第章 扬州市写字楼市场分析
写字楼市场供现状
1扬州办公写字楼工程分布区域相拟分散区域分城东城中城西城南四片区
区域
工程名称
规划特点
城东
阳光城
列工程规划设计均底层商业门面三层四层办公写字楼
城中
汇展阁盛世商务楼
城南
九州厦
城西
熙龙阁鹤广场〔规划中〕
2扬州售写字楼工程调查资料
工程名称
九洲厦
盛世商务楼
阳光城
理位置
江阳中路43号
汶南路
运河西路
区域
城南
城中
城东
产品定位
14层商场513层写字楼
13层
13层街商铺46层写字楼
6层
1 4层商铺512层写字楼
12层
销售面积
26000方米左右
2500方米左右
30000方米左右
户数
写字楼300户
26户〔层9户〕
写字楼135户
面积例
62㎡南120㎡
北160—190㎡
551—143㎡
已售完
销售价格
3180—4080元㎡〔优惠80元㎡〕
3650—4160元㎡
100
出租率
未出租
未出租
40
房率
70
70
6065
物费
5元方月
1．5元方月
3．5元方月
入住情况
30
备注
中央空调等
中央空调
中央空调等
3案分析
九洲厦
售价：均价：3630元㎡楼层差价：均100元㎡
销售情况：目前销售状况良62㎡户型较畅销剩余物业北居
剖析：
①面积划分较投资钱高风险较
②裙房局部营定位〔建材类〕楼写字楼定位协调影响写字楼档次……
4结分析
目前扬城面市写字楼素质普遍高根单纯型写字楼市场供结构够合理直接影响市场需求满足
着扬州城市规模断扩城市功进步拓展城市建设继续保持快速开展势头通扬州城市口产业结构济开展写字楼楼面总量口楼面历年变化等进行简单分析难判断前未市场写字楼楼面需求潜力较办公相关商住楼市场拟火爆出
二写字楼市场消费需求分析
全面深入研究分析扬州消费者新达厦工程需求特征公司特组织次较规模问卷调查活动公司通成功营销推广三笑国际花苑助扬州微笑俱乐部高端客户资源〔登记会员千〕充分发挥公司全程营销筹划销售代理市场调查数采集理分析策略研究等方面优势力求问卷调查活动中通周密详实市场调查严谨效数理分析科学行策研究新达工程产品定位营销筹划推广提供准确力参考
1调研程
—2004217：调查问卷设计试访问定稿
—2004220：问卷印刷访问员复核员督导培训
—2004224：问卷访问问卷复核
—2004227：问卷复核问卷录入纠错汇总统计
—20043 2：报告撰写印刷装订成册
总历时16天
2调研点象方式数量
次调查实施初南京天际日置业参谋初步确认严格筛选资格认定确定次调研调研点象方式样数量：
调研方案表
调研点
调研象
调研方式
样数量
扬州
算购置物业
消费者
问卷面访 访谈
330
备注：效问卷数量：308问卷效率933
确保调查结果准确性调研象限制条件：
（1） 访问象均微笑俱乐部成员
（2） 访问象限定算购房消费者想买房消费者作访问象
（3） 访者年龄须23岁
（4） 访者必须购房决策者影响者
（5） 严格控制房产公司房产行销代理公司专业房产市场研究机构员填写效问卷
3问卷设计
次调查采结构类型问卷方式目通具体面性问题设计指导受访者设定研究题做出理性答复
（1） 问卷采取封闭式提问答复方式结构类型求二便描述性研究资料编码统计处理外实际调查实施中助受访者方便答复
（2） 访问式问卷次调查中采次调查方式需目确保获取受访者完整信息
（3） 设计次调查问卷程中根调研题容进行问题变量定类定序定距定率测量
4质量控制
次调研质量控制工作严格调查质量控制标准执行南京天际日置业参谋具体执行项调研质量控制工作效提高调查准确度
类市场调查难免存误差误差产生源调查问卷设计调查方法选抽样设计调查员实调查统计分析等市场调查环节环节控制误差降低次调查涉范围广外界定访问象公司调查中采严格质量控制程序控制误差产生提高调查准确度
5调查结果分析
〔1〕物业类型需求分析
调查结果说明认该块适合做写字楼205占61占数余39认做酒店式公寓出市场写字楼较需求
〔2〕写字楼配套设施需求分析
问写字楼工程该具备种配套设施时受访者提率高停车位余次商务中心餐饮场娱乐休闲场银行购物场等
〔3〕写字楼面积需求分析
调查说明分3961〔122〕3214〔99〕1526〔47〕受访者写字楼建筑面积求分应51100㎡101150㎡151200㎡见51200㎡写字楼力需求面积
〔4〕写字楼单价承受力分析
调查者写字楼接受单价选择较分散难出30014000元㎡价位容易市场认69选择范围
〔5〕写字楼总价承受力分析
图五出调查者接受写字楼总价范围较广力局部集中2555万元区间考虑次调研象处社会阶层普遍较高工程总价应量控制55万元
〔6〕写字楼成交促分析
答复促购置写字楼素〞项题7370选择理位置次配套设施4740投资潜力4026
〔7〕写字楼投资意时间分析
调查说明选择购置租写字楼算仅29半年算购置租写字楼10年18两年27三年16 说明写字楼扬州着拟市场消费根底
〔8〕调查象家庭月收入分析
列图说明79受访者家庭月收入分布2000—8000元间收入水调查象代表扬州购房流群
〔9〕调查象目前居住区域分析
数调查者中目前居住西区 52余12居住市中心述调查者现居工程拟解工程周边情况意见具较高参考价值
三写字楼市场概况趋势分析
1高端写字楼物业匮乏
目前扬州真正意义写字楼数量稀少真正意义写字楼九洲厦家余工程外观硬件条件产品定位等诸方面存问题譬国贸厦理位置外观相错面积停车场部办公间面积划分非常装修档次般难吸引规模公司进驻外知名度较高汇展阁没停车场公司车辆需停石塔宾馆非常便办公空间层门厅狭窄等诸问题利进驻企业形象营九洲厦形象停车硬件条件等方面高标准写字楼拢市场形势余类似盛世商务楼汇展阁等均旧楼改造工程局限性非常难做成高档次写字楼工程
2商住楼行道
目前扬州量工程定位商住两冠酒店式公寓〞概念量公司找适宜办公点进驻商住工程中调研中发现汇展阁盛世商务楼孙庄路步行街两侧商住楼公寓等均量公司入驻商住楼许方面尚存较缺陷法完全满足公司需求例：楼层较低底层商铺营档次高影响公司形象没电梯办公造成便没停车场法解决停车问题门厅狭法展现公司实力裙楼局部没餐饮休闲配套甚没商务中心功完善物业理位办公局部面积划分利营商住混杂影响营等等
3写字楼市场形势
着扬州济快速开展扬州市量中公司注册成立外公司逐年增写字楼市场需求越越着扬州视野断开阔写字楼求逐年提高扬州市场真正满足需求物业相稀少
方面扬州投资群逐渐写字楼物业愿意进行投资写字楼价格较商铺低投资风险相降低写字楼收益较住宅工程较高认投资写字楼房产领域投资中理想选择次市场调研结果证实点综合两方面素写字楼市场尤高端写字楼市场需求逐年增强具广阔市场空间产品品质配套方面足功夫
第二章 扬州市商铺市场分析
扬州市商铺总体特征
1销售状况总体良
前阶段扬州商铺销售状况总体较销售情况相较差鸿泰花园商业街已销售60铺位商铺销售火爆宋城名期200商铺推出十天全部售完鹤台宋城名销售完毕营状况理想状况投资客信心受定击目前西区孙庄路商业步行街金莱阁商铺分割面积较总价较高销售遇定阻力销售状况容乐观
商铺销售方式两种：
〔1〕出售产权提供包租
〔2〕出售产权提供包租
包租期投资回报率两种：固定投资回报率通常8固定投资回报率加超出分成
商铺购置者构成：
〔1〕投资者购置商铺力
商业工程购置者中少607090投资者
〔2〕外员占相例
〔3〕购置商铺者中政府机关工作员占例私营业
2少楼盘续营未时
少楼盘出售产权招商营工作开展利未迅速进入营状态
鹤台广场期商铺已根销售完毕已根具备开业营条件招商工作进展利未迅速进入营状态目前扬州市商业银行扬州富春酒楼开始营业鹤台广场期商铺营问题直接影响二期云鹤厦启动宋城名阳光家居广场等类似情况目前销售火爆商铺期营善投资者收益保证扬州市商业产投资者信心必然会造成定击商业产开发期营举扬州外开发商必须重视问题
3面积商铺采统营方式
商铺营角度目前扬州体量商铺销售时描述者营者离营模式该模式效减少投资风险根商铺统营实现高额投资回报商铺统营特征：
统开业时间商铺整体形象展现市场利吸引顾客
统营方商铺做成专业性市场防止营种类矛盾化追求营统时产品品牌区分市场形成场市场竞争
统营销推广实现商铺市场中树立题性专业性整体形象提升整商铺市场竞争力
统外形象实现商铺外形象统化根立足市场形成商铺品牌化
4商业产开发逐步走规模化特色化正受市场考验
扬州商业产已农意识〞社区商铺住宅商铺等已逐步开展关注城市区域商业街SHOPPING MALL题式商场藏式商铺等少体量商铺推市场缺乏市场根底招商工作受阻正常营目前类工程鲜成功案例
二扬州市商铺市场状况
1扬州市重商铺价格览表：
工程名称
楼 层
销售价格
鹤台广场·白羽廊
层
外侧：15000元㎡
侧：10328元㎡
二 层
7000元㎡
三 层
5000元㎡
鹤台广场·芝田街
层
9080元㎡
二 层
5500元㎡
三 层
3880元㎡
宋城名
层
7000元㎡
二 层
4000元㎡
三 层
2300元㎡
东方家艺广场
层
13000元㎡
二 层
9500元㎡
三 层
7300元㎡
鸿泰家园商业街
侧二层商铺均价
外侧三层商铺均价
侧：5800—6800元㎡
外侧：5000—7500元㎡
金鼎国际广场裙房
街商铺
三层商铺均价
6000元㎡
润杨财富广场
商业步行街局部层
13000元㎡
商业步行街二层三层
6500元㎡
金莱阁
二层连售
均价8000元㎡
崇文苑
三层商铺均价
6000—6500元㎡
2扬州市重点商铺案分析
u 宋城名
理位置：文昌中路泰州路交汇处
建筑面积：总建筑面积约5万方米期面积16万方米已建成二期面积1万方米
方案营产品类型：古玩字画工艺品等传统特色商品餐饮休闲工程
期售价：
楼均售价约7000元m2
二楼均售价约4000元m2
三楼均售价约2300元m2
整体均价：约4500元m2
房率：65
销售方式：年回报率68返租三年
销售状况：期二百套商铺十天销售空
客户源：扬州周边区苏州海等
目前状况：招商工作停滞未全面开业
u 鹤台广场
楼盘概述：扬州鹤台广场处扬州西城新区南文昌西路东傍邗城道承接着江南江北物流通衢仅扬州西区首座shopping mall〞扬州目前市民广场广场集生态文化休闲旅游商贸体基面积：规划总面积747万方米中市民广场占面积37万方米商贸广场规划面积4万方米
建筑面积：总建筑面积7万米中期商铺建筑面积31万米〔已交付〕二期云鹤厦建筑面积4万米〔尚未开工〕
方案营：
白羽廊：精品专卖条街
芝田街：美食条街
衔珠楼：街店铺+商务办公
销售价格：
鹤台广场·白羽廊：层外侧15000元㎡层侧10328元㎡
二层：7000元㎡
三层：5000元㎡
鹤台广场·芝田街：层：9080元㎡
二层：5500元㎡
三层：3880元㎡
销售方式：返租等形式特殊销售方式
目前状况：招商工作停滞未全面开业
u 东方家艺广场
理位置：江阳中路新世纪酒店东南侧
建筑面积：约9000方米
方案营产品类型：家艺时尚精品
售价：
楼：13000元方米
二楼：9500元方米
三楼：7300元方米
四楼：5700元方米
五楼：4700元方米
房率：60
销售方式：包租十年年回报率8
销售状况：11月20日开始销售目前商铺销售率已达80
客户源：扬州区外营者投资投资居
目前状况：未交付
u 鸿泰家园商业街
理位置：文昌东路北侧
建筑面积：20000方米
方案营产品类型：购物餐饮娱乐休闲
售价：
街三层商铺：均价7000元方米
街两层商铺：均价6000元方米
销售状况：慢类工程
客户源：外投资营者
目前状况：未交付
u 金鼎国际广场裙房街商铺
理位置：邗江道邗江交通厦南侧
建筑规划：幢19层高层单身公寓1—3楼商铺4—19楼单身公寓幢独立5层商铺
销售方式：
13层裙楼商铺方案营休闲类工程13层整体出售
5层独立商铺局部方案营餐饮工程15层整体出售
售价： 6000元方米
目前状况：总价非常高尚未出售
u 润扬财富广场
楼盘概述：位邗江路江阳中路交叉口紧邻汽车西站建筑面积80000方米集商场商业街住宅办公体综合型物业11幢101107商业房201204住宅中101412层204局部户型公寓3月28日起开盘目前销售商业局部
销售方式：101102两幢整体出售整体营103107划分60方米左右面积出售业出租营
租售价：101102价格详商业步行街街层单独出售价格12800元米13800元米二三层联售均价5900元米6900元米二层联售价格11800元米步行街入口局部店面价格相周边高出1000元方米
房率：商业局部90
销售状况：开盘天排队没出现火爆抢购场面售楼员介绍开盘天售出60余套商铺具体销售状况详
u 金莱阁
区位概述：金莱阁商铺处扬州西区生活中心孙庄路政府西区重点规划唯商业街孙庄路商业气氛较浓厚街均政府统规划综合商业楼路南相伴路幅１０米步行街相互应街中街孙庄路目前恒通公司兴盛公司华利公司等家房产公司工程售售物业类型非常接目前恒通公司金莱阁工程处销售中余6月份会启动
建筑规划：金莱阁综合楼分ＡＢ两幢中间出口正万鸿城市花园北入口建筑框架四层层层高45米二四层层高均38米A幢长度527米B幢长度627进深均237米二层商业房宽门面开间达8米南北均街道三四层商务公寓层设豪华门厅
房率：95
工程定位： 独立产权商铺
售价：
均价： 8000元方米
起售价：7000元方米
典型售价东面邗江路200方米商铺12层联售9180元方米
销售情况：目前商铺已尾盘阶段尚余两套面积分割较商铺尚未出售
u 九洲厦
楼盘概述：位扬州江阳中路43号处江阳中路扬子江中路交汇处东现已云集酒店商铺高校银行等配套设施占7000方米建筑密度047绿率25总建筑面积26000余方米土年限50年
建筑规划：该工程1幢13层高层1—4层商铺5—13层写字楼
硬件条件：两部电梯93机械式立体停车位商务会配备中央空调线宽带
商铺建筑面积：15000方米
层高：45米
营范围：高档建材
销售方式：商铺分割销售面积30170㎡销售包租5年年回报率83
销售价格：商铺均价8000元㎡高价13000元㎡
三工程周边商铺分布价格分析
工程周边商铺分布图
表示新开发商铺
表示老开发商铺
表示开发商铺
泰花园
万鸿城市花园
金莱阁
月 亮 园
华利
栖 月 苑
美琪花园
月 苑
3
2
1
文 昌 西 路
孙 庄 路
文 汇 西 路
百祥路
邗江道
新城河路
鹤台
广润发
案
福满楼
商 业 步 行 街
熙龙阁
兰 苑
凯莱花园
莱福花园
泰
山姆月城明珠
4
5
翠 岗
1
文 昌 西 路
市税楼
鹤台广场
综合楼楼
汽车
保险
福满楼
联通
信社
酒
店
菜场
供电局
酒店
银行
广 润 发
金阳光
商住楼
加 油 站
备注说明：
1 新港名城街店面：68间铺位二层连售年年底销售
2 扬州市税务楼：街16间铺位二层
3 综合楼〔翠西苑〕：49间门面30米左右均已营业〔花店洗衣店等〕解时6万元间现租金30元米月
4 综合楼〔咏月苑〕：19间门面50米左右均已营业〔银行超市布艺〕解现租金约30元米月
5 新源街店面：23间门面全部营业〔药店酒楼烟酒专卖银行等〕解现租金约40元米月
6 庆松金阳光：已圈未开发
新港名城花园
庆松块
华利
金莱阁
2
名典咖啡
2
1
月 苑
熙 龙 阁
凯莱花园
月 亮 园
加 油 站
美琪菜场
邗江医院分院
邗江中学
泰花苑
万鸿花园
栖 月 苑
孙 庄 路
备注说明：
1 表示开发街门面已完成土拆迁工作尚未公布销售信息〔已销售金莱阁〞〕
2 表示已开发营街门面1处60间左右门面三层四层建筑体调查出区域60％门面已开始营租金范围15～30元米月等〔二层门面三四办公〕2门面房约190余间目前已90％开始营〔熙龙阁门面售价6000元米凯莱花园门面房5000元米〕区域租金约29～37元米月〔二层连〕
商 业 步 行 街
新 达
3
文 汇 西 路
备注说明：
1 区域街门面15间创房产开发现价4100元米二层连售约80米左右
2 区域街门面16间树宏房产开发现价4200元米二层连售约120米左右〔营企业科技装潢等行业〕
3 区域街门面均老开发门面工程解现租金约20元米月〔现正营行业汽车效劳酒店银行律师事务等〕
4 区域老门面工程解现租金约20元米月外安兴花园二层门面连售价格约5600元米月
综
合
楼
贾桥村
扬州播送电视局
1
2
翠柳苑
安 兴 花 园
邗江
分局
道路施救
休闲中心
汶河房产
3
4
邗江
司法
龙天酒楼
区政府
综合楼
活动广场
4
邗江道
备注说明：
1 理村综合楼：总高6层85万建筑米租售出租情况良
2 兰庄综合楼：村里开发租售15间门面家具橱柜等营解120米间年租金2万元算均15元左右米月
3 综合楼：18间门面邗江公安局开发营明星酒楼家装材料卓逸门业等二层120米租金3万元年
4 新区医院：占103亩新区医院
5 兰苑街门面：6层高度二门面35间营类型医药酒店建行电脑农行等120米二层年租金约5万元
6 莱福花园街门面：40余间店面营化装美发汽车销售等二层130米左右门面年租金约6万左右
7 熙龙阁门面：销售良售价约6000元米左右
广润发
理村综合楼
兰庄综合楼
加油站
案
山姆月城明珠
新区医院
综合楼
凯莱花园
金香阁娱乐
莱福综合楼
兰苑街门面
熙龙阁
5
新城河路
喜盈门酒店
妙奇商贸
金水池休闲
香格里拉酒店
国栋广告设计
交通银行
德生医药
市公安支队
车辆发证理
统计：
新城河线70余门面房中80％已营业解间100米左右门面房年租金约15万元〔二层〕出区域门面房租金约15元左右米月
第三章 核心概念设计
工程块优势分析
1工程处扬州西区新城整体房产市场西区开展前景限量
2工程邗江道建南直达汽车总站西文昌西路达火车站交通异常方便
3紧孙庄路步行街孙庄路政府规划商业步行街商业价值已扬州购房者认利工程商业裙房销售
4周边配套成熟紧邻鹤台广场广润发超市周边居民区众生活配套成熟办公群具较强吸引力
5孙庄路户型公寓兰苑街商住楼熙龙阁均量公司进入说明区域写字楼市场已收较认
二客群定位分析
1商铺局部
职业：私营企业实力体营户专业投资客等
年龄分布：3555岁
特征扫描：品牌营户专业投资客具极强济实力相信判断力较强投资理财意识
2塔楼体局部〞
职业：私营企业企业单位投资客等
年龄分布：4055岁
特征扫描：注重企业形象成长型企业机关事业单位专业投资客具极强济实力强投资理财意识
346层裙楼户型办公局部〞
职业：私营企业白领智力型创业员职业者投资者等
年龄分布：3045岁
特征扫描：创业型企业投资客事业刚获取定成功希快达新生阶段该局部群较强进取心信较高文化素质品位较强投资理财意识
三案名建议
总案名： 凯旋国际广场
释 义： 凯旋〞词意胜利〞般战场赛场等场合俗话说生意场赛场〞商务谈判风云莫测〞案物业商业局部办公局部构成凯旋〞迎合目标客群心理暗示着案适合投资工程外凯旋〞扬州目前类工程中未推出市场初会赢较口彩便知名度建立
国际〞说明案座现代城市建筑引领市风采国际接轨定位成广场〞表示案规模二结合工程拥文化题广场商业裙房环绕等特点三包含商业广场〞国际厦〞菁英STUDIO〞三种物业形态
四分案名
凯旋商业广场〔裙房商铺〕
凯旋国际厦〔塔楼户〕
凯旋菁英STUDIO 〔裙房户〕
释 义： 凯旋商业广场〞针裙房商业局部提出方面告诉家：孙庄路商业步行街首商业广场真正会聚气方〞方面广场效应〞吸引目标客群眼球
凯旋国际厦〞针高层建筑局部提出国际厦〞较贴合写字楼办公型企业注重形象心理广场型〞工程物业类型饱满更扬州写字楼市场补充
凯旋菁英STUDIO〞针裙房4—6层户型局部提菁英〞代表着城市先锋族企业白领创业先锋STUDIO〞〔工作站〕正满足群体需
五核心定位
（） 工程总体定位：
西区核心商圈商业黄金走廊口新城国际商务港
定位解析：西区核心商圈〞说明案处鹤台—广润发〞构筑西区核心商业圈
商业黄金走廊口〞说明案位孙庄路商业步行街〞入口处
新城国际商务港〞说明案融写字楼商铺等种物业类型体综合性工程
〔二〕工程商业局部定位：
孙庄路步行街首王牌铺〞
〔三〕工程写字楼局部定位：
扬城首席国际化商务台
扬城首座性化商务台
〔四〕工程户型局部定位：
STUDIO先锋工作室智慧空间站
六广告题
〔〕工程总广告语：
城市核心 纯商领
先锋·领袖·英雄
〔二〕工程分项广告语：
凯旋商业广场〞——财富英雄·黄金商区〞
凯旋国际厦〞——企业领袖·商务宫殿〞
凯旋菁英STUDIO〞——创业先锋·菁英商馆〞
七案名参考
（）国际〞命名：
新城国际
利源国际
丽晶国际
鑫达国际
〔二〕厦〞命名：
正华厦
天隆厦
鑫龙厦
福鑫厦
〔三〕广场命名：
新光城市广场
富力广场
万国商业广场
新世纪广场
〔四〕中心命名
新世界中心
伟业商务中心
百商业中心
龙城商务中心
第四章 产品设计优化建议
裙楼商铺局部
方便说明商铺分北区中区南区三局部商铺作相应编号〔详见附图〕建议南区中区〔1～9号商铺〕设计1～3层连售独立商铺北区10～14号设计1～2层连售独立商铺3层设计写字楼配套效劳区独立商铺预留置楼梯井口水排污道
1 南区商铺
（1） 3号首层作公门厅处理形成孙庄路中心广场贯穿2层3层半划分2号4号商铺
（2） 6号南开门设计
（3） 1层卫生间设计女2层卫生间设计男3层卫生间设计男女合门洞东设计
2 北区商铺
（1） 13～14号门洞设计受限制12～14号仅设计套商铺考虑套面积约600㎡〔1～2层〕体量销售抗性相较
（2） 3层写字楼配套效劳区建议规划商务中心健身会馆SPA馆〔美体瘦身等〕茶餐厅〔详见附图〕
3 中区局部
789号三层连售套面积超1000㎡销售障碍相789号分割销售9号门洞限制原8号东面门广场89号连售较适宜1层值班室监控室办公厅应3层部位划89号商铺7号独立商铺东设计门洞引入广场客流广场残疾陂道作相应调整
4
建议裙楼2～3层设计4米层高
二 写字楼局部
11～3层裙楼局部
（1） 考虑写字楼商铺员分流问题建议1层办公厅电梯间卫生间区域封闭形成独立空间1层卫生间外开放
（2） 2层卫生间调整物中心办公区
（3） 3层卫生间北区配套效劳区域开放
2 4～6层裙楼局部
（1） 4～6层写字楼户型建议层高设计48～495m考虑商住两实际需建议预留进水排污道
（2） 办公室门洞作错开设计
（3） 位楼面变形缝位置办公室开间建议北面相邻办公室贯穿
（4） 考虑北区南办公室偏走火梯做横设计道北移
3 7～16层楼局部
基公司形象考虑楼办公室成长型驻扬等实力企业具定吸引力楼局部空间划分整层半层21组隔部位集中东面
第五章 销售策略设计
工程销售价格测算
新达厦规划设计图纸测算裙楼局部单层面积约2300㎡〔中3 层商铺局部约1470㎡配套效劳区约830㎡5层约2140㎡6层约2021㎡〕楼单层面积约635㎡
（） 商业房局部：
价格系数建议：层价格系数：1
二层价格系数：065
三层价格系数：045
层价格10200元㎡测算二层价格6630元㎡三层价格4590元㎡裙楼局部销售均价：〔10200×2300+6630×2300+4590×1470〕〔2300+2300+1470〕7489元㎡〔约7500元㎡〕
（二） 办公房局部：
4～6层办公房户型适中投资客创业型企业关注度相较高4～6层裙楼局部办公房考虑南北位置价差基价楼层系数建议：
楼 层
基价
〔元㎡〕
楼层系数〔〕
价格
〔元㎡〕
面积估算
〔㎡〕
百分
〔〕
加权均价
〔元㎡〕
4F
3500
1
3500
2300
18
3809
〔约3800〕
5F
102
3570
2140
167
6F
104
3640
2021
157
7F
106
3710
635
5
8F
108
3780
635
5
9F
11
3850
635
5
10F
112
3920
635
5
11F
114
3990
635
5
12F
116
4060
635
5
13F
118
4130
635
5
14F
120
4200
635
5
15F
123
4300
635
5
16F
126
4410
635
5
合计：12800
二销售总额测算
商业房销售额：7500元㎡×6070㎡4553万元
办公房销售额：3800元㎡×12800㎡4864万元
商业办公房销售总额： 4553 +48649417万元
三物业划分售价建议
楼 层
物业类型
面积估算〔㎡〕
均价〔元㎡〕
备 注
1F～3F
〔3F北区外〕
三层连售独立式商铺
约6070
7500
精品走廊美食餐饮咖啡茗茶美容美发休闲中心
3F北区
配套效劳
约830
商务中心健身会馆SPA馆〔美体瘦身〕茶餐厅
4F～6F
空间STUDIO〔工作室〕
约6450
3500～3640
创业型企业职业者
7F～16F
空间写字楼
约6350
3710～4410
成长型企业外驻扬企业
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第章 扬州市写字楼市场分析
写字楼市场供现状
1扬州办公写字楼工程分布区域相拟分散区域分城东城中城西城南四片区
区域
工程名称
规划特点
城东
阳光城
列工程规划设计均底层商业门面三层四层办公写字楼
城中
汇展阁盛世商务楼
城南
九州厦
城西
熙龙阁鹤广场〔规划中〕
2扬州售写字楼工程调查资料
工程名称
九洲厦
盛世商务楼
阳光城
理位置
江阳中路43号
汶南路
运河西路
区域
城南
城中
城东
产品定位
14层商场513层写字楼
13层
13层街商铺46层写字楼
6层
1 4层商铺512层写字楼
12层
销售面积
26000方米左右
2500方米左右
30000方米左右
户数
写字楼300户
26户〔层9户〕
写字楼135户
面积例
62㎡南120㎡
北160—190㎡
551—143㎡
已售完
销售价格
3180—4080元㎡〔优惠80元㎡〕
3650—4160元㎡
100
出租率
未出租
未出租
40
房率
70
70
6065
物费
5元方月
1．5元方月
3．5元方月
入住情况
30
备注
中央空调等
中央空调
中央空调等
3案分析
九洲厦
售价：均价：3630元㎡楼层差价：均100元㎡
销售情况：目前销售状况良62㎡户型较畅销剩余物业北居
剖析：
①面积划分较投资钱高风险较
②裙房局部营定位〔建材类〕楼写字楼定位协调影响写字楼档次……
4结分析
目前扬城面市写字楼素质普遍高根单纯型写字楼市场供结构够合理直接影响市场需求满足
着扬州城市规模断扩城市功进步拓展城市建设继续保持快速开展势头通扬州城市口产业结构济开展写字楼楼面总量口楼面历年变化等进行简单分析难判断前未市场写字楼楼面需求潜力较办公相关商住楼市场拟火爆出
二写字楼市场消费需求分析
全面深入研究分析扬州消费者新达厦工程需求特征公司特组织次较规模问卷调查活动公司通成功营销推广三笑国际花苑助扬州微笑俱乐部高端客户资源〔登记会员千〕充分发挥公司全程营销筹划销售代理市场调查数采集理分析策略研究等方面优势力求问卷调查活动中通周密详实市场调查严谨效数理分析科学行策研究新达工程产品定位营销筹划推广提供准确力参考
1调研程
—2004217：调查问卷设计试访问定稿
—2004220：问卷印刷访问员复核员督导培训
—2004224：问卷访问问卷复核
—2004227：问卷复核问卷录入纠错汇总统计
—20043 2：报告撰写印刷装订成册
总历时16天
2调研点象方式数量
次调查实施初南京天际日置业参谋初步确认严格筛选资格认定确定次调研调研点象方式样数量：
调研方案表
调研点
调研象
调研方式
样数量
扬州
算购置物业
消费者
问卷面访 访谈
330
备注：效问卷数量：308问卷效率933
确保调查结果准确性调研象限制条件：
（1） 访问象均微笑俱乐部成员
（2） 访问象限定算购房消费者想买房消费者作访问象
（3） 访者年龄须23岁
（4） 访者必须购房决策者影响者
（5） 严格控制房产公司房产行销代理公司专业房产市场研究机构员填写效问卷
3问卷设计
次调查采结构类型问卷方式目通具体面性问题设计指导受访者设定研究题做出理性答复
（1） 问卷采取封闭式提问答复方式结构类型求二便描述性研究资料编码统计处理外实际调查实施中助受访者方便答复
（2） 访问式问卷次调查中采次调查方式需目确保获取受访者完整信息
（3） 设计次调查问卷程中根调研题容进行问题变量定类定序定距定率测量
4质量控制
次调研质量控制工作严格调查质量控制标准执行南京天际日置业参谋具体执行项调研质量控制工作效提高调查准确度
类市场调查难免存误差误差产生源调查问卷设计调查方法选抽样设计调查员实调查统计分析等市场调查环节环节控制误差降低次调查涉范围广外界定访问象公司调查中采严格质量控制程序控制误差产生提高调查准确度
5调查结果分析
〔1〕物业类型需求分析
调查结果说明认该块适合做写字楼205占61占数余39认做酒店式公寓出市场写字楼较需求
〔2〕写字楼配套设施需求分析
问写字楼工程该具备种配套设施时受访者提率高停车位余次商务中心餐饮场娱乐休闲场银行购物场等
〔3〕写字楼面积需求分析
调查说明分3961〔122〕3214〔99〕1526〔47〕受访者写字楼建筑面积求分应51100㎡101150㎡151200㎡见51200㎡写字楼力需求面积
〔4〕写字楼单价承受力分析
调查者写字楼接受单价选择较分散难出30014000元㎡价位容易市场认69选择范围
〔5〕写字楼总价承受力分析
图五出调查者接受写字楼总价范围较广力局部集中2555万元区间考虑次调研象处社会阶层普遍较高工程总价应量控制55万元
〔6〕写字楼成交促分析
答复促购置写字楼素〞项题7370选择理位置次配套设施4740投资潜力4026
〔7〕写字楼投资意时间分析
调查说明选择购置租写字楼算仅29半年算购置租写字楼10年18两年27三年16 说明写字楼扬州着拟市场消费根底
〔8〕调查象家庭月收入分析
列图说明79受访者家庭月收入分布2000—8000元间收入水调查象代表扬州购房流群
〔9〕调查象目前居住区域分析
数调查者中目前居住西区 52余12居住市中心述调查者现居工程拟解工程周边情况意见具较高参考价值
三写字楼市场概况趋势分析
1高端写字楼物业匮乏
目前扬州真正意义写字楼数量稀少真正意义写字楼九洲厦家余工程外观硬件条件产品定位等诸方面存问题譬国贸厦理位置外观相错面积停车场部办公间面积划分非常装修档次般难吸引规模公司进驻外知名度较高汇展阁没停车场公司车辆需停石塔宾馆非常便办公空间层门厅狭窄等诸问题利进驻企业形象营九洲厦形象停车硬件条件等方面高标准写字楼拢市场形势余类似盛世商务楼汇展阁等均旧楼改造工程局限性非常难做成高档次写字楼工程
2商住楼行道
目前扬州量工程定位商住两冠酒店式公寓〞概念量公司找适宜办公点进驻商住工程中调研中发现汇展阁盛世商务楼孙庄路步行街两侧商住楼公寓等均量公司入驻商住楼许方面尚存较缺陷法完全满足公司需求例：楼层较低底层商铺营档次高影响公司形象没电梯办公造成便没停车场法解决停车问题门厅狭法展现公司实力裙楼局部没餐饮休闲配套甚没商务中心功完善物业理位办公局部面积划分利营商住混杂影响营等等
3写字楼市场形势
着扬州济快速开展扬州市量中公司注册成立外公司逐年增写字楼市场需求越越着扬州视野断开阔写字楼求逐年提高扬州市场真正满足需求物业相稀少
方面扬州投资群逐渐写字楼物业愿意进行投资写字楼价格较商铺低投资风险相降低写字楼收益较住宅工程较高认投资写字楼房产领域投资中理想选择次市场调研结果证实点综合两方面素写字楼市场尤高端写字楼市场需求逐年增强具广阔市场空间产品品质配套方面足功夫
第二章 扬州市商铺市场分析
扬州市商铺总体特征
1销售状况总体良
前阶段扬州商铺销售状况总体较销售情况相较差鸿泰花园商业街已销售60铺位商铺销售火爆宋城名期200商铺推出十天全部售完鹤台宋城名销售完毕营状况理想状况投资客信心受定击目前西区孙庄路商业步行街金莱阁商铺分割面积较总价较高销售遇定阻力销售状况容乐观
商铺销售方式两种：
〔1〕出售产权提供包租
〔2〕出售产权提供包租
包租期投资回报率两种：固定投资回报率通常8固定投资回报率加超出分成
商铺购置者构成：
〔1〕投资者购置商铺力
商业工程购置者中少607090投资者
〔2〕外员占相例
〔3〕购置商铺者中政府机关工作员占例私营业
2少楼盘续营未时
少楼盘出售产权招商营工作开展利未迅速进入营状态
鹤台广场期商铺已根销售完毕已根具备开业营条件招商工作进展利未迅速进入营状态目前扬州市商业银行扬州富春酒楼开始营业鹤台广场期商铺营问题直接影响二期云鹤厦启动宋城名阳光家居广场等类似情况目前销售火爆商铺期营善投资者收益保证扬州市商业产投资者信心必然会造成定击商业产开发期营举扬州外开发商必须重视问题
3面积商铺采统营方式
商铺营角度目前扬州体量商铺销售时描述者营者离营模式该模式效减少投资风险根商铺统营实现高额投资回报商铺统营特征：
统开业时间商铺整体形象展现市场利吸引顾客
统营方商铺做成专业性市场防止营种类矛盾化追求营统时产品品牌区分市场形成场市场竞争
统营销推广实现商铺市场中树立题性专业性整体形象提升整商铺市场竞争力
统外形象实现商铺外形象统化根立足市场形成商铺品牌化
4商业产开发逐步走规模化特色化正受市场考验
扬州商业产已农意识〞社区商铺住宅商铺等已逐步开展关注城市区域商业街SHOPPING MALL题式商场藏式商铺等少体量商铺推市场缺乏市场根底招商工作受阻正常营目前类工程鲜成功案例
二扬州市商铺市场状况
1扬州市重商铺价格览表：
工程名称
楼 层
销售价格
鹤台广场·白羽廊
层
外侧：15000元㎡
侧：10328元㎡
二 层
7000元㎡
三 层
5000元㎡
鹤台广场·芝田街
层
9080元㎡
二 层
5500元㎡
三 层
3880元㎡
宋城名
层
7000元㎡
二 层
4000元㎡
三 层
2300元㎡
东方家艺广场
层
13000元㎡
二 层
9500元㎡
三 层
7300元㎡
鸿泰家园商业街
侧二层商铺均价
外侧三层商铺均价
侧：5800—6800元㎡
外侧：5000—7500元㎡
金鼎国际广场裙房
街商铺
三层商铺均价
6000元㎡
润杨财富广场
商业步行街局部层
13000元㎡
商业步行街二层三层
6500元㎡
金莱阁
二层连售
均价8000元㎡
崇文苑
三层商铺均价
6000—6500元㎡
2扬州市重点商铺案分析
u 宋城名
理位置：文昌中路泰州路交汇处
建筑面积：总建筑面积约5万方米期面积16万方米已建成二期面积1万方米
方案营产品类型：古玩字画工艺品等传统特色商品餐饮休闲工程
期售价：
楼均售价约7000元m2
二楼均售价约4000元m2
三楼均售价约2300元m2
整体均价：约4500元m2
房率：65
销售方式：年回报率68返租三年
销售状况：期二百套商铺十天销售空
客户源：扬州周边区苏州海等
目前状况：招商工作停滞未全面开业
u 鹤台广场
楼盘概述：扬州鹤台广场处扬州西城新区南文昌西路东傍邗城道承接着江南江北物流通衢仅扬州西区首座shopping mall〞扬州目前市民广场广场集生态文化休闲旅游商贸体基面积：规划总面积747万方米中市民广场占面积37万方米商贸广场规划面积4万方米
建筑面积：总建筑面积7万米中期商铺建筑面积31万米〔已交付〕二期云鹤厦建筑面积4万米〔尚未开工〕
方案营：
白羽廊：精品专卖条街
芝田街：美食条街
衔珠楼：街店铺+商务办公
销售价格：
鹤台广场·白羽廊：层外侧15000元㎡层侧10328元㎡
二层：7000元㎡
三层：5000元㎡
鹤台广场·芝田街：层：9080元㎡
二层：5500元㎡
三层：3880元㎡
销售方式：返租等形式特殊销售方式
目前状况：招商工作停滞未全面开业
u 东方家艺广场
理位置：江阳中路新世纪酒店东南侧
建筑面积：约9000方米
方案营产品类型：家艺时尚精品
售价：
楼：13000元方米
二楼：9500元方米
三楼：7300元方米
四楼：5700元方米
五楼：4700元方米
房率：60
销售方式：包租十年年回报率8
销售状况：11月20日开始销售目前商铺销售率已达80
客户源：扬州区外营者投资投资居
目前状况：未交付
u 鸿泰家园商业街
理位置：文昌东路北侧
建筑面积：20000方米
方案营产品类型：购物餐饮娱乐休闲
售价：
街三层商铺：均价7000元方米
街两层商铺：均价6000元方米
销售状况：慢类工程
客户源：外投资营者
目前状况：未交付
u 金鼎国际广场裙房街商铺
理位置：邗江道邗江交通厦南侧
建筑规划：幢19层高层单身公寓1—3楼商铺4—19楼单身公寓幢独立5层商铺
销售方式：
13层裙楼商铺方案营休闲类工程13层整体出售
5层独立商铺局部方案营餐饮工程15层整体出售
售价： 6000元方米
目前状况：总价非常高尚未出售
u 润扬财富广场
楼盘概述：位邗江路江阳中路交叉口紧邻汽车西站建筑面积80000方米集商场商业街住宅办公体综合型物业11幢101107商业房201204住宅中101412层204局部户型公寓3月28日起开盘目前销售商业局部
销售方式：101102两幢整体出售整体营103107划分60方米左右面积出售业出租营
租售价：101102价格详商业步行街街层单独出售价格12800元米13800元米二三层联售均价5900元米6900元米二层联售价格11800元米步行街入口局部店面价格相周边高出1000元方米
房率：商业局部90
销售状况：开盘天排队没出现火爆抢购场面售楼员介绍开盘天售出60余套商铺具体销售状况详
u 金莱阁
区位概述：金莱阁商铺处扬州西区生活中心孙庄路政府西区重点规划唯商业街孙庄路商业气氛较浓厚街均政府统规划综合商业楼路南相伴路幅１０米步行街相互应街中街孙庄路目前恒通公司兴盛公司华利公司等家房产公司工程售售物业类型非常接目前恒通公司金莱阁工程处销售中余6月份会启动
建筑规划：金莱阁综合楼分ＡＢ两幢中间出口正万鸿城市花园北入口建筑框架四层层层高45米二四层层高均38米A幢长度527米B幢长度627进深均237米二层商业房宽门面开间达8米南北均街道三四层商务公寓层设豪华门厅
房率：95
工程定位： 独立产权商铺
售价：
均价： 8000元方米
起售价：7000元方米
典型售价东面邗江路200方米商铺12层联售9180元方米
销售情况：目前商铺已尾盘阶段尚余两套面积分割较商铺尚未出售
u 九洲厦
楼盘概述：位扬州江阳中路43号处江阳中路扬子江中路交汇处东现已云集酒店商铺高校银行等配套设施占7000方米建筑密度047绿率25总建筑面积26000余方米土年限50年
建筑规划：该工程1幢13层高层1—4层商铺5—13层写字楼
硬件条件：两部电梯93机械式立体停车位商务会配备中央空调线宽带
商铺建筑面积：15000方米
层高：45米
营范围：高档建材
销售方式：商铺分割销售面积30170㎡销售包租5年年回报率83
销售价格：商铺均价8000元㎡高价13000元㎡
三工程周边商铺分布价格分析
工程周边商铺分布图
表示新开发商铺
表示老开发商铺
表示开发商铺
泰花园
万鸿城市花园
金莱阁
月 亮 园
华利
栖 月 苑
美琪花园
月 苑
3
2
1
文 昌 西 路
孙 庄 路
文 汇 西 路
百祥路
邗江道
新城河路
鹤台
广润发
案
福满楼
商 业 步 行 街
熙龙阁
兰 苑
凯莱花园
莱福花园
泰
山姆月城明珠
4
5
翠 岗
1
文 昌 西 路
市税楼
鹤台广场
综合楼楼
汽车
保险
福满楼
联通
信社
酒
店
菜场
供电局
酒店
银行
广 润 发
金阳光
商住楼
加 油 站
备注说明：
1 新港名城街店面：68间铺位二层连售年年底销售
2 扬州市税务楼：街16间铺位二层
3 综合楼〔翠西苑〕：49间门面30米左右均已营业〔花店洗衣店等〕解时6万元间现租金30元米月
4 综合楼〔咏月苑〕：19间门面50米左右均已营业〔银行超市布艺〕解现租金约30元米月
5 新源街店面：23间门面全部营业〔药店酒楼烟酒专卖银行等〕解现租金约40元米月
6 庆松金阳光：已圈未开发
新港名城花园
庆松块
华利
金莱阁
2
名典咖啡
2
1
月 苑
熙 龙 阁
凯莱花园
月 亮 园
加 油 站
美琪菜场
邗江医院分院
邗江中学
泰花苑
万鸿花园
栖 月 苑
孙 庄 路
备注说明：
1 表示开发街门面已完成土拆迁工作尚未公布销售信息〔已销售金莱阁〞〕
2 表示已开发营街门面1处60间左右门面三层四层建筑体调查出区域60％门面已开始营租金范围15～30元米月等〔二层门面三四办公〕2门面房约190余间目前已90％开始营〔熙龙阁门面售价6000元米凯莱花园门面房5000元米〕区域租金约29～37元米月〔二层连〕
商 业 步 行 街
新 达
3
文 汇 西 路
备注说明：
1 区域街门面15间创房产开发现价4100元米二层连售约80米左右
2 区域街门面16间树宏房产开发现价4200元米二层连售约120米左右〔营企业科技装潢等行业〕
3 区域街门面均老开发门面工程解现租金约20元米月〔现正营行业汽车效劳酒店银行律师事务等〕
4 区域老门面工程解现租金约20元米月外安兴花园二层门面连售价格约5600元米月
综
合
楼
贾桥村
扬州播送电视局
1
2
翠柳苑
安 兴 花 园
邗江
分局
道路施救
休闲中心
汶河房产
3
4
邗江
司法
龙天酒楼
区政府
综合楼
活动广场
4
邗江道
备注说明：
1 理村综合楼：总高6层85万建筑米租售出租情况良
2 兰庄综合楼：村里开发租售15间门面家具橱柜等营解120米间年租金2万元算均15元左右米月
3 综合楼：18间门面邗江公安局开发营明星酒楼家装材料卓逸门业等二层120米租金3万元年
4 新区医院：占103亩新区医院
5 兰苑街门面：6层高度二门面35间营类型医药酒店建行电脑农行等120米二层年租金约5万元
6 莱福花园街门面：40余间店面营化装美发汽车销售等二层130米左右门面年租金约6万左右
7 熙龙阁门面：销售良售价约6000元米左右
广润发
理村综合楼
兰庄综合楼
加油站
案
山姆月城明珠
新区医院
综合楼
凯莱花园
金香阁娱乐
莱福综合楼
兰苑街门面
熙龙阁
5
新城河路
喜盈门酒店
妙奇商贸
金水池休闲
香格里拉酒店
国栋广告设计
交通银行
德生医药
市公安支队
车辆发证理
统计：
新城河线70余门面房中80％已营业解间100米左右门面房年租金约15万元〔二层〕出区域门面房租金约15元左右米月
第三章 核心概念设计
工程块优势分析
1工程处扬州西区新城整体房产市场西区开展前景限量
2工程邗江道建南直达汽车总站西文昌西路达火车站交通异常方便
3紧孙庄路步行街孙庄路政府规划商业步行街商业价值已扬州购房者认利工程商业裙房销售
4周边配套成熟紧邻鹤台广场广润发超市周边居民区众生活配套成熟办公群具较强吸引力
5孙庄路户型公寓兰苑街商住楼熙龙阁均量公司进入说明区域写字楼市场已收较认
二客群定位分析
1商铺局部
职业：私营企业实力体营户专业投资客等
年龄分布：3555岁
特征扫描：品牌营户专业投资客具极强济实力相信判断力较强投资理财意识
2塔楼体局部〞
职业：私营企业企业单位投资客等
年龄分布：4055岁
特征扫描：注重企业形象成长型企业机关事业单位专业投资客具极强济实力强投资理财意识
346层裙楼户型办公局部〞
职业：私营企业白领智力型创业员职业者投资者等
年龄分布：3045岁
特征扫描：创业型企业投资客事业刚获取定成功希快达新生阶段该局部群较强进取心信较高文化素质品位较强投资理财意识
三案名建议
总案名： 凯旋国际广场
释 义： 凯旋〞词意胜利〞般战场赛场等场合俗话说生意场赛场〞商务谈判风云莫测〞案物业商业局部办公局部构成凯旋〞迎合目标客群心理暗示着案适合投资工程外凯旋〞扬州目前类工程中未推出市场初会赢较口彩便知名度建立
国际〞说明案座现代城市建筑引领市风采国际接轨定位成广场〞表示案规模二结合工程拥文化题广场商业裙房环绕等特点三包含商业广场〞国际厦〞菁英STUDIO〞三种物业形态
四分案名
凯旋商业广场〔裙房商铺〕
凯旋国际厦〔塔楼户〕
凯旋菁英STUDIO 〔裙房户〕
释 义： 凯旋商业广场〞针裙房商业局部提出方面告诉家：孙庄路商业步行街首商业广场真正会聚气方〞方面广场效应〞吸引目标客群眼球
凯旋国际厦〞针高层建筑局部提出国际厦〞较贴合写字楼办公型企业注重形象心理广场型〞工程物业类型饱满更扬州写字楼市场补充
凯旋菁英STUDIO〞针裙房4—6层户型局部提菁英〞代表着城市先锋族企业白领创业先锋STUDIO〞〔工作站〕正满足群体需
五核心定位
（） 工程总体定位：
西区核心商圈商业黄金走廊口新城国际商务港
定位解析：西区核心商圈〞说明案处鹤台—广润发〞构筑西区核心商业圈
商业黄金走廊口〞说明案位孙庄路商业步行街〞入口处
新城国际商务港〞说明案融写字楼商铺等种物业类型体综合性工程
〔二〕工程商业局部定位：
孙庄路步行街首王牌铺〞
〔三〕工程写字楼局部定位：
扬城首席国际化商务台
扬城首座性化商务台
〔四〕工程户型局部定位：
STUDIO先锋工作室智慧空间站
六广告题
〔〕工程总广告语：
城市核心 纯商领
先锋·领袖·英雄
〔二〕工程分项广告语：
凯旋商业广场〞——财富英雄·黄金商区〞
凯旋国际厦〞——企业领袖·商务宫殿〞
凯旋菁英STUDIO〞——创业先锋·菁英商馆〞
七案名参考
（）国际〞命名：
新城国际
利源国际
丽晶国际
鑫达国际
〔二〕厦〞命名：
正华厦
天隆厦
鑫龙厦
福鑫厦
〔三〕广场命名：
新光城市广场
富力广场
万国商业广场
新世纪广场
〔四〕中心命名
新世界中心
伟业商务中心
百商业中心
龙城商务中心
第四章 产品设计优化建议
裙楼商铺局部
方便说明商铺分北区中区南区三局部商铺作相应编号〔详见附图〕建议南区中区〔1～9号商铺〕设计1～3层连售独立商铺北区10～14号设计1～2层连售独立商铺3层设计写字楼配套效劳区独立商铺预留置楼梯井口水排污道
1 南区商铺
（1） 3号首层作公门厅处理形成孙庄路中心广场贯穿2层3层半划分2号4号商铺
（2） 6号南开门设计
（3） 1层卫生间设计女2层卫生间设计男3层卫生间设计男女合门洞东设计
2 北区商铺
（1） 13～14号门洞设计受限制12～14号仅设计套商铺考虑套面积约600㎡〔1～2层〕体量销售抗性相较
（2） 3层写字楼配套效劳区建议规划商务中心健身会馆SPA馆〔美体瘦身等〕茶餐厅〔详见附图〕
3 中区局部
789号三层连售套面积超1000㎡销售障碍相789号分割销售9号门洞限制原8号东面门广场89号连售较适宜1层值班室监控室办公厅应3层部位划89号商铺7号独立商铺东设计门洞引入广场客流广场残疾陂道作相应调整
4
建议裙楼2～3层设计4米层高
二 写字楼局部
11～3层裙楼局部
（1） 考虑写字楼商铺员分流问题建议1层办公厅电梯间卫生间区域封闭形成独立空间1层卫生间外开放
（2） 2层卫生间调整物中心办公区
（3） 3层卫生间北区配套效劳区域开放
2 4～6层裙楼局部
（1） 4～6层写字楼户型建议层高设计48～495m考虑商住两实际需建议预留进水排污道
（2） 办公室门洞作错开设计
（3） 位楼面变形缝位置办公室开间建议北面相邻办公室贯穿
（4） 考虑北区南办公室偏走火梯做横设计道北移
3 7～16层楼局部
基公司形象考虑楼办公室成长型驻扬等实力企业具定吸引力楼局部空间划分整层半层21组隔部位集中东面
第五章 销售策略设计
工程销售价格测算
新达厦规划设计图纸测算裙楼局部单层面积约2300㎡〔中3 层商铺局部约1470㎡配套效劳区约830㎡5层约2140㎡6层约2021㎡〕楼单层面积约635㎡
（） 商业房局部：
价格系数建议：层价格系数：1
二层价格系数：065
三层价格系数：045
层价格10200元㎡测算二层价格6630元㎡三层价格4590元㎡裙楼局部销售均价：〔10200×2300+6630×2300+4590×1470〕〔2300+2300+1470〕7489元㎡〔约7500元㎡〕
（二） 办公房局部：
4～6层办公房户型适中投资客创业型企业关注度相较高4～6层裙楼局部办公房考虑南北位置价差基价楼层系数建议：
楼 层
基价
〔元㎡〕
楼层系数〔〕
价格
〔元㎡〕
面积估算
〔㎡〕
百分
〔〕
加权均价
〔元㎡〕
4F
3500
1
3500
2300
18
3809
〔约3800〕
5F
102
3570
2140
167
6F
104
3640
2021
157
7F
106
3710
635
5
8F
108
3780
635
5
9F
11
3850
635
5
10F
112
3920
635
5
11F
114
3990
635
5
12F
116
4060
635
5
13F
118
4130
635
5
14F
120
4200
635
5
15F
123
4300
635
5
16F
126
4410
635
5
合计：12800
二销售总额测算
商业房销售额：7500元㎡×6070㎡4553万元
办公房销售额：3800元㎡×12800㎡4864万元
商业办公房销售总额： 4553 +48649417万元
三物业划分售价建议
楼 层
物业类型
面积估算〔㎡〕
均价〔元㎡〕
备 注
1F～3F
〔3F北区外〕
三层连售独立式商铺
约6070
7500
精品走廊美食餐饮咖啡茗茶美容美发休闲中心
3F北区
配套效劳
约830
商务中心健身会馆SPA馆〔美体瘦身〕茶餐厅
4F～6F
空间STUDIO〔工作室〕
约6450
3500～3640
创业型企业职业者
7F～16F
空间写字楼
约6350
3710～4410
成长型企业外驻扬企业
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