全林国际广场策划书2


    贵阳房产宏观市场分析:
    () 2000年贵阳房产发展分析:
    2000年贵阳房产面前未发展良机全国许城市相贵阳房产业形势直较前年空置房例15左右年空置年率直较低国家支持房产业发展政策逐步完善关百姓住房消费观念加强房改深入住房信贷投入增加开放住房二级市场减免部分税费等关系贵阳市房产市场价格年呈稳中升趋势尤中心区房价高层层升幅层升幅更究原市区土供应减少市区商品房(尤层)供应相减少市区房价扬难免市民应改变种愿离开中心区居住观念目光城郊结合部环境配套设施齐全住宅区转移马白云河区房产开发潜力现交通道路改观老百姓住房投资升值保值观念加强会更市民余钱投房产角度2000年筑城楼市会出现新发展势头
    (二) 2000年贵阳市房产发展趋势
    1 房价适度扬
    2 土交易活跃换手量增
    3 花溪等郊区置业者增
    4 层住宅精品楼盘会增
    5 高层公寓更采新技术新设备
    6 空置积压房会特价优惠抛售
    7 房屋置换量增加
    8 中华路住宅交易日渐火爆商业气氛日渐复苏

    (三) 贵州推进住宅产业化
    贵州属联合国土警戒线省份住宅砖混结构什?便宜矛盾市场物稀贵原土稀缺必然结果砖价格应较高住宅产业化推进纠正种错误住宅产业化推进实际告诉企业市场问题说出台济适房建设重点政策实际告诉开发商目前市场需求中中低水消费流住宅产业化推进涉面广实际情况差异首先应该强调观念更新解许省份机构改革中已意增设省级中心住宅产业化推进程必然发展趋势

    (四) 贵州省2000年居民住房消费状况
    1 2000年贵州省重点启动居民住房消费实际年居民住房消费居领导位延续发展目前称房部门60万M2存量房盘活存量量工作做通常手法通减免补贴税费降低交易门槛房改房暂缓交土收益金入市等办法存量房存位置房型配套等理想外合理价格出售方法房部门会更动作更优惠政策刺激盘活存量促进二三级市场力发展
    2 贵州省济适房投资成倍增长房改刺激贵州省济适房年完成投资2076亿元较年增长108带动相关住宅产业投资增加倍出台存量补贴特点住房分配货币化方案立足中低收入家庭住房供应体系等措施力带动济适房建设统计年贵州省完成住宅总投资37亿元年增长90住房新开工面积480万M
    2竣工面积420万M2分年增长6456中济适房约占全省新开工面积80较年增长95济适房竣工面积占住房竣工面积75商品房竣工面积27倍
    (五) 贵阳房产郊区化发展成趋势

    着贵阳市两城区旧城改造基完成市中心区土资源越越稀缺特年市政府严格控制市区土批租市中心土供应更趋紧张时国家取消福利实物分房实行住房分配货币化增加住房信贷投入开放住房二级市场减免部分税费等系列措施极提高群众改善购买住房积极性住房开始成消费面市场局面开发商跃跃欲试悉贵阳样城市现已注册400家房开企业少事行业企业家准备进军房产贵阳年房产发展势头深圳广州等诸房产商抢摊贵阳已成识目前市中心带土供应十分紧缺情况开发商开始目光投郊区带河路河线河带花溪带贵钢二戈寨线省政府背关带二桥贵工带昔日土资源纷纷升值块土家房开公司较劲市郊房产开发行情涨已成争事实中天花园榕筑花园等代表城郊物业代表着种城郊结合部绿色环境文化特征倡导回然脱离城市喧嚣通绿色环境整体面规划容性化卖点突出特点涵价值更加符合广中低收入消费群需求销售较红火时筑城郊区住宅文化板块正形成市民居住城市中心传统观念正发生变化投资者越越重视物业环境配套设施物业理郊区块关键样做

    (六) 贵阳市2000年13月批准商品房预售
    栋数:31 建筑面积:178794287M2



    中批准预售
    非住宅
    申报预售价
    7811276M2
    310015000 元M2
    住 宅
    申 报
    10068153M2
    15003000元M2


    抵押登记信息
    建工程项目
    16宗
    145287M2
    3110万元

    房产抵押
    122
    132925M2
    21888万元

    741
    753811M2
    106446万元



    二贵阳市房产微观市场分析:
    1.市场板块角度分析
    贵阳市房产市场价位等层次进行分类分三种区域板块:中华路板块环市路(中华路)板块环市路外围板块

    1) 中华路板块(均价3600元M2左右)
    作贵阳商业中心贵阳市房产开发重点区域两直房产热点市场房产业区域飞速发展时引进先进超前开发理念推动贵阳房产业起巨作区域物业较消费者接受
    成贵阳市民众置业带置业区域物业价位断升开发相量处供求状态加价格提高增加置业门槛现阶段该区域处竞争炽热化状态

    2) 环市路(中华路)板块(均价2480元 M2左右)
    区域强烈市区概念敞司解贵阳市民数喜欢居住市中心副中心段市中心房价高企该区域成众贵阳市民首选位置房产市场存极发展空间

    3) 环市路外围板块(均价1750元 M2左右)
    环市路外围部分区种郊区感觉物业普遍处中低档水价格低中低薪阶层接受特贵阳西部准备开发金羊区郊区房产市场商机限握时机

    2.房产实体分析
    贵阳房产实体建筑物园林道路等硬件设施处种初级阶段西部开发贵阳城市匹配部分区然鉴选进建筑理念实操力段距离处表模仿阶段精品物业贵阳市存市场空间

    3.项目包装推广手法分析
    1) 策划项目包装理念超前意识建筑商精品筑造匹配社区概念整体性效果明显

    2) 部分项目前期策划水较高营销阶段专业士没介入者介入深策划方案实操验证造成楼盘销售力原

    3) 项目全程营销缺乏系统性连贯性等停留某阶段促销品牌塑造带利素时没达整合营销效果

    4.房产发展成熟度分析
    贵阳市房产业处成熟阶段开发意识建筑水物业理等落海发达区510年楼盘开发理念较前卫造成市场参差齐城市济发展角度行业发展定阶段性消费者新事物解接受程超前物业开发具定风险性时具超额利润回报行性物业作前期适度超前开发研究市场作恰处成功关键
    否项目会出现虎头蛇尾现象造成期烂尾点项目鉴意义


    5.价格定位分析
    贵阳市楼盘项目价格基应市场价格进行定位区域市场价格范围定价反映市场处成熟发展中阶段时项目价格浮动预留定空间发掘区域济文化建造精品成项目高档物业定位关键

    6.消费群体分析
    成熟市场消费者置业观念必然滞处感性阶段没形成理性置业观念项目推广时应认引导置业者消费观念成导思想







    三贵阳市楼盘广告分析


    楼盘名称
    广告诉求点
    广告容点
    评析
    银通山庄
    入银通财福享通
    1) 千禧园概念
    2) 现楼优势
    3) 体现综合素质品牌服务环境配套交通设计位置
    楼盘诉求点没支撑素体现楼盘独特性



    4) 区规划图体现社区概念

    友谊花园
    梦中家园里
    1) 展示会点贵阳友谊集团
    2) 时代广场做SHOW势推出精品楼
    3) 迎国庆贺中秋时机推盘
    该盘抓住时机推盘推盘连续性够强浪费前宣传势
    立云厦
    酒店式型公寓
    1) 住出租参酒店营
    2) 年三年原价回购
    3) 10月8日部分房价调10
    4) 星级标准居室
    5) 份尊种骄傲
    6) 三万元作酒店业
    开发商较前卫营理念免费住三年没金融机构支持作保障置业者信心
    中天宅吉厦
    免费住三年
    1) 开全国先河高层全包式住宅
    2) 现金概念
    3) 区配套贵阳第
    4) 立体绿化叠泉水景
    户型设计较超前市场引导作宣传方面素应该侧重体现跃式户型带种众生活空间
    银海厦
    千呼万唤公开发售价2880元m2起
    1) 中华北路黔灵东路交汇黄金段
    2) 层错层跃层户型
    3) 赠送电话线电视 讲门铃煤气入户互联网络入户等
    该项目2880元M2低价入市造势赠送件物品作优惠措施促销没限定时间目标客户群数会处观状态




    楼盘名称
    广告诉求点
    广告容点
    评析
    时代名仕楼
    1) 享市风情
    2) 高贵典雅婷婷玉立
    1) 精美样板房敬请参观
    2) 1600M2高级观光会
    3) 24时中央供热水系统
    4) 居市巅全景观落玻
    5) 电子遥控门锁
    广告画面婷婷玉立女士项目外观相语双关衬手……
    钻石广场
    1) 南明河畔贵阳外滩
    2) 钻石广场甲秀天
    3) 龙腾盛世惟独尊
    1) 选择七理段轻松便利星级享受实力
    2) 南广场标志性建筑
    3) 七成三十年揭
    4) 成生荣华富贵
    量周边配套优势进行推盘塑造南广场标志性建筑作标志性建筑具备什什没支持点宣传出
    中天广场
    1) 欧陆风情典雅气派
    1) 价值文化配套
    中天广场规模具中天集团品牌理位置相优越极度塑造典高尚社区广告推广手法没气派身份尊贵面体现出


    2) 登峰造极
    3) 缔造典欧式高层建筑群

    2) 具完美生活配套
    3) 规模休闲配套
    4) 高档次物业配套
    5) 购买中天广场房产采旧房置换新房办法

    千禧苑
    千禧典尊贵华庭
    1) 城市中心唯拥花园广场高尚住宅
    2) 日集团(香港)限公司特恭贺5月1日开盘
    没塑造涵素质宣传种尊贵华庭品味现场布置相错













    楼盘名称
    广告诉求点
    广告容点
    评析
    龙港国际中心
    1) 投资回报佳捷径
    2) 帮您抓住成功
    1) 成立商场理部业服务破传统营投资
    2) 引进国外名店
    3) 业商铺组织竞租拍卖会
    4) 中华中路成步行街机会越越少
    5) 投资龙港国际中心等购置台印钞机
    果广告中宣传实力业进驻更具说服力提高市民投资信心否说没
    嘉信华庭
    市里校园校园里家
    1) 敬请光99贵阳房产交易展示会C展区
    2) 选择家选择种生活方式
    3) 生活恬静开扬优越尊贵充满爱浇灌希
    题鲜明宣传较文字化缺图视觉效果
    月亮岩商住楼
    您实实选择
    1) 2000年三月入住
    2) 房产交易中心215室
    3) 跃式住宅
    作种没什优势楼盘集中宣传力度 推广价格许效果更
    港天厦
    实现梦想步遥
    1) 净面积般高48
    2) 毗邻黔灵公园
    3) 感烟动报警消防系统
    4) 次性付款优惠3
    作2680元M2楼盘做种广告说市场竞争力强没生活品味




















    楼盘名称
    广告诉求点
    广告容点
    评析

    中天花园
    风景挂窗前住居
    1) 品牌质量服务中天企业诚挚奉献
    2) 贵州省唯国家级城市住宅示范区
    3) 省唯型高品质住宅区
    4) 建筑面积78万M2
    5) 山水建筑物绿化景观构成山水画风景窗前
    中天花园贵阳房产郊外发展起典范作然该盘销售错品牌延续足成住宅典物业理配套带生活方式够理想
    天恒城市花园
    市里花园花园里家
    整广告版面鲜花楼宇底色红黄色衬托高贵
    突出题花园家缺乏居住理念
    阳光市
    做阳光快乐
    1) 入住
    2) 户型设计质外部色彩您心动价位
    3) 广告画面日蔡花中央楼盘题相结合
    广告版面抢眼果心动价位出会吸引更客源
    协厦
    顶尖段高尚物业
    1) 座落民广场旁拥75000M2绿色
    2) 商\住\办体综合楼
    3) 省唯获建设部建筑工程安全奖工程
    4) 31米层高
    塑造段优势概念缺乏楼盘素质段相衬

















    楼盘名称
    广告诉求点
    广告容点
    评析
    九龙花园
    首席度假式居住特区
    1) 绿色特色
    2) 回然
    3) 跃式复式错式
    4) 950元M2
    作低价盘做出首席度假式居住特区应该较吸引置业士
    榕筑花园
    工薪阶层高尚住宅

    1) 真诚相约榕筑花园区
    2) 实现梦想步遥
    3) 1138元M2起价
    4) 面积106300M2跃层错带跃层
    广告容较性化抓住工薪阶层心理户型定位偏低价位相矛盾



    5) 光辉光辉(教师节推盘)
    6) 营造阳光绿意然生活您老师
    7) 教师购房优惠12

    鑫海厦
    封顶
    1) 4月10日前优惠价2780元M2起
    2) 机失欲购速
    3) 四套配屋顶花园跃层空中墅
    封顶优惠价促销倒限期送礼品等买家会期价格降
    冠竹苑
    环城线唯型花园式住宅区
    1) 世关注居家
    2) 花明天钱圆天梦
    3) 六风格异绿色庭院
    4) 离尘离城绿色家园
    广告宣传超前夸辞果握适超前度会更买家现场失
















    楼盘名称
    广告诉求点
    广告容点
    评析
    金辉厦
    1) 抹市情节
    2) 成熟稳重绅士风度
    1) 客厅落玻全景观式房间
    2) 24时中央供热水系统
    3) 错层标准层跃层
    4) 种户型选择
    5) 电子遥控门锁
    市情节没什体现
    绅士风度生活品味没塑造
    温州公寓
    1) 首座全欧式设计
    2) 首座天文观景台
    1) 拥南明甲秀美景
    2) 聚东山仙灵气
    3) 居住仅屋居美居
    4) 强调空间亲
    5) 西部开发成热点衬托身楼宇成名热点
    广告策划楼盘具文化涵目标客户群注重素质说较成功
    逸豪峰
    黄金宝商机限
    1) 住宅全错跃式结构单元独立电梯
    项目引新意概念助模式等促销手法欠缺



    2) 楼顶花园游泳池
    3) 童乐园台花园
    4) 空中楼阁式停车场
    5) 行业助模式医疗美容办公饮食等


















    楼盘名称
    广告诉求点
    广告容点
    评析
    新陆广场
    1) 贵阳明天发现新陆
    2) 市正中心成功新起点
    3) 聚焦新陆贵阳天
    4) 涌新陆贵阳天
    1) 坐拥中心方览全局领悟先机
    2) 居住中心事业半径定会宽广限
    3) 五全新豪宅理念全机关报中心位全新欧陆风格全新会涵全新健康户型全新智家
    4) 力争超越切追求全新生活您奉现
    首先市民新陆悬念版竖半版较抢眼色彩画面较突出题
    中天星园
    1) 智化生活享受唾手(智篇)
    2) 开水龙头纯净水(净水篇)
    3) 美丽绝(环境篇)
    1) 舒适安全实高品位超质
    2) 高品质生活体现高品质生活细节
    3) 中天房产第四代产品
    4) 360O全方位绿公视野感受国际文明居住标准数码房产
    5) 公园式生活环境酒店式舒适感觉
    6) ISO9000质量认证物
    中天星园广告推广中手全版形式出现体现实力塑造品牌高素质社区业身份豪感增加附加值价位段中远远高出




    四项目竞争手案分析:
    <> 中天广场案例:
    该项目位司路中段北位置东距中华南路约500米西紧南明河支流北市青少年宫南傍司路总建筑面积180000M2中住宅面积130000M2居住户数1000户户型18种型康体会20000M2停车位350欧式园林广场12000M2三组团六幢高层西东排列成气势轩昂规模宏
    项目处相优越理位置目前贵阳市档次物业规模高档盘具规模效应优势时中天集团公司品牌整市场举足轻重位海较前卫物业概念中天广场说贵阳新代建筑设计精品楼盘

    1 中天广场推出市场形象:
    欧陆风情典雅气派体验完美生感觉
    项目市场形象充分体现中天广场通方面做充分准备工作:
    (1) 建筑设计
    a. 建筑风格中天广场体建筑欧式建筑风格融入现代手法古典欧陆风情现代建筑韵律相结合勾勒出筑城欧陆风情典
    b. 环境绿化
    中天广场首家引入广场环境设计理念12000M2广场环境营造居家体闲理想场破筑城高层建筑中见高楼见环境格局广场拥30米欧工罗马立柱拱门3000M2罗马式中心广场高12米宽54米罗马连廊喷泉组合水景巴洛克亭等欧式景观广场四周型花坛草坛绿化康体城顶3000M2休闲花园塔楼顶2000M2私家花园构成中天广场独特立体绿化空间

    (2) 配套设施
    a. 文化配套
    生活文化中心区气质素质高筹里青少年宫墙隔市中隔街相幼园学中学学营造良文环境——孩子健康成长

    b. 生活配套
    处繁华两条商业街中华路瑞金路间购物消费应市医妇幼医院文化路菜市场41422路公交车8条中巴专线构架便捷交通

    c. 休闲配套
    12000方米欧式典园林完全属业天庭院漫步怡然享受生活闲适写意邻民广场河滨公园青少年宫社区配套


    (3) 康体会
    中天广场20000M2型康体会:58M2室恒温游泳池18道保龄球场高尔夫球推杆练场壁球网球场室攀岩器械健身房型组合式童娱乐设施老年活动中心等系列配套设施

    (4) 物业理
    a. 物业配套
    纯净水道供应系统线电视线电话住宅电梯煤气独立电表楼宇讲系统闭路监控系统2000方米康体运动中心等50项配套高科技设施

    b. 物业理模式
    中天广场西南首家获ISO9000质量认证中天物业公司国际标准实施24时全方位物业理

    2 中天广场目标客户群
    (1) 居住环境求较高工商界士
    (2) 崇尚欧陆风格建筑新生活气息追求生活优越士
    (3) 中天集团项目较具信心投资者

    3 推广策略
    (1) 产品策略
    采取种户型产品策略67M2271M2开间户型采种较流行跃式概念设计充分显示生活目标客户群细分程度时充分体现气风范优越生活方式

    (2) 价格策略
    塑造楼盘高质素中高档次豪宅价位推盘配种相豪华室装修令物业具豪宅档次中天广场受众欢迎种原

    (3) 推广手法
    a. 中天集团企业品牌塑造楼盘形象
    b. 电视报纸等媒体高密度传播信息提高楼盘知名度
    c. 聘请全国唯获鲁班奖北京六建作承建商塑造楼盘高质量形象
    d. 周边配套设施身配套塑造身楼盘综合素质高社区形象
    e. 强势推广市中心首屈指欧式高层建筑群欧陆风情典雅气派定位相配合

    总结语
    中天广场紧扣住欧陆风情典雅气派项目形象定位作宣传中心断提练出新优势加强中天广场印象解 通优质产品环境配合达成功销售目标成功处结:
    (1) 项目定位具独特性身方面优越条件支 持该定位
    (2) 发掘项目身优势肆宣传优越性项目市场接受程度加强吸引买家视线极调动市场气
    (3) 价格策略相合理原项目价位买家心理价位相接形成巨销售力
    综合说中天广场策划者成功利项目身周边优势条件提出市中心首屈指欧式高层建筑群概念

    <二> 钻石广场案例:
    该项目处贵阳市繁华中心华南路南广场位置六条道路交汇交通便利毗邻甲秀楼民广场紧邻花鸟市场南明河南明河畔酒文化条街隔河相放眼远眺南岳山脉观风台风景线古建筑甲秀楼楼群黔明寺等美景收眼底
    钻石场总建筑面积6万方米总投资2亿贵州金鹰物业限公司独资开发国外名师携手设计外观宏伟气派部精致实采美国喜莱登酒店先进物业理模式您享受犹贵宾般居家生活进钻石广场贵阳市街面宽商场处市商业中心南延交接点极具升值潜力作南广场标志性建筑钻石广场隽山水灵气享利优势置业中实位成体现

    1.钻石广场推出市场形象
    南明河畔贵阳外滩
    配合市场形象钻石广场做准备工作:
    1) 总体规划设计
    幢32层景观住宅幢16层景观写字楼5层裙楼商铺集商住娱体功厦设计错落致显出高雅气派

    2) 区功配套
    裙楼方设计三层功会

    3) 物业理
    采美国喜莱登酒店先进物业理模式

    2 目标客户群
    1) 商界中成功士
    2) 金融界中高层理士
    3) 追求种身份象征士

    3.推广策略
    钻石广场2000年1月15日正式开盘1月14日分商报晚报做半版彩色版宣传广告钻石广场甲秀天广告题时宣传七优势:
    (1) 段显赫气充盈
    (2) 悠游怡然
    (3) 轻松生活宰
    (4) 举步天阻
    (5) 星级居左右逢源
    (6) 时尚选择享受生活
    (7) 强势盾厚积薄发
    正式推盘作良铺垫推盘南明河畔贵阳外滩作项目形象定位进行推广理位置楼盘身素质支持定位题宣传手法宣传容足支持贵阳外滩物业形象说败笔继广告没形成定连续性难塑造贵阳外滩品牌
    <三> 中天星园案例:
    中天星园位外环东路团坡桥头东面南面紧南明河北面居住区西面马路整体14幢高层组成纯住宅区楼盘素质做较高等段中价格定位相高高出倍说该项目创贵阳房产界奇迹
    1.中天星园推出市场形象:
    高品位智化典社区
    配合市场形象中天星园准备量工作:

    <1> 规划设计
    车分流围合式题空间南北均绿化率高体公园安全感采景效果公园采光空气视觉
    <2> 建筑设计
    梯两户三面采光梁柱舒适便捷美感实率高
    <3> 户型设计
    全高层中空复式飘窗文化厅增强室室外美感层次感墅感适应21世纪家庭生活方式文化性趣

    <4> 景观设计
    面积绿四季花卉径河堤罗马艺廊太阳神雕休闲椅等公园生活狭意酒店住宿舒适

    <5> 配套设施
    泳池网球场中心会超市幼托净水智化系统车库等感受高品味现代生活体会超值享受

    2 物业理
    获ISO9000质量认证中天物业公司国际标准实施24时全方位酒店式理展示未社区文化信赖感舒适方便安全尊贵

    3 中天星综合素质体现:
    <1> 品牌
    中天企业贵州唯产类市公司十年专业营天中天市场份额物业品质服务质量社会信誉全面锁定贵州省房产市场龙头位

    <2> 智化
    视讲系统红外线保安监测系统IC系统室防盗防火系统紧急求助系统适应知识济时代INTERNET系统
    <3> 设计
    规划古典建筑美学控制整体格局享空间轴心围合成三匀质空间引动空间环境交渗透窗户体现室外风景建筑设计引进澳洲三段式建筑风格表现瑰丽典雅俊朗流畅审美格调 梯二户梁柱实率高面积停车场完全实现高尚住宅区车分流原

    <4> 理
    贵州省通ISO9000质量认证中天物业理公司提供酒店家服务

    <5> 户型篇
    引进前卫错层式中空复式室设计营造身居墅室立体空间感觉文化厅做书吧琴吧做工作室棋室层面体现生活情调飘窗观景阳台落玻璃客厅文化厅梯阶构成充满阳光层次空间环境光影外流动

    <6> 配套
    营造墅式房子营造公园式室外环境智型网络化安全设施配置泳池网球场书亭超市托3000M2业会

    <7> 环境
    开创贵阳住宅区题式景观设计先河日月星辰作题引导设计4000M2题庭院——太阳广场

    4 目标客户群
    <1> 崇尚然追求高尚生活模式情享受生士
    <2> 中天集团项目持较高信心投资者
    <3> 智化生活方式士
    <4> 事业非常成功高收入金领士
    <5> 部分商族
    <6> 周边生活惯富家

    5 推广策略
    中天星园1999年9月19日正式开盘高品味智化典社区推出市场价位远超出段支撑价位业绩非常理想成功原:
    <1> 区车分流设计概念贵阳市场较超前
    <2> 导入智化概念符合高消费生活品味
    <3> 中秋夜中天星园星光溢彩音乐晚会中国科学院副院长院士陈宜瑜考察等公关活动加社区涵品味
    <4> 中天集团企业品牌广告强势推广塑造高档物业形象买家追捧成功关键
    总说中天星园成功体现贵阳房产策划时代精品楼盘萌芽

    <四> 新陆广场
    新陆广场位中华南路醒狮路交界处周边金融商贸繁盛信息资讯业聚集时代广场新老百货等厦相领民广场咫尺文教市政配套俱全中三中达德学市府路学等交通便捷距贵阳火车站5分钟机场15分钟车程作市中心城市前段商业价值相高作居住说市中心首选物业宜商宜住城市居住种典范升值潜力较
    该项目新陆广场命名策划重点放新字面围绕着题精神作系列工作
    1 新陆广场推出市场时形象:
    全新城市居住理观念
    全新健康舒畅居住空间
    全新演绎欧陆建筑风格
    全新园林会文化涵
    全新智生化物模式

    1) 全新城市居住理概念
    a 住宅区域城市信息资源联网实现智化居住全新构想
    b 裙楼15层设商业空间营造更浓郁商业氛围
    c 交通便捷距贵阳火车站5分钟机场15分钟

    2) 全新健康舒畅居住空间
    a 33米层高
    b 全景落窗凸窗
    c 观景阳台生活隔合
    d 带独立卫生间工房

    3) 全新演绎欧陆建筑风格
    a 三重立体式空中花园(楼房面裙楼顶房高层私家花园)
    b 欧陆建筑符号点缀
    c 全新三段式立面格局(转换层部分架空形成半围合半室外层次园林绿化休闲空间

    4) 全新园林会文化涵
    a 中西园林艺术品味优雅生
    b 裙楼顶层立体式园林会
    c 实行会员制豪贵生活彰示

    5) 全新智生化物模式
    a 楼宇理执行严密ISO9000国际物业理体系
    b 计算机理中心监控中心
    c 新加坡狮岛全动消防预警广播灭火系统
    <五> 时代名仕案例
    时代名仕楼位贵阳市铂金段——十字中华路中山路交汇处楼宇处成熟社区学校医院菜场邮局购物中心方集四周四通八达交通网络家居办公提供便利
    厦高140米35层凌时代广场集住宅写字楼停车场会体总面积2万方米处段显耀交通便利商业价值巨该盘销售非常目前止已售出85
    1 时代名仕楼推出市场时形象:
    享市风情
    1) 总体规划
    规划设计首先体现楼层高度35层建筑雄伟巍峨耸立豪气凌云采超户型165205m280M2客厅显尊耀
    2) 区功配套
    a 康体中心
    b 童游乐园
    c 1600M2高级观光会
    d 24时中央供热水系统
    e 4000M2型停车场

    3) 物业理
    a 安全服务
    保安24时巡逻负责应接车库泊车交通疏导消防闭路监控
    b 商务服务
    邮件寄送报刊收发文件电讯字复印等
    c 维护服务
    d 清洁服务
    e 户需时户签订服务合满足户诸接送孩护老购物等方面服务
    2 目标客户群
    1) 中华路做生意商家
    2) 追捧闹市中生活高级仕
    3) 办公企业单位
    4) 事业较成功追求身份象征士
    3 推广策略
    项目处十分繁华中华中路段断宣传推广市风情社区概念身优势相结合户型设计理想加作居住环境讲吵杂推盘时间较早部分优秀竞争楼盘段时间推出抓住推盘先机相说推广较成功















    五项目分析
    () 项目概况
    1 位置:项目处中华路富水路护国路文昌路新华路西湖路阳明路滨河路交汇处距火车站第二客运站1200米距龙洞堡国际机场仅十二分钟车程交通便捷

    2 周边环境:南广场民广场南 明 河著名古迹甲秀楼

    3 周边配套:中三中九中十 六中十八中二十七中南明中学新华中学甲秀中学达德学富水学邮电楼贵阳眼科医院南门饭店

    4 楼宇配套设施:4000M2会堂休闲购物步行街6000M2空中花园中包括:1)童乐园 2)童托服务 3)老年活动中心 4)健身房 5)乒乓球馆 6)网球场 7)保龄球馆 8)游泳池 9)法律咨询服务中心 10)家政钟点服务中心 11)医疗咨询中心 12)娱乐餐饮服务 13)购物超市 14)邮政车票机票代办 15)洗涤服务中心 16)车库附设洗车场
    5 智化理系统
    1) 安全防盗监控系统
    2) 消防警报系统
    3) 车场停车系统
    4) 三菱高速电梯
    6 户配套
    1)独立电表 2)分户水表 3)程控电话端头预设进户 4)闭路电视端头预设进户 5)门铃三方彩色视讲系统 6)住户厅设置邮政专箱 7)水净化器 8)负压排气卫生间厨房送套 9)送带子防火防盗门实木门 10)煤气表进户
    7 物业理
    ISO9000国际质量认证体系实行酒店式服务
    8 总体规划
    1)1 5层商场三幢裙楼中A座:29层
    B座:15层
    C座:27层
    2)总户数:316套
    户型
    面积
    (m2)
    13138
    14873
    12644
    1605
    22334
    25666
    21054
    14942
    11924
    14351
    12489
    14448
    11033
    户数

    ( )
    759
    759
    1519
    1519
    316
    316
    316
    316
    696
    696
    696
    1392
    696

    (二) 项目机会点
    1 市场空间
    贵阳成西南政策利前提市场具特色综合素质商高档住宅精品区较强承接力着外营成功士高级白领阶层队伍断壮面建讲求整体规划理念设计功配套先进高尚住宅区持续成长市场空间

    2 区域优势
    项目位贵阳中华南路段繁华商业区交通便捷该段传统甲秀楼风景区环境优美景色怡空气清新南明河具备塑造高尚住宅区先天条件周边环境成市政府形象工程改造重区域区域社区环境断成熟完善项目成贵阳市明星楼盘机会提高

    3 发展商实力
    贵司强资实力南明区改府合作开发项目增强项目信誉度买家信心发展商代理商资源整合强强联手融合发展商开发理念代理商项目操作手法竭诚合作必创出品牌项目成贵阳楼市道亮丽风景线

    4 身规划设计概念超前
    1) 西南区单体报建量
    2) 西南第第家中庭空中采高强网架1500M2透光玻璃板条特殊材料铺健身路
    3) 贵州高厦(楼高151米)
    4) 贵州空中花园6000M2
    5) 贵阳第家楼盘名称命名具文化涵休闲步行街
    塑造项目品牌力支持基础做出标性物业

    5 策划前置观念
    项目处销售初始阶段贵司专业代理公司合作意起取长补短鉴作楼盘资源整合推广积极作贵司目光敏锐注意事预立方面整合社会精英资源贯彻项目放矢然先机握

    (三) 项目问题点
    1 发展商尚未较高知名度
    现时贵阳房产业已开始逐步进入规模品牌竞争阶段贵司全林物业首进入房产界开发项目房产界尚具备较高知名度
    建议:需较专业房产代理公司物业理公司合作创立出高档明星楼盘项目推广中逐步营造树立发展商项目品牌形象

    2 项目前期形象口碑
    项目前期工程进度缓慢甚处烂尾状态市民信心折扣损现阶段项目品牌树立时市民带置业心理障碍
    建议:南明区政府招牌方面采访项目作贵阳市形象工程方式进行量软性文章宣传消市民疑虑时项目做宣传(具连带性配合项目推广做)
    3 项目目标客户层面较窄
    项目立项高档住宅区面积力户型针目标客户群少数济实力雄厚成功士客户层面较窄
    建议:1)针目标客户群需求参趋时尚精细准确握项目实施细节务真求实策划思路落实实操步骤量减少确定性模糊性做胸成竹步步赢
    2)项目形象档次提升高层次增强身素质提高市场竞争力吸纳分流档次物业客源项目成功否关键










    六全林国际广场项目包装项目定位策略
    () 全林国际广场形象定位
    全林国际广场现状处营销初期阶段前推广手法没项目优势化表达出敝司建议首先项目重新包装敝司通贵阳房产市场调查该项目详细分析出系列思想:
    首先该项目进行项目定位:贵阳市标性物业(贵阳市形象工程标准进行定义)
    理:1该项目足够质素支持成贵阳市标性物业
    :1)该项目贵州高厦高度151米成标性物业支持点唯性
    2) 该项目贵州空中花园6000方米塑造成标性物业环境空间支持点独特性
    3) 该项目拥高档次星级酒店提升尊贵位象征塑造豪宅风范众处权威性
    塑造
    高厦(唯性)
    花园(独特性) 贵阳标性物业
    高档酒店(权威性)

    2目前贵阳市均价3000元m2楼盘20豪宅市场处供求状态种竞争激烈环境部分项目走种质化目标客户群部分处观状态众项目中选择优秀物业种环境全林国际广场必须层面提升物业档次形象见更强竞争力占市场

    (二) 项目市场推广定位
    南明河畔·市中心首CEO尊贵府邸
    注:CEO(老板阶层首席执行官)
    :1项目目标客户事业成置业者项目形象定位围绕客户群体特性营造符合群体需求概念化社区样方认

    2CEO概念提法实际提出种全新生活方式成功士背贤助太太家全职顾孩子教育问题营造舒适温馨家追求生活品质懂享受生活赋予项目种生命力楼盘诉求欧陆风格智化社区等楼盘基元素(者说种泛滥题)提升种更高层次市场塑造种新品牌概念具极竞争力

    3 市中心首CEO尊贵府邸提法项目定位贵阳标性物业作支持点反说种题塑造项目标性物业起积极推动作相辅相成挖掘项目优势

    (三) 目标客户群定位
    1 CEO(老板阶层首席执行官)
    1) 40岁思想成熟事业成
    2) 社会圈子十分广泛
    3) 孩子家庭太太家全职顾孩子
    4) 注重品牌讲究生活品质懂享受生活
    5) CEO说单纯追求济收入意义已
    6) 常出入高级消费场(高尔夫球会高级食肆夜总会等)
    需求:选择身份位教育水消费档次年龄层次兴趣爱致相接士伍时家享受家庭幸福生活

    2 二次置业士
    1) 35岁左右高级理层(金领阶层)
    2) 社会圈子十分广泛
    3) 夫妇双方数皆参加工作
    4) 济收入丰厚
    5) 欲改善现居住状况
    需求选择质素原居住环境更住

    3 投资买家
    1) 年龄3540岁左右
    2) 社交圈子十分广泛
    3) 济收入渠道广泛
    4) 注重物业质素品牌价格
    5) 注重物业租金回报率
    6) 常出入高级消费场
    需求:选择具升值潜力二手租售非常活跃回报率高高质素物业

    4 长期驻贵阳外商
    1) 40岁左右贵阳公司
    2) 社会圈子十分广泛
    3) 收入十分丰厚
    4) 注重物业质素物业理服务
    5) 常出入高级消费场
    需求:选择高质素成熟便利环境优雅社区

    5 私营济中成长新贵
    该类居民私营业占数文化程度年龄参差齐生活条件宽裕消费力强该类居民较强济实力手头拥物业

    6 原住带老市民
    数原住带老市民说历里昨天天发展巨变热爱带里长期养成生活方式惯心理数老市民怀浓郁感情

    7 中华路带中型公司单位
    目前少公司生意面越越竞争压力节省开支许中型公司高级写字楼搬般写字楼然般写字楼搬进点交通方便高尚住宅楼全林国际广场说点交通方便物业规划设计良功完善类中型公司购买高尚住宅作写字楼重选择类买家需求较购买套市场推广时吸引部分公司注意力重点
    (四) 项目包装
    1 宗旨思路策略
    <1> 宗旨
    设计项目包装方案突出项目功特性体现项目标性物业形象购买者获心理认更易接受牢牢入消费者心中
    <2> 思路
    根项目市场定位项目形象市场需求直接面消费者项目规划形象功通具体形式特定表现手法体现出
    优秀项目包装应该完善体现出项目设计形象功突出项目特色性贴市场需求紧抓置业者心理
    <3> 策略
    作项目包装应遵循市场需求消费者心理策略应循序渐进具系统性专业性操作性方面加重视增加投入方面具体情况具体分析力争济效投入切中害达成项目包装宗旨
    2 项目包装系列
    构成项目素属项目包装范畴针贵项目具体情况根现状进行重新包装建议贵项目包装系列包括:项目整体形象包装发展商形象包装盘包装楼盘名称包装运传播媒介包装

    1) 项目整体形象包装
    通新闻媒介楼书户外广告盘工程形象等形成体现出理位置优越建筑设计流园林设计流理服务流发展商实力雄厚高质素高品位超前意识项目整体形象

    2) 楼盘名称包装
    楼盘名称全林国际广场名称够气势够高品味ABC座分命名:
    名门阁·宾士阁·汇俊阁
    :够更体现全林国际广场项目高品味形象标性物业更协调
    b.直接锁定类型目标客户群时目标客户群号座满足置业者偏

    (3) 盘包装
    盘属项目核心实体盘包装说左右顾客选择重素考虑贵项目具体情况提出盘包装建议:

    a. 楼盘方挂巨幅广告牌(晚灯光射)广告容初步建议体现种尊贵生活方式直接动目标客户群心

    b.项目周边路段包装
    周边路段配标性物业形象建议少量投资路段路灯装饰物(具定档次参附件图)特甲秀楼前面滨河路段流量较
    作灯饰广告等更具宣传力度时提升物业档次

    C.项目工包装
    整项目工外围插量彩旗营造气氛更周边环境互相区分开工围墙写项目名称项目徵标发展商名称电话广告语(南明河畔市中心首CEO尊贵府邸演绎西部风情尊享超然傲世全新概念生态社区等工升起氢气球氢气门拱样更突出项目形象施工程中已买家封闭式意念加强身楼盘市场形象利销售
    时工程施工单位时保持联系求工现场施工规范文明材料摆放整齐面清洁积脚手架加绿色防护外罩网工棚整洁施工员衣着规范文明悬挂施工标语入夜亮灯(亮度够)工程进度严格贵司求计划执行施工单位贵司承诺实际置业者承诺信心
    注:围墙宣传处晚灯光射

    d.现场售楼部设置包装
    现状售楼部够宏足处够协调较空旷高品味物业没表达出售楼部包装建议:
    第墙附高品味生活画面高尔夫球6000M2空中花园高科技信息网络
    CEO生活写等容
    第二售楼部摆设高尔夫球器具智化设施精品艺术品等衬托楼盘档次
    第三销售员服务现场控制应具备庄重高雅等
    第四注意灯光布置光线放重位置
    建议现场详细分析作探讨

    e.传播媒介运
    项目盘包装着运传播媒介项目进行包装宣传盘包装针盘相静止宣传面效率限运传媒项目包装种形式种层次高效广泛外全面宣传推广系统灵活专业传媒运项目形象升华全新高度境界令消费者产生怦然心动目忘心理效应项目销售达预想效果

    ———新闻售稿报纸广告发布
    项目重新包装定位作适时软性铺垫式宣传组织针性引导式新闻缮稿潜移默化中消费者产生亲切暗示超前意念心理效应组织创意吸引力高品位广告系列强烈剌激消费者购买欲全面吸引潮创造销售气氛先机轰动效应

    ———制作精美楼书
    作高质素高品位综合商住高尚物业敝司建议制作精美详实清新脱俗楼书贵项目基情况项目规划建议理念生活方式物业理等展示出展示出项目高质素高品位美未高档次楼盘尤重

    ———制作精美宣传单张
    项目市场推广期销售期派专长期广派发宣传单张吸引更买家入市时扩项目市场占率

    ———户外广告
    1. 机场出口斜坡路段做灯柱广告箱机场堂做广告幅外窗口通里宣传提升标性物业形象
    2. 贵阳饭店腾飞酒店金桥饭店等处堂设置广告展板提升标性物业形象
    3. 中华路选旺处作巨幅广告提升标性物业形象
    4. 中华路选约30M2铺位作辅助售楼部(外点)集目标客源

    (五) 项目身素质提升策略
    该项目竞争环境相激烈敝司建议首先提高身素质增加竞争力达销售目项目身素质提升建议:
    1 户型设计方面
    敝司该项目详细研究建议厅出部分改做阳台部分现场进步探讨
    2 外立面更改建议(附件)
    项目原外立面色彩设计塑造标性物业相符合外立面装饰做特色色彩造型料方面众引领时尚时注意周边环境融合协调特色外墙外观强烈突出项目形象提高物业档次点尤重然涉繁杂报建手续敝司认更改佳附件提供外立面参考
    3 园林概念设计
    贵司拥贵州省空中花园6000M2推广中简单陈述已没化发挥附件中附项目园林概念设计仅发挥身优势时增加项目附加值
    4 物业理功配套建议
    (六) 会配套建议
    会功求充分体现支持项目市场定位形象定位成项目性形象力支撑点
    (1) 原
    ① 包罗万重匹配项目档次风格更理想填补周边住宅社区配套空白项目附加值提升
    ② 功项目设置求精规模太
    ③ 考虑部分功设商业物业



    (2) 详细建议:
    1 商务中心:
    客户提供字复印传真订购机(船车)票订购报纸(杂志)等服务
    2 家政服务中心含洗衣中心干洗店(提供干洗服务外提供助式洗衣服务住户行租洗衣机清洗衣物)
    3 网吧:
    提供网游戏网交友网购物等服务外网查询股票行情收新电影提供酒水饮料餐点
    4 视听阅览室:
    提供中西名著说外提供中西音乐著名电影欣赏
    5 型会议室:
    供30开会免费客户提供电视机录机投影机幻灯机麦克风影碟机白板白板笔镭射教鞭等外配备步翻译系统会议录音系统电影机等
    6 药浴桑:
    提供种类药浴桑专业摩
    7 设置音乐咖啡厅
    8 健身室:
    提供健身器材专指导
    9 棋牌室:
    设棋艺室桥牌室麻房
    10 桌球室:
    配英式豪华桌球台
    11 设置高尔夫球电脑模拟练场桑中心等
    12 室外然景观游泳池:
    融健身休憩体
    13 老俱乐部:
    老享受天伦乐
    14 中餐厅西式酒廊:
    特色服务营
    15 玻璃屋顶:
    享受摘星乐趣
    (七) 物业理建议:
    全方位服务宗旨
    物业价值部分体现物业保值升值高水准物业理水关键建议项目引入箸名物业理公司做顾问建立智化高标准物业理架构提供星级酒店理服务目前物业理基组成素:
    ① 著名物业理公司(戴德梁行太洋第戴维斯公司等特港式物业理公司)者著名发展商组获ISO9002认证物业理公司
    ② 专业化保安队伍(退役军退役武警组成保安队)
    ③ 酒店式贴身服务
    ④ 智化理:高科技保安防火防盗理系统等
    智化目前已日益成现代化住宅必备功根项目身条件出发敝司建议选择介入智化系统化实增加成部份放弃做项目确素质档次提升业切身利益帮助项目予介入现建议:
    1 建立网络台
    设立网络中心(WEB)站点提供互联网接入网络教学媒体完全娱乐系统(VOD)网商城证券时交易城市电子图区公服务信息等住户家中通电脑连网络台实现家庭教育娱乐信息咨询IP电话联网监控远程教育等项功网购物送餐洗衣点播甚网医院物业理咨询等

    2 物业理方面实现:
    ① 物业理实现计算机化部门理动化建立物业理信息系统
    ② 车库动化理
    ③ 项设施远程理
    ④ 卡通收费:
    IC卡代钥匙IC卡计算停车收费IC卡缴交水电费IC卡区购物消费实现电子钱包功
    ⑤ 设备理:
    目标监控区设备运行状况包括种公设施供配电设备发电机组供水设施电梯等实现集中监控动化水电气三表动抄报系统(三表抄报纳入物业理系统)
    ⑥ 门窗红外监控报警室安全监控(烟感探头防盗控头)紧急报警铃

    3 安全理采集中监控手段安全防护方面配备:
    ① 红外线电子监控系统
    ② 视门铃讲系统
    ③ 闭路电视保安防盗系统
    ④ 巡更系统
    ⑤ 智消防报警系统
    实际住宅物业理遵循基原智化方面预留发展空间选取较特色客户切身需关方面配置相应系统超出般水准表现


    (八) 项目关提高附加值建议
    1 直饮净水系统
    引入净水动滤装置户皆道优质水接入区业提供直饮水服务
    2 提供高气纯净水
    建议设高氧纯净水系统住户天呼吸清新空气时品尝增强新陈代谢促进身体健康高氧纯净水
    3 节设备节材建议
    然节材设计售楼期间没太显著效果许优点需住户生活中体会值推介求利利外长远目光节节材设计然见效慢样树立企业形象积极作长远作作宣传推广令减低更费符合发展商环保意识利提升项目公益玩形象
    (1) 节水:采低水量高效环保型洁具节水型抽水马桶采渗漏节水龙头等
    (2) 节电:采低高效节电灯具
    (3) 垃圾处理:垃圾分类收集水道设废料粉碎装置
    (4) 墙体:采环保型隔墙体材料采高封闭性外窗减少噪音
    (5) 选材:选具定生力材料选生铝材塑料制品做娱乐设施

    4 环保设计
    引入零噪音设计建筑物门窗采进口塑钢框料加双层中空玻璃抽走空气注入惰性气体室隔音安静冬暖夏凉防太阳辐射香港启德机场新机场附物业均采种隔音玻璃说具零分贝功

    物业理区配套建议属初步提议详细情况贵司关领导商谈行修改调整方案
    七全林国际广场市场推广策略
    () 市场推广策略台阶
    贵阳市标性物业
    南明河畔·市中心首CEO尊贵府邸
    位置优越
    楼宇质素
    建筑风格
    园林设计
    酒店式理
    典楼宇
    生态社区
    项目位南明河畔中华南路贵阳外滩段
    贵州省高社区西南区报建量单体西南第第家中庭空中高架网架等
    采现代义建筑风格
    采中西合璧生态园林概念
    24时贴身式酒店服务唯星级酒店作服务实体配套
    名门阁宾士阁汇俊阁高品位称谓
    然生态社会生态信息生态
















    (二) 标性物业塑造
    贵阳市高档物业集中中华路段竞争日趋炽热化状态项目档次物业贵阳市20竞争手中天广场钻石广场新陆广场中天星园时代名仕楼金辉厦龙港国际中心等二楼盘中天广场新陆广场具备企业品牌段优势概念设计超前优势全林国际广场面竞争环境必须提升身素质定位贵阳标性物业站层面竞争手盘争夺市场众楼盘中脱颖出具备战屈兵优势敝司该项目策划重思路
    塑造标性?
    1. 项目身优势宣传(前面已列举省略)
    2. 项目包装塑造标性物业(前面已分析省略)
    3. 助市政府南明区政府宣传进行炒作:
    作贵阳市标性物业首先市政形象工程出现作塑造贵阳市市貌形象提升贵阳市档次知名度必须市政府南明区政府做公关
    (贵司出面完成说前作类似报导更具操作性)炒作容题

    1) 西部开发市政工程塑造市容形象全林国际广场列形象工程首先提出151米高星级酒店推出项目扩知名度提升物业档次

    2) 市政力塑造周边形象南明桥南广场甲秀楼滨河路段中华南路段未发展衬托标性物业形象周边环境

    4.西部风情概念进行炒作
    西部开发作目前国家重政策方种利素炒作时机具高新闻价值
    项目宣传演绎西部风情概念
    1) 美国西部开发成功典范事件建筑物嫁接项目塑造项目贵阳西部开发历史鉴证里程碑

    2) 振作贵州美国西部开发开拓精神建设家园走国际化市作软件文章报导社会公益宣传政策结合起

    3) 机遇题作软性文章语双关含义:
    a.西部开发机遇
    b.全林国际广场机遇(针置业选择物业机遇)

    4) 腾飞题作软性文章语双关含义:
    a.贵阳济腾飞
    b.拥全林国际广场您身份腾飞外济窗口实力象征您身价百倍

    5) 贵阳外济窗口宣传作软性文章适赞助通全国解贵阳信息中解全林国际广场提升知名度品牌形象
    6) 西部开发势社会征稿做次公关活动题贵阳市历史文化收集通历史文化征稿衬托项目物业时具备历史文化意
    5进行奖竞猜活动贵阳标性物业栋建筑物
    1) 通电台
    2) 通报纸宣传选择:贵阳饭店体育馆全林国际广场

    6.通广州中信广场海87层厦高成标性物业推出高物业标性物业说法


    (二) 项目市场推广步骤

    1 塑造南明河畔·市中心首CEO尊贵府邸题形象市中心首CEO尊贵府邸题提法种众概念够众楼盘引题中脱颖出更重带全新生活方式种高品位生活方式通点推广塑造
    第步:通前面塑造标性物业接着推出项目题形象南明河畔·市中心首CEO尊贵府邸市场接受置业者认
    第二步:塑造项目建筑实体性化形象市场竞争建筑产品趋质化必须众建筑产品中跳出性化建筑物塑造独特风格项目建筑风格综合西方建筑精华现代建筑高科技元素现代建筑中种题定:



    第三步:推广区园林概念中西合璧·生态园林塑造生态特区业种精品园林环境提升生活品位推广中做两点:
    1) 唯性双重唯性概念唯性空中花园唯性概念体现品位体现豪气
    2) 广告画具艺术性然性艺术性具备鉴赏价值然性种然俗性渗透心深处然回然返朴真特性体现性化社区

    第四步:推广物业理配套设施项目久衰重售服务服务支持点配套设施硬件达定服务水必须赖软件理完善硬件软件提供良服务具备良服务美生活方式推广手法:

    软件 + 硬件 服务
    完善(软件 + 硬件) 良服务
    星级(软件 + 硬件)星级服务 星级生活方式

    项目具星级酒店作支持贵阳市唯配置星级酒店项目生活方式尊贵加配套设施区演变成市中心首CEO尊贵府邸

    2 项目ABC座推广手法:
    全林国际广场名称具备气派尊贵高雅称谓讲适贵宾族居住敝司建议ABC座分命名宾士阁名门阁汇俊阁名称塑造高贵形象幢裙楼命名针类目标客户群目标客户群号座意图




    全林国际广场
    南明河畔·市中心首CEO尊贵府邸
    名门阁
    宾士阁
    汇俊阁
    户家世袭家族
    工商领袖阶层
    高官高级理层













    1) 汇俊阁推广手法:
    汇俊阁题定位:
    132位e时代金领度身定造

    汇俊阁针目标客户群高官高级理层属社会金领阶层事业重e 生活提法恰助事业更层楼家生活样顾事业推广中容(支持题思想)
    a 中心区·e时代商务住宅典范
    b 中心区·e时代前
    c e代金领笑傲贵阳未
    d e社会诞生谁引领时代风骚?
    e e生活提出信息生态结合社会生态然生态形成整体

    2 )名门阁推广手法:
    名门阁题定位:
    流社区
    名门阁目标客户群户家塑造种尊贵流社区物类聚群分流社区提法类客户群极强吸纳力推广容(支持题思想)
    a 通宫形象塑造贵宾府邸豪宅形象发掘豪宅文化涵时衬托中国历史种权力高贵身份豪宅特征
    b 紫衣门第广告手法表达流社区概念
    c 标性物业概念强力塑造流社区

    3)宾士阁推广手法:
    宾士阁题定位:
    方方面面优越体现

    宾士阁目标客户群工商界领袖阶层类方方面面成功种说法成功感相吻合推广中容(支持题思想)
    a 名笔名车钢琴等精品折射 衬 托楼盘质素体现种品质价值
    b 颠峰境界(表达种事业颠峰豪 宅尊)
    c 傲居天(高物业相匹配)
    d 工商领袖专生活模式宣传诞生(直接锁定目标客户)


    (三)项 目 推 广 活 动
    1筹备CEO精英会——招募CEO精英会会员
    作 :——项目会引子建立全林国际广场社区文化基础
    ——全林国际广场营造流社会活动圈子名流荟萃全林国际广场
    ——提高项目形象
    媒介选择:全林国际广场会刊银行信卡DM
    活动细:ACEO精英会申请资格
    ——全林国际广场现业
    ——信卡金卡持年消费金额30万元持银行发出申请表格(推荐书)
    BCEO精英会会员权益
    ——优先享租()会设施参加活动权利
    ——定期举办流社会交际活动(新品牌产品推广会迎合CEO生活品味活动)
    ——享名牌家电名牌家私等优惠
    ——提供CEO社交层活跃性
    ——众CEO提供限商机

    2连环奖奖(消费越享受越高)
    作 :——搜集客户资料
    ——诱发目标客户购买全林国际广场
    ——提高项目知名度
    媒介选择:银行信卡DM
    活动筹备:——联络关商业银行(中国银行中国建设银行中国农业银行)银行合办消费积分奖励计划
    ——银行协助筛选信卡客户资料客户月结单附寄连环奖奖宣传单张
    ——设计宣传单张(容A:传达游戏 规礼品撕副券)
    容B:CEO精英会推荐书高尔夫球赛信息)
    活动细:A参加资格
    ——持述三家商业银行信金卡
    ——信卡持(含附属卡)月消费额3万元
    B活动方法
    ——信卡持单张副券(须填写资料)前全林国际广场售楼部参观示范单位获价值300元派克钢笔支(数量限家银行50支配额合150支)
    ——信卡持认购全林国际广场单位更获052万元免找数签帐额
    ——信卡持年消费额30万元时会银行月结单寄出CEO精英会申请表格推荐书持卡认购全林国际广场单位银行发出CEO精英会推荐书时成CEO精英会会员机会参加全林国际广场举行全林杯名高尔夫球邀请赛



    3全林杯高尔夫球邀请赛
    活动目:——高尔夫球项优雅时尚运动全林国际广场做形象联系提高全林国际广场整体形象助社会富阶层全林国际广场产生购买意欲增加销售
    ——参加赛高尔夫球爱者高消费士拥庞购买力全林国际广场潜客户参加者资料作日销售活动
    活动建议:A天高尔夫球赛:
    ——赛接受120报名
    ——收集120位参赛者出席嘉宾资料作日销售进
    ——增加特定高级阶层宣传影响
     B颁奖典礼全林国际广场介绍
    ——天赛安排晚餐晚餐时作全林国际广场介绍然作颁奖
    ——全林国际广场介绍配合电视幕墙录介绍

    C全林国际广场展览
    ——高尔夫球会展览全林国际广场适方吸引高消费力高球爱者注意
    ——赛参加者进步解全林国际广场外该球会客认识全林国际广场增加销售象
    D项活动欢迎业贵宾参加希业带动亲友认识全林国际广场产生购买意欲

    活动细节:A赛
     ——时期:1天新新贝利亚形式赛
    ——参加数:120天
    ——赛形式:杆分赛总杆成绩会减差点出净杆数排列名次差点会新新贝利亚方式计算差点限制:36


    B赛参加方法:
    ——机构总理级士社会名气士作出邀请
    ——全林国际广场售楼部公开接受CEO精英会会员报名
    C纪念品
    ——印全林国际广场公司标志毛巾礼盒
    ——印全林国际广场公司标志帽子

    D奖品
    ——冠军:3万元全林国际广场购买折扣礼券奖杯
    ——亚军:2万元全林国际广场购买折扣礼券奖杯
    ——季军:1万元全林国际广场购买折扣礼券奖杯
    B 传媒单位:贵阳晚报贵阳市报贵阳线电视台
    C 嘉宾邀请:邀请贵州省高协席副席等作赛嘉宾
    目:——市场认知包装全林国际广场新产品
    ——提升项目整体形象
    ——推盘作促销
    推广策略:——高尔夫球赛通媒介关系刊登关活动信息
    ——悬念表现手法带出全林国际广场项目特征引起市场轰动
    4公关活动:贵阳市首CEO沙龙成立仪式品酒美食会
    活动细:1)举行点:型酒店高级食府
    2)时 间:定
    3)活动目:成立CEO沙龙确立项目品牌实质新旧业目标客户群联谊会希形成 种流社会风气衬托项目尊贵性
    4)活动安排:成立仪式
    嘉宾讲话
    节目表演
    品酒美食会
    5)销售宣传帮助:
    增强新业荣誉感抬高项目档次续展销会提供新闻炒作题材
    5公关活动:新德国奔驰S系列名车展拍卖会
    活动细:
    1)举行点: 售楼部现场民广场
    2) 时 间: 定
    3)活动目: 超前科技产品作引子著名品牌代言物举行系列公关活动塑造全林国际广场CEO定位
    4)活动安排:揭幕仪式
    新闻发布会
    奔驰S系列名车展
    拍卖会
    5)销售宣传帮助:通举行名车展德国奔驰车品牌项目级数结合起进步抬升项目档次短时间成市场焦点吸引量客前参观促进成交





    八项目全局统筹

    ()概念
    市场学说简言全局统筹指项目进行领导控制项目市场营销计划策划制定实施系列程中进行效简练强力监督理协调引导规范控制处理全局统筹根金线堆散落珍珠串联起变成条高贵典雅独具魅力项链作房产项目涉资金周期长风险高项目全局统筹更加重关项目全局成功

    (二) 容
    1 员素质训练控制
    优秀项目策划终 实施众行竞争中购买者注意力吸引开发物业全销售员扎实功力恰推销策略选择房产销售员需知识面广泛活动力强必须具备素质相说行业求高具体需条件:商品专业知识市场信息营性观念良修养机应变旺盛斗志吃苦耐劳敬业精神等

    2 计划清晰详
    策划计划制订清晰详细致做心中数利项目全局总体统筹

    3 员安排分配
    方面员定位责工作具体头职方面员间相互协调合作着目标努力

    4 控制
    包括策划控制员控制销售控制效果控制财务控制时间控制等
    5 信息反馈
    房产商品策划推广周期长工作量涉面广员参加信息时反馈十分重尤目前房产市场变化太快影响素太信息反馈更关键
    6 策略调整
    实施程中项目策略视市场反应信息反馈时作出相应灵活调整更利项目推广















    成立项目组
    总理
    项目理
    策划
    市场研究
    销售
    策划员
    市场分析员
    销售
    销售员
    销售员
    销售员
    策划员



















    目录

    贵阳房产宏观市场分析: 1
    () 2000年贵阳房产发展分析: 1
    (二) 2000年贵阳市房产发展趋势 1
    (三) 贵州推进住宅产业化 2
    (四) 贵州省2000年居民住房消费状况 3
    (五) 贵阳房产郊区化发展成趋势 4
    (六) 贵阳市2000年13月批准商品房预售 5
    二贵阳市房产微观市场分析: 7
    1.市场板块角度分析 7
    2.房产实体分析 8
    3.项目包装推广手法分析 8
    4.房产发展成熟度分析 9
    5.价格定位分析 9
    6.消费群体分析 10
    三贵阳市楼盘广告分析 11
    四项目竞争手案分析: 18
    <> 中天广场案例: 18
    1 中天广场推出市场形象: 19
    2 中天广场目标客户群 22
    3 推广策略 22
    总结语 23
    <二> 钻石广场案例: 24
    1.钻石广场推出市场形象 25
    2 目标客户群 26
    3.推广策略 26
    <三> 中天星园案例: 27
    1.中天星园推出市场形象: 27
    2 物业理 29
    3 中天星综合素质体现: 29
    4 目标客户群 31
    5 推广策略 32
    <四> 新陆广场 32
    1 新陆广场推出市场时形象: 33
    <五> 时代名仕案例 35
    1 时代名仕楼推出市场时形象: 36
    2 目标客户群 37
    3 推广策略 37
    五项目分析 39
    () 项目概况 39
    1 智化理系统 40
    2 户配套 40
    3 物业理 40
    4 总体规划 41
    (二) 项目机会点 41
    1 市场空间 41
    2 区域优势 42
    3 发展商实力 42
    4 身规划设计概念超前 42
    5 策划前置观念 43
    (三) 项目问题点 43
    1 发展商尚未较高知名度 43
    2 项目前期形象口碑 44
    3 项目目标客户层面较窄 44
    六全林国际广场项目包装项目定位策略 46
    () 全林国际广场形象定位 46
    (二) 项目市场推广定位 47
    (三) 目标客户群定位 48
    1 CEO(老板阶层首席执行官) 48
    2 二次置业士 49
    3 投资买家 50
    4 长期驻贵阳外商 50
    5 私营济中成长新贵 51
    6 原住带老市民 51
    7 中华路带中型公司单位 51
    (四) 项目包装 52
    1 宗旨思路策略 52
    2 项目包装系列 53
    (五) 项目身素质提升策略 58
    1 户型设计方面 58
    2 外立面更改建议(附件) 58
    3 园林概念设计 59
    4 物业理功配套建议 59
    (六) 会配套建议 59
    (七) 物业理建议: 62
    1 建立网络台 63
    2 物业理方面实现: 63
    3 安全理采集中监控手段安全防护方面配备: 64
    (八) 项目关提高附加值建议 65
    1 直饮净水系统 65
    2 提供高气纯净水 65
    3 节设备节材建议 65
    4 环保设计 66
    七全林国际广场市场推广策略 67
    () 市场推广策略台阶 67
    (二) 标性物业塑造 68
    (二) 项目市场推广步骤 71
    (三)项 目 推 广 活 动 76
    1筹备CEO精英会——招募CEO精英会会员 76
    2连环奖奖(消费越享受越高) 77
    3全林杯高尔夫球邀请赛 79
    4公关活动:贵阳市首CEO沙龙成立仪式品酒美食会 82
    5公关活动:新德国奔驰S系列名车展拍卖会 82
    八项目全局统筹 84
    ()概念 84
    (二) 容 84
    1 员素质训练控制 84
    2 计划清晰详 85
    3 员安排分配 85
    4 控制 85
    5 信息反馈 85
    6 策略调整 86


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