谨呈：韶关市莱斯房产
莱斯豪苑工程
营销策略定位思路
〔初稿〕
广州市名行房产纪
〔原深圳世邦横产〕
二零零九年五月日
目录
前言：
第局部 工程片区思考
第二局部 市场分析
韶关房产市场分析
11 投资情况
12 施工竣工情况
13 销售空置情况
14 销售价格情况
15 结
二商物业开展点分析
21 商物业类型
22 商物业特征
23 结
三韶关市商物业开展轨迹
四韶关市商业环境分析
41 商圈总体分布
42 商业物业竞争格局分析
43 2021年2021年韶关市商物业销售市场简析
44 商物业市场存现实问题
五韶关市商业营市民消费行分析
51韶关市商业营商业工程销售额分析
52居民收入水消费结构分析
53韶关市民消费心理分析
54商业段营者分析
六针性区域商情调查
61润发商圈功分析
62 沃尔玛商圈功分析
63 南郊专业市场商圈功分析
64 总结分析
七客户群体分析
71 目标客户群体
72 目标客户群需求分析
第三局部 工程分析
理位置
二 工程规模
三 工程现状
四 工程资源整合
41 城市规划前景整合
42 商业营功整合
43 步行街文化整合
44 旅游酒店资源整合
45 电子商务资源整合
46 事件营销策略整合
47 媒体资源整合
五工程SWOT分析应策略
51 住宅局部
52 商业局部
第四局部 竞争手分析
概述
11 区位素〔商圈素〕
12 产品素〔规模素〕
13 营素〔营定位〕
二 竞争手分析
第五局部 工程定位
工程市场定位
11 市场定位理念
12 市场定位
二 工程形象定位
21 形象题定位
22 支持点
23 工程名称建议
三 工程功定位
31 商场区位划分
32 商场商品定位功定位
33 商品定位
34 功定位
四 商场目标客户定位
41 租赁商场目标客户群分析
42 商场目标消费群分析
43 商场目标投资营者分析
第六局部 整体规划建议
设施配套建议
11 商工程配套
12 规划配套设施原建议
13 具体配套建议
二商铺间隔建议
21 商铺间隔分析
22 相关建议
23 商铺间隔具体建议
24 商户组合建议
三物业理商业理建议
31 物业理提前介入工作
32 商业理提前介入工作
四商场规划建议
41 流引导
42 交通组织
43 物流输送
44 辅导性效劳设施
五住宅局部规划建议
第七局部 总体营销推广策略
总体推广战略思路
二 营销策略
21 总体营销思路
三 题宣传推广策略
31 成立商业营理公司制定招商策略
32 利润分成〞方案
33 购铺易〞方案
四 事件营销策略
五 销售现场包装策略
51 销售环境整体包装设计
52 销售中心设计布置
53 展示未营空间
六 工程定价策略
61 定价考虑素
62 商业销售价格建议
63 住宅销售价格建议
七 招商策略
71 策略：提前介入制定招商政策招商手册
72 策略二：意识选择商户
73 策略三营商品类商场定位致
八 营销推广实施建议
81 销售条件销售时机
82 阶段性销售总体战略
83 销售实施方案
84 销售控制方案
85销售促进方案操作细
86 宣传推广策略
87 媒体组合宣传重点
第八局部 名行简介
公司简介架构
二 作品
三 资源优势
四 公司理念
结束语：
前言：
首先感谢莱斯房产予司效劳时机次提案侧重点商业工程住宅仅略作阐析提案原思路：
1 充分考虑商业业态机整合保证开发商开发利益确保商业区运营模式进行商业运作
2 充分考虑案处商圈特色营文化嫁接创立案片区核心商圈竞争力
3 售出租满做旺〞前提案投资者租赁营商户效劳消费群进行合理准确市场定位
4 做旺〞终极目标进行招商定位功划分商户组合
5 案目标消费群作市场宣传推广攻击象强势树立案品牌形象
6 优先引进核心力店设计具备身特色营销策略推出适合市场投资品种
7 长远开展战略目标结合城市规划制定工程市场定位
8 结合城市规划利素充分发挥工程理优势结合隔岸步行街优势造工程身品牌
9 站商业物业长远开展趋势整体规划开发利润角度思考开发商争创利润化
第局部 工程片区思考
1 东河片区物业抛弃？〔加图片〕
2 东河片区真民窟？〔加图片〕
3 东河片区物业时时进〞？〔加图片〕
4 莱斯工程东河片区物业带曙光？
第二局部 市场分析
韶关房产市场分析
历2006年2007年持续高速增长 08年房产市场房价涨幅稳局部区域房价跌明显消费者购房预期发生变化持币观气氛浓重房屋销售量骤降市场交易滑开发商资金回笼压力加市场调整中寻找方
11 投资情况
市房产市场业房产业逐渐成市支柱产业2021年全市房产完成投资5527亿元增长397中市区4082亿元增长365根统计部门统计显示房产投资占全市社会固定资产投资1818增1947占市GDP1012〔2007年82〕
12 施工竣工情况
投资增谨慎开工现象量房屋竣工会市场产生积极影响08年商品房施工总面积63076万方米增长333中新开工面积26899万方米降55中市区新开工面积13799万方米降263全市竣工面积18756万方米增长818中市区竣工11188万方米增长2218
〔摘韶关市2021年房产市场分析报告〕
13 销售空置情况
伴着市场调整房产市场开始滑突出表现成交量萎缩住宅销售量挫2021年商品房销售面积1383万方米降131销售额3249亿元增长06中住宅销售面积1299万方米降1194住宅销售额2764亿元降111中市区住宅销售面积6354万方米降1096住宅销售额1853亿元降723
时商品房空置面积幅增加商品房空置面积6228万方米增长538中市区空置面积3177万方米降1810中：空置年〔销〕商品房1042万方米约占总量328空置三年〔滞销〕商品房1878万方米约占总量5911空置三年〔积压〕商品房178万方米约占总量56
〔摘韶关市2021年房产市场分析报告〕
14 销售价格情况
全市商品住宅价格约20速度增长市区增幅回落全市商品住宅房均销售价格21278元方米增长2146中市区销售均价291627元方米增长2283
〔摘韶关市2021年房产市场分析报告〕
15 结
目前政府直房产市场力挺应审时度势清醒认识政府政策着力点抓保障稳市场促消费〞高价房托市高房价然目前阻碍市场健康开展障碍目前市场情况分析置业群体价格旧非常敏感定价合理推出时机正确充分准备工程稳站市场
二商物业开展点分析
21 商物业类型
惯商物业商铺商业房商物业功样化满足市民购物饮食娱乐休闲等需求社会功满足商家营商务活动市民投资等需济功
商物业样化特点物业分类样化特点助根物业种类制定针性营销策略类型商铺采销售方式样商铺完全销售策略商物业通常八种分类方法：
分类方法
种类
深圳举例
韶关举例
市场形式分类
型商厦
华润万象城中信广场
益华百货风度名城
专业市场
赛格电子市场东门白马服装城
河西机电专业市场前进路建材市场
区商铺
中海阳光棕榈园星海名城
商住区
物业途分类
购物中心
吉岛茂业百货
益华百货风度名城
区配套商铺
万科四季花城商铺
商住区
专业市场
百安居
红星美居
批发商贸中心
罗湖三岛中心
南郊专业市场
餐馆美食广场
蛇口海世界
启明路美食街
建筑特征分类
商业厦
金中环厦新世界厦
亿厦财星厦
住宅区商铺
区配套商业铺位
商住区
街商铺
市区道路行街商铺
风度路步行街
商城
金光华商业广场
风度路流行前线
物业区位分类
商业区物业
阁林网苑东方时代广场
亿厦财星厦
住宅区物业
区配套商业铺位
商住区
郊物业
山姆美凯龙
南郊专业市场
营方式分类
统营物业
产权酒店商务公寓采较
分散营物业
局部商铺〔开展商返租外〕
营类分类
综合营工程
型商厦区商铺
风度名城益华百货
单营工程
专业市场餐馆美食广场
专业市场步行街
销售方式分类
销售物业
产权商铺销售
租售物业
宝安电脑商城
出租物业
国贸厦
物业产权分类
产权物业
局部新建物业
商业物业
非产权物业
建改建商铺
集资村委物业
22 商物业特征
221 型商厦物业特征
● 营面积万米规模化集约化物业工程
● 集购物餐饮娱乐休闲旅游效劳商贸办公体商业物业满足种消费需求
● 规模较理位置占优容易形成新购物中心消费中心
222专业市场物业特征
●专业营：营某类型商品效劳相关配套产品专业市场显著特征
●商贸结合：专业市场批发业务面宗采购时兼营零售业务满足市民购物求市民购物量较时喜欢专业市场选购价格更廉价
●专业商业街：
A城乡结合部郊专业市场
专业市场规模较营造成行成市商业气氛专业市场项选择址城乡结合部郊规模宏商家众品种齐全吸引量顾客光位龙岗华南MALL红树林汽配城等
B城区专业市场
城区专业市场受空间制约开发规模宏专业市场众商家发组织政府规划横联合集中营形成专业商业街式专业市场深圳东门海味干果布匹时装专业街
23 结
通分析型商厦专业市场市场特征全面种商物业提出差异化营销推广策略目标客户群体进行致划分工程成功推广着重指导意义出工程商业面积逾三万方米〔没计入营中五星级酒店〕具型商厦特征
三韶关市商物业开展轨迹
商物业丛起步成型致会历四开展阶段：
阶段
年代
物业市场特征
租售方式
代表工程
第阶段
19801990
1建商铺建筑物改建商铺
2商住混合楼宇裙楼面层建商铺
3营
非产权物业租赁
第二阶段
19902000
1纯商业性质物业商厦形式诞生
2引发出投资商铺营销概念
3开展商视商铺日营理
产权物业销售
商业步行街
第三阶段
20002021
1新区概念炒作商铺
2盛行返租回报策略
3力商家进驻带动商铺销售
产权物业
销售
售租
风度名城益华百货沃尔玛广场
第四阶段
2021年开始
1商业龙头点带面形成商业网络
2商铺带租约出售
3开展商注重商铺营理
产权物业
销售
售租
根表分析韶关市商物业销售处第二三阶段引发出投资商铺营销概念出现返租回报力商家进驻带动商铺销售〞阶段工程第三阶段根底尝试第四阶段销售策略取竞争优势
四韶关市商业环境分析
41 商圈总体分布
区域
业态
营场
说明
城中区
珠宝精品服饰通讯电脑城办公品休闲餐饮宾馆娱乐
风度名城华星购物广场永安南城明乐超市千汇名城岛等
步行街解放路带典型
东河片区
日杂五金建材干杂日品型百货食品酒类文化品酒店等综合商业区
启明食街建材街莱斯酒店量贩KTV
启明路浈江中路代表
西河
建材机电布艺电脑城通讯型购物中心等
沃尔玛益华百货红星美居雅华建材城新华北路布艺街新华南路建材电脑城等
新华南北路惠民南路代表
南郊片区
汽车配件五金交化建筑材料加工器械日百货等专业批发市场
亿华物流香江家私金海马家私
韶南道
总结：
表出韶关市目前商业布局呈现城市核心周边区辐射〞特点营特色呈现市中心集购物休闲饮食住宿南郊专业市场〞特点说明韶关市城市消费核心区中心时城郊形成专业化市场商贸区
42 商业物业竞争格局分析
区域商业竞争格局表
竞争指标
城中区
西河带
南郊专业市场
案片区
商业位
中心商业区
二级中心商业区
成体
四级商圈
商业覆射范围
整韶关
三区
韶关范围甚更
根片区居民
商品档次
高中低档
中低档
全面
低档
商业环境
优
较优
走专业路线
较差
商业规模
较
较分散
成行成市
分散
营业种
零售业
零售批发
批发兼顾零售
食街酒店建材
目标客户
高中低品味
中低品味
针性商户
区域
● 城中区商业物业竞争格局
托传统老商业位城中区成韶关绝局部市民购物消费首选区域商业档次品味齐全商业物业相互补充形成吃喝玩乐住购物体综合性商业街区
● 西河带竞争格局
西河带新兴商圈渐具商业气氛分布较零散商业新华南路新华北路惠民南路集中点
● 南郊专业市场竞争格局
年专业批发南郊批发市场具较影响力形成物流汽配家俬五金等专业效劳商圈具较强商业影响力总体营状况较佳
● 案市场竞争格局
东河片区韶城印象中直处较低等片区商业格局托莱斯五星级酒店启明食街建材街均具备亮点出现商物业出租率奇高承率极低现象周边道路狭窄物业破旧商业气氛极淡
43 2007年2021年韶关市商物业销售市场简析
● 城中区
名称
路段
工程概况
销售价格
点评：
● 东河片区
名称
路段
工程概况
销售价格
点评：
● 西河片区
名称
路段
工程概况
销售价格
点评：
● 南郊片区
名称
路段
工程概况
销售价格
点评：
● 东河片区〔案区域〕
名称
路段
工程概况
销售价格
点评：
44 商物业市场存现实问题
441 商物业产品质化
住宅质化表现建筑风格产品克隆现象商铺见工程概念推广手法克隆
442商业工程缺乏引起市场鸣议鲜明形象定位
许开发商认商铺段位商业旺愁销售实然商物业假设重视塑造感性工程形象工程缺乏具体化鲜明形象表现会减弱目标客户吸引力影响销售销售利润明明知道工程法联想起法什词语形容样工程买家难纳入购置商铺备选视线范围相应会减少成交时机
443 营销策略单
销售停留售租阶段推广缺乏新意包装缺乏创意性
444建筑规划设计法满足功商贸需求
开展商重视商铺间隔布局流动线等否合理注重通增加商铺销售面积赚取利润着市场成熟必须充分提高商铺商业利价值合理规划商铺间隔布局提高商业运营理提高招商手段等达理想价位提高产品竞争力
建筑规划设计考虑物业种营工程特性互补性营品种物业规划间隔求预留效劳配套设施广告位停车场商业推广效劳区顾客休息区等区域
445 缺乏专业系统商业营理公司
住宅物业需物公司住家带安便利商业物业更需专业商业营理公司进行统理统招商统运营许工程许前期常开业缺乏系统专业商服理公司理导致工程招商难租金低迷结果倒闭
五韶关市商业营市民消费行分析
51韶关市商业营商业工程销售额分析
52居民收入水消费结构分析
53韶关市民消费心理分析〔确定合作关系行提供市场调研数〕
531 消费惯
● 消费者常购物场
● 消费者月逛街购物次数
● 消费者购物逗留时间
● 出行购物常交通工具
● 消费者购物方式
532 购置行
● 消费者消费水
● 消费者购置商品类
● 消费者购物考虑素
533 力消费群体特征
54商业段营者分析〔精确数资料合作关系确定行出具市场调研报告〕
541商家目前营状况评价
542商品档次销售情况分析
543商家理想营模式
营模式
例〔〕
种类丰富集饮食娱乐购物休闲体
规模化特色化营
商铺组合元化
品牌店
购物消费环境
统理统营统规划
544商家选择营场影响素
许营者选择营场时首先考虑该片区场流量足够支撑整体商业营然会关注租金购物环境等租金售价营商铺商说反次果该商铺没生意做低租金售价愿意承商业营风险
六针性区域商情调查
61步行街商圈功分析
62 沃尔玛商圈功分析
63 南郊专业市场商圈功分析
64 总结分析
七客户群体分析
71 目标客户群体
针商物业消费特性目标客户群分三类：
● 投资者
指购置物业出租租金收益中获利客户种类型投资者属市场流购置商铺考虑商业工程否兴旺投资回报否高开展空间
谓铺养三代〞正种客户心态投资者终目标购置商铺愁租出断升值回报率丰厚
● 商家
指购置物业营通营收入获利类客户投资性商家更注重局部商业环境具体针营商品效劳工程商业市场开展前景获利空间
购置物业种商家够控制钱运获较高利润商家般属规模专业市场区商铺型商厦商家相较少
● 租商家
租商家包括商家外商家厂家销商类客户面消费市场终端
商场中租商家品牌知名度寡决定销售成果租商家品牌号召力数量进驻意会直接影响投资者置业信心
72 目标客户群需求分析
● 投资者
投资者确保商铺保值增值保证商场租赁畅旺会求商场配套方面保持定领先优势物业短时间竞争手超越取代
根求：足够停车空间足够供疏导流品牌电梯中央空调精美装潢足够抢眼球贴合营体外立面合理商业业态布局供商家进行促销广场优惠招商条件长期广告促销力度等
● 营者
营者希商场够保持长盛衰希足够流保证营者商业利润会求商场配套考虑顾客感受否引导疏导客流电梯停车位数量够够商场否舒适种设备够安稳运行等〔含投资者求〕
第三局部 工程分析
理位置〔四〕
莱斯豪苑位处韶关市浈江区启明路浈江路间风采桥工程市中心繁华商业带水相连周边物业陈旧年物业会聚建材街食街五星级酒店学校农特产品市场行政事业单位
工程东面紧食街建材装饰街汽车货运站相邻贯穿南北铁路动脉南面韶关市火车站曲江区段西面紧邻浈江市政府商业步行街桥隔北面韶关市学府区域会聚韶关学等批重点学校
东： 南：
西： 北：
二 工程规模〔开发商提供图纸陈列〕
01
总面积
2766900 M2
中
住宅面积：2117900 M2
酒店面积：6490 M2
02
总建筑面积
19473051 M2
中：
莱斯豪苑建筑面积：1577477 M2
莱斯酒店二期建筑面积：3695574 M2
03
建筑面积
16798174 M2
中：
莱斯豪苑建筑面积：1352107 M2
莱斯酒店二期建筑面积：3277104 M2
04
住宅塔楼总建筑面积
9905388 M2
05
商场裙房总建筑面积
3153627 M2
06
宾馆客房楼建筑面积
1701595 M2
07
宾馆副楼建筑面积
1575509 M2
08
居委会面积
7499 M2
09
幼园面积
163300 M2
10
会面积
24100 M2
11
架空层面积
462055 M2
12
计入容积率面积
16324698 M2
中：
莱斯豪苑建筑面积：13057594M2
莱斯酒店二期建筑面积：3267104 M2
13
二层建筑面积
2674877 M2
中：
莱斯豪苑建筑面积：2256407 M2
莱斯酒店二期建筑面积：418470 M2
14
总基底面积
1200636 M2
中：
莱斯豪苑建筑面积：984844 M2
莱斯酒店二期建筑面积：215792 M2
15
总户数〔住宅〕
952户
16
停车位数量
563辆
中：115辆448辆
17
容积率
590
18
绿率
2586
19
建筑密度
4339
中高层局部1920
20
备注：住宅天面层计入容积率面积
莱斯豪苑整体工程分三板块面北莱斯酒店二期酒店板块面南执信学5层纯商业板块东西三层商业板块中住宅物业售面积约9905388 M2商业销售面积约3153627 M2
三 工程现状
莱斯豪苑块呈东西长〔27775m〕南北窄〔39m〕分布目前风采路5层商业已封顶进入招商立面包装阶段面整体室工程已完工进入正负零层阶段工程周边物业均层破旧老物业整体商业营档次低消费水品档次极低商业气氛淡薄〔加插图片〕
四 工程资源整合
41 城市规划前景整合
42 商业营功整合
工程商业面积3万余米〔未计入酒店面积〕东河片区处霸〞位体量放眼市商业物业算营定位工程板块机整合凸显工程品质档次突出工程东河片区舍谁〞商业营优势更吸引商家进驻提升整工程商业价值
43 步行街文化整合
桥隔韶关顶级商业步行街工程直线距离缺乏300米躲避商业业态重复定位雷分流商业步行街流吸引商业步行街庞消费群更幅度提升工程知名度拉动招商力度等推广定位方
44 旅游酒店资源整合
拉动旅游促进消费市济建市重举措步红三角〞中市韶关具较优势丰富矿产资源土特产悠久文历史名胜兴旺交通网络等均韶关成名副实中国旅游竞争力百强城市〞首届广东受欢送驾游目〞2021年全年接旅游者数1044万次韶关唯家五星级酒店莱斯酒店工程完美结合案商业+旅游〞定位奠定坚实营销根底
45 电子商务资源整合
电子商务未商业贸易重形式电子商务活动进行赖电子商务台建设电子商务台建设作商场配套重局部作工程重卖点非常利商铺销售推广范围招商
建设电子商务台适型商物业购物中心商业步行街较规模专业市场
46 事件营销策略整合
事件营销策略三功：吸引更前现场丰富工程品牌涵制造注意力新闻话题
事件营销事件种样通常：工程庆典活动〔奠基封顶竣工周年志庆等〕公益活动投资坛造势活动等参观庆典活动特定时期举行方开展商邀请新闻单位局部已购铺客户目标客户工程现场参观采访外界目标客户时握工程进度增强工程信心
外已购铺买家保持感情联络非常重已购铺客户引进客户前购置已什新鲜事
47 媒体资源整合
报社电视传媒网站杂志等媒体建立长久战略合作关系更工程阶段性推广SP营销品牌建立等进行全方位宣传工程形象深入心立足市场长久战略合作关系更节省营销钱重时节第时间抢占市场
五工程SWOT分析应策略
51住宅局部
优势分析〔S〕
解析剖析
优势应应策略
1规模优势
952户体量配合3万余米商业显居家便利
推广商业+住宅〞衬托居家便利性投资价值
2配套优势
功商业组合提升居家便利
商业定位炒作凸显物业价值
3教育优势
工程配套幼园执信学二中韶关学等教育配套解决子女读难题
学府片区〞概念提升工程品质
4段优势
江边物业紧邻市政府商业步行街火车站
江畔物业〞市政府商业步行街文物古楼风采楼邻〞等进行段优势深化炒作风采楼历史浈江河提显工程居住品质
5优势
物业根南北布局
推介中传统南北居住惯优化工程
二劣势分析〔W〕
1置业方需求层次高
目前韶关市民均置业西河首选目标
推广东河片区未规划前景工程规模学府片区居家便利性等扭转置业群体置业方
2段劣势
紧铁路破旧物业知名红灯区
政府片区规划前景教育机构工程规模等淡抵消工程段置业群体心印象
3片区居住群素质低
居住群工阶层社会底层士等
推广工程白领社区〞知名物〞等优化工程稀释周边物业群素质
三时机分析〔O〕
1江桥建设
规划中电视台启明北路政府投资建设条跨江桥进步吸引隔岸群投资东河物业
充分利政府规划片区进行宣扬提升工程价值
四威胁点分析〔T〕
1宏观济政策猪流感等
国家房产市场高度关注调整工程前景充满变数猪流感〞全球肆虐影响
推广利数良规划前景等躲避政策层面负面影响
2类物业竞争
西河新区物业工程力竞争手：
价格市中心距离等淡化区位素
3工程推出时机
案预计入市时间年度10月份会适逢股票低迷期银行严控期
工程提前入市进行推广积极积累诚意客户正确定位审时度势快速工程销售出
4工程进度
关系工程否期预售证
严抓工程工程进度时保质配合营销节点完成工程建设
52 商业局部〔住宅局部互补局部里累赘叙说〕
优势分析〔S〕
解析剖析
优势应应策略
1体量业种齐全
规模迅速建立品牌效应
通媒体竭力营造东河片区NO1商业角色
2段优势
商业步行街仅隔道桥容易拉动消费群
完善风采桥包装力案商业步行街缝接
3片区竞争工程
东河片区启明路食街建材街成型外商业均具规模
造片区商业巨霸
4商业组合完善营形成互补
完善商业组合案集购物休闲娱乐住宿身
推广营造韶关片区首Shopping mall〞
二劣势分析〔W〕
1块素
5层商业余商业面积根住宅楼包围极影响商业价值
商业营定位躲避块素
2段素
属社会低层群居住片区周边没商业营气氛
商业营定位商业步行街距离躲避缺乏素
3消费力素
属片区均收入低直接影响购置力
拉动韶城消费眼光仅停留东河片区
4停车位素
563车位远远难满足952户住家商业客户
合理划分停车位室外建立立体停车库
三时机分析〔O〕
1政府片区规划未新建工程投入
2政府定点采购参观示范商圈〔假设〕
做商业定位促工程成韶关市张商业+旅游〞知名名片
四威胁点分析〔T〕
1商业定位
定位否准确直接关系工程否持续营影响销售销售价格
2流达率
工程素极影响余片区消费群前消费
努力营造商圈气氛提高购物舒适度躲避商业营类化配合媒体全方位工程进行亮点曝光利前商业广场力抢抓消费群眼光
3铺
居民楼包围直接影响铺位面积划分影响商业价值
做商业业态定位狠抓商业营理提高商业营价值提高铺销售价格
4空置率高
繁华风度路商业步行街例空置正整改商物业面积低50000米
完善工程商业配套招商工作练功断制造工程商业亮点提升工程商业价值
第四局部 竞争手分析
概述
商物业竞争手住宅物业区住宅物业竞争手区域档次类型工程商物业竞争手区域档次类型规模工程甚全城商工程竞争手商物业置业需求关
购置类型商铺客户中绝数客户买铺营买铺作长期投资工具形成商物业市场独特普遍现象：购铺者商商者买铺〔租赁〕投资者选择投资象时型商厦区商铺考虑工程投资回报率
进行工程竞争手分析研讨中司需阐述关工程竞争手分析需考量四〞素：
● 区位差异：段差异位置差异交通差异环境差异流
量差异商业气氛差异消费口差异消费力差异等
● 产品差异：规模差异档次差异物业类型差异工程配套差
异建筑风格差异装修风格差异商铺间隔差异公空间差异等
● 价格差异：定价差异租金差异付款方式差异总价差异等
● 营差异：功划分差异营工程差异营模式差异
理方式差异进驻商户差异等
11区位素〔商圈素〕
前文市场分析〞局部述2007—2021年市场公布商业工程众处商圈位置商业规模径相表：
工程名称
理位置
属商圈
商业规模
风度名城
浈江区解放路熏风路间
解放路
雍华豪庭
浈江区曲江桥边
解放路
商业步行街
浈江区风度路
解放路
千汇名城
浈江区风度路
解放路
华星购物广场
浈江区风度路
解放路
沃尔玛广场
武江区体育馆边
河西商圈
益华百货
武江区惠民南路
河西商圈
工程
浈江区启明北路浈江路间
东河商圈
31536 M2
表知属级商圈工程约7中售建沃尔玛广场风度名城千汇名城雍华豪庭雍华豪庭建工程外余均已进入良性运营阶段庞集中商圈令工程面巨竞争压力
12产品素〔规模素〕
般言商场规模愈求具备商业配套愈产品档次愈显高档专业述规模商场分三档：
A档：面积3万㎡
B档：面积13万㎡间
C档：面积1万㎡
具体划分表：
工程名称
商业规模
档次划分
风度名城
A
雍华豪庭
未知
商业步行街
A
千汇名城
C
华星购物广场
B
沃尔玛广场
A
益华百货
A
工程
31536 M2
A
规模言工程已属型商业工程具备统领方商圈优势体量庞承销售压力然较产品定位准确施工进度稳定序营销节点控良招商力度保证销售压力会相应减轻
13营素〔营定位〕
述列商业工程致定位：
工程名称
营定位
风度名城
休闲购物广场
雍华豪庭
未知
商业步行街
休闲购物街
千汇名城
时尚精品城
华星购物广场
普通超市
沃尔玛广场
型购物广场
益华百货
型购物广场
表分析受区位素影响武江区商圈次浈江区商圈购物广场形式表达休闲功稍逊消费群体仅限区域辐射范围广工程产品定位相商业步行街综合体商厦没工程定位雷工程躲避营风险唯优势
总 结：
述分析知售推售工程工程面直接竞争手较非常剧烈直接竞争手工程附处商圈气氛购物环境消费群等均非工程片区
司根市场现况工程竞争手划分两种：
⑴ 竞争手分析：
● 销售角度考虑：雍华豪庭千汇名城沃尔玛广场
● 目前营角度考虑：风度名城沃尔玛广场益华百货风度路品牌店
⑵ 般竞争手分析：永安百货华星购物广场
二竞争手分析
21雍华豪庭
开展商：
理位置：位解放路曲江桥南面〔风度酒店旁〕
总投资额：
工程定位：
规 模：
总体规划
户 型：
工程进度：目前已建4层
销售价格：未定
销售情况：未销售
点 评：位韶关市解放路商业区核心段周边均知名商业场段优势强吸引客户目光美中缺乏商业裙楼曲江桥桥底边商业营定影响住宅线江景物业火车站居住便利性投资回报分析均优工程住宅物业案住宅工程力竞争手
22沃尔玛广场
开展商：
理位置：位武江区体育馆南边
总投资额：
工程定位：
规 模：
总体规划
户 型：
工程进度：已入伙营业中
销售价格：
销售情况：
点 评：位韶关市
第五局部 工程定位
工程市场定位
11 市场定位理念
根市场工程优劣势分析结合韶关商圈行业特性出目前韶关市型百货公司街街铺专卖店步行街专业市场营缺乏功综合型站式〞购物中心时消费者消费观念休闲文化娱乐站式等复合型购物场转移购物环境购物气氛购物功购物品种求越越高站式休闲娱乐购物住宿附配套专业市场业态组合成消费趋工程定位正填补目前片区商业空白革新韶关商业营模式
12 市场定位
中心区站式〞
旗舰级购物休闲广场
工程规划成集购物饮食娱乐时尚休闲住宿观光等功身现代化型购物商城赋予鲜明特色性引进完备商品现代营理模式工程成片区甚韶关市标志性超级商业航母
二工程形象定位
时尚元购物概念现代化功配置丰富商品组合舒适购物环境优越消费模式鲜明营特色站式购物轻松体验五星级效劳酒店〞等系列前景规划工程成韶关市业态完善功齐全具现代化特色型休闲购物中心
21 形象题定位
城市标◆东城mall
22 支持点
核心城区〞突出工程位置优越性mall倡导种集购物餐饮休闲娱乐酒店等体生活购物方式目前先进商业形态完美陈述 站式〞购物概念消费者里生活质量品质满足定位表达工程性
23 工程名称建议
商业推广名：莱斯现代城莱斯万象城东河1号莱斯国际新城
住宅推广名：莱斯水岸新天莱斯东城观邸莱斯现代城
三工程功定位
31 商场区位划分
32 商场商品定位功定位
楼层
功定位
建 议
室1F～2F
停车场商场设备层
进行合理车位划分车流走合理布置设备安放位置
A区15F
型综合性百货1F：金银珠宝首饰化装品钟表等传统性业态组合2F：淑女绅士服饰3F：潮流时尚服饰运动品带4F：童品寝室品等5F：电玩城
引进知名力店进行业态组合产品种类齐全业种布置合理
B区13F
型专业市场〔土特产布艺窗帘茶叶茶具等商业营业态〕
MALL超级性商业业态组合互补性珠三角赣州郴州商家进行宣传推广
C区13F
1F：型电器城23F：超级市场
引进苏宁国美等电器专业店超市考虑引进新佳乐民润永安南城等商家
D区13F
休闲娱乐带视商家营面积定位饮食业风情酒吧KTV水疗足浴等
引进麦劳肯德基填补片区空白工程提高商业气氛带动气通整合招商吸引休闲娱乐业行业进驻案
〔加插功布局图：〕
33 商品定位
营中偏高档商品〔低档次商家定位提升工程档次影响商业销售价格影响工程造势〕提供完善配套特色效劳全面提升整体营形象表达工程定位优势长远市场竞争力
34 功定位
● 造韶关市全新商业组合概念
● 全面导入现代营理模式强化商业元化营模式
● 具极强休闲观光购物等功集购食娱休住体
● 竭力造商业+旅游〞文化功案成韶关市唯极具特色城市名片旅游定点观光工程
四商场目标客户定位
41 租赁商场目标客户群分析
⑴ 客户群：
品牌形象店连锁店专业店传统商户体工商户
⑵ 特征：
◆ 营中偏高档服装鞋帽金银玉器生活品精品等传统商品
◆ 具备精品特色营意识中型商户
◆ 整体区域形象交通条件提升加强旅游文化建设带动贸开展非常乐观
◆ 营潮流前卫产品吸引众青少年消费群体批年轻创业营商户
42 商场目标消费群分析
实商场明星商品品牌样必须追捧者〔目标消费群〕商场市场定位功规划制订目标消费群需求根底分析工程目标消费群般方面进行
⑴ 15—25岁
◆ 属动消费心理支配权喜欢攀追求新事物新潮流带定消费盲目性
◆ 消费中低档购置快速消耗商品包括服装鞋类精品食音制品IT产品体育品
⑵ 25—35岁
◆ 具定济力支配权追求品牌享乐消费心理较成熟
◆ 消费力中高档力消费群体购置中高档实型产品包括：电器IT产品服装鞋化装品音图书制品钟表家居品等
⑶ 35—45岁
◆ 较强济力支配权追求品牌实型产品消费心理成熟
◆ 消费中高档购置中档耐型保值产品包括：古玩字画玉器家居品服装鞋类化装品音图书制品等
◆ 注重品牌商品涵注重投资性产品追求更高层次文化娱乐享受
⑷ 旅游客户群体
◆ 亲身体验站式〞购物便利专业土特产品等前购物观光消费具定动性意性
◆ 传统中档商品较受欢送消费中高
◆ 力消费群带动购物饮食娱乐消费
43 商场目标投资营者分析
⑴ 投资目投资士
商业步行街仅桥隔案商业规模优势作加强营销手段必案成继风度路商业步行街极具特色购物休闲场商业价值幅提高引导投资士关注案投资案
方面银行存款回报率偏低股票市场预测素众投资者希找投资风险相低回报更升值潜力投资渠道铺养三代〞思想早已深植民心果区域租价售价适宜铺位推出投资客〔工程〕美营投资前景必定吸引众投资士出手购置工程商铺
出商铺理角度考虑工程情况解投资者
⑵ 营目商家
现时工程段低档次购物环境消费力令众实力商家止步
针类商家工程应改善商场部购物环境确定商场营题时设定种优惠付款方式简化付款手续提供优质效劳令铺位买卖付款更贴营商家心理惯宣传包装方面营造出独特营风格营兴旺前景吸引类客户购置案商业
第六局部 整体规划建议
司介入工程提案时案已进入施工阶段建筑层高规划设计户型配面积差异立面布局等方面均做革新性调整仅司介入工程工程环境设计装修色调饰件园林组合休闲区布置背景音乐等进行局部微调工程更贴合案形象定位〔城市标◆东城mall〕
设施配套建议
11 商工程配套
工程
型商厦
专业市场
硬件配套
载客电梯载货电梯手扶电梯停车场中央空调智化保安系统消防系统电子商务台电子通讯系统仓储空间等
载货电梯型物流停车场智化保安系统消防系统电子商务台电子通讯系统型仓库型计量工具等
软件配套
物业理商业理配送中心租赁效劳中心等
物业理商业理运输理商务效劳组织行业协会商会等
12 规划配套设施原建议
配套设施越越配套会造成开发钱升营钱升导致售价升租金升配套缺乏显然缺乏支持商场营运建议开展商规划配套设施时认真考虑求：
⑴ 适度性原
种类型商物业配套设施求设施配套应符合商场档次水类型工程配套相适合设备设施
⑵ 实性原
设施配套遵循适适量原防止谓浪费专业市场需考虑流外更考虑物流需配套
⑶ 超前性原
商场营够持续兴旺段时期保持市场竞争水设施配套必须具超前意识开展商应未年商物业市场开展趋势作出准确预测制定适超前策略
13 具体配套建议
电子商务未商业贸易重形式电子商务活动进行赖电子商务台建设电子商务台建设作商场配套重局部作工程重卖点非常利商铺销售招商
二商铺间隔建议
商物业规划程中商铺间隔整体规划重步骤商铺间隔合理否程度影响商铺销售进度会影响物业身营理商铺间隔须市场需求出发开发配套严格遵循市场开展态势站商家营者理者角度考虑问题力求够商场商铺间隔更加适合市场需求适合种商家开展营活动商务活动样开发出物业会适销路
21 商铺间隔分析
类
优 势
劣 势
商铺间隔
1 商铺销售总价降低适应更投资者购置加快销售进度迅速回笼开发资金
2 商铺租值低便商户招商
1 业太业营导性意性理机构难统招商统理难导商场营状况
2 商铺分散难引进型商家知名商户驻场营商场散户营消费者缺乏吸引力
3 商场家体户商场整体档次降低
商铺间隔
1 适合型商户求便引进力店
2 便统理
3 商场流通格局商场档次较高
1 投资门槛增高阻碍销售进度
2 商铺租金额高中商户进驻营钱招商难度
22 相关建议
进行商铺间隔必须商铺功作导改变整体功前提充分考虑商家需间隔出商铺适应力商户需求适应客流流规划出定公空间满足商场持续开展需
⑴ 适应力商户
力商户型商物业重支撑力量型商物业会选择力商户进驻天河城广场天贸南百货吉岛中信广场吉岛等商场够适合型商家进驻仅型商家段流营面积求十分高商场营格局功分区硬件配套设施求极严格国际知名型商家选择营场求苛刻
型商家选址困难反映出商业传统营模式国际商业营理念存着差距作商物业开展商开发工程时候仅选择适合段符合市场开展趋势市场定位更注重商铺规划格局设置适应力商户求根满足力商户长远营开展需力商户进驻营带动整商场兴旺奠定必根底
⑵ 适应流流
整体商场顾客流作系统规划便商场投入够合理引导客户流延长消费者商场停留时间增加购物时机形成商场派兴旺景象
商场客流导设计仅仅解决商场部流交通疏散问题更注重商场部流外部街区流沟通关系商场面立体流然畅均分配关系设计客流导系统根目限度防止商场出现盲区死角考虑顾客商场浏览商品购物时感受消费者营造然舒适轻松购物环境
23 商铺间隔具体建议
功定位
商铺间隔
面积
型超市
整体租赁包销售
金银珠宝钟表化装品工艺品等局部〔1F〕
采落玻璃围蔽独立式+敞开式商铺设计
1030㎡〔10〕3060㎡〔55〕60㎡〔35〕
潮流时尚运动领休闲购物带〔2F5F〕
采敞开式独立式组合
1525㎡〔35〕2555㎡〔50〕55㎡〔15〕
饮食酒吧街局部〔1F〕
围合式隔断设计
150250㎡〔70〕250400㎡〔20〕400㎡〔10〕
〔具体面积划分配司入场提供完整报告〕
24 商户组合建议
分层定位业态针性进行招商组合产品档次中偏高招商象
三物业理商业理建议
商场开业否旺场保持断吸引消费流程度取决理职施行状况物业理商业理然属售效劳范畴营销角度二者商铺推广重构成商铺投资者购置决策举足轻重作商场理工程前期筹划时提前介入投资者感觉开展商满足商户营活动合理求确保商铺保值增值
31 物业理提前介入工作
⑴ 工程楼宇结构设计设备配置功分布提出建议
⑵ 拟定理工程效劳容
⑶ 参工程监理
⑷ 参设备购置
⑸ 参工程验收
⑹ 拟定理文
⑺ 拟定理公司财务预算
⑻ 确定理费标准
32 商业理提前介入工作
⑴ 制定商场开业方案
⑵ 制定招商政策
⑶ 制定商场租金方案
⑷ 确定商户结构组成
⑸ 制定商场推广活动方案
⑹ 制定理机构架构
⑺ 拟定理文
⑻ 确定理费宣传费标准
四商场规划建议
41 流引导
⑴ 车库流
车库安置显眼垂直电梯方便驾车士停车利进入商场
⑵ 面流引入
商场出入口宜防止消费群早流失入口设显眼位置门面够宽敞商场入口必条件方便流旺路段直接引入流
42 交通组织
⑴ 垂直交通组织
标准层手扶电梯设中庭外围令搭手扶电梯流外露中庭显示种流旺盛场面外手扶电梯消费者流动应具定指引作引导消费者均匀分布场达利台手扶电梯带活功区目
五层街商业设置垂直观光梯增强观光价值缩短时间增强营档次外围流感受商场部舒适购物空间〔案没安装〕
⑵ 面交通组织
流引导输送务必形成循环布局防止出现死角位外注意货物层输送
43 物流输送
⑴ 仓库预留
行业营者仓库存需求情况利较高楼层商
场偏僻位预留作仓库解商家局部担忧
⑵ 货梯设置
商场设置货梯必少货梯位置出口商场铺位
适中距离货梯设功区中段
⑶ 运输通路
通入车库车道应设计成单行驶边进边出
车辆走回头路
⑷ 卸货位
车库应预留定卸货位干货湿货卸货
区分开卸货区应接商场货梯外户外露天应留卸货位方便型运输车辆停放卸货
44 辅导性效劳设施
⑴ 休闲区
休闲区设置目缓解消费者购物时劳累感延长商场逗留时间般设中庭旁宽阔通道设备房旁餐厅美食广场等样起休闲区作
⑵ 洗手间
般逛商场消费者女士居女性洗手间均时间较长设计洗手间时应该女性局部面积适增商场层间应设洗手间低限度隔层导指示标识定清晰明确
⑶ 助式售货机柜员机
助式售货机消费者提供方便增加卖场气氛设置公通道柜员机样现金缺乏消费者提供方便
五住宅局部规划建议
案住宅户型面积配建筑风格等已定位具建设性提议司仅现实出发根工程目前状况工程优势化处东河片区案住宅销售预期价格会定太高商业招商否成功工程推广否位直接影响住宅价格销售周期招商先行前提必须完善方面容：
⑴ 营销中心沙盘展示位
⑵ 四层架空花园提前住宅工程入市前完成园林展示
⑶ 样板房楼通道电梯提前装修位
⑷ 街商业裙楼外立面包装位商业气氛MALL形态初露
第七局部 总体营销推广策略
总体推广战略思路
根工程目前工程进度预计年度7月份取商业裙楼预售许证营销推广执行迫眉睫工程前期工作做更扎实客户定位更精准客户积累更充实工程造势做更躲避市场政策风险司提出总体筹划思路：
1工程原始积累阶段成立商业营理公司采取招商提前进入〞策略〔司配合执行〕工程利销售做铺垫工作做5层商业外围包装提前制定营销中心装修方案终实施选择工程形象代言拉响营销战略第炮市场制造绝热点
2工程引导销售阶段举办财富坛暨莱斯万象城〞推介会进行部登记进入储客期蓄势发
3工程前期利政府部门工程周边市政规划前景公布案造韶城旅游定点观光工程进行炒作提升工程区域形象迅速成市场焦点期间开始工程进行形象铺垫宣传
4工程强势推广阶段加强工程方面销售信息宣传攻势进行首次公开出售〔排队轮号〕采连租约销售〞策略组织客户珠三角带专业市场进行参观销售热烈气氛推高潮
5住宅工程开始进行前期铺垫预热开始进行部登记蓄客
6销售持续阶段提出利润分成〞方案制造新新闻炒作热
点迅速扩商铺销售
7住宅工程制造全市征集样板房空中园林装修方案〞事件媒
体炒作时加快样板房装修进程
8销售末期提出购铺易〞方案迅速扫清尾货帮助开展商
迅速回笼资金
9住宅工程配合商业热销隆重推出
注：筹划思路司贵司针时段工程节点营销事件政策利市场素等方面进行充分讨修正前方执行
二营销策略
21 总体营销思路
思路： 创韶关首市 Mall〞造韶关首万象城〞
思路二： 创韶关首站式〞风情休闲街(酒吧街+饮食街)
思路三： 创韶关首商业+旅游〞工程
思路四： 形象代言工程制造亮点制造轰动效应
思路五： 成立商业营理公司制定招商政策招商手册
思路六： 招商提前介入招商工作先期进行销售招商安派公司员进
思路七： 举办财富坛暨莱斯万象城〞推介会
思路八： 引入力商户进驻迅速提高知名度
思路九： 采连租约销售〞策略销售推高潮
思路十： 实施样板房空中园林〞设计方案全城征集活动
思路十： 实施利润分成〞方案营投资〞两误
思路十二： 实施购铺易〞方案买铺送礼
三题宣传推广策略
31 成立商业营理公司制定招商策略
成立商业营理公司负责莱斯万象城〞招租工作实行灵活招租方式层面承租方采出租策略目首先确保量商家开业前入场营方面吸引知名品牌商家入场营形成整商场领头羊〞效应品牌商家局部选择承租方式少购置铺位品牌商家进驻进步促更持观态度中商家进场营迅速带旺商场购铺气
32 利润分成〞方案
谓利润分成买家购商铺交开展商统营理年享受定例利润分成〔通常7～9具体操作事项回报例诚进步合作敲定〕
33 购铺易〞方案
方案作工程期迅速回笼资金快速销售配合商业招商情况定
四事件营销策略
配合总体营销思路进行事件扩务件营销事件均目性针性轰动性效益性延续性〔略工程执行程中行细化〕
五销售现场包装策略
影响商物业销售诸素中楼盘现场销售员口广告包装现场布置销售气氛居前四位素见销售现场布置重性
销售现场包装目标通销售部形象环境设施等方面进行修饰买家动快促成成交
商物业工程销售现场包装包括：销售环境整体设计销售部设计布置营空间示范三方面容住宅物业讲究现场包装文居住气氛园林展示社区空间等素
51 销售环境整体包装设计
销售环境整体包装设计针工现场进行销售延伸提升利外〔销售中心〕〔工现场〕引导买家参观工程增进工程感信心商工程处周边环境关系密切结合工程实际特点市场定位包装工程现场受众展示全新营销概念断强化工程印象
52 销售中心设计布置
销售中心展现工程特点优势窗口销售员目标客户距离接触重场作仅销售更重展示功目标客户展示未营环境未投资回报场目标客户动感受投资环境增强工程信心
53 展示未营空间
商物业市场竞争趋白热化压力作样板铺〞作展示未营空间概念 应市〞出通目标客户直观展现商铺营环境营空间营气氛增强客户购置欲
六工程定价策略
工程价格定位销售中起着重作直接影响着竞争手消费者工程购置行产生直接反映工程销售速度起着制约作
61 定价考虑素
● 考虑市场竞争业态变化迎合消费者购置心理素
● 考虑工程片区租售价格水整体价格策略考虑工程营销推广节点事件轰动效应回款求等素
● 考虑工程市场竞争中确立品牌优势稳固塑造开展商品牌形象日销售开展良根底
作定价时参考素终须定价时作适调整务求令整体价格合理
62 商业销售价格建议
63 住宅销售价格建议
七招商策略
区商铺较分散商铺销售时开张营业通常需统理统营商铺销售出开展商算完成务型商厦专业市场商铺销售空代表工程开发成功开发销售阶段完结商场接重工作筹措开业招商招租
招商工作成功否直接影响商铺销售成交进度招商工作做吸引少知名品牌店特色产品销商签约必投资者增强投资信心
市场竞争剧烈资金回笼压力越越商物业开展商职已发生明显变化原负责工程开发建设加速销售迫开展商商铺销售程中兼顾商场理方职责——招商
71 策略：提前介入制定招商政策招商手册
● 开展商商铺销售求
商物业销售求开展商必须投资者投资信心关键工作商场未营运作营特色营品种营手法营规模济效益传递投资者投资者工程更详认知帮助投资者建立获利信心令销售速度加快
● 投资者商铺投资求
提前介入制定招商政策缩短商场开业时间投资者感觉买收租利局面
72 策略二：意识选择商户
商场营否成功程度取决商户构成想商家做规模定位商场着商户结构进进市场商户决定开展商筹划公司预先筹划〞决定想定没想商场定位相符商户千方百计请进
721 商户选择两原
● 营商品效劳合理搭配进驻商户足够营空间
商品效劳合理搭配效营造商场购物气氛〞果重叠商户营会造成竞争剧烈化谓竞争会促限空间商家求生存难开展终导致商场难继
● 商户选择保证稳定租金收入投资者快速回收资金
长期稳定实力商户需较面积商铺付出租金相较低业快速回收愿相抵触商户然支付较高租金缺乏长期稳定保障商户选择必须处理长期收益短期收益问题保证租金收入持续稳定
722 商户进驻三求
● 知名连锁商户
知名品牌商户进驻效提升商场品位吸引消费流提供稳定租金收入越品牌商户进驻商场形象越佳知名商户进驻方面消费核心——消费者形成强吸引力方面知名商户形象商场形象更加深化力商家进驻中充分表达
● 性鲜明特色商户
商户会带消费群某商户性鲜明形象突出容易消费者留深刻印象丰富商场整体营特色例深圳中信城市广场引进吉岛〞天吸引众消费客流吉岛俨然成中信城市广场代名词特色商户带动作见斑
● 吸引流量商户
商户定知名品牌定付起高租金吸引规模流量带动商场购物增长商户重点引进娱乐场美食广场等商场吸引流量重奉献
73 策略三营商品类商场定位致
营商品类商场定位致型商厦购物中心说较复杂招商问题商场定位保持致防止雷商户间进行差异化营
实施营商品商场定位致策略制定整体招商策略租赁策略营品种策略商户入场资格入手严格控制商户种类数量质量助整商场营结构功分区维持序格局保证场质量品质防止商家便转换营品种改变销售策略改变铺位设计偏离整商场营理念
八营销推广实施建议
81 销售条件销售时机
82 阶段性销售总体战略
83 销售实施方案
84 销售控制方案
85销售促进方案操作细
86 宣传推广策略
87 媒体组合宣传重点
第八局部 名行简介
公司简介架构
二作品
三资源优势
四公司理念
结束语：
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莱斯豪苑工程
营销策略定位思路
〔初稿〕
广州市名行房产纪
〔原深圳世邦横产〕
二零零九年五月日
目录
前言：
第局部 工程片区思考
第二局部 市场分析
韶关房产市场分析
11 投资情况
12 施工竣工情况
13 销售空置情况
14 销售价格情况
15 结
二商物业开展点分析
21 商物业类型
22 商物业特征
23 结
三韶关市商物业开展轨迹
四韶关市商业环境分析
41 商圈总体分布
42 商业物业竞争格局分析
43 2021年2021年韶关市商物业销售市场简析
44 商物业市场存现实问题
五韶关市商业营市民消费行分析
51韶关市商业营商业工程销售额分析
52居民收入水消费结构分析
53韶关市民消费心理分析
54商业段营者分析
六针性区域商情调查
61润发商圈功分析
62 沃尔玛商圈功分析
63 南郊专业市场商圈功分析
64 总结分析
七客户群体分析
71 目标客户群体
72 目标客户群需求分析
第三局部 工程分析
理位置
二 工程规模
三 工程现状
四 工程资源整合
41 城市规划前景整合
42 商业营功整合
43 步行街文化整合
44 旅游酒店资源整合
45 电子商务资源整合
46 事件营销策略整合
47 媒体资源整合
五工程SWOT分析应策略
51 住宅局部
52 商业局部
第四局部 竞争手分析
概述
11 区位素〔商圈素〕
12 产品素〔规模素〕
13 营素〔营定位〕
二 竞争手分析
第五局部 工程定位
工程市场定位
11 市场定位理念
12 市场定位
二 工程形象定位
21 形象题定位
22 支持点
23 工程名称建议
三 工程功定位
31 商场区位划分
32 商场商品定位功定位
33 商品定位
34 功定位
四 商场目标客户定位
41 租赁商场目标客户群分析
42 商场目标消费群分析
43 商场目标投资营者分析
第六局部 整体规划建议
设施配套建议
11 商工程配套
12 规划配套设施原建议
13 具体配套建议
二商铺间隔建议
21 商铺间隔分析
22 相关建议
23 商铺间隔具体建议
24 商户组合建议
三物业理商业理建议
31 物业理提前介入工作
32 商业理提前介入工作
四商场规划建议
41 流引导
42 交通组织
43 物流输送
44 辅导性效劳设施
五住宅局部规划建议
第七局部 总体营销推广策略
总体推广战略思路
二 营销策略
21 总体营销思路
三 题宣传推广策略
31 成立商业营理公司制定招商策略
32 利润分成〞方案
33 购铺易〞方案
四 事件营销策略
五 销售现场包装策略
51 销售环境整体包装设计
52 销售中心设计布置
53 展示未营空间
六 工程定价策略
61 定价考虑素
62 商业销售价格建议
63 住宅销售价格建议
七 招商策略
71 策略：提前介入制定招商政策招商手册
72 策略二：意识选择商户
73 策略三营商品类商场定位致
八 营销推广实施建议
81 销售条件销售时机
82 阶段性销售总体战略
83 销售实施方案
84 销售控制方案
85销售促进方案操作细
86 宣传推广策略
87 媒体组合宣传重点
第八局部 名行简介
公司简介架构
二 作品
三 资源优势
四 公司理念
结束语：
前言：
首先感谢莱斯房产予司效劳时机次提案侧重点商业工程住宅仅略作阐析提案原思路：
1 充分考虑商业业态机整合保证开发商开发利益确保商业区运营模式进行商业运作
2 充分考虑案处商圈特色营文化嫁接创立案片区核心商圈竞争力
3 售出租满做旺〞前提案投资者租赁营商户效劳消费群进行合理准确市场定位
4 做旺〞终极目标进行招商定位功划分商户组合
5 案目标消费群作市场宣传推广攻击象强势树立案品牌形象
6 优先引进核心力店设计具备身特色营销策略推出适合市场投资品种
7 长远开展战略目标结合城市规划制定工程市场定位
8 结合城市规划利素充分发挥工程理优势结合隔岸步行街优势造工程身品牌
9 站商业物业长远开展趋势整体规划开发利润角度思考开发商争创利润化
第局部 工程片区思考
1 东河片区物业抛弃？〔加图片〕
2 东河片区真民窟？〔加图片〕
3 东河片区物业时时进〞？〔加图片〕
4 莱斯工程东河片区物业带曙光？
第二局部 市场分析
韶关房产市场分析
历2006年2007年持续高速增长 08年房产市场房价涨幅稳局部区域房价跌明显消费者购房预期发生变化持币观气氛浓重房屋销售量骤降市场交易滑开发商资金回笼压力加市场调整中寻找方
11 投资情况
市房产市场业房产业逐渐成市支柱产业2021年全市房产完成投资5527亿元增长397中市区4082亿元增长365根统计部门统计显示房产投资占全市社会固定资产投资1818增1947占市GDP1012〔2007年82〕
12 施工竣工情况
投资增谨慎开工现象量房屋竣工会市场产生积极影响08年商品房施工总面积63076万方米增长333中新开工面积26899万方米降55中市区新开工面积13799万方米降263全市竣工面积18756万方米增长818中市区竣工11188万方米增长2218
〔摘韶关市2021年房产市场分析报告〕
13 销售空置情况
伴着市场调整房产市场开始滑突出表现成交量萎缩住宅销售量挫2021年商品房销售面积1383万方米降131销售额3249亿元增长06中住宅销售面积1299万方米降1194住宅销售额2764亿元降111中市区住宅销售面积6354万方米降1096住宅销售额1853亿元降723
时商品房空置面积幅增加商品房空置面积6228万方米增长538中市区空置面积3177万方米降1810中：空置年〔销〕商品房1042万方米约占总量328空置三年〔滞销〕商品房1878万方米约占总量5911空置三年〔积压〕商品房178万方米约占总量56
〔摘韶关市2021年房产市场分析报告〕
14 销售价格情况
全市商品住宅价格约20速度增长市区增幅回落全市商品住宅房均销售价格21278元方米增长2146中市区销售均价291627元方米增长2283
〔摘韶关市2021年房产市场分析报告〕
15 结
目前政府直房产市场力挺应审时度势清醒认识政府政策着力点抓保障稳市场促消费〞高价房托市高房价然目前阻碍市场健康开展障碍目前市场情况分析置业群体价格旧非常敏感定价合理推出时机正确充分准备工程稳站市场
二商物业开展点分析
21 商物业类型
惯商物业商铺商业房商物业功样化满足市民购物饮食娱乐休闲等需求社会功满足商家营商务活动市民投资等需济功
商物业样化特点物业分类样化特点助根物业种类制定针性营销策略类型商铺采销售方式样商铺完全销售策略商物业通常八种分类方法：
分类方法
种类
深圳举例
韶关举例
市场形式分类
型商厦
华润万象城中信广场
益华百货风度名城
专业市场
赛格电子市场东门白马服装城
河西机电专业市场前进路建材市场
区商铺
中海阳光棕榈园星海名城
商住区
物业途分类
购物中心
吉岛茂业百货
益华百货风度名城
区配套商铺
万科四季花城商铺
商住区
专业市场
百安居
红星美居
批发商贸中心
罗湖三岛中心
南郊专业市场
餐馆美食广场
蛇口海世界
启明路美食街
建筑特征分类
商业厦
金中环厦新世界厦
亿厦财星厦
住宅区商铺
区配套商业铺位
商住区
街商铺
市区道路行街商铺
风度路步行街
商城
金光华商业广场
风度路流行前线
物业区位分类
商业区物业
阁林网苑东方时代广场
亿厦财星厦
住宅区物业
区配套商业铺位
商住区
郊物业
山姆美凯龙
南郊专业市场
营方式分类
统营物业
产权酒店商务公寓采较
分散营物业
局部商铺〔开展商返租外〕
营类分类
综合营工程
型商厦区商铺
风度名城益华百货
单营工程
专业市场餐馆美食广场
专业市场步行街
销售方式分类
销售物业
产权商铺销售
租售物业
宝安电脑商城
出租物业
国贸厦
物业产权分类
产权物业
局部新建物业
商业物业
非产权物业
建改建商铺
集资村委物业
22 商物业特征
221 型商厦物业特征
● 营面积万米规模化集约化物业工程
● 集购物餐饮娱乐休闲旅游效劳商贸办公体商业物业满足种消费需求
● 规模较理位置占优容易形成新购物中心消费中心
222专业市场物业特征
●专业营：营某类型商品效劳相关配套产品专业市场显著特征
●商贸结合：专业市场批发业务面宗采购时兼营零售业务满足市民购物求市民购物量较时喜欢专业市场选购价格更廉价
●专业商业街：
A城乡结合部郊专业市场
专业市场规模较营造成行成市商业气氛专业市场项选择址城乡结合部郊规模宏商家众品种齐全吸引量顾客光位龙岗华南MALL红树林汽配城等
B城区专业市场
城区专业市场受空间制约开发规模宏专业市场众商家发组织政府规划横联合集中营形成专业商业街式专业市场深圳东门海味干果布匹时装专业街
23 结
通分析型商厦专业市场市场特征全面种商物业提出差异化营销推广策略目标客户群体进行致划分工程成功推广着重指导意义出工程商业面积逾三万方米〔没计入营中五星级酒店〕具型商厦特征
三韶关市商物业开展轨迹
商物业丛起步成型致会历四开展阶段：
阶段
年代
物业市场特征
租售方式
代表工程
第阶段
19801990
1建商铺建筑物改建商铺
2商住混合楼宇裙楼面层建商铺
3营
非产权物业租赁
第二阶段
19902000
1纯商业性质物业商厦形式诞生
2引发出投资商铺营销概念
3开展商视商铺日营理
产权物业销售
商业步行街
第三阶段
20002021
1新区概念炒作商铺
2盛行返租回报策略
3力商家进驻带动商铺销售
产权物业
销售
售租
风度名城益华百货沃尔玛广场
第四阶段
2021年开始
1商业龙头点带面形成商业网络
2商铺带租约出售
3开展商注重商铺营理
产权物业
销售
售租
根表分析韶关市商物业销售处第二三阶段引发出投资商铺营销概念出现返租回报力商家进驻带动商铺销售〞阶段工程第三阶段根底尝试第四阶段销售策略取竞争优势
四韶关市商业环境分析
41 商圈总体分布
区域
业态
营场
说明
城中区
珠宝精品服饰通讯电脑城办公品休闲餐饮宾馆娱乐
风度名城华星购物广场永安南城明乐超市千汇名城岛等
步行街解放路带典型
东河片区
日杂五金建材干杂日品型百货食品酒类文化品酒店等综合商业区
启明食街建材街莱斯酒店量贩KTV
启明路浈江中路代表
西河
建材机电布艺电脑城通讯型购物中心等
沃尔玛益华百货红星美居雅华建材城新华北路布艺街新华南路建材电脑城等
新华南北路惠民南路代表
南郊片区
汽车配件五金交化建筑材料加工器械日百货等专业批发市场
亿华物流香江家私金海马家私
韶南道
总结：
表出韶关市目前商业布局呈现城市核心周边区辐射〞特点营特色呈现市中心集购物休闲饮食住宿南郊专业市场〞特点说明韶关市城市消费核心区中心时城郊形成专业化市场商贸区
42 商业物业竞争格局分析
区域商业竞争格局表
竞争指标
城中区
西河带
南郊专业市场
案片区
商业位
中心商业区
二级中心商业区
成体
四级商圈
商业覆射范围
整韶关
三区
韶关范围甚更
根片区居民
商品档次
高中低档
中低档
全面
低档
商业环境
优
较优
走专业路线
较差
商业规模
较
较分散
成行成市
分散
营业种
零售业
零售批发
批发兼顾零售
食街酒店建材
目标客户
高中低品味
中低品味
针性商户
区域
● 城中区商业物业竞争格局
托传统老商业位城中区成韶关绝局部市民购物消费首选区域商业档次品味齐全商业物业相互补充形成吃喝玩乐住购物体综合性商业街区
● 西河带竞争格局
西河带新兴商圈渐具商业气氛分布较零散商业新华南路新华北路惠民南路集中点
● 南郊专业市场竞争格局
年专业批发南郊批发市场具较影响力形成物流汽配家俬五金等专业效劳商圈具较强商业影响力总体营状况较佳
● 案市场竞争格局
东河片区韶城印象中直处较低等片区商业格局托莱斯五星级酒店启明食街建材街均具备亮点出现商物业出租率奇高承率极低现象周边道路狭窄物业破旧商业气氛极淡
43 2007年2021年韶关市商物业销售市场简析
● 城中区
名称
路段
工程概况
销售价格
点评：
● 东河片区
名称
路段
工程概况
销售价格
点评：
● 西河片区
名称
路段
工程概况
销售价格
点评：
● 南郊片区
名称
路段
工程概况
销售价格
点评：
● 东河片区〔案区域〕
名称
路段
工程概况
销售价格
点评：
44 商物业市场存现实问题
441 商物业产品质化
住宅质化表现建筑风格产品克隆现象商铺见工程概念推广手法克隆
442商业工程缺乏引起市场鸣议鲜明形象定位
许开发商认商铺段位商业旺愁销售实然商物业假设重视塑造感性工程形象工程缺乏具体化鲜明形象表现会减弱目标客户吸引力影响销售销售利润明明知道工程法联想起法什词语形容样工程买家难纳入购置商铺备选视线范围相应会减少成交时机
443 营销策略单
销售停留售租阶段推广缺乏新意包装缺乏创意性
444建筑规划设计法满足功商贸需求
开展商重视商铺间隔布局流动线等否合理注重通增加商铺销售面积赚取利润着市场成熟必须充分提高商铺商业利价值合理规划商铺间隔布局提高商业运营理提高招商手段等达理想价位提高产品竞争力
建筑规划设计考虑物业种营工程特性互补性营品种物业规划间隔求预留效劳配套设施广告位停车场商业推广效劳区顾客休息区等区域
445 缺乏专业系统商业营理公司
住宅物业需物公司住家带安便利商业物业更需专业商业营理公司进行统理统招商统运营许工程许前期常开业缺乏系统专业商服理公司理导致工程招商难租金低迷结果倒闭
五韶关市商业营市民消费行分析
51韶关市商业营商业工程销售额分析
52居民收入水消费结构分析
53韶关市民消费心理分析〔确定合作关系行提供市场调研数〕
531 消费惯
● 消费者常购物场
● 消费者月逛街购物次数
● 消费者购物逗留时间
● 出行购物常交通工具
● 消费者购物方式
532 购置行
● 消费者消费水
● 消费者购置商品类
● 消费者购物考虑素
533 力消费群体特征
54商业段营者分析〔精确数资料合作关系确定行出具市场调研报告〕
541商家目前营状况评价
542商品档次销售情况分析
543商家理想营模式
营模式
例〔〕
种类丰富集饮食娱乐购物休闲体
规模化特色化营
商铺组合元化
品牌店
购物消费环境
统理统营统规划
544商家选择营场影响素
许营者选择营场时首先考虑该片区场流量足够支撑整体商业营然会关注租金购物环境等租金售价营商铺商说反次果该商铺没生意做低租金售价愿意承商业营风险
六针性区域商情调查
61步行街商圈功分析
62 沃尔玛商圈功分析
63 南郊专业市场商圈功分析
64 总结分析
七客户群体分析
71 目标客户群体
针商物业消费特性目标客户群分三类：
● 投资者
指购置物业出租租金收益中获利客户种类型投资者属市场流购置商铺考虑商业工程否兴旺投资回报否高开展空间
谓铺养三代〞正种客户心态投资者终目标购置商铺愁租出断升值回报率丰厚
● 商家
指购置物业营通营收入获利类客户投资性商家更注重局部商业环境具体针营商品效劳工程商业市场开展前景获利空间
购置物业种商家够控制钱运获较高利润商家般属规模专业市场区商铺型商厦商家相较少
● 租商家
租商家包括商家外商家厂家销商类客户面消费市场终端
商场中租商家品牌知名度寡决定销售成果租商家品牌号召力数量进驻意会直接影响投资者置业信心
72 目标客户群需求分析
● 投资者
投资者确保商铺保值增值保证商场租赁畅旺会求商场配套方面保持定领先优势物业短时间竞争手超越取代
根求：足够停车空间足够供疏导流品牌电梯中央空调精美装潢足够抢眼球贴合营体外立面合理商业业态布局供商家进行促销广场优惠招商条件长期广告促销力度等
● 营者
营者希商场够保持长盛衰希足够流保证营者商业利润会求商场配套考虑顾客感受否引导疏导客流电梯停车位数量够够商场否舒适种设备够安稳运行等〔含投资者求〕
第三局部 工程分析
理位置〔四〕
莱斯豪苑位处韶关市浈江区启明路浈江路间风采桥工程市中心繁华商业带水相连周边物业陈旧年物业会聚建材街食街五星级酒店学校农特产品市场行政事业单位
工程东面紧食街建材装饰街汽车货运站相邻贯穿南北铁路动脉南面韶关市火车站曲江区段西面紧邻浈江市政府商业步行街桥隔北面韶关市学府区域会聚韶关学等批重点学校
东： 南：
西： 北：
二 工程规模〔开发商提供图纸陈列〕
01
总面积
2766900 M2
中
住宅面积：2117900 M2
酒店面积：6490 M2
02
总建筑面积
19473051 M2
中：
莱斯豪苑建筑面积：1577477 M2
莱斯酒店二期建筑面积：3695574 M2
03
建筑面积
16798174 M2
中：
莱斯豪苑建筑面积：1352107 M2
莱斯酒店二期建筑面积：3277104 M2
04
住宅塔楼总建筑面积
9905388 M2
05
商场裙房总建筑面积
3153627 M2
06
宾馆客房楼建筑面积
1701595 M2
07
宾馆副楼建筑面积
1575509 M2
08
居委会面积
7499 M2
09
幼园面积
163300 M2
10
会面积
24100 M2
11
架空层面积
462055 M2
12
计入容积率面积
16324698 M2
中：
莱斯豪苑建筑面积：13057594M2
莱斯酒店二期建筑面积：3267104 M2
13
二层建筑面积
2674877 M2
中：
莱斯豪苑建筑面积：2256407 M2
莱斯酒店二期建筑面积：418470 M2
14
总基底面积
1200636 M2
中：
莱斯豪苑建筑面积：984844 M2
莱斯酒店二期建筑面积：215792 M2
15
总户数〔住宅〕
952户
16
停车位数量
563辆
中：115辆448辆
17
容积率
590
18
绿率
2586
19
建筑密度
4339
中高层局部1920
20
备注：住宅天面层计入容积率面积
莱斯豪苑整体工程分三板块面北莱斯酒店二期酒店板块面南执信学5层纯商业板块东西三层商业板块中住宅物业售面积约9905388 M2商业销售面积约3153627 M2
三 工程现状
莱斯豪苑块呈东西长〔27775m〕南北窄〔39m〕分布目前风采路5层商业已封顶进入招商立面包装阶段面整体室工程已完工进入正负零层阶段工程周边物业均层破旧老物业整体商业营档次低消费水品档次极低商业气氛淡薄〔加插图片〕
四 工程资源整合
41 城市规划前景整合
42 商业营功整合
工程商业面积3万余米〔未计入酒店面积〕东河片区处霸〞位体量放眼市商业物业算营定位工程板块机整合凸显工程品质档次突出工程东河片区舍谁〞商业营优势更吸引商家进驻提升整工程商业价值
43 步行街文化整合
桥隔韶关顶级商业步行街工程直线距离缺乏300米躲避商业业态重复定位雷分流商业步行街流吸引商业步行街庞消费群更幅度提升工程知名度拉动招商力度等推广定位方
44 旅游酒店资源整合
拉动旅游促进消费市济建市重举措步红三角〞中市韶关具较优势丰富矿产资源土特产悠久文历史名胜兴旺交通网络等均韶关成名副实中国旅游竞争力百强城市〞首届广东受欢送驾游目〞2021年全年接旅游者数1044万次韶关唯家五星级酒店莱斯酒店工程完美结合案商业+旅游〞定位奠定坚实营销根底
45 电子商务资源整合
电子商务未商业贸易重形式电子商务活动进行赖电子商务台建设电子商务台建设作商场配套重局部作工程重卖点非常利商铺销售推广范围招商
建设电子商务台适型商物业购物中心商业步行街较规模专业市场
46 事件营销策略整合
事件营销策略三功：吸引更前现场丰富工程品牌涵制造注意力新闻话题
事件营销事件种样通常：工程庆典活动〔奠基封顶竣工周年志庆等〕公益活动投资坛造势活动等参观庆典活动特定时期举行方开展商邀请新闻单位局部已购铺客户目标客户工程现场参观采访外界目标客户时握工程进度增强工程信心
外已购铺买家保持感情联络非常重已购铺客户引进客户前购置已什新鲜事
47 媒体资源整合
报社电视传媒网站杂志等媒体建立长久战略合作关系更工程阶段性推广SP营销品牌建立等进行全方位宣传工程形象深入心立足市场长久战略合作关系更节省营销钱重时节第时间抢占市场
五工程SWOT分析应策略
51住宅局部
优势分析〔S〕
解析剖析
优势应应策略
1规模优势
952户体量配合3万余米商业显居家便利
推广商业+住宅〞衬托居家便利性投资价值
2配套优势
功商业组合提升居家便利
商业定位炒作凸显物业价值
3教育优势
工程配套幼园执信学二中韶关学等教育配套解决子女读难题
学府片区〞概念提升工程品质
4段优势
江边物业紧邻市政府商业步行街火车站
江畔物业〞市政府商业步行街文物古楼风采楼邻〞等进行段优势深化炒作风采楼历史浈江河提显工程居住品质
5优势
物业根南北布局
推介中传统南北居住惯优化工程
二劣势分析〔W〕
1置业方需求层次高
目前韶关市民均置业西河首选目标
推广东河片区未规划前景工程规模学府片区居家便利性等扭转置业群体置业方
2段劣势
紧铁路破旧物业知名红灯区
政府片区规划前景教育机构工程规模等淡抵消工程段置业群体心印象
3片区居住群素质低
居住群工阶层社会底层士等
推广工程白领社区〞知名物〞等优化工程稀释周边物业群素质
三时机分析〔O〕
1江桥建设
规划中电视台启明北路政府投资建设条跨江桥进步吸引隔岸群投资东河物业
充分利政府规划片区进行宣扬提升工程价值
四威胁点分析〔T〕
1宏观济政策猪流感等
国家房产市场高度关注调整工程前景充满变数猪流感〞全球肆虐影响
推广利数良规划前景等躲避政策层面负面影响
2类物业竞争
西河新区物业工程力竞争手：
价格市中心距离等淡化区位素
3工程推出时机
案预计入市时间年度10月份会适逢股票低迷期银行严控期
工程提前入市进行推广积极积累诚意客户正确定位审时度势快速工程销售出
4工程进度
关系工程否期预售证
严抓工程工程进度时保质配合营销节点完成工程建设
52 商业局部〔住宅局部互补局部里累赘叙说〕
优势分析〔S〕
解析剖析
优势应应策略
1体量业种齐全
规模迅速建立品牌效应
通媒体竭力营造东河片区NO1商业角色
2段优势
商业步行街仅隔道桥容易拉动消费群
完善风采桥包装力案商业步行街缝接
3片区竞争工程
东河片区启明路食街建材街成型外商业均具规模
造片区商业巨霸
4商业组合完善营形成互补
完善商业组合案集购物休闲娱乐住宿身
推广营造韶关片区首Shopping mall〞
二劣势分析〔W〕
1块素
5层商业余商业面积根住宅楼包围极影响商业价值
商业营定位躲避块素
2段素
属社会低层群居住片区周边没商业营气氛
商业营定位商业步行街距离躲避缺乏素
3消费力素
属片区均收入低直接影响购置力
拉动韶城消费眼光仅停留东河片区
4停车位素
563车位远远难满足952户住家商业客户
合理划分停车位室外建立立体停车库
三时机分析〔O〕
1政府片区规划未新建工程投入
2政府定点采购参观示范商圈〔假设〕
做商业定位促工程成韶关市张商业+旅游〞知名名片
四威胁点分析〔T〕
1商业定位
定位否准确直接关系工程否持续营影响销售销售价格
2流达率
工程素极影响余片区消费群前消费
努力营造商圈气氛提高购物舒适度躲避商业营类化配合媒体全方位工程进行亮点曝光利前商业广场力抢抓消费群眼光
3铺
居民楼包围直接影响铺位面积划分影响商业价值
做商业业态定位狠抓商业营理提高商业营价值提高铺销售价格
4空置率高
繁华风度路商业步行街例空置正整改商物业面积低50000米
完善工程商业配套招商工作练功断制造工程商业亮点提升工程商业价值
第四局部 竞争手分析
概述
商物业竞争手住宅物业区住宅物业竞争手区域档次类型工程商物业竞争手区域档次类型规模工程甚全城商工程竞争手商物业置业需求关
购置类型商铺客户中绝数客户买铺营买铺作长期投资工具形成商物业市场独特普遍现象：购铺者商商者买铺〔租赁〕投资者选择投资象时型商厦区商铺考虑工程投资回报率
进行工程竞争手分析研讨中司需阐述关工程竞争手分析需考量四〞素：
● 区位差异：段差异位置差异交通差异环境差异流
量差异商业气氛差异消费口差异消费力差异等
● 产品差异：规模差异档次差异物业类型差异工程配套差
异建筑风格差异装修风格差异商铺间隔差异公空间差异等
● 价格差异：定价差异租金差异付款方式差异总价差异等
● 营差异：功划分差异营工程差异营模式差异
理方式差异进驻商户差异等
11区位素〔商圈素〕
前文市场分析〞局部述2007—2021年市场公布商业工程众处商圈位置商业规模径相表：
工程名称
理位置
属商圈
商业规模
风度名城
浈江区解放路熏风路间
解放路
雍华豪庭
浈江区曲江桥边
解放路
商业步行街
浈江区风度路
解放路
千汇名城
浈江区风度路
解放路
华星购物广场
浈江区风度路
解放路
沃尔玛广场
武江区体育馆边
河西商圈
益华百货
武江区惠民南路
河西商圈
工程
浈江区启明北路浈江路间
东河商圈
31536 M2
表知属级商圈工程约7中售建沃尔玛广场风度名城千汇名城雍华豪庭雍华豪庭建工程外余均已进入良性运营阶段庞集中商圈令工程面巨竞争压力
12产品素〔规模素〕
般言商场规模愈求具备商业配套愈产品档次愈显高档专业述规模商场分三档：
A档：面积3万㎡
B档：面积13万㎡间
C档：面积1万㎡
具体划分表：
工程名称
商业规模
档次划分
风度名城
A
雍华豪庭
未知
商业步行街
A
千汇名城
C
华星购物广场
B
沃尔玛广场
A
益华百货
A
工程
31536 M2
A
规模言工程已属型商业工程具备统领方商圈优势体量庞承销售压力然较产品定位准确施工进度稳定序营销节点控良招商力度保证销售压力会相应减轻
13营素〔营定位〕
述列商业工程致定位：
工程名称
营定位
风度名城
休闲购物广场
雍华豪庭
未知
商业步行街
休闲购物街
千汇名城
时尚精品城
华星购物广场
普通超市
沃尔玛广场
型购物广场
益华百货
型购物广场
表分析受区位素影响武江区商圈次浈江区商圈购物广场形式表达休闲功稍逊消费群体仅限区域辐射范围广工程产品定位相商业步行街综合体商厦没工程定位雷工程躲避营风险唯优势
总 结：
述分析知售推售工程工程面直接竞争手较非常剧烈直接竞争手工程附处商圈气氛购物环境消费群等均非工程片区
司根市场现况工程竞争手划分两种：
⑴ 竞争手分析：
● 销售角度考虑：雍华豪庭千汇名城沃尔玛广场
● 目前营角度考虑：风度名城沃尔玛广场益华百货风度路品牌店
⑵ 般竞争手分析：永安百货华星购物广场
二竞争手分析
21雍华豪庭
开展商：
理位置：位解放路曲江桥南面〔风度酒店旁〕
总投资额：
工程定位：
规 模：
总体规划
户 型：
工程进度：目前已建4层
销售价格：未定
销售情况：未销售
点 评：位韶关市解放路商业区核心段周边均知名商业场段优势强吸引客户目光美中缺乏商业裙楼曲江桥桥底边商业营定影响住宅线江景物业火车站居住便利性投资回报分析均优工程住宅物业案住宅工程力竞争手
22沃尔玛广场
开展商：
理位置：位武江区体育馆南边
总投资额：
工程定位：
规 模：
总体规划
户 型：
工程进度：已入伙营业中
销售价格：
销售情况：
点 评：位韶关市
第五局部 工程定位
工程市场定位
11 市场定位理念
根市场工程优劣势分析结合韶关商圈行业特性出目前韶关市型百货公司街街铺专卖店步行街专业市场营缺乏功综合型站式〞购物中心时消费者消费观念休闲文化娱乐站式等复合型购物场转移购物环境购物气氛购物功购物品种求越越高站式休闲娱乐购物住宿附配套专业市场业态组合成消费趋工程定位正填补目前片区商业空白革新韶关商业营模式
12 市场定位
中心区站式〞
旗舰级购物休闲广场
工程规划成集购物饮食娱乐时尚休闲住宿观光等功身现代化型购物商城赋予鲜明特色性引进完备商品现代营理模式工程成片区甚韶关市标志性超级商业航母
二工程形象定位
时尚元购物概念现代化功配置丰富商品组合舒适购物环境优越消费模式鲜明营特色站式购物轻松体验五星级效劳酒店〞等系列前景规划工程成韶关市业态完善功齐全具现代化特色型休闲购物中心
21 形象题定位
城市标◆东城mall
22 支持点
核心城区〞突出工程位置优越性mall倡导种集购物餐饮休闲娱乐酒店等体生活购物方式目前先进商业形态完美陈述 站式〞购物概念消费者里生活质量品质满足定位表达工程性
23 工程名称建议
商业推广名：莱斯现代城莱斯万象城东河1号莱斯国际新城
住宅推广名：莱斯水岸新天莱斯东城观邸莱斯现代城
三工程功定位
31 商场区位划分
32 商场商品定位功定位
楼层
功定位
建 议
室1F～2F
停车场商场设备层
进行合理车位划分车流走合理布置设备安放位置
A区15F
型综合性百货1F：金银珠宝首饰化装品钟表等传统性业态组合2F：淑女绅士服饰3F：潮流时尚服饰运动品带4F：童品寝室品等5F：电玩城
引进知名力店进行业态组合产品种类齐全业种布置合理
B区13F
型专业市场〔土特产布艺窗帘茶叶茶具等商业营业态〕
MALL超级性商业业态组合互补性珠三角赣州郴州商家进行宣传推广
C区13F
1F：型电器城23F：超级市场
引进苏宁国美等电器专业店超市考虑引进新佳乐民润永安南城等商家
D区13F
休闲娱乐带视商家营面积定位饮食业风情酒吧KTV水疗足浴等
引进麦劳肯德基填补片区空白工程提高商业气氛带动气通整合招商吸引休闲娱乐业行业进驻案
〔加插功布局图：〕
33 商品定位
营中偏高档商品〔低档次商家定位提升工程档次影响商业销售价格影响工程造势〕提供完善配套特色效劳全面提升整体营形象表达工程定位优势长远市场竞争力
34 功定位
● 造韶关市全新商业组合概念
● 全面导入现代营理模式强化商业元化营模式
● 具极强休闲观光购物等功集购食娱休住体
● 竭力造商业+旅游〞文化功案成韶关市唯极具特色城市名片旅游定点观光工程
四商场目标客户定位
41 租赁商场目标客户群分析
⑴ 客户群：
品牌形象店连锁店专业店传统商户体工商户
⑵ 特征：
◆ 营中偏高档服装鞋帽金银玉器生活品精品等传统商品
◆ 具备精品特色营意识中型商户
◆ 整体区域形象交通条件提升加强旅游文化建设带动贸开展非常乐观
◆ 营潮流前卫产品吸引众青少年消费群体批年轻创业营商户
42 商场目标消费群分析
实商场明星商品品牌样必须追捧者〔目标消费群〕商场市场定位功规划制订目标消费群需求根底分析工程目标消费群般方面进行
⑴ 15—25岁
◆ 属动消费心理支配权喜欢攀追求新事物新潮流带定消费盲目性
◆ 消费中低档购置快速消耗商品包括服装鞋类精品食音制品IT产品体育品
⑵ 25—35岁
◆ 具定济力支配权追求品牌享乐消费心理较成熟
◆ 消费力中高档力消费群体购置中高档实型产品包括：电器IT产品服装鞋化装品音图书制品钟表家居品等
⑶ 35—45岁
◆ 较强济力支配权追求品牌实型产品消费心理成熟
◆ 消费中高档购置中档耐型保值产品包括：古玩字画玉器家居品服装鞋类化装品音图书制品等
◆ 注重品牌商品涵注重投资性产品追求更高层次文化娱乐享受
⑷ 旅游客户群体
◆ 亲身体验站式〞购物便利专业土特产品等前购物观光消费具定动性意性
◆ 传统中档商品较受欢送消费中高
◆ 力消费群带动购物饮食娱乐消费
43 商场目标投资营者分析
⑴ 投资目投资士
商业步行街仅桥隔案商业规模优势作加强营销手段必案成继风度路商业步行街极具特色购物休闲场商业价值幅提高引导投资士关注案投资案
方面银行存款回报率偏低股票市场预测素众投资者希找投资风险相低回报更升值潜力投资渠道铺养三代〞思想早已深植民心果区域租价售价适宜铺位推出投资客〔工程〕美营投资前景必定吸引众投资士出手购置工程商铺
出商铺理角度考虑工程情况解投资者
⑵ 营目商家
现时工程段低档次购物环境消费力令众实力商家止步
针类商家工程应改善商场部购物环境确定商场营题时设定种优惠付款方式简化付款手续提供优质效劳令铺位买卖付款更贴营商家心理惯宣传包装方面营造出独特营风格营兴旺前景吸引类客户购置案商业
第六局部 整体规划建议
司介入工程提案时案已进入施工阶段建筑层高规划设计户型配面积差异立面布局等方面均做革新性调整仅司介入工程工程环境设计装修色调饰件园林组合休闲区布置背景音乐等进行局部微调工程更贴合案形象定位〔城市标◆东城mall〕
设施配套建议
11 商工程配套
工程
型商厦
专业市场
硬件配套
载客电梯载货电梯手扶电梯停车场中央空调智化保安系统消防系统电子商务台电子通讯系统仓储空间等
载货电梯型物流停车场智化保安系统消防系统电子商务台电子通讯系统型仓库型计量工具等
软件配套
物业理商业理配送中心租赁效劳中心等
物业理商业理运输理商务效劳组织行业协会商会等
12 规划配套设施原建议
配套设施越越配套会造成开发钱升营钱升导致售价升租金升配套缺乏显然缺乏支持商场营运建议开展商规划配套设施时认真考虑求：
⑴ 适度性原
种类型商物业配套设施求设施配套应符合商场档次水类型工程配套相适合设备设施
⑵ 实性原
设施配套遵循适适量原防止谓浪费专业市场需考虑流外更考虑物流需配套
⑶ 超前性原
商场营够持续兴旺段时期保持市场竞争水设施配套必须具超前意识开展商应未年商物业市场开展趋势作出准确预测制定适超前策略
13 具体配套建议
电子商务未商业贸易重形式电子商务活动进行赖电子商务台建设电子商务台建设作商场配套重局部作工程重卖点非常利商铺销售招商
二商铺间隔建议
商物业规划程中商铺间隔整体规划重步骤商铺间隔合理否程度影响商铺销售进度会影响物业身营理商铺间隔须市场需求出发开发配套严格遵循市场开展态势站商家营者理者角度考虑问题力求够商场商铺间隔更加适合市场需求适合种商家开展营活动商务活动样开发出物业会适销路
21 商铺间隔分析
类
优 势
劣 势
商铺间隔
1 商铺销售总价降低适应更投资者购置加快销售进度迅速回笼开发资金
2 商铺租值低便商户招商
1 业太业营导性意性理机构难统招商统理难导商场营状况
2 商铺分散难引进型商家知名商户驻场营商场散户营消费者缺乏吸引力
3 商场家体户商场整体档次降低
商铺间隔
1 适合型商户求便引进力店
2 便统理
3 商场流通格局商场档次较高
1 投资门槛增高阻碍销售进度
2 商铺租金额高中商户进驻营钱招商难度
22 相关建议
进行商铺间隔必须商铺功作导改变整体功前提充分考虑商家需间隔出商铺适应力商户需求适应客流流规划出定公空间满足商场持续开展需
⑴ 适应力商户
力商户型商物业重支撑力量型商物业会选择力商户进驻天河城广场天贸南百货吉岛中信广场吉岛等商场够适合型商家进驻仅型商家段流营面积求十分高商场营格局功分区硬件配套设施求极严格国际知名型商家选择营场求苛刻
型商家选址困难反映出商业传统营模式国际商业营理念存着差距作商物业开展商开发工程时候仅选择适合段符合市场开展趋势市场定位更注重商铺规划格局设置适应力商户求根满足力商户长远营开展需力商户进驻营带动整商场兴旺奠定必根底
⑵ 适应流流
整体商场顾客流作系统规划便商场投入够合理引导客户流延长消费者商场停留时间增加购物时机形成商场派兴旺景象
商场客流导设计仅仅解决商场部流交通疏散问题更注重商场部流外部街区流沟通关系商场面立体流然畅均分配关系设计客流导系统根目限度防止商场出现盲区死角考虑顾客商场浏览商品购物时感受消费者营造然舒适轻松购物环境
23 商铺间隔具体建议
功定位
商铺间隔
面积
型超市
整体租赁包销售
金银珠宝钟表化装品工艺品等局部〔1F〕
采落玻璃围蔽独立式+敞开式商铺设计
1030㎡〔10〕3060㎡〔55〕60㎡〔35〕
潮流时尚运动领休闲购物带〔2F5F〕
采敞开式独立式组合
1525㎡〔35〕2555㎡〔50〕55㎡〔15〕
饮食酒吧街局部〔1F〕
围合式隔断设计
150250㎡〔70〕250400㎡〔20〕400㎡〔10〕
〔具体面积划分配司入场提供完整报告〕
24 商户组合建议
分层定位业态针性进行招商组合产品档次中偏高招商象
三物业理商业理建议
商场开业否旺场保持断吸引消费流程度取决理职施行状况物业理商业理然属售效劳范畴营销角度二者商铺推广重构成商铺投资者购置决策举足轻重作商场理工程前期筹划时提前介入投资者感觉开展商满足商户营活动合理求确保商铺保值增值
31 物业理提前介入工作
⑴ 工程楼宇结构设计设备配置功分布提出建议
⑵ 拟定理工程效劳容
⑶ 参工程监理
⑷ 参设备购置
⑸ 参工程验收
⑹ 拟定理文
⑺ 拟定理公司财务预算
⑻ 确定理费标准
32 商业理提前介入工作
⑴ 制定商场开业方案
⑵ 制定招商政策
⑶ 制定商场租金方案
⑷ 确定商户结构组成
⑸ 制定商场推广活动方案
⑹ 制定理机构架构
⑺ 拟定理文
⑻ 确定理费宣传费标准
四商场规划建议
41 流引导
⑴ 车库流
车库安置显眼垂直电梯方便驾车士停车利进入商场
⑵ 面流引入
商场出入口宜防止消费群早流失入口设显眼位置门面够宽敞商场入口必条件方便流旺路段直接引入流
42 交通组织
⑴ 垂直交通组织
标准层手扶电梯设中庭外围令搭手扶电梯流外露中庭显示种流旺盛场面外手扶电梯消费者流动应具定指引作引导消费者均匀分布场达利台手扶电梯带活功区目
五层街商业设置垂直观光梯增强观光价值缩短时间增强营档次外围流感受商场部舒适购物空间〔案没安装〕
⑵ 面交通组织
流引导输送务必形成循环布局防止出现死角位外注意货物层输送
43 物流输送
⑴ 仓库预留
行业营者仓库存需求情况利较高楼层商
场偏僻位预留作仓库解商家局部担忧
⑵ 货梯设置
商场设置货梯必少货梯位置出口商场铺位
适中距离货梯设功区中段
⑶ 运输通路
通入车库车道应设计成单行驶边进边出
车辆走回头路
⑷ 卸货位
车库应预留定卸货位干货湿货卸货
区分开卸货区应接商场货梯外户外露天应留卸货位方便型运输车辆停放卸货
44 辅导性效劳设施
⑴ 休闲区
休闲区设置目缓解消费者购物时劳累感延长商场逗留时间般设中庭旁宽阔通道设备房旁餐厅美食广场等样起休闲区作
⑵ 洗手间
般逛商场消费者女士居女性洗手间均时间较长设计洗手间时应该女性局部面积适增商场层间应设洗手间低限度隔层导指示标识定清晰明确
⑶ 助式售货机柜员机
助式售货机消费者提供方便增加卖场气氛设置公通道柜员机样现金缺乏消费者提供方便
五住宅局部规划建议
案住宅户型面积配建筑风格等已定位具建设性提议司仅现实出发根工程目前状况工程优势化处东河片区案住宅销售预期价格会定太高商业招商否成功工程推广否位直接影响住宅价格销售周期招商先行前提必须完善方面容：
⑴ 营销中心沙盘展示位
⑵ 四层架空花园提前住宅工程入市前完成园林展示
⑶ 样板房楼通道电梯提前装修位
⑷ 街商业裙楼外立面包装位商业气氛MALL形态初露
第七局部 总体营销推广策略
总体推广战略思路
根工程目前工程进度预计年度7月份取商业裙楼预售许证营销推广执行迫眉睫工程前期工作做更扎实客户定位更精准客户积累更充实工程造势做更躲避市场政策风险司提出总体筹划思路：
1工程原始积累阶段成立商业营理公司采取招商提前进入〞策略〔司配合执行〕工程利销售做铺垫工作做5层商业外围包装提前制定营销中心装修方案终实施选择工程形象代言拉响营销战略第炮市场制造绝热点
2工程引导销售阶段举办财富坛暨莱斯万象城〞推介会进行部登记进入储客期蓄势发
3工程前期利政府部门工程周边市政规划前景公布案造韶城旅游定点观光工程进行炒作提升工程区域形象迅速成市场焦点期间开始工程进行形象铺垫宣传
4工程强势推广阶段加强工程方面销售信息宣传攻势进行首次公开出售〔排队轮号〕采连租约销售〞策略组织客户珠三角带专业市场进行参观销售热烈气氛推高潮
5住宅工程开始进行前期铺垫预热开始进行部登记蓄客
6销售持续阶段提出利润分成〞方案制造新新闻炒作热
点迅速扩商铺销售
7住宅工程制造全市征集样板房空中园林装修方案〞事件媒
体炒作时加快样板房装修进程
8销售末期提出购铺易〞方案迅速扫清尾货帮助开展商
迅速回笼资金
9住宅工程配合商业热销隆重推出
注：筹划思路司贵司针时段工程节点营销事件政策利市场素等方面进行充分讨修正前方执行
二营销策略
21 总体营销思路
思路： 创韶关首市 Mall〞造韶关首万象城〞
思路二： 创韶关首站式〞风情休闲街(酒吧街+饮食街)
思路三： 创韶关首商业+旅游〞工程
思路四： 形象代言工程制造亮点制造轰动效应
思路五： 成立商业营理公司制定招商政策招商手册
思路六： 招商提前介入招商工作先期进行销售招商安派公司员进
思路七： 举办财富坛暨莱斯万象城〞推介会
思路八： 引入力商户进驻迅速提高知名度
思路九： 采连租约销售〞策略销售推高潮
思路十： 实施样板房空中园林〞设计方案全城征集活动
思路十： 实施利润分成〞方案营投资〞两误
思路十二： 实施购铺易〞方案买铺送礼
三题宣传推广策略
31 成立商业营理公司制定招商策略
成立商业营理公司负责莱斯万象城〞招租工作实行灵活招租方式层面承租方采出租策略目首先确保量商家开业前入场营方面吸引知名品牌商家入场营形成整商场领头羊〞效应品牌商家局部选择承租方式少购置铺位品牌商家进驻进步促更持观态度中商家进场营迅速带旺商场购铺气
32 利润分成〞方案
谓利润分成买家购商铺交开展商统营理年享受定例利润分成〔通常7～9具体操作事项回报例诚进步合作敲定〕
33 购铺易〞方案
方案作工程期迅速回笼资金快速销售配合商业招商情况定
四事件营销策略
配合总体营销思路进行事件扩务件营销事件均目性针性轰动性效益性延续性〔略工程执行程中行细化〕
五销售现场包装策略
影响商物业销售诸素中楼盘现场销售员口广告包装现场布置销售气氛居前四位素见销售现场布置重性
销售现场包装目标通销售部形象环境设施等方面进行修饰买家动快促成成交
商物业工程销售现场包装包括：销售环境整体设计销售部设计布置营空间示范三方面容住宅物业讲究现场包装文居住气氛园林展示社区空间等素
51 销售环境整体包装设计
销售环境整体包装设计针工现场进行销售延伸提升利外〔销售中心〕〔工现场〕引导买家参观工程增进工程感信心商工程处周边环境关系密切结合工程实际特点市场定位包装工程现场受众展示全新营销概念断强化工程印象
52 销售中心设计布置
销售中心展现工程特点优势窗口销售员目标客户距离接触重场作仅销售更重展示功目标客户展示未营环境未投资回报场目标客户动感受投资环境增强工程信心
53 展示未营空间
商物业市场竞争趋白热化压力作样板铺〞作展示未营空间概念 应市〞出通目标客户直观展现商铺营环境营空间营气氛增强客户购置欲
六工程定价策略
工程价格定位销售中起着重作直接影响着竞争手消费者工程购置行产生直接反映工程销售速度起着制约作
61 定价考虑素
● 考虑市场竞争业态变化迎合消费者购置心理素
● 考虑工程片区租售价格水整体价格策略考虑工程营销推广节点事件轰动效应回款求等素
● 考虑工程市场竞争中确立品牌优势稳固塑造开展商品牌形象日销售开展良根底
作定价时参考素终须定价时作适调整务求令整体价格合理
62 商业销售价格建议
63 住宅销售价格建议
七招商策略
区商铺较分散商铺销售时开张营业通常需统理统营商铺销售出开展商算完成务型商厦专业市场商铺销售空代表工程开发成功开发销售阶段完结商场接重工作筹措开业招商招租
招商工作成功否直接影响商铺销售成交进度招商工作做吸引少知名品牌店特色产品销商签约必投资者增强投资信心
市场竞争剧烈资金回笼压力越越商物业开展商职已发生明显变化原负责工程开发建设加速销售迫开展商商铺销售程中兼顾商场理方职责——招商
71 策略：提前介入制定招商政策招商手册
● 开展商商铺销售求
商物业销售求开展商必须投资者投资信心关键工作商场未营运作营特色营品种营手法营规模济效益传递投资者投资者工程更详认知帮助投资者建立获利信心令销售速度加快
● 投资者商铺投资求
提前介入制定招商政策缩短商场开业时间投资者感觉买收租利局面
72 策略二：意识选择商户
商场营否成功程度取决商户构成想商家做规模定位商场着商户结构进进市场商户决定开展商筹划公司预先筹划〞决定想定没想商场定位相符商户千方百计请进
721 商户选择两原
● 营商品效劳合理搭配进驻商户足够营空间
商品效劳合理搭配效营造商场购物气氛〞果重叠商户营会造成竞争剧烈化谓竞争会促限空间商家求生存难开展终导致商场难继
● 商户选择保证稳定租金收入投资者快速回收资金
长期稳定实力商户需较面积商铺付出租金相较低业快速回收愿相抵触商户然支付较高租金缺乏长期稳定保障商户选择必须处理长期收益短期收益问题保证租金收入持续稳定
722 商户进驻三求
● 知名连锁商户
知名品牌商户进驻效提升商场品位吸引消费流提供稳定租金收入越品牌商户进驻商场形象越佳知名商户进驻方面消费核心——消费者形成强吸引力方面知名商户形象商场形象更加深化力商家进驻中充分表达
● 性鲜明特色商户
商户会带消费群某商户性鲜明形象突出容易消费者留深刻印象丰富商场整体营特色例深圳中信城市广场引进吉岛〞天吸引众消费客流吉岛俨然成中信城市广场代名词特色商户带动作见斑
● 吸引流量商户
商户定知名品牌定付起高租金吸引规模流量带动商场购物增长商户重点引进娱乐场美食广场等商场吸引流量重奉献
73 策略三营商品类商场定位致
营商品类商场定位致型商厦购物中心说较复杂招商问题商场定位保持致防止雷商户间进行差异化营
实施营商品商场定位致策略制定整体招商策略租赁策略营品种策略商户入场资格入手严格控制商户种类数量质量助整商场营结构功分区维持序格局保证场质量品质防止商家便转换营品种改变销售策略改变铺位设计偏离整商场营理念
八营销推广实施建议
81 销售条件销售时机
82 阶段性销售总体战略
83 销售实施方案
84 销售控制方案
85销售促进方案操作细
86 宣传推广策略
87 媒体组合宣传重点
第八局部 名行简介
公司简介架构
二作品
三资源优势
四公司理念
结束语：
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