新乡第座真正纯墅社区
升华温泉花园项目营销推广定位策略
理留住富买墅
社区建筑升完全居者融体境界高然状态时社区居者荣耀幸福
墅作建筑高形态居者相社会流砥柱赋予居者生活质量赋居者生活享受应体现绝纯粹容丝丝墅相融社区元素蓬生中更允许丝毫遗憾游离高附加值享受时新乡作二线城市支撑墅住墅意识形态价值体系尚未成熟加郑州新乡特殊缘关系新乡住起墅阶层更郑州发展新乡墅卖什？新乡墅什留住富？新乡墅必需新乡富居住理理项目高附加值超越墅居者墅价值心理期
塑造墅项目形象提升附加值卖墅核心元素墅旦沦流生活附加值尊崇感必付诸东流墅低端形态物业客观
升华温泉花园作新乡墅次飞跃突现城市带居住观念变化成功诸已开发墅中脱颖出墅居者认感升华温泉花园享受升华客观素外营销推广定位赋予项目特殊价值
项目定位重性差异性策略种差异性标榜差异化更非空穴风臆测欺欺差异墅言种差异化建立应项目市场尤潜竞争手间性化唯性附加值化体现点豪宅产品墅市场中低端楼盘高档楼盘区升华温泉花园卖什？温泉？位置？景观？升华温泉花园什墅阶层产生鸣呢？升华温泉花园差异性定位差异性诉求成功唯出路
目前新乡市场中存物业形态言墅显然没赢真正市场名份者说应该达（占）市场位更必说纯粹墅豪宅社区然存类谓墅更中高端产品鱼目混珠型社区出现类型定开发社区称真正意义墅生活景观缺乏绿化精神空洞产品形态建筑风格更丧失墅应尊贵感生活享受流真正缺乏真正印象中墅享受消费者难认丧失精神享受墅产品
新乡市场环境分析
宏观环境简析
醉生梦死盘开发搅乱受众盘高端项目品质认知
走走新乡街巷会陡然发现背街弄城市中轴干道豆腐块般圈似夜间萌芽抛开已开始隆基枫华源恒升世家靖业盛世商厦建业绿色家园谈犹股掌日花园公园天等等盘瞬间催生似年央行政策没新乡产商带深约束力难道新乡开发商没受市场行约束？难道新乡土市场紧俏圈股掌般？显然点目前新乡产吞吐量开发商圈开发进度中窥全豹种似竞相开发结果造成续开发序竞争城市规划更紊乱种醉生开局换梦死终结甚说种畸形生存
开发区――曙光未现遭风云
开发区规模开发效应新乡楼市带第缕曙光曙光乍现会新乡产市场指明方卖房子建楼简单毫夸张说开发区产开发成败直接关系新乡产开发成败
开发区否成受众认高质区关键开局建业土争彷彷徨徨博筑工程资金原起波澜隆基枫华源旧犹抱琵琶半遮面……消费者已开发区产生怀疑开发区产项目持置否猜想开发区曙光未现遭风云模棱两时候新乡第真正纯墅社区――升华温泉花园高端项目乌云重重开发区诞生意味着处纯墅豪宅堆问题楼盘中间鹤立鸡群受众会样眼光审视处墅天？会种心态衡量纯墅未价值？结果言愈
项目区域环境分析
项目位开发区公检法三行政巨头位居农业银行广发银行建设银行等金融机构齐齐进驻高档社区（公检法家属区启明区等）高消费力群荟聚诸产开发商相继入开发初具雏形具高质区域基素质
新乡城市东南发展开发区成未潜力区新乡济快速增长核心区域
新乡省会郑州特殊缘关系会促进开发区块活跃升值速度
升华温泉花园营销背景分析
市场背景分析
周边项目竞合竞争关系
建业绿色家园隆基枫华源丽水华庭博筑正阳花园项目具定客源重叠楼盘正确处理竞争关系利项目前期市场蓄势
区域位置周边项目高度保持致果市中心周边项目问题升华致胜绝时机事实家开发区处开发郊区化区域赖售周边项目势力积极分流周边项目潜客户资源引导周边项目竞合竞争项目区位客源两方面快速蓄势资源
宏观市场项目营销关系
前述宏观市场升华温泉花园预留较市场空间盘量力墅精神空洞高层市场认知障碍印证升华温泉花园生命力精神支撑强势位项目必须确立力求坚持营销推广策略
项目背景分析
项目总套数88套户型分AB型两种结构较合理
目前项目项工程进度均较明显周边项目停工滞缓形成抢眼反差
社区部建筑规整墅类社区混合型住宅社区相具优势性
然社区部需规避问题楼间距景观绿化等周边项目劣势极明显直观感受强
作起秀品牌号召力影响力远远抵建业隆基新盘社区绿化配套进度没前者成熟造成受众心理落差种直观感受落差形象工程聚集客流提升形象口碑基础工程项目硬件设施配套温泉（热水）中央空调刺激点否质动受众尚需斟酌里突破点挖掘项目USP成重中重产品赋生活利益点更种法复制生活方式项目核心竞争力品牌涵动受众博市场热衷项目张项目性传递延伸业气质业性生活特质精神追求
典社区尤墅豪宅社区理应相呼相应相辅相佐居者社区精神品质涵生活方式切实写真种虚拟真实存高贵血统传承生活价值项目根法模仿复制
项目目标客层分析
升华温泉花园幢售价80—90万元新乡墅市场换代升级版豪宅88套
换言果新乡找88升华温泉花园88套墅豪宅项目特质决定市场需市场空隙项目预留88位尊贵业通分析认项目目标客层：
A周边项目部分客流
B东干道线高档社区（公检法启明区等）部分受众
C城市钱闲阶层中二次置业者
D城市县级私营业
般情况具生活思想极易新生宠俘虏思想生活规律生活方式愿意改变融入城市更层圈般低消费力终端决定低端财富少决定改变项目目标受众身份心态会类会具化号召周边极强力
潜竞争手案SWOT分析
博筑正阳花园
物业位置：新乡市东干道化工路交叉口南500米
销售热线：5040666 5040888
规 划：整区分两期工程期现已开工六层层四层楼中楼层楼中楼十二栋基正门两侧着东干道门两侧商铺写字间交工时间预计十月实际推迟明年三四月份二期未开工高层住宅写字间楼房分部区左方预计明年开工区门面东干道进入门条工水系直通区深处设业会外门左边道偏门专机动车通行
户 型：推户型三房两厅四房两厅面积130—160米间户型设计合理楼中楼分四层面积210米六层面积130—180米间户型设计瘦长实性
价 格：层均价1650米楼中楼均价2300米次性付款优惠百分五揭优惠百分二
优 势：处新乡开发区濒东干道该开发商前开发安居工程新乡影响力广区整体规划完整：中央水系业会区面积绿化区户型面积元化
劣 势：施工方面：期工程刚开始动工工期相周边迟晚车位设区两边业方便车位租售现确定楼中楼户型瘦长实性
建业绿色家园
物业位置：新乡市东干道化工路交叉口东200米
销售热线：5066668
规 划：区规划两期工程规划面积：102246方米总建筑面积：130517方米838户项目停车位682期房屋已封顶预计年九月底交工期层（六）楼中楼（四）二期建高层区门北面化工路门效利区会进入区门条北南工水系区东南角设幼园
户 型：层两房两厅100米103米三房两厅140米楼中楼面积240米左右复式面积160米左右户型设计合理基郑州搬移立体车位间五万
价 格：楼中楼二层（含花园）前边价位2610米三四层单价2410米排二层单价2320米三四层单价2140米层均价1650米次性付款优惠百分三揭付款优惠百分
优 势：处东开发区中心带位居东干道化工路交叉口区硬件配套设施齐全户型设计合理外建业全省品牌影响力忽略
劣 势：工期慢现已预期工期推迟两月造成坏负面影响区位置里恰隆基枫华源遮掩严严实实
隆基枫华源
物业位置：新乡市东干道化工路交叉口
售楼热线：3053888 3027336
规 划：加版墅该项目占130亩整体规划分两期开发期已全面封顶预计五月底交房重叠式复式立体墅二期未开发区配生活会瀑布式水景公园题休闲广场纯墅赠送私家车位私家花园
户 型：层楼中楼纯墅户型设计较较实选面广
价 格：户价均价2100米叠加式楼中楼低价1400米立体纯墅高价2400米次性付款优惠百分三揭优惠百分二（优惠谈）次性付款先付百分九十交钥匙付百分十
优 势：中心休闲广场做独居风格绿化率高均绿化面积10米户型面积选项期住宅已成准现
劣 势：前期销售容乐观作墅项目缺乏独推广张诉求明确造成市场认知高
丽水华庭
物业位置：丰华路道清路交叉口
售楼热线：3053337 3053338
规 划：区规划两期工程期16栋房屋已开始动工出面四层年底交房（预计）项目开发层层层楼中楼区北面艾丽丝水舞广场门门正方区维利亚艺术中心会会面建车位预计144车位45租卖价格未定区中心绿化广场工水系区东面丰华路设次门
户 型：层三房两厅卫面积100—140米两房两厅卫面积80米层带跃层层楼中楼面积209—260米二层附带10米私家花园户型设计较合理
价 格：均价1500米层起价1300米高价1900左右米楼中楼前排中心位置二层单价1830米位置五六层差价200米次性付款优惠百分二揭优惠百分
优 势：户型面积元化整体价位低
劣 势：项目理位置偏交房标准简单区相应硬件设施未动工前期形象包装缺乏题推广线明
项目SWOT分析
优 势
1项目户型结构较合理
2项目区位环境具定潜力
3项目新乡第座真正纯墅社区
4温泉治百病温泉配套项目释放点温泉价值需升华
劣 势
1项目周边问题项目太造成定负面影响
2区位项目目前然郊区化产品
3项目配套方面楼盘相具备优势
4升华品牌力量周边楼盘相具备优势
5作高形态墅景观附加值提升关键项恰恰项目簿弱环节然换角度言正簿弱完善空间相
6户型合理户型单楼间距私密性求极高墅言需解决屏蔽
机 会
1周边项目运作郊区化定市场认
2周边项目较够引起更市场关注
3纯墅社区性质引起定市场热度
问 题
1墅社区价值感足
2周边项目价位威胁
3新乡富新乡居住价值认感强
4品牌号召力强
5周边配套足项目配套（花园现实体验落差等）优势没彰现
项目定位策略
项目定位赋予项目旺盛生命力差异性生命力持久旺盛历久弥新根记忆点利益点差异性诉求差异性渠道差异性等等差异制胜项目唯出路
项目生活张：豪墅享受 纯质化生活
项目市场定位：新乡第座真正纯墅社区
项目形象定位：八纯义纯墅社区
纯生活境界社会愈愈复杂邻里间越越冷漠相处越越商业化升华温泉花园种复杂社会网络里业造纯粹生活纯墅社区业里找回原属心深处生活否认生活真谛纯粹美纯美享受
纯粹化生活境纯真邻里关系纯美生活纯墅社区相益彰融会贯通案项目进行定位核心
八纯义诠释：
生活纯美建筑纯粹邻里纯情享受纯质花园纯静心动纯朴精神纯洁阶层纯真
项目推广策略
配套先行策略彰显墅生活体验欲
作高端产品配套先行利产品期销售形象提升尤项目周边楼盘已建市场中形象建立较早部分已植入心攻心佳棋局升华温泉花园然已建工程进展非常迅速项目作纯墅型豪宅社区业生活求建筑形态生活求已停留中低端产品层面
体量讲新乡市场属体量社区体量社区完美生活突现受众眼前工程进度讲配套先行迅速达高境界优化途径
推广策略
1品质线：豪墅享受 纯质化生活
2形象线：纯粹享受 纯美居住
推广核心题：八纯义――88席豪宅生活张
推广渠道
1众化传播建立项目知名度必缺渠道
A新乡电视台
B新乡日报
C户外媒体
D河报夹报派单
2分众渠道积淀效客源快速途径
A直投派单品味杂志酒店宾馆中邮专递等
B户外广告
3事件行销造势成市切入点恰处运事件行销PRSP项目快速形成优势利局面切入点
4终端建设利案场包装道具营造高端体验氛围动受众佳方式鸣快乐埋单理
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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升华温泉花园项目营销推广定位策略
理留住富买墅
社区建筑升完全居者融体境界高然状态时社区居者荣耀幸福
墅作建筑高形态居者相社会流砥柱赋予居者生活质量赋居者生活享受应体现绝纯粹容丝丝墅相融社区元素蓬生中更允许丝毫遗憾游离高附加值享受时新乡作二线城市支撑墅住墅意识形态价值体系尚未成熟加郑州新乡特殊缘关系新乡住起墅阶层更郑州发展新乡墅卖什？新乡墅什留住富？新乡墅必需新乡富居住理理项目高附加值超越墅居者墅价值心理期
塑造墅项目形象提升附加值卖墅核心元素墅旦沦流生活附加值尊崇感必付诸东流墅低端形态物业客观
升华温泉花园作新乡墅次飞跃突现城市带居住观念变化成功诸已开发墅中脱颖出墅居者认感升华温泉花园享受升华客观素外营销推广定位赋予项目特殊价值
项目定位重性差异性策略种差异性标榜差异化更非空穴风臆测欺欺差异墅言种差异化建立应项目市场尤潜竞争手间性化唯性附加值化体现点豪宅产品墅市场中低端楼盘高档楼盘区升华温泉花园卖什？温泉？位置？景观？升华温泉花园什墅阶层产生鸣呢？升华温泉花园差异性定位差异性诉求成功唯出路
目前新乡市场中存物业形态言墅显然没赢真正市场名份者说应该达（占）市场位更必说纯粹墅豪宅社区然存类谓墅更中高端产品鱼目混珠型社区出现类型定开发社区称真正意义墅生活景观缺乏绿化精神空洞产品形态建筑风格更丧失墅应尊贵感生活享受流真正缺乏真正印象中墅享受消费者难认丧失精神享受墅产品
新乡市场环境分析
宏观环境简析
醉生梦死盘开发搅乱受众盘高端项目品质认知
走走新乡街巷会陡然发现背街弄城市中轴干道豆腐块般圈似夜间萌芽抛开已开始隆基枫华源恒升世家靖业盛世商厦建业绿色家园谈犹股掌日花园公园天等等盘瞬间催生似年央行政策没新乡产商带深约束力难道新乡开发商没受市场行约束？难道新乡土市场紧俏圈股掌般？显然点目前新乡产吞吐量开发商圈开发进度中窥全豹种似竞相开发结果造成续开发序竞争城市规划更紊乱种醉生开局换梦死终结甚说种畸形生存
开发区――曙光未现遭风云
开发区规模开发效应新乡楼市带第缕曙光曙光乍现会新乡产市场指明方卖房子建楼简单毫夸张说开发区产开发成败直接关系新乡产开发成败
开发区否成受众认高质区关键开局建业土争彷彷徨徨博筑工程资金原起波澜隆基枫华源旧犹抱琵琶半遮面……消费者已开发区产生怀疑开发区产项目持置否猜想开发区曙光未现遭风云模棱两时候新乡第真正纯墅社区――升华温泉花园高端项目乌云重重开发区诞生意味着处纯墅豪宅堆问题楼盘中间鹤立鸡群受众会样眼光审视处墅天？会种心态衡量纯墅未价值？结果言愈
项目区域环境分析
项目位开发区公检法三行政巨头位居农业银行广发银行建设银行等金融机构齐齐进驻高档社区（公检法家属区启明区等）高消费力群荟聚诸产开发商相继入开发初具雏形具高质区域基素质
新乡城市东南发展开发区成未潜力区新乡济快速增长核心区域
新乡省会郑州特殊缘关系会促进开发区块活跃升值速度
升华温泉花园营销背景分析
市场背景分析
周边项目竞合竞争关系
建业绿色家园隆基枫华源丽水华庭博筑正阳花园项目具定客源重叠楼盘正确处理竞争关系利项目前期市场蓄势
区域位置周边项目高度保持致果市中心周边项目问题升华致胜绝时机事实家开发区处开发郊区化区域赖售周边项目势力积极分流周边项目潜客户资源引导周边项目竞合竞争项目区位客源两方面快速蓄势资源
宏观市场项目营销关系
前述宏观市场升华温泉花园预留较市场空间盘量力墅精神空洞高层市场认知障碍印证升华温泉花园生命力精神支撑强势位项目必须确立力求坚持营销推广策略
项目背景分析
项目总套数88套户型分AB型两种结构较合理
目前项目项工程进度均较明显周边项目停工滞缓形成抢眼反差
社区部建筑规整墅类社区混合型住宅社区相具优势性
然社区部需规避问题楼间距景观绿化等周边项目劣势极明显直观感受强
作起秀品牌号召力影响力远远抵建业隆基新盘社区绿化配套进度没前者成熟造成受众心理落差种直观感受落差形象工程聚集客流提升形象口碑基础工程项目硬件设施配套温泉（热水）中央空调刺激点否质动受众尚需斟酌里突破点挖掘项目USP成重中重产品赋生活利益点更种法复制生活方式项目核心竞争力品牌涵动受众博市场热衷项目张项目性传递延伸业气质业性生活特质精神追求
典社区尤墅豪宅社区理应相呼相应相辅相佐居者社区精神品质涵生活方式切实写真种虚拟真实存高贵血统传承生活价值项目根法模仿复制
项目目标客层分析
升华温泉花园幢售价80—90万元新乡墅市场换代升级版豪宅88套
换言果新乡找88升华温泉花园88套墅豪宅项目特质决定市场需市场空隙项目预留88位尊贵业通分析认项目目标客层：
A周边项目部分客流
B东干道线高档社区（公检法启明区等）部分受众
C城市钱闲阶层中二次置业者
D城市县级私营业
般情况具生活思想极易新生宠俘虏思想生活规律生活方式愿意改变融入城市更层圈般低消费力终端决定低端财富少决定改变项目目标受众身份心态会类会具化号召周边极强力
潜竞争手案SWOT分析
博筑正阳花园
物业位置：新乡市东干道化工路交叉口南500米
销售热线：5040666 5040888
规 划：整区分两期工程期现已开工六层层四层楼中楼层楼中楼十二栋基正门两侧着东干道门两侧商铺写字间交工时间预计十月实际推迟明年三四月份二期未开工高层住宅写字间楼房分部区左方预计明年开工区门面东干道进入门条工水系直通区深处设业会外门左边道偏门专机动车通行
户 型：推户型三房两厅四房两厅面积130—160米间户型设计合理楼中楼分四层面积210米六层面积130—180米间户型设计瘦长实性
价 格：层均价1650米楼中楼均价2300米次性付款优惠百分五揭优惠百分二
优 势：处新乡开发区濒东干道该开发商前开发安居工程新乡影响力广区整体规划完整：中央水系业会区面积绿化区户型面积元化
劣 势：施工方面：期工程刚开始动工工期相周边迟晚车位设区两边业方便车位租售现确定楼中楼户型瘦长实性
建业绿色家园
物业位置：新乡市东干道化工路交叉口东200米
销售热线：5066668
规 划：区规划两期工程规划面积：102246方米总建筑面积：130517方米838户项目停车位682期房屋已封顶预计年九月底交工期层（六）楼中楼（四）二期建高层区门北面化工路门效利区会进入区门条北南工水系区东南角设幼园
户 型：层两房两厅100米103米三房两厅140米楼中楼面积240米左右复式面积160米左右户型设计合理基郑州搬移立体车位间五万
价 格：楼中楼二层（含花园）前边价位2610米三四层单价2410米排二层单价2320米三四层单价2140米层均价1650米次性付款优惠百分三揭付款优惠百分
优 势：处东开发区中心带位居东干道化工路交叉口区硬件配套设施齐全户型设计合理外建业全省品牌影响力忽略
劣 势：工期慢现已预期工期推迟两月造成坏负面影响区位置里恰隆基枫华源遮掩严严实实
隆基枫华源
物业位置：新乡市东干道化工路交叉口
售楼热线：3053888 3027336
规 划：加版墅该项目占130亩整体规划分两期开发期已全面封顶预计五月底交房重叠式复式立体墅二期未开发区配生活会瀑布式水景公园题休闲广场纯墅赠送私家车位私家花园
户 型：层楼中楼纯墅户型设计较较实选面广
价 格：户价均价2100米叠加式楼中楼低价1400米立体纯墅高价2400米次性付款优惠百分三揭优惠百分二（优惠谈）次性付款先付百分九十交钥匙付百分十
优 势：中心休闲广场做独居风格绿化率高均绿化面积10米户型面积选项期住宅已成准现
劣 势：前期销售容乐观作墅项目缺乏独推广张诉求明确造成市场认知高
丽水华庭
物业位置：丰华路道清路交叉口
售楼热线：3053337 3053338
规 划：区规划两期工程期16栋房屋已开始动工出面四层年底交房（预计）项目开发层层层楼中楼区北面艾丽丝水舞广场门门正方区维利亚艺术中心会会面建车位预计144车位45租卖价格未定区中心绿化广场工水系区东面丰华路设次门
户 型：层三房两厅卫面积100—140米两房两厅卫面积80米层带跃层层楼中楼面积209—260米二层附带10米私家花园户型设计较合理
价 格：均价1500米层起价1300米高价1900左右米楼中楼前排中心位置二层单价1830米位置五六层差价200米次性付款优惠百分二揭优惠百分
优 势：户型面积元化整体价位低
劣 势：项目理位置偏交房标准简单区相应硬件设施未动工前期形象包装缺乏题推广线明
项目SWOT分析
优 势
1项目户型结构较合理
2项目区位环境具定潜力
3项目新乡第座真正纯墅社区
4温泉治百病温泉配套项目释放点温泉价值需升华
劣 势
1项目周边问题项目太造成定负面影响
2区位项目目前然郊区化产品
3项目配套方面楼盘相具备优势
4升华品牌力量周边楼盘相具备优势
5作高形态墅景观附加值提升关键项恰恰项目簿弱环节然换角度言正簿弱完善空间相
6户型合理户型单楼间距私密性求极高墅言需解决屏蔽
机 会
1周边项目运作郊区化定市场认
2周边项目较够引起更市场关注
3纯墅社区性质引起定市场热度
问 题
1墅社区价值感足
2周边项目价位威胁
3新乡富新乡居住价值认感强
4品牌号召力强
5周边配套足项目配套（花园现实体验落差等）优势没彰现
项目定位策略
项目定位赋予项目旺盛生命力差异性生命力持久旺盛历久弥新根记忆点利益点差异性诉求差异性渠道差异性等等差异制胜项目唯出路
项目生活张：豪墅享受 纯质化生活
项目市场定位：新乡第座真正纯墅社区
项目形象定位：八纯义纯墅社区
纯生活境界社会愈愈复杂邻里间越越冷漠相处越越商业化升华温泉花园种复杂社会网络里业造纯粹生活纯墅社区业里找回原属心深处生活否认生活真谛纯粹美纯美享受
纯粹化生活境纯真邻里关系纯美生活纯墅社区相益彰融会贯通案项目进行定位核心
八纯义诠释：
生活纯美建筑纯粹邻里纯情享受纯质花园纯静心动纯朴精神纯洁阶层纯真
项目推广策略
配套先行策略彰显墅生活体验欲
作高端产品配套先行利产品期销售形象提升尤项目周边楼盘已建市场中形象建立较早部分已植入心攻心佳棋局升华温泉花园然已建工程进展非常迅速项目作纯墅型豪宅社区业生活求建筑形态生活求已停留中低端产品层面
体量讲新乡市场属体量社区体量社区完美生活突现受众眼前工程进度讲配套先行迅速达高境界优化途径
推广策略
1品质线：豪墅享受 纯质化生活
2形象线：纯粹享受 纯美居住
推广核心题：八纯义――88席豪宅生活张
推广渠道
1众化传播建立项目知名度必缺渠道
A新乡电视台
B新乡日报
C户外媒体
D河报夹报派单
2分众渠道积淀效客源快速途径
A直投派单品味杂志酒店宾馆中邮专递等
B户外广告
3事件行销造势成市切入点恰处运事件行销PRSP项目快速形成优势利局面切入点
4终端建设利案场包装道具营造高端体验氛围动受众佳方式鸣快乐埋单理
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