目 录
1 0导言…………………………………………………………11
2 0项目概况……………………………………………………21
2 1项目技术济指标……………………………………21
2 2装修设备标准……………………………………………………21
3 0肇庆市区济发展概况………………………………31
3 1理位置然环境口……………………………………31
3 2济指标增势强劲…………………………………………31
33综合评述…………………………………………………………35
4 0肇庆市区类型商业物业市场概况……………………41
4 1天宁广场…………………………………………………………41
4 2世界购物中心…………………………………………………42
43综合评述 …………………………………………………………45
5 0项目竞争力分析……………………………………………51
51项目竞争优势 ……………………………………………51
5 2项目竞争劣势……………………………………………52
5 3项目机会……………………………………………………53
5 4项目风险…………………………………………………53
6 0项目目标消费群…………………………………………61
7 0项目市场定位……………………………………………71
7 1功定位…………………………………………………………71
7 2档次定位…………………………………………………………71
73客户定位 …………………………………………………………71
7 4价格定位…………………………………………………………73
8 0项目业态组合分布………………………………………81
9 0租售推广策略………………………………………………91
9 1营题布局题……………………………………………91
9 2营模式…………………………………………………………94
9 3招租模式…………………………………………………………95
9 4销售资料…………………………………………………………95
9 5销售员…………………………………………………………95
100广告宣传策略……………………………………………101
101广告宣传整体目标……………………………………………101
102品牌宣传策略…………………………………………………101
103广告宣传题（卖点）………………………………………102
104广告宣传目标客户群………………………………………102
10 5广告宣传实施媒介选择……………………………………103
106时代广场首期广告安排………………………………………105
110项目租售资金回收计划…………………………………111
120项目建筑设计意见建议…………………………121
121交通安排………………………………………………………121
122辅助场………………………………………………………122
123……………………………………………………………123
124AB区塔楼…………………………………………………123
130项目售楼部工程建议………………………………131
131调整厅布局…………………………………………………131
132门扩宽………………………………………………………131
133改善局部光…………………………………………………132
134板……………………………………………………………132
135门前扇形广场布局……………………………………………132
136早确定厦文化特征………………………………………133
140关筹组营理公司建议…………………………141
141营理公司组建…………………………………………141
142关物理方面建议………………………………………143
肇庆时代广场商场营销策划报告
10导言
二十世纪中国商业零售业正发生巨变革首先海开放较早省分城市开始消费意识消费观念逐渐转变单纯购物型消费发展购物休闲娱乐饮食相结合享受型消费已成时尚型站式综合商场型超市应运生短短时间取代传统百货商场跃成新兴商业形态体
时代广场崛起肇庆型商业物业非恣态出现粤西出现西江流域目标宗旨：时代广场区开创全新消费潮流中国步世界步
20项目概况
时代广场（商场）位肇庆市端州区端州五路天宁路交汇点北侧龙里段北星湖东邻牌坊广场该段属市商业中心区繁华程度居全市首
21项目技术济指标：
总面积：21200㎡
建筑物底层面积：约16500㎡
塔楼（住宅）面积：75870㎡
裙楼（商场）面积：64230㎡
室面积：21200㎡
总建筑面积：140100㎡
建筑总高：705m
建筑密度：45％
容积率：37
绿率：25％
22装修设备标准
（发展商提供）
时代广场肇庆市建设实业总公司开发创亿实业发展限公司实施现时工程进度开挖桩基工程
30肇庆市区济发展概况
31理位置然环境口
肇庆市区（端州区）位广东省中西部西江中游北岸属珠江三角洲济发展区范围南西江北北岭山东邻鼎湖区西高湘镇接壤处东112023′—34′北纬2302′——11′间距广州90公里距香港140海里面积1523方公里中城区面积168方公里
端州区势北高南低中部积原势较坦湖塘呈半珠状分布石山岩溶构成具特色星湖风景名胜区
1999年端州区口总户数78333户口3141万中非农业口2717万口然增长率805％民族构成汉族
32济指标增势强劲
根新方年鉴统计1999年端州区国生产总值225亿元增长12％三产业重次4：552：408均国生产总值18020元增长103％城市居民均支配收入6495元增长40％居民储畜余额254亿元增长183％
房产开发完成商品房投资总额249亿元建筑面积3234万方米分增长283％389％销售额323亿元销售面积1868万方米分增长69％64％实现税利5070万元增长43％
商业方面全区社会消费品零售总额172亿元增长8％
旅游业方面端州旅游公司拥种旅游路线85条创收3969万元增长79％统计作旅游市2001年全区接游客4281万次星湖景区成全国首家荣获ISO1400国家示范区称号重点风景名胜区
交通基础设施建设方面三茂铁路广州端州茂名肇庆香港九龙直通火车321324等高级公路通达四方广肇高速公路已完工西江水道行达广西梧州行达广州香港加肇庆桥等处桥梁连接端州区中心点已形成完善优良水陆交通网络
肇庆市区国民济指标
说明：1987年作基期年
肇庆市区国生产总值（GDP）
（年价格）
单位：万元
肇庆市区社会消费品零售总额
单位：万元
33综合评述
投资开发型商业物业全国济正常发展前提区济增长状况解显重区济高速发展市民消费力消费需求断提高型商业物业生存发展前提年肇庆城市建设济发展快家目睹项目开发创造良环境
二 1999年端州区全社会消费品零售总额172亿元果均增长率8计算2002年应超20亿元见旦糕开发型商场目瓜分旦糕外年四百万次游客极宝贵商业客源
40肇庆市区类型商业物业市场概况
考察城市中心区现时代表性两型商场——天宁广场世界购物中心基情况：
41天宁广场
位置：天宁北路建设路交汇处
面积：首期工程面积达10万方米
（商场约占13500 m2中天贸南约占2000 m2）
发展商：肇庆市新长江房产实业限公司
营范围：首层天贸南百货（服装精品家私电器皮具等）
二层京华美食（约占1500 m2）商家落订具体营项目暂透露
负层营电脑配件
招商模式：租期：1年
租金：天贸南（40—35元 m2·月）
约110元 m2·月
（租金实面积计算实率695）
理费：9元 m2（建筑面积计算）
综合推广理费：15元 m2（实面积计算）
水电分摊：15元 m2（实面积计算）
保 证 金：天贸南户2000元收取（50 m2）
业出租铺位月租金押金
配套设施：型停车场中央空调智化监控完善网络设备配备广告位厂商做广告提供条件正门堂设型投影电视
出租率：60
优势：天宁广场位繁华天宁北路建设三路交汇处肇庆市传统商业文化中心汇聚租金较低
劣势：商场部设计布置营项目分区分类街铺商场连通发展商承诺商场部玻璃会拆实行敞开式营具体时间未定
注：该项目预售阶段返租回报方式商场全部售出销售程中未商铺营业态加分区引导开业营持续旺场组织力导致客流集中场面较冷清租户难继租金滑
42世界购物中心
理位置：肇庆市天宁北路宋城东路交汇处
发 展 商：广东省肇庆市世界房产发展限公司
销售热线：（0758）2277448
总建筑面积：8万方米
项目商场部分采先营销售方式已开业半年现正开始销售
功分布：负层：文化艺术中心（精致间隔单位）
1—2层：时装珠宝化妆等生活时尚精品
3 层：超市童天
4 层：数码科技城
5 层：美食城
6—12层：高级酒店写字楼
新华书店1—4层均分布
营模式：统营理敞开式营
销售模式：五年返租分三种形式
1 返：年返楼价7五年合计35楼价中时返
2 季返：年返楼价8年递增5三月返次
3 年返：年返楼价9年递增5年返次
销售楼层：现销售首层二层
首层约130铺位二层约206铺位
销售价格：首层均价：19万m2 （已8折）
二层均价：11万 m2（已8折）
理费：约85元 m2根位置收取
租赁形式：1直接租赁
2营业额分成
租 金：商场铺位：
A类：130元m2（含理费）
B类：110元 m2（含理费）
C类：100元 m2（含理费）
D类：90元 m2（含理费）
街铺位：160元 m2（含理费）
宣传理费：200元 m2（次性）
保 证 金：150元 m2（退）
进场时间：2002年10月1日前
免租装修期：7天
营业时间：早9：30分—晚10：30分
营业额分成形式：商家月方米保底营业额600元商场营者分成20超出部分15分成足保底营业额分成计算
需提供资料：厂家营业执税务登记证复印件形象店图片画册
：加盟店需提供加盟证书
合作期限：暂定两年
租期：2002年10月1日商场重新间隔重新布局
注：世界购物中心处肇庆市商业中心具完善配套设施功采先出租销售营销模式前期较低租金优惠合作条件吸引商家进场营聚集流时机成熟时公开发售模式颇受买家追捧发展商必须拥雄厚资金实力进行运作目前该商场出租率达60销售率达40
43综合评述
项目区域三座型商场鼎立公里直径范围商场总建筑面积约十余万方米西方城市20万口配置型商业中心规划理肇庆城区仅314万口需配置两型商业中心见市场供求项目较压力
二 述两商场分采营销方式天宁割散铺位出售资金回收较快期营负面影响世界先租售资金回收慢利期营世界方式必须强营理力否开业段时间缺点会暴露遗时转售反起价
三 总体言述两商场营布局未脱离传统模式理未效果意
50项目竞争力分析
51项目竞争优势
四 良开发时机
中国2001年11月加入世贸（WTO）中国进入国际贸易体制相接轨新济发展时期国济持续增长肇庆济发展充满活力市民收入较提高时投入项目开发解决启动资金问题开发时机十分适宜
五 优越理位置
项目位城市商业中心区天宁北路端州五路交汇处述两条道路均城市干道交通畅流汇聚性出行达性兼较成熟商业氛围加背星湖毗邻牌坊机会吸纳众旅游消费者处商业区域型商业物业具备
六 规模效应
项目总建面积6万余方米具足够规模产生规模效应果营法加优越头影响范围覆盖整市区外尚辐射鼎湖广宁德庆封开怀集高四会等周边县市吸引更投资者消费者
七 操作手段
引进站式服务营理念（集购物休闲娱乐饮食体）通项目合理设计优良物业理引进实力龙头商户持续合理效推广广投资者营者提供理想操作台
52项目竞争劣势
型商业物业市场供应量消费口足
前面已提项目区域型商业物业供应量较城市口偏少足支撑场时营种情形会导商场投资者营者消费者争夺令竞争更加激烈项目属新开发面买方市场问题会更
二 项目设计足
柱网间距部分扶梯升降梯摆放位置妥停车位足前广场够等面会专门叙述
三 远期楼花易产生信心障碍
项目预计月推出市场现时基础工程尚未完成属远期楼花购买者营者物业否时建成交付会信心障碍
53项目机会
项目刚投入开发尚时间考察广州全国知名商场总结开发营验教训少走弯路避免重失误
二 引入新营消费模式类楼盘竞争中利发制
三 运极具诱惑力租售手法限度吸引买家投资者营者
54项目风险
市场风险项目设计足产生建成否适应市场否适应营者需求问题者然营者需求进行调整改动承受降低租金售价损失
二 资金风险项目资金筹措资金银行贷款外相部分赖预售预租预售物业属办揭者银行放款期预租者属营商家般需面积租金低条件较苛刻前期般签意书物业落成交付时方签正式合交付金租金等关款项述情况遇某环节阻滞会开发投入带资金压力
60项目目标消费群
项目目标消费群：
■ 具中等收入居民
■ 肇庆辖卫星市镇具中等收入居民
■ 观光旅游者
■ 珠三角商士中企业员工
70项目市场定位
71功定位
根前述项目特点市场条件社会消费趋势进行判断项目适宜走传统百货零售业模式建议项目功定位：型超市零售业休闲娱乐餐饮服务业辅休闲娱乐餐饮服务带动零售开创全新消费潮流标志性商业中心
型超市零售业利快回收资金休闲娱乐餐饮服务带动零售利增加积聚气扩知名度
7 2档次定位
中档建造营档次项目理位置商业环境相称走高档路线肇庆现时整体消费水致
建议项目建造档次定位中高档型商业物业项目营档次定位中中高档型超市零售休闲娱乐餐饮服务型商业物业
73客户定位
销售
■ 银行金融证券机构金融行业资金充足头物业质素购买需面积数百方米甚超千方米
■ 民营生产厂家实力家具制造商等会购买商场作营展示需面积般千方米果租场需面积更
■ 商家体营者该类士属商场业般营面积方米数10方米间隔总价低铺位较受欢迎场引入知名商企吸引类业买铺营托起整市
■ 商铺投资者手中拥富余资金买两铺返租转租出期较高回报
二 租赁
■ 型百货超市租通常面积万方米般选择行装修行理
■ 连锁店佐丹奴屈臣氏类营场般买需面积中等约150—400方米
■ 品牌店皮尔卡丹卡佛连SATCHI等需面积数10方米100方米
■ 著名快餐连锁店麦劳必胜客肯德基类场般租买名声越（麦劳）入驻条件越苛刻
■ 中西餐饮营店需面积百方米千方米等
■ 类零售批发厂家该类厂家租场设门市作窗口推销产品
■ 体营者需面积较约10—30方米
74价格定位
租赁价格
1 发展商确定项目月租均价（建筑面积计算）：
■ 百货超市40元㎡
■ 风味食街20元㎡
■ 专卖店品牌店行定价
2 发展商提供满足功电力空调消防供水排水总租售物业然层设备井位置场设备配置二次装修均租户负责百货超市行负责空调消防设备月租均价30元㎡
3 租赁条件
百货超市物业签10年租期物业租期签3年租金单价两年递增5％装修免租期3～6月（视租场）
二 出售价格（议）
发展商确定项目销售均价（建筑面积计算）：
AB区 CD区
■ 首层 ■ 首层
■ 夹层 ■ 二层
■ 二层
■ 三层
■ 四层
■ 车位
80项目业态组合分布
营题
A 型超市时尚休闲娱乐特色饮食流引导带动零售消费消费
B 营造时尚生活中心融购物享受方便生活体特色题商场
C 全面性综合性集中性布局题全方位面阶层目标顾客群
D 装修设计特色变焕发魅力表露出层次感形成千变万化吸引力
二布局题：
A购物
a 型超市
b 名店廊
c 化妆品
d 珠宝店
e 钟表精品
f 服装皮具
g 生活品
B童天
a 童玩具电动电子游戏中心
b 童服装食品品
c 童乐园
C饮食天
a中餐国风味特色店（澳门街泰国菜日寿司韩国菜）
b咖啡室
c特色食（冷饮熟食糖果零食鲜榨果汁）
d茶馆
D娱乐（增加夜间吸引）
d 桑沐足
e 夜总会DISSCO
E便利生活：
a 银行
b 邮局
c 旅行社
d 美发美容
e 药店
f 礼品包装
g 服务代理
h 结婚品服务
i 中介代理
F知识广场
a图书店
b工艺品店
c文具店
d书画艺术
e音制品
G数码高科技
a电脑合成片形象包装设计
b电脑服饰设计婚纱设计
e电脑资讯网络类商店
f电信业类
g影音类
H运动馆
a运动品器材
b健身品器材
c 保健品
d运动服装运动鞋
e爬山远足品
f高尔夫品
g展示中心
j 猎鱼品水品
I观赏类
a宠物品
b观赏植物园艺品
c观赏鱼配套养鱼品
三层功分布
■ 负层：设备层停车场300车位
■ AB区首层：时代名店城（中高档服装皮具化装品珠宝店银行金融证券品牌专卖店精品礼品医药旅游产品品等分区租售
■ AB区夹层：流行前线（散铺间隔众化中档货品综合性布局麦劳肯德基）
■ AB区二三层：型百货超市（出型超市身品牌例吉岛百佳）层分割租售（分割三层分割应视实际定）
余部分：知识广场（图书店工艺品书画艺术）
■ AB区四层：娱乐世界（桑沐足夜总会DISCO中西餐饮休闲娱乐
■ CD区首层：童天高科技数码城观赏类（租值分布）
■ CD区二层：运动品家具城名牌特价场
■ 裙楼顶层台花园会网球场型泳池等
■ 产品出租展示区域：
1AB区入口前广场
2AB区中庭
3CD区首层中廊
仅初步方案需项目设计修改（板层柱网变）项目业态布场加完善
90租售推广策略
调研考察肇庆市现阶段商业物业存种程度面问题时代广场项目设计存足处必须扬长避短充分发挥身优势适应市场占领市场制高点
项目回收资金需建议7月旬首推部认购
91销售模式
销售分区
销售分区利商业运作公司营运作买家提供合适铺位
A投资区——适合投资者购买保租回报商业运作公司统营
B营区——客户购买行营租赁
二价格策略——低开高走差定价举
针项目现状需迅速回笼资金价格通低开高走吸纳首批买家保证资金位然逐步调楼盘升温增值达种宣传效果（注意：定价必须准确步位）时位置户型面积铺位进行差定价通价格杠杆引导购买意达均衡出货
三集中销售——通准客户购买心理影响短期达量成交效果项目产生震撼力扩影响效应
1） 集中销售必须足够准客户前提实施期首推阶段
2） 集中销售意买家先次序派发筹号贰仟元作押金规定时间日期筹号先次序统认购贰仟元押金退
四保租回报——客户项目购买信心保证（返期返）
竞争激烈推售程中商家出谋吸引买家注意力保租回报2000年推售手法热点现阶段买家日趋成熟保租回报销售手法已陈旧保租回报然重推售手法现时买家重始终商场前景商家利保租回报统营低租金品牌营者直接引入营建立题式商场
保租回报方式：
方式
具体计算
返A
根发展商规定例成交价中次性扣
例：某商铺成交价100万元四年返30计算
计算：成交价中次性扣30实际成交价70万元首期付35万元揭35万元
返B
根发展商规定例首期款中扣
例：某商铺成交价100万元四年返30计算
计算：成交价100万元首期款50万元揭50万元首期款中次性扣成交价30首期付20万元揭50万元
期返
根发展商规定例开业时例季年返
例：某商铺成交价100万元四年返40计算
计算：成交价100万元首期付50万元揭50万元开业时年成交价10返年返10万元四年
种销售方式返期返均发展商统营通常会采两种方式：
A破销售时间隔格局砖颜色识原间隔然发展商统营
B原销售时间隔格局商业运作公司统招纳营者
五客户联谊模式——势发掘潜客户扩宣传效果
客户联谊：首推第二阶段开始实施形式时代广场业户拥张卡五张副卡业持卡五张副卡分推荐意购买时代广场朋友亲戚等持副卡购买者获优惠次限张业等获优惠五张副卡完止
（种模式销售中交错）
92营模式
营——业购买行营行租赁
二租金形式——商家直接支付租金商场理费行营
三合作营营业额分成（含保底分成）
A 营业额分成利引入品牌店（U2G2000佐丹奴班尼路等）
B 营业额分成：月总营业额中提取1218作租金营业员货源商场理费店负
C 保底分成：租户确定底线租金果营业额超出某固定数超出数额定例计算
（三种方式均必须遵商场理条例执行准时开门关门）
93招租模式
1 直销——通司关系网直接广州商家品牌店联系
2 间接销售——通传媒互联网宣传吸引商家投资者
3 销——寻找实力商家
94销售资料
开盘前快完成列销售资料：
1装修标准 2认购需知
3揭需知 4认购书
5面图 6单张楼书
7认租需知 8租赁合
9反租合（反期反） 10类表格
95销售员
1 项目正式推出前进行销售员培训解市场熟悉项目熟悉目标客户熟悉租售运作
2 开盘前期驻场4
3 销售阶段驻场6
100广告宣传策略
101广告宣传整体目标
目前市场竞争环境广告重宣传手段直接贯彻实施销售策略项目信息迅速传播商家
根时代广场特点必须采取元化广告策略包括电视报纸户外公关宣传活动等专业广告包装突出发展商实力树立时代广场良品牌宣传策略定位必须走高档次包装路线突出时代广场体现时尚潮流特点时代广场塑造成肇庆心目中标志性建筑物时达定销售业绩务求实现良社会效益济效益双重目标
102品牌宣传策略
制定实施具独特创意时代广场系列宣传计划通树立形象品牌达整宣传权威性取事半功倍效果
三形象品牌策略：
A 发展商实力品牌
B 时代广场时尚形象品牌
C 物业理品牌
广告宣传必须围绕三品牌互相渗透三位体
103广告宣传题（卖点）
A 开创全新消费潮流中国步世界步
B 黄金段黄金物业物超值
C 时代标志王商城
D 时代者天
E 轻松投资委托营
F 铺旺三代
104广告宣传目标客户群
（1） 型集团公司
该类买家相实力倾作长线型物业投资连锁超市饮食集团银行等
（2） 中型企业体工商户
该类买家购铺企业发展需中时代广场发展潜力机会
（3） 投资客
该类投资客购铺出发点增值铺位价格适中发展前景预计足够升值潜力令投资带收益便会吸引该类买家
（4） 商家
105广告宣传实施媒介选择
（1） 时代广场Logo（识标志）设计
快设计确定时代广场Logo该Logo必须体现出时尚潮流完美结合
（2） 确定项目代言——项目规模较建议选适明星作代言
（3） 电视类
A 拍摄8—10分钟广告宣传片介绍开发公司现未展介绍开发公司营范围社会职贡献宣传片售楼部反复播放
B 拍摄8—10分钟广告宣传片介绍时代广场独特建筑配置营商机等销售现场停播放
C 拍摄30—60秒钟广告2条（形象版促销版）分黄金时间播出必广州投放
（4） 报纸类
A 通篇幅设计精美面广告塑造项目形象促进销售吸引商家关注
B 通新闻缮稿发表专题言造成舆影响提高项目知名度扩销售声势
（5） 楼书制作（两版）
A 形象版——容充实风格实出印制精美客户充分解项目前景
B 促销版——突出优势促销巩固项目高素质物业形象销售员客户讲解项目方面特点
（6） 宣传单张制作
邮递派发形式信息直接传达目标客户
（7） 展板制作
展板售楼部重组成部份容包括项目：理位置生活设施交通环境装修标准种效果图促销资料
（8） 项目模型制作
制作精美模型令买家亲境感觉增强购买决心
（9） 公关宣传活动
A 广州花园酒店举办（时间定）：肇庆时代广场（商场）封顶典礼暨广州招商会讨会邀清知名士参造势吸引广州商家进驻
B 定期销售现场举办奖活动请出知名持乐队演员进行现场表演提问派发礼品吸引流参观者日购买获折扣
C 利事件营销赞助环城长跑活动等进行宣传造势
（10） 现场包装：清理项目周围环境粉刷醒目围墙广告插彩旗挂横幅升气球树立型广告牌设置指路牌吸引路目光
（11） 广告：霓虹灯汗衫促销礼品公车广告等
106时代广场首期广告安排
目前时代广场销售前期准备工作已全面展开久进入部认购必确定广告宣传媒体选择实施安排敝司列出时代广场首期广告安排纲贵公司审核确定敝司媒介公司联系商讨制定具体实施方案
时代广场首期广告安排纲：
1 电视广告
A 拍摄8—10分钟广告宣传片介绍开发公司现未展开发公司营范围开发实力社会职贡献增强商家信心宣传片售楼部反复播放
B 拍摄8—10分钟广告宣传片介绍时代广场独特建筑配置物业理营特色商机等宣传片售楼部停播放
C 拍摄30—60秒钟广告2条（形象版促销版条）分黄金时间播出必广州投放
2 报纸广告
A 通篇幅设计精美诉求准确面广告塑造项目形象促进销售吸引商家关注
B 通新闻缮稿发表专题言项目销售踪热点报道等制造社会舆提高项目知名度扩销售声势星期刊登篇
3 楼书制作（两版）
A 精装版——规格概24版面容充实风格独特印制精美充分展现发展商实力项目身前景时体现项目身文化涵营观念
B 简装版——规格概8版面突出优势促销巩固项目高素质物业形象着重介绍项目优势招商政策投资回报吸引商家项目关注销售员推销重支持点
4 电台广告
利传播广成低特点弥补广告足处录制1—2条广告带时段听众喜欢频道播出时合作形式承办节目
5 售楼部包装
售楼部相整项目微型展览馆时代广场整体形象缩影包括公司实力服务理等售楼部形象直接影响众时代广场评价
A 统售楼部办公品：纸笔计算器等
B 统销售员工制服
C 展板制作
展板售楼部重组成部分容包括：理位置商铺设施交通环境装修标准销控表等种效果图
D 项目模型制作
制作精美模型令买家置身中增强购买决心
6 项目位置环境包装
A 清理项目周围环境粉刷醒目围墙广告
B 售楼部面安装型喷画广告
7 霓虹灯彩旗条幅广告
天宁路商业繁荣段显眼处（行天桥型建筑物等）制作出色霓虹灯彩旗条幅广告
8 公关宣传活动部认购期第天举行庆祝仪式仪式采助酒会演出活动相结合邀请知名士参加造势点选销售现场牌坊广场准备带广告性质礼品赠送场嘉宾观众
110项目租售资金回收计划
项目资金回收盈利力通物业出售物业出租途径实现目前情况言项目建筑结构装修标准未定资金回收计划前期项目资进度通预售部分物业租赁方式实现预计项目7月旬市场推广实施部认购具体目标：
1 2002年9月30日前完成资金回收（合额）3000万元整
2 2002年12月31日前完成资金回收（合额）累计8000万元整(含3000万元)
3 2003年3月31日前完成资金回收（合额）累计13000万元整(含8000万元)
4 2003年6月31日前完成资金回收（合额）累计18000万元整(含13000万元)
项目出租盈利力必项目基建成（商场部分）进行具体测算
120项目建筑设计意见建议
建筑设计合理性基建筑物功定位建议先时代广场商业功设定型超市零售业休闲娱乐服务业辅休闲娱乐带动零售商业格局出发点审视厦建筑设计
司图纸肇庆市建筑设计院2001年11月版
121交通安排
1 现设计方案通瑞州五路头尾两入口进入商场（通天桥进入二层外）建议项目街铺设出入口商场连通商场交通间铺重新考虑
2 增加停车位
项目（商场部分）停车场少应提供280—300汽车位400摩托车位停车场车道宽6m建筑面积计算车位约40m2车位实际占约24×55 m2项目层似提供足够场建议考虑种方法进行调整：
■ 层范围扩展行道前广场方
■ 做两层室（中半层做设备层层半做停车场）
■ 采垂直升降层停车系统
3 连通东北方星湖牌坊广场现工艺品商场位置引入牌坊广场观光客流
4 西侧车库入口区入口相距易发生车干扰容易造成车流堵塞区入口两台货梯肯定够建议增四台
5 首层AB区图未见物流路线安排北侧货梯位置商榷
6 AB区二层图带25m宽外走廊外廊外圈商铺外开门成独立街铺形式未见外走廊连接牌坊广场天桥
7 三台商场专客梯置东南角入口东侧效果采安置透光中庭两台观光梯
8 入口中庭前两部进入负层动扶梯应设置中庭侧面
9 装卸货区设置北面北面发展成步行购物街构想卸货区步行街间否会产生时间空间突需慎重考虑
122辅助场
5 入口前广场面积利积聚流缺乏表演场空间
6 入口采旋转门妥会造成理难度流物流疏散慢亲程度差（做型超市）等系列复杂问题建议撤消旋转门采开放式门厅街外客直接见堂情景进入堂入口门宽约8m采双门门宽度约5—6
m
7 辅助通道应取消旋转门
8 AB区首层面图未见装卸货区货垂直电梯场外通道口设置妥型商场般万方米须配置5装卸车位
9 商场垃圾量现时垃圾处理中心离商场较远（CD区西北侧）建议AB区增设收集转运点
10 AB区首层面见环绕行道入口广场标高负027马路面负042高出015m图面应梯级台形式应设障碍通道
11 商场首层四入口通道设置梯级应设置坡面通道
12 AB区首层北面货梯厅面标高负15m入口面低125 m图示入口通道坡面太陡造成运货手推车通行困难通常高差坡面长度例18110
123
1 中庭顶部加高5～6 m热空气顶部空间形成静止积聚层利减少空调耗
2 第四层做餐饮娱乐应专电梯咨客接处
124 AB区塔楼
1 第四层裙楼顶做台花园会康体设施（网球场泳池等）
2 两栋塔楼建议功改服务式公寓会更市场前景（司提供该类物业市场资料供贵方参考）
3 塔楼首层架空半架空
4 公寓设置独立出入口进行独立封闭式理
130项目售楼部工程建议
司售楼部施工现场作次实勘察图纸作分析提出工程改良建议：
131调整厅布局
厅现场感觉空间高宽例稍差天花吊顶易产生压迫感觉建议布局作调整具体做法建筑模型放置门入口处厅中央模型限度外展示然形成东西两洽谈区域
东区作住宅销售洽谈区西区作商铺租售洽谈区西区侧财务室位置高度约16米高磨砂玻璃分隔出签合（认购书）商务办公区样软分隔利改变视觉空间高宽例补充签约区域功区域部署更完整合理
132门扩宽
现门活动门扇4块抛光砖（60×60㎝）宽度现场感觉嫌窄建议扩宽6块抛光砖
133改善局部光
天花吊顶施工现场全部采筒形射灯展厅合适东西两侧洽谈区需改善筒形射灯果采石英射灯做光源聚焦作太强位正方玻璃桌面会产生弦目反光点坐久舒适果采节灯白炽电灯做光源光强度恐怕够阅览楼盘资料困难总言两洽谈区采点光源合适建议改日光灯盘色温菲利浦4000K度左右现场恰东西两侧洽谈区方天花吊顶凹位里安装四约600×600方形日光灯盘具体规格型号装修公司考虑
134板
厅分东西两部份面铺砖走纹理应作相应调整
135门前扇形广场布局
该广场位置十分显赫城市景观亮点图册未见布局建议专业公司设计注意解决两问题：
A 突出时代广场文化标志利该广场展示时代广场标志物体颜色提早融入市民心目提高视觉形象成熟程度
B 安排门前停车场售楼部门前广场须停放非货运车辆促进销售气氛应视觉效果角度作安排辟出停车区
136早确定厦文化特征
文化传播角度商业厦应该公众心目中塑造形象该形象公众推广成区标志性景观
厦形象定位定型专门完整理处详述表现形象式应包含：时代广场Logo—中文意义标识标志外包含颜色体系专轮廊线条专植物造型甚专音乐灯光
目前围街板售楼部块周边空间建筑设计图册售楼部装修图册未关厦文化特征说明令感觉缺乏厦形象体建议早找专业公司做时代广场视觉形象识系统谓CIS工程
140关筹组营理公司建议
141营理公司组建
发展商委派名副总理负责组建该公司总理
二 营理公司独立注册具法位日客户签定正式租售合
三 营理公司职
1 物业租售期负责指导监控代理公司租售运作
2 审批关销售资料文件宣传推广计划
3 审批宣传推广费
4 力协助代理公司开展租售工作
5 物业建设期维护工形象协助代理公司客户解释关物业理容收费问题物业交付保障正常运作
6 负责组织商场营销推广提升商场价值
四 营理公司工作架构
总 理
副总理
行政部
（3）
工程部
（理1）
理部
（理1）
财务部
（4）
营销部
（理1）
保安
(干)）
清洁
(干)）
维修
(2)
工程组
（2）
策划组
（1）
营销组
（3）
开发组
（2）
142关物业理方面建议
发展商行筹组理队伍顾问公司推荐理顾问理顾问引入先进理模式培训理员帮助制定理方案财务预算方案帮助制定关理条例客户手册等种方式利节省成足处培训提高员工质素建立新理模式需程难短期提升物业价值
二 引入国外知名理公司种方式处时见功令外界眼前亮易产生品牌效应较快提升物业价值足处成较高（租售率高时理费差额须发展商补贴理公司般收取占总理费10％理酬金）
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1 0导言…………………………………………………………11
2 0项目概况……………………………………………………21
2 1项目技术济指标……………………………………21
2 2装修设备标准……………………………………………………21
3 0肇庆市区济发展概况………………………………31
3 1理位置然环境口……………………………………31
3 2济指标增势强劲…………………………………………31
33综合评述…………………………………………………………35
4 0肇庆市区类型商业物业市场概况……………………41
4 1天宁广场…………………………………………………………41
4 2世界购物中心…………………………………………………42
43综合评述 …………………………………………………………45
5 0项目竞争力分析……………………………………………51
51项目竞争优势 ……………………………………………51
5 2项目竞争劣势……………………………………………52
5 3项目机会……………………………………………………53
5 4项目风险…………………………………………………53
6 0项目目标消费群…………………………………………61
7 0项目市场定位……………………………………………71
7 1功定位…………………………………………………………71
7 2档次定位…………………………………………………………71
73客户定位 …………………………………………………………71
7 4价格定位…………………………………………………………73
8 0项目业态组合分布………………………………………81
9 0租售推广策略………………………………………………91
9 1营题布局题……………………………………………91
9 2营模式…………………………………………………………94
9 3招租模式…………………………………………………………95
9 4销售资料…………………………………………………………95
9 5销售员…………………………………………………………95
100广告宣传策略……………………………………………101
101广告宣传整体目标……………………………………………101
102品牌宣传策略…………………………………………………101
103广告宣传题（卖点）………………………………………102
104广告宣传目标客户群………………………………………102
10 5广告宣传实施媒介选择……………………………………103
106时代广场首期广告安排………………………………………105
110项目租售资金回收计划…………………………………111
120项目建筑设计意见建议…………………………121
121交通安排………………………………………………………121
122辅助场………………………………………………………122
123……………………………………………………………123
124AB区塔楼…………………………………………………123
130项目售楼部工程建议………………………………131
131调整厅布局…………………………………………………131
132门扩宽………………………………………………………131
133改善局部光…………………………………………………132
134板……………………………………………………………132
135门前扇形广场布局……………………………………………132
136早确定厦文化特征………………………………………133
140关筹组营理公司建议…………………………141
141营理公司组建…………………………………………141
142关物理方面建议………………………………………143
肇庆时代广场商场营销策划报告
10导言
二十世纪中国商业零售业正发生巨变革首先海开放较早省分城市开始消费意识消费观念逐渐转变单纯购物型消费发展购物休闲娱乐饮食相结合享受型消费已成时尚型站式综合商场型超市应运生短短时间取代传统百货商场跃成新兴商业形态体
时代广场崛起肇庆型商业物业非恣态出现粤西出现西江流域目标宗旨：时代广场区开创全新消费潮流中国步世界步
20项目概况
时代广场（商场）位肇庆市端州区端州五路天宁路交汇点北侧龙里段北星湖东邻牌坊广场该段属市商业中心区繁华程度居全市首
21项目技术济指标：
总面积：21200㎡
建筑物底层面积：约16500㎡
塔楼（住宅）面积：75870㎡
裙楼（商场）面积：64230㎡
室面积：21200㎡
总建筑面积：140100㎡
建筑总高：705m
建筑密度：45％
容积率：37
绿率：25％
22装修设备标准
（发展商提供）
时代广场肇庆市建设实业总公司开发创亿实业发展限公司实施现时工程进度开挖桩基工程
30肇庆市区济发展概况
31理位置然环境口
肇庆市区（端州区）位广东省中西部西江中游北岸属珠江三角洲济发展区范围南西江北北岭山东邻鼎湖区西高湘镇接壤处东112023′—34′北纬2302′——11′间距广州90公里距香港140海里面积1523方公里中城区面积168方公里
端州区势北高南低中部积原势较坦湖塘呈半珠状分布石山岩溶构成具特色星湖风景名胜区
1999年端州区口总户数78333户口3141万中非农业口2717万口然增长率805％民族构成汉族
32济指标增势强劲
根新方年鉴统计1999年端州区国生产总值225亿元增长12％三产业重次4：552：408均国生产总值18020元增长103％城市居民均支配收入6495元增长40％居民储畜余额254亿元增长183％
房产开发完成商品房投资总额249亿元建筑面积3234万方米分增长283％389％销售额323亿元销售面积1868万方米分增长69％64％实现税利5070万元增长43％
商业方面全区社会消费品零售总额172亿元增长8％
旅游业方面端州旅游公司拥种旅游路线85条创收3969万元增长79％统计作旅游市2001年全区接游客4281万次星湖景区成全国首家荣获ISO1400国家示范区称号重点风景名胜区
交通基础设施建设方面三茂铁路广州端州茂名肇庆香港九龙直通火车321324等高级公路通达四方广肇高速公路已完工西江水道行达广西梧州行达广州香港加肇庆桥等处桥梁连接端州区中心点已形成完善优良水陆交通网络
肇庆市区国民济指标
说明：1987年作基期年
肇庆市区国生产总值（GDP）
（年价格）
单位：万元
肇庆市区社会消费品零售总额
单位：万元
33综合评述
投资开发型商业物业全国济正常发展前提区济增长状况解显重区济高速发展市民消费力消费需求断提高型商业物业生存发展前提年肇庆城市建设济发展快家目睹项目开发创造良环境
二 1999年端州区全社会消费品零售总额172亿元果均增长率8计算2002年应超20亿元见旦糕开发型商场目瓜分旦糕外年四百万次游客极宝贵商业客源
40肇庆市区类型商业物业市场概况
考察城市中心区现时代表性两型商场——天宁广场世界购物中心基情况：
41天宁广场
位置：天宁北路建设路交汇处
面积：首期工程面积达10万方米
（商场约占13500 m2中天贸南约占2000 m2）
发展商：肇庆市新长江房产实业限公司
营范围：首层天贸南百货（服装精品家私电器皮具等）
二层京华美食（约占1500 m2）商家落订具体营项目暂透露
负层营电脑配件
招商模式：租期：1年
租金：天贸南（40—35元 m2·月）
约110元 m2·月
（租金实面积计算实率695）
理费：9元 m2（建筑面积计算）
综合推广理费：15元 m2（实面积计算）
水电分摊：15元 m2（实面积计算）
保 证 金：天贸南户2000元收取（50 m2）
业出租铺位月租金押金
配套设施：型停车场中央空调智化监控完善网络设备配备广告位厂商做广告提供条件正门堂设型投影电视
出租率：60
优势：天宁广场位繁华天宁北路建设三路交汇处肇庆市传统商业文化中心汇聚租金较低
劣势：商场部设计布置营项目分区分类街铺商场连通发展商承诺商场部玻璃会拆实行敞开式营具体时间未定
注：该项目预售阶段返租回报方式商场全部售出销售程中未商铺营业态加分区引导开业营持续旺场组织力导致客流集中场面较冷清租户难继租金滑
42世界购物中心
理位置：肇庆市天宁北路宋城东路交汇处
发 展 商：广东省肇庆市世界房产发展限公司
销售热线：（0758）2277448
总建筑面积：8万方米
项目商场部分采先营销售方式已开业半年现正开始销售
功分布：负层：文化艺术中心（精致间隔单位）
1—2层：时装珠宝化妆等生活时尚精品
3 层：超市童天
4 层：数码科技城
5 层：美食城
6—12层：高级酒店写字楼
新华书店1—4层均分布
营模式：统营理敞开式营
销售模式：五年返租分三种形式
1 返：年返楼价7五年合计35楼价中时返
2 季返：年返楼价8年递增5三月返次
3 年返：年返楼价9年递增5年返次
销售楼层：现销售首层二层
首层约130铺位二层约206铺位
销售价格：首层均价：19万m2 （已8折）
二层均价：11万 m2（已8折）
理费：约85元 m2根位置收取
租赁形式：1直接租赁
2营业额分成
租 金：商场铺位：
A类：130元m2（含理费）
B类：110元 m2（含理费）
C类：100元 m2（含理费）
D类：90元 m2（含理费）
街铺位：160元 m2（含理费）
宣传理费：200元 m2（次性）
保 证 金：150元 m2（退）
进场时间：2002年10月1日前
免租装修期：7天
营业时间：早9：30分—晚10：30分
营业额分成形式：商家月方米保底营业额600元商场营者分成20超出部分15分成足保底营业额分成计算
需提供资料：厂家营业执税务登记证复印件形象店图片画册
：加盟店需提供加盟证书
合作期限：暂定两年
租期：2002年10月1日商场重新间隔重新布局
注：世界购物中心处肇庆市商业中心具完善配套设施功采先出租销售营销模式前期较低租金优惠合作条件吸引商家进场营聚集流时机成熟时公开发售模式颇受买家追捧发展商必须拥雄厚资金实力进行运作目前该商场出租率达60销售率达40
43综合评述
项目区域三座型商场鼎立公里直径范围商场总建筑面积约十余万方米西方城市20万口配置型商业中心规划理肇庆城区仅314万口需配置两型商业中心见市场供求项目较压力
二 述两商场分采营销方式天宁割散铺位出售资金回收较快期营负面影响世界先租售资金回收慢利期营世界方式必须强营理力否开业段时间缺点会暴露遗时转售反起价
三 总体言述两商场营布局未脱离传统模式理未效果意
50项目竞争力分析
51项目竞争优势
四 良开发时机
中国2001年11月加入世贸（WTO）中国进入国际贸易体制相接轨新济发展时期国济持续增长肇庆济发展充满活力市民收入较提高时投入项目开发解决启动资金问题开发时机十分适宜
五 优越理位置
项目位城市商业中心区天宁北路端州五路交汇处述两条道路均城市干道交通畅流汇聚性出行达性兼较成熟商业氛围加背星湖毗邻牌坊机会吸纳众旅游消费者处商业区域型商业物业具备
六 规模效应
项目总建面积6万余方米具足够规模产生规模效应果营法加优越头影响范围覆盖整市区外尚辐射鼎湖广宁德庆封开怀集高四会等周边县市吸引更投资者消费者
七 操作手段
引进站式服务营理念（集购物休闲娱乐饮食体）通项目合理设计优良物业理引进实力龙头商户持续合理效推广广投资者营者提供理想操作台
52项目竞争劣势
型商业物业市场供应量消费口足
前面已提项目区域型商业物业供应量较城市口偏少足支撑场时营种情形会导商场投资者营者消费者争夺令竞争更加激烈项目属新开发面买方市场问题会更
二 项目设计足
柱网间距部分扶梯升降梯摆放位置妥停车位足前广场够等面会专门叙述
三 远期楼花易产生信心障碍
项目预计月推出市场现时基础工程尚未完成属远期楼花购买者营者物业否时建成交付会信心障碍
53项目机会
项目刚投入开发尚时间考察广州全国知名商场总结开发营验教训少走弯路避免重失误
二 引入新营消费模式类楼盘竞争中利发制
三 运极具诱惑力租售手法限度吸引买家投资者营者
54项目风险
市场风险项目设计足产生建成否适应市场否适应营者需求问题者然营者需求进行调整改动承受降低租金售价损失
二 资金风险项目资金筹措资金银行贷款外相部分赖预售预租预售物业属办揭者银行放款期预租者属营商家般需面积租金低条件较苛刻前期般签意书物业落成交付时方签正式合交付金租金等关款项述情况遇某环节阻滞会开发投入带资金压力
60项目目标消费群
项目目标消费群：
■ 具中等收入居民
■ 肇庆辖卫星市镇具中等收入居民
■ 观光旅游者
■ 珠三角商士中企业员工
70项目市场定位
71功定位
根前述项目特点市场条件社会消费趋势进行判断项目适宜走传统百货零售业模式建议项目功定位：型超市零售业休闲娱乐餐饮服务业辅休闲娱乐餐饮服务带动零售开创全新消费潮流标志性商业中心
型超市零售业利快回收资金休闲娱乐餐饮服务带动零售利增加积聚气扩知名度
7 2档次定位
中档建造营档次项目理位置商业环境相称走高档路线肇庆现时整体消费水致
建议项目建造档次定位中高档型商业物业项目营档次定位中中高档型超市零售休闲娱乐餐饮服务型商业物业
73客户定位
销售
■ 银行金融证券机构金融行业资金充足头物业质素购买需面积数百方米甚超千方米
■ 民营生产厂家实力家具制造商等会购买商场作营展示需面积般千方米果租场需面积更
■ 商家体营者该类士属商场业般营面积方米数10方米间隔总价低铺位较受欢迎场引入知名商企吸引类业买铺营托起整市
■ 商铺投资者手中拥富余资金买两铺返租转租出期较高回报
二 租赁
■ 型百货超市租通常面积万方米般选择行装修行理
■ 连锁店佐丹奴屈臣氏类营场般买需面积中等约150—400方米
■ 品牌店皮尔卡丹卡佛连SATCHI等需面积数10方米100方米
■ 著名快餐连锁店麦劳必胜客肯德基类场般租买名声越（麦劳）入驻条件越苛刻
■ 中西餐饮营店需面积百方米千方米等
■ 类零售批发厂家该类厂家租场设门市作窗口推销产品
■ 体营者需面积较约10—30方米
74价格定位
租赁价格
1 发展商确定项目月租均价（建筑面积计算）：
■ 百货超市40元㎡
■ 风味食街20元㎡
■ 专卖店品牌店行定价
2 发展商提供满足功电力空调消防供水排水总租售物业然层设备井位置场设备配置二次装修均租户负责百货超市行负责空调消防设备月租均价30元㎡
3 租赁条件
百货超市物业签10年租期物业租期签3年租金单价两年递增5％装修免租期3～6月（视租场）
二 出售价格（议）
发展商确定项目销售均价（建筑面积计算）：
AB区 CD区
■ 首层 ■ 首层
■ 夹层 ■ 二层
■ 二层
■ 三层
■ 四层
■ 车位
80项目业态组合分布
营题
A 型超市时尚休闲娱乐特色饮食流引导带动零售消费消费
B 营造时尚生活中心融购物享受方便生活体特色题商场
C 全面性综合性集中性布局题全方位面阶层目标顾客群
D 装修设计特色变焕发魅力表露出层次感形成千变万化吸引力
二布局题：
A购物
a 型超市
b 名店廊
c 化妆品
d 珠宝店
e 钟表精品
f 服装皮具
g 生活品
B童天
a 童玩具电动电子游戏中心
b 童服装食品品
c 童乐园
C饮食天
a中餐国风味特色店（澳门街泰国菜日寿司韩国菜）
b咖啡室
c特色食（冷饮熟食糖果零食鲜榨果汁）
d茶馆
D娱乐（增加夜间吸引）
d 桑沐足
e 夜总会DISSCO
E便利生活：
a 银行
b 邮局
c 旅行社
d 美发美容
e 药店
f 礼品包装
g 服务代理
h 结婚品服务
i 中介代理
F知识广场
a图书店
b工艺品店
c文具店
d书画艺术
e音制品
G数码高科技
a电脑合成片形象包装设计
b电脑服饰设计婚纱设计
e电脑资讯网络类商店
f电信业类
g影音类
H运动馆
a运动品器材
b健身品器材
c 保健品
d运动服装运动鞋
e爬山远足品
f高尔夫品
g展示中心
j 猎鱼品水品
I观赏类
a宠物品
b观赏植物园艺品
c观赏鱼配套养鱼品
三层功分布
■ 负层：设备层停车场300车位
■ AB区首层：时代名店城（中高档服装皮具化装品珠宝店银行金融证券品牌专卖店精品礼品医药旅游产品品等分区租售
■ AB区夹层：流行前线（散铺间隔众化中档货品综合性布局麦劳肯德基）
■ AB区二三层：型百货超市（出型超市身品牌例吉岛百佳）层分割租售（分割三层分割应视实际定）
余部分：知识广场（图书店工艺品书画艺术）
■ AB区四层：娱乐世界（桑沐足夜总会DISCO中西餐饮休闲娱乐
■ CD区首层：童天高科技数码城观赏类（租值分布）
■ CD区二层：运动品家具城名牌特价场
■ 裙楼顶层台花园会网球场型泳池等
■ 产品出租展示区域：
1AB区入口前广场
2AB区中庭
3CD区首层中廊
仅初步方案需项目设计修改（板层柱网变）项目业态布场加完善
90租售推广策略
调研考察肇庆市现阶段商业物业存种程度面问题时代广场项目设计存足处必须扬长避短充分发挥身优势适应市场占领市场制高点
项目回收资金需建议7月旬首推部认购
91销售模式
销售分区
销售分区利商业运作公司营运作买家提供合适铺位
A投资区——适合投资者购买保租回报商业运作公司统营
B营区——客户购买行营租赁
二价格策略——低开高走差定价举
针项目现状需迅速回笼资金价格通低开高走吸纳首批买家保证资金位然逐步调楼盘升温增值达种宣传效果（注意：定价必须准确步位）时位置户型面积铺位进行差定价通价格杠杆引导购买意达均衡出货
三集中销售——通准客户购买心理影响短期达量成交效果项目产生震撼力扩影响效应
1） 集中销售必须足够准客户前提实施期首推阶段
2） 集中销售意买家先次序派发筹号贰仟元作押金规定时间日期筹号先次序统认购贰仟元押金退
四保租回报——客户项目购买信心保证（返期返）
竞争激烈推售程中商家出谋吸引买家注意力保租回报2000年推售手法热点现阶段买家日趋成熟保租回报销售手法已陈旧保租回报然重推售手法现时买家重始终商场前景商家利保租回报统营低租金品牌营者直接引入营建立题式商场
保租回报方式：
方式
具体计算
返A
根发展商规定例成交价中次性扣
例：某商铺成交价100万元四年返30计算
计算：成交价中次性扣30实际成交价70万元首期付35万元揭35万元
返B
根发展商规定例首期款中扣
例：某商铺成交价100万元四年返30计算
计算：成交价100万元首期款50万元揭50万元首期款中次性扣成交价30首期付20万元揭50万元
期返
根发展商规定例开业时例季年返
例：某商铺成交价100万元四年返40计算
计算：成交价100万元首期付50万元揭50万元开业时年成交价10返年返10万元四年
种销售方式返期返均发展商统营通常会采两种方式：
A破销售时间隔格局砖颜色识原间隔然发展商统营
B原销售时间隔格局商业运作公司统招纳营者
五客户联谊模式——势发掘潜客户扩宣传效果
客户联谊：首推第二阶段开始实施形式时代广场业户拥张卡五张副卡业持卡五张副卡分推荐意购买时代广场朋友亲戚等持副卡购买者获优惠次限张业等获优惠五张副卡完止
（种模式销售中交错）
92营模式
营——业购买行营行租赁
二租金形式——商家直接支付租金商场理费行营
三合作营营业额分成（含保底分成）
A 营业额分成利引入品牌店（U2G2000佐丹奴班尼路等）
B 营业额分成：月总营业额中提取1218作租金营业员货源商场理费店负
C 保底分成：租户确定底线租金果营业额超出某固定数超出数额定例计算
（三种方式均必须遵商场理条例执行准时开门关门）
93招租模式
1 直销——通司关系网直接广州商家品牌店联系
2 间接销售——通传媒互联网宣传吸引商家投资者
3 销——寻找实力商家
94销售资料
开盘前快完成列销售资料：
1装修标准 2认购需知
3揭需知 4认购书
5面图 6单张楼书
7认租需知 8租赁合
9反租合（反期反） 10类表格
95销售员
1 项目正式推出前进行销售员培训解市场熟悉项目熟悉目标客户熟悉租售运作
2 开盘前期驻场4
3 销售阶段驻场6
100广告宣传策略
101广告宣传整体目标
目前市场竞争环境广告重宣传手段直接贯彻实施销售策略项目信息迅速传播商家
根时代广场特点必须采取元化广告策略包括电视报纸户外公关宣传活动等专业广告包装突出发展商实力树立时代广场良品牌宣传策略定位必须走高档次包装路线突出时代广场体现时尚潮流特点时代广场塑造成肇庆心目中标志性建筑物时达定销售业绩务求实现良社会效益济效益双重目标
102品牌宣传策略
制定实施具独特创意时代广场系列宣传计划通树立形象品牌达整宣传权威性取事半功倍效果
三形象品牌策略：
A 发展商实力品牌
B 时代广场时尚形象品牌
C 物业理品牌
广告宣传必须围绕三品牌互相渗透三位体
103广告宣传题（卖点）
A 开创全新消费潮流中国步世界步
B 黄金段黄金物业物超值
C 时代标志王商城
D 时代者天
E 轻松投资委托营
F 铺旺三代
104广告宣传目标客户群
（1） 型集团公司
该类买家相实力倾作长线型物业投资连锁超市饮食集团银行等
（2） 中型企业体工商户
该类买家购铺企业发展需中时代广场发展潜力机会
（3） 投资客
该类投资客购铺出发点增值铺位价格适中发展前景预计足够升值潜力令投资带收益便会吸引该类买家
（4） 商家
105广告宣传实施媒介选择
（1） 时代广场Logo（识标志）设计
快设计确定时代广场Logo该Logo必须体现出时尚潮流完美结合
（2） 确定项目代言——项目规模较建议选适明星作代言
（3） 电视类
A 拍摄8—10分钟广告宣传片介绍开发公司现未展介绍开发公司营范围社会职贡献宣传片售楼部反复播放
B 拍摄8—10分钟广告宣传片介绍时代广场独特建筑配置营商机等销售现场停播放
C 拍摄30—60秒钟广告2条（形象版促销版）分黄金时间播出必广州投放
（4） 报纸类
A 通篇幅设计精美面广告塑造项目形象促进销售吸引商家关注
B 通新闻缮稿发表专题言造成舆影响提高项目知名度扩销售声势
（5） 楼书制作（两版）
A 形象版——容充实风格实出印制精美客户充分解项目前景
B 促销版——突出优势促销巩固项目高素质物业形象销售员客户讲解项目方面特点
（6） 宣传单张制作
邮递派发形式信息直接传达目标客户
（7） 展板制作
展板售楼部重组成部份容包括项目：理位置生活设施交通环境装修标准种效果图促销资料
（8） 项目模型制作
制作精美模型令买家亲境感觉增强购买决心
（9） 公关宣传活动
A 广州花园酒店举办（时间定）：肇庆时代广场（商场）封顶典礼暨广州招商会讨会邀清知名士参造势吸引广州商家进驻
B 定期销售现场举办奖活动请出知名持乐队演员进行现场表演提问派发礼品吸引流参观者日购买获折扣
C 利事件营销赞助环城长跑活动等进行宣传造势
（10） 现场包装：清理项目周围环境粉刷醒目围墙广告插彩旗挂横幅升气球树立型广告牌设置指路牌吸引路目光
（11） 广告：霓虹灯汗衫促销礼品公车广告等
106时代广场首期广告安排
目前时代广场销售前期准备工作已全面展开久进入部认购必确定广告宣传媒体选择实施安排敝司列出时代广场首期广告安排纲贵公司审核确定敝司媒介公司联系商讨制定具体实施方案
时代广场首期广告安排纲：
1 电视广告
A 拍摄8—10分钟广告宣传片介绍开发公司现未展开发公司营范围开发实力社会职贡献增强商家信心宣传片售楼部反复播放
B 拍摄8—10分钟广告宣传片介绍时代广场独特建筑配置物业理营特色商机等宣传片售楼部停播放
C 拍摄30—60秒钟广告2条（形象版促销版条）分黄金时间播出必广州投放
2 报纸广告
A 通篇幅设计精美诉求准确面广告塑造项目形象促进销售吸引商家关注
B 通新闻缮稿发表专题言项目销售踪热点报道等制造社会舆提高项目知名度扩销售声势星期刊登篇
3 楼书制作（两版）
A 精装版——规格概24版面容充实风格独特印制精美充分展现发展商实力项目身前景时体现项目身文化涵营观念
B 简装版——规格概8版面突出优势促销巩固项目高素质物业形象着重介绍项目优势招商政策投资回报吸引商家项目关注销售员推销重支持点
4 电台广告
利传播广成低特点弥补广告足处录制1—2条广告带时段听众喜欢频道播出时合作形式承办节目
5 售楼部包装
售楼部相整项目微型展览馆时代广场整体形象缩影包括公司实力服务理等售楼部形象直接影响众时代广场评价
A 统售楼部办公品：纸笔计算器等
B 统销售员工制服
C 展板制作
展板售楼部重组成部分容包括：理位置商铺设施交通环境装修标准销控表等种效果图
D 项目模型制作
制作精美模型令买家置身中增强购买决心
6 项目位置环境包装
A 清理项目周围环境粉刷醒目围墙广告
B 售楼部面安装型喷画广告
7 霓虹灯彩旗条幅广告
天宁路商业繁荣段显眼处（行天桥型建筑物等）制作出色霓虹灯彩旗条幅广告
8 公关宣传活动部认购期第天举行庆祝仪式仪式采助酒会演出活动相结合邀请知名士参加造势点选销售现场牌坊广场准备带广告性质礼品赠送场嘉宾观众
110项目租售资金回收计划
项目资金回收盈利力通物业出售物业出租途径实现目前情况言项目建筑结构装修标准未定资金回收计划前期项目资进度通预售部分物业租赁方式实现预计项目7月旬市场推广实施部认购具体目标：
1 2002年9月30日前完成资金回收（合额）3000万元整
2 2002年12月31日前完成资金回收（合额）累计8000万元整(含3000万元)
3 2003年3月31日前完成资金回收（合额）累计13000万元整(含8000万元)
4 2003年6月31日前完成资金回收（合额）累计18000万元整(含13000万元)
项目出租盈利力必项目基建成（商场部分）进行具体测算
120项目建筑设计意见建议
建筑设计合理性基建筑物功定位建议先时代广场商业功设定型超市零售业休闲娱乐服务业辅休闲娱乐带动零售商业格局出发点审视厦建筑设计
司图纸肇庆市建筑设计院2001年11月版
121交通安排
1 现设计方案通瑞州五路头尾两入口进入商场（通天桥进入二层外）建议项目街铺设出入口商场连通商场交通间铺重新考虑
2 增加停车位
项目（商场部分）停车场少应提供280—300汽车位400摩托车位停车场车道宽6m建筑面积计算车位约40m2车位实际占约24×55 m2项目层似提供足够场建议考虑种方法进行调整：
■ 层范围扩展行道前广场方
■ 做两层室（中半层做设备层层半做停车场）
■ 采垂直升降层停车系统
3 连通东北方星湖牌坊广场现工艺品商场位置引入牌坊广场观光客流
4 西侧车库入口区入口相距易发生车干扰容易造成车流堵塞区入口两台货梯肯定够建议增四台
5 首层AB区图未见物流路线安排北侧货梯位置商榷
6 AB区二层图带25m宽外走廊外廊外圈商铺外开门成独立街铺形式未见外走廊连接牌坊广场天桥
7 三台商场专客梯置东南角入口东侧效果采安置透光中庭两台观光梯
8 入口中庭前两部进入负层动扶梯应设置中庭侧面
9 装卸货区设置北面北面发展成步行购物街构想卸货区步行街间否会产生时间空间突需慎重考虑
122辅助场
5 入口前广场面积利积聚流缺乏表演场空间
6 入口采旋转门妥会造成理难度流物流疏散慢亲程度差（做型超市）等系列复杂问题建议撤消旋转门采开放式门厅街外客直接见堂情景进入堂入口门宽约8m采双门门宽度约5—6
m
7 辅助通道应取消旋转门
8 AB区首层面图未见装卸货区货垂直电梯场外通道口设置妥型商场般万方米须配置5装卸车位
9 商场垃圾量现时垃圾处理中心离商场较远（CD区西北侧）建议AB区增设收集转运点
10 AB区首层面见环绕行道入口广场标高负027马路面负042高出015m图面应梯级台形式应设障碍通道
11 商场首层四入口通道设置梯级应设置坡面通道
12 AB区首层北面货梯厅面标高负15m入口面低125 m图示入口通道坡面太陡造成运货手推车通行困难通常高差坡面长度例18110
123
1 中庭顶部加高5～6 m热空气顶部空间形成静止积聚层利减少空调耗
2 第四层做餐饮娱乐应专电梯咨客接处
124 AB区塔楼
1 第四层裙楼顶做台花园会康体设施（网球场泳池等）
2 两栋塔楼建议功改服务式公寓会更市场前景（司提供该类物业市场资料供贵方参考）
3 塔楼首层架空半架空
4 公寓设置独立出入口进行独立封闭式理
130项目售楼部工程建议
司售楼部施工现场作次实勘察图纸作分析提出工程改良建议：
131调整厅布局
厅现场感觉空间高宽例稍差天花吊顶易产生压迫感觉建议布局作调整具体做法建筑模型放置门入口处厅中央模型限度外展示然形成东西两洽谈区域
东区作住宅销售洽谈区西区作商铺租售洽谈区西区侧财务室位置高度约16米高磨砂玻璃分隔出签合（认购书）商务办公区样软分隔利改变视觉空间高宽例补充签约区域功区域部署更完整合理
132门扩宽
现门活动门扇4块抛光砖（60×60㎝）宽度现场感觉嫌窄建议扩宽6块抛光砖
133改善局部光
天花吊顶施工现场全部采筒形射灯展厅合适东西两侧洽谈区需改善筒形射灯果采石英射灯做光源聚焦作太强位正方玻璃桌面会产生弦目反光点坐久舒适果采节灯白炽电灯做光源光强度恐怕够阅览楼盘资料困难总言两洽谈区采点光源合适建议改日光灯盘色温菲利浦4000K度左右现场恰东西两侧洽谈区方天花吊顶凹位里安装四约600×600方形日光灯盘具体规格型号装修公司考虑
134板
厅分东西两部份面铺砖走纹理应作相应调整
135门前扇形广场布局
该广场位置十分显赫城市景观亮点图册未见布局建议专业公司设计注意解决两问题：
A 突出时代广场文化标志利该广场展示时代广场标志物体颜色提早融入市民心目提高视觉形象成熟程度
B 安排门前停车场售楼部门前广场须停放非货运车辆促进销售气氛应视觉效果角度作安排辟出停车区
136早确定厦文化特征
文化传播角度商业厦应该公众心目中塑造形象该形象公众推广成区标志性景观
厦形象定位定型专门完整理处详述表现形象式应包含：时代广场Logo—中文意义标识标志外包含颜色体系专轮廊线条专植物造型甚专音乐灯光
目前围街板售楼部块周边空间建筑设计图册售楼部装修图册未关厦文化特征说明令感觉缺乏厦形象体建议早找专业公司做时代广场视觉形象识系统谓CIS工程
140关筹组营理公司建议
141营理公司组建
发展商委派名副总理负责组建该公司总理
二 营理公司独立注册具法位日客户签定正式租售合
三 营理公司职
1 物业租售期负责指导监控代理公司租售运作
2 审批关销售资料文件宣传推广计划
3 审批宣传推广费
4 力协助代理公司开展租售工作
5 物业建设期维护工形象协助代理公司客户解释关物业理容收费问题物业交付保障正常运作
6 负责组织商场营销推广提升商场价值
四 营理公司工作架构
总 理
副总理
行政部
（3）
工程部
（理1）
理部
（理1）
财务部
（4）
营销部
（理1）
保安
(干)）
清洁
(干)）
维修
(2)
工程组
（2）
策划组
（1）
营销组
（3）
开发组
（2）
142关物业理方面建议
发展商行筹组理队伍顾问公司推荐理顾问理顾问引入先进理模式培训理员帮助制定理方案财务预算方案帮助制定关理条例客户手册等种方式利节省成足处培训提高员工质素建立新理模式需程难短期提升物业价值
二 引入国外知名理公司种方式处时见功令外界眼前亮易产生品牌效应较快提升物业价值足处成较高（租售率高时理费差额须发展商补贴理公司般收取占总理费10％理酬金）
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