营改增房产建安业样征税
文分四部分：基规定房产税收政策建筑业税收政策理规定
第部分 增值税纳税基规定
中国境销售服务形资产者动产单位增值税纳税
纳税年应征增值税销售额超财政部国家税务总局规定标准（500万元）纳税般纳税未超规定标准纳税规模纳税
般纳税发生应税行适般计税方法计税应纳税额期销项税额－期进项税额
规模纳税发生应税行适简易计税方法计税应纳税额销售额×征收率
第二部分 房产相关税收规定
取动产抵扣规定
1 增值税般纳税2016年5月1日取会计制度固定资产核算动产者2016年5月1日取动产建工程进项税额应取日起分2年销项税额中抵扣第年抵扣例60第二年抵扣例40
取动产包括直接购买接受捐赠接受投资入股建抵债等种形式取动产包括房产企业行开发房产
融资租入动产施工现场修建时建筑物构筑物进项税额适述分2年抵扣规定
二销售动产征税范围
销售动产指转动产权业务活动动产指移动者移动会引起性质形状改变财产包括建筑物构筑物等
建筑物包括住宅商业营业房办公楼等供居住工作者进行活动建造物
构筑物包括道路桥梁隧道水坝等建造物
转建筑物限产权者永久权转建建筑物者构筑物权转建筑物者构筑物时转占土权销售动产缴纳增值税
三营租赁动产征税范围
营租赁动产指约定时间动产转租赁物权变更业务活动建筑物构筑物等动产广告位出租单位者发布广告营租赁服务缴纳增值税
四税率特殊征收率计税方法
（）销售动产提供动产租赁服务税率11销售出租动产征收率5
五利息费抵扣进项税额
（）纳税购进贷款服务（支付利息）进项税额销项税额中抵扣
（二）纳税接受贷款服务贷款方支付该笔贷款直接相关投融资顾问费手续费咨询费等费进项税额销项税额中抵扣
六征收增值税收入
房产部门者指定机构公积金理中心开发企业物业理单位代收住房专项维修基金
七销售额规定
（）销售额指纳税发生应税行取全部价款价外费（含税）财政部国家税务总局规定外
（二）公益事业者社会公众象外单位者单位者偿转动产应视销售
（三）房产老项目指建筑工程施工许证注明合开工日期2016年4月30日前房产项目
房产开发企业中般纳税销售开发房产项目（选择简易计税方法房产老项目外）取全部价款价外费扣政府部门支付土价款余额销售额
支付土价款应取省级财政部门印制财政票者国家税务总局规定证合法效证否扣
纳税取述证属增值税扣税证进项税额销项税额中抵扣
八销售动产特征税规定
（）预售房产项目
房产开发企业采取预收款方式销售开发房产项目收预收款时3预征率预缴增值税
（二）般纳税销售房产老项目
1 般纳税销售2016年4月30日前取（含建）动产选择适应简易计税方法全部收入减该项动产购置原价者取动产时作价余额5征收率动产税务机关预缴增值税机构税务机关申报缴纳增值税
2 般纳税销售2016年4月30日前建动产选择适简易计税方法取全部价款价外费销售额5征收率计算应纳税额纳税应述计税方法动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
3 房产开发企业中般纳税销售行开发房产老项目选择适简易计税方法5 征收率计税
（三）般纳税销售房产新项目
1 般纳税销售2016年5月1日取（含建）动产应适般计税方法取全部价款价外费销售额计算应纳税额纳税应取全部价款价外费减该项动产购置原价者取动产时作价余额5预征率动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
2 般纳税销售2016年5月1日建动产应适般计税方法取全部价款价外费销售额计算应纳税额纳税应取全部价款价外费5预征率动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
（四）规模纳税销售房产项目
1 规模纳税销售取（含建）动产（含体工商户销售购买住房销售动产）应取全部价款价外费减该项动产购置原价者取动产时作价余额销售额5征收率计算应纳税额纳税应述计税方法动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
2 规模纳税销售建动产应取全部价款价外费销售额5征收率计算应纳税额纳税应述计税方法动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
3 房产开发企业中规模纳税销售行开发房产项目5征收率计税
（五）出售房产项目
1 销售建住房免征增值税
2 北京市海市广州市深圳市外区体工商户销售购买住房购买足2年住房外销售5征收率全额缴纳增值税购买2年（含2年）住房外销售免征增值税
办理免税具体程序购买房屋时间开具发票非购买形式取住房行相关税收理规定关规定执行
3 北京市海市广州市深圳市体工商户销售购买住房购买足2年住房外销售5征收率全额缴纳增值税购买2年（含2年）非普通住房外销售销售收入减购买住房价款差额5征收率缴纳增值税购买2年（含2年）普通住房外销售免征增值税述政策仅适
办理免税具体程序购买房屋时间开具发票非购买形式取住房行相关税收理规定关规定执行
体工商户应述计税方法动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
3 销售取（含建）动产（含购买住房）全部收入减该项动产购置原价者取动产时作价余额5 征收率申报缴纳增值税
九租赁动产特征税规定
（）般纳税出租动产老项目
1般纳税出租2016年4月30日前取动产选择适简易计税方法5征收率计算应纳税额纳税出租2016年4月30日前取机构县（市）动产应述计税方法动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
2 公路营企业中般纳税收取试点前开工高速公路车辆通行费选择适简易计税方法减3征收率计算应纳税额
试点前开工高速公路指相关施工许证明注明合开工日期2016年4月30日前高速公路
（二）般纳税出租动产新项目
般纳税出租2016年5月1日取机构县（市）动产应3预征率动产预缴税款机构税务机关申报缴纳增值税
（三）规模纳税出租动产
规模纳税出租取动产（含出租住房）应5征收率计算应纳税额纳税出租机构县（市）动产应述计税方法动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
（四）出租动产
1 出租取动产（含住房）应5征收率计算应纳税额
2 出租住房5征收率减15计算应纳税额
十异营税款预缴规定
般纳税销售2016年4月30日前取动产（含建）适般计税方法计税取全部价款价外费销售额计算应纳税额述纳税应取全部价款价外费减该项动产购置原价者取动产时作价余额5预征率动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
房产开发企业中般纳税销售房产老项目般纳税出租2016年4月30日前取动产适般计税方法计税应取全部价款价外费3预征率动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
般纳税销售2016年4月30日前建动产适般计税方法计税应取全部价款价外费销售额计算应纳税额纳税应取全部价款价外费5预征率动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
般纳税跨省（治区直辖市者计划单列市）销售出租取机构省（治区直辖市者计划单列市）动产机构申报纳税时计算应纳税额已预缴税额差额较国家税务总局通知动产省级税务机关定时期暂停预缴增值税
第三部分 建筑业相关税收规定
建筑业征税范围
建筑服务指类建筑物构筑物附属设施建造修缮装饰线路道设备设施等安装工程作业业务活动包括工程服务安装服务修缮服务装饰服务建筑服务
二税率征收率
纳税提供建筑服务增值税税率11增值税征收率3财政部国家税务总局规定外
三销售额规定
（）销售额指纳税发生应税行取全部价款价外费（含税）财政部国家税务总局规定外
（二）公益事业者社会公众象外单位者单位者偿提供建筑服务应视销售
（三）纳税提供建筑服务适简易计税方法取全部价款价外费扣支付分包款余额销售额
四提供建筑服务特征税规定
（）甲供工程提供服务
般纳税甲供工程提供建筑服务选择适简易计税方法计税
甲供工程指全部部分设备材料动力发包方行采购建筑工程
（二）清包工方式提供建筑服务
般纳税清包工方式提供建筑服务选择适简易计税方法计税
清包工方式提供建筑服务指施工方采购建筑工程需材料采购辅助材料收取工费理费者费建筑服务
（三）老项目提供建筑服务
般纳税建筑工程老项目提供建筑服务选择适简易计税方法计税
建筑工程老项目指
1 建筑工程施工许证注明合开工日期2016年4月30日前建筑工程项目
2 未取建筑工程施工许证建筑工程承包合注明开工日期2016年4月30日前建筑工程项目
五异施工税收理
1 般纳税跨县（市）提供建筑服务适般计税方法计税应取全部价款价外费销售额计算应纳税额纳税应取全部价款价外费扣支付分包款余额2％预征率建筑服务发生预缴税款机构税务机关进行纳税申报
2 般纳税跨县（市）提供建筑服务选择适简易计税方法计税应取全部价款价外费扣支付分包款余额销售额3征收率计算应纳税额纳税应述计税方法建筑服务发生预缴税款机构税务机关进行纳税申报
3 试点纳税中规模纳税（称规模纳税）跨县（市）提供建筑服务应取全部价款价外费扣支付分包款余额销售额3征收率计算应纳税额纳税应述计税方法建筑服务发生预缴税款机构税务机关进行纳税申报
4 般纳税跨省（治区直辖市者计划单列市）提供建筑服务机构申报纳税时计算应纳税额已预缴税额差额较国家税务总局通知建筑服务发生省级税务机关定时期暂停预缴增值税
第四部分 房产建筑业相关理规定
纳税规定规定
纳税年应征增值税销售额超财政部国家税务总局规定标准（500万元）纳税般纳税未超规定标准纳税规模纳税
年应税销售额超规定标准属般纳税年应税销售额超规定标准常发生应税行单位体工商户选择规模纳税纳税
国家税务总局规定外登记般纳税转规模纳税
二增值税两种计税办法
增值税计税方法包括般计税方法简易计税方法
（）般计税方法
1 般计税方法应纳税额指期销项税额抵扣期进项税额余额应纳税额计算公式：
应纳税额期销项税额－期进项税额
期销项税额期进项税额足抵扣时足部分结转期继续抵扣
2 销项税额指纳税发生应税行销售额增值税税率计算增值税额
销项税额销售额×税率
3 进项税额指纳税购进货物加工修理修配劳务服务形资产者动产支付者负担增值税额
准予销项税额中抵扣进项税额：增值税扣税证（增值税专发票海关进口增值税专缴款书税收缴款证农产品收购发票农产品销售发票）注明计算增值税额规定抵扣进项税额应转出扣减
（二）简易计税方法
简易计税方法应纳税额指销售额增值税征收率计算增值税额抵扣进项税额
应纳税额销售额×征收率
（三）般纳税发生财政部国家税务总局规定特定应税行选择适简易计税方法计税选择36月变更
三含税销售额计算
（）般计税方法销售额包括销项税额纳税采销售额销项税额合定价方法列公式计算销售额：
销售额含税销售额 （1+税率）
（二）简易计税方法销售额包括应纳税额纳税采销售额应纳税额合定价方法列公式计算销售额：
销售额含税销售额(1+征收率)
四增值税纳税义务发生时间
纳税发生应税行收讫销售款项者取索取销售款项天先开具发票开具发票天
纳税提供建筑服务租赁服务者销售动产采取预收款方式纳税义务发生时间收预收款天
五增值税纳税点
()固定业户应机构者居住税务机关申报纳税总机构分支机构县(市)应分税务机关申报纳税财政部国家税务总局者授权财政税务机关批准总机构汇总总机构税务机关申报纳税
(二)非固定业户应应税行发生税务机关申报纳税未申报纳税机构者居住税务机关补征税款
(三)提供建筑服务销售者出租动产应建筑劳务发生动产税务机关申报纳税
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文分四部分：基规定房产税收政策建筑业税收政策理规定
第部分 增值税纳税基规定
中国境销售服务形资产者动产单位增值税纳税
纳税年应征增值税销售额超财政部国家税务总局规定标准（500万元）纳税般纳税未超规定标准纳税规模纳税
般纳税发生应税行适般计税方法计税应纳税额期销项税额－期进项税额
规模纳税发生应税行适简易计税方法计税应纳税额销售额×征收率
第二部分 房产相关税收规定
取动产抵扣规定
1 增值税般纳税2016年5月1日取会计制度固定资产核算动产者2016年5月1日取动产建工程进项税额应取日起分2年销项税额中抵扣第年抵扣例60第二年抵扣例40
取动产包括直接购买接受捐赠接受投资入股建抵债等种形式取动产包括房产企业行开发房产
融资租入动产施工现场修建时建筑物构筑物进项税额适述分2年抵扣规定
二销售动产征税范围
销售动产指转动产权业务活动动产指移动者移动会引起性质形状改变财产包括建筑物构筑物等
建筑物包括住宅商业营业房办公楼等供居住工作者进行活动建造物
构筑物包括道路桥梁隧道水坝等建造物
转建筑物限产权者永久权转建建筑物者构筑物权转建筑物者构筑物时转占土权销售动产缴纳增值税
三营租赁动产征税范围
营租赁动产指约定时间动产转租赁物权变更业务活动建筑物构筑物等动产广告位出租单位者发布广告营租赁服务缴纳增值税
四税率特殊征收率计税方法
（）销售动产提供动产租赁服务税率11销售出租动产征收率5
五利息费抵扣进项税额
（）纳税购进贷款服务（支付利息）进项税额销项税额中抵扣
（二）纳税接受贷款服务贷款方支付该笔贷款直接相关投融资顾问费手续费咨询费等费进项税额销项税额中抵扣
六征收增值税收入
房产部门者指定机构公积金理中心开发企业物业理单位代收住房专项维修基金
七销售额规定
（）销售额指纳税发生应税行取全部价款价外费（含税）财政部国家税务总局规定外
（二）公益事业者社会公众象外单位者单位者偿转动产应视销售
（三）房产老项目指建筑工程施工许证注明合开工日期2016年4月30日前房产项目
房产开发企业中般纳税销售开发房产项目（选择简易计税方法房产老项目外）取全部价款价外费扣政府部门支付土价款余额销售额
支付土价款应取省级财政部门印制财政票者国家税务总局规定证合法效证否扣
纳税取述证属增值税扣税证进项税额销项税额中抵扣
八销售动产特征税规定
（）预售房产项目
房产开发企业采取预收款方式销售开发房产项目收预收款时3预征率预缴增值税
（二）般纳税销售房产老项目
1 般纳税销售2016年4月30日前取（含建）动产选择适应简易计税方法全部收入减该项动产购置原价者取动产时作价余额5征收率动产税务机关预缴增值税机构税务机关申报缴纳增值税
2 般纳税销售2016年4月30日前建动产选择适简易计税方法取全部价款价外费销售额5征收率计算应纳税额纳税应述计税方法动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
3 房产开发企业中般纳税销售行开发房产老项目选择适简易计税方法5 征收率计税
（三）般纳税销售房产新项目
1 般纳税销售2016年5月1日取（含建）动产应适般计税方法取全部价款价外费销售额计算应纳税额纳税应取全部价款价外费减该项动产购置原价者取动产时作价余额5预征率动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
2 般纳税销售2016年5月1日建动产应适般计税方法取全部价款价外费销售额计算应纳税额纳税应取全部价款价外费5预征率动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
（四）规模纳税销售房产项目
1 规模纳税销售取（含建）动产（含体工商户销售购买住房销售动产）应取全部价款价外费减该项动产购置原价者取动产时作价余额销售额5征收率计算应纳税额纳税应述计税方法动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
2 规模纳税销售建动产应取全部价款价外费销售额5征收率计算应纳税额纳税应述计税方法动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
3 房产开发企业中规模纳税销售行开发房产项目5征收率计税
（五）出售房产项目
1 销售建住房免征增值税
2 北京市海市广州市深圳市外区体工商户销售购买住房购买足2年住房外销售5征收率全额缴纳增值税购买2年（含2年）住房外销售免征增值税
办理免税具体程序购买房屋时间开具发票非购买形式取住房行相关税收理规定关规定执行
3 北京市海市广州市深圳市体工商户销售购买住房购买足2年住房外销售5征收率全额缴纳增值税购买2年（含2年）非普通住房外销售销售收入减购买住房价款差额5征收率缴纳增值税购买2年（含2年）普通住房外销售免征增值税述政策仅适
办理免税具体程序购买房屋时间开具发票非购买形式取住房行相关税收理规定关规定执行
体工商户应述计税方法动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
3 销售取（含建）动产（含购买住房）全部收入减该项动产购置原价者取动产时作价余额5 征收率申报缴纳增值税
九租赁动产特征税规定
（）般纳税出租动产老项目
1般纳税出租2016年4月30日前取动产选择适简易计税方法5征收率计算应纳税额纳税出租2016年4月30日前取机构县（市）动产应述计税方法动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
2 公路营企业中般纳税收取试点前开工高速公路车辆通行费选择适简易计税方法减3征收率计算应纳税额
试点前开工高速公路指相关施工许证明注明合开工日期2016年4月30日前高速公路
（二）般纳税出租动产新项目
般纳税出租2016年5月1日取机构县（市）动产应3预征率动产预缴税款机构税务机关申报缴纳增值税
（三）规模纳税出租动产
规模纳税出租取动产（含出租住房）应5征收率计算应纳税额纳税出租机构县（市）动产应述计税方法动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
（四）出租动产
1 出租取动产（含住房）应5征收率计算应纳税额
2 出租住房5征收率减15计算应纳税额
十异营税款预缴规定
般纳税销售2016年4月30日前取动产（含建）适般计税方法计税取全部价款价外费销售额计算应纳税额述纳税应取全部价款价外费减该项动产购置原价者取动产时作价余额5预征率动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
房产开发企业中般纳税销售房产老项目般纳税出租2016年4月30日前取动产适般计税方法计税应取全部价款价外费3预征率动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
般纳税销售2016年4月30日前建动产适般计税方法计税应取全部价款价外费销售额计算应纳税额纳税应取全部价款价外费5预征率动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
般纳税跨省（治区直辖市者计划单列市）销售出租取机构省（治区直辖市者计划单列市）动产机构申报纳税时计算应纳税额已预缴税额差额较国家税务总局通知动产省级税务机关定时期暂停预缴增值税
第三部分 建筑业相关税收规定
建筑业征税范围
建筑服务指类建筑物构筑物附属设施建造修缮装饰线路道设备设施等安装工程作业业务活动包括工程服务安装服务修缮服务装饰服务建筑服务
二税率征收率
纳税提供建筑服务增值税税率11增值税征收率3财政部国家税务总局规定外
三销售额规定
（）销售额指纳税发生应税行取全部价款价外费（含税）财政部国家税务总局规定外
（二）公益事业者社会公众象外单位者单位者偿提供建筑服务应视销售
（三）纳税提供建筑服务适简易计税方法取全部价款价外费扣支付分包款余额销售额
四提供建筑服务特征税规定
（）甲供工程提供服务
般纳税甲供工程提供建筑服务选择适简易计税方法计税
甲供工程指全部部分设备材料动力发包方行采购建筑工程
（二）清包工方式提供建筑服务
般纳税清包工方式提供建筑服务选择适简易计税方法计税
清包工方式提供建筑服务指施工方采购建筑工程需材料采购辅助材料收取工费理费者费建筑服务
（三）老项目提供建筑服务
般纳税建筑工程老项目提供建筑服务选择适简易计税方法计税
建筑工程老项目指
1 建筑工程施工许证注明合开工日期2016年4月30日前建筑工程项目
2 未取建筑工程施工许证建筑工程承包合注明开工日期2016年4月30日前建筑工程项目
五异施工税收理
1 般纳税跨县（市）提供建筑服务适般计税方法计税应取全部价款价外费销售额计算应纳税额纳税应取全部价款价外费扣支付分包款余额2％预征率建筑服务发生预缴税款机构税务机关进行纳税申报
2 般纳税跨县（市）提供建筑服务选择适简易计税方法计税应取全部价款价外费扣支付分包款余额销售额3征收率计算应纳税额纳税应述计税方法建筑服务发生预缴税款机构税务机关进行纳税申报
3 试点纳税中规模纳税（称规模纳税）跨县（市）提供建筑服务应取全部价款价外费扣支付分包款余额销售额3征收率计算应纳税额纳税应述计税方法建筑服务发生预缴税款机构税务机关进行纳税申报
4 般纳税跨省（治区直辖市者计划单列市）提供建筑服务机构申报纳税时计算应纳税额已预缴税额差额较国家税务总局通知建筑服务发生省级税务机关定时期暂停预缴增值税
第四部分 房产建筑业相关理规定
纳税规定规定
纳税年应征增值税销售额超财政部国家税务总局规定标准（500万元）纳税般纳税未超规定标准纳税规模纳税
年应税销售额超规定标准属般纳税年应税销售额超规定标准常发生应税行单位体工商户选择规模纳税纳税
国家税务总局规定外登记般纳税转规模纳税
二增值税两种计税办法
增值税计税方法包括般计税方法简易计税方法
（）般计税方法
1 般计税方法应纳税额指期销项税额抵扣期进项税额余额应纳税额计算公式：
应纳税额期销项税额－期进项税额
期销项税额期进项税额足抵扣时足部分结转期继续抵扣
2 销项税额指纳税发生应税行销售额增值税税率计算增值税额
销项税额销售额×税率
3 进项税额指纳税购进货物加工修理修配劳务服务形资产者动产支付者负担增值税额
准予销项税额中抵扣进项税额：增值税扣税证（增值税专发票海关进口增值税专缴款书税收缴款证农产品收购发票农产品销售发票）注明计算增值税额规定抵扣进项税额应转出扣减
（二）简易计税方法
简易计税方法应纳税额指销售额增值税征收率计算增值税额抵扣进项税额
应纳税额销售额×征收率
（三）般纳税发生财政部国家税务总局规定特定应税行选择适简易计税方法计税选择36月变更
三含税销售额计算
（）般计税方法销售额包括销项税额纳税采销售额销项税额合定价方法列公式计算销售额：
销售额含税销售额 （1+税率）
（二）简易计税方法销售额包括应纳税额纳税采销售额应纳税额合定价方法列公式计算销售额：
销售额含税销售额(1+征收率)
四增值税纳税义务发生时间
纳税发生应税行收讫销售款项者取索取销售款项天先开具发票开具发票天
纳税提供建筑服务租赁服务者销售动产采取预收款方式纳税义务发生时间收预收款天
五增值税纳税点
()固定业户应机构者居住税务机关申报纳税总机构分支机构县(市)应分税务机关申报纳税财政部国家税务总局者授权财政税务机关批准总机构汇总总机构税务机关申报纳税
(二)非固定业户应应税行发生税务机关申报纳税未申报纳税机构者居住税务机关补征税款
(三)提供建筑服务销售者出租动产应建筑劳务发生动产税务机关申报纳税
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