世贸国际公寓营销策划方案
第章 世贸国际公寓营销环境分析
20012002 年半年北京市租售市场分析
2001年公寓市场供应需求表现出增加势头租售价格缓步回升空置率降效供需求然足市场竞争然激烈
销售市场分析：
（）供应分析
总体供量副增加完全统计2001年开盘销售公寓55 供销售面积370万米提供公寓单元22万套庞新增供应量整公寓市场存量超900 万米
新增项目集中CBD中关村CBD区19占新增项目总数35中关村区6占新增项目总数11CBD中关村区总接全市新增公寓总数二分左右例见两区然开发商投资热点
新增公寓规模分析CBD区集中全市30新增公寓供应量达1056万米中关村区新盘数量较盘实际供应面积较提供3883万米
新增公寓特点：
①公寓形式样化客户住宅提出更高求需求样化产品功增形式样化年新推出公寓老年公寓青年公寓商住公寓服务式公寓酒店式公寓等种形式CBD中关村区商住公寓突出宜商宜住特点然商住公寓存争议甚出拒绝商住口号年新开盘项目中商住公寓项目少11规模达71万米
②户型项目增2001年推出文林商苑蓝筹名座市心海岸会国际等户型公寓蓝筹名座居室面积49285699米两种占总数28会国际5648方米居室占总数40前市场少见纯粹户型项目户型受购房者发展商关注新项目层出穷户型面积总价低受住客户投资客户青睐时销售速度加快发展商快收回投资减少开发风险市场售户型项目均取较销售业绩
③豪宅供应绝量增加相量减少户型高档公寓豪宅市场情况2000年相然供应量定增长公寓市场总供应量中占例降贡院6号公寓丹耀公寓瑞城中心光彩国际公寓等项目市场新开盘豪宅性位置优越户型面积均200 米达800米售价2000 美元米着两年供应量增加公寓产品样化公寓市场流豪宅转变中档公寓豪宅公寓市场占例逐渐降低
④租赁市场力然中高档服务式公寓2001年中高档服务式公寓保持较高出租率甚达满租国贸公寓嘉里中心公寓等东方广场雅诗阁盛捷福景苑等新增项目提供约800套服务式公寓
⑤性价高项目增北京房产市场已迈入产品时代产品特点成
卖点客户产品细部求越越智化优良配套设施服务已成公寓必备素卖点房子作特殊商品性价已前年严重脱钩较适合市场真实情况性价高项目频频出现取骄销售业绩
（二）需求分析
2001年公寓市场总体需求状况2000年乐观国宏观济发展趋势全球济发展放缓股市缩水等素公众持币观效需求明显减少处价市状态面两方面分析公寓需求特点
客户构成分析公寓客户分七类：
①国济实力高层理者承担购房总价100200万元私营企业三资企业中方高级理员类制单位负责中包括外企业家京置业者类客户济实力雄厚位置优越户型高档公寓需求然旺盛住宅综合品质求高基二次三次置业改善居住条件
②海外士国外历士承担购房总价100万元左右类客户崇尚然休闲居家生活注重生活品位中社区环境仅区然环境交通环境更中社区周边文环境会选择喜欢环境氛围项目奢侈放弃追求
③港澳台东南亚外商承担购房总价200万类客户购房置业方面住显示身份位方面投资物业增值黄金位置高档豪华公寓具外资背景开发商开发公寓首选
④年轻高级白领中产阶级承担购房总价50100万左右着北京济快速发展逐渐形成高学历高收入具生活新观念较强消费力群体事金融保险证券通信等行业年轻白领律师会计师等中产阶级户型符合年轻购房者低积累高收入收入升预期稳定济特点时繁忙高效工作较工作压力住宅配套服务功提出更高求中意户型中高档次服务式公寓
⑤型文化服务商贸咨询公司职业者承担购房总价100万型企业创业初期缺乏资金事脑力劳动时企业性质规模需面积工作间购买商住公寓符合需求特点商贸区交通便利商住公寓类客户首选
⑥外京短期长期工作年轻白领承担租金20005000元月类客户租公寓求特点直接影响投资者希租工作点周围配套设施完善繁华商业区户型中档公寓时投资型客户户型公寓首付低回报快易出租成数投资者需求倾
外资公司外籍雇员承担租金5000元月外籍雇员会根公司予住房预算安排住房租服务式公寓
（三）价格分析
销售价格分析公寓价格1997年开始趋稳11000 米左右浮动2001年第二季度方面利素影响销售价格涨12000 米成2000年市场价格高季度着半年市场情况扭转价格滑升趋势减缓
租金价格分析2001年公寓租赁情况较租金持续走高空置率降中高档公寓出租情况更中低档公寓出租率低降低租金法副提高出租率种情况持续雅诗阁刚投入市场采取低价策略租金28美元月米东方广场租金1828美元月米
二2001年2002年半年CBD租赁市场分析
（）供应分析
20世纪90年代初着国际交恢复高档公寓需求升CBD区出现早公寓：国贸公寓京广中心公寓理位置绝佳品质卓越快确立龙头老位推出丽晶苑售价高达3300美金米时正北京公寓市场黄金时期众项目雨春笋纷纷崛起
（1）2000年公寓开发建设持续升温
1998年北京中心区控制性详细规划出台CBD区概念提出理范围致确定1999年区域楼盘开始增嘉里中心航华科贸（雅诗阁）金茂国际公寓盛世嘉园现代城等项目纷纷开工2000年入世申奥刺激政府支持区域公寓市场供求两旺成交活跃2001年9月北京CBD总体规划方案出台9月17日列北京市重点工程财富中心开工揭开CBD规模开发建设序幕
（2）公寓供应速度加快
19901996年CBD仅3公寓项目推出19972000年8公寓项目开工2001年北京CBD总体规划方案出台刺激新开工开工公寓项目4尚10项目处立项审批规划设计阶段2002年开发继续升温4项目新市：新城国际财富中心旺座中心蓝堡等
（3）新增项目数量众半年缺乏实际出售项目
目前CBD公寓项目20左右中已建项目（已投入）11：国贸中心京广中心嘉里中心丽晶苑雅诗阁（航华科贸）金茂国际盛世嘉园现代城世贸国际公寓阳光100期中国第商城期建项目8：新城国际财富中心旺座中心蓝堡阳光100二期第商城二期建外SOHO恋日国际等建项目5：银泰世贸中心怡国际中心建华公寓金国际花园规划项目干已建项目约2000套总建筑面积约50万方米左右建项目约2570套总建筑面积约94万方米左右二者总计建筑面积约140万方米左右已投入项目市场消化掉建项目半年处部认购阶段半年缺乏实际销售
（4）服务式公寓商住公寓纯居住公寓相量减少
区公寓三种形式：服务式公寓商住公寓纯居住公寓17项目中服务式公寓5总建筑面积207万方米商住公寓7总建筑面积86万方米纯居住面积项目5总建筑面积45万方米国贸嘉里京广丽晶苑雅诗阁均北京市具代表性高档服务式公寓租金高出租率深受国际租户欢迎新项目恋日国际服务式公寓独立式全户型推出然入市短暂市场反映良服务式公寓面短期出差住房预算跨国公司高层理员户型考虑白领阶层需服务式公寓CBD区具较强生命力商住公寓现代城旺座中心代表CBD中档写字楼供应量相足具备型家庭办公优势占定市场份额商住争议破受舆压新出商住项目似证明拒绝商住太容易
CBD品种面积分布例：
CBD公寓 分布例（）
纯居住公寓 30
服务式公寓 14
商住公寓 56
（5）户型设计符合西方现代生活方式户型开始增
户型设计方面功配套更加完善合理适合外国生活方式户设中西橱洗衣间准保姆间等嘉里中心套房南户设计开放式厨房客厅相连浴室设备齐全部分独立沐浴间独立洗衣房旺座中心开间设计达66米更适合欧美口味方面针投资途期项目中增加户型新城国际雅诗阁阳光100恋日国际等50——80方米居户型
（6）配套设施完备高档
CBD高档公寓综合项目配套部分生活设施齐全规模项目托周边方便解决生活问题
（7）物业理保持较高水准
CBD高档公寓聘请知名专业物业公司进行理旺座中心聘请凯宾斯基股
份公司作物业理引入五星级饭店理标定CBD物业理高水准
（1） 需求分析
客户群体包括两部分：
国外客户：
①跨国公司中国总部外方高层理员——中包括跨国总部外方首席代表高级行政员国籍欧美籍占60次港澳台士次日韩国华裔士区士
国贸京广嘉里航华科贸等众写字楼汇集惠普摩托罗拉福特三星等数百家著名外资机构区域浓厚商务氛围吸引众华进行商贸活动国外士
新加坡馆入驻嘉里中心写字楼区域周边区拥丰富涉外资源华工作馆员提供生活便利
国客户：
外中央电视台北京电视台入驻CBD仅身构成庞住房需求必须招致更潜型居住办公需求
广告公司审计资产评估律师等中介咨询公司会消化掉部分商住公寓
投资性买家会增加CBD公寓客户中投资买家重直较占60
（2）需求特点
第类需求旺盛目前CBD项目租售情况良国贸嘉丽京广入住率均85现代城世贸国际公寓旺座中心销售良雅诗阁年7月进入市场两月出租已达30原两方面：（1）期效供应量缺乏（2）入世申奥等利素CBD未产生良心理预期
第二客户层次分类明晰CBD高楼公寓传统居住者跨国公司高层理员着阳光100国际公寓世贸国际公寓中国第商城等价位10000元方米项目推出外企中方高级理员海外国员成投资者外支新生购房力量带家庭外国海外华短期商务士然青睐服务式公寓
第三投资客户例高CBD公寓居住者中少购买盛世嘉园
75房屋作投资途投资兼作公司纯投资购买行散户购买出现海外型投资购买案例增加趋势新加坡投资公司雅诗阁集团合资兴建北京雅诗阁服务公寓英国公司德国商会意CBD宗购买住宅国宗投资性购买尚未出现国投资重升中次置业者济实力较弱采取租养房
（三）价格分析
（1）销售价格北京市公寓高价格丽晶苑1995年推出时销售价格2800美金米高时高达3300美金米1999年推出盛世嘉园现代城等项目市场环境变化产品品质差异价位基10000元米左右目前CBD售项目售价均已突破10000元米升速度较快新城国际三月销售均价9400元米升10700元米世贸国际公寓均价8000元米升13000元米
（2）租金档次差异较
CBD公寓租金水物业档次差异较国贸租金高38美金米客户欧美日公司首席代表高级理员京广丽晶苑设备较旧租金相应降低金茂盛世嘉园现代城租金相较低客户中公司公司普通白领部分外资公司薪金租房补贴合发放理位置配套设施满足求情况外籍士选择里租住雅诗阁刚投入市场采取低价策略租金28美金米
（3）高档公寓租金保持较高水
区高档公寓资金稳定扬嘉里例客户德国众诺基亚渣银行IBM惠普新加坡馆1999年租金水25——28美金米间2000年涨30——35美金米涨幅达226
（三）2002半年2003年租赁市场展
1供预测
半年公寓市场供应量会幅增加延续半年发展事态处度调整阶段年发展商开始重视项目前期运作市场调查项目研准备工作更加充分细致盲目风项目入市更加谨慎预计东直门东北角东华广场半年入市蓝堡住邦2000恒华国际珠江帝景珠江罗马嘉园金桥国际公寓万国城第三期公寓半年认购新盘成半年供应量外广州富力集团位广渠门土北酒店土开发投入市场CBD区域历年初风波中国第商城换休整二期阳光100二期起面市场恋日国际等项目正式投入市场建华公寓怡国际中心准备入市预计CBD区域会40万方米进入半年明年销售市场
（2）需求预测
举办奥运会2700亿巨额投资北京全国核心位加强国际化程度提高城市功加强环境改善吸引更国外士北京观光旅游工作学生活投资等带动济持续增长整城市综合购买力升必然会引发类物业需求升潜客户增加公寓需求会相应提高
加入WTO中国市场年完全世界接轨具成长性中国市场全球具吸引力房产需求总量急剧增加直接表现高档公寓写字楼宾馆商场工业工需求明显增加入世济发展促进居住投资需求增加公寓效需求趋升
总办奥入世房产市场利影响客户未预期提高需求总量断扩投资客户年轻客户外籍外投资客户公寓需求继续扩段素质楼盘需求量相具体表现具良投资前景公寓户型公寓半年需求特点CBD区公寓延续热销局面户型公寓出现时100250米户型占开发流豪宅户型会少数考虑少量推出外CBD100万米公寓规划范围开发
（3）价格预测
需求量增长会缓解整体公寓市场供求矛盾竞争日益激烈竞争加剧仅房产业迅速走规范购房者合理价格更选择空间公寓市场整体价格半年稳发展幅降热点区项目价格稳重趋升项目变化影响整楼市价格发展趋势CBD会北京公寓价格高区位置较公寓价格居高投资利益驱动会新开发商目光聚焦CBD许2003 年会带场新竞争场面价格会受影响
北京房产市场正快速发展姿态迎接国国际部外部综合影响促进公寓市场稳理性发展CBD公寓市场盲目风单纯走毫宅路需开发满足层次客户需盲目风保证利润空间召开第三届国际商务节CBD房产开发建设股份限公司正式成立等许会带新形势
四世贸国际公寓周边环境分析
世贸国际公寓位东桥路光华路交叉路口东北角CBD西界著名汉威厦嘉里中心国贸中心毗邻构成CBD核心区域核心点堪称CBD黄金段黄金点
世贸国际公寓具较齐全商务配套：
周围高档写字楼林立：东汉威厦嘉里中心国贸中心数码厦正建设中财富中心西昆泰厦丰联厦寿厦远洋厦等北京广中心等南建设中怡国际中心建外SOHO等实力派企业机构云集断加盟未3年着旺座财富中心怡国际中心等建成世贸国际公寓营造更新更优越更集中办公环境
世贸国际公寓样拥较成熟生活配套
银行：建设银行工商银行招商银行民生银行北京商业银行农业银行举步遥
购物：周遍贵友厦嘉里商场国贸购物中心蓝岛厦秀水街雅宝路市场百脑汇友谊商场赛特商场等
教育：陈纶中学芳草学光华路学等
文体：阳剧场工体育场长安戏院等
餐饮：麦劳肯德基 星巴克咖啡长安街两旁著名饭店离左右
：国际邮电局中国海关加油站咫尺通讯出差出境十分便利
高素质邻里：西北京第馆区美国英国韩国新加坡意利加等国馆均坐落周边国馆高级官员里生活办公形成具国文化特色生活区世界500强90家落户CBD65家集中国贸中心高学历高收入国精英里频繁交流提升里文化素质样独特优越城区法拟抗争
交通：世贸国际公寓处金角银边东桥路光华路交叉十字路口东北角东桥路原条国节出入著名国宾道出门入两条重线路西分钟东三环路南分钟入长安街北分钟入阳路路驶入东二环路入城出城非常便利避开干线线繁华纷乱谓真正闹中取静隐中显贵 区域样存交通堵塞问题
部配套：世贸国际公寓部生活配套具定竞争力：CBD公寓配套设施情况
项目名称 途 配套设施
国贸中心 写字楼酒店公寓商场 运动场咖啡馆超市银行蒙特梭利幼园
嘉里中心 写字楼酒店公寓商场 童托会员制俱乐部
金茂公寓 公寓
京广中心 酒店写字楼公寓 中西餐厅咖啡厅健身房
丽晶苑 公寓 会游泳池桑健身房
阳光100 公寓 会俱乐部四季玻璃花园童乐园网球场
中国第商城 公寓写字楼酒店商场 会阳光玻璃游泳池桑健身房商务中心
航华科贸中心 写字楼公寓商场 型花园美食广场健身房影院俱乐部
现代城 公寓写字楼 会幼园学
盛世嘉园 公寓 游泳池网球场健身房童活动电影厅桑
世贸国际公寓 公寓 会员俱乐部游泳池桑健身房球类室餐厅
新城国际 公寓写字楼 商务康体会资讯服务中心幼园诊
旺座中心 公寓 会议室游泳池洗衣房等
（五）世贸国际公寓SWOT分析
优势分析：
1 处CBD佳居住位置处黄金段干道适合商务士居住谓闹中取静
2 周边生活配套齐全购物餐饮娱乐等设施相较齐全完善
3 全部成现房等遭受工噪音等污染等污染干扰时成
销售卖点
4 拥中心花园园艺成型景观较尤暖季里水景区生活
增添生气动感
5 区配套全新现会员俱乐部游泳池桑健身房球类室
餐厅超市洗衣房等已投入美容美发正建设中商业性服务机构加盟专业健身俱乐部已D座层开始装修
6 现物业理推出24时保姆家服务范围包括家居日常基础清
洁做饭餐具清理病老婴幼护购物宠物护喂养根位业需求24时全天提供性化服务包括订餐送餐订购报刊杂志代购机票代交种杂费等
7世贸国际公寓投资业租务情况良月租金2800美金月租金3500美金
劣势分析：
1 相新推出公寓价格偏高新推出项目提供精装修均价保持
13000元方米价格相世贸国际公寓粗装修价格
2 周遍教育配套较少区缺乏教育设施室外运动场
3 非服务式公寓未需求市场短期租户占较重
世贸国际公寓客户吸引力流服务式公寓
4 户型相偏客户群然少推销会带定难度
客户越走极端越难寻觅推销手段效力越弱户型种类偏少客户选择余
5没面积绿化景观公园花园湖水城河等
机会分析：
1 前CBD高档公寓出现空档新推出项目未年投入
世贸国际公寓充裕租售空间
2第三届国际商务节2002年9月12日召开带新利消息加宣传炒作会吸引更投资者CBD产生兴趣9月4日获悉现起北京手里钱参CBD建设获取约48年收益率9月3日北京国际信托投资限公司推出北京首信托计划——CBD土开发项目资金信托计划北京老百姓机构投资者设计投资新方式推出第天收获六千万元年底前达计划15亿介绍商务节期间华夏市商深发广发浦发银团贷款形式CBD重点项目提供300亿资金支持利保障CBD开发水速度
威胁分析：
1 周边推出干高档公寓新卖点提供精装修价格相低
销售世贸国际公寓出现利租赁会受太影响
29月1日起商品房销外销轨原销房租售价格相较低争夺市场说会外销房构成相应威胁世贸国际公寓失批中客户
总 结：
通权衡较难发现世贸国际公寓劣势素面定竞争威胁拥定市场已建建项目20左右投入仅半半中半出租率较高满租未市场参竞争剩四五项目参竞争剥消化掉剩已完全成现房更寥寥世贸国际公寓样项目销售出租获定收益前CBD周边公寓出租回报率均达13低保证10左右作现房世贸国际公寓剩少部分销售市场出现空档情况会快销售掉果该公寓想出租话完成部装修段市场空档抢占先机条件会保证较高出租率未两三年里然新竞争手出现该公寓已拥较气配完善服务天生绝佳段该公寓预见34年定市场受竞争手挤压降低出租价格该公寓双鹤（北京制药厂）部分获相较高利润厂部分出租成低出售会短期获定利益出租会长期范围获更高利益先出租出售二手房市场该公寓会定收益
果厂眼急缺资金情况着眼长远利益策世贸国际公寓厂部分接收着手出租工作
第二章 装修设想
装修市场分析
北京房价两年价格微幅调总体居高高房价影响装修市场虚火旺
高档商品房销售时开发商提供种种样板间作购房者未家蓝普遍情况开发商吸引购房者较注重样板间设计初次置业说尤购买期房样板间确实种直观体验开发商角度样板间实质充种促销手段免出现超现实现象造价档次超越般消费水样板间诱惑力购房者背负压力实现美丽愿高昂价格买房子谁愿意感觉止价钱装修市场紧商品房开发销售繁荣起开始处较高水准公寓装修定位水涨船高尤外销公寓想知CBD高档公寓谓高价装修始作俑者
高档公寓般两种装修标准：种精装修种豪华装修精装修选材中高档品质品牌价位1000——2000元方米左右等豪华装修选材高档品质顶级品牌价位3000元方米左右等甚4000元方米套300万公寓算豪宅装修少50万元千万级豪宅装修费轻松便突破200万元加饰品家具家电等费增加二分强
装修风格致两种区分：种亚式风格：中式日式（式）流中式分古典中式现代中式种欧式风格：泛指英式意利式北欧式北美式欧式分古典欧式现代欧式符号意义古典诠释富丽堂皇奢侈高贵生活品位现代展现时尚简约实便捷生活气息前市场风格异千秋项目风格想标新立异家出百家抄风格没专利普遍欧式风格见见长说明崇洋心态较浓重时说明装修设计公司缺乏创新力基处学模仿阶段
装修市场质量价格存水份：
1材料中水份：
高档装修选优质材料品牌普通货差价相品牌高配低配会相差数倍水龙头便宜十元品牌产品百元高配产品千万元数客户行家惯高档更面子思想容易材料骗
果客户定追求昂贵倒顶级产品少公司敢乱报价某品牌
材料商市场监维护品牌真正高档产品报价反实怕怕客户高成低折中选中高档货（装修公司常样推荐）结果挣更残进口门锁高档万元低档千元果选中五六千元进价足千元利润换句话说板材石材板涂料等品牌附件文章装修公司甚专门板石材中利甚倒贴获取品牌材料暴利市场法寻价进口品牌心
2合中水份：
相信报完价折扣合类合报价方式问题报完工程费报材料费然数量工时工费利润税费等中重复报价试想果某合折扣超报价利润总额赔买卖？合已报材料市价甚采购业完成理费税费栏中然例收取者工时理费已收利润栏中重复例受费等数业懂二没时间精力三觉然选便改通常签求减少总额结果合总价满意品质全装修项目减少
3利润中水份：
水份然利润装修没利润然行普通装修公司利润般
2030豪宅装修利润似理然更高3050里面道理说法诸活样质量保证理服务等等业接受装浴盆千元万元工时工费工理费然差差十倍竟然差1520倍
面种种情况出结挤出水份等降低成样获高品质装修效果
二装修风格选定
装修风格出租影响尤区域等价位项目成公寓取舍决定条件装修风格代表品位情趣身份形象事业成说品位格调更加挑剔甚惜巨资造完全性空间事实设计师准确表达心理空间形物质形式现难事情装修风格确定应该仔细斟酌
装修风格确定首先预计租户进行分析样群体着样生心态物质追求审美观情趣说样品位格调户型豪华装修顶级会外格调高档项目中真实价值卖点
世贸国际公寓前期开发天现房物业理力争做高级高档黄金段户型设计样板间示范等造毫宅预留空间高层复式结构户型400米着实拥者斥十万甚百万装修费该公寓定位未升值潜力说非财富精英莫属年薪概50万高收入群着样高贵生活格调呢？
美国教授保罗 · 福塞尔著格调美国社会分九等级：见顶层层中层中产阶级层贫民中层贫民层贫民赤贫阶层见底层果号入座话恐怕世贸国际公寓追求基客户算中层士钱趣味喜欢游戏生阶层阶层低渴成中层士想成层见顶层中层部分财富通诸法律医药石油航运房产艺术等行业赚讨厌赖钱阶层男绝部分考虑家务女业范围新闻艺术房产等方面
中层社会细分：左右中三派
左派爬张扬显示前卫恨处处中层标记更早成层物野心抱负未完全实现紧张压抑生活着般略现年轻喜欢少壮派居居视觉感官极富击力震撼力完全现代时尚种仁气势现代城阳光100香港沙田骏景园代表
右派表现出种明显涵沉稳安现状觉事已做成功完美事追求贪图享乐年轻鼓作老态副沧海难水老江湖样子居处处感觉富贵表现较保守张扬均性强似没特值单独提方中国第商城光彩国际公寓等香港半山帝景园代表
中派中庸派财富略胜左派右派更高追求保更宽容更游戏成分左派样意孤行右派贪图享乐事走极端享受中工作工作中享受享受成功时样享受压力失败样性情富弹性居起事张扬涵深仿佛沧桑感历史感居喜欢行腕师专家名律师名记名匠艺术家中样居市场知名度低左右派居行界中较高知名度美誉度风林绿洲二期奕翠庭香港新界奕翠园代表
世贸国际公寓厂部分妨参考三种格调装修迎合客户需赢更市场该公寓标准层三种户型称户型称六种户型针三派装修风格应三种户型种户型种装修风格种风格诠释位三种装修风格造价略差：均价变情况分出高档中档低档均装修单价1500元方米三种风格装修标准价：1000元方米（左派）1500元方米（右派）2000元方米（中派）总套数中占例单价1000元方米占3030套左右1500元方米占5050套左右2000元方米占2020套左右（仅粗略估算）者考虑三种六式装修风格种两式中式欧式装修标准造价样风格中外
二装修费
根北京区装修市场调研结果类高档公寓装修费1500—2000元
方米家具电器等设施配置费应1000—1500元方米根开发合规定北京置公司交付厂公寓厨房卫生间应全部装修完毕标准精装修厂需公寓厅室等部分进行装修室进行装饰家具电器配置通考察参考市面价位标准认世贸国际公寓装修费约1400方米家具电器费约800元方米合计方米预计投入2200元
前述言装修市场规范许方面存水份果准备阶段配预
算合选材施工方面相精通负责手话考虑周全细致防欺诈蒙骗想挤出量水份尤材质价格间水份许会挤出市价15—20水份装修约1100—1200元方米努力装修达低价位高品质效果
开发商厂交付公寓部分面积23301方米计97套集中D座两单元半部分具体位置2单元13层3套12单元14层28层90套29层30层4套标准层户型编号ABCDEF户型顶层复式ABCD户型标准层ACDF户型面积均2564方米62套BE户型面积均1798方米31套复式AD户型面积310628方米2套BC户型面积435105方米2套相户型优势排序AFCDBEA户型具优势复式户型优势排序ADBCA户型具优势户型优势分高中低装修分高中低标准总体总投入估算出：23301*2200505165万元（文参考数）中装修费1400*23301326214万元家具电器费23301*800178951万元果话总费降4562329万元装修费2772819万元
三装修资金源
厂资金极紧张基会考虑出资世贸国际公寓中厂分部
分物业进行装修公寓装修带定困难厂增添资金压力时装修工作快开始早投入早收益考虑种装修资金源：
第种：装修资金源通转部分公寓房产弥补目前澳中基业房产公
司市场销售世贸国际公寓均价13000元方米扣销售成税金等够厂价格8000元方米价格底价销售实现房产变现获装修资金两种形式变现：
出部分房产余房产次性装修配置位8000元方米价格需转公寓4954466方米建筑面积19套公寓（1798方米5套2564方米10套310628方米2套435105方米2套）总价396357万元基满足余78套公寓（1798方米26套2564方米52套）装修家具电器配套费396167万元样厂拥世贸国际公寓D座中1426层180076方米精装修公寓面积计78套具备出租条件果10美元方米月出租出租率70计算话预计年租金收入：180076方米*10美元*12月*70出租率15126384美元折合民币15126384美元*834126154万元方式优点次性全部装修家具电器位较容易理装修风格统较快产生效益缺点房产损失销售需时间难预定
二出部分房产余房产装修位家具电器购置费营
业收入预付房租中支出装修费转部分房产中获需13套公寓（1798方米3套2564方米6套310628方米2套435105方米2套）3569266方米房产转总价285541万元余84套（2564方米56套1798方米8套）193928方米房产全部装修完毕达装修标准家具电器配置需固定客户房租预付中支出84套公寓193928方米购置费155142万元等第年全部营业收入预计年租金收入19328方米*10美元*12月*70出租率16289952美元折合民币16289952美元*834135858万元方式优点更保留房产理装修风格统缺点销售需时间资金回收零散固定客户法室完全样子家具电器配置工作限期延长出租配置便配公寓失吸引力外手增加理难度增加
第二种寻找外源资金提供房产装修配置费
投资公司形式公司合作方提供资金房产装修家具
电器配置时保证投资方定投资回报方2025回报果方投资需总费505165万元话厂金收回时方1000万元1200万元汇报算年租金1250万元左右概3年左右收回成二年偿方投入说5年公寓财产包括房产家电家具全部厂获租金方式优点劳永逸房产全部保留长期收益理装修风格统缺点创收晚
第三种申请装修贷款
果厂银行期贷款未申请装修贷款太果专门成立独立服务营公寓公司该公司名义公寓作抵押申请贷款许果申请贷款总费70申请贷款额度3536155万元
种装修资金源建议尝试第二种筹资方式第种筹资方式表面损失部分房产剩余较快创收投资角度分析然出部分房产实际种投入种较高成投入超出3000万元果采第二种筹资方式损失相回报方1000万元左右前种半保全房产投资传统说房产种长期投资保全越长收益越第二种首选筹资策略
五相关问题
1装修工期
快解决装修资金装修设计方案等问题装修工期般3月果年9月底正式接受房产时开始装修进入利情况12月底明年1月装修完毕招纳租户时正逢时档春节进入春季租售时期便拥较租户时赶明年半年新项目入住档期前低价入市抢占先机错明年出租时期
2装修公司招标
目前市场装修队伍鱼龙混杂差异极装修单位资质身较复杂
装修单位受委托挂等需装修公司进行筛选选择装修单位时选定装修标准装修价格确定装修公司决定公寓装修质量关键装修规模较会吸引许装修公司前接洽认
招标形式确定需装修公司设计方案佳果行需现着手准备
第三章 出租价格
定价原
首先参市场高档公寓出租价格尤CBD档次项目出租价格嘉里
中心20—30美元方米月丽晶苑15—20美元方米月嘉华世纪10—15美元方米月国贸公寓28—35美元方米月雅诗阁28—35美元方米月嘉里中心国贸公寓雅诗阁服务式公寓服务成较高物业理费租金较高CBD酒店式公寓租金高次纯住住高档公寓次商住公寓世贸国际公寓属纯居住高档公寓丽晶苑居租金档次世贸国际公寓刚投入许服务设施完善劣势租金水居10—15美金间
次解世贸国际公寓已出租情况前世贸国际公寓出租情况租金
水吻合10—15美元定出租均水未世贸国际公寓断成熟服务完善租金提高取均租金限15美元作预定价格表均价
二定价方法
定价方法带更租户更高租金收益
1均租金价格波动基准价套租金样波动终核算时保证均租金价
2低开高走制定出低价高价竞争低价高价会客户吸引作
3层数面积通风采光等素制定参数出套更加合理单价总价
5 制定价格时留出折扣点保证预定价格时折空
间
综合采取方法制定世贸国际公寓租金价格价格表适时制
定
三 付款方式
1通常做法：押三付先交三月租金作押金租金月付月底交月租金
2推出更灵活付款方式年付三年付提倡付长期租金予相应折扣优惠服务优惠租期越长优惠越租期延长租金酌情递减递减底限定租期采分期付款：租期年者次性付款享折扣三月付半年付等折扣
第四章 出租推广
原世贸国际公寓原知名度基础开展推广工作先期推广需定开支期通租金支出推广开支
预计装修开始期阶段进行重点推广开始阶段推广目告知性请潜租户关注期阶段推广目吸纳效租户
详文略期提供
第五章 物业理
出租必然带出租物业理世贸国际公寓期工作装修前应着手筹备尤首先考虑采取样理方式厂拥世贸国际公寓物业进行理营部分资产运作起创造收益支持双鹤总体发展关理种方式选择：
第种松散式理全权委托公司营模式：找家相定验公司种公司单纯物业公司属房产市场事中介服务租赁业务营专业公司类公司优势熟悉租赁市场价格浮动握较灵活办法找租户定数量客户群服务费套租金中抽取优点家租赁公司参竞争带出租率员需太投入
第二种租赁代理公司合作方式成立营公司全权委托方营方进行监控协议方式收取方应固定收益方营负盈亏方营保证方年固定收益种方式优点收益稳定缺点收益增长受限制理专门专业利理完善提高
第三种方成立独立物业营公司独立完成装修维修招租产籍理客户理等工作优势收益独占性解决厂职工安置培养物业理写字楼等物业项目理基础缺点投入较风险性
第四种委托现世贸国际公寓物业理公司——乔福物业代物业理公司厂部分进行全权理优点理体化权责统避免推脱敷衍突纠纷等事端发生
未竞争优势服务加强服务品种质量世贸国际公寓物业理工作长期采样物业理形式服务先行世贸国际公寓物业理关心公寓出租率简单易行做业入物业理公司产生实质性影响走前面旁监督更利
第六章 前期遗留问题
说厂开发商公寓利益分割未终明确处车库分割D座底商分割等想越早解决越利租赁工作应该交接房屋时时完成利益分割样避免解决时出现方抵赖反悔逃避等情况发生
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第章 世贸国际公寓营销环境分析
20012002 年半年北京市租售市场分析
2001年公寓市场供应需求表现出增加势头租售价格缓步回升空置率降效供需求然足市场竞争然激烈
销售市场分析：
（）供应分析
总体供量副增加完全统计2001年开盘销售公寓55 供销售面积370万米提供公寓单元22万套庞新增供应量整公寓市场存量超900 万米
新增项目集中CBD中关村CBD区19占新增项目总数35中关村区6占新增项目总数11CBD中关村区总接全市新增公寓总数二分左右例见两区然开发商投资热点
新增公寓规模分析CBD区集中全市30新增公寓供应量达1056万米中关村区新盘数量较盘实际供应面积较提供3883万米
新增公寓特点：
①公寓形式样化客户住宅提出更高求需求样化产品功增形式样化年新推出公寓老年公寓青年公寓商住公寓服务式公寓酒店式公寓等种形式CBD中关村区商住公寓突出宜商宜住特点然商住公寓存争议甚出拒绝商住口号年新开盘项目中商住公寓项目少11规模达71万米
②户型项目增2001年推出文林商苑蓝筹名座市心海岸会国际等户型公寓蓝筹名座居室面积49285699米两种占总数28会国际5648方米居室占总数40前市场少见纯粹户型项目户型受购房者发展商关注新项目层出穷户型面积总价低受住客户投资客户青睐时销售速度加快发展商快收回投资减少开发风险市场售户型项目均取较销售业绩
③豪宅供应绝量增加相量减少户型高档公寓豪宅市场情况2000年相然供应量定增长公寓市场总供应量中占例降贡院6号公寓丹耀公寓瑞城中心光彩国际公寓等项目市场新开盘豪宅性位置优越户型面积均200 米达800米售价2000 美元米着两年供应量增加公寓产品样化公寓市场流豪宅转变中档公寓豪宅公寓市场占例逐渐降低
④租赁市场力然中高档服务式公寓2001年中高档服务式公寓保持较高出租率甚达满租国贸公寓嘉里中心公寓等东方广场雅诗阁盛捷福景苑等新增项目提供约800套服务式公寓
⑤性价高项目增北京房产市场已迈入产品时代产品特点成
卖点客户产品细部求越越智化优良配套设施服务已成公寓必备素卖点房子作特殊商品性价已前年严重脱钩较适合市场真实情况性价高项目频频出现取骄销售业绩
（二）需求分析
2001年公寓市场总体需求状况2000年乐观国宏观济发展趋势全球济发展放缓股市缩水等素公众持币观效需求明显减少处价市状态面两方面分析公寓需求特点
客户构成分析公寓客户分七类：
①国济实力高层理者承担购房总价100200万元私营企业三资企业中方高级理员类制单位负责中包括外企业家京置业者类客户济实力雄厚位置优越户型高档公寓需求然旺盛住宅综合品质求高基二次三次置业改善居住条件
②海外士国外历士承担购房总价100万元左右类客户崇尚然休闲居家生活注重生活品位中社区环境仅区然环境交通环境更中社区周边文环境会选择喜欢环境氛围项目奢侈放弃追求
③港澳台东南亚外商承担购房总价200万类客户购房置业方面住显示身份位方面投资物业增值黄金位置高档豪华公寓具外资背景开发商开发公寓首选
④年轻高级白领中产阶级承担购房总价50100万左右着北京济快速发展逐渐形成高学历高收入具生活新观念较强消费力群体事金融保险证券通信等行业年轻白领律师会计师等中产阶级户型符合年轻购房者低积累高收入收入升预期稳定济特点时繁忙高效工作较工作压力住宅配套服务功提出更高求中意户型中高档次服务式公寓
⑤型文化服务商贸咨询公司职业者承担购房总价100万型企业创业初期缺乏资金事脑力劳动时企业性质规模需面积工作间购买商住公寓符合需求特点商贸区交通便利商住公寓类客户首选
⑥外京短期长期工作年轻白领承担租金20005000元月类客户租公寓求特点直接影响投资者希租工作点周围配套设施完善繁华商业区户型中档公寓时投资型客户户型公寓首付低回报快易出租成数投资者需求倾
外资公司外籍雇员承担租金5000元月外籍雇员会根公司予住房预算安排住房租服务式公寓
（三）价格分析
销售价格分析公寓价格1997年开始趋稳11000 米左右浮动2001年第二季度方面利素影响销售价格涨12000 米成2000年市场价格高季度着半年市场情况扭转价格滑升趋势减缓
租金价格分析2001年公寓租赁情况较租金持续走高空置率降中高档公寓出租情况更中低档公寓出租率低降低租金法副提高出租率种情况持续雅诗阁刚投入市场采取低价策略租金28美元月米东方广场租金1828美元月米
二2001年2002年半年CBD租赁市场分析
（）供应分析
20世纪90年代初着国际交恢复高档公寓需求升CBD区出现早公寓：国贸公寓京广中心公寓理位置绝佳品质卓越快确立龙头老位推出丽晶苑售价高达3300美金米时正北京公寓市场黄金时期众项目雨春笋纷纷崛起
（1）2000年公寓开发建设持续升温
1998年北京中心区控制性详细规划出台CBD区概念提出理范围致确定1999年区域楼盘开始增嘉里中心航华科贸（雅诗阁）金茂国际公寓盛世嘉园现代城等项目纷纷开工2000年入世申奥刺激政府支持区域公寓市场供求两旺成交活跃2001年9月北京CBD总体规划方案出台9月17日列北京市重点工程财富中心开工揭开CBD规模开发建设序幕
（2）公寓供应速度加快
19901996年CBD仅3公寓项目推出19972000年8公寓项目开工2001年北京CBD总体规划方案出台刺激新开工开工公寓项目4尚10项目处立项审批规划设计阶段2002年开发继续升温4项目新市：新城国际财富中心旺座中心蓝堡等
（3）新增项目数量众半年缺乏实际出售项目
目前CBD公寓项目20左右中已建项目（已投入）11：国贸中心京广中心嘉里中心丽晶苑雅诗阁（航华科贸）金茂国际盛世嘉园现代城世贸国际公寓阳光100期中国第商城期建项目8：新城国际财富中心旺座中心蓝堡阳光100二期第商城二期建外SOHO恋日国际等建项目5：银泰世贸中心怡国际中心建华公寓金国际花园规划项目干已建项目约2000套总建筑面积约50万方米左右建项目约2570套总建筑面积约94万方米左右二者总计建筑面积约140万方米左右已投入项目市场消化掉建项目半年处部认购阶段半年缺乏实际销售
（4）服务式公寓商住公寓纯居住公寓相量减少
区公寓三种形式：服务式公寓商住公寓纯居住公寓17项目中服务式公寓5总建筑面积207万方米商住公寓7总建筑面积86万方米纯居住面积项目5总建筑面积45万方米国贸嘉里京广丽晶苑雅诗阁均北京市具代表性高档服务式公寓租金高出租率深受国际租户欢迎新项目恋日国际服务式公寓独立式全户型推出然入市短暂市场反映良服务式公寓面短期出差住房预算跨国公司高层理员户型考虑白领阶层需服务式公寓CBD区具较强生命力商住公寓现代城旺座中心代表CBD中档写字楼供应量相足具备型家庭办公优势占定市场份额商住争议破受舆压新出商住项目似证明拒绝商住太容易
CBD品种面积分布例：
CBD公寓 分布例（）
纯居住公寓 30
服务式公寓 14
商住公寓 56
（5）户型设计符合西方现代生活方式户型开始增
户型设计方面功配套更加完善合理适合外国生活方式户设中西橱洗衣间准保姆间等嘉里中心套房南户设计开放式厨房客厅相连浴室设备齐全部分独立沐浴间独立洗衣房旺座中心开间设计达66米更适合欧美口味方面针投资途期项目中增加户型新城国际雅诗阁阳光100恋日国际等50——80方米居户型
（6）配套设施完备高档
CBD高档公寓综合项目配套部分生活设施齐全规模项目托周边方便解决生活问题
（7）物业理保持较高水准
CBD高档公寓聘请知名专业物业公司进行理旺座中心聘请凯宾斯基股
份公司作物业理引入五星级饭店理标定CBD物业理高水准
（1） 需求分析
客户群体包括两部分：
国外客户：
①跨国公司中国总部外方高层理员——中包括跨国总部外方首席代表高级行政员国籍欧美籍占60次港澳台士次日韩国华裔士区士
国贸京广嘉里航华科贸等众写字楼汇集惠普摩托罗拉福特三星等数百家著名外资机构区域浓厚商务氛围吸引众华进行商贸活动国外士
新加坡馆入驻嘉里中心写字楼区域周边区拥丰富涉外资源华工作馆员提供生活便利
国客户：
外中央电视台北京电视台入驻CBD仅身构成庞住房需求必须招致更潜型居住办公需求
广告公司审计资产评估律师等中介咨询公司会消化掉部分商住公寓
投资性买家会增加CBD公寓客户中投资买家重直较占60
（2）需求特点
第类需求旺盛目前CBD项目租售情况良国贸嘉丽京广入住率均85现代城世贸国际公寓旺座中心销售良雅诗阁年7月进入市场两月出租已达30原两方面：（1）期效供应量缺乏（2）入世申奥等利素CBD未产生良心理预期
第二客户层次分类明晰CBD高楼公寓传统居住者跨国公司高层理员着阳光100国际公寓世贸国际公寓中国第商城等价位10000元方米项目推出外企中方高级理员海外国员成投资者外支新生购房力量带家庭外国海外华短期商务士然青睐服务式公寓
第三投资客户例高CBD公寓居住者中少购买盛世嘉园
75房屋作投资途投资兼作公司纯投资购买行散户购买出现海外型投资购买案例增加趋势新加坡投资公司雅诗阁集团合资兴建北京雅诗阁服务公寓英国公司德国商会意CBD宗购买住宅国宗投资性购买尚未出现国投资重升中次置业者济实力较弱采取租养房
（三）价格分析
（1）销售价格北京市公寓高价格丽晶苑1995年推出时销售价格2800美金米高时高达3300美金米1999年推出盛世嘉园现代城等项目市场环境变化产品品质差异价位基10000元米左右目前CBD售项目售价均已突破10000元米升速度较快新城国际三月销售均价9400元米升10700元米世贸国际公寓均价8000元米升13000元米
（2）租金档次差异较
CBD公寓租金水物业档次差异较国贸租金高38美金米客户欧美日公司首席代表高级理员京广丽晶苑设备较旧租金相应降低金茂盛世嘉园现代城租金相较低客户中公司公司普通白领部分外资公司薪金租房补贴合发放理位置配套设施满足求情况外籍士选择里租住雅诗阁刚投入市场采取低价策略租金28美金米
（3）高档公寓租金保持较高水
区高档公寓资金稳定扬嘉里例客户德国众诺基亚渣银行IBM惠普新加坡馆1999年租金水25——28美金米间2000年涨30——35美金米涨幅达226
（三）2002半年2003年租赁市场展
1供预测
半年公寓市场供应量会幅增加延续半年发展事态处度调整阶段年发展商开始重视项目前期运作市场调查项目研准备工作更加充分细致盲目风项目入市更加谨慎预计东直门东北角东华广场半年入市蓝堡住邦2000恒华国际珠江帝景珠江罗马嘉园金桥国际公寓万国城第三期公寓半年认购新盘成半年供应量外广州富力集团位广渠门土北酒店土开发投入市场CBD区域历年初风波中国第商城换休整二期阳光100二期起面市场恋日国际等项目正式投入市场建华公寓怡国际中心准备入市预计CBD区域会40万方米进入半年明年销售市场
（2）需求预测
举办奥运会2700亿巨额投资北京全国核心位加强国际化程度提高城市功加强环境改善吸引更国外士北京观光旅游工作学生活投资等带动济持续增长整城市综合购买力升必然会引发类物业需求升潜客户增加公寓需求会相应提高
加入WTO中国市场年完全世界接轨具成长性中国市场全球具吸引力房产需求总量急剧增加直接表现高档公寓写字楼宾馆商场工业工需求明显增加入世济发展促进居住投资需求增加公寓效需求趋升
总办奥入世房产市场利影响客户未预期提高需求总量断扩投资客户年轻客户外籍外投资客户公寓需求继续扩段素质楼盘需求量相具体表现具良投资前景公寓户型公寓半年需求特点CBD区公寓延续热销局面户型公寓出现时100250米户型占开发流豪宅户型会少数考虑少量推出外CBD100万米公寓规划范围开发
（3）价格预测
需求量增长会缓解整体公寓市场供求矛盾竞争日益激烈竞争加剧仅房产业迅速走规范购房者合理价格更选择空间公寓市场整体价格半年稳发展幅降热点区项目价格稳重趋升项目变化影响整楼市价格发展趋势CBD会北京公寓价格高区位置较公寓价格居高投资利益驱动会新开发商目光聚焦CBD许2003 年会带场新竞争场面价格会受影响
北京房产市场正快速发展姿态迎接国国际部外部综合影响促进公寓市场稳理性发展CBD公寓市场盲目风单纯走毫宅路需开发满足层次客户需盲目风保证利润空间召开第三届国际商务节CBD房产开发建设股份限公司正式成立等许会带新形势
四世贸国际公寓周边环境分析
世贸国际公寓位东桥路光华路交叉路口东北角CBD西界著名汉威厦嘉里中心国贸中心毗邻构成CBD核心区域核心点堪称CBD黄金段黄金点
世贸国际公寓具较齐全商务配套：
周围高档写字楼林立：东汉威厦嘉里中心国贸中心数码厦正建设中财富中心西昆泰厦丰联厦寿厦远洋厦等北京广中心等南建设中怡国际中心建外SOHO等实力派企业机构云集断加盟未3年着旺座财富中心怡国际中心等建成世贸国际公寓营造更新更优越更集中办公环境
世贸国际公寓样拥较成熟生活配套
银行：建设银行工商银行招商银行民生银行北京商业银行农业银行举步遥
购物：周遍贵友厦嘉里商场国贸购物中心蓝岛厦秀水街雅宝路市场百脑汇友谊商场赛特商场等
教育：陈纶中学芳草学光华路学等
文体：阳剧场工体育场长安戏院等
餐饮：麦劳肯德基 星巴克咖啡长安街两旁著名饭店离左右
：国际邮电局中国海关加油站咫尺通讯出差出境十分便利
高素质邻里：西北京第馆区美国英国韩国新加坡意利加等国馆均坐落周边国馆高级官员里生活办公形成具国文化特色生活区世界500强90家落户CBD65家集中国贸中心高学历高收入国精英里频繁交流提升里文化素质样独特优越城区法拟抗争
交通：世贸国际公寓处金角银边东桥路光华路交叉十字路口东北角东桥路原条国节出入著名国宾道出门入两条重线路西分钟东三环路南分钟入长安街北分钟入阳路路驶入东二环路入城出城非常便利避开干线线繁华纷乱谓真正闹中取静隐中显贵 区域样存交通堵塞问题
部配套：世贸国际公寓部生活配套具定竞争力：CBD公寓配套设施情况
项目名称 途 配套设施
国贸中心 写字楼酒店公寓商场 运动场咖啡馆超市银行蒙特梭利幼园
嘉里中心 写字楼酒店公寓商场 童托会员制俱乐部
金茂公寓 公寓
京广中心 酒店写字楼公寓 中西餐厅咖啡厅健身房
丽晶苑 公寓 会游泳池桑健身房
阳光100 公寓 会俱乐部四季玻璃花园童乐园网球场
中国第商城 公寓写字楼酒店商场 会阳光玻璃游泳池桑健身房商务中心
航华科贸中心 写字楼公寓商场 型花园美食广场健身房影院俱乐部
现代城 公寓写字楼 会幼园学
盛世嘉园 公寓 游泳池网球场健身房童活动电影厅桑
世贸国际公寓 公寓 会员俱乐部游泳池桑健身房球类室餐厅
新城国际 公寓写字楼 商务康体会资讯服务中心幼园诊
旺座中心 公寓 会议室游泳池洗衣房等
（五）世贸国际公寓SWOT分析
优势分析：
1 处CBD佳居住位置处黄金段干道适合商务士居住谓闹中取静
2 周边生活配套齐全购物餐饮娱乐等设施相较齐全完善
3 全部成现房等遭受工噪音等污染等污染干扰时成
销售卖点
4 拥中心花园园艺成型景观较尤暖季里水景区生活
增添生气动感
5 区配套全新现会员俱乐部游泳池桑健身房球类室
餐厅超市洗衣房等已投入美容美发正建设中商业性服务机构加盟专业健身俱乐部已D座层开始装修
6 现物业理推出24时保姆家服务范围包括家居日常基础清
洁做饭餐具清理病老婴幼护购物宠物护喂养根位业需求24时全天提供性化服务包括订餐送餐订购报刊杂志代购机票代交种杂费等
7世贸国际公寓投资业租务情况良月租金2800美金月租金3500美金
劣势分析：
1 相新推出公寓价格偏高新推出项目提供精装修均价保持
13000元方米价格相世贸国际公寓粗装修价格
2 周遍教育配套较少区缺乏教育设施室外运动场
3 非服务式公寓未需求市场短期租户占较重
世贸国际公寓客户吸引力流服务式公寓
4 户型相偏客户群然少推销会带定难度
客户越走极端越难寻觅推销手段效力越弱户型种类偏少客户选择余
5没面积绿化景观公园花园湖水城河等
机会分析：
1 前CBD高档公寓出现空档新推出项目未年投入
世贸国际公寓充裕租售空间
2第三届国际商务节2002年9月12日召开带新利消息加宣传炒作会吸引更投资者CBD产生兴趣9月4日获悉现起北京手里钱参CBD建设获取约48年收益率9月3日北京国际信托投资限公司推出北京首信托计划——CBD土开发项目资金信托计划北京老百姓机构投资者设计投资新方式推出第天收获六千万元年底前达计划15亿介绍商务节期间华夏市商深发广发浦发银团贷款形式CBD重点项目提供300亿资金支持利保障CBD开发水速度
威胁分析：
1 周边推出干高档公寓新卖点提供精装修价格相低
销售世贸国际公寓出现利租赁会受太影响
29月1日起商品房销外销轨原销房租售价格相较低争夺市场说会外销房构成相应威胁世贸国际公寓失批中客户
总 结：
通权衡较难发现世贸国际公寓劣势素面定竞争威胁拥定市场已建建项目20左右投入仅半半中半出租率较高满租未市场参竞争剩四五项目参竞争剥消化掉剩已完全成现房更寥寥世贸国际公寓样项目销售出租获定收益前CBD周边公寓出租回报率均达13低保证10左右作现房世贸国际公寓剩少部分销售市场出现空档情况会快销售掉果该公寓想出租话完成部装修段市场空档抢占先机条件会保证较高出租率未两三年里然新竞争手出现该公寓已拥较气配完善服务天生绝佳段该公寓预见34年定市场受竞争手挤压降低出租价格该公寓双鹤（北京制药厂）部分获相较高利润厂部分出租成低出售会短期获定利益出租会长期范围获更高利益先出租出售二手房市场该公寓会定收益
果厂眼急缺资金情况着眼长远利益策世贸国际公寓厂部分接收着手出租工作
第二章 装修设想
装修市场分析
北京房价两年价格微幅调总体居高高房价影响装修市场虚火旺
高档商品房销售时开发商提供种种样板间作购房者未家蓝普遍情况开发商吸引购房者较注重样板间设计初次置业说尤购买期房样板间确实种直观体验开发商角度样板间实质充种促销手段免出现超现实现象造价档次超越般消费水样板间诱惑力购房者背负压力实现美丽愿高昂价格买房子谁愿意感觉止价钱装修市场紧商品房开发销售繁荣起开始处较高水准公寓装修定位水涨船高尤外销公寓想知CBD高档公寓谓高价装修始作俑者
高档公寓般两种装修标准：种精装修种豪华装修精装修选材中高档品质品牌价位1000——2000元方米左右等豪华装修选材高档品质顶级品牌价位3000元方米左右等甚4000元方米套300万公寓算豪宅装修少50万元千万级豪宅装修费轻松便突破200万元加饰品家具家电等费增加二分强
装修风格致两种区分：种亚式风格：中式日式（式）流中式分古典中式现代中式种欧式风格：泛指英式意利式北欧式北美式欧式分古典欧式现代欧式符号意义古典诠释富丽堂皇奢侈高贵生活品位现代展现时尚简约实便捷生活气息前市场风格异千秋项目风格想标新立异家出百家抄风格没专利普遍欧式风格见见长说明崇洋心态较浓重时说明装修设计公司缺乏创新力基处学模仿阶段
装修市场质量价格存水份：
1材料中水份：
高档装修选优质材料品牌普通货差价相品牌高配低配会相差数倍水龙头便宜十元品牌产品百元高配产品千万元数客户行家惯高档更面子思想容易材料骗
果客户定追求昂贵倒顶级产品少公司敢乱报价某品牌
材料商市场监维护品牌真正高档产品报价反实怕怕客户高成低折中选中高档货（装修公司常样推荐）结果挣更残进口门锁高档万元低档千元果选中五六千元进价足千元利润换句话说板材石材板涂料等品牌附件文章装修公司甚专门板石材中利甚倒贴获取品牌材料暴利市场法寻价进口品牌心
2合中水份：
相信报完价折扣合类合报价方式问题报完工程费报材料费然数量工时工费利润税费等中重复报价试想果某合折扣超报价利润总额赔买卖？合已报材料市价甚采购业完成理费税费栏中然例收取者工时理费已收利润栏中重复例受费等数业懂二没时间精力三觉然选便改通常签求减少总额结果合总价满意品质全装修项目减少
3利润中水份：
水份然利润装修没利润然行普通装修公司利润般
2030豪宅装修利润似理然更高3050里面道理说法诸活样质量保证理服务等等业接受装浴盆千元万元工时工费工理费然差差十倍竟然差1520倍
面种种情况出结挤出水份等降低成样获高品质装修效果
二装修风格选定
装修风格出租影响尤区域等价位项目成公寓取舍决定条件装修风格代表品位情趣身份形象事业成说品位格调更加挑剔甚惜巨资造完全性空间事实设计师准确表达心理空间形物质形式现难事情装修风格确定应该仔细斟酌
装修风格确定首先预计租户进行分析样群体着样生心态物质追求审美观情趣说样品位格调户型豪华装修顶级会外格调高档项目中真实价值卖点
世贸国际公寓前期开发天现房物业理力争做高级高档黄金段户型设计样板间示范等造毫宅预留空间高层复式结构户型400米着实拥者斥十万甚百万装修费该公寓定位未升值潜力说非财富精英莫属年薪概50万高收入群着样高贵生活格调呢？
美国教授保罗 · 福塞尔著格调美国社会分九等级：见顶层层中层中产阶级层贫民中层贫民层贫民赤贫阶层见底层果号入座话恐怕世贸国际公寓追求基客户算中层士钱趣味喜欢游戏生阶层阶层低渴成中层士想成层见顶层中层部分财富通诸法律医药石油航运房产艺术等行业赚讨厌赖钱阶层男绝部分考虑家务女业范围新闻艺术房产等方面
中层社会细分：左右中三派
左派爬张扬显示前卫恨处处中层标记更早成层物野心抱负未完全实现紧张压抑生活着般略现年轻喜欢少壮派居居视觉感官极富击力震撼力完全现代时尚种仁气势现代城阳光100香港沙田骏景园代表
右派表现出种明显涵沉稳安现状觉事已做成功完美事追求贪图享乐年轻鼓作老态副沧海难水老江湖样子居处处感觉富贵表现较保守张扬均性强似没特值单独提方中国第商城光彩国际公寓等香港半山帝景园代表
中派中庸派财富略胜左派右派更高追求保更宽容更游戏成分左派样意孤行右派贪图享乐事走极端享受中工作工作中享受享受成功时样享受压力失败样性情富弹性居起事张扬涵深仿佛沧桑感历史感居喜欢行腕师专家名律师名记名匠艺术家中样居市场知名度低左右派居行界中较高知名度美誉度风林绿洲二期奕翠庭香港新界奕翠园代表
世贸国际公寓厂部分妨参考三种格调装修迎合客户需赢更市场该公寓标准层三种户型称户型称六种户型针三派装修风格应三种户型种户型种装修风格种风格诠释位三种装修风格造价略差：均价变情况分出高档中档低档均装修单价1500元方米三种风格装修标准价：1000元方米（左派）1500元方米（右派）2000元方米（中派）总套数中占例单价1000元方米占3030套左右1500元方米占5050套左右2000元方米占2020套左右（仅粗略估算）者考虑三种六式装修风格种两式中式欧式装修标准造价样风格中外
二装修费
根北京区装修市场调研结果类高档公寓装修费1500—2000元
方米家具电器等设施配置费应1000—1500元方米根开发合规定北京置公司交付厂公寓厨房卫生间应全部装修完毕标准精装修厂需公寓厅室等部分进行装修室进行装饰家具电器配置通考察参考市面价位标准认世贸国际公寓装修费约1400方米家具电器费约800元方米合计方米预计投入2200元
前述言装修市场规范许方面存水份果准备阶段配预
算合选材施工方面相精通负责手话考虑周全细致防欺诈蒙骗想挤出量水份尤材质价格间水份许会挤出市价15—20水份装修约1100—1200元方米努力装修达低价位高品质效果
开发商厂交付公寓部分面积23301方米计97套集中D座两单元半部分具体位置2单元13层3套12单元14层28层90套29层30层4套标准层户型编号ABCDEF户型顶层复式ABCD户型标准层ACDF户型面积均2564方米62套BE户型面积均1798方米31套复式AD户型面积310628方米2套BC户型面积435105方米2套相户型优势排序AFCDBEA户型具优势复式户型优势排序ADBCA户型具优势户型优势分高中低装修分高中低标准总体总投入估算出：23301*2200505165万元（文参考数）中装修费1400*23301326214万元家具电器费23301*800178951万元果话总费降4562329万元装修费2772819万元
三装修资金源
厂资金极紧张基会考虑出资世贸国际公寓中厂分部
分物业进行装修公寓装修带定困难厂增添资金压力时装修工作快开始早投入早收益考虑种装修资金源：
第种：装修资金源通转部分公寓房产弥补目前澳中基业房产公
司市场销售世贸国际公寓均价13000元方米扣销售成税金等够厂价格8000元方米价格底价销售实现房产变现获装修资金两种形式变现：
出部分房产余房产次性装修配置位8000元方米价格需转公寓4954466方米建筑面积19套公寓（1798方米5套2564方米10套310628方米2套435105方米2套）总价396357万元基满足余78套公寓（1798方米26套2564方米52套）装修家具电器配套费396167万元样厂拥世贸国际公寓D座中1426层180076方米精装修公寓面积计78套具备出租条件果10美元方米月出租出租率70计算话预计年租金收入：180076方米*10美元*12月*70出租率15126384美元折合民币15126384美元*834126154万元方式优点次性全部装修家具电器位较容易理装修风格统较快产生效益缺点房产损失销售需时间难预定
二出部分房产余房产装修位家具电器购置费营
业收入预付房租中支出装修费转部分房产中获需13套公寓（1798方米3套2564方米6套310628方米2套435105方米2套）3569266方米房产转总价285541万元余84套（2564方米56套1798方米8套）193928方米房产全部装修完毕达装修标准家具电器配置需固定客户房租预付中支出84套公寓193928方米购置费155142万元等第年全部营业收入预计年租金收入19328方米*10美元*12月*70出租率16289952美元折合民币16289952美元*834135858万元方式优点更保留房产理装修风格统缺点销售需时间资金回收零散固定客户法室完全样子家具电器配置工作限期延长出租配置便配公寓失吸引力外手增加理难度增加
第二种寻找外源资金提供房产装修配置费
投资公司形式公司合作方提供资金房产装修家具
电器配置时保证投资方定投资回报方2025回报果方投资需总费505165万元话厂金收回时方1000万元1200万元汇报算年租金1250万元左右概3年左右收回成二年偿方投入说5年公寓财产包括房产家电家具全部厂获租金方式优点劳永逸房产全部保留长期收益理装修风格统缺点创收晚
第三种申请装修贷款
果厂银行期贷款未申请装修贷款太果专门成立独立服务营公寓公司该公司名义公寓作抵押申请贷款许果申请贷款总费70申请贷款额度3536155万元
种装修资金源建议尝试第二种筹资方式第种筹资方式表面损失部分房产剩余较快创收投资角度分析然出部分房产实际种投入种较高成投入超出3000万元果采第二种筹资方式损失相回报方1000万元左右前种半保全房产投资传统说房产种长期投资保全越长收益越第二种首选筹资策略
五相关问题
1装修工期
快解决装修资金装修设计方案等问题装修工期般3月果年9月底正式接受房产时开始装修进入利情况12月底明年1月装修完毕招纳租户时正逢时档春节进入春季租售时期便拥较租户时赶明年半年新项目入住档期前低价入市抢占先机错明年出租时期
2装修公司招标
目前市场装修队伍鱼龙混杂差异极装修单位资质身较复杂
装修单位受委托挂等需装修公司进行筛选选择装修单位时选定装修标准装修价格确定装修公司决定公寓装修质量关键装修规模较会吸引许装修公司前接洽认
招标形式确定需装修公司设计方案佳果行需现着手准备
第三章 出租价格
定价原
首先参市场高档公寓出租价格尤CBD档次项目出租价格嘉里
中心20—30美元方米月丽晶苑15—20美元方米月嘉华世纪10—15美元方米月国贸公寓28—35美元方米月雅诗阁28—35美元方米月嘉里中心国贸公寓雅诗阁服务式公寓服务成较高物业理费租金较高CBD酒店式公寓租金高次纯住住高档公寓次商住公寓世贸国际公寓属纯居住高档公寓丽晶苑居租金档次世贸国际公寓刚投入许服务设施完善劣势租金水居10—15美金间
次解世贸国际公寓已出租情况前世贸国际公寓出租情况租金
水吻合10—15美元定出租均水未世贸国际公寓断成熟服务完善租金提高取均租金限15美元作预定价格表均价
二定价方法
定价方法带更租户更高租金收益
1均租金价格波动基准价套租金样波动终核算时保证均租金价
2低开高走制定出低价高价竞争低价高价会客户吸引作
3层数面积通风采光等素制定参数出套更加合理单价总价
5 制定价格时留出折扣点保证预定价格时折空
间
综合采取方法制定世贸国际公寓租金价格价格表适时制
定
三 付款方式
1通常做法：押三付先交三月租金作押金租金月付月底交月租金
2推出更灵活付款方式年付三年付提倡付长期租金予相应折扣优惠服务优惠租期越长优惠越租期延长租金酌情递减递减底限定租期采分期付款：租期年者次性付款享折扣三月付半年付等折扣
第四章 出租推广
原世贸国际公寓原知名度基础开展推广工作先期推广需定开支期通租金支出推广开支
预计装修开始期阶段进行重点推广开始阶段推广目告知性请潜租户关注期阶段推广目吸纳效租户
详文略期提供
第五章 物业理
出租必然带出租物业理世贸国际公寓期工作装修前应着手筹备尤首先考虑采取样理方式厂拥世贸国际公寓物业进行理营部分资产运作起创造收益支持双鹤总体发展关理种方式选择：
第种松散式理全权委托公司营模式：找家相定验公司种公司单纯物业公司属房产市场事中介服务租赁业务营专业公司类公司优势熟悉租赁市场价格浮动握较灵活办法找租户定数量客户群服务费套租金中抽取优点家租赁公司参竞争带出租率员需太投入
第二种租赁代理公司合作方式成立营公司全权委托方营方进行监控协议方式收取方应固定收益方营负盈亏方营保证方年固定收益种方式优点收益稳定缺点收益增长受限制理专门专业利理完善提高
第三种方成立独立物业营公司独立完成装修维修招租产籍理客户理等工作优势收益独占性解决厂职工安置培养物业理写字楼等物业项目理基础缺点投入较风险性
第四种委托现世贸国际公寓物业理公司——乔福物业代物业理公司厂部分进行全权理优点理体化权责统避免推脱敷衍突纠纷等事端发生
未竞争优势服务加强服务品种质量世贸国际公寓物业理工作长期采样物业理形式服务先行世贸国际公寓物业理关心公寓出租率简单易行做业入物业理公司产生实质性影响走前面旁监督更利
第六章 前期遗留问题
说厂开发商公寓利益分割未终明确处车库分割D座底商分割等想越早解决越利租赁工作应该交接房屋时时完成利益分割样避免解决时出现方抵赖反悔逃避等情况发生
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