创世纪时代广场营销策划报告
第篇市调分析
新历史条件城市济发展越越受关注作江南重镇贵阳济体化程中济发展前景日趋明朗城市济发展理条件市政规划政策倾消费心理程度影响着房产开发发展城市发展趋潜济增长素否更刺激房产市场需求政府规划中否项目处区块物业升值带广阔前景项目前期规划未销售期理商业运作产生直接影响鉴贵阳济发展规划进行深入探索期够握该区房产发展趋势整商业带运作
第章 贵阳城市发展规划分析
11贵阳概况
贵阳旧称贵阳坊治三(1864年)改称贵阳镇1949年改贵阳区1956年改县级镇1979年改县级市19837月升格省辖市年10月原境成立月湖区中心城区贵阳处东116°41＇l17°30＇北纬27°35＇28°40＇间总面积3554方公里全省五水系信江贯穿东西岸南龙头山古片樟树林晴空万里群鹰樟树林空展翅翱翔情盘旋信江深潭激流回旋龙头山
辖区属南岭准槽边缘信江凹隔带势南北高中间低东西长约50公里呈带状分布320206国道浙赣线皖赣线鹰厦线三条铁路线离市区18公里贵溪市离市区25公里余江县连成整体
全市目前口105万中非农业口占268农业口占732男性占528女性占472职职工约占全市口97中女性占379目前城区口约20万中外口占28左右外出商者接28数量形成等贸易展现贵阳作放射性城市特性居民商投资意识见端倪
12济发展
121济环境
（1）济发展总水 改革开放尤1983年升格省辖市贵阳市城市领域进行系列济体制改革全市国民济社会发展取令瞩目成开辟该市国民济蓬勃发展新时期农业结构调整成效显著养殖业种营产值占农业总产值重分提高4969引进推广农牧渔业新品种90围绕粮猪果林菜5导产业 建立10农产品基市生态农业科技示范园区建设前期工作基完成全市现工业企业264家色金属冶炼体电力化工机械食品纺织医药建材仪器仪表工艺美术等行业竞相发展特色鲜明门类齐全工业体系基形成行业取显著成效：三川公司水表销量全国行业排名第二连续三年夺国市场占率排名第南方明公司导产品节灯产量跃居全国行业前列产品出口美国德国印度等国家旅游业发展加快年接境游客数旅游直接收入接境外游客数创汇金额等候项指标均提升金融保险事业发展迅速全市目前金融机构376家职工总数2737金融机构项存款余额7096亿元中储蓄存款4551亿元项贷款余额7618亿元中短期贷款5452亿元中长期贷款1734亿元悉该市均存款目前居江西省第三
（2）济增长 2004年全市国生产总值达588亿元价格计算1995年增长543年均增长75中第产业增长222年均递增34第二产业增长872年均递增长111第三产业增长506年均增长71综合济实力明显增强2004年全市财政收入方财政收入33亿元分1995年增长558587年均分递增778基础两年更稳中求进逐步增长
（3）产业结构 面买方市场激烈市场竞争贵阳市积极采取措施稳定产攻二产加快发展三产产业结构断调整优化终呈现出二三格局第产业增加值保持稳定增长重呈缓慢降趋势贵阳市产业结构变化显著特点
122商贸投资
（1）市场体系贵阳中心城区商贾会集闹市物资集散市区商业网点星罗棋布类市场54零售贸易网点4443面积24万方米居江西前列体工商户9437户综合批发市场龙头专业批发市场骨干零售贸易网点基础市场体系已初步形成中①市眼镜批发市场属全国四眼镜批发市场总建筑面积10000方米200家眼镜专业户事眼镜制作加工验光批发零售等系列营服务市场辐射全国长期外批发目前已3万余贵阳活跃全国省市事眼镜营正贵阳省市信息交流更频繁身信息源更丰富时加强贵阳商投资意识②贵阳市建材市场期工程已年建成投入市场占20亩总建筑面积15万方米市场辐射周边县市③赣东商城江西省规模市场占80亩建筑面积9万方米店面1700余辐射面已达周边20县市外目前贵阳市调整提高规范发展方针合理规划分类建设优化结构提高档次建设完善市场设施重点培育发展生产资料农副产品专业批发市场完善提高赣东商城装饰建材市场百佳城步行街南站干鲜果品批发市场基础320国道两侧加快建设铜产品竹木建材农副产品机动车辆等专业批发市场时贵阳市着力培育资劳动力技术信息等生产素市场现已逐步形成完善市场体系
（2）投资情况 相售价说贵阳目前商铺租金普遍较低商铺投资回收率普遍低回收时间较长贵阳中心城区百佳步行街言租金2050元㎡·月间徘徊售价60007000元㎡间计算商铺投资回收需十年时间
123工业状况
贵阳市工业企业集中月湖区月湖区白露工业区贵阳市实施外牵动战略龙头更月湖区发展区域济跨世纪战略工程位市区西南端总体规划面积2004亩1994年开始建设贵阳市重点工业开发区
白露工业区作贵阳市区部分理位置具特殊优势表现方面：符合贵阳市320国道（海——昆明）两侧建济带发展战略二毗邻320国道260国道（连云港——汕头）交汇处省会南昌仅隔143公里距塘机场116公里区道路市区干道直通三距离市中心仅3公里座落贵阳市城市规划区四东边距铁路货运南站3公里北边距铁路客运站汽车站2公里左右紧邻赣东北河流信江信江水陆联运港口码头交通十分便利五工业区供水供电邮电通讯等均市区系统网时利市区设施工业区企业服务
外投资者创造良投资环境工业区投入量资金进行基础设施建设制定系列优惠政策工业区创造良投资环境该工业区现已开发土600亩铺设必道路排水线供水线修建较容量变电日2004吨供水道接工业区附市邮电系统网开通直通世界通讯线路真正实现三通目前已二十家企业工业区落户形成粮油加工食品加工建材化工轻工等工业行业新型工业城断吸纳江浙带特温州台州金华带富商前投资贵阳商业托带动济整城市发展
13理条件
贵阳重江南交通枢纽处江西东北部史称东连江浙南控瓯闽扼鄱水咽喉阻信江门户素江南重镇六省通衢称镇县县级市终级市发展历程正说明存发展潜力限商机限
外贵阳山清水秀杰灵交通便利东北部分饶区戈阳铅山万年余干接壤西南面分抚州区资溪金溪毗部东南方福建光泽县相连距省会南昌仅130公里提炼休闲产业旅游产业极具潜力尤中国实现三黄金周促进旅游发展发展更具势头
14市政规划
141规划战略
托交通工业古文化丰富资源实施工业富市商贸活市旅游旺市科技兴市法治市战略
142现状分析
贵阳目前城区改造言市政规划保守市容整改基限细枝末节修修补补限道路立面整改修复加市政府东迁东部开发甚成功矛盾便客观决定年贵阳发展交通路胜利路站江路围合区域中心
案恰恰处围合区域属贵阳市中心黄金段域便占明显优势该块开发极契机
143远景目标
⑴现起2010年围绕中心推动两翼突出重点带动周边构想贵阳建设成皖浙赣边际区域中心城市东翼贵溪市建成色冶炼化工工业体次中心城市西翼余江县城建成富方特色风格卫星城市南边龙虎山风景区建成举世闻名风景名胜区带动铁路国道信江周边城镇建设推动贵阳市城市化进程
⑵建设花园式城市目标严格执行城市总体规划完善老区繁荣新区启动高桥区树立营城市理念限度筹集建设资金搞龙虎山道江道五洲路污水处理厂体育中心文化休闲广场液化石油气混气工程等市政基础设施建设加强城市环境卫生综合整治实施行道硬化车行道维修行道树种植路灯改造街建筑物穿衣戴帽等四位体改造工程拉开城市框架完善城市基础设施城区面貌质飞跃
⑶城镇建设作济发展增长源抓加快清镇龙虎山镇文坊镇志光镇童家镇刘垦（洪湖）邓埠镇锦江镇等8重点示范镇建设步伐十五期末城镇口达182万二三产业重7080农民均纯收入3000元
15心理需求
案块开发仅涉住宅楼兼广场商业带属综合性房产开发项目案群消费心理惯调查应方面入手解方面层次需求根满足块楼盘营销创造良条件
151广场
旧城改造贵阳市现体育场迁离市中心3公里处白露镇势必会长期晨炼进行体育锻炼贵阳市民造成便影响甚会措手便客观求贵阳市需样场满足方面需求贵阳市民日常消闲处清晨锻炼场体育训练空间仅表明贵阳市民样场基需求时客观场题定位提出相应求——必须休闲日常生活息息相关方
方面贵阳市城区目前绿化欠缺加非典余留心理恐慌健康生态观念层层深入心贵阳绿色然便种发心底需求憧憬旧城改造程中城区绿化便显迫眉睫客观案广场题定位提出层面求——必须绿色然健康场
综便引申出广场题定位——休闲生活绿色健康
152商业带
调查中解条商业街商场说贵阳期理商业引导极重视关注度甚超商铺身租金价格关注基样需求心理现实便决定构建条商业街营造商场期物业理营导显尤重客观求开发商说长远利益考虑造条商业街物业理期商业引导方面关重方面宣传务急
153住宅楼
住宅解喜爱户型三室两厅面积120㎡左右外面积户型相面积户型更受关注青睐楼层35层目前言贵阳房价10001300元㎡间浮动年略升趋势分析贵阳期房价升程度赖出外商贵阳逐渐增外出赚钱回贵阳购房种现象方面反映城区心中固
叶落根衣锦乡思想根深蒂固方面客观促成贵阳房价提升推动贵阳房产发展批长期外商购房者层面贵阳房产带副面效应导致贵阳住宅入住率降
16文化底蕴
贵阳市着丰富道教文化底蕴中国道教发祥龙虎山位市区南郊二十公里处国家级重点风景名胜区整区200方公里素神仙间福誉龙虎山源远流长道教文化独具特色碧水丹山历史悠久出土文物丰富古崖墓群构成龙虎山然景观文景观三绝
] 龙虎山原名云锦山东汉中叶第代天师张道陵里肇基炼九天神丹丹成龙虎见山名张道陵精诚修道创立正道先获黄帝九鼎丹书太清丹撰写老子想尔注进行解说携带弟子入蜀布道符水咒法治病祛灾深民爱戴历道教尊认正盟威道伐诛邪伪整理鬼气统承三天佐国佑民新出治世真道真二正道时尊张道陵天师正道称天师道张道陵道教祖天师天师世家承袭六十三代历千九百年国姓嗣教时间长道派中国百姓中具广泛影响素北孔（孔夫子）南张（张天师）称
国宗教国家佛教道教伊斯兰教基督教中佛教伊斯兰教基督教舶品唯道教中国土生土长宗教道教思想准庄子天篇中说：古蓄天者欲天足万物化列子黄帝篇中说华胥国然治说
然事实等
柔弱争清静寡欲道作表现乐生重生长生久视道教理想追求老子说：清静天正道书中常说清静说清心寡欲老子宇宙观中清静然早形成社会政治思想中清静理想领导物政治风格修养方面清静指修养程中种境界
道教教义认生活世界件乐事希长生老永远活着认死亡痛苦教义乐生重生鼓励低求竟天年高理想根深蒂固长生久视
长期贵阳观念受道教影响根深蒂固道教张维护反战争追求理想境界两种种现实生活中道教教义建立理想极公世界安居乐业竟天年反映代贵阳身便成种休闲惬意生活憧憬追求种境界通修炼延年益寿道成仙极力张乐生重生长生长期受道教影响贵阳健康着较深刻理解非常重视预防疾病强调锻炼时代广场题定位恰贵阳样心理需求相吻合时道教深厚文化底蕴相辉映便坚实文化盾
第二章项目概况相关
案处贵阳市中心东规划步行街南环城西路位界西站江路位界北胜利西路交通便捷商业区位优势极突出规划总面积位3149839㎡（中规划广场1758950㎡规划步行街24276㎡规划开发1148129㎡）目前贵阳市体育场整
21 周边氛围（针周边案影响项目作点式介绍）
211贵阳市影剧院
影剧院建成九八二年属贵阳市文化局国营剧场体工程建筑面积5300㎡舞台360㎡副台130㎡演员化妆住宿楼600㎡观众座席1400座供电通风制冷音响等设施设备配套齐全具备接型演出会议电影放映种功
影剧院贵阳市政治文化活动重场誉贵阳民会堂市型会议举行剧院紧紧围绕社会济效益中心坚持观众客户演员服务宗旨项业务繁荣成功接中央民族乐团中央芭蕾舞团中国歌剧舞剧院解放军前线歌舞团武警文化团俄罗斯莫斯科音乐舞蹈团俄罗斯明星马戏团等国外团体侯宝林李默然姜昆陈芸陈述唐杰忠张金玲黄婉秋黄宏郭达李伯良李伯成葛军王洁实谢莉斯潘长江董文华山等批艺术家全国百优品赛第二三四届中国龙虎山道教活动周型文艺晚会先院举办电影录电子游戏桌球室外溜冰等文化娱乐项目开展剧院成市文化活动中心
期剧院推出超屏幕电影型豪华电影厅等新项目市满足市民文化生活需
案市影剧院仅条站江路隔影剧院流势必会案集聚气边广场商业带住宅楼形成互动流形成市中心结点现结点相呼应形成新城区中心衡点点带面终带动整贵阳繁荣发展
212贵阳市新华书店
贵阳市新华书店始建1952年现职干部职工30拥固定资产300余万元辖3分店负责全市20万万口图书供应2004年全年销售图书714万元实现利税396万元利润37万元均销售图书24万元着生活水断提高文化意识断加强年图书销量直呈稳步升趋势
贵阳市新华书店营全国全省出版社图书教材年画音制品兼营文教品等营方式包括批发代发代销零售中转等时设读者俱乐部单位团体购书计划发行处繁荣贵阳图书市场营方式具环境优雅分类明细服务优质等鲜明特点
该贵阳书店紧邻市影剧院居案仅条站江路隔流固文化氛围气息势必会案集聚气形成互动流形成新城区繁荣点
213贵阳市中
贵阳市中贵阳市首批重点中学现40班级2200余名学生175名教职工校园座落市中心胜利西路占61938方米校舍总面积396300方米
贵阳中教学设施齐全办公楼教学楼实验楼图书馆会堂运动场应俱全电脑室语音室电教室植物园健身房体操房应应俱全2004年5月栋包括媒体教学设备现代化综合教学楼栋设施齐全学生宿舍开始投入校园浓荫夹道绿草茵布局合理环境优美评
全省园林化先进单位
贵阳中师资力量雄厚职教师中特级教师1高级教师30余级教师80余全国性学术团体成员11省级学术团体成员3220年9获国家级荣誉称号20获省级荣誉称号
建校40年特改革开放贵阳中全面贯彻教育方针办学水断提高教学质量稳步升形成团结求实勤奋创新校风敬业严谨精深文明教风尊师刻苦活泼谦虚学风德育体育教研方面形成特色先荣获全国群众体育先进单位等国家级荣誉称号4项江西省优秀重点中学江西省文明单位江西省德育示范学校等省级荣誉称号21项贵阳市德育示范学校等市级荣誉称号120余项尤1998年高考中考升学率培养少年学生参加全国数理化竞赛方面出现前未三突破学校连续三年教育教学年新台阶99年高考5清化北中考全区夺冠2004年7清华北中考全区夺冠年市委市政府关注扶持办学水直线升登新高峰
贵阳样城市说学校绝气团市中离案辐射距离超500米势必会造势少
22竞争手分析（针周边较重市场商场入手）
221银座广场
⑴基概况：该广场位贵阳市胜利西路贵阳市中斜面处市中心繁华段店铺营业面积2030㎡广场单入口围合成院落形式中心分布旱喷两边分布螺旋式楼梯辅助购物导该广场2003年6月份开始营业历4月时间气氛围渐起色逐步作贵阳市专业精品服装商场定位带动周边商业氛围气店铺价位楼层具体位置异致呈趋势：楼商铺外29万8000元㎡等二楼商铺35003800元㎡间浮动三楼1900元㎡左右浮动
⑵营范围：精品服饰分布楼二楼三楼少数商铺营服装外分布旅行社美容院KTV等相关行业
222国贸商厦
⑴基概况：市国贸商厦贵阳市唯国营综合商厦位交通路10号（交通路胜利西路交界方）属市中心繁华害投资建立中央空调电动扶梯升降梯计算机监控区域运行网络系统激光音响等设施国贸商厦已成贵阳市现代化程度高商业企业拥5000方米营面积采百货商店现代超市完美结合营模式成全市竞争实力型商厦
⑵营范围：国贸具备服装针织化妆锈钢具花艺钟表家电皮具玩具鞋帽玻璃制品床品等15部类综合营力分布：楼饰品家电手机等）二楼营鞋帽三楼营服饰领带等
223观园购物中心
⑴基概况：贵阳市观园购物中心1997年底落成1998年元月21日利开张观园购物中心隶属区委区政府唯家全民企业1998年区民政府授予纳税户荣誉称号处市中心广场东侧装璜豪华闹市中心三层营业面积5300余方米部服务设施流拥动扶梯送货电梯先进动喷淋消防报警器商场仅货物品种规格齐全层层特色处处巧安排
⑵营范围：楼营家电钟表箱包皮鞋化妆品装饰品医药保健品床品燃具影碟西式糕点副食品超市等二楼三楼目前已形成专业家具市场
224百佳城步行街
⑴基概况：百佳城步行街站江路行东侧50米处条综合性商业步行街分布眼镜服饰美容美发酒吧玉器礼品鞋等种行业店铺整条街长约300余米贵阳市眼镜市场紧邻分布入口门位步行街西侧路面楼商铺租金路段2050元㎡·月间徘徊售价60007000元㎡楼住宅价位10001200元㎡间浮动
⑵营范围：眼镜服饰美容美发酒吧玉器礼品鞋等种行业
第二篇项目SWOT分析定位
第章项目SWOT分析
11强势（S）
111区位优势
贵阳重江南交通枢纽素江南重镇六省通衢称案处贵阳市区济繁华段东规划步行街南环城西路界西站江路界北胜利西路交通便捷商业区位优势极突出案商业带开发期商业运作引导绝契机
112功优势
案综合性开发项目项目中包括广场商业带住宅楼整体规划期商业运作众周知广场城市中集聚气方商业带商业区发展离开需便气该项目中广场商业带存便带气商业带引发气广场造势形成种良性循环终带广场潮商业带钱潮涌动
113应需求
案中广场商业带规划方市场调查公众需求证调查中解贵阳需样适合生活绿色应时代发展现代然结合健康休闲融合广场需成规模综合性具良商业氛围商业中心应样市场需求民众心理案作样规划相信着极市场前景发展规划
12劣势（W）
121口基数少
城市口城市商业中心繁华段气否旺盛前提基础贵阳市城区目前仅20万口 便环境决定气局限性
针劣势否适加引导趋利避害项目开发成功否关键案言基样客观现实未开发发展提出规划定位求：必须立足贵阳市城区面整贵阳市延伸整江西省周边省市商业中心20万市场百万市场千万更市场
122购买力欠强
调查解贵阳市区口商职工数总数10职工工资水普遍偏低便决定甚强势购买力城市商业发展商业中心繁荣度程度赖城市购买力会相应作出反映——推动抑制购买力提升城市现购买力挖掘潜购买力引进外购买力便成案否成功非常重环节
13机会点（O）
131良交通条件
贵阳作重江南交通枢纽便程度决定城市外开放济外发展必然求趋势正案中商业中心全面长足发展必须
132力政府参
目前贵阳市正处热火天市政规划旧城改造中案旧城改造重项目纳入政府行赢部门百姓支持极利仅项目创造良环境氛围时助政府政策导真正做开放贵阳期达引入市效果
14项目威胁
141异操作 解欠深
案浙江金华开发商进入贵阳市场进行异操作项目相开发商言缺乏定社会资源政府资源时缺少居民居住惯消费性等全面深刻解势必会项目开发营销增加风险指数带定威胁
142初次尝试 验足
案方面属初次尝试包括项目综合性功商铺开发楼顶露天场开辟整商业带运作模式等贵阳样城市尚属首例着良预见前景终验足加前车见担风险较
第二章项目定位
21 广场题定位
案休闲广场题定位：休闲生活绿色健康必须真正现代然结合健康休闲融合广场
定位着颇深入市场：方面旧城改造贵阳市现体育场迁移客观求贵阳市需样场满足日常锻炼休闲需求必须休闲日常生活息息相关方方面贵阳市城区目前绿化欠缺加非典余留心理恐慌健康生态观念层层深入心贵阳绿色然便种发心底需求憧憬便客观广场题定位提出层面求——必须绿色然健康场
22商业带产业链定位
⑴部分：楼二楼形成商业带楼精品服饰二楼综合性娱乐场中间建筑顶楼呈阶梯状称逐级落开辟楼顶休闲场茶吧酒吧等
作样产业构想定位基商业现状市民心理需求设定目前存项目东南方百佳城步行街鉴方总体规划商业运作存着极问题必须改进方：入口购物导设置甚明显法吸引行路视线法进行适购物导产业配甚合理设置极凌乱法统街面形象积聚规模效应提升商业档次
案介入域恰原步行街加延伸仅增加良购物导扩延伸规模发展成条贵阳市颇具影响真正意义商业步行街时助原步行街城市知名度宣传案客观扩规划商业带规模
楼顶休闲场开辟高档茶吧酒吧设置应贵阳需求外层面提升该商业中心品位强化广场休闲适合生活题定位项目整体质统
（2）部分：结合目前体育场陷位区势案现基础加挖掘设置两层室层车库层商场（商场参考产业：①型家具会展中心②商品市场③数码广场④引进型超市）
调查中解贵阳市目前规模较家具市场位观园购物中心二三楼年年刚刚统形成（老市场新开发原类行业店铺统规划家具市场）目前情况销售状况错贵阳市场类高档家具需求逐步加贵阳开设型家具会展中心颇前景众周知家具非常规性日常购置产品消费周期长作家具市场流通常案整体开发求产业样必须够极程度积聚气商业带形成气流产业造成互动效应调整整区块氛围
区块气流方面需求言建商品批发市场倒显颇明智然调查中解商品市场需求迫切认日常品购置极方便需商品市场贵阳目前商品市场寄篱成气候现象（目前贵阳市尚真正意义商品市场仅商品销售副食品销售混体）见斑真建商品市场险处单城市身需求说值考虑作城市产业发展说倒前车鉴（浙江义乌闻名全国商品市场）着吃螃蟹仅模仿抄袭嫌然险
着时代发展科技进步数码产品会越越市场专业较具规模数码广场必着良市场前景时尚前卫中型城市会更容易实现相说贵阳样城市更关注日常生活必须产品数码贵阳市民说高科技似懂非懂概念数码市场贵阳繁荣似会年事需长期酝酿发展程仅背开发商初衷时背项目身开发意影响期运作
相说贵阳市民开发超市颇赞前景颇案中建议引进全国颇具影响知名度超市家乐福物美华润万佳等作超市引入肯德基麦老等知名餐饮提升商业中心形象档次贵阳世界更接更融洽建超市贵阳非首例银座广场底便开设国光超市某 原涉官司尚未开业调查中解贵阳市民样超市颇期案中开设超市创造良消费心理环境国光超市目前利现状理案宣传中告诉广贵阳市民：超市会优国光超市绝您失
案产业带定位便出
23住宅楼相关定位
住宅楼安排三楼三楼楼两户面积户型面积集中80128㎡左右面积较户型东三室两厅具体分配：两室两厅面积控制80100㎡间三室两厅面积控制110120㎡间四室两厅面积控制150
目前市价建议案房价控制12001300间
24建筑群落分布定位
项目建筑群鹰式面分布区块展贵阳势
25建筑风格定位
项目中建筑中心区位阶梯状称分布高层结合低层（三层半）高层建筑呈鹰式面分布阶梯状称分布高层立面形似展翅鹰示贵阳雄姿建筑立面风格力求时尚前卫易时
26楼盘整体品牌定位
项目集广场商业带住宅楼体综合性开发项目广场作公场面世商业带住宅楼分姿态走入市场该项目运作中必须合理控制住宅楼总价明确握商业带商铺租金售价（建议采先租售方式投石问路终实现租售联动形式）加良商业导期物业理重点利项目理区位规划优势周边市政规划托突出案休闲生活绿色健康广场题定位时整项目定位追求
第三篇楼盘概念策划
调查中解贵阳市民需想样方：
该空旷足够空间满足心欲肆忌惮运动锻炼
该休闲行中似闲庭信步毫压力身心均轻松舒展情放
必须贴生活恬静做作拥感受天生活中缺插曲种刻意隔离追求
必须绿色健康然广场城市中瓷砖雕塑重复堆砌商业街拥钢筋水泥生硬造繁华更需种贴然返朴真亲切
然作城市中心广场更应该时尚紧时代潮流引领时代步伐该天贵阳耳目新心头震贵阳骄傲引豪干年城市中固姿态坚持城市中心诉说着典
造楼盘概念：休闲生活健康时尚时代广场商业中心
第四篇ISM遇险分析
11该项目外开发商进入贵阳市场进行异操作项目房产异操作方面城市注入新生机活力方面避免存某方面弊端开发商言异操作缺乏定社会资源政府资源时缺少居民居住惯购房特点等深入全面解势必会楼盘开发增加定风险系数特营销程中心理握需求引导会存定难度克服述缺陷深入解房产实际情况加强贵阳实际购房群交流沟通革新原开发理念进行适度创新开发商必须解决问题
12该项目单纯住宅区开发包括广场商业带规划气吸引期商业运作导尤重贵阳市城区口基数仅20万左右广场商业带繁荣致命弱点着极程度影响贵阳作江南重镇交通枢纽位优势解决源气危机带解决契机该区块形成商业带立足贵阳辐射江西延伸全国吸引更气便成项目期商业运作导关键决定项目成败关键开发商必须解决问题
13区位房产现状说单纯钢筋加水泥基础吸引引导客户必须采差异化竞争利优秀策划亮点设计亮点贵阳市民耳目新心中顿然豁然开朗果策划亮点设计表现尤环境景观设计表现根满足需求项目销售期商业运作带潜危机果优秀策划亮点环境设计亮点开发商理解实施成该区块开发潜危机
14该区块开发说期商业运作导尤关键然处市中心繁华段处失败例子项目南侧百佳城步行街典型例子处会步百佳城步行街尘会开辟番新天引领带动百佳城步行街繁荣赖项目期物商业引导做足方面工作引导该区块商业发展开发商必须解决重问题否势必会引发危机
第五篇项目亮点策划
项目前期定位特色性亮点策划项目销售前景起较作司项目特征周边区域进行调查分析结合贵阳市场竞争型物业特点基础确定案休闲生活绿色健康广场定位时尚商业定位高档住宅物业产品定位挖掘出项目亮点表现方面：
11项目实施广场商业带住宅楼综合开发身重亮点广场城市中易积聚气场商业带发展繁荣客观需恰恰气聚集两者处区块相辅相成加区块身良理位置优势带动处住宅楼档次价位提升销售更全面体现该项目亮点
12休闲生活绿色健康题广场定位项目亮点定位着颇深入市场：方面旧城改造现体育场迁移引发贵阳客观样满足日常锻炼休闲需求场方面贵阳市城区目前绿化欠缺促成贵阳绿色然需求憧憬促成休闲生活绿色健康样广场定位符合心理应市场需求产品亮点
13项目中鹰式建筑面布局立面展翅鹰造型说案忽视亮点贵阳顾名思义该鹰豪鹰荣长期贵阳心中形成鹰仰慕根深蒂固东西法取代项目中
鹰式建筑面布局势必会贵阳久违亲切感立面展翅鹰造型会意间道出直想说心声激发长存心深处鹰样蓬勃份凌云壮志理相信振奋产品具亮点产品
14广场中音乐喷泉引入造项目亮点音乐喷泉贵阳样规模城市陌生概念引入势必会某段时间成城市热点沸点成关注焦点便足案时代广场城市广场档次品位加区分品牌形象提升定位肯定
第六篇项目宣传策划
11品牌形象篇（10201031）
111阶段诉求：篇中系列软文形式进行连续性轰炸辅相应巨幅（相型商场卖场门口银座广场观园购物中心等）硬性报广告诉汇鑫品牌存项目区块动态
112软文系列：
⑴软文题：携手进创未
容提：提出浙江省汇鑫房产公司进驻江西省愿贵阳政府兄弟房产公司努力造贵阳完美作品
⑵软文题：猛虎入山谁争锋？
容提：汇鑫企业基状况介绍引出企业文化涵企业文化城市文化结合指出次金华贵阳浙江江西友联姻
⑶软文题：贵阳呼吁——需样广场
容提：贵阳需求引出项目开发广场题定位休闲生活绿色健康题注入广贵阳市民心中作项目前期造势
12楼盘互动篇（1111120）
121阶段诉求：阶段活动形式活动带动媒体形成互动推动楼盘品牌扩知名度影响力度
122活动系列：
⑴活动题：爱贵阳创家园
——万参挑战时代’广场征名活动
活动容注意事项：
ⅰ活动开始前结合媒体（报纸电台DM等）活动告知名义介绍广场区位定位相关情况广场暂定名时代广场公布众公众该名挑战
ⅱ征名活动活动告知日开始（截止1120）参赛者书面形式广场名称释义寄固定参赛点（建议汇鑫贵阳办公场）留参赛员姓名联系方式（供作潜客户群开发）
ⅲ活动截止赛组委会参赛作品进行初选选出1020入围作品种形式（报纸海报DM等）加刊登公布公众投票形式（选票寄赛组委会）进行复赛（参者均精美礼品份）公众投票结果选出3名入选者
ⅳ媒体进行复赛结果告知（软文结合复赛名单公布）
ⅴ组织决赛评委会成员贵阳重点中学知名教师汇鑫房产集团董事长贵阳市相关政员组成
ⅵ决赛终确定：
1名金星奖获价值1888元红包份（取名字采纳作广场终命名采纳金555元）
名银星奖获价值888元红包份
名铜星奖获价值666元红包份
ⅶ决赛媒体公布媒体趁热铁势造势达活动带动媒体动起效果
ⅷ活动结束周获奖者身份证赛组委会领取奖金奖品
活动目预期效果：
ⅰ阶段推出样活动基样考虑：贵阳省辖市口基数少城市中较注重口碑效应（注重口碑效应甚媒体信赖度）着较强公众参意识（活动带动媒体效果会较）通征名样公众参性活动引发贵阳市民项目关注达提升项目知名度效果
ⅱ通次活动解征集贵阳市民心目中真正想广场定位名称供开发商建设项目参考造贵阳真正想真正需求广场某方面说次颇深入市场调查作项目前期定位检验指导期开发工作
⑵活动题：众说纷纭商机
——型媒体发布会
活动容流程：
ⅰ次活动时间暂定1115邀请象：贵阳市政府机关重员财政税务机关领导汇鑫集团董事长贵阳市商场董事长总理媒体新闻记者
ⅱ活动前周软文进行先期造势（软文题贵阳商业路处？关注贵阳济商业发展角度出发目前商业现状作次探讨）媒体次活动进行告知
ⅲ活动前周确定活动具体时间点进行员统计进行请柬会议讨议题发放
ⅳ准备礼品（预计会数计）红包（会记者数计）
ⅴ活动结束媒体进行软文（软文次发布会涉目前贵阳商业街现状终引出案商业带优势）新闻播报追踪造势
活动目预期效果：
ⅰ通次发布会关注贵阳济商业发展角度出发目前商业现状作次探讨寻求未商业发展道路前景期活跃方商业济贵阳市民感受汇鑫（永盛）集团贵阳市民关爱心底里接受认愿意支持日组织发起活动
ⅱ醉翁意酒次发布会非发布发布作引子力求宏观引出贵阳目前商业现状微观引出目前商业街弊病终案商业带优势脱颖出案终义
13形象塑篇（11211130）
131阶段诉求：阶段户外视觉传达（包括巨幅路牌灯箱户外广告等）形式期塑企业品牌形象
132户外视觉系列：
⑴城市街道（胜利西路交通路）项目周边街道（站江路环城西路）发布灯箱城市入口处发布广告作长期宣传
⑵贵阳商场卖场门口悬挂巨幅短期度造势掀浪潮
⑶项目现场布置彩旗分种颜色表现广场休闲生活绿色健康题短期深入心
14民众海潮篇（1211220）
141阶段诉求：阶段度活动采取动静结合活动形式开工奠基前充分利广场空间资源塑区块品牌形象
142活动系列：
⑴活动题：祝愿财源驻健康里启航
（万寄语祝家园 ——广场型祝愿活动
万聚宝引财源——广场型聚财活动
休闲生活健康先——冬季环城长跑赛）
活动容简介：
ⅰ 万寄语祝家园 ——广场型祝愿活动（12131216）：广贵阳市民现场书法形式写广场区块祝愿
ⅱ 万聚宝引财源——广场型聚财活动（12131216）：次活动聚财名义广贵阳市民收集久久启分钱硬币
ⅲ 休闲生活健康先——冬季环城长跑赛（1220）：该活动愿报名形式吸纳贵阳广市民参赛更吸引广场案关注活动日述两活动汇集祝愿财富埋广场西北角树示祝愿财源驻意
活动流程相关：
ⅰ活动前三天作活动告知（DM结合媒体报纸）
ⅱ活动前天进行活动现场氛围布置建议广场处围出相应区块作活动场广场入口悬挂巨幅造势
ⅲ 12131216前两活动时广场进行：活动现场处设置张桌子色型布幅供参者签名寄语设置聚宝箱收集分钱硬币设处长跑活动报名处征集活动参者（视报名情况定3060宜）发放马夹帽子（建议金黄色汇鑫集团标志活动日位参赛者均需着马夹帽子宣传造势马夹帽子制作需活动前周制作完毕便发放）活动报名处需设置相应告知牌告知长跑路线赛程
ⅳ1220冬季长跑活动日早8：30参赛者广场处集合举行简单开跑仪式汇鑫集团领导讲话次活动意义进行简单阐述运动员代表讲话抒发次活动感受次活动影响汇鑫集团领导市领导前两活动汇集祝愿财富埋广场西北角树示祝愿财源驻意时间控制30分钟左右
ⅴ9：10活动准时开始参赛者广场出口出发次活动路线参加赛
ⅵ活动日长跑赛路线路段必须设立时解救中心免测事件发生确保参赛员安全健康
ⅶ活动奖项设置：冠军——价值600元奖金
亚军——价值300元奖金
季军——价值100元奖金
ⅷ活动结束第二天报纸 软文造势引出该项目进行开工奠基
活动目预期效果：
ⅰ该活动安排开工前周左右开始持续开工前想开工前充分利场资源时机会激发贵阳市民心深处体育场种舍情结性化关怀作出安慰里重塑形象楼盘开发商倍感亲切
ⅱ外通长跑赛休闲健康概念度灌输市民时告诉——体育场迁移体育锻炼必须长期坚持久里番休闲锻炼场处广场份憧憬
15开工奠基仪式（1221）
151阶段诉求：奠基仪式非奠基奠基广贵阳民解关注该项目某种意义说奠基活动正项目开发付诸行动起点项目蓝图现实转化起点
152容板块：
⑴开工前宣传
⑵奠基仪式（流程安排）
9：30－10：00 音控播放音乐预热（热烈性音乐）
10：00－10：25 宾陆续场礼仪姐引接处签礼仪
姐佩带胸花宾入口处进入通典礼现场
10：25－10：30 工作员作工作检查
10：30－10：35 持宣布奠基仪式开始介绍出席仪式领导
宾
10：35－10：40 请汇鑫集团公司领导介绍工程情况致辞（话毕击鼓致谢）
10：40－10：45 请工程负责介绍工程情况（话毕击鼓致谢）
10：45－10：50 请领导致词（话毕击鼓致谢）
10：50－10：55 请银行代表致词（话毕击鼓致谢）
10：55－11：00 持宣布剪彩开始剪彩完成领导礼仪姐引领达奠基现场汇鑫集团领导贵阳市领导工程奠基揭幕（音乐礼炮响起）
10：55－11：00 持请参加剪彩仪式领导宾开始填土仪式（音乐响起999彩球齐放）
11：00－11：15 持宣布仪式正式结束
⑶仪式宴请
⑷媒体进
16心网络篇（1221214）
161阶段诉求：段时间项目开工开盘前时间三卡（销售卡）战役项目营销造势埋伏笔时项目现场种潮钱潮涌动气势
162战役系列：
⑴铜卡开战（20031229200412）
⑵银卡进（200413122）
⑶金卡告捷（2004213）
战役容流程：
ⅰ活动前DM宣传手段进行活动告知造势突出强调销售卡期营销中作（购房购旺铺享优先权）提出卡销售策略营造项目营销特殊氛围
ⅱ 活动开始前周必须完成三卡设计制作（建议视项目总销售单位确定种卡数量）
ⅲ卡发放时间段须项目现场开设专门发卡点供战役开展现场做相应指示引导工作
ⅳ活动进程阶段须媒体进造势
17项目开盘篇（214）
171阶段诉求：开盘项目真正进入市场外销售开始项目策划中关键环节前期工作努力终够获更销售效果开盘日良销售情况会期销售造势开盘活动日促销策划显尤重
172容板块
⑴前期宣传
⑵开盘活动（定）
⑶促销配合：
ⅰ活动题：择草选花美化家
容简介：开盘日前定购业售楼处选择盆花盆景示汇鑫集团广业关爱
ⅱ活动题：长路相伴爱海启航
容简介：开盘日正逢2004年舶情节持2004112004213间结婚证书购房者均享受价值1800元优惠
18物签约篇（时间定）
定
第七篇项目营销策略
第章销售体系建立
11售楼处(招商处)装修布置
12售楼（招商）队伍组建售楼（招商）员培训
第二章营销方式
11住宅楼：
价格策略：低开高走
策略诉求：低开良销售开端塑造良项目口碑高走创造条件高走终目标
12商 铺
营销策略：先租售租售联动
策略诉求：先租售投石问路时先处商业带炒热销售创造良条件
前 言
前期项目定位策划基础公司项目策划组员次进驻贵阳市场消费心理进行深刻解细致调查
基础司特案项目定名业态定位媒体策划度考量进行深化期够通方面握掌控该项目全程策划操作
专案组工作程序概
1开发商积极沟通获取关案详实资料
2结合已项目资料深入市场针性解案相关咨询配合解媒体情况探索创作思路
3探索种创作方案行性确定创作方案
4媒体面文案三方讨磋商方案进步深化完善拟定广告计划书初稿
5公司部讨做修改完善部通提案容
第篇 项目定名策划
鼎盛广场
盛世广场
鸿达广场
天泰广场
凯晨广场
华门广场
E时代广场
天伦广场
帝华广场
万达广场
兴发广场
津汇广场
新时代广场
方考虑权衡方面素众命名中公司建议采新时代广场——
贵阳成立二十周年省辖市二十年历程二十年腾飞贵阳发展令振奋贵阳新貌令陶醉：
日东湖成贵阳迷处飘逸姿张拉膜令开眼界惊诧新颖精巧水幕电影千姿百态千变万化精美绝伦令叹观止东湖滨幽雅秀丽江路条高品位景观道湖西路夜间呈现出色彩谐风格明亮独特街景……
外贵阳新景点层出穷：胜利路改造成功继交通路精品街条目忘市区道路龙虎山道全线贯通气势恢宏现代化气息扑面贵阳门户世敞开敞开五洲路天洁道等批新城市干道浮出水面令目暇接……
仅贵阳觉醒眼前亮辆辆清纯轿街头容驶成道道流动美景风光时面已完成历史命悄然引退更必说力黄包车偶尔见辆定引起番沧桑巨变感慨短短两三年贵阳市民
代步工具实现三级跳……
贵阳貌令陶醉贵阳热血沸腾贵阳城巨变贵阳城美丽贵阳城辉煌前久刚刚迎省辖贵阳市成立20周年庆典日子贵阳说难忘日子眠日子激情澎湃日子永载史册日子注定产生深远影响日子……
20年段历史终结告白时崭新开端全新起点承前启迈步头
20岁贵阳风华正茂仪态万方令神
20岁贵阳插腾飞翅膀飞美未……
贵阳飞越飞越远越飞越高
腾飞贵阳腾飞中巨变贵阳正世界世敞开门贵阳需正种时尚 符合时代发展符合潮流走气质气势种容世界纳四海广气量气度
新时代广场恰恰迎合样种时代呼吁发展需求尊贵姿态全新面貌屹立城市中央——
度祈盼孤注掷
拥休闲时尚健康
绿色购物场文化广场
贵阳少年梦想
城市中心钻石秀
胜利西路环城西路站江路围合区域
崛起艘新时代商业航母
城市里程碑
身份财富象征
种品牌
种品位
国际团队强强联手
样尊荣
久
里潮涌动众旺
城市中心繁华
种全新生活方式里登场
—— 新时代广场
新物业新形象
休闲购物健身娱乐处
新观念新风貌
投资置业选择
世界歌
时代步
鹰击长空俯瞰闪电雄鹰划身影万马奔腾骑先疾风骏马留背影搏击浪尖屹立潮头领跑时代俊杰永谢幕风采新时代广场新时代俊杰领跑起点运筹帷幄乐趣里开始决胜千里成里蔓延
第二篇 项目商业网点规划营销策略
定 位
服务贵阳市区周边省市辐射力求商业网点服务半径化
商业网点规划思路
案商业网点果单纯贵阳市城区服务该网点规划期商业运作显然存着极局限性调查中解目前贵阳市城区口仅20万左右然市政城市周边扩散吸纳城区周边口算扩散城区口足30万城区口基数少现状疑会引起商业网点购买力资源足造成商铺营者利图导致营者放弃营营质量降负面结果避免种情况办法案商业网点规划纳入市政规划招商引资范畴根解决问题该网点成立足贵阳市城区面整贵阳市延伸整江西省周边省市巨商业网点成立足百万甚千万更市场
众周知商业氛围凝聚气聚集通常需具备种商业营场条件支持针性消费群体样种营模式更程度吸引通种方式激发购买行发生否做规模化营性化营协调整体强调功综合性网点体量规模性局部握性特色案成败关键
商业网点策划建议
l优劣势整合
优势利
a案处位置案优势案处贵阳城市中心钻石段东规划步行街南环城西路界西站江路界北胜利西路交通便捷商业区位优势极突出案商业网点开发规划期商业运作引导绝契机
b．案建筑布局网路设置充分考虑网点流分布前卫街铺式格局开间框架结构横交错走道网线贯穿外商业流系统——仅楼层中形成流层楼层间形成连通全网流层消费者知觉中逛遍整商场顾客相商场达率极高里潮钱潮涌动商业氛围便样流中形成活跃
c．功元化案优势案规划商业网点单纯商业网点规划建设包括酒店式单身公寓公广场建设酒店式单身公寓开间相独立隔音通风效果良体现三维空间充分利房间五脏俱全科学布局专业设计巧玲珑超微型厨房卫生间令欣喜感叹渴早日脱离家庭束缚青年想独立生活成番艺术事业奇怪梦想空间时里投资置业外客商提供良居住场解决顾忧成投资置业方面容公广场城市中集聚气方商业网点商业中心发展离开需便气公广场商业网点存便带气商业带引发气广场造势形成种良性循环终带广场潮商业带钱潮涌动
劣势策
a贵阳市目前城区口基础少客观商业网点体量求限案规划中单层建筑商业面积接18万五楼9万商业营业面积加楼顶露天茶吧露天影院爱情角总营业面积逾10万便造成商业网点体量需求供应失衡否扩该项目商业网点服务半径辐射区域破衡公式重树衡点便成案成败关键案中突破化劣势压力转压力动力
b案商业建筑体量单层营业面积18万左右2万单层面积范围势必会造成流分散范围聚积气产生影响解决问题关键终结总体流资源购买力资源开发扩案商业网点服务半径成立足贵阳市城区面整贵阳市延伸整江西省周边省市巨商业网点便成案项目规划务急
l卖点整合
概念卖点
a世界歌时代步——时尚性生活理念倡导
b 展未升值限——购物休闲健身娱乐投资置业种功综合
规划卖点
a公广场商业网点住宅（酒店式单身公寓）综合性开发休闲购物娱乐餐饮住宿条龙高品质服务成贵阳聚气商业新中心
b音乐雕塑灯光喷泉势贵阳兴景观亮点吸引市民前游玩休闲场提升气提升楼盘身品质形象
c悠久文历史浓厚道教文化融入楼盘浓郁文化涵楼盘形象推广源寻丰富楼盘品质形象
d城市文资源龙虎山旅游资源文脉创造出现代文化建筑文化广场
e．业态分布建议营销策略
品质卖点
a贵阳目前配套齐备楼盘生活起居消遣购物娱乐消费咫尺轻松搞掂享高品质生活乐趣
b漂亮建筑外观靓丽景观设置合理建筑空间划分高品质建筑质量现代市新兴生活保证
c国际团队倾力合作强强联手精心造高品质保证
d完备物业配套理周贴心酒店式理服务体系高品质生活保证
e．位居市中心钻石段优越区位便捷交通未商务中心区块加高品质建筑身超前设计理念升值潜力估量
l业态分布原思路
综合性开发规范网点业态
外建议开发商结合网点实际运作需求楼层特殊情况针性采取营销模式期真正快速启动项目商业网点正常销售达快速回笼资金目
l业态分布营销模式
五层商业楼二楼：
a营范围：楼浪漫女条街营类女士品包括：服装鞋帽箱包珠宝首饰化妆品等二楼潇洒男条街营类男士品包括：服装类皮具（鞋包等）领带男士品
b营销模式：先租售租售联动
具体操作：该网点开始启动三年店铺单位出租运作三年开始施行出售采取租售联动形式前提条件原租户享优先购买权市场专业理公司进行理运作统市场风格品位建议引进定位风格相符品牌规范统市场运作
模式诉求：众周知商业网点二楼通常投资者乐投资楼层案初期营销中开发商握产权放手方面利市场统操作方面投资者制造饥饿感延长等时间加强购买欲利期销售时投资者想买买前提会退求次购买三楼三楼楼层客观促成销售
五层商业楼三楼：
a营范围：三楼欢乐世纪条街营类少学生品包括：童服装鞋帽体育休闲品运动服箱包类玩具数码产品等根商品性质份段分区营
b建议营销模式1：出售+返租
具体操作：该商业网点三楼商铺单位分割成独立产权出售业（付款方式采次性付清银行揭）网点开始启动三年业买商铺交发展商委托专业理公司统营理发展商业交完首付次性返业三年租金
模式诉求：采取该营销模式项目开始运作前三年发展商通统营理帮助业作旺段该网点减少投资风险减少投资顾虑样势必会定程度促成销售外开发商通出售产权快速回笼部分资金减少身投资压力通返租业手中获营权方便该网点统运作
建议营销模式2：出售+赞助创业基金
具体操作：该商业网点三楼商铺单位分割成独立产权出售业（付款方式采次性银行揭）网点开始启动发展商次性赞助业定金额（发展商行拟定）创业基金帮助投资运作
模式诉求：手法意吸引投资者特投资意行营愿苦资金限投资者通项目运作初期次性赞助定金额创业基金性化手法减少投资前犹豫投资顾虑促成商铺销售开发商说实际媒造成损失羊毛出羊身采手法适提高总价次性赞助定金额创业基金总价保持预售价格水该方案模式1处该方案中商铺营者购买者业样势必会更加心力更加投入营商铺商铺运作极利
五层商业楼四楼：
a营范围：四楼准五星级酒店
b建议营销模式1：楼层单位出售
具体操作：采取定招商方式引进商户（酒店业龙头）该项目四楼楼层单位出售商户该网点商业运作范畴行营
模式诉求：采取该营销模式开发商说快速回笼资金减少身投资压力减
少期运作负担时知名品牌酒店引入程度提升该网点范围商业品质档次提升该项目整体品牌形象
建议营销模式2：产权式酒店
具体操作：该商业网点四楼开间单位分割成独立产权出售投资者首期支付总房款50余款办理揭贷款开发商指定专业理公司签定定年限（建议58年）委托理合（整程专业金融机构提供保障）该项目四楼酒店理公司引进商户统出租营酒店开业时业获公司营固定回报专业理公司营年度投资总额6稳定回报位业酒店VIP会员持酒店金卡业消费享超低折扣
模式诉求：营销模式方面减少业投资风险顾虑样势必会定程度促成销售方面引进酒店节约量资金节余资金活跃酒店营运作
五层商业楼五楼：
a营范围：五楼休闲美食条街该楼层引进系列知名餐饮（提升项目总体形象终达项目做做深做透目）麦劳肯德基意利萨日料理韩国烧烤岛咖啡迪欧咖啡式茶楼开设型夜总会KTV辅洗发足浴等休闲产业
b建议营销模式1：出售+返租
具体操作：该商业网点五楼商铺单位分割成独立产权出售业（付款方式采次性银行揭）网点开始启动三年业买商铺交发展商委托专业理公司统营理发展商业交完首付次性返业三年租金
模式诉求：采取该营销模式项目开始运作前三年发展商通统营理帮助业作旺段该网点减少投资风险减少投资顾虑样势必会定程度促成销售外开发商通出售产权快速回笼部分资金减少身投资压力通返租业手中获营权方便该网点统运作
建议营销模式2：出售+赞助创业基金
具体操作：该商业网点三楼商铺单位分割成独立产权出售业（付款方式采次性银行揭）网点开始启动发展商次性赞助业定金额（发展商行拟定）创业基金帮助投资运作
模式诉求：手法意吸引投资者特投资意行营愿苦资金限投资者通项目运作初期次性赞助定金额创业基金性化手法减少投资前犹豫投资顾虑促成商铺销售开发商说实际媒造成损失羊毛出羊身采手法适提高总价次性赞助定金额创业基金总价保持预售价格水该方案模式1处该方案中商铺营者购买者业样势必会更加心力更加投入营商铺商铺运作极利
项目中宾馆：
a营范围：项目南楼二楼五层商业楼统营三楼三楼准五星级宾馆
b建议营销模式1：整体统出售
具体操作：采取定招商方式引进商户（宾馆住宿业龙头）该项目宾馆营业房整体出售商户行营运作
模式诉求：采取该营销模式开发商说快速回笼资金减少身投资压力减少期运作负担时准五星级宾馆引入程度提升该网点范围商业品质档次提升该项目整体品牌形象
建议营销模式2：产权式宾馆
具体操作：该项目宾馆营业房开间单位分割成众独立产权出售投资者首期支付总房款50余款办理揭贷款开发商指定专业理公司签定定年限（建议58年）委托理合（整程专业金融机构提供保障）该项目宾馆理公司引进商户统出租营宾馆开业时业获公司营固定回报专业理公司营年度投资总额6稳定回报位业酒店VIP会员持宾馆金卡住店消费享超低折扣享定时日免费入住权
模式诉求：营销模式说手余钱想投资没时间营业开辟条投资新路子样操作模式方面减少业投资风险顾虑势必会定程度促成销售方面引进酒店节约量资金节余资金活跃宾馆营运作
项目中单身公寓：
a营范围：项目北楼贴会展中心处迷型酒店式单身公寓
b建议营销模式1：次性付清式销售
具体操作：该项目中商业网点租赁销售相结合进行销售商业网点投资购买租赁商铺业购房时享受定折扣优惠（开发商行规定）优先权
模式诉求：采取该营销模式开发商说快速回笼资金减少身投资压力减少期运作负担
建议营销模式2：分期付款型销售
具体操作：该模式样该项目中商业网点租赁销售相结合进行销售商业网点投资购买租赁商铺业购房时享受定折扣优惠（开发商行规定）优先权
模式诉求：营销模式减少业次性购房投资缓解资金问题开发商说然减缓回收资金速度销售总价占优势
超市家私广场：
a营范围：项目底楼引进型超市（：家乐福华联联华华润万佳等）销售种日杂货家百货等开设型家具家私广场营类家具居家物品饰品
b建议营销模式1：整体统出售
具体操作：采取定招商方式引进型超市（：家乐福华联联华华润万佳等）引进型家具家私广场行营运作
模式诉求：采取该营销模式开发商说快速回笼资金减少身投资压力减少期运作负担时型知名超市家具家私城引入程度提升该网点范围商业品质档次提升该项目整体品牌形象
建议营销模式2：引商户入驻业作房东
具体操作：开发商引进商户：型超市（家乐福华联联华华润万佳等）型家具家私广场该项目广场分割成独立产权出售业统买产权统交发展商联系出租述引进商户进行商业网点运作
模式诉求：营销模式说手余钱想投资没时间营业开辟条投资新路子样操作模式方面保证业稳定租金收入减少投资风险顾虑方面减少进驻商户投资风险带压力节约次性资金投入节余资金活跃营运作
第三篇 项目广告策划方案
广告目标
掌握产品特点抓住项目优势充分挖掘已基础公众心目中树立良项目品牌形象项目运作营销开路提高开发商公众心目中知名度美誉度进行案运作项目开发基础终关键目促成项目楼盘商铺销售招商工作完成中获利
目标受众
l群锁定：具投资意识生意士正崛起中产阶级私营营者外投资商
l群特质：年龄界3050岁间
注重生活品质文化品位
投资意识强注重济利益回报
定济实力事业成
广告诉求重点
l世界歌时代步——时尚性生活理念倡导
l展未升值限——购物休闲健身娱乐投资置业种功综合
广告宣传方式
lDM海报（宣传单页折页）：
DM作种短期瞬时性广告宣传媒介着媒介拟灵活性项目开发期间活动结合必须佳媒介选择时段结合实际需求指定重点区域全面连续派发提升项目整体形象告知商品特点催促目标受众采取行动
通宣传单页时派发定范围加活动宣传力度影响范围真正达活动媒体互动效应达全方位提升项目整体形象加强知名度美誉度强化品牌形象
l售楼处（招商处）：
建议站江路胜利西路交界方设立舒适气售楼处风格应项目整体形象予定位相致装修应气甚豪华配散发精美宣传资料加热情周接配合建筑模型图表说明客户尊重接怡然容获案印象详实信息
售楼处项目现场设立疑会引起行项目身关注良售楼处外观形象项目面城市展现身窗口载体楼盘身直接效宣传载体
l工围墙广告板灯箱：
城市黄金路段设置型户外板直接传达楼盘相关信息通型精美画面渲染达项目推荐目时提升楼盘形象建立具引导作罗马旗灯箱利城市路段（建议胜利西路交通路）电线竿设置灯箱（罗马旗）作项目形象宣传引导客户利找案吸引潜客户注意具阻隔作独特围墙美化现场应更包含着项目信息道围墙巨型楼书行意间阅读项目相关信息解项目情况预告项目推出吸引消费者关注激发奇心购买欲建议围墙采较鲜明色彩胆创意精美画面极富性理念信息强画面传达楼盘品质意志工三面极具区位优势围墙更宣传楼盘形象极佳载体极成贵阳道靓丽风景线
关户外广告牌适时候应予更换市中心路段口树立市民强力断提示
外建议出租车窗发布广告样费利出租车流动性庞客流量信息带城市角落
l网络：
年互联网作信息传播新技术新媒介越越快速度更新换代广泛进入日常生活进行意义深远信息传播革命传播媒介形成巨击成继报刊电视广播第四众传媒案商贸功综合性开发项目立足贵阳面周边市场定位便决定开发运作网络结解缘
建议建立项目身营销网站功包括：项目全面推广招商通网络调查社会互动期商业运作
l公益广告伞：
项目开发期间注意挖掘适合新媒体建议贵阳市政府进行交流沟通争取贵阳市城区交通站点商场入口宾馆厅设立公益伞架放森宇广告伞森宇关爱遍布贵阳城区贵阳市民处处体会森宇外客关爱热心起宣传项目品牌推广作者售楼处前预订（预售）客户作礼品发放满街森宇成道流动活广告
lSP活动：
时期结合实际需求推出活动活动带动媒体形成互动推动楼盘品牌扩知名度影响力度
项目开发初期建议推出广场征名活动广告语征集活动解征集贵阳市民心目中真正想广场定位名称供开发商建设项目参考通贵阳市民口碑效应参意识扩醒目知名度
外建议定期举办联谊坐谈活动项目建设定规模时候组织客户现场楼盘商铺期稳定已客户群时更程度推动老带新效果
媒体分析计划
l电视台
贵阳电视台
天播出节目14时覆盖贵阳市全部域毗邻饶区景德镇市抚州区部分域覆盖口500万全市线电视台已收转台节目构成空中线线立体化网络
贵阳铁路线电视台
属独立线电视台中央省市台香港铁路台等33频道全天播出电视光缆干线东西10公里南北8公里终端户数总18300户中贵阳16100户贵溪2200户电视网规模南昌铁路局线电视网列第二位仅次南昌
计划
电视接受认信息沟通方式建议选择贵阳市电视台贵阳铁路线电视台辅时期结合SP活动投放游动字幕强销期推出项目实体宣传广告片
l报纸
贵阳广播电视报
发行量3万份贵阳区发行市民关注喜爱报纸
贵阳日报
发行量3万份单位团体订阅副刊赣东市周二四六发行发行量1万份颇受喜爱
外南昌晚报江西广播电视报江南市报等颇受欢迎关注列媒体投放参考报纸列供参考
计划：
贵阳广播电视报南昌晚报等配合宣传根楼盘特点发布软性文章新闻阶段结合硬广告版面求气醒目横竖半版整版跨版等形式刊登配合宣传突出楼盘精品意念开发商品牌形象
l电台
调频1048
听广播极少接触影响极考虑广告效性广告费合理投放该媒体予考虑
分期广告推广方案
l销售准备期
广告原——信息
u软文先行加现场围墙胜利西路段电线竿处灯箱路牌设立
u爱贵阳创家园（万参挑战时代’ ）广场征名活动导线贯穿整媒体计划（包括报纸适量DM墙体广告）
u新媒体（公益广告伞）开创——贵阳市城区交通站点商场入口宾馆厅设立公益伞架布置森宇广告伞宣传项目品牌
l引导试销期
广告原——感觉
u电视字幕报纸软文预告项目楼盘商铺进行部认购日期
u邀请报社电视台电台新闻记者发布软性新闻重点宣传项目质底蕴——重精神方面文化层面宣传必话配合适硬性广告
u针目标客户潜客户寄发DM相关宣传礼品
l公开强销期
广告原——实体
u报纸广告电视广告媒体配合DM广告适穿插促销活动现场广告
u销售时利软性文章新闻炒作形式时公开宣传销售情况形成种新闻热点
u改变增加户外广告保持宣传持久性
u定期检讨定媒体策略组合根客户反映鉴竞争手做法时调整媒体组合更改媒体计划
l销售刺期
广告原——气氛
u根前期销售情况客户反馈意见广告诉求表现形式作相应调整继续报纸广告广告攻势已预定客户作踪服务挖掘潜客户
u媒体新闻炒作作销售辅助
年前媒介SP活动互动
l媒介
日期媒 体 题价格（元）备 注
12月旬贵阳广播电视报携手进创未900软文
12月旬灯箱路牌形象宣传视现场墙体制作工艺异建议胜利西路发布
12月旬现场广告形象宣传征名活动配合视现场墙体制作工艺异现场墙体广告建议12月初动工争取月底完成
12月旬贵阳广播电视报征名活动配合900软文
12月底DM单页征名活动配合5000暂定1万份
12月底公益广告伞形象推广8000暂定50010元计加预计费
备注：表媒体发布具体时间开发商提供详细工程进度确定
表征名活动详见
l活动
题：爱贵阳创家园
——万参挑战时代’广场征名活动
活动容注意事项：
ⅰ活动开始前结合媒体（报纸DM等）活动告知名义介绍广场区位定位相关情况广场暂定名新时代广场公布众公众该名挑战
ⅱ征名活动活动告知日开始参赛者书面形式广场名称释义寄固定参赛点（开发商定）留参赛员姓名联系方式（供作潜客户群开发作该活动续容）
ⅲ活动截止赛组委会参赛作品进行初选选出1020入围作品种形式（报纸DM等）加刊登公布公众投票形式（选票寄赛组委会）进行复赛（参者均精美礼品份）公众投票结果选出3名入选者
ⅳ媒体进行复赛结果告知（软文结合复赛名单公布）
ⅴ组织决赛评委会成员贵阳重点中学知名教师森宇房产集团董事长贵阳市相关政员组成
ⅵ决赛终确定：
1名金星奖获价值1888元红包份（取名字采纳作广场终命名采纳金555元）
名银星奖获价值888元红包份
名铜星奖获价值666元红包份
ⅶ决赛媒体公布媒体趁热铁势造势达活动带动媒体动起效果
ⅷ活动结束周获奖者身份证赛组委会领取奖金奖品
活动目预期效果：
ⅰ阶段推出样活动基样考虑：贵阳省辖市口基数少城市中较注重口碑效应（注重口碑效应甚媒体信赖度）着较强公众参意识（活动带动媒体效果会较）通征名样公众参性活动引发贵阳市民项目关注达提升项目知名度效果
ⅱ通次活动造贵阳真正想真正需求广场某方面说次颇深入市场调查作项目前期定位检验指导期开发工作
活动续：次活动参者资料作期进服务客户资源开发重资源潜客户群建议年前客户寄发贺卡致问候作感情投资
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第篇市调分析
新历史条件城市济发展越越受关注作江南重镇贵阳济体化程中济发展前景日趋明朗城市济发展理条件市政规划政策倾消费心理程度影响着房产开发发展城市发展趋潜济增长素否更刺激房产市场需求政府规划中否项目处区块物业升值带广阔前景项目前期规划未销售期理商业运作产生直接影响鉴贵阳济发展规划进行深入探索期够握该区房产发展趋势整商业带运作
第章 贵阳城市发展规划分析
11贵阳概况
贵阳旧称贵阳坊治三(1864年)改称贵阳镇1949年改贵阳区1956年改县级镇1979年改县级市19837月升格省辖市年10月原境成立月湖区中心城区贵阳处东116°41＇l17°30＇北纬27°35＇28°40＇间总面积3554方公里全省五水系信江贯穿东西岸南龙头山古片樟树林晴空万里群鹰樟树林空展翅翱翔情盘旋信江深潭激流回旋龙头山
辖区属南岭准槽边缘信江凹隔带势南北高中间低东西长约50公里呈带状分布320206国道浙赣线皖赣线鹰厦线三条铁路线离市区18公里贵溪市离市区25公里余江县连成整体
全市目前口105万中非农业口占268农业口占732男性占528女性占472职职工约占全市口97中女性占379目前城区口约20万中外口占28左右外出商者接28数量形成等贸易展现贵阳作放射性城市特性居民商投资意识见端倪
12济发展
121济环境
（1）济发展总水 改革开放尤1983年升格省辖市贵阳市城市领域进行系列济体制改革全市国民济社会发展取令瞩目成开辟该市国民济蓬勃发展新时期农业结构调整成效显著养殖业种营产值占农业总产值重分提高4969引进推广农牧渔业新品种90围绕粮猪果林菜5导产业 建立10农产品基市生态农业科技示范园区建设前期工作基完成全市现工业企业264家色金属冶炼体电力化工机械食品纺织医药建材仪器仪表工艺美术等行业竞相发展特色鲜明门类齐全工业体系基形成行业取显著成效：三川公司水表销量全国行业排名第二连续三年夺国市场占率排名第南方明公司导产品节灯产量跃居全国行业前列产品出口美国德国印度等国家旅游业发展加快年接境游客数旅游直接收入接境外游客数创汇金额等候项指标均提升金融保险事业发展迅速全市目前金融机构376家职工总数2737金融机构项存款余额7096亿元中储蓄存款4551亿元项贷款余额7618亿元中短期贷款5452亿元中长期贷款1734亿元悉该市均存款目前居江西省第三
（2）济增长 2004年全市国生产总值达588亿元价格计算1995年增长543年均增长75中第产业增长222年均递增34第二产业增长872年均递增长111第三产业增长506年均增长71综合济实力明显增强2004年全市财政收入方财政收入33亿元分1995年增长558587年均分递增778基础两年更稳中求进逐步增长
（3）产业结构 面买方市场激烈市场竞争贵阳市积极采取措施稳定产攻二产加快发展三产产业结构断调整优化终呈现出二三格局第产业增加值保持稳定增长重呈缓慢降趋势贵阳市产业结构变化显著特点
122商贸投资
（1）市场体系贵阳中心城区商贾会集闹市物资集散市区商业网点星罗棋布类市场54零售贸易网点4443面积24万方米居江西前列体工商户9437户综合批发市场龙头专业批发市场骨干零售贸易网点基础市场体系已初步形成中①市眼镜批发市场属全国四眼镜批发市场总建筑面积10000方米200家眼镜专业户事眼镜制作加工验光批发零售等系列营服务市场辐射全国长期外批发目前已3万余贵阳活跃全国省市事眼镜营正贵阳省市信息交流更频繁身信息源更丰富时加强贵阳商投资意识②贵阳市建材市场期工程已年建成投入市场占20亩总建筑面积15万方米市场辐射周边县市③赣东商城江西省规模市场占80亩建筑面积9万方米店面1700余辐射面已达周边20县市外目前贵阳市调整提高规范发展方针合理规划分类建设优化结构提高档次建设完善市场设施重点培育发展生产资料农副产品专业批发市场完善提高赣东商城装饰建材市场百佳城步行街南站干鲜果品批发市场基础320国道两侧加快建设铜产品竹木建材农副产品机动车辆等专业批发市场时贵阳市着力培育资劳动力技术信息等生产素市场现已逐步形成完善市场体系
（2）投资情况 相售价说贵阳目前商铺租金普遍较低商铺投资回收率普遍低回收时间较长贵阳中心城区百佳步行街言租金2050元㎡·月间徘徊售价60007000元㎡间计算商铺投资回收需十年时间
123工业状况
贵阳市工业企业集中月湖区月湖区白露工业区贵阳市实施外牵动战略龙头更月湖区发展区域济跨世纪战略工程位市区西南端总体规划面积2004亩1994年开始建设贵阳市重点工业开发区
白露工业区作贵阳市区部分理位置具特殊优势表现方面：符合贵阳市320国道（海——昆明）两侧建济带发展战略二毗邻320国道260国道（连云港——汕头）交汇处省会南昌仅隔143公里距塘机场116公里区道路市区干道直通三距离市中心仅3公里座落贵阳市城市规划区四东边距铁路货运南站3公里北边距铁路客运站汽车站2公里左右紧邻赣东北河流信江信江水陆联运港口码头交通十分便利五工业区供水供电邮电通讯等均市区系统网时利市区设施工业区企业服务
外投资者创造良投资环境工业区投入量资金进行基础设施建设制定系列优惠政策工业区创造良投资环境该工业区现已开发土600亩铺设必道路排水线供水线修建较容量变电日2004吨供水道接工业区附市邮电系统网开通直通世界通讯线路真正实现三通目前已二十家企业工业区落户形成粮油加工食品加工建材化工轻工等工业行业新型工业城断吸纳江浙带特温州台州金华带富商前投资贵阳商业托带动济整城市发展
13理条件
贵阳重江南交通枢纽处江西东北部史称东连江浙南控瓯闽扼鄱水咽喉阻信江门户素江南重镇六省通衢称镇县县级市终级市发展历程正说明存发展潜力限商机限
外贵阳山清水秀杰灵交通便利东北部分饶区戈阳铅山万年余干接壤西南面分抚州区资溪金溪毗部东南方福建光泽县相连距省会南昌仅130公里提炼休闲产业旅游产业极具潜力尤中国实现三黄金周促进旅游发展发展更具势头
14市政规划
141规划战略
托交通工业古文化丰富资源实施工业富市商贸活市旅游旺市科技兴市法治市战略
142现状分析
贵阳目前城区改造言市政规划保守市容整改基限细枝末节修修补补限道路立面整改修复加市政府东迁东部开发甚成功矛盾便客观决定年贵阳发展交通路胜利路站江路围合区域中心
案恰恰处围合区域属贵阳市中心黄金段域便占明显优势该块开发极契机
143远景目标
⑴现起2010年围绕中心推动两翼突出重点带动周边构想贵阳建设成皖浙赣边际区域中心城市东翼贵溪市建成色冶炼化工工业体次中心城市西翼余江县城建成富方特色风格卫星城市南边龙虎山风景区建成举世闻名风景名胜区带动铁路国道信江周边城镇建设推动贵阳市城市化进程
⑵建设花园式城市目标严格执行城市总体规划完善老区繁荣新区启动高桥区树立营城市理念限度筹集建设资金搞龙虎山道江道五洲路污水处理厂体育中心文化休闲广场液化石油气混气工程等市政基础设施建设加强城市环境卫生综合整治实施行道硬化车行道维修行道树种植路灯改造街建筑物穿衣戴帽等四位体改造工程拉开城市框架完善城市基础设施城区面貌质飞跃
⑶城镇建设作济发展增长源抓加快清镇龙虎山镇文坊镇志光镇童家镇刘垦（洪湖）邓埠镇锦江镇等8重点示范镇建设步伐十五期末城镇口达182万二三产业重7080农民均纯收入3000元
15心理需求
案块开发仅涉住宅楼兼广场商业带属综合性房产开发项目案群消费心理惯调查应方面入手解方面层次需求根满足块楼盘营销创造良条件
151广场
旧城改造贵阳市现体育场迁离市中心3公里处白露镇势必会长期晨炼进行体育锻炼贵阳市民造成便影响甚会措手便客观求贵阳市需样场满足方面需求贵阳市民日常消闲处清晨锻炼场体育训练空间仅表明贵阳市民样场基需求时客观场题定位提出相应求——必须休闲日常生活息息相关方
方面贵阳市城区目前绿化欠缺加非典余留心理恐慌健康生态观念层层深入心贵阳绿色然便种发心底需求憧憬旧城改造程中城区绿化便显迫眉睫客观案广场题定位提出层面求——必须绿色然健康场
综便引申出广场题定位——休闲生活绿色健康
152商业带
调查中解条商业街商场说贵阳期理商业引导极重视关注度甚超商铺身租金价格关注基样需求心理现实便决定构建条商业街营造商场期物业理营导显尤重客观求开发商说长远利益考虑造条商业街物业理期商业引导方面关重方面宣传务急
153住宅楼
住宅解喜爱户型三室两厅面积120㎡左右外面积户型相面积户型更受关注青睐楼层35层目前言贵阳房价10001300元㎡间浮动年略升趋势分析贵阳期房价升程度赖出外商贵阳逐渐增外出赚钱回贵阳购房种现象方面反映城区心中固
叶落根衣锦乡思想根深蒂固方面客观促成贵阳房价提升推动贵阳房产发展批长期外商购房者层面贵阳房产带副面效应导致贵阳住宅入住率降
16文化底蕴
贵阳市着丰富道教文化底蕴中国道教发祥龙虎山位市区南郊二十公里处国家级重点风景名胜区整区200方公里素神仙间福誉龙虎山源远流长道教文化独具特色碧水丹山历史悠久出土文物丰富古崖墓群构成龙虎山然景观文景观三绝
] 龙虎山原名云锦山东汉中叶第代天师张道陵里肇基炼九天神丹丹成龙虎见山名张道陵精诚修道创立正道先获黄帝九鼎丹书太清丹撰写老子想尔注进行解说携带弟子入蜀布道符水咒法治病祛灾深民爱戴历道教尊认正盟威道伐诛邪伪整理鬼气统承三天佐国佑民新出治世真道真二正道时尊张道陵天师正道称天师道张道陵道教祖天师天师世家承袭六十三代历千九百年国姓嗣教时间长道派中国百姓中具广泛影响素北孔（孔夫子）南张（张天师）称
国宗教国家佛教道教伊斯兰教基督教中佛教伊斯兰教基督教舶品唯道教中国土生土长宗教道教思想准庄子天篇中说：古蓄天者欲天足万物化列子黄帝篇中说华胥国然治说
然事实等
柔弱争清静寡欲道作表现乐生重生长生久视道教理想追求老子说：清静天正道书中常说清静说清心寡欲老子宇宙观中清静然早形成社会政治思想中清静理想领导物政治风格修养方面清静指修养程中种境界
道教教义认生活世界件乐事希长生老永远活着认死亡痛苦教义乐生重生鼓励低求竟天年高理想根深蒂固长生久视
长期贵阳观念受道教影响根深蒂固道教张维护反战争追求理想境界两种种现实生活中道教教义建立理想极公世界安居乐业竟天年反映代贵阳身便成种休闲惬意生活憧憬追求种境界通修炼延年益寿道成仙极力张乐生重生长生长期受道教影响贵阳健康着较深刻理解非常重视预防疾病强调锻炼时代广场题定位恰贵阳样心理需求相吻合时道教深厚文化底蕴相辉映便坚实文化盾
第二章项目概况相关
案处贵阳市中心东规划步行街南环城西路位界西站江路位界北胜利西路交通便捷商业区位优势极突出规划总面积位3149839㎡（中规划广场1758950㎡规划步行街24276㎡规划开发1148129㎡）目前贵阳市体育场整
21 周边氛围（针周边案影响项目作点式介绍）
211贵阳市影剧院
影剧院建成九八二年属贵阳市文化局国营剧场体工程建筑面积5300㎡舞台360㎡副台130㎡演员化妆住宿楼600㎡观众座席1400座供电通风制冷音响等设施设备配套齐全具备接型演出会议电影放映种功
影剧院贵阳市政治文化活动重场誉贵阳民会堂市型会议举行剧院紧紧围绕社会济效益中心坚持观众客户演员服务宗旨项业务繁荣成功接中央民族乐团中央芭蕾舞团中国歌剧舞剧院解放军前线歌舞团武警文化团俄罗斯莫斯科音乐舞蹈团俄罗斯明星马戏团等国外团体侯宝林李默然姜昆陈芸陈述唐杰忠张金玲黄婉秋黄宏郭达李伯良李伯成葛军王洁实谢莉斯潘长江董文华山等批艺术家全国百优品赛第二三四届中国龙虎山道教活动周型文艺晚会先院举办电影录电子游戏桌球室外溜冰等文化娱乐项目开展剧院成市文化活动中心
期剧院推出超屏幕电影型豪华电影厅等新项目市满足市民文化生活需
案市影剧院仅条站江路隔影剧院流势必会案集聚气边广场商业带住宅楼形成互动流形成市中心结点现结点相呼应形成新城区中心衡点点带面终带动整贵阳繁荣发展
212贵阳市新华书店
贵阳市新华书店始建1952年现职干部职工30拥固定资产300余万元辖3分店负责全市20万万口图书供应2004年全年销售图书714万元实现利税396万元利润37万元均销售图书24万元着生活水断提高文化意识断加强年图书销量直呈稳步升趋势
贵阳市新华书店营全国全省出版社图书教材年画音制品兼营文教品等营方式包括批发代发代销零售中转等时设读者俱乐部单位团体购书计划发行处繁荣贵阳图书市场营方式具环境优雅分类明细服务优质等鲜明特点
该贵阳书店紧邻市影剧院居案仅条站江路隔流固文化氛围气息势必会案集聚气形成互动流形成新城区繁荣点
213贵阳市中
贵阳市中贵阳市首批重点中学现40班级2200余名学生175名教职工校园座落市中心胜利西路占61938方米校舍总面积396300方米
贵阳中教学设施齐全办公楼教学楼实验楼图书馆会堂运动场应俱全电脑室语音室电教室植物园健身房体操房应应俱全2004年5月栋包括媒体教学设备现代化综合教学楼栋设施齐全学生宿舍开始投入校园浓荫夹道绿草茵布局合理环境优美评
全省园林化先进单位
贵阳中师资力量雄厚职教师中特级教师1高级教师30余级教师80余全国性学术团体成员11省级学术团体成员3220年9获国家级荣誉称号20获省级荣誉称号
建校40年特改革开放贵阳中全面贯彻教育方针办学水断提高教学质量稳步升形成团结求实勤奋创新校风敬业严谨精深文明教风尊师刻苦活泼谦虚学风德育体育教研方面形成特色先荣获全国群众体育先进单位等国家级荣誉称号4项江西省优秀重点中学江西省文明单位江西省德育示范学校等省级荣誉称号21项贵阳市德育示范学校等市级荣誉称号120余项尤1998年高考中考升学率培养少年学生参加全国数理化竞赛方面出现前未三突破学校连续三年教育教学年新台阶99年高考5清化北中考全区夺冠2004年7清华北中考全区夺冠年市委市政府关注扶持办学水直线升登新高峰
贵阳样城市说学校绝气团市中离案辐射距离超500米势必会造势少
22竞争手分析（针周边较重市场商场入手）
221银座广场
⑴基概况：该广场位贵阳市胜利西路贵阳市中斜面处市中心繁华段店铺营业面积2030㎡广场单入口围合成院落形式中心分布旱喷两边分布螺旋式楼梯辅助购物导该广场2003年6月份开始营业历4月时间气氛围渐起色逐步作贵阳市专业精品服装商场定位带动周边商业氛围气店铺价位楼层具体位置异致呈趋势：楼商铺外29万8000元㎡等二楼商铺35003800元㎡间浮动三楼1900元㎡左右浮动
⑵营范围：精品服饰分布楼二楼三楼少数商铺营服装外分布旅行社美容院KTV等相关行业
222国贸商厦
⑴基概况：市国贸商厦贵阳市唯国营综合商厦位交通路10号（交通路胜利西路交界方）属市中心繁华害投资建立中央空调电动扶梯升降梯计算机监控区域运行网络系统激光音响等设施国贸商厦已成贵阳市现代化程度高商业企业拥5000方米营面积采百货商店现代超市完美结合营模式成全市竞争实力型商厦
⑵营范围：国贸具备服装针织化妆锈钢具花艺钟表家电皮具玩具鞋帽玻璃制品床品等15部类综合营力分布：楼饰品家电手机等）二楼营鞋帽三楼营服饰领带等
223观园购物中心
⑴基概况：贵阳市观园购物中心1997年底落成1998年元月21日利开张观园购物中心隶属区委区政府唯家全民企业1998年区民政府授予纳税户荣誉称号处市中心广场东侧装璜豪华闹市中心三层营业面积5300余方米部服务设施流拥动扶梯送货电梯先进动喷淋消防报警器商场仅货物品种规格齐全层层特色处处巧安排
⑵营范围：楼营家电钟表箱包皮鞋化妆品装饰品医药保健品床品燃具影碟西式糕点副食品超市等二楼三楼目前已形成专业家具市场
224百佳城步行街
⑴基概况：百佳城步行街站江路行东侧50米处条综合性商业步行街分布眼镜服饰美容美发酒吧玉器礼品鞋等种行业店铺整条街长约300余米贵阳市眼镜市场紧邻分布入口门位步行街西侧路面楼商铺租金路段2050元㎡·月间徘徊售价60007000元㎡楼住宅价位10001200元㎡间浮动
⑵营范围：眼镜服饰美容美发酒吧玉器礼品鞋等种行业
第二篇项目SWOT分析定位
第章项目SWOT分析
11强势（S）
111区位优势
贵阳重江南交通枢纽素江南重镇六省通衢称案处贵阳市区济繁华段东规划步行街南环城西路界西站江路界北胜利西路交通便捷商业区位优势极突出案商业带开发期商业运作引导绝契机
112功优势
案综合性开发项目项目中包括广场商业带住宅楼整体规划期商业运作众周知广场城市中集聚气方商业带商业区发展离开需便气该项目中广场商业带存便带气商业带引发气广场造势形成种良性循环终带广场潮商业带钱潮涌动
113应需求
案中广场商业带规划方市场调查公众需求证调查中解贵阳需样适合生活绿色应时代发展现代然结合健康休闲融合广场需成规模综合性具良商业氛围商业中心应样市场需求民众心理案作样规划相信着极市场前景发展规划
12劣势（W）
121口基数少
城市口城市商业中心繁华段气否旺盛前提基础贵阳市城区目前仅20万口 便环境决定气局限性
针劣势否适加引导趋利避害项目开发成功否关键案言基样客观现实未开发发展提出规划定位求：必须立足贵阳市城区面整贵阳市延伸整江西省周边省市商业中心20万市场百万市场千万更市场
122购买力欠强
调查解贵阳市区口商职工数总数10职工工资水普遍偏低便决定甚强势购买力城市商业发展商业中心繁荣度程度赖城市购买力会相应作出反映——推动抑制购买力提升城市现购买力挖掘潜购买力引进外购买力便成案否成功非常重环节
13机会点（O）
131良交通条件
贵阳作重江南交通枢纽便程度决定城市外开放济外发展必然求趋势正案中商业中心全面长足发展必须
132力政府参
目前贵阳市正处热火天市政规划旧城改造中案旧城改造重项目纳入政府行赢部门百姓支持极利仅项目创造良环境氛围时助政府政策导真正做开放贵阳期达引入市效果
14项目威胁
141异操作 解欠深
案浙江金华开发商进入贵阳市场进行异操作项目相开发商言缺乏定社会资源政府资源时缺少居民居住惯消费性等全面深刻解势必会项目开发营销增加风险指数带定威胁
142初次尝试 验足
案方面属初次尝试包括项目综合性功商铺开发楼顶露天场开辟整商业带运作模式等贵阳样城市尚属首例着良预见前景终验足加前车见担风险较
第二章项目定位
21 广场题定位
案休闲广场题定位：休闲生活绿色健康必须真正现代然结合健康休闲融合广场
定位着颇深入市场：方面旧城改造贵阳市现体育场迁移客观求贵阳市需样场满足日常锻炼休闲需求必须休闲日常生活息息相关方方面贵阳市城区目前绿化欠缺加非典余留心理恐慌健康生态观念层层深入心贵阳绿色然便种发心底需求憧憬便客观广场题定位提出层面求——必须绿色然健康场
22商业带产业链定位
⑴部分：楼二楼形成商业带楼精品服饰二楼综合性娱乐场中间建筑顶楼呈阶梯状称逐级落开辟楼顶休闲场茶吧酒吧等
作样产业构想定位基商业现状市民心理需求设定目前存项目东南方百佳城步行街鉴方总体规划商业运作存着极问题必须改进方：入口购物导设置甚明显法吸引行路视线法进行适购物导产业配甚合理设置极凌乱法统街面形象积聚规模效应提升商业档次
案介入域恰原步行街加延伸仅增加良购物导扩延伸规模发展成条贵阳市颇具影响真正意义商业步行街时助原步行街城市知名度宣传案客观扩规划商业带规模
楼顶休闲场开辟高档茶吧酒吧设置应贵阳需求外层面提升该商业中心品位强化广场休闲适合生活题定位项目整体质统
（2）部分：结合目前体育场陷位区势案现基础加挖掘设置两层室层车库层商场（商场参考产业：①型家具会展中心②商品市场③数码广场④引进型超市）
调查中解贵阳市目前规模较家具市场位观园购物中心二三楼年年刚刚统形成（老市场新开发原类行业店铺统规划家具市场）目前情况销售状况错贵阳市场类高档家具需求逐步加贵阳开设型家具会展中心颇前景众周知家具非常规性日常购置产品消费周期长作家具市场流通常案整体开发求产业样必须够极程度积聚气商业带形成气流产业造成互动效应调整整区块氛围
区块气流方面需求言建商品批发市场倒显颇明智然调查中解商品市场需求迫切认日常品购置极方便需商品市场贵阳目前商品市场寄篱成气候现象（目前贵阳市尚真正意义商品市场仅商品销售副食品销售混体）见斑真建商品市场险处单城市身需求说值考虑作城市产业发展说倒前车鉴（浙江义乌闻名全国商品市场）着吃螃蟹仅模仿抄袭嫌然险
着时代发展科技进步数码产品会越越市场专业较具规模数码广场必着良市场前景时尚前卫中型城市会更容易实现相说贵阳样城市更关注日常生活必须产品数码贵阳市民说高科技似懂非懂概念数码市场贵阳繁荣似会年事需长期酝酿发展程仅背开发商初衷时背项目身开发意影响期运作
相说贵阳市民开发超市颇赞前景颇案中建议引进全国颇具影响知名度超市家乐福物美华润万佳等作超市引入肯德基麦老等知名餐饮提升商业中心形象档次贵阳世界更接更融洽建超市贵阳非首例银座广场底便开设国光超市某 原涉官司尚未开业调查中解贵阳市民样超市颇期案中开设超市创造良消费心理环境国光超市目前利现状理案宣传中告诉广贵阳市民：超市会优国光超市绝您失
案产业带定位便出
23住宅楼相关定位
住宅楼安排三楼三楼楼两户面积户型面积集中80128㎡左右面积较户型东三室两厅具体分配：两室两厅面积控制80100㎡间三室两厅面积控制110120㎡间四室两厅面积控制150
目前市价建议案房价控制12001300间
24建筑群落分布定位
项目建筑群鹰式面分布区块展贵阳势
25建筑风格定位
项目中建筑中心区位阶梯状称分布高层结合低层（三层半）高层建筑呈鹰式面分布阶梯状称分布高层立面形似展翅鹰示贵阳雄姿建筑立面风格力求时尚前卫易时
26楼盘整体品牌定位
项目集广场商业带住宅楼体综合性开发项目广场作公场面世商业带住宅楼分姿态走入市场该项目运作中必须合理控制住宅楼总价明确握商业带商铺租金售价（建议采先租售方式投石问路终实现租售联动形式）加良商业导期物业理重点利项目理区位规划优势周边市政规划托突出案休闲生活绿色健康广场题定位时整项目定位追求
第三篇楼盘概念策划
调查中解贵阳市民需想样方：
该空旷足够空间满足心欲肆忌惮运动锻炼
该休闲行中似闲庭信步毫压力身心均轻松舒展情放
必须贴生活恬静做作拥感受天生活中缺插曲种刻意隔离追求
必须绿色健康然广场城市中瓷砖雕塑重复堆砌商业街拥钢筋水泥生硬造繁华更需种贴然返朴真亲切
然作城市中心广场更应该时尚紧时代潮流引领时代步伐该天贵阳耳目新心头震贵阳骄傲引豪干年城市中固姿态坚持城市中心诉说着典
造楼盘概念：休闲生活健康时尚时代广场商业中心
第四篇ISM遇险分析
11该项目外开发商进入贵阳市场进行异操作项目房产异操作方面城市注入新生机活力方面避免存某方面弊端开发商言异操作缺乏定社会资源政府资源时缺少居民居住惯购房特点等深入全面解势必会楼盘开发增加定风险系数特营销程中心理握需求引导会存定难度克服述缺陷深入解房产实际情况加强贵阳实际购房群交流沟通革新原开发理念进行适度创新开发商必须解决问题
12该项目单纯住宅区开发包括广场商业带规划气吸引期商业运作导尤重贵阳市城区口基数仅20万左右广场商业带繁荣致命弱点着极程度影响贵阳作江南重镇交通枢纽位优势解决源气危机带解决契机该区块形成商业带立足贵阳辐射江西延伸全国吸引更气便成项目期商业运作导关键决定项目成败关键开发商必须解决问题
13区位房产现状说单纯钢筋加水泥基础吸引引导客户必须采差异化竞争利优秀策划亮点设计亮点贵阳市民耳目新心中顿然豁然开朗果策划亮点设计表现尤环境景观设计表现根满足需求项目销售期商业运作带潜危机果优秀策划亮点环境设计亮点开发商理解实施成该区块开发潜危机
14该区块开发说期商业运作导尤关键然处市中心繁华段处失败例子项目南侧百佳城步行街典型例子处会步百佳城步行街尘会开辟番新天引领带动百佳城步行街繁荣赖项目期物商业引导做足方面工作引导该区块商业发展开发商必须解决重问题否势必会引发危机
第五篇项目亮点策划
项目前期定位特色性亮点策划项目销售前景起较作司项目特征周边区域进行调查分析结合贵阳市场竞争型物业特点基础确定案休闲生活绿色健康广场定位时尚商业定位高档住宅物业产品定位挖掘出项目亮点表现方面：
11项目实施广场商业带住宅楼综合开发身重亮点广场城市中易积聚气场商业带发展繁荣客观需恰恰气聚集两者处区块相辅相成加区块身良理位置优势带动处住宅楼档次价位提升销售更全面体现该项目亮点
12休闲生活绿色健康题广场定位项目亮点定位着颇深入市场：方面旧城改造现体育场迁移引发贵阳客观样满足日常锻炼休闲需求场方面贵阳市城区目前绿化欠缺促成贵阳绿色然需求憧憬促成休闲生活绿色健康样广场定位符合心理应市场需求产品亮点
13项目中鹰式建筑面布局立面展翅鹰造型说案忽视亮点贵阳顾名思义该鹰豪鹰荣长期贵阳心中形成鹰仰慕根深蒂固东西法取代项目中
鹰式建筑面布局势必会贵阳久违亲切感立面展翅鹰造型会意间道出直想说心声激发长存心深处鹰样蓬勃份凌云壮志理相信振奋产品具亮点产品
14广场中音乐喷泉引入造项目亮点音乐喷泉贵阳样规模城市陌生概念引入势必会某段时间成城市热点沸点成关注焦点便足案时代广场城市广场档次品位加区分品牌形象提升定位肯定
第六篇项目宣传策划
11品牌形象篇（10201031）
111阶段诉求：篇中系列软文形式进行连续性轰炸辅相应巨幅（相型商场卖场门口银座广场观园购物中心等）硬性报广告诉汇鑫品牌存项目区块动态
112软文系列：
⑴软文题：携手进创未
容提：提出浙江省汇鑫房产公司进驻江西省愿贵阳政府兄弟房产公司努力造贵阳完美作品
⑵软文题：猛虎入山谁争锋？
容提：汇鑫企业基状况介绍引出企业文化涵企业文化城市文化结合指出次金华贵阳浙江江西友联姻
⑶软文题：贵阳呼吁——需样广场
容提：贵阳需求引出项目开发广场题定位休闲生活绿色健康题注入广贵阳市民心中作项目前期造势
12楼盘互动篇（1111120）
121阶段诉求：阶段活动形式活动带动媒体形成互动推动楼盘品牌扩知名度影响力度
122活动系列：
⑴活动题：爱贵阳创家园
——万参挑战时代’广场征名活动
活动容注意事项：
ⅰ活动开始前结合媒体（报纸电台DM等）活动告知名义介绍广场区位定位相关情况广场暂定名时代广场公布众公众该名挑战
ⅱ征名活动活动告知日开始（截止1120）参赛者书面形式广场名称释义寄固定参赛点（建议汇鑫贵阳办公场）留参赛员姓名联系方式（供作潜客户群开发）
ⅲ活动截止赛组委会参赛作品进行初选选出1020入围作品种形式（报纸海报DM等）加刊登公布公众投票形式（选票寄赛组委会）进行复赛（参者均精美礼品份）公众投票结果选出3名入选者
ⅳ媒体进行复赛结果告知（软文结合复赛名单公布）
ⅴ组织决赛评委会成员贵阳重点中学知名教师汇鑫房产集团董事长贵阳市相关政员组成
ⅵ决赛终确定：
1名金星奖获价值1888元红包份（取名字采纳作广场终命名采纳金555元）
名银星奖获价值888元红包份
名铜星奖获价值666元红包份
ⅶ决赛媒体公布媒体趁热铁势造势达活动带动媒体动起效果
ⅷ活动结束周获奖者身份证赛组委会领取奖金奖品
活动目预期效果：
ⅰ阶段推出样活动基样考虑：贵阳省辖市口基数少城市中较注重口碑效应（注重口碑效应甚媒体信赖度）着较强公众参意识（活动带动媒体效果会较）通征名样公众参性活动引发贵阳市民项目关注达提升项目知名度效果
ⅱ通次活动解征集贵阳市民心目中真正想广场定位名称供开发商建设项目参考造贵阳真正想真正需求广场某方面说次颇深入市场调查作项目前期定位检验指导期开发工作
⑵活动题：众说纷纭商机
——型媒体发布会
活动容流程：
ⅰ次活动时间暂定1115邀请象：贵阳市政府机关重员财政税务机关领导汇鑫集团董事长贵阳市商场董事长总理媒体新闻记者
ⅱ活动前周软文进行先期造势（软文题贵阳商业路处？关注贵阳济商业发展角度出发目前商业现状作次探讨）媒体次活动进行告知
ⅲ活动前周确定活动具体时间点进行员统计进行请柬会议讨议题发放
ⅳ准备礼品（预计会数计）红包（会记者数计）
ⅴ活动结束媒体进行软文（软文次发布会涉目前贵阳商业街现状终引出案商业带优势）新闻播报追踪造势
活动目预期效果：
ⅰ通次发布会关注贵阳济商业发展角度出发目前商业现状作次探讨寻求未商业发展道路前景期活跃方商业济贵阳市民感受汇鑫（永盛）集团贵阳市民关爱心底里接受认愿意支持日组织发起活动
ⅱ醉翁意酒次发布会非发布发布作引子力求宏观引出贵阳目前商业现状微观引出目前商业街弊病终案商业带优势脱颖出案终义
13形象塑篇（11211130）
131阶段诉求：阶段户外视觉传达（包括巨幅路牌灯箱户外广告等）形式期塑企业品牌形象
132户外视觉系列：
⑴城市街道（胜利西路交通路）项目周边街道（站江路环城西路）发布灯箱城市入口处发布广告作长期宣传
⑵贵阳商场卖场门口悬挂巨幅短期度造势掀浪潮
⑶项目现场布置彩旗分种颜色表现广场休闲生活绿色健康题短期深入心
14民众海潮篇（1211220）
141阶段诉求：阶段度活动采取动静结合活动形式开工奠基前充分利广场空间资源塑区块品牌形象
142活动系列：
⑴活动题：祝愿财源驻健康里启航
（万寄语祝家园 ——广场型祝愿活动
万聚宝引财源——广场型聚财活动
休闲生活健康先——冬季环城长跑赛）
活动容简介：
ⅰ 万寄语祝家园 ——广场型祝愿活动（12131216）：广贵阳市民现场书法形式写广场区块祝愿
ⅱ 万聚宝引财源——广场型聚财活动（12131216）：次活动聚财名义广贵阳市民收集久久启分钱硬币
ⅲ 休闲生活健康先——冬季环城长跑赛（1220）：该活动愿报名形式吸纳贵阳广市民参赛更吸引广场案关注活动日述两活动汇集祝愿财富埋广场西北角树示祝愿财源驻意
活动流程相关：
ⅰ活动前三天作活动告知（DM结合媒体报纸）
ⅱ活动前天进行活动现场氛围布置建议广场处围出相应区块作活动场广场入口悬挂巨幅造势
ⅲ 12131216前两活动时广场进行：活动现场处设置张桌子色型布幅供参者签名寄语设置聚宝箱收集分钱硬币设处长跑活动报名处征集活动参者（视报名情况定3060宜）发放马夹帽子（建议金黄色汇鑫集团标志活动日位参赛者均需着马夹帽子宣传造势马夹帽子制作需活动前周制作完毕便发放）活动报名处需设置相应告知牌告知长跑路线赛程
ⅳ1220冬季长跑活动日早8：30参赛者广场处集合举行简单开跑仪式汇鑫集团领导讲话次活动意义进行简单阐述运动员代表讲话抒发次活动感受次活动影响汇鑫集团领导市领导前两活动汇集祝愿财富埋广场西北角树示祝愿财源驻意时间控制30分钟左右
ⅴ9：10活动准时开始参赛者广场出口出发次活动路线参加赛
ⅵ活动日长跑赛路线路段必须设立时解救中心免测事件发生确保参赛员安全健康
ⅶ活动奖项设置：冠军——价值600元奖金
亚军——价值300元奖金
季军——价值100元奖金
ⅷ活动结束第二天报纸 软文造势引出该项目进行开工奠基
活动目预期效果：
ⅰ该活动安排开工前周左右开始持续开工前想开工前充分利场资源时机会激发贵阳市民心深处体育场种舍情结性化关怀作出安慰里重塑形象楼盘开发商倍感亲切
ⅱ外通长跑赛休闲健康概念度灌输市民时告诉——体育场迁移体育锻炼必须长期坚持久里番休闲锻炼场处广场份憧憬
15开工奠基仪式（1221）
151阶段诉求：奠基仪式非奠基奠基广贵阳民解关注该项目某种意义说奠基活动正项目开发付诸行动起点项目蓝图现实转化起点
152容板块：
⑴开工前宣传
⑵奠基仪式（流程安排）
9：30－10：00 音控播放音乐预热（热烈性音乐）
10：00－10：25 宾陆续场礼仪姐引接处签礼仪
姐佩带胸花宾入口处进入通典礼现场
10：25－10：30 工作员作工作检查
10：30－10：35 持宣布奠基仪式开始介绍出席仪式领导
宾
10：35－10：40 请汇鑫集团公司领导介绍工程情况致辞（话毕击鼓致谢）
10：40－10：45 请工程负责介绍工程情况（话毕击鼓致谢）
10：45－10：50 请领导致词（话毕击鼓致谢）
10：50－10：55 请银行代表致词（话毕击鼓致谢）
10：55－11：00 持宣布剪彩开始剪彩完成领导礼仪姐引领达奠基现场汇鑫集团领导贵阳市领导工程奠基揭幕（音乐礼炮响起）
10：55－11：00 持请参加剪彩仪式领导宾开始填土仪式（音乐响起999彩球齐放）
11：00－11：15 持宣布仪式正式结束
⑶仪式宴请
⑷媒体进
16心网络篇（1221214）
161阶段诉求：段时间项目开工开盘前时间三卡（销售卡）战役项目营销造势埋伏笔时项目现场种潮钱潮涌动气势
162战役系列：
⑴铜卡开战（20031229200412）
⑵银卡进（200413122）
⑶金卡告捷（2004213）
战役容流程：
ⅰ活动前DM宣传手段进行活动告知造势突出强调销售卡期营销中作（购房购旺铺享优先权）提出卡销售策略营造项目营销特殊氛围
ⅱ 活动开始前周必须完成三卡设计制作（建议视项目总销售单位确定种卡数量）
ⅲ卡发放时间段须项目现场开设专门发卡点供战役开展现场做相应指示引导工作
ⅳ活动进程阶段须媒体进造势
17项目开盘篇（214）
171阶段诉求：开盘项目真正进入市场外销售开始项目策划中关键环节前期工作努力终够获更销售效果开盘日良销售情况会期销售造势开盘活动日促销策划显尤重
172容板块
⑴前期宣传
⑵开盘活动（定）
⑶促销配合：
ⅰ活动题：择草选花美化家
容简介：开盘日前定购业售楼处选择盆花盆景示汇鑫集团广业关爱
ⅱ活动题：长路相伴爱海启航
容简介：开盘日正逢2004年舶情节持2004112004213间结婚证书购房者均享受价值1800元优惠
18物签约篇（时间定）
定
第七篇项目营销策略
第章销售体系建立
11售楼处(招商处)装修布置
12售楼（招商）队伍组建售楼（招商）员培训
第二章营销方式
11住宅楼：
价格策略：低开高走
策略诉求：低开良销售开端塑造良项目口碑高走创造条件高走终目标
12商 铺
营销策略：先租售租售联动
策略诉求：先租售投石问路时先处商业带炒热销售创造良条件
前 言
前期项目定位策划基础公司项目策划组员次进驻贵阳市场消费心理进行深刻解细致调查
基础司特案项目定名业态定位媒体策划度考量进行深化期够通方面握掌控该项目全程策划操作
专案组工作程序概
1开发商积极沟通获取关案详实资料
2结合已项目资料深入市场针性解案相关咨询配合解媒体情况探索创作思路
3探索种创作方案行性确定创作方案
4媒体面文案三方讨磋商方案进步深化完善拟定广告计划书初稿
5公司部讨做修改完善部通提案容
第篇 项目定名策划
鼎盛广场
盛世广场
鸿达广场
天泰广场
凯晨广场
华门广场
E时代广场
天伦广场
帝华广场
万达广场
兴发广场
津汇广场
新时代广场
方考虑权衡方面素众命名中公司建议采新时代广场——
贵阳成立二十周年省辖市二十年历程二十年腾飞贵阳发展令振奋贵阳新貌令陶醉：
日东湖成贵阳迷处飘逸姿张拉膜令开眼界惊诧新颖精巧水幕电影千姿百态千变万化精美绝伦令叹观止东湖滨幽雅秀丽江路条高品位景观道湖西路夜间呈现出色彩谐风格明亮独特街景……
外贵阳新景点层出穷：胜利路改造成功继交通路精品街条目忘市区道路龙虎山道全线贯通气势恢宏现代化气息扑面贵阳门户世敞开敞开五洲路天洁道等批新城市干道浮出水面令目暇接……
仅贵阳觉醒眼前亮辆辆清纯轿街头容驶成道道流动美景风光时面已完成历史命悄然引退更必说力黄包车偶尔见辆定引起番沧桑巨变感慨短短两三年贵阳市民
代步工具实现三级跳……
贵阳貌令陶醉贵阳热血沸腾贵阳城巨变贵阳城美丽贵阳城辉煌前久刚刚迎省辖贵阳市成立20周年庆典日子贵阳说难忘日子眠日子激情澎湃日子永载史册日子注定产生深远影响日子……
20年段历史终结告白时崭新开端全新起点承前启迈步头
20岁贵阳风华正茂仪态万方令神
20岁贵阳插腾飞翅膀飞美未……
贵阳飞越飞越远越飞越高
腾飞贵阳腾飞中巨变贵阳正世界世敞开门贵阳需正种时尚 符合时代发展符合潮流走气质气势种容世界纳四海广气量气度
新时代广场恰恰迎合样种时代呼吁发展需求尊贵姿态全新面貌屹立城市中央——
度祈盼孤注掷
拥休闲时尚健康
绿色购物场文化广场
贵阳少年梦想
城市中心钻石秀
胜利西路环城西路站江路围合区域
崛起艘新时代商业航母
城市里程碑
身份财富象征
种品牌
种品位
国际团队强强联手
样尊荣
久
里潮涌动众旺
城市中心繁华
种全新生活方式里登场
—— 新时代广场
新物业新形象
休闲购物健身娱乐处
新观念新风貌
投资置业选择
世界歌
时代步
鹰击长空俯瞰闪电雄鹰划身影万马奔腾骑先疾风骏马留背影搏击浪尖屹立潮头领跑时代俊杰永谢幕风采新时代广场新时代俊杰领跑起点运筹帷幄乐趣里开始决胜千里成里蔓延
第二篇 项目商业网点规划营销策略
定 位
服务贵阳市区周边省市辐射力求商业网点服务半径化
商业网点规划思路
案商业网点果单纯贵阳市城区服务该网点规划期商业运作显然存着极局限性调查中解目前贵阳市城区口仅20万左右然市政城市周边扩散吸纳城区周边口算扩散城区口足30万城区口基数少现状疑会引起商业网点购买力资源足造成商铺营者利图导致营者放弃营营质量降负面结果避免种情况办法案商业网点规划纳入市政规划招商引资范畴根解决问题该网点成立足贵阳市城区面整贵阳市延伸整江西省周边省市巨商业网点成立足百万甚千万更市场
众周知商业氛围凝聚气聚集通常需具备种商业营场条件支持针性消费群体样种营模式更程度吸引通种方式激发购买行发生否做规模化营性化营协调整体强调功综合性网点体量规模性局部握性特色案成败关键
商业网点策划建议
l优劣势整合
优势利
a案处位置案优势案处贵阳城市中心钻石段东规划步行街南环城西路界西站江路界北胜利西路交通便捷商业区位优势极突出案商业网点开发规划期商业运作引导绝契机
b．案建筑布局网路设置充分考虑网点流分布前卫街铺式格局开间框架结构横交错走道网线贯穿外商业流系统——仅楼层中形成流层楼层间形成连通全网流层消费者知觉中逛遍整商场顾客相商场达率极高里潮钱潮涌动商业氛围便样流中形成活跃
c．功元化案优势案规划商业网点单纯商业网点规划建设包括酒店式单身公寓公广场建设酒店式单身公寓开间相独立隔音通风效果良体现三维空间充分利房间五脏俱全科学布局专业设计巧玲珑超微型厨房卫生间令欣喜感叹渴早日脱离家庭束缚青年想独立生活成番艺术事业奇怪梦想空间时里投资置业外客商提供良居住场解决顾忧成投资置业方面容公广场城市中集聚气方商业网点商业中心发展离开需便气公广场商业网点存便带气商业带引发气广场造势形成种良性循环终带广场潮商业带钱潮涌动
劣势策
a贵阳市目前城区口基础少客观商业网点体量求限案规划中单层建筑商业面积接18万五楼9万商业营业面积加楼顶露天茶吧露天影院爱情角总营业面积逾10万便造成商业网点体量需求供应失衡否扩该项目商业网点服务半径辐射区域破衡公式重树衡点便成案成败关键案中突破化劣势压力转压力动力
b案商业建筑体量单层营业面积18万左右2万单层面积范围势必会造成流分散范围聚积气产生影响解决问题关键终结总体流资源购买力资源开发扩案商业网点服务半径成立足贵阳市城区面整贵阳市延伸整江西省周边省市巨商业网点便成案项目规划务急
l卖点整合
概念卖点
a世界歌时代步——时尚性生活理念倡导
b 展未升值限——购物休闲健身娱乐投资置业种功综合
规划卖点
a公广场商业网点住宅（酒店式单身公寓）综合性开发休闲购物娱乐餐饮住宿条龙高品质服务成贵阳聚气商业新中心
b音乐雕塑灯光喷泉势贵阳兴景观亮点吸引市民前游玩休闲场提升气提升楼盘身品质形象
c悠久文历史浓厚道教文化融入楼盘浓郁文化涵楼盘形象推广源寻丰富楼盘品质形象
d城市文资源龙虎山旅游资源文脉创造出现代文化建筑文化广场
e．业态分布建议营销策略
品质卖点
a贵阳目前配套齐备楼盘生活起居消遣购物娱乐消费咫尺轻松搞掂享高品质生活乐趣
b漂亮建筑外观靓丽景观设置合理建筑空间划分高品质建筑质量现代市新兴生活保证
c国际团队倾力合作强强联手精心造高品质保证
d完备物业配套理周贴心酒店式理服务体系高品质生活保证
e．位居市中心钻石段优越区位便捷交通未商务中心区块加高品质建筑身超前设计理念升值潜力估量
l业态分布原思路
综合性开发规范网点业态
外建议开发商结合网点实际运作需求楼层特殊情况针性采取营销模式期真正快速启动项目商业网点正常销售达快速回笼资金目
l业态分布营销模式
五层商业楼二楼：
a营范围：楼浪漫女条街营类女士品包括：服装鞋帽箱包珠宝首饰化妆品等二楼潇洒男条街营类男士品包括：服装类皮具（鞋包等）领带男士品
b营销模式：先租售租售联动
具体操作：该网点开始启动三年店铺单位出租运作三年开始施行出售采取租售联动形式前提条件原租户享优先购买权市场专业理公司进行理运作统市场风格品位建议引进定位风格相符品牌规范统市场运作
模式诉求：众周知商业网点二楼通常投资者乐投资楼层案初期营销中开发商握产权放手方面利市场统操作方面投资者制造饥饿感延长等时间加强购买欲利期销售时投资者想买买前提会退求次购买三楼三楼楼层客观促成销售
五层商业楼三楼：
a营范围：三楼欢乐世纪条街营类少学生品包括：童服装鞋帽体育休闲品运动服箱包类玩具数码产品等根商品性质份段分区营
b建议营销模式1：出售+返租
具体操作：该商业网点三楼商铺单位分割成独立产权出售业（付款方式采次性付清银行揭）网点开始启动三年业买商铺交发展商委托专业理公司统营理发展商业交完首付次性返业三年租金
模式诉求：采取该营销模式项目开始运作前三年发展商通统营理帮助业作旺段该网点减少投资风险减少投资顾虑样势必会定程度促成销售外开发商通出售产权快速回笼部分资金减少身投资压力通返租业手中获营权方便该网点统运作
建议营销模式2：出售+赞助创业基金
具体操作：该商业网点三楼商铺单位分割成独立产权出售业（付款方式采次性银行揭）网点开始启动发展商次性赞助业定金额（发展商行拟定）创业基金帮助投资运作
模式诉求：手法意吸引投资者特投资意行营愿苦资金限投资者通项目运作初期次性赞助定金额创业基金性化手法减少投资前犹豫投资顾虑促成商铺销售开发商说实际媒造成损失羊毛出羊身采手法适提高总价次性赞助定金额创业基金总价保持预售价格水该方案模式1处该方案中商铺营者购买者业样势必会更加心力更加投入营商铺商铺运作极利
五层商业楼四楼：
a营范围：四楼准五星级酒店
b建议营销模式1：楼层单位出售
具体操作：采取定招商方式引进商户（酒店业龙头）该项目四楼楼层单位出售商户该网点商业运作范畴行营
模式诉求：采取该营销模式开发商说快速回笼资金减少身投资压力减
少期运作负担时知名品牌酒店引入程度提升该网点范围商业品质档次提升该项目整体品牌形象
建议营销模式2：产权式酒店
具体操作：该商业网点四楼开间单位分割成独立产权出售投资者首期支付总房款50余款办理揭贷款开发商指定专业理公司签定定年限（建议58年）委托理合（整程专业金融机构提供保障）该项目四楼酒店理公司引进商户统出租营酒店开业时业获公司营固定回报专业理公司营年度投资总额6稳定回报位业酒店VIP会员持酒店金卡业消费享超低折扣
模式诉求：营销模式方面减少业投资风险顾虑样势必会定程度促成销售方面引进酒店节约量资金节余资金活跃酒店营运作
五层商业楼五楼：
a营范围：五楼休闲美食条街该楼层引进系列知名餐饮（提升项目总体形象终达项目做做深做透目）麦劳肯德基意利萨日料理韩国烧烤岛咖啡迪欧咖啡式茶楼开设型夜总会KTV辅洗发足浴等休闲产业
b建议营销模式1：出售+返租
具体操作：该商业网点五楼商铺单位分割成独立产权出售业（付款方式采次性银行揭）网点开始启动三年业买商铺交发展商委托专业理公司统营理发展商业交完首付次性返业三年租金
模式诉求：采取该营销模式项目开始运作前三年发展商通统营理帮助业作旺段该网点减少投资风险减少投资顾虑样势必会定程度促成销售外开发商通出售产权快速回笼部分资金减少身投资压力通返租业手中获营权方便该网点统运作
建议营销模式2：出售+赞助创业基金
具体操作：该商业网点三楼商铺单位分割成独立产权出售业（付款方式采次性银行揭）网点开始启动发展商次性赞助业定金额（发展商行拟定）创业基金帮助投资运作
模式诉求：手法意吸引投资者特投资意行营愿苦资金限投资者通项目运作初期次性赞助定金额创业基金性化手法减少投资前犹豫投资顾虑促成商铺销售开发商说实际媒造成损失羊毛出羊身采手法适提高总价次性赞助定金额创业基金总价保持预售价格水该方案模式1处该方案中商铺营者购买者业样势必会更加心力更加投入营商铺商铺运作极利
项目中宾馆：
a营范围：项目南楼二楼五层商业楼统营三楼三楼准五星级宾馆
b建议营销模式1：整体统出售
具体操作：采取定招商方式引进商户（宾馆住宿业龙头）该项目宾馆营业房整体出售商户行营运作
模式诉求：采取该营销模式开发商说快速回笼资金减少身投资压力减少期运作负担时准五星级宾馆引入程度提升该网点范围商业品质档次提升该项目整体品牌形象
建议营销模式2：产权式宾馆
具体操作：该项目宾馆营业房开间单位分割成众独立产权出售投资者首期支付总房款50余款办理揭贷款开发商指定专业理公司签定定年限（建议58年）委托理合（整程专业金融机构提供保障）该项目宾馆理公司引进商户统出租营宾馆开业时业获公司营固定回报专业理公司营年度投资总额6稳定回报位业酒店VIP会员持宾馆金卡住店消费享超低折扣享定时日免费入住权
模式诉求：营销模式说手余钱想投资没时间营业开辟条投资新路子样操作模式方面减少业投资风险顾虑势必会定程度促成销售方面引进酒店节约量资金节余资金活跃宾馆营运作
项目中单身公寓：
a营范围：项目北楼贴会展中心处迷型酒店式单身公寓
b建议营销模式1：次性付清式销售
具体操作：该项目中商业网点租赁销售相结合进行销售商业网点投资购买租赁商铺业购房时享受定折扣优惠（开发商行规定）优先权
模式诉求：采取该营销模式开发商说快速回笼资金减少身投资压力减少期运作负担
建议营销模式2：分期付款型销售
具体操作：该模式样该项目中商业网点租赁销售相结合进行销售商业网点投资购买租赁商铺业购房时享受定折扣优惠（开发商行规定）优先权
模式诉求：营销模式减少业次性购房投资缓解资金问题开发商说然减缓回收资金速度销售总价占优势
超市家私广场：
a营范围：项目底楼引进型超市（：家乐福华联联华华润万佳等）销售种日杂货家百货等开设型家具家私广场营类家具居家物品饰品
b建议营销模式1：整体统出售
具体操作：采取定招商方式引进型超市（：家乐福华联联华华润万佳等）引进型家具家私广场行营运作
模式诉求：采取该营销模式开发商说快速回笼资金减少身投资压力减少期运作负担时型知名超市家具家私城引入程度提升该网点范围商业品质档次提升该项目整体品牌形象
建议营销模式2：引商户入驻业作房东
具体操作：开发商引进商户：型超市（家乐福华联联华华润万佳等）型家具家私广场该项目广场分割成独立产权出售业统买产权统交发展商联系出租述引进商户进行商业网点运作
模式诉求：营销模式说手余钱想投资没时间营业开辟条投资新路子样操作模式方面保证业稳定租金收入减少投资风险顾虑方面减少进驻商户投资风险带压力节约次性资金投入节余资金活跃营运作
第三篇 项目广告策划方案
广告目标
掌握产品特点抓住项目优势充分挖掘已基础公众心目中树立良项目品牌形象项目运作营销开路提高开发商公众心目中知名度美誉度进行案运作项目开发基础终关键目促成项目楼盘商铺销售招商工作完成中获利
目标受众
l群锁定：具投资意识生意士正崛起中产阶级私营营者外投资商
l群特质：年龄界3050岁间
注重生活品质文化品位
投资意识强注重济利益回报
定济实力事业成
广告诉求重点
l世界歌时代步——时尚性生活理念倡导
l展未升值限——购物休闲健身娱乐投资置业种功综合
广告宣传方式
lDM海报（宣传单页折页）：
DM作种短期瞬时性广告宣传媒介着媒介拟灵活性项目开发期间活动结合必须佳媒介选择时段结合实际需求指定重点区域全面连续派发提升项目整体形象告知商品特点催促目标受众采取行动
通宣传单页时派发定范围加活动宣传力度影响范围真正达活动媒体互动效应达全方位提升项目整体形象加强知名度美誉度强化品牌形象
l售楼处（招商处）：
建议站江路胜利西路交界方设立舒适气售楼处风格应项目整体形象予定位相致装修应气甚豪华配散发精美宣传资料加热情周接配合建筑模型图表说明客户尊重接怡然容获案印象详实信息
售楼处项目现场设立疑会引起行项目身关注良售楼处外观形象项目面城市展现身窗口载体楼盘身直接效宣传载体
l工围墙广告板灯箱：
城市黄金路段设置型户外板直接传达楼盘相关信息通型精美画面渲染达项目推荐目时提升楼盘形象建立具引导作罗马旗灯箱利城市路段（建议胜利西路交通路）电线竿设置灯箱（罗马旗）作项目形象宣传引导客户利找案吸引潜客户注意具阻隔作独特围墙美化现场应更包含着项目信息道围墙巨型楼书行意间阅读项目相关信息解项目情况预告项目推出吸引消费者关注激发奇心购买欲建议围墙采较鲜明色彩胆创意精美画面极富性理念信息强画面传达楼盘品质意志工三面极具区位优势围墙更宣传楼盘形象极佳载体极成贵阳道靓丽风景线
关户外广告牌适时候应予更换市中心路段口树立市民强力断提示
外建议出租车窗发布广告样费利出租车流动性庞客流量信息带城市角落
l网络：
年互联网作信息传播新技术新媒介越越快速度更新换代广泛进入日常生活进行意义深远信息传播革命传播媒介形成巨击成继报刊电视广播第四众传媒案商贸功综合性开发项目立足贵阳面周边市场定位便决定开发运作网络结解缘
建议建立项目身营销网站功包括：项目全面推广招商通网络调查社会互动期商业运作
l公益广告伞：
项目开发期间注意挖掘适合新媒体建议贵阳市政府进行交流沟通争取贵阳市城区交通站点商场入口宾馆厅设立公益伞架放森宇广告伞森宇关爱遍布贵阳城区贵阳市民处处体会森宇外客关爱热心起宣传项目品牌推广作者售楼处前预订（预售）客户作礼品发放满街森宇成道流动活广告
lSP活动：
时期结合实际需求推出活动活动带动媒体形成互动推动楼盘品牌扩知名度影响力度
项目开发初期建议推出广场征名活动广告语征集活动解征集贵阳市民心目中真正想广场定位名称供开发商建设项目参考通贵阳市民口碑效应参意识扩醒目知名度
外建议定期举办联谊坐谈活动项目建设定规模时候组织客户现场楼盘商铺期稳定已客户群时更程度推动老带新效果
媒体分析计划
l电视台
贵阳电视台
天播出节目14时覆盖贵阳市全部域毗邻饶区景德镇市抚州区部分域覆盖口500万全市线电视台已收转台节目构成空中线线立体化网络
贵阳铁路线电视台
属独立线电视台中央省市台香港铁路台等33频道全天播出电视光缆干线东西10公里南北8公里终端户数总18300户中贵阳16100户贵溪2200户电视网规模南昌铁路局线电视网列第二位仅次南昌
计划
电视接受认信息沟通方式建议选择贵阳市电视台贵阳铁路线电视台辅时期结合SP活动投放游动字幕强销期推出项目实体宣传广告片
l报纸
贵阳广播电视报
发行量3万份贵阳区发行市民关注喜爱报纸
贵阳日报
发行量3万份单位团体订阅副刊赣东市周二四六发行发行量1万份颇受喜爱
外南昌晚报江西广播电视报江南市报等颇受欢迎关注列媒体投放参考报纸列供参考
计划：
贵阳广播电视报南昌晚报等配合宣传根楼盘特点发布软性文章新闻阶段结合硬广告版面求气醒目横竖半版整版跨版等形式刊登配合宣传突出楼盘精品意念开发商品牌形象
l电台
调频1048
听广播极少接触影响极考虑广告效性广告费合理投放该媒体予考虑
分期广告推广方案
l销售准备期
广告原——信息
u软文先行加现场围墙胜利西路段电线竿处灯箱路牌设立
u爱贵阳创家园（万参挑战时代’ ）广场征名活动导线贯穿整媒体计划（包括报纸适量DM墙体广告）
u新媒体（公益广告伞）开创——贵阳市城区交通站点商场入口宾馆厅设立公益伞架布置森宇广告伞宣传项目品牌
l引导试销期
广告原——感觉
u电视字幕报纸软文预告项目楼盘商铺进行部认购日期
u邀请报社电视台电台新闻记者发布软性新闻重点宣传项目质底蕴——重精神方面文化层面宣传必话配合适硬性广告
u针目标客户潜客户寄发DM相关宣传礼品
l公开强销期
广告原——实体
u报纸广告电视广告媒体配合DM广告适穿插促销活动现场广告
u销售时利软性文章新闻炒作形式时公开宣传销售情况形成种新闻热点
u改变增加户外广告保持宣传持久性
u定期检讨定媒体策略组合根客户反映鉴竞争手做法时调整媒体组合更改媒体计划
l销售刺期
广告原——气氛
u根前期销售情况客户反馈意见广告诉求表现形式作相应调整继续报纸广告广告攻势已预定客户作踪服务挖掘潜客户
u媒体新闻炒作作销售辅助
年前媒介SP活动互动
l媒介
日期媒 体 题价格（元）备 注
12月旬贵阳广播电视报携手进创未900软文
12月旬灯箱路牌形象宣传视现场墙体制作工艺异建议胜利西路发布
12月旬现场广告形象宣传征名活动配合视现场墙体制作工艺异现场墙体广告建议12月初动工争取月底完成
12月旬贵阳广播电视报征名活动配合900软文
12月底DM单页征名活动配合5000暂定1万份
12月底公益广告伞形象推广8000暂定50010元计加预计费
备注：表媒体发布具体时间开发商提供详细工程进度确定
表征名活动详见
l活动
题：爱贵阳创家园
——万参挑战时代’广场征名活动
活动容注意事项：
ⅰ活动开始前结合媒体（报纸DM等）活动告知名义介绍广场区位定位相关情况广场暂定名新时代广场公布众公众该名挑战
ⅱ征名活动活动告知日开始参赛者书面形式广场名称释义寄固定参赛点（开发商定）留参赛员姓名联系方式（供作潜客户群开发作该活动续容）
ⅲ活动截止赛组委会参赛作品进行初选选出1020入围作品种形式（报纸DM等）加刊登公布公众投票形式（选票寄赛组委会）进行复赛（参者均精美礼品份）公众投票结果选出3名入选者
ⅳ媒体进行复赛结果告知（软文结合复赛名单公布）
ⅴ组织决赛评委会成员贵阳重点中学知名教师森宇房产集团董事长贵阳市相关政员组成
ⅵ决赛终确定：
1名金星奖获价值1888元红包份（取名字采纳作广场终命名采纳金555元）
名银星奖获价值888元红包份
名铜星奖获价值666元红包份
ⅶ决赛媒体公布媒体趁热铁势造势达活动带动媒体动起效果
ⅷ活动结束周获奖者身份证赛组委会领取奖金奖品
活动目预期效果：
ⅰ阶段推出样活动基样考虑：贵阳省辖市口基数少城市中较注重口碑效应（注重口碑效应甚媒体信赖度）着较强公众参意识（活动带动媒体效果会较）通征名样公众参性活动引发贵阳市民项目关注达提升项目知名度效果
ⅱ通次活动造贵阳真正想真正需求广场某方面说次颇深入市场调查作项目前期定位检验指导期开发工作
活动续：次活动参者资料作期进服务客户资源开发重资源潜客户群建议年前客户寄发贺卡致问候作感情投资
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