• 1. (本页无文本内容)
    • 2. 天元区作为日新月异的新城区,依赖其株洲政治中心的地位,在整体规划以及发展前景方面优势明显,成为众多实力派开发商的竞争前沿,“湘银”、“联谊”、“耀华”、“中房”等一线房地产开发企业纷纷斥重资开发,“海创”等外地房产开发商也把进军本地市场的第一站放在河西,河西也因此成为城市四区中开发成本居高难下的高端市场 荷塘区由于政府扶持以及自身区域优势逐渐发挥等方面的原因,房地产项目的开发也逐渐增多,由于前几年房地产开发项目较少,开发项目在规模、档次等方面也难以满足消费需求,该区域的购房能力有待释放,“西子花园”、 “玫瑰名园”等都值得关注 市调分析篇
    • 3. 作为一个传统的工业城市,株洲的大型工业企业绝大多数分布在石峰区(北区),空气污染、环境质量等问题一直是制约该区域房地产行业发展的一大瓶颈,不过众多的企业也为该区提供了发展空间 而芦淞区(南区)则依托辐射力强的服装大市场,商铺及住宅物业供需两旺,交投活跃,大规模的旧城改造也为众多房地产开发商带来了更多商机;而建设南路沿线所拥有的珍稀的城市山水生态景观,更为开发商开发“高档楼盘”提供了先天条件,“湘江四季花园”、“碧玉花园”等众多项目依次排列,竞争激烈程度不言而喻
    • 4. 纵观株洲整个房地产市场,天元区作为风起云涌的本地房地产市场的“始作俑者”,房价一路高走,全线飘红,并将引领整个市场步入“大盘时代”,继续扮演领头羊的角色;芦淞区商、住市场交投两旺,芦淞大桥的开工建设将有效改善其交通现状,激活该区域内建设南路的开发热潮;石峰区的商业地产在近年横空出世、先声夺人,但仍有必要对其保持谨慎乐观的态度;而对于荷塘区,2005年展开的一轮“补涨”行情却是的确值得我们期待的
    • 5. 湘江四季花园 雄跨建设南路商贸中心辐射地段,一期由15栋时尚小高层和部分多层公寓组成,总建筑面积12万平方米。住宅单位户型面积128—248平方米,园内会所、游泳池、四季休闲广场、步行街等社区配套设施齐全,水景园林、山体公园点缀其间,是株洲目前最具时尚、生态、人文特色的高品质社区。    西子花园 位于荷塘区西北侧株洲市老干所内,总建筑面积12余万平方米,由27栋小高层、多层住宅楼组成。小区内拥有会所、休闲广场、人工湖、天然湖景观等园林特色,演绎苏杭江南文化,该案定位于豪门概念,主题推广为行政级现代生态社区,销售状况不理想,价格在往下调,可能会定位在1500元/平方米左右。     湘银小区·世纪 花园 第三期总占地面积11.3万平方米,总建筑面积26万平方米。由28栋12—18层的电梯小高层围合。首创健康主题,将引领株洲家居健康生活新理念。主题打造湖南省首家涉外国际居住小区,起价1580元/平方米,均价1800元/平方米左右,销售情况火爆。   海创·明珠花园   位于长江北路,湘江的西岸,距株洲一桥和二桥均约2公里,总占地163亩,近11万平方米;总建筑面积近16万平方米,容积率1.45绿化率达40%,以引导住宅居住新观念为己任,致力于改善株洲市民居住环境,均价在2000以上,采用每户每价的灵活定价方法,充分利用好楼层、景观、朝向等增值因素。        
    • 6. 项目的成功首先来自于开发商的信心与努力! 做项目正是一次理性的轨迹与激情的舞步的完美结合 作为开发商要向人们讲述一个精彩的故事——成功的项目一定要有他的传奇因素。而且这个故事将必须保持新鲜,不断的给人以惊喜。仍要善于表演——一种建立在策略基础上的市场行为艺术 任何一家地产商都要遵从“速度、变化、控制”的法则,要懂得如何因势而变并引导市场引 言
    • 7. 我们知道,一个产品系统是由核心产品、有形产品及外延产品(附加值)组成的,但就目前而言,株洲房地产市场竞争着眼点尚处在前两类产品层面上,凭借地段、规划、户型、绿化等能看得见摸得着的“有形产品”进行大比拼,结果在模仿风盛行的今天,无人能独领风骚三五月,可谓短兵相接、头破血流。 可见,在“有形产品”这一层面的竞争空间相当有限,而且易于模仿,至多能获取个行业平均利润而已,故若要扩大获利空间,更快的将产品销售出去,就只能是在产品的第三空间――“外延产品即产品附加值”上面做文章了,因为“附加值”是以无形驾驭有形、无招胜有招,超越产品本身,让别人无法克隆,这就相当于进入了无竞争高利润的美妙境界。那么,对一个楼盘而言附加值是从哪来的?从何入手才能增加其最大附加值呢?
    • 8. 我们可以从著名的“附加值模型”――经济学家关志雄的模型中得到答案:在一个产品的业务链上,组装的附加值最低,研发的附加值最高;中间品也比较高,因为中间品的生产有技术含量,然后附加值慢慢递减;到了销售和售后服务,附加值又高起来,因为它有品牌,有健全的销售服务体系。由此可见,在组装的上游,是技术、信息与知识;在组装的下游是包装、销售及服务。而在产品的中游组装阶段,是廉价劳动力在创造财富。
    • 9. 显然,房地产利润多寡的渊源也是如此,若光凭借在“中游组装”阶段靠“施工质量”来创造利润,那是“廉价劳动力在创造财富”虽然这是一条不可逾越的途径,但肯定不是最佳最有效的利润来源,因为在同质化异常严重的今天,很难在“施工质量”做出差异化的文章,也许“过程精品”的提法曾惊艳业界、风靡一时,它无足以给开发商带来快速的销售和高额利润率;
    • 10. 因此,我们在策划本项目时,从房地产的“上游研发阶段”开始,结合本项目的具体情况和株洲楼市得特点,在产品的设计定位上,创造“高附加值产品”——“SCAPHO” 集成式社区! 在项目的“下游销售阶段”,我们也将提供我们积累多年的资源和经验总结出来的“附加值实现体系”——精湛的包装,快速的销售和满意的服务。
    • 11. 整体定位阐述: 打造 “SCAPHO”集成社区,营造株洲独具特色的“复合社区”! 她是由APARTMENT (住宅/公寓)、SHOPPING (购物/商业街)、CONVENTION (公共集会场地)、PARK (花园绿化广场)、HOTEL (酒店/招待所)、OFFICE (商务楼)构成的综合社区 她将倡导株洲一种新的生活,她将是一个让人心动的地方——“SCAPHO”社区。
    • 12. “SCAPHO”APARTMENT (住宅/公寓)OFFICE (商务楼)PARK (绿化广场)SHOPPING (购物/商业街)CONVENTION (公共场地)HOTEL (酒店/招待所)
    • 13. 综述: 居住、工作办公、购物休闲融和一体,这不是一个单调的封闭的住宅区,而是一个有住宅、有街铺、店铺、有办公、有花园、有广场的混合都市型社区。它是开放的,这里没有围墙,数条小街是繁华的城市中心的一部分,街上有店铺,有餐厅,有办公,有居家,和巴黎、东京、上海的市中心一样…
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    • 17. 环境定位策划(环境是一种吸引力)     需求定位策划(需求是一种购买力)    楼盘、格局定位策划(楼盘、格局是一种诱惑力) 我们怎样才能把它们融入项目?
    • 18.  在本项目我司强调: 以住宅及商业街为主,辅以多样化的功能组合:少量公寓、绿化休闲广场和部分商住楼及个性化的写字间组合而成。 “SCAPHO”的核心内容——APARTMENT(住宅/公寓)和SHOPPING(购物/商业街)——一种愉悦而随意的生活! 关键词: 活力的、品味的、时尚的、文化的、尊贵的、质素的、健康的、立体化
    • 19. 活力社区——SCAPHO就是活力 它不仅仅在居家或办公空间上提供了灵活性,更重要的是为混合街区的创新提供了很好的样板混合社区——混合就是效率 项目的SCAPHO设计,展示了一种混合的都市氛围,在一个街区里集中了生活、工作、娱乐、休闲等多种活动的可能,不但节省了时间,提高了效率,带来极具活力的现代都市生活气息集成式社区 以集成开发的理念,把社区内的每一个元素都做到极致和纯粹,对社区资源进行有机的整合,整体服务业主生活。它不同于简单地提供社区配套理念,它的真正意义在于,集成生活的理念和意识
    • 20. 运动的、健康的社区 利用转换层与绿化广场平台打造“运动泛会所”丰富了项目的功能便利的社区 商业街的立体规划是我们项目的亮点之一,让我们的业主感到不出家门口,就能满足日常生活所需,同时为周边区域居民提供了综合购物、休闲场所一站式现代生活 “SCAPHO”所体现的生活方式,提高住宅目标客户群认同感的关键
    • 21. 公园式街区:通过架空、立体、“城中街、街中街”的设计手法,把住宅、公寓、写字楼的客流动线和活动空间巧妙地安排在商业部分的平台上,而把住宅组团的中庭花园、广场处理成商业街、商业广场,形成商流动线。客流和商流既适当分流又紧密结合,这就是“公园式街区”的核心点。 购物街区:公园式街区的布局是一种创造性的融合,既是对一般住宅组团模式的突破——变封闭/半封闭、围合/半围合的小区庭院为开放式、立体化、错层式的公共空间。在基本满足住宅住户对庭院、景观均好性的要求的同时,是对一般购物商城的大卖场、简单架空结构的突破——变单调的架空和大卖场为多层次的、多街铺的、丰富客流动线的公共空间,满足了本项目开发对建筑面积尤其是对商业面积的现实要求。
    • 22. 一栋楼房的同层内不是随意出售给两个互不相干的客户,而是由关联的用户相邻而伴,可分可合,或母女、或父子、或亲友,分别购买,既可以独立享用楼盘的生活品质,又可以相互关照、相邻而居概念一: 由一个用户同时购买相邻的物业,一住一租,以一养一。这样可以克服大面积户型一步到位的居住成本,待若干年后经济收入丰厚时再合而为一,成为自家的大户型住宅概念二:“分合情居”
    • 23. 演绎“SCAPHO”人们的思想印象: 记忆(中国老式建筑的记忆片断) 想象(未来建筑的想象片断) 建筑浓缩城市的思想! (从建筑风格、产品设计方面着手) 混合集成型社区 (其在大型城市的发展、现状等)
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    • 26. 同其心 然后可以致其功 是以建治之术 贵在得贤而同心谢 谢!