第五节 美海岸花园项目价值判断暨投资分析
美海岸花园项目市场调研报告
容
报告前济环境项目房产市场供求状况项目区域类楼盘现状客户购买行进行调研分析分析出项目市场定位
（）前宏观济环境
着改革深入济发展房产业已成国民济新增长点住宅产业化发展越越受政府重视进步实施级政府促进房产业发展出台系列积极利政策银行揭成数年限空前放宽7成30年揭整房产业运作逐渐走专业化规范化
（二）广州房产市场供求状况
广州作珠三角区中心城市国早开发外销商品房城市历前年房产市场持续低迷1996年复苏1998年半年广州楼市开始出现旺销1~5月份全市现楼销售面积9435万方米预售面积14717万方米分较年期增长655417中部分素机关单位房改实施前量购房致成交均价层楼盘均价仅154轻微升幅高层楼宇均价跌911表明市场处结构性供应量状况
广州市统计局资料表明：1997年底广州建商品房面积达2819万方米中市区2183万方米年竣工递增25速度计算4年广州年700万方米新盘供应刺激楼市广州市政府推出系列优惠政策：减免部分税费购房入户简化办证程序等保证房产作支柱产业健康持续发展
珠江三角洲优秀楼盘香港市场具强价格优势环境配套设施等方面考虑周全香港退休公务员着较吸引力作度假养老着中心城市周边交通状况改善配套设施成熟住宅郊区化逐步越越接受更广州购买城市边缘优秀楼盘远离闹市享受然乐美海岸花园距广州市仅半时车程配套齐全环境优美具备郊区优秀楼盘应具特点广州会产生强力辐射力
（三）广州盘实态分析
广州产界士普通消费者知道广州市郊三极具代表性房产项目：广州碧桂园丽江花园祈福新村三项目热销反映出广州住宅郊区化趋势
1广州碧桂园
1）背景概况
德碧桂园物业发展限公司独资开发位番禺南浦岛规划占面积超1000亩（66万方米）总建筑面积超100万方米总投资超20亿元第期工程占面积超35万方米建筑面积50万方米洋房4500套墅82套整区分七组团总180幢楼绿化率35具特色拥面积达35万方米巨型会
广州碧桂园德碧桂园物业发展限公司成功开发德碧桂园实施品牌扩张战略结果德碧桂园六年建设已成长成熟品牌碧桂园挟持着年积累建筑验建设理念抢滩广州城规模开发综合配套五星级物业理卖点加品牌优势强力宣传攻势碧桂园首次发售空前成功
2）目标客户群
广州碧桂园力目标客户锁定广州企业中中高级白领阶层获更中高级白领士青睐专门设计种灵活付款方式毕业久职学生购买
3）营开发模式
①广州碧桂园推出住宅墅洋房两种
墅：6种风格外形两层半结构建筑面积190~800方米设计德碧桂园销售程证实受欢迎户型
洋房：全部6~7层设计梯四户面积65方米284方米二房二厅六房两厅等复式单位
②五星级物业理
碧桂园倡导五星级家产生五星级物业理广州碧桂园2000物业理队伍整社区良安全理设防盗网区实行封闭式理社区建立部网站实现点播歌曲网购物等种便利服务
2祈福新村
1）背景概况
祈福新村发展商香港较丰富房产开发验1991年初正值中国房产市场火荼际发展商挟着房产市场深刻解充裕资金挥师进入广州番禺市钟村镇开创祈福新村港资概念销售炮红说祈福新村屋村会区穿梭巴士港式物业理气势雄伟屋村入口等专业手法时均超行时宠规划整齐划建筑风格超规模工湖湖心公园快捷施工进度次销售数千计嘘撼场面均留深刻印象
2）目标客户群
祈福新村直致力度假消费群体开发面积偏户型较单形成整齐军营式排列度假设施丰富集中游乐项目刺激前卫次性投资3亿元修建度假型俱乐部建筑面积达8万方米50项服务吃喝玩乐应满足城市家庭度假需求修建祈福农场住客放松身心亲然
3）营开发模式
祈福新村采横体化开发模式南沙祈福酒店钟村祈福新村广州道旁祈福华厦均围绕目标消费群需求设求做番禺投资香港业喜爱娱乐住户村广州市区商业士均兼顾时基度假层价格应较低原发展商通规模效应控制成期获超常利润屋村十条街楼宇款式降低建筑成缩短建筑时间利简单划街道绿化美观实
3丽江花园
1）背景概况
丽江花园粤港合资开发1992年开发初期益蓬勃发展房产市场香港首期销售获成功着开发验断积累发展商表现出良文意识产品环境精品追求意识园林细致建筑精心构思邻里睦生活氛围等特色扬名广州外宣传广告品牌意识社区文化倡导营造某建筑形式引入会广州房产市场带定启迪
2）目标客户群
丽江花园距离广州市区较理优势提出搬郊外住观念开发相应围绕中心题：建筑楼群风格异档次众开通频繁返广州市中心屋村巴士力倡导居住文化采题明确郊外居住利益广告沟通策略吸引数众轻松谐居住环境白领族日丽江节假日丽江相气会太差
3）开发模式
丽江花园偏重精品模式街边景楼宇建筑设计处处表现出发展商致力追求完美精致开发心态丽江花园售价方米均达5000元部分单位6000~7000元方面居住区定位发展商着力开发单身公寓花园洋房复式住宅高层楼宇墅等众建筑形式满足种层面消费者需求丽江花园利处珠江南浦岛优势构造整区桥流水景致方便住户通洛溪桥建造架造型优美丽江桥形成丽江花园独特景观
（四）三盘促销成熟手法值美海岸花园鉴
1充分发挥营销中心示范单位作
类似香港数盘推广手法三型住宅项目均入口处修建宽敞外形典雅营销中心作项目形象展示焦点部空间布局采功分区形式减少相互干扰加训练素售楼员亲感灯光展板片客户形成专业产商良印象容易产生信感示范单位室装修营造极浓郁居家氛围起效引导作激发现场购楼者购买欲
2节假日开通免费楼直通巴士
三楼盘广州南郊盘目标客户部分散广州市发展商意购楼者提供便利行组建车队公交公司联合推出节假日免费楼直通巴士定点定时接送成功举措仅效缩短购房者返住楼盘间时空距离更拉购房者发展商心理距离力促进楼宇销售
3充分运现代广告手法断完全项目形象
开盘前广告预热销售期间广告升温三盘成功运种广告形式发展商释放信息效传递目标客户电视广告报纸软硬性广告户外路牌广告路口灯箱彩旗广告发展商断推陈出新售楼书意购买者较全面解项目整体形象逐渐吸引更潜买家
4时收集市场效资讯
三盘注重收集访客户资料祈福新村售楼员接客户时请客户填写意选择调查表容涉购房者年龄家庭成员意选择房型楼盘信息源区项指标满意程度等市场推广续开发非常意义
（五）德房产供求状况
1概况
德位珠江三角洲中部广州佛山等中城市全市常住口104万流动口50万旅居港澳台乡亲海外华侨40万改革开放德传统农业县发展成济发达新兴工业城市1997年全市实现国生产总值189亿均储蓄288万元济发展德居住水显著改善城镇居民均居住面积达25方米农村均居住面积达26方米
21998年德房产业发展概况
德市1998年商品房施工面积92万方米竣工面积56万方米商品房预售98万方米1997年增加81商品房交易额125亿元1997年增加541998年房产业发展呈现出良发展势态益德济发展势头良加政府部门开发商金融部门努力扶持房产业迅速发展
3批优秀墅区出现带旺市场需求
德优秀盘实态分析
1）碧桂园成名1994年时中央宏观调控政策实施已半年房产业苦连天已投入亿元建成百幢墅碧桂园鸟雀栖息碧桂园老板愁眉展送孩收取教育储备金中华英豪学校读时碧桂园老板突获启发：创办高素质学校作碧桂园配套设施筹集笔资金续建设
围魏救赵妙策久付诸实施1994年初碧桂园学校第根桩怕德号召招生广告珠江三角洲产生极反响年9月碧桂园学校期开学获极成功推广策划中碧桂园全实景拍摄五星级家碧桂园生活方式引入房产业售楼广告中加运时赢香港度假市场广州居家市场
走综合开发路谋取利润碧桂园决策者房产开发营中高明选择
碧桂园决策者采取体化路线房产开发游行业——设计建材施工装修销售物业理等集团综合开发避免利润分配问题降低成
六年潜心雕琢碧桂园发展成房产航空母舰仅德成功开发3000亩土成功克隆广州碧桂园华南碧桂园次开发新盘占1000亩碧桂园已成珠江三角洲知名房产品牌
2）东康花苑
碧桂园外德高档次楼盘东康花苑墅区实力成功士购建豪华墅建筑单体般专业员设计造型较夸张性讲求细节装潢幢风格均相充分反映出喜露富心理趋该项目缺乏整体规划楼间距偏建筑密度居住者难体验居家舒适开扬
3）东城花园
德开发较成功花园区东城花园该项目休闲配套环境绿化建筑立面规划设计较特色洋房均价方米3000元德市区价位较高商品房购买者市区中高级白领士收入较高政府官员
１ 结
通广州德代表性盘分析结合美海岸花园处理位置规模周边环境碧桂园祈福新村针外销市场操作手法较成熟市场吸纳量足够社区规模观已具相高知名度美海岸花园基具备方面竞争优势必作样市场定位
德楼盘碧桂园整体质素高会美海岸花园构成太威胁美海岸花园整体规划环境营造建筑单体综合配套物业理时兑现项目市场前景
综述美海岸花园项目定位类似丽江花园针德中高级白领市场建成品位较高型中高档成熟生活社区
二项目块SWOT分析
（） 项目块分析
１ 块状况
１） 位置：位德市北滘镇南部东接广珠公路南北江支流西北滘三洪奇居民区北接德三乐公路距北滘镇中心车程仅3分钟距德市中心10分钟车程
２） 面积：670亩约45万方米堤外占面积110亩讯期时江水淹没法建筑商品房
３） 形：基规整长方形东西长南北略短
４） 貌：面北江支流块担负着北滘镇防洪抗汛责防护堤横穿块中部长度1000米两条河涌分流汛期洪水需保持排水功
５） 土性质综述：块属河流滩涂需投入资金进行七通外防护堤现面存数米高差需填沙提高路面标高两条河涌现附工厂污水排放点污染情况需进行处理净化水源采埋形式
（二） 块周围景观
１ 前方景观（南方）
面北江视野开阔江边景致览余远景青山轮廓充溢着典型珠三角水乡风情美海岸花园景观
２ 方景观（北方）
美工厂区蓝白相间厂房整洁美观广珠公路方部分时搭建棚户少量低矮厂房方规划部分区高层远景北滘镇中心带景观尚
３ 左方景观（东方）
国家星火科技城项目广珠公路高架桥目前该项目停建幢高层已封顶未作外装修外形简陋区方景观会定影响高架横跨北江桥身设计较现代轻盈远观俗
４ 右方景观（西方）
北滘居民建房高度般三层左右楼间距布局凌乱立面效果差水厂厂房新旧程度尚
５ 文历史景观
１） 德市山傍水山色灵秀水网横现保留着少具岭南特色民居错落分布河岸构成具典型珠三角域特色水乡风貌成项目景观背景
２） 距离块半时车程座佛教名刹——宝林寺坐落青翠山间笃信灵验游览拜谒
３） 广东四名园清晖园距块仅10分钟车程独特园林艺术深厚文化积淀直游览胜
６ 景观综述
块周围环景观远景视野开阔程序东南西北四方景观中南方景观佳余方均没高障碍物仅东面少量高层造成部分遮挡综合言环景观条件算佳优势充分利北江资源进行块规划设计创造出目前德楼盘尚未区独特水景
（三） 环境污染情况
１ 水气土污染情况
块周围工厂居民区包绕工厂（左侧饲料厂）废气废水排放住户乱抛废物周围水气土定程度污染
２ 噪音污染
块东部北部连接珠三角交通干道——广珠公路三乐公路机动车辆产生噪音未区污染较严重
３ 社会治安环境
块距离美厂区北滘镇政府3分钟车程治安应问题块西面紧邻居民建房考虑房屋出租带流动口方治安需着重考虑
（四） 交通条件
１ 块周围交通条件
块直接连接广珠公路三乐公路距广州30分钟车程距深圳珠海约时车程距块约10分钟车程德港日次直达香港澳门水航线交通便利德市中心5分钟趟车开块
２ 交通路网远景规划
１） 紧项目块三洪奇桥复桥2000年竣工单分道行交通更通畅
２） 105国道三乐路立交桥修建形成良空中景观
３） 块直入交通条件块周围干道直入交通条件十分方便畅通东接105国道德道项目入口东门相接北三乐公路项目北门接
（五） 市政配套条件
１ 购物
项目离镇中心市中心均段距离居家购物甚方便项目需规划超市肉菜市场等商业设施
２ 文化教育
项目周边幼园学教学水较低教学设施简陋项目需配套高水准学校
３ 医疗卫生
镇级市级医院离项目分钟车程需项目开设卫生家药店满足日常生活医疗需
４ 金融服务
发展商德市农村信社已签订入住协议楼宇揭住户金融服务提供方便
５ 邮政
邮政相发达镇中心区家办理邮政业务邮电项目需设邮政代办点
（六） 块身优劣分析
１ 优势
１） 充分北江河涌营造区独特水景形成滨江风情社区
２） 北滘镇连接附城镇门户理位置优越交通便利利周边区辐射
３） 附存影响视觉景观利素
２ 劣势
１） 土前期投入费
２） 河涌污水源处理增加较成
３） 广珠公路交通繁忙环境噪音
４） 块属河流滩涂基工程需更资金
５） 块分布高压缆线需做埋处理
６） 防洪堤外许建成商品房身加固增加成
三项目定位分析
（）块适宜做住宅项目
1住宅项目应具备产子
般档次住宅项目应具备基产子具体表：
产子
单身公寓
普通住宅
中高档洋房
墅豪宅
中高档洋房墅住宅说明
美海岸花园符合情况
公效赖性
强
强
般
弱
宜闹市区员混杂区
符合
噪音环境干扰适应性
强
较强
弱
弱
宜面交通（快）干道高压线工厂闹市等
符合
区（菜市场）配套求
高
高
高
高
宜商场加住宅
符合
区物业理求
低
高
高
高
应高水准专业物业理公司
达
建筑质量装修求
低
般
高
高
精品设计
达
容积率覆盖率求
般
低
低
低密度豪宅
符合
休闲空间绿化求
般
高
高
具品味专康乐商务会区
符合
景观求
般
高
高
具天然稀缺景观资源
符合
分析表明：项目块具备中高档住宅必须产子较理想中高档住宅块
（二）德市居民住宅供——需求分析
１ 北滘镇——德市类代表性居民住宅情况分析
１） 北滘镇——德市具代表性类住宅
德市传统农村乡镇工业化形成高度工业化城镇工业非常发达时第三产业相落整城市具相乡村色彩表现居民住宅消费惯居民购建房屋传统惯然十分盛行房产开发政区规划意识淡薄区规模等目前北滘镇——德市类具代表性住宅
①普通建房
②墅等豪华建房
③普通商品房
④中高档洋房
⑤墅等豪华商品房
2）北滘镇——德市类代表性住宅特点
①市场定位
楼盘类型
市场定位
普通建房
墅等豪华建房
普通商品房
企业普通职工
中高档洋房
企业中高级理员工港澳外销市场
墅等豪华商品房
企业高层理员私营老板港澳外销市场
②建筑风格
楼盘类型
建筑风格选材
普通建房
风格意识选材济角度考虑
墅等豪华建房
张扬富贵德式风格选材考究众
普通商品房
风格意识选材普通
中高档洋房
外销盘复制香港式型屋村风格选材注重建筑风格身匹配
墅等豪华商品房
外销盘复制香港式型屋村风格选材注重建筑风格身匹配
③建筑布局环艺规划区生活空间营造
楼盘类型
建筑布局环艺规划区生活空间营造
普通建房
规划意识区概念
墅等豪华建房
高密度兵营式布局谓环艺公生活空间
普通商品房
鸽笼式火柴盒式建筑布局享空间
中高档洋房
注重环艺生活空间营造建筑布局普遍死板
墅等豪华商品房
注重环艺规划生活空间营造建筑布局普遍死板
④户型设计房间功分配
楼盘类型
户型设计房间功分配
普通建房
传统需设计
墅等豪华建房
取需
普通商品房
建成已落
中高档洋房
外销盘度假角度考虑巧实
墅等豪华商品房
较合理参考
⑤物业理
楼盘类型
物业理
普通建房
墅等豪华建房
化
普通商品房
处原始状态物业理
中高档洋房
典型港式理
墅等豪华商品房
典型港式理
２ 北滘镇——德市居民住宅需求分析
１） 政府提高房产发展水采取措施
根德市刘世宜副市长全市房产工作会议讲话德市房产市场存问题：
① 商住开发量商品房总量供求目前空置量达377万方米4000套豪华高层分散建设设施配套位置较差环境较差层楼房
② 分散建设较严重影响环境效益社会效益
③ 商品房建设质量高环境配套设施建设综合开发水较低
④ 规划建筑物业理中介服务等理工作力影响房产业健康发展
针问题时房产扶持成德市重济支柱政府承诺达成识实行两结合三点求采取四项措施重点抓五方面提高重点包括容
① 集中连片建设克服分散建设老难问题准卖住户建设代建统建
② 政府垄断土级市场严格控制商住规模现阶段消化调整现空置商住镇消化完现空置前新征商住
③ 努力提高区总体建筑单体设计水提高建筑质量提高市政建设配套设施建设水提高市容环境绿化美化水绿化建设中坚持德水乡特色着重山水路方面做文章住宅区绿化面积低总面积30
德市政府关住宅建设承诺代表德居民住宅需求基方发展商应基求基础精雕细刻市场提供富性真正市场接收产品
２） 居民家庭结构状况
根调查相关资料德市——北滘镇居民家庭结构具特征：
家庭类型
外口家庭
家庭
口情况
普遍家三口结构
普遍家三口结构
长辈否住
夫妇方父母住较普遍
普通家庭成家子女父母住富家庭住情况普遍
外客情况
常接家乡南客
般家接
保姆雇佣情况
父母住般会雇保姆
济条件许般会请保姆
３） 居民收入状况支付力情况原已作详分析阐述项目定位角度讲注意素
支付力指标
住宅类型
价位：元米
备注
高
低
心理价位
洋房
4500
1700
墅
6000
4500
物业部款
洋房
60万
20万
墅
400万
100万
揭首期款
洋房
20万
6万
墅
120万
30万
揭月供款
洋房
5000
2000
墅
30000
10000
４） 居民住宅需求户型特征：
家庭类型
需求程度
外家庭
家庭
A—1房
1间必备
1间必备
A—2子女房
1间必备
1~2间必备数量家庭实际口需定
A—3长辈房
1间必备
1间非必备
A—4客房
1间非必备
1间非必备
A—5工房
1间非必备视济力实际需定
1间非必备高济力实际需定
A—6功房
1~3间非必备视济力定
1~3间非必备视济力定
B—1饭厅
1间必备
1间必备
B—2客厅
1间必备
1间必备
C—1卫
1间非必备视济力定
1间非必备视济力定
C—2公卫
1间必备
1间必备
C—3工卫
1间非必备视工作房定
1间非必备视工房定
D—1厨房
1间必备
1间必备
D—2阳台
1间必备
1间必备
（三）项目定位
1总体市场定位：
21世纪德（珠江三角洲）量定造海岸风情高尚住宅社区
2力客户群定位
１） 域：德市中心辐射珠江三角洲区港澳外销市场辅
２） 阶层细分
① 洋房目标客户
类目标客户拥稳定收入源家庭年收入4万~10万元康家年龄25岁~35岁居家庭结构简单生活品味较高拥较高学历文化层次象种：德知名企业（美科龙蚬华万家乐新力等企业）中中高级白领阶层销售精英邮电金融医疗部门职白领士事体营规模加工生产私营企业广州南部港澳区休闲度假投资房产保值增值极少数士
② 墅目标客户
该群体拥丰厚私家财产家庭年收入30万元年龄35岁~60岁象：事建筑施工建材交易老板营花卉养殖场老板德周边区中型企业集团高层理员德投资港德籍港澳胞海外侨胞
（四）项目市场定位规划设计体现
１ 建筑风格定位
值长期居住现代化高尚住宅社区建筑风格必须起时间检验造型典性洋房调采中海摩纳哥海滨公寓酒店细腻明朗风格墅应采种风格古典类型栋墅具备精彩性墅区成典建筑艺术博览会
建筑风格采分组团围合式设计围合式布局充分实现区私密性性化绿化空间效方式分组团布局方面适应区分期开发实际求方面第组团充分兑现区规划环艺设计利项目形象展示销售
２ 单体户型定位
根力客户群定位度身定造洋房三房二厅二卫100方米左右力户型墅五房三厅二室五卫300方米力户型
３ 环艺设计定位
区整体绿化题绿化化概念架构步行系统序列布置集中绿化园林充分预留社交休闲广场等空间整体园林绿化相结合空插布置原创性环艺雕塑品增加区文化氛围艺术品位
４ 交通组织定位
避免境交通保证区交通通畅达限度实现区车分流组团庭院绿车流确保区孩童意玩耍行走绝安全性
四项目价值分析
（） 类土价值概念
１ 类土价值概念
类土价值指正常市场条件规划水某块周边价值圈类档次项目块相具备土较价值具体数量计算中综合考虑正常价基均建安成类项目价值实现情况等素
２ 决定土价值核心素——段资源
段第
房产行业金科玉律段概念距离概念实际资源概念段具房产资源优势功档次定位楼盘产资源相应求甚济发展水房产市场中段涵样价值圈具更然景观资源拥更便利市政配套环境污染更少段更具竞争力段
中高档住宅应具备段资源产子前文已阐述正段资源决定该项目块基土价值美海岸花园段资源项目SWOT分析中已详细阐述
３ 周边楼盘土价值素类
类素
美项目
碧桂园
祈福新村
东城花园
说明
1段资源综合
0
+
+
0表示美较基准
+表示美优越
—表示美差
理位置
0
+
+
+
然环境
0
+
++
文环境
0
0
0
0
交通条件
0
0
0
0
块规模
0
+
+
市政配套
0
0
控制污染干扰素
0
+
+
+表示少—表示严重
2正常成综合
洋房1350元左右方米墅2000元左右方米
洋房均楼面价
250元方米
墅均楼面价
800元方米
洋房均建安成
1100元方米
墅均建安成
1200元方米
3项目已实现价值
洋房低售价
3898
3909
1800
洋房高售价
6759
5230
墅低售价
4684
墅高售价
11137
４ 块性质决定土基价值
综合分析美海岸花园块类价值1800—2500元方米
（二） 块提升价值判断
１ 块价值提升价值实现素分析
影响中高档楼盘价值提升价值实现素
１） 宏观济形势政策较重外部素
房产业宏观济间相互影响相互制约关系房产市场发展宏观济走强结果房产业发展国民济增长贡献具支柱性作般说房产市场周期宏观济周期基步
济政策素项目价值提升实现影响表现市场预期市场供求关系变化深圳市例1998年半年深圳房产市场总体走淡外销市场萎缩五成总体价格降5~15东南亚金融风暴国济增长减慢结果目前世界济受日元疲软东南亚金融风暴余波影响总预期偏保守中国遭受百年遇广泛性洪水灾害济增长否保证82尚疑问种济形势居民普遍处持币观保守预期状态市场效需求受抑制供求市场形势然利房产项目价值实现
政策方面减息揭业务开展揭期限延长货币分房政策实施利消息居民整体济形势预期保守缓作诸利政策中高档住宅市场说刺激会
２） 市场定位产品规划设计水关键素
济政策等控素外决定中高档住宅成功关键控制素产品规划设计
准确市场定位超前规划理念精彩独具性建筑风格布局性化环艺空间规划量体裁衣户型设计住宅产品成功子决定中高档住宅项目价值提升空间重素
事实济低谷期规划成功楼盘规划差楼盘更具抗风险力众周知碧桂园例证
３） 区配套物业理非常重
区品质感源区产品规划设计等硬件体现区配套服务物业理等软件事实证明中高档住宅业物业理区康乐配套求高普通住宅业房产市场相成熟深圳市场名牌物业理中高档楼盘价值实现中占10左右重碧桂园祈福新村成功高品质港式物业理息息相关
４） 形象包装营销策划
项目价值终实现销售程中形象包装营销策划方面形象包装营销策划增加项目附加值方面提供产品竞争力期房说项目包装营销策划显尤重
５） 产品实现力工程质量根
规划方案完美体现建筑工程期甚提前完成发展商产品实现力体现影响项目价值实现发展商信誉重素优秀工程质量获市场认根
６） 发展商品牌实力基石
营销高层境界品牌营销品牌具市场攻击力抗风险力成功子深圳万科产中海外品牌产契机带市场优势实际代表产商发展必然道路碧桂园祈福村目前开发中期良业绩疑良品牌形象种延续
然品牌树立非天成需发展商长期专业性积累事实发展商产品规划设计水项目形象包装水营销策划水者说发展商利外资源创造项目产品业绩力品牌树立根
２ 周边楼盘价值实现素分析
价值提升实现素
碧桂园
祈福新村
济政策素
l 历1994~1998年国房产低谷~苏复~调整期
l 期工程香港楼市泡沫破裂击
l 遭遇香港楼市泡沫破裂击
l 面国房产1997年复苏1998年调整
市场定位产品规划设计水
l 五星级家市场定位准确取胜定位珠三角富裕阶层港澳外销市场居家功兼顾度假功
l 规划设计水走前面期较前期提高
l 市场定位准确度假功兼顾居家功定位港澳外销市场珠三角富裕阶层
l 规划水尤环艺规划水较缺陷形象包装良环艺规划掩盖
区配套物业理
l 首创碧桂园贵族式学校成熟完备社区配套弥补外部配套劣势
l 完善封闭式港式物业理卖点
l 市场定位相吻合较完备配套乡野式度假休闲设施祈福学校代表
l 完善封闭式性化港式物业理卖点
形象包装营销策划
l 碧桂园成功首先营销策划形象包装成功
l 高明处项目定位高度吻合形象包装社区生活展示
产品实现力工程质量
l 高均水施工迅速质量优良
l 高均水非完美
发展商品牌实力
l 策划出品牌然发展商证明值赖品牌
l 产品品牌市场产品包装创造品牌品牌实现市场目标
３ 项目定位诸素实现价值研判
价值提升实现素
价值提升
价值实现程度
碧桂园
祈福新村
美项目实现度
济政策素
5
1
09
08
市场定位产品
40
1
11
11
规划设计水
区配套物业理
20
1
11
09
形象包装营销策划
20
1
09
1
产品实现力工程质量
5
1
09
1
发展商品牌实力
10
1
08
07
总计
100
1
101
098
综合分析美海岸花园实现价值实现素总体提升价值约：洋房3500~4500元方米墅4500元方米
五项目投资分析
〖说明〗：
１ 报告完全成核算方式美海岸花园项目进行投入产出分析
２ 关成明细核算科目基参公司数
３ 考虑墅卖业建方式
４ 会幼园学等配套设施项目价值实现缺素需前期投资中反映计入成期外营业属物业营部分回收周期长收益暂作考虑
５ 项目规划方案尚未确定根目前关济指标作模拟（需规划方案准核定关数）
面积规划布局表（单位：方米）
项目总占
4207000
住宅区占
274177
总建筑面积
259400
住宅建筑面积
250000
中：墅
52500（175套）
洋房
197500（1795套）
半车库
22500
车位
900
会
6100
幼园托
3300
（） 项目成模拟
１ 项目前期已发生费1963364万元包括：
☆☆（1）价
☆☆（2）设计策划费☆
☆ （3）递延费☆
（4）耕占税☆☆☆☆
（5）资化利息☆☆
2项目期发生费
（1） 基础设施费（七通）：7246万元
（2） 建安工程费：286875万元
洋房成览表：
项目
单价（元方米）
土建
500
桩基础
100
水电安装
120
☆消防
60
通讯
10
室外配套
130
煤气
15
讲系统
15
电视
6
铝合金窗
60
外墙室初装修
100
合计
1116（合计22041万元）
墅：洋房基础增加150元方米1266元方米66465万元
3公设施费：97889万元包括：
１） 半车库
洋房套数约50例配置洋房区车位900考虑块身质条件复杂车位造价初定40000元（具体成需参实际工程预算）合计3600万元
２） 围墙门：166万元
３） 保安系统：500万元
４） 环艺道路景观：2000万元（80元方米）
５） 幼园托：5375万元
６） 会：23854万元中：建安2001万元网球场羽毛球81万元游泳池250万元篮球场21万元面停车场325万元
７） 营销中心样板房：600万元
８） 成总计6535604万元表：
项目
金额（万元）
单位成（元方米）
项目前期已发生费
1963364
107518
基础设施费
7246
28984
建安—工程费
286875
11475
公设施配套费
97889
39156
合计
6535604
261424
（二） 项目收益模拟
１ 营业额毛利
说明：根美海岸花园价值判定结果洋房均价3300元方米墅均价4300元方米中洋房区半车库车位成折入售价外收费
项目
洋房
墅
合计（万元）
总额（万元）
单价（元M2）
总额（万元）
单价（元M2）
营业额
63200
3300
22575
4300
85775
税金
36656
1914
130935
2494
497495
销售净收入
595344
31086
2126565
40506
8080005
直接成
6535604
毛利
1544401
毛利率
18
期间费合计6480万元包括三方面：
1) 理费根公司数理费480万元
2) 销售费济判断美项目需达周边碧桂园祈福新村宣传攻势营销费少总成3~57亿投资成预估销售费2500万元
3) 财务费项目开发节奏销售周期尚确定素目前法根资金投入销售回款计算资金缺口具体确定利息成验判断利息成超总成5处7亿投资额基数预估3500万元
２ 利润预测
１） 税利润
根财务求美海岸花园综合税率合计销售收入58毛利计算前已予扣毛利减期间费净利润税利润总计15444016480896401万元
２） 常规税收尚需明细科目毛利中扣
① 土增值税
洋房：632万元
墅：4515万元
合计：10835万元
② 投资方调节税
合计：总投资×5（直接成+期间费）×57183604×535918万元
３） 企业税
计算公式：（营利润—土增值税—投资方调节税）×33（8964011083535918）×33141527万元
税利润：287344万元
见三项税额减免利润影响极关键
４） 税利润率
896401÷71836041248
（三）敏感性分析
说明：反映正常营成果处利润延 58％总税率计算利润额896401
１ 成变动利润影响
洋房墅成差异建安部分二者综合计算287344元方米销售价格销售量变情况单位成增加100元利润减少2500万元单位成 计划成增加35营利润利润计划成增加35营成计划减少279见控制成降低营风险重点
２ 销售价格变动利润影响
项目洋房墅销售价格分33004300元方米成销售量变情况方米降低200元利润减少525见产品价格变动营风险关键
３ 售面积利润影响
项目计划售面积250000方米增加1025000方米（设定全部洋房）总成增7508204万元（考虑建安成增加部分2790万元（25万方米×1116元方米）车库位增加成456万元（25000方米÷110方米套×50×4万元）部分余维持变单位成287344元方米降273026元方米售价变情况利润较计划增加638599万元增加7124售价降低200元方米洋房价格3100元方米墅价格4100元方米利润较原计划增加120499增加119
售面积增加512500方米总成增7345904万元单位成降279844元方米售价变情况利润较计划增加41232万元增加45售价降低200元方米利润较原计划降8223万元降幅度92
分析出增加售面积固然增加营利润途径现实操作中售面积增加会相应导致住宅品质降低定价受拉动影响终售面积增加带销售收入升售价相应降低造成收入减少会相互抵消效应利润未增加产品品质降销售风险加种方式应谨慎采
（四）风险性分析
１ 宏观济短期难持币观寻求生活保障心理会项目销售周期造成影响项目规模开发周期长前期入市恰逢济疲软期高居住素追求驱动力足未形成较强劲销售态势期开发进度资金安排会产生较压力
２ 目前珠三角楼盘普遍承受降低压力根德楼盘价格市场消费水美海岸花园洋房3300元方米墅4300元方米价格显然已超越现档次理性判断市场项目营造生活新概念予接受保证述市场价格实现直接影响项目成功否
３ 政府税收政策变化影响项目利润土增值税投资方调节税税未事先预计免征会项目营成果消耗半
第二章 美海岸花园规划设计营销
美海岸花园项目开发成功美房产公司全体员作量市场调研工作员进行策划规划基础分委托泰国公司王志纲先生邀请清华深圳院万科国企公司协助策划公司副总理朱曙东先生策划员全面整合协调完成现优方案选定美海岸花园规划程中干方案类概
第阶段：泰国公司美房产公司协助产生规划方案
阶段早1992年美房产公司尚处成立阶段泰国公司块全部规划成高容积率高建筑密度集金融商业居住功体高档综合社1993年底宏观政策剧变该方案没实施全国房产业已陷入低谷
第二阶段：王志纲先生概念产策划
1997年夏季开始公司专门成立市场调研策划组深入调研珠江三角洲区优秀楼盘专门聘请王志纲先生帮助策划方案跨行业太等素未采纳实施
第三阶段：美海岸花园新组合营销策划员万科协助策划规划方案
1998年5月开始美房产公司根北滘周边市场层高尚住宅基脱销墅相滞销现状果断原墅洋房辅规划彻底修改洋房墅辅规划方案项目确定21世纪德量身定做座充满欧陆海岸风情中海城
规划设计
（）总体规划思想
目标市场项目定位基础整体坚持持续发展规划思想通分区分期成片开发进行滚动式推进充分体现设计理念
（二）济指标
1规划总：5072ha
2区建筑规划总：234ha
3墅：765ha洋房：1064ha公建面积：020ha
4绿化路网：52ha
5绿化率：506
6均绿化面积：914方米
7区总户数：2233户
8口规模：7900
9容积率：122
10建筑密度：232
（三）规划布局
整体设计布局：采围合式双围合式布局排列式集中式点缀间整区规划三功区块分12组团组团相互独立相互联系
组团功分区：江文化娱乐休闲区花园墅区洋房区
建筑布局采分组团围合设计围合式布局充分实现区私密性性化空间效方式分组团布局方面适应区分期开发实际求方面第组团充分兑现区规划环艺设计利项目形象展示销售
二建筑风格选定色彩计划
住宅建筑立面造型装饰没什特殊讲究毫技巧言形体尺度优美协调否性强烈淡色彩浓郁淡雅线条装饰门窗造型风格均体现住宅投资者设计师审美意识水高低美海岸花园规划易稿建筑风格选定历较长认识程洋房调采中海北岸摩纳哥海滨公寓酒店细腻明朗风格墅采现代造园手法时体现鲜明欧陆风格
色彩简洁鲜明持久应区住宅外立面装饰追求佳目标住宅色彩太复杂采协调色色颜色均宜超三种美海岸花园先纯白色确定灰白色确定浅黄色墙身绛红色坡屋顶咖啡色门窗建筑色彩处理整区色彩柔亲切明快
三力户型组合
做美海岸花园户型设计建筑师紧紧项目目标客户家庭结构居住实态基础作量细致深入住户实态市场调研工作基础确定洋房力户型面积90—110方米墅力户型面积300方米三厅五房二室五卫结果推出深受市场评
四环境设计
美海岸花园环境设计围绕住户生活生理需求保障居住环境清洁卫生促进住户身心舒畅健康生活生态环境表现方面：
（）合理面规划空间布局环境设计创造良先天条件
首先美海岸花园合理利土资源适合居住位置规划住宅区次美海岸花园容积率降低122环境设计提供足够空间
（二）美海岸花园完善设计超前功配置
方便居民生活美海岸花园规划设计量市政公建配套设施提高区环境质量起着关重作功配置时体现定超前性设计全面区生活智化系统残疾障碍设施
（三）营造然生态环境
美海岸花园片生态环境营造表现生物环境非生物环境营造早总体设计中欧式园林标准进行规划集中绿化面积超国家区规定40植物品种选择反映绿化特色真正做夏凉冬绿四季花道路外暴露泥土露天停车位铺设植草砖进行绿化积极推广垂直立体绿化非生物环境营造方面空气阳光关系生活质量美海岸花园充分考虑住宅光设计落式窗户宽阳台增采光面积透气量
（四）谐色彩搭配
美海岸花园根德颜色喜理环境中海城总体建筑风格确定墙身浅黄色屋顶采绛红色门窗采咖啡色基调整区清爽明快感觉注意面软化色彩处理固定色彩变色彩进行合理搭配
（五）效控制环境污染
美海岸花园充分控制污染方面考虑三方面问题：
1垃圾处理：区设立功垃圾处理站
2污水排放：通道泵站排入污水处理站集中进行害化处理排放
3车辆污染控制：包括尾气噪音安全问题整区设立合理车分流系统
五样板房营销中心装饰
美海岸花园进入销售准备阶段时中重容样板房营销中心装饰样板房装饰着强示范作潜移默化引导区居民生活方式专门聘请名装饰专家样板房进行种风格设计较确定清新明快现代义装饰风格公开发售期间楼员进入样板房创新设计雅致格调深深吸引争相听装修商情况表示买房选择样风格
营销中心项目销售程中体现出相重作距美海岸花园发售前五月座面积超2000方米高三层全面演绎中海风情营销中心美海岸花园东门落成明快色调典造型优良品质先声夺树立起良口碑营销中心装饰更亲切清新感觉座椅围台展板喷画墙围幔沙盘模型超屏幕彩电触摸屏系统接台资料摆放处处处体现专业产开发商精品意识品牌形象激发着楼员购买欲
六区生活方式引导（美生活方式）
总体面规划设计阶段美海岸花园尊设计理念落实面空间布局中完善超前公建配套设施中心庭园休憩广场住户间邻里交流提供轻松场然生态环境营造引导住户房间走出融入区绿树花草水景中室外活动增加住户间接触机会频繁区谐文明风潜移默化
国流物业理公司导入先进理理念着力营造社区文化定期组织住户题活动住户接触中增进解加深感情整区生活显谐美
第三章 美海岸花园质量工期营销
第节 建筑材料选提示
首期海星居洋房组团交楼装修方案
（） 目前市场交楼标准发展趋势
带着关项目课题突击考察丽江花园祈福新村广州碧桂圆金业花园等关代表性楼盘启示单洋房室装修标准丽江花园存未装修房种交楼形式供选择外楼盘洋房装修楼者种形式洋房出售丽江花园推出两种风格装修房供客户选择明码标价面积9533方米价格36万元房装修价18万元（含家具电器等）72方米楼价273万元房装修价14万元（含家具电器等）丽江花园相邻广州碧桂园没未装修种交楼形式装修价没单独列出包含楼价中目前正值入市初期定价较低丽江相面积洋房售价（含装修）36万元20万元祈福新村装修房较简单洋房售价（相面积含装修）约36万元左右
装修档次考察楼盘中等简单（普通）两档次包括特高档装修款式没特简单毛坯房外未丽江花园售楼部样板房作中等档次代表厅卧房面采高档次竹板厨房厕墙顶采艺术瓷片加洁具档次较高厅廊做吊顶装筒灯感觉较卧房天花石膏线普通柜台细部处理粗糙觉美中足
普通装修房表现面处理采普通釉面砖种面处理效果觉简单意众化显示出档次厨厕装修档次中档接特洁具台水暖器选讲究祈福新村广州碧桂园部分房块采复合木板板
次考察样板房基装修面面墙天花处理相简单基采仿瓷涂米天花做顶石膏线少做窗帘盒窗帘未设二发展商推出样板房中面基木板特广州碧桂园木材质分三等复合板竹板柚木板木板材料相档次较高外防（湿）气干爽舒适等优点否会成面装饰材料发展趋势应予关注三家发展商商住楼中设样板房单单售楼部设样板房售楼部设样板房气派精美方便客户参观说发展商加强视觉效果意样板房面积做超实现商住楼发展客户觉骗虞促发展商样板房直接做商住楼中原者说样板房直接做商住楼中客户感觉更实更信？
（二） 美海岸花园业调查统计
期公司售楼部组织次问卷调查中问题您海岸花园装修求什？选择答案四1装修2简单装修3豪华装修4普通装修收回答卷20份中求装修6普通装修6简单装修3豪华装修31求选择装修套餐1未答题单数字求装修普通装修较6求简单装修豪华装修较少3果原分类乱分装修装修2类装修6求装修达13两者217求装修分普通豪华两类普通（含简单装修）豪华装修（含装修套餐）225调查结果时客户交谈结果接前面发展商推出普通交楼标准做法相吻合处理面墙面等基础工作容方案装修标准交房较易业接受
（三） 种交楼方案优劣较
１ 装修方式
１） 优点
a 交楼方式简单环节清晰业身投诉减少
b 业完全意愿设计装修款式风格
c 装修价格方面身参较放心
２） 缺点
a 装修队素质造成二次装修漏水水道阻塞等问题维护问题
b 装修时间难统业购房闲置段时间装修闹已入住邻居安影响环境
c 业身较辛苦费时费力已装修房轻松
２ 豪华型装修
１） 优点
a 步位交钥匙工程客户什细节做入住
b 客户入住前选型前完全解装修档次风格投诉减少
c 装修档次较高感觉良促客户产生动性购房增加销量
d 装修资金入购房款中实行银行揭减少次支付量装修款压力
２） 缺点
a 装修投入较发展商说负担较重风险较旦业造成损失甚造成房子暂时销出
b 装修步位业想调整空间没
c 豪华装修般费较高客户否承受起发展商般操作谨慎
３ 普通型装修
谓普通型装修隔墙厨厕阳台等基础性工作完成种装修方式想通发展商承担中工作量耗料穿墙洞工作环节方面减少业收楼装修容工作环节方便物业理方面顾部分想锦添花业进步改进优缺点：
１） 优点
a 发展商投入资金少风险减少
b 室感觉家感觉增强购楼入住改进慢慢实施时间容
c 留进步改进空间业根喜惯进行改进花费环境影响太
２） 缺点
唯缺点根解决二次装修问题业会根爱增加装修容周围业造成影响强化理影响会太
（四） 美海岸花园宜选方案
综述装修标准利弊业求异众口难调综合考虑方面素宜采取普通装修标准价格基础提供菜单（套餐）服务办法试详述：
假设样板房标准装修成装修价8万元（100万方米面积方米装修价800元计）
门窗：户门实心超级防盗门装配名厂豪华门锁室门选水曲柳木门配固力球型门锁阳台高级铝合金推拉式落玻璃门窗铝合金窗框
墙：厅房抹ICI卫生间厨房镶砌高级瓷砖
天花：厅房抹ICI卫生间厨房顶吊扣板天花
面：楼面厅房铺高档竹木做连角线卫生间厨房铺耐磨防滑釉面砖阳台铺耐磨防滑釉面砖设洗衣机排水位
卫生设施：采高级浴缸洗手盆坐厕配备浴镜毛巾架纸巾架冷热水喉抽气扇
厨房设施：配高级理石台面连锈钢洗碗盆高级组合式厨柜配送抽油烟机
水电：全部电线入墙安装户供应足够电力配送全屋灯具开关插座户安装独立水电表
电话：客厅房均安装入墙国际直拨（IDD）电话插座
电视：客厅房均安装入墙线电视接收插座
（装修标准装修价格未核实假设）
基装修标准装修材料分成800元方米600元方米两档次档次附ABCDE五调整方案菜单供业选择五菜单分针基方案中某款项进行变动A菜单厅木板换成釉面砖余变B菜单改动厅阳台推拉门C天花全部吊顶D部分吊顶E取消浴缸增加整体浴室等调整项项造价整体价格进行调整扣减两档次档次5类型业定月二月前选定款式预定金交公司公司统安排组织实施样整体装修档次风格客户两样板房（800元方米600元方米造价）进行握局部变化整体造价业样根身济情况确定
（五） 操作办法
公司组建装饰工程队挂工程部设队长1质检理员2实行队长负责制员队长组阁公司装饰队理员发基工资余完成工程务中提成装饰工程队视工程质量设干施工组组员包括木工泥瓦工电工油漆工道工等计时工处理工作量工作务时领取定额工资工程务时公司负义务责者说施工组挂装饰工程队装饰工程队全程监理乙方队伍财务部装饰队单独设立帐号负亏负盈项工程应提取微量风险储备金理模式参考社会包工队理办法施工组直接业收费公司统收取统购买原材料计划户数施工组领安装通建立严格理办法处罚制度控制进度装修质量
装饰费分摊入房屋造价中单独明细帐必时供业备查已售出毛坯房通装修方案优良价格合理等素吸引重新选择装修
装修工作流程：
竣工验收
公司支付工工资
业监督
交付
业参观样板房解装修
业选定菜单交款签署施工协议
装饰工程队安排计划
方式组标准施工
工程队监督
（六） 点建议
１ 采装修定程度普通装修方式交楼完全装修（豪华装修）普通装修容基础性较难修改实施前定征业认配合菜单起供业选定
２ 选定菜单时客户定选定更高档次装修方案交房产公司实施费实核算房产公司盈利承担义务服务方式承担装修务促提前装修业时装修时间精力顾
３ 采种交楼方式已购楼20位业影响求述标准装修追加万元资金费明细账目查会放心实装修户数限影响
４ 交楼标准装修房形式出售应装修档次装修价格告诉客户附房价言明起交款起享受银行揭优惠必次掏出太资金售楼员快熟悉装修容标准价格意引导客户接受普通装修类型
（七） 家楼盘交楼标准
１ 广州某花园二五层装修标准配套设施
结构：框架结构楼面天面采钢筋混凝土板
外墙：贴名厂瓷质砖
墙：厅房抹ICI卫生间厨房镶砌高级瓷砖天花底
天花：厅房抹ICI四周加石膏线卫生间厨房吊塑料扣板天花
面：楼面厅房铺复合木板做连墙脚线卫生间厨房铺耐磨砖阳台铺耐磨砖设洗衣机排水位
户门：门柚木实心门装配名厂豪华门锁房厨房卫生间榉木夹板拼花门封门边配固力球型门锁厅阳台高级铝合金推拉式落玻璃门
窗户：白色铝质框绿色玻璃
卫生设施：采高级浴缸洗手盆坐厕配备浴镜毛巾架纸巾架冷热水喉抽气扇
厨房设施：配高级花岗岩台面连锈钢洗碗盆高级组合式橱柜附送抽油烟机
水电：确保住户享受现代化家居生活户皆供应足够电力全屋灯具电掣电插座配备齐全全部电线皆入墙安装户安装独立水电表（费计）
电话：客户房均安装入墙国际直拨（IDD）电话插座（费计）
电视：客厅房均装入墙线电视接收插座（费计）
石油气：均设石油液化气道（费计）
２ 东莞某花园首期洋房1~3栋装修标准
结构：框架结构薄壁梁柱
外墙：亚光面砖白色陶瓷马赛克相结合
墙：高级白色乳胶漆厨房卫生间铺砌高级防滑砖
面：厅房卧室水泥面厨房卫生间铺砌高级防滑砖
窗：优质白色铝合金窗户厅房卧室均设豪华落窗
厨房：白色瓷砖灶台安全煤气道系统
门：双面夹板门配高级门锁
卫生间：国产优质清洁具三件五金配件
理系统：切保安消防卫生设备等专项服务均物业机构
配套设施：
１） 电视天线
２） 户预埋电话线
３） 型面停车均方便住户
３ 德某花园洋房1415座装修标准
厦外墙：高级条砖
堂面墙身：抛光砖
层电梯堂：面抛光砖墙身高级瓷砖
电梯：天津奥斯电梯
住宅墙身天花：住宅单位客饭厅睡房墙身天花全部刮胶
阳台：面铺耐磨砖
楼面：客饭厅睡房面铺柚木板配脚线（首层住宅面釉面砖）
窗：铝合金窗
门：厅门：柚木雕花门睡房：榉木夹板门卫生间厨房：榉木夹板门（截带百叶）
厨房：墙身高级瓷片天花底面铺耐磨砖天花刮胶带锈钢星盆高级厨柜
卫生间：墙身高级瓷片天花底面铺耐磨砖天花刮胶
套房卫生间：COTTO洗面盆浴缸均连龙头配件连体坐厕枧盅纸巾盅
公卫生间：COTTO连龙头配件连体坐厕枧盅纸巾盅
电器：客饭厅睡房厨房卫生间阳台均装灯掣插座电线均入墙安装
电视：客厅套房装公电视天线插头
电话：客厅睡房均安装电话插头
二 云海苑墅组团部功初步方案
（） 豪华墅方案
占面积350~400M2花园面积150M2
１ 外观：
１） 花园落推拉门
２） 落级客厅豪华酒吧
３） 弧形旋转梯
４） 环形饭厅
５） 豪华吊灯
２ 花园：
☆☆亭台假山鱼池拱桥曲径树木花草私家泳池
３ 功（面积单位：方米）
层
车库
堂
日光房
客厅
酒吧间
饭厅
备餐间
厨房
卫生间
洗衣间
工房
间
建筑面积
42
10
20
64
12
8
8
5
3
8
20
200
二层
套间房
套间房
套房
套房
电脑房
电脑房
间
露台
35
35
25
25
15
15
30
180
三层
套房
睡房
收藏室
起居室酒吧间
服装间
浴室
健身房
间
空中花园
露台
80
中16
中20
中20
中8
中16
40
30
150
４ 求说明：
１） 首层客厅日光房酒吧间相连饭厅备餐厅厨房相连
２） 二层电脑室活动室相连饭厅备餐厅厨房相连
３） 套房睡房收藏室起居室（酒吧间）服装间浴室组成80方米
４） 表中建筑面积包括露台空中花园
注：建筑面积首层：200方米二层：180方米三层：150方米
（二） 占300方米独立墅方案
建筑占面积：140方米
建筑面积：374方米（含阳台露台）
花园面积：160方米
墅功（面积单位：方米）
首层
车库
客厅酒吧间
饭厅
厨房
洗衣间
卫生间
工房
间
建筑面积
22
53
15
12
8
10
20
140
二层
套间房
套间房
套房
活动室
间
露台
35
35
25
20
25
140
三层
套房
睡房
起居室
浴室
书房
间
空中花园
露台
64
中16
中20
中8
中20
30
94
（三） 占250方米独立墅
建筑占面积：120方米
建筑面积：334方米
花园占面积：130方米
☆☆功（面积单位：方米）
首层
车库
客厅酒吧间
饭厅
厨房
工房
卫生间
洗衣间
建筑面积
22
42
12
10
8
6
20
120
二层
套间房
卧室
卧室
卫生间
活动室
间
露台
35
12
12
5
30
26
120
三层
套房
睡房
起居室
书房
浴室
间
空中花园
露台
64
中16
中20
中20
中8
30
94
第二节 项目整体工程安排（表格）
序号
项目容
开 发 进 度
1998年
1999年
2000年
2001年
1
立项审批
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
2
规划确定
3
规划报批
4
质勘探
5
填砂
6
围墙售楼部
7
ABCD区七通
8
东门样板房
9
会
10
ABCD区中心广场绿化
11
项目奠基典礼
12
售楼部写字楼入伙
13
开始预售
14
第期工程
15
第二期工程
16
第三期工程
17
第四期工程
18
营销
注：涉美海岸花园工程建设关商业秘密项目总体工程进度具体时间安排已略
第三节 项目质量营销
美海岸花园项目工程总建筑面积288方米居住区分9区（中4墅区5洋房区）预计分三期进行开发建设首期工程三区云海苑墅六区海星居洋房1998年12月开工1999年11月第期竣工9建筑面积6万方米）整项目预计2001年底全面竣工入伙
建筑工程质量房产价值发展商投资保值增值物质基础事关业住户安全利益百年计美集团总公司美海岸花园十分关心集团董事局席总裁享健先生次询问项目工程建设质量理关问题德市政府关部门十分重视美海岸花园德绿色窗口工程建设市关领导次视察美海岸花园施工现场狠抓工程质量创造优质工程项目工程建设首目标项目成全国城市住宅区建设试点区重保证带动项目营销重条件
工程质量理提示
（）建立项目理负责制度
建设工程总工程师工程部理统部署成立工程指挥部明确分工实行项目理制项目理享属区监理质量控制权利时承担工程质量关义务区工程建设负责
（二）建立完善质量理奖惩制度
必须制定完善套完整理制度包括工程资料理规定区建设工程质量监督规定区工程水暖电气设备材料质量理规定区住宅工程初装饰理办法区住宅工程土建装修水暖电气等部分工程质量干规定住宅区建设工程质量等级检验理规定等做制度循根制度采取必济手段奖罚分明
（三）提高建筑施工单位质量意识
确立美海岸花园项目工程部项目建设中导位明确施工队伍工程质量律接受项目工程部门监督理施工单位必须严格招标投标程序中标方进场建筑施工单位必须树立百年计质量第思想意识拒绝施工作业中种种良惯时应积极动设计单位科研单位联系应新技术新材料方面进行探讨确保质量新材料改良传统施工工艺技术新技术项目工程部门予接受采纳迅速制定效方案
（四）确定综合理组织模式强化理职
强化区质量理工作美集团监察部投资部结算中心充分发挥部门职作做美海岸花园项目工程质量理工作时方部门区进行工程监督参工程验收工作区建设工程包括建筑安装工程区道路绿化工程室外热力网排水网室外煤气道室外供电线路通讯电讯电视天线等安装工程进行全面质量监督理施工单位实行业务监督质量监督部门原单位质量核验转变进行宏观监控理贯穿施工阶段全程
二技术细节理措施提示
总结珠江三角洲区全国城市施工建设优秀验结合区实际情况采取必策技术细节理措施作提示：
（）砖砌体工程
1消砖强度足砌体尺寸符合设计弊病
１） 料严格控制选取边角整齐色泽均匀砖块
２） 现场砖尺寸进行抽样实测便确定组砌方法调整竖缝水缝宽度
2消砌筑砂浆强度达设计求弊病
１） 砂浆配合确定应根现场材料情况进行试配满足砂浆易性情况控制砂浆强度
２） 建立施工计量校验检修保制度保证计量准确性
３） 塑化材料湿料计量称量更
４） 施工中意增加种附加剂方法改善砂浆易性
５） 砂浆搅拌加料序应符合规定
3消砌体组砌合理弊病
１） 应操作者解砖墙组砌形式单清水墙美观时满足传递荷载需
２） 砖柱组砌方法应根砌柱断面实际情况统考虑
３） 砖柱横竖灰缝必须饱满砌完成层砖必须进行次刮浆塞缝工作提高砌体强度
４） 幢号工程中应量砖厂砖
4消水缝砂浆饱满度达求弊病
１） 改善砂浆易性
２） 改进砌筑方法
３） 严禁干砖砌墙
４） 冬期施工时低温度条件须砖面适润湿砌筑
（二）钢筋混凝土工程
1消钢筋质量符合设计求弊病
１） 钢筋必须合格证（质保单）试验合格方
２） 表面锈蚀混料原料范围曲折
３） 成型弯曲处裂缝截面扁圆
2消混凝土强度符合设计求弊病
１） 严格控制混凝土配合易性良条件控制混凝土强度
２） 应熟悉外加剂品种特性合理选制订理规定量缩短混凝土拌物停放时间减少坍落度损失
3消混凝土构件断面位置轴线尺寸符合求弊病
１） 严格控制混凝土板厚薄致表面整甚凹坑脚印等
２） 基础中线定位轴线位移墙梁柱轴线位移预埋件等位移超允许偏差值
３） 柱墙梁等混凝土外形竖偏差表面整超允许偏差值
（三）屋面厕浴间外墙面防渗漏
1消房屋渗漏
１） 改进节点防水设计构造
２） 屋面防水构件制作运输吊装程中应采取防裂措施
３） 防水油膏接触混凝土表面必须整密实蜂窝露筋起皮起砂松动等现象否必须消修补方涂刷冷底子油嵌填油膏
４） 伸缩缝必须洁净干燥嵌填油膏前清鼓风机吹净浮灰杂物满涂冷底子油稍干燥灌嵌油膏
５） 选质量稳定性嵌缝材料
６） 热灌油膏应专业员进行施工量减少接点数量
７） 冷嵌油膏宜采嵌缝枪进行
2消厕浴间渗漏
１） 厨卫防水均匀应遵守疏堵结合综合治理原
２） 合理安排工序：厨卫道建筑件相增加施工难度施工中应遵守先先里外先局部面原
３） 局部防水处理：厨卫墙脚砌筑灰缝防水性差饱满容易发生缝渗漏质量事该缝应进行防水油膏嵌缝处理
3消外墙渗漏
１） 窗台阳台压顶突出腰线等部件抹灰时应做流水坡度滴水线槽作道工序认真做
２） 外墙窗台抹灰前窗框缝隙必须水泥砂浆填实防止雨水渗漏抹灰面应缩进框1~2cm慢弯抹出圆挡泛水
（四）楼面
1消面倒泛水弊病
１） 阳台浴厕间面标高设计应室面低20~50mm
２） 施工中首先应保证楼面基层标高准确抹面前漏中心四周辐射筋找坡度刮尺刮抹面时注意留洼坑
３） 水暖安装漏时应注意标高准确宁稍低超高
４） 加强土建道安装施工配合
2消水泥面起砂空裂
１） 严格控制水灰
２） 掌握面层压光时间
３） 水泥面压光应视气候情况进行洒水养护草帘锯末盖住然洒水养护
４） 合理安排施工流避免早
５） 低温条件抹水泥面应防止早期受冻
６） 严格清理基层垃圾
７） 注意结合层施工质量
3消块材面空裂弊病
１） 面基层清理必须认真充分湿润保证垫层基层间良结合间纯水泥浆应液化涂刷均匀水灰准确
２） 板表面杂物干净水湿润等表面干进行铺设
３） 板块铺设24h应洒水养护1d~2d补充水泥砂浆硬化程水分
４） 养分护期间禁止走动
4消现制水磨石面空裂缝格整齐弊病
１） 首层面室回填土应分层养护含较杂物冻块
２） 混凝土垫层浇筑应定养护期垫层基收缩做面层
３） 做基层表面清扫工作保证层粘结牢固
４） 做基层水泥石子铺设厚度
５） 施工前应准备足够数量磨石子机避免开磨时间迟
６） 浇水量面层保持定浓度磨浆水
（五）外墙顶棚抹灰
1消粘结牢固空裂弊病
１） 抹灰前基层处理确保抹灰质量关键必须认真做
２） 抹灰前墙面应浇水
３） 抹灰砂浆必须具良易性具定粘结强度
４） 抹灰原料砂浆应符合质量求
５） 底层砂浆中层砂浆配合应基相
６） 门窗框塞缝应作道工序专负责
2消表面整弊病
１） 抹灰面层时注意接槎部位操作避免发生高低色泽样等现象
２） 接槎位置应留分格条外阴阳角水落等处
３） 阳角抹灰应反贴八字尺方法操作
3消阴阳角方正直弊病
１） 消阴阳角两边抹灰前认真挂线做灰饼部筋保证阴阳角垂直
２） 样板引路阴阳角应事先施工核定通样板做
（六）面砖粘贴工程
1消嵌贴牢固弊病
１） 镶贴面砖饰面层重层间产生较剪动
２） 砂浆配合准稠度控制砂子含泥量
３） 饰面长期受气温度影响表面基层温度梯度热胀冷缩承重层中产生应力面层受破坏
2消排砖合理美观弊病
施工前应根设计图纸尺寸核实结构实际偏差情况决定面砖铺贴厚度排砖模数画出施工样图般求横缝应旋脸窗台相竖面求阳角窗角处整砖分格整块分匀确定缝子做分格条划出皮数杆
3消缝隙均匀直套割合理弊病
１） 实际情况划出块砖横竖缝
２） 缝子必须直皮数杆先确定砖尺寸墨线弹出
３） 控制质量规格尺寸偏差较施工中没选砖加操作造成分格缝均匀墙面整
4消毛砖表面污染弊病
1）贴面砖开始脚手架室外倒脏水垃圾操作员应严格做活完灰清
2）草绳色纸张包装面砖运输保期间防止雨水淋受潮
3）施工前白色纸粘贴表面
（七）门窗安装
1消安装位置方正确弊病
１） 工程图纸门窗框明确规定时施工负责应根工程性质具体情况明确开启方标高位置
２） 装门窗框时墙面先标筋安装时标筋定位
３） 二层建筑物安装门窗框时层框位置线坠等工具层框吊齐正墙面窗框层拉通线找窗框标高
４） 安装门窗框考虑筒子板窗台板位置尺寸
５） 清水墙木砖位置统墙面里送12cm立门窗框外里返115cm
６） 般窗框层应低梁10mm~15mm预留门窗口高低致时低高面空隙填砂浆灌豆石混凝土
７） 门窗框安装先木楔固定嵌牢
2消开启灵活弊病
１） 装扇前应检查框立挺否垂直偏差修正安装
２） 保证合页进出深浅致合页保持条垂直线
３） 选五金配套螺丝安装直
４） 安装门窗扇时扇框间留适缝隙
3消关闭严密弊病
１） 混凝土遮阳板门窗浇筑混凝土支模板时底模板应高出窗框20mm
２） 安装门窗时先木楔窗框四角受力部位时固定然水尺线坠验核水垂直度门窗横竖直高低进出致试验开关灵活没阻滞回弹现象铁脚置预留孔水泥砂浆填实固定
３） 洞口尺寸留准确门窗四周灰缝致抹灰抹框边位置边框边框合页应全部露出
（八）排水道安装
1消道渗漏堵塞坡度倒泛水弊病
１） 安装时严格操作丝扣松紧合适试压规定时间渗漏仔细观察认真检查接口处渗漏隐患
２） 安装前先清洁污物操作时甩口部分加装时堵排水道作全数通球试验
３） 先严格控制起止点标高准确误拉线断料设卡
2消卫生器具安装牢固弊病
１） 加强现场理成品保护减少破坏
２） 种零配件必须配套材料规格准确
３） 标准采购合格产品
４） 固定铁螺栓木塞尼龙螺钉等
3消器具统质量差弊病
１） 指挥部统指定规格型号厂家
２） 加强原材料进场检验关中间施工监督关发现合格统设备必须调换
（九）电器设备安装工程
1消产品质量统致材质差弊病
１） 整试点区指挥部考察生产厂家统指定专门生产厂家建设部试点区办公室推荐产品认单位
２） 进场材料产品须复验合格方
３） 中出现材料质量问题时提出更换
2消电器安装牢弊病
１） 严格图纸施工该做预埋铁钉必须预埋事射钉等代预埋
２） 开关盒必须水泥砂浆嵌补密实
３） 种螺栓必须齐全效
3消安全弊病
１） 杜绝假伪劣产品进入施工现场
２） 接线头子必须双层绝缘胶布封头
３） 安全保护线路设备必须齐全效
４） 路分色明确线路走横竖直
4消方便弊病
１） 电器线路通样板设计图纸现场实际情况调整项设备位置产品
２） 征求户意见调整局部设备利方便
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美海岸花园项目市场调研报告
容
报告前济环境项目房产市场供求状况项目区域类楼盘现状客户购买行进行调研分析分析出项目市场定位
（）前宏观济环境
着改革深入济发展房产业已成国民济新增长点住宅产业化发展越越受政府重视进步实施级政府促进房产业发展出台系列积极利政策银行揭成数年限空前放宽7成30年揭整房产业运作逐渐走专业化规范化
（二）广州房产市场供求状况
广州作珠三角区中心城市国早开发外销商品房城市历前年房产市场持续低迷1996年复苏1998年半年广州楼市开始出现旺销1~5月份全市现楼销售面积9435万方米预售面积14717万方米分较年期增长655417中部分素机关单位房改实施前量购房致成交均价层楼盘均价仅154轻微升幅高层楼宇均价跌911表明市场处结构性供应量状况
广州市统计局资料表明：1997年底广州建商品房面积达2819万方米中市区2183万方米年竣工递增25速度计算4年广州年700万方米新盘供应刺激楼市广州市政府推出系列优惠政策：减免部分税费购房入户简化办证程序等保证房产作支柱产业健康持续发展
珠江三角洲优秀楼盘香港市场具强价格优势环境配套设施等方面考虑周全香港退休公务员着较吸引力作度假养老着中心城市周边交通状况改善配套设施成熟住宅郊区化逐步越越接受更广州购买城市边缘优秀楼盘远离闹市享受然乐美海岸花园距广州市仅半时车程配套齐全环境优美具备郊区优秀楼盘应具特点广州会产生强力辐射力
（三）广州盘实态分析
广州产界士普通消费者知道广州市郊三极具代表性房产项目：广州碧桂园丽江花园祈福新村三项目热销反映出广州住宅郊区化趋势
1广州碧桂园
1）背景概况
德碧桂园物业发展限公司独资开发位番禺南浦岛规划占面积超1000亩（66万方米）总建筑面积超100万方米总投资超20亿元第期工程占面积超35万方米建筑面积50万方米洋房4500套墅82套整区分七组团总180幢楼绿化率35具特色拥面积达35万方米巨型会
广州碧桂园德碧桂园物业发展限公司成功开发德碧桂园实施品牌扩张战略结果德碧桂园六年建设已成长成熟品牌碧桂园挟持着年积累建筑验建设理念抢滩广州城规模开发综合配套五星级物业理卖点加品牌优势强力宣传攻势碧桂园首次发售空前成功
2）目标客户群
广州碧桂园力目标客户锁定广州企业中中高级白领阶层获更中高级白领士青睐专门设计种灵活付款方式毕业久职学生购买
3）营开发模式
①广州碧桂园推出住宅墅洋房两种
墅：6种风格外形两层半结构建筑面积190~800方米设计德碧桂园销售程证实受欢迎户型
洋房：全部6~7层设计梯四户面积65方米284方米二房二厅六房两厅等复式单位
②五星级物业理
碧桂园倡导五星级家产生五星级物业理广州碧桂园2000物业理队伍整社区良安全理设防盗网区实行封闭式理社区建立部网站实现点播歌曲网购物等种便利服务
2祈福新村
1）背景概况
祈福新村发展商香港较丰富房产开发验1991年初正值中国房产市场火荼际发展商挟着房产市场深刻解充裕资金挥师进入广州番禺市钟村镇开创祈福新村港资概念销售炮红说祈福新村屋村会区穿梭巴士港式物业理气势雄伟屋村入口等专业手法时均超行时宠规划整齐划建筑风格超规模工湖湖心公园快捷施工进度次销售数千计嘘撼场面均留深刻印象
2）目标客户群
祈福新村直致力度假消费群体开发面积偏户型较单形成整齐军营式排列度假设施丰富集中游乐项目刺激前卫次性投资3亿元修建度假型俱乐部建筑面积达8万方米50项服务吃喝玩乐应满足城市家庭度假需求修建祈福农场住客放松身心亲然
3）营开发模式
祈福新村采横体化开发模式南沙祈福酒店钟村祈福新村广州道旁祈福华厦均围绕目标消费群需求设求做番禺投资香港业喜爱娱乐住户村广州市区商业士均兼顾时基度假层价格应较低原发展商通规模效应控制成期获超常利润屋村十条街楼宇款式降低建筑成缩短建筑时间利简单划街道绿化美观实
3丽江花园
1）背景概况
丽江花园粤港合资开发1992年开发初期益蓬勃发展房产市场香港首期销售获成功着开发验断积累发展商表现出良文意识产品环境精品追求意识园林细致建筑精心构思邻里睦生活氛围等特色扬名广州外宣传广告品牌意识社区文化倡导营造某建筑形式引入会广州房产市场带定启迪
2）目标客户群
丽江花园距离广州市区较理优势提出搬郊外住观念开发相应围绕中心题：建筑楼群风格异档次众开通频繁返广州市中心屋村巴士力倡导居住文化采题明确郊外居住利益广告沟通策略吸引数众轻松谐居住环境白领族日丽江节假日丽江相气会太差
3）开发模式
丽江花园偏重精品模式街边景楼宇建筑设计处处表现出发展商致力追求完美精致开发心态丽江花园售价方米均达5000元部分单位6000~7000元方面居住区定位发展商着力开发单身公寓花园洋房复式住宅高层楼宇墅等众建筑形式满足种层面消费者需求丽江花园利处珠江南浦岛优势构造整区桥流水景致方便住户通洛溪桥建造架造型优美丽江桥形成丽江花园独特景观
（四）三盘促销成熟手法值美海岸花园鉴
1充分发挥营销中心示范单位作
类似香港数盘推广手法三型住宅项目均入口处修建宽敞外形典雅营销中心作项目形象展示焦点部空间布局采功分区形式减少相互干扰加训练素售楼员亲感灯光展板片客户形成专业产商良印象容易产生信感示范单位室装修营造极浓郁居家氛围起效引导作激发现场购楼者购买欲
2节假日开通免费楼直通巴士
三楼盘广州南郊盘目标客户部分散广州市发展商意购楼者提供便利行组建车队公交公司联合推出节假日免费楼直通巴士定点定时接送成功举措仅效缩短购房者返住楼盘间时空距离更拉购房者发展商心理距离力促进楼宇销售
3充分运现代广告手法断完全项目形象
开盘前广告预热销售期间广告升温三盘成功运种广告形式发展商释放信息效传递目标客户电视广告报纸软硬性广告户外路牌广告路口灯箱彩旗广告发展商断推陈出新售楼书意购买者较全面解项目整体形象逐渐吸引更潜买家
4时收集市场效资讯
三盘注重收集访客户资料祈福新村售楼员接客户时请客户填写意选择调查表容涉购房者年龄家庭成员意选择房型楼盘信息源区项指标满意程度等市场推广续开发非常意义
（五）德房产供求状况
1概况
德位珠江三角洲中部广州佛山等中城市全市常住口104万流动口50万旅居港澳台乡亲海外华侨40万改革开放德传统农业县发展成济发达新兴工业城市1997年全市实现国生产总值189亿均储蓄288万元济发展德居住水显著改善城镇居民均居住面积达25方米农村均居住面积达26方米
21998年德房产业发展概况
德市1998年商品房施工面积92万方米竣工面积56万方米商品房预售98万方米1997年增加81商品房交易额125亿元1997年增加541998年房产业发展呈现出良发展势态益德济发展势头良加政府部门开发商金融部门努力扶持房产业迅速发展
3批优秀墅区出现带旺市场需求
德优秀盘实态分析
1）碧桂园成名1994年时中央宏观调控政策实施已半年房产业苦连天已投入亿元建成百幢墅碧桂园鸟雀栖息碧桂园老板愁眉展送孩收取教育储备金中华英豪学校读时碧桂园老板突获启发：创办高素质学校作碧桂园配套设施筹集笔资金续建设
围魏救赵妙策久付诸实施1994年初碧桂园学校第根桩怕德号召招生广告珠江三角洲产生极反响年9月碧桂园学校期开学获极成功推广策划中碧桂园全实景拍摄五星级家碧桂园生活方式引入房产业售楼广告中加运时赢香港度假市场广州居家市场
走综合开发路谋取利润碧桂园决策者房产开发营中高明选择
碧桂园决策者采取体化路线房产开发游行业——设计建材施工装修销售物业理等集团综合开发避免利润分配问题降低成
六年潜心雕琢碧桂园发展成房产航空母舰仅德成功开发3000亩土成功克隆广州碧桂园华南碧桂园次开发新盘占1000亩碧桂园已成珠江三角洲知名房产品牌
2）东康花苑
碧桂园外德高档次楼盘东康花苑墅区实力成功士购建豪华墅建筑单体般专业员设计造型较夸张性讲求细节装潢幢风格均相充分反映出喜露富心理趋该项目缺乏整体规划楼间距偏建筑密度居住者难体验居家舒适开扬
3）东城花园
德开发较成功花园区东城花园该项目休闲配套环境绿化建筑立面规划设计较特色洋房均价方米3000元德市区价位较高商品房购买者市区中高级白领士收入较高政府官员
１ 结
通广州德代表性盘分析结合美海岸花园处理位置规模周边环境碧桂园祈福新村针外销市场操作手法较成熟市场吸纳量足够社区规模观已具相高知名度美海岸花园基具备方面竞争优势必作样市场定位
德楼盘碧桂园整体质素高会美海岸花园构成太威胁美海岸花园整体规划环境营造建筑单体综合配套物业理时兑现项目市场前景
综述美海岸花园项目定位类似丽江花园针德中高级白领市场建成品位较高型中高档成熟生活社区
二项目块SWOT分析
（） 项目块分析
１ 块状况
１） 位置：位德市北滘镇南部东接广珠公路南北江支流西北滘三洪奇居民区北接德三乐公路距北滘镇中心车程仅3分钟距德市中心10分钟车程
２） 面积：670亩约45万方米堤外占面积110亩讯期时江水淹没法建筑商品房
３） 形：基规整长方形东西长南北略短
４） 貌：面北江支流块担负着北滘镇防洪抗汛责防护堤横穿块中部长度1000米两条河涌分流汛期洪水需保持排水功
５） 土性质综述：块属河流滩涂需投入资金进行七通外防护堤现面存数米高差需填沙提高路面标高两条河涌现附工厂污水排放点污染情况需进行处理净化水源采埋形式
（二） 块周围景观
１ 前方景观（南方）
面北江视野开阔江边景致览余远景青山轮廓充溢着典型珠三角水乡风情美海岸花园景观
２ 方景观（北方）
美工厂区蓝白相间厂房整洁美观广珠公路方部分时搭建棚户少量低矮厂房方规划部分区高层远景北滘镇中心带景观尚
３ 左方景观（东方）
国家星火科技城项目广珠公路高架桥目前该项目停建幢高层已封顶未作外装修外形简陋区方景观会定影响高架横跨北江桥身设计较现代轻盈远观俗
４ 右方景观（西方）
北滘居民建房高度般三层左右楼间距布局凌乱立面效果差水厂厂房新旧程度尚
５ 文历史景观
１） 德市山傍水山色灵秀水网横现保留着少具岭南特色民居错落分布河岸构成具典型珠三角域特色水乡风貌成项目景观背景
２） 距离块半时车程座佛教名刹——宝林寺坐落青翠山间笃信灵验游览拜谒
３） 广东四名园清晖园距块仅10分钟车程独特园林艺术深厚文化积淀直游览胜
６ 景观综述
块周围环景观远景视野开阔程序东南西北四方景观中南方景观佳余方均没高障碍物仅东面少量高层造成部分遮挡综合言环景观条件算佳优势充分利北江资源进行块规划设计创造出目前德楼盘尚未区独特水景
（三） 环境污染情况
１ 水气土污染情况
块周围工厂居民区包绕工厂（左侧饲料厂）废气废水排放住户乱抛废物周围水气土定程度污染
２ 噪音污染
块东部北部连接珠三角交通干道——广珠公路三乐公路机动车辆产生噪音未区污染较严重
３ 社会治安环境
块距离美厂区北滘镇政府3分钟车程治安应问题块西面紧邻居民建房考虑房屋出租带流动口方治安需着重考虑
（四） 交通条件
１ 块周围交通条件
块直接连接广珠公路三乐公路距广州30分钟车程距深圳珠海约时车程距块约10分钟车程德港日次直达香港澳门水航线交通便利德市中心5分钟趟车开块
２ 交通路网远景规划
１） 紧项目块三洪奇桥复桥2000年竣工单分道行交通更通畅
２） 105国道三乐路立交桥修建形成良空中景观
３） 块直入交通条件块周围干道直入交通条件十分方便畅通东接105国道德道项目入口东门相接北三乐公路项目北门接
（五） 市政配套条件
１ 购物
项目离镇中心市中心均段距离居家购物甚方便项目需规划超市肉菜市场等商业设施
２ 文化教育
项目周边幼园学教学水较低教学设施简陋项目需配套高水准学校
３ 医疗卫生
镇级市级医院离项目分钟车程需项目开设卫生家药店满足日常生活医疗需
４ 金融服务
发展商德市农村信社已签订入住协议楼宇揭住户金融服务提供方便
５ 邮政
邮政相发达镇中心区家办理邮政业务邮电项目需设邮政代办点
（六） 块身优劣分析
１ 优势
１） 充分北江河涌营造区独特水景形成滨江风情社区
２） 北滘镇连接附城镇门户理位置优越交通便利利周边区辐射
３） 附存影响视觉景观利素
２ 劣势
１） 土前期投入费
２） 河涌污水源处理增加较成
３） 广珠公路交通繁忙环境噪音
４） 块属河流滩涂基工程需更资金
５） 块分布高压缆线需做埋处理
６） 防洪堤外许建成商品房身加固增加成
三项目定位分析
（）块适宜做住宅项目
1住宅项目应具备产子
般档次住宅项目应具备基产子具体表：
产子
单身公寓
普通住宅
中高档洋房
墅豪宅
中高档洋房墅住宅说明
美海岸花园符合情况
公效赖性
强
强
般
弱
宜闹市区员混杂区
符合
噪音环境干扰适应性
强
较强
弱
弱
宜面交通（快）干道高压线工厂闹市等
符合
区（菜市场）配套求
高
高
高
高
宜商场加住宅
符合
区物业理求
低
高
高
高
应高水准专业物业理公司
达
建筑质量装修求
低
般
高
高
精品设计
达
容积率覆盖率求
般
低
低
低密度豪宅
符合
休闲空间绿化求
般
高
高
具品味专康乐商务会区
符合
景观求
般
高
高
具天然稀缺景观资源
符合
分析表明：项目块具备中高档住宅必须产子较理想中高档住宅块
（二）德市居民住宅供——需求分析
１ 北滘镇——德市类代表性居民住宅情况分析
１） 北滘镇——德市具代表性类住宅
德市传统农村乡镇工业化形成高度工业化城镇工业非常发达时第三产业相落整城市具相乡村色彩表现居民住宅消费惯居民购建房屋传统惯然十分盛行房产开发政区规划意识淡薄区规模等目前北滘镇——德市类具代表性住宅
①普通建房
②墅等豪华建房
③普通商品房
④中高档洋房
⑤墅等豪华商品房
2）北滘镇——德市类代表性住宅特点
①市场定位
楼盘类型
市场定位
普通建房
墅等豪华建房
普通商品房
企业普通职工
中高档洋房
企业中高级理员工港澳外销市场
墅等豪华商品房
企业高层理员私营老板港澳外销市场
②建筑风格
楼盘类型
建筑风格选材
普通建房
风格意识选材济角度考虑
墅等豪华建房
张扬富贵德式风格选材考究众
普通商品房
风格意识选材普通
中高档洋房
外销盘复制香港式型屋村风格选材注重建筑风格身匹配
墅等豪华商品房
外销盘复制香港式型屋村风格选材注重建筑风格身匹配
③建筑布局环艺规划区生活空间营造
楼盘类型
建筑布局环艺规划区生活空间营造
普通建房
规划意识区概念
墅等豪华建房
高密度兵营式布局谓环艺公生活空间
普通商品房
鸽笼式火柴盒式建筑布局享空间
中高档洋房
注重环艺生活空间营造建筑布局普遍死板
墅等豪华商品房
注重环艺规划生活空间营造建筑布局普遍死板
④户型设计房间功分配
楼盘类型
户型设计房间功分配
普通建房
传统需设计
墅等豪华建房
取需
普通商品房
建成已落
中高档洋房
外销盘度假角度考虑巧实
墅等豪华商品房
较合理参考
⑤物业理
楼盘类型
物业理
普通建房
墅等豪华建房
化
普通商品房
处原始状态物业理
中高档洋房
典型港式理
墅等豪华商品房
典型港式理
２ 北滘镇——德市居民住宅需求分析
１） 政府提高房产发展水采取措施
根德市刘世宜副市长全市房产工作会议讲话德市房产市场存问题：
① 商住开发量商品房总量供求目前空置量达377万方米4000套豪华高层分散建设设施配套位置较差环境较差层楼房
② 分散建设较严重影响环境效益社会效益
③ 商品房建设质量高环境配套设施建设综合开发水较低
④ 规划建筑物业理中介服务等理工作力影响房产业健康发展
针问题时房产扶持成德市重济支柱政府承诺达成识实行两结合三点求采取四项措施重点抓五方面提高重点包括容
① 集中连片建设克服分散建设老难问题准卖住户建设代建统建
② 政府垄断土级市场严格控制商住规模现阶段消化调整现空置商住镇消化完现空置前新征商住
③ 努力提高区总体建筑单体设计水提高建筑质量提高市政建设配套设施建设水提高市容环境绿化美化水绿化建设中坚持德水乡特色着重山水路方面做文章住宅区绿化面积低总面积30
德市政府关住宅建设承诺代表德居民住宅需求基方发展商应基求基础精雕细刻市场提供富性真正市场接收产品
２） 居民家庭结构状况
根调查相关资料德市——北滘镇居民家庭结构具特征：
家庭类型
外口家庭
家庭
口情况
普遍家三口结构
普遍家三口结构
长辈否住
夫妇方父母住较普遍
普通家庭成家子女父母住富家庭住情况普遍
外客情况
常接家乡南客
般家接
保姆雇佣情况
父母住般会雇保姆
济条件许般会请保姆
３） 居民收入状况支付力情况原已作详分析阐述项目定位角度讲注意素
支付力指标
住宅类型
价位：元米
备注
高
低
心理价位
洋房
4500
1700
墅
6000
4500
物业部款
洋房
60万
20万
墅
400万
100万
揭首期款
洋房
20万
6万
墅
120万
30万
揭月供款
洋房
5000
2000
墅
30000
10000
４） 居民住宅需求户型特征：
家庭类型
需求程度
外家庭
家庭
A—1房
1间必备
1间必备
A—2子女房
1间必备
1~2间必备数量家庭实际口需定
A—3长辈房
1间必备
1间非必备
A—4客房
1间非必备
1间非必备
A—5工房
1间非必备视济力实际需定
1间非必备高济力实际需定
A—6功房
1~3间非必备视济力定
1~3间非必备视济力定
B—1饭厅
1间必备
1间必备
B—2客厅
1间必备
1间必备
C—1卫
1间非必备视济力定
1间非必备视济力定
C—2公卫
1间必备
1间必备
C—3工卫
1间非必备视工作房定
1间非必备视工房定
D—1厨房
1间必备
1间必备
D—2阳台
1间必备
1间必备
（三）项目定位
1总体市场定位：
21世纪德（珠江三角洲）量定造海岸风情高尚住宅社区
2力客户群定位
１） 域：德市中心辐射珠江三角洲区港澳外销市场辅
２） 阶层细分
① 洋房目标客户
类目标客户拥稳定收入源家庭年收入4万~10万元康家年龄25岁~35岁居家庭结构简单生活品味较高拥较高学历文化层次象种：德知名企业（美科龙蚬华万家乐新力等企业）中中高级白领阶层销售精英邮电金融医疗部门职白领士事体营规模加工生产私营企业广州南部港澳区休闲度假投资房产保值增值极少数士
② 墅目标客户
该群体拥丰厚私家财产家庭年收入30万元年龄35岁~60岁象：事建筑施工建材交易老板营花卉养殖场老板德周边区中型企业集团高层理员德投资港德籍港澳胞海外侨胞
（四）项目市场定位规划设计体现
１ 建筑风格定位
值长期居住现代化高尚住宅社区建筑风格必须起时间检验造型典性洋房调采中海摩纳哥海滨公寓酒店细腻明朗风格墅应采种风格古典类型栋墅具备精彩性墅区成典建筑艺术博览会
建筑风格采分组团围合式设计围合式布局充分实现区私密性性化绿化空间效方式分组团布局方面适应区分期开发实际求方面第组团充分兑现区规划环艺设计利项目形象展示销售
２ 单体户型定位
根力客户群定位度身定造洋房三房二厅二卫100方米左右力户型墅五房三厅二室五卫300方米力户型
３ 环艺设计定位
区整体绿化题绿化化概念架构步行系统序列布置集中绿化园林充分预留社交休闲广场等空间整体园林绿化相结合空插布置原创性环艺雕塑品增加区文化氛围艺术品位
４ 交通组织定位
避免境交通保证区交通通畅达限度实现区车分流组团庭院绿车流确保区孩童意玩耍行走绝安全性
四项目价值分析
（） 类土价值概念
１ 类土价值概念
类土价值指正常市场条件规划水某块周边价值圈类档次项目块相具备土较价值具体数量计算中综合考虑正常价基均建安成类项目价值实现情况等素
２ 决定土价值核心素——段资源
段第
房产行业金科玉律段概念距离概念实际资源概念段具房产资源优势功档次定位楼盘产资源相应求甚济发展水房产市场中段涵样价值圈具更然景观资源拥更便利市政配套环境污染更少段更具竞争力段
中高档住宅应具备段资源产子前文已阐述正段资源决定该项目块基土价值美海岸花园段资源项目SWOT分析中已详细阐述
３ 周边楼盘土价值素类
类素
美项目
碧桂园
祈福新村
东城花园
说明
1段资源综合
0
+
+
0表示美较基准
+表示美优越
—表示美差
理位置
0
+
+
+
然环境
0
+
++
文环境
0
0
0
0
交通条件
0
0
0
0
块规模
0
+
+
市政配套
0
0
控制污染干扰素
0
+
+
+表示少—表示严重
2正常成综合
洋房1350元左右方米墅2000元左右方米
洋房均楼面价
250元方米
墅均楼面价
800元方米
洋房均建安成
1100元方米
墅均建安成
1200元方米
3项目已实现价值
洋房低售价
3898
3909
1800
洋房高售价
6759
5230
墅低售价
4684
墅高售价
11137
４ 块性质决定土基价值
综合分析美海岸花园块类价值1800—2500元方米
（二） 块提升价值判断
１ 块价值提升价值实现素分析
影响中高档楼盘价值提升价值实现素
１） 宏观济形势政策较重外部素
房产业宏观济间相互影响相互制约关系房产市场发展宏观济走强结果房产业发展国民济增长贡献具支柱性作般说房产市场周期宏观济周期基步
济政策素项目价值提升实现影响表现市场预期市场供求关系变化深圳市例1998年半年深圳房产市场总体走淡外销市场萎缩五成总体价格降5~15东南亚金融风暴国济增长减慢结果目前世界济受日元疲软东南亚金融风暴余波影响总预期偏保守中国遭受百年遇广泛性洪水灾害济增长否保证82尚疑问种济形势居民普遍处持币观保守预期状态市场效需求受抑制供求市场形势然利房产项目价值实现
政策方面减息揭业务开展揭期限延长货币分房政策实施利消息居民整体济形势预期保守缓作诸利政策中高档住宅市场说刺激会
２） 市场定位产品规划设计水关键素
济政策等控素外决定中高档住宅成功关键控制素产品规划设计
准确市场定位超前规划理念精彩独具性建筑风格布局性化环艺空间规划量体裁衣户型设计住宅产品成功子决定中高档住宅项目价值提升空间重素
事实济低谷期规划成功楼盘规划差楼盘更具抗风险力众周知碧桂园例证
３） 区配套物业理非常重
区品质感源区产品规划设计等硬件体现区配套服务物业理等软件事实证明中高档住宅业物业理区康乐配套求高普通住宅业房产市场相成熟深圳市场名牌物业理中高档楼盘价值实现中占10左右重碧桂园祈福新村成功高品质港式物业理息息相关
４） 形象包装营销策划
项目价值终实现销售程中形象包装营销策划方面形象包装营销策划增加项目附加值方面提供产品竞争力期房说项目包装营销策划显尤重
５） 产品实现力工程质量根
规划方案完美体现建筑工程期甚提前完成发展商产品实现力体现影响项目价值实现发展商信誉重素优秀工程质量获市场认根
６） 发展商品牌实力基石
营销高层境界品牌营销品牌具市场攻击力抗风险力成功子深圳万科产中海外品牌产契机带市场优势实际代表产商发展必然道路碧桂园祈福村目前开发中期良业绩疑良品牌形象种延续
然品牌树立非天成需发展商长期专业性积累事实发展商产品规划设计水项目形象包装水营销策划水者说发展商利外资源创造项目产品业绩力品牌树立根
２ 周边楼盘价值实现素分析
价值提升实现素
碧桂园
祈福新村
济政策素
l 历1994~1998年国房产低谷~苏复~调整期
l 期工程香港楼市泡沫破裂击
l 遭遇香港楼市泡沫破裂击
l 面国房产1997年复苏1998年调整
市场定位产品规划设计水
l 五星级家市场定位准确取胜定位珠三角富裕阶层港澳外销市场居家功兼顾度假功
l 规划设计水走前面期较前期提高
l 市场定位准确度假功兼顾居家功定位港澳外销市场珠三角富裕阶层
l 规划水尤环艺规划水较缺陷形象包装良环艺规划掩盖
区配套物业理
l 首创碧桂园贵族式学校成熟完备社区配套弥补外部配套劣势
l 完善封闭式港式物业理卖点
l 市场定位相吻合较完备配套乡野式度假休闲设施祈福学校代表
l 完善封闭式性化港式物业理卖点
形象包装营销策划
l 碧桂园成功首先营销策划形象包装成功
l 高明处项目定位高度吻合形象包装社区生活展示
产品实现力工程质量
l 高均水施工迅速质量优良
l 高均水非完美
发展商品牌实力
l 策划出品牌然发展商证明值赖品牌
l 产品品牌市场产品包装创造品牌品牌实现市场目标
３ 项目定位诸素实现价值研判
价值提升实现素
价值提升
价值实现程度
碧桂园
祈福新村
美项目实现度
济政策素
5
1
09
08
市场定位产品
40
1
11
11
规划设计水
区配套物业理
20
1
11
09
形象包装营销策划
20
1
09
1
产品实现力工程质量
5
1
09
1
发展商品牌实力
10
1
08
07
总计
100
1
101
098
综合分析美海岸花园实现价值实现素总体提升价值约：洋房3500~4500元方米墅4500元方米
五项目投资分析
〖说明〗：
１ 报告完全成核算方式美海岸花园项目进行投入产出分析
２ 关成明细核算科目基参公司数
３ 考虑墅卖业建方式
４ 会幼园学等配套设施项目价值实现缺素需前期投资中反映计入成期外营业属物业营部分回收周期长收益暂作考虑
５ 项目规划方案尚未确定根目前关济指标作模拟（需规划方案准核定关数）
面积规划布局表（单位：方米）
项目总占
4207000
住宅区占
274177
总建筑面积
259400
住宅建筑面积
250000
中：墅
52500（175套）
洋房
197500（1795套）
半车库
22500
车位
900
会
6100
幼园托
3300
（） 项目成模拟
１ 项目前期已发生费1963364万元包括：
☆☆（1）价
☆☆（2）设计策划费☆
☆ （3）递延费☆
（4）耕占税☆☆☆☆
（5）资化利息☆☆
2项目期发生费
（1） 基础设施费（七通）：7246万元
（2） 建安工程费：286875万元
洋房成览表：
项目
单价（元方米）
土建
500
桩基础
100
水电安装
120
☆消防
60
通讯
10
室外配套
130
煤气
15
讲系统
15
电视
6
铝合金窗
60
外墙室初装修
100
合计
1116（合计22041万元）
墅：洋房基础增加150元方米1266元方米66465万元
3公设施费：97889万元包括：
１） 半车库
洋房套数约50例配置洋房区车位900考虑块身质条件复杂车位造价初定40000元（具体成需参实际工程预算）合计3600万元
２） 围墙门：166万元
３） 保安系统：500万元
４） 环艺道路景观：2000万元（80元方米）
５） 幼园托：5375万元
６） 会：23854万元中：建安2001万元网球场羽毛球81万元游泳池250万元篮球场21万元面停车场325万元
７） 营销中心样板房：600万元
８） 成总计6535604万元表：
项目
金额（万元）
单位成（元方米）
项目前期已发生费
1963364
107518
基础设施费
7246
28984
建安—工程费
286875
11475
公设施配套费
97889
39156
合计
6535604
261424
（二） 项目收益模拟
１ 营业额毛利
说明：根美海岸花园价值判定结果洋房均价3300元方米墅均价4300元方米中洋房区半车库车位成折入售价外收费
项目
洋房
墅
合计（万元）
总额（万元）
单价（元M2）
总额（万元）
单价（元M2）
营业额
63200
3300
22575
4300
85775
税金
36656
1914
130935
2494
497495
销售净收入
595344
31086
2126565
40506
8080005
直接成
6535604
毛利
1544401
毛利率
18
期间费合计6480万元包括三方面：
1) 理费根公司数理费480万元
2) 销售费济判断美项目需达周边碧桂园祈福新村宣传攻势营销费少总成3~57亿投资成预估销售费2500万元
3) 财务费项目开发节奏销售周期尚确定素目前法根资金投入销售回款计算资金缺口具体确定利息成验判断利息成超总成5处7亿投资额基数预估3500万元
２ 利润预测
１） 税利润
根财务求美海岸花园综合税率合计销售收入58毛利计算前已予扣毛利减期间费净利润税利润总计15444016480896401万元
２） 常规税收尚需明细科目毛利中扣
① 土增值税
洋房：632万元
墅：4515万元
合计：10835万元
② 投资方调节税
合计：总投资×5（直接成+期间费）×57183604×535918万元
３） 企业税
计算公式：（营利润—土增值税—投资方调节税）×33（8964011083535918）×33141527万元
税利润：287344万元
见三项税额减免利润影响极关键
４） 税利润率
896401÷71836041248
（三）敏感性分析
说明：反映正常营成果处利润延 58％总税率计算利润额896401
１ 成变动利润影响
洋房墅成差异建安部分二者综合计算287344元方米销售价格销售量变情况单位成增加100元利润减少2500万元单位成 计划成增加35营利润利润计划成增加35营成计划减少279见控制成降低营风险重点
２ 销售价格变动利润影响
项目洋房墅销售价格分33004300元方米成销售量变情况方米降低200元利润减少525见产品价格变动营风险关键
３ 售面积利润影响
项目计划售面积250000方米增加1025000方米（设定全部洋房）总成增7508204万元（考虑建安成增加部分2790万元（25万方米×1116元方米）车库位增加成456万元（25000方米÷110方米套×50×4万元）部分余维持变单位成287344元方米降273026元方米售价变情况利润较计划增加638599万元增加7124售价降低200元方米洋房价格3100元方米墅价格4100元方米利润较原计划增加120499增加119
售面积增加512500方米总成增7345904万元单位成降279844元方米售价变情况利润较计划增加41232万元增加45售价降低200元方米利润较原计划降8223万元降幅度92
分析出增加售面积固然增加营利润途径现实操作中售面积增加会相应导致住宅品质降低定价受拉动影响终售面积增加带销售收入升售价相应降低造成收入减少会相互抵消效应利润未增加产品品质降销售风险加种方式应谨慎采
（四）风险性分析
１ 宏观济短期难持币观寻求生活保障心理会项目销售周期造成影响项目规模开发周期长前期入市恰逢济疲软期高居住素追求驱动力足未形成较强劲销售态势期开发进度资金安排会产生较压力
２ 目前珠三角楼盘普遍承受降低压力根德楼盘价格市场消费水美海岸花园洋房3300元方米墅4300元方米价格显然已超越现档次理性判断市场项目营造生活新概念予接受保证述市场价格实现直接影响项目成功否
３ 政府税收政策变化影响项目利润土增值税投资方调节税税未事先预计免征会项目营成果消耗半
第二章 美海岸花园规划设计营销
美海岸花园项目开发成功美房产公司全体员作量市场调研工作员进行策划规划基础分委托泰国公司王志纲先生邀请清华深圳院万科国企公司协助策划公司副总理朱曙东先生策划员全面整合协调完成现优方案选定美海岸花园规划程中干方案类概
第阶段：泰国公司美房产公司协助产生规划方案
阶段早1992年美房产公司尚处成立阶段泰国公司块全部规划成高容积率高建筑密度集金融商业居住功体高档综合社1993年底宏观政策剧变该方案没实施全国房产业已陷入低谷
第二阶段：王志纲先生概念产策划
1997年夏季开始公司专门成立市场调研策划组深入调研珠江三角洲区优秀楼盘专门聘请王志纲先生帮助策划方案跨行业太等素未采纳实施
第三阶段：美海岸花园新组合营销策划员万科协助策划规划方案
1998年5月开始美房产公司根北滘周边市场层高尚住宅基脱销墅相滞销现状果断原墅洋房辅规划彻底修改洋房墅辅规划方案项目确定21世纪德量身定做座充满欧陆海岸风情中海城
规划设计
（）总体规划思想
目标市场项目定位基础整体坚持持续发展规划思想通分区分期成片开发进行滚动式推进充分体现设计理念
（二）济指标
1规划总：5072ha
2区建筑规划总：234ha
3墅：765ha洋房：1064ha公建面积：020ha
4绿化路网：52ha
5绿化率：506
6均绿化面积：914方米
7区总户数：2233户
8口规模：7900
9容积率：122
10建筑密度：232
（三）规划布局
整体设计布局：采围合式双围合式布局排列式集中式点缀间整区规划三功区块分12组团组团相互独立相互联系
组团功分区：江文化娱乐休闲区花园墅区洋房区
建筑布局采分组团围合设计围合式布局充分实现区私密性性化空间效方式分组团布局方面适应区分期开发实际求方面第组团充分兑现区规划环艺设计利项目形象展示销售
二建筑风格选定色彩计划
住宅建筑立面造型装饰没什特殊讲究毫技巧言形体尺度优美协调否性强烈淡色彩浓郁淡雅线条装饰门窗造型风格均体现住宅投资者设计师审美意识水高低美海岸花园规划易稿建筑风格选定历较长认识程洋房调采中海北岸摩纳哥海滨公寓酒店细腻明朗风格墅采现代造园手法时体现鲜明欧陆风格
色彩简洁鲜明持久应区住宅外立面装饰追求佳目标住宅色彩太复杂采协调色色颜色均宜超三种美海岸花园先纯白色确定灰白色确定浅黄色墙身绛红色坡屋顶咖啡色门窗建筑色彩处理整区色彩柔亲切明快
三力户型组合
做美海岸花园户型设计建筑师紧紧项目目标客户家庭结构居住实态基础作量细致深入住户实态市场调研工作基础确定洋房力户型面积90—110方米墅力户型面积300方米三厅五房二室五卫结果推出深受市场评
四环境设计
美海岸花园环境设计围绕住户生活生理需求保障居住环境清洁卫生促进住户身心舒畅健康生活生态环境表现方面：
（）合理面规划空间布局环境设计创造良先天条件
首先美海岸花园合理利土资源适合居住位置规划住宅区次美海岸花园容积率降低122环境设计提供足够空间
（二）美海岸花园完善设计超前功配置
方便居民生活美海岸花园规划设计量市政公建配套设施提高区环境质量起着关重作功配置时体现定超前性设计全面区生活智化系统残疾障碍设施
（三）营造然生态环境
美海岸花园片生态环境营造表现生物环境非生物环境营造早总体设计中欧式园林标准进行规划集中绿化面积超国家区规定40植物品种选择反映绿化特色真正做夏凉冬绿四季花道路外暴露泥土露天停车位铺设植草砖进行绿化积极推广垂直立体绿化非生物环境营造方面空气阳光关系生活质量美海岸花园充分考虑住宅光设计落式窗户宽阳台增采光面积透气量
（四）谐色彩搭配
美海岸花园根德颜色喜理环境中海城总体建筑风格确定墙身浅黄色屋顶采绛红色门窗采咖啡色基调整区清爽明快感觉注意面软化色彩处理固定色彩变色彩进行合理搭配
（五）效控制环境污染
美海岸花园充分控制污染方面考虑三方面问题：
1垃圾处理：区设立功垃圾处理站
2污水排放：通道泵站排入污水处理站集中进行害化处理排放
3车辆污染控制：包括尾气噪音安全问题整区设立合理车分流系统
五样板房营销中心装饰
美海岸花园进入销售准备阶段时中重容样板房营销中心装饰样板房装饰着强示范作潜移默化引导区居民生活方式专门聘请名装饰专家样板房进行种风格设计较确定清新明快现代义装饰风格公开发售期间楼员进入样板房创新设计雅致格调深深吸引争相听装修商情况表示买房选择样风格
营销中心项目销售程中体现出相重作距美海岸花园发售前五月座面积超2000方米高三层全面演绎中海风情营销中心美海岸花园东门落成明快色调典造型优良品质先声夺树立起良口碑营销中心装饰更亲切清新感觉座椅围台展板喷画墙围幔沙盘模型超屏幕彩电触摸屏系统接台资料摆放处处处体现专业产开发商精品意识品牌形象激发着楼员购买欲
六区生活方式引导（美生活方式）
总体面规划设计阶段美海岸花园尊设计理念落实面空间布局中完善超前公建配套设施中心庭园休憩广场住户间邻里交流提供轻松场然生态环境营造引导住户房间走出融入区绿树花草水景中室外活动增加住户间接触机会频繁区谐文明风潜移默化
国流物业理公司导入先进理理念着力营造社区文化定期组织住户题活动住户接触中增进解加深感情整区生活显谐美
第三章 美海岸花园质量工期营销
第节 建筑材料选提示
首期海星居洋房组团交楼装修方案
（） 目前市场交楼标准发展趋势
带着关项目课题突击考察丽江花园祈福新村广州碧桂圆金业花园等关代表性楼盘启示单洋房室装修标准丽江花园存未装修房种交楼形式供选择外楼盘洋房装修楼者种形式洋房出售丽江花园推出两种风格装修房供客户选择明码标价面积9533方米价格36万元房装修价18万元（含家具电器等）72方米楼价273万元房装修价14万元（含家具电器等）丽江花园相邻广州碧桂园没未装修种交楼形式装修价没单独列出包含楼价中目前正值入市初期定价较低丽江相面积洋房售价（含装修）36万元20万元祈福新村装修房较简单洋房售价（相面积含装修）约36万元左右
装修档次考察楼盘中等简单（普通）两档次包括特高档装修款式没特简单毛坯房外未丽江花园售楼部样板房作中等档次代表厅卧房面采高档次竹板厨房厕墙顶采艺术瓷片加洁具档次较高厅廊做吊顶装筒灯感觉较卧房天花石膏线普通柜台细部处理粗糙觉美中足
普通装修房表现面处理采普通釉面砖种面处理效果觉简单意众化显示出档次厨厕装修档次中档接特洁具台水暖器选讲究祈福新村广州碧桂园部分房块采复合木板板
次考察样板房基装修面面墙天花处理相简单基采仿瓷涂米天花做顶石膏线少做窗帘盒窗帘未设二发展商推出样板房中面基木板特广州碧桂园木材质分三等复合板竹板柚木板木板材料相档次较高外防（湿）气干爽舒适等优点否会成面装饰材料发展趋势应予关注三家发展商商住楼中设样板房单单售楼部设样板房售楼部设样板房气派精美方便客户参观说发展商加强视觉效果意样板房面积做超实现商住楼发展客户觉骗虞促发展商样板房直接做商住楼中原者说样板房直接做商住楼中客户感觉更实更信？
（二） 美海岸花园业调查统计
期公司售楼部组织次问卷调查中问题您海岸花园装修求什？选择答案四1装修2简单装修3豪华装修4普通装修收回答卷20份中求装修6普通装修6简单装修3豪华装修31求选择装修套餐1未答题单数字求装修普通装修较6求简单装修豪华装修较少3果原分类乱分装修装修2类装修6求装修达13两者217求装修分普通豪华两类普通（含简单装修）豪华装修（含装修套餐）225调查结果时客户交谈结果接前面发展商推出普通交楼标准做法相吻合处理面墙面等基础工作容方案装修标准交房较易业接受
（三） 种交楼方案优劣较
１ 装修方式
１） 优点
a 交楼方式简单环节清晰业身投诉减少
b 业完全意愿设计装修款式风格
c 装修价格方面身参较放心
２） 缺点
a 装修队素质造成二次装修漏水水道阻塞等问题维护问题
b 装修时间难统业购房闲置段时间装修闹已入住邻居安影响环境
c 业身较辛苦费时费力已装修房轻松
２ 豪华型装修
１） 优点
a 步位交钥匙工程客户什细节做入住
b 客户入住前选型前完全解装修档次风格投诉减少
c 装修档次较高感觉良促客户产生动性购房增加销量
d 装修资金入购房款中实行银行揭减少次支付量装修款压力
２） 缺点
a 装修投入较发展商说负担较重风险较旦业造成损失甚造成房子暂时销出
b 装修步位业想调整空间没
c 豪华装修般费较高客户否承受起发展商般操作谨慎
３ 普通型装修
谓普通型装修隔墙厨厕阳台等基础性工作完成种装修方式想通发展商承担中工作量耗料穿墙洞工作环节方面减少业收楼装修容工作环节方便物业理方面顾部分想锦添花业进步改进优缺点：
１） 优点
a 发展商投入资金少风险减少
b 室感觉家感觉增强购楼入住改进慢慢实施时间容
c 留进步改进空间业根喜惯进行改进花费环境影响太
２） 缺点
唯缺点根解决二次装修问题业会根爱增加装修容周围业造成影响强化理影响会太
（四） 美海岸花园宜选方案
综述装修标准利弊业求异众口难调综合考虑方面素宜采取普通装修标准价格基础提供菜单（套餐）服务办法试详述：
假设样板房标准装修成装修价8万元（100万方米面积方米装修价800元计）
门窗：户门实心超级防盗门装配名厂豪华门锁室门选水曲柳木门配固力球型门锁阳台高级铝合金推拉式落玻璃门窗铝合金窗框
墙：厅房抹ICI卫生间厨房镶砌高级瓷砖
天花：厅房抹ICI卫生间厨房顶吊扣板天花
面：楼面厅房铺高档竹木做连角线卫生间厨房铺耐磨防滑釉面砖阳台铺耐磨防滑釉面砖设洗衣机排水位
卫生设施：采高级浴缸洗手盆坐厕配备浴镜毛巾架纸巾架冷热水喉抽气扇
厨房设施：配高级理石台面连锈钢洗碗盆高级组合式厨柜配送抽油烟机
水电：全部电线入墙安装户供应足够电力配送全屋灯具开关插座户安装独立水电表
电话：客厅房均安装入墙国际直拨（IDD）电话插座
电视：客厅房均安装入墙线电视接收插座
（装修标准装修价格未核实假设）
基装修标准装修材料分成800元方米600元方米两档次档次附ABCDE五调整方案菜单供业选择五菜单分针基方案中某款项进行变动A菜单厅木板换成釉面砖余变B菜单改动厅阳台推拉门C天花全部吊顶D部分吊顶E取消浴缸增加整体浴室等调整项项造价整体价格进行调整扣减两档次档次5类型业定月二月前选定款式预定金交公司公司统安排组织实施样整体装修档次风格客户两样板房（800元方米600元方米造价）进行握局部变化整体造价业样根身济情况确定
（五） 操作办法
公司组建装饰工程队挂工程部设队长1质检理员2实行队长负责制员队长组阁公司装饰队理员发基工资余完成工程务中提成装饰工程队视工程质量设干施工组组员包括木工泥瓦工电工油漆工道工等计时工处理工作量工作务时领取定额工资工程务时公司负义务责者说施工组挂装饰工程队装饰工程队全程监理乙方队伍财务部装饰队单独设立帐号负亏负盈项工程应提取微量风险储备金理模式参考社会包工队理办法施工组直接业收费公司统收取统购买原材料计划户数施工组领安装通建立严格理办法处罚制度控制进度装修质量
装饰费分摊入房屋造价中单独明细帐必时供业备查已售出毛坯房通装修方案优良价格合理等素吸引重新选择装修
装修工作流程：
竣工验收
公司支付工工资
业监督
交付
业参观样板房解装修
业选定菜单交款签署施工协议
装饰工程队安排计划
方式组标准施工
工程队监督
（六） 点建议
１ 采装修定程度普通装修方式交楼完全装修（豪华装修）普通装修容基础性较难修改实施前定征业认配合菜单起供业选定
２ 选定菜单时客户定选定更高档次装修方案交房产公司实施费实核算房产公司盈利承担义务服务方式承担装修务促提前装修业时装修时间精力顾
３ 采种交楼方式已购楼20位业影响求述标准装修追加万元资金费明细账目查会放心实装修户数限影响
４ 交楼标准装修房形式出售应装修档次装修价格告诉客户附房价言明起交款起享受银行揭优惠必次掏出太资金售楼员快熟悉装修容标准价格意引导客户接受普通装修类型
（七） 家楼盘交楼标准
１ 广州某花园二五层装修标准配套设施
结构：框架结构楼面天面采钢筋混凝土板
外墙：贴名厂瓷质砖
墙：厅房抹ICI卫生间厨房镶砌高级瓷砖天花底
天花：厅房抹ICI四周加石膏线卫生间厨房吊塑料扣板天花
面：楼面厅房铺复合木板做连墙脚线卫生间厨房铺耐磨砖阳台铺耐磨砖设洗衣机排水位
户门：门柚木实心门装配名厂豪华门锁房厨房卫生间榉木夹板拼花门封门边配固力球型门锁厅阳台高级铝合金推拉式落玻璃门
窗户：白色铝质框绿色玻璃
卫生设施：采高级浴缸洗手盆坐厕配备浴镜毛巾架纸巾架冷热水喉抽气扇
厨房设施：配高级花岗岩台面连锈钢洗碗盆高级组合式橱柜附送抽油烟机
水电：确保住户享受现代化家居生活户皆供应足够电力全屋灯具电掣电插座配备齐全全部电线皆入墙安装户安装独立水电表（费计）
电话：客户房均安装入墙国际直拨（IDD）电话插座（费计）
电视：客厅房均装入墙线电视接收插座（费计）
石油气：均设石油液化气道（费计）
２ 东莞某花园首期洋房1~3栋装修标准
结构：框架结构薄壁梁柱
外墙：亚光面砖白色陶瓷马赛克相结合
墙：高级白色乳胶漆厨房卫生间铺砌高级防滑砖
面：厅房卧室水泥面厨房卫生间铺砌高级防滑砖
窗：优质白色铝合金窗户厅房卧室均设豪华落窗
厨房：白色瓷砖灶台安全煤气道系统
门：双面夹板门配高级门锁
卫生间：国产优质清洁具三件五金配件
理系统：切保安消防卫生设备等专项服务均物业机构
配套设施：
１） 电视天线
２） 户预埋电话线
３） 型面停车均方便住户
３ 德某花园洋房1415座装修标准
厦外墙：高级条砖
堂面墙身：抛光砖
层电梯堂：面抛光砖墙身高级瓷砖
电梯：天津奥斯电梯
住宅墙身天花：住宅单位客饭厅睡房墙身天花全部刮胶
阳台：面铺耐磨砖
楼面：客饭厅睡房面铺柚木板配脚线（首层住宅面釉面砖）
窗：铝合金窗
门：厅门：柚木雕花门睡房：榉木夹板门卫生间厨房：榉木夹板门（截带百叶）
厨房：墙身高级瓷片天花底面铺耐磨砖天花刮胶带锈钢星盆高级厨柜
卫生间：墙身高级瓷片天花底面铺耐磨砖天花刮胶
套房卫生间：COTTO洗面盆浴缸均连龙头配件连体坐厕枧盅纸巾盅
公卫生间：COTTO连龙头配件连体坐厕枧盅纸巾盅
电器：客饭厅睡房厨房卫生间阳台均装灯掣插座电线均入墙安装
电视：客厅套房装公电视天线插头
电话：客厅睡房均安装电话插头
二 云海苑墅组团部功初步方案
（） 豪华墅方案
占面积350~400M2花园面积150M2
１ 外观：
１） 花园落推拉门
２） 落级客厅豪华酒吧
３） 弧形旋转梯
４） 环形饭厅
５） 豪华吊灯
２ 花园：
☆☆亭台假山鱼池拱桥曲径树木花草私家泳池
３ 功（面积单位：方米）
层
车库
堂
日光房
客厅
酒吧间
饭厅
备餐间
厨房
卫生间
洗衣间
工房
间
建筑面积
42
10
20
64
12
8
8
5
3
8
20
200
二层
套间房
套间房
套房
套房
电脑房
电脑房
间
露台
35
35
25
25
15
15
30
180
三层
套房
睡房
收藏室
起居室酒吧间
服装间
浴室
健身房
间
空中花园
露台
80
中16
中20
中20
中8
中16
40
30
150
４ 求说明：
１） 首层客厅日光房酒吧间相连饭厅备餐厅厨房相连
２） 二层电脑室活动室相连饭厅备餐厅厨房相连
３） 套房睡房收藏室起居室（酒吧间）服装间浴室组成80方米
４） 表中建筑面积包括露台空中花园
注：建筑面积首层：200方米二层：180方米三层：150方米
（二） 占300方米独立墅方案
建筑占面积：140方米
建筑面积：374方米（含阳台露台）
花园面积：160方米
墅功（面积单位：方米）
首层
车库
客厅酒吧间
饭厅
厨房
洗衣间
卫生间
工房
间
建筑面积
22
53
15
12
8
10
20
140
二层
套间房
套间房
套房
活动室
间
露台
35
35
25
20
25
140
三层
套房
睡房
起居室
浴室
书房
间
空中花园
露台
64
中16
中20
中8
中20
30
94
（三） 占250方米独立墅
建筑占面积：120方米
建筑面积：334方米
花园占面积：130方米
☆☆功（面积单位：方米）
首层
车库
客厅酒吧间
饭厅
厨房
工房
卫生间
洗衣间
建筑面积
22
42
12
10
8
6
20
120
二层
套间房
卧室
卧室
卫生间
活动室
间
露台
35
12
12
5
30
26
120
三层
套房
睡房
起居室
书房
浴室
间
空中花园
露台
64
中16
中20
中20
中8
30
94
第二节 项目整体工程安排（表格）
序号
项目容
开 发 进 度
1998年
1999年
2000年
2001年
1
立项审批
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
2
规划确定
3
规划报批
4
质勘探
5
填砂
6
围墙售楼部
7
ABCD区七通
8
东门样板房
9
会
10
ABCD区中心广场绿化
11
项目奠基典礼
12
售楼部写字楼入伙
13
开始预售
14
第期工程
15
第二期工程
16
第三期工程
17
第四期工程
18
营销
注：涉美海岸花园工程建设关商业秘密项目总体工程进度具体时间安排已略
第三节 项目质量营销
美海岸花园项目工程总建筑面积288方米居住区分9区（中4墅区5洋房区）预计分三期进行开发建设首期工程三区云海苑墅六区海星居洋房1998年12月开工1999年11月第期竣工9建筑面积6万方米）整项目预计2001年底全面竣工入伙
建筑工程质量房产价值发展商投资保值增值物质基础事关业住户安全利益百年计美集团总公司美海岸花园十分关心集团董事局席总裁享健先生次询问项目工程建设质量理关问题德市政府关部门十分重视美海岸花园德绿色窗口工程建设市关领导次视察美海岸花园施工现场狠抓工程质量创造优质工程项目工程建设首目标项目成全国城市住宅区建设试点区重保证带动项目营销重条件
工程质量理提示
（）建立项目理负责制度
建设工程总工程师工程部理统部署成立工程指挥部明确分工实行项目理制项目理享属区监理质量控制权利时承担工程质量关义务区工程建设负责
（二）建立完善质量理奖惩制度
必须制定完善套完整理制度包括工程资料理规定区建设工程质量监督规定区工程水暖电气设备材料质量理规定区住宅工程初装饰理办法区住宅工程土建装修水暖电气等部分工程质量干规定住宅区建设工程质量等级检验理规定等做制度循根制度采取必济手段奖罚分明
（三）提高建筑施工单位质量意识
确立美海岸花园项目工程部项目建设中导位明确施工队伍工程质量律接受项目工程部门监督理施工单位必须严格招标投标程序中标方进场建筑施工单位必须树立百年计质量第思想意识拒绝施工作业中种种良惯时应积极动设计单位科研单位联系应新技术新材料方面进行探讨确保质量新材料改良传统施工工艺技术新技术项目工程部门予接受采纳迅速制定效方案
（四）确定综合理组织模式强化理职
强化区质量理工作美集团监察部投资部结算中心充分发挥部门职作做美海岸花园项目工程质量理工作时方部门区进行工程监督参工程验收工作区建设工程包括建筑安装工程区道路绿化工程室外热力网排水网室外煤气道室外供电线路通讯电讯电视天线等安装工程进行全面质量监督理施工单位实行业务监督质量监督部门原单位质量核验转变进行宏观监控理贯穿施工阶段全程
二技术细节理措施提示
总结珠江三角洲区全国城市施工建设优秀验结合区实际情况采取必策技术细节理措施作提示：
（）砖砌体工程
1消砖强度足砌体尺寸符合设计弊病
１） 料严格控制选取边角整齐色泽均匀砖块
２） 现场砖尺寸进行抽样实测便确定组砌方法调整竖缝水缝宽度
2消砌筑砂浆强度达设计求弊病
１） 砂浆配合确定应根现场材料情况进行试配满足砂浆易性情况控制砂浆强度
２） 建立施工计量校验检修保制度保证计量准确性
３） 塑化材料湿料计量称量更
４） 施工中意增加种附加剂方法改善砂浆易性
５） 砂浆搅拌加料序应符合规定
3消砌体组砌合理弊病
１） 应操作者解砖墙组砌形式单清水墙美观时满足传递荷载需
２） 砖柱组砌方法应根砌柱断面实际情况统考虑
３） 砖柱横竖灰缝必须饱满砌完成层砖必须进行次刮浆塞缝工作提高砌体强度
４） 幢号工程中应量砖厂砖
4消水缝砂浆饱满度达求弊病
１） 改善砂浆易性
２） 改进砌筑方法
３） 严禁干砖砌墙
４） 冬期施工时低温度条件须砖面适润湿砌筑
（二）钢筋混凝土工程
1消钢筋质量符合设计求弊病
１） 钢筋必须合格证（质保单）试验合格方
２） 表面锈蚀混料原料范围曲折
３） 成型弯曲处裂缝截面扁圆
2消混凝土强度符合设计求弊病
１） 严格控制混凝土配合易性良条件控制混凝土强度
２） 应熟悉外加剂品种特性合理选制订理规定量缩短混凝土拌物停放时间减少坍落度损失
3消混凝土构件断面位置轴线尺寸符合求弊病
１） 严格控制混凝土板厚薄致表面整甚凹坑脚印等
２） 基础中线定位轴线位移墙梁柱轴线位移预埋件等位移超允许偏差值
３） 柱墙梁等混凝土外形竖偏差表面整超允许偏差值
（三）屋面厕浴间外墙面防渗漏
1消房屋渗漏
１） 改进节点防水设计构造
２） 屋面防水构件制作运输吊装程中应采取防裂措施
３） 防水油膏接触混凝土表面必须整密实蜂窝露筋起皮起砂松动等现象否必须消修补方涂刷冷底子油嵌填油膏
４） 伸缩缝必须洁净干燥嵌填油膏前清鼓风机吹净浮灰杂物满涂冷底子油稍干燥灌嵌油膏
５） 选质量稳定性嵌缝材料
６） 热灌油膏应专业员进行施工量减少接点数量
７） 冷嵌油膏宜采嵌缝枪进行
2消厕浴间渗漏
１） 厨卫防水均匀应遵守疏堵结合综合治理原
２） 合理安排工序：厨卫道建筑件相增加施工难度施工中应遵守先先里外先局部面原
３） 局部防水处理：厨卫墙脚砌筑灰缝防水性差饱满容易发生缝渗漏质量事该缝应进行防水油膏嵌缝处理
3消外墙渗漏
１） 窗台阳台压顶突出腰线等部件抹灰时应做流水坡度滴水线槽作道工序认真做
２） 外墙窗台抹灰前窗框缝隙必须水泥砂浆填实防止雨水渗漏抹灰面应缩进框1~2cm慢弯抹出圆挡泛水
（四）楼面
1消面倒泛水弊病
１） 阳台浴厕间面标高设计应室面低20~50mm
２） 施工中首先应保证楼面基层标高准确抹面前漏中心四周辐射筋找坡度刮尺刮抹面时注意留洼坑
３） 水暖安装漏时应注意标高准确宁稍低超高
４） 加强土建道安装施工配合
2消水泥面起砂空裂
１） 严格控制水灰
２） 掌握面层压光时间
３） 水泥面压光应视气候情况进行洒水养护草帘锯末盖住然洒水养护
４） 合理安排施工流避免早
５） 低温条件抹水泥面应防止早期受冻
６） 严格清理基层垃圾
７） 注意结合层施工质量
3消块材面空裂弊病
１） 面基层清理必须认真充分湿润保证垫层基层间良结合间纯水泥浆应液化涂刷均匀水灰准确
２） 板表面杂物干净水湿润等表面干进行铺设
３） 板块铺设24h应洒水养护1d~2d补充水泥砂浆硬化程水分
４） 养分护期间禁止走动
4消现制水磨石面空裂缝格整齐弊病
１） 首层面室回填土应分层养护含较杂物冻块
２） 混凝土垫层浇筑应定养护期垫层基收缩做面层
３） 做基层表面清扫工作保证层粘结牢固
４） 做基层水泥石子铺设厚度
５） 施工前应准备足够数量磨石子机避免开磨时间迟
６） 浇水量面层保持定浓度磨浆水
（五）外墙顶棚抹灰
1消粘结牢固空裂弊病
１） 抹灰前基层处理确保抹灰质量关键必须认真做
２） 抹灰前墙面应浇水
３） 抹灰砂浆必须具良易性具定粘结强度
４） 抹灰原料砂浆应符合质量求
５） 底层砂浆中层砂浆配合应基相
６） 门窗框塞缝应作道工序专负责
2消表面整弊病
１） 抹灰面层时注意接槎部位操作避免发生高低色泽样等现象
２） 接槎位置应留分格条外阴阳角水落等处
３） 阳角抹灰应反贴八字尺方法操作
3消阴阳角方正直弊病
１） 消阴阳角两边抹灰前认真挂线做灰饼部筋保证阴阳角垂直
２） 样板引路阴阳角应事先施工核定通样板做
（六）面砖粘贴工程
1消嵌贴牢固弊病
１） 镶贴面砖饰面层重层间产生较剪动
２） 砂浆配合准稠度控制砂子含泥量
３） 饰面长期受气温度影响表面基层温度梯度热胀冷缩承重层中产生应力面层受破坏
2消排砖合理美观弊病
施工前应根设计图纸尺寸核实结构实际偏差情况决定面砖铺贴厚度排砖模数画出施工样图般求横缝应旋脸窗台相竖面求阳角窗角处整砖分格整块分匀确定缝子做分格条划出皮数杆
3消缝隙均匀直套割合理弊病
１） 实际情况划出块砖横竖缝
２） 缝子必须直皮数杆先确定砖尺寸墨线弹出
３） 控制质量规格尺寸偏差较施工中没选砖加操作造成分格缝均匀墙面整
4消毛砖表面污染弊病
1）贴面砖开始脚手架室外倒脏水垃圾操作员应严格做活完灰清
2）草绳色纸张包装面砖运输保期间防止雨水淋受潮
3）施工前白色纸粘贴表面
（七）门窗安装
1消安装位置方正确弊病
１） 工程图纸门窗框明确规定时施工负责应根工程性质具体情况明确开启方标高位置
２） 装门窗框时墙面先标筋安装时标筋定位
３） 二层建筑物安装门窗框时层框位置线坠等工具层框吊齐正墙面窗框层拉通线找窗框标高
４） 安装门窗框考虑筒子板窗台板位置尺寸
５） 清水墙木砖位置统墙面里送12cm立门窗框外里返115cm
６） 般窗框层应低梁10mm~15mm预留门窗口高低致时低高面空隙填砂浆灌豆石混凝土
７） 门窗框安装先木楔固定嵌牢
2消开启灵活弊病
１） 装扇前应检查框立挺否垂直偏差修正安装
２） 保证合页进出深浅致合页保持条垂直线
３） 选五金配套螺丝安装直
４） 安装门窗扇时扇框间留适缝隙
3消关闭严密弊病
１） 混凝土遮阳板门窗浇筑混凝土支模板时底模板应高出窗框20mm
２） 安装门窗时先木楔窗框四角受力部位时固定然水尺线坠验核水垂直度门窗横竖直高低进出致试验开关灵活没阻滞回弹现象铁脚置预留孔水泥砂浆填实固定
３） 洞口尺寸留准确门窗四周灰缝致抹灰抹框边位置边框边框合页应全部露出
（八）排水道安装
1消道渗漏堵塞坡度倒泛水弊病
１） 安装时严格操作丝扣松紧合适试压规定时间渗漏仔细观察认真检查接口处渗漏隐患
２） 安装前先清洁污物操作时甩口部分加装时堵排水道作全数通球试验
３） 先严格控制起止点标高准确误拉线断料设卡
2消卫生器具安装牢固弊病
１） 加强现场理成品保护减少破坏
２） 种零配件必须配套材料规格准确
３） 标准采购合格产品
４） 固定铁螺栓木塞尼龙螺钉等
3消器具统质量差弊病
１） 指挥部统指定规格型号厂家
２） 加强原材料进场检验关中间施工监督关发现合格统设备必须调换
（九）电器设备安装工程
1消产品质量统致材质差弊病
１） 整试点区指挥部考察生产厂家统指定专门生产厂家建设部试点区办公室推荐产品认单位
２） 进场材料产品须复验合格方
３） 中出现材料质量问题时提出更换
2消电器安装牢弊病
１） 严格图纸施工该做预埋铁钉必须预埋事射钉等代预埋
２） 开关盒必须水泥砂浆嵌补密实
３） 种螺栓必须齐全效
3消安全弊病
１） 杜绝假伪劣产品进入施工现场
２） 接线头子必须双层绝缘胶布封头
３） 安全保护线路设备必须齐全效
４） 路分色明确线路走横竖直
4消方便弊病
１） 电器线路通样板设计图纸现场实际情况调整项设备位置产品
２） 征求户意见调整局部设备利方便
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