兰亭雅苑
市场调研报告
南京市房屋销售置换实业
2006年8月1日
目录
第局部 城北房产市场简分析
城北开展整体特征
二城北城市规划特色
三城北房产市场开展状况
四结
第二局部 竞争楼盘分析
售住宅体量总户数分析
二竞争楼盘力户型面积分析
三竞争楼盘销售情况分析
四竞争楼盘市物业类型容积率绿化率
五竞争楼盘卖点广告诉求分析
六竞争楼盘开盘时间交付时间分析
七工程竞争楼盘成交状况分析
八竞争楼盘成交户型售户型分析
九结
第三局部 块分析篇
块理位置分析
二块周边配套环境分析
三块周边交通环境分析
第四局部 产品分析篇
济指标
二套型面积数量
三规划特色
四工程概况
五工程swot〔优劣势〕分析
六．产品核心卖点分析
七．工程目标客户分析
附件：城北售竞争楼盘档案
第局部 城北房产市场简分析
城北开展整体特征
城北板块跨关栖霞玄武三行政区处南京市城区北部东界句容西连城濒江城江水岸线延绵92公里板块总面积3701方公里〔栖霞340方公里〕户籍口59万栖霞区南京著名东郊风景区拥幕府山太山栖霞山江风光带等然资源
目前城北房产市场关注点三块：迈皋桥－晓庄区域老关区中央门－幕府山线
1城北交通四通八达
城北作连接苏南苏北交通咽喉长江中游交通枢纽理位置十分突出长江二桥中央门汽车站南京火车站存加铁开通玄武湖隧道九华山隧道贯穿城北交通体系四通八达城北居民出行更加快捷
2城北商业设施分布均
城北商业设施现状关区东逐级递减
城北目前商业设施较片区集中关中央门迈皋桥三三城区居民较商业设施根底较迈皋桥北东区域商业设施拟缺乏目前新开楼盘商业配套开发商身造旭日景城方圆绿洲等楼盘规划商业街等商业配套设施
3城北环境天独厚
南玄武湖北长江幕府山东南紫金山腹耸立着苍翠红山着城北化工厂搬迁城北居住环境日趋改善城北环境优势凸显
二城北城市规划特色
首先环境整治方面年动作
悉南京化工厂金陵化工厂等污染较重企业年彻底搬迁出城南京幕府山长期开采白云石形成疮疤〞变碧湖云烟天池〞目前专家正进行行性证
次交通方面继续期
铁号线现终点站迈皋桥站根底燕路北延伸终点站燕子矶站
第三商业规划添新区
规划城北商贸区晓庄广场中心规划面积达187方公里总投资10亿元中包括高力家居港汽配城百安居苏宁电器品牌汽车4S店等型市场工程外方便居民购物调整14条公交线路进入城北商贸区
三城北房产市场开展状况
销售情况半年城北板块商品住宅市总量4295万方米占全市1474％升13669期销售总量279万方米占全市645％6月份板块商品住宅整体成交均价达5920元方米仅低城中城东板块位居全市第三中世茂滨江新城均价达万元
分析销售情况出半年城北市商品住宅升幅度高达13669％时期城北商品住宅供量占江南八区重快速提高房价半年呈现缓慢增长
1 楼盘分布较分散
城北横跨关栖霞玄武三区区跨度太城北新开发楼盘分布较分散年新开发楼盘集中迈皋桥板块楼盘栖霞天韵北城世家北苑星鸿燕名居等该板块城区居民较商业设施根底较
外城北北部纬路线西部五路线年开发楼盘较五路〔墨香路〕线集中兴花园雯锦雅苑墨香山庄北城新风等6家楼盘纬路〔幕府东路幕府西路〕线集中阳光雅居城市绿洲燕名居旭日景城中浩·森林湾等楼盘
两处城郊结合带然新楼盘开发少商业设施拟缺乏分布均远关迈皋桥区
2 盘涌现市量增加
网尚房产统计数显示2006年半年城北板块商品住宅市量4295㎡年增幅13669城北盘〔世贸外滩新城聚宝山庄旭日景城等〕市影响城北江南八区占例断增加
3 城北房价04年06年半年呈现稳升趋势
2004年均价4500元方米左右2005年均价5000元方米左右2006年半年均价5500元方米左右世贸外滩新城带动2006年56月份均价甚已达5920元方米城北房价走高支撑城北房价扬原：
♀高档中高档楼盘带动世贸外滩新城金基翠城等
♀迈皋桥铁投入玄武湖隧道九华山隧道相继通等交通利推动
♀城北化工厂搬迁利促进
4 南北东西楼盘均价逐级递减
城北片区楼盘均价高低分布致特征：
♀关区域世茂滨江新城枝独秀均价万外惠纺园清江西苑清江花苑等楼盘均价6000元㎡左右
♀城北城中渡区域中央门火车站北线分布着金基翠城赞成·湖畔居东恒·阳光嘉园等楼盘均价般55006000间
♀迈皋桥板块均价50005600元㎡间代表楼盘林景瑞园
♀四路线均价48005000元㎡左右代表楼盘墨香山庄雯锦雅苑
♀纬路线均价48005000元㎡间代表楼盘旭日景城方圆绿洲
♀尧化门区域均价4000元㎡代表楼盘城风景
5 城北商业网点南北呈梯度分布
年着城北楼市开展城北定位老工业基居商贸转变城北商业产开展迅速集中表达城北南北中央门建宁路迈皋桥纬路三市场群形成
中央门建宁路市场群现誉第三商圈该商圈处关水陆交通方便长江码头火车站长途汽车站外联连年开展建成金桥玉桥鑫桥红桥方国际华东国际皮革城等10型批发市场家乐福易初莲花等型超市已进入目前建宁路两侧约3方公里狭长区域营面积5000方米专业市场达20家
中部迈皋桥城北传统中心区域9月1日正式通车铁号线北站迈皋桥广场着铁通车迈皋桥理位置更加优越目前附批商业产正兴起金港厦正销售锦华厦正建设型超市苏果等已入驻
北面纬路北占3000亩城北市场群期规划已建成二期规划正制定目前该区域集中南京高力汽配家玛超市等型商业工程
四结
1目前迈皋桥商业设施略显陈旧超市两年前进驻超市肯德基商业配套提高
2迈皋桥商圈扩容2006年1季度迈皋桥周边230亩土挂牌出新开发房产工程中建商业配套缺栖霞天韵成功引进苏宁电器麦劳填补迈皋桥商圈家电零售业空白
第二局部 竞争楼盘分析
工程竞争楼盘北苑星林景瑞园墨香山庄北苑星距离工程工程仅隔网板路相墨香山庄工程东南方位雯锦雅苑〔目前已根售罄〕五路分布林景瑞园工程西北方燕路线外工程15公里分布着北城世家栖霞天韵城市绿洲阳光雅居等售楼盘
售住宅体量总户数分析
占面积
建筑面积
总户数
北苑星
约12万㎡
970户
林景瑞园
520312㎡
7981499㎡
660户
墨香山庄
9 8万㎡
约19万㎡
北城世家
3万㎡
7万㎡
700户
栖霞天韵
4752㎡
31710㎡
方圆绿洲
约26万㎡
二期1600户
阳光雅居
50200㎡
约10万㎡
期二期三期已入住
四期253户
目前城北楼盘开发正东北推进纬路线五路线建筑面积20万方米盘逐浮出水面根规划城北化工厂搬迁腾挪更土开发规模较楼盘迈皋桥月苑区线身已成熟段口密集配套齐全10万方米建筑面积楼盘已属规模较楼盘
二竞争楼盘力户型面积分析
力户型
面积分布范围
北苑星
两室两厅
三室两厅
7478㎡〔44套〕
8993㎡9597㎡99100㎡103104㎡109113㎡118119㎡132134㎡141145㎡
林景瑞园
二室两厅
三室两厅
9495㎡
116㎡118㎡119㎡130㎡131㎡
71㎡挑高户型
墨香山庄
两室两厅
三室两厅
76㎡(33套)
92117㎡ 127144㎡
北城世家
二室两厅
三室两厅
6270㎡7988㎡
110124㎡
栖霞天韵
两室两厅
三室两厅
100㎡
138141㎡
方圆绿洲
室厅
二室厅
两室两厅
三室两厅
复式
4045㎡(42套)
63㎡(126套)81㎡
77㎡〔72套〕8388㎡
101114㎡120132㎡
8284㎡
阳光雅居〔四期〕
两室两厅
三室两厅
95㎡100㎡
111㎡115㎡121㎡
目前城北售楼盘力户型两室两厅三室两厅迈皋桥月苑线两房两厅户型面积集中8090㎡80米户型供应求仅墨香山庄33套80㎡户型北苑星44套80㎡户型
三竞争楼盘销售情况分析〔统计截止日期2006年8月1日〕
入网总套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价〔元㎡〕
成交例
北苑星
760
78套
24套
467套
5081784㎡
4682
6045
林景瑞园
800套
715套
1套
84套
911266㎡
5641
2177
墨香山庄
697套
139套
74套
484套
4770988㎡
5134
6697
北城世家〔期〕
170套
52套
7套
111套
1072617㎡
5182
6210
栖霞天韵
569套
72套
3套
418套
1499656㎡
5377
5544
方圆绿洲
1849套
352套
8套
1189套
11503323㎡
4957
6500〔复式〕
6759
阳光雅居〔四期〕
253套
195套
0套
58套
616634㎡
4145
2148
〔注：处均价指已售出房源住宅类均价格非目前售房源均价〕
目前竞争楼盘中销售情况较楼盘方圆城市绿洲代表该楼盘层住宅面积控制合理8090㎡两房两厅力户型均价5000元㎡城北流客群较吸引力
四竞争楼盘市物业类型容积率绿化率
物业类型
容积率
绿化率
北苑星
规划建设25幢层高层住宅
175
50
林景瑞园
7栋9层11层高层
2栋层高52米挑高户型
15
467
墨香山庄
层高层高层
目前已售售8幢1014幢2225幢27幢全部11层高层
19
46
北城世家〔期〕
层高层
23
40
方圆绿洲
层
目前城北售楼盘物业类型涵盖层高层方圆城市绿洲物业类型层外竞争楼盘高层层辅北苑星期二期中仅期2栋8F层余14幢全部高层
五竞争楼盘卖点广告诉求分析
推广定位
广告诉求点
北苑星
成熟铁名盘
24时热水供
成贤街学分校
林景瑞园
城北标杆养生美宅
绿树林荫快乐养生
新风+净化器
墨香山庄
城东北万坪然山林生态景观社区
保存10000方米型然山林50年原生树木
北城世家
正迈皋桥 新高邸生活
坡美宅
方圆城市绿洲
城北26万方米绿色坡景观庭院社区
林间庭院 友善生活
城北具规模综合性社区
阳光雅居
天天森呼吸
竞争楼盘中铁已众周知卖点广告诉求点竞争楼盘中广告诉求点户型设计面积合理控制区景观林景瑞园养生美宅卖点墨香山庄10000方米型然山林卖点
六竞争楼盘开盘时间交付时间分析
开盘时间
楼盘进度
交付时间
方圆城市绿洲
2004年10月11日〔期〕
2005年10月13日〔二期〕
目前售二期
二期12幢
1000套房源6层层10幢高层2幢
2005年10月30日〔期〕
林景瑞园
2006年5月28日〔期〕
目前售期01幢05幢06幢07幢11层高层
阳光雅居
2003年3月3日〔期〕
2006年5月20日〔四期〕
目前售四期17幢19幢18层高层
2004年5月31日〔期〕
墨香山庄
2004年12月26日〔期〕
目前售三期中24幢景观高层2006年1月1日开盘
北苑星
2004年5月28日〔期〕
2006年4月22日〔二期〕
目前售二期高层
2005年9月30日〔期〕
预计2007年5月30日〔二期〕
北城世家
2005年11月26日〔期〕
目前售期01幢02幢03幢6层层04幢11层高层建筑
栖霞天韵
2005年10月1日〔期〕
城北新开楼盘迈皋桥区域北城世家栖霞天韵2005年底开盘林景瑞园2006年5月开盘竞争楼盘方圆城市绿洲北苑星墨香山庄老盘新开二次开盘三次开盘
七工程竞争楼盘成交状况分析〔统计截止日期2006年8月1日〕
北城世家累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
170套
51套
8套
111套
1072617㎡
5182元㎡
6210
01幢累计成交状况 开盘日期：20051126
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
38
9
0
29
305396
5157元㎡
7571
02幢累计成交状况 开盘日期：20051126
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
56
4
5
47
392741㎡
5250元㎡
8352
03幢累计成交状况 开盘日期：20051126
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
28
6
0
22
243228㎡
5077元㎡
7828
04幢累计成交状况 开盘日期：20051126
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
32
3
13
131252㎡
5234元㎡
2418
北城世家期2005年11月26日开盘01幢02幢03幢04幢住宅市3幢层1幢高层170套房源8月成交111套认购8套化速度月15套左右
林景瑞园累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
800套
713套
2套
85套
92312㎡
5642元㎡
2205
01幢累计成交状况 开盘日期：20060528
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
85
84
0
1
9482
096
05幢累计成交状况 开盘日期：20060528
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
91
85
1
5
5901
5566
606
06幢累计成交状况 开盘日期：20060528
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
64
36
1
27
311308㎡
5647元㎡
4158
07幢累计成交状况 开盘日期：20060528
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
86
34
0
52
54332㎡
5650元㎡
6005
10幢累计成交状况 开盘日期：20060528
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
10
10
0
0
0
0
10幢累计成交状况 开盘日期：20060528
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
12
12
0
0
0
0
注：10幢11幢12F商铺
林景瑞园2006年5月28日开盘四幢住宅市分01幢05幢06幢07幢326套住宅约2月时间销售85套认购2套化速度月月44套左右
墨香山庄累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积(㎡)
均价(元㎡)
成交例
697套
130套
69套
498套
4770988
5110
6697
08幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
66
2
3
61
66314
4846
9093
10幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
64
8
2
54
592267
4953
8183
12幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
64
7
2
55
600545
4962
8268
14幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
66
3
15
48
528863
5111
7251
11幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
73
7
11
55
559812
5458
7075
13幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
77
5
27
45
432514
5090
5706
23幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
44
8
4
32
211093
5452
4458
22幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
44
0
2
52
492367
5143
10226
27幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
66
66
0
0
0
0
24幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
44
0
0
66
490666
5224
10361
25幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
44
13
1
30
199741
5231
4218
墨香山庄期2004年12月26日公开出售2005年5月22日精致高层隆重推出2006年1月1日景观高层开盘2006年8月5日推出19幢20幢层公寓户型87㎡二室厅106㎡92㎡三室二厅
北苑星累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积(㎡)
均价(元㎡)
成交例
760套
78套
19套
483套
5174074
4694
6155
01幢累计成交状况 开盘日期：20041001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
77
13
4
47
489927
4592
57 30
03幢累计成交状况 开盘日期：20041001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
44
1
0
40
432541
4576
8733
07幢累计成交状况 开盘日期：20041001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
22
13
1
8
106365㎡
5079
3455
08幢累计成交状况 开盘日期：20041001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
44
24
0
14
198896㎡
4706元㎡
3045
02幢累计成交状况 开盘日期：20041001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
46
0
0
42
46019
4400
8683
04幢累计成交状况 开盘日期：20041001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
46
2
0
44
480211
4300
9472
05幢累计成交状况 开盘日期：20041001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
22
2
0
20
274173
4709
8895
06幢累计成交状况 开盘日期：20041001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
22
2
0
18
24026
4596
7795
09幢累计成交状况 开盘日期：20050915
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
66
0
2
53
584264
4707
7988
10幢累计成交状况 开盘日期：20050915
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
33
0
1
28
266049
4682
8360
12幢累计成交状况 开盘日期：20050915
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
33
1
0
22
206962
5029
6517
15幢累计成交状况 开盘日期：20050915
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
110
0
2
72
661536
4820
6549
14幢累计成交状况 开盘日期：20050915
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
33
0
0
25
236347
4681
7442
11幢累计成交状况 开盘日期：20051230
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
66
2
5
9
98902
5234
1358
13幢累计成交状况 开盘日期：20051230
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
66
1
2
30
329671
5052
4527
16幢累计成交状况 开盘日期：20060601
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
30
17
2
11
10778
5382
3703
北苑星16幢2006年6月1日开盘截止目前约两月时间30套房源成交11套认购2套化速度月6套左右销售速度较慢
方圆城市绿洲累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积(㎡)
均价(元㎡)
成交例
1849套
337套
7套
1205套
11661038
4964
6852
T4幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
60
0
0
60
623238
4580
100
T5幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
0
0
48
503573
4454
100
T6幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
2
0
46
507064㎡
4550
9634
T7幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
0
0
48
503573
4446
100
T10幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
60
0
0
60
544034
4709
100
T11幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
0
0
48
503573
4624
100
T12幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
0
0
48
50003
4689
100
T14幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
60
1
1
58
574798
4692
9591
T3幢累计成交状况 开盘日期：20050318
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
72
1
2
69
575819
6017
9579
T8幢累计成交状况 开盘日期：20050318
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
56
0
0
56
529018
4739
100
16幢累计成交状况 开盘日期：20051001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
72
6
1
65
685413
4915
9030
15幢累计成交状况 开盘日期：20051001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
72
6
1
65
685413
4915
9030
17幢累计成交状况 开盘日期：20051115
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
60
14
0
46
487051
4964
7682
23幢累计成交状况 开盘日期：20051115
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
60
29
0
31
314592
5072
5074
22幢累计成交状况 开盘日期：20051115
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
72
17
1
54
488684
5001
71
21幢累计成交状况 开盘日期：20051115
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
72
20
0
52
51445
4961
7096
1幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
36
2
0
34
33678
5028
9444
2幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
1
0
47
407053
5066
979
14幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
84
74
0
10
86896
6151
1041
20幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
84
26
1
57
444692
5125
6489
27幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
72
0
0
0
0
0
26幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
24
0
0
0
0
0
28幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
108
0
0
0
0
0
29幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
0
0
0
0
0
30幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
0
0
0
0
0
18幢累计成交状况 开盘日期：20060426
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
72
17
0
55
486724
5139
7533
24幢累计成交状况 开盘日期：20060426
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
65
40
0
25
217399
5334
3711
19幢累计成交状况 开盘日期：开盘日期：20060426
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
72
15
0
57
474224
6400
7966
25幢累计成交状况 开盘日期：20060426
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
84
71
1
12
100554
6567
1446
方圆城市绿洲2006年4月26日推出18幢19幢24幢25幢293套房源目前止约3月时间成交149套认购1套月成交50套
八竞争楼盘成交户型售户型分析
售力户型
成交力户型
北苑星
99108㎡三室两厅
成交户型9399㎡两室两厅113119三室二厅
林景瑞园
130132㎡三室两厅
118119㎡三室两厅
成交套数分布0607幢高层成交户型9395㎡两房两厅104㎡116㎡三室两厅
墨香山庄
106111㎡三室两厅户型
98100米两房两厅
115117127130三室两厅
北城世家
04幢115㎡118㎡三室两厅010203幢局部顶楼跃层1楼户型
成交户型8289㎡二室二厅118119㎡三室两厅
方圆绿洲
售户型8283㎡复式109110㎡三室二厅123124㎡三室二厅剩余局部86㎡二室二厅
成交户型二房二厅三房二厅
目前竞争楼盘售户型三室二厅二房二厅占例较80㎡二房更稀缺户型
九：结
1户型面积售户型普遍三房中100110㎡三房普80米二房户型城北稀缺户型100㎡三房稀缺户型
2物业类型城北售楼盘普遍高层物业晓庄片区方圆城市绿洲阳光雅居层阳光雅居目前售四期高层
3销售价格迈皋桥片区均价53005400元㎡左右代表楼盘林景瑞园均价5600元㎡晓庄片区楼盘均价5000元㎡左右代表楼盘方圆城市绿洲均价4957元㎡五路〔墨香路〕线楼盘均价5200左右代表楼盘墨香山庄
第三局部 块分析篇
块理位置分析
工程位城北中央生活区核心位置紧铁迈皋桥站〔距铁站仅300米左右〕南正扩建中城北新干道网板路西红山路城市干道北侧〞型卖场东金纺园成熟社区区位优越配套完善
兰亭雅苑
铁站
超市
红山路
网板路
迈化路
金纺园
华电路
二块周边配套环境分析
商业配套： 西北三百米处坐享肯德基等迈皋桥成熟商业设施东五百米处苏果型仓储式超市月苑社区店等商业配套
配套： 华电中学坐落区西南紧邻区区属重点初级中学外周边十三中分校迈皋桥学成贤街学分校迈皋桥职业中学等教育配套医疗设施玄武区医院红山分院迈皋桥医院迈皋桥中西医结合医院等周边配套齐全
三块周边交通环境分析
1铁1号线迈皋桥终点站
距离工程仅300米左右
2已公交线路
周边819路114路72路22路40路77路等公交线路交通畅
北苑新村站停公交线路起始站终点站分布：
819路 傅佐路月苑南路〔山西路方〕
114路 傅佐路兴卫村〔山西路方〕
72路 东宝路月苑南路〔河西龙江方〕
77路 合作村水关桥西站〔关五塘村方〕
22路 傅佐路高力家具港〔山西路方〕
40路 月苑区洋珠巷〔夫子庙方〕
3迈皋桥交通枢纽站扩容
迈皋桥公交枢纽站2006年10月建成总面积达12900米引进7条公交线路迁移长江二桥走玉六玉葛线中央门迈皋桥站新辟仙林灵山迈皋桥新港开发区迈皋桥两条公交线调整条关方条龙潭方条燕子矶方公交线路入驻
第四局部 产品分析篇
济指标
区20栋住宅楼〔中高层住宅5栋15栋层住宅〕1栋社区商业中心总建筑面积120217方米方案分两期开发中期536户5幢高层分04幢05幢08幢09幢10幢7幢层分01幢02幢03幢06幢07幢11幢12幢1320幢二期281户
建设面积：603077㎡
总建筑面积：12021741㎡
建筑面积：2975639㎡
建筑面积：9046102㎡
住宅建筑面积：8154515㎡(局部)
配套效劳建筑面积：3704㎡
社区中心建筑面积：521187㎡()
2491．01㎡〔〕
车库建筑面积：185534㎡
容积率150 绿率：3558
覆盖率：2429
机动车停车：600中 479辆 121辆
中心绿：348141㎡
总户数：817〔中期536户二期281户〕
车位：136：1
二套型面积数量〔817户〕
套型
面积
数量
套型
面积
数量
A1
1146
29
D4
988
58
A2
1176
35
D5
1067
36
A3
1249
6
D6
988
22
B1
906
126
E1
1296
20
B2
93
26
E2
935
20
C1
78
177
F1
984
30
C2
795
34
F1
846
20
D1
993
84
F2
881
5
D2
93
22
F3
890
5
D3
1022
62
三规划特色
1．建筑规划
l 组团式围合设计讲究景观均性户型〔三房〕分布景观位置
l 100板楼设计100南北100梯两户100全明式设计100车分流
l 15低容积率建筑形式南京城区稀缺层
l 栋错落分布遮挡通风光优越
l 宽阔楼间距
l 利三面街独特优势设计交通动线三入口设计充分考虑社区里户便利出行
2．景观规划
l 高层组团景观轴心社区四周辐射
l 中心景观湖南北流水系〔水景〕空间充满水灵动
l 充分利街优势设置入口花园〔北〕景观步行街社区休闲广场
l 组团拥景观品
3．配套规划
l 配置型社区中心7701㎡〔社区会〕业休闲时光拥更快乐
l 社区底层商业街＋街商铺提高社区效劳力吸引置业投资
l 车库配套超前满足未业房车新生活
l 中心景观绿
4．户型分布
l 高层组团全部设计三室两厅卫带储藏室约320户左右
l 期层212套住宅中两房三房数量约54套占层住宅25左右
l 东西两侧景观住宅设置270°〔弧形〕观景外飘窗拓宽观景视野
5．套型面积配
l 套型面积集中78㎡—129㎡中户型力房型：中100㎡房源数量〔包括二期〕629户占房源总数77中80㎡两房数量211户占总房源四分
l 三房精致实三房：100㎡房源188户仅占房源总数23中120㎡房源26户
l 局部三房面积控制100㎡里
l 期高层组团全部设计三房概320户左右
6．户型设计特色：
l 户型设计紧凑合理空间利率高
l 干湿离动静分区
l 设南阳台270°观景外飘窗收纳更阳光美景
l 卧均南局部客厅南
l 局部三房三室两厅两卫设计客卫离更加方便起居两代三代堂生活
l 卧客厅开间设计较宽阔卧室般36米客厅般40米左右
l 北房间设观景外飘窗
户型分布示意图：蓝色层黄色高层红星表示三室两厅两卫〞
中心绿洲
03：三梯六户两房
01：四梯八户〔5〕全部三房
04：四户〔10〕
05：四户〔10〕
08：四梯八户〔911119〕
09：四梯八户〔911119〕
10：四梯八户〔11111111〕
湖
02：三梯六户两房
07：三梯六户两房
06：三梯六户两房
12：两梯四户两房
11：两梯四户两房
社区中心〔2〕
四工程概况
工程位城北中央生活区核心位置属高档物业配套完善铁迈皋桥站〞型卖场成贤街学城北分校构成五分钟生活圈区位十分优越
工程规划栋数20栋建筑形式城稀缺层住宅板式高层规划户数817户分两期开发工程户型全部规划中户型中100㎡户型占房源总量77完全国家房产新政建设求合理配置房源满足中等收入群置业需求工程两房数量占规划户数50市场两房旺盛需求吻合
工程采组团式围合设计讲究景观均性中心景观绿洲加景观湖营造社区然环境工程充分利三面街优势构建社区中心〔会〕入口花园景观步行街社区商业形成四通八达交通网络丰富变社区景观
工程拥型社区中心7700㎡〔豪华会〕型车库18000㎡车位充裕符合现代居观念
五工程swot〔优劣势〕分析
〔〕产品优势〔 S〕：
1 区位优势：
处城北中央生活区核心位置〔迈皋桥核心商圈月苑成熟社区中间位置〕
2 配套优势：
周边配套成熟〔西北邻超市南侧成贤街学分校华电中学东南面玄武区医院红山分院〕
城市形象改善迅速〔道路拓宽厂房搬迁新盘林立〕
3 景观优势：
绿湖景筑生态居环境
4 交通优势：
交通便利铁侧：紧邻铁迈皋桥站〔300米左右〕10条公交线路构成立体交通网络直达市中心〔半时车程〕工程三条城市干道
5 户型优势：
两房数量：两房数量占总房源50左右中100㎡户型占7780㎡户型套数211套占总户数258局部100㎡左右户型设计三房工程套型 面积配城北改善型〔三房〕房产区域市场中占明显优势
三房户型丰富样：129㎡左右三室两厅两卫100㎡左右精致三房110㎡左右实三房满足目标客户需求合理控制总价购房更轻松
健康户型设计：南北飘窗100板楼设计100南北100梯两户100全明式设计
6 建筑形态优势：
稀缺层〔20栋中15栋层占75〕居住更亲然目前城北新盘中层占例少新盘开发断高层高层度层日渐成城北南京城稀缺建筑形态
7 部配套优势：
型社区中心7700㎡〔豪华会〕型车库18000㎡底层商业街
8 规模优势：
总建筑面积12万方左右属区域中型社区规模具定规模优势
9 优势：
100车分流
〔二〕产品劣势〔W〕：
1．环境劣势：
区域形象提高：市民该区域旧印象较差目前工程周边正进行城市建设改造破旧农村建房尚未拆迁视觉形象较差然环境做托完全赖工程身环境规划设计创造健康然环境
2．户型劣势：
全部中户型设计130㎡户型设计三房三房〔卫〕
3．噪音劣势：
三面街车辆噪音污染影响层〔情景洋房〕住户居住品质
〔三〕产品时机〔O〕：
1．铁拉动效应：
形成成熟迈皋桥商圈手房存量房价格升较快〔超5000赶6000〕
2 产品独特性时机：
做宜居实成熟中户型效控制总价稀缺层两居室
3．规划开展时机：
迈皋桥成熟商业圈生活圈日益成熟城北公交枢纽种城市配套日趋完善城市面貌两年中改善
〔四〕产品威胁〔T〕
1．新政出台鼓励开发中户型住宅
新政鼓励开发商开发中户型住宅规定新开发楼盘90㎡户型占 70着新开发楼盘推出中户型住宅例升工程优势逐渐减弱
2城北商品房供量未增长
南京市纬路北单元控制性详细规划出台工厂搬迁未更土拍卖新开发楼盘规模价格更竞争力
六．产品核心卖点分析
房率高总价相较低
1 城稀缺层
工程核心竞争卖点〔般层户型偏〕
2 舒适层两居室
100㎡左右济三房济实
3 济三房
邻迈皋桥铁终点站迈皋桥公交枢纽站城缝接
4．交通枢纽
七．工程目标客户分析
1．城首次置业年轻客户群〔35岁〕
2．城北原住居民〔刚性需求改善居住环境〕
3．工程周边厂矿企业职工
4．城北私营企业〔第三商圈金桥玉桥等批发市场业迈皋桥商圈私营企业〕
5．城二次置业群〔鼓楼玄武关等邻城北区域〕
附件：
城北售竞争楼盘档案
北城世家
工程址
南京市燕路356号〔迈皋桥铁站300米处〕
工程体量
占面积3万方米建筑面积7万方米
物业类型
层高层
均价
5185元方米
工程进度
期〔0104幢〕已2005年11月26日开盘
二期〔0509幢〕2006年秋季开盘
户型分布
6270㎡两房7988㎡两房110124㎡三房〔期〕
优惠政策
开盘优惠政策 开盘前11月28日 优惠100㎡
11月29日12月5日 优惠80元㎡
12月6日12月15日 优惠50元㎡
庆元旦贺新春 北城世家优惠100元㎡
优惠时间：2005年12月28日2006年元月7日
限前30户
推广语
正迈皋桥 新高邸生活
开发商
南京栖霞房产
林景瑞园
工程址
燕路合班村17号〔迈皋桥铁站北约400米〕
工程体量
占面积5万方米建筑面积8万方米
工程进度
期01幢05幢06幢07幢2006年3月28日开盘
物业类型
9幢9层11层高层
容积率
15
绿化率
467
均价
5636元㎡
户型配
90米两房两厅110119米三房二厅2栋层高52米面积约75米挑高户型
车位
595
优惠政策
购置VIP卡准业享受总房款中6000元套超值优惠
配套
燕路布置约7000方米商业配套相距百米家玛百安居等型超市周边条公交路线8路54路74路铁1号线咫尺
推广语
城北标杆养生美宅
开发商
江苏通宇房产
北苑星
工程址
玄武区网板路南华飞道北西北苑新村东华飞
工程体量
总建筑面积12万方米
物业类型
期二期16幢层高层中2幢层14幢高层
工程进度
分三期开发期已2004年5月28日开盘2005年9月10日交付二期2007年5月30日交付
户型配
售房源78141方米间
89㎡两房两厅
109㎡119㎡三房二厅
均价
均价4694元㎡现4800元㎡起售
绿化率
33
容积率
175
车位
400
物业费
层05元㎡高层09元㎡
配套
部配套成贤街学分校周边苏果仓储超市玄武区医院红山分院迈皋桥学华电中学等8条公交线相距铁迈皋桥站1000米
优惠政策
200651期间重促销优惠：五月十二日期间购房客户均享受二双飞四日张家界游玩 购置100米户型获30元米优惠100米户型获50元米优惠
推广语
繁华城北核心成熟铁名盘
开发商
南京城市建设开发〔集团〕限责公司
墨香山庄
工程址
玄武区墨香路〔原五路〕毗邻月苑区
工程体量
占约98万方米建筑面积19万方米
物业类型
层高层高层
户型配
目前售三期房型80米层两房110米高层三房
配套
6路11路22路68路73路118路125路等公交线周围十三中红山分校玄武区医院红山医院玄武区全民健身中心
均价
5110元㎡
推广语
金陵万坪然山林生态景观社区
开发商
玄武区城镇建设综合开发
方圆城市绿洲
址
燕路440号〔幕府山庄面〕
体量
总建筑面积26万方米
规划
社区中心停车场农贸市场区公园幼园学校特色商业街等配套设施
均价
4964元㎡
开发
南京方圆置业开展
南京万房产开发
配套
周边晓庄师范附属学幕府山学伯乐中学等
户型
二期力户型：
两室厅卫 78㎡87㎡
两室两厅卫 86㎡
三室厅卫 105㎡
三室两厅卫 104㎡106㎡115㎡121㎡
三室两厅两卫 129㎡
推广
林间庭院 友善生活
进度
2005年10月13日二期香格美镜开盘12幢1000套房源6层层10幢高层2幢户型78130㎡两房三房三房
卖点
1工程铁迈皋桥站规划中号线北延线桔祥庵站
2工程户型80110方米两房三房户型仅面积合理紧凑实
3配套规划社区中心型停车场农贸市场等
4坡景观围合庭院屋顶花园露天会车分流等
促销
二期开盘优惠：10月30日前购房业均享受总房款1优惠次性付款业根底享受总房款2优惠
栖霞天韵
工程址
迈皋桥71号
工程体量
占4752方米建筑面积31710米
物业类型
幢31层高层建筑层31层14层商业531层住宅总高度97米
均价
目前起价4600元㎡均价5700元㎡高价6700元㎡
配套
该工程紧邻迈皋桥铁总站8路30路40路54路64路24路74路22路76路72路南洲线玉葛线等十条公交线
周边苏果两型超市
开发商
南京栖霞房产开发
阳光雅居
开发商
南京栖霞房产开发
址
栖霞晓庄东侧1000米
体量
区总面积50200米建筑面积约10万方米16幢层三幢高层
进度
期二期三期已交付入住2006年5月18日1719幢高层开盘
户型
四期售户型分布：
两室两厅 95㎡100㎡
三室两厅 111㎡115㎡121㎡
均价〔四期〕
起价4000元㎡均价4300元㎡高价4600元㎡
推广
阳光雅居 天天森呼吸
容积率
13
绿化率
31
旭日景城
开发商
红太阳旗南京国港置业开展
址
幕府东路3号〔关区五塘村东300米〕
体量
总1747072方米总建筑面积22万方米
户型
力户型81㎡85㎡86㎡两房两厅
102㎡三室两厅
进度
2005年10月29日期开盘2006年10月28日交付
2006年4月22日二期开盘
均价
均价5143元㎡起价4800元㎡高价5900元㎡
容积率
125
绿化率
45
物业费
06元㎡
配套
38路42路69路15路等条公交线
北京东路学商业街农贸市场等配套
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兰亭雅苑
市场调研报告
南京市房屋销售置换实业
2006年8月1日
目录
第局部 城北房产市场简分析
城北开展整体特征
二城北城市规划特色
三城北房产市场开展状况
四结
第二局部 竞争楼盘分析
售住宅体量总户数分析
二竞争楼盘力户型面积分析
三竞争楼盘销售情况分析
四竞争楼盘市物业类型容积率绿化率
五竞争楼盘卖点广告诉求分析
六竞争楼盘开盘时间交付时间分析
七工程竞争楼盘成交状况分析
八竞争楼盘成交户型售户型分析
九结
第三局部 块分析篇
块理位置分析
二块周边配套环境分析
三块周边交通环境分析
第四局部 产品分析篇
济指标
二套型面积数量
三规划特色
四工程概况
五工程swot〔优劣势〕分析
六．产品核心卖点分析
七．工程目标客户分析
附件：城北售竞争楼盘档案
第局部 城北房产市场简分析
城北开展整体特征
城北板块跨关栖霞玄武三行政区处南京市城区北部东界句容西连城濒江城江水岸线延绵92公里板块总面积3701方公里〔栖霞340方公里〕户籍口59万栖霞区南京著名东郊风景区拥幕府山太山栖霞山江风光带等然资源
目前城北房产市场关注点三块：迈皋桥－晓庄区域老关区中央门－幕府山线
1城北交通四通八达
城北作连接苏南苏北交通咽喉长江中游交通枢纽理位置十分突出长江二桥中央门汽车站南京火车站存加铁开通玄武湖隧道九华山隧道贯穿城北交通体系四通八达城北居民出行更加快捷
2城北商业设施分布均
城北商业设施现状关区东逐级递减
城北目前商业设施较片区集中关中央门迈皋桥三三城区居民较商业设施根底较迈皋桥北东区域商业设施拟缺乏目前新开楼盘商业配套开发商身造旭日景城方圆绿洲等楼盘规划商业街等商业配套设施
3城北环境天独厚
南玄武湖北长江幕府山东南紫金山腹耸立着苍翠红山着城北化工厂搬迁城北居住环境日趋改善城北环境优势凸显
二城北城市规划特色
首先环境整治方面年动作
悉南京化工厂金陵化工厂等污染较重企业年彻底搬迁出城南京幕府山长期开采白云石形成疮疤〞变碧湖云烟天池〞目前专家正进行行性证
次交通方面继续期
铁号线现终点站迈皋桥站根底燕路北延伸终点站燕子矶站
第三商业规划添新区
规划城北商贸区晓庄广场中心规划面积达187方公里总投资10亿元中包括高力家居港汽配城百安居苏宁电器品牌汽车4S店等型市场工程外方便居民购物调整14条公交线路进入城北商贸区
三城北房产市场开展状况
销售情况半年城北板块商品住宅市总量4295万方米占全市1474％升13669期销售总量279万方米占全市645％6月份板块商品住宅整体成交均价达5920元方米仅低城中城东板块位居全市第三中世茂滨江新城均价达万元
分析销售情况出半年城北市商品住宅升幅度高达13669％时期城北商品住宅供量占江南八区重快速提高房价半年呈现缓慢增长
1 楼盘分布较分散
城北横跨关栖霞玄武三区区跨度太城北新开发楼盘分布较分散年新开发楼盘集中迈皋桥板块楼盘栖霞天韵北城世家北苑星鸿燕名居等该板块城区居民较商业设施根底较
外城北北部纬路线西部五路线年开发楼盘较五路〔墨香路〕线集中兴花园雯锦雅苑墨香山庄北城新风等6家楼盘纬路〔幕府东路幕府西路〕线集中阳光雅居城市绿洲燕名居旭日景城中浩·森林湾等楼盘
两处城郊结合带然新楼盘开发少商业设施拟缺乏分布均远关迈皋桥区
2 盘涌现市量增加
网尚房产统计数显示2006年半年城北板块商品住宅市量4295㎡年增幅13669城北盘〔世贸外滩新城聚宝山庄旭日景城等〕市影响城北江南八区占例断增加
3 城北房价04年06年半年呈现稳升趋势
2004年均价4500元方米左右2005年均价5000元方米左右2006年半年均价5500元方米左右世贸外滩新城带动2006年56月份均价甚已达5920元方米城北房价走高支撑城北房价扬原：
♀高档中高档楼盘带动世贸外滩新城金基翠城等
♀迈皋桥铁投入玄武湖隧道九华山隧道相继通等交通利推动
♀城北化工厂搬迁利促进
4 南北东西楼盘均价逐级递减
城北片区楼盘均价高低分布致特征：
♀关区域世茂滨江新城枝独秀均价万外惠纺园清江西苑清江花苑等楼盘均价6000元㎡左右
♀城北城中渡区域中央门火车站北线分布着金基翠城赞成·湖畔居东恒·阳光嘉园等楼盘均价般55006000间
♀迈皋桥板块均价50005600元㎡间代表楼盘林景瑞园
♀四路线均价48005000元㎡左右代表楼盘墨香山庄雯锦雅苑
♀纬路线均价48005000元㎡间代表楼盘旭日景城方圆绿洲
♀尧化门区域均价4000元㎡代表楼盘城风景
5 城北商业网点南北呈梯度分布
年着城北楼市开展城北定位老工业基居商贸转变城北商业产开展迅速集中表达城北南北中央门建宁路迈皋桥纬路三市场群形成
中央门建宁路市场群现誉第三商圈该商圈处关水陆交通方便长江码头火车站长途汽车站外联连年开展建成金桥玉桥鑫桥红桥方国际华东国际皮革城等10型批发市场家乐福易初莲花等型超市已进入目前建宁路两侧约3方公里狭长区域营面积5000方米专业市场达20家
中部迈皋桥城北传统中心区域9月1日正式通车铁号线北站迈皋桥广场着铁通车迈皋桥理位置更加优越目前附批商业产正兴起金港厦正销售锦华厦正建设型超市苏果等已入驻
北面纬路北占3000亩城北市场群期规划已建成二期规划正制定目前该区域集中南京高力汽配家玛超市等型商业工程
四结
1目前迈皋桥商业设施略显陈旧超市两年前进驻超市肯德基商业配套提高
2迈皋桥商圈扩容2006年1季度迈皋桥周边230亩土挂牌出新开发房产工程中建商业配套缺栖霞天韵成功引进苏宁电器麦劳填补迈皋桥商圈家电零售业空白
第二局部 竞争楼盘分析
工程竞争楼盘北苑星林景瑞园墨香山庄北苑星距离工程工程仅隔网板路相墨香山庄工程东南方位雯锦雅苑〔目前已根售罄〕五路分布林景瑞园工程西北方燕路线外工程15公里分布着北城世家栖霞天韵城市绿洲阳光雅居等售楼盘
售住宅体量总户数分析
占面积
建筑面积
总户数
北苑星
约12万㎡
970户
林景瑞园
520312㎡
7981499㎡
660户
墨香山庄
9 8万㎡
约19万㎡
北城世家
3万㎡
7万㎡
700户
栖霞天韵
4752㎡
31710㎡
方圆绿洲
约26万㎡
二期1600户
阳光雅居
50200㎡
约10万㎡
期二期三期已入住
四期253户
目前城北楼盘开发正东北推进纬路线五路线建筑面积20万方米盘逐浮出水面根规划城北化工厂搬迁腾挪更土开发规模较楼盘迈皋桥月苑区线身已成熟段口密集配套齐全10万方米建筑面积楼盘已属规模较楼盘
二竞争楼盘力户型面积分析
力户型
面积分布范围
北苑星
两室两厅
三室两厅
7478㎡〔44套〕
8993㎡9597㎡99100㎡103104㎡109113㎡118119㎡132134㎡141145㎡
林景瑞园
二室两厅
三室两厅
9495㎡
116㎡118㎡119㎡130㎡131㎡
71㎡挑高户型
墨香山庄
两室两厅
三室两厅
76㎡(33套)
92117㎡ 127144㎡
北城世家
二室两厅
三室两厅
6270㎡7988㎡
110124㎡
栖霞天韵
两室两厅
三室两厅
100㎡
138141㎡
方圆绿洲
室厅
二室厅
两室两厅
三室两厅
复式
4045㎡(42套)
63㎡(126套)81㎡
77㎡〔72套〕8388㎡
101114㎡120132㎡
8284㎡
阳光雅居〔四期〕
两室两厅
三室两厅
95㎡100㎡
111㎡115㎡121㎡
目前城北售楼盘力户型两室两厅三室两厅迈皋桥月苑线两房两厅户型面积集中8090㎡80米户型供应求仅墨香山庄33套80㎡户型北苑星44套80㎡户型
三竞争楼盘销售情况分析〔统计截止日期2006年8月1日〕
入网总套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价〔元㎡〕
成交例
北苑星
760
78套
24套
467套
5081784㎡
4682
6045
林景瑞园
800套
715套
1套
84套
911266㎡
5641
2177
墨香山庄
697套
139套
74套
484套
4770988㎡
5134
6697
北城世家〔期〕
170套
52套
7套
111套
1072617㎡
5182
6210
栖霞天韵
569套
72套
3套
418套
1499656㎡
5377
5544
方圆绿洲
1849套
352套
8套
1189套
11503323㎡
4957
6500〔复式〕
6759
阳光雅居〔四期〕
253套
195套
0套
58套
616634㎡
4145
2148
〔注：处均价指已售出房源住宅类均价格非目前售房源均价〕
目前竞争楼盘中销售情况较楼盘方圆城市绿洲代表该楼盘层住宅面积控制合理8090㎡两房两厅力户型均价5000元㎡城北流客群较吸引力
四竞争楼盘市物业类型容积率绿化率
物业类型
容积率
绿化率
北苑星
规划建设25幢层高层住宅
175
50
林景瑞园
7栋9层11层高层
2栋层高52米挑高户型
15
467
墨香山庄
层高层高层
目前已售售8幢1014幢2225幢27幢全部11层高层
19
46
北城世家〔期〕
层高层
23
40
方圆绿洲
层
目前城北售楼盘物业类型涵盖层高层方圆城市绿洲物业类型层外竞争楼盘高层层辅北苑星期二期中仅期2栋8F层余14幢全部高层
五竞争楼盘卖点广告诉求分析
推广定位
广告诉求点
北苑星
成熟铁名盘
24时热水供
成贤街学分校
林景瑞园
城北标杆养生美宅
绿树林荫快乐养生
新风+净化器
墨香山庄
城东北万坪然山林生态景观社区
保存10000方米型然山林50年原生树木
北城世家
正迈皋桥 新高邸生活
坡美宅
方圆城市绿洲
城北26万方米绿色坡景观庭院社区
林间庭院 友善生活
城北具规模综合性社区
阳光雅居
天天森呼吸
竞争楼盘中铁已众周知卖点广告诉求点竞争楼盘中广告诉求点户型设计面积合理控制区景观林景瑞园养生美宅卖点墨香山庄10000方米型然山林卖点
六竞争楼盘开盘时间交付时间分析
开盘时间
楼盘进度
交付时间
方圆城市绿洲
2004年10月11日〔期〕
2005年10月13日〔二期〕
目前售二期
二期12幢
1000套房源6层层10幢高层2幢
2005年10月30日〔期〕
林景瑞园
2006年5月28日〔期〕
目前售期01幢05幢06幢07幢11层高层
阳光雅居
2003年3月3日〔期〕
2006年5月20日〔四期〕
目前售四期17幢19幢18层高层
2004年5月31日〔期〕
墨香山庄
2004年12月26日〔期〕
目前售三期中24幢景观高层2006年1月1日开盘
北苑星
2004年5月28日〔期〕
2006年4月22日〔二期〕
目前售二期高层
2005年9月30日〔期〕
预计2007年5月30日〔二期〕
北城世家
2005年11月26日〔期〕
目前售期01幢02幢03幢6层层04幢11层高层建筑
栖霞天韵
2005年10月1日〔期〕
城北新开楼盘迈皋桥区域北城世家栖霞天韵2005年底开盘林景瑞园2006年5月开盘竞争楼盘方圆城市绿洲北苑星墨香山庄老盘新开二次开盘三次开盘
七工程竞争楼盘成交状况分析〔统计截止日期2006年8月1日〕
北城世家累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
170套
51套
8套
111套
1072617㎡
5182元㎡
6210
01幢累计成交状况 开盘日期：20051126
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
38
9
0
29
305396
5157元㎡
7571
02幢累计成交状况 开盘日期：20051126
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
56
4
5
47
392741㎡
5250元㎡
8352
03幢累计成交状况 开盘日期：20051126
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
28
6
0
22
243228㎡
5077元㎡
7828
04幢累计成交状况 开盘日期：20051126
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
32
3
13
131252㎡
5234元㎡
2418
北城世家期2005年11月26日开盘01幢02幢03幢04幢住宅市3幢层1幢高层170套房源8月成交111套认购8套化速度月15套左右
林景瑞园累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
800套
713套
2套
85套
92312㎡
5642元㎡
2205
01幢累计成交状况 开盘日期：20060528
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
85
84
0
1
9482
096
05幢累计成交状况 开盘日期：20060528
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
91
85
1
5
5901
5566
606
06幢累计成交状况 开盘日期：20060528
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
64
36
1
27
311308㎡
5647元㎡
4158
07幢累计成交状况 开盘日期：20060528
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
86
34
0
52
54332㎡
5650元㎡
6005
10幢累计成交状况 开盘日期：20060528
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
10
10
0
0
0
0
10幢累计成交状况 开盘日期：20060528
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
12
12
0
0
0
0
注：10幢11幢12F商铺
林景瑞园2006年5月28日开盘四幢住宅市分01幢05幢06幢07幢326套住宅约2月时间销售85套认购2套化速度月月44套左右
墨香山庄累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积(㎡)
均价(元㎡)
成交例
697套
130套
69套
498套
4770988
5110
6697
08幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
66
2
3
61
66314
4846
9093
10幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
64
8
2
54
592267
4953
8183
12幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
64
7
2
55
600545
4962
8268
14幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
66
3
15
48
528863
5111
7251
11幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
73
7
11
55
559812
5458
7075
13幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
77
5
27
45
432514
5090
5706
23幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
44
8
4
32
211093
5452
4458
22幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
44
0
2
52
492367
5143
10226
27幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
66
66
0
0
0
0
24幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
44
0
0
66
490666
5224
10361
25幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
44
13
1
30
199741
5231
4218
墨香山庄期2004年12月26日公开出售2005年5月22日精致高层隆重推出2006年1月1日景观高层开盘2006年8月5日推出19幢20幢层公寓户型87㎡二室厅106㎡92㎡三室二厅
北苑星累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积(㎡)
均价(元㎡)
成交例
760套
78套
19套
483套
5174074
4694
6155
01幢累计成交状况 开盘日期：20041001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
77
13
4
47
489927
4592
57 30
03幢累计成交状况 开盘日期：20041001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
44
1
0
40
432541
4576
8733
07幢累计成交状况 开盘日期：20041001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
22
13
1
8
106365㎡
5079
3455
08幢累计成交状况 开盘日期：20041001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
44
24
0
14
198896㎡
4706元㎡
3045
02幢累计成交状况 开盘日期：20041001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
46
0
0
42
46019
4400
8683
04幢累计成交状况 开盘日期：20041001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
46
2
0
44
480211
4300
9472
05幢累计成交状况 开盘日期：20041001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
22
2
0
20
274173
4709
8895
06幢累计成交状况 开盘日期：20041001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
22
2
0
18
24026
4596
7795
09幢累计成交状况 开盘日期：20050915
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
66
0
2
53
584264
4707
7988
10幢累计成交状况 开盘日期：20050915
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
33
0
1
28
266049
4682
8360
12幢累计成交状况 开盘日期：20050915
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
33
1
0
22
206962
5029
6517
15幢累计成交状况 开盘日期：20050915
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
110
0
2
72
661536
4820
6549
14幢累计成交状况 开盘日期：20050915
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
33
0
0
25
236347
4681
7442
11幢累计成交状况 开盘日期：20051230
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
66
2
5
9
98902
5234
1358
13幢累计成交状况 开盘日期：20051230
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
66
1
2
30
329671
5052
4527
16幢累计成交状况 开盘日期：20060601
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
30
17
2
11
10778
5382
3703
北苑星16幢2006年6月1日开盘截止目前约两月时间30套房源成交11套认购2套化速度月6套左右销售速度较慢
方圆城市绿洲累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积(㎡)
均价(元㎡)
成交例
1849套
337套
7套
1205套
11661038
4964
6852
T4幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
60
0
0
60
623238
4580
100
T5幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
0
0
48
503573
4454
100
T6幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
2
0
46
507064㎡
4550
9634
T7幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
0
0
48
503573
4446
100
T10幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
60
0
0
60
544034
4709
100
T11幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
0
0
48
503573
4624
100
T12幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
0
0
48
50003
4689
100
T14幢累计成交状况
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
60
1
1
58
574798
4692
9591
T3幢累计成交状况 开盘日期：20050318
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
72
1
2
69
575819
6017
9579
T8幢累计成交状况 开盘日期：20050318
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
56
0
0
56
529018
4739
100
16幢累计成交状况 开盘日期：20051001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
72
6
1
65
685413
4915
9030
15幢累计成交状况 开盘日期：20051001
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
72
6
1
65
685413
4915
9030
17幢累计成交状况 开盘日期：20051115
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
60
14
0
46
487051
4964
7682
23幢累计成交状况 开盘日期：20051115
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
60
29
0
31
314592
5072
5074
22幢累计成交状况 开盘日期：20051115
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
72
17
1
54
488684
5001
71
21幢累计成交状况 开盘日期：20051115
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
72
20
0
52
51445
4961
7096
1幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
36
2
0
34
33678
5028
9444
2幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
1
0
47
407053
5066
979
14幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
84
74
0
10
86896
6151
1041
20幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
84
26
1
57
444692
5125
6489
27幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
72
0
0
0
0
0
26幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
24
0
0
0
0
0
28幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
108
0
0
0
0
0
29幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
0
0
0
0
0
30幢累计成交状况 开盘日期：20051225
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
48
0
0
0
0
0
18幢累计成交状况 开盘日期：20060426
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
72
17
0
55
486724
5139
7533
24幢累计成交状况 开盘日期：20060426
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
65
40
0
25
217399
5334
3711
19幢累计成交状况 开盘日期：开盘日期：20060426
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
72
15
0
57
474224
6400
7966
25幢累计成交状况 开盘日期：20060426
入网套数
售套数
认购套数
成交套数
销售面积
均价
成交例
84
71
1
12
100554
6567
1446
方圆城市绿洲2006年4月26日推出18幢19幢24幢25幢293套房源目前止约3月时间成交149套认购1套月成交50套
八竞争楼盘成交户型售户型分析
售力户型
成交力户型
北苑星
99108㎡三室两厅
成交户型9399㎡两室两厅113119三室二厅
林景瑞园
130132㎡三室两厅
118119㎡三室两厅
成交套数分布0607幢高层成交户型9395㎡两房两厅104㎡116㎡三室两厅
墨香山庄
106111㎡三室两厅户型
98100米两房两厅
115117127130三室两厅
北城世家
04幢115㎡118㎡三室两厅010203幢局部顶楼跃层1楼户型
成交户型8289㎡二室二厅118119㎡三室两厅
方圆绿洲
售户型8283㎡复式109110㎡三室二厅123124㎡三室二厅剩余局部86㎡二室二厅
成交户型二房二厅三房二厅
目前竞争楼盘售户型三室二厅二房二厅占例较80㎡二房更稀缺户型
九：结
1户型面积售户型普遍三房中100110㎡三房普80米二房户型城北稀缺户型100㎡三房稀缺户型
2物业类型城北售楼盘普遍高层物业晓庄片区方圆城市绿洲阳光雅居层阳光雅居目前售四期高层
3销售价格迈皋桥片区均价53005400元㎡左右代表楼盘林景瑞园均价5600元㎡晓庄片区楼盘均价5000元㎡左右代表楼盘方圆城市绿洲均价4957元㎡五路〔墨香路〕线楼盘均价5200左右代表楼盘墨香山庄
第三局部 块分析篇
块理位置分析
工程位城北中央生活区核心位置紧铁迈皋桥站〔距铁站仅300米左右〕南正扩建中城北新干道网板路西红山路城市干道北侧〞型卖场东金纺园成熟社区区位优越配套完善
兰亭雅苑
铁站
超市
红山路
网板路
迈化路
金纺园
华电路
二块周边配套环境分析
商业配套： 西北三百米处坐享肯德基等迈皋桥成熟商业设施东五百米处苏果型仓储式超市月苑社区店等商业配套
配套： 华电中学坐落区西南紧邻区区属重点初级中学外周边十三中分校迈皋桥学成贤街学分校迈皋桥职业中学等教育配套医疗设施玄武区医院红山分院迈皋桥医院迈皋桥中西医结合医院等周边配套齐全
三块周边交通环境分析
1铁1号线迈皋桥终点站
距离工程仅300米左右
2已公交线路
周边819路114路72路22路40路77路等公交线路交通畅
北苑新村站停公交线路起始站终点站分布：
819路 傅佐路月苑南路〔山西路方〕
114路 傅佐路兴卫村〔山西路方〕
72路 东宝路月苑南路〔河西龙江方〕
77路 合作村水关桥西站〔关五塘村方〕
22路 傅佐路高力家具港〔山西路方〕
40路 月苑区洋珠巷〔夫子庙方〕
3迈皋桥交通枢纽站扩容
迈皋桥公交枢纽站2006年10月建成总面积达12900米引进7条公交线路迁移长江二桥走玉六玉葛线中央门迈皋桥站新辟仙林灵山迈皋桥新港开发区迈皋桥两条公交线调整条关方条龙潭方条燕子矶方公交线路入驻
第四局部 产品分析篇
济指标
区20栋住宅楼〔中高层住宅5栋15栋层住宅〕1栋社区商业中心总建筑面积120217方米方案分两期开发中期536户5幢高层分04幢05幢08幢09幢10幢7幢层分01幢02幢03幢06幢07幢11幢12幢1320幢二期281户
建设面积：603077㎡
总建筑面积：12021741㎡
建筑面积：2975639㎡
建筑面积：9046102㎡
住宅建筑面积：8154515㎡(局部)
配套效劳建筑面积：3704㎡
社区中心建筑面积：521187㎡()
2491．01㎡〔〕
车库建筑面积：185534㎡
容积率150 绿率：3558
覆盖率：2429
机动车停车：600中 479辆 121辆
中心绿：348141㎡
总户数：817〔中期536户二期281户〕
车位：136：1
二套型面积数量〔817户〕
套型
面积
数量
套型
面积
数量
A1
1146
29
D4
988
58
A2
1176
35
D5
1067
36
A3
1249
6
D6
988
22
B1
906
126
E1
1296
20
B2
93
26
E2
935
20
C1
78
177
F1
984
30
C2
795
34
F1
846
20
D1
993
84
F2
881
5
D2
93
22
F3
890
5
D3
1022
62
三规划特色
1．建筑规划
l 组团式围合设计讲究景观均性户型〔三房〕分布景观位置
l 100板楼设计100南北100梯两户100全明式设计100车分流
l 15低容积率建筑形式南京城区稀缺层
l 栋错落分布遮挡通风光优越
l 宽阔楼间距
l 利三面街独特优势设计交通动线三入口设计充分考虑社区里户便利出行
2．景观规划
l 高层组团景观轴心社区四周辐射
l 中心景观湖南北流水系〔水景〕空间充满水灵动
l 充分利街优势设置入口花园〔北〕景观步行街社区休闲广场
l 组团拥景观品
3．配套规划
l 配置型社区中心7701㎡〔社区会〕业休闲时光拥更快乐
l 社区底层商业街＋街商铺提高社区效劳力吸引置业投资
l 车库配套超前满足未业房车新生活
l 中心景观绿
4．户型分布
l 高层组团全部设计三室两厅卫带储藏室约320户左右
l 期层212套住宅中两房三房数量约54套占层住宅25左右
l 东西两侧景观住宅设置270°〔弧形〕观景外飘窗拓宽观景视野
5．套型面积配
l 套型面积集中78㎡—129㎡中户型力房型：中100㎡房源数量〔包括二期〕629户占房源总数77中80㎡两房数量211户占总房源四分
l 三房精致实三房：100㎡房源188户仅占房源总数23中120㎡房源26户
l 局部三房面积控制100㎡里
l 期高层组团全部设计三房概320户左右
6．户型设计特色：
l 户型设计紧凑合理空间利率高
l 干湿离动静分区
l 设南阳台270°观景外飘窗收纳更阳光美景
l 卧均南局部客厅南
l 局部三房三室两厅两卫设计客卫离更加方便起居两代三代堂生活
l 卧客厅开间设计较宽阔卧室般36米客厅般40米左右
l 北房间设观景外飘窗
户型分布示意图：蓝色层黄色高层红星表示三室两厅两卫〞
中心绿洲
03：三梯六户两房
01：四梯八户〔5〕全部三房
04：四户〔10〕
05：四户〔10〕
08：四梯八户〔911119〕
09：四梯八户〔911119〕
10：四梯八户〔11111111〕
湖
02：三梯六户两房
07：三梯六户两房
06：三梯六户两房
12：两梯四户两房
11：两梯四户两房
社区中心〔2〕
四工程概况
工程位城北中央生活区核心位置属高档物业配套完善铁迈皋桥站〞型卖场成贤街学城北分校构成五分钟生活圈区位十分优越
工程规划栋数20栋建筑形式城稀缺层住宅板式高层规划户数817户分两期开发工程户型全部规划中户型中100㎡户型占房源总量77完全国家房产新政建设求合理配置房源满足中等收入群置业需求工程两房数量占规划户数50市场两房旺盛需求吻合
工程采组团式围合设计讲究景观均性中心景观绿洲加景观湖营造社区然环境工程充分利三面街优势构建社区中心〔会〕入口花园景观步行街社区商业形成四通八达交通网络丰富变社区景观
工程拥型社区中心7700㎡〔豪华会〕型车库18000㎡车位充裕符合现代居观念
五工程swot〔优劣势〕分析
〔〕产品优势〔 S〕：
1 区位优势：
处城北中央生活区核心位置〔迈皋桥核心商圈月苑成熟社区中间位置〕
2 配套优势：
周边配套成熟〔西北邻超市南侧成贤街学分校华电中学东南面玄武区医院红山分院〕
城市形象改善迅速〔道路拓宽厂房搬迁新盘林立〕
3 景观优势：
绿湖景筑生态居环境
4 交通优势：
交通便利铁侧：紧邻铁迈皋桥站〔300米左右〕10条公交线路构成立体交通网络直达市中心〔半时车程〕工程三条城市干道
5 户型优势：
两房数量：两房数量占总房源50左右中100㎡户型占7780㎡户型套数211套占总户数258局部100㎡左右户型设计三房工程套型 面积配城北改善型〔三房〕房产区域市场中占明显优势
三房户型丰富样：129㎡左右三室两厅两卫100㎡左右精致三房110㎡左右实三房满足目标客户需求合理控制总价购房更轻松
健康户型设计：南北飘窗100板楼设计100南北100梯两户100全明式设计
6 建筑形态优势：
稀缺层〔20栋中15栋层占75〕居住更亲然目前城北新盘中层占例少新盘开发断高层高层度层日渐成城北南京城稀缺建筑形态
7 部配套优势：
型社区中心7700㎡〔豪华会〕型车库18000㎡底层商业街
8 规模优势：
总建筑面积12万方左右属区域中型社区规模具定规模优势
9 优势：
100车分流
〔二〕产品劣势〔W〕：
1．环境劣势：
区域形象提高：市民该区域旧印象较差目前工程周边正进行城市建设改造破旧农村建房尚未拆迁视觉形象较差然环境做托完全赖工程身环境规划设计创造健康然环境
2．户型劣势：
全部中户型设计130㎡户型设计三房三房〔卫〕
3．噪音劣势：
三面街车辆噪音污染影响层〔情景洋房〕住户居住品质
〔三〕产品时机〔O〕：
1．铁拉动效应：
形成成熟迈皋桥商圈手房存量房价格升较快〔超5000赶6000〕
2 产品独特性时机：
做宜居实成熟中户型效控制总价稀缺层两居室
3．规划开展时机：
迈皋桥成熟商业圈生活圈日益成熟城北公交枢纽种城市配套日趋完善城市面貌两年中改善
〔四〕产品威胁〔T〕
1．新政出台鼓励开发中户型住宅
新政鼓励开发商开发中户型住宅规定新开发楼盘90㎡户型占 70着新开发楼盘推出中户型住宅例升工程优势逐渐减弱
2城北商品房供量未增长
南京市纬路北单元控制性详细规划出台工厂搬迁未更土拍卖新开发楼盘规模价格更竞争力
六．产品核心卖点分析
房率高总价相较低
1 城稀缺层
工程核心竞争卖点〔般层户型偏〕
2 舒适层两居室
100㎡左右济三房济实
3 济三房
邻迈皋桥铁终点站迈皋桥公交枢纽站城缝接
4．交通枢纽
七．工程目标客户分析
1．城首次置业年轻客户群〔35岁〕
2．城北原住居民〔刚性需求改善居住环境〕
3．工程周边厂矿企业职工
4．城北私营企业〔第三商圈金桥玉桥等批发市场业迈皋桥商圈私营企业〕
5．城二次置业群〔鼓楼玄武关等邻城北区域〕
附件：
城北售竞争楼盘档案
北城世家
工程址
南京市燕路356号〔迈皋桥铁站300米处〕
工程体量
占面积3万方米建筑面积7万方米
物业类型
层高层
均价
5185元方米
工程进度
期〔0104幢〕已2005年11月26日开盘
二期〔0509幢〕2006年秋季开盘
户型分布
6270㎡两房7988㎡两房110124㎡三房〔期〕
优惠政策
开盘优惠政策 开盘前11月28日 优惠100㎡
11月29日12月5日 优惠80元㎡
12月6日12月15日 优惠50元㎡
庆元旦贺新春 北城世家优惠100元㎡
优惠时间：2005年12月28日2006年元月7日
限前30户
推广语
正迈皋桥 新高邸生活
开发商
南京栖霞房产
林景瑞园
工程址
燕路合班村17号〔迈皋桥铁站北约400米〕
工程体量
占面积5万方米建筑面积8万方米
工程进度
期01幢05幢06幢07幢2006年3月28日开盘
物业类型
9幢9层11层高层
容积率
15
绿化率
467
均价
5636元㎡
户型配
90米两房两厅110119米三房二厅2栋层高52米面积约75米挑高户型
车位
595
优惠政策
购置VIP卡准业享受总房款中6000元套超值优惠
配套
燕路布置约7000方米商业配套相距百米家玛百安居等型超市周边条公交路线8路54路74路铁1号线咫尺
推广语
城北标杆养生美宅
开发商
江苏通宇房产
北苑星
工程址
玄武区网板路南华飞道北西北苑新村东华飞
工程体量
总建筑面积12万方米
物业类型
期二期16幢层高层中2幢层14幢高层
工程进度
分三期开发期已2004年5月28日开盘2005年9月10日交付二期2007年5月30日交付
户型配
售房源78141方米间
89㎡两房两厅
109㎡119㎡三房二厅
均价
均价4694元㎡现4800元㎡起售
绿化率
33
容积率
175
车位
400
物业费
层05元㎡高层09元㎡
配套
部配套成贤街学分校周边苏果仓储超市玄武区医院红山分院迈皋桥学华电中学等8条公交线相距铁迈皋桥站1000米
优惠政策
200651期间重促销优惠：五月十二日期间购房客户均享受二双飞四日张家界游玩 购置100米户型获30元米优惠100米户型获50元米优惠
推广语
繁华城北核心成熟铁名盘
开发商
南京城市建设开发〔集团〕限责公司
墨香山庄
工程址
玄武区墨香路〔原五路〕毗邻月苑区
工程体量
占约98万方米建筑面积19万方米
物业类型
层高层高层
户型配
目前售三期房型80米层两房110米高层三房
配套
6路11路22路68路73路118路125路等公交线周围十三中红山分校玄武区医院红山医院玄武区全民健身中心
均价
5110元㎡
推广语
金陵万坪然山林生态景观社区
开发商
玄武区城镇建设综合开发
方圆城市绿洲
址
燕路440号〔幕府山庄面〕
体量
总建筑面积26万方米
规划
社区中心停车场农贸市场区公园幼园学校特色商业街等配套设施
均价
4964元㎡
开发
南京方圆置业开展
南京万房产开发
配套
周边晓庄师范附属学幕府山学伯乐中学等
户型
二期力户型：
两室厅卫 78㎡87㎡
两室两厅卫 86㎡
三室厅卫 105㎡
三室两厅卫 104㎡106㎡115㎡121㎡
三室两厅两卫 129㎡
推广
林间庭院 友善生活
进度
2005年10月13日二期香格美镜开盘12幢1000套房源6层层10幢高层2幢户型78130㎡两房三房三房
卖点
1工程铁迈皋桥站规划中号线北延线桔祥庵站
2工程户型80110方米两房三房户型仅面积合理紧凑实
3配套规划社区中心型停车场农贸市场等
4坡景观围合庭院屋顶花园露天会车分流等
促销
二期开盘优惠：10月30日前购房业均享受总房款1优惠次性付款业根底享受总房款2优惠
栖霞天韵
工程址
迈皋桥71号
工程体量
占4752方米建筑面积31710米
物业类型
幢31层高层建筑层31层14层商业531层住宅总高度97米
均价
目前起价4600元㎡均价5700元㎡高价6700元㎡
配套
该工程紧邻迈皋桥铁总站8路30路40路54路64路24路74路22路76路72路南洲线玉葛线等十条公交线
周边苏果两型超市
开发商
南京栖霞房产开发
阳光雅居
开发商
南京栖霞房产开发
址
栖霞晓庄东侧1000米
体量
区总面积50200米建筑面积约10万方米16幢层三幢高层
进度
期二期三期已交付入住2006年5月18日1719幢高层开盘
户型
四期售户型分布：
两室两厅 95㎡100㎡
三室两厅 111㎡115㎡121㎡
均价〔四期〕
起价4000元㎡均价4300元㎡高价4600元㎡
推广
阳光雅居 天天森呼吸
容积率
13
绿化率
31
旭日景城
开发商
红太阳旗南京国港置业开展
址
幕府东路3号〔关区五塘村东300米〕
体量
总1747072方米总建筑面积22万方米
户型
力户型81㎡85㎡86㎡两房两厅
102㎡三室两厅
进度
2005年10月29日期开盘2006年10月28日交付
2006年4月22日二期开盘
均价
均价5143元㎡起价4800元㎡高价5900元㎡
容积率
125
绿化率
45
物业费
06元㎡
配套
38路42路69路15路等条公交线
北京东路学商业街农贸市场等配套
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