（擦拭）
停巡视
手印污迹
门（擦拭）
停巡视
手印污迹
毯电梯槽（吸尘）
2次日
电梯面（清洗）
1次周
空调口天花
1次周
轿箱四壁（清洁剂擦拭）
1次2周
办
公
室
面（扫擦）
1次日
杂物污迹
毯（吸尘）
1次日
污迹实时清洁
倒垃圾
1次日
桌椅擦尘
1次日
污迹尘土
种种标记牌清理
1次日
手印尘土
烟灰缸垃圾筒
1次日
杂物手印污迹
灯具（擦尘）
1次日
门（擦尘）
1次日
墙（擦拭）
1次日
外
围
停
车
场
屋顶（清扫）
1次日
积尘
面（清扫）
停巡视
杂物积尘
灯柱（擦拭）
1次日
积尘污迹
种种标记牌（擦拭）
1次日
污迹尘土
垃圾桶
停巡视
垃圾凌驾23
面洗
1次月
金属件清洁
2次月
垃圾房洗
1次周
第八章 说 明
关标书说明：
公司提交会广场物业治理标书业委会提供会广场物业治理招标文件中资料数求编撰数资料限标书容数敬请谅解
二公司提供标书文字数卖力旦中标严格执行未中标情况希三份标书文件全部退公司谢绝复印翻印
***物业治理限责公司
2000年7月25日
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均雄会广场物业治理标书
目 录
第章 均雄物业治理公司简介 1
公司简介 1
二附件： 5
第二章 会广场治理模式治理制度 6
项目阐发治理构思 6
二治理模式： 9
三治理办事机构员配备选聘培训劳资治理： 11
四盘算机物业治理中应 15
五会广场物业治理规章制度汇编 15
第三章 物业治理权交代方案 42
步伐正性 42
二协调相关方面干系取中正第三方支持 42
三具体交代事情摆设 42
四交代容 43
第四章 会广场财务治理方案 47
财务治理事情模式制度预决算方法容 47
二物业治理代收代缴度收取方法领 55
三基金类款项治理 56
第五章 会广场工程维修治理 59
会广场工程设备治理 59
二工程专业事情制度 59
第六章 会广场社区办事治理 63
业档案业投诉治理模式 63
二业物业划定 65
三提高办事水完善社区设想方案 65
第七章 会广场项治理指标答应 68
项综合指标 68
第八章 说 明 72
第章 均雄物业治理公司简介
公司简介
***物业治理限责公司1992年***区创建北京市工商局注册公司属子公司注册资金550万元日常运作资金1000余万元治理着包罗商物业居住物业公益物业10余项目治理面积32万方米切合北京市行业资质尺度具涉外治理资格专业物业办事企业
公司办事宗旨：营造现代生活空间
公司营理念：专业治理诚办事
公司企业文化：积极康健企业代价观
公司企业形象：整体力强市场营销力强治理制度健全
均雄公司致力推广切合国际老例物业治理模式验停探索切合中国国情物业治理门路均雄公司实行公司总部治理项目部两级治理体制总部提供治理设计力资源宣传企划技质量财务等方面支持督导项目部执行具体治理事项通专业化治理办事开发商产权带效益效率安定促进存量物业活化增值提高受托物业市场代价代价产权取治理效益投资回报达济社会情况三效统
公司拥门类齐全专业复合性治理特批涉外星级饭馆涉外公寓加盟素质优秀总级领导部分理形成公司治理干先进治理思想饭馆公寓涉外治理验富厚均雄企业文化推动公司整体治理水提高公司制度严格运作范例信息灵敏事情细腻手段完备光承接种种类型物业全面营治理时开展单项办事包罗租售署理生长料投资料治理企划咨询工程料工程办事等等
年实践磨练公司综合商楼宇尺度写字楼治理积聚独治理运作验创建套完整实治理体系治理领盘算机软件技治理中取良治理业绩社会声誉
七年公司受托治理互助治理料治理单项委托治理等方法治理十余物业项目代表性包罗：
1．中科团体厦 31000方米 写字楼
2．理工科技厦 38000方米 写字楼
3．硅谷电脑城 42000方米 电子市场写字楼
4．中国现代文学馆 30000方米 国度级博物馆
5 汇景阁公寓 35000方米 甲级公寓
6．北科厦 18000方米 写字楼
7．蓟宁居 24000方米 普通住宅
8．汉荣里 45000方米 普通住宅
9．北京青年报厦 30000方米 写字楼
公司作行业中唯受邀单位场国度建立部加政府物业治理互助谈判海淀新技财产试验区生长筹划课题组场筹划方案设计
年治理实践积聚较富厚物业治理验尤付针物业特点委托求进行物业品牌塑造社会形象维护付物业治理钱控制特力钱耗钱采购钱控制着独验手段均雄公司贯注视研究阐发针区域市场特点物业特点特点进行治理办事设计物业治理历程中停进行治理办事创新限度满足需
理工科技厦公司精心治理硬件底子改进物业办事满意率连续三年达951997年严格考评命名全国会物业治理优秀厦受海淀实验区政府特嘉奖外界誉网络信息厦成中关村标记型修建
公司物业署理业务直业享盛誉专案推展谈判掌控户推介等种市场运作方法灵活运二次开发文化销售点面塑造等众题创意署理料项目迅速成市场亮点公司赢骄署理业迹中理工厦
96年保持着95出租率97年连续100销售楼盘98年署理项目两单项楼盘整体销售金额3亿深业士称誉
公司现美国H&W公司创建互联网支撑连锁信息行专门事房产联锁营销合资公司华居网络办事限公司 华居网集网络技商品房网生意业务房产连锁营体社会提供房产生意业务租赁纪特许营物业住处咨询等根办事种种增值办事付均雄治理项目租售乐成连续营提供强劲保障
司北京市科委配合互助创建均雄科技治理公司国度行政事业单位勤治理求科委受托治理办公住宅物业间双方配合创建课题组专项研究勤革新社会化转制中产生诸问题项互助正积极进行中
公司实施部治理模式招聘甄选试转正培训考察晋升具备系列严密效事制度年公司治理干实现勤奋型勤奋加技型转变目前均雄级治理操员敬业精神团队精神业务技素质高责心强创出治理佳绩物业业社会界称道
均雄历注重企业文化建立企业精神深入心企业刊物治理资讯期期图文茂刊载公司事业生长治理新动态物业治理新理教诲性引导性文章年举办春游春节晚会月举办生日聚会员工真正享受家感觉提高士气增强团结企业气氛员工精神面貌始终康健促企业停进取
年实践探索底子均雄公司物业理颇建立1993年起公司总理项目部治理员博采众长底子针海物业治理现状胆提出前瞻性治理理法中国房产报物业星空北京房产杂志精品购物指南——物业版颁发诸居住区治理思考付物业治理生长理性探索物业治理中国物业治理超前介入 写字楼物业治理办事设计等篇文章业形成定影响众专业研讨会培训讲座留均雄声音
公司具备连续提供格办事产物力年营造治理制度规程底子1998年开始公司推行ISO9002国际质量尺度1999年5月举通权威机构认证ISO9002国际质量体系认证证书成北京市数获认证物业治理企业
均雄治理特点：治理项目出特色基年积聚治理根功物业办事领悟均雄具备差类型物业办事东西进行针性治理设计办事设计力形成整套先进成熟治理方案办事方案等竞标中屡屡胜出乐成应治理种种差类型项目停制造着佳绩
着实践——认识——实践轨迹均雄停前进生长商产权结成联盟托物业保值增值辛勤事情成忠实伴
公司法代表：x
电 话：（010）6x5
传 真：（010）6x5
公司点：北京市x号
二附件：
1．营业执复印件
2．物业治理资质证书复印件涉外治理许证
3．ISO9002质量体系谁证书影印件
4．全国会物业治理优秀厦奖牌影印件
5．北京市旅游行业协会会员牌证影印件
第二章 会广场治理模式治理制度
项目阐发治理构思
会广场北京知名问题项目良市场口碑已严重影响物业市场代价引发居客户投资客户满导致原包罗：
项目阐发
1 客户生长商前期遗留问题存着重分歧年始终未调解理干系加厥物业治理公司匆匆进入建配景执法干系清析引起矛盾越发错综庞
2物业治理收费原初测算底子年运行未实际情况进行调解收费明显公道加范例运作收费尺度治理办事水强反差引发客户满纷纷接纳拒交治理费等极度形式物业治理办事事情纳入正常运行轨道形成重矛盾
3恒久积聚问题良治理办事项目社会声严重受损投资保值增值客观已成空话通硬件考察设备维养明显位水低定影响设备寿命维修率未维修钱幅提高软件评价出租率赖低价出租投资回报低市场均线
4目前治理出改进局面效举措现行治理摆设未效区分商公寓写字楼三种物业差特点简朴接纳统模式混治理项目生长限度满足客户需求极倒霉
治理构思
整体考虑写字楼治理公寓治理分创建相独立运作体系差服物业差需求客户营造差空间气氛财务接纳统帐目分核算治理统调理目标责事会合招聘培训差专案研究监督体系差监查尺度业委员会分设立分设差专项分会技物资保障统总部协调完成
1三种差类型物业治理构思
司七年治理实践中差物业类型均着差乐成验验会充实体现会广场差模式治理中：
写字楼治理目标非常明确：包物业（投资）投资回报率物业保值增值实现目标底子解决步伐作写字楼物业市场品牌品牌市场具招呼力品牌塑造赖物业营治理思想硬件水治理办事质量客户水准满足客户需求方面营造安定便捷雅致商办公气氛限度满足客户商业配套办事求
商场治理立足保障水暖电风气等方面作零事运行时支持帮助商场营者营造浓郁商业气氛消费者宁静温暖整洁气氛中体会购物情趣众区域治理商场治理重点目保持商场完美市场形象
公寓客户需求清晰——营造家居气氛满足居需求时求繁复——涉生活方方面面付会广场言外销公寓决定客户群体品味生活追求特点物业治理办事宁静舒适周济底子提升更高水严格涉外治理制度办事设计中引进酒店中金钥匙办事墅治理中社区文化建立
2提供高品质治理办事
外销公寓特点物业代价高客户质量高回报率求高会广场言实施济型般治理已满足客户求必须实施舒适型高质量治理气项目保值较高回报率高质量治理般治理区力钱较高运营资金相宽裕办事治理越发深化具备点必高质量治理项目中乐成运作
3严格进行钱核算区分公寓办公商场钱组成定期业委员会公然业户解掌握制止业户权益受损引发治理公司信
4物业市场租售方面年均雄物业市场办事业务开展良物业全程筹谋项目营销控制客户署理中介等方面均取优异业绩司拥三十名营销员分事市场阐发物业调研全案筹谋项目署理客户纪客商办事等方面业务互助中相信会生长商项目开发乐成投资型购房客户起专业保障效力
5公寓办事设计立足现社区配套生活设施组织营治理种种办事运动限度满足社区居民需快捷办事落实处社区物业办事首务事情必须创建科学需求研究阐发底子进行精心筹划设计完成通例商业运动办事组织物业治理公司更专注需求潜需求研究进行量阐发构建办事台进行办事链接成社区办事设计者组织者治理者社区延伸办事需力求办事周致通例社区办事项目中通常接纳济放弃办事项目量设立务求完备
社区文化建立进行群体细分明晰国籍域老童职业喜保姆丁克……等差类型群体众运动区域会功效设计社区文明建立提供底子资料针性引导组织差群体积极场积极康健社区文化建立睦邻里家庭提高社区文明水休闲品味达建配合营造现代生活空间目
针购房差领域乐成士户均置业投入凌驾百万特点物业治理费度考虑社区品牌知名度提升牢固集聚目标群居者荣投资者丰盛回报宣传行更水社区运动相结合走BI推广途径
6治理筹划
定治理底子物业治理公司实时调解事情思路会广场物业生长筹划求事务性物业治理事情转变营治理物业通市场济手段重塑物业市场形象达口碑传送完成物业第二附加值提升
7治理需底子付会广场言莫利进行物业治理公司调换基提案中专门章作基项事情摆设付利稳交代司着富厚验积极协调相关单位进行支持应说优势司独占
二治理模式：
付公寓社区治理现代文明现代酒店治理理念方法相融合引入公寓治理刻意创造优雅舒适意境奇特居家情况住户充实感觉物业公司私家关爱感觉社会文明进步私家家庭带温馨居家气氛具吸引力亲力乐成感努力高质量物业办事吸引回报置业士会广场社区成崇尚理想里置业士买放心住放心情况舒心促美林品牌深入心成社区范例
会广场外销甲级公寓设计尺度高治理办事求高治理办事宁静舒适周济八字目标设计治理模式：
1） 宁静：业宁静感区实行封闭治理车分流24时安保办事升降梯燃气道电气线路消防防盗系统宁静稳定运行业真正安身立命区安祥宁静居民忧虑
2） 舒适：致力社区文明建立提供高品位生活情况际情况调钢筋混凝土修建具生命力通物业办事业享受清洁优美情况社区草绿花香崇高文明污染燥音出行方便处心业入住社区引豪
3） 周：提供全方位全天候维修办事清洁办事家政办事特约办事业想想业没想想设立维修中心家政办事中心维修办事家政办事细致周处业提供方便业享受优质生活空间
4） 济：包宁静舒适周底子物业办事收费公道低廉通物业公司精细算户实惠享受宁静舒适周会广场硬件尺度相吻合高尺度办事济包袱重物值
会广场写字楼商业治理目标：
营造现代庖公空间造会物业品牌
写字楼物业治理着力物业品牌塑造物业具良市场声誉抗风险力治理气氛控制达品味静便捷适现代庖公需
事情目标设立：第保障客户满意率
第二保障较高水出租率凌驾市场均线租金价位
第三具连续生长力具品牌招呼力
三治理办事机构员配备选聘培训劳资治理：
1．机构设置员配备：
针会广场中差物业需求结合公司贯提倡宁静舒适周济八字办事目标满足公寓办公楼宇商场等业户治理目标差求该项目物业治理组织结构框架进行重新设计考虑资源配置适应性顾力钱济性治理体系组成切合精干快速高效实原员配备求专业素质高办事意识强分工公道职责明确治理严格序达客户满意办事位目
员机构设置图：
1）理办公室：总理1名副总理1名办公室1名文秘档案1事劳资1名质量控制1名行政培训1合计7
办公室职责范畴：
(1)卖力行政事劳资等综合治理事项
(2)卖力规章制度制订监督执行
(3)卖力部分ISO9002质量控制
2）财务部：理1帐1出纳1收费员1采购2库1合计7
(1)卖力财务治理体例物业治理财务预决算种种财务报表
(2)卖力部分物品采购保
3）工程部：总理助理兼工程部理1工程师4岗亭维修工值班运行员43 合计48
工程部职责范畴：
(1)卖力广场机电设备运行维修调养
(2)设置维修中心提供24时维修办事
(3)处理惩罚水燃气道等突发妨碍急修
(4)监督电梯等专设备维保
(5)广场修建设备中修方案制订施工监理
(6)确保广场热水供暖制冷达尺度
4）客务部：理12办事员5合计8
客务部职责范畴：
（1）卖力广场公寓楼宇办事治理
（2）治理入驻迁出创建保业（业户）档案
（3）组织社区开展康健文明业余文化生活逐渐形成高兴广场系列项目运动促进社区精神文明建立生长
（4）增强治理者住户相增进邻里间睦干系
5）客务二部：理12办事员4 合计7
客务二部职责范畴：
（1）卖力广场写字楼商场办事治理
（2）治理客户入驻迁出创建保客户档案资料
（3）提供通例办事特约办事
（4）走访客户受理解决投诉受理种种办事求
6）业部：理12 员工47合计50
业部职责范畴：
（1）卖力广场情况治理构建洁净整洁舒适优美生活事情情况
（2）秩序卫生绿化责融体保持整体情况统序
（3）卖力广场众区域清洁垃圾清运绿养护
7）安保部：理13（消防治安勤1）保安员52合计56
安保部职责范畴：
（1）卖力广场消防治安交通车辆治理提供24时安保办事
（2）处理惩罚宁静突发事件包广场业（业户）客户居民生命财产交通宁静
（3）协助公安构造处理惩罚治安案件
（4）抽调精干力量设立义务消防队制定害部位灭火应急方案预案定期组织演练
（5）做广场种种技防设施设备治理
均雄公司会广场物业治理项目部设立公司总部赐全力支持包罗：力资源支持专业技力量支持治理软件建立等方面支持充实利公司系统方面资源优势统筹调配力量方面包项目办事治理质量达业客户满意方面低落治理钱促进治理水停提高
2．执总简历
姓名： x
性： 女
学历： 学科
职称： 济师
职务： 项目执行总理
政治面貌：中员
事情单位：北京市均雄物业治理限责公司
事情历：
1983年 北京长城饭馆咖啡厅理 五星级
1986年 北京国际饭馆值班理 五星级
1990年 亮马河厦餐饮部理 四星级
1995年 夏宾馆山水宾馆总理 四星级
教诲配景：
1978年 北京旅游学院饭馆治理专业
1985年 赴菲律宾马尼拉饭馆培训
1994年 派曼谷东方饭馆考察
1996年 美国AHMA教程结业
特说明：
法语语言底子
英语会话力
3．员选聘培训劳资治理
1） 员选聘：均雄公司总结年承接物业项目验新接项目员选聘接纳老带新新老搭配原项目总理部分理重点岗亭（财务员客务维修采购员部分技工领班等）原项目干中抽调般岗亭员（保安员保洁员等）行业尺度严格条件（根素质业历品等）进行筛选实行1—3月试期制事情业绩考核制度
派新项目员新招聘员岗前公司培训部进行严格岗前培训面授培训外部分岗亭老项目实培训月左右培训东西层级分高层治理督导层执行层培训容抵分思想理念治理实务专业技三方面培训形式包罗岗前岗交织外委等种形式司总部培训筹划设计西席课提供实场合考核试卷等诸方面提供直接资助岗前培训包罗物业治理理项目介绍职业道德办事意识治理范例消防宁静商务礼仪技技形体训练等十七门课程
劳资治理接纳岗定薪员工实行统规章制度操规程垂直领导级级卖力级级事情实行严格督导查抄纪录案均雄公司实行员工手册制度浮动制度员工实行针性治理
四盘算机物业治理中应
均雄物业治理公司物业已乐成应物业治理盘算机软件会广场物业治理应该软件应范畴包罗：
1） 办公室：事治理劳资治理规章制度办事质量查抄文件档案
2） 物业部：业档案投诉处理惩罚办事质量纪录
3） 工程部：设备档案总帐设备东西治理维修办事外包工程质量纪录突发妨碍处理惩罚纪录
4） 安保部：宁静档案车辆治理办事质量纪录突发事件处理惩罚纪录
5） 财务部：收支治理报表资产治理物资治理
五会广场物业治理规章制度汇编
做会广场物业治理特制定规章制度部分执行
规章制度均雄物业治理公司已效实施ISO9002质量体系体例文仅列出部分治理规程全部事情均雄物业治理公司质量手册质量治理步伐文件部分事情手册执行
说明：汇编包罗：
公司部治理机制中
第4．采购制度钱控制目标领
第5．外包事情选择原领
第五部分中：
第2．工程设施设备运行治理容制度
第六部分社区办事治理中
第3．保安保洁绿化治理容制度
第4．车库车辆交通治理容制度
第7．紧急事态处理惩罚方法
关章节重复特说明
()会广场社区治安治理规程
维护社区秩序宁静实时效防备处理惩罚种种突发事件
适会广场项目执行部
31项目执行部属安保部理卖力制定宁静防备制度监督执行
32安保部理协助公安部分查处治安案件侦察事情
33安保部领班协助安保部理做社区守卫事情
公安构造司法构造保持联系时掌握社会社区治安动态
创建住户员工档案掌握物业辖员根情况
认真贯彻北京市民政府令(1993年第9号)宣布治安守卫期目标责书
定期公司员工进行宁静法制教诲
制定突发事件处理惩罚步伐
增强巡视实时发明宁静隐患
增强门卫治理认真查抄物品进出情况
增强交通治理确保交通宁静
组织突发事件演
增强重点部位员审查事情
节沐日增强值班力量
查抄出宁静隐患填写预防步伐陈诉
定期项目部总理委会报告治安宁静情况
创建保组织做群防群治实时反馈信息
做报案登记纪录种种笔录
总理监督执行
北京市民政府令1993年第9号 北京市企业守卫责制划定
JCGZA051998(1) 安保部事情手册
JCGZA061998(1) 工程部事情手册
(二)会广场交通办事规程
1 目
确保停车场(库)设备设施停放车辆宁静包车场(库)整齐序
2 范畴
适会广场停车库（场）治理
3 职责
车库保安员卖力指挥车场(库)车辆整齐停放存放监护进出纪录
警卫班长卖力车库治理保安员事情
4 步伐
停车库治理
4停车库收支口设保安岗事情时间600—2400余时间夜班保安员卖力
公寓住户机动车辆安保部登记存案
安保部提供停车证验证放行
42 停车治理
车辆驶入车库时应迅速指引车辆慢行号停放车位停车证车辆允许进入车库
提醒司构造锁车门窗车珍贵物品身带走
隔半时时详细查抄车辆车况发明漏水漏油未关车门窗未锁等现象实时处理惩罚通知车停车库值班纪录做纪录
发明关员疑员车库实时令离开紧急情况突发事件处理惩罚步伐处理惩罚
严密注视车辆情况驾驶员行遇醉酒驾车者应劝阻陈诉班长实时处理惩罚制止交通意外事产生
禁止司机(车)消防水源洗车劝阻听者关划定处理惩罚
车辆出库车辆出库时应仔细核停车证出库车辆驾驶员疑问时应立车挡面前司机敬礼礼貌土问车亲友(车联系认)驾驶证应放行盘问时发明问题应立扣留车辆实时通知班长巡逻保安机灵做应急准备防非法分子盗车行凶
43 面停车场治理
申请面停车场住户财务部收费治理停车证
认真指挥车辆收支停车场
定时巡检面车辆情况发明门窗未关漏油漏水刮蹭现象应实时通知车做纪录
协助清洁工做面清洁事情
夜间应停放厦停车场车辆进行登记包受控车辆宁静状况
留意进入厦车场车辆情况带危险品车辆禁止进入社区
特殊情况实时报关部分
5 监督执行
安保部理
6 相关性文件
(三)会广场消防设施治理规程
严格贯彻执行预防防消结合目标确保消防设备设施完损灵敏
适会广场消防设备设施治理控制
31 项目执行部属安保部卖力安保部事情手册中划定创建健全防设备设施治理制度
32 安保部理督促工程维修员消防系统设备设施定期维护查验
33 工程部创建健全消防设备治理档案工程部事情手册消防设备设施查抄划定进行查抄维护
41 保安员定期查抄调换灭火器材督导值班员熟悉掌握消防设备月进行二次消防设备设施查抄
42 部分公司区域配备灭火器消防设施设备应指定专卖力保损坏丢失
43 严禁意挪动拆遮档消防器材设施设备
44 勇监督制止检举损坏消防器材设施行
45 消防器材设施然损耗外发明损坏丢失实时报肇事者赔偿损失酌情扣罚治理员浮动
46 意触动消火栓报警盒
47 乱动拆安装墙壁报警机
48 存心烟头熏报警探头消防喷淋头严禁悬挂物品
49 发明消防设施设备妨碍损坏时应实时报修
项目执行部安保部理监督执行
JCGZA051998(1) 安保部事情手册
JCGZA061998(1) 工程部事情手册
(四)会广场消防值班员处理惩罚火警火警陈诉规程
1目
确保确认火警实时准确处理惩罚实时
2范畴
适会广场火警火警陈诉处理惩罚
31 中控值班员严格遵守跑火警步伐陈诉火警步伐尺度确保灭火预案实施中控室事情值班日志做纪录
32 安保部理卖力现场指挥
4步伐
41 值班员处理惩罚火警火警陈诉流程：
报警点
中控室
中控室员达现场确认
灭火中控室复位
中控室
电话 通知
总理
安 物 工 办 财
保 业 程 公 务
部 部 部 室 部
42 现场确认
工现场确认
监督器现场确认报火警(1)先消音(2)确认报点点位楼层房间位置(3)监督器确认前现场确认时确认报警点位中控留守员现场确认员保持联络实时反馈监督器中现场情况．
东西：讲机讲电话手电．
43 消防中控员确认火警应立通知部分陈诉火警
电话讲机通知安保部理消防前火场指挥灭火保做部守卫事情做迎接消防车准备
电话讲机通知警队副队长领导警戒组增强厦外围宁静守卫守出口
电话厦高领导者陈诉厦高领导者赶消防中控室做时灭火总指挥创建时灭火指挥中心
电话通知工程部理前消防指挥中心部分员做准备
总办接灭警通知工程部物业部做准备
安保部理监督执行
6相关性文件
(五)会广场突发事件控制规程
1目
范例突发事件处理惩罚确保快速稳妥处理惩罚突发事件包住户公司生命财产宁静
2范畴
适项目执行部突发事件紧急处理惩罚控制
3职责
31 项目执行部属安保部中控室卖力处理惩罚安保部突发事件外界联络协调物业部协助做住户抚慰协调
32 项目执行部属工程部卖力处理惩罚工程部突发事件物业部协助做住户抚慰
协调
33 项目执行部属部分现场作业员卖力突发事件现场秩序维护抢救疏导事情
4步伐
41 突发事件分类：
安保部卖力处理惩罚突发事件指
A斗斗偷窃等治安事件
B交通事件
C抗力事件(动火警等事件)
D恐吓质绑架杀案件
工程部卖力处理惩罚突发事件指
跑水
B范畴断电事件
D燃气道泄漏
42 突发事件处理惩罚
部分班高领导必须实时赶赴现场组成时指挥班子解事发原实时接纳效步伐进行妥善处理惩罚
安保部工程部安保部事情手册工程部事情手册中突发事件处理惩罚领进行处理惩罚
场处理惩罚突发事件员必须做场事件处理惩罚事情纪录
部分场事件情况报公司总理时创建事件档案备查询视察
产生火警时参消防治理步伐执行
5监督执行
项目执行部总理监督执行
6支持性相关性文件
JCGZA051998(1) 安保部事情手册
JCGZA061998(1) 工程部事情手册
JCCX49081998(1) 消防治理步伐
附：种种紧急事态处理惩罚方法：
l 火警
1． 接发明火警时立理治理处陈诉
2． 保安部理接火警通知立现场指挥灭火救灾事情
3． 指派名协治理员卖力楼客户宁静疏散事情
4． 消防监控中心立通知关员指挥部聚集命
5． 堂保安员立控制堂收支口员许出许进
6． 启动应急广播客表明某位置产生火情惊慌带房间钥匙锁门秩序进行宁静撤离
7． 通知工程部变电室断电启动备消防电源
8． 通知空调机房封闭空调系统开启防排烟系统加压风机
9． 通知水泵房时准备启动加压水泵
10．火式巨细请示总理消防局报警
11．消防队达配合事情
12．通知关工程员消防系统规复正常
l 爆炸物疑爆炸物处理惩罚：
1． 保安员发明接种种物品时立领导治理处陈诉留守现场阻止仗疑物
2． 领导立组织员赶现场关员解情况开端确认疑物品爆炸物时立四周域员进行疏散设置时警戒线员擅入
3． 立公安构造报案公司邻导通报
4． 四周域进行全面搜寻消隐患
5． 带公安员现场协助公安员排爆炸物隐患进行视察
6． 果爆炸已产生保安员立赶现场扑救火警协助抢救运转伤员稳定客情绪掩护现场安顿疏散员
l 接报刑事案件处理惩罚：
1 接报员首先问清报案单位报案姓名求场员动现场物品做现场掩护
2 报案情况领导治理处通报
3 保安员现场现场进行掩护劝阻疏散围观员现场外围员进行视察纪录案
4 焚尸焚物现场迅速组织员扑救限度现场掩护完
5 事员现场关员解案情
6 公安构造报案等候警车达现场
7 受伤者伤势公安构造报案时进行通报须时送医院救护
8 警方介绍情况协助破案
l 接报治安事件处理惩罚：
1． 斗流氓暴力事件报案时问清发案数闹事否带凶器
2． 通报领导治理处立赶赴现场控制事态劝阻疏散围观群
3． 制止双方激行分方带保安部进步解情况做笔录提出事件处理惩罚意见
4． 派清查损坏物品数量
5． 事态失控请示领导公安构造报案时砸抢蓄意破坏肇事者进行控制松公安构造
l 精神病出丑闹事处理惩罚：
1 发明疑员时接纳视察攀谈等方法探明否精神病呆傻出丑闹事迹象
2 通劝说诱导强制等领制止制服免事态扩造成良影响
3 迅速未带保安部分区域查明身份意事情单位住址劝离开区域
4 须时未送公安构造
l 水浸（跑漏）处理惩罚步伐：
1 保安员发明接报跑漏水时立通知治理处接纳步伐
2 治理处接报通知工程部治理部关员赶现场
3 现场立制止水源范畴扩进行设备维修
4 清洁水灾影响范畴
5 报告治理处
6 工程关员调试系统规复正常位置
l 气体泄露：
1 保安员发明接报煤气等泄露时立通知治理处
2 治理处通知保安员工程员现场
3 现场门窗开进行通风查抄关设备
4 控制事态通知治理处
5 法控制事态立疏散业宁静
6 须时请示关领导通知消防局关部分
7 事情处理惩罚完毕回报治理处
8 关员调试系统规复正常
l 停电：
1 保安员发明接报停电时立通知治理处
2 治理处指派保安工程员现场掩护查抄系统
3 调试正常钮规复正常位置
4 需换部件时增强保安事情
5 启动备电源手电应急灯蜡烛
6 调试正常报告治理处
(六)会广场保洁治理规程
住户营造舒适整洁居住情况
适会广场保洁事情治理
31 项目执行部属物业部理卖力保洁事情监督查抄
32 保洁卖力组织摆设日常保洁事情巡查保洁事情完成情况
33 保洁员卖力做辖保洁区域卫生清洁事情
41 保洁容
公寓前厅楼梯楼道电梯间清洁垃圾清运
社区门路停车场车库绿路灯灯杆等公设施
42 保洁事情物业部事情手册中划定执行做分工明确责达列求
421面污痕痰迹烟头纸屑痰迹
墙面污染污迹
门楼梯扶手电梯间电梯轿箱洁净光洁
玻璃光明尘污迹
布告栏标识牌种种墙壁开关设施洁净尘污
社区绿门路停车场等众区域烟头纸屑等杂物污迹粪便
厦外路灯灯杆种种标识牌定期定扫
雨雪天增加户外清扫员频次
众区域垃圾道（箱）灭菌
43 保洁事情物业部事情手册中查抄划定进行查抄
4保洁员时做事情进行检
4领班完成职事情外范畴事情质量进行查抄
进行全面巡视查抄
部分理卖力监督查抄
44 做生存查抄操事情纪录
5监督执行
物业部理监督执行
6支持性相关性文件
JCGZA041
(七)会广场绿化园艺治理规程
包社区花圃绿养护质量
2范畴
适会广场绿养护
31 物业部理卖力绿养护事情督导查抄
32 园艺工卖力日常绿养护事情确调养护质量
41 厦外围绿维护
411 周次绿浇水
412 周园艺工卖力绿草木修剪维养事情
413 季度次割草绿进行区域性补种施肥事情
414 季做枯草修整禁止含盐积雪铲入绿
415 包绿草木春夏秋三季生优点旺盛状态病虫害枯萎裸露
42 物业部领班卖力日租摆查抄情况纪录物业部领班查抄陈诉
5监督执行
物业部理监督园艺工完成
6相关性文件
(1) 物业部绿养护查抄陈诉
(八)会广场衡宇修缮治理规程
包衡宇完居住宁静住户提供优质办事
适会广场合衡宇修建
31 工程部理卖力制定修缮筹划报总理审批组织实施监督
32 工程部维修卖力日常巡检提出修缮工程方案
41 工程部通日常巡检维修年度筹划查验包衡宇宁静完
42 日常巡检维修
衡宇巡视查抄维修日常巡检规程进行
查抄质量验收尺度参衡宇修缮工程质量查验评定尺度
43 年度定期查验
年进行次衡宇普查雨季进行防水查抄
维修视察结果进行汇总报工程部理工程部理汇总质料制定维修容筹划报项目执行部总理
工程部理工程部施工力工程巨细确定修外包施工外包应外包办事控制步伐进行
遇重结构问题专家咨询确定施工方案
施工整历程施工监理规程进行控制
竣工衡宇担验收尺度进行验收
查验结束工程部理写查验陈诉报总理
44 衡宇宁静普查
维修组织员进行普查进行完损品级评定结果报工程部理理楼层普查情况进行汇总报单位
外包办事控制步伐进行
施工整历程施工监理步伐进行控制
修缮竣工组织专业技工程师场质量查抄验收
工程部理起草宁静普查陈诉报总理部分
项目执行部总理监督执行
建立部1991年第11命令 会衡宇修缮治理划定
危险衡宇判定尺度
建立部第4号1189 会危险衡宇治理划定
衡宇修缮工程质量查验评定尺度
衡宇完损品级判定尺度
ZBP3000190 衡宇担验收尺度
JCCX460219998(1) 外包办事控制步伐
JCZY49030119998(1) 衡宇普查作业指导书
JCZY49030219998(1) 衡宇维修作业指导书
JCZY49030319998(1) 施工监理规程
JCZY49030419998(1) 日常巡检规程
(九)会广场设备设施治理规程
物业设备设施控制提供控制准确保设备设施正确维护
适项目执行部设备设施运行治理
31 项目执行部属工程部设备责卖力工程部事情手册中关设备操维护规程划定制定查验筹划实施
32 工程部理卖力筹划审批监督实施
4步伐
41 设备包罗：
电视吸收系统
排水设备网系统
通讯系统
供配电设备网络系统
电梯
修建物避雷装置
消防设备系统
治安监控设备
锅炉采暖系统
42 公寓设备维护
421 设备维护应设备操维护规程认真执行
422 设备操维护员应具专业资格充实培训
423 种种设备应创建运行纪录维护纪录操者维护者应纪录设备运行状态维护维修情况
424 重设备应工程部创建立备档案档案应包罗资料：
41设备台帐状况登记
2设备说明书
3设备运行纪录
4维修调养纪录
43 设备购买更新报废
431 设备购买更新
1 新增更新设备应工程部理体例年度筹划时体例新增更新设备筹划报项目执行部总理批准实施
4312 工程部应提出新增更新设备实施方案陈诉容包罗：新增更新设备理设备名称部分安装位置设备型号性途参考生产厂家品牌需资金等总理审批财务部存案
JCGZA061998(1) 工程部事情手册
(十)会广场维修东西治理划定
1班组东西保员卖力保班组配备中东西员工卖力保私家配备常东西私转
2维修长卖力工程部东西台帐新领报废实时登帐销帐
3种种东西妥善保东西放通风干燥方免湿润漏电
东西基天性操领精心保时应操步伐进行操免损坏东西
5运行员东西交代时交代纪录注明
61 班组间部分间东西需领班意填写单方出送时认真查抄东西损坏损坏注明原
东西外出租
东西出租外需理意承租填写东西租单东西租收费尺度交纳押金租金特殊情况需注明
东西租前双方配合进行东西查抄试验问题方取走
东西完交时工程部相关员应东西进行查抄试验确认损坏时方收取押金交承租
租东西严重损坏丢失东西购买代价进行赔偿轻微损坏租修理工程部相关员验收格收回
低值易耗东西确实时旧换新
72 中型电动东西损坏严重修复审核部分理批准方重新购买
报废东西部件生存东西修理节约度
赔偿情节轻重酌情处罚
私家东西丢失
造成损坏
83东西已更加处罚
9支持性相关性文件
东西租收费尺度
10质量纪录表格
东西台帐
JCJL4910251998(1) 东西租单
(十)会广场宁静施工防护治理步伐控制规程
强化宁静操严防事产生
适项目执行部种种操宁静防护
项目执行部属工程部施事情业时必须工程部事情手册中关宁静施工防护规程执行切实做宁静防护事情
41 事情员严格遵守项规章制度操规程增强业务培训强化宁静操意识
42 增强公寓社区部位巡视发明事隐患实时接纳步伐消隐患
43 蹬高作业
蹬高作业时系宁静带必须监护
梯子时监护确保梯子性防备摔伤砸伤
顶棚事情时应核查清楚横梁龙骨承重严禁活龙骨支龙骨操
顶棚操时应掩护电线路空调路消防路喷洒路防备电气短路跑水事产生
44 事情中注意宁静电停电作业验电格试电笔确认电方拆接电源带电作业监护
45 查抄路阀门时停气停水先验明否真正关停松半扣试压挂相应标识牌加确认严禁带压操
46 电梯锅炉等特殊工种操必须持证员进行
47 作业治理员卖力做事情纪录
工程部理监督执行
JCGZA061998(1) 工程部事情手册
(十二)会广场施工监理规程
包施工切合质量宁静卫生情况求预期工期完成施工
适公寓住户外委修缮工程治理
31 工程部理维修卖力工程验收抽查
32 工程部相关专业领班卖力现场监理
41 施工监理员求施工单条约求提出工程进度筹划否满足竣工日期进行审查提出意见工程较应做出阶段工种具体筹划摆设审查行性
42 现场监理员监督施工单位范例尺度治理步伐施工控制施工历程中扰民卫生等问题关施工历程中必须纪录问题
工程重害部位施工求施工单位提出具体施工方案专业员审查认方施工
施工历程中种种设计变动工程洽商窜改较应洽商成文存案
43 外委工程验收
阶段部位工程现场监理员行组织初验
工程正式验收生长商（委会）施工单位工程部配合验收填写验收陈诉工程存质量问题限定处理惩罚期限次复验日期
44 工程正式竣工验收格方治理相关手续
45 整理工程关文件包罗图纸协议洽商验收陈诉施工监纪录工程部调理室档
工程部理
专业范例尺度
JCJL490303011998(1) 施工监理纪录
JCJL490303021998(1) 工程验收陈诉
(十三)外包办事控制步伐
确保选择分包方提供办事切合公司住户提供办事质量尺度
适项目执行部外包办事项目治理控制
31 公司质量包部卖力外包办事项目分承包方选择控制
32 项目执行部属责部分卖力体例外包办事项目筹划报批施工历程监理竣工验收
33 项目执行部属工程部卖力衡宇修缮设备设施维修分供方确定质量监理验收
34 项目执行部属物业部卖力绿化租摆修建物外墙清洗分供方确定质量监理验收
35 项目执行部总理卖力审批外包项目超出公司授权范畴项目需报公司总理物业委会审批
41 外包办事项目包罗
衡宇修缮
电梯维保
设备修改革
楼体外墙清洗
42 公司质量包部卖力步伐划定公司担物业办事治理划定外包办事项目格分承包方评价选择进行控制
43 项目执行部属外包办事项目分部分卖力体例外包办事项目筹划容
外包办事具体项目范围质量尺度工期资金预算
外包办事项目实施历程控制治理竣工验收尺度
44 责部分外包办事项目筹划质量求评价选择出格分包方重外包项目项目执行总理场评价评价容
分包方资质
分包方技力
分包方办事力否切合公司住户提供办事答应尺度
45 责部分生存分包方评价纪录格分包方名录创建档案
46 外包办事项目实施历程查验验证
外包办事项目实施历程中项目执行部责部分委派专进行查抄
外包办事完成组织专业员条约划定质量尺度进行现场验收
47 认真做查抄纪录验收纪录存档
48 已包袱办事项目分包方定期评价
责部分卖力半年组织次相应办事项目分包方评价运动填写分包方评价表
办事项目分包提请部分相关员场办事项目分包方评价
评价步伐
分包方提供证实质料分包方济力技水办事质量相关责部分提供质量陈诉予评价验证
49 外包办事责部分需严格部分事情手册中相关作业文件划定执行
5监督执行
项目执行部总理监督执行
JCGZA041998(1) 物业部事情手册
JCGZA061998(1) 工程部事情手册
(十四)会广场物资治理规程
增强物资治理范例物资入库验收库养护出库复核特制定执行步伐
适项目执行部堆栈物资治理控制
31 项目执行部属采供部卖力采供部事情手册中关物资治理划定监督查抄堆栈物资治理事情
32 库员卖力物资验收入库物资存贮出库复核事情
33 调拨员卖力治理物资入库出库手续批准记帐报帐事情
41 物资验收入库
物资入库时库员卖力堆栈物资治理划定执行发货票规格型号数量质量格证保修卡等进行详细查验收
重物资质量求高重物资库员请相关技员验收
发明规格型号符质量低劣物资保修卡质量格证齐全物资拒收时通知采购员实时分供方联系退换
入库前验证物资详细填写进货查验纪录表411列关手续转调拨员治理入库手续批准记帐
库员治理完物资入库手续实时通知请购部分便实时领
库员应物资性特性分类情况进行位处理惩罚求架物资摆放整齐仓位流通堆垛物资直仗霉变生锈虫蛀鼠咬进行防备格品需退换格品分区域存放
返回废旧物资分类存放填写废旧物资接纳清单创建接纳物资明细帐定期报请工程部专业员修复利利代价废品报财务部认作废品处理惩罚
超储积存物资定期填写超储积存物资陈诉单报请关部分酌情处理惩罚
通例备物资月列出周期量明细申报请购增补库存
库房应严格执行防火防盗等宁静防护步伐特殊储存求物资接纳特殊防护步伐
物资出库必须领部分理签发申领单开出库单票发物
物资出库时应品名规格型号数量细心复核防备错发填写详单价项目符进行退票纠正
日班前处理惩罚完日业务手续批准记帐防备做帐物卡相符
月25日月终结帐盘点日必须逐项逐类逐笔盘点产生实时落实纠正实时填报物资收发存月报表
物资收支库票月分类装订成册妥善生存备查
财务部理卖力监督执行
(十五)会广场业档案治理规程
1．目
创建健全业档案掌握住户动态便住户治理针性办事
2．范畴
适会广场住户档案治理
3．职责
31 客务卖力客户档案创建治理
4．步伐
41 住户档案容
入驻资料
A住户姓名单位号关资料
B住户签字会广场业条约书副
C住户资料复印件
迁出资料
业搬家登记单
42 客户档案治理
住户物业部门治理入驻登记业（住户）提供会广场业条约书住户手册等文件
客务住户签定治理条约书
客务种种资料序编号登记卷文件目录
43 住户档案保查阅
住户档案分入驻档案迁出档案统编号存放
文件柜钥匙客务保
住户档案允许会广场治理员查阅
查阅必须进行登记方查阅
物业部理监督执行
JCZY4904061998(1) 治理条约书
JCJL450103011998(1)卷文件目录
JCJL450103021998(1)档案查阅登记表
JCJL450103031998(1)会广场住户档案目录
JCJL450103041998(1)住户档案
JCJL450103051998(1)会广场业（住户）情况统计表
JCJL490402011998(1)住户迁出登记单
(十六)会广场处理惩罚住户投诉规程
实时处理惩罚客户投诉弥补治理事情中敷提高办事质量满足住户需求
适公司部分处理惩罚住户投诉
31 物业部卖力受理息争决住户投诉全历程
32 理卖力部分未解决客户投诉提出解决方案责成相关部分予解决
33 公司部分理卖力处理惩罚业务范畴投诉
客务具体治理复兴确认投诉解决情况纪录住户档案
41 住户投诉方法包罗电话投诉﹑信件投诉﹑直接投诉
42 住户电话投诉欢迎解决领
认真接听电话住户投诉纪录中登记投诉姓名单位号投诉容投诉求等
立予解答问题应态度老实立予解答解答时应询问相关部分日提出解决领复兴投诉
43 住户信件投诉欢迎解决领
物业部投诉容进行视察解迅速找相关部分赐解决
住户投诉容部分范畴解决物业部理投诉信函实时报总理
处理惩罚意见出需书面形式予复兴
接投诉住户投诉纪录中登记投诉姓名﹑单位号﹑投诉容﹑处理惩罚结果
44 直接投诉欢迎解决领
欢迎直接投诉客时必须彬彬礼态度谦
问清客姓名﹑单位号投诉容认真加纪录
够立解答时应立解答解答时应见告客快予复兴
询问相关部分快解决投诉
45 部分员﹑总机接住户投诉属身业务范畴够立解决应立解决事处理惩罚物业部理报告立解决属身业务范畴应实时通知物业部物业部情况通知相关部分赐解决般投诉解决时间24时
46 马解决问题应督促相关部分停住户反馈事情处理惩罚进展直投诉解决
47 统住户投诉解释领引起住户投诉问题应加解决
48 住户提出公道求须立解决处理惩罚情况级报告立解决应做投诉纪录投诉应耐心住户解释直住户满意
49 住户投诉整理档便查询
执行总理监督执行
(十七)会广场物业办事质量查抄制度
1 目
包会广场物业办事质量达治理划定求
2 范畴
会广场项目部直接间接住户提供办事运动
3 职责
31 质量包部卖力办事质量查验行政业务领导组织实施质量查验
32 质保部质控卖力美林项目部办事质量查验质量阐发评价
33 质量查验员卖力部分办事质量查验
4 步伐
41 质量查验员天部分办事质量进行查抄
查抄容：作业文件求查抄部分办事质量填写相应质量纪录
格项格品控制步伐处理实时纠正
月查验员部分质量查验纪录交质控
42 质控周物业项目部办事质量进行查抄
查抄容项目部住户提供办事部分作业文件求查抄填写办事质量周检表
办事质量周检表进行评价阐发格项影响严重水填写格陈诉责部分实时接纳相应纠正预防步伐
质控实时踪验证纠正预防步伐月项目部纠正预防步伐完成情况进行统计填写纠正预防步伐统计表报质保部
质控月项目部办事质量进行阐发评价填写质量综合阐发表报公司质保部
办事质量综合评价容：
A 住户投诉处理惩罚满意率
B 衡宇完率设备完率
C 维修实时率
D 采购物品格率
E 保洁卫生格率
F 绿化格率
G 消防治安格率
办事质量综合阐发表情况进行办事质量考评填写__月份办事质量考评表
5 监督执行
公司质量包部
6 质量纪录
0101011998(1) 保安办事质量周检表
0101021998(1) 保洁绿化办事质量周检表
0101031998(1) 工程设施维修办事质量周检表
0101041998(1) 物业办事质量周检表
0101051998(1) 采购物品质量周检表
0101061998(1) 办事质量综合阐发表
JCJL0101071998(1) __月份办事质量考评表
401021998(1) 纠正预防步伐完成情况统计表
(十八)会广场物业治理质量查验控制步伐
1目
范例办事历程办事结果查验确保公司提供办事质 量够切合求
2范畴
适项目执行部办事质量治理控制
3职责
31 公司质量包部卖力质量查验步伐划定全公司办事质量进行治理控制
32 项目执行部属质量控制部卖力项目执行部部办事质量进行监督查抄
33 项目执行部属客办事部分员负办事质量直接责必须认真检
34 项目执行部级治理员卖力职权日常办事历程查抄效控制
35 部分质量查验员卖力部分提供办事历程办事质量进行监督查抄实时格项接纳纠正步伐进行踪验证
4步伐
41 直接住户提供办事部分员必须提供办事历程中进行检实时纠正格项
42 部分治理员卖力辖范畴办事质量日检周检发明格项执行格品控制步伐划定实时格项进行纠正纪录
4部分级员天少次统领范畴作业员办事质量办事历程物业维护情况进行监督查抄
4 部分理天少次部分员事情进行抽查次抽查容少总事情量20周少次部分事情全面查抄
4项目执行部总理周少次办事事情进行抽查
4 部分质量查验员卖力部分办事质量监督查抄产生格项接纳纠正步伐进行踪查抄验证卖力部分质量纪录统计事情 月质量查抄统计表报质量控制部
43 项目执行部属质量控制部月卖力项目执行部部分进行次办事质量抽查填写质量查抄纪录表月部分查抄结果进行汇总质量事情综合阐发表报公司质量包部
44 公司质量包部卖力公司质量查验步伐实施控制月公司级部分质量查验结果进行抽查验证部分质量查抄结果进行评价阐发实时存格项接纳纠正步伐预防步伐
45 住户提供特殊办事应住户办事纪录签字确认签署意见作办事质量验证
部分理监督执行
JCCX413011998(1) 格品控制步伐
第三章 物业治理权交代方案
调换正实施治理物业治理公司件困难事务需生长商业委员会支持原物业治理公司效支持配合更需担单位计谋步调实施运作公司调换问题着深入研究次案例实践九九年亲历调换事件便七起全部场调换方案制订
司验调换前首先必须考虑重点：
步伐正性
物业治理委员会代表物业产权利益卖力监督查抄物业治理事情非法社团解决物业治理问题害必须法确立业委员会正执法职位关调换事宜产权会通包宽产权支持前提召开产权会形成决议调换物业公司行动具备充实群众底子执法
二协调相关方面干系取中正第三方支持
协调相关单位干系包罗生长商业委会原物企业新物企业间干系取致性意见付利调换尤重
中正方支持指：
执法料提供执法支持
物料财务料提供专业支持
政府部分提供政策支持取指导支持忽视
三具体交代事情摆设
1．生长商卖力书面通知现物业公司解条约日期确认新入驻物业公司签署物业治理条约
2．双方物业公司确认交代步调容
3．书面形式发位业调换物业通知
4．限度减低客户办事影响情况步调进行物业交代事情第三方进行监督
5．生长商原物业公司条约缮事宜
四交代容
交代中涉容繁：设计方案配套设施运行纪录外网联络牢固资产治理费余额治理基金等等具体块：
（）工程交代
1．创建吸收组交接双方专业员组成指定工程验收卖力专业交验员般专业员组成：电气暖通排水土建电梯（）锅炉（）
2．召开事情集会部署专业组吸收求具体事项
3．吸收事情求
参国度行业尺度范例设计求吸收事情容中条款逐项查确保文件资料手续齐备工程质量项技指标切合尺度
4．物业交代事情步伐
（1）接双方签定物业吸收委托书确定吸收步伐吸收员吸收时间
（2）交方应提供资料文件
1）图纸资料文件交代清单
2）设备清单
3）源消耗情况（列表双方配合确认电表水表燃气表热水表热力表等计量仪表交代时表计数字）
4）住户交纳源费情况统计表
5）备品备件质料物品库存登记表
6）设备运行纪录
7）交代班纪录
8）值班纪录
9）东西仪表维修设备登记表
10）员混名册
11）设备维保条约（效期）
12）维修费情况盈亏
（3）交代事情开始时双应签定物业交代协议书
明确双方交代员名单交代容交代时间日程摆设等
（4）交代事情中双方交代员应交代物品位置数量性进行清点查抄认真填写物业交代清单运行试验纪录
（5）交代事情结束双方配合签署交代陈诉交代中发明问题双方应认真纪录协商解决步伐交代中遇工程遗留问题马解决双方应签署备忘录说明存问题产生原责解决领时间等
（6）钥匙移交
（7）设备交代序
1）变配电设备（变配电室）
2）热力设备（热力站锅炉房热互换站）
3）燃气设备（调压站调压装置燃气表房）
4）消防报警设备
5）保安监控设备（含摄视讲等）
6）泵房（生活水泵消防泵污水泵）
7）运输设备（电梯）
8）维修设备（工程维修电焊机钻床砂轮机套丝机等）
9）设备（电脑办公设备电开水器等）
（种种交代清单见附件）
（二）财务交代
确定财务交代日期正式交代前交代双方均应做充实准备交付方应帐物资金进行清理造册担方应原物业治理财务帐事情定性解交代日始业务员口进行交代
交代容包罗核实资产欠债清理债权债务重新认定未执行条约银行税务等业务口结束新建帐档案须说明交付原治理事情中遗留财务问题说明拟定解决方法等
交代方法应做交付方交代容真实明确吸收方交代容查证清楚时吸收方交代容涉第三方晤面落实交代容履行须执法手续
（三）文档交代
鉴家治理公司实施物业治理体系差文档体例较区发起物业治理文档交代清单原执行机构提供已通ISO9002企业文档三级文件中作业指导书目录索引未通文档办公室文档治理文件目录索引
双方交代目录容进行签收
文档中重点文件项执法文答应性文包罗：维修治理条约客户手册物业治理费审定尺度政府批准文件相关办事治理部分条约文
（四）事摆设
１．岗亭交代
公司交代方案原物业治理公司提交交代容目录公司派原物业治理公司保安部工程部客户干系部保洁部等逐进行岗亭交代文字说明交代完毕双方确认签字
２．事摆设
原员事摆设着双选择择优摆设增强培训原充实考虑原员工家意职业特长公道摆设变更事情积极性动性发挥潜实现企业私家利益双赢付事情热情高治理水岗亭技尚未岗亭求员工组织培训考核达岗求确保办事质量维护物业治理公司声誉付员工公道流动积极做事环节事情手续齐备快捷做留者放心离者舒心
３．劳动干系
考核培训考核通达岗求员应治理相关事手续终止原物业治理公司劳动干系均雄物业治理公司签定劳动条约公司整体事情部署摆设原项目部公司项目部相应事情岗亭
关担事情说明
1．担事情需提前月进行摆设中
u 二周时间进行担机构干部组建抽调员工招聘等筹办事情
u 二周时间全员培训
2．岗亭移交二事情日完成移交保驾需3—5事情日
3．物资文档等交代约需5事情日完成
4．财务交代划线制进行交代司答应进行全程料需时间暂法确定
5．司意吸收开办费购买牢固资产递延资产
风险防备
调换物企业历程中常出现风险5种情况：
（1）原物企业拒退出导致新物企业难进入
（2）原物企业提出高额赔偿
（3）交代配合导致物业治理事情法延续
（4）治理真空导致部分业调换持差意见甚引发业委员会诘难
（5）引发执法讼诉引发执法讼诉坏事客观交代事情造成妨害
做风险防备事情制止业事情生活受影响
第四章 会广场财务治理方案
财务治理事情模式制度预决算方法容
()机构设置
治理办公室设专职财务员公司财务部指导监督
帐1：卖力会广场日常财务治理帐核算记帐体例帐报表协调客户部分间干系体例财务预决算财务阐发陈诉
出纳1：卖力现金治理登记银行存款现金日记帐保开具种种发票
(二)财务制度
财务部财基字〔1998〕7号文物业治理企业财务治理划定北京市财务局京财建（1999）543号文北京市物业治理企业财务治理实施细求执行记账领统贷记账法帐科目帐报表物业治理财务划定参房产开发企业帐制度结合会广场具体特点制定
l 流动资金治理
1．现金治理
1）创建现金部控制制度帐出纳职责分清兼
出纳帐员相互配合相互监督防备堵塞漏洞
2）遵守国度划定现金范畴量接纳支票结算方法
3）遵守库存现金限额保划定超限额存储现金
4）日收现金日送存银行坐支现金
5）库存现金做日清月结严禁种种形式白条充抵库存现金峙查库制度
6）会广场名义外单位私家代存现金汇款严禁外单位私家提取现金
2．银行存款治理
1）严格遵守银行结算步伐划定出租出单位账户签发空头支票远期支票现金支票准出纳员
2）收取支票严格审查日期印鉴等仔细填写数字关事项发明单位原造成银行退票应追究责责实时处理惩罚退票相关事宜
3）签发出支票注明日期途限额
4）支票印鉴分保日离岗前空白支票印鉴放保险柜生存
5）月体例银行存款调治表找出查实未达账项原实时加调解
3．关收支治理划定
1）部分切支出款项筹划款筹划会广场总理审批报财务部财务部款筹划摆设资金
2）资金支出必须款审批步伐治理会广场支出均应总理签字批准方治理
3）严格审查原始证审查源正性数字正确性手续完整性发明原始证涂改伪造必须拒绝收付实时领导报告予处理惩罚
4）切合财务制度开支尺度应拒绝支付
5）出差员预支差旅费返回应实时报账次结清逾期报帐财务部应实时划定执行扣款
6）付采购设备低值易耗品质料实物等实物报账时验收单
7）会广场收入均应开发票收实入账结转收入
8）发票收专保设置专发票领登记簿部分领发票收时须领签收领数量登记起讫编号发票收存根交财务部收回卖力保财务部定期核查发票收登记保情况
4．存货治理
1）存货会广场营历程中包正常运营储备种种物资房产开发企业财务制度结合会广场具体情况存货包罗：库存质料低值易耗品
2）存货核算
① 会广场存货接纳实际钱进行核算
② 会广场购入存货买价加运费采购保费税金计价
③ 发出存货接纳先进先出法
3）存货盘盈盘亏毁损报废处理惩罚
① 会广场存货接纳永续盘存制应定期定期盘点年度终前必须进行全面盘点清查付盘盈盘亏毁损报废存货应实时查明原分情况进行帐务处理惩罚
② 盘盈存货减治理费
③ 盘亏毁损报废存货查明原批准扣概保险公司赔款残值计入采购保概治理费
④ 存货毁损属非常损失部分批准扣保险公司赔款残值进入营业外支出
4）低值易耗品摊销
① 低值易耗品营中次根改变原实物形态领低值易耗品时应选定领代价次概分次摊入相关钱度
② 100元低值易耗品领时接纳次摊销领代价次计入钱度
③ 100元低值易耗品领时接纳五五摊销领计入钱度
l 牢固资产治理
1．企业财务通划定牢固资产应具备列条件
1）年限年衡宇修建物呆板机器运输东西生产营关部分设备器具东西等
2）属生产营设备单位代价2000元期限凌驾两年物品
2．牢固资产计价
1）购入牢固资产原始代价买价加支付运输费装卸费包装费途中保险费安装调试费交纳关税等
2）房产开发企业财务制度公司划定牢固资产统编号治理分类建账
3）牢固资产折旧提取接纳均年限法牢固资产折旧年限房产开发达务制度中划定牢固资产分类折旧年限确定
年折旧额（牢固资产原值预计净残值）÷折旧年限
：月折旧额 年折旧额÷12
年折旧率 （1预计净残值率）÷折旧年限×100
月折旧率 年折旧率÷12
净残值牢固资产原值3 5 确定
4）牢固资产清理
包财产宁静完整牢固资产年清点次通清点核实牢固资产账面数实物否相符部分部分建账建卡做账卡物相符付清查盘点时产生账卡物符情况实时报会广场总理公司财务总监批准划定进行账务处理惩罚
l 部位设施设备维修基金
衡宇部位设施设备维修基金权属业治理公司做代基金实施治理部分基金实行专户存储专款专
l 递延资产
全部计入年损益应营年度分期摊销项度递延资产处理惩罚
1．递延资产包罗容：
1）开办费
2）需列入递延资产项目
2．开办费收第笔营收入起低五年期限分期摊入治理费
3．列入递延资产项目应项目名称金额摊销筹划报财务批准效期摊入相应钱度
l 钱度治理
1．钱治理
1）钱治理须贯彻执行财务通帐准公司财务划定遵守财规律法例权责产生制正确盘算运营钱
2）健全钱治理责制总理会广场营济结果负全部责财务部理协助总理组织实施钱治理会广场济效果卖力部分理部分济效果负全部责财务部设专职概兼职员卖力运营钱治理事情
3）部分部分实际情况体例部分钱低落筹划
4）创建健全项原始纪录定额治理计量等制度正确核算钱增强钱治理提供
5）严格钱核算步伐进行运营钱正确集分派意摊预提度
6）低落钱筹划目标运种种钱控制手段开展事前事中事钱控制未运营钱进行预测会广场营决策提供
2．钱度开支范畴
1）切营关支出均划定计入钱度
2）列支出列入钱度
① 购建牢固资产形资产资产性支出
② 支付滞纳金罚款违约金赔偿金捐赠赞助等支出
l 营业收入利润
1．营业收入治理公司事物业治理营运动取项收入包罗：营业务收入业务收入
2．营业务收入指事物业治理运动中业提供治理维修办事提供收入包罗：物业治理收入物业营收入物业修收入
物业治理收入业收取众性办事费收入特约办事收入物业营收入治理公司物业产权提供衡宇修建物公设施取收入
3．业务收入指事营业务外业务收入包罗：会营收入质料物资销售收入废品接纳收入
4．收入简直定：
1）提供劳务时收讫价款概取证时确认营业收入实现
2）条约协议约定受益方支付日期确认营业收入实现
5．企业利润总额包罗：营业务利润业务利润
营业务利润指营业务收入减营业税金附加减营业钱治理度财务度
业务利润指业务收入减业务支出业务交纳税金附加净额
(三)帐制度
执行物业治理企业财务治理划定房产开发企业帐制度创建均雄公司帐科目表帐科目说明结合会广场帐核算根务容正确进行帐核算
l 帐记账
1．会广场接纳贷记账法民币元记账位币
2．会广场设置现金日记账银行存款日记账总账明细账须帮助账备查账台账等账簿
3．账簿启登记交代均应划定领帐财簿交代领进行
l 帐科目
1．帐科目名称编号公司划定执行
帐员填制帐证登记账簿时应时填列帐科目名称编号应填编号填科目名称
2．帐科目说明详见房产开发企业帐制度均雄公司统帐科目
l 帐报表
财务部应划定报表种类格式填报求体例帐报表帐资料
1 帐报表种类：
资产欠债表
损益表
营度明细表
2．报送时间
月报应月份终10天报出
季报应季度终15天报出
年报应年度终20天报出
3．筹划财务部应严格遵守会广场保密制度帐报表帐资料私外单位概部分传送
l 帐事情治理
1．帐员树立认真事情态度学国度财税政策法例做实时准确反应会广场物业治理财务状况
2．记账规矩
1）登记账目必须记账证日期编号业务容摘金额等逐项纪录准确误月份终实时账结账发明错误正确领改正
2）账务常查做账账账证账表账实相符
3）帐证必须审核误原始证底子体例定期装订成册整洁查阅方便原帐证封面注明证起止编号张数日期办签章
l 帐档案治理
帐档案会广场重档案必须增强治理创建健全档案治理制度关帐档案具体事项财务部国度档案局帐档案治理步伐执行
(四)税收制度
物业治理企业属办事行业执行营业税办事业税目办事收入缴纳5营业税营业税额73分缴纳会维护建立税教诲附加费私家收入税企业税
国税发〔1998〕217号文物业治理中代关部分收取水费电费燃（煤）气费维修基金房租计征营业税
(五)财务监督制度
会广场财务事情贯彻守法合规公然原
预算决算：年度核算期均应报送财务预决算批准执行预算应期前1—2月体例报送业委员会财务决算陈诉应期45天报送业委员会
报表：月15日应业委员会报送损益表资产负債表业委员会求营数
考核：财务部创建考核制度财务部理实施部考核考核容：
1．考核帐科目账簿设置否切合帐制度划定
2．考核项济业务否手续齐全附原始证否正
3．考核帐报表否财务部公司划定体例审查表间应干系关增补资料否齐全
审计：会广场财务事情担业委员会总公司定期（定
期）审计专项审计须担委托社会帐师事务审计
日常事情：会广场财务部行政事情受会广场执行总理领导业务事情受会广场执行总理总公司财务总监双重领导财务员选聘职需征求总公司财务总监意见
4．治理事情尺度
1）收款率（月应收相关度）95
2）审核关率100
(六)物业治理财务预算决算方法容
l 预决算容
1 收入包罗物业治理费收入特约办事收入会营收入单项收入
2 支出：物业治理费明细（见会广场物业治理运营费测算度项目）业务支出列示
3 利润
4 营情况阐发
5 修理基金收支
l 决算格式
年度财务决算应列表报格式制作
1． 资产欠债表（会开01表）
2． 损益表（会开02表）
3． 运营度总表
4． 实际支出筹划支出拟表
5． 牢固资产清单
6． 应付预收明细表
7． 应收预付明细表
8． 摊费预提度明细表
9． 拖欠物业治理费明细表
10．修理项目支出明细表
11．决算阐发陈诉
l 预决算方法
1． 年度预算分两次体例第次初稿应年度终前做出报业委员会业委员会接预算20天预算提出意见发起知达物业公司物业公司结合年决算业委员会心见进行预算第二次体例定稿定稿体例时间15天应新年度50天报送业委员会批准执行
2． 财务决算报表应年度终20天报送业委员会委员会审查10天审查意见知达物业公司关部分划定进行帐务处理惩罚45天报出决算陈诉
二物业治理代收代缴度收取方法领
物业治理中收费分三类：
1．众性办事费物业治理费度组成：
1）治理办事员划定提取福利费
2）众设施设备日常运行维修调养费
3）绿化治理费
4）清洁卫生费
5）保安费
6）办公费
7）物业治理单位牢固资产折旧费
8）治理报答
9）法定税费
物业治理费收费尺度治理公司国度政府部分关划定业治理办事求针物业具体情况度项目进行测算报业委员会批准确定收取方法季度预收
2．特约办事费
特约办事包罗署理出租（出售）衡宇衡宇装修室清洁室维修洗衣办事汽车清洁维修搬家办事代购商品邮政办事家政办事等住户提出违反中国执法办事
特约办事物业产权体需求提供办事办事度收取遵谁受益谁付钱原提供办事专项收取
特约办事费收费尺度治理公司参国度类项目尺度制定宣布
3．代收代支项目
属代收代支项目代关部分收取水费电费燃（煤）气费电话费线电视收视费等度尺度度收取部分划定执行治理公司履行代收职
三基金类款项治理
1． 代基金指企业担业委员会概物业产权委托代衡宇部位维修基金设施设备维修基金（称维修基金）
2． 维修基金属全体业物业治理公司执行代职
3． 维修基金源：
1） 购房者应购房款2例售房单位缴交维修基金（商品房销售时购房者售房单位应签定关维修基金交缴约定售房单位代收取维修基金属全体业计入住宅销售收入）
2） 维修基金存款利息
3） 业委员会批准维修基金闲置时购买国债等投资收益
4） 维修基金敷时业委员会研究决定业占住宅面积例业续筹
4． 维修基金应专户存储专款专银行存款帐户设立业委员会物业治理公司双方印签
5． 维修基金帐帐簿应单栋住宅分设置记帐
6． 维修基金业转衡宇权时节余维修基金予退衡宇权时户
7． 维修基金时治理公司提出修理更新改革实施筹划报业委员会批准执行
财务部专业化治理诚办事宗旨贯彻勤严细实事情作风全国物业治理优秀区目标严格执行均雄物业治理公司已通ISO9002质量体系尺度事情步伐高尺度严求创造流办事质量事情效率定会广场财务治理事情做创造出物业财务治理优秀水
四物业治理运行费概算
会广场业提供资料原进行治理费概算：
1．国度建立部北京房局关度文件
2．会广场需治理项目尺度
3．提供完善治理办事前提员低限配置贯彻济性竞争性原
4．会广场总体分写字楼公寓商业三种差类型分测算
述测算原物业治理运行费概算率：
写字楼： m2·月
m2·月
m2·月
（详见附件）
第五章 会广场工程维修治理
会广场工程设备治理
会广场投入已五年时间工程设备已开始步入中修阶段设备状况分批分期实施筹划查验应物业公司首先考虑问题中修间包系统运行正常中修事情影响正常设备运行筹划查验取代日常维修调养目前会广场设备运行状况容乐观跑滴漏处见设备带病运行担心更严重消防电源产生妨碍实时修理旦产生火情结果堪设想安短期改变目前治理杂乱状况正确处理惩罚筹划查验日常维保干系利度中修阶段新物业公司面首务会广场工程特色结合公司技力量雄厚工程治理验富厚等
优势特制定会广场工程专业治理制度
1设备中修治理
1）设备设施进行次普查设备历史档案制定中修筹划报委会批准分批分期实施
2）般设备工程部工程技员进行查验公司总工室派监督指导重设备委派专业工程公司进行总工室专业工程师卖力验收
3）详细纪录设备维修情况包罗维修时间员调换零部件试车纪录等创建立备中修档案
4）公道调配员正确处理惩罚筹划查验日常维保干系影响客户设备查验事情律摆设夜间进行客投诉率降低
5）设备中修事情半年全部完成
二工程专业事情制度
会广场工程治理事情中充实发挥公司技力量雄厚治理制度严谨范例等特点特制定会广场工程专业治理制度：
1．设备设施治理：
1）制定种种宁静运行制度岗亭责制度巡回查抄制度设备维保筹划运行纪录操规程等项治理制度严格执行
2）设备图纸档案资料齐全设备台帐清晰完善时查阅
3）设备运行正常设施完损整齐美观
4）机房洁净整洁杂物尘土鼠虫害产生
5）种种专业技员齐全特殊工种必须持证岗
2．供配电系统
1）包24时正常运行出现妨碍立排
2）停电查验必须提前通知户
3）配电室倒合闸操应严格国度电气操规程范例执行
4）制定时电治理步伐严格执行
3．消防系统
1）消防控制中心灭火配备齐全完损时起
2）配备兼职消防员定期演练定期客户进行消防知识教诲
3）制订火警应急方案设立消防疏散示意图包疏散通道流通应急明引路标记完
4排水系统
1）全天24时供热水包热水温度流量水质达凌驾设计指标
2）定期二次蓄水设施进行清洗消毒供水卫生许证水质化验单操员康健格证齐全保持水池水箱周围情况清洁卫生二次污染产生
3）排水道阀门跑滴漏现象
4）定期疏通雨水污水道确保排水系统通畅定期查抄种种井井盖丢失破损实时调换
5）遇突发事维修员立进行抢修杜绝跑水泛水停水等事产生
5．煤气系统
1）道阀门定期进行查抄杜绝泄漏事产生
2）协助煤气公司定期户灶具软等设施进行查抄发明问题马解决
3）常户宣传宁静气知识劝导户意变动道阀门灶具等
4）制定演练气体泄漏紧急处理惩罚方案做抵家喻户晓
三关解决干工程问题答应
公司会广场次考察发明工程治理中确实存着许问题已严重田必须马解决公司技力量治理验完全掌握半年全部解决现存工程问题现委会提出干问题做答应包：
（）关跑滴漏问题
设备否存跑滴漏问题权衡物业公司工程治理优劣根尺度公司治理项目中早已杜绝类问题作法：
1创建立备专卖力制设备运行日常调养卫生清洁均指派专卖力日日查抄周周评设备治理优劣浮动挂钩充实变更私家积极性
2增强日常维修调养制定筹划查验方案工程部月筹划中明确划定月底总结中认真查抄完成务扣全部分浮动
3具体技问题：
海阀门数寿命较短质量较差调换密封垫盘根杜绝漏水问题必须调换新阀门目前阀门种类较蝶阀闸板阀截止阀外公司接纳柱塞阀取良效果考虑种阀门代价较高易接纳逐批调换方法月调换批六月换完减缓资金压力
水泵漏水盘根密封垫严造成应水泵进行次彻底查验调换盘根垫片外应注意水泵电机轴度否切合求叶轮轴承否需更新
设备查验时应电机电气控制系统进行次系统查验包罗：绝缘性测试压点讨紧固柜清洁尘型设备应测试运转时事情温度等
（二）关饮水二次污染问题
解决二次水污染问题应创建立备专卖力制增强日常维修调养进行筹划查验外具体技问题革污染源年验证明水箱输水路污染源会广场应重点考虑水箱污染问题公司发起：
第供水系统进行彻底改革现生活水泵增加变频控制装置便掉楼顶生活水箱楼顶生活水箱改消防水箱生活水消防水彻底离开增加变频装置路中水酿成循环水淘汰水输水路中污染方案解决二次污染佳领
第二水箱进行彻底清洗包清洗质量应请专业公司进行清洗请卫生防疫站出具水质化验证明时查抄水箱否渗漏现象水箱周围否污染源水箱盖板密封否良等
（三）关增加卫星频道问题
关增加外星频道问题三部委批准频道公司均实现付HBO索尼动画频道包吸收质量效果公司验目前市场代价设备度预算：
吸收天线 2套 20000元
吸收解码器 2台 45000元
西语专解码器 1台 3000元
调制解调器(进口) 4台 16000元
度计：84000元
HBO动画频道均收费频道需户收取定度HBO月终端29元动画频道月终端21元年交纳终端数量少130俄语西班牙频道目前免费收视中西班牙频道需增加解码器
三项工程改革资金位情况公司答应半年全部完成
第六章 会广场社区办事治理
业档案业投诉治理模式
1业档案治理模式：
户建档户档业档案进行全面详治理
1）业档案容：
（1） 衡宇预售条约
（2） 收楼资料包罗入伙通知书入伙手续书入伙收费览表收楼须知收楼证明书收楼委托书楼宇吸收纪录楼宇声明书紧急联络单直接付款授权书未出售移交空置单位查抄月报表拖门匙责声明书等
（3） 业签订维修条约业守
（4） 入住业衡宇装修资料包罗装修答应书装修图纸等
（5） 租赁情况资料包罗租赁条约租赁情况等资料
2）档案治理原：
业档案分楼盘楼层序编号排列便查询
3）档案治理求：
搜集业资料实时齐全准确注意更新增补
4）档案治理员细：
（1） 服岗亭认真卖力停提高职事情效率质量
（2） 遵守保密守未宣布文件决策外传
（3） 收发文件手续清楚送阅交办文件实时责催办
（4） 托治理应办事免出
（5） 文件资料档实时做月整理次年清理次分门类进行档做目录
（6） 卖力收集摘录公司关资料信息供邻导参考
（7） 实行盘算机治理档案资料输入盘算机资料应天拷贝份免盘算机妨碍产生数丢失现象
（8） 部分移交档案资料室资料须填写资料移交清单方予交代
2业投诉治理模式：
物业治理硬件治理衡宇设施设备治安清洁交通等方面业治理创建业档案常征询意见担投诉解决问题
物业治理公司担业投诉时持态度反应物业治理公司治理意识底子说业投诉物业治理者言实难纠正错误时机规复信誉塑造企业形象时机说久远眼光明智治理者鸣业投诉定十分重视抱着积极卖力态度解决业满意复兴做方面
首先热情欢迎始终报真诚微笑坦诚调气氛中担意见投诉种认投诉找麻烦态度生硬草草处理做法取样然会快解决问题业留欠印象甚左支右绌彬彬礼态度热情周办事顾印象情感担弥补顾周敷处真诚业业会诚相
反应问题实时解决请业提意见投诉变扩企业革新提高企业信誉时机样做定会企业带丰盛回报
次投诉问题实时处理惩罚立刻派专解决旧立解决应业实时确切复兴定说话算数切拖延更踢皮球然投诉者怨气更甚引起须纠纷影响公司声誉
次业真诚相业前投诉时心情欠情绪差时候满肚子牢骚委屈说话力偏激时担投诉善解意说体话异推波助澜时定体谅心情说想听话体贴情遭遇量充实发泄心中怨气逐步趋鸣底子谋求解决领样气矛盾趋冰雪消融固然种原业投诉未必会盲目性公道方需物业治理公司量满足心理求时维护公司利益角度量赐说明做礼节度真正心里理解担做切
固然处理惩罚问题说说做需业员具备定文化素养事情领求治理公司选择员注重东西素质岗员进行系统培训教会事情领息争决问题力
住户投诉方法包罗：电话投诉信件投诉直接投诉
二业物业划定
获中标业委员会签署完物业治理委托条约书公司着手制定会广场物业治理条约细分〈公寓版〉〈写字楼版〉〈商场版〉作社区众治理划定时业户签署治安防火协议书时治理公司出台会广场客户手册作客户办事指南
三提高办事水完善社区设想方案
社区文化运动设想
针会广场崇高社区定位居民品味生活追求司担组织种种类型社区文化运动提高居民文化修养：通寓教乐循序渐进社区文化建立培育社区精神富厚居民文化生活增强社区凝聚力心力始终渝追求面会广场社区文化设想
（）视觉文化设想
视觉文化第印象居民形成属感十分重视清新构思差响效果体现会广场社区浓浓文化气息
1区标记系统办公系统制服系统众设施系统车体外观系统等进行全面统整设计真正做调统章循制止盲目散乱视觉污染
2请专业部分设计实美观艺术化分类垃圾箱垃圾箱成会广场道风物
3访区客够方便迅速达目请专业部分区路中设计美观简便明交通导示系统
4提高居民环保意识区绿中设立标牌轻松生动方法提醒居民敬服绿草青青踏忍草敬请爱怜
（二）情况文化设想
情况文化会广场居住区直观外体现时时刻刻影响着住户心理生活质量设想：
1情况建立目标区文明洁净情况质量良资源公道利生态良性循环底子设施健全生活舒适便捷形成环保意识
2ISO14000尺度区实施情况治理包情况高度整洁调通优美情况培养居民律意识养成敬服情况体贴里良惯利绿适合邻里户外交换运动开辟露天会形成宁静康健亲切高兴空间
（三）行文化设想
会广场全封闭式治理营造出社区居民配合空间充实利空间开展形式样行效社区文化运动
1开展文化娱乐运动定期定期组织区居民富厚样文娱运动
2组织兴趣相居民开展种种交换聚会运动垂纶俱乐部英语乐园音乐沙龙股市沙龙互联网沙龙等
3物业公司组织区绿饲养广场鸽供业抚玩
4举办体育健身运动拟创建体育康健中心包罗室体育器械健身室外文体运动场希居民充实运动熬炼身体场合
5创建童娱乐场设滑梯转椅秋千等童娱乐设施成童游乐场合
（四）精神文化设想
精神文化系统社区文化焦点容体现着会广场社区居民精神观代价观道德观
1社区局部配备外空间音乐系统扬声器设草晨练时候放轻松高兴康健歌薄暮居民散步时放轻松柔缓音乐形成绿音乐居民体验更富厚社区文化
2举办种种题研讨会围绕社会热点问题知言知言
写字楼商务办事设计
1保障根商务办事外项办事满足业户差需求室清洁装璜设计绿植租摆会务办事等
2组织摆设北京民间俱乐部组织公司形式联队楼宇队场种种民间运动例：桥牌赛足球赛高尔夫赛钩鱼角逐等
3周写字楼公司提供社会商务运动信息场馆举办商务特色运动展商务研讨会等
4周五楼公司职员提供周末休闲信息旅游景点介绍票务摆设提供免费报刊等
5楼公司协助代庖联络执法事务帐师审计金融行业商会社团组织等
6公司华居网信息台优势生长商业提供方便快捷衡宇出租办事
提供特色商务办事外司写字楼客户求停进行增补完善
商业运动帮助办事
1商业特殊情况物业公司商场提供种种技支持保障
2鉴商场合举办种种型运动物业公司协调警力赐宁静保障
办事支持外司商场提出特殊求做相应调解确保办事事情位
第七章 会广场项治理指标答应
项综合指标
1． 衡宇完率：95
2． 衡宇零修急修实时率：95
3．维修工程质量格率：98
4．治理费收缴率：90
5．绿化完率：98
6．清洁保洁格率：95
7．门路完率率：95
8．化粪池雨水井污水井完率：100
9．排水明暗沟完率：100
10．路灯完率(庭院灯楼道灯)：98
11．停车场完率：95
12．众文体设施休息设施雕塑品完率：95
13．社区治安案件产生率：<05
14．消防设施设备完率：100
15．火警产生率：0
16．违章处理惩罚率：100
17．住户投诉率：<3‰
18．投诉处理惩罚率：100
19．治理员培训格率：>90
20．住户回访率：100
21．业物业办事满意率：>90
二业部清洁事情量化尺度（部分略）
清洁事情量化尺度
清洁区域
清 洁 容
次 数
清 洁 标 准
备 注
日
常
面（推尘）
停巡视
面光明尘
堂
清
洁
墙壁（擦拭）
1次日
手印尘土污迹
玻璃门（擦拭）
停巡视
洁净光明手印污迹
垫（吸尘）
2次日
杂物污迹
指示牌金属件（擦拭）
停巡视
手印污迹
办事台
停巡视
清洁尘
烟灰缸垃圾箱
停巡视
手印污迹垃圾凌驾23
沙发
停巡视
污迹杂物
定
期
清
洁
空调口
2次月
清洁指示牌
2次周
防尘垫（清洗）
1次周
面洗蜡
1次2月
墙清洁（彻底）
1次3月
沙发（清洗）
1次月
垃圾筒（清洗）
1次周
电
梯
间
走
廊
面（牵尘）
停巡视
面光明尘
墙面（擦拭）
2次日
污迹尘
面抛光
1次日
光明均匀划迹
墙灯擦尘
1次日
电梯门（清洁剂擦拭）
1次周
光明尘污迹
清洁区域
清 洁 容
次 数
清 洁 标 准
备 注
面（扫）
停巡视
杂物污迹
卫
生
间
面（擦）
停巡视
水迹污迹
便池（刷洗）
停巡视
水迹污迹
恭桶（刷洗）
停巡视
水迹污迹
台面（清洗）
停巡视
光明水迹污迹
镜子（擦拭）
停巡视
光明水迹污迹
垃圾筒（刷）（刷洗）
2次日
杂物污迹
卫生纸洗手液增补
停巡视
缺少
电镀件
停巡视
光明手印污迹
隔绝板门
停巡视
污迹尘土
面清洗
1次月
墙壁（清洁剂清洗）
1次月
隔绝板门（清洁剂清洗）
2次月
恭桶（专清洁剂）
2次周
台面（专清洁剂清洗）
1次周
天花板（擦拭）
1次2月
明灯具（擦拭）
1次月
通风口（清洁剂擦拭）
1次月
楼
梯
面（湿墩）
1次日
扶手（清洁剂擦拭）
2次日
窗台（擦拭）
停巡视
门电镀件
1次日
尘污迹
墙面（尘）
23次日
灯具（尘）
1次日
清洁区域
清 洁 容
次 数
清 洁 标 准
备 注
电
梯
面（扫擦）
停巡视
污迹
墙壁键盘（擦拭）
停巡视
手印污迹
门（擦拭）
停巡视
手印污迹
毯电梯槽（吸尘）
2次日
电梯面（清洗）
1次周
空调口天花
1次周
轿箱四壁（清洁剂擦拭）
1次2周
办
公
室
面（扫擦）
1次日
杂物污迹
毯（吸尘）
1次日
污迹实时清洁
倒垃圾
1次日
桌椅擦尘
1次日
污迹尘土
种种标记牌清理
1次日
手印尘土
烟灰缸垃圾筒
1次日
杂物手印污迹
灯具（擦尘）
1次日
门（擦尘）
1次日
墙（擦拭）
1次日
外
围
停
车
场
屋顶（清扫）
1次日
积尘
面（清扫）
停巡视
杂物积尘
灯柱（擦拭）
1次日
积尘污迹
种种标记牌（擦拭）
1次日
污迹尘土
垃圾桶
停巡视
垃圾凌驾23
面洗
1次月
金属件清洁
2次月
垃圾房洗
1次周
第八章 说 明
关标书说明：
公司提交会广场物业治理标书业委会提供会广场物业治理招标文件中资料数求编撰数资料限标书容数敬请谅解
二公司提供标书文字数卖力旦中标严格执行未中标情况希三份标书文件全部退公司谢绝复印翻印
***物业治理限责公司
2000年7月25日
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