2017年杭州房地产市场年报


    本报告内容及相关服务的知识产权归易居·克而瑞所有 少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 2017年杭州房地产市场年报 易居(中国)企业集团 克而瑞江浙区域➢ 2少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 杭州在长江三角洲城市群的占位?特大城市之争? 2017年6月长江三角洲城市群发展规划发布,杭州因城区常住人口较少,次于南京,与特大城市一步之遥;16 年G20严查流动人口暂住证等,更新后数据显示,全市常住人口已超过1100万,涨幅显著,达成2020年目标。 规模等级 划分标准 (城区常住人口) 城市 超大城市 1000万人以上 上海 特大城市 500-1000万人 南京 大 城 市 I型大城市 300-500万人 杭州、合肥、苏州 II型大城市 100-300万人 无锡、宁波、南通、常州、绍兴、 芜湖、盐城、扬州、泰州、台州 中等城市 50-100万人 镇江、湖州、嘉兴、马鞍山、安 庆、金华、舟山、义乌、慈溪 小 城 市 I型小城市 20-50万人 铜陵、滁州、宣城、池州、宜兴、 余姚、常熟、昆山、东阳、张家 港、江阴、丹阳、诸暨、奉化、 巢湖、如皋、东台、临海、海门、 嵊州、温岭、临安、泰兴、兰溪、 桐乡、太仓、靖江、永康、高邮、 海宁、启东、仪征、兴化、溧阳 II型小城市 20万人以下 天长、宁国、桐城、平湖、扬中、 句容、明光、建德 918.8万人 全市常住人口规模(含桐庐、淳安、建德) 796.84万人 市区(含富阳、临安)常住人口规模 371.25万人 中心城区常住人口规模 备注:17年8月人口数据来自近期公布的《大数据经济地图》,右图数据来自2017年统计年鉴,数据截止2016年;目标来自《杭州市城市总体规划2001-2020年》(2016年修订) 建德市 中心城区 市区 桐庐县 淳安县 临安区 富阳区 市区: 上城35.32 下城53.60 江干106.15 拱墅58.20 西湖84.42 滨江33.56 萧山157.20 余杭135.90 58.85 73.64 42.30 44.70 34.96 400万人 1000万人中心城区控制人口➢ 3少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 住房不炒+限购限贷,热点二线均在调整,杭州幸免于外? 从成交量价与地价的变化来看,杭州市场仍保持较高热度,若以温度计衡量,达到80-100℃几近沸腾的状态; 苏州、南京、合肥等热点二线城市已步入调整期,量价、新开盘去化均出现回落,杭州逐渐丧失比较优势。 备注:来源CRIC数据库,杭州十区(含富阳、临安),杭州、苏州、南京、合肥数据均截止12.31 第一梯队:80℃-100℃;以杭州、成都、武汉为代表,市场一锅沸水,一房难求。 第二梯队:60℃;以南京、合肥为代表,巅峰已过,但是绝对热度仍在。 第三梯队:50℃;以厦门为代表,前期攀升幅度及基数过高,目前退温加快。 第四梯队:40℃;以苏州为代表,基本回归理性状态。 第五梯队:30℃以下;以环京区域如燕郊为代表,实质性降价回调。 0 5000 10000 15000 20000 25000 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 杭州 苏州 南京 合肥 2010-2017年杭州、苏州、南京、合肥等热点二线城市商品住宅成交 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡ ) 涉宅楼面价(元/㎡ ) 量较15年14%,较16年-23% 房价较16年34%,地价19% 量较15年-28%,较16年-32% 房价较16年10%,地价-14% 量较15年-32%,较16年-46% 房价较16年15%,地价-6% 量较15年-6%,较16年-6% 房价较16年20%,地价-25% ➢ 政策环境对比:四个城市,相对而言,南京较紧,二套首付8成, 杭州其次,苏州、合肥相对较宽松,最低首付2-2.5成; ➢ 市场量价对比:四个城市,16年整体市场向好达到高峰,17年商 品住宅成交量均有所回落,仅杭州对比15年出现上涨; ➢ 土地市场对比:四个城市地价仅杭州同比16年出现上涨,其余苏 州、南京、合肥等均有不同程度下降,售价相近的情况下,拿地 楼面积高,比较优势丧失,且利润空间摊薄。➢ 4少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 面上杭州八区17年商品住宅成交1180万方,真实情况如何? 结合新开盘,存在68万方已认购待签约房源,主要集中在11-12月,预计17年实际成交量近1250万方;15盘 中,单价4w +占11席,普通住宅精装为主,精装备案6000较常见,高端盘达7000+;联排、叠墅等低密毛坯。 备注:来源CRIC数据库,杭州八区(不含富阳、临安),供应数据截止12.31,考虑延迟签约,成交截止1.10;精装为备案价格,非实际成本 15个代表项目名称 已认购未签约面积 (万㎡) 开盘均价(元/㎡) 滨江·金茂府 5.3 45000-47000,精装6000 大江东宝龙广场 4.3 14000-17000,精装3000 龙湖·天鉅 3.9 30000-33000,精装3600 绿地·华家池印 3.4 50000-54000,精装7000 合景·映月台 3.4 高层26000-28000,精装2000 联排45000-55000 保亿绿城·奥邸国际 3.2 43000-47000,精装7000 绿地·璞丽东方 3.0 25000-28000,精装3000 信达滨江·壹品 3.0 69000-71000,精装7800 中南·樾府 2.5 29000-31000,精装2000 泰禾·杭州院子 2.5 联排48000-50000 长龙·领航城 2.2 30000-32000,精装4000 龙湖·天璞 2.0 34000-36000,精装4000 合景·天銮 1.9 46000-48000,精装6000 信达中心·杭州壹号院 1.9 46000-48000,精装6000 融信公馆·ARC 1.9 48000-49000,精装6000 融创·宜和园 1.7 46000-48000,精装6000 融信保利·创世纪 1.7 34500-36500,精装5500 远洋·雁归里 1.5 叠墅23000-25000 嘉里·云荷廷 1.3 32000-34000,精装4000 朗诗·乐府 1.3 40000-50000,精装7100 合计 68.4 —— 834 1314 3521 3484 3890 6318 4141 5848 6099 2622 7960 12316 0% 50% 100% 150% 0 5000 10000 15000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 17年月度杭州八区商品住宅新开盘项目数量及去化情况 开盘供应数量 开盘认购数量 3048 3071 6382 5542 6317 8020 7183 6199 7883 4106 9072 13421 4334 4683 11391 6722 6241 13749 11293 10503 8385 6934 6888 10576 0 5000 10000 15000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 17年月度杭州八区商品住宅供求套数 供应套数 成交套数➢ 5少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 大连 上海 沈阳 长沙 合肥 成都 常州 无锡 武汉 深圳 天津 南京 佛山 西安 郑州 北京 济南 青岛 广州 杭州 重庆 长春 南宁 廊坊 2017年全国重点城市男女购房决策占比 男性决策 女性决策 共同决策 听别人的 男, 54% 女, 46% 2016年 男, 57% 女, 43% 2017年 限购加码后谁是主要购房人群?16-17年有什么变化? 17年在限购大环境下,外地客群缩水明显,占比不足15%,远低于16年的34%、15年的20%,为近三年新低; 26-35岁为核心购房群体,首置购房占6成;36岁以上年长客群购房更加果断,且男性客群购房决策权更强。 备注:来源克而瑞数据营销系统的WIFI大数据,营销代理数据,住房保障局 0% 50% 100% 19以下 19-25 26-35 36-45 46-55 55以上 2016-2017年杭州购房客户年龄变化 2016 2017 0% 50% 100% 26-35岁 36-45岁 46-55岁 2017年杭州客户分年龄段看房/购房占比 看房占比 购房占比 2016-2017年杭州重点城市客户变化走势 城市 2016年 2017年 变化 北京 1.2% 1.2% 0.0% 广州 0.4% 0.1% -0.3% 上海 5.1% 4.2% -0.9% 深圳 0.7% 0.3% -0.4% 城市 2016年 2017年 本地 外地 本地 外地 杭州 66% 34% 86% 14% 2016-2017年杭州购房客户性别变化16年杭州因G20闻名 17年出现哪些变化? 18年又将往哪里走?➢ 7少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 周期(宏观):M1、M1-M2剪刀差与市场热度高度相关 17年3月至今M1同比增速下降,剪刀差持续缩小;金融端收紧导致全国房价下行,但17年杭州依然走出独立行 情,官方口径价格稳中有升;去杠杆、消费贷、货币政策收紧等影响下,预计18年楼市资金或将全面偏紧。 备注:来源国家统计局、杭州统计信息网公布数据 ➢ M1是重要流动性和经济活跃度指标,M1与M2剪刀差表示经济景气度,M1同比增速大于M2(即M1-M2剪刀差大于0),意味企业活期存款增速大 于定期存款增速,企业和居民交易活跃; M1增速小于M2(即M1-M2剪刀差小于0),代表多余的资金从实体经济中沉淀下来,个体盈利能力下降; ➢ 13年1月、15年1月、17年1月M1受年底季节性周期因素影响涨幅显著,为正常现象;15年10月,M1同比增速(14%)首次超过M2(13.5%),随 后剪刀差不断加大,16年7月达到峰值,同比增速差值达到15.2%,M2仅10.2%低于12%-14%的正常增幅,主要原因在于:一是前期救市,1万亿进入股 市;二是企业贷款疲软,贷款集中在个人房贷;三是表外融资、财政存款等短期影响;16年8月起M1同比增幅逐步回落,随着房地产市场降温、金融去 杠杆等政策实施,16年12月M1大幅下降;17年1月至今剪刀差逐渐缩小,11月公布数据M1-M2增速差值在3.6%。 11 年 1 月 3 月 5 月 7 月 9 月 11 月 12 年 1 月 3 月 5 月 7 月 9 月 11 月 13 年 1 月 3 月 5 月 7 月 9 月 11 月 14 年 1 月 3 月 5 月 7 月 9 月 11 月 15 年 1 月 3 月 5 月 7 月 9 月 11 月 16 年 1 月 3 月 5 月 7 月 9 月 11 月 17 年 1 月 3 月 5 月 7 月 9 月 11 月 -10.0 -5.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 M1、M2同比增速、M1-M2剪刀差与全国、杭州价格指数环比的关系 M1同比增速 M2同比增速 全国价格指数 杭州价格指数 M1增速大于M2M1增速小于M2 剪刀差逐渐缩小➢ 8少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 周期(中观):土地快速消化,短期住宅供应偏紧 经历16年高成交后,17年住宅成交依旧维持较高热度,13年行情囤积下的土地潜在供应量基本消化完毕,且计 划供应的土地总建面1100万方,基本与成交打平,短期内供不应求将延续,房企新开工较为积极。 备注:来源杭州统计信息网公布数据;2017年新开工面积数据截止11月,商品住宅,杭州十区(含富阳、临安),供应与成交截止12.31 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% 120.0% 140.0% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 杭州市区涉宅土地成交总建面、新开工意愿变化走势 土地成交面积 新开工面积(万㎡) 土地可建/新开工 土地可建/新开工=1 ➢ 杭州13年集中供地后,土地供应恢复到正常水平,新增土地可建/住宅 新开工面积14-16年均小于1,17年1.05几近平衡,土地快速消化,去库存 效果显著,未来几年已出让土地潜在供应量减少,依赖于新增土地成交。 ➢ 杭州新开工与供应面积的转化效率12-17年基本保持稳定,15年10月起 执行预售新规,因此16年的新开工面积大于供应面积,且增幅变大;17年 由于备案限价,部分项目新开盘意愿较弱,转成供应可销售的比例较低, 比值由1.18下降至1.06;如融信、恒大萧山经开区项目,3月拿地至今,恒 大悦龙台仅售楼处基本建成,工地处于奠基状态。 0.0% 50.0% 100.0% 150.0% 200.0% 250.0% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 杭州市区商品住宅新开工面积、住宅供应与成交面积对比 新开工面积(万㎡) 住宅供应面积 新开工/供应面积 新开工/供应面积=1 土地供应爆量, 新开工未跟上 11年市场下行,新开 工远大于新增供应➢ 9少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 周期(微观):上行周期将接近尾声,18年高位盘整 杭州属于政策敏感度高的城市,在政策出台后快速反映,导致杭州房地产市场成交量呈现明显的周期性变化; 因整体市场预期较高,下行周期不断缩短,调控“药性”下降;价格亦周期性明显但滞后于成交量3-6个月。 备注:来源CRIC数据库;杭州八区(不含富阳、临安),商品住宅(普通住宅+别墅),供应与成交截止12.31 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 1 月 4 月 7 月 10 月 1 月 4 月 7 月 10 月 1 月 4 月 7 月 10 月 1 月 4 月 7 月 10 月 1 月 4 月 7 月 10 月 1 月 4 月 7 月 10 月 1 月 4 月 7 月 10 月 1 月 4 月 7 月 10 月 1 月 4 月 7 月 10 月 1 月 4 月 7 月 10 月 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2009-2017年杭州八区商品住宅成交量价走势 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡ ) 2009年3月-2012年3月 36个月(上行19个月,下行17个月) 2012年4月-2014年8月 28个月(上行14个月,下行14个月) 2014年9月-2017年12月 ?个月(上行34个月,横盘6个月) 2014年7 月,杭州 限购正式 放开 2010年4月 新国十条,限 购开始实施 2011年1月26 日新国8条, 提高二套房首 付 2013年11 月提高二 套房首 付,强化 限购 2014年9月 30日,首 套房认贷标 准调整 2015年3月 30日,降低 二套房首 付,营业税5 改2 2013年11 月,杭六条出 台,二房首付 不低于60% 2016年2 月,杭十 条出台, 加大去库 存 2010年10月, 杭22条出台,限 购令和限贷令 2013年2月国五条 出台,重申坚持调 控,坚决打击投资 投机购房,要求各 地房价控制目标。 2016年9 月,杭州 重启限 购;11月 限购升级 2017年3 月,富阳、 大江东纳入 限购➢ 10少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 变化一:建筑规范从严,偷面积难度增加,分区执行有差异 建筑规范拱墅区执行相对严格,拿地时间相仿,拱墅区申花板块的融创宜和园139仅为3房+1操作平台设计,江 干区城东新城板块的钱塘天誉139可作4房;早期申花拿地的锦绣之城同样为4房,且房间阳台尺度更佳。 ➢ 设备平台(无论主体结构内外)均按全部水平投影面积计算容 积率;同时还要求:不得设置通高功能性用房(如客厅、起居 厅等);不得设置或预留梁、墙、柱等围合的通高空间;不得 设置花池、类阳台等装饰空间;不得设置不符合建造和使用逻 辑的天井、采光井、通风井、尾气井、飘窗等。14年出台的建 筑规范并未明确执行,如今在杭州偷面积的难度已大大增加。 融创宜和园(139方3+1房)滨江锦绣之城(139方4房) 世茂钱塘天誉(129方4房) 项目 名称 拿地 时间 主力 户型 主卧 南向 次卧 书 房 北向 次卧 餐客厅 阳台 主 卫 次卫 锦绣 之城 13.1 139 四房 3.9* 3.7 3.4* 3.6 3.5 *3 3.4*3 4.6*7.2 7.3*1.6 1.6*3.6 2* 2.4 2* 1.7 宜和 园 16.8 139 3+1房 3.6* 4.55 3.45* 4.55 3* 3.1 操作台 2.2*2 4.15*4.7 3*3.5 4.15*1.05 2* 2.4 2* 2.05 备注:卧室尺度不含衣帽间、卫生间等➢ 11少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 变化二:一二级市场矛盾,面粉超过面包价,限价难以突破 典型板块 ➢ 临平:首创楼面价18576元/㎡ ,临平新城12 月均价1.68万/㎡ ,二手均价1.7-1.9万/㎡ ;地 价高于新房售价,且存在低地价待入市项目。 ➢ 城东新城、新天地、金融城:城东新城楼面价 36396元/㎡ ,新房集中在七堡,均价3万/ ㎡ ,二手近4万/㎡ ,由于备案限价,钱塘天誉 前期审批仅4.5万/㎡ ,亏本且市场认可度待检 验。 ➢ 萧山经开区、南部卧城:南部卧城楼面价 20060元/㎡ ,新房近期成交以天麓府洋房为 主,位置较差但物业类型有溢价,均价1.8万/ ㎡ ;二手房售价精装不含税2.5万/㎡。 新房限价下,过高“面粉价”的地价面临难以超越“面包价”的窘境,部分板块地王项目将出现难产,一是政 府备案限价,利润有限;二是理想状况下,价格突破限价,但跳脱价格圈层,市场认可度及去化或将出现问 题。 备注:热力图显示为板块最高地价与当前售价的价差,颜色越红,价差越大➢ 12少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 变化三:一二手倒挂严重,限价新房抬高性价比,预期难降 五 常闲林 老余杭 临平北 大 学 城 北 下沙 沿江 金沙湖申花 西溪 蒋村 老城西 乔司 城东新城 金融城 临平 九堡 市中心 崇贤 半山田园 桃 源 丁桥长睦 运 河 新 城 新 天地 星桥 良渚 祥 符 桥西 之江度假区 转塘 钱江世纪 城 滨江高 教 湘湖闻堰 萧山桥南 萧山经 开区滨江区府 滨江长河 南部 卧城 钱江 新城 三墩三墩北 留下 小和山 未来科技城未来 科技 城西 新街 勾庄北 勾庄 义桥 萧山 市区 江东新城 新房售价:27000元/㎡ (万科西雅图) 二手房售价:38000元/㎡ (金地自在城) 一二手房比价:71% 新房售价:27000元/㎡ (合景映月台) 二手房售价:32000元/㎡( 建工EFC) 一二手房比价:84% 新房售价:42000元/㎡ (金地大运河府) 二手房售价:55000元/㎡ (远洋公馆) 一二手房比价:76% 新房售价:19000元/㎡ (融信澜天) 二手房售价:28000元/㎡ (万科未来城) 一二手房比价:68% 新房售价:35000元/㎡ (融创·玖樟台) 二手房售价:43000元/㎡ (滨江金色黎 明) 一二手房比价:81% 新房售价:69000元/㎡ (信达滨江壹品) 二手房售价:70000元/㎡ (融创望江府) 一二手房比价:99% 新房售价:35000元/㎡ (融信保利创世纪) 二手房售价:41000元/㎡( 滨江金色江南) 一二手房比价:85% 新房售价:46000元/㎡ (滨江金茂府) 二手房售价:54000元/㎡ (龙湖春江郦城) 一二手房比价:85% 限价、限签政策影响下,热点板块一、二手房销售价格倒挂现象显著,尤其在地铁沿线及市政规划利好的新兴 板块,一、二手房比价在70%左右,同时二手房高价凸显新房高性价比,一房难求情况普遍存在。➢ 13少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 变化四:地铁串线成网,交通红利兑现,价格逐渐扁平化 2号线各站点 周边典型项目 周边房价 (万/㎡ ) 核心1 核心2 距离 良渚站 融信澜天、昆仑华府 1.8 14 19 33 杜甫村站 和昌府、万科梦溪里 2.0 13 18 31 白洋站 奥克斯缔壹城、越秀星汇悦城 2.2 12 17 29 金家渡站 上实海上海、协安蓝郡 2.5 11 16 27 墩祥街站 阳光郡 2.9 10 15 25 三墩站 中旅紫金名门、宝嘉誉府 3.3 9 14 23 虾龙圩站 西城年华、协安上郡 3.6 8 13 21 三坝站 二手房:耀江文鼎苑、紫金文苑 5.5 7 12 19 文新路站 和润园、星洲花园、政新花园 4.9 6 11 17 丰潭路站 二手房:雅仕苑、南都德加公寓 4.9 5 10 15 古翠路站 龙湖唐宁one、嘉绿苑 4.2 4 9 13 学院路站 首开杭州金茂府、融信公馆·ARC 4.6 3 8 11 下宁桥站 华都兰庭国际、耀江文欣苑 4.8 2 7 9 沈塘桥站 邮电新村、新华园 6.8 1 6 7 武林门站 武林壹号 8.3 — 5 5 凤起路站 皇亲苑、环西社区 5.8 1 4 5 中河北路站 新湖武林国际 5.8 2 3 5 建国北路站 凤起潮鸣 8.0 3 2 5 庆菱路站 翰林花园、滨江凯旋门 6.5 4 1 5 庆春广场站 采荷人家、五福天地、钱江苑 5.0 5 — 5 钱江路站 万科大都会79号、中海御道 7.0 6 1 7 钱江世纪城站 保亿绿城奥邸国际 4.5 7 2 9 盈丰路站 融信保利创世纪、龙湖天璞 3.6 8 3 11 飞虹路站 顺发江南丽锦、滨江金色江南 3.9 9 4 13 振宁路站 万科大家世纪之光 3.8 10 5 15 建设三路站 滨江江南名府、长龙领航城 3.2 11 6 17 建设一路站 保利融信大国璟、融信望海潮 3.2 12 7 19 人民广场站 龙湖天鉅、融信江南学府 3.5 13 8 21 杭发厂站 融信萧山公馆 3.4 14 9 23 人民路站 二手房:横石板弄、国颂府 3.0 15 10 25 潘水站 旭辉珺悦府 2.4 16 11 27 曹家桥站 开元广场、绿都南江壹号、恒大帝景 2.4 17 12 29 朝阳站 九悦江南、碧桂园天麓府 1.8 18 13 31 良渚站 朝阳站 曹家桥站 钱江世纪城站 钱江路站 金家渡路站 人民路站 建设一路站 凤 起 路 站 庆 春 广 场 站 三墩站 三坝站 丰 潭 路 站 学 院 路 站 武林广场 建 国 北 路 站 振宁路站 人民广场站 市民中心 1.8-2万/㎡ 1.8-2.4万/㎡ 4.5-5万/㎡ 3.5-4.5万/㎡ 7-8万/㎡ 6-7万/㎡ 以已开通的地铁二号线为例,围绕武林和钱江新城“双心”向南北延伸的价格呈现“同步”效应;如良渚、南 部卧城,萧山经开区、三墩,钱江世纪城、老城西等的价格随着地铁开通,将逐步趋同。➢ 14少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 变化五:17年拆迁户贡献大,18年主城部分区拆迁进入尾声 17年为拆迁大年,多区域开展拆迁较为顺利;按照启动时间计算拆迁进度,18年预计拆迁户数环比下降17%; 以拱墅区为例,拆迁计划提前完成,18年仅1031户拆迁,对市场影响较弱;18年滨江或为拆迁大年。 备注:来源政府公布的拆迁计划,图上18年拆迁湖墅按照计划的征迁完成时间统计 2016-2020年主城区城中村改造计划 178个村,44936户,鼓励1+X补偿 36个(10589户) 18年完成征迁1185户 江干 拱墅 下城 8个(4633户) 18年完成征迁2679户32个(6803户) 18年完成征迁5607户 西湖36个(6051户) 18年完成征迁222户 上城 3个(945户) 18年完成征迁945户 滨江 29个(8611户) 18年完成征迁4186户 之江 34个(7304户) 18年完成征迁900户 2016-2020主城区城中村计划进度 (启动时间) 2019年 2018年 2017年 2016年 政府发力,启动拆迁与签约基本同步 拱墅:40天签约2510户,实现7村整村 清零,皋亭村一周签约653户,菜马一天 整村清零;西湖:2个街道5天拆完。 整体下降17% 区块名称 2018年 2019年 2020年 大关区块 拆迁565户 —— —— 第二文教区块 拆迁42户 —— —— 皋亭区块 —— —— —— 桃源区块 —— —— —— 杭钢单元(含康 桥集镇)区块 —— —— —— 运河新城(含运 河湾)区块 —— —— —— 孔家埭区块 —— —— —— 祥符老街区块 拆迁96户 —— —— 申花区块 拆迁48户 —— —— 庆隆区块 —— —— —— 华丰区块 拆迁280户 —— —— 半山国家森林公 园周边区块 —— —— —— 康桥路以北区块 —— —— —— 合计 拆迁1031户 —— —— 2018-2020年拱墅居民拆迁分区计划➢ 15少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 仓前、闲林、 五常、老余杭 良渚 星 桥、 东 湖、 乔司 根据余杭区17-19年城中村改造示意图显示,18年计划完成的拆迁量是17年的1.9倍,且明确货币化安置的比例 不低于50%,预计将有1883户持币入市的拆迁户,尤其是良渚、五常、乔司等区域18年的拆迁量较大。 备注:来源政府公布的拆迁计划 街道名称 拆迁户数 拆迁面积 乔司街道永和村1-2组 65 48500 百丈镇溪口集镇改造 65 15000 瓶窑镇羊山商住地块 52 13000 仓前街道集镇改造 132 137000 余杭街道中南村1-3组 50 13000 余杭街道华坞村3-6组 121 50000 余杭街道凤凰山村1组 20 8000 良渚街道金家渡社区1组 34 27200 崇贤街道崇贤前村区块 88 16000 塘栖镇超山集镇改造 9 3300 星桥街道南星社区1-3组、 7-12组 321 128400 良渚街道南庄兜村 49 39200 良渚街道小洋坝村1-3组 勾庄村10-12组 274 219200 东湖街道星火苑社区1-3组 155 60000 东湖街道石坝社区1-3组 517 206800 东湖街道红旗社区8组 45 16000 合计 1997 1000600 变化五:余杭区18年整体拆迁力度较大,且1+X不低于50% 余杭城中村改造实行“政府主导、规划引领、整村拆除、安置优先”原 则。推行1+X安置方式,明确货币化安置比例不低于50%。 2017年 VS 2018年余杭区完成拆迁户数与面积 街道名称 拆迁户数 拆迁面积 乔司街道三角村1、3、10- 17组 649 520000 瓶窑镇良渚文化走廊区块 452 200000 良渚街道西塘河村1-7组 282 225600 良渚街道杜甫村21、24组 41 32800 良渚街道东塘河村1-4、6- 15组 403 322400 良渚街道行宫塘村1-5组、 8、9、11、13、14、15 408 326400 良渚街道运河村6、8、12、 13、14、15、16、22组 230 184000 良渚街道勾庄村4、6-9、 12、14组 401 320800 仓前街道灵源农居点 12 5104 闲林街道何母桥村7-10组 137 100000 五常街道荆丰社区5-12组 400 200000 五常街道友谊社区白庙区块 7-8组 128 60000 五常街道顾家桥社区1-4组 222 140000 合计 3765 2637104 19年预计拆迁街道名称 拆迁户数 拆迁面积 闲林街道民丰村2、3、5组 290 130500 五常街道荆山社区4组 50 25000 东湖街道横塘社区1、2、5组 217 108500 东湖街道红丰社区4、6-10组 325 178750 合计 882 442750➢ 16少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 2017-2019年,完成萧山中心城区内撤村建居的社区和部分行政村改造整治工作,涉及60个以上村(社区)、2.6万户以上住户,改造面积1000余万 方。 ➢ 2017年计划实施城中村改造27个,改造农户10000户以上,改造面积400万方; ➢ 2018年计划实施城中村改造19个,改造农户7500户以上,改造面积300万方; ➢ 2019年计划实施城中村改造14个,改造农户8500户以上,改造面积340万方。 萧山公布三年拆迁计划,涉及60个城中村,17年已改造面积占比38%,18年预计拆迁户数环比下降19%,集中 在城厢街道(萧山市区)、蜀山街道(南部卧城)、所前、宁围(钱江世纪城、新街、桥南)、闻堰等区域。 备注:来源政府公布的拆迁计划 变化五:萧山区拆迁集中,总户数高于余杭,集中在萧山南 2017拆迁 户数 人口 北干街道高田社区 317 1274 北干街道永久社区 335 1022 新塘街道行头村 365 1590 新塘街道下潦社区 177 798 蜀山街道戚家池社区 341 1403 蜀山街道联丰社区 247 1027 宁围街道金一社区 676 2147 宁围街道金二社区 490 1705 宁围街道宁东社区 830 2733 宁围街道宁税社区 764 2328 闻堰街道闻兴村 1003 4050 合计 5545 20077 萧山市区、 南部卧城 桥南、新街 2018拆迁 户数 人口 城厢街道南门社区 408 1323 城厢街道徐家河社区 138 563 城厢街道仙家里社区 235 810 蜀山街道向阳社区 503 1868 蜀山街道严家埭社区 158 711 蜀山街道安桥社区 237 787 所前镇城南村 492 2008 新塘街道董家埭社区 278 918 新塘街道金家浜社区 259 785 新塘街道琴山下社区 151 654 宁围街道颜坝村 364 1610 蜀山街道联华社区 339 838 蜀山街道黄家河社区 214 874 蜀山街道溪头黄社区 161 743 闻堰街道山河村 580 2340 合计 4517 16832➢ 17少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 52% 27% 16% 30% 7% 21% 56% 54% 0.3 0.4 0.4 0.4 0.5 0.5 0.8 0.8 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 0% 20% 40% 60% 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2010-2017年杭州八区涉宅用地溢价率与地楼比走势 溢价率 地楼比 土地成交量价:成交额创新高,溢价率得控,地价持续蹿升 1101 539 688 1334 717 640 974 923 5741 5840 6218 7280 7486 8653 13842 18258 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2010-2017年杭州八区涉宅用地成交量价走势 成交建面(万㎡) 成交金额(亿元) 楼面均价(元/㎡ ) 17年杭州土地出让金创历史新高,跃居全国第二;设置封顶价,溢价率控制在54%,小幅回落;地楼比持续维 持0.8,地价成本较高;17年月度土地成交节奏来看,8-9月为集中供地期,年中、年初、年底同样为小高峰。 备注:来源CRIC数据库;杭州八区(不含富阳、临安),土地挂牌与成交数据截止12.31 ➢ 杭州八区涉宅用地17年成交86宗,收金1686亿,杭州十区(含富阳、临 安)涉宅用地成交金额达到1904亿,均创近年来新高; ➢ 2000亿的土地出让金口径为杭州十区经营性用地(除工业、旅馆等特殊用 地除外),17年成交1580万方,金额达2166亿,仅次于北京居全国第 二。 同比16年: 面积下降-5% 金额上涨25% 地价上涨32% 71 0 24 10 45 133 32 116 244 103 9 135 0 10000 20000 30000 40000 0 100 200 300 400 500 600 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2017年杭州八区涉宅用地月度成交量价走势 成交建面(万㎡) 成交金额(亿元) 楼面均价(元/㎡ ) 土地出让高峰➢ 18少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 22021 14686 8217 0 5000 10000 15000 20000 25000 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2010-2017年土地成交分类型楼面价(元/㎡) 28% 37% 4% 土地成交结构:主城、萧山为主力贡献,涉宅用地占比76% 从成交区域来看,17年主城出让34宗地块,总建面314万方,平均体量较小,萧山28宗地总建325万方,两个 区域土地成交贡献大;土地分性质成交占比基本与16年保持一致,商住地块楼面价环比涨幅显著。 备注:来源CRIC数据库;杭州八区(不含富阳、临安),土地挂牌与成交数据截止12.31 余杭区(涉宅): 24宗 284万方 412亿元 14518元/㎡ 主城区(涉宅): 34宗 314万方 789亿元 25096元/㎡ 萧山区,含大江东(涉宅): 28宗 325万方 485亿元 14907元/㎡ 区域 宗数 环比 建面 环比 金额 环比 均价 环比 主城 34 26% 314 -6% 789 44% 25096 7% 余杭 24 41% 284 31% 412 111% 14518 61% 萧山 28 -15% 325 -23% 485 32% 14907 71% 全市 86 12% 923 -5% 1686 25% 18258 32% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2010-2017年土地成交分类型总建面(万㎡) 住宅 商住 商办 37% 39% 24%➢ 19少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 土地现房政策:17年政策环境稳定,多为土地竞价规则变化 17年3月融信、恒大萧山经开区3w+地王,促使现房销售的新规出台,仅持续4个月,现房销售延迟入市节点, 加剧供不应求,且土地市场依旧维持高热度;期间共成交22宗涉宅地块,需限房销售20宗,总建面208万方。 备注:来源CRIC数据库、杭州国土资源局;杭州八区(不含富阳、临安) 2016年9月 抬高拿地门槛: 溢价率100%,1个月付清土地出让金 溢价率120%,现房销售 溢价率150%,竞配养老设施面积 2017年3月 土地现房销售: 溢价率50%,现房销售 溢价率70%,锁定报价,竞配自持比例 自持100%,竞配养老设施面积 2017年4月 土地摇号竞价: 摇号确定报名、报价顺序 参与摇号前足额缴纳竞买保证金 2017年6月 土地网拍形式: 浙江省范围内国有建设用地使用权拍 卖、挂牌将通过网上交易系统实施,10 月1日正式执行 2017年7月 取消现房销售: 取消溢价70%限房销售的要求,改为溢 价70%溢价封顶竞配自持面积;自持 100%竞配养老用房面积 2017年8-9月 土地自持要求: 自持面积不得以任何形式销售,单次租 期不得超过10年;彭埠单元出让首宗纯 租赁宅地,定向出让市属国企 杭房大江东项目 保利滨江襄七房项目 葛洲坝西溪蒋村项目 金辉&建发三墩北项目 中冶桃源、新天地 越秀城东新城项目 成交日期 土地名称 区域 板块 总建面积 容积率 楼面价 溢价率 2017/5/24 建发&金辉三墩北项目 西湖区 三墩北 204789 3 18488 70% 2017/6/5 保利滨江区府项目 滨江区 滨江区府 177407 3.5 28390 70% 2017/6/9 杭房大江东项目 大江东 大江东 195263 2.3 5161 70% 2017/5/27 禹洲南部卧城项目 萧山区 南部卧城 149769 2.8 20060 70% 2017/8/10 郑州绿都崇贤项目 余杭区 崇贤 132538 2.2 12999 50% 2017/6/15 葛洲坝西溪蒋村项目 西湖区 西溪蒋村 136212 2.4 31698 70% 2017/6/5 金地大学城北项目 下沙区 大学城北 91000 2.5-3.0 9643 70% 2017/7/3 卓越长睦项目 江干区 丁桥长睦 125647 2.13 14096 70% 2017/6/5 中冶新天地项目 下城区 新天地 86000 2.8-3.8 29809 70% 2017/6/16 中建星桥项目 余杭区 星桥 114711 1.5 14700 50% 2017/5/27 融信空港新城项目 萧山区 空港新城 72750 2 5101 70% 2017/7/21 越秀城东新城项目 江干区 城东新城 88440 2.3 30841 70% 2017/8/10 香港路劲崇贤项目 余杭区 崇贤 70589 2 12999 50% 2017/7/21 中国电建丁桥长睦项目 江干区 丁桥长睦 70934 2.4 17383 70% 2017/6/15 天阳丁桥项目 江干区 丁桥长睦 57053 2.4 17166 70% 2017/4/26 中冶老城西项目 西湖区 老城西 43165 2.61 39571 70% 2017/4/26 联发桃源项目 拱墅区 桃源 49792 2.8 19137 70% 2017/7/3 杭房申花项目 拱墅区 申花 33352 2.2 37509 58% 2017/6/29 高运益农镇项目 萧山区 益农镇 27120 1.8 2733 52% 2017/6/9 宏立大江东项目 大江东 大江东 9570 1.0-1.2 4765 70% 合计 207.9万方➢ 20少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 北部绕城沿线,自 持地块较集中 东部大学城北、大江 东、空港新城因库存 健康,自持比例较高 南部副城因保利滨 江襄七房地块自持 44%自持热度高 西部之江、转塘、西溪蒋村等景观 资源佳的区域,存在一定比例自持 土地自持限制:金地自持4宗地块,宏立100%自持居第一 17年7月至今采用溢价封顶,竞配自持面积的竞价形式,共计成交48宗涉宅地块,合计自持面积108万方,北绕 城以内、南部副城、东部自持面积均较高;滨江、建发&金辉自持比例相仿,采用2种不同策略,有待市场验证。 备注:来源CRIC数据库;自持比例TOP5排名 项目名称 区域 板块 总建面积 自持比例 宏立大江东 大江东 大江东 9570 100% 融信空港新城 萧山区 空港新城 72750 67% 首开半山田园 拱墅区 半山田园 50312 55% 保利滨江区府 滨江区 滨江区府 177407 44% 葛洲坝西溪蒋村 西湖区 西溪蒋村 136212 44% 房企 项目个数 深圳金地 4 滨江 3 德信 2 福建金辉 2 福建融信 2 杭房 2 绿城 2 上海金茂 2 深圳中冶 2 温州时代 2 重庆金科 2 北京供销社 1 北京首开 1 北京中国电建 1 福建禹州 1 广州保利 1 广州碧桂园 1 宏立 1 江苏淮矿 1 厦门建发 1 厦门联发 1 上海大名城 1 上坤 1 深圳万科 1 深圳卓越 1 宋都 1 天阳 1 武汉葛洲坝 1 西房 1 香港九龙仓 1 香港路劲 1 郑州绿都 1 中国建筑 1 诸暨祥生 1 合计 48宗 108万方自持 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10-12#为自持公寓 滨江翡翠江南(自持31%) 建发&金辉三墩北项目(自持32%) 4 56 7 8 9 10 11 12 13 1#物业经营 2-3#托老所➢ 21少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 外来房企布局:围绕地铁、绕城环线、产业辐射带等布点 16年5个外来房企首入杭州,G20等利好刺激下,城市的吸附力逐渐提升,17年外来房企投资热度极高,15个 房企集中在城北、城东;温州时代重仓南部副城;联发溢价率起拍价高,致溢价仅5%,其余地块溢价基本封顶。 备注:来源CRIC数据库;土地成交数据截止12.31 成交日期 土地名称 区域 板块 总建面积 楼面价 溢价率 备注 2017/12/18 苏州中锐老余杭项目 余杭区 老余杭 85829 11995 50% 2017/12/18 上海首创临平项目 余杭区 临平 128846 18584 38% 2017/10/11 上坤临平北项目 余杭区 临平北 109300 12750 50% 自持2% 2017/9/11 上海大名城萧山经开区项目 萧山区 萧山经开区 62938 21799 70% 自持7% 2017/9/4 重庆金科运河新城项目 拱墅区 运河新城 86248 18935 70% 自持15% 2017/9/4 温州时代长河项目 滨江区 长河 62062 31851 70% 自持25% 2017/8/14 北京供销社转塘项目 之江区 转塘 79896 18203 70% 自持40% 2017/8/10 香港路劲崇贤项目 余杭区 崇贤 70589 12999 50% 现房销售 2017/8/10 北京国开老余杭项目 余杭区 老余杭 62038 17185 49% 2017/7/21 中国电建丁桥长睦项目 江干区 丁桥长睦 70934 17383 70% 现房销售, 自持21% 2017/6/16 中建星桥项目 余杭区 星桥 114711 14700 50% 现房销售, 自持5% 2017/6/15 葛洲坝西溪蒋村项目 西湖区 西溪蒋村 136212 31698 70% 现房销售, 自持44% 2017/4/26 中冶老城西项目 西湖区 老城西 43165 39571 70% 现房销售, 自持16% 2017/1/19 联发藏珑玉墅 余杭区 良渚 43765 16777 5% 2017/1/19 三湘城东新城项目 江干区 城东新城 82174 32370 75% 老余杭 转塘 西兴 萧山经开区 17年外来房企首入杭州布局 良渚 西溪蒋村 老城西 城东新城 丁桥长睦 星桥 临平 临平北 运河新城 崇贤➢ 22少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 板块地王刷新:地价沿环线向外层层递减,1-2w地价为主 土地价值围绕市心呈环线递减,热门板块地价已破3万,地价万元以下板块较少;滨江区府因近期暂未推地,地 价仍停留在16年5月信达中心·杭州壹号院的2.1w;地价1-2w的板块达到23个,占比为47%。 备注:来源CRIC数据库;杭州八区(不含富阳、临安),土地成交数据截止12.31 各板块2016-2017年成交最高地价情况 板块 最高楼面价 房企 年份 市中心 45368 杭州绿城&厦门建发 2016年 钱江新城 44460 杭州滨江&保利 2017年 金融城 43288 金隅&中国中铁 2016年 申花 40766 杭州绿城&厦门建发 2017年 老城西 39571 深圳中冶 2017年 桥西 36556 大家 2018年 新天地 36453 香港九龙仓 2017年 城东新城 36396 江苏淮矿 2017年 长河 31851 温州时代 2017年 西溪蒋村 31698 葛洲坝 2017年 萧山经开区 30816 福建融信 2017年 滨江区府 28390 保利 2017年 留下 27279 杭州绿城&厦门建发 2017年 祥符 25787 深圳万科 2017年 萧山市区 24990 杭州滨江 2017年 湘湖闻堰 22950 金地 2017年 九堡 21590 金地 2017年 良渚 20542 厦门联发 2017年 南部卧城 20060 福建禹州 2017年 三墩北 19864 郑州绿都 2016年 钱江世纪城 19846 福建阳光城 2016年 萧山桥南 19804 杭州滨江 2017年 之江度假区 19695 德信 2017年 未来科技城 19664 福建阳光城 2016年 桃源 19137 厦门联发 2017年 运河新城 18935 重庆金科 2017年 临平 18584 上海首创 2017年 半山田园 18423 北京首开 2017年 转塘 18203 北京供销社 2017年 丁桥长睦 17383 中国电建 2017年 乔司 17226 福建金辉 2017年 老余杭 17185 东方集团 2017年 小和山 16650 绿城 2017年 星桥 14700 福建金辉 2017年 临平北 13840 宁波荣安 2017年 大学城北 13369 金地 2017年 崇贤 12999 西房 2017年 新街 12760 福建阳光城 2016年 瓶窑 11178 碧桂园 2017年 义桥 10780 广州碧桂园 2017年 所前镇 10200 广州碧桂园 2017年 闲林 8809 福建金辉 2016年 空港新城 8670 德信 2017年 大江东 8495 宋都 2017年 临浦 7301 广州碧桂园 2017年 勾庄北 6761 深圳万科 2016年 五常闲林 老余杭 临平北 大 学 城 北下 沙 沿 江 金沙湖申花西 溪 蒋 村 老城西 乔司 城东 新城 金融城 临平 九堡 市中心 崇贤 半山 田园桃 源 丁桥长 睦 运 河 新 城 新 天 地 星桥 良渚 祥 符 桥 西 之江度假 区 转塘 钱江世 纪城 滨江高教 湘湖闻堰 萧山桥南 滨江区府 滨江长河 钱 江 新 城 三 墩 三 墩 北 留下 小和山 未来科技 城 未来科技城西 新街 勾庄北 勾庄 义桥 大 江 东 萧山 经开区 萧山市区 南部卧城 地价30000以上 地价20000-30000 地价10000-20000 地价5000-10000 近期无土地成交 地价热度图➢ 23少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 13635 23393 25096 7146 9568 18048 21362900 6549 4971 9015 14518 3599 69569492 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 主城 萧山 大江东 余杭 富阳 2017-2021年涉宅用地出让计划 幅数 占地面积(万㎡) 楼面均价(元/㎡ ) 89% 113% 67% 土地未来供应:未来供应稳定,年均1100万方,多数优质地块 根据2017-2021出让计划,年均计划出让107宗涉宅地块,占地面积551万方,按容积率2计算为1100万方可建 面积;17年实际出让与计划供应的完成度为87%,余杭区超额完成任务,富阳、萧山任务完成度低。 杭州市2017-2021年涉宅用地出让计划 序号 区域 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 合计 幅数 占地面积 占比 幅数 占地面积 占比 幅数 占地面积 占比 幅数 占地面积 占比 幅数 占地面积 占比 幅数 占地面积 占比 1 主城区 38 151 30% 41 148 27% 44 149 27% 39 150 26% 41 158 27% 203 757 27% 2 萧山区 35 148 29% 30 168 31% 37 165 30% 20 163 29% 17 166 29% 139 811 29% 3 大江东 10 38 7% 8 47 9% 8 50 9% 8 54 10% 8 55 10% 42 243 9% 4 余杭区 25 121 24% 28 133 25% 21 114 20% 17 138 24% 21 131 23% 112 637 23% 5 富阳区 11 55 11% 9 47 9% 9 79 14% 5 62 11% 7 65 11% 41 307 11% 合计 119 512 100% 116 544 100% 119 557 100% 89 567 100% 94 575 100% 537 2755 100% 备注:来源CRIC数据库,杭州市国土资源局,成交数据截止12.31;虚框为出让计划,标红百分比为计划完成度(按面积计算) 92% 78%➢ 24少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 商品房:住宅限购限贷下,酒店式公寓产品量价齐升 17年八区商品房共成交1636万方,收金3820亿元,创近年新高;10-16年普通住宅占比保持在75-80%,17年 受限购限贷影响,加上网签限价、供应不足等影响下,占比下降至67%;酒店式公寓放量显著,达3个百分点。 687 456 899 936 967 1322 1945 1636 1.2 1.9 1.2 1.6 1.6 1.2 0.7 0.8 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 0 500 1000 1500 2000 2500 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2010-2017年杭州八区商品房供求走势 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 供求比 备注:来源CRIC数据库,口径为杭州八区商品房,成交数据截止12.31 5% 4% 4% 4% 5% 5% 6% 6% 5% 13% 7% 8% 5% 6% 11% 14%9% 7% 4% 4% 4% 4% 5% 7% 75% 68% 81% 80% 82% 83% 75% 66% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2010-2017年杭州八区商品房分物业类型成交占比 别墅 酒店式公寓 办公 商业 普通住宅 17年普通住宅成交占66%,别墅6%,酒店式公寓14%,办公7%,商业7% 环比16年 下降-9% 持平 上涨3% 上涨2% 上涨3% 1197 775 1346 1593 1521 2140 3429 3820 17423 16990 14973 17008 15733 16182 17637 23351 0 10000 20000 30000 0 2000 4000 6000 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2010-2017年杭州八区商品房成交金额走势 成交金额(亿元) 成交均价(元/㎡ )➢ 25少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 61 31 57 103 118 113 97 91 95 99 96 132 80 51 219 160 141 140 136 133 187 102 37 62 44 49 120 72 67 143 118 111 92 77 79 113 24618 0 10000 20000 30000 40000 0 100 200 300 15.1 15.6 16.1 16.6 17.1 17.6 17.12 普 通 住 宅 商品房:住宅限价影响大,商办备案较松,成为突破口 7 3 4 5 6 6 5 4 5 6 7 10 6 3 9 11 11 10 7 10 15 13 7 8 4 4 10 9 10 14 11 10 7 7 7 7 31124 0 10000 20000 30000 0 10 20 15.1 15.6 16.1 16.6 17.1 17.6 17.12 别 墅 5 2 3 4 5 5 9 7 8 8 10 11 11 4 14 13 22 18 23 19 25 25 24 18 10 8 28 29 18 22 22 24 22 16 13 14 25388 0 10000 20000 30000 0 10 20 30 40 15.1 15.6 16.1 16.6 17.1 17.6 17.12 酒 店 式 公 寓 3 2 2 3 4 6 2 3 3 3 4 5 4 1 5 7 9 6 6 9 7 8 12 9 5 4 11 12 12 12 9 8 11 8 7 14 28071 0 10000 20000 30000 0 10 20 15.1 15.6 16.1 16.6 17.1 17.6 17.12 商 业 5 4 2 3 2 5 2 3 3 9 3 7 5 7 5 12 4 9 4 4 8 13 6 12 7 6 10 12 9 13 8 18 6 6 5 12 21881 0 10000 20000 30000 0 10 20 15.1 15.6 16.1 16.6 17.1 17.6 17.12 办 公 2016年12月 VS 2017年12月 网签&备案限价+限购限贷 量:1449 -25% 1085 价:17601 37% 24138 经济型排屋增多+改善6成 量:108 -10% 97 价:23956 9% 26140 商改住红利+承接投资需求 量: 215 6% 227 价:14518 41% 20458 带租约出售+板块规划利好 量:83 37% 114 价:20380 18% 23990 成交区域差异+结构性调整 量:89 25% 112 价:15510 19% 18511 备注:来源CRIC数据库,口径为杭州八区商品房,成交数据截止12.31➢ 26少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 商品住宅:17年较16年量回落价上涨,较15年之前量价齐声 17年八区商品住宅共成交1183万方,收金2874亿元,环比16年的阶段性高点,量下降24%,价上涨35%;每 个季度末为传统旺季,10月至今受成交结构影响,成交均价由2.9万/㎡ ,下降至2.5万/㎡ 。 备注:来源CRIC数据库,口径为杭州八区商品住宅,成交数据截止12.31 18003 14572 15861 15301 15817 16500 20238 26826 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 100 200 300 400 500 600 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2010-2017年杭州八区商品住宅供求量价走势 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡ ) 10年成交 549万方 967亿元 11年成交 327万方 533亿元 12年成交 760万方 1106亿元 13年成交 790万方 1307亿元 14年成交 839万方 1302亿元 15年成交 1160万方 1884亿元 16年成交 1557万方 2809亿元 17年成交 1183万方 2874亿元 549 327 760 790 839 1160 1557 1183 1.1 2.1 1.1 1.4 1.3 0.9 0.6 0.8 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 0 500 1000 1500 2000 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2010-2017年杭州八区商品住宅供求走势 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 供求比 48 53 131 81 76 156 129 121 99 84 85 120 21948 20206 20332 21093 20958 23581 25527 26831 27106 29005 27278 24975 0 10000 20000 30000 40000 0 50 100 150 200 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2017年月度杭州八区商品住宅量价走势 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡ )➢ 27少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 成交价格:八区普涨35%,基本13-18%,大江东涨幅列第一 17年杭州八区商品住宅均价同比上涨35%,分区来看,基本均有13-18%的价格涨幅,大江东由于先前毛坯基数 低,涨幅几近翻倍;余杭、萧山、江干为成交量价贡献TOP3,占比高达72-77%。 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 10.1 11.1 12.1 13.1 14.1 15.1 16.1 17.1 17.12 2010-2017杭州八区商品住宅分区成交均价走势 主城 余杭 萧山 大江东 2010年 17605元/㎡ 八 区 均 价 2011年 16263元/㎡ 2012年 14545元/㎡ 2013年 16546元/㎡ 2014年 15520元/㎡ 2015年 16251元/㎡ 2016年 18044元/㎡ 2017年 24303元/㎡ 同比16年+35% 12月均价同比上涨,3828元/㎡ ,涨幅13% 12月均价同比上涨,2792元/㎡ ,涨幅18% 12月均价同比上涨,4206元/㎡ ,涨幅18% 12月均价同比上涨,7814元/㎡ ,涨幅96% 备注:来源CRIC数据库,口径为杭州八区商品住宅,成交数据截止12.31 38% 27% 12% 8% 4% 3% 3% 2%2%1% 0% 2017年杭州八区商品住宅分区成交面积 余杭区 萧山区 江干区 拱墅区 之江开发区 大江东 西湖区 下沙区 下城区 滨江区 上城区 29% 28% 15% 13% 4% 4% 2% 2%2% 1%0% 2017年杭州八区商品住宅分区成交金额 余杭区 萧山区 江干区 拱墅区 之江开发区 西湖区 下城区 滨江区 大江东 下沙区 上城区➢ 28少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 成交价格:价格圈层明显,二饶基本贯穿1-2万单价的区域 基本形成四级价格圈层,核心板块破5万,处于1-3万价格圈层的板块数量最多,外部环绕一圈;1万以下单价的 项目较少,仅临平北运河镇、塘栖镇附近的部分项目毛坯均价在0.9-1万。 五 常闲林 老余杭 临平北 大 学 城 北下 沙 沿 江 金沙 湖申花西 溪 蒋 村 老城 西 乔司 城东新城 金融城 临 平 九堡 市中心 崇贤 半山 田园桃 源 丁桥长 睦 运 河 新 城 新 天 地 星桥 良渚 祥 符 桥 西 之江度 假区 转塘 钱江世 纪城 滨江 高教 湘湖闻堰 萧山桥南 萧山 经开 区滨江区府 滨江长河 南 部 卧 城 钱江 新城 三 墩 三 墩 北 留下 小和山 未来科 技城 未 来 科 技 城 西 新街 勾 庄 北勾 庄 义桥 萧 山 市 区 大江东 板块均价>5万 板块均价4-5万 板块均价3-4万 板块均价2-3万 板块均价<1万 板块均价1-2万 2017年各板块均价示意图 备注:来源CRIC数据库,口径为杭州八区商品住宅,成交数据口径为1.1-12.31 ➢ 第一圈层(单价5万/㎡ 以上):以市中心,和钱江新城为代 表的传统豪宅区 ➢ 第二圈层(单价3-5万/㎡ ):中高端改善置业区,主要以主 城次级中心和热点板块组成(以申花、桥西、区政府等为代 表的次级中心以及世纪城、城东新城、西溪蒋村等热门板 块) ➢ 第三圈层(单价2-3万/㎡ ):刚需刚改置业区,绕城内范围 内,主要由主城近郊板块以及萧山、余杭新兴发展板块构成 ➢ 第四圈层(单价1-2万/㎡ ):纯刚需置业区,余杭区绕城外 范围以及萧山远郊、下属乡镇范围 ➢ 零星片区(单价万元以下):从目前售价来看,基本仅萧 山、余杭下属部分远郊乡镇处于此价格水平;严格意义上来 讲,杭州已不存在万元内板块。 。➢ 29少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 板块涨幅:低价板块迅速填平洼地,差价进一步缩小 17年余杭区如老余杭、未来科技城西、临平北、崇贤等板块价格涨幅居前列,萧山区如湘湖闻堰、新街等区 域,因起始价格相对较低,涨幅更为显著;主城区大部分板块涨幅介于10-37%之间。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 老余杭 湘湖闻堰 未来科技城西 临平北 新街 闲林 星桥 乔司 勾庄北 崇贤 大江东 未来科技城 留下 桃源 申花 钱江世纪城 新天地 祥符 运河新城 义桥 萧山经开区 五常 良渚 城东新城 三墩 半山田园 临平 滨江区府 勾庄 转塘 长河 西溪蒋村 金沙湖 桥西 下沙沿江 钱江新城 之江度假区 大学城北 南部卧城 丁桥长睦 老城西 金融城 萧山桥南 九堡 滨江高教 萧山市区 三墩北 各板块普通住宅价格涨幅(2017年均价与2016年均价对比) 17年成交均价 16年成交均价 涨跌幅 空心柱体表示萧山、余杭区的板块 ➢ 涨幅大于37%的板块:19个,其中余杭9个,主城6个,萧山4个,老余杭、临平北、崇贤等前期的价格低洼出现补涨,且势头强劲; ➢ 涨幅介于25-37%的板块:17个,其中主城11个,萧山2个,余杭4个;良渚、城东新城、金沙湖等轨道交通通达性较好的板块; ➢ 涨幅介于10-25%的板块:11个,其中主城8个,萧山3个;,之江度假区、大学城北等热门板块贡献较大; ➢ 涨幅小于10%的板块:2个,其中主城1个(市中心),起始价格较高,涨幅不显著;余杭1个(小和山),基本无项目在售。 平均涨幅37% 备注:来源CRIC数据库,口径为杭州八区普通住宅,成交数据截止12.31➢ 30少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 成交结构:首置首改产品为主力成交,总价门槛提升至100万 从面积段来看,80-90方首置、120-140方首改产品供应较多,致成交放量,90方以下小户型占比达45%;从 总极端来看,16年100万以下总价成交占比28%,17年门槛提升至100万以上,200-600万占比51%。 备注:来源CRIC数据库,口径为杭州八区商品住宅,成交数据截止12.31 2561 43553 3700 15186 23691 4361 2162 1933 2067 2485 19648 19917 20668 23726 26784 32137 30961 28033 25481 27813 0 20000 40000 0 20000 40000 60000 80方以下 80-90 90-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-250 250方以上 2017年杭州八区商品住宅分面积段供求走势 供应套数 成交套数 成交均价 51% 55% 60% 59% 61% 58% 55% 45% 16% 13% 11% 11% 11% 13% 15% 19% 16% 18% 17% 18% 17% 18% 19% 23% 4% 3% 3% 3% 2% 2% 3% 4% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2017年杭州八区商品住宅分面积段城成交走势 90方以下 90-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-250 250方以上 27% 28% 35% 31% 38% 34% 28% 7% 29% 33% 31% 25% 24% 25% 21% 20% 17% 16% 16% 20% 16% 16% 17% 16% 8% 7% 7% 9% 8% 9% 11% 13% 5% 4% 4% 4% 4% 5% 6% 11% 4% 5% 4% 6% 4% 5% 7% 14% 5% 4% 2% 3% 3% 3% 6% 13% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2017年杭州八区商品住宅分总价段成交走势 100万以下 100-150 150-200 200-250 250-300 300-400 400-600 600-800 800万以上➢ 31少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 二手房:17年上半年二手房成交加速,10月起同比降幅显著 2017年全市二手住房成交12万套,成交面积1177万方,同比分别下降2%和3%;80-90方刚需户型市场占比稳 定增长,17年达到22%;主城区已挂牌未签约二手房源约2万套,挂牌总面积210万方,之江去化速度较慢。 327 516 378 754 1218 1177 0% 58% 27% 100% 62% -3% -50% 0% 50% 100% 150% 0 500 1000 1500 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2012-2017年全市二手住房成交面积走势 成交面积(万㎡) 增幅 6001 7953 15288 11983 12135 12448 10098 10811 10391 7454 7995 6000 0 5000 10000 15000 20000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2016-2017年全市二手住房月成交套数走势 2016 2017 备注:来源CRIC数据库,住房保障局 26% 21% 21% 22% 18% 16% 16% 17% 16% 19% 20% 22% 16% 15% 15% 15% 15% 16% 15% 14% 10% 12% 13% 11% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2014年 2015年 2016年 2017年 2014-2017年全市二手住房成交面积段走势 60方以下 60-80 80-90 90-120 120-140 140方以上 5.8 5.1 4.9 4.8 6.2 6.3 7.4 4.6 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 上城 下城 拱墅 江干 西湖 滨江 之江 下沙 2017年底主城各区挂牌二手房源存量去化周期对比 去化周期(月)➢ 32少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 狭义库存:存量低于“见底”警戒线,加大供给迫在眉睫 截止12月商品住宅存量360万方,近1年去化周期3.7个月,其中余杭区存量占比41%,去化周期为4.0个月;商 品房库存965万方,其中商业、办公存量占比51%,采用包租等形式后,去化周期仍高达26.3个月。 1090 1102 1062 980 970 942 871 841 813 654 621 602 615 606 575 538 469 507 455 408 359 348 318 321 360 11.3 11.2 10.6 8.6 8.2 7.8 7 6.6 6.2 4.7 4.4 4.4 4.7 4.8 4.5 4.5 4.2 4.9 4.3 3.9 3.5 3.7 3.5 3.4 3.7 0 2 4 6 8 10 12 0 200 400 600 800 1000 1200 15.12 16.1 16.2 16.3 16.4 16.5 16.6 16.7 16.8 16.9 16.10 16.11 16.12 17.1 17.2 17.3 17.4 17.5 17.6 17.7 17.8 17.9 17.10 17.11 17.12 2015.12-2017.12杭州八区商品住宅狭义存量及去化周期走势图 月末存量(万㎡) 动态去化周期(12个月) 92 148 110 10 2017年12月底各区商品住宅狭义存量 (万㎡) 主城区 余杭区 萧山区 大江东 3.3 4.1 4 2.9 大江东 萧山 余杭 主城 各区商品住宅去化周期(月) 按近一年月均去化计算 商品住宅 酒店式公寓 商业 办公 2017年12月底八区商品房狭义存量 (万㎡) 普通住宅 别墅 22.2 30.2 5.8 3.7 办公 商业 酒店式公寓 商品住宅 各区商品房去化周期(月) 按近一年月均去化计算 备注:来源CRIC数据库➢ 33少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 广义库存:25个板块处于存量见底的状态,小于12个月 年底供应大幅提升,广义库存2397万方,按照近三年平均成交计算,广义去化周期22.1个月;其中自持108万 方,278万方建面的地块因需现房销售将延迟入市;三墩北、滨江区府因存在大量已认购未签约房源,广义偏高。 备注:来源CRIC数据库,数据时间2017年1-12月;统计口径为商品住宅 五 常闲林 老余杭 临平北 大 学 城 北 下沙 沿江 金沙 湖申花西 溪 蒋 村 老城西 乔司 城东 新城金融 城 临 平 九堡 市中心 崇贤 半山 田园桃 源 丁桥长 睦 运 河 新 城 新 天 地 星桥 良渚 祥 符 桥 西 之江度假 区 转塘 钱江 世纪 城 滨江 高教 湘湖闻堰 萧山桥南 萧 山 经 开 区 滨 江 区 府 滨江长河 南 部 卧 城 钱 江 新 城 三 墩 三墩 北 留下 小和山 未来科技 城 未 来 科 技 城 西 新街 勾庄 北勾 庄 义桥 萧 山 市 区 广义存量去化周期(大于36) 广义去化周期(24-36个月) 广义去化周期(12-24个月) 广义存量分布图 大 江 东 广义去化周期(0-12个月) 板块 狭义存量 广义存量 月均去化量 狭义存销比 广义存销比 三墩北 0.5 33.9 0.4 1.2 85.4 滨江区府 9.7 52.2 1.2 8.4 45.1 萧山桥南 3.4 56.3 1.3 2.6 44.0 湘湖闻堰 6.7 48.5 1.3 5.3 38.7 崇贤 8.1 72.0 2.2 3.7 33.2 小和山 2.6 10.7 0.3 7.7 32.2 良渚 22.2 145.2 4.6 4.9 31.8 大江东 9.6 105.0 3.3 2.9 31.4 运河新城 0.1 14.9 0.5 0.1 28.9 南部卧城 20.1 84.2 3.3 6.0 25.3 老余杭 13.4 59.3 2.7 5.0 22.0 未来科技城 25.1 108.6 4.9 5.1 21.9 萧山市区 24.0 57.7 2.7 8.8 21.1 城东新城 6.7 107.7 5.4 1.2 20.1 乔司 4.3 29.5 1.5 2.8 19.1 九堡 2.8 19.8 1.1 2.7 18.8 新天地 5.8 26.9 1.5 3.9 18.0 老城西 2.8 7.1 0.4 6.4 16.2 钱江世纪城 13.1 47.2 3.0 4.4 15.9 星桥 11.4 46.7 3.1 3.7 15.1 义桥 7.2 25.8 1.8 4.1 14.6 大学城北 0.1 18.5 1.4 0.1 13.6 闲林 23.0 48.5 3.7 6.3 13.2 申花 9.4 42.3 3.2 2.9 13.1 萧山经开区 10.8 70.0 5.9 1.8 11.8 丁桥长睦 5.6 50.6 4.3 1.3 11.8 市中心 16.5 27.1 2.3 7.2 11.8 西溪蒋村 0.6 14.3 1.2 0.5 11.6 钱江新城 5.5 9.5 0.8 6.6 11.5 留下 1.0 11.1 1.0 1.0 11.2 转塘 1.9 17.5 1.7 1.1 10.2 新街 10.6 15.4 1.5 6.9 10.0 临平北 17.1 56.7 5.8 3.0 9.8 金沙湖 0.3 5.1 0.5 0.6 9.7 祥符 0.6 11.9 1.4 0.5 8.7 临平 8.1 41.7 5.1 1.6 8.2 金融城 5.6 23.1 2.8 2.0 8.1 半山田园 1.8 8.1 1.0 1.7 7.9 之江度假区 6.7 17.3 2.2 3.0 7.8 勾庄 0.1 12.7 1.8 0.0 7.0 桃源 0.1 5.1 0.8 0.1 6.5 长河 0.6 6.8 1.0 0.5 6.5 桥西 1.3 8.6 1.6 0.8 5.3 勾庄北 5.1 5.2 1.3 3.8 3.9 五常 1.2 5.3 1.4 0.9 3.8 三墩 3.0 3.0 1.2 2.6 2.6 滨江高教 2.1 2.1 1.0 2.2 2.2 下沙沿江 1.4 1.4 1.2 1.2 1.2 未来科技城西 0.6 0.6 1.0 0.6 0.6 已认购 未签约 房源堆 积,去 化周期 偏高➢ 34少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 排行榜:百亿房企增多,操盘门槛提升至82亿,权益为71亿 排名 企业名称 操盘金额(亿元) 1 万科 266.0 2 绿城 237.4 3 融创 224.7 4 滨江 224.2 5 龙湖 150.7 6 融信 118.7 7 阳光城 110.1 8 旭辉 110.1 9 新城 93.1 10 保利 81.6 排名 企业名称 权益金额(亿元) 占比 (权益/操盘) 1 万科 196.6 74% 2 融创 186.6 83% 3 绿城 143.6 60% 4 龙湖 128.6 85% 5 融信 116.2 98% 6 滨江 115.5 52% 7 阳光城 112.1 102% 8 九龙仓 78.2 158% 9 新城 76.0 82% 10 金地 70.9 92% 2017年1-12月房企商品房销售金额排行榜 第一类房企:权益占比大于100% 该类房企自身拥有土地资源或资金,寻找合作企业, 善于合作开发;多见于开发能力较弱的国企或者拥有 强资金实力的金融企业,比如阳光城、九龙仓等。 第二类房企:权益占比大于50%小于100% 由于“僧多粥少”,导致拿地难,土地价格疯长,从 企业避险角度,合作拿地、合作开发或通过收购中小 企业快速增加土地储备成为房企扩张的主流方式,典 型代表有万科、融创、融信。另外还有,靠自身实力 及品牌知名度,涉猎代建业务得,如绿城、滨江。 第三类房企:权益占比小于50% 该类房企在土地市场难有所获,但自身营销及产品能 力较强,以操盘方入股进行合作运营,如德信。 备注:杭州十区(含富阳、临安),商品房(普通住宅+别墅+酒店式公寓+商业+办公),数据截止12月29日➢ 35少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 排行榜:与16年相比,门槛显著提升,金融公司榜上有名 排名 企业名称 成交金额 (亿元) 所占份额 1 绿城 140.0 9.2% 2 万科 88.4 5.8% 3 滨江 63.6 4.2% 4 龙湖 59.1 3.9% 5 融创 33.5 2.2% 6 远洋 31.8 2.1% 7 世茂 31.5 2.1% 8 绿都 29.6 1.9% 9 德信 29.3 1.9% 10 城发 26.0 1.7% 排名 企业名称 成交金额 (亿元) 所占份额 1 万科 159.3 7.2% 2 滨江 121.5 5.5% 3 万科 100.8 4.6% 4 融创 53.1 2.4% 5 顺发 50.1 2.3% 6 城发 46.1 2.1% 7 九龙仓 43.5 2.0% 8 龙湖 42.7 1.9% 9 金地 37.1 1.7% 10 宋都 34.5 1.6% 排名 企业名称 成交金额 (亿元) 所占份额 1 绿城 203.2 5.5% 2 万科 150.5 4.1% 3 滨江 141.8 3.9% 4 融创 123.6 3.4% 5 九龙仓 75.1 2.0% 6 平安信托 67.8 1.8% 7 龙湖 66.9 1.8% 8 融信 57.6 1.6% 9 德信 51.6 1.4% 10 阳光城 48.2 1.3% 2014年杭州房企销售金额排行榜 2015年杭州房企销售金额排行榜 2016年杭州房企销售金额排行榜 前十门槛:26.0亿元 前十份额:35.0% 前十门槛:34.5亿元 前十份额:31.2% 前十门槛:48.2亿元 前十份额:26.8% 第 一 梯 队 第 二 梯 队 排名 企业名称 成交金额 (亿元) 所占份额 1 万科 196.2 4.8% 2 融创 186.6 4.5% 3 绿城 143.6 3.5% 4 龙湖 128.6 3.1% 5 融信 116.2 2.8% 6 滨江 115.5 2.8% 7 阳光城 109.4 2.7% 8 九龙仓 78.2 1.9% 9 新城 76.0 1.8% 10 平安信托 72.0 1.8% 2017年杭州房企销售金额排行榜 前十门槛:72.0亿元 前十份额:29.7% 备注:权益口径,杭州十区(含富阳15、临安16),商品住宅(普通住宅+别墅)➢ 36少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 预判一:杭州八区+富阳政策保持稳定,临安或纳入限购范围 从全国层面来看,18年政策仍处于偏紧的主基调不变,参考与杭州周边城市已出台的相关调控政策,综合判断 或将进一步从金融端收紧,临安撤市设区,当前投资客占比高,或与城区保持一致的政策环境,即启动限购。 政策 风险 判断 可能性 整治类住宅 (上海、北京等一线城 市) 当前公寓投资过热,办公转酒店式公寓存在风 险,考虑到1、杭州目前处于人才引进阶段, 急需解决住房问题;2、上海已引发社会稳定 问题,类似政策出台将更为谨慎 弱 金融手段(额度收紧、 利率上浮、严查消费贷、 消灭影子银行等) 十九大至今持续强调房地产市场去投资化,回 归住宅属性,当前杭州首套利率基本上浮5- 10%,二套15-20%,且放贷周期较长;加上 严查消费贷,蚂蚁金服等调低部分借呗客户额 度等信息透露,18年金融端将继续收紧 强 限售政策 (南京、宁波、绍兴等 已出台) 限售主要是打击短线投资,调整客户预期,出 台的可能性存在,但影响未必有想象中的强; 杭州当前平均换房周期5.2年,若限售2-3年, 实际影响有待检验 中 限售价,挂牌时公示或 提前沟通合理售价 (湖州、南京、苏州等) 当前存在较为突出的一二级市场矛盾,在限价 限签的大环境下,预计18年不会直接放开,而 是参照其他城市做法,提前介入政府部门进行 沟通,降低整体市场预期 中 备注:来源CRIC数据库,统计商品住宅口径,数据截止12.31 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0 20.0 15 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 16 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 17 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 富阳2015至今月度供求走势 供应面积(万方) 成交面积(万方) 成交均价(元/㎡ ) 15年2月撤市设区 15年成交54.6万方 16年成交106.9万方 17年成交84.2万方 环比上涨96% 环比下降21% 17年3月纳入限购范围16年9月杭州限购,需求外溢 ➢ 富阳在杭州八区16年9月启动限购后,到17年3月纳入限购范围期间, 月均成交11.2万方,尤其是靠近滨江的富阳银湖,一度投资客占比达4 成,限购后带有投资性属性的客户占比下降至15%; ➢ 临安当前均价与富阳基本打平,且量环比16年均有下调,但未限购的 临安比富阳回调幅度小;以临安青山湖区域为例,17年3月富阳限购之 后,临安承接了部分投资需求,最高比例可达到30%。 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 40.0 15 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 16 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 17 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 临安2015至今月度供求走势 供应面积(万方) 成交面积(万方) 成交均价(元/㎡ ) 15年成交55.6万方 16年成交137.3万方 17年成交127.6万方 环比上涨147% 环比下降7% 17年8月撤市设区,因供应 跟不上,量稳价涨 16年3月整体市场向好,9月 杭州八区限购,需求外溢➢ 37少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 预判二:杭州土地财政依赖度高,18年土地出让量价齐升 亚运基建投入1500亿,城中村改造预计货币安置超3000亿 ,投入5000亿打造高铁、地铁新城,2000亿产业投 资加码情况下;18年为财政压力大年,土地依赖度传统较高的杭州,预计18年土地出让面积与总金额有望提 升。 备注:来源CRIC数据库、杭州统计年鉴;统计商品住宅口径,数据截止12.31 亚运会 2022年前至少投资 1500亿资金,用 于改善城市面貌和 环境改善 拆迁 到2020基本完成主城 区178个城中村改 造,未来四年计划拆迁 4.5万户,累计拆迁 补偿金额超过3000 亿 交通 11条高铁 投入2285亿,从5条到11条 10条地铁 投入2133亿,从82公里到376公里 8条城际轻轨 投入523亿,从0公里到127公里 项目 投资额(亿) 杭州西站 100 云谷项目 138 杭钢新城 100 智慧网谷 180 格力产业园 180 广汽项目 180 空港物流园 150 亚运项目 300 物流产业城 100 产业 十三五期间超过 2000亿产业投资, 大量百亿项目预计在 2020年前竣工 区域 2016年财政收入(万)2016年土地出让金(万) 占比 上城区 1283388 1051581 82% 下城区 1358497 373500 27% 江干区 1427113 3982893 279% 拱墅区 1309836 1833527 140% 西湖区(含之江) 2306667 985003 43% 滨江区 2353665 1329720 56% 萧山区 3459863 3682370 106% 大江东 785737 232833 30% 余杭区 4000319 2074297 52% 下沙区 1272893 102069 8% 合计 19557978 15647793 80% ➢ 杭州八区土地收入/财政收入比值高达0.8,江干区、拱墅区、萧山区等集 中出地的区域,比值更是超过1,如江干区达到2.8,数值相当可观。➢ 38少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 预判三:一二级市场倒挂,不考虑产品溢价部分地块或难保本 以板块最高地价计算未来保本房价,集合当前板块限价的情况,与近三个月板块新房成交均价对比,若无新盘 则计算二手房价格,得出部分地块突破限价达到保本的难度较大,8个地块价差在1万元以上。 备注:保本房价=(楼面价*1.07+4000)/85%,其中,财务成本按7%、建安成本(含简装)为4000,各项税费及管理成本为房价的15% 保本房价 板块近三个月成交均价 保本房价-板块限价 葛洲坝 西溪蒋村 禹洲南部卧城 绿城小和山 北京国开 老余杭 融信萧山经开区 温州时代西兴 滨江宁围 首创临平 金辉星桥 淮矿城东新城 金隅&中铁 九龙仓新天地 绿城申花 万科祥符 板块 折算保本 楼面价 近三个月 均价 价差 江苏淮矿城东新城 50522 30736 19786 金隅&中铁金融城 59198 41429 17769 九龙仓新天地 50594 33700 16894 温州时代西兴 44801 28300 16500 葛洲坝西溪蒋村 44608 31357 13251 绿城申花项目 56023 44224 11799 上海首创临平 28100 16319 11781 融信萧山经开区 43498 31747 11751 福建金辉星桥 23211 13630 9581 禹洲南部卧城 29958 20858 9099➢ 39少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 预判四:18年限价仍将持续,价格测算或将导致土地市场降温 杭州当前计算指导备案价主要依据近三个月板块新房及二手房均价,目前主要通过精装和物业类型或产品差异 实现突破;参考其他城市做法,建议房企根据地价、成本、利润倒推合理价格,同时参考二手房真实成交价格。 备注:保本房价=(楼面价*1.07+4000)/85%,其中,财务成本按7%、建安成本(含简装)为4000,各项税费及管理成本为房价的15% 精装突破:代表案例——丁桥板块绿都汀蘭府 预计未来精装审批将更为严格,但基本参考品牌而非型号 • 近期领出预售证的项目,绿都汀蘭府精装备案6000元 /㎡ ,杭州壹号院精装6000,万科融信西雅图3500; • 相对而言,绿都汀蘭府采用杜拉维特、怡宝、高仪等 一线装修品牌,但相对产品线较差,整体档次一般, 6000元/㎡ 的精装备案价水分较大; 产品突破:代表案例——临浦板块远洋雁归里 从近期高价地王规划情况来看,基本均采用高+低拉高整 盘货值的策略 • 碧桂园越溪府报价1.8-2w,实际备案精装1.5-1.6w, 精装备案3500元/㎡; • 远洋雁归里叠墅毛坯均价2.5-2.7w,小高层毛坯1.2- 1.4w;普通住宅产品毛坯均价基本保持一致,受制于 区域限价,两叠墅溢价100%。 一类是分区设置指导价,特殊项目可突破(参考地段、二手房) 1、北京——8w+不得取证:中骏天宸项目售价13.5w(突破10w),在严限背景下, 综合考 虑项目地段,并参考周边真实二手房价制定合理限价; 2、上海—— 5w+不得取证:上海限价最严,均通过 政府公关实现,因为数量较少,均价环 比可控 3、深圳——6w+不得取证:房管局与开发商以周度为频率沟通,进行资源高低配控制均价。 备案价格参考周边二手价,高端项目部分取消装修,毛坯入市能突破10w,同时均价得以控制 二类是根据地价、成本、利润倒推合理售价 1、绍兴:单价超过 1w 的项目,需价格申报, 根据成本真实性批准利润率 a. 第一次价格报批:需参考9项指标(土地费用、前期工程费、建安、销售费、管理费、税费、 贷款利息、配套建设费、利润),综合考虑; b. 后续价格报批:在第一次报批价格±5%浮动; 【典型个例】:光明海樾传奇上报价格=3704(地价成本)+4769(建安成本)+745(财务 成本)+325(营销成本)+2533(税金)+1570(11.5%利润)=13650备案价。上报成本相 对真实,批准利润率11.5%。 2、苏州/无锡:根据 地价、建安、装修成本、4-10%利润分项目设置指导价,超过限价需排队, 但不严格限死,主要通过网签控制。 绿都汀蘭府 远洋雁归里➢ 40少谈主义· 多 研 究 具 体 问 题 预判五:地铁串线成网,以市府、武林双核心重塑价格梯度 线路 站点 周边典型项目 价格 1号线 首发站 萧山机场站 空港国际、空港新天地 1.2 终点站 湘湖站 金地都会艺境 2.5 2号线 首发站 朝阳站 九悦江南、碧桂园天麓府 1.8 终点站 良渚站 融信澜天、昆仑华府 1.8 3号线 首发站 文一西路站 余杭公馆 2 终点站 星桥站 天都城 1.4 4号线 首发站 浦沿站 巧园 3.4 终点站 紫金港路站 金地自在城、协安紫郡 3.5 5号线 首发站 香樟路站 名望府 2.4 终点站 绿汀路站 中南樾府 3.0 6号线 首发站 双浦路站 彩虹府 2.8 终点站 机场路站 公园大道 4 7号线 首发站 吴山广场路 柳浪东苑 8 终点站 江东二路站 旭辉宝龙东湖城 1.6 8号线 首发站 文海南路站 潮闻天下 1.1 终点站 江东站 新城悦府 1.3 9号线 首发站 四季青站 夕照新村 4.7 终点站 昌达路站 君庭 1.3 10号线 首发站 浙大站 曙光新村 6.1 终点站 新兴路站 运河之星 2.1 未来2-3年地铁成网效应将进一步体现,新的价格圈层将随着地铁网络成型,地铁线两端的价格差将逐渐拉平。 城市双核圈 5-6W 城市中心圈 4-5W 城市拓展圈 2-4W 根据市民中心、武林广场 的地点现有或规划轨道交 通形成的价格圈层示意图 城市刚需圈 1.5-2WTHANKS!

    下载pdf到电脑,查找使用更方便

    pdf的实际排版效果,会与网站的显示效果略有不同!!

    需要 10 香币 [ 分享pdf获得香币 ]

    下载pdf

    相关文档

    房地产市场细分与定位

    房地产市场细分与定位 操作程序 第1操作环节:房地产市场定位实战价值分析 第2操作环节:房地产市场定位误区及对策 第3操作环节:房地产市场定位概念精要 第4操作环节:房地产市场细分定位的具体策...

    9年前   
    182    0

    房地产市场细分与定位

    房地产市场细分与定位 操作程序 第1操作环节:房地产市场定位实战价值分析 第2操作环节:房地产市场定位误区及对策 第3操作环节:房地产市场定位概念精要 第4操作环节:房地...

    9年前   
    19159    0

    房地产市场的调查与研究

    房地产市场的调查与研究 房地产市场的调查与研究 一、 市场调查的意义 1、 狭义的市场调查 狭义的市场调查就是指以商品本身的消费者为对象,用科学方法收...

    7年前   
    297    0

    房地产市场的调查与研究

    房地产市场的调查与研究 房地产市场的调查与研究 一、 市场调查的意义 1、 狭义的市场调查 狭义的市场调查就是指以商品...

    12年前   
    14243    0

    房地产市场预测

    房地产市场预测 运用科学的方法,对房地产市场供求关系及其发展趋势和相联系的各种因素加以分析和判断,从而为国家宏观调控和企业制定发展战略服务,以有效地提高资源配置的效率。其主要步骤是:  (一)...

    7年前   
    211    0

    房地产市场调查

    房地产市场调查 在信息技术时代,信息变得如此重要,已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变,房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展,使得对...

    5年前   
    21987    0

    杭州房地产深度研究报告

    2003年5月\10月第10届房交会期间,都市快报在房交会现场针对购房群体进行调查,采用随机抽样的方式对参加房交会的人群进行访问,最终成功抽取763个样本,并结合以往数据库对杭州住宅楼市场进行...

    7年前   
    164    0

    年报行情 十招选出年报黑马股

      年报行情 十招选出年报黑马股 有人把在股市里选股称为淘金,我认为相当形象。市场进入年报行情炒作期,投资者如何在沪深两千多只个股中挖掘黑马股,笔者有十招。   一是股价起点不高。低价股...

    6年前   
    6145    0

    市场监管局年报工作总结

    市场主体年报公示工作开展以来,县局领导高度重视,周密部署,多举措扎实做好年报工作,取得了阶段性成绩。

    2年前   
    3092    0

    工业年报会讲话

    工业年报会讲话  第一、先谈一下今年的工作和任务:  4x2:两个一(一个中心、一个提高);两个参与(参与现代物流统计、参与文化产业统计),两个上网(大中型企业上国家网、规模以上企业上省局网)...

    9年前   
    224    0

    从GE年报说起

    从GE年报说起 文 华 创业企业培训中心的中小企业发展战略总裁研修班已在全国各地举办了多期。在第一期培训班,有一位企业家提出了这样的需求:能不能给我们提供一个成功企业的发展战略的样...

    4年前   
    11501    0

    杭州写字楼市场分析报告

    杭州写字楼市场分析报告 撰写:胡瑾卿 一、概述 n 调研目的 本报告通过对杭州市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析,结合物产大厦周边地区写字楼市场状况...

    5年前   
    12090    0

    杭州市市场营销状况及发展研究

      杭州市市场营销状况及发展研究   前 言     开展市场营销是市场经济的必然选择,也是参与国际市场竞争的客观要求。市场经济越发达的国家越重视市场营销,市场营销已成为世界各国开拓市...

    4年前   
    9385    0

    房地产市场情况调研报告

    房地产市场情况调研报告  第一部分 基本情况 第二部分 个案分析 第三部分 危机影响    第一部分 基本情况  XX房地产的萌芽阶段在03年、04年前后,房地产市场项目以私人开发...

    12年前   
    18127    0

    XX区房地产市场分析

     报告单位: 上海XX企业策划有限公司 上海XX房地产投资咨询有限公司 报告日期: 二00二年十二月 XX & 开启...

    10年前   
    25003    0

    荆州房地产市场

     “xx”可行性研究报告 第一章 投资环境分析 一、   国内环境:中国房地产还有20年以上的好景 2004年12月3日上海新国际博览中心,第六届中国住交...

    9年前   
    27388    0

    房地产市场营销提纲

    房地产市场营销提纲 一、为什么要研究和学习房地产市场营销?    1、党的十五大提出“要加快社会主义市场经济的进程”,而市场营销正是市场经济中的一种经营理念。    2、我国的房地产市...

    12年前   
    29130    0

    房地产市场调研报告

    房地产业作为一种重要的经济杠杆,是城市发展中承担城市建设、经济发展的重要力量。2020 年《政府工作报告》指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”。近年...

    1个月前   
    101    0

    **市房地产市场年度分析及展望

    **市房地产市场20**年度分析及展望    20**年,在央行新政及放贷、降息等多重利好刺激下,**房地产市场呈现开发投资快速增长、施工建设规模不断扩大的良好局面,但仍存在商品房销售市场...

    5年前   
    3497    0

    房地产市场调研报告—调研报告

    房地产市场调研报告—调研报告 一、           东莞市房地产发展状况在东莞新一轮城市建设高潮的带动下,全市房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面...

    7年前   
    262    0
    下载需要 10 香币 [香币充值 ]
    亲,您也可以通过 分享原创pdf 来获得香币奖励!
    该文档为用户出售和定价!

    该用户的其他文档