天都城项目定位报告1

天城项目定位报告
目 录

n 天城项目定位篇………………………………………4—12页
定位思考…………………………………………………5页
二原定位……………………………………………………6页
三新定位……………………………………………………6页
四新定位考虑素…………………………………………6页
五新定位诠释………………………………………………7页
n 天城项目分析篇……………………………………13—50页
项目分析综述…………………………………………14页
二项目综合分析…………………………………………14页
n 鉴项目分析篇……………………………………51—78页
综述……………………………………………………52页
二鉴项目分析………………………………………52页
三鉴项目总结………………………………………78页
n 天城目标客户篇……………………………………79—99页
定性研究报告…………………………………………79页
二定量研究报告…………………………………………87页
三目标客户定位描述…………………………………97页
n 天城项目建议篇…………………………………100—135页
项目核心价值体系…………………………………101页
二产品建议………………………………………………115页
n 天城项目旅游篇…………………………………138—142页
旅游房产间关系……………………………139页
二项目旅游开发类型定位………………………………139页
三类生活追求程…………………………………139页
四杭州旅游市场类型分析………………………………140页
五天城旅游目标市场模拟图…………………………141页




天城项目定位篇
天城项目定位思考

天城原先定位






天城新定位
天城新定位考虑素
天城新定位诠释















二天城项目原先定位

中国第座国际生活示范城市


三现天城项目核心形象定位

广厦·天城——畅意国际生活


四新核心形象定位考虑素
41 项目原先定位概念已市场做长期量推广工作项目原先定位已深入心预订天城项目客户知道天城国际生活示范卫星城果深入心定位全部推翻重新定位势必会着市场风险样投入原先更巨广告宣传费时认天城规模优势原先定位中体现项目实际状况没必起推翻起原先显著位加淡化

42 现天城新定位抓住原先项目述求中心点杭州市民记忆度深刻容基础做第步调整休整调整项目总体方案调整稳妥步会市场已预订客户中产生巨负面效应

43 新定位老定位差新定位力推种生活方式原先定位完成整体项目开始时候必须做第步——项目推荐工作项目特殊性市场全部解项目状况该作较稳妥转型工作项目身出发进行述求时候认识项目应该告诉样项目中会样生活样生活会什容法项目天城项目优势






n 定位诠释

l 广厦·天城

ü 广厦·天城——杭州卫星城代名词
a) 城感觉天城6579亩宏占面积相益彰城字天城规模体量表现淋漓致

b) +城城市概念第二感觉繁华里面应居家生活方符合初营造天城概念想法准备作成杭州新（副）市中心初衷想法

c) 天表达出项目限美丽勾画出家仙境美妙设想总体种景天间难回见感觉

d) 天城前期通量市场推广工作已杭州市民心目中奠定杭州第项目市场形象已天城杭州第卫星城概念深入心整杭州市居民构画出幅美丽居住家园蓝图

e) 广厦作天城该项目投资开发商发展商品牌战略角度考虑项目前期应该充分发挥广厦集团杭州市场强力实力背景带动项目先期开发运作购买者强力信心实力保证天城项目中期通天城项目成功操作带动提升广厦房产方面品牌优势购房者清楚知道广厦仅实力象征更优质精品楼盘保证希通天城项目广厦房产挤身杭州第品牌房产开发商行列绿城南坤杭州品牌房产商驾齐驱


l 畅意

ü 畅意——舒适悠闲生态生活环境高品位高品质涵生活方式
a) 居住层面超越——畅意联想舒畅写意房产项目中够感受舒畅呢？然项目区域环境优美山水社区配套齐全居家便利性化居住氛围气息满足居住需等方面层次需求居住空间讲合理满意居住空间环境高质量物业理私秘安全居住空间畅意第居住层面超越需求

b) 附加价值层面超越——畅意第二层面仅仅超越居住需求附加价值者资生活方式体现层面应该更加注重生活品质质量处处体现出天城社区配套高起点带高品位生活意境充分利天城全便利配套服务全面结合观光旅游美食天购物广场运动中心休闲娱乐医疗教育等优势塑造出天城独浓郁社区文化氛围

c) 文化涵超越——畅意第三层面超越天城社区文化涵社区核心精神超越层面超越基础航母式复合房产项目充分表现出着房产日渐成熟杭州购房者居住求断提高买房已仅仅单纯满足居住需整生活分割重部分品位追求价值体现应该马斯洛需求理第五重价值表现——实现需已住宅身完全融入真生活整体表现重方式简单卖房子单纯社区表达时代社会中特定群体特征充分考虑点够客户购房时感觉实现马斯洛需求理第五重——实现需畅意高层面超越

l 国际生活

ü 国际生活——令限憧憬美生活方式
a) 国际首先天城项目开始高起点建筑规划景观建筑等方方面面结合国际团队天城规划全新恢弘版图开创杭州国际化生活新起点

b) 国际第二点讲种包容建筑形态建筑风格生活方式天城拥广阔规模足够胸襟包容种优秀事物 形成独国际化风格魅力

c) 项目身目前规划设想法式法式国际中部分法国种浪漫感觉法式生活种品位生活方式然项目新规划调整中结合目前已规划做进步调整完善量穿插国际化素局限法式日建成真正意义国际化生活社区建筑景观配套生活方式方面
成全新意义国际化生活社区文化精髓

d) 生活——着杭州市民居住环境支配收入品位等方面断提高已满足原先单纯居住需需更居住环境氛围造成目前杭州房产开发项目越越注重整社区营造杭州整社区硬件营造已列入中国房产开发营造第流水准范畴房产开发趋势断满足购房者需求趋势象原先4P转4C然进入现需求整合时代广厦集团充分认识种趋势变化前期规划先造景造房等种种细节充分表现出广厦房产已决定天城营造成杭州生活社区决心战略决策

e) 国际生活概念充分考虑项目已市场建立认知度维持项目原先中国第座国际生活示范城市概念做进步调整修正项目诉求点述说更加清晰明确时加深市场项目认识时项目开始整体转型作出稳妥第步概念述求文字基变化文字述求重点开始变化开始更加突出购房者导开始明确倡导性提出国际生活方式概念项目伊始现广厦房产直希天城够杭州市民带种新国际化舒适生活环境方式广厦房产原希天城提供样良环境希吸引符合样环境优秀士前居住软硬件方面全面突显出天城杭州真正意义国际生活社区样板工程初衷目

l 畅意国际生活

ü 畅意国际生活——倡导杭州新时代居住新方式新理念
a) 通面细分点阐述现明确知道该项目核心形象定位现做生活方式诉求表达希通生活方式转变购房者立场帮助完成天城梦想蓝图

b) 畅意+国际生活核心提出天城目开创新国际生活样板空间杭州话读畅意国际生活创意国际生活样较符合项目初衷理想化思想天城项目体量巨已开创杭州复合房产先河样时开创倡导杭州新时代居住新方式新理念


ü 广厦·天城畅意国际生活——

座国际化风格建筑社区融合国际文化生活方式涵盖商业教育运动医疗科教娱乐等设施服务蕴藏丰富旅游开发资源配套完善国际化高品位居住花园新城市










































天城项目分析篇

















项目分析综述

项目般意义房产项目集房产旅游休闲运动体泛产项目天城项目分析存着困难点传统意义SWOT分析已适合天城项目家十分解天城项目种概况项目四部分进行阐述
篇SWOT项目分析分1 社会素 2 企业素3 项目素4 竞争素四素素会包含项素会针素作出SWOT分析便家充分认识清楚天城方面


二项目综合分析

21 社会素类
ü 区位素：
² 济总量
初步统计2002年杭州全市实现国生产总值（GDP）1780亿元价格计算年增长132连续十二年保持两位数增长产业结构继续调整第三产业实现增加值765亿元增长146三次产业例年71：506：423调整63：507：430第三产业增加值占国生产总值重提高07百分点均国生产总值达28万元年增长124现行汇率折算达3400美元

² 财政收入
2002年杭州全市财政收入继续快速增长2002年全市财政总收入达25714亿元年增长282中方财政收入11832亿元增长346

Strength（优势）：
² 城市竞争力优势
杭州中国房产市场具竞争力20城市房产行业整体水高相关房产政策法规市场购房者讲相全国方相较成熟规范样成熟市场购房环境天城倡导生活方式实现市场购房者认理解

² 历史优势
天堂游苏杭山清水秀七古历史留杭州品牌财富天城项目位杭州美丽旅游城市870亩欢乐四季公园作天城房产项目强力优势定居住天城业充分感受杭州城市美丽切切实实感受天城倡导营建生活方式等美丽畅意

² 区域济发展态势优势
杭州市处国济发达长江三角洲均GDP高均支配收入高均消费力潜力生活质量求高促杭州房产价格直持续走高原足够购买力市场房产价格走高情况天城项目会面限成功契机

² 区域核心优势
杭州市济发达浙江省唯单核心城市全省政治济交通文教卫生旅游中心全省市县具强吸引力辐射力象天城作杭州第真正意义卫星城完全机会吸引周边省市场群前购买天城

Opportunity（机会）：
² 发展趋势素
着社会城市化进程加剧会形成浙江省政治济文化交通全方位杭州集中城市发展更加迅速循环促进发展规律符合杭州市政府提出杭州概念住杭州目标背景会杭州房产发展起极推进作限商机

² 区位连带素
杭州处中国济发达长三角区域余杭中心车程15时半径圆辐射范围长江三角洲15亿高收入群体口稠密支配收入高消费力潜力巨市场带动杭州整体济增长样杭州房产旅游业提供强利支撑着长三角间互动日趋谐完美整杭州余杭发展机会限量

区位SWOT分析：项目位杭州市历史现状留杭州财富七古长三角区域范围世界第六城市群历史区位赋予杭州天城项目强力优势发展机会优势机会含盖杭州市场环境说明天城项目良市场基础关键天城充分结合项目身优势杭州市场完美融合起

ü 区域环境素
Strength（优势）：
² 撤市变区
余杭撤市变区增强余杭杭州市联系余杭已成杭州新区形成杭州新副中心城市城市新格局点讲余杭发展前景更广阔天城项目讲已行政摘掉郊县帽子会更整体市政配套优势支持

² 卫星城镇
作杭州市三卫星城市发展重点区讲空间潜力天城作重点卫星城势必发展重中重天城发展提供良市场基础

Weakness（劣势）：
² 消费者心理素
杭州市尤老市民心理旧认余杭发达方便方选择购房少少会点顾虑包括现中青年天城区域认感低状况十分然天城项目处位置目前状况十分完善存需改进方关键营造卫星城避免利点




² 宗现状素
目前该区域逐步完善中欢乐四季公园剩余部分基量农田耕等整体讲天城项目尚未完善开工迹象项目第三期项目准备动工痕迹明显包括现场工围墙等没设置已预定群现场法知道第三期具体位置里时天城项目周边道路状况十分令担忧项目宗总体讲目前状况十分令担忧极需进步完善

² 天城项目周边景观素
杭州分布着众然文造类景观区项目周边类景观少少非常贫乏项目周边黄鹤山塘河没项目带足够鉴资源优势塘河污染需进步整治然天城周边山水山水天城项目卖点方反天城项目带利素

² 消费热点板块素
杭州市民较普遍接受郊楼盘分布城西三墩区快富阳银湖开发区江滨江区等区区域物业类普通住宅墅两种天城项目位杭州市北部热点板块定具体天城区域住宅板块没成市场消费热点热点板快分析样属郊区板块产品类型销售价格处价格范围带中项目会热点板块产生竞争突已市场消费热点板块讲天城样郊区板块产品讲处明显利素中

² 工业分布素
杭州市北部杭州传统重工业较密集方重工业噪声水环境等存方面影响破坏天城项目位工业周边容易促消费者产生定心理抗性

Opportunity（机会）：
² 区域未发展规划素
杭州市力革新原饿城市布局利实施萧山余杭撤市变区形成三副城杭州新格局处城规划范围天城成杭州重点建设城市中心区域尤市政府系列利政策强力支持清晰出天城整杭州城市发展中赋予舒缓城市口承担起中央居住区重功成新世纪新杭州城市副中心

² 区域旅游市场空白点
杭州旅游市场然观光佛教旅游然年量造景点兴起相言度假旅游杭州较缺乏杭州市政府提出住杭州口号希杭州建设成全国适宜居住城市房产旅游带限商机余杭区东部没知名旅游景点市场基处开发状态处天城项目块中黄鹤山果通开发商富成效规划杭州市民描绘出幅美丽生活画卷仅够带动欢乐四季公园旅游产业发展天城住宅项目起推动作

Threaten（威胁）：
² 市政规划消费者潜移默化影响
杭州市政规划中东部南部居住发展方西部北部受种然社会素制约阻碍城市外扩张目前城西已形成杭州居住郊区化雏形然政府计划总体规划某种程度左右城市布局变化方停留宏观层面终事实市场发挥作政府宣传市政配套等素局限性摸中程度项目开发增加相应难度样会政府宣传等素潜移默化影响消费者消费行

区域SWOT分析：天城项目处余杭星桥镇总体形式优势劣势优势稍显单薄机会似时间验证劣势威胁实实存通综合优劣点权重区域素天城项目劣势需时间改变切


ü 市政素
Strength（优势）：
² 33929工程丁路建设通车
目前杭州市区交通状况尚意杭州市政府进步完善政治杭州市交通状况开始实施33929工程基完成杭州市区道路两两横骨架网络8城区钱江新城开发区高教园区网兜进基实现半时交通圈2003年底基完成33条道路9座桥梁2条隧道9入城口建设两年会战建设工程缓解制约杭州城市化进程交通瓶颈五年市区形成环三三横道路骨架完全实现半时市快速交通圈奠定基础
33929工程中丁路－绕城公路入城口年底建设完成通车天城原先天路会丁路相衔接样会项目外界交通带极便利素

Weakness（劣势）：
² 教育医疗卫生供排水电力电信燃气等素
天城项目规划中预计会12万左右居民入住天城居民需教育医疗卫生供排水电力电信燃气等等市政问题目前状况言够解决需开发商笔投资改善
目前项目周边污水排放设置1万立方米 日项目需求3万立方米 日项目周边够项目提供35KW(升级达110KW)星桥变电站满足项目规划电136万千瓦需求4000门电话星桥镇电信局完全满足1万门电话需求

Opportunity（机会）：
² 规划晚建设晚建设品质会越高
目前天城项目周边没完整满足项目市政配套设施着项目发展进度市政配套会逐步完善越晚建设市政配套会越完善会考虑越周会避免越前考虑周问题会越适应消费者前消费者需求相信着天城项目断开发建设市政配套等问题会快规划建设完善

Threaten（威胁）：
² 市政建设未知速度
市政配套速度快项目会产生负面影响果建设速度慢直接影响项目美誉度影响项目知名度直接影响项目销售市政配套建设法控制必须目前着重点加强区项目身营造

市政SWOT分析：少荒缺乏生气配套设施滞目前宗总体评价天城项目市政期规划高品质期仅仅期项目产生较销售影响旦没市政配套百姓满意生活没项目成功市政素项目较劣势威胁


ü 交通素
² 道路交通
年年杭州全市公路路网建设新发展绕城北线二期绕城东线暨沙桥工程项目贯通杭宁高速公路杭州段杭金衢高速公路杭州段开通全市新增公路里程1663千米中高速公路里程686千米年末公路里程656048千米中高等级公路里程133615千米

² 城市建设
33929 工程（全面实现33条道路9座桥梁2隧道9入城口建成整治目标）建设首战告捷复兴立交文晖立交江立交南山路塘路高架（文晖路轻纺路）02省道绕城公路西线入城口等工程已建成通车城区路网布局进步完善城市环境综合治理取新成效全年完成市区37条道路环境综合整治整治道路66公里全年折违章建筑77万方米整治房屋立面1521幢完成屋顶改坡200幢全年城镇基建设更新改造投资中道路供排水公事业电力等基础设施建设投资18378亿元年增长201
城市公交通快速发展年末市区公交线路238条年末增加44条公交营运线路总长度达3007千米增加549千米公交营运车辆2775辆增加537辆全年公汽车电车客运量61712万次批新型公交车路运营市民车环境较改善水电气供应力提高服务进步规范全年市区供水量52095万吨年增长02生活水量26000万吨增长11市区电量15661亿千瓦时年增长176中居民生活电1876亿千瓦时增长118年末市区居民家庭工煤气户1839万户年增长95

Strength（优势）：
² 杭州交通枢纽素
杭州华东交通枢纽时更浙江省水陆空交通中心便利交通范围转移流动显现日益增项目言更消费者选择杭州城市选择天城项目性

² 天城项目交通素
天城项目距离余杭镇53KM目前杭州市中心车程约40分钟距海170KM项目毗邻320国道杭州外环高速公路丁路沪杭高速公路便捷交通环境四通八达公路网络旅游产业讲方便游客度假休闲天城住宅项目讲享受便捷交通路网时享受郊区田园式生活方式

Weakness（劣势）：
² 交通现状容乐观
目前言通天城道路十分项目周围道路十分狭窄道路整体十分整市区天城走高速干道面收费问题走高速干道相应路程公里数讲显较遥远非高速干道达天城道路状况实差强意极需改善否项目推广极利日区业出入带极便利性

² 轨道交通改线影响巨
杭州市期轻轨改道促天城项目交通方便快捷准时优势荡然存

Opportunity（机会）：
² 政府未二号线规划
杭州市规划轨道交通二号线项目会少停站点弥补交通缺陷丰富交通选择行增加天城项目附加值

² 政府形象工程规划
杭州市规划33929工程中涉天城项目道路规划政府高角度规划项目整市政道路整城市融合程度更高样会更加吸引消费者剔消费者陌生感


Threaten（威胁）：
² 政府规划预期性
轨道号线教训轨道二号线规划样存量确定性素果次出现反复会项目影响极营销推广慎重考虑宣传轨道交通项

交通SWOT分析：天城项目目前交通状况十分理想未规划美丽憧憬憧憬否实现问号憧憬什时候够实现问号然列出优劣分析问题项目影响会二号线影响关重综合评定交通项目讲目前没足够优胜优势突显出


ü 产业结构素
² 消费市场
杭州年消费市场持续较旺全年实现社会消费品零售总额52353亿元年增长141中市区42636亿元增长142五县（市）9717亿元增长136分行业批发零售贸易业零售额34709亿元增长174餐饮业5528亿元增长277行业12116亿元增长11
连锁超市发展迅速年末市区连锁营企业43连锁门店735年销售额达6099亿元年增长571

Strength（优势）：
² 杭州市总体产业结构
杭州市第第二第三产业结构例2001年71：506：423调整2002年63：507：430第三产业占例提升说明产业结构更加合理均收入增加支配收入增加项目言消费者增成旦收入水持续增长生活质量求会增长样良性济增长趋势会日段时间增加改善目前居住环境购房群体数量会增加投资房产群体数量样助整体房产市场持续稳健发展

Weakness（劣势）：
² 余杭市产业结构提高

余杭区产业结构例2000年128：543：329调整2001年123：540：337杭州市期均水相中第产业高出52百分点第二产业高34百分点第三产业低均水86百分点充分说明余杭区量化结构状况杭州市总体范围讲处中等偏水项目处区域产业机构处杭州市中等偏水说产业环境较区差距购买天城群体少应该杭州均收入水中等士该区域居民身居住条件加该区域整体济收入偏低造成天城吸引区域客户困难性增加旦项目定数量例区域客户前支持项目项目整体销售会面困难

Opportunity（机会）：
² 差距产生提升
然目前余杭产业结构落杭州市均水着杭州市整体济水断提升产业结构断完善余杭产业结构调整提升空间会着产业区域产业结构区域群体需求断提升加天城项目日规模效应日见显现会吸引区域消费者前购买天城

产业机构SWOT分析：杭州市产业结构非常健康良产业机构说明收入结构收入水然项目说优势点处杭州房产项目拥余杭产业结构水天城讲优势长久算机会项目目前利影响


ü 杭州余杭房产状况素
杭州年完成房产投资19637亿元年增长394建筑业继续保持较快发展全年建筑业增加值129亿元年增长106类房屋施工面积272235万方米增长174房屋竣工面积83441万方米增长05
年杭州房产业继续发展全年商品房施工面积18767万方米年增长295竣工面积52941万方米增长236商品房销售面积41455万方米年增长141
居民居住条件进步改善全年完成住宅建设投资16286亿元年增长563住宅施工面积157777万方米竣工面积46449万方米年末市区居民均居住面积125方米农民均住房面积527方米分年提高1337　方米
年四季度市房产业济景气状况延续季二季三季高位态势反映行业企业生产营状况企业景气指数1682景气调查显示三季度新开工面积增加企业占238％景气指数1171季年期分升78243点完成投资增长企业占440％景气指数1354处较景气区商品房预售销售面积景气指数分年期升88178点商品房销售价格稳步涨季商品房销售价格1455点分三季二季季年期升11871163408点企业盈利状况良547％房产企业反应利润总额增加景气指数季年期分升4557点

Strength（优势）：
² 杭州市房产行业发展良
杭州市房产开发势头迅猛房产业已成导产业1998年杭州市房产开发实际完成投资额年增长幅度172002年完成房产投资额1964亿元增长394中完成商品房住宅建设投资1483亿元占房产开发总建设投资7552002年房产业GDP贡献率达116增长171城市济发展做出重贡献房产行业已成杭州市导产业点讲天城塑造非常优秀市场消费空间天城项目杭州整体房产前景持续量性发展前提会巨成功契机

² 房产市场购销两旺
房产市场供销两旺1998年房产预售总量年均保持260万方米中住宅预售总量年基保持210万方米2002年住宅施工面积1455万方米住宅开工面积7147万方米竣工面积4125万方米销预售面积6732万方米住宅竣工总量1632时2002年济适房新开工面积118万方米增长34竣工97万方米增长865样购销两旺市场会机会产生工作城市生活郊区性机会突出天城倡导生活方式已购房群体中产生认

² 房产市场营更加规范
老市区土市场理规范收购储备效果显著房产供应结构逐步优化明令禁止土炒买炒卖行表现：供总量结构合理老市区房产供结构房屋空置充分反映2002年1～10月份高中低价位住宅供应量分3974户16319户5313户分占住宅供应总量156642202空置面积15万方米二禁止土炒买炒卖问题营造房产市场规范运行环境规范房产运做环境会带动杭州房产良性发展符合杭州市政府住杭州口号便吸引更外区域士入住杭州样助天城阶段周边外区域推广

Weakness（劣势）：
² 然房产行业发展存结构问题
然杭州市年房价总体直升涨绝量然杭州市房产市场供销两旺城区供销矛盾高郊区区域总体言城市绝量增长高郊区西湖等风景区增长高区天城项目处区域增长绝量涨空间容乐观

² 行业风险增加
杭州市房产贷款增长快银行资金房产生产消费资金中份额较银行风险增加目前杭州房产热现象已引起中央注意央行已着手房产开发销售贷款等问题提出新求方式天城作长期开发销售项目定会面更规范严格新国家政策规避行业风险天城应该着手长期开始准备

Opportunity（机会）：
² 杭州市房价总体直升
根杭州市房产交易提供数2000年2002年10月份老市区房产交易均价格分方米3426元3703元4043元浙江省城调队统计资料显示商品房价格1998年方米3278元增长2002年半年方米4749元涨幅达448期GDP增长速度达53然杭州市房产增长绝量增幅高综合GDP物价增幅房价涨具较空间消费者持续消费成市场空间项目规划调整带定量市场接纳度助天城样相价格较低项目吸引更市区购买群体

² 余杭房产市场发展势头良
房产业呈迅猛发展势头全年商品房施工面积1892万方米竣工面积767万方米分年增长5861073良市场发展势头说明市场该区域已开始慢慢接受杭州购房市场开始接受余杭市场天城会面限发展空间价格涨

Threaten（威胁）：
² 行业发展周期素
中国房产行业发展周期规律68年周期区域会维持10年左右杭州市房产已持续6年火热中5年没跌落高度繁荣背暗示危机果行业出现滑出现波动盘天城说损失惨重特项目开发模式手笔开发方式话天城定密切关注分析杭州房产市场状况

² 增长预期防范素
余杭区房产发展势头猛2001年商品房施工面积1892万方米竣工面积767万方米分年增长5861073正谓涨必跌涨时预示危机然讲余杭区域增长集中西面部分应该出余杭西面整余杭房产支柱果西面房产开始出现危机作余杭北面天城项目势必会受定关联效应

房产行业SWOT分析：杭州房产年发展直欣欣荣处杭州天城讲市场环境天城项目成功相言更容易根项目具体情况具体分析繁荣背底什许厦倾许杞忧天许更发展前景总言市场环境项目说优势机会


ü 政府政策素
² 居民收入储蓄
城乡居民生活水断提高抽样调查全年市区居民均支配收入11778元年增长81均生活费支出9215元增长5全年农民均纯收入5242元年增长71均生活费支出3957元增长137
居民储蓄继续增加年末城乡居民储蓄存款余额11834亿元年初增加24155亿元中城镇居民储蓄存款余额94923亿元年初增加20954亿元

² 城市环境
深入实施蓝天碧水绿色清静工程城市环境质量进步改善年关停污染企业153家省市重点工程—七格污水处理厂期工程建成运行全市工业固体废物综合利率94工业废水排放达标率96二氧化硫排放达标率93烟尘排放达标率97粉尘排放达标率92市区区域环境噪声等效声级56分贝城市交通噪音均值68分贝
加强城市绿化建设城市生态环境改善全年市区新增绿面积770万方米年末市区园林绿面积达7772公顷公绿面积达1373公顷建成区绿化覆盖率3598市区均占公绿面积785方米杭州市荣获国际花园城市称号

Strength（优势）：
² 政府居住规划
杭州市整体规划中35万规模居住区设置4045中城设置3040中城设置分布城中城东城北等天城项目处城北区域杭州市政府规划中居住区样政府优惠政策政府支持肯定政府规划居住区域加天城项目已列入杭州市城市规划范围天城会更广阔发展优势

² 余杭区政府规划
余杭区力发展旅游项目开发新轮济发展规划中旅游行业视新兴行业新济增长点余杭区度假旅游作重点开发项目天城四季公园迎合区政府规划

Weakness（劣势）：
² 住房贷款利率影响
国家政府贷款利率调整然提升投资壁垒利削弱房产泡沫时增加改善居住条件房者实现愿难度政府出台条政策会开发商普遍产生影响然天城讲杀伤力楼盘

² 政府规划城市发展方
心理素杭州市政住宅发展中东部南部已明确成城市发展指重点区域沙滨江西部北部受种然社会素制约阻碍城市外扩张促心理会天城产生误区障碍

Opportunity（机会）：
² 政府城市发展方规划
年杭州市政府提出游杭州住杭州创业杭州城市发展思路杭州建设成适合居住城市讲杭州房产市场会面全省面全国房产开发提供广阔市场空间目前项目政府思路口号谓旺名旺时候天城项目应该积极加加快项目开发力度争取作出示范单位吸引更居住天城



Threaten（威胁）：
² 房价全国关注
正举行会议代表提出前中国房产价格高问题中杭州房产价格已前时间范围引起国家重视势必会影响国家做出相应政策调整果真出台政策影响两项目包括天城项目

² 政府换届影响
天城项目开发周期长政府换届政策变更天城政府政策项目言会产生预估影响

政府政策SWOT分析：然政府会换届然政府会政策限制政府种种服务服务市民杭州建成更美花园城市愿相信着杭州断发展天城会更广阔成长空间政府素项目言优势机会


ü 住宅郊区化素
Strength（优势）：
² 城市发展进程需
着城市发展进程城市中心区域成公众享方专署取代高层住宅办公场娱乐场广场商业场等等种公众场天城正位卫星城区项目适应潮流发展

² 开发趋势需
市土资源稀缺市土寥寥商品房开发续储备足开发成增加房产价格断涨样样增加开发风险购房群体承受度会房价样例涨选择住宅郊区化日购房开发趋势

² 消费心理逐步形成
住宅郊区化心理正逐步形成城市城市化水发展相水逆反效应开始产生摆脱喧闹拥挤城市选择高品味高生活质量高标准低容积率住宅更贴然住宅成种时尚

² 消费群体逐步形成
消费群体逐步形成省调查队调研数百户杭州居民中学生学生例14：11充分说明杭州市目前年龄结构问题中青年群体升婚姻住房问题显现足够积蓄高月收普遍特点位项目提供片稳定消费群体城市中寸土寸金中等收入家庭需改善住房条件说天城样高品质郊区住宅会会选择范围

Weakness（劣势）：
² 购买群体接受度
住宅郊区化概念接受时日目前住宅郊区化概念刚刚形成想普遍接受慢慢培植慢慢领悟群体认样概念天城必须加快项目开发建设天城项目优势快展现购房群体接受喜欢

Opportunity（机会）：
² 勾画实现梦想
住宅郊区化理解特深刻住郊区话着种美梦想需营造完善梦想边目宣传引导边开发营造目前市场没天城相较项目努力营造定梦想天城实现

Threaten（威胁）：
² 低成品低品位思维误区
发展商选择郊区开发首先土成较低样销售价格会象市区样高希通低价格吸引购房者前购买消费者考虑出发选择住宅郊区化部分市区价格素根杭州市目前状况分析发现购买郊区住宅居住求会高造成郊区低价位低品质住宅销售掉状况果正确认识清楚郊区化住宅质现象会产生 低价位低品质认知降低项目营建成投入样项会带十分威胁性

住宅郊区化SWOT分析：开发趋势消费者消费心理 然难度点假时日住宅郊区化消费心理形成时候项目言发展黄金时期天城项目开发周期未6－10年左右未3－4年杭州市盘期项目陆续入住着家开发商项目烘托着开发商住宅郊区化理念培植住宅郊区化已渐入心住宅郊区化天城项目言绝优势


22 企业身素

ü 企业身素
Strength（优势）：
² 资金实力
作家市公司企业资金雄厚综合竞争力强项目成功开发奠定坚实资金保障

² 品牌效
广厦品牌杭州浙江全国品牌品牌优势消费者心理具良美誉度广厦开发项目优势

² 优势
广厦品牌形象资金实力更笼络出谋划策优秀项目成功保障

² 建筑实力
广厦建筑行业排头兵建造建筑质量保证

² 行业验
广厦仅仅钱入门汉拥定行业验开发商成功开发项目验开发商够市场消费者认

² 政府关系
广厦集团国家建设部省市政府具良关系良政府关系项目相关市政配套等实惠保障

Weakness（劣势）：
² 品牌误区
广厦作品牌更体现建筑行业改变种消费者潜意识认识广厦做出长久懈努力种改变通开发商断推出项目市场认项目反培植拓展品牌反复程样会保证项目成功开发商仅受益项目时受益终身

² 瓶颈
容易吸引意味着目前项目状况言营旅游产业需批专业验丰富项目先期开发四季公园成功运营维护重直接关系项目成功否

² 开发验力
广厦作房产开发商言开发项目限分散开发项目更头回盘开发普通楼盘开发日语天城广厦说机会考验6579余亩项目压力开发商求高

² 市场营销掌握力
市场济条件仅仅产品够市场认效市场营销广告宣传促销手段会拉动市场需求吸引消费者目前杭州市场绿城南做较优秀余发展商需进步加强

Opportunity（机会）：
² 品牌综合样化
广厦讲天城项目快速度树立广厦房产品牌形象重新认识广厦品牌广厦仅仅实力建筑行业排头兵样房产行业佼佼者样旅游方面出类拔萃物业理方面十分优秀……希通天城项目重新塑造广厦品牌建成综合样化品牌形象

² 成功模式鉴性
广厦已止类似天城样体量项目样果天城项目操作成功广厦项目提供鉴模式样天城操作成功广厦样操作模式方样开发建设卫星城市作企业营城市第品牌




Threaten（威胁）：
² 营力
广厦开发商言天城欢乐四季公园开发仅仅普通房产开发概念泛产概念企业言营概念营房产营旅游公园泛产概念仅仅短期问题关键否长久营开发商考验极

² 项目利益
项目终利益开发项目前期应运投入应该谨慎注意避免先期投入造成期承担高额开发成增加期风险性样话直接减少发展商直接利润

开发商SWOT分析：雄厚资金实力良行业品牌广泛消费者认广厦吸引消费者投资者士资广厦需资源良嫁接天城项目中种资源作保证保障项目成功成功概率增已开发商项目优势


23 项目素
ü 项目体量规模素
Strength（优势）：
² 规模优势
项目体量规模配套功齐全等集中体现规模效应降低成

² 品牌维护
广厦集团利杭州浙江非常知名项目提升广厦作房产开发商业知名度美誉度
² 长远角度
长远角度考虑规模优势会成房产巨卖点

Weakness（劣势）：
² 规模规模规划
项目体量规模项目区规划公建配套社区理等方面提出高求规划营样项目时候需极投入度准确性造成项目操作难度

Opportunity（机会）：
² 持续性发展
利企业规划持续性发展概念稳定广厦作房产开发商业务质量增加持续性收入

Threaten（威胁）：
² 方压力
体量规模耗众力物力财力等太预见素旦稍甚会广厦集团带极负面效果

项目体量规模SWOT分析：处优点站某角度讲肯定优点缺点谁操作广厦集团操作天城项目言没操作甚没操作接项目困难想知果操作成功广厦收益仅仅名利双收更宝贵验等等天城项目广厦集团说机会更威胁


ü 项目开发周期素
Strength（优势）：
² 总体资金投入
作项目开发周期较长项目启动项目资金投入会相应减少滚动资金开发完成项目整体运作

Weakness（劣势）：
² 工程施工影响
开发周期长施工周期长早期入住客户肯定会受期项目建筑时种噪声影响

² 控素影响
开发周期长项目调整素开发周期长遇见控制素

Opportunity（机会）：
² 时调整
项目开发周期较长时根实际情况调整项目规划配套先前没考虑问题时做解决完善

Threaten（威胁）：
² 员连贯性员素质求
项目具长开发周期周期需开发思路操作手法操作员求高

² 项目连贯性稳性
项目实太定出现偏差会直接影响项目日开发运营项目关键稳性衔接性否会项目造成果法预计

项目开发周期SWOT分析：开发周期长遇问题遇问题操作难度操作难度项目遇阻力开发周期长项目言威胁


ü 项目前期素
Strength（优势）：
² 项目市场形象已确立
作天城市场已建立定市场知名度杭州购房群体中已树立卫星城概念项目日推广带极便利性利性

Weakness（劣势）：
² 项目形象工程进度
作天城市场推广已时间项目整体工程进度较缓慢已预订购房者信心方面带定利素

² 项目认识程度够
市场然知道天城知道天城卫星城概念天城具体什够购房者具体带什处清楚解

项目期开发SWOT分析：单项目前期开发言方足方果考虑前期开发结束带连锁反映估量容兴落败天城说绝机会威胁存广厦投入精力物力财力广厦积极态度绝机会


ü 项目公建配套素
Strength（优势）：
² 规划优势优势
天城住宅目前没真正开始建造规划天城项目规划配套设施较完善全面基满足作卫星城需种配套求

Weakness（劣势）：
² 实方便性
项目已开始推出50万方区部配套设施相较弱基社区配套日入住业会实际生活中带定便利性

Opportunity（机会）：
² 重新完善
项目交通干道问题项目整体规划需重新调整完善天赐良机机会根实际情况完善先前没考虑完善部分天城变更加合理舒适

Threaten（威胁）：
² 重复性
项目体量实太逐步分区开发建设项目首先满足区生活配套问题考虑整项目配套问题需慎重考虑项目环节避免项目建配套重复性

项目体量规模SWOT分析：项目目前没开始建设建配套问题已入住前已发现加规划调整问题正够时完善天城建配套种种足部分完善修改项目讲绝机会点


ü 题公园素
Strength（优势）：
² 正确开发思路
先造景观造房屋先聚期聚财气着题公园试营业题公园已社会中形成定知名度影响度项目整体形象销售会起积极作

Weakness（劣势）：
² 道完善尚需时日
目前题公园试运营阶段想满足具十分挑剔眼光杭州市民说假时日完善目前早公开欢乐四季公园天城项目没带足够帮助反会降低欢乐四季公园购房神秘吸引力

Opportunity（机会）：
² 断完善调整
欢乐四季公园已正式试营业样充分解旅游者欢乐四季公园感觉欢乐四季公园断完善程中加调整更加够天城住宅服务开创出杭州旅游新景点

Threaten（威胁）：
² 考验开发商公园项目营力
营创新力旅游项目类观光旅游讲历史佛教拜讲持恒造景观讲创新度假旅游讲参正谓沟通项目欢乐四季公园造然结合项目房产旅游度假相结合产业项目现状规划心中期相差甚远弥补长久营广厦集团讲严峻考验

项目体量规模SWOT分析：果欢乐四季公园作住宅项目附属品欢乐四季公园项目繁荣市民认肯定会促进天城项目销售种连带效考验欢乐四季公园项目现实状况公园天城住宅项目说机会营欢乐四季公园角度考虑十分严峻考验


44 竞争素
Strength（优势）：
² 第卫星城
市场项目规模体量项目（南良渚文化园）作杭州第真正卫星城概念天城项目尘莫包括南良渚文化园然体量项目规划中市场推广购房群体中天城已占先机树立第杭州卫星城项目概念

² 欢乐四季公园
竞争项目间欢乐四季公园项目明显优势竞争案目前止没象天城样拥样题鲜明公园优势点项目法相拟

² 项目规划
天城项目规划中具非常优势项目部优势项目法相提等特天城规划气方面更令叹观止：118米埃菲尔铁塔欢乐街五星级度假会等天城项目规划中争议强力优势点

Weakness（劣势）：
² 区域板块认知度
市场样作余杭区市场余杭西面接受度明显北面接受度高西面杭州房产先起步方西面已形成定居住氛围雏形项目区域仅起余杭西面市场认知度低样南面滨江板快弱目前滨江板快已杭州房产开发新热点滨江板块持续升温

² 杭州发展战略符
杭州整体规划发展方城基础跨江江两条轴线东南发展严格控制西发展北面发展受已工业区阻隔市中心水源排污口反驰基础设施费高已横失衡城市域结构更合理影响城市交通合理组织

Opportunity（机会）：
² 深化复合产优势
天城充分利规模优势发挥欢乐四季公园房产项目带动作房产项目欢乐四季公园促进作两点做良整合突出天城项目复合产优势进步加深突出表现天城倡导营造生活方式项目定位做出深化阐述单纯房产项目进行推广整合复合产概念优势进行出击

² 功配套
天城项目规模配套齐全项目绝优势点充分项目配套功加完善快投入样样会天城项目带限推广销售机会充分感受天城带舒适便利性天城进入实质性飞跃阶段

Threaten（威胁）：
² 价格产品竞争
目前现盘郊楼盘相竞争时项目天城价格基处价格范围带盘郊楼盘项目处区域天城区域市场认度高样项目乏优秀墅产品样郊板块价格基范围带容易产生直接价格产品间竞争

² 购房群体争夺
购买郊项目群体十分清楚群体区域赖性相较弱区域选择范围较置业时候会注重更部分样价格范围带郊项目会购房群体产生争夺样势必造成天城项目竞争仅仅项目竞争更置业板块生活方式间竞争

² 未市场素
天城项目体量相应开发周期销售周期较长样未市场确定素天城项目影响政策方面购房群体市场竞争等方面素会天城造成预测威胁素

项目体量规模SWOT分析：竞争素分析天城该素状况首先面着威胁项目机会广厦房产做握问题应该充分认识严峻状况充分挖掘项目优势化项目利素竞争素评判首先威胁机会天城握问题

附注：竞争素考虑方面杭州目前1000亩体量楼盘加余杭滨江富阳萧山等郊板块分析现项目定位报告具体针案进行分析该竞争素作总体概述等日产品营销时进行具体竞争分析
































鉴项目分析篇
















综述
天城项目体量巨杭州泛产创举确保天城项目操作成功希通市场项目成功操作验者某优秀推广模式供天城参考鉴
天城项目杭州创举杭州基没完全值鉴项目加杭州杭州房产开发海深圳广州等城市滞通杭州房产更发展成熟城市中某项目分析希够天城启迪篇报告时间原先推荐海某成功项目开发推广方式进行分析阐述希够广厦鸣

二鉴项目分析

n 联洋新社区

ü 社区范围
联洋新社区东起罗山路西民生路南起锦绣路北杨高路构成联洋新社区联洋新社区总占面积2方公里社区总建筑面积250万方米











ü 联洋品牌理念确立
    品牌仅仅名称种关系种商业文化品牌维系着生产商产品消费者间良性互动关系种关系贯穿整企业活动方面环节发展阶段品牌成囊括整企业文化符号时品牌商业活动联系起消费者意味超越物资情感满足属高层次消费需求联洋新社区品牌建设赋予住宅超越空间功义巨附加值点符合现代消费观念新济理念
  联洋集团分析身优势入手确立品牌涵联洋新社区拥2方公里土理位置占极优势西浦东行政文化中心毗邻海科技馆浦东图书馆南140万方米世纪公园东南数方公里高档墅区联洋新社区具建设高档住宅优越条件1999年联洋明确联洋新社区——创造新生活品牌定位核心价值围绕定位点价值核心联洋开始搭建整品牌具体框架

ü 联想品牌策略实施
成熟稳定市场中策略创意效传播处良性循环中两者时刻贯穿品牌运作全程时品牌脱颖出说成功品牌离开策略创新效传播

1 塑造整体社区品牌确保品牌涵统
   联洋集团防止楼盘开发商思路破坏社区整体性提出统规划统开发统理营模式形成整体性开发统集中配套区域性理整体化社区理念

（1）整体性开发
    联洋集团包干2方公里土建设沪高品质开发商请进样联洋具体操作中解脱出专心承担整体开发设计师规划师角色
第步联洋济学城市规划建筑研究衣长吴志强教授担纲制定联洋新社区引导性规划规划中导入整套国际先进城市住宅建设理念高端技术支持涵盖建筑绿化交通文化等方面设计思路整社区开发具完整性统性确保居住生态环境文环境引导性规划实施程中联洋公司规划报请规划委员会审核批准成政府规范性文件起引导监督家开发商统建造方样整联洋新社区然十家开发单位均服整体规划保持着统基调着具性化居住空间方面发展联洋诞生称性空间中心坐标清水园卖点生活源·水清木华园林般雅致罗丹广场更弥漫着文气息时尚空间
第二步联洋进入社区实天安仁恒等业界十知名开发商联合引导性规划分开发街坊社区建设统筹兼顾综合协调开创性建立联洋新社区企业联合会发扬品牌特色前提协调家开发单位进行社区整体开发两项措施宏观确保品牌运作贯性

（2）统性配套
 整合社区资源社区开发程中联洋新社区实施集中配套新模式建设联洋邻里中心形成商住分离模式集中配套方面资源配置更合理方面避免开发商重复投资重复建设资源实现程度合理配置实现规模效应
 联洋许街坊刚刚启动情况先建起高起点全功邻里中心学校超市俱乐部等应俱全尤四星级酒店标准建设laya俱乐部占达1万4千方米集商务墅豪华客房中西餐厅钢琴酒吧健身中心棋牌等体满足社区居民休闲健身娱乐创造优良条件

（3）区域性理
物业理方面进行整合处理目建立元化综合性高档次物业家系统中享设备享信息享整体物框架
目前负责社区理联洋港力物业已接联洋新社区联洋花园天安花园进中学等20项目综合物业理涉住宅办公商业文教体育等类型层次物业理面积逾50万方米拥海第支社区女骑警安保巡逻队时联洋新社区率先实行社区理信息化系统通局域网社区信息服务汇聚网然社区卡通更持卡者社区服务场项目中通告阻满足客户需求供应方形成良合作关系沟通强化理中业日常生活带方便





2 创建优质品牌社区托品牌景观实体
（1）物质景观
策略创新确保联洋新社区规划统性配套服务整体性理效性种种努力落实联洋集团精心造高品质生态居住社区
 整社区然开发商建造遵循联洋新社区——创造新生活品牌定位水清木华金色维纳联洋华庭联洋新苑追求景观设计原整社区景观营造独具匠心楼盘绿化面积达50
联洋新社区南140万方公里世纪公园东富226方公里草坪汤臣国际高尔夫俱乐部北接花团锦簇世纪道西花树繁盛浦东行政文化中心联洋新社区版图圈5231绿化空间克服建筑层层延展遮挡社区北面住户绿景问题联洋集团社区东部北部开凿条连贯水系围绕建立片融合水体植绿化走廊确保联洋住户生活绿色环抱中
社区总体空间联洋未受传统面南背北设计影响选择面西南世纪公园更利世纪公园外资源规划师世纪公园块中辟出条绿色走廊世纪公园满目苍翠着走廊引入社区五条绿色走廊社区建起巨呼吸系统社区建筑形成相互欣赏相互补模式外考虑海亚热带海洋性气候水气光热会影响微生态环境规划合围封闭结构通风体系住户然条件更舒适生活
社区立面景观视野规划浦东中央行政文化中心特点相协调利世纪公园景观联洋新社区整体采取西低东高南低北高走势罗山路联洋楼群南北渐次升高区中央时急转直路走低跨北部水系度扬起……宛然音符联洋新社区峰峦般起伏楼群中幢建筑物周边环境变化变化形成派世纪会文化名邦气象
 社区空间结构更采取通透设计理念保证绿化水域组成中央开敞空间开阔性流畅性中心绿带设置低密度建筑然两逐渐增加密度景观相优越段高标准利时空间形成更开阔视觉通道更建筑观景视线外联洋规划师求开发商中心绿化带建筑物底层架空达强化开敞空间带通透性层次感立体感作更享生态景观资源

（2）文化景观
 建筑景观然景观强力造外联洋集团强调社区文景观创造社区真谛提高居民生活质量直接影响社区生命力建筑物质物质空间限精神文化限两者结合富社区生命力
联洋8848足球队联洋新社区中国围棋棋圣赛罗丹广场联洋建筑博物馆等具体运作丰富社区文化尝试外文化赋予社区动力源居住者间交流联洋新社区建设公文化设施努力创造未社区居民交流环境接触互动会精神文化碰撞会思想方法交流联洋新社区文化教育期落实文化空间建设沟通氛围培育中特色开放式教育围墙理学校社会（社区）没隔阂社区里孩种直接交流中生活

（3）商业景观
然环境文环境谐居住区始终避开商业参协调社区品牌营造中然文化利益间关系确关键
  联洋集团采取慎选合作伙伴策略市场定位开发商进开应市场诉求楼盘社区整体市场推出中形成错位竞争优势互补融洽格局考虑社区整体风格致环境协调考虑市场运作效联洋集团谓心良苦

3 效品牌推广提升品牌总体价值
 实品牌效传播问题
 联洋新社区开发初便十分注重品牌推广定位明确久联洋公司便注册联洋新社区商标外联洋集团调动节营销手段宣传推广联洋新社区品牌

ü 社区特点
（1） 新社区规划
区定位海市高品质生活居住区总建筑面积250万方米请济学资深教授编制联洋新社区引导性规划引入许新理念规划出元复合功生活家园满足新生活方式需求
新规划体现特点：
² 居住者真正家园感受
² 生态互动倡导然互动生活理念社区绿总面积
3226公顷建筑布局鉴中国古代园林手法整区
营造全面享绿环境
² 集中配套代清水园出发步行50米便达1468
万方米社区中心联洋邻里中心

（2） 新生态环境
新社区南部占14方公里世纪公园12方公里低密度墅区226方公里高尔夫球场绿功设施新社区南部形成占5方公里生态型绿带联洋新社区具海优绿化生态环境谓天独厚优质空气优质水鸟语花香绿茵缤纷


（3） 新文化氛围
联洋新社区毗邻浦东行政文化中心区里浦东文化中心时整浦东心脏带中心区设新区政府办公楼海科技城青少年活动中心图书馆等文化设施时新社区拥海信息城电讯厦等功设施日已正式开工新海国际博览中心东方艺术中心环伺周围里民广场隔江呼应成海市两文化集聚

ü 社区组成
（1） 罗丹广场
1880年罗丹先生丁神曲模塑造思想者放置巴黎装饰艺术博物馆入口件雕塑取名狱门罗丹先生思想者独立放制作5石膏模第模子翻制两件现存法国罗丹博物馆罗丹居3模子翻制19件离开乡长途跋涉美国日利时等1998年起开始翻制模子天已制作8件放置联洋新社区思想者第6尊

罗丹广场开放谐空间充满情趣创意广场面积15266方米里满眼绿意环境优雅位广场中央思想者青铜铸造目光凝重深邃思旧沉湎永恒思索中样空间凝聚着深深文情结成日常休闲 

（2） 型综合性商业中心
联洋邻里中心设型综合性商业中心分北区南区占50920方米总建筑面积71300方米

（3） 型商业中心
位景色优美环境清幽游织罗丹广场西侧占13422方米建筑面积17621方米设：
² 中国银行24时助银行
² 中餐厅
² 黎家信形象设计中心
² 西式快餐店
² 联华超市
² 意利商品展示中心 
² 等
具星级标准服务体系日常品高档商品顶级品牌提供便捷周服务

（4） 联华超市
位罗丹广场北面积1800㎡

（5） 进中学

进中学20世纪90年代海开办第现代化寄宿制学校AFS 定点学校国际派遣优秀学生赴美国瑞士等国留学进中学国际部基础实验部进驻联洋新社区新校舍占面积30868㎡
新校做全新教学尝试：
² 开放式校园
²  班化性化教学突破传统教育模式孩子性
创造力潜力成分发挥
²  媒体教学引进课堂
²  初中教学采英汉双语制

（6） 医疗福利中心
联洋医疗中心业提供日常保健咨询治疗建筑面积8019㎡容积率09特设老年康复中心卫生饮食起居居室卫生医疗康复四方面予老全方位贴心顾：
² 形式样精神赡养
² 宾馆式星级服务
² 种房型舒适居
² 24时医疗保健

7天教堂
金家巷天教堂建明崇祯年间教堂高丽教会历史渊源1845年8月17日韩国六品修士金建堂祝圣神父韩国第位神父1988年4月韩方派专送块024㎡纪念碑面刻着金建神父生简述纪念诞辰150周年字样1995年金建神父纪念堂落成该堂成中韩两国文化交流场
新建成金家巷天教堂坐落联洋邻里中心P块面积3600㎡建筑面积1500㎡


ü 联洋新社区区域项目市场研究
联洋新社区住区位浦东新区中心段区域外围四条干道：杨高路罗山路民生路锦绣路相交形成四通八达交通网络加铁二号线全线贯穿交通条件伦周边占面积140公顷世纪公园围绕间条绿化带交相辉映构成独特然生态景观
联洋新社区迄止海市中高档住宅规划区开发理念较先进开发模式先联洋集团整社区进行规划然开发商分批开发样效保证区域整体性规范性年发展区精品楼盘层出穷成孕育购房热点佳土壤通区域售项目调查分析发现区域楼盘呈现基特点加简述分析：


² 项目规模
根司联洋社区6楼盘进行调查分析目前售项目中型规模总建筑面积普遍10万方米中1015万方米规模占501520万方米规模占3320万方米占例中天安花园总建筑面积达36万方米
区域项目规模较整体规划较周边产生较影响市场接受程度良中天安花园第九城市水清木华等具较高知名度



















² 建筑类型
受区域位置块容积率限制该区售项目高层高层混合住宅占50次纯层纯高层区域占相例层高层高层混合项目例较少区域纯高层项目受土成影响未区域纯层项目会减少高层高层继续作区域建筑类型时区域加低层墅项目开发区域品质进步提升















² 规划布局
区域楼盘布局围合式组团式分占调查项目总数5033该区建筑形态关半围合式围合式组团式布局易营造中央绿化高层高层混合型项目较适合
买房买环境种观念程度表明房屋身外社区环境重性楼盘受欢迎社区环境（包括建筑形态景观设计）营造关系华丽家族花园例引进体景观设计结合较社区活动空间居住者创造出丰富样跳跃式生活品迎合众购房者追求居住质量求
目前区景观楼盘较形成种公园景区景景观互融格局种外景造景双景设计住宅采绿化中放置景观形式通形态空间合理布局形成景象通视实现社区景象享营造出带风景社区见风景房间


² 力房型面积
区域楼盘3房4房作力房型3房力房型楼盘占调查样总数72剩余18项目4房作房型力3房面积控制126164方米集中130150方米段力4房面积176226方米
户型设计区域楼盘约遵循简约实风格首先房屋部结构采开间设计结合型落玻璃幕墙利双阳台三阳台面采光取景房屋细部设计（衣橱储藏室等）简约充分利生活空间原时楼盘外立面线形极力追求简洁明快目前售楼盘面积140㎡左右三房4房复式房面积较开发商般放置区位置受购房者青睐房型配升趋势2房然定数量然市场消费体着未年轻购房者增区域2房销售形势会逐步

² 售价分析
区域售项目进行调查均价6000元—7000元范围占例高占50均价9000元项目占3350006000元占17
开发商采取进入市场策略取效果相第种策略
低价进入策略类项目中御景园较典型开始预售时均价格5000元M2左右价位相区域类型项目说较低受目前体市场—中低消费者欢迎相应种策略高价进入策略典型项目天安花园该项目获土时转价格较高定位高档外销房市场目前该楼盘均售价超万元高单价已达14000元M2总价高达200万房型较难化外目前销售率已达90


² 客源分析
通区域楼盘案已成交客户统计分析现出已结：
（1）客源区域分析：
区域处陆家嘴金融贸易区金桥出口加工区间区域客源域性较广泛中浦东区客户约占客户总数25％全市区客源占57％外省市客源占10％境外客源占8％浦东区域客源改善居住条件动拆迁户全市性客源购房动机世纪公园周边良生态环境联洋社区发展前景区交通商业环境改善未段增值前景限出租投资客例升趋势外外员购房增仅激活整区域房产市场更该区域房产销售目标策略重心发生转移




（2）客源行业分析
已成交客户统计发现金融贸易业IT业服务业制造业客户例高四者约占82％周边区域产业结构密切相关
着陆家嘴金融贸易区金桥出口加工区断完善制造业金融业客户例会增加
外陆家嘴金融贸易区成熟衍生出服务业（购物宾馆餐饮休闲旅游）发展着服务业旅游业发展未区域客源行业例会发生变动述类行业客户例进步提高




（3）客源职务分析
成交客户统计分析发现该区域中6000－7000元m2成交价位居目标客户私营业中高等收入企业中高级专业员公务员四者75％企业高级理周边墅类物业影响占15％普通职员受房价限制占5％




² 述求点
占面积1403公顷世纪公园该区域直宣传重点时围绕周边楼盘卖点通御景园华丽家族花园水清木华天安花园等公园周边楼盘进行调查分析难出世纪公园绿色景观然影响该区楼盘销售重素楼盘中世纪公园方房屋更受欢迎均售价高出房屋200—1000元等
许发展商利世纪公园理优势采景手法区公园融体增加天然景观提高生态含量段档次楼盘相采双景设计楼盘销售情况类型着外员年轻高薪阶层购房增公园绿景融入居住视野住宅会成购房者首选

² 区域楼盘特点总结
² 社区处区位优势明显项目中型规模周边区
域产生较影响
² 区域住宅高层高层
² 区域采半围合式布局
² 力房型3房
² 区域数项目均价60007000元范围
² 区域数项目生态力诉求点通环境优势
区部氛围营造吸引购房者

n 万科产造镇战略

l 郊区化中国城市发展必然趋势
（）逆城市化现象
英国工业革命开始工业发展乡村口断流城市时乡村中城市特质断增加城市化进程断推进济发达国家城市化进入完善时期时口开始中城市城市郊区城镇迁移种现象早出现70年代美国B·J·L·贝利（BJLBerry）命名逆城市化英国等欧洲发达国家出现类似城市化程现象涵体现种更高层次城市化程实质种全社会范围城市化
J·赫伯斯（JHerbers）美国城镇兴起文中分析道美国逆城市化程中城镇发展工业扩散高速公路网发展结果方面工业扩散程中量企业迁远离城市郊区方面高速公路网完善够中城市迁移城镇公路乡村居住
济发达国家程城市化程趋完善形成发达城乡体化城镇体系体系形成仅消城乡间传统立局面逐渐形成种全新社会生活方式 

（二）郊区化中国城市发展必然趋势
国际验表明：均GDP达1000美元时住宅建设城市化速度加快城市化水30－70％时城市化发展快时期现国特东部发达区已进入起跑线权威部门预测：未10年国城市口37亿发展63亿城市化水达45％破城乡分割国城市化进程会成规模层次区域济系统重组程
海广州中国陆城市化进程快两城市广州成功形成番禺花等新市镇海十五规划着力推进新城中心镇建设政策聚焦城九镇2005年海郊区城镇化水现45提高60左右2020年更层楼达75
海口域分布正发生重变化口迁移已呈现出核心趋势市区口市郊结合区扩散农村口市郊结合区集中

l 万科产全力推动新市镇发展
（）遍布全国万科产新市镇项目
万科系列化产品——城市花园中国产行业第成熟全国性品牌海万科城市花园开始万科先北京天津沈阳深圳成发展城市花园命名规模住宅区坚持原整体规划完善配套出色物业理塑造低层低密度高绿化率生活空间（1）深圳：四季花城（2）海：城市花园优诗美假日风景（3）北京：城市花园青青家园（4）沈阳：城市花园花园新城（5）天津：花园新城（6）武汉：四季花城（7）成：城市花园

（二）海万科新市镇运动
² 中国新市镇运动发展成功实践——海万科城市花园
海万科城市花园万科进入海极具前瞻性型项目该项目位闵行七宝占千亩1992年动工已竣工50万方米销售率100创建首全国性产品牌——万科城市花园海目前已竣工居住规模住宅区通兴建量配套设施导入批高素质口七宝镇成现代意义新市镇该项目成中国早郊规模住宅区





² 海万科新代造镇计划
城市花园成功基础海万科分宝山浦东闵行落实数型社区项目正式启动新代造镇计划项目集中外环线线规模均500亩
A) 万科新代造镇计划目标：①促进成长终身享受丰富彩生活②创造语言行动表达心世界环境③教育氛围社区处见④限度安排丰富休闲活动⑤便社区进行思想信息交流⑥住宅规划适合种收入阶层⑦保护树木草坪河流处理然关系
B) 万科新代造镇计划原：①项目规划相开发规模口数量容积率低②方便接驳交通干道城市快速捷运系统③科学规划步行功分布基尺度④配套齐全合理配布置⑤生态环境良予保护⑥元建筑形态社区活动中培养社区属感
C) 万科新代造镇计划实例——万科假日风景
①具相规模：A位闵行区莘庄镇海四居住示范区春申城示范基占900亩B规划总建筑面积约55万方米口约16万C规划分五期开发期占1254亩建筑面积111万方米容积率128规划住宅单位798户
②规划设计：A规划设计日澳利亚香港陆四建筑师完成结合万科十三年规模住宅社区开发验B充分考虑市民生活种需求C建筑形态样谐统
③接驳城市捷运系统：项目距离铁莘庄站17公里车程3分钟距离铁莲花路站35公里车程10分钟左右
④充分完善配套设施：具幼托学校商业金融文化体育社区服务等配套设施总计53234方米
⑤设计建造市镇中心：A假日广场集中性市镇中心(Town Center)占10000方米建筑面积8000方米包括餐饮休闲娱乐购物现已全部建成B社区中功区域然交汇节点C易达鼓励居民步行活动公空间D采嘉年华会式设计购物空间休闲空间然结合 
⑥注重生态保护：A保留原生树木水系B河海学教授专题研究水系改建方案疏浚河汊形成活动水系C区四周加设10米40米绿化带D 70000米郊野公园湖滨公园等绿色休闲空间
⑦创建新市镇文精神：A元现代开放社区B充满活力积极亲切温馨生活方式C重视家庭生活时然相融洽D具鲜明题极具凝聚力社区精神产生属感

（三）万科品牌产品分析研究

l 万科发展战略目标定位中国房产住宅领跑者

ü 万科品牌建立分析
万科产中国陆市场全国性品牌类似样品牌港资背景中国海外新鸿基新世界等万科品牌意识88年营房产时萌生前营销ＳＯＮＹＮＡＴＩＯＮＪＶＣ电器产品期间实战中日公司品牌战略包括营理念营销手段售服务等均万科学模仿万科物业理概念源电器贩卖服务概念客户第体现日ＳＯＮＹ等优秀电器公司万科第位老师88年进入房产第项目策划阶段万科考察特区已建成住宅区概念规划理三标准判断值万科学模仿住宅区深圳华侨城整体规划思想已建成运营锦绣中华景区万科组织员欧美澳洲日新加坡香港等国家区房产行考察学较确定新加坡日澳洲香港四国家区学重点毗邻香港水楼台开始学长江实业90年代中期焦点准新鸿基产
深房规模开发万科追赶目标中国海外成控制工程理万科学榜样北京华远融资渠道北京现代城创新精神昆明官房社区规划河南建业资源集中西南交智区招商产区域规划海金桥新区统筹深圳金精益求精……
万科介入房产行业始物业理作房产开发项售服务保障措施提出理服务提出定超前求物业理作房产开发中重环节品牌支撑
万科国城市成均较高高价带高建设成万科产坚持高高走原建高档房售高价营利润回报新拓展房产业继续求区塑造成精品塑造精品区精心规划设计施工外塑造理服务精品万科物业理服务超越单纯物业维修维护理更强调区住户营造种高品质生活氛围引导种全新生活方式客尊着重然沟通开始制定严格标准强调低容积率增加绿化面积体贴周家政服务高品位社区文化活动泳池水达饮标准甚住户房门钥匙留理处
万科物业理精品概念浓缩成公式：
高品质服务＝认真＋创新＋顾客需求
万科物业理模式深圳海北京等体现精神托集团参竞争万科物业作万科集团产品牌支撑发展初集团力支持扶植包括资金支持物业理身特点决定身微利行业企业发展果仅仅企业资积累发展壮较困难事实万科回避说万科物业理赔钱集团房产市场开拓销售利润实现做出巨贡献时程中万科物业迅速发展壮开始独立参市场竞争参市场中寻求发展机会取市场广泛认树立良品牌形象
目前万科物业仅实现规模营理区达收支衡实现良性循环公司持续超越顾客断增长期开中国物业理先河先推出式物业理模式酒店式物业理模式化理模式性化物业理模式物业理涵提升新境界进步巩固公司行业领先位

ü 万科历六代产品
万科产开发初始立足做精品客户提供满意产品服务万科推出万科城市花园品牌精心规划设计良工程质量完善物业理确立行业竞争优势万科开发代城市花园产品针时期域市场需求表现出特色核心素始终保持相统断完善

² 分析综述：

a) 第代
早深圳开发天景花园荔泉墅时商品房市场刚刚启动万科产品追求生活质量私营业客户精辅完善物业理
b) 第二代
跨域营海北京等规模居民住宅区规模优势引入国外先进规划设计理念配套完善注重绿化环境社区文化营造拥良社区理
c) 第三代
卖方市场转入买方市场时推出沈阳城市花园采取低价入市策略降低开发水准基础加快开发节奏争取市场
d) 第四代
产市场度复苏1996年推出深圳景田桂苑城市花园根原需出发点进行规划设计引入新围合式概念强调亲情沟通中国首创车分流设计充分体现价值项目整体风格更成熟细致
e) 第五代
应郊区化住宅发展趋势天津万科新城深圳四季花城项目注重住宅产业化发展融入环保高科技含量
f) 第六代
造新代造镇计划模式城市花园完全升级版更加完善物业理系统

万科已超越单纯房产企业意识形态知道万科名字心目中万科凛然种文化生活方式姿态存更怕普通买万科房子消费者更涵盖谓社会精英阶层文学者专家企业理者白领阶层职业者……
够吸引社会资源身关注倾斜万科文化成功品牌重组成部分文关怀
市场客户部力量社会资源万科予应尊重正种充满性关怀尊重万科超越普通企业精神意识获更程度社会认懂尊重关心总会受欢迎企业样万科品牌核心价值正样种性尊重关怀种强调性尊重文情怀万科投诉文化题精神年万科周刊年轻敬业职业理群中体现
万科造镇模式中产品设计中袭万科贯营造品牌文化传统基础断超越发掘新涵提出 新城市义理 正基出发点万科品牌始终房产作项目新兴综合性产业运作中国房产界始终处新观念新思想尝试者位

三 鉴项目总结
前面举2造镇例子2项目特点原状况两者取成功希两例子够启发

ü 开发模式：
联洋新社区——采取总体规划理2方公里项目分割发展商进行操作
万科模式——采取家独开发理营城镇住宅

ü 开发验：
联洋新社区——发展商前没做样规模房产项目采取较稳妥方式操作该项目宏观握相成功
万科模式——万科拥丰富房产开发验独开发规模房产项目已足够验实力单独操作造镇房产项目造镇模式历断休整完善简单理万科毕竟中国房产第品牌

ü 社区营造：
联洋新社区万科造镇倡导种生活方式造城镇中享受什样生活方式够提供购房者什处项目定位中提三重超越造镇项目终落实生活方式营造万科点做非常万科住宅已文化生活品位象征名词吸引社会文化品位士前购买万科住宅购房觉万科造社区匹配生活品位点出万科生活方式倡导已中国优秀值鉴




天城目标客户篇


天城座谈会定性研究报告

n 座谈会背景
定性解杭州潜房产客户特天城项目目标客户卫星城概念认知资生活理解认状况社区文化需求认知题公园认知2003年3月22日午通两场座谈会收集量目标客户信息座谈会邀请会者均年龄2550岁间两年购房愿家庭年收入5万元目标客户客户参座谈会时分两组第组年龄3550岁间已拥套甚套住房希购置住房改善居住条件子女分户投资第二组客户年龄2535岁第次购置住房居住年轻

n 座谈会发现
座谈会研究目希通座谈会解客户卫星城资生活社区文化题公园法座谈会实际操作目基达座谈会务客户定性深层次认识没足够样量支持发现作参考直接作决策出相应结通定量研究出定量分析结数信息决策提供直接支持便项目前期定位程中定性研究发现产品定位
（斜体字客户语言直接引）

n 目标客户卫星城认知
1 卫星城定义：
总体认知水目标客户卫星城概念认知较模糊卫星城目标客户中没形成明确概念系统然天城项目作卫星城存已获数客户认卫星城认知明确未加提示条件客户觉天城联想卫星城

2 卫星城构成件：
客户卫星城应满足系列素：
a) 城区功居住：
v 居住核心目社区
v 卫星城应该生活区
v 卫星城概念国外引进城中心区班住外面
b) 中心城区定距离30分钟车程：
v 应该城区中心车程半时
v 交通方便班时间30分钟
c) 通讯信息网络设备配套相较齐全：
v 网络设备齐全线电视电脑网络局域网卫星电视等
v 网络覆盖整社区
v 区智化监控理非常重
d) 生活配套设施求全未必：
v 周边环境达求娱乐购物健康学校等
v 必须配套齐全中学定学定考虑
v 物流采购娱乐齐备做出区娱乐
v 商场没定银泰等商场卖场家乐福等
v 卫星城城设施差种设备应差尤医疗学校等均生活密切相关必须超复核学定
e) 建筑形态墅排屋层应出现高层：
v 卫星城应较松散建筑应该低密度
v 高层决考虑
f) 环境清新舒适较少污染现代感：
v 感觉干净没白色污染
v 较现代感觉
v 环境方污染市区更现代感

3 卫星城优势：
a) 环境优势包括然环境居住环境
v 绿色植物空气中心城区样拥挤
v 居住绿色清新密度低环境里感觉会
b) 配套全外更显先进
v 区设备设施先进完善
v 居住区没设备卫星城应该
c) 生活节奏相舒缓
v 卫星城生活应该较悠闲
v 买卫星城房屋避开市中心区域许弊端包括拥挤生活
d) 房屋产品价格相较低
v 价格便宜样价格买更面积住房剩钱买车
v 价格低考虑卫星城购房素

4 卫星城劣势：
a) 区安全没完全保障
v 卫星城安全完全放心
v 安静空气防盗
b) 配套设施赖程度更强
v 十分担忧设备位
v 配套设施
c) 中心区域距离形成潜问题
v 交通定便利
v 应通铁等方式缩短中心城区距离

n 目标客户资认知
1 资定义：
目标客户资较明确认知认资褒义词汇没利素存资定义：高收入高生活品质高品位高学历高度独立意识强烈具定超前生活示范性群

2 资生存状态：
a) 资种存方式
v 成功士资应普通士应公众物
v 资普通应出名物
b) 类似SOHO生活安排相
v 点象SOHO家办公接业务做收入高生活清闲
v 买菜家政服务完成
c) 泡吧阅读旅游音乐资生活表现
v 泡泡酒吧听听音乐时书
v 常出旅游
v 图书馆书听听音乐
d) 追求体现文化涵生活空间生活方式
v 衣食住行均高品位
v 文化学毕业起码
v 力懂享受生活
v 生活目标生活简化艺术消费较高


n 目标客户社区文化认知
1 社区文化社区活动认知具体性目标客户认社区文化社区活动
v 区搞活动学雷锋三·五等称社区文化
v 宣传栏社区文化
v 搞节日活动联络感情邻里沟通

2 社区文化种体现物业品质产品文化涵载体直接体现社区活动
v 社区文化种品牌概念社区文化品牌艺术范围

3 社区活动参者目标群年龄偏年轻中前社区文化认程度高社区文化较高期
v 年轻关老年搞没时间精力参
v 社区文化应该3040岁间年龄关系较

4 年轻社区文化参程度年龄较士社区文化更高认知
v 社区文化营造宽松文明轻松感觉
v 社区文化社区服务社区服务必须体现社区文化
v 社区服务破坏社区文化社区服务社区文化间关系密切

n 目标客户题公园认知
1 题公园目标客户居住区域选择没明显吸引力
v 购房考虑房子身吸引力题公园
v 题公园兴趣房价题公园太高
v 社区周围题公园定会考虑购买价格太高
v 喜欢题公园否会购买

2 目标客户题公园存住宅边没明显抗性
v 题公园噪音类污染会影响周边住宅选择

3 题公园娱乐容应体现：参性野趣性非市性便利性
v 时生活节奏忙节假日希享受原始感受野太厉害
v 活动适合类型追求野趣享受现代
v 年轻言题公园应该开Party
v 服务定位
v 年轻固定题定新颖
v 水幕电影高科技刺激新鲜

4 题公园应该原生态建筑较少绿色活动空间较活动场
v 原生态环境造风景宜空旷感觉
v 题公园原生态
v 题公园应该片绿色草露营野餐

n 座谈会发现
ü 畅意——种新生活
v 畅意悠闲没生活压力种生活方式心情舒畅空气清新

ü 余杭萧山——杭州卫星城区域
v 杭州余杭萧山会卫星城

n 座谈会结
1 目标客户卫星城定认识需引导目标客户卫星城选择基相便宜物业单价较然环境较完备公建配套设施没压迫感建筑形态代表种悠闲轻松生活方式

2 资认知目标客户着较致法资种褒义表达方式钱闲文化品位代名词资生活目标客户认资种高攀生存状态

3 社区文化客户认识提高品牌概念目标客户接受社区文化概念现社区文化年轻没太吸引力品牌概念推出年轻社区文化概念会数青年支持认

4 题公园住宅产品推出作中性适合年轻题公园配吸引重复参活动购房区域选择定影响

5 畅意生活天城期客户沟通诉求点


二天城项目客户研究定量研究报告

n 研究概况
天城项目次客户研究采街头拦截式访问定量研究执行方式2003年3月2223日两天委托浙江天放企业咨询事务武林广场杭州厦侧元华购物中心延安路侧进行拦截访问取效样300
次研究针两年购房愿家庭年收入5万元购房者次研究访者没做配额求研究结基反映潜客户住宅产品总体需求情况
次研究收集效样300置信度90置信区间8595

n 数总体分析
ü 前状态分析
1 访者居住区域现工作区域希购买住宅区域西湖区滨江区潜客户吸引力两区域西湖区作已年开发历已积聚相部分气成熟区域时高校区商务区存吸引量潜客户原滨江区高新技术开发区存吸引量年轻业群时规划中钱江四桥摈江区市中心区域交通状况改善成许年轻白领首选购房区域相言区域潜客户吸引远较该两区域差出居民离开市中心区域选择郊区卫星城没太抗性相反种趋势

区域
现住区域
工作区域
希购置区域
城区
56
68
47
城区
70
70
62
西湖区
66
77
105
江干区
40
30
22
拱墅区
50
33
19
余杭区
4
4
6
宾江区
8
10
30
萧山区
2
4
9

6
6
2



2 前居住楼型老式新式层已居住高层高层产品中居民见杭州层高层住宅没开发推广

楼型
数
百分
新造层
63
2086
老式层
153
5066
高层(带电梯)
30
993
高层
21
695
旧式里弄
11
364
棚户私房
5
166
墅
3
099

15
497


3 前杭州居民居住面积集中4080方米间全部居民家庭居住面积6668方米果户均3计算目标客户整体居住水均1996方米

面积
数
百分
20方米
4
132
2040方米
54
1788
4060方米
88
2914
6080方米
76
2517
80100方米
40
1325
100120方米
23
762

120140方米
7
232
140160方米
6
199
160180方米
1
033
180200方米
1
033
200220方米
2
066


4 现居住房型两房厅卫该客户群居住状态说客户居住水已绝处温饱康生活水准定差距体现书房储藏室拥量相较少





卧室
客厅
餐厅
书房
卫生间
厨房
阳台
储藏室
0间

21
160
261
5
16
56
244
1间
70
264
141
41
274
286
229
56
2间
183
17
1

20

15
1
3间
41



2

2
1
4间
5







5间
1



1



6间
1







均
199
099
047
014
108
095
088
020


5 满意度言客户房型楼型满意程度相接楼型满意程度略高房型满意程度


房型
百分
楼型
百分
非常满意
13
430
9
298
较满意
84
2781
66
2185
般
95
3146
101
3344
较满意
72
2384
84
2781
非常满意
36
1192
41
1358








n 需求分析
1 楼型新式层高层客户接受程度高两类产品产品需求相较均客户高层住宅认程度异寻常低


数
百分
新造层
130
4305
老式层
12
397
高层(带电梯)
100
3311
高层
38
1258
旧式里弄
1
033

棚户私房


墅
17
563

4
132


2 社区规模客户关注程度高指标数客户较接受社区规模520万方米间计算总体均数数显示客户接受社区规模14万方米左右

规模
数
百分
5万方米
26
861
510万方米
68
2252
1015万方米
61
2020
1520万方米
73
2417
2025万方米
43
1424
25万方米
31
1026

3 目标客户房型面积选择相较集中选择80100方米间客户占28选择100120方米客户占33客户总体选择面积均数105方米

面积
数
百分
20方米
0
000
2040方米
2
066
4060方米
16
530
6080方米
28
927
80100方米
86
2848

100120方米
102
3377
120140方米
37
1225
140160方米
16
530
160180方米
7
232
180200方米
4
132
200220方米
3
099
220方米
1
033


4 客户房型选择中卧室数量现居住两房三房倾斜客厅餐厅需求明显升需求未满足程度客户书房储藏室未满足程度高然次餐厅阳台卫生间卧室客厅厨房客户厨房需求较稳定







卧室
客厅
餐厅
书房
卫生间
厨房
阳台
储藏室
0间

1
48
111




1间
3
234
250
184
165
298
222
195
2间
129
67
4
7
130
3
71
4
3间
162



7

4
1
4间
6





2

5间
2








均
259
122
085
066
148
101
127
068


卧室
客厅
餐厅
书房
卫生间
厨房
阳台
储藏室
未满足程度
3017
2349
8042
38293
3723
629
4491
23770

5 周边配套需求分析：
a) 项配套设施中区周边医院受客户关注区附必须医院意程度达161（1完全意5完全意）较指标均高
b) 区周边公园区居民生活必少组成部分区部组团绿化增加居民公园赖程度高区附没公园重意程度相较低342
c) 区周边百货公司卖场客户关切百货公司卖场喧闹长时间排队付款关附必须百货公司卖场意程度指标209
d) 运动生活方式定程度已影响客户中客户运动场会带愉快没太感觉区中运动设施需求较
e) 客户言区中学重程度高区中中学客户认区中应该学否中学重
f) 银行客户重性非常重客户认区周边应该银行邮局重程度没太高认知认邮局没重
g) 区周边必须公交站点客户公交通关注程度相高公交站点远定程度影响客户区选择
h) 客户中型超市赖程度远便利店便利店相高价夜间低利率关
i) 区周边娱乐场中型餐饮客户态度较致均没太认见居民娱乐场享受类餐饮接受程度高起码生活区周边样

6 区配套需求分析：
a) 杭州居民水景接受程度较高
b) 会居民影响力会知名度尝试率较背离关客户普遍知道会存会实际功提供具体服务没切身感受
c) 会然区服务中心样相较新兴概念客户需求程度较高
d) 区高科技配套设施客户表现出定成熟远程抄表系统认程度低宽带需求角度见客户相前卫包容精神
e) 客户区安全更赖区物业提供服务门禁系统客户认知程度明显较低
f) 客户绿化求相较高

7 客户居室厅需求：
a) 厅功区分应该明确客厅餐厅应该分开
b) 客厅应该宽敞定气派
c) 客厅重客厅必须采光充分
d) 餐厅相客厅重程度更低
e) 客户餐厅客厅功界定相清晰

8 客户卧室需求：
a) 卧室采光非常重卧室次卧室
b) 卧室阳台卧室独立卫生间重程度相
c) 卧室面积重卧室应该定阅读空间

9 空气交通配套客户认卫星城具吸引力方规模名校国际学校具吸引力方

容
评分
排序
空气清新
208
1
交通便利
290
2
配套设施齐全
400
3
水质优良
421
4
医护配套全面
541
5
风景秀丽
559
6
文化底蕴
605
7
规模宏
759
8
名校林立
840
9
国际学校
865
10









10 客户参性旅游项目更兴趣

项目
数
百分
露天篝火晚会
48
1605
情岛
28
936
露营
46
1538

迷高尔夫
24
803
滑草
11
368
水乐园
45
1505
迷宫
4
134

92
3077

11 客户天城物业接受单价23003500元间总体接受单价均值2760元方米总价37万元57万元间


单价
总价
40005000元
2300
3784
50006000元
2706
4073
60007000元
2649
4455
70008000元
3199
5058
800010000元
3532
5269
10000元
2929
5792







12 客户较接受简装住宅精装物业兴趣


数
百分

毛坯
124
4106
简装
146
4834
精装
31
1026


三 目标客户定位描述

根定性定量研究认天城项目目标客户分两类分命名：分巢独立型康居型两类消费者确切定义：
a) 分巢独立型：
年龄2630岁间家庭月收入50007000元间该类客户专业技术员私营企业般职员接触报纸媒体钱江晚报市快报通两媒体获房产方面信息报纸广告房展会影响购房目结婚婚房独立居住群特点：年轻未生活充满信心前财富积累前收入相较高生活中想法生活热情资生活追求品位生活懂生活情趣想象力丰富消费行相保守

b) 康居型：
年龄3645岁间家庭月收入40008000元间该类客户专业技术员政府国企业般职员接触报纸媒体钱江晚报市快报杭州日报通三媒体获房产方面信息报纸广告房展会影响购房目改善居住条件获更安逸生活群特点：事业成相较稳定未生活定期前财富积累较前收入相较低希改变前生活状态求更舒适舒缓更少生活压力生活追求资生活倾消费行相保守

两类客户群中例致相等两类客户言房型配置区周边配套公建配套配基1
∶1标准完成
² 分巢独立型需求研究：
I 房型：
三房绝数房型配功分割明确两厅少数房型控制厅面积厅完成两厅功应考虑满足客厅功目书房需求明显应考率满足卧室前提条件适例加入部分2+13+1房例基控制60左右该类客户中具专学历家庭月收入50006000元间客户书房未满足程度高两卫生间需求样明显三房中考虑两卫生间配置纯两房（计2+1房）须配置卫生间工作阳台储藏室应考虑配置
II 楼型：
该类客户较接受前卫时尚产品高层满足该类客户低端需求较选择排屋该类客户高端产品较选择

² 康居型需求研究：
I 房型：
两房绝数房型配功分割明确两厅两厅功必须明确特客厅书房需求较明显应考率满足卧室前提条件适例加入部分2+13+1房例基控制70左右两卫生间需求样较明显生活便利角度出发考虑两卫生间需求三房中考虑两卫生间配置工作阳台储藏室需求较明显应考虑配置该类客户中收入60007000元间家庭储藏室需求未满足程度高
II 楼型：
该类客户较接受传统产品层满足该类客户低端需求较选择高层排屋该类客户高端产品较选择

² 需求研究结：
两类客户配套设施公建需求客户总体致相
































天城项目建议篇















项目核心价值体系

项目核心形象定位：广厦·天城——畅意国际生活说倡导种生活方式营造时天城项目体量巨新城市概念项目核心价值体系广厦·天城新城市义理倡导者实施者


n 核心价值概念：




n 天城造城计划新城市居住义理指导新城市居住义规划设计理念核心

n 新城市居住义理规划设计核心思想：
ü 重视区域规划强调区域整体高度解决问题
ü 强调建成环境宜性类社会生活支持性
ü 尊重历史然强调规划设计然文历史环境谐
ü 全新新城市义造全新间谐交关系





n 新城市义理目：
ü 修复城市区域现存市镇中心建立新城市中心恢复强化核心作
ü 整合重构松散郊区成真正邻里社区样化区
ü 保护然环境
ü 珍存建筑遗产

n 广厦·天城新城市居住义：

回新城市居住义理——居住成极度现代科技文明然回谐渡























ü 诠释：
里提出新城市义概念旨跳出项目区域限制城市概念作产品外延建议项目造成城市项目延伸延续直提出造新城镇理完善升级
杭州作长三角区发达区代表着中国先进现代文明方面现代科技发展类居住带方便快捷面时改变着传统居住生活观念太科技化生活感觉块工合成金属外表精致时尚太坚硬紧张缺乏性化柔软闲散居住永远居住者身需求寻找切入点
项目处环境区域代表中国先进科技发展种发展性排斥集聚气会影响案作杭州性化然相生相融新城市义概念核心仅规划思路中充分体现新城市义理势必起台渡功

回新城市义——核心价值涵化挖掘












n 广厦·天城新生活方式构成表现





n 产品功设计化挖掘价值
项目属综合性复合型开发型目根项目目标客户切身需求研究特度身设定七功模块构成案整体服务功系统案卖点挖掘

1) 住宅居家功模块
功项目模块表现住宅区舒适居家生活高尚生活社区营造

2) 旅游度假休闲娱乐功模块
风格国际化住宅区带异国情调生活氛围种休闲配套设施完善仅提升居家品质吸引游客树立特色品牌形象服务

3) 功配套功模块
满足现代生活种需便利性舒适性精神物质日常生活享受追求社区功配套应该做完善便利满足游客社区士需求

4) 商业购物功模块
特色购物商业服务提供居住旅游双重便利突出案特色

5) 运动社区功模块
设施完善健身中心提供种运动方式体育会仅业提供便利游客提供更选择

6) 教育社区功模块
社区形成系统教育园区概念带动社区文化建设区域教育提供选择便利长远发展奠定基础

7) 社区文化功模块
结合天城项目身状况做6功模块形成天城独社区文化综合模块

n 新城市义生活方式：

ü 新城市义文化建立——领里关系重建开发模式
天城造城计划单楼盘项目复合型概念庸致疑开发模式新城市居住义社区文化建立项目定位表现力非常重新城市居住义模式更加注重邻里街坊社区建设功复合环境保护挖掘创建该区域新文脉文化
配套功中目前项目周边配套极完善气冷清商圈没形成情况广厦树立天城中心坐标形象气交流聚集场代部分政府职建立完善配套功性服务场市场推广制造卖点

ü 成立城市业委员会（式物业理理念）：
天城业委员会广厦物业理机构理城市服务社区文化建设
社区业委员会业行选举产生定期重点负责社区文化建设传播新城市义社区理念倾听业心声吸纳良建议建立沟通台社区日常事务处理决定社区委员会协调业决定运动教育社区文化建设方面持实施决策






n 天城·新城市居住义确立基础

ü 天城作板块中心标建立辐射整杭州区享台






ü 新城市义生活适合居住社区概念确立
树立杭州市区适合居住性化新城市义生活社区概念确立贯穿整杭州板块建设总体规划中市场推广中三区域概念进行捆绑相辅相存三者关系作整体进行推广利发挥块价值

ü 天城建立项目享台
杭州区域作长三角区域中发达城市整体城市发展快速该区域房产市场整杭州整体市场火热区域整体房产薄弱天城新城市义生活扭转观念作新城市中心坐标仅仅居住核心形成群交流购物商业休闲娱乐核心带动整住宅整体形象价值提升引擎工程仅仅座造城运动型建筑工程更引入天城气建立更性化特色消费娱乐居住概念引领者核心造新休闲娱乐胜商业圈整天城形象提升新台
天城————杭州市三者联系起影响整杭州房产业直接效方式建立三者间享台

a) 享形象台
高科技运城市先进完善理系物业理中性化舒适居住环境弥补高科技缺乏性坚硬面良性发展房产发展注入活力天城发展区域营造更适合居住环境两者息息相关相互补充整体形象推广中天城分离产品规划面应该仅仅考虑天城项目身素应该考虑状况缺什天城弥补什方天城融合起样天城成整体助项目成功推广品牌形象树立

b) 享功台
根工作组前杭州市场调查显示发现杭州市区配套功完善里相较弱建配套远远落市区天城带发展契机建设剧场艺术中心远程教育中心医疗保健中心体育中心图书馆等公设施作享功台相互补充外建议广厦政府部门协商规划中两项目政府合作进行划入天城整体规划中作道亮点：艺术中心远程教育中心等

c) 享生活台
生活功配套极单档次较低没形成较集中完善商业区天城营造饮食购物医疗服务等方面容应该外开放整区域形成资源互补生活享台样吸引更区域客入住天城快实现天城中心杭州副中心城镇规划设想

d) 享休闲娱乐台
作生活配套性化功表现休闲娱乐功际交流提供台开放式绿景观营造公园广场湖泊等聚集引导流应该充分发挥天城体量配套全优势区休闲娱乐功局限区业扩展整区域

e) 享运动教育台
运动教育功天城造城中缺少天城教育享功杭州著名学建立资源享互补功台建立基础教育幼教育中学教育基础教育园区概念具体杭州重点学校合作重点中学牌子吸引学生家长全面引入全封闭式理全外教理模式吸引项目业杭州市居民子女入学
运动享功俱乐部形式发展会员全部外开放营造设施齐备运动社区概念形成运动教育居家体化

f) 享文化台
性新城市居住义文化概念导入项目案特色新城市义文化传播交流作重享台项目品味提升强化产品定位建议业委员会组织天城定期举行陶冶情操培养气质修养广场音乐会画展题聚会摄影展类艺术培训班等文化交流活动文化线居家生活具体联系起
广厦政府联合规划艺术中心划入整体造城计划中中心戏剧音乐表演展览欣赏等功外作会议聚会电影等等途建设成艺术活动空间建设成区域艺术教育基

g) 享网络信息台
建议整社区里建立局域信息网络便利区信息交流发布区物业理商业娱乐休闲运动教育等等功间沟通信息发布会员制理等等业足出户第时间掌握区动态实现信息互动实现信息料资享符合现数字化时代需求样国际生活方式写





















n 案产品特征目标客户综合接分析


居住品质超越


第层面超越





国际建筑立面独特风情居住舒适
环境优美画身处景区法复制国际风情
吸引住宅目标群
完善便利配套设施教育运动休闲体系完备社区
国际生活意境超越
欧式西餐厅酒吧教堂音乐会绿野餐图书馆等




特色商店
便利服务文化服务硬件设施营造消费系统
产品功超越

吸引流

特色酒吧咖啡
集观光娱乐美食购物运动休闲综合性旅游


百货餐饮服务
引入异国风情文化游全新概念
第二层面超越



产品价值超越

吸引投资者私业
投资价值体系








国际特色景观特色配套设施设置

文化涵灵魂超越

第三层面超越

杭州第真正意义卫星城镇住宅项目政府广厦坚强实力背景
吸引旅游群体



搭杭州告诉发展济宝贵旅游资源时作出项目特色亮点






















二 产品建议

n 规划设计建议总：
案杭州市场属较特殊产品规划设计投入力物力总体规划设计基定形原市场规律出发提出建议仅供开发商参考

a) 项目住宅旅游相互托进行推广进入实际入住阶段时旅游区住宅区相互干扰必存问题加部分住宅分布商业街附噪音安全私密性规划设计解决重问题景点设置需定考虑合理解决住宅区旅游区分割

b) 住宅区组团里居住单元住宅没兼顾户户南配置销售会带问题杭州房产消费惯房屋问题影响销售重素规划中住宅排会出现没日死角规划中需解决问题

c) 项目面积较组团住宅区相较独立生活施设购物方面需更便捷服务建议相独立组团里规划型会便利设施型运动场中心绿等更良配套设施基满足区部居民日常生活需配置建配套设施安排欢乐道天路样符合集中分散原




n 第四五期规划建议：
a) 第四五期轴称式规划建设
建议项目南面住宅部分建设置方面埃菲尔铁塔中心称方式进行规划样规划弥补项目第三期存建配套足路网改变南北开发利素样做中心称方案欢乐道规模优势充分体现出样样气势符合天城样宏体量样满足天城项目客户需

b) 公建带动住宅
规划中司建议欢乐四季道公建建设应该住宅部分时开工建设该部分公建配套应该项目住宅部分销售招商工作希够部分公建配套项目住宅部分时投入首先样先满足目前已开发项目业日入住需次欢乐四季道作天城项目交通干道重位考虑先完成天城欢乐四季道公建部分天城树立起形象标志日剩余住宅销售推广带极帮助推广作欢乐四季道公建部分投入入住区业感受天城带便利生活感受畅意生活

n 副双中心规划建议：
a) 副双中心规划建议
项目原先埃菲尔铁塔里设置社区中心圈天路&天明路设置运动功半圈司觉天城项目应该2功相互相成中心圈较合适建议原先运动半圈做成1副社区中心圈旦天城副中心圈话1中心圈功细化商业运动休闲等加区分样便社区功理运作2项目较中心圈会日居民实际带定便利性3欢乐道拓宽会增加天路宏观性缺少隐秘性样通副双中心圈整道路路呈弧型结构增加区住宅私秘感

b) 副中心圈欢乐道功建议
充分考虑副中心圈功互补协调性考虑欢乐道间关系三功做阐述欢乐道开阔性作天城门面作司建议欢乐道功配套应该体现出天城特色街里天城亮点特色风情展现里特色购物街形式满足区居民日常生活购物休闲体考虑时增加社区品位感里安排品牌专卖店咖啡馆西餐厅工艺品商店PUB等品位中高档享受型配套设施
埃菲尔铁搭里中心圈建议建设成商业休闲文化医疗体社区配套功配置里配置型集中会医院SHOPPING MALL卖场文化科技图书馆金融证券服务等作天城项目重中心圈应该起辐射含盖延续作样中心圈延续欢乐道休闲功会副中心圈学校文化运动功做序衔接
配套设施名称
位置
体量

集中会
原写字楼
3—6万方米
医院
原体育场东面
6—10万方米
SHOPPING MALL
原写字楼面
6—10万方米
卖场
原写字楼西南侧
3—5万方米
文化艺术科技中心
原写字楼左侧
2—5万方米
副中心圈司建议建设成学院区里集中社区中学特色学院样考虑素学校集中社区中心学校资源享助日社区集中接送低年龄孩子学回家社区中心圈功辐射
附注：配套设施功开发时间段面章节会具体阐述









n 路网规划建议：
a) 社区路网结构着特殊性考虑第三期布局问题新城市规划造成项目欢乐道拓宽素局限天城项目部路网结构调整存困难项目已状况考虑问题
b) 司觉睦港东面路网结构基没改变必考虑项目目前状况睦港项目西侧路网势必需重新调整者欢乐道拓宽呈现世条宽广笔直路网状况原先规划运动半圈路网充分利起结合拓宽欢乐道保持原先天韵路连接形成原先保持环型路网样副中心圈形成保持定便利性
c) 欢乐道拓宽项目开发方式南北进行开发量避免破坏原先道路路网结构乱避免住宅规划呆板完全作成完全原先住宅称原先设计方案较符合整体规划项目目前状况特性















n 建筑风格建议：
a) 关区建筑风格觉突破原先单纯法式建筑风格局限应该采取建筑风格包括欧式现代现代建筑风格
b) 建筑风格司觉应该根路网结构加区分考虑路网范围设置种题风格题风格部具体区部路网结构进行风格变化：果某路网区域定位成欧式建筑风格区域造成欧式风格然根区域路网进行建筑风格调整欧式风格设置法式英式丹麦式等等天城项目较完全容纳风格建筑风格避免视觉混乱路网显现出作
c) 司认目前欢乐道旁建筑风格建议维持法式建筑风格考虑原先50万方项目素者欢乐道现天城项目门面视觉造成混乱感觉仅欢乐道欢乐达旁边开建筑维持原先法式风格适合项目身状况考虑










































n 建筑形态建议：
a) 建筑形态司觉天城项目应该增加墅产品
墅产品建议建设开发单体墅建联体墅叠加墅产品样丰富天城产品类型次通墅类型提升项目居住品质感项目销售价格避免郊住宅低档项目代名词增加墅天城项目形象绝处
b) 墅产品设置原先天隆苑天禧苑位置位置首先欢乐四季公园较第二里水（塘河）素支持低端墅产品时区域离开天城副中心圈远较适合墅居住需求剩部分单元位置考虑建设层建筑形态区位中增加部分叠加夹层住宅产品丰富区位建筑产品类型基司建议层住宅占项目70TOWNHOUSE占项目20叠加墅占项目10

n 产品面积建议：
a) 司市场调研结果贵司提供市场资料情况发现现杭州市场购房力群体购房动机改善现生活居住质量环境点正符合天城项目定位符合天城倡导国际生活方式
b) 购房消费群体总体价格承受力范围带30—45万超45万住宅会该区域销售十分困难买房首先考虑总价承受力时考虑天城项目日销售单价涨空间问题决定项目单套面积十分样满足购房群体改善现生活居住质量环境需求
c) 建议二房面积应该控制80—90方米三房设计中应该加110方米左右三房三房二卫单套面积范围120—130间面积房应该应该控制150方米面积房占项目推出例应该高力应该2房2卫3房2卫面积1房应该少设置项目原先已2050套单身公寓产品总量天城区域讲已庞
d) 司房型配建议基二房三房（房）（四房）房型基起补充规划设计调整考虑素


e) 现针建议房型配进步做细分分析

房型
面积范围（方米）
占例
占总体例
房卫
30—40
70
14
40—50
30
06

二房卫
80—85
40
18
二房二卫
85—90
60
27
二加房
90—100
30
15
三房卫
115—120
20
10
三房二卫
120—130
50
25
三加房
135—140
50
15
四房三卫
150
40
12
四房
150
10
03

司通表清楚出目前针想更换原居住质量目标客户群做房型建议力二三房希够满足居住舒适性考虑力二房二卫三房二卫力产品样考虑购买群体济承受力穿插卫生房型特增加定例2+13+1房房源结合购房群体居住需求济承受力考虑效减少购买面积够满足改善居住品质需求样房型配试探出客户改善居住品质求底强烈样阶段墅产品做前期准备
特注意四房房型果旦做复式56楼传统意义楼底板面积做2层挑空做露台方式样会直线拉升面积房源总体中例单套面积做夹层产品样满足复式居住需样效减少单套住宅面积降低单套住宅总价提升单套销售面积单价

n 产品价格建议：
a) 购房群体考虑购房承受总价基础考虑市场资料分析发现购房群体接受总价30—45万中35万左右占绝力市场力购房群体购房目改善现生活居住质量环境
b) 种状况房型面积设置味减否满足购房群体改善现生活居住质量环境需求项目总价符合求中会会考虑前购买项目
c) 然样必须购房承受总价舒适居住基面积求（见面积建议）相结合考虑天城项目低销售价格2700元方米目前层住宅高接受销售价格3200元方米果突破该价格限需日配套完成已天城形象基形成定规模效应建议突破该价格限
d) 然知道项目价格范围带司建议项目日推出价格应该高低开高走策略现预订居住区没正式全面开始投入建设住宅部分建配套没投入建设样项目实际居住没形成明显居住空间氛围
e) 样价格应该注意天城项目体量巨特性传统意义低开高走策略适合项目果次开组团原先高算次均价涨50元方米计算出日销售均价高市场接受度问题考虑
f) 果采取低开高走价格策略会担心买天城住宅没增值空间问题实必须知道天城项目核心价值体现表面销售价格增长入住业感受天城提倡生活方式满足生活方式情况增值问题会三级市场体现通三级市场价格指导二级市场销售价格市场实际出发想法涨价天城项目销售周期太长原果价格涨太快市场会接受制定价格
g) 司里建议接项目开始销售价格应该市场价格指导天城量建配套没做出价格宜开太高样样价格建议防止日三级市场价格新开项目价格压造成新开项目销售节奏缓慢

n 单次推出体量建议：
a) 天城体量实次开发总建筑面积相惊考虑问题司特消费者做市场调研终结果发现目前杭州市民接受组团面积范围总建筑15万方米左右根房产开发体量讲般次性开发总建筑面积10万方米左右值15万方米考虑项目开发投入资金市场承受力问题

b) 项目推案体量必须注意天城体量实做市场容量分析时候定做三级市场分析果没做三级市场分析二级市场供量考虑完全错误原先已销售掉面积已滚入三级市场天城早期房源次新推案量造成影响非常巨怕

c) 天城项目状况特性建议天城次开发体量15万方米宜超20万方米否该组团部部配套会投入市场容量问题许考虑目前素考虑建议天城年次推案体量10—15万方米左右宜突破目前15万推案量10涨空间

n 社区文化建立配套设施建立

社区文化建立项目定位体现重国际生活体现仅仅建筑风格样化国际话更重国际文化溶入社区文化中真正体现纯国际化生活方式样引吸真正品位业体现天城文化涵
满足住宅区配套设施旅游完全分割住宅区完善配套够拉动商业发展旅游兴旺带长期商业利润产品定位畅意国际生活畅意国际生活方式体现配套特色已销售市场推广中亮点：

l 休闲购物类

ü 商业步行街
a) 规划中提条商业街功仅天城居民增加便利旅游增添亮色更重增加天城功欧式风味西餐厅工艺品商店欧式PUB更家里方种PUB功仅仅酒吧代表种文化种间交流
b) 店铺建议面积分割店铺2层底层空间50方米左右店铺应该方正整齐分割建筑设计量减少梁柱店铺购买者量获更实际面积
c) 店铺营容应该统进行分配指导店铺立面风格做统理广厦进行意理店铺功分布中心圈应该餐饮服务特色专卖店天道入口处安排工艺礼品店高品位享受商业样外提升天城形象便区业生活需
d) 商业步行街推广招商应该马开始准备希够通建配套带动天城住宅销售满足首期入住业需

ü 会建议：
a) 项目综合会应该设置埃菲尔铁塔中心圈原写字楼处该会面积3—6万方米
b) 综合型会设施组团会没配备者简单配备功集中设置奥林匹克花园样层中集中开设单项运动场运动集体性活动空间越会玩越开心羽毛球讲会中开设羽毛球馆供10—20员时进行运动司认会需投入功设施场配众性运动关键时供应起参运动设置室壁球网球室攀岩沙滩排球桌球游泳池等南国·奥林匹克花园会非常例子
c) 该综合型会仅仅传统意义会功应该时具备会应功时应专业运动市场商店美食等等配套建议会运动休闲中心相联系起建立成座设施较完善国际化运动场馆运动型俱乐部
d) 该综合型会部应该国际化贴心家物业家政服务中心放里该家政服务中心区业提供性化服务会原功包容性强时会社区中心便区居民家政服务中心联系家政服务中心设置该位置助家政服务实际操作带托孩子（学校会旁边）带购物（SHOPPING MALL卖场会旁边）等家政服务中心应该目前开始筹划建设中
e) 外建议组团社区应该设置型会型会功满足业基生活需求











ü SHOPPING MALL建议：
a) 该SHOPPING MALL设置原写字楼面总建筑面积6—10万方米功应该集购物餐饮娱乐体巨霸式现代化商业中心仅天城项目提供服务更辐射板块
b) 该SHOPPING MALL仅应该规模名牌专卖店首饰珠宝廊中外餐饮区样应该功会议厅游戏中心电脑城电影院等应该相国际化现代化元化购物天堂时尚中心休闲乐园样SHOPPING MALL会项目倡导国际化生活支撑会成杭州热点
c) 该SHOPPING MALL样应该功配套先行原项目目前阶段应该开始筹划招商工作海正广场作真正SHOPPING MALL会非常启迪鉴作

ü 卖场建议：
a) 天城卖场建设原写字楼西南侧预计该卖场总建筑面积应该3—5万方米
b) 天城总体规划吸引12万口根海居民集中区域基10万口配置卖场高度密集居住区半径1公里会时设置23卖场总建筑面积2—3万方米卖场
c) 卖场功服务天城部12万口基生活需区部超市便利店等满足社区部基生活需更样话生活品赖卖场实现
d) 该卖场应该功配套先行原项目目前阶段应该开始筹划招商工作果现开始前期准备工作话担心日已预订掉50万体量业日入住天城日常生活方面会极便仅仅社区部便利店远远法满足日入住业需求

l 运动类

ü 青少足球训练基
a) 足球乐趣培养孩子意志力团队精神享受种团队合作带快乐训练中培养更生活乐趣体验目前具备利资源建议天城成立社区业委员会委员会牵头业协商成立社区青少年足球训练基设置专门训练场杭州区域学中学联系起喜欢足球运动孩子予专业教练培训充分利场资源孩子片欢乐天空
b) 该青少年足球训练基设置中心圈副中心圈间位置副中心圈学校林立样便孩子学校基训练样该基弥补学校部体育设施场足遇见问题样学校做配合作
c) 该青少年足球训练基等项目完成100万体量推案量开始进行招商该基先行建设起该基应该等定量区业开始入住投入样带动项目日工作现急需解决区业入住切身生活需该部分训练基放第二阶段进行

ü 户外运动场
a) 户外运动场建议紧青少年足球训练基直原先医院楼
b) 会提供室运动空间现喜欢室外者草坪运动必须开辟样户外运动场样仅够满足区业户外运动场整社区留出片绿空间样供区业休憩散步
c) 该户外运动场样青少年足球训练基样时进行营建

l 教育类
ü 常规类中学校
a) 根余杭市场统计资料发现整余杭口数量7954万中非农口仅1737万余杭区幼园67（613班）学164（1494班）初中34高中7职业中学5
b) 根述数发现天城作12万方米社区教育资源配置需投入体量较次开发组团相般房产项目总体量做区部公建配套面应该般房产项目配置
c) 建议区设置学满足区业需样样配置较适合学生性特点样建议3组团必须配置中学
d) 常规类型中学设置社区副中心圈先前该副中心圈定位文化教育区里天城学院基希处常规类学校集中设置里样便理教育资源互补整合
e) 建议学组团住宅建设开始建设集中中学校应该快开始加紧时间建设许应该快部分学校部分开始建设满足先期入住区业需

ü 建立国际化教育幼园学阶段终生教育基
a) 前面提常规中学校建设问题样司建议天城应该建设终生教育国际学校幼园学阶段全部接受国际化教育培训
b) 该国际化终生学校建议建设天路—星路—天韵路—睦港独立区域中
c) 建议类学校设立中国际口学校授权合办引进全封闭式外教授课形式招收区域较富裕士者杭州市区外商投资企业外籍孩子入学问题
d) 国际化学校建议班形式进行针性教育国际化学校目前应该开始筹划开始会项目强力卖点支持建设应该快


ü 建立特色教育基
a) 该特色教育基建议建设天路—星路—天韵路—睦港国际化学校区域规划重新规划划分布局
b) 该特色教育基知名学合作授权形式设立专职业教育艺术音乐表演英语培训中心等培训类学科
c) 特色教育基国际化终生教育学校起建设规划特色教育基国际化终生教育学校开班时候晚天城教育类功作补充完善

l 艺术文化类

天城国际生活城应该设置集中酒吧中餐厅欢乐四季公园设置戏剧舞蹈音乐歌剧等露天剧院表演天城国际文化重组成部分表现样住宅欢乐四季公园进行功享

ü 露天歌剧院
a) 欢乐四季公园歌剧院时做戏剧音乐表演等作会议聚会电影等功途
b) 露天歌剧院欢乐四季公园原基础做调整完成实现
c) 露天歌剧住宅项目分开进行完善工作马开始欢乐四季公园已开始外开放样话造成露天歌剧工作时间提前面露天歌剧完善天城住宅项目提供支撑作天城项目带动露天歌剧气


ü 文化艺术科技中心
a) 天城文化科技中心设置原写字楼左侧总体建筑面积3—5万方米
b) 文化艺术科技中心设立图书馆美术展示厅艺术作品展等国际文化历史发展作较全面介绍中外文化交流理想场样社区知识文化氛围体现
c) 文化艺术科技中心应该马开始准备希够通建配套带动天城住宅销售满足首期入住业文化艺术需

ü 音乐广场
a) 音乐高雅生活享受节假日里国外喜欢广场聚会聊天谈天说听音乐放松心情利欢乐四季公园广场作出综合娱乐性聚会场
b) 通完善欢乐广场功欢乐广场做成真正欢乐广场音乐欢乐结合起
c) 音乐广场需原先欢乐广场增加硬件投入完成工作应该马完成毕竟欢乐广场天城讲非常重形象工程

ü 绿公园
a) 社区里绝缺块绿块绿设欢乐四季公园河边位置国外喜欢阳光明媚日子里家绿野餐区居民作余提供放松休息家团聚场绿散步谈心
b) 欢乐四季公园公园里面加绿公园容想该绿公园室外运动场相结合样话利项目土资源配套资源次运动需绿室外运动绿休憩相互相成建议户外运动绿公园相结合
c) 该绿公园户外运动场时进行营建










l 医疗类
a) 根杭州医疗相关资料发现整杭州床位数27063张市区床位数20523张中医院床位数23520张家庭床位数17770张
b) 建议社区综合医院设置原医院位置场公运动场东面根数分析出天城需床位数830张左右长久发展眼光天城综合性医院应该需预备1000张床位
c) 什需床位首先确保项目业需样医院功辐射周边区
d) 家医院应该综合性医院项目周边没医院离开市区定距离覆盖群体广孩子老男女应该家综合性医院建议出医院总建筑面积6—10万方米
e) 医院应该快建设早先业提供相应便利希够杭州知名医院学合作合作医院造需医院房供合作医院

l 单组团类
a) 项目体量巨造成项目单次开发组团总建筑面积相般房产项目总体量次开发组团应该般房产项目
b) 产品规划设计绿化景观水体景观物业理智化等方面应该封闭区做 应该完全次开发区做满足国家康居工程基求
c) 次注意然天城会充足商业公建配套区里面放置定公建配套日常需商业：会24时便利店饮食店等区公建配套商业等应该全散点式分布充分考虑区业切身生活需考虑

l 智化类
a) 区智化方面做传统智求加强安保三表出户（远程抄表）宽带紧急求助系统智卡通等应该智化设施预留线着时代发展时更新
b) 建议国著名信息产业公司合作发展聪明住聪明房子全新智化网络住宅透高容量（100M）光纤网络仅户高速网时享受功齐全网络服务月需支付低廉费网银行服务网贸易住宅办公室股市财专讯电子传真等等您全面掌握市场脉博运筹帷幄助带宽达100M网络台建立独立社区网站提供包括网游戏业交流空间性化网页社区商家服务等服务住家拥非虚拟网世界物业理资源形成社区安保网络监控系统访客讲系统紧急求助系统智卡通服务系统等诸功强新型理服务网络

l 类
a) 天城幼园养老院数量够分布需调整着城市老龄化进程天城销售周期长应该考虑放置幼园养老院
b) 问题暂时没提出建议：日物业理员教工医护员等住宿问题等放置日进行商议






























天城项目旅游篇







项目旅游资源房产间关系
天城项目中房产项目旅游度假功应该考虑清楚天城底什体发展侧重点什？然讲先造公园造房产先聚气聚财气战略思想正确应该清楚知道天城房产住宅项目旅游度假项目两者间关系旅游托房产房产带动旅游项目房产侧重点旅游侧重点间关系

二 项目旅游开发类型定位：

纯正欧式文化嫁接入旅游资源旅游资源促进房产开发形成异域文化游休闲度假市场

三 类生活追求程：

居 住
渡 假
休 闲
旅 游
观 光




类居住行研究出结生活追求浅深表里程：观光旅游休闲度假居家代表着类阶段心理需求里居住仅间避雨房子代表适生活环境种舒适生活方式类生活需求高阶段
旅游样性天城提供休闲度假旅游特色市场切入点满足功：做旅游时候旅游项目做房产时候配套项目营造优美舒适欧式环境房产开发奠定基础满足旅游休闲业新求——参性强性化消费房产项目理成章启动

四 杭州旅游市场类型分析：
杭州作中国旅游城市旅游业杭州非常兴旺年量中外游客会四面八方聚集杭州观光旅游杭州然风光旅游名胜古迹旅游历史文化旅游商业购物旅游市风光旅游造景观旅游十分发达繁荣
杭州国际国位决定旅游业前景光明然述种旅游类型里房产旅游作嫁结情况属稀项目产品定位定程度托杭州旅游业利趋势着良机遇方面着巨考验项目旅游产品出现吸引游客吸引住类型游客做出产品特色出景点具长久生命力解决问题面挑战
述旅游景点情况出文化积淀旅游够长久保持魅力吸引力
项目搬国际建筑物具真正国际涵天城具生命力利发商展进步品牌发展扩张
旅游目标客户群着旅游产品定位存着差种差产生旅游产品带消费者需求消费者会根需求选择产品产品特色吸引消费者重素纯景观旅游产品吸引部分外客源嫁接商业娱乐消费旅游产品仅吸引外消费者吸引部分消费客源带动济良性循环发展历史文化托巧妙嫁接入时尚商业元素海新天极具代表性成功例子
必须较清晰定位天城旅游消费目标客户群体解需求什提供更资料带更明确发展前景




五 天城旅游目标市场模拟图

收入水

高

天城旅游目标消费群

中


低


低 中 高 文化层次

述分析图表中旅游客户群定位：

天城项目杭州客户群体外籍客源外客源辅具中等济力文化品味群体

六 天城旅游项目营理建议
欢乐四季公园作天城该项目附属位加广厦题公园理没什验优势欢乐四季公园日营理求高预知素难握司建议欢乐四季公园应该找家验公司作理顾问者营理欢乐四季公园天城住宅业间连动关系首先优考虑必须清楚知道欢乐四季公园应该单独产出济效益项目目前状况日营理综合考虑应该先找家专业顾问公司做咨询者带理样欢乐四季公园带良收益前景等欢乐四季公园成熟广厦掌握题公园营理方式方法负责营失稳妥方案点司提出司观点想法够广厦进行进步沟通



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