南京·东妙峰庵项目
市 场 定 位 报 告
南京中海产限公司
二○○六年八月七日
目 录
第章 块资源分析 4
第节 项目规划技术指标 4
第二节 块位置 4
第三节 块现状周边环境 5
第四节 项目发展目标 7
第二章 南京房产市场现状分析 9
第节 南京房产市场宏观分析 9
第二节 南京房产物业市场分析 10
第三节 项目区域物业市场分析 24
第三章 类型物业竞争项目分析 35
第节 酒店式公寓竞争类项目分析 35
第二节 住宅竞争类项目分析 44
第三节 商业竞争类项目分析 50
第四节 办公物业竞争类项目分析 54
第五节 南京综合性楼盘分析 61
第六节 南京重点酒店式公寓项目会分析 62
第四章 SWOT分析 64
第节 优势（Strengths） 64
第二节 劣势（Weaknesses） 65
第三节 机会（Opportunities） 65
第四节 威胁（Threats） 66
总结 66
优劣势应策略 67
第五章 项目定位 68
第节 定位原 68
第二节 利润销售速度化分析 69
第三节 项目整体形象定位 71
第四节 酒店式公寓物业定位 74
第五节 住宅物业定位 81
第六节 商业物业定位 89
第七节 办公物业定位 97
第八节 会定位 102
第九节 项目设计规划初步建议 106
第十节 汇总表格 110
第六章 面市时间推售初步建议 113
第节 项目工程进度安排 113
第二节 面市时间推售建议 114
第三节 推售执行计划 115
第七章 卖场位置建议 116
第章 块资源分析
第节 项目规划技术指标
根南京市规划局建设项目规划设计点块规划技术指标
l 面积：250803㎡中市政配套面积20031㎡实际出面积：230772 ㎡
l 物业类型：住宅办公酒店式公寓
l 容积率：<4 建筑密度：<30
l 建筑高度：规划建筑退盐仓桥广场60米范围规划高度<100米酒店式公寓办公房余范围规划高度超33米高层住宅层住宅 绿率：>30
第二节 块位置
块区位周边资源分布图示
块位中山北路桥南路交汇处桥南路北直贯长江桥江南江北交通条重途径中山北路横贯半南京城承担着关区鼓楼区等城中行政区间重务未铁五号线块穿计划设出入站口
第三节 块现状周边环境
块现状
块东规划东妙峰庵道路西盐仓桥广场目前东侧栋居民住宅楼层结构项目建成新规划东妙峰路隔开块现状毛红线现许老式建筑数房拆迁面积30000米
块现状图示
二周边环境
块位置鼓楼区关区交界处鼓楼区院关区门户块包含着文鼓楼文化气息兼蓄着新关成长空间
公交线路：16 W21 W31W32W100W34 WY4816 W盐葛线盐浦线盐轮线盐工线等
商务服务：双门楼宾馆丁山香格里拉锦江星南京饭店虹桥饭店等
零售服务：家乐福超市苏果社区店华诚超市等
金融：南京市商业银行农业银行工商银行建设银行邮政局等
医疗：南医二附院市第三医院海军医院鼓楼中医院等
教育科研：南京财学南京政治学院铁路运输学校南京旅游学校南京三十九中财附市八中南724等
然文：阅江楼风景区静海寺天妃宫挹江门等
块周边部分配套图示
家乐福
盐仓桥广场线商业
金融服务
医疗——市三院
高等院校——南京财学
高等院校——南京政治学院
中学——市八中
学——财附
景点——阅江楼
景点——静安寺
第四节 项目发展目标
项目处鼓楼区边界关区路隔项目开发兼顾关鼓楼两行政区域项目区域房产市场供应趋少更缺少种物业存标志性楼盘项目作融合四种业态体楼盘填补区域市场空白
项目司南京开发第二物业南京开发第综合性物业成功运作项目追求开发利润前提进步提升司南京市场中品牌形象司专业力建筑品质项目势必成领导区域房产市场发展标志性楼盘
第二章 南京房产市场现状分析
第节 南京房产市场宏观分析
现状综述
l 2005年受宏观调控影响南京房产市场投资涨幅首次滑落
l 进入2006年初房产市场投资出现反弹
l 着新轮宏观调控实施南京房产市场涨幅次出现滑趋势
l 整体南京房产市场保持着稳定增长趋势
综述分析
年南京房产市场长足发展然历轮宏观政策调控出现番波动整体南京房产市场基保持健康稳定发展趋势：房产投资均增长率218％商品房销售价格年均涨幅81％房产供销2003年089：1调整2005年11－13：1空间合理范围
第二节 南京房产物业市场分析
南京酒店式公寓整体市场分析
市场综述
l 项目供应分布新街口—山西路—中央路区域
l 年南京市酒店式公寓市场呈现供需两旺热销态势
l 市场销售状况良项目全年销售量约152万㎡ 300400套
l 前南京市场酒店式公寓成交面积集中4550㎡
l 前全市层精装修酒店式公寓成交均价7841元㎡
l 层毛坯酒店式公寓成交均价6950元㎡
市场分析
酒店式公寓酒店服务式公寓综合星级酒店高档公寓种衍生产品酒店式公寓特殊住宅服务性质段求绝数项目坐落城市中心区者成熟商业区周边
1市场供应状况
（1）酒店式公寓项目供应数量众区域分布较集中
目前南京售酒店式公寓17未潜项目约11潜供应体量超10万㎡南京酒店式公寓集中分布城区河西新城
南京酒店式公寓分布图示
（2）酒店式公寓市场供应量充足
2005年2006年半年南京酒店式公寓总体供应面积约254万㎡约占南京住宅供应量25左右总体供应套数接5000套
2005 2006年半年南京市酒店式公寓供应量（部分）
项目
供应面积（米）
总户数
项目
供应面积（米）
总户数
城开国际
24255
539
万达紫金明珠
12200
305
菁英汇
12815
233
居易时代
19800
360
长发中心
25200
420
锋国际
9800
196
御水湾
6050
110
紫鑫中华广场
9880
190
西城风尚
8800
160
嘉业国际城
24750
450
辰龙广场
17784
312
新锐国际公寓
40250
805
阳光金锋
24836
429
德盈双城
18000
360
2市场销售情况良
2005年南京酒店式公寓全年总销售面积137万米总销售套数超2600套约占商品房总销售量17全年销售金额1115亿元
外2005年部分酒店式公寓成交详细数销售较酒店式公寓项目年成交面积152万米左右单项目年销售套数300400套左右
2005年部分酒店式公寓销售情况统计
项目
总供应套数
总销售套数
总销售面积（米）
销售例
菁英汇
233
206
11330
884
长发中心
420
285
17100
6786
御水湾
110
110
6050
100
居易时代
360
48
2640
1333
峰国际
196
157
6280
8010
紫鑫中华广场
190
163
8476
100
新锐国际公寓
805
427
22700
5304
德盈双城
360
310
15500
8611
辰龙广场
312
311
17727
9968
34550米左右户型成市场成交力
通酒店式公寓销售面积发现目前南京酒店式成交面积集中4555米间方面整体市场供应面积范围关方面面积满足生活需求面积造成总价偏高
4南京市酒店式层公寓均售价7544元米
前南京市酒店式公寓市场均售价8212元㎡左右中层酒店式公寓销售均价7544元㎡挑高酒店式公寓销售均价9816元㎡
南京酒店式公寓整体均价情况：
户型结构
装修标准
均售价（元米）
总体均价（元米）
层
精装
7841
7544
毛坯
6950
挑高
精装
11500
9816
毛坯
9395
南京市部分酒店式公寓项目售价览
项目
产品
装修情况
销售价格
（元米）
项目
产品
装修情况
销售价格
（元米）
城开国际
层
精装修
12000
新锐国际公寓
层
精装修
7000
菁英汇
层
精装修
8200
挑高
毛坯
5280
长发中心
挑高
毛坯
12200
德盈双城
挑高
毛坯
6800
御水湾
层
毛坯
7300
西城风尚
层
精装修
8500
万达紫金明珠
层
毛坯
5200
挑高
精装修
11500
居易时代
层
精装修
6700
辰龙广场
层
精装修
6500
峰国际
层
毛坯
8300
阳光金锋
层
精装修
7600
紫鑫中华广场
层
精装修
7350
龙台厦
挑高
毛坯
12000
嘉业国际城
层
精装修
5880
二南京住宅市场整体分析
市场综述
l 年受宏观调控影响住宅开发投资降新开工市面积均降
l 住宅房产市场开发重点南京商品房开发投资总额中住宅例升
l 住宅销售方面然保持稳增长市场需求旺盛
l 年宏观调控断实施南京住宅销售均价然保持稳定持续涨
综述分析
1商品住宅开发投资减速
（1）2005年商品住宅开发投资出现负增长
20012005年全市住宅开发投资持续保持高速增长2005年受宏观调控影响家开发商市场判断持谨慎态度年住宅开发投资出现负增长降24％
（2）2005年商品住宅新开工面积降
5年南京市住宅累计新开工面积299246万㎡累计增长1120年均增长162住宅累计竣工房屋面积216282万㎡累计增长961年均增长1442005年住宅开发投资额降年住宅新开工面积相2004年降222％国家针房产业调控政策南京市已取定成效类房屋新开工面积减少竣工房屋面积增幅明显减缓
2南京住宅投资商品房开发投资总额中例升
2005年住宅作房产投资体位维护2001年南京市住宅投资7554亿元占整房产投资重6812005年升706升25百分点
住宅开发投资涨幅降时房产总开发投资中例升说明2005年房产开发总投资涨幅降降幅超住宅投资降幅住宅市场相言处健康稳定发展状态
3全市住宅市场供应降销售逐年升
20032005年南京商品住宅累计市2297万㎡累计销售2138万㎡三年供销分092：1133：1099：12005年受住宅开发投资降影响
住宅新开工面积降直接导致年新市面积出现滑住宅市场销售情况 2006年半年全市商品住宅销售38256套销售面积3654万㎡增长82
三年然受宏观调控影响全市商品住宅销售量保持涨态势说明市场住宅刚性需求强烈相商业办公物业住宅产品更容易规避风险
4商品住宅销售价格升较快
2001—2005年期间南京市普通住宅价格涨幅新建商品房存量房交易价格涨幅超902001年2005年商品住宅销售价格累计涨447年均增长772006年半年全市售均价约4500元㎡左右增长22（全市含江北区域）
三南京商业产整体市场分析
市场综述
l 南京已形成新街口CBD核心湖南路中央门等商圈辅城市商业格局
l 南京市商业房开发投资然逐年增加
l 南京市商业产市场空置量增加中空置面积汇集集中型商业项目中
l 南京整体商业产价格升趋势减缓
综述分析
1南京商业格局特征
南京城区商业圈着城市历史发展包括政府政策倾斜程度逐步发展目前城区已形成四具特色辐射范围商业中心
（1）新街口核心第商圈
新街口核心商业区聚集南京中高档
型购物中心种商业服务门店新街口商业密集度繁华程度新街口商圈誉中华第商圈
（2）山西路湖南路核心第二商圈
山西路湖南路商圈定位中档服装餐饮休闲娱乐业湖南路步行街狮子桥美食街成功造仅吸引南京全市居民时外旅游者首选休闲购物街区
（3）中央门金桥玉桥市场代表中央门商圈
中央门商圈托极便捷交通条件然形成辐射城北江北部分区域型商业体型批发市场定位中低档营门类中央门商圈营业态
（4）夫子庙旅游景区核心周边商品市场服装销售代表夫子庙商圈
夫子庙商圈具浓郁文化底蕴秀丽秦淮河风光吸引批海外游客旅游形成相关产业成夫子庙商业圈营特征
2南京市商业产投资热度减
2001年2005年底南京市房产开发投资总额达102145亿元中商业房开发投资总额826亿元占房产投资总额809期间全市商业房开发投资额逐年增加2004年商业房开发投资额达227亿元2003年期较增幅高达6580数统计显示年商业房投资额占房产开发投资均8左右
20012005年 南京市商业产投资状况
时间
房产开发
投资额（亿元）
投资增幅
（期较）
商业房开发
投资额（亿元）
投资增幅
（期较）
商业房
投资例
2001
111
1170
9
1820
811
2002
13763
2400
1094
2160
795
2003
1838
3360
1369
2510
745
2004
29288
5940
227
6580
775
2005
29614
110
2627
1570
887
总计
102145
——
826
——
809
3商业产空置量增加
根南京房产局数显示20022004年南京市商业产市总量超150万㎡中2004年商业产市量8435万㎡销售量仅4335万㎡剩余空置量41万㎡2005年110月江南八区(江宁外8区)前10月新建商业产总成交量11万㎡空置面积达5万㎡目前包括新街口夫子庙珠江路等段集中型商业批商铺处租者售状态较空置商业带未南京商业产市场更加激烈竞争
4商业产价格升速度放缓
目前南京全市商业房均价格9063元㎡2003年起商业房价格升势头放缓2002年涨幅9降2003年5降4百分点
四南京办公市场整体分析
市场综述
l 南京历年办公物业投资均保持幅提升
l 阶段南京办公物业面市体量幅提升市场消化力显足
l 南京办公物业成交均价保持年6左右增长幅度前南京办公市场整体成交价格8000元左右㎡销售均价9000元㎡中高端产品成市场成交体
l 高端产品市场接受度较低销售情况容乐观
l 未3年办公物业市场供应充足市场竞争激烈
综述分析
1南京历年办公物业投资均保持幅提升
2003—2006年南京市办公物业投资额逐年增长2006年前五月累计投资额达881亿元增长374
南京商品房办公投资额统计表
时间
房产开发投资（亿元）
投资增幅
（）
办公开发
投资（亿元）
投资增幅
（）
办公投资
例
2003
1838
336
1369
161
745
2004
29288
594
1860
402
635
2005
29614
11
1841
1
622
2006
12568
104
881
374
701
总计
8985
——
5951
——
662
2面市体量幅提升市场消化力显足
根南京房产局数显示2006年季度南京市办公整体认购215257㎡成交215216㎡二季度认购606359㎡成交780165㎡总计成交995万㎡
年期办公物业销售量1825万㎡相较2006年南京办公市场供应量较幅度提高销售量没幅提高
2006年半年办公成交量详表
时间
认购量（米）
成交量（米）
成交均价（元米）
月
609899
705609
90124
二月
681892
283583
84826
三月
860785
1162972
6449
四月
2485826
2344985
7882
五月
1747707
3224142
7790
六月
1830063
2232531
84637
3成交价格保持6左右增长9000元㎡中高档物业成市场成交体
根南京房产局数显示2006年半年南京办公物业成交均价7912元㎡增幅84成交区域河西奥体区域剩余尾盘前成交均价维持8000元㎡时2003年2005年南京写字楼市场成交均价持续扬整体成交均价保持年6左右增幅
分析2006年半年典型写字楼销售均价销售例成交面积发现售价9000左右元㎡中高档项目销售状况较售价超10000元米高端项目市场低迷销售情况般
2006年半年典型项目销售状况汇总
项目名称
供应套数
成交套数
成交均价（元米）
成交面积（米）
成交例
长发中心
184
28
110955
336102
1438
金建厦
114
43
897335
337974
5875
利奥厦
495
202
90988
1664458
4572
天星翠琅
185
85
906436
637672
4679
易发信息
76
4
10162
74348
324
银河厦
42
4
1205148
89105
919
置广场
290
46
11253
699612
1497
4未3年南京办公物业市场供应充足市场竞争激烈
未三年城中办公存量潜物业体量少90万米（中含约100万米河西新城）集中2009年前量面市
根数统计南京城区未三年办公供应量约90万米中统计新增供应分布：新街口区约248万米长江路区约184万米珠江路区约108万米鼓楼中央路段区约172万米
南京未写字楼市场供应情况详表
区 域
项目名块名
性质
总建面积（米）
办公面积（米）
开发进度
新街口
国际金融中心
商办
——
73370
施工中
中银厦
金
26240
20000
施工中
金轮国际厦
商办住
98250
45720
施工中
区 域
项目名块名
性质
总建面积（米）
办公面积（米）
开发进度
新街口
铁巷A块
商办金公
73359
74000
拆迁中
铁巷C块
商办金公
40932
拆迁中
淮海路块
商办
47000
30000
未拆迁
长江路
邓府巷块
商办住
220000
80000
施工中
凯润金城
商办住
200000
80000
施工中
德基广场
商办住
130000
50000
施工中
珠江路
龙世商务中心
商办
65484
4400
施工中
华威项目
商办
——
40000
施工中
仁厦
商办
133326
63338
施工中
高家酒馆块
商办停车
19600
储备中
鼓楼－中央路
紫峰广场
商办住
217000
82000
施工中
南京国际广场
商办住
420000
83081
施工中
长发·虹桥块
商业金融
752454
5000
拆迁中
新城市广场
商业办公
酒店式公寓
90000
11000
施工中
南京房产物业市场分析结：
n 南京房产市场然保持稳定发展态势
n 住宅市场房产市场中坚力量受外界环境影响相较
n 商业办公物业供应体量趋空置率逐渐提升趋势
n 酒店式公寓呈现供销两旺局面
第三节 项目区域物业市场分析
区域酒店式公寓市场分析
项目区域没正式酒店式公寓项目供应区域扩鼓楼北研究整鼓北区域酒店式公寓市场状况时调查研究区域酒店营状况：
市场综述
l 前区域售项目较少期潜项目较势必构成竞争威胁
l 9800元左右㎡精装项目成前区域唯效供应酒店式公寓力成交总价36
—45万间
l 项目周边酒店营状况良项目酒店式公寓具备市场需求基础
综述分析
1前区域售项目较少期潜项目较势必构成竞争威胁
目前区域售酒店式公寓仅南京国际广场龙吟广场2项目市场供应约38万㎡计464套区域潜供应项目数量较中环国际广场金陵公馆运通飞扬城市等潜供应项目约67潜供应体量约810万㎡
29800元左右㎡精装项目成前区域唯效供应
目前区域档次定位酒店式公寓售价差异明显国际广场定位极高端项目销售价格超18万元㎡期开盘中环国际精装修酒店式公寓定价13万元㎡唯成区域效供应龙吟广场层精装酒店式公寓销售均价9800元㎡总价集中3645万间
区域酒店式公寓售项目销售例
项目
面市时间
均价
面积划分
前成交套数
成交例
国际广场
2005年12月
18000元㎡
67270㎡
11套
401
龙吟广场
2005年6月
9800元㎡
3948㎡
126套
6632
3项目周边酒店营状况良项目酒店式公寓具备市场需求基础
项目区域分布9家酒店酒店三星级日价格折扣价格集中200元左右酒店入住率均70总体言区域酒店营状况较良
外该酒店中约44间客房长期租包租群政府企事业机关外商包租目商务办公居住需求项目酒店式公寓期已具备相应市场需求群体
项目区域酒店营状况调查
洒店名称
房价天
1年长包价
（元天）
面积（㎡）
入住率房量（间）
客群
包租客房量
包租
目
江苏天伦俱乐部
120元
100元（含早）
1415
<4018
私
2
商务办公
江苏物资厦
198元
120元
25
80％86
私
5
商务办公
虎踞楼饭店
188元
120元（含早）
100元
1823
70％64
私
5
商务办公
南京名商宾馆
190元
120元（含早）
100元
75
私
0
南京双门楼宾馆
220元
380元
140元（早）
120元
240元
1830
8590
外商事业单位
政府机关
27
会议政府办公
恒丰金陵国际酒店
480元
280元（早）
260元
1830
83％110
外商
5
外籍士套房居住
锦江星
（关店）
156元
143元
25
85160
私
0
二区域住宅市场分析
项目位鼓北片区通常指湖南路北鼓楼区辖区域包括盐仓桥三牌楼中央路等区域里集中诸科研机构高等学府型企事业单位总部交通便捷配套设施齐全区域住宅市场提供良市场基础
市场综述
l 项目周边售新建住宅项目处市场空白期
l 竞争项目供应集中25公里外黑龙江路
l 区域新建商品房住宅单价均8000元售存量户型面积130㎡购房者济实力求较高
l 项目周边拥良交通配套条件深受购房者青睐缺少总价适中新建商品房供应市场需求者转二手房
l 项目周边成交二手住宅面积50～70米单位5500～7000元米总价40～50万元房型
综述分析
1项目周边售新建住宅项目处市场空白期
项目周边1公里范围老式层住宅年新建住宅项目较少项目均中体量1998年周边商品住宅开发量仅10万㎡左右
项目周边商品住宅项目开发年代前二手市场价格
项目
四苑
金川雅苑
佳乐福新寓
金源太古城
九点阳光
开发年代
1998～2005年
2000年
2001年
2003～2004年
2004～2005年
销售价格
6000元㎡
6200元㎡
6500元㎡
7000元㎡
6500元㎡
项目区域正处相市场空白点周边暂直接竞争手盐仓桥区域新兴住宅项目年仅金源太古城九点阳光等项目2005年前已完成销售交付已年时间
区域楼盘供应量非常少时期项目市选择供应楼盘均价作该时期区域销售价格
作市场价格较2003年着全市房产市场持续走高区商品住宅价格路攀升三年均年增幅约10％左右
2前商品住宅供应集中黑龙江路线
2000年初汇林绿洲期出现成鼓北片区发展起源黑龙江路线城市先锋汇林绿洲二期蓝山国际公寓金陵公馆陆续市鼓北正式作南京房产市场重区域
2004年底位中央路401号南汽块挂牌出分天正集团凤凰传媒集团两家公司开发项目——天正湖滨花园凤凰鸣苑定位高档综合性物业确定鼓北片区高档社区定位
黑龙江路线住宅项目简表
项目
建筑面积
建筑规划
力户型
售
销售均价
汇林绿洲
26万㎡
期层
二期4幢高层
三期13幢高层
112～150㎡
三期
8600元㎡
蓝山国际
公寓
32万㎡
6幢层
2幢高层
105㎡109㎡
售完
7800元㎡
金陵公馆
17万㎡
16幢高层高层住宅
中幢酒店式公寓
130方三房
包括部分98㎡两房140㎡四房
二期
9000元㎡
天正湖滨
花园
16万㎡
4栋11层板式高层5栋花园洋房
6万㎡街商业办公楼4栋18层纯板式高层
130150㎡三房
未开盘
预计10000元左右
凤凰鸣苑
10万㎡
1幢16层综合楼
6幢高层住宅
2幢高层住宅
未定
未开盘
未定
区域售住宅物业特征：
单价高——售项目均价普遍超8500元米期潜项目价格预计超万元
高层高层——天正湖滨花园外售未市住宅全部高层高层
户型面积偏——项目住宅力面积般110～150米户型二房三房
3区域二手住宅市场活跃
项目周边住宅区集中口密集围绕型居住区南侧三牌楼区东侧铁路北街线区北侧五村区西侧戴家巷区等等区80年代兴建时企业单位职工住宅拆迁安置住房
根政府相关资料块周边2公里半径涵盖鼓楼区中央门社区挹江门社区关区建宁路社区阅江楼社区等范围户籍口约32万时区域流动口数量较实际居住口超50万
块周边2公里半径居住口统计
鼓楼区
关区
中央门社区
建宁路社区
挹江门社区
阅江楼社区
户籍口约32万实际居住口超50万
规模居住区二手市场提供充足房源较高外口数量成房源消化力产生供销两旺二手住宅市场
该区域中介员访谈中知目前该区二手住宅市场处良运行阶段南京融众三牌楼分行例月成交二手住宅7～8套种规模中介门店该区域10家加规模中介机构交易该区域月二手住宅成交量100套左右
区域成交二手住宅统计特征：
l 成交房源面积50～70米
l 成交总价般40～50万元
l 二手住宅市场客群外员周边单位年轻职工
区域目前二手住宅价格表
分布区域
三牌楼带
盐仓桥附
佳乐福新寓
五村区
价格（元㎡）
7000左右
5800～6200
6500左右
5000～5500
鉴区域二手住宅市场供销两旺局面原：
l 区域存量外口周边单位年轻职工数量较存相购房需求
l 区域商品住宅供应短缺住房需求迫二手市场转移
l 二手住宅面积总价低购买者济力求相较低
l 二手住宅周边项生活配套齐全生活成相较低
正原存该区二手住宅市场交易量旺盛时存部分消费群体住房求较高具定济基础中年原先住宅条件较购房时较注重环境舒适性较旧二手住宅法满足需求
区域没满足需求产品存部分潜消费需求区域转移性
三区域商业产市场分析
市场综述
l 前区域新建商业项目售未1年会15万㎡商业市
l 区域商业居民社区配套中餐饮业服务业商铺均售价约1200015000元㎡（数属关区）
l 盐仓桥区域城北交通重枢纽拥量流商业辐射力较强具备良商业发展机会条件
l 项目商业建成提升区域商业功升级具备良发展空间
综述分析
1前暂新建商业项目续市场供应庞
项目周边前暂新建商业项目售商业供应交通干道街门面房区域较集中商业产项目金源太古生活街项目总体量6000米已2004年售完
预计未1年周边约15万米商业陆续市虹桥·新城市广场（35万米）观·天Mall（10万米）两项目
售价方面项目区域新建商业售价目前仅金源太古生活街参考2004年末售价15000元左右
米区域普通商铺售价均1200013000元米（基属关区）
2区域商业营特征分析
项目区域售商业项目较少追加区域现商业调查会街山西路—虹桥盐仓桥桥南路热河路等区域进行商业扫描试图商业布局营特征租售价格等方面项目定位提供
案位盐仓桥东侧中山北路虎踞北路桥南路等交通干道案带量流详细解道路街商业营状况租金分布状况影响案商业市场定位售价产品定位
块周边商业干道图示
n 街道商业基状况
段
力面积（㎡）
租金
(元㎡·月）
商铺数量（间）
建筑形态
业态
会街
2050
150
116
住宅底商
服装餐饮
山西路虹桥
2040
200
105
层
服饰
桥南路
4060
180
30
街二层
餐饮娱乐
盐仓桥西南侧
1640
140
40
住宅底商
服装食品杂货店
热河路
1525
140
200
住宅底商
服装餐饮
街道商业具体营业态营门类详细租金商铺特征见附件2
周边商业营特征：
l 周边商业街底商商业租金均46元米·天
l 区域商业营门类服饰餐饮力面积2040米
l 家乐福超市聚集量气带动周边商铺价值提升
l 期盐仓桥带拆迁整治计划促周边商铺租金升
四区域办公市场分析
市场综述
l 区域缺少新建办公物业期供应样较
l 区域老式商务楼保持较高出租率均出租率85
l 区域办公租金水15—23元㎡·天售价6000元左右㎡
l 区域办公氛围足聚集批成长型企业
综述分析
1区域缺少办公物业期供应样较
目前区域售项目较少仅戴家巷7号商住楼项目供应面积103948㎡未潜供应项目仅长发虹桥项目新城市广场项目潜供应量约15万㎡
目前市场供应档次低缺少完善服务区域原办公物业形象档次较低时物业理服务容完善质量较低
2区域老式商务楼保持较高出租率
目前项目区域没新办公物业供应办公企业集中世纪八九十年代修建老式商务楼中区域商务楼供应量约56万㎡左右整体出租率超85
3成长型企业区域办公需求体
通项目区域办公楼走访调研该区域企业规划普遍较20企业居办公面积需求集中50200米间
该区域办公楼建造年代较早配套档次较低段较远方面区域集中成长型企业租金承受力较弱周边区域办公楼租金水较低集中152元米·天售价均6000元左右米
块周边部分办公楼状况简表
项目名称
建筑面积（米）
面积分割（米）
租金水（元米·天）
空置情况
宏图高科厦
20000
60160
162
10
建达厦
20000
120180
2
8
永昌厦
5000
50180
16
12
达厦
5000
50200
1517
15
项目区域物业市场分析结
n 项目范围种物业档次规格较低
n 项目建成成区域标杆形象
n 酒店式公寓具备市场基础未竞争激烈
n 区域住宅市场供应稀缺市场化压力较低
n 商业项目提升区域形象需考虑符合市场求产品规划
n 区域办公氛围难聚集较受成长型企业青睐
第三章 类型物业竞争项目分析
第节 酒店式公寓竞争类项目分析
竞争类项目选择原
确定项目竞争类手时通标准作判断：
l 具相相似物业形态
l 交通条件独特性（铁）
l 综合业态相类似
根原选择楼盘相关数深入分析项目产品设计市场定位等提出鉴建议
l 鉴楼盘：君国际金陵王府
l 类似楼盘：龙吟广场盈嘉·锋国际城开国际
l 竞争项目：虹桥·新城市广场金陵公馆天正湖滨
二项目分析
1项目基信息表
竞争项目基信息表
项目名称
项目位置
建筑形态
占面积
总建面积
容积率
酒店物
业面积
君国际
广州路５号
30层高层
102683㎡
65000㎡
633
29000㎡
金陵王府
王府街
高层
2万㎡
60000㎡
290
15000㎡
龙吟广场
中山北路217号
30层高层
8500㎡
150044㎡
7
20000㎡
峰国际
中山南路369号
20层高层
25146㎡
15161㎡
630
10000㎡
城开国际
白区程阁老巷
33层高层
——
68801㎡
——
23000㎡
虹桥新城市
鼓楼中山北路
高层
17986㎡
132522㎡
499
27398㎡
金陵公馆
黑龙江路
高层
60000㎡
170000㎡
31
——
天正湖滨
中央路
高层
88万㎡
15万㎡
商办45
15000㎡
l 项目均位城市核心区域者区域商业中心周边利周边完善商业生活配套设施弥补酒店式公寓产品规模较带配套够完善缺陷
l 单项目酒店式公寓建筑面积般超30000米总体公寓体量超600套样效控制整体项目销售进度避免市场情况变化引起销售进度受阻影响整体项目开发利进行
l 酒店式公寓项目处城市中心区块面积限采高层超高层样建筑形态充分利限土资源获取化价值
2项目定位力客户群分析
竞争项目定位力客户群分析表
项目名称
项目定位
建筑风格
力客户群
君国际
市激情新部落
简欧式风格
私营业医生外群扬子厂职工干部
金陵王府
豪宅中国际公寓
欧式
新街口周边写字楼中高级白领政府机关工作企业高层理者
龙吟广场
首席生态商务体
现代
周边政府机关工作员银行职员等高收入群
峰国际
南京SOHO第站
现代
城便利生活条件缺乏足够济实力年轻投资者
城开国际
精装修顶级户型
少数派国度
现代
具定济实力中产阶级追求生活品质新兴资投资者
l 酒店式公寓项目定位发现定位段价值产品稀缺物业综合功国际化生活接轨方式等宣传模式目通样宣传促潜客户产生认感
l 数项目采现代风格建筑设计通样种简约明快风格体现产品质感档次
项目然购买力客群差异着特征：
l 项目周边中工作年轻白领新兴事物具较高探知性趋性拘束
l 事业成行业高收入者具较先进投资理念
l 购房群时兼顾投资居住需求
3竞争项目销售情况分析
竞争项目销售情况统计表
项目名称
开盘时间
目前均价
（元／㎡）
已售面积
销售率
畅销户型
租金水
物费
（元㎡月）
君国际
2004年初
900012000
销售完毕
100
4050㎡
20002500
25
金陵王府
2004年11月
13000
销售完毕
100
4050㎡
30003500
2
龙吟广场
2005年９月
9500
12000㎡
663
3948㎡
——
22
峰国际
2005年12月
层9200
挑高11000
85869㎡
6094
3845㎡
——
——
城开国际
2006年4月
11500
11315㎡
4833
4245㎡
——
——
l 项目销售状况良基保持月均1200㎡销售成绩折合约2535套月
l 已销售完毕两项目余项目畅销户型集中3545㎡结合项目销售价格酒店式公寓成交总价集中35—50万间
l 通已交付项目租金情况售价较言发现目前酒店式公寓投资回报率般5—7间
l 项目周边配套设施相类似定位装修情况区物业理服务容差异决定租金水
l 金陵王府定位豪宅中国际公寓助整体项目高端配套周边资源优越利金陵饭店物业理品牌造南京高端酒店式公寓成南京酒店式公寓中代表作
4竞争项目车位数量分析表
项目车位数量租售价
项目名称
车位例
车位数量
车位
车位
车位售价
销售情况
君国际
1：3
309
30
279
——
——
金陵王府
1：2
203车位
203车位53150出售
25万
售完
峰国际
1：275
70
20
50
——
——
城开国际
1：24
300
300
未定
未定
龙吟广场
1：23
300
300
21万
——
l 城中酒店式公寓车位配普遍偏低般保持1：2水
l 理位置优越项目车位售价较高
l 金陵王府车位销售情况车位购买者住宅业公寓业数投资者车位购买意愿较低
l 车位立体机械车库成增加车位手段
5项目产品规划分析表
酒店式公寓产品规划分析表（）
项目名称
楼型
楼
层户数
力
层
力户型面宽
力户
烟道设置情况
卫生间面积开间进深
层
数
面积
高
型进深
君国际
高层
南北
32
24
3050㎡
295米
32米
6510米
道
厨房
面积354㎡
开间 1720
进深：2
阳台
落飘窗
金陵王府
高层
南
18
14
50㎡
3米
39米
810米
道
厨房
面积 354㎡
开间1820
进深1920
阳台
龙吟广场
高层
南东
30
19
3848㎡
3米
42米
687米
通卫生间
面积455㎡
开间222
进深2124
阳台
峰国际
高层
东西
20
14
38㎡
29495米
4米
8米
通卫生间
面积3㎡
开间18
进深192
阳台
飘窗
城开国际
高层
南
33
23
3050㎡
31米
405米
10米
道
厨房
面积34㎡
开间1820
进深221
飘窗
l 酒店式公寓力面积户型3850方米间
l 项目受建筑形态影响法达均南效果
l 项目产品开间控制4米左右进深般8—10米左右方面保证居住舒适度方面较进深产品功划分提供合理空间
l 受整体户型偏影响卫生间设置较面积般354米
l 项目根身设计情况般采型落飘窗保持建筑外观整洁致少项目采阳台设计
l 项目户型偏单法正常通风换气需酒店式公寓般采通风烟道设计解决厨房卫生间通风问题
酒店式公寓产品规划设计表（二）
项目
名称
电梯
数量
分户门形式
堂面积
层高
堂装修标准
智化门禁系统
公休闲
空间设计
走道
走道通风
君
国际
4
防盗门
120㎡
四星级酒店装修标准
语音讲掌形识门禁系统
宽：14米
设备
金陵
王府
2
防盗门
100㎡
星级酒店装修标准
视讲
宽：2米
长：52米
设备
龙吟
广场
15
防盗门
详
方案未出
视讲
17层屋顶花园
宽：14米
长：42米
设备
锋
国际
3
防盗门
面积62㎡
层高5米
星级酒店装修标准
视讲
712层2层会客空间1320层层拥会客空间
宽：2米
长：38米
设备
城开
国际
5
防盗门
面积140㎡
层高5米
方案未出
视讲
宽：14米
长：30米
设备
l 酒店式公寓电梯数量配置基满足业需求
l 项目均设置100㎡左右挑高酒店式装修堂通期访谈面积普遍偏法真正体现酒店式公寓形象产品档次
l 项目采语音讲门禁系统等种智化配套设施满足业居住私密性安全性保障
l 项目公走道设计14—2米宽度
l 前酒店式公寓数采点式楼核心筒设计公走道通风问题难解决
6项目装修情况分析
项目装修情况详表
项目名称
装修标准
装修程度
装修品牌情况
君国际
30000元套
全装（家具）
包括价值12万整体浴房海信空调硬装修
金陵王府
1500元㎡
全装修
包括家电家具（拎包入住）
龙吟广场
1000元㎡
全装（家具）
峰国际
8001200元㎡
星级酒店装修
城开国际
1500元㎡
全装修（家具）
复合板：圣象 乳胶漆：乐士立邦
插座：西门子TCL 整体厨房：海尔
洁具：乐家科勒 油烟机：方太帅康
电磁炉：方太帅康 热水器：史密斯
空调：三菱
天正湖滨
15002000元㎡装修标准具体装修方案品牌未定
l 目前售已交付酒店式公寓均已完成初步装修包括厨卫起居室板墙面部分电器
l 项目装修标准均1000—1500元米中销售单价1万元项目装修标准般采1000元米装修标准
l 数项目制定种装修方案菜单式方案供业选择满足业性需求
7项目配套设施较分析
项目配套设施较分析
项目名称
配套设施分析
君国际
生活便利中心：24H便利店全天候送餐服务+助式洗衣房+美容美发
功休闲中心：健身房+跳操房+咖啡吧
商务服务中心：文件复印+文稿输出+传真收发+信件收发
金陵王府
羽毛球场室外恒温泳池童游乐区健身会等国际化高档设施
龙吟广场
空中花园高空泳池咨询服务视讯中心
峰国际
67层夹层作业会712层2层会客空间1320层层拥会客空间
城开国际
部13层裙楼外招商余特设置
l 项目配套服务满足业（租户）日常生活需项目侧重点
l 数项目提供配套满足业（租户）生活需时提供部分商务办公服务酒店式公寓户较办公群体SOHO关
l 数项目提供公会客空间缓解物业面积较带业困扰麻烦
三结
n 酒店式公寓项目定位宣传重点均围绕产品稀缺性
n 酒店式公寓购买力投资者均投资回报率5—7水
n 具段发展优势酒店式公寓项目成市场庞
n 项目力户型集中3545㎡总价范围区间3550万
余产品细节特点
n 项目车位配较低数公寓业考虑购买车位
n 项目开间设计般4米进深810米左右
n 已交付项目堂设计面积档次方面法完全符合真正酒店式公寓标准
n 项目般采面积落式飘窗保持室采光外部保持立面整体致
n 目前酒店式公寓般采通风烟道设计解决排烟换气问题
n 通制定菜单式装修标准体现物业整体性时充分体现业独立性
第二节 住宅竞争类项目分析
竞争类项目选择原
确定项目类项目竞争手时满足三条标准作判断：
l 理位置距离项目较
l 物业类型产品形态类似
l 项目构成竞争
根原选择楼盘做深入分析
l 鉴项目：汇林绿洲蓝山国际公寓
l 类项目：五星年华南京国际广场龙吟广场
l 竞争项目：天正湖滨花园金陵公馆惠纺园
二竞争项目分析
1项目基信息
竞争项目基信息表
项目名称
项目位置
建筑形态
占面积
（米）
建筑面积
（米）
容积率
办公面积
（米）
汇林绿洲
芦席营97号
层高层
150000
24万
16
蓝山国际公寓
黑龙江路2号
层高层
21350
32478
15
五星年华
白区锏银巷
高层
13017
58837
45
25万
南京国际广场
中央路201211号
高层
35万
45万
12
83万
龙吟广场
中山北路217号
高层
8500
59500
7
3万
天正湖滨
中央路399号
高层高层
88万
16万
188
461万
金陵公馆
新门口16号
高层高层
6万
17万
28
惠纺园
中山北路601号
层高层
11578
3532万
3
l 建筑形式高层高层
l 较早项目外余项目均中体量
l 物业形态住宅种物业混合体
2项目横
项目定位力客群横分析
项目名称
项目定位
建筑风格
力客群
汇林绿洲
中高档社区
新热带亚热风情
周边客群高收入阶层
蓝山国际公寓
高尚社区
欧式古典
周边客群高收入阶层
五星年华
中高档综合社区
现代
高收入阶层投资者
南京国际广场
超高层综合商建筑群
现代
国际高端精英士
龙吟广场
中高档综合社区
现代
全市高收入者投资者
天正湖滨
高档综合社区
现代
周边客群
行业高收入阶层
金陵公馆
中高档生活区
代
惠纺园
中档生活区
现代
周边客群
l 城中项目基定位中高档
l 客群源项目周边区域客户占相高例时少量投资行
l 建筑形态高层高层建筑风格现代风格
3项目销售情况横分析
竞争项目销售情况统计表
项目名称
开盘时间
目前均价
（元米）
已销售面积（米）
销售率
畅销户型
物费
（元米·月）
汇林绿洲
20040822
8600
109744
851％
108130
12
蓝山国际公寓
20041001
8200
26554
8058％
116
12
五星年华
20050318
9126
2414878
5407％
112～128
12
南京国际广场
20051108
5000美元
龙吟广场
20050512
9500
1837894
2961％
120
22
天正湖滨
20060715
10000
2
金陵公馆
20050423
9000
6979564
8497％
98130
12
惠纺园
20050628
6200
1558362
9884％
78～88
1
l 城中项目价格普遍8000元左右期新市达10000元
l 售项目尤鼓北带销售情况基良市场接受力较强
l 项目供应户型面积偏畅销面积集中110～130米
4性项目（住宅物业部分）车位调查横分析
项目车位数量租售价
项目名称
车位例
车位数量
车位
车位
车位售价
销售情况
车位租金
汇林绿洲
11
900
180
720
未售
240元
蓝山国际公寓
1073
146
0
146
16万
售40
240元
五星年华
107
188
0
188
未定
南京国际广场
11
未售
未定
龙吟广场
1075
241
60
241
21万
售29
未定
天正湖滨
11
未售
未定
金陵公馆
108
800
80
720
15万
未售
未定
惠纺园
105
80
16
64
14万
未售
未定
l 车位占流
l 车位配08左右
l 区位段决定车位售价项目区域般15万元左右位
5项目产品规划设计情况
项目产品规划设计情况（表）
项目
名称
楼型
楼层
力
面积
（㎡）
层高
（米）
力户型
阳台设
置位置
厨房
客厅
面宽
客厅
进深
卧
面宽
卧
进深
汇林
绿洲
板式
11
108～136
29
42
61
38
42
南北
57㎡
蓝山国际公寓
板式
6
116
28
39米
45米
36米
42米
南北
6㎡
五星
年华
点式
13
110～130
28
42米
475米
36米
475米
南
7㎡
南京国际广场
点式
39
500
32
具参考意义
龙吟
广场
点式
30
70～120
29
42米
4米
39米
36米
规
5㎡
天正
湖滨
板式
18
130150
29
42米
46米
36米
46米
南北
68㎡
金陵
公馆
板式
11
130
28
39米
42米
36米
42米
南北
5㎡
惠纺园
板式
11
79～107
28
39米
4米
36米
4米
南
5㎡
l 块规划楼型相区域住宅项目传统板式楼满足正常生活求
l 套型供应三房居约占全部供应半两房产品供应明显足面积设计较
l 鼓北区域竞争项目力面积集中130～150㎡110㎡户型已基供应该类项目定位趋中高端关
项目产品规划设计情况（表二）
项目
名称
卫生间
（米）
梯户
新建材
外立面
材
智化
情况
入户门
门禁
安保设计
设计亮点
汇林绿洲
45
2
涂料面砖
网络线电话线
塑钢
煤气泄漏报警
家政室设备阳台洗衣房进入式壁橱化妆间
蓝山国际公寓
4
2
花岗石基座
面砖
视讲
防盗门
煤气泄漏报警
外飘窗户间凹槽顶部框式设计
五星年华
4
3
外侧均保温砂浆
铝板幕墙
消防监控系统
钢质防盗门
彩色视讲系统
堂设倒圆锥式观景旋转楼梯
南京国际广场
8
1
双层LOW－E玻璃
玻璃幕墙
视讲
钢质防盗门
高科技电子保安门禁系统
东南北270度景观视角
龙吟广场
4
6142
涂料面砖
视讲
钢质防盗门
煤气泄漏报警
天正湖滨
5
2
石材
视讲
钢质防盗门
煤气泄漏报警
转角飘窗入户花园
金陵公馆
576
3
节型外墙技术
面砖
视讲远程抄表
高级防火子母门
周届红外监控报警
落外飘窗
惠纺园
4
2
面砖
视讲
新防盗门
煤气泄漏报警
l 提升项目档次数采取单元两户设计
l 项目较选中高档建材设备目凸现项目档次
l 采取较全面智化门禁系统配合项目档次需求
6项目配套设施横分析
项目配套设施横表
项目名称
配套设施分析
汇林绿洲
中心花园中学
蓝山国际公寓
街商铺
五星年华
四层裙楼商业房
南京国际广场
会游泳池停车场洗衣店健身中心超级市场展览中心国际购物中心星级酒店
龙吟广场
底层商业
天正湖滨
琅琊路学分校1500米题会2万米社区商业配套
金陵公馆
十二班鼓楼区重点实验幼园公馆风情条街泛会馆高尔夫果岭网球场游泳池健身会馆
惠纺园
底层商业
l 项目定位追求高档时项配套趋完善高档化
三区域二手房市场特点总结
l 区域存型企事业单位年轻职工普遍具购房需求商品房供应短缺导致部分需求转二手房市场时外口选择二手房作宁定居首选
l 目前市场二手住宅50~70米畅销般总价40～50万元济力强样价格较容易接受
四结
n 区域竞争项目金陵公馆汇林绿洲均做出符合身特点市场定位期销售中验证
n 该区目前产品供应130米左右三房户型售价接9000元米单套住宅价格超百万板块高档成熟生活区形象认
n 推广程中项目合作力营造鼓北板块时板块形象确立项目销售起良促进作
第三节 商业竞争类项目分析
竞争类项目选择原
确定项目竞争类手时通标准作判断：
l 产品营销手法方面参考价值
l 具相相似物业形态
l 区域相形成客源争夺
根原选择楼盘相关数深入分析项目产品设计市场定位等提出鉴建议
l 鉴楼盘：金源太古生活街汇林绿洲蓝山国际公寓
l 类似楼盘：五星年华天正湖滨
l 竞争项目：金陵公馆虹桥新城市广场观天mall
二商业项目分析表
1基信息表
竞争项目基信息表
项目性质
项目名称
项目位置
项目总建
面积
商业建筑
面积
商业占
例
鉴项目
金源太古生活街
虎踞北路181号
6000㎡
6000㎡
100
汇林绿洲
芦席营97号
240000㎡
3000㎡
125
蓝山国际公寓
黑龙江路2号
32478㎡
1700㎡
523
类似项目
五星年华
白区锏银巷
58837㎡
18000㎡
3059
天正湖滨
中央路399号
150000㎡
20000㎡
1333
竞争项目
金陵公馆
新门口16号
170000㎡
20000㎡
1176
虹桥新城市广场
中山北路279号
140000㎡
35000㎡
25
观天mall
建宁路283号
100000㎡
100000㎡
100
l 虹桥新城市广场观天mall供应合计供应135万㎡项目形成直接竞争
l 离项目约25公里天正湖滨金陵公馆等边缘竞争项目投资客源方面形成定竞争期须进步关注
2营销状况表
竞争项目营销状况表
项目名称
项目定位
业态分布
开盘时间
前均价
销售率
金源太古
生活街
坡景商业街
餐饮美容保健超市
2005年8月拍卖
15000元㎡
100
汇林绿洲
住宅底商
餐饮干洗等
20040822
19000元㎡
二期80
蓝山国际公寓
住宅底商
零售美容银行
20041001
21000元㎡
100
五星年华
商业街
性商铺
未开盘
未开盘
未开盘
天正湖滨
商业街 住宅底商
规划未出
20060715
45000元㎡
——
金陵公馆
购物中心
风情街
规划未出
未开盘
租
未开盘
虹桥
新城市广场
Shoppingmall
餐饮娱乐广场
1F苏果仓储
13Fshoppingmall
4F餐饮娱乐
预计2006年11月开盘
未开盘
未开盘
观天mall
Shoppingmall
百货卖场酒店
预计2006年底开盘
未开盘
未开盘
l 金源太古生活街拍卖形式整体销售化速度较快
l 周边目前售项目层均价20000元㎡
l 期项目周边竞争项目市时间较集中项目商业应量避开
l 期周边竞争项目业态齐全项目应避免业态质化
3产品规划分析
竞争项目产品规划分析表（表）
项目
名称
力
面积
面宽
层高
设计亮点
金源太古生活街
110140㎡
8m
52m
山建环境幽静安闲幽雅浪漫时尚艺术完美饿融入街区
汇林绿洲
130㎡
10m
36m
舒适方便宁静文然品质宣传卖点
蓝山国际公寓
120㎡
101m
465m
采面采光
五星年华
整层
整层
5 m
负二层机铁出口连接提高商业价值
天正湖滨
90㎡
规划未出
6m
详
金陵公馆
规划未出
规划未出
规划未出
租售
虹桥新城市广场
规划未出
规划未出
345m
商业业态齐全
观天mall
规划未出
规划未出
规划未出
集山水城林体综合型商业体
l 五星年华商铺铁出口机结合项目值鉴
l 区域直接竞争项目虹桥·新城市广场观天mall规划集中型商业产品面积趋偏
三结
n 期区域商业体量较商业业态齐全项目应避免商业定位质化
n 初步研判期区域型商业项目争夺商业营者资源
n 区域明显缺乏面积较街商铺商铺面积差距定位成区域商业开发优势关键
n 区域新建商业层价格均2万元左右㎡
n 项目应效商业铁物业机结合综合考虑产品规划销售
第四节 办公物业竞争类项目分析
竞争项目选择原
确定项目竞争手时通标准作判断：
l 物业形态致性
l 外部环境相似性
l 物业档次相性
根原选择项目做综合分析
l 鉴楼盘：金山厦置广场龙世中心仁厦
l 类似楼盘：五星年华城开国际
l 竞争楼盘：江苏议事园天星翠琅利奥厦虹桥·新城市广场
二竞争项目分析
1竞争项目基信息
竞争项目基信息情况表
项目名称
项目位置
建筑形态
占面积
总建面积
容积率
办公面积
金山厦
山西路8号
高层
5513㎡
80000㎡
145
60000㎡
置广场
洪武北路55号
高层
72635㎡
583284㎡
597
42000㎡
龙世中心
广州路2号
高层
65484㎡
12000㎡
2
4400㎡
仁厦
珠江路号
超高层
——
133326㎡
——
63338㎡
五星年华
汉中路139号
高层
13017㎡
58837㎡
452
18000㎡
城开国际
程阁老巷
高层
——
68801㎡
——
1816587㎡
天星翠琅
云南北路
高层
4183㎡
29585㎡
7
13628㎡
利奥厦
中央路323号
高层
——
497405㎡
——
35000㎡
龙吟广场
中山北路223号
高层
8500㎡
59500㎡
7
30000㎡
江苏议事园
中山北路95号
高层
4380㎡
42000㎡
950
22000㎡
虹桥新城市广场
中山北路281号
高层
17986㎡
132522㎡
499
30000㎡
l 竞争鉴项目分布较广泛分布城市区域集中商业中心附
l 项目周边商务办公配套较完善区域资源丰富
l 竞争项目建设进度中较明显虹桥新城市广场项目工期相形成竞争
2竞争定位力客群较
项目定位力客户群表
项目名称
项目定位
建筑风格
力客群
天星翠琅
定位第四代CEO专指创业成长型企业
现代
周边创业型公司
龙吟广场
Business park
现代
型企业集团总部成长型企业
江苏议事厦
酒店式理高端商务空间
现代
周边政府机关附属公司创业发展型公司周边高校工作室
金山厦
山西路商圈黄金坐标
现代
金融行业通信企业驻宁机构等
置广场
南京第四代写字楼领衔作
现代
金融媒体
五星年华
兼顾商住景观商务公寓
现代
中型服务型企业
l 项目客群针项目周边办公企业希造成种行业聚集效应吸引更企业
l 项目通产品特色设计形成定位差异定层面促进城市商务办公市场繁荣
3竞争项目销售情况分析
竞争项目销售情况分析表
项目名称
开盘时间
目前均价
已售面积
销售率
畅销户型
租金水
物费
元㎡月
天星翠琅
05年10月
8911元㎡
12896㎡
9463
4572㎡
——
——
利奥厦
05年11月
9123元㎡
19811㎡
5409
4475㎡
——
——
龙吟广场
05年7月
8266元㎡
1472㎡
372
90152㎡
——
——
金山厦
03年2月
8000元㎡
——
70
6590㎡
22元㎡*天
57
置广场
05年10月
11424元㎡
7728㎡
1654
90152㎡
——
——
龙世中心
06年2月
12000元㎡
60665㎡
105
—
25元㎡*天
6
五星年华
05年5月
8562元㎡
15747㎡
9428
112＼124㎡
——
——
l 项目外案竞争项目销售均价8000—9000元㎡间属中档写字楼范围
l 项目面积划分普遍较集中6070㎡范围说明竞争项目面业户型办公物业需求较高
l 项目基取较理想销售成绩说明准确市场定位合理销售价格加速项目区化进度
l 龙呤广场较慢销售进度会项目争夺市场资源
4竞争项目车位情况分析
竞争项目车位情况表
项目名称
车位例
车位数量
车位
车位
车位售价
车位租金
天星翠琅
14
132
100
32
——
——
利奥厦
25
189
——
189
——
——
金山厦
３
300
——
300
——
400元／月
置广场
２
240
6
234
——
——
五星年华
13
180
57
123
——
——
l 项目车位配较低基保持2：1左右例
l 项目配套车车位
5竞争项目产品规划设计分析
竞争项目产品规划分析表（表）
项目名称
楼型
楼层数
力面积
层高
空调设置
外立面建材
卫厨设置
天星翠琅
高层
22
4075㎡
32米
独立空调
简洁明快线条采陶瓷铝板饰面中空玻璃幕墙窗户采双层中空玻璃
公卫生间
利奥厦
高层
33
4070㎡
32米
独立空调
详
独立卫生间
江苏议事厦
高层
28
6577㎡
34米
分户中央空调
——
助式厨卫空间
金山厦
高层
37
6590㎡
38米
中央空调环保新风系统
外墙采进口复合铝板双层镀膜玻璃板玻璃幕墙高级面砖装饰全封闭玻璃幕墙
预留水道
置广场
高层
3层27层
90147㎡
净高27米
分单层设置 VRV空调分户计量空调新风系统
LOEE透明玻璃呼吸式幕墙
四星级酒店装修
五星年华
高层
28层
6377㎡
３米
独立空调
倒圆锥式观景旋转楼梯玻璃幕墙圆柱形直径15米玻璃幕墙余面积隐框玻璃幕墙裙楼层部分干挂花岗岩墙面余外墙均铝板幕墙
设置独立厨卫
l 写字楼项目层高基3234米
l 客户定位户型项目采独立空调控制建筑成降低办公企业成
l 外立面采铝板玻璃幕墙中空玻璃体现项目简洁明快特征
l 部分商住两项目采独立卫厨设置部分满足居住需求周边办公项目般设厨卫时区项目酒店式公寓办公楼建议设独立厨卫
竞争项目产品规划分析表（表二）
项目
名称
电梯
数量
堂面积层高
堂装修
标准
智化门禁系统
公休闲空间设计
公走道装修情况
通风设备设计
天星翠琅
4
详
顶面：密集灯槽艺术吊顶墙面：意利米洞干挂局部整面玻璃墙体面：斯米克板
——
——
顶面：镜面装饰艺术吊顶墙面：玻璃加框分割面：斯米克砖
————
利奥厦
５
详
未定
五Ａ智化
详
未定
——
龙吟广场
15
9米
高档精装修挑空堂
超５Ａ智化
空中花园生态阳光中庭
——
开启式外窗新风系统
江苏议事厦
２
9米
四星级酒店装修
智安保防卫系统
1314层外层享景观阳台层公会客聊天吧
——
分户式中央空调
金山厦
6
６米300㎡
面铺砌全进口艺术砖理石庄重简洁
综合布线采超五类线写字间数端口公天线线电视终端安装中央监控消防预警系统等施
标准工作餐厅星级商务会
砖吊顶简单装修
环保新风系统
置广场
10
9米
采高档装饰材料面全部采进口石材
五Ａ智化设计
高级带胶垫毯石材面高档吸音材料吊顶
四星级标准部精装修
呼吸式幕墙
五星年华
５
１２米
——
五Ａ智化
———
毛坯
入户分体式空调
l 项目基设置精装修挑高堂充分体现项目入住企业档次
l 项目均采智化布线门禁系统满足安防需求现代企业智化办公需求
l 数物业采公休闲空间设计老式写字楼区分开提升办公环境成市场竞争砝码
l 项目采新型通风技术摆脱写字楼通风佳影响充分体现生态化办公环境发展趋势
6竞争项目配套设施分析
竞争项目配套设施分析
项目名称
配套设施分析
天星翠琅
功会议室：配备会议室容纳15100商务会议培训需求拥媒体远程会议系统程度体恤商务需求
商务中心：录入包装翻译秘书留言接速递票务等商务酒吧洽谈区阅览室型健身房
龙吟广场
咨询服务空中花园媒体视讯中心高速宽视频信息网络商务中心
金山厦
会健身中心商务中心餐厅棋牌室
置广场
24楼设1000米外挑式空中花园餐厅配商务中心
五星年华
四层裙楼顶设计休闲绿化场配置专商务中心
l 商务中心成普遍配置提供秘书留言接速递等服务
l 着办公面积断型化类商务配套成新型写字楼必备设施
l 更写字楼开始注重生态空间设计
三结
n 竞争项目身周边办公企业力客群时希吸引相关行业入住
n 中档写字楼销售市场表现良
n 项目力面积划分较集中6070㎡
n 区域中档写字楼销售均价8500—9300元㎡间
n 智化采休闲空间设计新型技术成提升项目性价方式
n 项目部商务项配套断完善已成新建写字楼性
第五节 南京综合性楼盘分析
南京综合性物业横表
名称
总建面积万㎡
物业面积（万㎡）
形象
档次
物业价格（万元㎡）
推售节奏
公
寓
住
宅
商
业
办
公
公
寓
住宅
商
业
办
公
南京国际
广场
227
(期)
12
32
82
47
高档
18万
16
售
整租
16
先售住宅
次公寓
次办公
五星年华
59
2
15
16
中高档
――
09
未售
085
整体推售
长发CFC
12
34
16
48
高档
――
12
未售
11
住宅办公整体推售
天正湖滨
15
17
9
15
3
高档
未定
1
未定
――
未开盘
君国际
65
29
13
_
22
中高档
12
09
_
087
先售公寓
次住宅
次办公
商业然
化
l 综合性楼盘受规划条件制约物业面积例没约定成俗统模式
l 综合性楼盘形象档次数中高档高档种业态存理位置处较佳区位区位优势项目相似
l 位置绝佳楼盘商业化压力开发商商业处理数没投入较时间精力点项目没鉴意义
l 物业推售住宅酒店式公寓首次办公商业项目阶段推广销售项目推售时建议酒店式公寓提前发售保证定资金回笼酒店式公寓体量较分成两波次推盘
第六节 南京重点酒店式公寓项目会分析
重点项目配套设施分析
项目名称
配套设施分析
君国际
生活便利中心：24H便利店全天候送餐服务+助式洗衣房+美容美发
功休闲中心：健身房+跳操房+咖啡吧
商务服务中心：文件复印+文稿输出+传真收发+信件收发
金陵王府
羽毛球场室外恒温泳池童游乐区健身回等国际化高档设施
龙吟广场
空中花园高空泳池咨询服务视讯中心
峰国际
67层夹层作业会712层2层会客空间1320层层拥会客空间
城开国际
部13层裙楼外招商余特设置
阳光金锋
物业服务：项目定位酒店式公寓入住物业服务送餐早洗衣等
摩尔特区
区部配套商铺中学幼园综合商场新城市广场仓储超市邮局银行银行医院华纳电影娱乐休闲美食项配套齐全
二 市场已交付酒店式公寓会分析
项目名称
会
亚东名座
会位13楼物业旁边面积约50方米部设备电视机台沙发两玻璃桌张未装修
锦江丽舍
二楼原计划会设健身馆商务中心咖啡厅等目前已停业
丽晶国际
楼会面积70方米乒乓球台少量健身器材会客厅 二楼三楼饭店尚未装修三层中庭约40方米沙发茶公会客厅
君国际
服务容包括：健身中心—（310㎡）包含健身器材室（50㎡）高级乒乓球室（约200㎡）形体室（约60㎡）水吧：约30㎡提供量产杂志书籍棋牌室：约14 ㎡堂：约350㎡
朗诗熙园
仅开放独立二层建筑层图书展厅二层书吧
三结
n 项目配套服务满足业（租户）日常生活需项目侧重点
n 数项目提供配套满足业（租户）生活需时提供部分商务办公服务酒店式公寓户较办公群体SOHO客户关
n 数项目提供公会客空间缓解物业面积较带业困扰麻烦
n 总体言南京市场现酒店式公寓会规模较功设置较简单原项目周边类生活配套均较齐全功设施必赖会提供
n 项目会均属功型会设置会目住户提供定日常运动空间目前南京市酒店式公寓市场尚未出现概念型会宣扬某种生活方式传达某种生活理念会
n 项目会功偏运动型休闲型时尚运动型原酒店式公寓住户年龄段偏年轻化充满活力生活方式健康运动兴趣较浓厚
n 项目前期宣传中会功交付时基改动提供服务定变动会运行情况均意方面理较薄弱方面气法聚集会显足轻重
第四章 SWOT分析
通SWOT分析深入剖析项目具备优势劣势
结合市场环境明晰项目开发运营存机会威胁
项目定位寻找客观科学
第节 优势（Strengths）
区位优势 项目位中山北路桥南路交汇处交通畅达项目处鼓楼区接壤关区辐射力横跨两区吸纳两区资源优势形成聚集效应
文景观：项目周边分布南京财学南京政治学院国电南京动化研究724省邮政理局等高校型企业阅江楼天妃宫静海寺等景区历史文物构成域资源丰富性毗邻景观资源利项目期势营销
商业氛围：家乐福进驻极带动区域商业发展助区域交通优势已形成家乐福核心集中商业圈家乐福存聚集区域消费气提升区域南京商业格局中关注度影响力
品牌优势：中海产作国产公司综合实力第产开发企业南京成功开发塞纳丽舍累积丰富产开发验行业社会拥良口碑企业知名度业认消费者首肯项目开发具积极作
第二节 劣势（Weaknesses）
区位劣势：项目紧邻高架环境噪音产生影响邻关区附形象脏乱差时口质数高区域环境难高知群认
规划局限：块基形状规导致规划设计程中存许限制素项目附高架桥存影响住宅规划设计
拆迁成：块现状毛红线陈旧低层建筑拆迁建筑破旧规范居民拆迁存许变数增加拆迁难度拆迁成
第三节 机会（Opportunities）
聚集效应：项目位两区交界追求质高档区域低档区域产生吸引作首善区鼓楼关区居民吸纳项目创造出客源消费基础
标杆作：周边目前没楼盘供应项目作种物业形态存建筑综合体造项目形象品质感汇集周边客源产生漩涡效应形成项目区域标杆位
交通成网：区域交通网络畅达期加品牌运营凸现项目外张力效拓展客源途径例酒店式公寓客群吸引
品牌影响形象保障：中海产创造消费者口碑企业知名度先入形式项目正式推广前强化中海产品牌效应项目推广做效铺垫中海产品牌效应项目开发推广程中信誉基础保障
第四节 威胁（Threats）
政策调控影响：年宏观调控国六条发布南京房产市场产生定抑制作加目前区域房价升定高度会影响未区域价格抬升
潜竞争威胁：前区域市场供应量酒店式公寓湖南路方范围潜供应突出构成项目酒店式公寓威胁种威胁区域旺盛需求程度相应减弱相酒店式公寓住宅办公商业面未竞争威胁降低
总结
n 目前项目区域环境乱差加周边楼盘供应断档通项目品质涵塑造抓住市场空白机会造建筑标杆项目成区域龙头位
n 项目处鼓楼区关区交界处潜客户群发掘充分利鼓楼首善区增强周边群吸引作期形成漩涡效应拓展项目消费群
优劣势应策略
SWOT
综合分析
S：交通配套文然资源企业实力
W： 区域环境杂乱口质数低块局促性拆迁成高
O：鼓楼关吸纳效应建筑群体标杆作交通成网
ü 助利区位迅速扩缘消费群影响
ü 标杆作环网交通形成区域性客源聚集
ü 力宣扬鼓楼属
ü 树立老鼓楼新关概念
T：政策风险
酒店式公寓潜竞争
ü 充分利中海品牌优势确定产品领先位
ü 通产品优质创新引领南京酒店式公寓市场
ü 提升产品力改变老法
ü 方面握未利例铁素
第五章 项目定位
第节 定位原
定位原进行项目产品设计价格制定消费者锁定工作时
采方法参准项目实施客观科学准确根
定位原：市场参原
市场物业供应特征价格水消费者需求特征提炼出市场供应价格需求等方面基参数项目确定客观正确方
定位原二：竞争原
基全市区域市场调研遴选出项目相似形成竞争案例深入分析竞争案产品定位价格水需求群体销售进度等构成数提供项目产品定位价格定位客群定位销售节奏等具针性客观参考
定位原三：需求引导原
通类型物业需求群体群体问卷调查访谈深入全面解类型物业者项目产品设计功结构配套服务细节心理承受价位等信息项目产品定位设计细节执行配套服务标准价格水提供导性建议
定位原四：利润原
结合块济技术指标规划设计求类型物业化速度市场价格等特征制定出实现项目利润化种物业配产品设计价格水等
第二节 利润销售速度化分析
根市场调研总结项目开发实际操作验四种物业类型销售速度快慢次住宅酒店式公寓办公商业
利 润
利润获取次商业酒店式公寓办公住宅中办公住宅区域会区
商 业
酒店式公寓
办 公
住宅办公
酒店式公寓
商 业
化速度
快
慢
住 宅
利 润
高
低
物业化速度说明
l 住宅：市场需求基础销售价格相较低相条件化速度快
l 商业：根规划条件量实现商业裙楼封顶时达销售条件外出售部分商业提早回笼资金考虑先期发售
l 酒店式公寓：市场需求基础较价格住宅略高加单套面积趋化速度住宅
l 办公：整体市场销售情况办公物业现房准现房优期房销售办公物业需求特征决定市场购买基础限影响化速度
二物业利润率说明：
l 商业：出售价格相物业高条件相情况商业利润率高
l 酒店式公寓：销售价格般情况高住宅办公条件相情况酒店式公寓利润率高住宅办公成增加
l 住宅办公：南京区域办公出售价住宅基差异办公含公装修建筑成增加办公物业利润率住宅物业略低时两种物业价格低利润率低
三利润率销售速度分析
化速度快慢开发程影响现金流约束
化速度利润取舍规划设计约束外取决项目开发现金流求项目否需项目资金支持
果现金流仅限项目身开发需保障项目开发现金需前提化满足利润追求
速度利润权衡方案制定类型物业整体配方案争取商业首先达销售条件提前实现资金回笼期房商业价格较低保证利润目标余部分商业成现房时出售项目酒店式公寓体量较考虑酒店式公寓先期推出住宅部分考虑年第二销售旺季推出
第三节 项目整体形象定位
定位
1区域性：
项目区域北接长江桥通长江北南延城中区域成江南江北交通塞江北长江桥通江南首区域
意味着项目区域江南门户
2反差性：
项目区域城市规划滞流杂乱整体形象环境相较差项目期形象包装通树立周边环境形成明显反差物业形象助增强目标客群项目形象接受度
3创新性：
突破项目前局限性拓展创新视角寻找项目资源优势外领域确定项目全新定位
4品牌性：
中海产成功仅行业认获消费者首肯通中海品牌力宣传获取业尤消费者项目关注进提升项目品牌形象
二形象定位：
· 整体形象定位
原创典 鼓北标杆建筑群落
关键词：
原 创：体现中海产坚持创新追求品质涵产品开发理念
典：程握品质关键创造精品项目根源精品项目铸成永恒永恒成典
鼓 北：突出项目优越区位首善区――鼓楼浓厚文底蕴增加项目形象涵
标 杆：区域新盘供应项目包含种业态填补区域空白周边产生聚集作形成项目区域标杆位
建筑群落：包含种物业形态幢建筑综合体
· 整体功定位
娱乐住行购 全配套生活次商圈
关键词：
娱乐住行购：涉生活方方面面予仅居住环境诠释生活贴生活真实需求
次 商 圈：项目集办公居住商业功体结合区域商业配套区域范围便完成工作商活切需
· 酒店式公寓形象定位
优全功户型住宅
关键词：
优住宅：体现选择居住项目户型住宅带出行便捷生活配套齐全带方便优质生活
全 功 ：项目总体量建筑形设计成区域领导者酒店式公寓产品设计配套服务引导全新公寓设计理念倡导全功户型住宅生活
· 住宅物业形象定位
城市精英 心仪
关键词：
城市精英：区域高收入者团队里担重角色行业里姣姣者
心仪：着中海品牌标榜项目成精英心居住
· 商业形象定位
提升型 城市商业领
关键词：
提 升 型：完善区域商业配套抬高商业形象档次进提升区域城市功
城 市：时尚市化追求潮流种风尚
商业领：商铺品牌精品等紧时尚潮流商品成区域高档商品汇集
· 办公物业形象定位
城中档办公区域高端代表
关键词：
城 中 档：全市办公市场属中档物业
区域高端代表：项目区域属高档办公物业
第四节 酒店式公寓物业定位
问卷调研深度访谈结
次调研针酒店式公寓客户群价格产品配套服务等容开展较全面规模问卷调查专业士消费者进行深入访谈酒店式公寓开发定位提供市场
1酒店式公寓户访谈结 〖数详见附件三（二）四〗
l 问卷调研象中产权租赁户例相两者研究具定数量代表
l 酒店式公寓业购买偏相程度集中新街口山西路—湖南路区域
l 项目区域交通区域发展前景租赁市场空间较成选择购买区域酒店式公寓较重促进素
l 调研象区域产生认感确定感原区域济环境现状较差者离工作点距离较远
l 83客户选择41—50㎡酒店式公寓面积
l 调研象精装修更亲睐606访者偏精装修
l 超39访者认区域酒店式公寓接受售价范围8500—9500元㎡（精装修）
l 访者区域酒店式公寓租金水接受程度较低34访者选择1300—1600元月24访者选择1600—2000元月样标准
l 访者酒店式公寓配套服务容集中家政公休闲会客空间餐饮三项
2业士深度访谈结〖数详见附件五〗
l 目前南京市酒店式公寓实际购买群体中超70例投资者
l 目前购买酒店式公寓客户年龄分布集中3045岁样区间3033岁左右群集中
l 酒店式公寓客户源较广泛投资者数全市区域住者集中项目周边区域
l 酒店式公寓期业中满足居住需求
l 酒店式公寓部通风精装修质量成影响期居住功重素
l 性化细节设计成酒店式公寓成功亮点（金陵王府定灯抽拉式餐桌等）
l 酒店式公寓应突出堂设计装修充分体现项目形象求
l 客户购买酒店式公寓式较关注问题：配套设施投资前景物业理
结合问卷调研业士专业访谈容汇集前酒店式公寓市场产品供应销售情况项目酒店式公寓定位提出市场建议：
n 酒店式公寓面积41—50㎡
n 项目酒店式公寓总价范围控制35—50万间
n 建议项目酒店式公寓菜单式精装修产品供应市场
n 突出堂设计装修提升项目物业档次形象
n 通合理设计解决物业部排烟通风公走道采光通风问题优化居住质量
n 考虑未业居住舒适度需求建议项目酒店式公寓开间低４米
n 保证精装修质量产品品质提升项目品牌促进期销售
n 项目部设置足够配套设施服务增加购房者信心
二目标客户定位
高收入高知性专业技术士
通项目相关素类型物业综合分析认项目酒店式公寓终目标客户群位置价格户型较敏感购房更加理性项目性价更加注重客户 惯工作生活南京城区北部中高收入中青年士拘束生活空间年轻白领士具较先进投资理念事业成功士项目周边域情结居民常南京外投资者等
l 年 龄：目标客户年龄分布区间２５－４５岁集中３０—３５样范围
l 居住区域：目标客户居住区域鼓楼北中央路西区域部分投资者分布范围扩全市
l 消费惯：购房视置业投资双重行投资理念较先进
l 职 业：目标客户企事业单位中高收入理员附高校科研机构业员专业技术员年轻白领私营业
l 教育程度：目标客户群普遍具良教育背景新事物趋性较强未发展独立见解判断
l 收入水：事业稳定收入源积蓄丰厚支付力中
l 消费偏：购买行理性生活方式配套设施等求较高
三价格定位
1消费者接受价格
通调研问卷分析发现394访者区域酒店式公寓售价承受范围8500—9500元㎡（含精装修）间3033访者承受价格范围7500—8500元㎡（含精装修）
2项目酒店式公寓住宅销售价格关系
综合君国际朗诗熙园金陵王府三类似物业酒店式公寓住宅价格发现酒店式公寓销售价格剔装修价格情况住宅价格高5001000元方米价格图：
项目酒店式公寓住宅销售价格关系
项目名称
酒店式公寓销售价格（元 ㎡）
期住宅销售价格
（元 ㎡）
酒店式公寓装修标准
提出装修价格差
君国际
9000
7000
1000
1000
朗诗熙园
9200
7200
1200
800
紫鑫中华广场
6700
5400
800
500
3类项目价格较
建议项目酒店式公寓未装修情况售价8100元㎡果采精装修根装修标准售价进行调整
东妙峰庵项目市场较法酒店式公寓定价表（毛坯）
项 目
项目
龙吟广场
金陵王府
君国际
西城风尚
均价格（元m2）
8187
8500
10500
10000
7500
权重（％）
—
25
20
20
35
位置周边环境
30
25
29
30
30
27
规划设计
10
8
8
9
9
8
部配套
10
7
8
9
9
6
周边配套
25
22
24
25
24
20
物业理
10
8
7
10
8
7
装修标准
10
9
8
9
8
8
景观
5
3
5
5
5
4
总分
100
82
89
97
93
80
n 总价范围：35—50万间
通调研问卷分析发现697访者接受35—48万间总价酒店式公寓市场成交情况分析发现目前市场成交情况良项目总价区间30—55万间
结合市场情况问卷分析时考虑项目区域房产发展水建议项目酒店式公寓总价控制35—50万间
四产品建议
1户型配
根市场调研分析公寓户型面积3550 m²户型齐全易受市场欢迎
店式公寓户型配表
面积区间（m²）
30—35
35—45
45—60
合计
面积占例
10
70
20
100
户数占例
126
717
156
100
户数（约）
174
987
215
1376
注：酒店式公寓总体量暂56409米计算
面积区间该面积段面积值拢
2产品规划建议
21部户型功布局建议：
n 独立卫生间厨房卫生间面积4㎡左右开间2m厨房面积2方左右开间2m土建时应考虑玻璃隔断门
n 室设置通风排烟井井应兼顾卫生间厨房
n 建议建筑设计时考虑卫生间厨房开窗便采光然通风
n 阳台采22m落飘窗增加分摊面积时客户受更购房实惠
n 公寓楼东西西面路西晒建议落飘窗应采隔热隔音性安全性强节环保玻璃材料
n 节省空间洗衣机安置卫生间台盆土建时应考虑出水龙头设置
n 考虑空调建议落飘窗部空间设置空调机位注意道孔洞走位保证外机连接空调排水建筑外观立面加遮挡处理保持外立面统
n 入户门设计应避免两户正面相保证居住空间私密性
22外部公空间建议
n 门厅设计量体现豪华设门卫室监控室（含卫生间）独立电梯间电梯间开门避免直入口
n 门厅装修运石材木材结合装修方法营造温馨舒适厅造型采块面公空间处理手法适装饰具欧陆风格造型元素建筑风格协调
n 根客户访谈公寓楼层户数应控制20户
n 公走廊宽度应25m建议走廊采错位设计段长度控制10米左右避免狭长走廊产生压抑感觉
23物业配套
n 引进完善生活配套设施美容餐饮洗衣医疗家政服务健身中心会客沙龙等
n 提供智化科技服务公区域安置录监控电子巡更系统户设置紧急远程呼设备提升公寓服务科技水
n 公寓理应具丰富物验相服务水准
24精装修
n 装修材料需选择具较高知名度品牌保证环保优质
n 装修时应注意厨房卫生间面窗户四边渗漏保证施工质量避免出现投诉
n 装修方法选择菜单式装修服务满足客户性化需求
n 采酒店式入户门增强酒店品质感
25户型结构创新
n 适考虑助露台（天井）等形式卫生间厨房等空间明亮化
n 助建筑构造天然划分部功区域等
第五节 住宅物业定位
市场定位
1定位
周边市场特征：
l 缺乏售商品房项目
l 二手住宅市场活跃
l 竞争项目集中黑龙江路线项目户型面积单价达9000元㎡
潜购房者需求特征〖数详见附件三（）〗
问卷形式区域居民购房需求做调查出结：
l 接60％访者计划3年购房区域购房潜需求忽视
l 希区域购房者612％说明区域购房者具较高吸引力
l 333％潜客户购房目首次置业年轻职工居367％潜客户选择改善居住环境周边居民外员
l 购房面积需求82％客户选择60～110㎡区间中90～100㎡区间选择例高达266％成购房首选面积
l 购房结构需求467％购房者希购买两房367％购房者希购买三房产品设计参考
访谈方式南瑞集团职工购房需求做调查出结：
l 该集团年轻职工数量数购房需求
l 该集团职工收入普遍较高收入稳定承受购房总价较高
l 项目区域具定吸引力
l 购房总价普遍愿意承受60万元左右水超80万元需求降
二目标客户定位
通项目相关素类型物业综合分析认项目住宅物业终目标客户群位置价格敏感注重性价客户项目周边域情结居民外商员兼顾部分投资者等
l 年 龄：周边年轻职工般年龄25～30岁左右外商员年龄般30～50岁
l 居住区域：部分客群目前居住项目周边区般租房单位提供宿舍少量居住区域
l 消费惯：购房视置业投资双重行求城区生活方式希生活便捷购买住希社区配套完善讲究毗佳邻居
l 职 业：附高校科研机构业员外商员项目周边区域居民年轻白领年轻夫妇部分私营业年轻子女
l 教育程度：企事业单位工作年轻普遍具较高受教育水般具该专业科学历
l 收入水：收入水中等收入稳定效益较单位南瑞等年轻职工年收入总约达5～8万元
l 消费偏：追求休闲时尚类消费讲究讲究独立心理接受区域希区域购房安居
三价格定位
1参考项目选择
该块住宅售价测算市场参考楼盘汇林绿洲金陵公馆天正湖滨花园三楼盘
权重分配：汇林绿洲金陵公馆具定规模目标客户市场定位项目相似处重分占40％天正湖滨花园产品定位明显项目差甚远规划设计较鉴处重占20％
2价格测算
价格测算表
项 目
项目
汇林绿洲
金陵公馆
天正湖滨花园
均价格（元㎡）
7564
8800
9000
10000
权重（）
—
40
40
20
位置
15
8
12
12
12
交通
10
8
6
6
7
周边环境
10
4
8
8
8
规划设计
10
7
9
9
9
景观
5
2
4
4
4
项配套
15
11
11
11
11
物业理
10
9
9
9
9
产品类型
10
5
8
8
8
开发商品牌
10
8
10
7
8
营销策划
5
4
4
4
4
总分
100
66
81
78
80
3价格建议
n 通市场较法测：项目销售均价7564元㎡
n 参考周边二手住宅价格：三牌楼区二手房价格7000元㎡佳乐福新寓二手房价格6500元㎡
综合点建议项目住宅销售价格定7600元㎡
四产品定位
1楼型建议
n 根市场调研顾客层高层认度较高高层认度较低
n 高层建筑公摊较高市场抗性易化
n 项目规划住宅规模采层建筑满足容积率求产品质数保证
n 建议项目建设10+1组合住宅建筑弱化市场抗性营造舒适居住氛围
n 楼型板式楼建筑便采光通风
建议项目建设10+1组合住宅建筑弱化市场抗性营造舒适居住氛围
2户型面积划分
市场：
l 黑龙江路线项目130㎡左右力面积100㎡面积供例
l 问卷调研中解82％访者面积需求选择60～110㎡区间显示中等面积住宅需求较高
l 外访谈中获知50～70㎡二手住宅供应销售市场力
l 100㎡面积市场供应空白点市场需求较高
建议：
n 10+1层建筑梯两户者梯三户
n 考虑区位景观优势端头户型面稍
面积（㎡）
70～80
90～115
125～135
145±5
合计
户型
二房厅卫
三房二厅卫
三房二厅二卫
四房二厅二卫
占例
24
46
25
5
100
户数
319
454
193
33
100
户数
38
54
23
4
119
住宅户型配表
注：住宅物业总体量暂12万米计算
n 二房户型总价低市场化迅速居住功性限提高楼盘品质二房例定30供应25～35岁年轻
n 三房市场需求较满足居住者生活需户数控制65时三房细分三房三房二卫丰富产品结构供应住房需求较高年轻定济基础商员
n 考虑建筑顶层单位实际设计情况市场潜力考虑安排5户型单位总户数超4户该户型具露台优质景观资源时提升产品品质供应济基础较士商者公司中高层领导等
3总价范围界定
市场
l 鼓北售项目低总价90万元左右力总价范围100120万元
l 区域二手市场成交住宅总价40～50万元
l 潜客户访谈获知般接受总价范围60～70万元
l 售项目总价偏高项目应采取错位竞争方式
建议
l 两房户型总价60万元左右超65万元
l 三房户型总价70～90万元间满足部分高求购房者需求
l 三房复式住宅总价100～120万供高收入者选择
4配套求
市场
l 问卷调查中关需周边配套中结果排前三位分学校型购物中心公交车站
l 问卷调查中关需社区配套中结果排前三位分型便利店咖啡茶社诊
l 项目周边项配套基齐全包含学校型购物中心公交车站等设施基满足住户需求
建议
n 区配套中设置型便利店咖啡茶社诊等满足住户需求
5户型功布局建议
部户型功布局建议
n 功空间齐全布局明确户型紧凑面积利率高
n 动静分离活动区居住区分离避免相互干扰
n 卫生间干湿分离厨房避免卧室
n 公空间卧室分离提高居住区私密性
n 设计飘窗增加室采光
n 室结构应量避免梁柱暴露时力争做部房间够灵活间隔组合
n 房间预留电视电话网络接口开关插座位置应合理方便
n 考虑建筑体量控制户型面积户型尺寸建议：
n 二房户型：客厅开间38米左右卧开间36米卧客厅南设置储藏空间做南阳台体现产品实性
n 三房户型：客厅开间4米左右卧开间38米建议客厅二房
南设置储藏空间做南阳台考虑阳台放置洗衣机
n 复式户型：客厅开间4米左右二层做卧套房确保间面积卫生间考虑安装摩浴缸设置露台确保景观采光通风均性
外部景观建议
n 设置中形广场结合南京市民喜水偏广场设计中融入水池喷泉等元素体量宜避免出现高维护成
n 景观设计应结合考虑新古典园林特色协调建筑景观关系时注意景观交互性安全性
n 景观应具参性充分考虑居民健身休闲娱乐需设置环跑径娱乐场设计部分健身设施休闲椅等
n 居住区绿化灯饰品道路铺装等应居住氛围相协调营造高品质居住社区
第六节 商业物业定位
访谈结
1商铺营者访谈结〖数详见附件三（三）〗
l 访者商铺租赁营占92营时间15年占50
l 商铺营面积40㎡租金36元㎡·天
l 半数营者商铺面积位置租金客流量盈利情况满意
l 44访者认区域行竞争激烈
l 半数访者表示会项目投资表示会投资访者中选择40㎡商铺占45
l 表示会购买商铺访者中83选择商铺售价10000元㎡表示会租赁访者中70选择租金3元㎡·天
l 访者中男性占68年龄段例相
2区域居民消费特征访谈结〖数详见附件三（四）〗
l 65访者接受日常购物路程20分钟
l 28访者常新街口购物42常湖南路购物
l 41访者认食品家庭支出中进行深入调查食品支出般占家庭支出4060
l 知道熟悉项目占25选择知道熟悉占17选择知道占58说明项目期宣传推广方面应加力度
l 该区域建商业选择建便利店占16次选择型书店占11选择建服装店占9选择药店早餐店休闲健身中心均8选择茶座咖啡店酒吧占65
l 项目引进商业时应考虑区部商业辐射半径15公里社区商业服务项目居民周边居民
l 访者男女例相年轻1830岁占52
l 访者者中三口家占40
l 访者中选择居住区域项占33说明该区域外口较次浦口占25次鼓楼占24
l 访者家庭月收入30014000占38次2000占20选择40015000占17选择20013000占10说明数访者家庭收入般
（商业营者普遍收入少持隐讳态度造成数偏差）
二非层底商商业物业销售形势分析
1商业二层销售形势分析
l 项目商业销售数统计
项目名称
商业形态
商业体量（㎡）
面积范围（㎡）
销售价格（元㎡）
君国际
二层单卖
2000（二层）
600
25000
丽景华庭
二层单卖
1500（二层）
1500（整层）
12000
朗诗熙园
二层联卖
2000（整）
100
22000
碧水云天
二层联卖
3000（整）
200
11900
l 商业销售状况
项目名称
形态
销售开始时间
售完截止时间
销售率
君国际
二层（单独）
04年1月
40％
丽景华庭
二层
05年10月
0％
朗诗熙园
二层联卖
04年6月
05年8月
100％
碧水云天
二层联卖
05年4月
80％
2外式街铺半式商铺销售形势分析
l 市场简述
前南京市场含外街两种商铺（独立式）项目寥寥数项目规划商业时仅围绕项目四周流较街道进行商铺规划设计
目前止南京市场仅银城·宝船听涛长安CFC两项目沉式商铺两项目前者租售者暂未发售宝船听涛项目招商情况该类型商业具定市场接受度
l 外式街铺代表案分析――金源太古城
位置
面积范围
销售价格
销售状况
外街
虎踞北路
1300（整体）
1500018000
售完
街
戴家巷
60－600
11000
87
l 街铺代表案分析――香港名店街（蔚蓝裙楼商业）
面积范围
销售价格
销售状况
备注
街
15－45
层3万23层均价16万
二层售完层50
题产权式商铺
3总结
l 目前南京市场商业二层单独销售项目寥寥
l 二层商业单独化出现化速度缓慢情况
l 二层联卖形式化速度相较快易市场接受
l 目前独立式外街铺沉式商铺南京属新鲜事物加引导面积规划设计价格定位采取合理方案化定行性
二力客户群定位
次调研针商业客群价格产品面积分割等诸容展开较规模问卷调查周边目前营业态租金等进行现场调研项目商业物业开发定位提供市场
1客户群定位
通商铺营者问卷分析发现半数访者表示会出投资目购买该项目
现场调研情况该区域商业配套老化周边余商业满足市场需求
项目客群定位周边商铺营者该区域商业较熟悉商业营者兼顾部分投资者
2需求面积区间
通商铺营者问卷分析发现选择40㎡商铺投资访者占45
现场调研情况家乐福周边餐饮业营业面积均200㎡社区配套商业面积2040㎡市场50㎡左右商铺化较快
结合市场情况面积区间50㎡左右175㎡左右500㎡左右1000㎡左右面积分割满足种商业需求
3承受总价范围
参周边市场售商业总价范围结合项目面积区间承受总价范围100250万间
4购买目
通商铺营者问卷分析发现选择会购买访者中87表示会营
项目购买目营
5配套求
考虑项目位交通干道侧需配备定停车位
三价格定位
现场调研情况目前周边商铺租金46元㎡·天鼓北售商业价格均价20000元㎡结合该区域实际情况初步建议项目均价20000元㎡价格分布：
楼层
盐仓桥广场线
东妙峰庵巷
街
1F
25000元㎡
20000元㎡
15000元㎡
2F
15000元㎡
10000元㎡
10000元㎡
四力户型建议
根市场调研项目特点街商铺单层面积50㎡175㎡左右时设立部分面积商铺作项目旗舰店带动身商业氛围提升
五产品规划设计
1面积配
根市场数分析项目块北部商业氛围较浓型超市支撑商业业态丰富存较消费群体适合引进型商业东南部老居住区商业生活服务类业态求商铺面积宜结合项目规划定位建议商业面积配位置业态初步规划表：
面积区间
1000㎡左右
100㎡左右
（两层）
50㎡左右
（层）
240㎡左右
100㎡
左右
100㎡左右
（沉式双首层）
商铺数量
12
3540
3540
24
812
812
例（）
10
41
21
5
10
12
位置
办公裙楼
盐仓桥广场线外铺
盐仓桥广场线铺
中山北路西妙峰庵交汇处
东妙峰庵住宅底商
块部
营业态
综合餐饮洗浴等
快餐零售美容等
干洗便利等
市政服务品牌形象店等
快餐音等社区商业
特色餐饮品牌店
2产品规划建议
部空间设计细节建议
n 根市场目前街旺铺调研分析较开间商铺利营建议商铺进深10m左右开间6~8m需分隔45m开间面积商铺
n 50㎡左右商铺间组合销售组成型业态灵活商铺面积组合更适应市场需求
具体分布设计：
n 建议块西北角（办公裙楼）设面积1000㎡型商业
n 盐仓桥广场线底商进深约20米道路长约200米建议分外铺切割设置外铺设开间5米进深10米两层商业100㎡双层商铺连售部50㎡单层商铺便销售
n 中山北路东妙峰庵区域商铺进深约15米面宽约8米设置240㎡左右双层商铺
n 东妙峰庵住宅底商进深约11米开间5米设置约100㎡左右双层商铺
n 块部商业建议作沉式庭院商铺单层面积50㎡左右双首层商铺组合销售
n 考虑餐饮业态营中排放问题应工程建设中设计排烟井安装净化系统排放达规定标准
n 商业建筑柱网应布局合理避免柱体影响部设置
外部公空间处理
n 部商业街流引导根块周边流密度流分析建议西北角综合楼处做商业引导标志情景雕塑指牌面引导铺装等吸引视线直接解部商铺业态情况
n 西南角铁出入口应考率设计商业铁街商铺衔接便销售
n 建议商铺面积面积商铺卫生间应适位置建造公卫生间方便建议利型商业体卫生间做公设计时应注意方便出入
n 考虑障碍设计建筑更性化时考虑沉式广场设计（见第八节商铺规划示意图）
立面设计建议
n 外立面设计应考虑商业橱窗求街立面建议局部做玻璃幕墙立面设计应富变化避免造型呆板
n 商铺广告牌应保证局部变化时注意夜间光装饰型商业广告牌应具特色起区域宣传作商业广告做垃圾筒休闲椅路边设置广告灯箱营造区域商业氛围
n 商业空调机位应结合建筑设计避免直接外挂安装墙面预留机位槽外部构架造型遮蔽保证建筑外观统性考虑直接安装商铺屋顶
业态分布
n 建议块西北角（办公裙楼）设中型商业综合性餐饮浴场等
n 盐仓桥广场线外铺设快餐零售等业态部干洗便利等部服务商业
n 中山北路东妙峰庵区域中型商铺设立邮政银行等市政服务品牌形象店等门类
n 东妙峰庵住宅底商快餐美容美发音屋时尚饰品屋宠物店等面社区服务商业
n 块部沉式庭院商铺营门类特色餐饮品牌店
营销售模式
n 面积商铺直接销售快速收回投资成
n 考虑项目二层商业单独售卖压力建议街商业进行二层分隔销售建议二层进行联卖
n 面积商铺前期采取招商承租形式期进行销售
n 中等面积商铺引进力旗舰店租售售
n 商业结合铁规划块西南角设计室前期未通铁前做停车位出租铁建成根市场情况通改商铺租售提升块商业效益
第七节 办公物业定位
问卷调研深度访谈结
次调研针区域办公物业客群价格产品面积分割等诸容项目周边２公里办公企业进行次规模问卷调查通专业士办公物业租者进行深入访谈项目办公物业开发定位提供市场
1问卷调研结〖数详见附件三（五）〗
l 区域超44访象２－３年更换办公物业需求
l 鼓楼山西路—湖南路线成区域办公物业倾区域
l 访象项目区域认感略低
l 交通便利区域发展前景租金水较低成办公企业选择区域积极素
l 相关合作企业距离周边配套否成熟访企业选择办公点时考虑重素
l 访企业区域办公物业够接受价格范围集中7501—8000元／㎡次较低6500—7500元／㎡
l 访企业办公物业面积需求集中91—120㎡
l 访企业办公配套选择集中公会议室票务快递服务商务餐厅等三方面
l 数访企业存车位需求
l 超半数企业愿意选择SOHO式办公空间
l 访企业目前租物业租金水集中15—25元／㎡·天间
l 超64％访企业员工数少２０
l 超半数访企业年营业额100万元
2纯办公楼公寓式办公楼定位选择
项目办公楼综合楼模糊概念期争取定性商住楼性该物业改造成公寓式办公楼性综合分析项目类型物业产品关系市场前景项目宜定位成商住概念公寓式办公楼原
：
l 项目酒店式公寓总体量已接6万米1300单位南京市场言体量相（南京现该类型项目体量基23万米）销售压力已然重增加概念类似公寓式办公楼疑增加类产品体量造成项目产品竞争
l 土年限差异造成改造楼部分售价降低土出惯例酒店式公寓土年限65年综合楼（商住楼）土年限50年两种类似产品时销售必然土年限差异造成销售价格较落差
l 土性质转变确定性引入公寓式办公概念必须增加部分居住公配套设施需改变该部分土性质目前言种操作确定素太旦操作成功极造成项目发展动
l 区域属鼓楼创业园区范围面积分割办公楼具定市场需求
3市场建议
结合问卷调研分析结果周边区域写字楼供销状况项目写字楼客户定位产品面积划分配套服务设施等提出建议：
客户群定位：成长型创业型公司
通调研问卷分析发现超698访象3年更换物业需求
调研象中39例会继续选择区域办公
结合目前项目区域范围写字楼供应稀缺事实预见项目会成区域办公企业更新物业选择
建议案客群区域成长型中型公司目标
面积划分区间：50120㎡
问卷分析显示429访者选择90150㎡办公物业
时区域市场成交数显示面积分割较物业市场成交销售状况良建议项目写字楼面积划分适变控制50—120㎡间时物业面积进行组合满足部分客户需求
承受总价范围：50—70万
调研数显示6591访者队办公物业承受总价55—100万间
市场销售数显示区域中档物业成交总价范围40—65万间
建议项目办公物业总价范围控制50—70万元间
购买目：投资辅
92访者办公空间租判断办公物业购买满足身需求
配套求：公会议室商务服务餐厅
问卷调研显示访者公会议室递送快递商务餐室等配套需求高配套项目
办公企业商务环境更加重视相吻合
行业特征：明显行业范围
调研企业事行业范围较广城北区域中型创业型公司运输类公司贸易类公司工作室性质公司想改善环境企事业单位企业具特征企业规模较20型公司
二价格定位
访象中364例选择7500—8000元㎡价格2955访者选择6500—7500元㎡价格
结合项目区位条件建议项目办公物业销售均价7800元㎡
三力户型建议配
根项目面积划分周边办公楼调查办公面积划分50150 m²利项目销售化建议50㎡面积划分组合销售
四产品规划设计建议
室办公空间
n 根市场调研获悉建议项目办公面积50 m²左右进行划分须考虑相应柱网设计期组合销售满足客户面积需求
n 办公空间建筑柱网设计应保证户较开阔完整空间便
n 办公空间根咨询客户信息办公空间开间8m左右进深9m左右间合办公户型部设卫生间层设计公卫生间
建筑公空间
n 根类似办公楼电梯情况调研分析建议项目办公楼电梯配装4+1（备梯）部电梯需选择智运行速度快品质保证品牌电梯
n 公走廊宽度25m左右走廊空间明充足业舒适提升建筑档次
n 门厅挑空设计避免部交通拥堵
n 门厅体现办公建筑品质集中表现建议运石材装修造型采块面处理手法风格简洁明快突出功性适合办公需
n 门厅前外部空间预留定规模广场提升整体办公区域环境
n 写字楼企业单位基备辆汽车时访客较写字楼需提供足够面积停车场方便业访客户需根市场调研数建议写字楼配备80车位根写字楼周边场情况配备定数量时停车位
n 建议办公楼安装分体分层式空调分层式空调需准备集中机安装空间分层式空调利维护时更业节省源消耗成增加办公品质分体空调窗预留空调机位机位应带状围绕建筑方便办公空间分隔空调机位需考虑遮蔽保持建筑外观完整性
写字楼外部道路系统
n 保证车分流增加安全性
n 考虑障碍设计建筑更性化
n 办公楼入口设置建议办公楼东侧避免街商铺相互混杂干扰
办公物业服务
n 提供智化科技服务公区域安置录象监控电子寻更系统提升办公楼物业服务水
n 办公楼员出入实行统理避免外闲杂等出入影响办公氛围
n 提供邮递服务商务服务提升服务品质
n 商务业提供会议室洽谈室等商务活动空间完善服务类型
第八节 会定位
会规模定位
n 根调研显示会酒店式公寓项目中受重视程度高加酒店式公寓区域周边配套十分完善酒店式公寓住户置业者项目周围获较全面生活服务酒店式公寓会面积配相较部分酒店式公寓会期难正常营运转
n 项目处区域城北商业氛围较浓厚区域项目全市性型综合性超市——家乐福路隔项目周边居民区配套完善加项目身少商业配套业需生活设施伸手
市场项目等方面原建议项目会面积加定控制面积配置300
—400㎡超500㎡佳
二会题定位
项目周边配套齐全时贴合项目中高档综合性房产项目整体定位整体项目会言强调双会概念服务型泛会概念型题运动会
泛会囊括项目区域商业设施成泛会部分项目业提供生活服务
概念型题会目前南京酒店式公寓项目中尚未先例会功设置装修风格等均围绕选取题展开会未必够提供服务会具强烈鲜明风格特征够吸引特定群眼球项目言整正建筑意义会概念题会
n 概念会题定位语
SUNNY全景运动会
关键词：
SUNNY：会建议设置酒店式公寓群楼二层部分顶板采玻璃房设计
充分接触然强化概念
运 动：会概念题标榜种健康生活理念
全 景：会水景天空景区广场全景
三会功定位
n 项目区域周边种生活设施配套已十分齐全项目会功（餐饮娱乐等方面）求高
n 契合项目运动概念会建议项目会具备基功：1）运动健身2）公会客洽谈3）休闲4）观景
四会未运营项目
n 型室游泳恒温游泳池配置型更衣室沐浴间等泳池配套设施建议泳池布置会较中心位置
n 型健身房基健身器材满足住户日常健身需求健身房设置泳池侧泳池形成综合健身区
n 型茶座功满足酒店式公寓住户公接洽谈区域求时满足餐饮休闲方面求建议茶座环绕泳池布局间玻璃相隔动静结合外建议茶座放置类书籍刊物茶座功书吧倾斜考虑茶座设置专门网络浪区放置23台电脑
五会选址方案
n 会选址定程度影响会日运营建议项目会设置酒店式公寓群楼商业部分二层样该会成项目特色卖点时项目商业机结合起成项目商业部分效利商业面积
n 体现会占独立性会设立相独立出入空间
六会规划设计方案
n 规划设计强调会独立空间感应量营造具整体性性空间会部功区分布相互呼应时量相独立
n 建议会设计突出概念性考虑阳光房花房相结合形式泳池部分顶部玻璃顶棚茶座考虑花房相结合等等
n 功区面积范围：型室泳池：50—100米型健身房面积40—60米型茶座面积150—180米
七会装修方案
n 会概念题运动建议装修风格偏简洁流畅现代风格色彩选明快色彩进行搭配造型设计强调空间流动感
n 契合年轻业消费趋装修风格现代简约略带前卫取拢
八住宅销售阶段涉会容处理方案
n 住宅销售合约中涉会容处理：合约中注明会产权开发商项目商业部分会交付开发商营处理公司会会商业部分进行统招商销售
n 销售宣传资料中涉会容处理：宣传点双会概念服务型泛会概念型题运动会
n 销售客户接程中表述方案：突出强调项目会南京首创sunny题运动会设计新颖城市精英新生活方式制高点
n 公司言该会作商业部分进行招商销售
第九节 项目设计规划初步建议
现状分析
项目位中山北路虎踞路桥南路交汇处西盐仓桥广场东侧老居住区周边老旧建筑城市交通发达生活配套设施齐全项目块呈规边形总面积约245万㎡建设约23万㎡
二规划布局
项目规划设计应结合市场需求利化根规划点求结合块特点市场调研分析数建议：
块东南侧居住区西北侧商业办公区西侧盐仓桥广场规划30层酒店式公寓住宅规划东南区生活生理需时西侧高层建筑较遮蔽交通噪音营造良生活环境
块周边建2层街式商铺中心集中式绿广场周边物业部设沉式双首层商铺增加区空间灵动性部商业价值
规划示意图
商铺规划示意图
三建筑设计
形态技术结合造区域标志性建筑群
根周边建筑环境调研市场数分析建议：
1造型立面
n 建筑造型鉴欧式古典建筑壁柱山花线脚巴洛克涡卷采形体摆脱余繁琐装饰总体效果庄重方朴实建筑具文化底蕴典永恒
n 外墙部采陶瓷面砖外墙砖装饰部外墙涂料突出建筑欧陆风格时保证建筑节效果易周边环境协调
n 公寓楼外立面采凹凸变化设计保证部分户型两面通风采光时应注意窗户相开启
n 空调位采隐蔽设计保证建筑外立面完整
n 注意整项目外立面包装办公楼注意幕墙合理
2技术亮点
n 公寓楼综合楼引入新风系统新风系统井结合电梯核心筒设计高密度居住空间公空间室外空气时流改善建筑环境
n 外墙粘贴式挤塑板建立外墙保温系统保证成控制降低建筑源消耗业带实惠增加产品吸引力
四景观规划
功观赏性相统提升项目品质
1街面景观
n 街设计室外半室外吸引流驻足休闲空间聚集气营造商业氛围
n 街商铺设计广告灯箱明布置装饰灯具体建筑采智荧光灯系统高层建筑设计顶部亮化方案增加晚间项目产品视觉效果商业街设计特色灯吸引气
2园区立体景观
n 建筑层局部架空增加空间通透感觉弱化空间压迫感时增加空气流通
n 中心绿形高低起伏设计配种品种易养护植物结合空间种植株高乔木衡建筑空间落差
n 商业建筑顶部建议做屋顶花园丰富园区空间绿化
3景观品
n 景观品设计采抽象雕塑花坛休闲坐椅等性化形态营造商业氛围吸引流时应注意安全性牢固性
五．车位设计
参南京市建筑物配建停车泊位设置标准结合物业停车位实际需求量建议：
公寓
住宅
商业
办公
机动车泊位
448
75
45
76
面
90
15
9
20
358
60
36
56
面停车位2025㎡计算占面积面面积利规划考虑部分公寓业白天外出建议公寓商业停车位
量考虑设计机械式停车位者半室停车位办公停车位考虑时访员应设置稍停车位
第十节 汇总表格
整体规划建议
物业类型
酒店式公寓
住宅
商业
办公
幼园
面积构成
56409㎡
12000㎡
8400㎡
14000㎡
1500㎡
二物业产品规划
酒店式公寓面积配
面积区间（m²）
30—35
35—45
45—60
合计
面积占例
10
70
20
100
户数占例
126
717
156
100
户数（约）
174
987
215
1376
住宅面积配
面积（㎡）
70～80
90～115
125～135
145±5
合计
户型
二房厅卫
三房二厅卫
三房二厅二卫
四房二厅二卫
占例
24
46
25
5
100
户数
319
454
193
33
100
户数
38
54
23
4
119
商业面积配
面积区间
1000㎡左右
100㎡左右
（两层）
50㎡左右
（层）
240㎡左右
100㎡
左右
100㎡左右
（沉式双首层）
商铺数量
12
3540
3540
24
812
812
例（）
10
41
21
5
10
12
位置
办公裙楼
盐仓桥广场线外铺
盐仓桥广场线铺
中山北路西妙峰庵交汇处
东妙峰庵住宅底商
块部
营业态
综合餐饮洗浴等
快餐零售美容等
干洗便利等
市政服务品牌形象店等
快餐音等社区商业
特色餐饮品牌店
办公面积配
考虑办公空间组合建议50㎡面积分割单卖50㎡合出售便业利销售
三物业目标市场构成
物业类型
销售均价
目标客户构成
客户分布区域
酒店式公寓
8100元㎡
（毛坯）
收入稳定定积蓄具投资理念中年士
收入较高积蓄踏入工作长渡置业目青年族
投资目购买者
鼓楼北中央路西区域客户分布区域
时兼顾市区区域投资者
住宅
7600元㎡
改善居住环境换附居民
周边收入稳定企事业职员
受江南配套齐全生活方便吸引江北分流购房者
区域客户分布范围江北区域
商业
20000元 ㎡
附扩生意规模营户青睐项目商铺段位置准备营搬迁营者具商铺投资理念投资者
区域周边范围兼顾全市南京外营者
（均价）
办公
7800元 ㎡
处创业初期事电子开发公司周边事物流运输中型公司营状况良扩办公面积公司
客户群体分布盐仓桥广场模范马路北建宁路范围
：车位售价：基15万左右位
第六章 面市时间推售初步建议
第节 项目工程进度安排
06年11月底拆迁前期工作完成
06年12月开始建设07年春节左右基础完工
07年春节部建筑开始建设07年10月体工程完工08年6月底竣工08年7月交付
项目开发进度计划
项目
工期（月）
年 月
2006年
2007年
2008年
1—3
4—6
7—9
10—12
1—3
4—6
7—9
10—12
1—3
4—6
7—9
10—12
土
拆迁
7
前期
9
基础（室）
5
商铺
2
办公公寓
8
办公公寓安装工程
7
住宅
6
住宅安装工程
6
配套建设
6
交付
1
第二节 面市时间推售建议
争取商业首先达销售条件提前实现资金回笼保证利润目标商业持续销售商业销售采集中推售销售模式加商业化速度防止期商业滞销情况发生项目酒店式公寓体量较考虑酒店式公寓先期推出住宅部分考虑年第二销售旺季推出
工程进度公寓紧接着2007年5月份达销售条件物业建议5月份推出时酒店式公寓办公已达销售条件住宅酒店式公寓产品划分清晰住宅酒店式公寓化速度相较快建议两种物业时推售保证现金快速回笼
外酒店式公寓办公时达销售条件时正常情况酒店式公寓化速度办公保证充足现金流先化酒店式公寓时考虑酒店式公寓体量较保证充分销售时间分成两波次销售
第三节 推售执行计划
物业类型
2007年
2008年
预计销售量
1—3
4—6
7—9
10—12
1—3
4—6
7—9
10—12
商业
开盘：07年5月8000㎡700㎡月务完成时间12月
住宅
开盘：07年9月150套50套月务完成时间3月
酒店式公寓1
开盘：07年5月650套80套月务完成时间8月
办公
开盘：07年11月14万㎡2000㎡月务完成时间7月
酒店式公寓2
开盘：08年3月650套80套月务完成时间8月
第七章 卖场位置建议
考虑块西南面流量较面家乐福超市北面路公交车站建议卖场设块西南面两栋酒店式公寓楼中间考虑卖场设立酒店式公寓样板房（见图红色圈处）
受露出楼出
南京中海产限公司
营销售部
200687
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南京·东妙峰庵项目
市 场 定 位 报 告
南京中海产限公司
二○○六年八月七日
目 录
第章 块资源分析 4
第节 项目规划技术指标 4
第二节 块位置 4
第三节 块现状周边环境 5
第四节 项目发展目标 7
第二章 南京房产市场现状分析 9
第节 南京房产市场宏观分析 9
第二节 南京房产物业市场分析 10
第三节 项目区域物业市场分析 24
第三章 类型物业竞争项目分析 35
第节 酒店式公寓竞争类项目分析 35
第二节 住宅竞争类项目分析 44
第三节 商业竞争类项目分析 50
第四节 办公物业竞争类项目分析 54
第五节 南京综合性楼盘分析 61
第六节 南京重点酒店式公寓项目会分析 62
第四章 SWOT分析 64
第节 优势（Strengths） 64
第二节 劣势（Weaknesses） 65
第三节 机会（Opportunities） 65
第四节 威胁（Threats） 66
总结 66
优劣势应策略 67
第五章 项目定位 68
第节 定位原 68
第二节 利润销售速度化分析 69
第三节 项目整体形象定位 71
第四节 酒店式公寓物业定位 74
第五节 住宅物业定位 81
第六节 商业物业定位 89
第七节 办公物业定位 97
第八节 会定位 102
第九节 项目设计规划初步建议 106
第十节 汇总表格 110
第六章 面市时间推售初步建议 113
第节 项目工程进度安排 113
第二节 面市时间推售建议 114
第三节 推售执行计划 115
第七章 卖场位置建议 116
第章 块资源分析
第节 项目规划技术指标
根南京市规划局建设项目规划设计点块规划技术指标
l 面积：250803㎡中市政配套面积20031㎡实际出面积：230772 ㎡
l 物业类型：住宅办公酒店式公寓
l 容积率：<4 建筑密度：<30
l 建筑高度：规划建筑退盐仓桥广场60米范围规划高度<100米酒店式公寓办公房余范围规划高度超33米高层住宅层住宅 绿率：>30
第二节 块位置
块区位周边资源分布图示
块位中山北路桥南路交汇处桥南路北直贯长江桥江南江北交通条重途径中山北路横贯半南京城承担着关区鼓楼区等城中行政区间重务未铁五号线块穿计划设出入站口
第三节 块现状周边环境
块现状
块东规划东妙峰庵道路西盐仓桥广场目前东侧栋居民住宅楼层结构项目建成新规划东妙峰路隔开块现状毛红线现许老式建筑数房拆迁面积30000米
块现状图示
二周边环境
块位置鼓楼区关区交界处鼓楼区院关区门户块包含着文鼓楼文化气息兼蓄着新关成长空间
公交线路：16 W21 W31W32W100W34 WY4816 W盐葛线盐浦线盐轮线盐工线等
商务服务：双门楼宾馆丁山香格里拉锦江星南京饭店虹桥饭店等
零售服务：家乐福超市苏果社区店华诚超市等
金融：南京市商业银行农业银行工商银行建设银行邮政局等
医疗：南医二附院市第三医院海军医院鼓楼中医院等
教育科研：南京财学南京政治学院铁路运输学校南京旅游学校南京三十九中财附市八中南724等
然文：阅江楼风景区静海寺天妃宫挹江门等
块周边部分配套图示
家乐福
盐仓桥广场线商业
金融服务
医疗——市三院
高等院校——南京财学
高等院校——南京政治学院
中学——市八中
学——财附
景点——阅江楼
景点——静安寺
第四节 项目发展目标
项目处鼓楼区边界关区路隔项目开发兼顾关鼓楼两行政区域项目区域房产市场供应趋少更缺少种物业存标志性楼盘项目作融合四种业态体楼盘填补区域市场空白
项目司南京开发第二物业南京开发第综合性物业成功运作项目追求开发利润前提进步提升司南京市场中品牌形象司专业力建筑品质项目势必成领导区域房产市场发展标志性楼盘
第二章 南京房产市场现状分析
第节 南京房产市场宏观分析
现状综述
l 2005年受宏观调控影响南京房产市场投资涨幅首次滑落
l 进入2006年初房产市场投资出现反弹
l 着新轮宏观调控实施南京房产市场涨幅次出现滑趋势
l 整体南京房产市场保持着稳定增长趋势
综述分析
年南京房产市场长足发展然历轮宏观政策调控出现番波动整体南京房产市场基保持健康稳定发展趋势：房产投资均增长率218％商品房销售价格年均涨幅81％房产供销2003年089：1调整2005年11－13：1空间合理范围
第二节 南京房产物业市场分析
南京酒店式公寓整体市场分析
市场综述
l 项目供应分布新街口—山西路—中央路区域
l 年南京市酒店式公寓市场呈现供需两旺热销态势
l 市场销售状况良项目全年销售量约152万㎡ 300400套
l 前南京市场酒店式公寓成交面积集中4550㎡
l 前全市层精装修酒店式公寓成交均价7841元㎡
l 层毛坯酒店式公寓成交均价6950元㎡
市场分析
酒店式公寓酒店服务式公寓综合星级酒店高档公寓种衍生产品酒店式公寓特殊住宅服务性质段求绝数项目坐落城市中心区者成熟商业区周边
1市场供应状况
（1）酒店式公寓项目供应数量众区域分布较集中
目前南京售酒店式公寓17未潜项目约11潜供应体量超10万㎡南京酒店式公寓集中分布城区河西新城
南京酒店式公寓分布图示
（2）酒店式公寓市场供应量充足
2005年2006年半年南京酒店式公寓总体供应面积约254万㎡约占南京住宅供应量25左右总体供应套数接5000套
2005 2006年半年南京市酒店式公寓供应量（部分）
项目
供应面积（米）
总户数
项目
供应面积（米）
总户数
城开国际
24255
539
万达紫金明珠
12200
305
菁英汇
12815
233
居易时代
19800
360
长发中心
25200
420
锋国际
9800
196
御水湾
6050
110
紫鑫中华广场
9880
190
西城风尚
8800
160
嘉业国际城
24750
450
辰龙广场
17784
312
新锐国际公寓
40250
805
阳光金锋
24836
429
德盈双城
18000
360
2市场销售情况良
2005年南京酒店式公寓全年总销售面积137万米总销售套数超2600套约占商品房总销售量17全年销售金额1115亿元
外2005年部分酒店式公寓成交详细数销售较酒店式公寓项目年成交面积152万米左右单项目年销售套数300400套左右
2005年部分酒店式公寓销售情况统计
项目
总供应套数
总销售套数
总销售面积（米）
销售例
菁英汇
233
206
11330
884
长发中心
420
285
17100
6786
御水湾
110
110
6050
100
居易时代
360
48
2640
1333
峰国际
196
157
6280
8010
紫鑫中华广场
190
163
8476
100
新锐国际公寓
805
427
22700
5304
德盈双城
360
310
15500
8611
辰龙广场
312
311
17727
9968
34550米左右户型成市场成交力
通酒店式公寓销售面积发现目前南京酒店式成交面积集中4555米间方面整体市场供应面积范围关方面面积满足生活需求面积造成总价偏高
4南京市酒店式层公寓均售价7544元米
前南京市酒店式公寓市场均售价8212元㎡左右中层酒店式公寓销售均价7544元㎡挑高酒店式公寓销售均价9816元㎡
南京酒店式公寓整体均价情况：
户型结构
装修标准
均售价（元米）
总体均价（元米）
层
精装
7841
7544
毛坯
6950
挑高
精装
11500
9816
毛坯
9395
南京市部分酒店式公寓项目售价览
项目
产品
装修情况
销售价格
（元米）
项目
产品
装修情况
销售价格
（元米）
城开国际
层
精装修
12000
新锐国际公寓
层
精装修
7000
菁英汇
层
精装修
8200
挑高
毛坯
5280
长发中心
挑高
毛坯
12200
德盈双城
挑高
毛坯
6800
御水湾
层
毛坯
7300
西城风尚
层
精装修
8500
万达紫金明珠
层
毛坯
5200
挑高
精装修
11500
居易时代
层
精装修
6700
辰龙广场
层
精装修
6500
峰国际
层
毛坯
8300
阳光金锋
层
精装修
7600
紫鑫中华广场
层
精装修
7350
龙台厦
挑高
毛坯
12000
嘉业国际城
层
精装修
5880
二南京住宅市场整体分析
市场综述
l 年受宏观调控影响住宅开发投资降新开工市面积均降
l 住宅房产市场开发重点南京商品房开发投资总额中住宅例升
l 住宅销售方面然保持稳增长市场需求旺盛
l 年宏观调控断实施南京住宅销售均价然保持稳定持续涨
综述分析
1商品住宅开发投资减速
（1）2005年商品住宅开发投资出现负增长
20012005年全市住宅开发投资持续保持高速增长2005年受宏观调控影响家开发商市场判断持谨慎态度年住宅开发投资出现负增长降24％
（2）2005年商品住宅新开工面积降
5年南京市住宅累计新开工面积299246万㎡累计增长1120年均增长162住宅累计竣工房屋面积216282万㎡累计增长961年均增长1442005年住宅开发投资额降年住宅新开工面积相2004年降222％国家针房产业调控政策南京市已取定成效类房屋新开工面积减少竣工房屋面积增幅明显减缓
2南京住宅投资商品房开发投资总额中例升
2005年住宅作房产投资体位维护2001年南京市住宅投资7554亿元占整房产投资重6812005年升706升25百分点
住宅开发投资涨幅降时房产总开发投资中例升说明2005年房产开发总投资涨幅降降幅超住宅投资降幅住宅市场相言处健康稳定发展状态
3全市住宅市场供应降销售逐年升
20032005年南京商品住宅累计市2297万㎡累计销售2138万㎡三年供销分092：1133：1099：12005年受住宅开发投资降影响
住宅新开工面积降直接导致年新市面积出现滑住宅市场销售情况 2006年半年全市商品住宅销售38256套销售面积3654万㎡增长82
三年然受宏观调控影响全市商品住宅销售量保持涨态势说明市场住宅刚性需求强烈相商业办公物业住宅产品更容易规避风险
4商品住宅销售价格升较快
2001—2005年期间南京市普通住宅价格涨幅新建商品房存量房交易价格涨幅超902001年2005年商品住宅销售价格累计涨447年均增长772006年半年全市售均价约4500元㎡左右增长22（全市含江北区域）
三南京商业产整体市场分析
市场综述
l 南京已形成新街口CBD核心湖南路中央门等商圈辅城市商业格局
l 南京市商业房开发投资然逐年增加
l 南京市商业产市场空置量增加中空置面积汇集集中型商业项目中
l 南京整体商业产价格升趋势减缓
综述分析
1南京商业格局特征
南京城区商业圈着城市历史发展包括政府政策倾斜程度逐步发展目前城区已形成四具特色辐射范围商业中心
（1）新街口核心第商圈
新街口核心商业区聚集南京中高档
型购物中心种商业服务门店新街口商业密集度繁华程度新街口商圈誉中华第商圈
（2）山西路湖南路核心第二商圈
山西路湖南路商圈定位中档服装餐饮休闲娱乐业湖南路步行街狮子桥美食街成功造仅吸引南京全市居民时外旅游者首选休闲购物街区
（3）中央门金桥玉桥市场代表中央门商圈
中央门商圈托极便捷交通条件然形成辐射城北江北部分区域型商业体型批发市场定位中低档营门类中央门商圈营业态
（4）夫子庙旅游景区核心周边商品市场服装销售代表夫子庙商圈
夫子庙商圈具浓郁文化底蕴秀丽秦淮河风光吸引批海外游客旅游形成相关产业成夫子庙商业圈营特征
2南京市商业产投资热度减
2001年2005年底南京市房产开发投资总额达102145亿元中商业房开发投资总额826亿元占房产投资总额809期间全市商业房开发投资额逐年增加2004年商业房开发投资额达227亿元2003年期较增幅高达6580数统计显示年商业房投资额占房产开发投资均8左右
20012005年 南京市商业产投资状况
时间
房产开发
投资额（亿元）
投资增幅
（期较）
商业房开发
投资额（亿元）
投资增幅
（期较）
商业房
投资例
2001
111
1170
9
1820
811
2002
13763
2400
1094
2160
795
2003
1838
3360
1369
2510
745
2004
29288
5940
227
6580
775
2005
29614
110
2627
1570
887
总计
102145
——
826
——
809
3商业产空置量增加
根南京房产局数显示20022004年南京市商业产市总量超150万㎡中2004年商业产市量8435万㎡销售量仅4335万㎡剩余空置量41万㎡2005年110月江南八区(江宁外8区)前10月新建商业产总成交量11万㎡空置面积达5万㎡目前包括新街口夫子庙珠江路等段集中型商业批商铺处租者售状态较空置商业带未南京商业产市场更加激烈竞争
4商业产价格升速度放缓
目前南京全市商业房均价格9063元㎡2003年起商业房价格升势头放缓2002年涨幅9降2003年5降4百分点
四南京办公市场整体分析
市场综述
l 南京历年办公物业投资均保持幅提升
l 阶段南京办公物业面市体量幅提升市场消化力显足
l 南京办公物业成交均价保持年6左右增长幅度前南京办公市场整体成交价格8000元左右㎡销售均价9000元㎡中高端产品成市场成交体
l 高端产品市场接受度较低销售情况容乐观
l 未3年办公物业市场供应充足市场竞争激烈
综述分析
1南京历年办公物业投资均保持幅提升
2003—2006年南京市办公物业投资额逐年增长2006年前五月累计投资额达881亿元增长374
南京商品房办公投资额统计表
时间
房产开发投资（亿元）
投资增幅
（）
办公开发
投资（亿元）
投资增幅
（）
办公投资
例
2003
1838
336
1369
161
745
2004
29288
594
1860
402
635
2005
29614
11
1841
1
622
2006
12568
104
881
374
701
总计
8985
——
5951
——
662
2面市体量幅提升市场消化力显足
根南京房产局数显示2006年季度南京市办公整体认购215257㎡成交215216㎡二季度认购606359㎡成交780165㎡总计成交995万㎡
年期办公物业销售量1825万㎡相较2006年南京办公市场供应量较幅度提高销售量没幅提高
2006年半年办公成交量详表
时间
认购量（米）
成交量（米）
成交均价（元米）
月
609899
705609
90124
二月
681892
283583
84826
三月
860785
1162972
6449
四月
2485826
2344985
7882
五月
1747707
3224142
7790
六月
1830063
2232531
84637
3成交价格保持6左右增长9000元㎡中高档物业成市场成交体
根南京房产局数显示2006年半年南京办公物业成交均价7912元㎡增幅84成交区域河西奥体区域剩余尾盘前成交均价维持8000元㎡时2003年2005年南京写字楼市场成交均价持续扬整体成交均价保持年6左右增幅
分析2006年半年典型写字楼销售均价销售例成交面积发现售价9000左右元㎡中高档项目销售状况较售价超10000元米高端项目市场低迷销售情况般
2006年半年典型项目销售状况汇总
项目名称
供应套数
成交套数
成交均价（元米）
成交面积（米）
成交例
长发中心
184
28
110955
336102
1438
金建厦
114
43
897335
337974
5875
利奥厦
495
202
90988
1664458
4572
天星翠琅
185
85
906436
637672
4679
易发信息
76
4
10162
74348
324
银河厦
42
4
1205148
89105
919
置广场
290
46
11253
699612
1497
4未3年南京办公物业市场供应充足市场竞争激烈
未三年城中办公存量潜物业体量少90万米（中含约100万米河西新城）集中2009年前量面市
根数统计南京城区未三年办公供应量约90万米中统计新增供应分布：新街口区约248万米长江路区约184万米珠江路区约108万米鼓楼中央路段区约172万米
南京未写字楼市场供应情况详表
区 域
项目名块名
性质
总建面积（米）
办公面积（米）
开发进度
新街口
国际金融中心
商办
——
73370
施工中
中银厦
金
26240
20000
施工中
金轮国际厦
商办住
98250
45720
施工中
区 域
项目名块名
性质
总建面积（米）
办公面积（米）
开发进度
新街口
铁巷A块
商办金公
73359
74000
拆迁中
铁巷C块
商办金公
40932
拆迁中
淮海路块
商办
47000
30000
未拆迁
长江路
邓府巷块
商办住
220000
80000
施工中
凯润金城
商办住
200000
80000
施工中
德基广场
商办住
130000
50000
施工中
珠江路
龙世商务中心
商办
65484
4400
施工中
华威项目
商办
——
40000
施工中
仁厦
商办
133326
63338
施工中
高家酒馆块
商办停车
19600
储备中
鼓楼－中央路
紫峰广场
商办住
217000
82000
施工中
南京国际广场
商办住
420000
83081
施工中
长发·虹桥块
商业金融
752454
5000
拆迁中
新城市广场
商业办公
酒店式公寓
90000
11000
施工中
南京房产物业市场分析结：
n 南京房产市场然保持稳定发展态势
n 住宅市场房产市场中坚力量受外界环境影响相较
n 商业办公物业供应体量趋空置率逐渐提升趋势
n 酒店式公寓呈现供销两旺局面
第三节 项目区域物业市场分析
区域酒店式公寓市场分析
项目区域没正式酒店式公寓项目供应区域扩鼓楼北研究整鼓北区域酒店式公寓市场状况时调查研究区域酒店营状况：
市场综述
l 前区域售项目较少期潜项目较势必构成竞争威胁
l 9800元左右㎡精装项目成前区域唯效供应酒店式公寓力成交总价36
—45万间
l 项目周边酒店营状况良项目酒店式公寓具备市场需求基础
综述分析
1前区域售项目较少期潜项目较势必构成竞争威胁
目前区域售酒店式公寓仅南京国际广场龙吟广场2项目市场供应约38万㎡计464套区域潜供应项目数量较中环国际广场金陵公馆运通飞扬城市等潜供应项目约67潜供应体量约810万㎡
29800元左右㎡精装项目成前区域唯效供应
目前区域档次定位酒店式公寓售价差异明显国际广场定位极高端项目销售价格超18万元㎡期开盘中环国际精装修酒店式公寓定价13万元㎡唯成区域效供应龙吟广场层精装酒店式公寓销售均价9800元㎡总价集中3645万间
区域酒店式公寓售项目销售例
项目
面市时间
均价
面积划分
前成交套数
成交例
国际广场
2005年12月
18000元㎡
67270㎡
11套
401
龙吟广场
2005年6月
9800元㎡
3948㎡
126套
6632
3项目周边酒店营状况良项目酒店式公寓具备市场需求基础
项目区域分布9家酒店酒店三星级日价格折扣价格集中200元左右酒店入住率均70总体言区域酒店营状况较良
外该酒店中约44间客房长期租包租群政府企事业机关外商包租目商务办公居住需求项目酒店式公寓期已具备相应市场需求群体
项目区域酒店营状况调查
洒店名称
房价天
1年长包价
（元天）
面积（㎡）
入住率房量（间）
客群
包租客房量
包租
目
江苏天伦俱乐部
120元
100元（含早）
1415
<4018
私
2
商务办公
江苏物资厦
198元
120元
25
80％86
私
5
商务办公
虎踞楼饭店
188元
120元（含早）
100元
1823
70％64
私
5
商务办公
南京名商宾馆
190元
120元（含早）
100元
75
私
0
南京双门楼宾馆
220元
380元
140元（早）
120元
240元
1830
8590
外商事业单位
政府机关
27
会议政府办公
恒丰金陵国际酒店
480元
280元（早）
260元
1830
83％110
外商
5
外籍士套房居住
锦江星
（关店）
156元
143元
25
85160
私
0
二区域住宅市场分析
项目位鼓北片区通常指湖南路北鼓楼区辖区域包括盐仓桥三牌楼中央路等区域里集中诸科研机构高等学府型企事业单位总部交通便捷配套设施齐全区域住宅市场提供良市场基础
市场综述
l 项目周边售新建住宅项目处市场空白期
l 竞争项目供应集中25公里外黑龙江路
l 区域新建商品房住宅单价均8000元售存量户型面积130㎡购房者济实力求较高
l 项目周边拥良交通配套条件深受购房者青睐缺少总价适中新建商品房供应市场需求者转二手房
l 项目周边成交二手住宅面积50～70米单位5500～7000元米总价40～50万元房型
综述分析
1项目周边售新建住宅项目处市场空白期
项目周边1公里范围老式层住宅年新建住宅项目较少项目均中体量1998年周边商品住宅开发量仅10万㎡左右
项目周边商品住宅项目开发年代前二手市场价格
项目
四苑
金川雅苑
佳乐福新寓
金源太古城
九点阳光
开发年代
1998～2005年
2000年
2001年
2003～2004年
2004～2005年
销售价格
6000元㎡
6200元㎡
6500元㎡
7000元㎡
6500元㎡
项目区域正处相市场空白点周边暂直接竞争手盐仓桥区域新兴住宅项目年仅金源太古城九点阳光等项目2005年前已完成销售交付已年时间
区域楼盘供应量非常少时期项目市选择供应楼盘均价作该时期区域销售价格
作市场价格较2003年着全市房产市场持续走高区商品住宅价格路攀升三年均年增幅约10％左右
2前商品住宅供应集中黑龙江路线
2000年初汇林绿洲期出现成鼓北片区发展起源黑龙江路线城市先锋汇林绿洲二期蓝山国际公寓金陵公馆陆续市鼓北正式作南京房产市场重区域
2004年底位中央路401号南汽块挂牌出分天正集团凤凰传媒集团两家公司开发项目——天正湖滨花园凤凰鸣苑定位高档综合性物业确定鼓北片区高档社区定位
黑龙江路线住宅项目简表
项目
建筑面积
建筑规划
力户型
售
销售均价
汇林绿洲
26万㎡
期层
二期4幢高层
三期13幢高层
112～150㎡
三期
8600元㎡
蓝山国际
公寓
32万㎡
6幢层
2幢高层
105㎡109㎡
售完
7800元㎡
金陵公馆
17万㎡
16幢高层高层住宅
中幢酒店式公寓
130方三房
包括部分98㎡两房140㎡四房
二期
9000元㎡
天正湖滨
花园
16万㎡
4栋11层板式高层5栋花园洋房
6万㎡街商业办公楼4栋18层纯板式高层
130150㎡三房
未开盘
预计10000元左右
凤凰鸣苑
10万㎡
1幢16层综合楼
6幢高层住宅
2幢高层住宅
未定
未开盘
未定
区域售住宅物业特征：
单价高——售项目均价普遍超8500元米期潜项目价格预计超万元
高层高层——天正湖滨花园外售未市住宅全部高层高层
户型面积偏——项目住宅力面积般110～150米户型二房三房
3区域二手住宅市场活跃
项目周边住宅区集中口密集围绕型居住区南侧三牌楼区东侧铁路北街线区北侧五村区西侧戴家巷区等等区80年代兴建时企业单位职工住宅拆迁安置住房
根政府相关资料块周边2公里半径涵盖鼓楼区中央门社区挹江门社区关区建宁路社区阅江楼社区等范围户籍口约32万时区域流动口数量较实际居住口超50万
块周边2公里半径居住口统计
鼓楼区
关区
中央门社区
建宁路社区
挹江门社区
阅江楼社区
户籍口约32万实际居住口超50万
规模居住区二手市场提供充足房源较高外口数量成房源消化力产生供销两旺二手住宅市场
该区域中介员访谈中知目前该区二手住宅市场处良运行阶段南京融众三牌楼分行例月成交二手住宅7～8套种规模中介门店该区域10家加规模中介机构交易该区域月二手住宅成交量100套左右
区域成交二手住宅统计特征：
l 成交房源面积50～70米
l 成交总价般40～50万元
l 二手住宅市场客群外员周边单位年轻职工
区域目前二手住宅价格表
分布区域
三牌楼带
盐仓桥附
佳乐福新寓
五村区
价格（元㎡）
7000左右
5800～6200
6500左右
5000～5500
鉴区域二手住宅市场供销两旺局面原：
l 区域存量外口周边单位年轻职工数量较存相购房需求
l 区域商品住宅供应短缺住房需求迫二手市场转移
l 二手住宅面积总价低购买者济力求相较低
l 二手住宅周边项生活配套齐全生活成相较低
正原存该区二手住宅市场交易量旺盛时存部分消费群体住房求较高具定济基础中年原先住宅条件较购房时较注重环境舒适性较旧二手住宅法满足需求
区域没满足需求产品存部分潜消费需求区域转移性
三区域商业产市场分析
市场综述
l 前区域新建商业项目售未1年会15万㎡商业市
l 区域商业居民社区配套中餐饮业服务业商铺均售价约1200015000元㎡（数属关区）
l 盐仓桥区域城北交通重枢纽拥量流商业辐射力较强具备良商业发展机会条件
l 项目商业建成提升区域商业功升级具备良发展空间
综述分析
1前暂新建商业项目续市场供应庞
项目周边前暂新建商业项目售商业供应交通干道街门面房区域较集中商业产项目金源太古生活街项目总体量6000米已2004年售完
预计未1年周边约15万米商业陆续市虹桥·新城市广场（35万米）观·天Mall（10万米）两项目
售价方面项目区域新建商业售价目前仅金源太古生活街参考2004年末售价15000元左右
米区域普通商铺售价均1200013000元米（基属关区）
2区域商业营特征分析
项目区域售商业项目较少追加区域现商业调查会街山西路—虹桥盐仓桥桥南路热河路等区域进行商业扫描试图商业布局营特征租售价格等方面项目定位提供
案位盐仓桥东侧中山北路虎踞北路桥南路等交通干道案带量流详细解道路街商业营状况租金分布状况影响案商业市场定位售价产品定位
块周边商业干道图示
n 街道商业基状况
段
力面积（㎡）
租金
(元㎡·月）
商铺数量（间）
建筑形态
业态
会街
2050
150
116
住宅底商
服装餐饮
山西路虹桥
2040
200
105
层
服饰
桥南路
4060
180
30
街二层
餐饮娱乐
盐仓桥西南侧
1640
140
40
住宅底商
服装食品杂货店
热河路
1525
140
200
住宅底商
服装餐饮
街道商业具体营业态营门类详细租金商铺特征见附件2
周边商业营特征：
l 周边商业街底商商业租金均46元米·天
l 区域商业营门类服饰餐饮力面积2040米
l 家乐福超市聚集量气带动周边商铺价值提升
l 期盐仓桥带拆迁整治计划促周边商铺租金升
四区域办公市场分析
市场综述
l 区域缺少新建办公物业期供应样较
l 区域老式商务楼保持较高出租率均出租率85
l 区域办公租金水15—23元㎡·天售价6000元左右㎡
l 区域办公氛围足聚集批成长型企业
综述分析
1区域缺少办公物业期供应样较
目前区域售项目较少仅戴家巷7号商住楼项目供应面积103948㎡未潜供应项目仅长发虹桥项目新城市广场项目潜供应量约15万㎡
目前市场供应档次低缺少完善服务区域原办公物业形象档次较低时物业理服务容完善质量较低
2区域老式商务楼保持较高出租率
目前项目区域没新办公物业供应办公企业集中世纪八九十年代修建老式商务楼中区域商务楼供应量约56万㎡左右整体出租率超85
3成长型企业区域办公需求体
通项目区域办公楼走访调研该区域企业规划普遍较20企业居办公面积需求集中50200米间
该区域办公楼建造年代较早配套档次较低段较远方面区域集中成长型企业租金承受力较弱周边区域办公楼租金水较低集中152元米·天售价均6000元左右米
块周边部分办公楼状况简表
项目名称
建筑面积（米）
面积分割（米）
租金水（元米·天）
空置情况
宏图高科厦
20000
60160
162
10
建达厦
20000
120180
2
8
永昌厦
5000
50180
16
12
达厦
5000
50200
1517
15
项目区域物业市场分析结
n 项目范围种物业档次规格较低
n 项目建成成区域标杆形象
n 酒店式公寓具备市场基础未竞争激烈
n 区域住宅市场供应稀缺市场化压力较低
n 商业项目提升区域形象需考虑符合市场求产品规划
n 区域办公氛围难聚集较受成长型企业青睐
第三章 类型物业竞争项目分析
第节 酒店式公寓竞争类项目分析
竞争类项目选择原
确定项目竞争类手时通标准作判断：
l 具相相似物业形态
l 交通条件独特性（铁）
l 综合业态相类似
根原选择楼盘相关数深入分析项目产品设计市场定位等提出鉴建议
l 鉴楼盘：君国际金陵王府
l 类似楼盘：龙吟广场盈嘉·锋国际城开国际
l 竞争项目：虹桥·新城市广场金陵公馆天正湖滨
二项目分析
1项目基信息表
竞争项目基信息表
项目名称
项目位置
建筑形态
占面积
总建面积
容积率
酒店物
业面积
君国际
广州路５号
30层高层
102683㎡
65000㎡
633
29000㎡
金陵王府
王府街
高层
2万㎡
60000㎡
290
15000㎡
龙吟广场
中山北路217号
30层高层
8500㎡
150044㎡
7
20000㎡
峰国际
中山南路369号
20层高层
25146㎡
15161㎡
630
10000㎡
城开国际
白区程阁老巷
33层高层
——
68801㎡
——
23000㎡
虹桥新城市
鼓楼中山北路
高层
17986㎡
132522㎡
499
27398㎡
金陵公馆
黑龙江路
高层
60000㎡
170000㎡
31
——
天正湖滨
中央路
高层
88万㎡
15万㎡
商办45
15000㎡
l 项目均位城市核心区域者区域商业中心周边利周边完善商业生活配套设施弥补酒店式公寓产品规模较带配套够完善缺陷
l 单项目酒店式公寓建筑面积般超30000米总体公寓体量超600套样效控制整体项目销售进度避免市场情况变化引起销售进度受阻影响整体项目开发利进行
l 酒店式公寓项目处城市中心区块面积限采高层超高层样建筑形态充分利限土资源获取化价值
2项目定位力客户群分析
竞争项目定位力客户群分析表
项目名称
项目定位
建筑风格
力客户群
君国际
市激情新部落
简欧式风格
私营业医生外群扬子厂职工干部
金陵王府
豪宅中国际公寓
欧式
新街口周边写字楼中高级白领政府机关工作企业高层理者
龙吟广场
首席生态商务体
现代
周边政府机关工作员银行职员等高收入群
峰国际
南京SOHO第站
现代
城便利生活条件缺乏足够济实力年轻投资者
城开国际
精装修顶级户型
少数派国度
现代
具定济实力中产阶级追求生活品质新兴资投资者
l 酒店式公寓项目定位发现定位段价值产品稀缺物业综合功国际化生活接轨方式等宣传模式目通样宣传促潜客户产生认感
l 数项目采现代风格建筑设计通样种简约明快风格体现产品质感档次
项目然购买力客群差异着特征：
l 项目周边中工作年轻白领新兴事物具较高探知性趋性拘束
l 事业成行业高收入者具较先进投资理念
l 购房群时兼顾投资居住需求
3竞争项目销售情况分析
竞争项目销售情况统计表
项目名称
开盘时间
目前均价
（元／㎡）
已售面积
销售率
畅销户型
租金水
物费
（元㎡月）
君国际
2004年初
900012000
销售完毕
100
4050㎡
20002500
25
金陵王府
2004年11月
13000
销售完毕
100
4050㎡
30003500
2
龙吟广场
2005年９月
9500
12000㎡
663
3948㎡
——
22
峰国际
2005年12月
层9200
挑高11000
85869㎡
6094
3845㎡
——
——
城开国际
2006年4月
11500
11315㎡
4833
4245㎡
——
——
l 项目销售状况良基保持月均1200㎡销售成绩折合约2535套月
l 已销售完毕两项目余项目畅销户型集中3545㎡结合项目销售价格酒店式公寓成交总价集中35—50万间
l 通已交付项目租金情况售价较言发现目前酒店式公寓投资回报率般5—7间
l 项目周边配套设施相类似定位装修情况区物业理服务容差异决定租金水
l 金陵王府定位豪宅中国际公寓助整体项目高端配套周边资源优越利金陵饭店物业理品牌造南京高端酒店式公寓成南京酒店式公寓中代表作
4竞争项目车位数量分析表
项目车位数量租售价
项目名称
车位例
车位数量
车位
车位
车位售价
销售情况
君国际
1：3
309
30
279
——
——
金陵王府
1：2
203车位
203车位53150出售
25万
售完
峰国际
1：275
70
20
50
——
——
城开国际
1：24
300
300
未定
未定
龙吟广场
1：23
300
300
21万
——
l 城中酒店式公寓车位配普遍偏低般保持1：2水
l 理位置优越项目车位售价较高
l 金陵王府车位销售情况车位购买者住宅业公寓业数投资者车位购买意愿较低
l 车位立体机械车库成增加车位手段
5项目产品规划分析表
酒店式公寓产品规划分析表（）
项目名称
楼型
楼
层户数
力
层
力户型面宽
力户
烟道设置情况
卫生间面积开间进深
层
数
面积
高
型进深
君国际
高层
南北
32
24
3050㎡
295米
32米
6510米
道
厨房
面积354㎡
开间 1720
进深：2
阳台
落飘窗
金陵王府
高层
南
18
14
50㎡
3米
39米
810米
道
厨房
面积 354㎡
开间1820
进深1920
阳台
龙吟广场
高层
南东
30
19
3848㎡
3米
42米
687米
通卫生间
面积455㎡
开间222
进深2124
阳台
峰国际
高层
东西
20
14
38㎡
29495米
4米
8米
通卫生间
面积3㎡
开间18
进深192
阳台
飘窗
城开国际
高层
南
33
23
3050㎡
31米
405米
10米
道
厨房
面积34㎡
开间1820
进深221
飘窗
l 酒店式公寓力面积户型3850方米间
l 项目受建筑形态影响法达均南效果
l 项目产品开间控制4米左右进深般8—10米左右方面保证居住舒适度方面较进深产品功划分提供合理空间
l 受整体户型偏影响卫生间设置较面积般354米
l 项目根身设计情况般采型落飘窗保持建筑外观整洁致少项目采阳台设计
l 项目户型偏单法正常通风换气需酒店式公寓般采通风烟道设计解决厨房卫生间通风问题
酒店式公寓产品规划设计表（二）
项目
名称
电梯
数量
分户门形式
堂面积
层高
堂装修标准
智化门禁系统
公休闲
空间设计
走道
走道通风
君
国际
4
防盗门
120㎡
四星级酒店装修标准
语音讲掌形识门禁系统
宽：14米
设备
金陵
王府
2
防盗门
100㎡
星级酒店装修标准
视讲
宽：2米
长：52米
设备
龙吟
广场
15
防盗门
详
方案未出
视讲
17层屋顶花园
宽：14米
长：42米
设备
锋
国际
3
防盗门
面积62㎡
层高5米
星级酒店装修标准
视讲
712层2层会客空间1320层层拥会客空间
宽：2米
长：38米
设备
城开
国际
5
防盗门
面积140㎡
层高5米
方案未出
视讲
宽：14米
长：30米
设备
l 酒店式公寓电梯数量配置基满足业需求
l 项目均设置100㎡左右挑高酒店式装修堂通期访谈面积普遍偏法真正体现酒店式公寓形象产品档次
l 项目采语音讲门禁系统等种智化配套设施满足业居住私密性安全性保障
l 项目公走道设计14—2米宽度
l 前酒店式公寓数采点式楼核心筒设计公走道通风问题难解决
6项目装修情况分析
项目装修情况详表
项目名称
装修标准
装修程度
装修品牌情况
君国际
30000元套
全装（家具）
包括价值12万整体浴房海信空调硬装修
金陵王府
1500元㎡
全装修
包括家电家具（拎包入住）
龙吟广场
1000元㎡
全装（家具）
峰国际
8001200元㎡
星级酒店装修
城开国际
1500元㎡
全装修（家具）
复合板：圣象 乳胶漆：乐士立邦
插座：西门子TCL 整体厨房：海尔
洁具：乐家科勒 油烟机：方太帅康
电磁炉：方太帅康 热水器：史密斯
空调：三菱
天正湖滨
15002000元㎡装修标准具体装修方案品牌未定
l 目前售已交付酒店式公寓均已完成初步装修包括厨卫起居室板墙面部分电器
l 项目装修标准均1000—1500元米中销售单价1万元项目装修标准般采1000元米装修标准
l 数项目制定种装修方案菜单式方案供业选择满足业性需求
7项目配套设施较分析
项目配套设施较分析
项目名称
配套设施分析
君国际
生活便利中心：24H便利店全天候送餐服务+助式洗衣房+美容美发
功休闲中心：健身房+跳操房+咖啡吧
商务服务中心：文件复印+文稿输出+传真收发+信件收发
金陵王府
羽毛球场室外恒温泳池童游乐区健身会等国际化高档设施
龙吟广场
空中花园高空泳池咨询服务视讯中心
峰国际
67层夹层作业会712层2层会客空间1320层层拥会客空间
城开国际
部13层裙楼外招商余特设置
l 项目配套服务满足业（租户）日常生活需项目侧重点
l 数项目提供配套满足业（租户）生活需时提供部分商务办公服务酒店式公寓户较办公群体SOHO关
l 数项目提供公会客空间缓解物业面积较带业困扰麻烦
三结
n 酒店式公寓项目定位宣传重点均围绕产品稀缺性
n 酒店式公寓购买力投资者均投资回报率5—7水
n 具段发展优势酒店式公寓项目成市场庞
n 项目力户型集中3545㎡总价范围区间3550万
余产品细节特点
n 项目车位配较低数公寓业考虑购买车位
n 项目开间设计般4米进深810米左右
n 已交付项目堂设计面积档次方面法完全符合真正酒店式公寓标准
n 项目般采面积落式飘窗保持室采光外部保持立面整体致
n 目前酒店式公寓般采通风烟道设计解决排烟换气问题
n 通制定菜单式装修标准体现物业整体性时充分体现业独立性
第二节 住宅竞争类项目分析
竞争类项目选择原
确定项目类项目竞争手时满足三条标准作判断：
l 理位置距离项目较
l 物业类型产品形态类似
l 项目构成竞争
根原选择楼盘做深入分析
l 鉴项目：汇林绿洲蓝山国际公寓
l 类项目：五星年华南京国际广场龙吟广场
l 竞争项目：天正湖滨花园金陵公馆惠纺园
二竞争项目分析
1项目基信息
竞争项目基信息表
项目名称
项目位置
建筑形态
占面积
（米）
建筑面积
（米）
容积率
办公面积
（米）
汇林绿洲
芦席营97号
层高层
150000
24万
16
蓝山国际公寓
黑龙江路2号
层高层
21350
32478
15
五星年华
白区锏银巷
高层
13017
58837
45
25万
南京国际广场
中央路201211号
高层
35万
45万
12
83万
龙吟广场
中山北路217号
高层
8500
59500
7
3万
天正湖滨
中央路399号
高层高层
88万
16万
188
461万
金陵公馆
新门口16号
高层高层
6万
17万
28
惠纺园
中山北路601号
层高层
11578
3532万
3
l 建筑形式高层高层
l 较早项目外余项目均中体量
l 物业形态住宅种物业混合体
2项目横
项目定位力客群横分析
项目名称
项目定位
建筑风格
力客群
汇林绿洲
中高档社区
新热带亚热风情
周边客群高收入阶层
蓝山国际公寓
高尚社区
欧式古典
周边客群高收入阶层
五星年华
中高档综合社区
现代
高收入阶层投资者
南京国际广场
超高层综合商建筑群
现代
国际高端精英士
龙吟广场
中高档综合社区
现代
全市高收入者投资者
天正湖滨
高档综合社区
现代
周边客群
行业高收入阶层
金陵公馆
中高档生活区
代
惠纺园
中档生活区
现代
周边客群
l 城中项目基定位中高档
l 客群源项目周边区域客户占相高例时少量投资行
l 建筑形态高层高层建筑风格现代风格
3项目销售情况横分析
竞争项目销售情况统计表
项目名称
开盘时间
目前均价
（元米）
已销售面积（米）
销售率
畅销户型
物费
（元米·月）
汇林绿洲
20040822
8600
109744
851％
108130
12
蓝山国际公寓
20041001
8200
26554
8058％
116
12
五星年华
20050318
9126
2414878
5407％
112～128
12
南京国际广场
20051108
5000美元
龙吟广场
20050512
9500
1837894
2961％
120
22
天正湖滨
20060715
10000
2
金陵公馆
20050423
9000
6979564
8497％
98130
12
惠纺园
20050628
6200
1558362
9884％
78～88
1
l 城中项目价格普遍8000元左右期新市达10000元
l 售项目尤鼓北带销售情况基良市场接受力较强
l 项目供应户型面积偏畅销面积集中110～130米
4性项目（住宅物业部分）车位调查横分析
项目车位数量租售价
项目名称
车位例
车位数量
车位
车位
车位售价
销售情况
车位租金
汇林绿洲
11
900
180
720
未售
240元
蓝山国际公寓
1073
146
0
146
16万
售40
240元
五星年华
107
188
0
188
未定
南京国际广场
11
未售
未定
龙吟广场
1075
241
60
241
21万
售29
未定
天正湖滨
11
未售
未定
金陵公馆
108
800
80
720
15万
未售
未定
惠纺园
105
80
16
64
14万
未售
未定
l 车位占流
l 车位配08左右
l 区位段决定车位售价项目区域般15万元左右位
5项目产品规划设计情况
项目产品规划设计情况（表）
项目
名称
楼型
楼层
力
面积
（㎡）
层高
（米）
力户型
阳台设
置位置
厨房
客厅
面宽
客厅
进深
卧
面宽
卧
进深
汇林
绿洲
板式
11
108～136
29
42
61
38
42
南北
57㎡
蓝山国际公寓
板式
6
116
28
39米
45米
36米
42米
南北
6㎡
五星
年华
点式
13
110～130
28
42米
475米
36米
475米
南
7㎡
南京国际广场
点式
39
500
32
具参考意义
龙吟
广场
点式
30
70～120
29
42米
4米
39米
36米
规
5㎡
天正
湖滨
板式
18
130150
29
42米
46米
36米
46米
南北
68㎡
金陵
公馆
板式
11
130
28
39米
42米
36米
42米
南北
5㎡
惠纺园
板式
11
79～107
28
39米
4米
36米
4米
南
5㎡
l 块规划楼型相区域住宅项目传统板式楼满足正常生活求
l 套型供应三房居约占全部供应半两房产品供应明显足面积设计较
l 鼓北区域竞争项目力面积集中130～150㎡110㎡户型已基供应该类项目定位趋中高端关
项目产品规划设计情况（表二）
项目
名称
卫生间
（米）
梯户
新建材
外立面
材
智化
情况
入户门
门禁
安保设计
设计亮点
汇林绿洲
45
2
涂料面砖
网络线电话线
塑钢
煤气泄漏报警
家政室设备阳台洗衣房进入式壁橱化妆间
蓝山国际公寓
4
2
花岗石基座
面砖
视讲
防盗门
煤气泄漏报警
外飘窗户间凹槽顶部框式设计
五星年华
4
3
外侧均保温砂浆
铝板幕墙
消防监控系统
钢质防盗门
彩色视讲系统
堂设倒圆锥式观景旋转楼梯
南京国际广场
8
1
双层LOW－E玻璃
玻璃幕墙
视讲
钢质防盗门
高科技电子保安门禁系统
东南北270度景观视角
龙吟广场
4
6142
涂料面砖
视讲
钢质防盗门
煤气泄漏报警
天正湖滨
5
2
石材
视讲
钢质防盗门
煤气泄漏报警
转角飘窗入户花园
金陵公馆
576
3
节型外墙技术
面砖
视讲远程抄表
高级防火子母门
周届红外监控报警
落外飘窗
惠纺园
4
2
面砖
视讲
新防盗门
煤气泄漏报警
l 提升项目档次数采取单元两户设计
l 项目较选中高档建材设备目凸现项目档次
l 采取较全面智化门禁系统配合项目档次需求
6项目配套设施横分析
项目配套设施横表
项目名称
配套设施分析
汇林绿洲
中心花园中学
蓝山国际公寓
街商铺
五星年华
四层裙楼商业房
南京国际广场
会游泳池停车场洗衣店健身中心超级市场展览中心国际购物中心星级酒店
龙吟广场
底层商业
天正湖滨
琅琊路学分校1500米题会2万米社区商业配套
金陵公馆
十二班鼓楼区重点实验幼园公馆风情条街泛会馆高尔夫果岭网球场游泳池健身会馆
惠纺园
底层商业
l 项目定位追求高档时项配套趋完善高档化
三区域二手房市场特点总结
l 区域存型企事业单位年轻职工普遍具购房需求商品房供应短缺导致部分需求转二手房市场时外口选择二手房作宁定居首选
l 目前市场二手住宅50~70米畅销般总价40～50万元济力强样价格较容易接受
四结
n 区域竞争项目金陵公馆汇林绿洲均做出符合身特点市场定位期销售中验证
n 该区目前产品供应130米左右三房户型售价接9000元米单套住宅价格超百万板块高档成熟生活区形象认
n 推广程中项目合作力营造鼓北板块时板块形象确立项目销售起良促进作
第三节 商业竞争类项目分析
竞争类项目选择原
确定项目竞争类手时通标准作判断：
l 产品营销手法方面参考价值
l 具相相似物业形态
l 区域相形成客源争夺
根原选择楼盘相关数深入分析项目产品设计市场定位等提出鉴建议
l 鉴楼盘：金源太古生活街汇林绿洲蓝山国际公寓
l 类似楼盘：五星年华天正湖滨
l 竞争项目：金陵公馆虹桥新城市广场观天mall
二商业项目分析表
1基信息表
竞争项目基信息表
项目性质
项目名称
项目位置
项目总建
面积
商业建筑
面积
商业占
例
鉴项目
金源太古生活街
虎踞北路181号
6000㎡
6000㎡
100
汇林绿洲
芦席营97号
240000㎡
3000㎡
125
蓝山国际公寓
黑龙江路2号
32478㎡
1700㎡
523
类似项目
五星年华
白区锏银巷
58837㎡
18000㎡
3059
天正湖滨
中央路399号
150000㎡
20000㎡
1333
竞争项目
金陵公馆
新门口16号
170000㎡
20000㎡
1176
虹桥新城市广场
中山北路279号
140000㎡
35000㎡
25
观天mall
建宁路283号
100000㎡
100000㎡
100
l 虹桥新城市广场观天mall供应合计供应135万㎡项目形成直接竞争
l 离项目约25公里天正湖滨金陵公馆等边缘竞争项目投资客源方面形成定竞争期须进步关注
2营销状况表
竞争项目营销状况表
项目名称
项目定位
业态分布
开盘时间
前均价
销售率
金源太古
生活街
坡景商业街
餐饮美容保健超市
2005年8月拍卖
15000元㎡
100
汇林绿洲
住宅底商
餐饮干洗等
20040822
19000元㎡
二期80
蓝山国际公寓
住宅底商
零售美容银行
20041001
21000元㎡
100
五星年华
商业街
性商铺
未开盘
未开盘
未开盘
天正湖滨
商业街 住宅底商
规划未出
20060715
45000元㎡
——
金陵公馆
购物中心
风情街
规划未出
未开盘
租
未开盘
虹桥
新城市广场
Shoppingmall
餐饮娱乐广场
1F苏果仓储
13Fshoppingmall
4F餐饮娱乐
预计2006年11月开盘
未开盘
未开盘
观天mall
Shoppingmall
百货卖场酒店
预计2006年底开盘
未开盘
未开盘
l 金源太古生活街拍卖形式整体销售化速度较快
l 周边目前售项目层均价20000元㎡
l 期项目周边竞争项目市时间较集中项目商业应量避开
l 期周边竞争项目业态齐全项目应避免业态质化
3产品规划分析
竞争项目产品规划分析表（表）
项目
名称
力
面积
面宽
层高
设计亮点
金源太古生活街
110140㎡
8m
52m
山建环境幽静安闲幽雅浪漫时尚艺术完美饿融入街区
汇林绿洲
130㎡
10m
36m
舒适方便宁静文然品质宣传卖点
蓝山国际公寓
120㎡
101m
465m
采面采光
五星年华
整层
整层
5 m
负二层机铁出口连接提高商业价值
天正湖滨
90㎡
规划未出
6m
详
金陵公馆
规划未出
规划未出
规划未出
租售
虹桥新城市广场
规划未出
规划未出
345m
商业业态齐全
观天mall
规划未出
规划未出
规划未出
集山水城林体综合型商业体
l 五星年华商铺铁出口机结合项目值鉴
l 区域直接竞争项目虹桥·新城市广场观天mall规划集中型商业产品面积趋偏
三结
n 期区域商业体量较商业业态齐全项目应避免商业定位质化
n 初步研判期区域型商业项目争夺商业营者资源
n 区域明显缺乏面积较街商铺商铺面积差距定位成区域商业开发优势关键
n 区域新建商业层价格均2万元左右㎡
n 项目应效商业铁物业机结合综合考虑产品规划销售
第四节 办公物业竞争类项目分析
竞争项目选择原
确定项目竞争手时通标准作判断：
l 物业形态致性
l 外部环境相似性
l 物业档次相性
根原选择项目做综合分析
l 鉴楼盘：金山厦置广场龙世中心仁厦
l 类似楼盘：五星年华城开国际
l 竞争楼盘：江苏议事园天星翠琅利奥厦虹桥·新城市广场
二竞争项目分析
1竞争项目基信息
竞争项目基信息情况表
项目名称
项目位置
建筑形态
占面积
总建面积
容积率
办公面积
金山厦
山西路8号
高层
5513㎡
80000㎡
145
60000㎡
置广场
洪武北路55号
高层
72635㎡
583284㎡
597
42000㎡
龙世中心
广州路2号
高层
65484㎡
12000㎡
2
4400㎡
仁厦
珠江路号
超高层
——
133326㎡
——
63338㎡
五星年华
汉中路139号
高层
13017㎡
58837㎡
452
18000㎡
城开国际
程阁老巷
高层
——
68801㎡
——
1816587㎡
天星翠琅
云南北路
高层
4183㎡
29585㎡
7
13628㎡
利奥厦
中央路323号
高层
——
497405㎡
——
35000㎡
龙吟广场
中山北路223号
高层
8500㎡
59500㎡
7
30000㎡
江苏议事园
中山北路95号
高层
4380㎡
42000㎡
950
22000㎡
虹桥新城市广场
中山北路281号
高层
17986㎡
132522㎡
499
30000㎡
l 竞争鉴项目分布较广泛分布城市区域集中商业中心附
l 项目周边商务办公配套较完善区域资源丰富
l 竞争项目建设进度中较明显虹桥新城市广场项目工期相形成竞争
2竞争定位力客群较
项目定位力客户群表
项目名称
项目定位
建筑风格
力客群
天星翠琅
定位第四代CEO专指创业成长型企业
现代
周边创业型公司
龙吟广场
Business park
现代
型企业集团总部成长型企业
江苏议事厦
酒店式理高端商务空间
现代
周边政府机关附属公司创业发展型公司周边高校工作室
金山厦
山西路商圈黄金坐标
现代
金融行业通信企业驻宁机构等
置广场
南京第四代写字楼领衔作
现代
金融媒体
五星年华
兼顾商住景观商务公寓
现代
中型服务型企业
l 项目客群针项目周边办公企业希造成种行业聚集效应吸引更企业
l 项目通产品特色设计形成定位差异定层面促进城市商务办公市场繁荣
3竞争项目销售情况分析
竞争项目销售情况分析表
项目名称
开盘时间
目前均价
已售面积
销售率
畅销户型
租金水
物费
元㎡月
天星翠琅
05年10月
8911元㎡
12896㎡
9463
4572㎡
——
——
利奥厦
05年11月
9123元㎡
19811㎡
5409
4475㎡
——
——
龙吟广场
05年7月
8266元㎡
1472㎡
372
90152㎡
——
——
金山厦
03年2月
8000元㎡
——
70
6590㎡
22元㎡*天
57
置广场
05年10月
11424元㎡
7728㎡
1654
90152㎡
——
——
龙世中心
06年2月
12000元㎡
60665㎡
105
—
25元㎡*天
6
五星年华
05年5月
8562元㎡
15747㎡
9428
112＼124㎡
——
——
l 项目外案竞争项目销售均价8000—9000元㎡间属中档写字楼范围
l 项目面积划分普遍较集中6070㎡范围说明竞争项目面业户型办公物业需求较高
l 项目基取较理想销售成绩说明准确市场定位合理销售价格加速项目区化进度
l 龙呤广场较慢销售进度会项目争夺市场资源
4竞争项目车位情况分析
竞争项目车位情况表
项目名称
车位例
车位数量
车位
车位
车位售价
车位租金
天星翠琅
14
132
100
32
——
——
利奥厦
25
189
——
189
——
——
金山厦
３
300
——
300
——
400元／月
置广场
２
240
6
234
——
——
五星年华
13
180
57
123
——
——
l 项目车位配较低基保持2：1左右例
l 项目配套车车位
5竞争项目产品规划设计分析
竞争项目产品规划分析表（表）
项目名称
楼型
楼层数
力面积
层高
空调设置
外立面建材
卫厨设置
天星翠琅
高层
22
4075㎡
32米
独立空调
简洁明快线条采陶瓷铝板饰面中空玻璃幕墙窗户采双层中空玻璃
公卫生间
利奥厦
高层
33
4070㎡
32米
独立空调
详
独立卫生间
江苏议事厦
高层
28
6577㎡
34米
分户中央空调
——
助式厨卫空间
金山厦
高层
37
6590㎡
38米
中央空调环保新风系统
外墙采进口复合铝板双层镀膜玻璃板玻璃幕墙高级面砖装饰全封闭玻璃幕墙
预留水道
置广场
高层
3层27层
90147㎡
净高27米
分单层设置 VRV空调分户计量空调新风系统
LOEE透明玻璃呼吸式幕墙
四星级酒店装修
五星年华
高层
28层
6377㎡
３米
独立空调
倒圆锥式观景旋转楼梯玻璃幕墙圆柱形直径15米玻璃幕墙余面积隐框玻璃幕墙裙楼层部分干挂花岗岩墙面余外墙均铝板幕墙
设置独立厨卫
l 写字楼项目层高基3234米
l 客户定位户型项目采独立空调控制建筑成降低办公企业成
l 外立面采铝板玻璃幕墙中空玻璃体现项目简洁明快特征
l 部分商住两项目采独立卫厨设置部分满足居住需求周边办公项目般设厨卫时区项目酒店式公寓办公楼建议设独立厨卫
竞争项目产品规划分析表（表二）
项目
名称
电梯
数量
堂面积层高
堂装修
标准
智化门禁系统
公休闲空间设计
公走道装修情况
通风设备设计
天星翠琅
4
详
顶面：密集灯槽艺术吊顶墙面：意利米洞干挂局部整面玻璃墙体面：斯米克板
——
——
顶面：镜面装饰艺术吊顶墙面：玻璃加框分割面：斯米克砖
————
利奥厦
５
详
未定
五Ａ智化
详
未定
——
龙吟广场
15
9米
高档精装修挑空堂
超５Ａ智化
空中花园生态阳光中庭
——
开启式外窗新风系统
江苏议事厦
２
9米
四星级酒店装修
智安保防卫系统
1314层外层享景观阳台层公会客聊天吧
——
分户式中央空调
金山厦
6
６米300㎡
面铺砌全进口艺术砖理石庄重简洁
综合布线采超五类线写字间数端口公天线线电视终端安装中央监控消防预警系统等施
标准工作餐厅星级商务会
砖吊顶简单装修
环保新风系统
置广场
10
9米
采高档装饰材料面全部采进口石材
五Ａ智化设计
高级带胶垫毯石材面高档吸音材料吊顶
四星级标准部精装修
呼吸式幕墙
五星年华
５
１２米
——
五Ａ智化
———
毛坯
入户分体式空调
l 项目基设置精装修挑高堂充分体现项目入住企业档次
l 项目均采智化布线门禁系统满足安防需求现代企业智化办公需求
l 数物业采公休闲空间设计老式写字楼区分开提升办公环境成市场竞争砝码
l 项目采新型通风技术摆脱写字楼通风佳影响充分体现生态化办公环境发展趋势
6竞争项目配套设施分析
竞争项目配套设施分析
项目名称
配套设施分析
天星翠琅
功会议室：配备会议室容纳15100商务会议培训需求拥媒体远程会议系统程度体恤商务需求
商务中心：录入包装翻译秘书留言接速递票务等商务酒吧洽谈区阅览室型健身房
龙吟广场
咨询服务空中花园媒体视讯中心高速宽视频信息网络商务中心
金山厦
会健身中心商务中心餐厅棋牌室
置广场
24楼设1000米外挑式空中花园餐厅配商务中心
五星年华
四层裙楼顶设计休闲绿化场配置专商务中心
l 商务中心成普遍配置提供秘书留言接速递等服务
l 着办公面积断型化类商务配套成新型写字楼必备设施
l 更写字楼开始注重生态空间设计
三结
n 竞争项目身周边办公企业力客群时希吸引相关行业入住
n 中档写字楼销售市场表现良
n 项目力面积划分较集中6070㎡
n 区域中档写字楼销售均价8500—9300元㎡间
n 智化采休闲空间设计新型技术成提升项目性价方式
n 项目部商务项配套断完善已成新建写字楼性
第五节 南京综合性楼盘分析
南京综合性物业横表
名称
总建面积万㎡
物业面积（万㎡）
形象
档次
物业价格（万元㎡）
推售节奏
公
寓
住
宅
商
业
办
公
公
寓
住宅
商
业
办
公
南京国际
广场
227
(期)
12
32
82
47
高档
18万
16
售
整租
16
先售住宅
次公寓
次办公
五星年华
59
2
15
16
中高档
――
09
未售
085
整体推售
长发CFC
12
34
16
48
高档
――
12
未售
11
住宅办公整体推售
天正湖滨
15
17
9
15
3
高档
未定
1
未定
――
未开盘
君国际
65
29
13
_
22
中高档
12
09
_
087
先售公寓
次住宅
次办公
商业然
化
l 综合性楼盘受规划条件制约物业面积例没约定成俗统模式
l 综合性楼盘形象档次数中高档高档种业态存理位置处较佳区位区位优势项目相似
l 位置绝佳楼盘商业化压力开发商商业处理数没投入较时间精力点项目没鉴意义
l 物业推售住宅酒店式公寓首次办公商业项目阶段推广销售项目推售时建议酒店式公寓提前发售保证定资金回笼酒店式公寓体量较分成两波次推盘
第六节 南京重点酒店式公寓项目会分析
重点项目配套设施分析
项目名称
配套设施分析
君国际
生活便利中心：24H便利店全天候送餐服务+助式洗衣房+美容美发
功休闲中心：健身房+跳操房+咖啡吧
商务服务中心：文件复印+文稿输出+传真收发+信件收发
金陵王府
羽毛球场室外恒温泳池童游乐区健身回等国际化高档设施
龙吟广场
空中花园高空泳池咨询服务视讯中心
峰国际
67层夹层作业会712层2层会客空间1320层层拥会客空间
城开国际
部13层裙楼外招商余特设置
阳光金锋
物业服务：项目定位酒店式公寓入住物业服务送餐早洗衣等
摩尔特区
区部配套商铺中学幼园综合商场新城市广场仓储超市邮局银行银行医院华纳电影娱乐休闲美食项配套齐全
二 市场已交付酒店式公寓会分析
项目名称
会
亚东名座
会位13楼物业旁边面积约50方米部设备电视机台沙发两玻璃桌张未装修
锦江丽舍
二楼原计划会设健身馆商务中心咖啡厅等目前已停业
丽晶国际
楼会面积70方米乒乓球台少量健身器材会客厅 二楼三楼饭店尚未装修三层中庭约40方米沙发茶公会客厅
君国际
服务容包括：健身中心—（310㎡）包含健身器材室（50㎡）高级乒乓球室（约200㎡）形体室（约60㎡）水吧：约30㎡提供量产杂志书籍棋牌室：约14 ㎡堂：约350㎡
朗诗熙园
仅开放独立二层建筑层图书展厅二层书吧
三结
n 项目配套服务满足业（租户）日常生活需项目侧重点
n 数项目提供配套满足业（租户）生活需时提供部分商务办公服务酒店式公寓户较办公群体SOHO客户关
n 数项目提供公会客空间缓解物业面积较带业困扰麻烦
n 总体言南京市场现酒店式公寓会规模较功设置较简单原项目周边类生活配套均较齐全功设施必赖会提供
n 项目会均属功型会设置会目住户提供定日常运动空间目前南京市酒店式公寓市场尚未出现概念型会宣扬某种生活方式传达某种生活理念会
n 项目会功偏运动型休闲型时尚运动型原酒店式公寓住户年龄段偏年轻化充满活力生活方式健康运动兴趣较浓厚
n 项目前期宣传中会功交付时基改动提供服务定变动会运行情况均意方面理较薄弱方面气法聚集会显足轻重
第四章 SWOT分析
通SWOT分析深入剖析项目具备优势劣势
结合市场环境明晰项目开发运营存机会威胁
项目定位寻找客观科学
第节 优势（Strengths）
区位优势 项目位中山北路桥南路交汇处交通畅达项目处鼓楼区接壤关区辐射力横跨两区吸纳两区资源优势形成聚集效应
文景观：项目周边分布南京财学南京政治学院国电南京动化研究724省邮政理局等高校型企业阅江楼天妃宫静海寺等景区历史文物构成域资源丰富性毗邻景观资源利项目期势营销
商业氛围：家乐福进驻极带动区域商业发展助区域交通优势已形成家乐福核心集中商业圈家乐福存聚集区域消费气提升区域南京商业格局中关注度影响力
品牌优势：中海产作国产公司综合实力第产开发企业南京成功开发塞纳丽舍累积丰富产开发验行业社会拥良口碑企业知名度业认消费者首肯项目开发具积极作
第二节 劣势（Weaknesses）
区位劣势：项目紧邻高架环境噪音产生影响邻关区附形象脏乱差时口质数高区域环境难高知群认
规划局限：块基形状规导致规划设计程中存许限制素项目附高架桥存影响住宅规划设计
拆迁成：块现状毛红线陈旧低层建筑拆迁建筑破旧规范居民拆迁存许变数增加拆迁难度拆迁成
第三节 机会（Opportunities）
聚集效应：项目位两区交界追求质高档区域低档区域产生吸引作首善区鼓楼关区居民吸纳项目创造出客源消费基础
标杆作：周边目前没楼盘供应项目作种物业形态存建筑综合体造项目形象品质感汇集周边客源产生漩涡效应形成项目区域标杆位
交通成网：区域交通网络畅达期加品牌运营凸现项目外张力效拓展客源途径例酒店式公寓客群吸引
品牌影响形象保障：中海产创造消费者口碑企业知名度先入形式项目正式推广前强化中海产品牌效应项目推广做效铺垫中海产品牌效应项目开发推广程中信誉基础保障
第四节 威胁（Threats）
政策调控影响：年宏观调控国六条发布南京房产市场产生定抑制作加目前区域房价升定高度会影响未区域价格抬升
潜竞争威胁：前区域市场供应量酒店式公寓湖南路方范围潜供应突出构成项目酒店式公寓威胁种威胁区域旺盛需求程度相应减弱相酒店式公寓住宅办公商业面未竞争威胁降低
总结
n 目前项目区域环境乱差加周边楼盘供应断档通项目品质涵塑造抓住市场空白机会造建筑标杆项目成区域龙头位
n 项目处鼓楼区关区交界处潜客户群发掘充分利鼓楼首善区增强周边群吸引作期形成漩涡效应拓展项目消费群
优劣势应策略
SWOT
综合分析
S：交通配套文然资源企业实力
W： 区域环境杂乱口质数低块局促性拆迁成高
O：鼓楼关吸纳效应建筑群体标杆作交通成网
ü 助利区位迅速扩缘消费群影响
ü 标杆作环网交通形成区域性客源聚集
ü 力宣扬鼓楼属
ü 树立老鼓楼新关概念
T：政策风险
酒店式公寓潜竞争
ü 充分利中海品牌优势确定产品领先位
ü 通产品优质创新引领南京酒店式公寓市场
ü 提升产品力改变老法
ü 方面握未利例铁素
第五章 项目定位
第节 定位原
定位原进行项目产品设计价格制定消费者锁定工作时
采方法参准项目实施客观科学准确根
定位原：市场参原
市场物业供应特征价格水消费者需求特征提炼出市场供应价格需求等方面基参数项目确定客观正确方
定位原二：竞争原
基全市区域市场调研遴选出项目相似形成竞争案例深入分析竞争案产品定位价格水需求群体销售进度等构成数提供项目产品定位价格定位客群定位销售节奏等具针性客观参考
定位原三：需求引导原
通类型物业需求群体群体问卷调查访谈深入全面解类型物业者项目产品设计功结构配套服务细节心理承受价位等信息项目产品定位设计细节执行配套服务标准价格水提供导性建议
定位原四：利润原
结合块济技术指标规划设计求类型物业化速度市场价格等特征制定出实现项目利润化种物业配产品设计价格水等
第二节 利润销售速度化分析
根市场调研总结项目开发实际操作验四种物业类型销售速度快慢次住宅酒店式公寓办公商业
利 润
利润获取次商业酒店式公寓办公住宅中办公住宅区域会区
商 业
酒店式公寓
办 公
住宅办公
酒店式公寓
商 业
化速度
快
慢
住 宅
利 润
高
低
物业化速度说明
l 住宅：市场需求基础销售价格相较低相条件化速度快
l 商业：根规划条件量实现商业裙楼封顶时达销售条件外出售部分商业提早回笼资金考虑先期发售
l 酒店式公寓：市场需求基础较价格住宅略高加单套面积趋化速度住宅
l 办公：整体市场销售情况办公物业现房准现房优期房销售办公物业需求特征决定市场购买基础限影响化速度
二物业利润率说明：
l 商业：出售价格相物业高条件相情况商业利润率高
l 酒店式公寓：销售价格般情况高住宅办公条件相情况酒店式公寓利润率高住宅办公成增加
l 住宅办公：南京区域办公出售价住宅基差异办公含公装修建筑成增加办公物业利润率住宅物业略低时两种物业价格低利润率低
三利润率销售速度分析
化速度快慢开发程影响现金流约束
化速度利润取舍规划设计约束外取决项目开发现金流求项目否需项目资金支持
果现金流仅限项目身开发需保障项目开发现金需前提化满足利润追求
速度利润权衡方案制定类型物业整体配方案争取商业首先达销售条件提前实现资金回笼期房商业价格较低保证利润目标余部分商业成现房时出售项目酒店式公寓体量较考虑酒店式公寓先期推出住宅部分考虑年第二销售旺季推出
第三节 项目整体形象定位
定位
1区域性：
项目区域北接长江桥通长江北南延城中区域成江南江北交通塞江北长江桥通江南首区域
意味着项目区域江南门户
2反差性：
项目区域城市规划滞流杂乱整体形象环境相较差项目期形象包装通树立周边环境形成明显反差物业形象助增强目标客群项目形象接受度
3创新性：
突破项目前局限性拓展创新视角寻找项目资源优势外领域确定项目全新定位
4品牌性：
中海产成功仅行业认获消费者首肯通中海品牌力宣传获取业尤消费者项目关注进提升项目品牌形象
二形象定位：
· 整体形象定位
原创典 鼓北标杆建筑群落
关键词：
原 创：体现中海产坚持创新追求品质涵产品开发理念
典：程握品质关键创造精品项目根源精品项目铸成永恒永恒成典
鼓 北：突出项目优越区位首善区――鼓楼浓厚文底蕴增加项目形象涵
标 杆：区域新盘供应项目包含种业态填补区域空白周边产生聚集作形成项目区域标杆位
建筑群落：包含种物业形态幢建筑综合体
· 整体功定位
娱乐住行购 全配套生活次商圈
关键词：
娱乐住行购：涉生活方方面面予仅居住环境诠释生活贴生活真实需求
次 商 圈：项目集办公居住商业功体结合区域商业配套区域范围便完成工作商活切需
· 酒店式公寓形象定位
优全功户型住宅
关键词：
优住宅：体现选择居住项目户型住宅带出行便捷生活配套齐全带方便优质生活
全 功 ：项目总体量建筑形设计成区域领导者酒店式公寓产品设计配套服务引导全新公寓设计理念倡导全功户型住宅生活
· 住宅物业形象定位
城市精英 心仪
关键词：
城市精英：区域高收入者团队里担重角色行业里姣姣者
心仪：着中海品牌标榜项目成精英心居住
· 商业形象定位
提升型 城市商业领
关键词：
提 升 型：完善区域商业配套抬高商业形象档次进提升区域城市功
城 市：时尚市化追求潮流种风尚
商业领：商铺品牌精品等紧时尚潮流商品成区域高档商品汇集
· 办公物业形象定位
城中档办公区域高端代表
关键词：
城 中 档：全市办公市场属中档物业
区域高端代表：项目区域属高档办公物业
第四节 酒店式公寓物业定位
问卷调研深度访谈结
次调研针酒店式公寓客户群价格产品配套服务等容开展较全面规模问卷调查专业士消费者进行深入访谈酒店式公寓开发定位提供市场
1酒店式公寓户访谈结 〖数详见附件三（二）四〗
l 问卷调研象中产权租赁户例相两者研究具定数量代表
l 酒店式公寓业购买偏相程度集中新街口山西路—湖南路区域
l 项目区域交通区域发展前景租赁市场空间较成选择购买区域酒店式公寓较重促进素
l 调研象区域产生认感确定感原区域济环境现状较差者离工作点距离较远
l 83客户选择41—50㎡酒店式公寓面积
l 调研象精装修更亲睐606访者偏精装修
l 超39访者认区域酒店式公寓接受售价范围8500—9500元㎡（精装修）
l 访者区域酒店式公寓租金水接受程度较低34访者选择1300—1600元月24访者选择1600—2000元月样标准
l 访者酒店式公寓配套服务容集中家政公休闲会客空间餐饮三项
2业士深度访谈结〖数详见附件五〗
l 目前南京市酒店式公寓实际购买群体中超70例投资者
l 目前购买酒店式公寓客户年龄分布集中3045岁样区间3033岁左右群集中
l 酒店式公寓客户源较广泛投资者数全市区域住者集中项目周边区域
l 酒店式公寓期业中满足居住需求
l 酒店式公寓部通风精装修质量成影响期居住功重素
l 性化细节设计成酒店式公寓成功亮点（金陵王府定灯抽拉式餐桌等）
l 酒店式公寓应突出堂设计装修充分体现项目形象求
l 客户购买酒店式公寓式较关注问题：配套设施投资前景物业理
结合问卷调研业士专业访谈容汇集前酒店式公寓市场产品供应销售情况项目酒店式公寓定位提出市场建议：
n 酒店式公寓面积41—50㎡
n 项目酒店式公寓总价范围控制35—50万间
n 建议项目酒店式公寓菜单式精装修产品供应市场
n 突出堂设计装修提升项目物业档次形象
n 通合理设计解决物业部排烟通风公走道采光通风问题优化居住质量
n 考虑未业居住舒适度需求建议项目酒店式公寓开间低４米
n 保证精装修质量产品品质提升项目品牌促进期销售
n 项目部设置足够配套设施服务增加购房者信心
二目标客户定位
高收入高知性专业技术士
通项目相关素类型物业综合分析认项目酒店式公寓终目标客户群位置价格户型较敏感购房更加理性项目性价更加注重客户 惯工作生活南京城区北部中高收入中青年士拘束生活空间年轻白领士具较先进投资理念事业成功士项目周边域情结居民常南京外投资者等
l 年 龄：目标客户年龄分布区间２５－４５岁集中３０—３５样范围
l 居住区域：目标客户居住区域鼓楼北中央路西区域部分投资者分布范围扩全市
l 消费惯：购房视置业投资双重行投资理念较先进
l 职 业：目标客户企事业单位中高收入理员附高校科研机构业员专业技术员年轻白领私营业
l 教育程度：目标客户群普遍具良教育背景新事物趋性较强未发展独立见解判断
l 收入水：事业稳定收入源积蓄丰厚支付力中
l 消费偏：购买行理性生活方式配套设施等求较高
三价格定位
1消费者接受价格
通调研问卷分析发现394访者区域酒店式公寓售价承受范围8500—9500元㎡（含精装修）间3033访者承受价格范围7500—8500元㎡（含精装修）
2项目酒店式公寓住宅销售价格关系
综合君国际朗诗熙园金陵王府三类似物业酒店式公寓住宅价格发现酒店式公寓销售价格剔装修价格情况住宅价格高5001000元方米价格图：
项目酒店式公寓住宅销售价格关系
项目名称
酒店式公寓销售价格（元 ㎡）
期住宅销售价格
（元 ㎡）
酒店式公寓装修标准
提出装修价格差
君国际
9000
7000
1000
1000
朗诗熙园
9200
7200
1200
800
紫鑫中华广场
6700
5400
800
500
3类项目价格较
建议项目酒店式公寓未装修情况售价8100元㎡果采精装修根装修标准售价进行调整
东妙峰庵项目市场较法酒店式公寓定价表（毛坯）
项 目
项目
龙吟广场
金陵王府
君国际
西城风尚
均价格（元m2）
8187
8500
10500
10000
7500
权重（％）
—
25
20
20
35
位置周边环境
30
25
29
30
30
27
规划设计
10
8
8
9
9
8
部配套
10
7
8
9
9
6
周边配套
25
22
24
25
24
20
物业理
10
8
7
10
8
7
装修标准
10
9
8
9
8
8
景观
5
3
5
5
5
4
总分
100
82
89
97
93
80
n 总价范围：35—50万间
通调研问卷分析发现697访者接受35—48万间总价酒店式公寓市场成交情况分析发现目前市场成交情况良项目总价区间30—55万间
结合市场情况问卷分析时考虑项目区域房产发展水建议项目酒店式公寓总价控制35—50万间
四产品建议
1户型配
根市场调研分析公寓户型面积3550 m²户型齐全易受市场欢迎
店式公寓户型配表
面积区间（m²）
30—35
35—45
45—60
合计
面积占例
10
70
20
100
户数占例
126
717
156
100
户数（约）
174
987
215
1376
注：酒店式公寓总体量暂56409米计算
面积区间该面积段面积值拢
2产品规划建议
21部户型功布局建议：
n 独立卫生间厨房卫生间面积4㎡左右开间2m厨房面积2方左右开间2m土建时应考虑玻璃隔断门
n 室设置通风排烟井井应兼顾卫生间厨房
n 建议建筑设计时考虑卫生间厨房开窗便采光然通风
n 阳台采22m落飘窗增加分摊面积时客户受更购房实惠
n 公寓楼东西西面路西晒建议落飘窗应采隔热隔音性安全性强节环保玻璃材料
n 节省空间洗衣机安置卫生间台盆土建时应考虑出水龙头设置
n 考虑空调建议落飘窗部空间设置空调机位注意道孔洞走位保证外机连接空调排水建筑外观立面加遮挡处理保持外立面统
n 入户门设计应避免两户正面相保证居住空间私密性
22外部公空间建议
n 门厅设计量体现豪华设门卫室监控室（含卫生间）独立电梯间电梯间开门避免直入口
n 门厅装修运石材木材结合装修方法营造温馨舒适厅造型采块面公空间处理手法适装饰具欧陆风格造型元素建筑风格协调
n 根客户访谈公寓楼层户数应控制20户
n 公走廊宽度应25m建议走廊采错位设计段长度控制10米左右避免狭长走廊产生压抑感觉
23物业配套
n 引进完善生活配套设施美容餐饮洗衣医疗家政服务健身中心会客沙龙等
n 提供智化科技服务公区域安置录监控电子巡更系统户设置紧急远程呼设备提升公寓服务科技水
n 公寓理应具丰富物验相服务水准
24精装修
n 装修材料需选择具较高知名度品牌保证环保优质
n 装修时应注意厨房卫生间面窗户四边渗漏保证施工质量避免出现投诉
n 装修方法选择菜单式装修服务满足客户性化需求
n 采酒店式入户门增强酒店品质感
25户型结构创新
n 适考虑助露台（天井）等形式卫生间厨房等空间明亮化
n 助建筑构造天然划分部功区域等
第五节 住宅物业定位
市场定位
1定位
周边市场特征：
l 缺乏售商品房项目
l 二手住宅市场活跃
l 竞争项目集中黑龙江路线项目户型面积单价达9000元㎡
潜购房者需求特征〖数详见附件三（）〗
问卷形式区域居民购房需求做调查出结：
l 接60％访者计划3年购房区域购房潜需求忽视
l 希区域购房者612％说明区域购房者具较高吸引力
l 333％潜客户购房目首次置业年轻职工居367％潜客户选择改善居住环境周边居民外员
l 购房面积需求82％客户选择60～110㎡区间中90～100㎡区间选择例高达266％成购房首选面积
l 购房结构需求467％购房者希购买两房367％购房者希购买三房产品设计参考
访谈方式南瑞集团职工购房需求做调查出结：
l 该集团年轻职工数量数购房需求
l 该集团职工收入普遍较高收入稳定承受购房总价较高
l 项目区域具定吸引力
l 购房总价普遍愿意承受60万元左右水超80万元需求降
二目标客户定位
通项目相关素类型物业综合分析认项目住宅物业终目标客户群位置价格敏感注重性价客户项目周边域情结居民外商员兼顾部分投资者等
l 年 龄：周边年轻职工般年龄25～30岁左右外商员年龄般30～50岁
l 居住区域：部分客群目前居住项目周边区般租房单位提供宿舍少量居住区域
l 消费惯：购房视置业投资双重行求城区生活方式希生活便捷购买住希社区配套完善讲究毗佳邻居
l 职 业：附高校科研机构业员外商员项目周边区域居民年轻白领年轻夫妇部分私营业年轻子女
l 教育程度：企事业单位工作年轻普遍具较高受教育水般具该专业科学历
l 收入水：收入水中等收入稳定效益较单位南瑞等年轻职工年收入总约达5～8万元
l 消费偏：追求休闲时尚类消费讲究讲究独立心理接受区域希区域购房安居
三价格定位
1参考项目选择
该块住宅售价测算市场参考楼盘汇林绿洲金陵公馆天正湖滨花园三楼盘
权重分配：汇林绿洲金陵公馆具定规模目标客户市场定位项目相似处重分占40％天正湖滨花园产品定位明显项目差甚远规划设计较鉴处重占20％
2价格测算
价格测算表
项 目
项目
汇林绿洲
金陵公馆
天正湖滨花园
均价格（元㎡）
7564
8800
9000
10000
权重（）
—
40
40
20
位置
15
8
12
12
12
交通
10
8
6
6
7
周边环境
10
4
8
8
8
规划设计
10
7
9
9
9
景观
5
2
4
4
4
项配套
15
11
11
11
11
物业理
10
9
9
9
9
产品类型
10
5
8
8
8
开发商品牌
10
8
10
7
8
营销策划
5
4
4
4
4
总分
100
66
81
78
80
3价格建议
n 通市场较法测：项目销售均价7564元㎡
n 参考周边二手住宅价格：三牌楼区二手房价格7000元㎡佳乐福新寓二手房价格6500元㎡
综合点建议项目住宅销售价格定7600元㎡
四产品定位
1楼型建议
n 根市场调研顾客层高层认度较高高层认度较低
n 高层建筑公摊较高市场抗性易化
n 项目规划住宅规模采层建筑满足容积率求产品质数保证
n 建议项目建设10+1组合住宅建筑弱化市场抗性营造舒适居住氛围
n 楼型板式楼建筑便采光通风
建议项目建设10+1组合住宅建筑弱化市场抗性营造舒适居住氛围
2户型面积划分
市场：
l 黑龙江路线项目130㎡左右力面积100㎡面积供例
l 问卷调研中解82％访者面积需求选择60～110㎡区间显示中等面积住宅需求较高
l 外访谈中获知50～70㎡二手住宅供应销售市场力
l 100㎡面积市场供应空白点市场需求较高
建议：
n 10+1层建筑梯两户者梯三户
n 考虑区位景观优势端头户型面稍
面积（㎡）
70～80
90～115
125～135
145±5
合计
户型
二房厅卫
三房二厅卫
三房二厅二卫
四房二厅二卫
占例
24
46
25
5
100
户数
319
454
193
33
100
户数
38
54
23
4
119
住宅户型配表
注：住宅物业总体量暂12万米计算
n 二房户型总价低市场化迅速居住功性限提高楼盘品质二房例定30供应25～35岁年轻
n 三房市场需求较满足居住者生活需户数控制65时三房细分三房三房二卫丰富产品结构供应住房需求较高年轻定济基础商员
n 考虑建筑顶层单位实际设计情况市场潜力考虑安排5户型单位总户数超4户该户型具露台优质景观资源时提升产品品质供应济基础较士商者公司中高层领导等
3总价范围界定
市场
l 鼓北售项目低总价90万元左右力总价范围100120万元
l 区域二手市场成交住宅总价40～50万元
l 潜客户访谈获知般接受总价范围60～70万元
l 售项目总价偏高项目应采取错位竞争方式
建议
l 两房户型总价60万元左右超65万元
l 三房户型总价70～90万元间满足部分高求购房者需求
l 三房复式住宅总价100～120万供高收入者选择
4配套求
市场
l 问卷调查中关需周边配套中结果排前三位分学校型购物中心公交车站
l 问卷调查中关需社区配套中结果排前三位分型便利店咖啡茶社诊
l 项目周边项配套基齐全包含学校型购物中心公交车站等设施基满足住户需求
建议
n 区配套中设置型便利店咖啡茶社诊等满足住户需求
5户型功布局建议
部户型功布局建议
n 功空间齐全布局明确户型紧凑面积利率高
n 动静分离活动区居住区分离避免相互干扰
n 卫生间干湿分离厨房避免卧室
n 公空间卧室分离提高居住区私密性
n 设计飘窗增加室采光
n 室结构应量避免梁柱暴露时力争做部房间够灵活间隔组合
n 房间预留电视电话网络接口开关插座位置应合理方便
n 考虑建筑体量控制户型面积户型尺寸建议：
n 二房户型：客厅开间38米左右卧开间36米卧客厅南设置储藏空间做南阳台体现产品实性
n 三房户型：客厅开间4米左右卧开间38米建议客厅二房
南设置储藏空间做南阳台考虑阳台放置洗衣机
n 复式户型：客厅开间4米左右二层做卧套房确保间面积卫生间考虑安装摩浴缸设置露台确保景观采光通风均性
外部景观建议
n 设置中形广场结合南京市民喜水偏广场设计中融入水池喷泉等元素体量宜避免出现高维护成
n 景观设计应结合考虑新古典园林特色协调建筑景观关系时注意景观交互性安全性
n 景观应具参性充分考虑居民健身休闲娱乐需设置环跑径娱乐场设计部分健身设施休闲椅等
n 居住区绿化灯饰品道路铺装等应居住氛围相协调营造高品质居住社区
第六节 商业物业定位
访谈结
1商铺营者访谈结〖数详见附件三（三）〗
l 访者商铺租赁营占92营时间15年占50
l 商铺营面积40㎡租金36元㎡·天
l 半数营者商铺面积位置租金客流量盈利情况满意
l 44访者认区域行竞争激烈
l 半数访者表示会项目投资表示会投资访者中选择40㎡商铺占45
l 表示会购买商铺访者中83选择商铺售价10000元㎡表示会租赁访者中70选择租金3元㎡·天
l 访者中男性占68年龄段例相
2区域居民消费特征访谈结〖数详见附件三（四）〗
l 65访者接受日常购物路程20分钟
l 28访者常新街口购物42常湖南路购物
l 41访者认食品家庭支出中进行深入调查食品支出般占家庭支出4060
l 知道熟悉项目占25选择知道熟悉占17选择知道占58说明项目期宣传推广方面应加力度
l 该区域建商业选择建便利店占16次选择型书店占11选择建服装店占9选择药店早餐店休闲健身中心均8选择茶座咖啡店酒吧占65
l 项目引进商业时应考虑区部商业辐射半径15公里社区商业服务项目居民周边居民
l 访者男女例相年轻1830岁占52
l 访者者中三口家占40
l 访者中选择居住区域项占33说明该区域外口较次浦口占25次鼓楼占24
l 访者家庭月收入30014000占38次2000占20选择40015000占17选择20013000占10说明数访者家庭收入般
（商业营者普遍收入少持隐讳态度造成数偏差）
二非层底商商业物业销售形势分析
1商业二层销售形势分析
l 项目商业销售数统计
项目名称
商业形态
商业体量（㎡）
面积范围（㎡）
销售价格（元㎡）
君国际
二层单卖
2000（二层）
600
25000
丽景华庭
二层单卖
1500（二层）
1500（整层）
12000
朗诗熙园
二层联卖
2000（整）
100
22000
碧水云天
二层联卖
3000（整）
200
11900
l 商业销售状况
项目名称
形态
销售开始时间
售完截止时间
销售率
君国际
二层（单独）
04年1月
40％
丽景华庭
二层
05年10月
0％
朗诗熙园
二层联卖
04年6月
05年8月
100％
碧水云天
二层联卖
05年4月
80％
2外式街铺半式商铺销售形势分析
l 市场简述
前南京市场含外街两种商铺（独立式）项目寥寥数项目规划商业时仅围绕项目四周流较街道进行商铺规划设计
目前止南京市场仅银城·宝船听涛长安CFC两项目沉式商铺两项目前者租售者暂未发售宝船听涛项目招商情况该类型商业具定市场接受度
l 外式街铺代表案分析――金源太古城
位置
面积范围
销售价格
销售状况
外街
虎踞北路
1300（整体）
1500018000
售完
街
戴家巷
60－600
11000
87
l 街铺代表案分析――香港名店街（蔚蓝裙楼商业）
面积范围
销售价格
销售状况
备注
街
15－45
层3万23层均价16万
二层售完层50
题产权式商铺
3总结
l 目前南京市场商业二层单独销售项目寥寥
l 二层商业单独化出现化速度缓慢情况
l 二层联卖形式化速度相较快易市场接受
l 目前独立式外街铺沉式商铺南京属新鲜事物加引导面积规划设计价格定位采取合理方案化定行性
二力客户群定位
次调研针商业客群价格产品面积分割等诸容展开较规模问卷调查周边目前营业态租金等进行现场调研项目商业物业开发定位提供市场
1客户群定位
通商铺营者问卷分析发现半数访者表示会出投资目购买该项目
现场调研情况该区域商业配套老化周边余商业满足市场需求
项目客群定位周边商铺营者该区域商业较熟悉商业营者兼顾部分投资者
2需求面积区间
通商铺营者问卷分析发现选择40㎡商铺投资访者占45
现场调研情况家乐福周边餐饮业营业面积均200㎡社区配套商业面积2040㎡市场50㎡左右商铺化较快
结合市场情况面积区间50㎡左右175㎡左右500㎡左右1000㎡左右面积分割满足种商业需求
3承受总价范围
参周边市场售商业总价范围结合项目面积区间承受总价范围100250万间
4购买目
通商铺营者问卷分析发现选择会购买访者中87表示会营
项目购买目营
5配套求
考虑项目位交通干道侧需配备定停车位
三价格定位
现场调研情况目前周边商铺租金46元㎡·天鼓北售商业价格均价20000元㎡结合该区域实际情况初步建议项目均价20000元㎡价格分布：
楼层
盐仓桥广场线
东妙峰庵巷
街
1F
25000元㎡
20000元㎡
15000元㎡
2F
15000元㎡
10000元㎡
10000元㎡
四力户型建议
根市场调研项目特点街商铺单层面积50㎡175㎡左右时设立部分面积商铺作项目旗舰店带动身商业氛围提升
五产品规划设计
1面积配
根市场数分析项目块北部商业氛围较浓型超市支撑商业业态丰富存较消费群体适合引进型商业东南部老居住区商业生活服务类业态求商铺面积宜结合项目规划定位建议商业面积配位置业态初步规划表：
面积区间
1000㎡左右
100㎡左右
（两层）
50㎡左右
（层）
240㎡左右
100㎡
左右
100㎡左右
（沉式双首层）
商铺数量
12
3540
3540
24
812
812
例（）
10
41
21
5
10
12
位置
办公裙楼
盐仓桥广场线外铺
盐仓桥广场线铺
中山北路西妙峰庵交汇处
东妙峰庵住宅底商
块部
营业态
综合餐饮洗浴等
快餐零售美容等
干洗便利等
市政服务品牌形象店等
快餐音等社区商业
特色餐饮品牌店
2产品规划建议
部空间设计细节建议
n 根市场目前街旺铺调研分析较开间商铺利营建议商铺进深10m左右开间6~8m需分隔45m开间面积商铺
n 50㎡左右商铺间组合销售组成型业态灵活商铺面积组合更适应市场需求
具体分布设计：
n 建议块西北角（办公裙楼）设面积1000㎡型商业
n 盐仓桥广场线底商进深约20米道路长约200米建议分外铺切割设置外铺设开间5米进深10米两层商业100㎡双层商铺连售部50㎡单层商铺便销售
n 中山北路东妙峰庵区域商铺进深约15米面宽约8米设置240㎡左右双层商铺
n 东妙峰庵住宅底商进深约11米开间5米设置约100㎡左右双层商铺
n 块部商业建议作沉式庭院商铺单层面积50㎡左右双首层商铺组合销售
n 考虑餐饮业态营中排放问题应工程建设中设计排烟井安装净化系统排放达规定标准
n 商业建筑柱网应布局合理避免柱体影响部设置
外部公空间处理
n 部商业街流引导根块周边流密度流分析建议西北角综合楼处做商业引导标志情景雕塑指牌面引导铺装等吸引视线直接解部商铺业态情况
n 西南角铁出入口应考率设计商业铁街商铺衔接便销售
n 建议商铺面积面积商铺卫生间应适位置建造公卫生间方便建议利型商业体卫生间做公设计时应注意方便出入
n 考虑障碍设计建筑更性化时考虑沉式广场设计（见第八节商铺规划示意图）
立面设计建议
n 外立面设计应考虑商业橱窗求街立面建议局部做玻璃幕墙立面设计应富变化避免造型呆板
n 商铺广告牌应保证局部变化时注意夜间光装饰型商业广告牌应具特色起区域宣传作商业广告做垃圾筒休闲椅路边设置广告灯箱营造区域商业氛围
n 商业空调机位应结合建筑设计避免直接外挂安装墙面预留机位槽外部构架造型遮蔽保证建筑外观统性考虑直接安装商铺屋顶
业态分布
n 建议块西北角（办公裙楼）设中型商业综合性餐饮浴场等
n 盐仓桥广场线外铺设快餐零售等业态部干洗便利等部服务商业
n 中山北路东妙峰庵区域中型商铺设立邮政银行等市政服务品牌形象店等门类
n 东妙峰庵住宅底商快餐美容美发音屋时尚饰品屋宠物店等面社区服务商业
n 块部沉式庭院商铺营门类特色餐饮品牌店
营销售模式
n 面积商铺直接销售快速收回投资成
n 考虑项目二层商业单独售卖压力建议街商业进行二层分隔销售建议二层进行联卖
n 面积商铺前期采取招商承租形式期进行销售
n 中等面积商铺引进力旗舰店租售售
n 商业结合铁规划块西南角设计室前期未通铁前做停车位出租铁建成根市场情况通改商铺租售提升块商业效益
第七节 办公物业定位
问卷调研深度访谈结
次调研针区域办公物业客群价格产品面积分割等诸容项目周边２公里办公企业进行次规模问卷调查通专业士办公物业租者进行深入访谈项目办公物业开发定位提供市场
1问卷调研结〖数详见附件三（五）〗
l 区域超44访象２－３年更换办公物业需求
l 鼓楼山西路—湖南路线成区域办公物业倾区域
l 访象项目区域认感略低
l 交通便利区域发展前景租金水较低成办公企业选择区域积极素
l 相关合作企业距离周边配套否成熟访企业选择办公点时考虑重素
l 访企业区域办公物业够接受价格范围集中7501—8000元／㎡次较低6500—7500元／㎡
l 访企业办公物业面积需求集中91—120㎡
l 访企业办公配套选择集中公会议室票务快递服务商务餐厅等三方面
l 数访企业存车位需求
l 超半数企业愿意选择SOHO式办公空间
l 访企业目前租物业租金水集中15—25元／㎡·天间
l 超64％访企业员工数少２０
l 超半数访企业年营业额100万元
2纯办公楼公寓式办公楼定位选择
项目办公楼综合楼模糊概念期争取定性商住楼性该物业改造成公寓式办公楼性综合分析项目类型物业产品关系市场前景项目宜定位成商住概念公寓式办公楼原
：
l 项目酒店式公寓总体量已接6万米1300单位南京市场言体量相（南京现该类型项目体量基23万米）销售压力已然重增加概念类似公寓式办公楼疑增加类产品体量造成项目产品竞争
l 土年限差异造成改造楼部分售价降低土出惯例酒店式公寓土年限65年综合楼（商住楼）土年限50年两种类似产品时销售必然土年限差异造成销售价格较落差
l 土性质转变确定性引入公寓式办公概念必须增加部分居住公配套设施需改变该部分土性质目前言种操作确定素太旦操作成功极造成项目发展动
l 区域属鼓楼创业园区范围面积分割办公楼具定市场需求
3市场建议
结合问卷调研分析结果周边区域写字楼供销状况项目写字楼客户定位产品面积划分配套服务设施等提出建议：
客户群定位：成长型创业型公司
通调研问卷分析发现超698访象3年更换物业需求
调研象中39例会继续选择区域办公
结合目前项目区域范围写字楼供应稀缺事实预见项目会成区域办公企业更新物业选择
建议案客群区域成长型中型公司目标
面积划分区间：50120㎡
问卷分析显示429访者选择90150㎡办公物业
时区域市场成交数显示面积分割较物业市场成交销售状况良建议项目写字楼面积划分适变控制50—120㎡间时物业面积进行组合满足部分客户需求
承受总价范围：50—70万
调研数显示6591访者队办公物业承受总价55—100万间
市场销售数显示区域中档物业成交总价范围40—65万间
建议项目办公物业总价范围控制50—70万元间
购买目：投资辅
92访者办公空间租判断办公物业购买满足身需求
配套求：公会议室商务服务餐厅
问卷调研显示访者公会议室递送快递商务餐室等配套需求高配套项目
办公企业商务环境更加重视相吻合
行业特征：明显行业范围
调研企业事行业范围较广城北区域中型创业型公司运输类公司贸易类公司工作室性质公司想改善环境企事业单位企业具特征企业规模较20型公司
二价格定位
访象中364例选择7500—8000元㎡价格2955访者选择6500—7500元㎡价格
结合项目区位条件建议项目办公物业销售均价7800元㎡
三力户型建议配
根项目面积划分周边办公楼调查办公面积划分50150 m²利项目销售化建议50㎡面积划分组合销售
四产品规划设计建议
室办公空间
n 根市场调研获悉建议项目办公面积50 m²左右进行划分须考虑相应柱网设计期组合销售满足客户面积需求
n 办公空间建筑柱网设计应保证户较开阔完整空间便
n 办公空间根咨询客户信息办公空间开间8m左右进深9m左右间合办公户型部设卫生间层设计公卫生间
建筑公空间
n 根类似办公楼电梯情况调研分析建议项目办公楼电梯配装4+1（备梯）部电梯需选择智运行速度快品质保证品牌电梯
n 公走廊宽度25m左右走廊空间明充足业舒适提升建筑档次
n 门厅挑空设计避免部交通拥堵
n 门厅体现办公建筑品质集中表现建议运石材装修造型采块面处理手法风格简洁明快突出功性适合办公需
n 门厅前外部空间预留定规模广场提升整体办公区域环境
n 写字楼企业单位基备辆汽车时访客较写字楼需提供足够面积停车场方便业访客户需根市场调研数建议写字楼配备80车位根写字楼周边场情况配备定数量时停车位
n 建议办公楼安装分体分层式空调分层式空调需准备集中机安装空间分层式空调利维护时更业节省源消耗成增加办公品质分体空调窗预留空调机位机位应带状围绕建筑方便办公空间分隔空调机位需考虑遮蔽保持建筑外观完整性
写字楼外部道路系统
n 保证车分流增加安全性
n 考虑障碍设计建筑更性化
n 办公楼入口设置建议办公楼东侧避免街商铺相互混杂干扰
办公物业服务
n 提供智化科技服务公区域安置录象监控电子寻更系统提升办公楼物业服务水
n 办公楼员出入实行统理避免外闲杂等出入影响办公氛围
n 提供邮递服务商务服务提升服务品质
n 商务业提供会议室洽谈室等商务活动空间完善服务类型
第八节 会定位
会规模定位
n 根调研显示会酒店式公寓项目中受重视程度高加酒店式公寓区域周边配套十分完善酒店式公寓住户置业者项目周围获较全面生活服务酒店式公寓会面积配相较部分酒店式公寓会期难正常营运转
n 项目处区域城北商业氛围较浓厚区域项目全市性型综合性超市——家乐福路隔项目周边居民区配套完善加项目身少商业配套业需生活设施伸手
市场项目等方面原建议项目会面积加定控制面积配置300
—400㎡超500㎡佳
二会题定位
项目周边配套齐全时贴合项目中高档综合性房产项目整体定位整体项目会言强调双会概念服务型泛会概念型题运动会
泛会囊括项目区域商业设施成泛会部分项目业提供生活服务
概念型题会目前南京酒店式公寓项目中尚未先例会功设置装修风格等均围绕选取题展开会未必够提供服务会具强烈鲜明风格特征够吸引特定群眼球项目言整正建筑意义会概念题会
n 概念会题定位语
SUNNY全景运动会
关键词：
SUNNY：会建议设置酒店式公寓群楼二层部分顶板采玻璃房设计
充分接触然强化概念
运 动：会概念题标榜种健康生活理念
全 景：会水景天空景区广场全景
三会功定位
n 项目区域周边种生活设施配套已十分齐全项目会功（餐饮娱乐等方面）求高
n 契合项目运动概念会建议项目会具备基功：1）运动健身2）公会客洽谈3）休闲4）观景
四会未运营项目
n 型室游泳恒温游泳池配置型更衣室沐浴间等泳池配套设施建议泳池布置会较中心位置
n 型健身房基健身器材满足住户日常健身需求健身房设置泳池侧泳池形成综合健身区
n 型茶座功满足酒店式公寓住户公接洽谈区域求时满足餐饮休闲方面求建议茶座环绕泳池布局间玻璃相隔动静结合外建议茶座放置类书籍刊物茶座功书吧倾斜考虑茶座设置专门网络浪区放置23台电脑
五会选址方案
n 会选址定程度影响会日运营建议项目会设置酒店式公寓群楼商业部分二层样该会成项目特色卖点时项目商业机结合起成项目商业部分效利商业面积
n 体现会占独立性会设立相独立出入空间
六会规划设计方案
n 规划设计强调会独立空间感应量营造具整体性性空间会部功区分布相互呼应时量相独立
n 建议会设计突出概念性考虑阳光房花房相结合形式泳池部分顶部玻璃顶棚茶座考虑花房相结合等等
n 功区面积范围：型室泳池：50—100米型健身房面积40—60米型茶座面积150—180米
七会装修方案
n 会概念题运动建议装修风格偏简洁流畅现代风格色彩选明快色彩进行搭配造型设计强调空间流动感
n 契合年轻业消费趋装修风格现代简约略带前卫取拢
八住宅销售阶段涉会容处理方案
n 住宅销售合约中涉会容处理：合约中注明会产权开发商项目商业部分会交付开发商营处理公司会会商业部分进行统招商销售
n 销售宣传资料中涉会容处理：宣传点双会概念服务型泛会概念型题运动会
n 销售客户接程中表述方案：突出强调项目会南京首创sunny题运动会设计新颖城市精英新生活方式制高点
n 公司言该会作商业部分进行招商销售
第九节 项目设计规划初步建议
现状分析
项目位中山北路虎踞路桥南路交汇处西盐仓桥广场东侧老居住区周边老旧建筑城市交通发达生活配套设施齐全项目块呈规边形总面积约245万㎡建设约23万㎡
二规划布局
项目规划设计应结合市场需求利化根规划点求结合块特点市场调研分析数建议：
块东南侧居住区西北侧商业办公区西侧盐仓桥广场规划30层酒店式公寓住宅规划东南区生活生理需时西侧高层建筑较遮蔽交通噪音营造良生活环境
块周边建2层街式商铺中心集中式绿广场周边物业部设沉式双首层商铺增加区空间灵动性部商业价值
规划示意图
商铺规划示意图
三建筑设计
形态技术结合造区域标志性建筑群
根周边建筑环境调研市场数分析建议：
1造型立面
n 建筑造型鉴欧式古典建筑壁柱山花线脚巴洛克涡卷采形体摆脱余繁琐装饰总体效果庄重方朴实建筑具文化底蕴典永恒
n 外墙部采陶瓷面砖外墙砖装饰部外墙涂料突出建筑欧陆风格时保证建筑节效果易周边环境协调
n 公寓楼外立面采凹凸变化设计保证部分户型两面通风采光时应注意窗户相开启
n 空调位采隐蔽设计保证建筑外立面完整
n 注意整项目外立面包装办公楼注意幕墙合理
2技术亮点
n 公寓楼综合楼引入新风系统新风系统井结合电梯核心筒设计高密度居住空间公空间室外空气时流改善建筑环境
n 外墙粘贴式挤塑板建立外墙保温系统保证成控制降低建筑源消耗业带实惠增加产品吸引力
四景观规划
功观赏性相统提升项目品质
1街面景观
n 街设计室外半室外吸引流驻足休闲空间聚集气营造商业氛围
n 街商铺设计广告灯箱明布置装饰灯具体建筑采智荧光灯系统高层建筑设计顶部亮化方案增加晚间项目产品视觉效果商业街设计特色灯吸引气
2园区立体景观
n 建筑层局部架空增加空间通透感觉弱化空间压迫感时增加空气流通
n 中心绿形高低起伏设计配种品种易养护植物结合空间种植株高乔木衡建筑空间落差
n 商业建筑顶部建议做屋顶花园丰富园区空间绿化
3景观品
n 景观品设计采抽象雕塑花坛休闲坐椅等性化形态营造商业氛围吸引流时应注意安全性牢固性
五．车位设计
参南京市建筑物配建停车泊位设置标准结合物业停车位实际需求量建议：
公寓
住宅
商业
办公
机动车泊位
448
75
45
76
面
90
15
9
20
358
60
36
56
面停车位2025㎡计算占面积面面积利规划考虑部分公寓业白天外出建议公寓商业停车位
量考虑设计机械式停车位者半室停车位办公停车位考虑时访员应设置稍停车位
第十节 汇总表格
整体规划建议
物业类型
酒店式公寓
住宅
商业
办公
幼园
面积构成
56409㎡
12000㎡
8400㎡
14000㎡
1500㎡
二物业产品规划
酒店式公寓面积配
面积区间（m²）
30—35
35—45
45—60
合计
面积占例
10
70
20
100
户数占例
126
717
156
100
户数（约）
174
987
215
1376
住宅面积配
面积（㎡）
70～80
90～115
125～135
145±5
合计
户型
二房厅卫
三房二厅卫
三房二厅二卫
四房二厅二卫
占例
24
46
25
5
100
户数
319
454
193
33
100
户数
38
54
23
4
119
商业面积配
面积区间
1000㎡左右
100㎡左右
（两层）
50㎡左右
（层）
240㎡左右
100㎡
左右
100㎡左右
（沉式双首层）
商铺数量
12
3540
3540
24
812
812
例（）
10
41
21
5
10
12
位置
办公裙楼
盐仓桥广场线外铺
盐仓桥广场线铺
中山北路西妙峰庵交汇处
东妙峰庵住宅底商
块部
营业态
综合餐饮洗浴等
快餐零售美容等
干洗便利等
市政服务品牌形象店等
快餐音等社区商业
特色餐饮品牌店
办公面积配
考虑办公空间组合建议50㎡面积分割单卖50㎡合出售便业利销售
三物业目标市场构成
物业类型
销售均价
目标客户构成
客户分布区域
酒店式公寓
8100元㎡
（毛坯）
收入稳定定积蓄具投资理念中年士
收入较高积蓄踏入工作长渡置业目青年族
投资目购买者
鼓楼北中央路西区域客户分布区域
时兼顾市区区域投资者
住宅
7600元㎡
改善居住环境换附居民
周边收入稳定企事业职员
受江南配套齐全生活方便吸引江北分流购房者
区域客户分布范围江北区域
商业
20000元 ㎡
附扩生意规模营户青睐项目商铺段位置准备营搬迁营者具商铺投资理念投资者
区域周边范围兼顾全市南京外营者
（均价）
办公
7800元 ㎡
处创业初期事电子开发公司周边事物流运输中型公司营状况良扩办公面积公司
客户群体分布盐仓桥广场模范马路北建宁路范围
：车位售价：基15万左右位
第六章 面市时间推售初步建议
第节 项目工程进度安排
06年11月底拆迁前期工作完成
06年12月开始建设07年春节左右基础完工
07年春节部建筑开始建设07年10月体工程完工08年6月底竣工08年7月交付
项目开发进度计划
项目
工期（月）
年 月
2006年
2007年
2008年
1—3
4—6
7—9
10—12
1—3
4—6
7—9
10—12
1—3
4—6
7—9
10—12
土
拆迁
7
前期
9
基础（室）
5
商铺
2
办公公寓
8
办公公寓安装工程
7
住宅
6
住宅安装工程
6
配套建设
6
交付
1
第二节 面市时间推售建议
争取商业首先达销售条件提前实现资金回笼保证利润目标商业持续销售商业销售采集中推售销售模式加商业化速度防止期商业滞销情况发生项目酒店式公寓体量较考虑酒店式公寓先期推出住宅部分考虑年第二销售旺季推出
工程进度公寓紧接着2007年5月份达销售条件物业建议5月份推出时酒店式公寓办公已达销售条件住宅酒店式公寓产品划分清晰住宅酒店式公寓化速度相较快建议两种物业时推售保证现金快速回笼
外酒店式公寓办公时达销售条件时正常情况酒店式公寓化速度办公保证充足现金流先化酒店式公寓时考虑酒店式公寓体量较保证充分销售时间分成两波次销售
第三节 推售执行计划
物业类型
2007年
2008年
预计销售量
1—3
4—6
7—9
10—12
1—3
4—6
7—9
10—12
商业
开盘：07年5月8000㎡700㎡月务完成时间12月
住宅
开盘：07年9月150套50套月务完成时间3月
酒店式公寓1
开盘：07年5月650套80套月务完成时间8月
办公
开盘：07年11月14万㎡2000㎡月务完成时间7月
酒店式公寓2
开盘：08年3月650套80套月务完成时间8月
第七章 卖场位置建议
考虑块西南面流量较面家乐福超市北面路公交车站建议卖场设块西南面两栋酒店式公寓楼中间考虑卖场设立酒店式公寓样板房（见图红色圈处）
受露出楼出
南京中海产限公司
营销售部
200687
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