WTO房产业市场竞争趋势
房产业逐步成长新济增长点
80年代国房产业房产市场初步产生90年代房产业迅速进入成长期特90年代中期房产业迅猛发展19941999年国房产开发投资均增长163519911998年房产销售面积均增长2202房产销售额增长4005房产开发投资占国生产总值重已连续年达45
总体世纪交国房产业发展已步入快车道房产业具备成长新济增长点特征条件1998年国济增长78房产业增长拉动济增长2百分点1999年国济增长7l房产业增长拉动济增长15百分点难出21世纪初期房产业发展国济增长产生直接拉动
1消费需求结构变化规律国城镇居民家电器类产品消费需求已较充分满足居民消费结构正变动缓积蓄准备期变动剧烈消费革命期渡房产成新消费热点投资热点根亚洲发达国家区消费品市场成长验排浪式消费第浪第二浪间历710年积蓄准备期消费结构变动周期验波长年消费品市场表现期资讯产品住宅轿车出现消费热点
相言住宅收入需求弹性更现阶段更容易形成消费热点住宅价值量保值升值消费方面特点住宅消费总消费支出中占例高发达国家区达2030左右国仅10左右着收入进步提高会更支出住宅消费21世纪初期全局性住宅排浪式消费生成
时私投资需求力增强房产业长期发展产生强支持美国私投资50房产投资国私储蓄存款断增加私投资力日趋增强势必房产投资产生更需求
2房产业相关产业产业链长关联度高房产业成拉动济增长先导产业房产业涉建筑建材交通源冶金轻工化工电子通讯机械等50行业2000品种根日美国等国家验数显示房产业增加1单位生产值带动相关产业增加152单位生产值国1996年统计数表明房产业诱发系数193房产业产出1万元诱发相关部门产出193万元房产消费需求变化直接刺激相关产业消费需求变化台湾工业化时期房产业称火车头工业
3房产业发展济增长贡献份额发达国家中已普遍成国民济支柱产业房产业GDP中占重1988年日达1041990年香港区2061993年台湾区10美国1015中国指标值较低1997年达172预计2020年真正成长支柱产业达10左右见未20年国济增长程中房产业发展济增长作出巨贡献
4国正处口城市化快速发展时期城市口总口中重迅速升产生相应房产需求1999年城市口总口中重309城市口38892万2020年城市口总口中重达60考虑总口变化素城市口达9亿左右城市口幅度增加产生相应房产需求考虑均居住面积断扩住宅需求成倍增长房产潜需求空间
二加入WTO国房产市场带重长期利
短期长期加WTO中国房产市场疑提供极发展机会总体中国房产业发展产生深刻长久正外部效应
首先房产业伴着产业升级增长住宅业消费需求结构升级核心灵魂加入WTO国产业升级消费需求结构升级产生深远积极影响房产业住宅业带巨发展空间
年国宏观济环境发生根性变化剩济特征日趋明显进入产业结构调整产业升级关键阶段加入WTO中国充分利国际市场提供机会推进产业结构调整产业升级买方市场条件必须首先实现消费需求结构升级真正促进产业升级消费需求结构变化趋势资讯产品轿车住宅成新轮消费需求升级目标选择住宅生活质量休戚相关时具消费投资功更必条件培育新轮消费热点投资热点新济增长点加入WTO国济增长效推动引致产业升级消费需求结构升级双互动促住宅业房产业迅速成长产业升级
次加入WTO加速国房产业开放导致房产业相关产品技术进口增加进入中国房产市场外资增加促进房产业技术进步进促房产业效供力增强
国际水较国房产业发展水较低特房产业技术进步产业现代化水低直接阻碍房产业发展根测算发达国家技术进步济增长例贡献份额60国重35左右房产业技术进步贡献份额仅254农业水(接40)
国房产业技术水落种原造成特长期推行住宅实物分配制度实行房产业外开放限制政策制约房产业技术水提高阻碍房产业发展加入WTO关税幅调房产业引进新技术新材料新设备新理念新运作方式等方面带便利提高房产科技集成度会更外资进入房产领域加速房产业技术进步特房产新材料技术设计技术智技术全程策划技术引进消化吸收基础创新突破效降低控制房产开发成条件提高产品品质极增强房产效供种供必产生房产需求创造效应刺激起房产消费需求投资需求
次加入WTO产生宏观济效应会引致国城市居民消费选择行较变化消费者偏发生根性变化进促房产需求扩
整体国加入WTO消费投资进出口产生积极影响提供更业机会利中国济增长导致国民名义收入水提高关税幅调国民消费价格指数保持稳降引起实际工资增加种宏观济效应微观改变国民消费选择根消费者均衡分析收入提高预算线移般商品价格降产生收入效应代效应(价格效应)会促房产需求水提高房产高需求收入弹性位置动性特征房产具投资功更会促消费者房产偏提高典型轿车进口关税幅调仅刺激轿车消费需求必然城市郊区高品质房产需求
第四开放金融业加WTO基条件金融业开放海外金融机构进入促进国金融业服务水迅速提高金融业赖性极强房产业强支持
房产业银行业保险业证券业关系甚紧密房产需金融支撑天生信担保品房产融资房产证券化金融业发展开辟片天国银行业保险业证券业发展水较低金融技术落服务质量差房产业运资金利息成交易成高消费者少明天钱圆天住房梦制约房产业发展
国加入WTO必然金融业开放步伐加快海外金融机构进入固然会国金融机构产生强烈击时引进先进金融技术加快国金融业改革营范围拓展推进金融产品创新促进金融业竞争金融业服务质量迅速提高效促进房产证券化刺激房产市场需求促更居民通银行揭贷款实现住宅超前消费进行房产投资房产金融投资
第五国改革开放进程加入WTO影响加快外商外资国民族济日趋融合外商外资举进入中国市场势必中国房产产生较需求
国作新兴市场济国家外商外资极具吸引力外商外资进入中国市场特服务贸易业迅速发展国房产产生样化市场需求商务写字楼酒店式公寓等高档居住房娱乐等生活配套设施仓储设施通厂房需求会增长跨国公司雇员实行轮流外派制度普遍采住房租赁消费方式房产租赁市场前景更加广阔
第六国农业会受加WTO严重击加速农业劳动力转移时乡镇企业应付国际市场激烈竞争出现总部城市迁移趋势述影响促进城市化进程加快进带动房产业成长
根国务院发展研究中心课题组模型分析中国加入WTO19982010年960万农业劳动力转移工业服务业纺织服装行业会增加540万业总体会国产业结构更偏劳动密集型必须根条件加速城市化通城市服务业发展提供更业机会时实力乡镇企业生产中心开发区集中利润中心理总部中心城市迁移彻底消乡镇企业乡土身份局限性获集聚效应动迎接国际市场挑战加入WTO国农业乡镇企业击反会推动城市化进展城市化房产业发展根条件城市化产生房产引致需求城市化房产业发展创造基础设施条件效促进房产业成长
三加入WTO导致国房产业国际竞争日趋激烈
加入WTO国房产市场带重发展机遇时国房产业引致严峻挑战特事房产业相关产业企业说面着强国际竞争房产业中国成长性产业具巨发展空间国际实力房产公司早已垂涎欲滴加WTO国企业说市场竞争环境发生根变化企业动开放市场转变迫放开市场跨国公司势必举进军中国房产业企业面日益强烈竞争压力
第加入WTO导致外资外商国房产业进入壁垒降低国房产发展商构成极威胁
加入WTO前高关税壁垒国房产业市场化程度低房产市场区域性特征相成进障碍国际实力雄厚房产公司规模集中投资高档房产项目国房产公司基没真正感受国外房产商竞争压力甚某种程度国房产公司更优势加WTO仅房产业相关关税降低利海外房产公司登陆中国房产市场国市场开放程度断提高房产市场日趋发达海外房产公司更具吸引力海外资金发展商进入陆房产业成降获利空间增形成外资外商进入中国房产市场高潮导致中国房产市场全球化竞争格局
发达国家房产业较成熟海外房产发展商市场济环境中成长善开拓市场具机制优势丰富运作验专业化程度高理水先进资金实力雄厚建筑设计技术建筑技术水高建材质量规模社区型房产成片开发方式具强市场竞争力旦举进入中国房产业必国房产市场产生较击促房产业市场集中度断提高房产市场低水垄断竞争格局逐步转变寡头垄断市场种房产市场结构变化固然某房产企业获相应发展机会海外老牌房产发展商相国房产发展商十分幼数企业说缺乏市场竞争力规模扩张力势必迫退出房产市场更市场份额外资外商拥数房产发展商说种挑战面十分严重生存危机
第二加入WTO海外房产策划代理商进中国陆房产市场极时机进陆房产策划业销售代理业市场空间更加狭
年国房产策划业销售代理业定发展基础十分薄弱业验作业规范分析手段知识创新力等国际先进水差距甚远某策划代理商种草台班子根竞争力言担发展商出谋划策重房产领域国策划咨询业销售代理业尚属幼稚产业没相应保护房产策划咨询销售代理商生存空间成长机会十分限房产市场较发达海区海广州深圳等境外策划销售代理商十分活跃业务发展迅速美国21世纪动产拥6300连锁企业11万纪全球房产策划咨询销售代理公司已正式进国房产市场加入WTO海外房产策划销售商长驱直入国房产策划销售代理商说势必面场生死存亡考验
第三房产金融保险业发展水严重滞房产业发展水加入WTO会国房产金融保险业付出沉重代价
年国房产业发展房产金融保险业提出较高求房产金融保险业务较快发展1999年底四国商业银行住宅贷款余额达1260亿元规模然占四国商业银行项贷款余额21海外住宅抵押贷款占商业银行贷款30左右1994年加33中国香港30美国2040时国房产金融产品单筹资融资渠道畅更谈房产金融衍生产品开发银行短存长贷矛盾突出缺乏房产抵押贷款证券市场房产证券化机制房产抵押贷款担保房产保险机制未效介入
目前国房产抵押贷款证券化房产证券化金融保险产品市场需求日益凸现金融保险机构缺乏方面操作验短期难进入实质性运作阶段海外金融保险业已数10年营房产抵押贷款贷款担保房产抵押贷款证券化房产证券化验机构跨国营验丰富善全球拓展市场竞争优势十分显著国金融保险企业失房产抵押贷款证券化房产证券化担保保险业发展提供市场机会意味着拱手出接30业务空间
四培植竞争优势：房产企业应策略
1全面实施品牌战略消费者相信品牌市场充斥种信息情况品牌消费者直接利信息发展商旦社会拥高知名度美誉度品牌必未市场竞争中赢更优势
房产业说品牌规划设计文化艺术品质信誉实力服务营销等层面素集成凝结企业部效理综合表现企业品牌名牌企业名牌项目两部分结合成名牌企业名牌物业紧密相关名牌企业更容易提高物业品牌知名度形成项目竞争力通精心造名牌项目提升企业品牌
2效推进技术进步实施品牌战略质化时代创造差异化产品房产市场创造代性创造短缺创造性悉心造精品物业精品物业历史文化沉淀融现代科技精粹创造精品物业关键效进行技术创新持续实现技术进步房产企业说技术进步项目全程策划技术整体设计技术创新环境设计建筑外立面户型设计等高新科技硬件设备应IT产业房产业渗透融合项目全程策划建立企业技术创新优势形成发展商核心竞争力重手段项目全程策划宗价值分析市场调查分析项目市场定位物业规划营销企划广告推介广告策略销售实施等全程精心策划
3断开展营销创新房产业言企业核心竞争力源泉企业技术创新力市场营销力发展商必须持续进行营销理念创新营销手段创新断增强市场营销力根房产市场特殊性12方面确定营销理念营销策略：
(1)区域营销涉区片区区位
(2)品牌营销
(3)竞争营销明确身市场领先者挑战者追者补缺者中角色搜寻市场空隙
(4)双赢营销
(5)专业营销
(6)全程营销
(7)全员营销公司员工营销观念
(8)服务营销
(9)网络(IT)营销种立体性综合性营销
(10)文化营销项目文化涵越项目越生命力
(11)轰动效应营销
(12)月创新营销
房产行业独特性客户购买行慎重性房产营销专业性强培育专家型房产营销房产营销员需具备宏观济分析力房产专业知识心理学知识法律常识熟悉银行房产抵押贷款业务公关技巧具备较高综合素质专业技解市场研究市场准确握市场走势房产市场客户需求座冰山通常110浮出海面海面部分出现潜意识里细分市场细分客户挖掘市场需求发现市场机会满足创造客户需求
20011031 1558 北方网
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房产业逐步成长新济增长点
80年代国房产业房产市场初步产生90年代房产业迅速进入成长期特90年代中期房产业迅猛发展19941999年国房产开发投资均增长163519911998年房产销售面积均增长2202房产销售额增长4005房产开发投资占国生产总值重已连续年达45
总体世纪交国房产业发展已步入快车道房产业具备成长新济增长点特征条件1998年国济增长78房产业增长拉动济增长2百分点1999年国济增长7l房产业增长拉动济增长15百分点难出21世纪初期房产业发展国济增长产生直接拉动
1消费需求结构变化规律国城镇居民家电器类产品消费需求已较充分满足居民消费结构正变动缓积蓄准备期变动剧烈消费革命期渡房产成新消费热点投资热点根亚洲发达国家区消费品市场成长验排浪式消费第浪第二浪间历710年积蓄准备期消费结构变动周期验波长年消费品市场表现期资讯产品住宅轿车出现消费热点
相言住宅收入需求弹性更现阶段更容易形成消费热点住宅价值量保值升值消费方面特点住宅消费总消费支出中占例高发达国家区达2030左右国仅10左右着收入进步提高会更支出住宅消费21世纪初期全局性住宅排浪式消费生成
时私投资需求力增强房产业长期发展产生强支持美国私投资50房产投资国私储蓄存款断增加私投资力日趋增强势必房产投资产生更需求
2房产业相关产业产业链长关联度高房产业成拉动济增长先导产业房产业涉建筑建材交通源冶金轻工化工电子通讯机械等50行业2000品种根日美国等国家验数显示房产业增加1单位生产值带动相关产业增加152单位生产值国1996年统计数表明房产业诱发系数193房产业产出1万元诱发相关部门产出193万元房产消费需求变化直接刺激相关产业消费需求变化台湾工业化时期房产业称火车头工业
3房产业发展济增长贡献份额发达国家中已普遍成国民济支柱产业房产业GDP中占重1988年日达1041990年香港区2061993年台湾区10美国1015中国指标值较低1997年达172预计2020年真正成长支柱产业达10左右见未20年国济增长程中房产业发展济增长作出巨贡献
4国正处口城市化快速发展时期城市口总口中重迅速升产生相应房产需求1999年城市口总口中重309城市口38892万2020年城市口总口中重达60考虑总口变化素城市口达9亿左右城市口幅度增加产生相应房产需求考虑均居住面积断扩住宅需求成倍增长房产潜需求空间
二加入WTO国房产市场带重长期利
短期长期加WTO中国房产市场疑提供极发展机会总体中国房产业发展产生深刻长久正外部效应
首先房产业伴着产业升级增长住宅业消费需求结构升级核心灵魂加入WTO国产业升级消费需求结构升级产生深远积极影响房产业住宅业带巨发展空间
年国宏观济环境发生根性变化剩济特征日趋明显进入产业结构调整产业升级关键阶段加入WTO中国充分利国际市场提供机会推进产业结构调整产业升级买方市场条件必须首先实现消费需求结构升级真正促进产业升级消费需求结构变化趋势资讯产品轿车住宅成新轮消费需求升级目标选择住宅生活质量休戚相关时具消费投资功更必条件培育新轮消费热点投资热点新济增长点加入WTO国济增长效推动引致产业升级消费需求结构升级双互动促住宅业房产业迅速成长产业升级
次加入WTO加速国房产业开放导致房产业相关产品技术进口增加进入中国房产市场外资增加促进房产业技术进步进促房产业效供力增强
国际水较国房产业发展水较低特房产业技术进步产业现代化水低直接阻碍房产业发展根测算发达国家技术进步济增长例贡献份额60国重35左右房产业技术进步贡献份额仅254农业水(接40)
国房产业技术水落种原造成特长期推行住宅实物分配制度实行房产业外开放限制政策制约房产业技术水提高阻碍房产业发展加入WTO关税幅调房产业引进新技术新材料新设备新理念新运作方式等方面带便利提高房产科技集成度会更外资进入房产领域加速房产业技术进步特房产新材料技术设计技术智技术全程策划技术引进消化吸收基础创新突破效降低控制房产开发成条件提高产品品质极增强房产效供种供必产生房产需求创造效应刺激起房产消费需求投资需求
次加入WTO产生宏观济效应会引致国城市居民消费选择行较变化消费者偏发生根性变化进促房产需求扩
整体国加入WTO消费投资进出口产生积极影响提供更业机会利中国济增长导致国民名义收入水提高关税幅调国民消费价格指数保持稳降引起实际工资增加种宏观济效应微观改变国民消费选择根消费者均衡分析收入提高预算线移般商品价格降产生收入效应代效应(价格效应)会促房产需求水提高房产高需求收入弹性位置动性特征房产具投资功更会促消费者房产偏提高典型轿车进口关税幅调仅刺激轿车消费需求必然城市郊区高品质房产需求
第四开放金融业加WTO基条件金融业开放海外金融机构进入促进国金融业服务水迅速提高金融业赖性极强房产业强支持
房产业银行业保险业证券业关系甚紧密房产需金融支撑天生信担保品房产融资房产证券化金融业发展开辟片天国银行业保险业证券业发展水较低金融技术落服务质量差房产业运资金利息成交易成高消费者少明天钱圆天住房梦制约房产业发展
国加入WTO必然金融业开放步伐加快海外金融机构进入固然会国金融机构产生强烈击时引进先进金融技术加快国金融业改革营范围拓展推进金融产品创新促进金融业竞争金融业服务质量迅速提高效促进房产证券化刺激房产市场需求促更居民通银行揭贷款实现住宅超前消费进行房产投资房产金融投资
第五国改革开放进程加入WTO影响加快外商外资国民族济日趋融合外商外资举进入中国市场势必中国房产产生较需求
国作新兴市场济国家外商外资极具吸引力外商外资进入中国市场特服务贸易业迅速发展国房产产生样化市场需求商务写字楼酒店式公寓等高档居住房娱乐等生活配套设施仓储设施通厂房需求会增长跨国公司雇员实行轮流外派制度普遍采住房租赁消费方式房产租赁市场前景更加广阔
第六国农业会受加WTO严重击加速农业劳动力转移时乡镇企业应付国际市场激烈竞争出现总部城市迁移趋势述影响促进城市化进程加快进带动房产业成长
根国务院发展研究中心课题组模型分析中国加入WTO19982010年960万农业劳动力转移工业服务业纺织服装行业会增加540万业总体会国产业结构更偏劳动密集型必须根条件加速城市化通城市服务业发展提供更业机会时实力乡镇企业生产中心开发区集中利润中心理总部中心城市迁移彻底消乡镇企业乡土身份局限性获集聚效应动迎接国际市场挑战加入WTO国农业乡镇企业击反会推动城市化进展城市化房产业发展根条件城市化产生房产引致需求城市化房产业发展创造基础设施条件效促进房产业成长
三加入WTO导致国房产业国际竞争日趋激烈
加入WTO国房产市场带重发展机遇时国房产业引致严峻挑战特事房产业相关产业企业说面着强国际竞争房产业中国成长性产业具巨发展空间国际实力房产公司早已垂涎欲滴加WTO国企业说市场竞争环境发生根变化企业动开放市场转变迫放开市场跨国公司势必举进军中国房产业企业面日益强烈竞争压力
第加入WTO导致外资外商国房产业进入壁垒降低国房产发展商构成极威胁
加入WTO前高关税壁垒国房产业市场化程度低房产市场区域性特征相成进障碍国际实力雄厚房产公司规模集中投资高档房产项目国房产公司基没真正感受国外房产商竞争压力甚某种程度国房产公司更优势加WTO仅房产业相关关税降低利海外房产公司登陆中国房产市场国市场开放程度断提高房产市场日趋发达海外房产公司更具吸引力海外资金发展商进入陆房产业成降获利空间增形成外资外商进入中国房产市场高潮导致中国房产市场全球化竞争格局
发达国家房产业较成熟海外房产发展商市场济环境中成长善开拓市场具机制优势丰富运作验专业化程度高理水先进资金实力雄厚建筑设计技术建筑技术水高建材质量规模社区型房产成片开发方式具强市场竞争力旦举进入中国房产业必国房产市场产生较击促房产业市场集中度断提高房产市场低水垄断竞争格局逐步转变寡头垄断市场种房产市场结构变化固然某房产企业获相应发展机会海外老牌房产发展商相国房产发展商十分幼数企业说缺乏市场竞争力规模扩张力势必迫退出房产市场更市场份额外资外商拥数房产发展商说种挑战面十分严重生存危机
第二加入WTO海外房产策划代理商进中国陆房产市场极时机进陆房产策划业销售代理业市场空间更加狭
年国房产策划业销售代理业定发展基础十分薄弱业验作业规范分析手段知识创新力等国际先进水差距甚远某策划代理商种草台班子根竞争力言担发展商出谋划策重房产领域国策划咨询业销售代理业尚属幼稚产业没相应保护房产策划咨询销售代理商生存空间成长机会十分限房产市场较发达海区海广州深圳等境外策划销售代理商十分活跃业务发展迅速美国21世纪动产拥6300连锁企业11万纪全球房产策划咨询销售代理公司已正式进国房产市场加入WTO海外房产策划销售商长驱直入国房产策划销售代理商说势必面场生死存亡考验
第三房产金融保险业发展水严重滞房产业发展水加入WTO会国房产金融保险业付出沉重代价
年国房产业发展房产金融保险业提出较高求房产金融保险业务较快发展1999年底四国商业银行住宅贷款余额达1260亿元规模然占四国商业银行项贷款余额21海外住宅抵押贷款占商业银行贷款30左右1994年加33中国香港30美国2040时国房产金融产品单筹资融资渠道畅更谈房产金融衍生产品开发银行短存长贷矛盾突出缺乏房产抵押贷款证券市场房产证券化机制房产抵押贷款担保房产保险机制未效介入
目前国房产抵押贷款证券化房产证券化金融保险产品市场需求日益凸现金融保险机构缺乏方面操作验短期难进入实质性运作阶段海外金融保险业已数10年营房产抵押贷款贷款担保房产抵押贷款证券化房产证券化验机构跨国营验丰富善全球拓展市场竞争优势十分显著国金融保险企业失房产抵押贷款证券化房产证券化担保保险业发展提供市场机会意味着拱手出接30业务空间
四培植竞争优势：房产企业应策略
1全面实施品牌战略消费者相信品牌市场充斥种信息情况品牌消费者直接利信息发展商旦社会拥高知名度美誉度品牌必未市场竞争中赢更优势
房产业说品牌规划设计文化艺术品质信誉实力服务营销等层面素集成凝结企业部效理综合表现企业品牌名牌企业名牌项目两部分结合成名牌企业名牌物业紧密相关名牌企业更容易提高物业品牌知名度形成项目竞争力通精心造名牌项目提升企业品牌
2效推进技术进步实施品牌战略质化时代创造差异化产品房产市场创造代性创造短缺创造性悉心造精品物业精品物业历史文化沉淀融现代科技精粹创造精品物业关键效进行技术创新持续实现技术进步房产企业说技术进步项目全程策划技术整体设计技术创新环境设计建筑外立面户型设计等高新科技硬件设备应IT产业房产业渗透融合项目全程策划建立企业技术创新优势形成发展商核心竞争力重手段项目全程策划宗价值分析市场调查分析项目市场定位物业规划营销企划广告推介广告策略销售实施等全程精心策划
3断开展营销创新房产业言企业核心竞争力源泉企业技术创新力市场营销力发展商必须持续进行营销理念创新营销手段创新断增强市场营销力根房产市场特殊性12方面确定营销理念营销策略：
(1)区域营销涉区片区区位
(2)品牌营销
(3)竞争营销明确身市场领先者挑战者追者补缺者中角色搜寻市场空隙
(4)双赢营销
(5)专业营销
(6)全程营销
(7)全员营销公司员工营销观念
(8)服务营销
(9)网络(IT)营销种立体性综合性营销
(10)文化营销项目文化涵越项目越生命力
(11)轰动效应营销
(12)月创新营销
房产行业独特性客户购买行慎重性房产营销专业性强培育专家型房产营销房产营销员需具备宏观济分析力房产专业知识心理学知识法律常识熟悉银行房产抵押贷款业务公关技巧具备较高综合素质专业技解市场研究市场准确握市场走势房产市场客户需求座冰山通常110浮出海面海面部分出现潜意识里细分市场细分客户挖掘市场需求发现市场机会满足创造客户需求
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