恒生厦价格定位思路
定价原
1 开发成分析
2 市场竞争程度分析
3 开发商预期利润分析
4 项目身素质分析
5 项目综合性分析
二 目前高层楼盘档次客源价格简析
高（极少）
思路：走高档品牌适中价格路线
中（少数）
1 高层楼盘档次
低（数）
楼 盘 素 质
目前贵阳高层楼盘发展处初级阶段决定物业素质较低段价格前推出时机（市场供应求）素决定销售（然开发商实力相重）项目做精品物业众楼盘中脱颖出获市场关键
2 高层客户简析
揭
次性
（1）实力划分
付款方式判定客户实力
前年高层客户数次性付款市场已消化掉部分实力买家买家开发商应注意首期付款实力客户群置业门槛宜高增加身客户层面
物 业
性客户
域
性客户
（2）性质划分
项目域性第意客户基已消化掉（：时代名仕楼名仕花园天恒城市花园富水花园等）物业性客户跨区域客户体市场面相项目价格定位刺激区域客户群推广注重跨区域客户群（项目目标客户）
3 明年高层价格预测简析
（1） 预测明年高层价格竞争2500—3000元m2间
（2） 素质段优势3500—4000元m2间销售速度较缓慢
（3） 3000—3500元m2中高档次高层楼盘会市中心副中心高层竞争焦点
项目必须具备三素：
a 价格优势3000元m2出头约3000—3150元m2具竞争力
b特色性化楼盘众楼盘脱颖出吸引档次楼盘客源甚推动档次客源
c3300元m2高层门槛3150元m2价格定位60户型3000元m2增加客户层面时2500—3000元m2高层中瓜分部分客源市场
（4） 高层项目集中环城路两侧价格估计2300—2800元m2定价挖掘档次户型客户群反高层分流部分高层客户层市场竞争更激烈更注重身品牌塑造
封顶
现楼
三 营销推广策略简析
根销售率调整营销策略 ①否价格促销？②品牌塑造强力推广③价格品牌两手进④更换推广题阶段推市场致吸引种客户群
中 期
初 期
期
※ 系统性塑造品牌系统性营销模式两手进否前推广效行目前
竞争市场容易滞销甚烂尾
品牌形成否考虑升价强调社区文生活环境演绎种生活方式非常注重推盘时考虑尾货销售创造高额利润时机常尾货促销行否前广告费塑造项目品牌相违背
四项目价格定位建议
（环线两侧高层）
（中高档次高层）
（低档次高层）
①
置业门槛
1 高层高层置业门槛分析
②
置业门槛
2300元m2 2500元m2 2800元m2
置业门槛
③
2500元m2 2800元m2 3000元m2
3000元m2 3300元m2 3500元m2
④3500元m2楼盘客户群注重楼盘位置项目素质价格首选素追求生活品质身份象征类客户层面较少项目风险
2 预测明年高层价格竞争段
高层现楼价格竞争段：3200—3800元m2
高层期楼价格竞争段：2600—3100元m2
3 项目价格建议
销售步骤 销售价格
①期推出8层（相差户型） 2950元m2
：a中高档次物业形象相偏低价格分流普通型高层客源快速争取客源市场回笼资金减少项目风险性（物业形象高档次豪宅塑造吸纳低两档位客源项目物超值更具竞争力）
b项目处开发初始阶段相偏低价格起动市场
②二期推出8层（相户型） 3100元m2
：a项目品牌初步形成阶段户型相偏价格扬合理符合市场规律
b3000—3500元m2楼盘中价格综合素质项目应处优势位
③三期推出9层（户型） 3280元m2
：项目品牌处成熟阶段价格价格区域项目中具竞争力吸纳量观客户（部分）时机时瞄准3500元m2楼盘客源（阶段关键品牌效应）
④项目综合价格：3120元m2
浮价格（3—5）：3218—3276元m2
注：高层项目没形成恶性竞争时快消化掉明年高层市场量达高峰激发量客户层面项目供应量远客源增加说难点机会点关键项目做
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定价原
1 开发成分析
2 市场竞争程度分析
3 开发商预期利润分析
4 项目身素质分析
5 项目综合性分析
二 目前高层楼盘档次客源价格简析
高（极少）
思路：走高档品牌适中价格路线
中（少数）
1 高层楼盘档次
低（数）
楼 盘 素 质
目前贵阳高层楼盘发展处初级阶段决定物业素质较低段价格前推出时机（市场供应求）素决定销售（然开发商实力相重）项目做精品物业众楼盘中脱颖出获市场关键
2 高层客户简析
揭
次性
（1）实力划分
付款方式判定客户实力
前年高层客户数次性付款市场已消化掉部分实力买家买家开发商应注意首期付款实力客户群置业门槛宜高增加身客户层面
物 业
性客户
域
性客户
（2）性质划分
项目域性第意客户基已消化掉（：时代名仕楼名仕花园天恒城市花园富水花园等）物业性客户跨区域客户体市场面相项目价格定位刺激区域客户群推广注重跨区域客户群（项目目标客户）
3 明年高层价格预测简析
（1） 预测明年高层价格竞争2500—3000元m2间
（2） 素质段优势3500—4000元m2间销售速度较缓慢
（3） 3000—3500元m2中高档次高层楼盘会市中心副中心高层竞争焦点
项目必须具备三素：
a 价格优势3000元m2出头约3000—3150元m2具竞争力
b特色性化楼盘众楼盘脱颖出吸引档次楼盘客源甚推动档次客源
c3300元m2高层门槛3150元m2价格定位60户型3000元m2增加客户层面时2500—3000元m2高层中瓜分部分客源市场
（4） 高层项目集中环城路两侧价格估计2300—2800元m2定价挖掘档次户型客户群反高层分流部分高层客户层市场竞争更激烈更注重身品牌塑造
封顶
现楼
三 营销推广策略简析
根销售率调整营销策略 ①否价格促销？②品牌塑造强力推广③价格品牌两手进④更换推广题阶段推市场致吸引种客户群
中 期
初 期
期
※ 系统性塑造品牌系统性营销模式两手进否前推广效行目前
竞争市场容易滞销甚烂尾
品牌形成否考虑升价强调社区文生活环境演绎种生活方式非常注重推盘时考虑尾货销售创造高额利润时机常尾货促销行否前广告费塑造项目品牌相违背
四项目价格定位建议
（环线两侧高层）
（中高档次高层）
（低档次高层）
①
置业门槛
1 高层高层置业门槛分析
②
置业门槛
2300元m2 2500元m2 2800元m2
置业门槛
③
2500元m2 2800元m2 3000元m2
3000元m2 3300元m2 3500元m2
④3500元m2楼盘客户群注重楼盘位置项目素质价格首选素追求生活品质身份象征类客户层面较少项目风险
2 预测明年高层价格竞争段
高层现楼价格竞争段：3200—3800元m2
高层期楼价格竞争段：2600—3100元m2
3 项目价格建议
销售步骤 销售价格
①期推出8层（相差户型） 2950元m2
：a中高档次物业形象相偏低价格分流普通型高层客源快速争取客源市场回笼资金减少项目风险性（物业形象高档次豪宅塑造吸纳低两档位客源项目物超值更具竞争力）
b项目处开发初始阶段相偏低价格起动市场
②二期推出8层（相户型） 3100元m2
：a项目品牌初步形成阶段户型相偏价格扬合理符合市场规律
b3000—3500元m2楼盘中价格综合素质项目应处优势位
③三期推出9层（户型） 3280元m2
：项目品牌处成熟阶段价格价格区域项目中具竞争力吸纳量观客户（部分）时机时瞄准3500元m2楼盘客源（阶段关键品牌效应）
④项目综合价格：3120元m2
浮价格（3—5）：3218—3276元m2
注：高层项目没形成恶性竞争时快消化掉明年高层市场量达高峰激发量客户层面项目供应量远客源增加说难点机会点关键项目做
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