1111
1
学国学园江西南昌浙江家科技
项产报配套公寓目品定位告
绎凯产海博房代理限公司
二零零五年七月五日
2222
2
第部分 市场篇
第章 政策南昌市场影响
期国家南昌出台重政策介绍
着房产市场持续升温面越越市场风险2004 年开始政府部门开始重
点调控房产市场采取系列紧缩性宏观调控政策特年3 月份相关政策连
续出台引发市场频繁震动相关政策表述：
2005 年3 月16 日中国民银行宣布现行住房贷款优惠利率回期贷款利
率水基准利率调整612时实行限理
2005 年3 月26 日国务院发关切实稳定住房价格通知高度重视
稳定住房价格二切实负起稳定住房价格责：房价提高政治高度建立政府
负责制省政府负总责住房价格涨快控制力追究关责责
三力调整住房供应结构调整供应结构增加普通商品房济住房土供
应督促建设四严格控制动性住房需求控制拆迁数量五正确引
导居民合理消费需求六全面监测房产市场运行七积极贯彻调控住房供求
项政策措施八认真组织稳定住房价格工作督促检查
2005 年4 月27 日国务院总理温家宝持召开国务院常务会议分析前房产市
场形势提出八项措施引导调控房产市场（简称新8 条）强化规划调控
改善商品房结构二加土供应调控力度严格土理三加强普通商品
3333
3
住房济适住房价格调控保证中低价位中户型住房效供应四完
善城镇廉租住房制度保障低收入家庭基住房需求五运税收等济手段调
控房产市场特加房产交易行调节力度六加强金融监七
切实整顿规范市场秩序八加强市场监测完善市场信息披露制度
2005 年4 月30 日国务院七部委联合发关稳定房价工作意见容
包括：规定2005 年6 月1 日起国家调整住房转环节营业税政策购
买住房足2 年转手交易销售时取售房收入全额征收营业税购买
普通住房超2 年（含2 年）转手交易销售时免征营业税购买非普通住
宅住房超2 年（含2 年）转手交易销售时售房收入减购买房屋价款
差额征收营业税建设部等七部委关做稳定住房价格工作意见求
南昌市拟定普通住房具体标准：住宅区建筑容积率10 单套建筑面积
144 方米实际成交价低级土住宅均价12 倍便操
作南昌市区划分4 类：具体价格方米建筑面积3600 元3000 元2500 元
1800 元5 月31 日建设部财政部税务总局确认备案外公布
南昌房局信息中心工作员介绍31 日起南昌市房产市场进行交易
商品房逐步房产交易中心网房产网站公布目前信息网数
较少逐步补充年元月1 日房产交易数
解目前南昌建设济适住房包括城东城南城西城北四区目前
建成面积达156 万方米建设规模发展速度较缓慢年南昌
准备年计划建设50~60 万方米济适住房例占全市年房产开发
总量15~12
4444
4
6 月1 日南昌市产交易中心挂出5 宗7 块土公开出中住宅
600 余亩解2004 年南昌市区总供应商品房1500 余亩2005 年计划
出住房4500 亩说国八条南昌市住宅放量已占全年
土计划供应量17相年商品房供总量半
二政策性质类型背景分析
1政策性质类型分析
政策性质分五方面政策类型：
1）土供政策限制土供调节土供结构（增加中低价房济适房土供）
规范土转防止土囤积
2）金融政策包括利率政策汇率贷款首付额度物业贷款安排
3）财政税收政策包括间接税直接税交易环节终环节进行税收调控税属
直接税营业税契税房产税（尚未推出）属间接税持交易环节征收
4）结构调节政策增中低价商品房济适房市场供控制高价房市场供
5）市场规范政策规范市场交易买卖增强市场透明度防止暗箱操作非法行
已推出五方面政策土供政策结构调节政策市场供调控政策
类（限制市场供调节供结构）金融政策财政税收政策需求调控政策类（限制
市场需求）出台政策政府需求调节政策市场影响力远远供调控政策
政府供调控政策目通结构调节限制土投机增加中低价房市场供重
化解房价泡沫房产稳回落实际结果初期土限制政策适反
导致房价降反升新推出加济适房供政策效果明显
5555
5
需求调节政策目抑制投机需求渡膨胀增加投机成提高投机门槛降
低市场投机化解市场虚高泡沫稳定市场
新出台政策针投机者交易环节紧缩调控意图非常明显政府采取
局部调控
2出台序分析
政策出台序反映政府房产市场调控走政府出台政策序政府房
产调控政策导序：
出台政策程呈现出方面特点：
１）单调控转拳出击
年政府重点级市场调控房产控制土投机价迫囤积土开发
土政策
金融政策
限制土供
迫开
发商囤积土
土政策
提高房贷利率
金融政策
市场规范政
土政策
结构调节政
市场规范政
征收营业税调高
限制开发信
贷提高利率
增加中低价房
土供
增加中低价房
济适房供限
6666
6
商快开发增加市场供期通控制房价调控需求实际适反
加速开发商企业两级分化企业市场控制力增强进步增强市场信心土供
限制房产供导致房价预期进步涨
单政策调价市场极度繁荣形势力度限够市场通种手段抵
消政府开始转入综合调节拳出击年推出政策政府开始级二
级三级市场时出击供需求综合调控财政金融双结合
２）政策力度断加
调节综合性外政策力度断加３月１６日加息首付提高
导致购买者贷款门槛提高贷款成增４月３０日七部委联合意见引发市场剧烈
震抛盘激增成交急剧萎缩资金实力较弱投机者纷纷动摇政府压投机
决心越越强
３）调节目标越越明确
早期政策总体调控没严格区分角色调控结果正常需求
者投机者关系国计民生中低价房奢侈消费高价房遭受等击保社会
济稳定政府敢采取力度政策收效甚微出台政策政府调
节目标开始明晰针性增强增加济适房中低价房供严格限制
高价房营业税征收针投机者设计续政策推出肯定会着方
继续称结构性紧缩政策着调节目标明确政策调节力度
增强效果突出
三政策影响南昌房产市场表现影响
7777
7
1房产投资状况
2005 年15 月份南昌市房产开发投资额2393 亿元较年期增长49年
期增幅相降573 百分点中：商品房建设投资额1776 亿元较年期增
长295年期增幅相降幅度较房产投资增幅幅回落显示南昌市房
产市场逐渐趋理性
2新建商品房供求状况
2005 年15 月份南昌市市区核准商品房市面积11657 万M2较年期增长18
中商品住宅10559 万M2较年期增长137完成商品房交易面积1019 万M2较
年期降105中商品住宅交易面积916 万M2降85
表1：新建商品房供应状况
价格
（元M2）
供应量
（M2）
占例
（）
单套面积
（M2）
供应量
（M2）
占例
（）
1500 592 56 60 32 30
15002000 528 50 6080 357 34
20002500 406 38 80100 93 88
25003000 3981 377 100120 208 197
30003400 2816 267 120150 4896 464
40005000 2236 212 150180 1491 141
5000 0 0 180 486 46
表2：新建商品房需求状况
价格
（元M2）
预销售量
（M2）
占例
（）
单套面积
（M2）
预销售量
（M2）
占例
（）
8888
8
1500 107 117 60 299 33
15002000 697 76 6080 167 18
20002500 782 85 80100 140 153
25003000 202 221 100120 146 159
30003400 3431 375 120150 3342 365
40005000 731 80 150180 1374 150
5000 428 46 180 112 122
述数显示南昌商品房市场结构性矛盾较突出高价位户型住房占例较
商品住房供应情况2005 年15 月单价方米3000 元高价房供应量占总量
479单套面积120M2 占总量651预销售情况2005 年15 月单价
方米3000 元占总销量722单套建筑面积120M2 占总销量637
3商品房价格状况
2005 年季度南昌市市区商品住房预销售均价2871 元M2较年期涨9114
月份3026 元M2涨131415 月份2996 元M2涨1336房价走势
基稳
房价涨原：
供应结构合理市场户型高价位商品住房居中户型中低价位普通商
品住房供应量减少
高价位住房集中市受6 月1 日国家取消非普通住房税收优惠政策影响
5 月份南昌市商品住房特户型高价位商品住房成交量集聚放5 月份市区
预销售商品住房2512 套面积949 万M2较年期相分增长46476739
9999
9
高价位商品住房集中市定程度拉高商品住房均价水
4新建商品住房购买象状况
2005 年15 月南昌市市区交易916 万M2 商品住宅中南昌市居民购买671 万M2
重达73外居民购买245 万M2重27
年着济快速发展花园城市建设步伐加快南昌市居住环境断改善
作省会城市辐射功日益显现吸引外特省市士纷纷前购房
置业外居民购房重逐年升
购房目住置业投资重逐年升置业投资重增
方面说明投资者南昌市房产市场方面投资购房重增长快南昌
市房产市场持续健康发展定负面影响
5商品房空置情况
2005 年15 月南昌市商品房空置面积922 万M2较年期降1981中商品住
宅空置544 万M2较年期降206空置原分析交通便配套设施
全设计落等
6存量房交易状况
2005 年15 月南昌市市区完成存量房交易8707 套增长2485面积7508 万
M2较年期增长1141中存量住房8014 套面积6410 万M2分较年增长1950
2044房改房市交易3917 套面积2674 万M2较年期分增长20781921
10101010 者
)
10
受6 月1 日起2 年二手房交易征收全额营业税政策影响5 月份存量住房交易
幅增长市区成交2283 套较年月增长6799交易面积1966 万M2较年月
增长6163
四政策影响南昌房产市场总结趋势预判
1市场总结
市场总体发展较稳定受政策影响明显新建商品房供求基保持衡价格较2004
年期稳定涨
新建商品房市场结构性矛盾然突出适合百姓居住济型住房例提升
存量房市场期表现强劲成交量迅速激增
购房者置业目居住投资性购房趋合理范围
2趋势预判
政策影响性逐渐显现着61 征收营业税政策实施二手房交易量会降
新建商品房市场供应结构面调整济型住宅市量升房型面积适降
销售价格涨幅度减
宏观调控政策南昌购买群趋理性开发高品质商品房受市场青睐
宏观调政策抑制高档住宅市场普通商品房特低价住宅会采取政策性鼓励
11111111 者
)
11
第二章 南昌房产市场分析
南昌房产市场运行基础分析
1南昌总体济环境
1380
1550
1650
16
1200
1300
1400
1500
1600
1700
2002年
2003年
2004年
2005年季度
南昌2002年——2005年济状况
南昌济已连续年保持两位数字高速发展 2003 年全国非典肆虐时南
昌济势挡165增长幅度达历史高点投资环境优化合理政策出
台犹张温床滋润着南昌项产业发展 2004 年南昌济165增长幅度高
居全国27 省会城市中二甲位置南昌正逐步熟悉关注时日益高涨济发展
南昌城市建设带勃勃生机正处升期房产业奠定坚实基础根国
12121212 者
)
12
外研究表明房产业发展总着城市济发展发展着城市济发展波动
波动呈现出相明显1—2 年滞效应南昌年济发展房产发展基
础牢未前景
2居民收入分析
2002 年—2005 年南昌市居民均支配收入表
表2—2
指标
年份
均支配收入
（元）
收入涨幅
2002 年 7021 131
2003 年 7793 11
2004 年 8744 122
数源：海绎凯博房产代理限公司
均支配收入水高低决定着购买力支付力增强房产投资
说均支配收入水直接决定着房产产品发展空间购买群体南昌居民
均支配收入持续增加房产稳步发展提供强力保障
3口状况分析
城市口决定着城市房产业特住宅类物业市场需求总额根南昌统
计局统计资料2003 年底南昌市户籍总口约45077 万2004 年底次统计时
户籍口增加10 万2003 年均住房面积18 ㎡标准计算口增长住房市场直
13131313 者
)
13
接产生180 万㎡潜需求时口增长意味着城市化南昌城市化进程脚步加
快力拉动房产业迅猛发展
结：
南昌济持续高速增长南昌房产业处总量增长时期南昌市房产业持
续健康发展动力民生活水日益提高城市化进程脚步加快南昌房产
市场需求总量断增加南昌房产业稳序发展外拉力总体南昌房
产运行基础牢
二南昌房产业城市济中位
南昌国生产总值房产业生产总值
表2—1
指标
年份
生产总值
（亿元）
年增长
中房产业
生产总值（亿元）
房产业生产总值
占生产总值例
2002 55237 138 1301 23
2003 636 151 27 42
2004 77046 165 42 54
数源：海绎凯博房产代理限公司
数显示南昌房产业南昌整济中位日益凸显济贡献值已越
越政府出台2004 年南昌房产分析报告表明南昌房产业正成南昌支柱产业
受政府强烈关注位决定未类似南昌种济基础薄弱财政收入低微
产业生存力差城市绝会轻易放弃房产新新高效产业南昌市政府必抓住
次契机断加强监力度制定更更合理政策维护促进房产市场健康长
14141414 者
)
14
远发展房产业持续成南昌济重支撑政府导南昌房产稳定发展
更保障
三南昌房产市场总体回顾
1房产市场供求分析
年数 容 供应量 成交量 供求
2002 年 110 万 122 万 1：109
2003 年 250 万 203 万 1：08
2004 年 211 万 24482 万 1：116
说明：数容截取商品住宅部分
数源：海绎凯博房产代理限公司
南昌市总体供求2003 年市场供求原三点2001 年2002 年南
昌房产市场回暖迹象面前特2002 年市场形势证明带更开发商信心老开发
企业纷纷扩投资规模新资金量房产业聚集直接导致2003 年市场供应空前增
长二房产开发集中市中心房产项目定位高供应结构变化抑制部分购房需
求三2003 年记事中非典横行整51房产黄金销售周期错缩短
全年房产销售时间市场供应断增加实际需求日益缩利条件市场出
新短期供求难免然场席卷全国（国务院18号文件121号
文件两条）宏观调控政策出台犹场时雨市场快静程度确保南
昌2004 年房产稳定发展市场需求新台阶
15151515 者
)
15
2房产价格分析
中部五省会城市2004 年收入房价表
城市
容
南昌 武汉 长沙 合肥 郑州
支配收
入
8744 元 9564 元 11021 元 8610 元 9667 元
商品住
宅
均价
2321 元
方米
2836 元
方米
2391 元
方米
2577 元
方米
2327 元
方米
房价收入
1：026 1：029 1：022 1：029 1：024
数源：海绎凯博房产代理限公司
类中部五省会城市南昌房价收入处较中间位置说明根南昌现
居民收入情况商品住宅价格较合理
3未市场增量分析
2004 年南昌市房产投资完成852 亿元占全省房产投资1／3（全省房
产投资完成24284 亿元）占南昌市固定资产投资重达264％南昌市商品房新开
工面积达379 万方米加跨年度施工项目2004 年南昌市商品房施工面积首次突
破1000 万方米达1067 万方米较年增长617％中商品住宅施工面积达791
万方米较年增长438％超量施工面积预示着南昌房产市场进入全面
16161616 者
)
16
爆发时期时伴残酷市场竞争中住宅产品激烈竞争避免
4市场购买客户群分析
表4—1
年数
容
2003 年 2004 年
南昌购买商品房
例
78 73
外购买商品房
例
22 27
外购买住宅例 24 26
说明：外购买住宅例指外累计购买总量占南昌年住宅销售总量
数源：海绎凯博房产代理限公司
南昌购房群外延化正南昌高速济发展南昌区位优势双重作结果
时受外品牌开发企业连动开发效应带部分外追客户影响消费群
扩融方面促南昌房产开发求新求变激发创新力提升整行业发
展水方面外带新生活性生活方式濡染南昌居民提升
居民生活品质新事物接受力三外购房群加入适外消费需求
利促进房产市场繁荣激活市场热度购买产品中外倾中高档住
宅产品类群增加定程度支撑南昌高端产品市场
5市场供应结构分析
2004 年南昌市区合计预销售商品住宅216 万方米（含红谷滩新区政策性定商
品房）中均价2000 元／方米3185 万方米占总量147全
17171717 者
)
17
部分布离城区远湾里区昌北开发区单套建筑面积95 方米2780 万
方米占总量129均价3000 元／方米面积达8152 万方米占总
量377单套建筑面积150 方米6675 万方米占总量309统计
数已表明南昌房产市场供应结构存够合理表现城市中购房群
社会阶层样呈现金字塔状态普通购买客户处底层越
高端客户群越少正常市场情况普通住宅供应高档住宅南昌目前市场
普通住宅中高档住宅出现倒挂实属正常造成结构合理现状特殊性
南昌 2004 年房产项目中70楼盘位市中心城市土稀缺性直接导致开
发成增加外少开发商追求价值化档次定位倾高档形成
价格然针市场高端客户群
南昌现供应结构条件政府会通宏观调控予高端住宅政
策影响避免时相限南昌高端客户群正逐步市场消化高档产品竞
争已白热化未市场做高端产品似应谨慎行事受市场抑制中档住宅产品
特南昌城郊结合带中价位住宅开发适逢实普通住宅产品开发发展前景
6南昌房产销售周期特征分析
18181818 者
)
18
数源：海绎凯博房产代理限公司
城市房产销售周期特征试图通南昌2003～2004 年月
成交量状况寻找市场销售规律项目开发周期制定寻找南昌全
年销售黄金周期应该6 月份次12 月份销售暗淡时期4 月8 月
9 月三月
四南昌二手房市场分析
南昌二手房市场成交量表
年数
容
2002 年 2003 年 2004 年
二手房成交量 54 万 9981 万 1796 万
新房成交量 122 万 203 万 24482 万
说明：数针纯商品住宅类型
数源：海绎凯博房产代理限公司
19191919 者
)
19
房产市场中房产二级市场间相互发展相互促进南昌房产二
级市场告诉发展正级市场带良发展机遇南昌二级市场成交数说
明两点南昌购房观念正改变居民生活水日益提高催生量通卖
旧买新卖买方式改善居住环境需求二前市场供应结构条件
通出售固定资产改善居住环境供应结构已抑制二级市场发展
房产级市场利未南昌住宅供应结构优化促进二级市场快速发
展
五南昌土市场分析
土房产开发基础土供应量直接决定未商品房市场供应量研
究土市场研究未市场竞争土市场供应分析分存量土增量
土两部分
1存量土分析
根南昌市国土部门调查统计截止2004 年底南昌南昌市市区已出未投入
开发建设土4000 余亩（部分住宅性质）中部分房屋拆迁
受阻造成土出合约定时限交付土消息透露部分土政
府出面协调盘活快交开发商开发假定部分土综合容积率20（参
20032004 年南昌市中心出土容积率）商品房市场供应总量530 万方
米左右超南昌2004 年市场成交总量果部分土时开发加市中心现
开发项目期推出量未南昌市中心房产市场竞争相激烈
2增量土分析（国建设）
增量土政府通招拍挂方式公开社会出售土现国家土
政策开发商获取土闲置年土收土闲置费两年偿收回
开发商般会年左右时间进行开发研究两年政府土成交
20202020 者
)
20
量初步判定未市场新增商品房项目总量
2004 年南昌土成交量
2004 年南昌市出成交商品房开发24 宗土出商品房开发土面积
157351 亩土成交金额25899 亿元出土总建筑面积约2028 万米预示
着2005 年2028 万米增量房推进市场出土途分析纯住宅
占1722商住综合占83未两年商业增加成交区域分布
分布市中心区城南青山湖片区中老城区成交11 宗面积
达88196 亩次城南片区成交5 宗总面积31805 亩红谷滩高心开发区
年尚宗出通土出预见未两年房产增量市场市中心
城南价继续攀升会导致商品房价格持续扬2004 年土成交楼面价
延续2003 年土供应成交楼面价走高趋势土供应区域未住宅
中心化逐步郊区化转移土供应区域调整带商品住宅供应结构变化
促进南昌房产协调发展
2005 年南昌土成交量
2005 年南昌市计划出商品房4500 亩中企业改制会受南昌市年度
土供应计划限制住宅分布板块象湖圈140 亩青山湖460 亩红谷
滩红角洲区1000 亩红谷滩新区供应500 亩新建县长堎区300 亩南昌县莲塘
区供应300 亩湾里300 亩昌北200 亩高新200 亩时济适房供应达
500 亩等年季度实际成交土132126 亩集中红谷滩区外年
317874 亩土出果指标完成年土供应2004 年3 倍土
供应呈现明显放量趋势整投资规模次增整房价快速涨
促进作时整土供应区位2500 亩土供应量郊区土供应方
转移调整南昌未商品住宅供应结构调整意义重
21212121 者
)
21
六南昌分区房产分析
1区域预销售面积分布
数源：海绎凯博房产代理限公司
2004 年南昌行政区销售面积分布图观察南昌购房区域集中红谷滩新
区西湖区东胡区三中心城区占整市场销量77周边行政区销量相
分散市场占率低南昌客户倾市中心购房素三点：南昌中心城区供应
量客户选择性二市中心配套设施齐全生活便利城郊区域方面相
滞现条件难满足客户居住需求三南昌居民购房心理较保守城
里住惯愿离开城市外迫切城里挤数坚守城市梦传统
束缚市中心购房第选择着市中心房价日益高涨市场供应
逐步外移城郊基础配套设施逐步完善旧城市梦观念济支撑现实
条件南昌房产郊区化成必然
2区域预销售价格分析
22222222 者
)
22
数源：海绎凯博房产代理限公司
2004 年南昌住宅交易价格表明市中心房价已超3000 元方米中属清山
湖房价贵原拥城市中心稀缺然湖泊资源周边开发区中
高新区售价高区域产业环境特殊购买群支付力强方面紧清山
湖区域理位置优势三万科四季花城先期进入提升整区域楼盘档
次区域形象受新开发项目品质较低购买客户入住率低气旺影响
区域房价升性已
七南昌房产市场营销方式分析
南昌房产发市场然起步较晚中国房产开发火热浪潮中特外
房产开发企业进入程度提升南昌房产行业发展水新房产
产品新营销活动新产概念频现媒体眼球效应达极营销方式针
传统购房外针市场较特殊企业团购群里通南昌团购房
产产品研究纳客户购买取
1南昌居住题公园
楼盘名称 南昌居住题公园
售楼电
话
5999999 5989898
23232323 者
)
23
项目址
南昌象湖新城中心区金沙
道
售楼
址
南昌象湖新城中心区金沙
道
投资商 利嘉海股份公司 开发商
南昌海房产开发限公
司
代理商
江西新德安房产顾问限
公司
物公
司
居住题公园物业公司
占面积 1400 亩
建筑面
积
130 万方米
建筑类
层高层花园洋房
墅
总户数约10000 户
建筑结构 框架 容积率126
建筑风格 欧陆风格 物费层07 元月㎡
绿化率 416
交通状
况
25 路长班终点站
停车位 3600
配套设
施
中央景观花园室外游泳池
工沙滩植商业街
烧烤区网球场童游乐
场滑板公园高尔夫练
场等
力户型
二房（83729112 ㎡）
三房（1077911656 ㎡）
价 格
层均价2350 元㎡
墅均价3300 元㎡
推出时间 2004 年开工
开盘时
间
2005 年5 月1 日
交付时间 2006 年2 月
工程现
状
全面开工建设
销售情况 期约3000 套销售已95
客户 购买东航等单位团购
数源：海绎凯博房产代理限公司
2正荣·湖
24242424 者
)
24
楼盘名称 正荣·湖
售楼电
话
07915988888 6612666
项目址
南昌县南莲路墨山立交
西
售楼
址
站前西路437 号（海关面）
投资商 正荣集团 开发商
南昌正荣（新加坡）置业限
公司
代理商 天睿动产策略机构
物公
司
深圳市恒基物业理限公司
占面积 1600 亩
建筑面
积
110 万㎡
建筑类 层高层高层墅总户数 6800
建筑密度 21 绿化率43
建筑结构 全框架砖混 容积率 126
建筑风格 欧陆现代风格 物费065 元月㎡
层 高 3 米
交通状
况
203230218 路
停车位
基达户车位
卖价格未定
配套设
施
墨尔公园水高尔夫1500
米生态长廊3300 米湖岩线
水风车喷泉哥伦布航模
基2 世纪学4 幼
园4 文化中心5 功
会商业街水吧村巴
站
力户型
二房二厅（8095 ㎡）
三房二厅（120135 ㎡）
价 格
开盘时均价1800 元㎡
均价2030 元㎡
推出时间 2004 年6 月16 日正式开工开盘时2004 年12 月12 日
25252525 者
)
25
间
交付时间 计划2006 年半年竣工
工程现
状
建设中
销售情况 现推期南岸公园层销售率80
客户 清华泰豪等企业团购
数源：海绎凯博房产代理限公司
3团购房源特征
理位置城市中心定距离难吸引市中心客户群购买
项目规模较期推量较区域消化限
区景观均产品品质优良部配套齐全
倾高层团购价格明显低市场售价
房型紧凑两房三房
4结
福利分房体制中国已取消年南昌种房产发展成熟区域企
业分房观念残留记忆特济环境较国中型企业留住
惜通分房达目标部分客户购房数量价格需求相适中城郊项目
购买象城郊项目特理位置够导致销售存定
抗性项目次新契机针类客户群制定合理营销方式吸引
终取项目销售成功
八南昌房产市场分析总结
1南昌济快速发展居民收入水逐步提高城市口次扩容南昌房产
26262626 者
)
26
业稳定发展奠定基础未两年南昌环境促进房产业快速发展
2南昌房产业南昌GDP 贡献已越越已成南昌重支柱产业
房产现南昌位政府必然会谨慎合理维护房产长远发展南昌房
产政府调控走健康发展道路认未两年南昌房产市场运行稳定
3年中南昌房产供求稳步增长呈现供求局面显示南昌
房产市场发展活力未两年市场供应结构变化市场需求进步激
发
4南昌商品住宅价格连年涨涨幅趋缓中部五省会城市房价收入南昌
房价处中位水现基础条件较合理未两年市场供应结构调整
整体房价涨涨幅会太估计年涨幅会高8
5房产开工面积逐年增加特2004 年新开工超1000 万㎡增量预示
着未两年南昌房产竞争更加激烈市场细分差定位规避竞争手
段房产开发企业营销水重考验
6房产稳发展时出现少隐患供应结构够合理房型面积
适中价格相中档住宅开发量偏少普通众住宅需求抑制未两年
量普通住宅会逐步市缓解市场矛盾
7南昌房产黄金销售周期6 月12 月销售暗淡时期4 月8 月9 月三
月
8南昌商品房外购买群已接三成购买产品倾住宅类型购买力强
南昌高档住宅重支撑者着南昌济发展类购房群增
9二手房市场直逼新房市场刺激新房市场进步发展时侧面反映出
现住宅市场供应结构利二级市场整体发展认利
素着土供应郊区化逐步化解二级市场次激发促进级市场发展
10南昌土供应放量存量土解禁开发预示着南昌房产进入高增量时
期市场竞争更加激烈未市场供应逐步市中心城郊转移未
27272727 者
)
27
市场供应结构逐步改变
11企业团购南昌房产销售重象购买特征倾城郊价格适中
项目未郊区项目逐步重视类客户群
十南昌房产市场分析项目建议
1南昌中高档住宅产品竞争日益激烈政府高档产品宏观调控双重压力中档
中高档产品未开发流建议项目档次定位中档
2抓住南昌612 月份黄金销售周期合理安排项目开发销售周期
3项目位城郊结合带区域众型企业聚集项目营销中争取企
业团购客户极促进项目销售
4未两年南昌房产市场竞争加剧项目应充分认识市场重点市场定位错开竞
争
28282828 者
)
28
第三章 高新区房产市场分析
高新区区位分析
高新区位南昌东部紧邻南昌中心城区确切说应该南昌城郊结合带
南昌城市化进程中先辐射位置区位优势明显
二高新区配套设施分析
高新区城市定位国家高新技术产业园集科技产品研发产品生产贸易
仓储体综合性产业园区基础市政配套较齐全居民日常生活配套初
教育机构外余十分匮乏特交通够方便现条件满足区域居民
生活需求区域房产开发中区规划商业部分变必少
三高新区房产开发分布
29292929 者
)
29
居住讲究氛围开发讲究聚集高新区住宅项目开发集中南京东路两侧
聚集项目较万科四季花城紧艾溪湖成区域高新区北面产业
科技园居住环境基条件具备现尚存商品住宅项目现规划
里成住宅项目聚集区域受土住宅开发特性影响高新区未房
产开发东西北南逐步推进
四高新区售项目分析
1高新区售楼盘（）
30303030 者
)
30
表1 —1
数
源：
楼
盘
项目
丰源天域 尚东道 庐山花园 四季花城
新城国
际商
开 发
商
丰源房产
开发
华龙房
产开发
天骥物业 万科产
新城建
设
产品
类型
高层花
园洋房
层高
层高层
酒店式公寓
层高
层酒店式
公寓
层花
园洋房
高层
户型
公寓
占
面积
49 万㎡ 42 万㎡ 4 万㎡ 66 万㎡
117 万
㎡
建筑
面积
744 万㎡ 947 万㎡ 118 万㎡ 65 万㎡ 6 万㎡
容 积
率
15 21 23 11 40
绿 化
绿
42 4053 42 53 34
房型
面积
花园洋房
（150～257
㎡）公寓
（95～140
㎡）
87～213 ㎡
高层
（111～205
㎡）酒店式
公寓（50～
78）
层
88～167
㎡花园
洋房135
㎡左右
4350
力
户型
两房三房
两房三
房
高层（三
房四房）
二房三
房
标间
户数 532 户 798 户
160 户（酒店
式公寓）
3411 户 168 户
房屋
均价
2700（公寓）
2800（花园
洋房）
报价
（2800～
300）
高层2800
酒店式公寓
（3600）
层
2850花
园洋房
3300高
层
标间
32～40
室
厅61
㎡二室
厅83
㎡
销售
情况
60（花园洋
房）15（公
寓）
0
高层
80酒店
式公寓
65
75（五
期）
已售100
套
备注
配套设计
幼园会
街商
业
篮球场会
半车
位商业风
情街
会幼
园商业街
会商
业街
瀚林园
双语蓝
天学院
单
位
房屋均价：元方米户型面积：方米
31313131 者
)
31
海绎凯博房产代理限公司
2售重点楼盘分析
提万科城市花园高新区说整南昌区知晓南
昌楼盘明星更南昌理想居高新区楼盘档次区域形象提升起
推波助澜作万科城市花园成功绝仅仅品牌然更应类产品
品质
1）项目成功背景
1000 亩土规模万科足够思考规划发展空间作城
做产品形态适应群通合理商业布局引导居民生活
发挥低成优势建造精致园林景观规模效应十分明显
块处位置城郊结合带发展前景外高新区中心位置够
吸引量科技园区高收入群区位条件优良
紧邻城市湖泊——艾溪湖超3000 米湖岸线予成水景住宅优厚资源
高调身段开始已注定
万科产年盘运作验特城郊盘运作全新营销手法部资源
成功重素
2）产品规划特色
综观南昌市中心楼盘第感觉建筑密度楼间距私密性差万科低密
度住宅面市迅速吸引广客户眼球
32323232 者
)
32
万科开发楼盘较善色建筑外立面直接呈现客户眼前合理选择色
彩合理搭配色彩耳目新感觉该项目第感觉里
充满青春充满活力充满时尚生活城非常符合现代市生活性
户型规划市中心项目走户型高价格模式时万科城市花园已改变成
户型高价格模式总价优势明显瞬间客户关注
利教育优势开发楼盘项目胜枚举屡试爽万科城市花园精明前期引进
高新国际学校仅提升楼盘档次更广孩子教育购房客户响应
巧市政绿化项目东面市政绿化带通简单修造视觉已成
区组成部分
时尚街商业隐藏街商业气派区会区增色时更消客户
周边配套缺乏产生顾虑
产品类型更拘泥格规划花园洋房联排墅层高层设计合
理组团分隔符合样客户需求
建筑选材建筑施工注重产品品质建筑细节感精雕细凿
区部硬质部分少更水景绿化植物选择搭配体现区四季
春整区感觉绿意昂然
物业理细致位处理事件时充分体现性化受客户赞赏
五高新区房产市场特征
1市场客户群带明显区域特性区域购买客户占60市区客户占30外10
33333333 者
)
33
外客户客户身份教师居次园区中高技术员领导政府公务
员例少购房区域性第特征
2市场供应房型两房三房两房面积范围80～90 方米三房面积范围
105～130 方米间市场销售反映类房型符合市场客户需求认着住
宅价格扬紧凑房型未开发趋势
3区域产品类型样包括层高层高层花园洋房酒店式公寓中层住宅
花园洋房相受欢迎次高层高层化慢中类似酒店式公寓项目受
量投资客户认超7 万方米项目产品形态般超三种产品
样性特征
4类似酒店式公寓精装修公寓异军突起新城国际商开盘2 月销售100
套说明类产品市场活力处产业环境分开早期海金
桥开发区现高新开发区样酒店缺乏金桥酒店公寓正时候横空出世
迅速市场响应方面离开发区做接公司业务员住宿会谈
工作方便快捷方面作公司重高级技术员长期居住房裙楼酒
店餐饮部分聚集气酒店式公寓已成开发区缺重组成部分
认项目区域酒店式公寓产品前景良应产品品质工夫建造真正酒
店式公寓
5区域生活配套设施缺乏楼盘商业设施作必备配套
6层销售价格集中2500～2800 元方米间高层价格2800 元方米左右
花园洋房售价超3000 元方米车位般采租赁形式
34343434 者
)
34
7低密度高绿化率产品更受客户青睐
六区域市场分析项目建议
针区域市场特征分析鉴万科四季花城中成功验建议项目：
1作高新科技园区区域楼盘尚未园区定位作项目开发题项目次契机
拉项目园区关系
2周边售楼盘似针区域高端群档次较高竞争相激烈建议项目档
次定位错开
3细分市场项目应针产业园区业员开发外吸引部分周边学校教
师凸显项目科教结合
4产品户型建议紧凑两房三房中两房房型面积建议控制90 ㎡三
房房型控制125 ㎡适排布舒适房型满足客户需求
5产品形态层花园洋房高层辅时建造部分纯正酒店式公寓采取
酒店式服务客户销售年固定回报方式返客户
6设置区商业街功会完善社区生活配套
7建筑立面新颖现代科技耳目新感觉
8降低项目建筑密度营造区良景观环境特景观品设置中项目题联
系起
8聘请验丰富物业理公司
35353535 者
)
35
第四章 高新区产业环境分析
科技园区房产开发普通城市房产开发仅受城市房产环境
影响受科技园区环境影响科技园区相封闭远离城市特性形成
明显区域消费惯房产开发正基类群产生高新区产业济良运
行成区域特类似项目成功开发关键影响济重素高新区产业
环境研究区域产业环境便项目开发周期客户群定位项目评判提供
高新区区位环境
南昌高新技术产业开发区（称高新区）建1991 年3 月1992 年11 月份国务院批
准成全国53 家国家高新区
享受国家省市赋予
科技特区优惠政策南昌高新区
坐落南昌市城东高教科研密集
36363636 者
)
36
区距市中心3 千米交通便捷511 路公交车直达区高新区东领艾溪湖西接青
山湖风景秀丽势坦南昌市气环境区域投资环境优良高新区总
面积196 方千米供集中开发面积68 方千米南昌飞机制造公司科技园南昌航
空学院科技园南昌高新区组成部分
二高新区基础设施环境
1道路设施
高新区完成建成城市道路总长572 公里形成五横九完善道路循环网络通相
互间道路体统方便快捷抵达南昌市中心
2供水系统
日供水力10 万吨采环网供水市区直接连通满足生产生活水
3供电系统
已建成装机容量103 万KVA 110KV 变电站完成座装机容量3×15 万KVA 220KV
变电站建设满足园区生产生活电
4通讯系统
建终局容量4 万门程控电话高速宽带计算机通讯网络着园区发展
适时扩系统容量
5煤气道
道煤气已铺设完成南昌市煤气网贯通根需时园区居民区
连接
6污水处理
37373737 者
)
37
完成青山湖污水处理厂建设日处理污水100 万吨首期33 万吨污水处理工程已投入
7交通配套
高新区距南昌火车站约35 公里距赣江水运港口约10 公里距昌北国际机场约25 公
里南昌市公交通总公司已高新区建成南昌市公交车总站市区5 路7 路
11 路13 路28 路231 路209 路220 路208 路816 路公汽车直达区途
道路集中高新区南面北面没公交路线达
8生活配套设施
市场调查发现高新区生活配套设施集中高新区南部北部极匮乏
区域文氛围浓厚学中心学国际学校等教育机构众形成站式教
育体系超市银行宾馆等日常生活配套满足周边居民日常生活需求相
医疗机构少预防突发医疗事存定滞性
三高新区投资优惠环境
南昌高新技术产业园区国家南昌政府支持制定系列投资产业园区优
惠政策根企业规模优惠政策区时少创业士足够发
展空间优惠政策容高科技引进银行贷款土供应财务税收企业
间提供交流台等等外投资企业足够吸引
四高新区济现状
1高新区产业类
38383838 者
)
38
目前美英法日德港澳台等十国家区投资商高新区投资置业
进区企业已达580 家中高新技术企业占全省75国家重点高新技术企业4 家国
外外投资企业103 家形成电子信息应软件生物医药节环保矿产资
源深加工支柱产业发展格局
2高新区产业成效
截止2004 年底全区累计开发高新技术项目230 项中国家863 计划3 项国家
省级火炬计划项目77 项全区荣获国家级科技进步奖3 项省市科技进步奖49 项
3高新区济现状
2004 年全区完成技工贸总收入15023 亿元占整南昌济收入20中实完成
市属工业销售收入411 亿元实现财政总收入524 亿元项济指标保持两位数高
速增长南昌整济增长中已占举足轻重位
五高新区企业口环境
1高新区入住企业结构
目前高新区形成民营企业股份制企业三资企业体高科技企业群体入住
企业已达580 家中总收入超千万元企业53 家中超亿元企业20 家电
子医药软件等高科技产业入住企业决定高新区工作员类高学历高收
入高消费三高群
39393939 者
)
39
2高新区业口结构
图21 园区口职业结构
25156
10756
2249
0
4000
8000
12000
16000
20000
24000
28000
工专业技术员中高级理员
数源：海绎凯博房产代理限公司
目前高新技术开发区全区业员总数38161 中工总数25156 占65
技术员10756 占28中高级理员2249 占7园区口构成工
专业技术员
3高新区业员收入
截止2004 年底高新区业员均年收入10000 元高南昌市均水
中收入4 万元占总数15年收入25～4 万元间数占总数25
普通员年收入10000 元数说明区域业员济实力侧面反映
较强（相南昌整体水）支付力
六高新区产业环境分析结
1南昌高新技术产业园区区位环境政策环境基础设施环境投资优惠环境良企业
40404040 者
)
40
断发展壮提供广阔产业发展空间现高新区已跃成南昌济增长重
支撑点政府投入断加区域产业氛围逐步浓厚整高新区外吸附
力进步增强区域济发展前景区域房产开发疑利消息
2高新区济前景应该整高新区发展缓慢重特征高新区建区
14 年发展相缓慢城东三路南区域已初见规模产业氛围浓厚城东三路
北片区域相荒芜建成厂房里面空空项目坐落北区
周边产业发展滞项目销售造成重影响特企业入住确定性
势必影响开发周期
3高新区入住企业决定业员素质然普通工占例较总体收入水
明显高南昌总体水说明区域客户购买力较强
七产业环境分析项目建议
1然产业园区未发展前景良产业特性科技园区创业园区项目作
科技园区组成部分开发题应呼应建议项目园区定位题开发
2区域业员收入高支付力强项目完全类群目标开发
项目根群结构建议项目产品中中档产品适建造中高档产品
3类群生活求相高建议产品品质做基础
41414141 者
)
41
第五章 项目立分析
项目概况
项目位南昌市京东区高新技术产业开发区
毗邻艾溪湖东邻京东道（延伸段）南城东二路（延
伸段）西傍高新五路北城东路（延伸段）
整高新技术产业开发区位南昌市东北部东
邻艾溪湖西青山湖北赣江南部南昌学
南昌学核心周边已逐步形成文教区
高等进修学院职业技术学院
纷纷进驻区
目前高新技术产业开发区
已初现雏形吸引部分国外
知名企业进驻TCL 彩电统
企业科勒公司娃哈哈限
公司等外区尚幅
块处开发初期预计未23 年整开发区逐步成型
二项目SWOT 分析
42424242 者
)
42
优势（S）
艾溪湖天然水
系生态资源
园区30000 m2 生态
湖景观资源
住宅部分规划相灵活
利营造良区
环境
劣势（W）
生活配套商业设施相
缺乏交通便
项目周边整体环境
佳利树立项目良
整体形象
园区产业功会住宅
物业居住品质弱化
高新产业区招商理
想提供效客源相
限
机会（O）
整体济房产发
展迅速
艾溪湖畔周边项目聚
集效应带动京东板块
发展
高新产业园区发展前景
威胁（T）
传统置业惯
区域竞争处劣势青
山湖区域客源分流
避免
区域供应量
限客源极易稀释
三项目操作难点分析
高新技术产业园区发展缓慢未发展招商引资具确定性
产业园区长期建设进展缓慢入驻企业数量限企业层次参差齐园区产业定
位略显混乱建项目未招商引资具较强确定性
——否充足客源支撑值考量
段偏远生活配套设施匮乏市场认度低
日常生活需商业服务医疗交通等设施严重匮乏基生活便利性
保障
43434343 者
)
43
——难吸引产业园区外市区客源进入
变电站煤渣炉灰堆场火力发电站影响周边空气质量
变电站存会周边居民受定程度辐射影响长期居住利身体健康煤渣
炉灰堆场火力发电站存影响区域空气质量
——居环境佳
项目四周工业园区包围中独树帜没点居住氛围果普通项目
定位销售存难点
——销售存抗性
44444444 者
)
44
第六章 项目竞争分析
竞争区域市场分析说明
1竞争市场范围界定
南昌房产市场中带明显区域消费性项目处开发区面客户
群相明显竞争手相明确存区域项目认竞争手
考虑竞争强度着距离拉长逐步减弱原项目圆心10 公里距离半
径作竞争圈圈类项目确定真正竞争手
45454545 者
)
45
2竞争项目选择
房产项目竞争分显性竞争隐性竞争隐性竞争区域售期
接续开发规模楼盘隐性竞争区域正处空开发状态区域新增成交土项
目类竞争项目难获取开发资料续产品定位难明确容易做竞
争里显性竞争作分析象竞争项目选取条件：
① 08≤容积率≤15
② 占面积≥100 亩（典型案例外）
③ 竞争项目必须竞争范围
④ 产品类型住宅
⑤ 现开发项目中期续开发
述竞争项目选择条件司筛选符合研究条件6 例参考性样项目项目概
况：
表21 拟研究区域样楼盘
板块
项目名
称
占面积 总建筑面积
容积
率
销售价格
万科四
季花城
南区410 亩
北区560 亩
南区25 万
北区40 万
10
2800～3300 元
㎡
京东
丰源天
域
49642 ㎡ 74425 15
2700～2900 元
㎡
46464646 者
)
46
秀泊
典
150 亩 17 万 15
3200～3900 元
㎡ 青山
湖 香溢花
城
480 亩期占122
亩
期12 万15
3200～3800 元
㎡（公寓）
数源：海绎凯博房产代理限公司
二竞争项目分析
项目竞争强弱表
容
项目
段 交通
生活
配套
然
环境
区
环境
区
规模
居住
氛围
企业
品牌
物业
理
万科四
季花城
—— 较强 强 强 强 强 强 —— 较强
丰源天
域
较强 强 强 —— 较弱较强强 弱 较弱
秀泊
典
强 强 强 强 强 较强强 较弱 ——
香溢花
城
强 强 强 强 强 强 强 —— 强
说明：——表示项目竞争持
强表示竞争项目项目相某项素处竞争强势
结：
综观项目竞争仅竞争恶劣竞争手强劲通产子项目
已处明显弱势竞争环境突出重围项目成功关键
47474747 者
)
47
三规避竞争方式
面强竞争手市场常方法运合理营销手法营销策略规避竞
争避免直接突
1 错位定位规避竞争
竞争项目观察售价2700 元方米属区域高档住宅项目
档次错开适降低档次走中高档路线房型设计紧凑两房三房
总价竞争项目拉开吸引区域客户群中份额普通客户技术员居住需求避免
竞争项目直接竞争
2 时间差规避竞争
时间差规避竞争房产营销中直接常手段通调查竞争项目开发周
期市时间定位项目销售周期销售时间竞争手直接错开规避
方式项目具体施工周期确定前提具体安排实施
3 化利利条件规避竞争
项目四周均型科技园区科研厂房聚集项目劣势优势
劣势转化优势成案规避竞争条手段项目开发整园区定位
结合起定位科技创业）题成园区配套房成园区招商
重条件
48484848 者
)
48
第七章 国知名开发园区中房产操作模式分析
海重产业园区概况
1海张江高科技园区
园区概况
海张江高科技园区成立1992 年7 月国家级高新技术园区规划面积25 方
公里1999 年8 月海市委市政府制定聚焦张江战略决策明确园区生物医药
信息技术两高科技产业导产业集中体现创新创业体功张江园区步入快
速发展阶段
2004 年4 月底园区完成开发面积17 方公里吸引投资额108 亿美元注册企业
达3168 家固定资产投资446 亿元民币技术资金市场园区畅通互动渠道
49494949 者
)
49
设计营竞争鼓励成功宽容失败园区文化创业氛围逐渐
形成
12 年开发园区构筑三国家级基（国家海生物医药科技产业基国
家信息技术产业基国家科技创业基）框架形成生物医药集成电路软件三
导产业生物医药产业目前已形成罗氏阿莫仙葛兰素史克先锋药业等42 国外
流药厂组成产业群体引进中科院药物国家类基组南方研发中心等31 家研发机
构120 家中型科技企业代表创业群体信息产业基集成电路软件产
业发展龙头带动计算机通讯光电子信息安全银行卡产业发展着中芯
宏力贝岭等晶圆制造项目落户园区已80 家芯片设计公司3 家硅片制造公司13 家光
掩膜封装测试企业11 家研发教育机构34 家配套设备供应公司积聚张江集成
电路产业链张江初步构成年努力面积12 万方米浦东软件园已成国家
软件产业基2003 年成5 国家软件出口基规划面积达58 万方米
批知名软件企业进驻园区：微软花旗毕博SONY京瓷银联金蝶东软Tata
InfosysSatyam国家软件产业基集聚辐射效应已展现科技创业基建
模式类型孵化器突出创新创业功批新济企业实现踏步飞跃
十五期间园区建设成高新技术产业支撑创新创业功国
流高科技园区十年时间建成世界知名科学园区2010 年前建设成世界级
高科技园区
50505050 者
)
50
总体规划
园区规划中吸取世界著名科学园区建设验强调超前设计标准生态环境
理念园区规划容积率10绿化率40
规划面积204 方公里包括：孵化楼办公楼标准厂房商业中心文体中心
铁站公寓墅等公配套设施 重点发展孵化创新项目
规划面积314 方公里包括：集成电路产业基（期）国家生物医药产业基
（期）国家信息产业基国家技术创业基等重点引进生物医药微电子信息两
高科技领域研发生产项目
规划面积64 方公里重点引进集成电路产业相关配套产业生产研发项目
规划面积385 方公里包括：研发中心国家信息安全基生物医药产业基
（二期）学园区医院国家实验室等重点发展高等教育科学基础研究
51515151 者
)
51
规划面积144
方公里包括
面积40 万方
米题公园商
业金融配套等
规划面积118
方公里重点引进
高科技产业配套项
目
规划面积326
方公里包括张江居住区张江集镇
规划面积57 方公里
2海金桥出口加工区
金桥出口加工区位海浦东新区中部规划面积20 方公里西连陆家嘴金融贸易区
北外高桥保税区南接张江高科技国区距虹桥国际机场25 公里浦东国际机场30 公里
外高桥港区9 公里
金桥出口加工区规划面积20 方公里南北走金桥路界东部现代工业园区
现代商贸园区约16 方公里西部现代生活园区理服务中心约4 方公里
金桥现代商贸园区位金桥出口加工区中心带占约1 方公里区拥完善
52525252 者
)
52
国际贸易相关服务体系提供报关商检仓储运输结汇保险五位体全级国际贸
易服务现代商贸特第三产业发展提供优越条件
金桥现代生活园区位金桥出口加工区西部占约37 方公里园区紧环线
杨浦桥浦东 国际机场通海市中心必区位优势明显规划金桥现
代生活园区建成然协调具创意特色绿化环境优美适合境外士居
住社会功齐全现代生活示范区时浦东海吸引力具升值潜力
投资宝金桥现代生活园区注重开发流社会综合配套功教育方面先
杉达学中欧国际工商学院进驻中国福利会幼园双语学校已1996 年9 月正式
招收新生海协国际学校已1998 年起招收外籍员子女入学国家科技部命金
桥现代科技园位金桥出口加工区工业区东部总面积6 方公里
金桥现代科技园区基础设施完善国基础设施开发区现已落户项
目中美合资项目海通汽车限公司中日高科技合资项目海华虹
NEC 电子限公司中德合资联合汽车电子限公司中合资海贝尔通信
限公司
3海安亭国际汽车城
安亭概述
安亭镇位海市西北郊处长江三角洲核心轿车工业轿车生产配套
工业现代化综合性工业城海西部中心城镇南濒吴淞江西接江苏省
53535353 者
)
53
北嘉定区嘉定昆山青浦三交界距海市中心32 公里距海虹桥机场
20 公里
安亭镇方泰镇合总面积达60 万方米现口5 万预计
两年达8 万
安亭规划
安亭——国际汽车城
规划目标
总规模投入达500 亿元民币汽车城争取2 年左右时间全面完成高标准基
础设施城建配套设施环境设施建设
23 年广泛开展国国际合作增强集聚辐射功
5 年初具规模基建成
力争10 年滚动发展成国亚太区汽车贸易核心市场
整体规划
海国际汽车城总体规划国际招标德国AS&P 公司承担设计规划方案
体现综合性汽车产业基特色风貌城镇德结合海市民政府2001 年9
月正式批准海国际汽车城总体规划
54545454 者
)
54
海国际汽车城规划占68 方公里根统规划分步建设滚动发展
原前期基础设施投资规模100 亿元民币
分区规划
服务贸易区
规划占48 方公里包括：汽车贸易区展示展览区物流配套区届时
国际著名汽车厂商（克福特林致宝马丰田尼桑三菱）营销总部
代理机构跨国采购中心纷纷进驻位体品牌专卖店竞相云集汽车贸易
网络联通世界成国亚太区汽车贸易核心市场重集散
55555555 者
)
55
规划建设传导现金汽车文化题环球汽车公园公园设环球汽
车广场汽车博物馆国外著名品牌汽车展示场馆试架车道等配套设
施形成集汽车博览旅游休闲会展科普等功体开放式公文
化休闲空间
研发区
占263 方公里吸引国外技术中心信息中心研发中心汽车形式认证
中心教育培训中心入驻集聚全球汽车科技精英事科技创新科研成果产
业化
制造区
汽车城制造区中国重轿车零部件制造基占155 方公里著名
海众汽车限公司等德国美国日新加坡台湾等十国
家区百家企业已落户制造区
零部件工业已形成汽车产业龙头集汽车配件科研仪器电子仪表等
体制造业体系优惠引资政策良理服务继续吸引国际知名
汽车零部件制造厂商入驻成具相规模汽配产业基
科教区
规划占14 方公里济汽车学院体现产学研结合国外结合教育研发
结合培训实践结合特点成立足海国际汽车城面海全国汽车产业
规模学科齐水高综合性研究性学总投资20 亿元民币
全部建成校学生规模达15000
56565656 者
)
56
新镇区
规划占约54 方公里
期开发独立半独立式联体住宅844 方米
满足7000 户约30000 居住需求
住宅容积率059 绿化面积100 万方米
目前均价6500 元方
高尔夫球场中心公园汽车城规划亮点高尔夫球场占面积1800 亩规
划建成18 洞标准赛道会等配套设施举办国际性赛事
中心公园规划占1150 亩建成汽车题具备然生态绿化水
体特点然风光时汽车博览展示功相结合形成具会展业态功
综合性博览场馆群提升汽车城总体形象等产生巨促进作
4海海港新城
着海洋山深水港工程启动座规划面积达65 方公里世界流现代化海港新
城海南汇芦潮港兴建作海市新轮城市规划中新城座生态型海
港新城规划蓝图已基定盘
57575757 者
)
57
兴建海港新城作
海洋山深水港工程配套工程位
长江杭州湾交汇处嵊泗
洋山隔海相海港新城
着天独厚理环境海
通海岛屿重 门
户托未洋山深水港建
设海港新城规划布局5
方公里工湖圆心四周环
状扩散林荫道城市湖滩环
绕中心湖位城市中心湖岸
相连半岛伸湖中岛设型文化性建筑剧场航运博物馆海洋水族馆等
建成海海港新城集现代物流
港口加工金融贸易商业服务居住旅
游等体构筑21 世纪中国港口城市
新形象
2002 年9 月20 日市府批复意市
规划局组织编制海港新城总体规划
该规划两阶段国际方案征集先
58585858 者
)
58
英德意美澳日荷等国9 家世界知名设计公司完成概念性规划方案评选
德澳意三国设计公司完成深化阶段规划方案第二次评审市规划院
中选德国GMP 公司方案深化优化成海港新城位南汇区芦潮港区范围新
城北护城河民塘塘河万书公路东彭公路E2 道路规划海岸线围合区域规划控制区
面积整体规划城市建设实际居住口数表：
项目名称 单位 数值
规划控制区面积 方公里 160
总体规划 方公里 95
城市建设 方公里 43
圆形工湖直径 公里 25
2020 年实际居住口数 万 约30
规划圆形工湖核心环状放射结构形成中心三环带八城区布局
形态2020 年海港新城建设成洋山港功相适应滨海新城该新城具现代
化产业区拥
型湖泊水面生态
绿体景观环
境现代化滨
海新城相匹配交通
市政基础设施
布局合理环
59595959 者
)
59
境洁净配套齐全生活舒适交通便捷现代化城市生活区
根规划海港新城城市快速公路系统四通八达海高速公路网相连接
断扩展城市产业连成片正建设中海磁悬浮列车示范运营线延伸
海港新城港城构筑连接紧密舒适轨电车网居民出行坐轿车便利
时芦潮港洋山岛飞架座长达32 公里双六车道跨海桥海港新城出
发直达洋山岛
二武汉济技术开发区
1项目概况
武汉济技术开发区创建1991 年5 月1993 年4 月国务院批准国家级济技术开
发区2000 年4 月国务院批准区设立中国中部区唯出口加工区开发区
位武汉市区西南濒长江处市区中环线外环线间规划面积31 方公里已开
发20 方公里远期控制规划面积907 方公里发展腹广阔区位优势明显开发区
交通便捷东邻长江黄金水道海拉萨318 国道横穿东西北京珠海高速公路
贯南北公路网络四通八达区湖泊环绕景色秀美处创业居家旅游休闲
理想开发区基础设施完善已形成双
水源供水双回路供电煤气蒸气通讯
道路铁路排水等基础设施应俱全开发
区产业特色鲜明东风汽车公司法国雪
铁龙公司合资年产30 万辆轿车项目龙
60606060 者
)
60
头批国外跨国公司国著名企业纷纷区落户形成汽车汽车零部件产业
食品饮料机械电子信息医药生物工程等产业蓬勃发展元化发展格局
2规划布局
开发区处中国东南西北公路网交汇点区设京广线相连专铁路汽
车滚装货运专码头中南区型客运中心供水供电供热供气排污等设
施应俱全外国专家墅区三角湖度假村批花园式住宅区具格举办国
际竞技体育重赛体育场气势磅礴宾馆酒店写字楼购物城保税仓库类银行
现代通信体系完全满足客商服务需开发区产业功定位特色鲜明规划面积
27 方公里湖北武汉出口加工区已唯冠冠捷等家先进制造加工项目入驻规划
面积1015 亩高科技产业园优先发展生物工程新医药光机电体化电子信息通讯
新材料环保新源等项目已中国普天集团长征火箭潜江制药等高科技企业
落户位开发区西南端二号工业区总占82 方公里枫树组团（块）全力
组团（块）构成中枫树组团2 方公里全力组团62 方公里加强基础设施建
设时武汉开发区加招商引资力度目前二号工业区已引进类生产型项目20
总投资20 亿元涉汽车电子服装医药等行业规划面积2000 亩民营科技
工业园电子饮料服饰医药等发展重点2004 年已实现企业总产值34 亿元
3开发区济
61616161 者
)
61
开发区济发展势头强劲派欣欣荣景象建区2004 年底开发区累计完成固
定资产投资30357 亿元实现工业总产值147467 亿元实现国生产总值5403 亿元实
现财政收入1106 亿元 2004 年开发区实现生产总值115．08 亿元实现工业总产值260
亿元固定资产投资5292 亿元完成财政收入 2044 亿元实际利外资638 亿美元
实现出口创汇10082 万美元开发区济发展块头越越占南昌市济总量重
断提高成南昌市济龙头商务部公布全国49 国家级济技术开发区
综合环境评价体系中武汉开发区综合指数名列第8综合济实力名列第6居中西部国家
级济开发区首位
三产业园区带启示
述产业园区规划启示：
1托区位优势整合产业资源造现代化产业园区
容
园区
区位 产业基础
海张江高科技园
区
浦东张江镇龙阳路中环线
铁二号线终点站浦东国际
机场
高科技产业研发基
海金桥出口加工
区
浦东金桥镇外高桥保税区
轨道交通L6 线
港口加工
海安亭国际汽车
城
嘉定区安亭镇沪宁第镇
沪宁高速公路旁
众汽车研发生产基
62626262 者
)
62
海海港新城
南汇区芦潮港南芦公路东
海桥洋山深水港
物流贸易旅游渡假
武汉济技术开发
区
开发区处中国东南西北公路
网交汇点区设
京广线相连专铁路汽车
滚装货运专码头中南
区型客运中心
汽车家电电子
2综合性现代化产业园区集研发生产展示居住体成市周边卫星城镇
海张江高科技园区——张江镇
海金桥出口加工区——碧云国际社区
海安亭国际汽车城——安亭新镇
武汉济技术开发区——三角湖居住区
3具定交通优势（现规划中）产业通路
海张江高科技园区——铁龙阳路快速干道浦东国际机场
海金桥出口加工区——铁L6 线市快速干道外高桥保税区
海安亭国际汽车城——沪宁高速公路江浙区城市
海海港新城——东海桥城市快速干道磁悬浮洋山深水港
武汉济技术开发区——中环路龙阳道京广铁路
4政府高度重视招商引资力度强国外知名企业聚集
63636363 者
)
63
5城市产业济发展角度出发总体规划具高度系统性保持较强外济联系
性协作性
6区规划理念新颖整体性强配套生活设施居住区产业园区效结合利吸引外
投资
四项目较分析
容
项目
区位 交通联系 产业基础规划建设
项目
南昌市京东
区艾溪
湖青山湖
赣江南
昌学
城市交通干
道（北京西路
高新道）
高新科技
产业研
发旅游
分区规划研
发生产生活配套
等功区明显
规划
海张江
高科技园
区
浦东张江镇
海中环线
浦东机
场
铁二号线终
点站浦东国际
机场
高科技产
业研发基
进行总体规划形成
研发生产基居
住生活配套两
片区
海金桥
出口加工
浦东金桥镇
外高桥保税
轨道交通L6
线杨高北路城
港口加工
进行总体规划形成
出口加工现代商
64646464 者
)
64
区 区 市快速干道外
高桥港区
贸现代生活现代
科技四功区
海安亭
国际汽车
城
嘉定区安亭
镇沪宁第
镇沪宁高速
公路旁
沪宁高速公路
连接江浙区
城市
公路系统
众汽车
研发生
产基
进行总体规划形成
服务贸易制造研
发生活配套四功
区
海
海港新城
南汇区芦潮
港洋山深
水港
东海桥城市
快速干道磁悬
浮洋山深水
港连接国外
航线
物流贸
易旅游
渡假
进行总体规划形成
集现代物流港口加
工金融贸易商业
服务居住旅游等
体卫星城
武汉济
开发区
龙阳道
京广线相连
专铁路汽车
滚装货运专
码头中
南区型客
运中心
汽车电
子家电
汽车汽车零部
件产业食品饮
料机械电子信
息医药生物工程
等产业蓬勃发展
元化发展格局
根项目块实际状况表中产业区较出：
交通体系越江桥港口城市北部华东区长江线城市联
系受交通限制产业通路受影响现城市交通干道市进行交通
联系
园区总体规划高新技术产业园区规划较混乱功区划分合理招商引资
目标定位明确现进驻企业部分企业非高新企业园区身定位
65656565 者
)
65
突园区建设开发呈现战状态
南昌学等高等进修学院区助文教区优势发展高科技研发
毗邻艾溪湖托旅游休闲产业带动区域气增强域认度促进园区未发展
五产业园区房产开发模式
1产业园区先做住宅开发模式
海张江镇碧云国际社区采种模式产业园区初具规模园区企业发
展基稳定前提住宅进开始建造购买群产业园区业员营销
予优惠措施吸引客户群
2产业园区开发住宅区开发步模式
武汉三角湖居住区种模式典型区相较早规模庞项目金色港湾
开发园区发展步该项目整开发模式采慢做期开发规模相
等2002 年园区开发达定规模气逐步旺盛该项目开始规模开发
该项目前期开发中先做园区湖景然造建筑商业街造高品质住宅售价
明显低城市中心公交公司协商引入公交线路高性价吸引城区拆迁客户资
金充裕年轻客户投资客户商铺采3 年租金优惠方式引规模商业确
保期入住期气升造二期二期中吸引重点园区客户销售价格
逐步走高现已成开发区较典型中高档楼盘
66666666 者
)
66
六项目开发模式建议
根两种模式分析项目相匹配开发模式第二种建议项目采慢
做方式先做景观期高性价吸引气快速销售期着园区逐步成型吸
引园区客户提升项目价值
第二部分：定位部分
67676767 者
)
67
项目SWOT 分析
项环济环竞争环发项司目理境境境等素出 目优势势劣机
会胁进寻项开发威四方面行分析找适合目策略
1优势（Strengths）：
艾溪湖天然水系生态资源
围态环积阔锦镇项营独基周片完生境面广水域溪目造天厚
环然境艾溪湖观区规划带动边旅游景定位周产业发房展
30000 m2 生态湖景观资源
项规划目30000 m2 态卖补项区观生湖案点效弥目社景
观项观设计然景足缺点成目景中心点
住宅部分规划相灵活利营造良区环境
项济标园区项项济标灵目指整目衡量目（配套住宅）指限制相活
规划发挥间较营区环空利造良境
2劣势(Weaknesses)：
生活配套商业设施相缺乏交通便
项边业设关目基周生活配套商施相缺乏 日常生活息息相餐饮医疗
68686868 者
)
68
文教生活服务配套等严重足项目处位置交通条件欠佳出行便
项目周边整体环境佳利树立项目良整体形象
项目周边环境佳火电站电站储煤堆项目扬尘居住环境差利提
高项目居住品质树立项目良整体形象极利
园区产业功会住宅物业居住品质弱化
项目处产业园区园厂房仓库等产业功必然弱化住宅品质然通合理
规划项目两种功进行区隔通工湖作渡存居住氛围浓舒适
程度高等硬伤
高新产业区招商理想提供效客源相限
然高科园区开发起步较早招商情况理想身开发进度十分缓慢入驻企业
数量质量高气足提供效客源相限
3机会(Opportunities)：
整体济房产发展迅速
年南昌济持续增长房产市场年直处快速升通道供需两旺价
格涨明显整体住宅市场然保持健康运行态势
艾溪湖周边项目聚集效应带动京东板块发展
目前艾溪湖周边万科四季花城丰源天域台湾花园等形成定规模住宅社区
定程度聚积气带动周边住宅市场发展
69696969 者
)
69
高新产业园区发展前景
高新产业园区招商力度加强吸引更资金口流入项目提供定
需求基础
4威胁(Threats)：
传统置业惯
传统置业观念南昌居民购房区域选择倾市区定程度抑制
京东区域房产高位发展消费者区高档产品市场信心相强置业观念
存偏见
区域竞争中处劣势青山湖板块分流避免
项目区域京东板块青山湖板块区域优势明显市政配套完善供应
量较京东板块板块竞争中处利局面项目言青山湖板块分流避
免
板块效目标客源相狭窄极易供应量增加稀释
京东板块目前住宅楼盘客源然十分狭窄未板块住宅供应呈放量增长（
万科四季花城）限客源势必稀释板块项目短兵相接十分激烈
5SWOT 分析结
70707070 者
)
70
分析出艾溪湖天然水系面积区工湖景观环境成项目
力支撑点区位条件项目周边环境佳项目先期启动发展制造重重困难京
东高新产业园区良发展前景项目提供契机产业区身发展高赖性
决定项目开发存定风险性
整合市场素产品素通产品创新差异化定位塑造产品价值
树立消费者信心进行项目前期策划核心
6项目面问题
针述项目优劣势分析司认项目开发策略方面面三问题需解决：
问题：效需求足
——效需求限情况发掘潜需求？
问题二：项目形象塑造
——整体利区位环境塑造良项目形象？
问题三：园区功互动
——实现产业园区居住功（住宅）服务功（配套）产业功效互动？
项目前期定位阶段解决三问题项目成功关键
二项目核心价值体系建立
71717171 者
)
71
1项目资源优势整合
项目身资源优势出发整合项目利资源优势构建项目整体资源优势示意
图：
2项目核心竞争力体系造
根前述项目资源优势整合基础提炼出案核心价值造项目核心竞
争力体系
案核心竞争力首先建立案身独优势资源基础时站区域发展
战略高度整合浙中凯企业品牌产业园区资源着手结合开发模式产品创新
项目竞争力进行次全面跃升
案核心竞争力分两层面分基础核心竞争力体系跃升核心竞争力体系
具体表达图
身资源
整合资源
创业园区业科技物
态观资艾溪湖生景源
30000m2 观资工湖景源
浙凯业资中企品牌源
产业园区发展前景
园区值资价源嫁接
项目资源
72727272 者
)
72
3项目核心竞争力体系实施策略
项目核心竞争力体系实施重点：
整合项目优势资源化利避免优势弱化
通产品创新实现产品特色化建立高性价产品特性
通差异化定位塑造鲜明项目形象
市场需求出发市场空白点竞争项目弱势突破口树立项目差异化竞争优
势时效解决项目发展面效需求足项目形象塑造园区功互动三问
题司建议项目核心竞争力体系实施策略：
策略：
——通市场细分高新园区产业基础进行差异化定
位塑造鲜明项目形象
良性价
项资优势目整合源
开发模式产创品新
创业项居住目塑造
73737373 者
)
73
策略二：
——产业园区招商住宅项目定开发相结合吸引
型企业合作开发
具体操作方式：作吸引高新企业进驻产业园优惠措施部分住宅企业
楼集体公寓形式企业合作开发（参建团购等）
三项目整体定位
项目定位市场调研分析结合块实际情况作前瞻性分析未综合考虑资金
流量投资回报等敏感素
1项目市场定位思路
1）项目定位
项目定位基：
◆ 前提——高新区总体规划产业园项目建筑济指标限制
◆ 基础——市场反映出效潜需求
◆ 条件——项目块价值功身资源
2）项目定位思路
◆ 仅仅局限住宅项目身产业园整体着眼
◆ 通市场细分发掘潜需求
◆ 树立差异化项目形象
2目标客户群分析
74747474 者
)
74
预计项目客源：
力客源
A) 科技园区中高级理层
B) 科技园区白领技术员
C) 高新产业区产业园中企业中高级理层
D) 高新产业区产业园中企业白领技术员
E) 高新产业区文教园区教职工
成长性客源
F) 市区工作年轻白领
G) 南昌工作（工）周边城镇居民
H) 动迁客源
目标消费者细分
成长性客源：
FGH
力客源：
ABC
DE
标费构目消者成模型
75757575 者
)
75
根消费者收入水受教育程度区域源进行进步细分目标消费者分
渡型安居型康居型享受型需求
I 类消费者——渡型需求：
消费特性：
年龄：22—28 岁
职业特征：园中企业中白领技术员
文化水：文化水较高中专学历
收入状况：收入水中等工作年限短积蓄限
置业特征：较注重生活品质
置业方式：单位宿舍父母支助+贷款置业
II 类消费者——安居型需求：
消费特性：
年龄：25—30 岁
职业特征：A：园中企业中白领技术员（定工作年限）
B：市区工作年轻白领
C：南昌工作（工）周边城镇居民
文化水：文化水较高中专学历
收入状况：收入水中等
置业特征：希提高生活品质价格反应敏感度较强
希留城市难承受市中心高房价
置业方式：次性付款贷款置业
76767676 者
)
76
III 类消费者——康居型需求：
消费特性：
年龄：30—45 岁
职业特征：A：园中企业中中层理者技术骨干
B：高新产业区文教园区教职工
文化水：文化水较高中专学历
收入状况：入水中等中等偏
置业特征：注重生活品质
置业方式：次性付款贷款置业
IV 类消费者——享受型需求：
消费特性：
年龄：40—55 岁
职业特征：园中企业中高层理者
文化水：文化水较高中专学历
收入状况：收入水教高定社会位
置业特征：注重生活品位
置业方式：次性付款贷款置业
77777777 者
)
77
目标客户区域源构成预测：
源 园区员员
高新区企业员
工
市区居民 区域
前期 50 40 5 5
期 30 45 15 10
3项目题定位
1）目标客户群点纳
目标客户群 生活预期 点
A 科技园区中高级理层
C
区产业园中企业中高级
理层
通创业实现更高
生价值
B 科技园区白领技术员
D
区产业园中企业白领技
术员
高新区工作追求更
高生活品质
通创业
身
努力实
现生活品
质提升
学历高
收入低
渡型需
康居型需求
享受型需
安居型需求
收入高
学历低
费图消需求模型：
78787878 者
)
78
E 高新产业区文教园区教职工
F 市区工作年轻白领
通身努力实现独
立生活
G 南昌工作（工）周边城镇居
民
通身努力融入城
市生活
H 动迁客源 留城市
通目标客户群生活方式纳分析发现：通创业身努力实现
生活品质提升目标市场点
2）项目题定位
浙科技园总体定位导入：
科技创业者乐园高新技术辐射基
整科技园项目整体定位着眼市场基础建议项目题定位：
创业生活榜样
创业群精心造复合型社区
3）创业生活题概括
项目题定位中创业生活单指创业成功正创业时涵盖工作立业
独立生活等创业立志创业青年树立生活榜样
创业成功
立志创业
创业生活
正创业
创业
工作立业
79797979 者
)
79
4项目产品定位
1）产品开发模式较
结合类型住宅产品市场特性通四种建筑类型选址求成投入
利润空间等方面素较分析作项目产品定位参考
建筑类型物业较
类
层公寓 高层 叠加墅 独栋墅
选址求 低 中 中 高
供求特征 供求衡 需求量低 供求较衡 需求量低
项目整体品质 中 中 较高 高
客户容量 较高 较低 较低 低
成投入 低 中 低 低
操作难度 低 高 中 高
市场压力 低 较高 中 高
利润空间 中 中 较高 高
企业品牌塑造 较高 较高 较高 高
80808080 者
)
80
2）建筑形态定位
目标客户物业求较
类 渡型需求 安居型需求 康居型需求 享受型需求
居住单位 家庭 家庭 家庭
物业类型
求
功完
善
功较完
善
功完善功完善
济承受力 差 般 较强 强
物业类型 集体宿舍 普通公寓 低密度公寓 墅
项目定位基础——市场需求出发结合项目块价值初步分析符合项目规
划济指标前提（报告中暂住宅功区容积率11 进行考虑）建议建筑形态定位
：
序号 1 2 3 4 5
需求类型 商务居住 普通居住需
求
普通居住需
求
高层次居住
需求
配套服
务
建筑类型 高层 高层 层 独栋墅 商业街
居住类型 酒店公寓 集体
公寓
白领公寓 专家墅 底商
3）选择理
81818181 者
)
81
市场需求基础进步结合项目块特质建议采高层层公寓独栋墅
产品复合模式产品组合理：
项目住宅规模达150 亩规模开发项目果采单产品形态面
风险较采种产品组合复合模式满足层次需求利分散开
发风险
层公寓目前市场接受程度高市场需求流层公寓项目力产品形
态
高层目前市场接受程度般市场发展楼层增高趋势愈发明显时高层
济降低建筑密度营造良住区环境
注：高层产品部分部分采定开发（企业楼集体公寓）方
式完成化部分市场化方式然销售
京东尚没独栋墅产品充分利毗邻工湖块案少量推出墅产品满足
高端客户需求
4）产品类型配
项目走高性价路线充分满足区域流需求时充分挖掘潜需求结合
项目发展模式选结果综合考虑物业类型配建议：
产品类型配表
82828282 者
)
82
区
域
序号 物业形态 总建面(m2) 例
1 高层 40000 36
普通层 30000 275
2 层公寓
情景层 30000 275
3 独栋墅 3000 27
4 社区商业配套 4000 36
5 公建 3000 27
面积计 110000 100
6 车库 5500
居
住
功
区
计 121000
1 酒店式公寓 8000
2 商业配套 3000
办
公
功
区
计 11000
说明：
数居住功区容积率11（底部分总建面110000 m2）总户数900 户计算
办公功区酒店式公寓商业配套面积未计入项目总建筑面积
车库数量户数车位3：1（300 ）进行配置中车库占50
5项目价格定位
报告中价格定位采市场较法项目区域类项目万科四季花城丰源天
域青山湖板块中售楼盘香溢花城秀泊典类产品价格进行较评估项目
类产品较合理市场价格作项目参考价格
83838383 者
)
83
1）类项目产品均价较
均价(元m2)
业类物型
万科四季花城丰源天域 香溢花城 秀泊典
层普通公寓 2850 2700 3500 3400
园花洋房 3300 2800 —— ——
层高 3000 —— —— ——
注：表中—— 种产类产类尚盘表示品型品型未推
2 项产） 目品均价定位
层普通公寓
区项较目
较容 万科四季化城（A） 丰源天域（B）
标（指）
权重
拟合程度较数系拟合程度较数系
条交通件 28 11 0308 12 0336
环外部境 28 12 0336 125 035
规建筑模 10 15 015 11 011
区观社景 8 13 0104 11 0088
设计立面 2 1 002 11 0022
设计房型 8 11 0088 11 0088
设配套施 15 13 0195 13 0195
炼体提 1 105 00105 105 00105
计合 100 121 120
区项较域目：
84848484 者
)
84
较容 香溢花城（C） 秀泊典（D）
标（指）
权重
拟合程度拟合程度拟合程度较数系
条交通件 28 13 0364 13 0364
环外部境 28 15 042 15 042
规建筑模 10 14 014 12 012
区观社景 8 14 0112 12 0096
设计立面 2 11 0022 09 0018
设计房型 8 104 00832 104 00832
设配套施 15 13 0195 12 018
炼体提 1 105 00105 103 00103
计合 100 135 130
较象市场价格较系数修正出项目参考定价：
项目A（四季花城）参考：2850÷1212355 元米
项目B（丰源天域）参考：2700÷1202250 元米
项目C（香溢花城）参考：3500÷1352593 元米
项目D（秀泊典）参考：3400÷1302615 元米
项目处区域市场需求区域特性十分明显根区位素选楼盘
相项目影响进行权数修正：
区域素修正
85858585 者
)
85
区：楼盘A30楼盘B30
异区：楼盘C20楼盘D20
项目A 参考定价×A 权重+……＋项目D 参考定价×D 权重
案普通层公寓现时价格：
2355×03+2250×03+2593×02+2615×0224231 元米
情景层公寓（花园洋房类）
香溢花城秀泊典花园洋房尚未推盘仅选取四季花城丰源天域进行较
较象市场价格较系数修正出项目参考定价：
项目A（四季花城）参考：3300÷1212727 元米
项目B（丰源天域）参考：2800÷1202333 元米
案情景层公寓现时价格：
2727×05+2333×052530 元米
高层公寓
四季花城丰源天域高层类型物业丰源天域高层尚未推盘仅选取四季
花城进行较
项目A（四季花城）参考：3000÷1212479 元米
高层公寓现时价格：2480 元方米
86868686 者
)
86
根项目产品现时价格考虑项目开发时间滞性周期性10价格
增长预期进行换算项目产品价格定位：
物业类型 现时价格(元m2) 建议均价(元m2) 备注
普通层公寓 2423 2665
情景层 2530 2783
高层 2479 2727
独栋墅 5000
社区商铺 5500
车位 50000
酒店式公寓 3500
周边没
类产品
做参考价格
暂做预估
5项目开发节奏建议
根项目块形态项目规模物业类型建议项目分两期开发分期开发示意图
图示：黄色色块部分期红色色块部分二期
87878787 者
)
87
二期体量划分建议：
类型 总建面(m2) 备注
高层 30000
住宅
层 20000
约450 户
社区商业 4000
公建 3000
期
计 57000
高层 10000
层 40000 住宅
墅 3000
约450 户
二期
计 53000
期
二期
88888888 者
)
88
第三部分 规划建议篇
第章 项目规划
规划概况
浙园区总占450 亩中住宅部分约150 亩整块块呈正四方形园区属厂
区住宅区综合初步规划中中央工湖区隔厂区住宅区然分开工
89898989 者
)
89
湖规划3 万方米业态存产业互补功
二规划设计宗旨
方案设计务书求浙园区总体规划求规划定位立足高起点高
品位高标准坚持造全新居环境营造出美空间
乐园达环境谐统住宅园区谐体现浙园区全新工业生活模式
着力握总体控制强调物业分区合理性联系统性突出区机整体性
体现永续发展生态社区
规划设想绿化轴设计线生态绿化系统道路系统纽带串联起独立
住宅组团量扩组团中心绿提高环境质量居民真正生活
舒适绿色环境中
公集中绿组团中心绿相互呼应扩景观设计性
规划区注重环境绿化建筑布局协调关系满足功前提采然式布局
规式布局相结合构图方式整区拥轻松谐环境气氛
注重基城市特色文脉充分利工湖块部景观资源充分融入整
浙园区厂区住宅独立统
三生态节社区建议
生态众周知概念年成开发项目竞相社区亮点
直什生态住宅区生态区底应该样区数
没明确概念标准现开许楼盘然出生态区概念
高绿化率做文章绿化做生态住宅唯指标实距离生态住宅社区
90909090 者
)
90
距离
真正生态住宅通综合运代
建筑学生态学科学技术成果
区成生态系统通设计区建
筑外空间中种物态素物质
源区生态系统部次序循环转换
然生态相衡获种高效低耗废污染生态衡居住环境
样种生态环境塑造求生态区总体布局．．．．单体空间组合．．．．．．房屋构造．．．．然．．．
源利．．．．节措施．．．．绿化系统设计．．．．．．．必须改善提高生态环境出发点目
标具体设计注重绿化布局层次风格建筑物相互辉映时注重植物方
面相互补充融合发挥绿化整区生态中更深层次作隔热防风防尘
防噪音等房屋建造考虑然生态社会生态需注重节省源注重居住者
然空间际交需求环保方面采先进环保材料避免害化学物质健康
危害运科学废弃物理方式效处理生活垃圾力求细微方面住户
呵护家成温馨安全方
案生态环保诉求立足样种标准成控制基础达生态塑造
效化居民身处中感受生态带实性居住者生理心理
社会文等广泛意义感受生态型区带效
种高度出发样生态社区力求塑造种现代高新科技相融合市生．．．
91919191 者
)
91
活空间．．．田园乡间具备天然生态衡力浑然天成原始然文景观
时伴生活方式原始生活设施贫乏案塑造中期营造
种然生态环境建筑空间具备市空间恢宏气注重生态时抓
住市生存空间视觉感受现代气息市生活空间形成景观塑造戚戚相关
案中张建设社区商业中心硬性街道柔美湖泊交融等等助形成种
市生活空间仅住户带生活便捷时营造种现代气息视觉景观
生活方式
生态社区塑造需整体统筹规划着持续发展理念营
造然谐健康舒适安全环保适合类居住高品质居住环境达样目标
需建筑风格建筑布局环境规划配套安排交通组织户型设计等等诸方面统
筹安排合理安排区布局绿化环保
资源综合利时达住宅节隔
声日通风等项求充分体现居环
境健康性舒适性社区规划住宅
规划塑造生态环保题发挥着重
作结合案特征司建议方面应力求达点：
规划设计方面：
保证社区整体风格谐统建筑形态尺度色彩质感充分展示案生态
题体现种城市空间感代表案力求营造文化氛围
商业设施营造区域景观商业社区通商业纽带汇聚气营造文化精神
92929292 者
)
92
空间
景观设计方面：
简约设计风格节约成清新然
感受
结合湖泊规划处绿化水系景观移步换
景
工浅水系丰富社区水景增加社区情趣
整体生态环境：
营造舒适热环境：外墙采外保温体系外门
窗采断热铝型材加中空玻璃保证冬冷夏热区室适宜温度
立体绿化景观：面积屋顶绿化西山墙垂直绿化区采立体绿化面停车
位全部利绿化遮阳减少硬景观改善区微环境
洁净空气质量：室90％空间实现然通风绿色环保材料暗卫设计
安静区声环境：区外围绿化带密植高中低乔灌木效吸收遮控噪音
采效隔音屏隔音墙铝合金门窗采双层中空玻璃气密性提高级入户
门采隔音门选机房电梯空调设备设减震装置等
然光环境：室采然光日度房间采光度详细计算研
究真正营造生态住宅区
社区水系统衡：雨水收集利系统中水回技术满足日常区杂水水质
水量需求区水系统形成工湖工湿达生态衡
93939393 者
)
93
科学废弃物理生活垃圾处理：100％袋装收集密闭容器存放垃圾分类收集
四总体规划设计
绘制七色彩虹
造园区特性住宅
住宅块形状弧形全区彩虹题景观色彩变幻造七色彩虹般
中心轴中心轴中央绿工湖圆点线全区划分东西两区东区景观
资源湖休闲运动西区景观资源景观湖生活艺术品通两轴心
整区完美体现
全区采环式交通系统变电站路煤灰场区域设置高层住宅第二环圈设
置层住宅环湖安置墅会环环间生命绿带题总体规划强调整
块天际轮廓线富动感整区空间充满机联系张力轻松活泼秩
序
全区设两出入口供车出入时生命绿带期块起点终点
两出入口处良景观视觉浙园区正四方形四角设置艺术广场广场绿化
创业厦部设置两层商业街通工湖步行廊直接深入商业街处商业更服
务居民日常生活
1建筑空间布局设想
圆套圆
工湖心
94949494 者
)
94
彩虹纽带
什圆套圆？
浙园区块四方形土设想中棱角转变成广场组团绿化
形成整体格局园圆指围湖居住宅思路类圆明园园中
园城里园样子优点整板块零碎完整整体时整体中
功区分明确组团基独立
什工湖核心？
工湖整浙园区心脏整区域拥景观加成作时工湖起
然分割工业园区住宅区功
什彩虹纽带？
风雨见彩虹彩虹暗合浙园区创业精神强足迹风雨彩虹寓
95959595 者
)
95
意园区发展美未成连接成功纽带
住宅块形状类圆弧型条弯湖彩虹绿带住宅变化成条条
彩虹带体现景观效果赋予生活品味
1）浙园区整团布局：
根浙园区实际面景观园区区分等问题司整团布局鉴土景观
五行理念认：
园区右边区域适层次压底点紧凑点般园区左边略低点
园区前方空间格局做开阔明亮空间做出气势
园区方高层山空间做北部封闭
样做处基两点理：
块周围环境较差北面变电站左边煤灰堆常规排布园区整品
质会带点影响
块位南昌高新园区缘部分建筑规划坏直接影响高新园区规划动
浙园区期销售招商成败
2）住宅组团布局：
住宅组团布局面四象排布方式湖带做气视觉通透建议独立
墅湖建画龙点睛视觉击排次四层五层花园洋房组团
排板式高层排布东西方面西东次跌落排布横形成两条
错落致天际线天际线爬升工湖景观目做某角度观湖
居横中心绿化景观点达湖光绿景立体生态空间
96969696 者
)
96
2建筑排布设想
建筑物排列般着形特点进行势布局部分形呈现规
状建筑物排列建筑物布局呈规排列况便
相较方正形现难见规排列楼房受西方建筑文化影响
求新求异心理驱建筑布局越越复杂整齐划布局成
死板没创意事实楼宇排列工整等死板排列整齐楼房前左右
布局相衡阴阳谐排列工整住宅建筑物布置空间分割称
会造成住宅区阴阳失衡五行失进带风水弊端况楼
楼间致种设计会形成量屋角射业造成利
建议项目建筑排布采流线型排布空间避免兵营式排布呆板
解决传统建筑文化涉问题
五建筑布局建议
根前面市场调查结果产品定位司致框定住宅部分产品架构：高层—
—层（花园洋房模式）——点缀式独立墅外循环延伸
样建议出发点理：
高层物业形态司考虑两步走步园区企业（科勒TCL 等）
技术员中高级白领提供量身定做包项目（司前期市场调查分析
类包项目需求约2 万方米左右）第二步迎合整住宅区规划园区中级白
领生活喜定（高新园区白领高层业态更益接受体现生活节奏快速
化）
97979797 者
)
97
高层建造量住宅整体幢数面降拉幢幢间间距增加
楼间绿化增设组团绿化中央绿化整住宅设计更富弹性样化
墅存提升整项目品质起画龙点睛作时独立墅设想
种工作墅类型单纯满足住途企业老总接见客户高层会议
休闲商务台南昌高新园区优秀企业园区身适宜墅业态生存
空间司建议精
六环境规划建议
着生活水提高买环境观念已数居民接受景观优势成众
区卖点前未相长段时间买房考察室布局质
量区整体规划等素外越越重视环境实际反映追求然
98989898 者
)
98
谐统
陈逸飞金木水风土塑造五行雕塑达利想象完成长脚象景观思
想兼顾传统想象规划设想中采天合师法然理念整设计中
国传统五行理金木水火土五行衡细部限想象进行修饰建筑园林
运动生态等素进行融合外美含蓄表达
景观设计五特色
1白杨礼赞事
常见杨树景观元素简单规种植
力图高挺拔风姿建筑掩映间林草坪
植物作基底局部配置 竹丛点缀季节特征显著
花灌木楼前屋享受倦倦学府气息时高杨设置
定程度减少变电站煤灰场造成污染
2水系乡野全寓意
水景观设计中单单指水景穿插幢幢间行道水种表现方式
园区中央设计半规半然中央水池作整
社区景观核心水体湖—溪流—跌水—溪流—浅滩
形式延伸栋建筑前庭组团组团间前开辟
水台木桥水边量种植乡土水生湿生植物充
分展示北方水景完美体验水趣
99999999 者
)
99
行道根环境通颜色材质（代表健康鹅卵石步道代表运
动塑胶跑道）表现手法达空间然转换
3想象空间写意
社区绿色背景静湖浅滩际
块置石条闲凳棵树
简易台等等构筑起组然贴切消闲道
具参间时候道具构成
完美风景专设网球场三制网球业提供挥汗雨场旨营造幅情景
交融画面实现然谐交流
4然空间谐
土万物起源点滋养处社区空间浅滩白沙
中央色草屋前红泥坛中五彩缤纷鲜花土含
义进行然谐演绎
5生活艺术展示
陈逸飞金木水火土塑造五行
雕塑雕塑展示中国千年文化社区艺
术需深厚底蕴需表现
生活点点滴滴抽象图案表示
100100100100
100
生活活力写实手法展示创业立志意细节体现创业生活间关联
第二章 建筑篇
建筑风格建议
建筑风格设计简分析
1．住宅项目市场供增速超区域需求质化产品市场生存空间日趋狭
2．住宅单体建筑风格项目性化特征突出表现方面时消费选择偏
重参考素
项目激烈竞争中立败浙项目建筑风格设计选择原：
101101101101
101
紧建筑风格潮流流趋势力争局部形成突破创造性
走鲜明差异化风格局部彻底填补市场空白
潮流风格性风格应项目规划布局特征创新出特色元机组合
建筑设计风格建议提
1．项目入口住宅单体：现代风格
设计点建议参考：
简洁明快色彩搭配面积玻璃开间适度注入
现代装饰材料元素符号
2．项目中庭住宅单体：现代国际式简约风格
设计点建议参考：
线条修饰色彩明快跳跃外立面简约流畅架廊等
异型特征力创活泼时尚具突出性立面立体层次感
较强合理运色带色块处理时适度注入民族域文化特
色元素符号栏杆符号民族木构建筑文化元素符号
运底层架空立面局部造型中
二房型设计建议
房型满足现代居住求突出居住舒适度房型应该符合条件中
102102102102
102
国较注重房间正南者东南—西南15 度间非常理想通风采光二房
配备两卫生设施全明南北双阳台双厅厅设计足够家活
动空间生活功分区等等外功区求
1层普通高层房型设计建议：
1）舒适型房型建议
第房型住宅设计应体现舒适性功性合理性私密性美观性济性
住宅布局社交功私空间应该效分隔般说客厅餐厅厨房住
宅中动区应入户门设置卧室静区应较深入卫生间设动区静区间
方便
第二房间间隔分布讲究房型住宅采光口面例应1 7 ∶ 房间宽度
应36 米卧室进深宜3 米面积应14 方米次卧室面积应12
方米左右餐厅应明间宽度宜24 米厨房净宽度应15 米左右宜带服务
阳台带浴缸卫生间净宽度16 米淋浴净宽度12 米外房
型设计应考虑住房时期消费特点针家庭结构年龄层次设计出
合适住宅生活空间
第三重视客厅设计客厅家庭住宅门户整套房子中占重位客厅
设计中禁忌房间绕厅布置造成开门太完整墙面少通行路线交叉穿
越利厅家具布置影响休息区私密性安静方便布置两三件家
具角度出发厅连续墙面长度4 米
第四厨房卫生间功面积厨房加面积外应注意功开发室
103103103103
103
环保考虑冰箱微波炉等物品位置厨房餐厅阳台采三位体化设计
厨房带２方米左右服务阳台厨房餐厅联系方便便家庭什物放置阳
台便厨房操作餐交流产生种舒适生活情调卫生间设计现
两方发展设置双卫生间通常间供卧室专间公二洗漱
厕分开保证清洁卫生
第五房型住宅体现住宅舒适性表现户型设计理念否性化
空间设计否充分考虑周全然年龄段业需求房子舒适度
求相
第六套住宅设计否合理单纯表现房型身进深开间高度等部
空间尺寸时外部景观配置十分重
2）济型（紧凑型）房型建议
济型紧凑型房型两房面积集中60110 方米三房面积集中
90130 方米
住宅预购者功空间具体面积需求：果客餐厅分离厅25 方米左右
果分开客厅24 方米左右餐厅12 方米左右卧室面积倾卧室概念
1014 方米间厨房面积基6—8 方米左右卫面积基6 方米左右
客卫面积基45 方米左右阳台面积基55 方米左右
独立餐厅储藏室必少功空间书房衣帽间功空间
3）房型设计建议
104104104104
104
普通高层：
高层考虑设计梯两户电
梯两户开保证私密性提高
房率时高层考虑建造
挑空层房型满足空间感强
设计员创员喜高层
设计采板式设计梯两户
层：
层采区环境居住部环境
重相更倾满足部分富
群体私化环境需求属性设
计突出露台花园阳光凸窗确保
阳光清风化建筑元素标志着
种品位生活
层考虑采跃层夹层层搭配排布空间
产生错位感优越感
墅：
墅项目画
龙点睛墅建造
105105105105
105
目满足提升区品质作二满足工业区湖眺时品质感三墅园区
整格调相致基础略提升四园区墅商务性会务性更注重
项目墅设计应考虑四点求
企业定单式高层：
企业定单式高层面园区企业团购拟建位置项目左角般做
企业予设计员中高级员工居住途房型设计方面应更紧凑点建筑角度
考虑建造蝶式桶式类酒店式公寓物业类型提倡居住围合式楼层考虑梯三
户四户
3）房型配设想
司认浙园区住宅项目客源群面南昌高新园区工作员司认
设计更趋实性功性房型面宽进深减少司建议考虑增设
阳台飘窗等设计开间玻璃移门等增加受光面提升空间通透性达视觉空间
舒适效果
户型设计方面：
采南北通透板式住宅保证房间采光通风
全明设计居住空间充足阳光良视野
动静分离合理安排功空间保证室动线合理性
106106106106
106
4）高层房型配建议：
层数 户型 结构 户型 户型面积
1×2×1 层夹层 5 68 ㎡
2×2×1 层 30 90—95 ㎡
9 11 层
3×2×1 层 35 110—115 ㎡
3×2×2 层 20 125—135 ㎡
4×2×2 层夹层 10 140—150 ㎡
层（花园洋房）房型配建议：
层数 户型 结构 户型 户型面积
2×2×1 层 5 86 ㎡
2×2×1 层 10 92 ㎡
3×2×1 层 25 110 ㎡
3×2×2 复式 35 135 ㎡
3×2×2 复式 20 145 ㎡
4 5 层
4×2×2 复式 5 155 ㎡
企业定单式高层房型配建议：
层数 户型 结构 户型 户型面积
1×1×1 层 10 60 ㎡
2×2×1 层 40 86 ㎡
3×2×1 层 40 110 ㎡
16 18
层
3×2×1 层 10 120 ㎡
三会建议
会兼顾艺术性实性建筑项目中项目周边配套资源极欠缺
会功司提出泛会概念
谓泛会会泛化广义化广社区角度拓展会空间通会
社区整合业创造种独特健
康休闲生活方式满足消费者
品位需求理解：泛会 社区会
追求健康休闲生活中唯美
抛弃传统集中会消遣方式舍弃
实现代生活设施营造出真正享受
起社区居家模式
项目会风格应结合浙园区创业性科技性特征会水居设计应
走现代风格路线简约线条明朗开阔空间基准点开间玻璃幕墙金属材
质线条进行搭配现代感立体感
四商业街建议
商业街整科技园区公配套部分创业厦车行道路单街利营造街
区商业氛围街部分楼宇整体进深较深底层商铺分割时建议开出条通道引
入二楼二楼外设立行通道形成街＋外街环形交通利流循环流
动
二层裙房商业办公楼酒店式公寓部分雨罩遮阳板等形式商业空间
住宅空间进行适区分形成明确功区分带时降低噪音视觉干扰
商铺造型清晰明朗富时代感保持底层商铺立面通透性注重二楼街部分
景观价值开发
四酒店式公寓建议
酒店式公寓创业厦组成部分服务象面浙园区厂区办公部分
企业功更强调客房性商务洽谈性公寓更偏重酒店块司建议：
建议定位三星级类家快捷锦江星等酒店
力户型：40 方米占80符合国家规定标准（旅游涉外饭店星级划分
评定规定四星级客房面积20 方米）利产品销售 （投资
总额低）套间60 方米占10
通道宽度21 米左右
精装修出售
厅设楼停车场负楼饮食商业街解决建议三四层设立相应文
娱体育配套
第三章 项目配套建议
社区项目配套建议
1建议公司引进公交线路区公司委托未物业理公司办理住户班孩
返学校交通工具
2会未社区档次标志建议建设型豪华会设童游乐场健身房
图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施
3时代已进入数字化信息时代住宅区智化成发展必然趋势时代合拍
拟建区应引领智化生活新潮流建议引进线电视电信计算机三网合线路全部
采电缆整区实行24 时实时监控提供动抄表媒体服务网络教育等
方位网络服务
4户设独立水电煤气表区采变频供水系统水净水系统保证户生
活水质量
5区应设型超市商场银行酒店邮局学校等公建设配套设施户
日常生活提供方便充分体现出社区生活现代化
二需引导环境影响素
1煤灰场：
项目开展前求政府解决煤灰场问题
2变电站
变电站离项目较项目安全视觉定影响开发商应红线基础进行适退
阶外围种植高植乔木白杨
第四部分 营销思路篇
心理学角度分析客户购房认识较选择程位客户购
房时首先 认识房子然认识房子进行较做出否购买选
择
认识较选择较普遍购买行模式消费者环节
表现相环节行重点存差异根顾客购买阶段
行差异针项目住宅营销划分营销企业定单营销 感情营
销品质营销四种模式
企业定单营销
企业定单顾名思义客源层针高新园区企业企业标准进行定设计建
造营销方式鉴高新园区目前发展状况提出非常规营销方式目周边
企业员工快速提升项目气增强高新园区认感时利开发商快速资金回
笼
企业定单营销园区住宅产业初期采种特定营销方式满足园区企业
安置员工生活需求达流汇集目吸引士群居心理
营销
营销根偷懒心理居住心理营销方式做法高科园区
企业进行次梳洗企业员工进行定时定期定点宣传思维起便利心
理变化
营销先决条件满足素方便程度10分钟半径
需开发项目软件面进行提升
感情营销
感情营销根购买程中感情需求开展种放长线钓稳鱼营
销方式做法发展商事件（活动）纽带通消费者间双交流满
足消费者未家园感情牵挂需求客户产生惠顾心理
社会性动物行具感情需希够获关心关
注重视心理获种属感恋感发展商便利顾客种感情需求心
理销售程中顾客（楼盘）产生感情满足顾客种情感
需求然样做终目顾客惠顾（购买）商品（住宅）
住宅销售实践中感情营销发展商常运种销售方式许楼盘常举
办种样联宜活动联络客户感情顾客产生感开通楼专车免费
接送顾客楼客户赠送礼品提供免费午餐客户赠送生活品礼物等
品质营销
品质营销源住宅体现着某种生活方式种营销方式特征发展商原
已策划项目楼盘题建筑风格通建筑设计园林环境措施气
氛渲染营造出具特定品质生活环境具种生活（潜）需求
产生鸣
住宅长期饮食起居休闲社交固定场住宅仅仅具遮风挡雨栖息功
具居住者提供安全性情感性尊重感等种延伸功具
功侧重住宅通特定段环境建筑设计配套设施园林环境等构成素
形成风情住区体现生活方式居住模式建造具特定品质
楼盘体现住宅功特色种质需求
方面职业位爱住宅种延伸功需求样
体现生活品质住宅环境求样楼盘林立风情万种楼市中
充分展现出楼盘形象特色动锁定目标客户便成营销关键品质
营销解决便问题
企业定单营销营销感情营销品质营销根购买
住宅程中行特征做出种分类浙园区项目中三种营销方式穿插
中综合运具体楼盘究竟采取种营销方式者某种组合需
综合考虑做出合适选择
第四部分 财务测算
项目开发销售计划安排
计划暂定2005 年第4 季度开始动工分两期开发期建设周期5 季度二期建设
周期4 季度整建设周期考虑工期重叠部分累计8 季度销售2006 年2 季度开始
销售周期10 季度累计30 月具体安排表示：
设期建期
设二期建期 项目
项销目售期
时间进度
05 年
4 季度
06 年
1 季度
06 年
2 季度
06 年
3 季度
06 年
4 季度
07 年
1 季度
07 年
2 季度
07 年
3 季度
07 年
4 季度
08 年
1 季度
08 年
2 季度
08 年
3 季度
价 20 20 20 20 20
开发费前期 40 30 30
础设计费基 30 20 30 20
费建筑安装 20 15 15 15 15 10 10
设费配套施 10 15 15 25 10 10 15
预备费 5 21 17 11 17 13 8 8
费理 5 21 17 11 17 13 8 8
销费售广告
5 10 15 10 10 10 10 10 10 5 5
财务费 12 27 20 10 9 8 6 6 1 1
销税售金 15 10 9 9 9 11 10 9 10 8
销售收入 15 10 9 9 9 11 10 9 10 8
二财务测算
1 项目投资估算编制说明
估算参南昌周边区已建成类高层层建筑工程竣工决算相关资料
预备费仅计工程预见费价格涨预备费暂计
2 项目开发成费汇总
估算项目总投资2359177 万元详见表：
序
号
项目 单价
（元
方米）
总价
（万元）
例
（％）
备注
费土 47976 480000 203532 万亩
二 开发费前期 134 162140 687
三 础设计费基 166 200860 851
四 费建筑安装 765 926000 3925
1 层高 1000 400000 1696
2 层普通公寓 700 210000 890
3 层情景公寓 750 225000 954
4独栋墅 900 27000 114
5 区业社商配套 700 28000 119
6 会公建（ 等） 1200 36000 153含装修费
7 车库 1600 176000 746
五 设费配套施 180 217800 923
六 预备费 30136 128二五2％
七 费理 45204 192二五3％
八 销费售广告 126808 538销售总收入4％
九 财务费 170229 722五70％利率612％计暂计2 年
十 开发汇总成 194973 2359177 10000
3 资金资金筹措
资金
暂定项目资金达总投资30％
资金
项目总投资外70开发商通股东银行贷款进行筹措
项目具体资金投入安排表
设期建期
设二期建期 项目
项销目售期
时间进度
计合
（万元）
05 年4 季度 06 年1 季度06 年2 季度06 年3 季度06 年4 季度07 年1 季度 07 年2 季度07 年3 季度 07 年4 季度08 年1 季度08 年2 季度 08 年3 季度
价 4800 20 960 20 960 20 960 20 960 20 960
开发费前期 1621 40 649 30 486 30 486
础设计费基 2009 30 603 20 402 30 603 20 402
费建筑安装 9260 20 1852 15 1389 15 1389 151389 15 1389 10 926 10 926
设费配套施 2178 10 218 15 327 15 327 25 545 10 218 10 218 15 327
预备费 301 4 13 21 63 17 52 11 34 17 51 13 40 8 23 8 25
费理 452 4 19 21 95 17 78 11 51 17 76 13 60 8 34 8 38
销费售广告 1268 5 63 10 127 15 190 10 127 10 127 10 127 10 127 10 127 10 127 5 63 5 63
财务费 1702 12 204 27 460 20 340 10 170 9 153 8 136 6 102 6 102 1 17 1 17
销税售金 1763 16 286 11 192 10 174 9 162 10 174 11 187 9 160 8 142 9 160 7 124
销售收入 31702 16 5148 11 3459 103132 9 2913 10 3132 11 3372 9 2882 8 2555 9 2882 7 2228
4．项目济测算
销售收入测算
售面积110300 方米计销售金额计31702 万元（见表）
号序 项目
积售面
（M2）
单价
（元M2）
总价
（万元）
1 销总售收入
11 层高 40000 2727 10908
12 层普通公寓 30000 2665 7995
13 层情景公寓 30000 2783 8349
14 独栋墅 3000 5000 1500
15 区业社商配套 4000 5500 2200
16 会公建（ 等） 3000 0
17 车库 150 50000 750
计 110150 2878 31702
济测算汇总表
号序 项目 计合（万元）
1 销总售收入 3170200
2 总价 480000
3 开发费前期 162140
4 础设计费基 200860
5 费建筑安装 926000
6 设费配套施 217800
7 预备费 30136
8 费理 45204
9 销费售广告 126808
11 财务费 170229
12 销税售金 176263
13 计成合 2535440
14 销润售毛利 634760
15 投资润毛利率 2504
16 税 211587
17 净利润 423173
18 投资净利润率 1669
5．财务指标
投资毛利润率 2504％
投资净利润率 1669％
动态投资回收期 982 季度
121
具体现金流见页现金流量表
参数：年贴现率＝10％计
季度贴现率＝241％计
122
单位：万元
号序 项目 计合
05 年4
季度
06 年1
季度
06 年2 季
度
06 年3 季
度
06 年4
季度
07 年1
季度
07 年2
季度
07 年3
季度
07 年4
季度
08 年1
季度
08 年2
季度
08 年3
季度
1 现金流入
11 层高10908 2182 1636 1636 1091 1636 545 545 545 545 545
12 层普通公寓7995 1199 640 480 640 480 1199 959 800 959 640
13 层情景公寓8349 1252 668 501 668 501 1252 1002 835 1002 668
14 独栋速1500 0 0 0 0 0 300 300 300 300 300
15 区业社商配套2200 440 440 440 440 440 0 0 0 0 0
16 车库750 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75
计 31702 5148 3459 3132 2913 3132 3372 2882 2555 2882 2228
2 现金流出
21 总价4800 960 960 960 960 960 0 0 0 0 0 0 0
22 开发费前期1621 649 486 486 0 0 0 0 0 0 0 0 0
23 础设计基费2009 0 603 402 0 603 402 0 0 0 0 0 0
24 费建筑安装9260 0 1852 1389 1389 1389 1389 926 926 0 0 0 0
25 设费配套施2178 0 218 327 327 545 218 218 327 0 0 0 0
26 预备费301 13 63 52 34 51 40 23 25 0 0 0 0
27 费理452 19 95 78 51 76 60 34 38 0 0 0 0
28 销费售广告1268 63 127 190 127 127 127 127 127 127 63 63 0
29 财务费1702 204 460 340 170 153 136 102 102 17 17 0 0
210 销税售金1763 0 0 286 192 174 162 174 187 160 142 160 124
计 25354 1909 4863 4511 3251 4077 2534 1604 1732 304 222 224 124
3 净现金流量 6348 1909 4863 637 208 945 379 1528 1640 2578 2332 2658 2104
4 积净现累金流量 1909 6772 6135 5927 6872 6492 4965 3324 747 1585 4244 6348
5 净现值（i241％） 1864 4637 593 189 839 329 1293 1356 2080 1838 2045 1581
6 积净现值累 3965 1864 6501 5907 5718 6557 6229 4935 3580 1499 339 2384 3965
7 成收益率 2504
8 销报售回率 2002
9 财务净现值（万元） 3965
10 动态回收期（季度） 982
参数： 贴现年率r＝ 1000 部收益率r 904
贴现季度率I＝ 241
5．敏感性分析（静态）
销售收入建安成分进行敏感性分析：
号序 项目 税润前利 税润前利率 变况化情
售价变动(均价）
况正常情 559760 2504
售价跌10 250240 987 1517
售价跌5 405000 1597 906
售价浮5 714520 2818 315
售价浮10 869280 3429 925
二变动成
况正常情 559760 2208
成降10 813304 3564 1356
成降5 686532 2850 643
成升5 432988 1626 581
成升10 306216 1098 1110
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1
学国学园江西南昌浙江家科技
项产报配套公寓目品定位告
绎凯产海博房代理限公司
二零零五年七月五日
2222
2
第部分 市场篇
第章 政策南昌市场影响
期国家南昌出台重政策介绍
着房产市场持续升温面越越市场风险2004 年开始政府部门开始重
点调控房产市场采取系列紧缩性宏观调控政策特年3 月份相关政策连
续出台引发市场频繁震动相关政策表述：
2005 年3 月16 日中国民银行宣布现行住房贷款优惠利率回期贷款利
率水基准利率调整612时实行限理
2005 年3 月26 日国务院发关切实稳定住房价格通知高度重视
稳定住房价格二切实负起稳定住房价格责：房价提高政治高度建立政府
负责制省政府负总责住房价格涨快控制力追究关责责
三力调整住房供应结构调整供应结构增加普通商品房济住房土供
应督促建设四严格控制动性住房需求控制拆迁数量五正确引
导居民合理消费需求六全面监测房产市场运行七积极贯彻调控住房供求
项政策措施八认真组织稳定住房价格工作督促检查
2005 年4 月27 日国务院总理温家宝持召开国务院常务会议分析前房产市
场形势提出八项措施引导调控房产市场（简称新8 条）强化规划调控
改善商品房结构二加土供应调控力度严格土理三加强普通商品
3333
3
住房济适住房价格调控保证中低价位中户型住房效供应四完
善城镇廉租住房制度保障低收入家庭基住房需求五运税收等济手段调
控房产市场特加房产交易行调节力度六加强金融监七
切实整顿规范市场秩序八加强市场监测完善市场信息披露制度
2005 年4 月30 日国务院七部委联合发关稳定房价工作意见容
包括：规定2005 年6 月1 日起国家调整住房转环节营业税政策购
买住房足2 年转手交易销售时取售房收入全额征收营业税购买
普通住房超2 年（含2 年）转手交易销售时免征营业税购买非普通住
宅住房超2 年（含2 年）转手交易销售时售房收入减购买房屋价款
差额征收营业税建设部等七部委关做稳定住房价格工作意见求
南昌市拟定普通住房具体标准：住宅区建筑容积率10 单套建筑面积
144 方米实际成交价低级土住宅均价12 倍便操
作南昌市区划分4 类：具体价格方米建筑面积3600 元3000 元2500 元
1800 元5 月31 日建设部财政部税务总局确认备案外公布
南昌房局信息中心工作员介绍31 日起南昌市房产市场进行交易
商品房逐步房产交易中心网房产网站公布目前信息网数
较少逐步补充年元月1 日房产交易数
解目前南昌建设济适住房包括城东城南城西城北四区目前
建成面积达156 万方米建设规模发展速度较缓慢年南昌
准备年计划建设50~60 万方米济适住房例占全市年房产开发
总量15~12
4444
4
6 月1 日南昌市产交易中心挂出5 宗7 块土公开出中住宅
600 余亩解2004 年南昌市区总供应商品房1500 余亩2005 年计划
出住房4500 亩说国八条南昌市住宅放量已占全年
土计划供应量17相年商品房供总量半
二政策性质类型背景分析
1政策性质类型分析
政策性质分五方面政策类型：
1）土供政策限制土供调节土供结构（增加中低价房济适房土供）
规范土转防止土囤积
2）金融政策包括利率政策汇率贷款首付额度物业贷款安排
3）财政税收政策包括间接税直接税交易环节终环节进行税收调控税属
直接税营业税契税房产税（尚未推出）属间接税持交易环节征收
4）结构调节政策增中低价商品房济适房市场供控制高价房市场供
5）市场规范政策规范市场交易买卖增强市场透明度防止暗箱操作非法行
已推出五方面政策土供政策结构调节政策市场供调控政策
类（限制市场供调节供结构）金融政策财政税收政策需求调控政策类（限制
市场需求）出台政策政府需求调节政策市场影响力远远供调控政策
政府供调控政策目通结构调节限制土投机增加中低价房市场供重
化解房价泡沫房产稳回落实际结果初期土限制政策适反
导致房价降反升新推出加济适房供政策效果明显
5555
5
需求调节政策目抑制投机需求渡膨胀增加投机成提高投机门槛降
低市场投机化解市场虚高泡沫稳定市场
新出台政策针投机者交易环节紧缩调控意图非常明显政府采取
局部调控
2出台序分析
政策出台序反映政府房产市场调控走政府出台政策序政府房
产调控政策导序：
出台政策程呈现出方面特点：
１）单调控转拳出击
年政府重点级市场调控房产控制土投机价迫囤积土开发
土政策
金融政策
限制土供
迫开
发商囤积土
土政策
提高房贷利率
金融政策
市场规范政
土政策
结构调节政
市场规范政
征收营业税调高
限制开发信
贷提高利率
增加中低价房
土供
增加中低价房
济适房供限
6666
6
商快开发增加市场供期通控制房价调控需求实际适反
加速开发商企业两级分化企业市场控制力增强进步增强市场信心土供
限制房产供导致房价预期进步涨
单政策调价市场极度繁荣形势力度限够市场通种手段抵
消政府开始转入综合调节拳出击年推出政策政府开始级二
级三级市场时出击供需求综合调控财政金融双结合
２）政策力度断加
调节综合性外政策力度断加３月１６日加息首付提高
导致购买者贷款门槛提高贷款成增４月３０日七部委联合意见引发市场剧烈
震抛盘激增成交急剧萎缩资金实力较弱投机者纷纷动摇政府压投机
决心越越强
３）调节目标越越明确
早期政策总体调控没严格区分角色调控结果正常需求
者投机者关系国计民生中低价房奢侈消费高价房遭受等击保社会
济稳定政府敢采取力度政策收效甚微出台政策政府调
节目标开始明晰针性增强增加济适房中低价房供严格限制
高价房营业税征收针投机者设计续政策推出肯定会着方
继续称结构性紧缩政策着调节目标明确政策调节力度
增强效果突出
三政策影响南昌房产市场表现影响
7777
7
1房产投资状况
2005 年15 月份南昌市房产开发投资额2393 亿元较年期增长49年
期增幅相降573 百分点中：商品房建设投资额1776 亿元较年期增
长295年期增幅相降幅度较房产投资增幅幅回落显示南昌市房
产市场逐渐趋理性
2新建商品房供求状况
2005 年15 月份南昌市市区核准商品房市面积11657 万M2较年期增长18
中商品住宅10559 万M2较年期增长137完成商品房交易面积1019 万M2较
年期降105中商品住宅交易面积916 万M2降85
表1：新建商品房供应状况
价格
（元M2）
供应量
（M2）
占例
（）
单套面积
（M2）
供应量
（M2）
占例
（）
1500 592 56 60 32 30
15002000 528 50 6080 357 34
20002500 406 38 80100 93 88
25003000 3981 377 100120 208 197
30003400 2816 267 120150 4896 464
40005000 2236 212 150180 1491 141
5000 0 0 180 486 46
表2：新建商品房需求状况
价格
（元M2）
预销售量
（M2）
占例
（）
单套面积
（M2）
预销售量
（M2）
占例
（）
8888
8
1500 107 117 60 299 33
15002000 697 76 6080 167 18
20002500 782 85 80100 140 153
25003000 202 221 100120 146 159
30003400 3431 375 120150 3342 365
40005000 731 80 150180 1374 150
5000 428 46 180 112 122
述数显示南昌商品房市场结构性矛盾较突出高价位户型住房占例较
商品住房供应情况2005 年15 月单价方米3000 元高价房供应量占总量
479单套面积120M2 占总量651预销售情况2005 年15 月单价
方米3000 元占总销量722单套建筑面积120M2 占总销量637
3商品房价格状况
2005 年季度南昌市市区商品住房预销售均价2871 元M2较年期涨9114
月份3026 元M2涨131415 月份2996 元M2涨1336房价走势
基稳
房价涨原：
供应结构合理市场户型高价位商品住房居中户型中低价位普通商
品住房供应量减少
高价位住房集中市受6 月1 日国家取消非普通住房税收优惠政策影响
5 月份南昌市商品住房特户型高价位商品住房成交量集聚放5 月份市区
预销售商品住房2512 套面积949 万M2较年期相分增长46476739
9999
9
高价位商品住房集中市定程度拉高商品住房均价水
4新建商品住房购买象状况
2005 年15 月南昌市市区交易916 万M2 商品住宅中南昌市居民购买671 万M2
重达73外居民购买245 万M2重27
年着济快速发展花园城市建设步伐加快南昌市居住环境断改善
作省会城市辐射功日益显现吸引外特省市士纷纷前购房
置业外居民购房重逐年升
购房目住置业投资重逐年升置业投资重增
方面说明投资者南昌市房产市场方面投资购房重增长快南昌
市房产市场持续健康发展定负面影响
5商品房空置情况
2005 年15 月南昌市商品房空置面积922 万M2较年期降1981中商品住
宅空置544 万M2较年期降206空置原分析交通便配套设施
全设计落等
6存量房交易状况
2005 年15 月南昌市市区完成存量房交易8707 套增长2485面积7508 万
M2较年期增长1141中存量住房8014 套面积6410 万M2分较年增长1950
2044房改房市交易3917 套面积2674 万M2较年期分增长20781921
10101010 者
)
10
受6 月1 日起2 年二手房交易征收全额营业税政策影响5 月份存量住房交易
幅增长市区成交2283 套较年月增长6799交易面积1966 万M2较年月
增长6163
四政策影响南昌房产市场总结趋势预判
1市场总结
市场总体发展较稳定受政策影响明显新建商品房供求基保持衡价格较2004
年期稳定涨
新建商品房市场结构性矛盾然突出适合百姓居住济型住房例提升
存量房市场期表现强劲成交量迅速激增
购房者置业目居住投资性购房趋合理范围
2趋势预判
政策影响性逐渐显现着61 征收营业税政策实施二手房交易量会降
新建商品房市场供应结构面调整济型住宅市量升房型面积适降
销售价格涨幅度减
宏观调控政策南昌购买群趋理性开发高品质商品房受市场青睐
宏观调政策抑制高档住宅市场普通商品房特低价住宅会采取政策性鼓励
11111111 者
)
11
第二章 南昌房产市场分析
南昌房产市场运行基础分析
1南昌总体济环境
1380
1550
1650
16
1200
1300
1400
1500
1600
1700
2002年
2003年
2004年
2005年季度
南昌2002年——2005年济状况
南昌济已连续年保持两位数字高速发展 2003 年全国非典肆虐时南
昌济势挡165增长幅度达历史高点投资环境优化合理政策出
台犹张温床滋润着南昌项产业发展 2004 年南昌济165增长幅度高
居全国27 省会城市中二甲位置南昌正逐步熟悉关注时日益高涨济发展
南昌城市建设带勃勃生机正处升期房产业奠定坚实基础根国
12121212 者
)
12
外研究表明房产业发展总着城市济发展发展着城市济发展波动
波动呈现出相明显1—2 年滞效应南昌年济发展房产发展基
础牢未前景
2居民收入分析
2002 年—2005 年南昌市居民均支配收入表
表2—2
指标
年份
均支配收入
（元）
收入涨幅
2002 年 7021 131
2003 年 7793 11
2004 年 8744 122
数源：海绎凯博房产代理限公司
均支配收入水高低决定着购买力支付力增强房产投资
说均支配收入水直接决定着房产产品发展空间购买群体南昌居民
均支配收入持续增加房产稳步发展提供强力保障
3口状况分析
城市口决定着城市房产业特住宅类物业市场需求总额根南昌统
计局统计资料2003 年底南昌市户籍总口约45077 万2004 年底次统计时
户籍口增加10 万2003 年均住房面积18 ㎡标准计算口增长住房市场直
13131313 者
)
13
接产生180 万㎡潜需求时口增长意味着城市化南昌城市化进程脚步加
快力拉动房产业迅猛发展
结：
南昌济持续高速增长南昌房产业处总量增长时期南昌市房产业持
续健康发展动力民生活水日益提高城市化进程脚步加快南昌房产
市场需求总量断增加南昌房产业稳序发展外拉力总体南昌房
产运行基础牢
二南昌房产业城市济中位
南昌国生产总值房产业生产总值
表2—1
指标
年份
生产总值
（亿元）
年增长
中房产业
生产总值（亿元）
房产业生产总值
占生产总值例
2002 55237 138 1301 23
2003 636 151 27 42
2004 77046 165 42 54
数源：海绎凯博房产代理限公司
数显示南昌房产业南昌整济中位日益凸显济贡献值已越
越政府出台2004 年南昌房产分析报告表明南昌房产业正成南昌支柱产业
受政府强烈关注位决定未类似南昌种济基础薄弱财政收入低微
产业生存力差城市绝会轻易放弃房产新新高效产业南昌市政府必抓住
次契机断加强监力度制定更更合理政策维护促进房产市场健康长
14141414 者
)
14
远发展房产业持续成南昌济重支撑政府导南昌房产稳定发展
更保障
三南昌房产市场总体回顾
1房产市场供求分析
年数 容 供应量 成交量 供求
2002 年 110 万 122 万 1：109
2003 年 250 万 203 万 1：08
2004 年 211 万 24482 万 1：116
说明：数容截取商品住宅部分
数源：海绎凯博房产代理限公司
南昌市总体供求2003 年市场供求原三点2001 年2002 年南
昌房产市场回暖迹象面前特2002 年市场形势证明带更开发商信心老开发
企业纷纷扩投资规模新资金量房产业聚集直接导致2003 年市场供应空前增
长二房产开发集中市中心房产项目定位高供应结构变化抑制部分购房需
求三2003 年记事中非典横行整51房产黄金销售周期错缩短
全年房产销售时间市场供应断增加实际需求日益缩利条件市场出
新短期供求难免然场席卷全国（国务院18号文件121号
文件两条）宏观调控政策出台犹场时雨市场快静程度确保南
昌2004 年房产稳定发展市场需求新台阶
15151515 者
)
15
2房产价格分析
中部五省会城市2004 年收入房价表
城市
容
南昌 武汉 长沙 合肥 郑州
支配收
入
8744 元 9564 元 11021 元 8610 元 9667 元
商品住
宅
均价
2321 元
方米
2836 元
方米
2391 元
方米
2577 元
方米
2327 元
方米
房价收入
1：026 1：029 1：022 1：029 1：024
数源：海绎凯博房产代理限公司
类中部五省会城市南昌房价收入处较中间位置说明根南昌现
居民收入情况商品住宅价格较合理
3未市场增量分析
2004 年南昌市房产投资完成852 亿元占全省房产投资1／3（全省房
产投资完成24284 亿元）占南昌市固定资产投资重达264％南昌市商品房新开
工面积达379 万方米加跨年度施工项目2004 年南昌市商品房施工面积首次突
破1000 万方米达1067 万方米较年增长617％中商品住宅施工面积达791
万方米较年增长438％超量施工面积预示着南昌房产市场进入全面
16161616 者
)
16
爆发时期时伴残酷市场竞争中住宅产品激烈竞争避免
4市场购买客户群分析
表4—1
年数
容
2003 年 2004 年
南昌购买商品房
例
78 73
外购买商品房
例
22 27
外购买住宅例 24 26
说明：外购买住宅例指外累计购买总量占南昌年住宅销售总量
数源：海绎凯博房产代理限公司
南昌购房群外延化正南昌高速济发展南昌区位优势双重作结果
时受外品牌开发企业连动开发效应带部分外追客户影响消费群
扩融方面促南昌房产开发求新求变激发创新力提升整行业发
展水方面外带新生活性生活方式濡染南昌居民提升
居民生活品质新事物接受力三外购房群加入适外消费需求
利促进房产市场繁荣激活市场热度购买产品中外倾中高档住
宅产品类群增加定程度支撑南昌高端产品市场
5市场供应结构分析
2004 年南昌市区合计预销售商品住宅216 万方米（含红谷滩新区政策性定商
品房）中均价2000 元／方米3185 万方米占总量147全
17171717 者
)
17
部分布离城区远湾里区昌北开发区单套建筑面积95 方米2780 万
方米占总量129均价3000 元／方米面积达8152 万方米占总
量377单套建筑面积150 方米6675 万方米占总量309统计
数已表明南昌房产市场供应结构存够合理表现城市中购房群
社会阶层样呈现金字塔状态普通购买客户处底层越
高端客户群越少正常市场情况普通住宅供应高档住宅南昌目前市场
普通住宅中高档住宅出现倒挂实属正常造成结构合理现状特殊性
南昌 2004 年房产项目中70楼盘位市中心城市土稀缺性直接导致开
发成增加外少开发商追求价值化档次定位倾高档形成
价格然针市场高端客户群
南昌现供应结构条件政府会通宏观调控予高端住宅政
策影响避免时相限南昌高端客户群正逐步市场消化高档产品竞
争已白热化未市场做高端产品似应谨慎行事受市场抑制中档住宅产品
特南昌城郊结合带中价位住宅开发适逢实普通住宅产品开发发展前景
6南昌房产销售周期特征分析
18181818 者
)
18
数源：海绎凯博房产代理限公司
城市房产销售周期特征试图通南昌2003～2004 年月
成交量状况寻找市场销售规律项目开发周期制定寻找南昌全
年销售黄金周期应该6 月份次12 月份销售暗淡时期4 月8 月
9 月三月
四南昌二手房市场分析
南昌二手房市场成交量表
年数
容
2002 年 2003 年 2004 年
二手房成交量 54 万 9981 万 1796 万
新房成交量 122 万 203 万 24482 万
说明：数针纯商品住宅类型
数源：海绎凯博房产代理限公司
19191919 者
)
19
房产市场中房产二级市场间相互发展相互促进南昌房产二
级市场告诉发展正级市场带良发展机遇南昌二级市场成交数说
明两点南昌购房观念正改变居民生活水日益提高催生量通卖
旧买新卖买方式改善居住环境需求二前市场供应结构条件
通出售固定资产改善居住环境供应结构已抑制二级市场发展
房产级市场利未南昌住宅供应结构优化促进二级市场快速发
展
五南昌土市场分析
土房产开发基础土供应量直接决定未商品房市场供应量研
究土市场研究未市场竞争土市场供应分析分存量土增量
土两部分
1存量土分析
根南昌市国土部门调查统计截止2004 年底南昌南昌市市区已出未投入
开发建设土4000 余亩（部分住宅性质）中部分房屋拆迁
受阻造成土出合约定时限交付土消息透露部分土政
府出面协调盘活快交开发商开发假定部分土综合容积率20（参
20032004 年南昌市中心出土容积率）商品房市场供应总量530 万方
米左右超南昌2004 年市场成交总量果部分土时开发加市中心现
开发项目期推出量未南昌市中心房产市场竞争相激烈
2增量土分析（国建设）
增量土政府通招拍挂方式公开社会出售土现国家土
政策开发商获取土闲置年土收土闲置费两年偿收回
开发商般会年左右时间进行开发研究两年政府土成交
20202020 者
)
20
量初步判定未市场新增商品房项目总量
2004 年南昌土成交量
2004 年南昌市出成交商品房开发24 宗土出商品房开发土面积
157351 亩土成交金额25899 亿元出土总建筑面积约2028 万米预示
着2005 年2028 万米增量房推进市场出土途分析纯住宅
占1722商住综合占83未两年商业增加成交区域分布
分布市中心区城南青山湖片区中老城区成交11 宗面积
达88196 亩次城南片区成交5 宗总面积31805 亩红谷滩高心开发区
年尚宗出通土出预见未两年房产增量市场市中心
城南价继续攀升会导致商品房价格持续扬2004 年土成交楼面价
延续2003 年土供应成交楼面价走高趋势土供应区域未住宅
中心化逐步郊区化转移土供应区域调整带商品住宅供应结构变化
促进南昌房产协调发展
2005 年南昌土成交量
2005 年南昌市计划出商品房4500 亩中企业改制会受南昌市年度
土供应计划限制住宅分布板块象湖圈140 亩青山湖460 亩红谷
滩红角洲区1000 亩红谷滩新区供应500 亩新建县长堎区300 亩南昌县莲塘
区供应300 亩湾里300 亩昌北200 亩高新200 亩时济适房供应达
500 亩等年季度实际成交土132126 亩集中红谷滩区外年
317874 亩土出果指标完成年土供应2004 年3 倍土
供应呈现明显放量趋势整投资规模次增整房价快速涨
促进作时整土供应区位2500 亩土供应量郊区土供应方
转移调整南昌未商品住宅供应结构调整意义重
21212121 者
)
21
六南昌分区房产分析
1区域预销售面积分布
数源：海绎凯博房产代理限公司
2004 年南昌行政区销售面积分布图观察南昌购房区域集中红谷滩新
区西湖区东胡区三中心城区占整市场销量77周边行政区销量相
分散市场占率低南昌客户倾市中心购房素三点：南昌中心城区供应
量客户选择性二市中心配套设施齐全生活便利城郊区域方面相
滞现条件难满足客户居住需求三南昌居民购房心理较保守城
里住惯愿离开城市外迫切城里挤数坚守城市梦传统
束缚市中心购房第选择着市中心房价日益高涨市场供应
逐步外移城郊基础配套设施逐步完善旧城市梦观念济支撑现实
条件南昌房产郊区化成必然
2区域预销售价格分析
22222222 者
)
22
数源：海绎凯博房产代理限公司
2004 年南昌住宅交易价格表明市中心房价已超3000 元方米中属清山
湖房价贵原拥城市中心稀缺然湖泊资源周边开发区中
高新区售价高区域产业环境特殊购买群支付力强方面紧清山
湖区域理位置优势三万科四季花城先期进入提升整区域楼盘档
次区域形象受新开发项目品质较低购买客户入住率低气旺影响
区域房价升性已
七南昌房产市场营销方式分析
南昌房产发市场然起步较晚中国房产开发火热浪潮中特外
房产开发企业进入程度提升南昌房产行业发展水新房产
产品新营销活动新产概念频现媒体眼球效应达极营销方式针
传统购房外针市场较特殊企业团购群里通南昌团购房
产产品研究纳客户购买取
1南昌居住题公园
楼盘名称 南昌居住题公园
售楼电
话
5999999 5989898
23232323 者
)
23
项目址
南昌象湖新城中心区金沙
道
售楼
址
南昌象湖新城中心区金沙
道
投资商 利嘉海股份公司 开发商
南昌海房产开发限公
司
代理商
江西新德安房产顾问限
公司
物公
司
居住题公园物业公司
占面积 1400 亩
建筑面
积
130 万方米
建筑类
层高层花园洋房
墅
总户数约10000 户
建筑结构 框架 容积率126
建筑风格 欧陆风格 物费层07 元月㎡
绿化率 416
交通状
况
25 路长班终点站
停车位 3600
配套设
施
中央景观花园室外游泳池
工沙滩植商业街
烧烤区网球场童游乐
场滑板公园高尔夫练
场等
力户型
二房（83729112 ㎡）
三房（1077911656 ㎡）
价 格
层均价2350 元㎡
墅均价3300 元㎡
推出时间 2004 年开工
开盘时
间
2005 年5 月1 日
交付时间 2006 年2 月
工程现
状
全面开工建设
销售情况 期约3000 套销售已95
客户 购买东航等单位团购
数源：海绎凯博房产代理限公司
2正荣·湖
24242424 者
)
24
楼盘名称 正荣·湖
售楼电
话
07915988888 6612666
项目址
南昌县南莲路墨山立交
西
售楼
址
站前西路437 号（海关面）
投资商 正荣集团 开发商
南昌正荣（新加坡）置业限
公司
代理商 天睿动产策略机构
物公
司
深圳市恒基物业理限公司
占面积 1600 亩
建筑面
积
110 万㎡
建筑类 层高层高层墅总户数 6800
建筑密度 21 绿化率43
建筑结构 全框架砖混 容积率 126
建筑风格 欧陆现代风格 物费065 元月㎡
层 高 3 米
交通状
况
203230218 路
停车位
基达户车位
卖价格未定
配套设
施
墨尔公园水高尔夫1500
米生态长廊3300 米湖岩线
水风车喷泉哥伦布航模
基2 世纪学4 幼
园4 文化中心5 功
会商业街水吧村巴
站
力户型
二房二厅（8095 ㎡）
三房二厅（120135 ㎡）
价 格
开盘时均价1800 元㎡
均价2030 元㎡
推出时间 2004 年6 月16 日正式开工开盘时2004 年12 月12 日
25252525 者
)
25
间
交付时间 计划2006 年半年竣工
工程现
状
建设中
销售情况 现推期南岸公园层销售率80
客户 清华泰豪等企业团购
数源：海绎凯博房产代理限公司
3团购房源特征
理位置城市中心定距离难吸引市中心客户群购买
项目规模较期推量较区域消化限
区景观均产品品质优良部配套齐全
倾高层团购价格明显低市场售价
房型紧凑两房三房
4结
福利分房体制中国已取消年南昌种房产发展成熟区域企
业分房观念残留记忆特济环境较国中型企业留住
惜通分房达目标部分客户购房数量价格需求相适中城郊项目
购买象城郊项目特理位置够导致销售存定
抗性项目次新契机针类客户群制定合理营销方式吸引
终取项目销售成功
八南昌房产市场分析总结
1南昌济快速发展居民收入水逐步提高城市口次扩容南昌房产
26262626 者
)
26
业稳定发展奠定基础未两年南昌环境促进房产业快速发展
2南昌房产业南昌GDP 贡献已越越已成南昌重支柱产业
房产现南昌位政府必然会谨慎合理维护房产长远发展南昌房
产政府调控走健康发展道路认未两年南昌房产市场运行稳定
3年中南昌房产供求稳步增长呈现供求局面显示南昌
房产市场发展活力未两年市场供应结构变化市场需求进步激
发
4南昌商品住宅价格连年涨涨幅趋缓中部五省会城市房价收入南昌
房价处中位水现基础条件较合理未两年市场供应结构调整
整体房价涨涨幅会太估计年涨幅会高8
5房产开工面积逐年增加特2004 年新开工超1000 万㎡增量预示
着未两年南昌房产竞争更加激烈市场细分差定位规避竞争手
段房产开发企业营销水重考验
6房产稳发展时出现少隐患供应结构够合理房型面积
适中价格相中档住宅开发量偏少普通众住宅需求抑制未两年
量普通住宅会逐步市缓解市场矛盾
7南昌房产黄金销售周期6 月12 月销售暗淡时期4 月8 月9 月三
月
8南昌商品房外购买群已接三成购买产品倾住宅类型购买力强
南昌高档住宅重支撑者着南昌济发展类购房群增
9二手房市场直逼新房市场刺激新房市场进步发展时侧面反映出
现住宅市场供应结构利二级市场整体发展认利
素着土供应郊区化逐步化解二级市场次激发促进级市场发展
10南昌土供应放量存量土解禁开发预示着南昌房产进入高增量时
期市场竞争更加激烈未市场供应逐步市中心城郊转移未
27272727 者
)
27
市场供应结构逐步改变
11企业团购南昌房产销售重象购买特征倾城郊价格适中
项目未郊区项目逐步重视类客户群
十南昌房产市场分析项目建议
1南昌中高档住宅产品竞争日益激烈政府高档产品宏观调控双重压力中档
中高档产品未开发流建议项目档次定位中档
2抓住南昌612 月份黄金销售周期合理安排项目开发销售周期
3项目位城郊结合带区域众型企业聚集项目营销中争取企
业团购客户极促进项目销售
4未两年南昌房产市场竞争加剧项目应充分认识市场重点市场定位错开竞
争
28282828 者
)
28
第三章 高新区房产市场分析
高新区区位分析
高新区位南昌东部紧邻南昌中心城区确切说应该南昌城郊结合带
南昌城市化进程中先辐射位置区位优势明显
二高新区配套设施分析
高新区城市定位国家高新技术产业园集科技产品研发产品生产贸易
仓储体综合性产业园区基础市政配套较齐全居民日常生活配套初
教育机构外余十分匮乏特交通够方便现条件满足区域居民
生活需求区域房产开发中区规划商业部分变必少
三高新区房产开发分布
29292929 者
)
29
居住讲究氛围开发讲究聚集高新区住宅项目开发集中南京东路两侧
聚集项目较万科四季花城紧艾溪湖成区域高新区北面产业
科技园居住环境基条件具备现尚存商品住宅项目现规划
里成住宅项目聚集区域受土住宅开发特性影响高新区未房
产开发东西北南逐步推进
四高新区售项目分析
1高新区售楼盘（）
30303030 者
)
30
表1 —1
数
源：
楼
盘
项目
丰源天域 尚东道 庐山花园 四季花城
新城国
际商
开 发
商
丰源房产
开发
华龙房
产开发
天骥物业 万科产
新城建
设
产品
类型
高层花
园洋房
层高
层高层
酒店式公寓
层高
层酒店式
公寓
层花
园洋房
高层
户型
公寓
占
面积
49 万㎡ 42 万㎡ 4 万㎡ 66 万㎡
117 万
㎡
建筑
面积
744 万㎡ 947 万㎡ 118 万㎡ 65 万㎡ 6 万㎡
容 积
率
15 21 23 11 40
绿 化
绿
42 4053 42 53 34
房型
面积
花园洋房
（150～257
㎡）公寓
（95～140
㎡）
87～213 ㎡
高层
（111～205
㎡）酒店式
公寓（50～
78）
层
88～167
㎡花园
洋房135
㎡左右
4350
力
户型
两房三房
两房三
房
高层（三
房四房）
二房三
房
标间
户数 532 户 798 户
160 户（酒店
式公寓）
3411 户 168 户
房屋
均价
2700（公寓）
2800（花园
洋房）
报价
（2800～
300）
高层2800
酒店式公寓
（3600）
层
2850花
园洋房
3300高
层
标间
32～40
室
厅61
㎡二室
厅83
㎡
销售
情况
60（花园洋
房）15（公
寓）
0
高层
80酒店
式公寓
65
75（五
期）
已售100
套
备注
配套设计
幼园会
街商
业
篮球场会
半车
位商业风
情街
会幼
园商业街
会商
业街
瀚林园
双语蓝
天学院
单
位
房屋均价：元方米户型面积：方米
31313131 者
)
31
海绎凯博房产代理限公司
2售重点楼盘分析
提万科城市花园高新区说整南昌区知晓南
昌楼盘明星更南昌理想居高新区楼盘档次区域形象提升起
推波助澜作万科城市花园成功绝仅仅品牌然更应类产品
品质
1）项目成功背景
1000 亩土规模万科足够思考规划发展空间作城
做产品形态适应群通合理商业布局引导居民生活
发挥低成优势建造精致园林景观规模效应十分明显
块处位置城郊结合带发展前景外高新区中心位置够
吸引量科技园区高收入群区位条件优良
紧邻城市湖泊——艾溪湖超3000 米湖岸线予成水景住宅优厚资源
高调身段开始已注定
万科产年盘运作验特城郊盘运作全新营销手法部资源
成功重素
2）产品规划特色
综观南昌市中心楼盘第感觉建筑密度楼间距私密性差万科低密
度住宅面市迅速吸引广客户眼球
32323232 者
)
32
万科开发楼盘较善色建筑外立面直接呈现客户眼前合理选择色
彩合理搭配色彩耳目新感觉该项目第感觉里
充满青春充满活力充满时尚生活城非常符合现代市生活性
户型规划市中心项目走户型高价格模式时万科城市花园已改变成
户型高价格模式总价优势明显瞬间客户关注
利教育优势开发楼盘项目胜枚举屡试爽万科城市花园精明前期引进
高新国际学校仅提升楼盘档次更广孩子教育购房客户响应
巧市政绿化项目东面市政绿化带通简单修造视觉已成
区组成部分
时尚街商业隐藏街商业气派区会区增色时更消客户
周边配套缺乏产生顾虑
产品类型更拘泥格规划花园洋房联排墅层高层设计合
理组团分隔符合样客户需求
建筑选材建筑施工注重产品品质建筑细节感精雕细凿
区部硬质部分少更水景绿化植物选择搭配体现区四季
春整区感觉绿意昂然
物业理细致位处理事件时充分体现性化受客户赞赏
五高新区房产市场特征
1市场客户群带明显区域特性区域购买客户占60市区客户占30外10
33333333 者
)
33
外客户客户身份教师居次园区中高技术员领导政府公务
员例少购房区域性第特征
2市场供应房型两房三房两房面积范围80～90 方米三房面积范围
105～130 方米间市场销售反映类房型符合市场客户需求认着住
宅价格扬紧凑房型未开发趋势
3区域产品类型样包括层高层高层花园洋房酒店式公寓中层住宅
花园洋房相受欢迎次高层高层化慢中类似酒店式公寓项目受
量投资客户认超7 万方米项目产品形态般超三种产品
样性特征
4类似酒店式公寓精装修公寓异军突起新城国际商开盘2 月销售100
套说明类产品市场活力处产业环境分开早期海金
桥开发区现高新开发区样酒店缺乏金桥酒店公寓正时候横空出世
迅速市场响应方面离开发区做接公司业务员住宿会谈
工作方便快捷方面作公司重高级技术员长期居住房裙楼酒
店餐饮部分聚集气酒店式公寓已成开发区缺重组成部分
认项目区域酒店式公寓产品前景良应产品品质工夫建造真正酒
店式公寓
5区域生活配套设施缺乏楼盘商业设施作必备配套
6层销售价格集中2500～2800 元方米间高层价格2800 元方米左右
花园洋房售价超3000 元方米车位般采租赁形式
34343434 者
)
34
7低密度高绿化率产品更受客户青睐
六区域市场分析项目建议
针区域市场特征分析鉴万科四季花城中成功验建议项目：
1作高新科技园区区域楼盘尚未园区定位作项目开发题项目次契机
拉项目园区关系
2周边售楼盘似针区域高端群档次较高竞争相激烈建议项目档
次定位错开
3细分市场项目应针产业园区业员开发外吸引部分周边学校教
师凸显项目科教结合
4产品户型建议紧凑两房三房中两房房型面积建议控制90 ㎡三
房房型控制125 ㎡适排布舒适房型满足客户需求
5产品形态层花园洋房高层辅时建造部分纯正酒店式公寓采取
酒店式服务客户销售年固定回报方式返客户
6设置区商业街功会完善社区生活配套
7建筑立面新颖现代科技耳目新感觉
8降低项目建筑密度营造区良景观环境特景观品设置中项目题联
系起
8聘请验丰富物业理公司
35353535 者
)
35
第四章 高新区产业环境分析
科技园区房产开发普通城市房产开发仅受城市房产环境
影响受科技园区环境影响科技园区相封闭远离城市特性形成
明显区域消费惯房产开发正基类群产生高新区产业济良运
行成区域特类似项目成功开发关键影响济重素高新区产业
环境研究区域产业环境便项目开发周期客户群定位项目评判提供
高新区区位环境
南昌高新技术产业开发区（称高新区）建1991 年3 月1992 年11 月份国务院批
准成全国53 家国家高新区
享受国家省市赋予
科技特区优惠政策南昌高新区
坐落南昌市城东高教科研密集
36363636 者
)
36
区距市中心3 千米交通便捷511 路公交车直达区高新区东领艾溪湖西接青
山湖风景秀丽势坦南昌市气环境区域投资环境优良高新区总
面积196 方千米供集中开发面积68 方千米南昌飞机制造公司科技园南昌航
空学院科技园南昌高新区组成部分
二高新区基础设施环境
1道路设施
高新区完成建成城市道路总长572 公里形成五横九完善道路循环网络通相
互间道路体统方便快捷抵达南昌市中心
2供水系统
日供水力10 万吨采环网供水市区直接连通满足生产生活水
3供电系统
已建成装机容量103 万KVA 110KV 变电站完成座装机容量3×15 万KVA 220KV
变电站建设满足园区生产生活电
4通讯系统
建终局容量4 万门程控电话高速宽带计算机通讯网络着园区发展
适时扩系统容量
5煤气道
道煤气已铺设完成南昌市煤气网贯通根需时园区居民区
连接
6污水处理
37373737 者
)
37
完成青山湖污水处理厂建设日处理污水100 万吨首期33 万吨污水处理工程已投入
7交通配套
高新区距南昌火车站约35 公里距赣江水运港口约10 公里距昌北国际机场约25 公
里南昌市公交通总公司已高新区建成南昌市公交车总站市区5 路7 路
11 路13 路28 路231 路209 路220 路208 路816 路公汽车直达区途
道路集中高新区南面北面没公交路线达
8生活配套设施
市场调查发现高新区生活配套设施集中高新区南部北部极匮乏
区域文氛围浓厚学中心学国际学校等教育机构众形成站式教
育体系超市银行宾馆等日常生活配套满足周边居民日常生活需求相
医疗机构少预防突发医疗事存定滞性
三高新区投资优惠环境
南昌高新技术产业园区国家南昌政府支持制定系列投资产业园区优
惠政策根企业规模优惠政策区时少创业士足够发
展空间优惠政策容高科技引进银行贷款土供应财务税收企业
间提供交流台等等外投资企业足够吸引
四高新区济现状
1高新区产业类
38383838 者
)
38
目前美英法日德港澳台等十国家区投资商高新区投资置业
进区企业已达580 家中高新技术企业占全省75国家重点高新技术企业4 家国
外外投资企业103 家形成电子信息应软件生物医药节环保矿产资
源深加工支柱产业发展格局
2高新区产业成效
截止2004 年底全区累计开发高新技术项目230 项中国家863 计划3 项国家
省级火炬计划项目77 项全区荣获国家级科技进步奖3 项省市科技进步奖49 项
3高新区济现状
2004 年全区完成技工贸总收入15023 亿元占整南昌济收入20中实完成
市属工业销售收入411 亿元实现财政总收入524 亿元项济指标保持两位数高
速增长南昌整济增长中已占举足轻重位
五高新区企业口环境
1高新区入住企业结构
目前高新区形成民营企业股份制企业三资企业体高科技企业群体入住
企业已达580 家中总收入超千万元企业53 家中超亿元企业20 家电
子医药软件等高科技产业入住企业决定高新区工作员类高学历高收
入高消费三高群
39393939 者
)
39
2高新区业口结构
图21 园区口职业结构
25156
10756
2249
0
4000
8000
12000
16000
20000
24000
28000
工专业技术员中高级理员
数源：海绎凯博房产代理限公司
目前高新技术开发区全区业员总数38161 中工总数25156 占65
技术员10756 占28中高级理员2249 占7园区口构成工
专业技术员
3高新区业员收入
截止2004 年底高新区业员均年收入10000 元高南昌市均水
中收入4 万元占总数15年收入25～4 万元间数占总数25
普通员年收入10000 元数说明区域业员济实力侧面反映
较强（相南昌整体水）支付力
六高新区产业环境分析结
1南昌高新技术产业园区区位环境政策环境基础设施环境投资优惠环境良企业
40404040 者
)
40
断发展壮提供广阔产业发展空间现高新区已跃成南昌济增长重
支撑点政府投入断加区域产业氛围逐步浓厚整高新区外吸附
力进步增强区域济发展前景区域房产开发疑利消息
2高新区济前景应该整高新区发展缓慢重特征高新区建区
14 年发展相缓慢城东三路南区域已初见规模产业氛围浓厚城东三路
北片区域相荒芜建成厂房里面空空项目坐落北区
周边产业发展滞项目销售造成重影响特企业入住确定性
势必影响开发周期
3高新区入住企业决定业员素质然普通工占例较总体收入水
明显高南昌总体水说明区域客户购买力较强
七产业环境分析项目建议
1然产业园区未发展前景良产业特性科技园区创业园区项目作
科技园区组成部分开发题应呼应建议项目园区定位题开发
2区域业员收入高支付力强项目完全类群目标开发
项目根群结构建议项目产品中中档产品适建造中高档产品
3类群生活求相高建议产品品质做基础
41414141 者
)
41
第五章 项目立分析
项目概况
项目位南昌市京东区高新技术产业开发区
毗邻艾溪湖东邻京东道（延伸段）南城东二路（延
伸段）西傍高新五路北城东路（延伸段）
整高新技术产业开发区位南昌市东北部东
邻艾溪湖西青山湖北赣江南部南昌学
南昌学核心周边已逐步形成文教区
高等进修学院职业技术学院
纷纷进驻区
目前高新技术产业开发区
已初现雏形吸引部分国外
知名企业进驻TCL 彩电统
企业科勒公司娃哈哈限
公司等外区尚幅
块处开发初期预计未23 年整开发区逐步成型
二项目SWOT 分析
42424242 者
)
42
优势（S）
艾溪湖天然水
系生态资源
园区30000 m2 生态
湖景观资源
住宅部分规划相灵活
利营造良区
环境
劣势（W）
生活配套商业设施相
缺乏交通便
项目周边整体环境
佳利树立项目良
整体形象
园区产业功会住宅
物业居住品质弱化
高新产业区招商理
想提供效客源相
限
机会（O）
整体济房产发
展迅速
艾溪湖畔周边项目聚
集效应带动京东板块
发展
高新产业园区发展前景
威胁（T）
传统置业惯
区域竞争处劣势青
山湖区域客源分流
避免
区域供应量
限客源极易稀释
三项目操作难点分析
高新技术产业园区发展缓慢未发展招商引资具确定性
产业园区长期建设进展缓慢入驻企业数量限企业层次参差齐园区产业定
位略显混乱建项目未招商引资具较强确定性
——否充足客源支撑值考量
段偏远生活配套设施匮乏市场认度低
日常生活需商业服务医疗交通等设施严重匮乏基生活便利性
保障
43434343 者
)
43
——难吸引产业园区外市区客源进入
变电站煤渣炉灰堆场火力发电站影响周边空气质量
变电站存会周边居民受定程度辐射影响长期居住利身体健康煤渣
炉灰堆场火力发电站存影响区域空气质量
——居环境佳
项目四周工业园区包围中独树帜没点居住氛围果普通项目
定位销售存难点
——销售存抗性
44444444 者
)
44
第六章 项目竞争分析
竞争区域市场分析说明
1竞争市场范围界定
南昌房产市场中带明显区域消费性项目处开发区面客户
群相明显竞争手相明确存区域项目认竞争手
考虑竞争强度着距离拉长逐步减弱原项目圆心10 公里距离半
径作竞争圈圈类项目确定真正竞争手
45454545 者
)
45
2竞争项目选择
房产项目竞争分显性竞争隐性竞争隐性竞争区域售期
接续开发规模楼盘隐性竞争区域正处空开发状态区域新增成交土项
目类竞争项目难获取开发资料续产品定位难明确容易做竞
争里显性竞争作分析象竞争项目选取条件：
① 08≤容积率≤15
② 占面积≥100 亩（典型案例外）
③ 竞争项目必须竞争范围
④ 产品类型住宅
⑤ 现开发项目中期续开发
述竞争项目选择条件司筛选符合研究条件6 例参考性样项目项目概
况：
表21 拟研究区域样楼盘
板块
项目名
称
占面积 总建筑面积
容积
率
销售价格
万科四
季花城
南区410 亩
北区560 亩
南区25 万
北区40 万
10
2800～3300 元
㎡
京东
丰源天
域
49642 ㎡ 74425 15
2700～2900 元
㎡
46464646 者
)
46
秀泊
典
150 亩 17 万 15
3200～3900 元
㎡ 青山
湖 香溢花
城
480 亩期占122
亩
期12 万15
3200～3800 元
㎡（公寓）
数源：海绎凯博房产代理限公司
二竞争项目分析
项目竞争强弱表
容
项目
段 交通
生活
配套
然
环境
区
环境
区
规模
居住
氛围
企业
品牌
物业
理
万科四
季花城
—— 较强 强 强 强 强 强 —— 较强
丰源天
域
较强 强 强 —— 较弱较强强 弱 较弱
秀泊
典
强 强 强 强 强 较强强 较弱 ——
香溢花
城
强 强 强 强 强 强 强 —— 强
说明：——表示项目竞争持
强表示竞争项目项目相某项素处竞争强势
结：
综观项目竞争仅竞争恶劣竞争手强劲通产子项目
已处明显弱势竞争环境突出重围项目成功关键
47474747 者
)
47
三规避竞争方式
面强竞争手市场常方法运合理营销手法营销策略规避竞
争避免直接突
1 错位定位规避竞争
竞争项目观察售价2700 元方米属区域高档住宅项目
档次错开适降低档次走中高档路线房型设计紧凑两房三房
总价竞争项目拉开吸引区域客户群中份额普通客户技术员居住需求避免
竞争项目直接竞争
2 时间差规避竞争
时间差规避竞争房产营销中直接常手段通调查竞争项目开发周
期市时间定位项目销售周期销售时间竞争手直接错开规避
方式项目具体施工周期确定前提具体安排实施
3 化利利条件规避竞争
项目四周均型科技园区科研厂房聚集项目劣势优势
劣势转化优势成案规避竞争条手段项目开发整园区定位
结合起定位科技创业）题成园区配套房成园区招商
重条件
48484848 者
)
48
第七章 国知名开发园区中房产操作模式分析
海重产业园区概况
1海张江高科技园区
园区概况
海张江高科技园区成立1992 年7 月国家级高新技术园区规划面积25 方
公里1999 年8 月海市委市政府制定聚焦张江战略决策明确园区生物医药
信息技术两高科技产业导产业集中体现创新创业体功张江园区步入快
速发展阶段
2004 年4 月底园区完成开发面积17 方公里吸引投资额108 亿美元注册企业
达3168 家固定资产投资446 亿元民币技术资金市场园区畅通互动渠道
49494949 者
)
49
设计营竞争鼓励成功宽容失败园区文化创业氛围逐渐
形成
12 年开发园区构筑三国家级基（国家海生物医药科技产业基国
家信息技术产业基国家科技创业基）框架形成生物医药集成电路软件三
导产业生物医药产业目前已形成罗氏阿莫仙葛兰素史克先锋药业等42 国外
流药厂组成产业群体引进中科院药物国家类基组南方研发中心等31 家研发机
构120 家中型科技企业代表创业群体信息产业基集成电路软件产
业发展龙头带动计算机通讯光电子信息安全银行卡产业发展着中芯
宏力贝岭等晶圆制造项目落户园区已80 家芯片设计公司3 家硅片制造公司13 家光
掩膜封装测试企业11 家研发教育机构34 家配套设备供应公司积聚张江集成
电路产业链张江初步构成年努力面积12 万方米浦东软件园已成国家
软件产业基2003 年成5 国家软件出口基规划面积达58 万方米
批知名软件企业进驻园区：微软花旗毕博SONY京瓷银联金蝶东软Tata
InfosysSatyam国家软件产业基集聚辐射效应已展现科技创业基建
模式类型孵化器突出创新创业功批新济企业实现踏步飞跃
十五期间园区建设成高新技术产业支撑创新创业功国
流高科技园区十年时间建成世界知名科学园区2010 年前建设成世界级
高科技园区
50505050 者
)
50
总体规划
园区规划中吸取世界著名科学园区建设验强调超前设计标准生态环境
理念园区规划容积率10绿化率40
规划面积204 方公里包括：孵化楼办公楼标准厂房商业中心文体中心
铁站公寓墅等公配套设施 重点发展孵化创新项目
规划面积314 方公里包括：集成电路产业基（期）国家生物医药产业基
（期）国家信息产业基国家技术创业基等重点引进生物医药微电子信息两
高科技领域研发生产项目
规划面积64 方公里重点引进集成电路产业相关配套产业生产研发项目
规划面积385 方公里包括：研发中心国家信息安全基生物医药产业基
（二期）学园区医院国家实验室等重点发展高等教育科学基础研究
51515151 者
)
51
规划面积144
方公里包括
面积40 万方
米题公园商
业金融配套等
规划面积118
方公里重点引进
高科技产业配套项
目
规划面积326
方公里包括张江居住区张江集镇
规划面积57 方公里
2海金桥出口加工区
金桥出口加工区位海浦东新区中部规划面积20 方公里西连陆家嘴金融贸易区
北外高桥保税区南接张江高科技国区距虹桥国际机场25 公里浦东国际机场30 公里
外高桥港区9 公里
金桥出口加工区规划面积20 方公里南北走金桥路界东部现代工业园区
现代商贸园区约16 方公里西部现代生活园区理服务中心约4 方公里
金桥现代商贸园区位金桥出口加工区中心带占约1 方公里区拥完善
52525252 者
)
52
国际贸易相关服务体系提供报关商检仓储运输结汇保险五位体全级国际贸
易服务现代商贸特第三产业发展提供优越条件
金桥现代生活园区位金桥出口加工区西部占约37 方公里园区紧环线
杨浦桥浦东 国际机场通海市中心必区位优势明显规划金桥现
代生活园区建成然协调具创意特色绿化环境优美适合境外士居
住社会功齐全现代生活示范区时浦东海吸引力具升值潜力
投资宝金桥现代生活园区注重开发流社会综合配套功教育方面先
杉达学中欧国际工商学院进驻中国福利会幼园双语学校已1996 年9 月正式
招收新生海协国际学校已1998 年起招收外籍员子女入学国家科技部命金
桥现代科技园位金桥出口加工区工业区东部总面积6 方公里
金桥现代科技园区基础设施完善国基础设施开发区现已落户项
目中美合资项目海通汽车限公司中日高科技合资项目海华虹
NEC 电子限公司中德合资联合汽车电子限公司中合资海贝尔通信
限公司
3海安亭国际汽车城
安亭概述
安亭镇位海市西北郊处长江三角洲核心轿车工业轿车生产配套
工业现代化综合性工业城海西部中心城镇南濒吴淞江西接江苏省
53535353 者
)
53
北嘉定区嘉定昆山青浦三交界距海市中心32 公里距海虹桥机场
20 公里
安亭镇方泰镇合总面积达60 万方米现口5 万预计
两年达8 万
安亭规划
安亭——国际汽车城
规划目标
总规模投入达500 亿元民币汽车城争取2 年左右时间全面完成高标准基
础设施城建配套设施环境设施建设
23 年广泛开展国国际合作增强集聚辐射功
5 年初具规模基建成
力争10 年滚动发展成国亚太区汽车贸易核心市场
整体规划
海国际汽车城总体规划国际招标德国AS&P 公司承担设计规划方案
体现综合性汽车产业基特色风貌城镇德结合海市民政府2001 年9
月正式批准海国际汽车城总体规划
54545454 者
)
54
海国际汽车城规划占68 方公里根统规划分步建设滚动发展
原前期基础设施投资规模100 亿元民币
分区规划
服务贸易区
规划占48 方公里包括：汽车贸易区展示展览区物流配套区届时
国际著名汽车厂商（克福特林致宝马丰田尼桑三菱）营销总部
代理机构跨国采购中心纷纷进驻位体品牌专卖店竞相云集汽车贸易
网络联通世界成国亚太区汽车贸易核心市场重集散
55555555 者
)
55
规划建设传导现金汽车文化题环球汽车公园公园设环球汽
车广场汽车博物馆国外著名品牌汽车展示场馆试架车道等配套设
施形成集汽车博览旅游休闲会展科普等功体开放式公文
化休闲空间
研发区
占263 方公里吸引国外技术中心信息中心研发中心汽车形式认证
中心教育培训中心入驻集聚全球汽车科技精英事科技创新科研成果产
业化
制造区
汽车城制造区中国重轿车零部件制造基占155 方公里著名
海众汽车限公司等德国美国日新加坡台湾等十国
家区百家企业已落户制造区
零部件工业已形成汽车产业龙头集汽车配件科研仪器电子仪表等
体制造业体系优惠引资政策良理服务继续吸引国际知名
汽车零部件制造厂商入驻成具相规模汽配产业基
科教区
规划占14 方公里济汽车学院体现产学研结合国外结合教育研发
结合培训实践结合特点成立足海国际汽车城面海全国汽车产业
规模学科齐水高综合性研究性学总投资20 亿元民币
全部建成校学生规模达15000
56565656 者
)
56
新镇区
规划占约54 方公里
期开发独立半独立式联体住宅844 方米
满足7000 户约30000 居住需求
住宅容积率059 绿化面积100 万方米
目前均价6500 元方
高尔夫球场中心公园汽车城规划亮点高尔夫球场占面积1800 亩规
划建成18 洞标准赛道会等配套设施举办国际性赛事
中心公园规划占1150 亩建成汽车题具备然生态绿化水
体特点然风光时汽车博览展示功相结合形成具会展业态功
综合性博览场馆群提升汽车城总体形象等产生巨促进作
4海海港新城
着海洋山深水港工程启动座规划面积达65 方公里世界流现代化海港新
城海南汇芦潮港兴建作海市新轮城市规划中新城座生态型海
港新城规划蓝图已基定盘
57575757 者
)
57
兴建海港新城作
海洋山深水港工程配套工程位
长江杭州湾交汇处嵊泗
洋山隔海相海港新城
着天独厚理环境海
通海岛屿重 门
户托未洋山深水港建
设海港新城规划布局5
方公里工湖圆心四周环
状扩散林荫道城市湖滩环
绕中心湖位城市中心湖岸
相连半岛伸湖中岛设型文化性建筑剧场航运博物馆海洋水族馆等
建成海海港新城集现代物流
港口加工金融贸易商业服务居住旅
游等体构筑21 世纪中国港口城市
新形象
2002 年9 月20 日市府批复意市
规划局组织编制海港新城总体规划
该规划两阶段国际方案征集先
58585858 者
)
58
英德意美澳日荷等国9 家世界知名设计公司完成概念性规划方案评选
德澳意三国设计公司完成深化阶段规划方案第二次评审市规划院
中选德国GMP 公司方案深化优化成海港新城位南汇区芦潮港区范围新
城北护城河民塘塘河万书公路东彭公路E2 道路规划海岸线围合区域规划控制区
面积整体规划城市建设实际居住口数表：
项目名称 单位 数值
规划控制区面积 方公里 160
总体规划 方公里 95
城市建设 方公里 43
圆形工湖直径 公里 25
2020 年实际居住口数 万 约30
规划圆形工湖核心环状放射结构形成中心三环带八城区布局
形态2020 年海港新城建设成洋山港功相适应滨海新城该新城具现代
化产业区拥
型湖泊水面生态
绿体景观环
境现代化滨
海新城相匹配交通
市政基础设施
布局合理环
59595959 者
)
59
境洁净配套齐全生活舒适交通便捷现代化城市生活区
根规划海港新城城市快速公路系统四通八达海高速公路网相连接
断扩展城市产业连成片正建设中海磁悬浮列车示范运营线延伸
海港新城港城构筑连接紧密舒适轨电车网居民出行坐轿车便利
时芦潮港洋山岛飞架座长达32 公里双六车道跨海桥海港新城出
发直达洋山岛
二武汉济技术开发区
1项目概况
武汉济技术开发区创建1991 年5 月1993 年4 月国务院批准国家级济技术开
发区2000 年4 月国务院批准区设立中国中部区唯出口加工区开发区
位武汉市区西南濒长江处市区中环线外环线间规划面积31 方公里已开
发20 方公里远期控制规划面积907 方公里发展腹广阔区位优势明显开发区
交通便捷东邻长江黄金水道海拉萨318 国道横穿东西北京珠海高速公路
贯南北公路网络四通八达区湖泊环绕景色秀美处创业居家旅游休闲
理想开发区基础设施完善已形成双
水源供水双回路供电煤气蒸气通讯
道路铁路排水等基础设施应俱全开发
区产业特色鲜明东风汽车公司法国雪
铁龙公司合资年产30 万辆轿车项目龙
60606060 者
)
60
头批国外跨国公司国著名企业纷纷区落户形成汽车汽车零部件产业
食品饮料机械电子信息医药生物工程等产业蓬勃发展元化发展格局
2规划布局
开发区处中国东南西北公路网交汇点区设京广线相连专铁路汽
车滚装货运专码头中南区型客运中心供水供电供热供气排污等设
施应俱全外国专家墅区三角湖度假村批花园式住宅区具格举办国
际竞技体育重赛体育场气势磅礴宾馆酒店写字楼购物城保税仓库类银行
现代通信体系完全满足客商服务需开发区产业功定位特色鲜明规划面积
27 方公里湖北武汉出口加工区已唯冠冠捷等家先进制造加工项目入驻规划
面积1015 亩高科技产业园优先发展生物工程新医药光机电体化电子信息通讯
新材料环保新源等项目已中国普天集团长征火箭潜江制药等高科技企业
落户位开发区西南端二号工业区总占82 方公里枫树组团（块）全力
组团（块）构成中枫树组团2 方公里全力组团62 方公里加强基础设施建
设时武汉开发区加招商引资力度目前二号工业区已引进类生产型项目20
总投资20 亿元涉汽车电子服装医药等行业规划面积2000 亩民营科技
工业园电子饮料服饰医药等发展重点2004 年已实现企业总产值34 亿元
3开发区济
61616161 者
)
61
开发区济发展势头强劲派欣欣荣景象建区2004 年底开发区累计完成固
定资产投资30357 亿元实现工业总产值147467 亿元实现国生产总值5403 亿元实
现财政收入1106 亿元 2004 年开发区实现生产总值115．08 亿元实现工业总产值260
亿元固定资产投资5292 亿元完成财政收入 2044 亿元实际利外资638 亿美元
实现出口创汇10082 万美元开发区济发展块头越越占南昌市济总量重
断提高成南昌市济龙头商务部公布全国49 国家级济技术开发区
综合环境评价体系中武汉开发区综合指数名列第8综合济实力名列第6居中西部国家
级济开发区首位
三产业园区带启示
述产业园区规划启示：
1托区位优势整合产业资源造现代化产业园区
容
园区
区位 产业基础
海张江高科技园
区
浦东张江镇龙阳路中环线
铁二号线终点站浦东国际
机场
高科技产业研发基
海金桥出口加工
区
浦东金桥镇外高桥保税区
轨道交通L6 线
港口加工
海安亭国际汽车
城
嘉定区安亭镇沪宁第镇
沪宁高速公路旁
众汽车研发生产基
62626262 者
)
62
海海港新城
南汇区芦潮港南芦公路东
海桥洋山深水港
物流贸易旅游渡假
武汉济技术开发
区
开发区处中国东南西北公路
网交汇点区设
京广线相连专铁路汽车
滚装货运专码头中南
区型客运中心
汽车家电电子
2综合性现代化产业园区集研发生产展示居住体成市周边卫星城镇
海张江高科技园区——张江镇
海金桥出口加工区——碧云国际社区
海安亭国际汽车城——安亭新镇
武汉济技术开发区——三角湖居住区
3具定交通优势（现规划中）产业通路
海张江高科技园区——铁龙阳路快速干道浦东国际机场
海金桥出口加工区——铁L6 线市快速干道外高桥保税区
海安亭国际汽车城——沪宁高速公路江浙区城市
海海港新城——东海桥城市快速干道磁悬浮洋山深水港
武汉济技术开发区——中环路龙阳道京广铁路
4政府高度重视招商引资力度强国外知名企业聚集
63636363 者
)
63
5城市产业济发展角度出发总体规划具高度系统性保持较强外济联系
性协作性
6区规划理念新颖整体性强配套生活设施居住区产业园区效结合利吸引外
投资
四项目较分析
容
项目
区位 交通联系 产业基础规划建设
项目
南昌市京东
区艾溪
湖青山湖
赣江南
昌学
城市交通干
道（北京西路
高新道）
高新科技
产业研
发旅游
分区规划研
发生产生活配套
等功区明显
规划
海张江
高科技园
区
浦东张江镇
海中环线
浦东机
场
铁二号线终
点站浦东国际
机场
高科技产
业研发基
进行总体规划形成
研发生产基居
住生活配套两
片区
海金桥
出口加工
浦东金桥镇
外高桥保税
轨道交通L6
线杨高北路城
港口加工
进行总体规划形成
出口加工现代商
64646464 者
)
64
区 区 市快速干道外
高桥港区
贸现代生活现代
科技四功区
海安亭
国际汽车
城
嘉定区安亭
镇沪宁第
镇沪宁高速
公路旁
沪宁高速公路
连接江浙区
城市
公路系统
众汽车
研发生
产基
进行总体规划形成
服务贸易制造研
发生活配套四功
区
海
海港新城
南汇区芦潮
港洋山深
水港
东海桥城市
快速干道磁悬
浮洋山深水
港连接国外
航线
物流贸
易旅游
渡假
进行总体规划形成
集现代物流港口加
工金融贸易商业
服务居住旅游等
体卫星城
武汉济
开发区
龙阳道
京广线相连
专铁路汽车
滚装货运专
码头中
南区型客
运中心
汽车电
子家电
汽车汽车零部
件产业食品饮
料机械电子信
息医药生物工程
等产业蓬勃发展
元化发展格局
根项目块实际状况表中产业区较出：
交通体系越江桥港口城市北部华东区长江线城市联
系受交通限制产业通路受影响现城市交通干道市进行交通
联系
园区总体规划高新技术产业园区规划较混乱功区划分合理招商引资
目标定位明确现进驻企业部分企业非高新企业园区身定位
65656565 者
)
65
突园区建设开发呈现战状态
南昌学等高等进修学院区助文教区优势发展高科技研发
毗邻艾溪湖托旅游休闲产业带动区域气增强域认度促进园区未发展
五产业园区房产开发模式
1产业园区先做住宅开发模式
海张江镇碧云国际社区采种模式产业园区初具规模园区企业发
展基稳定前提住宅进开始建造购买群产业园区业员营销
予优惠措施吸引客户群
2产业园区开发住宅区开发步模式
武汉三角湖居住区种模式典型区相较早规模庞项目金色港湾
开发园区发展步该项目整开发模式采慢做期开发规模相
等2002 年园区开发达定规模气逐步旺盛该项目开始规模开发
该项目前期开发中先做园区湖景然造建筑商业街造高品质住宅售价
明显低城市中心公交公司协商引入公交线路高性价吸引城区拆迁客户资
金充裕年轻客户投资客户商铺采3 年租金优惠方式引规模商业确
保期入住期气升造二期二期中吸引重点园区客户销售价格
逐步走高现已成开发区较典型中高档楼盘
66666666 者
)
66
六项目开发模式建议
根两种模式分析项目相匹配开发模式第二种建议项目采慢
做方式先做景观期高性价吸引气快速销售期着园区逐步成型吸
引园区客户提升项目价值
第二部分：定位部分
67676767 者
)
67
项目SWOT 分析
项环济环竞争环发项司目理境境境等素出 目优势势劣机
会胁进寻项开发威四方面行分析找适合目策略
1优势（Strengths）：
艾溪湖天然水系生态资源
围态环积阔锦镇项营独基周片完生境面广水域溪目造天厚
环然境艾溪湖观区规划带动边旅游景定位周产业发房展
30000 m2 生态湖景观资源
项规划目30000 m2 态卖补项区观生湖案点效弥目社景
观项观设计然景足缺点成目景中心点
住宅部分规划相灵活利营造良区环境
项济标园区项项济标灵目指整目衡量目（配套住宅）指限制相活
规划发挥间较营区环空利造良境
2劣势(Weaknesses)：
生活配套商业设施相缺乏交通便
项边业设关目基周生活配套商施相缺乏 日常生活息息相餐饮医疗
68686868 者
)
68
文教生活服务配套等严重足项目处位置交通条件欠佳出行便
项目周边整体环境佳利树立项目良整体形象
项目周边环境佳火电站电站储煤堆项目扬尘居住环境差利提
高项目居住品质树立项目良整体形象极利
园区产业功会住宅物业居住品质弱化
项目处产业园区园厂房仓库等产业功必然弱化住宅品质然通合理
规划项目两种功进行区隔通工湖作渡存居住氛围浓舒适
程度高等硬伤
高新产业区招商理想提供效客源相限
然高科园区开发起步较早招商情况理想身开发进度十分缓慢入驻企业
数量质量高气足提供效客源相限
3机会(Opportunities)：
整体济房产发展迅速
年南昌济持续增长房产市场年直处快速升通道供需两旺价
格涨明显整体住宅市场然保持健康运行态势
艾溪湖周边项目聚集效应带动京东板块发展
目前艾溪湖周边万科四季花城丰源天域台湾花园等形成定规模住宅社区
定程度聚积气带动周边住宅市场发展
69696969 者
)
69
高新产业园区发展前景
高新产业园区招商力度加强吸引更资金口流入项目提供定
需求基础
4威胁(Threats)：
传统置业惯
传统置业观念南昌居民购房区域选择倾市区定程度抑制
京东区域房产高位发展消费者区高档产品市场信心相强置业观念
存偏见
区域竞争中处劣势青山湖板块分流避免
项目区域京东板块青山湖板块区域优势明显市政配套完善供应
量较京东板块板块竞争中处利局面项目言青山湖板块分流避
免
板块效目标客源相狭窄极易供应量增加稀释
京东板块目前住宅楼盘客源然十分狭窄未板块住宅供应呈放量增长（
万科四季花城）限客源势必稀释板块项目短兵相接十分激烈
5SWOT 分析结
70707070 者
)
70
分析出艾溪湖天然水系面积区工湖景观环境成项目
力支撑点区位条件项目周边环境佳项目先期启动发展制造重重困难京
东高新产业园区良发展前景项目提供契机产业区身发展高赖性
决定项目开发存定风险性
整合市场素产品素通产品创新差异化定位塑造产品价值
树立消费者信心进行项目前期策划核心
6项目面问题
针述项目优劣势分析司认项目开发策略方面面三问题需解决：
问题：效需求足
——效需求限情况发掘潜需求？
问题二：项目形象塑造
——整体利区位环境塑造良项目形象？
问题三：园区功互动
——实现产业园区居住功（住宅）服务功（配套）产业功效互动？
项目前期定位阶段解决三问题项目成功关键
二项目核心价值体系建立
71717171 者
)
71
1项目资源优势整合
项目身资源优势出发整合项目利资源优势构建项目整体资源优势示意
图：
2项目核心竞争力体系造
根前述项目资源优势整合基础提炼出案核心价值造项目核心竞
争力体系
案核心竞争力首先建立案身独优势资源基础时站区域发展
战略高度整合浙中凯企业品牌产业园区资源着手结合开发模式产品创新
项目竞争力进行次全面跃升
案核心竞争力分两层面分基础核心竞争力体系跃升核心竞争力体系
具体表达图
身资源
整合资源
创业园区业科技物
态观资艾溪湖生景源
30000m2 观资工湖景源
浙凯业资中企品牌源
产业园区发展前景
园区值资价源嫁接
项目资源
72727272 者
)
72
3项目核心竞争力体系实施策略
项目核心竞争力体系实施重点：
整合项目优势资源化利避免优势弱化
通产品创新实现产品特色化建立高性价产品特性
通差异化定位塑造鲜明项目形象
市场需求出发市场空白点竞争项目弱势突破口树立项目差异化竞争优
势时效解决项目发展面效需求足项目形象塑造园区功互动三问
题司建议项目核心竞争力体系实施策略：
策略：
——通市场细分高新园区产业基础进行差异化定
位塑造鲜明项目形象
良性价
项资优势目整合源
开发模式产创品新
创业项居住目塑造
73737373 者
)
73
策略二：
——产业园区招商住宅项目定开发相结合吸引
型企业合作开发
具体操作方式：作吸引高新企业进驻产业园优惠措施部分住宅企业
楼集体公寓形式企业合作开发（参建团购等）
三项目整体定位
项目定位市场调研分析结合块实际情况作前瞻性分析未综合考虑资金
流量投资回报等敏感素
1项目市场定位思路
1）项目定位
项目定位基：
◆ 前提——高新区总体规划产业园项目建筑济指标限制
◆ 基础——市场反映出效潜需求
◆ 条件——项目块价值功身资源
2）项目定位思路
◆ 仅仅局限住宅项目身产业园整体着眼
◆ 通市场细分发掘潜需求
◆ 树立差异化项目形象
2目标客户群分析
74747474 者
)
74
预计项目客源：
力客源
A) 科技园区中高级理层
B) 科技园区白领技术员
C) 高新产业区产业园中企业中高级理层
D) 高新产业区产业园中企业白领技术员
E) 高新产业区文教园区教职工
成长性客源
F) 市区工作年轻白领
G) 南昌工作（工）周边城镇居民
H) 动迁客源
目标消费者细分
成长性客源：
FGH
力客源：
ABC
DE
标费构目消者成模型
75757575 者
)
75
根消费者收入水受教育程度区域源进行进步细分目标消费者分
渡型安居型康居型享受型需求
I 类消费者——渡型需求：
消费特性：
年龄：22—28 岁
职业特征：园中企业中白领技术员
文化水：文化水较高中专学历
收入状况：收入水中等工作年限短积蓄限
置业特征：较注重生活品质
置业方式：单位宿舍父母支助+贷款置业
II 类消费者——安居型需求：
消费特性：
年龄：25—30 岁
职业特征：A：园中企业中白领技术员（定工作年限）
B：市区工作年轻白领
C：南昌工作（工）周边城镇居民
文化水：文化水较高中专学历
收入状况：收入水中等
置业特征：希提高生活品质价格反应敏感度较强
希留城市难承受市中心高房价
置业方式：次性付款贷款置业
76767676 者
)
76
III 类消费者——康居型需求：
消费特性：
年龄：30—45 岁
职业特征：A：园中企业中中层理者技术骨干
B：高新产业区文教园区教职工
文化水：文化水较高中专学历
收入状况：入水中等中等偏
置业特征：注重生活品质
置业方式：次性付款贷款置业
IV 类消费者——享受型需求：
消费特性：
年龄：40—55 岁
职业特征：园中企业中高层理者
文化水：文化水较高中专学历
收入状况：收入水教高定社会位
置业特征：注重生活品位
置业方式：次性付款贷款置业
77777777 者
)
77
目标客户区域源构成预测：
源 园区员员
高新区企业员
工
市区居民 区域
前期 50 40 5 5
期 30 45 15 10
3项目题定位
1）目标客户群点纳
目标客户群 生活预期 点
A 科技园区中高级理层
C
区产业园中企业中高级
理层
通创业实现更高
生价值
B 科技园区白领技术员
D
区产业园中企业白领技
术员
高新区工作追求更
高生活品质
通创业
身
努力实
现生活品
质提升
学历高
收入低
渡型需
康居型需求
享受型需
安居型需求
收入高
学历低
费图消需求模型：
78787878 者
)
78
E 高新产业区文教园区教职工
F 市区工作年轻白领
通身努力实现独
立生活
G 南昌工作（工）周边城镇居
民
通身努力融入城
市生活
H 动迁客源 留城市
通目标客户群生活方式纳分析发现：通创业身努力实现
生活品质提升目标市场点
2）项目题定位
浙科技园总体定位导入：
科技创业者乐园高新技术辐射基
整科技园项目整体定位着眼市场基础建议项目题定位：
创业生活榜样
创业群精心造复合型社区
3）创业生活题概括
项目题定位中创业生活单指创业成功正创业时涵盖工作立业
独立生活等创业立志创业青年树立生活榜样
创业成功
立志创业
创业生活
正创业
创业
工作立业
79797979 者
)
79
4项目产品定位
1）产品开发模式较
结合类型住宅产品市场特性通四种建筑类型选址求成投入
利润空间等方面素较分析作项目产品定位参考
建筑类型物业较
类
层公寓 高层 叠加墅 独栋墅
选址求 低 中 中 高
供求特征 供求衡 需求量低 供求较衡 需求量低
项目整体品质 中 中 较高 高
客户容量 较高 较低 较低 低
成投入 低 中 低 低
操作难度 低 高 中 高
市场压力 低 较高 中 高
利润空间 中 中 较高 高
企业品牌塑造 较高 较高 较高 高
80808080 者
)
80
2）建筑形态定位
目标客户物业求较
类 渡型需求 安居型需求 康居型需求 享受型需求
居住单位 家庭 家庭 家庭
物业类型
求
功完
善
功较完
善
功完善功完善
济承受力 差 般 较强 强
物业类型 集体宿舍 普通公寓 低密度公寓 墅
项目定位基础——市场需求出发结合项目块价值初步分析符合项目规
划济指标前提（报告中暂住宅功区容积率11 进行考虑）建议建筑形态定位
：
序号 1 2 3 4 5
需求类型 商务居住 普通居住需
求
普通居住需
求
高层次居住
需求
配套服
务
建筑类型 高层 高层 层 独栋墅 商业街
居住类型 酒店公寓 集体
公寓
白领公寓 专家墅 底商
3）选择理
81818181 者
)
81
市场需求基础进步结合项目块特质建议采高层层公寓独栋墅
产品复合模式产品组合理：
项目住宅规模达150 亩规模开发项目果采单产品形态面
风险较采种产品组合复合模式满足层次需求利分散开
发风险
层公寓目前市场接受程度高市场需求流层公寓项目力产品形
态
高层目前市场接受程度般市场发展楼层增高趋势愈发明显时高层
济降低建筑密度营造良住区环境
注：高层产品部分部分采定开发（企业楼集体公寓）方
式完成化部分市场化方式然销售
京东尚没独栋墅产品充分利毗邻工湖块案少量推出墅产品满足
高端客户需求
4）产品类型配
项目走高性价路线充分满足区域流需求时充分挖掘潜需求结合
项目发展模式选结果综合考虑物业类型配建议：
产品类型配表
82828282 者
)
82
区
域
序号 物业形态 总建面(m2) 例
1 高层 40000 36
普通层 30000 275
2 层公寓
情景层 30000 275
3 独栋墅 3000 27
4 社区商业配套 4000 36
5 公建 3000 27
面积计 110000 100
6 车库 5500
居
住
功
区
计 121000
1 酒店式公寓 8000
2 商业配套 3000
办
公
功
区
计 11000
说明：
数居住功区容积率11（底部分总建面110000 m2）总户数900 户计算
办公功区酒店式公寓商业配套面积未计入项目总建筑面积
车库数量户数车位3：1（300 ）进行配置中车库占50
5项目价格定位
报告中价格定位采市场较法项目区域类项目万科四季花城丰源天
域青山湖板块中售楼盘香溢花城秀泊典类产品价格进行较评估项目
类产品较合理市场价格作项目参考价格
83838383 者
)
83
1）类项目产品均价较
均价(元m2)
业类物型
万科四季花城丰源天域 香溢花城 秀泊典
层普通公寓 2850 2700 3500 3400
园花洋房 3300 2800 —— ——
层高 3000 —— —— ——
注：表中—— 种产类产类尚盘表示品型品型未推
2 项产） 目品均价定位
层普通公寓
区项较目
较容 万科四季化城（A） 丰源天域（B）
标（指）
权重
拟合程度较数系拟合程度较数系
条交通件 28 11 0308 12 0336
环外部境 28 12 0336 125 035
规建筑模 10 15 015 11 011
区观社景 8 13 0104 11 0088
设计立面 2 1 002 11 0022
设计房型 8 11 0088 11 0088
设配套施 15 13 0195 13 0195
炼体提 1 105 00105 105 00105
计合 100 121 120
区项较域目：
84848484 者
)
84
较容 香溢花城（C） 秀泊典（D）
标（指）
权重
拟合程度拟合程度拟合程度较数系
条交通件 28 13 0364 13 0364
环外部境 28 15 042 15 042
规建筑模 10 14 014 12 012
区观社景 8 14 0112 12 0096
设计立面 2 11 0022 09 0018
设计房型 8 104 00832 104 00832
设配套施 15 13 0195 12 018
炼体提 1 105 00105 103 00103
计合 100 135 130
较象市场价格较系数修正出项目参考定价：
项目A（四季花城）参考：2850÷1212355 元米
项目B（丰源天域）参考：2700÷1202250 元米
项目C（香溢花城）参考：3500÷1352593 元米
项目D（秀泊典）参考：3400÷1302615 元米
项目处区域市场需求区域特性十分明显根区位素选楼盘
相项目影响进行权数修正：
区域素修正
85858585 者
)
85
区：楼盘A30楼盘B30
异区：楼盘C20楼盘D20
项目A 参考定价×A 权重+……＋项目D 参考定价×D 权重
案普通层公寓现时价格：
2355×03+2250×03+2593×02+2615×0224231 元米
情景层公寓（花园洋房类）
香溢花城秀泊典花园洋房尚未推盘仅选取四季花城丰源天域进行较
较象市场价格较系数修正出项目参考定价：
项目A（四季花城）参考：3300÷1212727 元米
项目B（丰源天域）参考：2800÷1202333 元米
案情景层公寓现时价格：
2727×05+2333×052530 元米
高层公寓
四季花城丰源天域高层类型物业丰源天域高层尚未推盘仅选取四季
花城进行较
项目A（四季花城）参考：3000÷1212479 元米
高层公寓现时价格：2480 元方米
86868686 者
)
86
根项目产品现时价格考虑项目开发时间滞性周期性10价格
增长预期进行换算项目产品价格定位：
物业类型 现时价格(元m2) 建议均价(元m2) 备注
普通层公寓 2423 2665
情景层 2530 2783
高层 2479 2727
独栋墅 5000
社区商铺 5500
车位 50000
酒店式公寓 3500
周边没
类产品
做参考价格
暂做预估
5项目开发节奏建议
根项目块形态项目规模物业类型建议项目分两期开发分期开发示意图
图示：黄色色块部分期红色色块部分二期
87878787 者
)
87
二期体量划分建议：
类型 总建面(m2) 备注
高层 30000
住宅
层 20000
约450 户
社区商业 4000
公建 3000
期
计 57000
高层 10000
层 40000 住宅
墅 3000
约450 户
二期
计 53000
期
二期
88888888 者
)
88
第三部分 规划建议篇
第章 项目规划
规划概况
浙园区总占450 亩中住宅部分约150 亩整块块呈正四方形园区属厂
区住宅区综合初步规划中中央工湖区隔厂区住宅区然分开工
89898989 者
)
89
湖规划3 万方米业态存产业互补功
二规划设计宗旨
方案设计务书求浙园区总体规划求规划定位立足高起点高
品位高标准坚持造全新居环境营造出美空间
乐园达环境谐统住宅园区谐体现浙园区全新工业生活模式
着力握总体控制强调物业分区合理性联系统性突出区机整体性
体现永续发展生态社区
规划设想绿化轴设计线生态绿化系统道路系统纽带串联起独立
住宅组团量扩组团中心绿提高环境质量居民真正生活
舒适绿色环境中
公集中绿组团中心绿相互呼应扩景观设计性
规划区注重环境绿化建筑布局协调关系满足功前提采然式布局
规式布局相结合构图方式整区拥轻松谐环境气氛
注重基城市特色文脉充分利工湖块部景观资源充分融入整
浙园区厂区住宅独立统
三生态节社区建议
生态众周知概念年成开发项目竞相社区亮点
直什生态住宅区生态区底应该样区数
没明确概念标准现开许楼盘然出生态区概念
高绿化率做文章绿化做生态住宅唯指标实距离生态住宅社区
90909090 者
)
90
距离
真正生态住宅通综合运代
建筑学生态学科学技术成果
区成生态系统通设计区建
筑外空间中种物态素物质
源区生态系统部次序循环转换
然生态相衡获种高效低耗废污染生态衡居住环境
样种生态环境塑造求生态区总体布局．．．．单体空间组合．．．．．．房屋构造．．．．然．．．
源利．．．．节措施．．．．绿化系统设计．．．．．．．必须改善提高生态环境出发点目
标具体设计注重绿化布局层次风格建筑物相互辉映时注重植物方
面相互补充融合发挥绿化整区生态中更深层次作隔热防风防尘
防噪音等房屋建造考虑然生态社会生态需注重节省源注重居住者
然空间际交需求环保方面采先进环保材料避免害化学物质健康
危害运科学废弃物理方式效处理生活垃圾力求细微方面住户
呵护家成温馨安全方
案生态环保诉求立足样种标准成控制基础达生态塑造
效化居民身处中感受生态带实性居住者生理心理
社会文等广泛意义感受生态型区带效
种高度出发样生态社区力求塑造种现代高新科技相融合市生．．．
91919191 者
)
91
活空间．．．田园乡间具备天然生态衡力浑然天成原始然文景观
时伴生活方式原始生活设施贫乏案塑造中期营造
种然生态环境建筑空间具备市空间恢宏气注重生态时抓
住市生存空间视觉感受现代气息市生活空间形成景观塑造戚戚相关
案中张建设社区商业中心硬性街道柔美湖泊交融等等助形成种
市生活空间仅住户带生活便捷时营造种现代气息视觉景观
生活方式
生态社区塑造需整体统筹规划着持续发展理念营
造然谐健康舒适安全环保适合类居住高品质居住环境达样目标
需建筑风格建筑布局环境规划配套安排交通组织户型设计等等诸方面统
筹安排合理安排区布局绿化环保
资源综合利时达住宅节隔
声日通风等项求充分体现居环
境健康性舒适性社区规划住宅
规划塑造生态环保题发挥着重
作结合案特征司建议方面应力求达点：
规划设计方面：
保证社区整体风格谐统建筑形态尺度色彩质感充分展示案生态
题体现种城市空间感代表案力求营造文化氛围
商业设施营造区域景观商业社区通商业纽带汇聚气营造文化精神
92929292 者
)
92
空间
景观设计方面：
简约设计风格节约成清新然
感受
结合湖泊规划处绿化水系景观移步换
景
工浅水系丰富社区水景增加社区情趣
整体生态环境：
营造舒适热环境：外墙采外保温体系外门
窗采断热铝型材加中空玻璃保证冬冷夏热区室适宜温度
立体绿化景观：面积屋顶绿化西山墙垂直绿化区采立体绿化面停车
位全部利绿化遮阳减少硬景观改善区微环境
洁净空气质量：室90％空间实现然通风绿色环保材料暗卫设计
安静区声环境：区外围绿化带密植高中低乔灌木效吸收遮控噪音
采效隔音屏隔音墙铝合金门窗采双层中空玻璃气密性提高级入户
门采隔音门选机房电梯空调设备设减震装置等
然光环境：室采然光日度房间采光度详细计算研
究真正营造生态住宅区
社区水系统衡：雨水收集利系统中水回技术满足日常区杂水水质
水量需求区水系统形成工湖工湿达生态衡
93939393 者
)
93
科学废弃物理生活垃圾处理：100％袋装收集密闭容器存放垃圾分类收集
四总体规划设计
绘制七色彩虹
造园区特性住宅
住宅块形状弧形全区彩虹题景观色彩变幻造七色彩虹般
中心轴中心轴中央绿工湖圆点线全区划分东西两区东区景观
资源湖休闲运动西区景观资源景观湖生活艺术品通两轴心
整区完美体现
全区采环式交通系统变电站路煤灰场区域设置高层住宅第二环圈设
置层住宅环湖安置墅会环环间生命绿带题总体规划强调整
块天际轮廓线富动感整区空间充满机联系张力轻松活泼秩
序
全区设两出入口供车出入时生命绿带期块起点终点
两出入口处良景观视觉浙园区正四方形四角设置艺术广场广场绿化
创业厦部设置两层商业街通工湖步行廊直接深入商业街处商业更服
务居民日常生活
1建筑空间布局设想
圆套圆
工湖心
94949494 者
)
94
彩虹纽带
什圆套圆？
浙园区块四方形土设想中棱角转变成广场组团绿化
形成整体格局园圆指围湖居住宅思路类圆明园园中
园城里园样子优点整板块零碎完整整体时整体中
功区分明确组团基独立
什工湖核心？
工湖整浙园区心脏整区域拥景观加成作时工湖起
然分割工业园区住宅区功
什彩虹纽带？
风雨见彩虹彩虹暗合浙园区创业精神强足迹风雨彩虹寓
95959595 者
)
95
意园区发展美未成连接成功纽带
住宅块形状类圆弧型条弯湖彩虹绿带住宅变化成条条
彩虹带体现景观效果赋予生活品味
1）浙园区整团布局：
根浙园区实际面景观园区区分等问题司整团布局鉴土景观
五行理念认：
园区右边区域适层次压底点紧凑点般园区左边略低点
园区前方空间格局做开阔明亮空间做出气势
园区方高层山空间做北部封闭
样做处基两点理：
块周围环境较差北面变电站左边煤灰堆常规排布园区整品
质会带点影响
块位南昌高新园区缘部分建筑规划坏直接影响高新园区规划动
浙园区期销售招商成败
2）住宅组团布局：
住宅组团布局面四象排布方式湖带做气视觉通透建议独立
墅湖建画龙点睛视觉击排次四层五层花园洋房组团
排板式高层排布东西方面西东次跌落排布横形成两条
错落致天际线天际线爬升工湖景观目做某角度观湖
居横中心绿化景观点达湖光绿景立体生态空间
96969696 者
)
96
2建筑排布设想
建筑物排列般着形特点进行势布局部分形呈现规
状建筑物排列建筑物布局呈规排列况便
相较方正形现难见规排列楼房受西方建筑文化影响
求新求异心理驱建筑布局越越复杂整齐划布局成
死板没创意事实楼宇排列工整等死板排列整齐楼房前左右
布局相衡阴阳谐排列工整住宅建筑物布置空间分割称
会造成住宅区阴阳失衡五行失进带风水弊端况楼
楼间致种设计会形成量屋角射业造成利
建议项目建筑排布采流线型排布空间避免兵营式排布呆板
解决传统建筑文化涉问题
五建筑布局建议
根前面市场调查结果产品定位司致框定住宅部分产品架构：高层—
—层（花园洋房模式）——点缀式独立墅外循环延伸
样建议出发点理：
高层物业形态司考虑两步走步园区企业（科勒TCL 等）
技术员中高级白领提供量身定做包项目（司前期市场调查分析
类包项目需求约2 万方米左右）第二步迎合整住宅区规划园区中级白
领生活喜定（高新园区白领高层业态更益接受体现生活节奏快速
化）
97979797 者
)
97
高层建造量住宅整体幢数面降拉幢幢间间距增加
楼间绿化增设组团绿化中央绿化整住宅设计更富弹性样化
墅存提升整项目品质起画龙点睛作时独立墅设想
种工作墅类型单纯满足住途企业老总接见客户高层会议
休闲商务台南昌高新园区优秀企业园区身适宜墅业态生存
空间司建议精
六环境规划建议
着生活水提高买环境观念已数居民接受景观优势成众
区卖点前未相长段时间买房考察室布局质
量区整体规划等素外越越重视环境实际反映追求然
98989898 者
)
98
谐统
陈逸飞金木水风土塑造五行雕塑达利想象完成长脚象景观思
想兼顾传统想象规划设想中采天合师法然理念整设计中
国传统五行理金木水火土五行衡细部限想象进行修饰建筑园林
运动生态等素进行融合外美含蓄表达
景观设计五特色
1白杨礼赞事
常见杨树景观元素简单规种植
力图高挺拔风姿建筑掩映间林草坪
植物作基底局部配置 竹丛点缀季节特征显著
花灌木楼前屋享受倦倦学府气息时高杨设置
定程度减少变电站煤灰场造成污染
2水系乡野全寓意
水景观设计中单单指水景穿插幢幢间行道水种表现方式
园区中央设计半规半然中央水池作整
社区景观核心水体湖—溪流—跌水—溪流—浅滩
形式延伸栋建筑前庭组团组团间前开辟
水台木桥水边量种植乡土水生湿生植物充
分展示北方水景完美体验水趣
99999999 者
)
99
行道根环境通颜色材质（代表健康鹅卵石步道代表运
动塑胶跑道）表现手法达空间然转换
3想象空间写意
社区绿色背景静湖浅滩际
块置石条闲凳棵树
简易台等等构筑起组然贴切消闲道
具参间时候道具构成
完美风景专设网球场三制网球业提供挥汗雨场旨营造幅情景
交融画面实现然谐交流
4然空间谐
土万物起源点滋养处社区空间浅滩白沙
中央色草屋前红泥坛中五彩缤纷鲜花土含
义进行然谐演绎
5生活艺术展示
陈逸飞金木水火土塑造五行
雕塑雕塑展示中国千年文化社区艺
术需深厚底蕴需表现
生活点点滴滴抽象图案表示
100100100100
100
生活活力写实手法展示创业立志意细节体现创业生活间关联
第二章 建筑篇
建筑风格建议
建筑风格设计简分析
1．住宅项目市场供增速超区域需求质化产品市场生存空间日趋狭
2．住宅单体建筑风格项目性化特征突出表现方面时消费选择偏
重参考素
项目激烈竞争中立败浙项目建筑风格设计选择原：
101101101101
101
紧建筑风格潮流流趋势力争局部形成突破创造性
走鲜明差异化风格局部彻底填补市场空白
潮流风格性风格应项目规划布局特征创新出特色元机组合
建筑设计风格建议提
1．项目入口住宅单体：现代风格
设计点建议参考：
简洁明快色彩搭配面积玻璃开间适度注入
现代装饰材料元素符号
2．项目中庭住宅单体：现代国际式简约风格
设计点建议参考：
线条修饰色彩明快跳跃外立面简约流畅架廊等
异型特征力创活泼时尚具突出性立面立体层次感
较强合理运色带色块处理时适度注入民族域文化特
色元素符号栏杆符号民族木构建筑文化元素符号
运底层架空立面局部造型中
二房型设计建议
房型满足现代居住求突出居住舒适度房型应该符合条件中
102102102102
102
国较注重房间正南者东南—西南15 度间非常理想通风采光二房
配备两卫生设施全明南北双阳台双厅厅设计足够家活
动空间生活功分区等等外功区求
1层普通高层房型设计建议：
1）舒适型房型建议
第房型住宅设计应体现舒适性功性合理性私密性美观性济性
住宅布局社交功私空间应该效分隔般说客厅餐厅厨房住
宅中动区应入户门设置卧室静区应较深入卫生间设动区静区间
方便
第二房间间隔分布讲究房型住宅采光口面例应1 7 ∶ 房间宽度
应36 米卧室进深宜3 米面积应14 方米次卧室面积应12
方米左右餐厅应明间宽度宜24 米厨房净宽度应15 米左右宜带服务
阳台带浴缸卫生间净宽度16 米淋浴净宽度12 米外房
型设计应考虑住房时期消费特点针家庭结构年龄层次设计出
合适住宅生活空间
第三重视客厅设计客厅家庭住宅门户整套房子中占重位客厅
设计中禁忌房间绕厅布置造成开门太完整墙面少通行路线交叉穿
越利厅家具布置影响休息区私密性安静方便布置两三件家
具角度出发厅连续墙面长度4 米
第四厨房卫生间功面积厨房加面积外应注意功开发室
103103103103
103
环保考虑冰箱微波炉等物品位置厨房餐厅阳台采三位体化设计
厨房带２方米左右服务阳台厨房餐厅联系方便便家庭什物放置阳
台便厨房操作餐交流产生种舒适生活情调卫生间设计现
两方发展设置双卫生间通常间供卧室专间公二洗漱
厕分开保证清洁卫生
第五房型住宅体现住宅舒适性表现户型设计理念否性化
空间设计否充分考虑周全然年龄段业需求房子舒适度
求相
第六套住宅设计否合理单纯表现房型身进深开间高度等部
空间尺寸时外部景观配置十分重
2）济型（紧凑型）房型建议
济型紧凑型房型两房面积集中60110 方米三房面积集中
90130 方米
住宅预购者功空间具体面积需求：果客餐厅分离厅25 方米左右
果分开客厅24 方米左右餐厅12 方米左右卧室面积倾卧室概念
1014 方米间厨房面积基6—8 方米左右卫面积基6 方米左右
客卫面积基45 方米左右阳台面积基55 方米左右
独立餐厅储藏室必少功空间书房衣帽间功空间
3）房型设计建议
104104104104
104
普通高层：
高层考虑设计梯两户电
梯两户开保证私密性提高
房率时高层考虑建造
挑空层房型满足空间感强
设计员创员喜高层
设计采板式设计梯两户
层：
层采区环境居住部环境
重相更倾满足部分富
群体私化环境需求属性设
计突出露台花园阳光凸窗确保
阳光清风化建筑元素标志着
种品位生活
层考虑采跃层夹层层搭配排布空间
产生错位感优越感
墅：
墅项目画
龙点睛墅建造
105105105105
105
目满足提升区品质作二满足工业区湖眺时品质感三墅园区
整格调相致基础略提升四园区墅商务性会务性更注重
项目墅设计应考虑四点求
企业定单式高层：
企业定单式高层面园区企业团购拟建位置项目左角般做
企业予设计员中高级员工居住途房型设计方面应更紧凑点建筑角度
考虑建造蝶式桶式类酒店式公寓物业类型提倡居住围合式楼层考虑梯三
户四户
3）房型配设想
司认浙园区住宅项目客源群面南昌高新园区工作员司认
设计更趋实性功性房型面宽进深减少司建议考虑增设
阳台飘窗等设计开间玻璃移门等增加受光面提升空间通透性达视觉空间
舒适效果
户型设计方面：
采南北通透板式住宅保证房间采光通风
全明设计居住空间充足阳光良视野
动静分离合理安排功空间保证室动线合理性
106106106106
106
4）高层房型配建议：
层数 户型 结构 户型 户型面积
1×2×1 层夹层 5 68 ㎡
2×2×1 层 30 90—95 ㎡
9 11 层
3×2×1 层 35 110—115 ㎡
3×2×2 层 20 125—135 ㎡
4×2×2 层夹层 10 140—150 ㎡
层（花园洋房）房型配建议：
层数 户型 结构 户型 户型面积
2×2×1 层 5 86 ㎡
2×2×1 层 10 92 ㎡
3×2×1 层 25 110 ㎡
3×2×2 复式 35 135 ㎡
3×2×2 复式 20 145 ㎡
4 5 层
4×2×2 复式 5 155 ㎡
企业定单式高层房型配建议：
层数 户型 结构 户型 户型面积
1×1×1 层 10 60 ㎡
2×2×1 层 40 86 ㎡
3×2×1 层 40 110 ㎡
16 18
层
3×2×1 层 10 120 ㎡
三会建议
会兼顾艺术性实性建筑项目中项目周边配套资源极欠缺
会功司提出泛会概念
谓泛会会泛化广义化广社区角度拓展会空间通会
社区整合业创造种独特健
康休闲生活方式满足消费者
品位需求理解：泛会 社区会
追求健康休闲生活中唯美
抛弃传统集中会消遣方式舍弃
实现代生活设施营造出真正享受
起社区居家模式
项目会风格应结合浙园区创业性科技性特征会水居设计应
走现代风格路线简约线条明朗开阔空间基准点开间玻璃幕墙金属材
质线条进行搭配现代感立体感
四商业街建议
商业街整科技园区公配套部分创业厦车行道路单街利营造街
区商业氛围街部分楼宇整体进深较深底层商铺分割时建议开出条通道引
入二楼二楼外设立行通道形成街＋外街环形交通利流循环流
动
二层裙房商业办公楼酒店式公寓部分雨罩遮阳板等形式商业空间
住宅空间进行适区分形成明确功区分带时降低噪音视觉干扰
商铺造型清晰明朗富时代感保持底层商铺立面通透性注重二楼街部分
景观价值开发
四酒店式公寓建议
酒店式公寓创业厦组成部分服务象面浙园区厂区办公部分
企业功更强调客房性商务洽谈性公寓更偏重酒店块司建议：
建议定位三星级类家快捷锦江星等酒店
力户型：40 方米占80符合国家规定标准（旅游涉外饭店星级划分
评定规定四星级客房面积20 方米）利产品销售 （投资
总额低）套间60 方米占10
通道宽度21 米左右
精装修出售
厅设楼停车场负楼饮食商业街解决建议三四层设立相应文
娱体育配套
第三章 项目配套建议
社区项目配套建议
1建议公司引进公交线路区公司委托未物业理公司办理住户班孩
返学校交通工具
2会未社区档次标志建议建设型豪华会设童游乐场健身房
图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施
3时代已进入数字化信息时代住宅区智化成发展必然趋势时代合拍
拟建区应引领智化生活新潮流建议引进线电视电信计算机三网合线路全部
采电缆整区实行24 时实时监控提供动抄表媒体服务网络教育等
方位网络服务
4户设独立水电煤气表区采变频供水系统水净水系统保证户生
活水质量
5区应设型超市商场银行酒店邮局学校等公建设配套设施户
日常生活提供方便充分体现出社区生活现代化
二需引导环境影响素
1煤灰场：
项目开展前求政府解决煤灰场问题
2变电站
变电站离项目较项目安全视觉定影响开发商应红线基础进行适退
阶外围种植高植乔木白杨
第四部分 营销思路篇
心理学角度分析客户购房认识较选择程位客户购
房时首先 认识房子然认识房子进行较做出否购买选
择
认识较选择较普遍购买行模式消费者环节
表现相环节行重点存差异根顾客购买阶段
行差异针项目住宅营销划分营销企业定单营销 感情营
销品质营销四种模式
企业定单营销
企业定单顾名思义客源层针高新园区企业企业标准进行定设计建
造营销方式鉴高新园区目前发展状况提出非常规营销方式目周边
企业员工快速提升项目气增强高新园区认感时利开发商快速资金回
笼
企业定单营销园区住宅产业初期采种特定营销方式满足园区企业
安置员工生活需求达流汇集目吸引士群居心理
营销
营销根偷懒心理居住心理营销方式做法高科园区
企业进行次梳洗企业员工进行定时定期定点宣传思维起便利心
理变化
营销先决条件满足素方便程度10分钟半径
需开发项目软件面进行提升
感情营销
感情营销根购买程中感情需求开展种放长线钓稳鱼营
销方式做法发展商事件（活动）纽带通消费者间双交流满
足消费者未家园感情牵挂需求客户产生惠顾心理
社会性动物行具感情需希够获关心关
注重视心理获种属感恋感发展商便利顾客种感情需求心
理销售程中顾客（楼盘）产生感情满足顾客种情感
需求然样做终目顾客惠顾（购买）商品（住宅）
住宅销售实践中感情营销发展商常运种销售方式许楼盘常举
办种样联宜活动联络客户感情顾客产生感开通楼专车免费
接送顾客楼客户赠送礼品提供免费午餐客户赠送生活品礼物等
品质营销
品质营销源住宅体现着某种生活方式种营销方式特征发展商原
已策划项目楼盘题建筑风格通建筑设计园林环境措施气
氛渲染营造出具特定品质生活环境具种生活（潜）需求
产生鸣
住宅长期饮食起居休闲社交固定场住宅仅仅具遮风挡雨栖息功
具居住者提供安全性情感性尊重感等种延伸功具
功侧重住宅通特定段环境建筑设计配套设施园林环境等构成素
形成风情住区体现生活方式居住模式建造具特定品质
楼盘体现住宅功特色种质需求
方面职业位爱住宅种延伸功需求样
体现生活品质住宅环境求样楼盘林立风情万种楼市中
充分展现出楼盘形象特色动锁定目标客户便成营销关键品质
营销解决便问题
企业定单营销营销感情营销品质营销根购买
住宅程中行特征做出种分类浙园区项目中三种营销方式穿插
中综合运具体楼盘究竟采取种营销方式者某种组合需
综合考虑做出合适选择
第四部分 财务测算
项目开发销售计划安排
计划暂定2005 年第4 季度开始动工分两期开发期建设周期5 季度二期建设
周期4 季度整建设周期考虑工期重叠部分累计8 季度销售2006 年2 季度开始
销售周期10 季度累计30 月具体安排表示：
设期建期
设二期建期 项目
项销目售期
时间进度
05 年
4 季度
06 年
1 季度
06 年
2 季度
06 年
3 季度
06 年
4 季度
07 年
1 季度
07 年
2 季度
07 年
3 季度
07 年
4 季度
08 年
1 季度
08 年
2 季度
08 年
3 季度
价 20 20 20 20 20
开发费前期 40 30 30
础设计费基 30 20 30 20
费建筑安装 20 15 15 15 15 10 10
设费配套施 10 15 15 25 10 10 15
预备费 5 21 17 11 17 13 8 8
费理 5 21 17 11 17 13 8 8
销费售广告
5 10 15 10 10 10 10 10 10 5 5
财务费 12 27 20 10 9 8 6 6 1 1
销税售金 15 10 9 9 9 11 10 9 10 8
销售收入 15 10 9 9 9 11 10 9 10 8
二财务测算
1 项目投资估算编制说明
估算参南昌周边区已建成类高层层建筑工程竣工决算相关资料
预备费仅计工程预见费价格涨预备费暂计
2 项目开发成费汇总
估算项目总投资2359177 万元详见表：
序
号
项目 单价
（元
方米）
总价
（万元）
例
（％）
备注
费土 47976 480000 203532 万亩
二 开发费前期 134 162140 687
三 础设计费基 166 200860 851
四 费建筑安装 765 926000 3925
1 层高 1000 400000 1696
2 层普通公寓 700 210000 890
3 层情景公寓 750 225000 954
4独栋墅 900 27000 114
5 区业社商配套 700 28000 119
6 会公建（ 等） 1200 36000 153含装修费
7 车库 1600 176000 746
五 设费配套施 180 217800 923
六 预备费 30136 128二五2％
七 费理 45204 192二五3％
八 销费售广告 126808 538销售总收入4％
九 财务费 170229 722五70％利率612％计暂计2 年
十 开发汇总成 194973 2359177 10000
3 资金资金筹措
资金
暂定项目资金达总投资30％
资金
项目总投资外70开发商通股东银行贷款进行筹措
项目具体资金投入安排表
设期建期
设二期建期 项目
项销目售期
时间进度
计合
（万元）
05 年4 季度 06 年1 季度06 年2 季度06 年3 季度06 年4 季度07 年1 季度 07 年2 季度07 年3 季度 07 年4 季度08 年1 季度08 年2 季度 08 年3 季度
价 4800 20 960 20 960 20 960 20 960 20 960
开发费前期 1621 40 649 30 486 30 486
础设计费基 2009 30 603 20 402 30 603 20 402
费建筑安装 9260 20 1852 15 1389 15 1389 151389 15 1389 10 926 10 926
设费配套施 2178 10 218 15 327 15 327 25 545 10 218 10 218 15 327
预备费 301 4 13 21 63 17 52 11 34 17 51 13 40 8 23 8 25
费理 452 4 19 21 95 17 78 11 51 17 76 13 60 8 34 8 38
销费售广告 1268 5 63 10 127 15 190 10 127 10 127 10 127 10 127 10 127 10 127 5 63 5 63
财务费 1702 12 204 27 460 20 340 10 170 9 153 8 136 6 102 6 102 1 17 1 17
销税售金 1763 16 286 11 192 10 174 9 162 10 174 11 187 9 160 8 142 9 160 7 124
销售收入 31702 16 5148 11 3459 103132 9 2913 10 3132 11 3372 9 2882 8 2555 9 2882 7 2228
4．项目济测算
销售收入测算
售面积110300 方米计销售金额计31702 万元（见表）
号序 项目
积售面
（M2）
单价
（元M2）
总价
（万元）
1 销总售收入
11 层高 40000 2727 10908
12 层普通公寓 30000 2665 7995
13 层情景公寓 30000 2783 8349
14 独栋墅 3000 5000 1500
15 区业社商配套 4000 5500 2200
16 会公建（ 等） 3000 0
17 车库 150 50000 750
计 110150 2878 31702
济测算汇总表
号序 项目 计合（万元）
1 销总售收入 3170200
2 总价 480000
3 开发费前期 162140
4 础设计费基 200860
5 费建筑安装 926000
6 设费配套施 217800
7 预备费 30136
8 费理 45204
9 销费售广告 126808
11 财务费 170229
12 销税售金 176263
13 计成合 2535440
14 销润售毛利 634760
15 投资润毛利率 2504
16 税 211587
17 净利润 423173
18 投资净利润率 1669
5．财务指标
投资毛利润率 2504％
投资净利润率 1669％
动态投资回收期 982 季度
121
具体现金流见页现金流量表
参数：年贴现率＝10％计
季度贴现率＝241％计
122
单位：万元
号序 项目 计合
05 年4
季度
06 年1
季度
06 年2 季
度
06 年3 季
度
06 年4
季度
07 年1
季度
07 年2
季度
07 年3
季度
07 年4
季度
08 年1
季度
08 年2
季度
08 年3
季度
1 现金流入
11 层高10908 2182 1636 1636 1091 1636 545 545 545 545 545
12 层普通公寓7995 1199 640 480 640 480 1199 959 800 959 640
13 层情景公寓8349 1252 668 501 668 501 1252 1002 835 1002 668
14 独栋速1500 0 0 0 0 0 300 300 300 300 300
15 区业社商配套2200 440 440 440 440 440 0 0 0 0 0
16 车库750 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75
计 31702 5148 3459 3132 2913 3132 3372 2882 2555 2882 2228
2 现金流出
21 总价4800 960 960 960 960 960 0 0 0 0 0 0 0
22 开发费前期1621 649 486 486 0 0 0 0 0 0 0 0 0
23 础设计基费2009 0 603 402 0 603 402 0 0 0 0 0 0
24 费建筑安装9260 0 1852 1389 1389 1389 1389 926 926 0 0 0 0
25 设费配套施2178 0 218 327 327 545 218 218 327 0 0 0 0
26 预备费301 13 63 52 34 51 40 23 25 0 0 0 0
27 费理452 19 95 78 51 76 60 34 38 0 0 0 0
28 销费售广告1268 63 127 190 127 127 127 127 127 127 63 63 0
29 财务费1702 204 460 340 170 153 136 102 102 17 17 0 0
210 销税售金1763 0 0 286 192 174 162 174 187 160 142 160 124
计 25354 1909 4863 4511 3251 4077 2534 1604 1732 304 222 224 124
3 净现金流量 6348 1909 4863 637 208 945 379 1528 1640 2578 2332 2658 2104
4 积净现累金流量 1909 6772 6135 5927 6872 6492 4965 3324 747 1585 4244 6348
5 净现值（i241％） 1864 4637 593 189 839 329 1293 1356 2080 1838 2045 1581
6 积净现值累 3965 1864 6501 5907 5718 6557 6229 4935 3580 1499 339 2384 3965
7 成收益率 2504
8 销报售回率 2002
9 财务净现值（万元） 3965
10 动态回收期（季度） 982
参数： 贴现年率r＝ 1000 部收益率r 904
贴现季度率I＝ 241
5．敏感性分析（静态）
销售收入建安成分进行敏感性分析：
号序 项目 税润前利 税润前利率 变况化情
售价变动(均价）
况正常情 559760 2504
售价跌10 250240 987 1517
售价跌5 405000 1597 906
售价浮5 714520 2818 315
售价浮10 869280 3429 925
二变动成
况正常情 559760 2208
成降10 813304 3564 1356
成降5 686532 2850 643
成升5 432988 1626 581
成升10 306216 1098 1110
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