南京长发CFC项目营销方案（草案）
项目研析
（）项目概况
项目名称：CFC（长发中心）
项目性质： 2栋高档写字楼2栋高层住宅
开 发 商：南京长发置业限公司
区域位置：南京市中山东路利济巷
建设周期：3年
技术济指标
总建筑面积 114188㎡
总面积 17527㎡
建筑面积 79684㎡
建筑面积 34504㎡
建筑总高度 1498m1341m
标准层层高 50m48m
容积率办公部分 600
居住部分 35
建筑密度 办公﹤40 住宅﹤30
绿化率 56
停车数： 492辆
行车停放 2200辆
办公建筑面积 46560㎡
住宅建筑面积 33124㎡
商业建筑面积 11916㎡
二产品定位分析
（）题定位
南京标性高档商务中心高尚住宅区
定位诠释：
Ø 长发产运作初希呼唤世界级高水回应举办重量级建筑设计竞赛钟训正等中国工程院院士众专家参加该项目建筑设计方案评审会加法国澳利亚德国日等6境外著名设计公司具特色方案中德国设计机构WSP极具未感方案脱颖出荣膺新建筑设计赛等奖终选中CFC（长发中心）2003年10月德国杜塞尔夫举办代表中国代建筑水准中国建筑展中外建筑专家评2004年首届中国建筑艺术双年展作中国代建筑代表全世界建筑专业士进行展示世界建筑导报国际建筑设计名录百年建筑室设计装修等世界级建筑专业刊物均CFC誉中国高层建筑典范创新型产品
Ø 长发中心处南京长安街称中山东路中部轴心区CBD超高层区东端位玄武湖总统府南京文化广场夫子庙南京文化中轴线
Ø 南京长发产CFC（长发中心）已入选2004CIHAF中国房产名盘长发产董事长兼总理吴建评中国产百杰三名中够独中两名（名盘名）长发产初显实力
Ø CFC彻底破普通高层建筑设计惯例简约创新标准然科技诠释淋漓致德国建筑理性长发贯创新激情完美结合起件真正够起时间考验建筑艺术精品着眼点落创新先进设计理念高端材料配套提前实现座古老城市条充满贵族血统龙脉享受未建筑种击定会位置身中业震撼已
（二）开发理念
CFC诠释吴建城市中央开发思想中六原：城市改造保护发展相结合原集约利城市资源原建筑艺术化性化符合城市精神原尊重然公环境改造良性发展原空间充分开发原高科技义相适应原
（三）建筑风格
德国 简约极致义（Minimalism）建筑风格具极强现代理性感
采双层立面中外立面建筑外皮全部网状金属幕墙覆盖简洁纯净精致通透满足遮阳调节气流节求室绿化提供台幅度降低高层建筑光污染立面全面实现阳光突围30墙体70采光面CFC透明仅玻璃金属透明作第二层皮网状金属板白玻外设置层纱网滤掉70高楼风颠覆普通高层封闭空间实现高层开窗时遮阳滤光线外杜绝光污染进入室光线明亮柔建筑两层立面间设置精巧水隔栅放置盆栽花草等长期商务办公中职业理仿佛置身然中
（四）景观绿化
长发CFC建筑底部处理非常特中部分做绿化环境普通高层建筑底部会采裙楼长发中心拔起样处理降低建筑覆盖率（仅 21）面会15000方米非建筑空间项目基半部设计抬起斜坡面积50mx50m铺设厚达12米泥土面积栽种珍贵乔木花卉两栋住宅塔楼坐落森林里堪称森林中建筑值提树木非破坏然资源挖掘林场三五年培育成维护城市持续发展
（五）物业理
长发物业理水目前客观说中等偏长发CFC作定位高档商务中心高尚住宅区鉴需聘请诸戴德梁行金陵饭店物业理公司等物业理界巨头匹配
建议附加特色社区服务容
分质供水：饮分离预埋道入室户
供电充足：满足户12KW（少8KW）
卫星天线干洗店音店面包店24时超市
咖啡吧茶吧提供业交流场
ATM动取款机24时助银行
24时邮局提供杂志报刊订阅日常邮寄特色服务
医院保健站提供健康咨询简单医疗顾问健身教练
胶卷印日常礼品包装等服务
配套日常生活必须考虑周全业提供便利
三客户定位
盘目标造南京标性高档商务中心高尚住宅区根项目定位中百达认案目标客户：
写字楼：
Ø 进入南京市世界500强公司
Ø 知名外资跨国集团
Ø 全国著名中型国企事业单位（集团）
Ø 行业集中石油化工电力钢铁金融机构（银行证券保险等）IT界产等
Ø 实力机构
住宅：
Ø 南京市中型国企事业单位领导层部分集团客户
Ø 南京市外资企业理层高级白领
Ø 证券银行等金融机构IT界房产相关行业中高层士
Ø 省周边区南京发展成功士
Ø 长期南京生活工作定域感情港澳台外籍士
Ø 江苏省文化体育娱乐等圈知名士
Ø 实力社会菁英
目标客户特点：
写字楼：
Ø 认南京长发CFC定位品味认进入南京长发CFC办公企业形象相称符者企业形象提升
Ø 长发CFC设计理念高度认欣赏长发CFC产品质量容置疑认
Ø 长发CFC销售价格者租赁价格物业理收费等高昂事实予计较
Ø 长发CFC段处认
Ø 长发CFC配套处认
Ø 素
住宅：
Ø 年龄3550岁左右具良文化教育背景较高文化品位思维敏捷心智聪颖成功士受传统观念影响较少事物独见解激情信理性
Ø 目标客户意识开放注重居家舒适交通便利工作较紧张忙碌居住环境物业服务较高求希找释放高水准高品位居住空间
Ø 事业成荣誉感较强新生活方式保持浓厚兴趣渴社会领先者形象出现获身份位认感荣誉感
Ø 购物业形象定位品质塑造较重通置业体现社会位价值
写字楼住宅：
Ø 关注品牌——长发年城市中央高档物业品牌培育选择长发品牌逐渐变成该公司实力信心种保证
四市场形象定位
（）定位策略
案定位品质分析未销售推广市场形象应突出吴建城市中央开发思想中六原：城市改造保护发展相结合原集约利城市资源原建筑艺术化性化符合城市精神原尊重然公环境改造良性发展原空间充分开发原高科技义相适应原
诉求达种原谐统建议写实手法道出案综合优势单某卖点市场推广形象定位力呈重剑锋万宗舍谁等孤傲霸气高尚简洁等子题推广语（参考意见）：
——建筑城市骄傲
副题推广语（参考意见）：
—— Less is more ——Mies van der Rohe
（二）市场策略
竞争策略
建议案德国义国际高档物业角色进入中国华东市场
策略支持
通市场分析资料发现南京市场写字楼物业（含高层住宅物业）尚停留产品层面未理念进行重点推广强调诸金鹰国际商贸广场新世纪广场德基厦汇杰广场国际商城银河国际广场等等写字楼感觉事事建筑精神没达定高度境界
建筑凝固音乐件艺术品底蕴精神
果进行房产开发停留产品功层面显然处次亚品味出长发CFC市场契机优势明显然基周边东南方环境尚意良规划前景更具发展潜力投资价值案建筑设计景观定位包装理念销售服务等方位体现出均性案市场领先者形象完整确立
着重楼盘身公众推广活动公司品牌渗透展示样显示出重角色长发公司般房产公司市场形象方针方产界声誉鹊起重原楼盘推广实展示公司形象程然案未公众形象宣传销售中应注意重关系
五价格策略
暂略（届时中百达单独提供价格策略报告）
六营销策略
（）策略构想
中百达认案体量宏整体项目资金厚重匀速回笼应根实际状况进行统领题分阶段推广（详见面销售节奏控制）
第阶段04年12月份旬——05年3月1日前项目准备期开盘强销期（含春节贺岁品牌推广）中05年1月9日销售案场进驻期间工作重点蓄势发重点销售05年3月开春强势销售做准备提升长发CFC知名度美誉度初步积累定数量意客户（目前工作重点）
第二阶段强销期进行项目全面推广（项目开盘）时间段里正处销售十分火爆阶段市场CFC产生较强口碑效应阶段案形象进度正火荼展开CFC恢宏气势已初露端倪会缩短竣工交房时间助消客户焦急等持币观心理
第三阶段推广持销期……
长发CFC览傲风姿阶段案已积聚相气加项目形象工程日益完善销售火爆市场已奠定案高档性通系列宣传引导……项目带推动作
第四阶段推广尾盘期……
中百达认四阶段进行全程推广整体项目资金厚重匀速回笼符合工程进度求分成四阶段推广较具条理性利销售控制通阶段宣传销售进度配合加聚案品牌形象力号召力越阶段着部分物业逐步投入工程进度推广形象工程投入展现更程度加案品牌认知度极具期获取超值利润空间
（二）营销策略原
案位置规模宏性产品类型高档性必须着明确原方日销售程中做井井条惧怕手竞争做引领市场竞争手着计划做相应调整布局销售推广方式必须总思想纲领原进行延伸拓展
●高姿态宁缺勿滥坚持走高品味方针
正前面项目定位言案体量规模产品类型日销售程中均应握住方针更案理位置显赫拥高档物业理品质加长发产雄心壮志更加明确案定位南京领袖型高档商务中心高尚住宅区物业综合品质堪称南京第高品质物业
●定位明确走高档路线着重树立品牌争取获利润空间
独占高档市场案具力应该通市场细分进行错位竞争展开差异化营销坚持走高档次高品味路线案定位明确基础必须做说做做说样南京市民中树立起长发产信度助日块开发工作利开展次坚持高档路线南京市民相信长发产设计出什产品档次品质流样获长久化济利益
（三）市场营销策略
竞争策略
案确定引领南京高档物业发展趋势形象介入市场
通市场分析资料发现南京写字楼市场高层住宅部分案规模中高档物业托毗邻新街口CBDT+1CLD卖点案样高档性物业南京市场华东长三角市场存明显契机
反观案建筑特色环境景观高档商铺颇具档次住宅日白金五星级酒店式物业理显示案王者相诸优势案市场领导者形象完全确立
案须考虑周边日月厦长安国际等中档写字楼物业诸山西路商圈银河国际广场南京世界贸易中心厦诸国际商城汇杰广场等案案造成竞争影响然唯需值案慎重日长江路置广场新世纪广场等较规模项目案直接竞争者必须产品类型品质客户定位营销手法等方面加关注断加强身产品品质匹配南京第高品质物业桂冠
1立体化全方位步营销推广造势膨胀市场聚焦热点树立品牌形象
案成败关键素高起点南京产市场造成轰动效应力争快速度树立起案品牌形象谓立体化全方位步营销推广立体化全方位营销推广非指单纯报纸媒体庆祝开盘活动应该建立策略原基础展开系列计划目彼着相互关联宣传推广—方式结合目前南京利媒体宣传方式达信息畅通输送效果南京市民解长发CFC开盘信息
利新闻报导手法CFC开盘成南京值众注目头条重消息充分利长发产社会资源CFC开盘做系统长期效区域性广告宣传充分利长发产集团规模优势前光顾CFC消费者解CFC信息争取做南京80％市民3月知道长发CFC充分解长发CFC目前南京高档物业短暂时间南京市民目光聚焦CFC项目需南京遴选写字楼办公企业买房投资客户案售楼处前观通舆导告诉南京企业市民买房子请CFC希通宣传南京市民中奠定CFC高档性南京市民心目中潜移默化扎根算买房（企业）必定CFC现场买处房定处房CFC作较．南京企业市民心目中认——高档房子应该象CFC样
2销售节奏控制形象凝聚促品牌形象迅速飙升
前期形象宣传活动南京市区进行系列形象推广宣传工作南京市场势必会引起反响引起市场注意通预定销售策略方案精选部分单元进行市场预测案广告宣传攻势强劲第阶段推出销售单元数量限势必会市场引发抢购热潮样高价位衬托高品质物业认感通制造出抢购氛围接第二次全面正式销售奠定高标准高起点通次前期市场需求预估分析进行现场销售节奏掌控制造出需求市场状况引发次阶段推盘攀升开创出价格新高通次阶段推广活动凝聚起品牌形象力次凝聚起品牌形象次销售推广增加机会减少困难阻碍
阶段现场销售节奏控制显重千万时销售火爆加计划阶段应该推出单元早提前推入市场销售然样时案销售量呈直线升势会乱案销售策略节奏利案想象提升更法长发产品牌形象通CFC迅速飙升种图时快举动日销售火爆际需特加防范注意
阶段销售阶段通制定出组合式营销战术进行市场推广奠定凝聚品牌形象传统销售单切关联单独分割显苍白力综合利种营销方式根阶段营销目标重点酌情安排调整营销战术重组合配合适组合模式特定阶段进行市场营销推广活动关键营销阶段(销售高潮时期)明确营销重点务仅整宣传策略营销方式中针阶段目标重点采取宣传方式应加中百达公司操作名盘盘优势力年房产市场验制定套完整行性强组合式营销推广方案节奏性定销售目标刺
告诉购买群体案南京高档标志性物业详数资料作品牌支持综述贯通融汇起配优秀员组合构成具强实战验营销推广团队进行项目推广工作营销推广精髓发挥相信案销售推广定会取良市场认效应丰厚市场回报
3利润回报等种优惠促销方式断创销售高潮力争提前圆满清盘
案推广活动阶段根阶段销售重点穿插采取较实质性优惠促销方式创造出销售高潮配合优惠促销活动剩余太单元销售出通例投资营讲座利润回报分析出国旅游付款优惠等促销方式吸引客户前居住投资营案推出方面直高姿态品牌形象没优惠折方式进行租售(销售单元位置相较)现破天荒抛出优惠折扣方案加案通前阶段品牌形象深入心入觉挤身进行项目种荣耀肯定加现优惠作饵更激发起购买迫切感届时会较少顾挑剔购买单元否差点利素种推广策略指导势必会阶段掀起股销售热潮位置太单元化掉
（四）营销推广策略
1营造声势(前期宣传)
正式开盘前首工作通项媒介目标客户灌输项目定位理念项目容宣扬项目卖点提高项目社会知名度具体操作程中先04年12月旬05年12月报章刊登系列文稿容介绍项目致情况居住理念长发集团雄心壮志引起南京全城华东区域关注然配量软性硬性广告电视广告电台广告出击配合介绍项目卖点文稿形成目标强广告宣传攻势时05年2月开放工现场长发置业推出少量优质单元作部认购试探市场反应05年3月初4月初长发邀请市政府相关领导区负责牵头召开新闻发布会邀请媒体记者场介绍项目基情况宣布项目正式接受派筹预定助项目高档品质长发品牌优势显赫理位置（行宫CBD）高档配套设施作强销售盾增强买家信心整前期营造声势程中种方案实施助宣传：
● 报纸面广告出击时占报纸角评选期位港台明星成CFC形象炒作（金成武达华周润发李连杰等等）籍成城中热门话题项目高档时尚形象更加深入民心取较高社会知名度（条仅参考）
● 赞助组织典芭蕾舞剧歌剧专场部分赠票分发南京知名企业高演出单印刷项目简介演出前中间穿插关项目节目通文化营销项目进步宣传推广营造声势（条值重点考虑）
2塑造品牌(认购前)
前期3月营造声势估计项目已定社会知名度潜买家已注意项目进步发展时项目已出面中百达建议时(05年3月初——5月旬)项目宣传应长发CFC特色理念推销配合系统具击力硬性广告配合项目形象评选举办相关公关活动期间希积聚南京潜客户足够注意力时推出CFC项目优势面广告吸引批准买家售楼处观
次机会助××酒店宴会厅举办鸡尾酒会世界××博览会配合项目德国理念——简约义Events 营销吸引买家
租空中飞艇南京空漫游拉型横幅提醒吸引买家注意告诉CFC期正举行某某活动南京市潜客户起提醒告作成南京时热门话题南京市民知道长发CFC心目中奠定项目南京高档心造极品生活（含工作）空间
结合南京05年春季房展会强气知名××酒店召开型产品发布会邀请业界社会名流参加营造开盘前强气势（条衔接面刚提05年3月初4月初长发邀请市政府相关领导区负责牵头召开新闻发布会邀请媒体记者场介绍项目基情况……予综合考虑注重予CFC轰动规模效应长久影响力）
3凝聚影响力(正式开盘时)
项目已市场成功推出轮强广告宣传攻势项目项优势已广企事业单位市民解知名度已认3月旬开始强面电视硬销广告目标买家反复灌输项目理念项目品味项目形象等促销容市场树立鲜明特色品牌效应加强势促销务求开盘日响头炮
接阶段相应减少电视广告播放频率面广告配合双休日公关宣传推广活动针推售物业相应单元性侧重予程度配合中百达届时针时市场销售实际状况断调控宣传推广策略令项目优势发挥极点务求提高项目前阶段佳销售目标
（五）正式推盘必备条件
中百达长发达成识项目物业定位南京市高档物业标杆确保形象楼盘开售前部认购开始前盘开象包装必须完善体现物业风格特色外发售时（包括部认购期）必须充分准备销售工具销售需资料客户留极佳难忘印象
项目部认购必备条件：
1盘包装完成
² 项目围墙护土墙种植绿色爬藤植物
² 售楼中心装修布置完成投入
² 完成售楼中心周围绿化景观样板带建设
² 项目围墙广告完成
² 样板间装修完毕
² 项目工门路段实现全面绿化包装
² 前期广告利引导已达广泛社会认知
²
2宣传工具制作完成
² 现场包装体系完成
² 销售道具全面投入（包括：楼书宣传册现场指示牌户外广告牌路牌展板等）
² 报纸杂志广告设计完成电视广告拍摄制作完成
² 销售文件全面制定
² 税费明细购房政策明确
² 项现场销售理制度建立
² 项广告推广计划促销策略准备绪
3模型制作完成
（住交会完成）
4确定装修标准设备标准
² 室公面积装修标准
² 消防通讯保安系统
5确定服务容部会设施
² 确定物业服务容
² 确定会生活娱乐设施
（拟聘请戴德梁行物业理公司）
6制定价格表付款方式
² 确定价格体系
² 制定付款方式
² 准备认购书
7确定类收费
² 物业理费
² 会设施费
² 偿服务收费标准
² 入伙费
8销售员培训完毕
（含相关员培训位）
项目部认购必备条件：
² 种法律文件：土权证建设规划许证建设工程规划许证开工许证投资许证销售许证等
² 产权清晰抵押债权债务关系
² 根前期市场反馈调整完善推广策略
（六）销售计划目标
1销售点选择
完成位利济巷中山东路东北交汇口（佳位置）
2销售节奏控制
中百达认根合理销售准备期安排合理开盘期05年5月旬销售期销售目标90具体分阶段行销策略（30月两年半）：
◆开盘前期准备：（2半月2004年12月旬—2005年3月初）
营销旨：信息告知建立案产品市场形象深化产品市场推广巩固产品市场优势市场形成良口碑积聚市场买气日开盘营造热销场面造势
营销策略：12月旬开始扬子晚报南京日报现代快报等媒体周次正版硬广告击市场外东方航空银燕LIFE等面较高层次客户刊物进行广告宣传加紧装潢样板房售楼处包装加紧制作种销售工具进行销售培训配量报刊媒体广告户外媒体广告加强攻势孕育开盘热销期通客户间良口碑楼盘进行宣传广告注重案整体形象推广参加房展会现场进行隆重包装开始接受预定
推广活动：
●开盘前部认筹活动聚集气
◆开盘强销期：（4月2005年3月旬—2005年6月底）
营销目标：10％——20
营销旨：开盘营造热销场面较高销售品牌造楼盘形象正式销售扩项目市场认识力度锁定目标客户形成品牌项目综合提升
营销策略：继续保持强劲广告宣传势头撰写软性新闻开盘达成第轮销售高潮配量报刊媒体广告户外媒体广告加强攻势孕育热销期时加楼盘热销锁定客户进行定期回访通客户间良口碑楼盘进行宣传广告注重案整体形象推广
推广活动：
●金陵饭店等知名酒店召开项目方案发布酒会
建议配合05年春季房展会05年5月1日开盘日邀请知名企业领导商界精英省市领导媒体记者参加进行新闻报道（见前面提）
◆续销期（8月2005年7月旬—2006年2月底）
营销目标：20％——30％
营销旨：巩固案产品市场形象深化产品市场推广前期客户资料反馈信息进行分析根实际情况销售战略进行适调整
营销策略：时间段进入房产销售淡季保持定广告投放量报刊广告卖点诉求广告系列化强化整体品质形象广告求切中客户心理
◆营销强销期 （10月2006年3月旬—2006年12月底）
营销目标：30％——40％
营销旨：通阶段市场调整积聚市场买气掀起轮销售热潮时进行销售磨合利快步入阶段销售
营销策略：硬广告软广告配合产品形象品质突显针楼盘种房型进行强力推荐答谢准业名举办助餐舞会业中发放礼品定数量两点购房优惠卡刺激业朋友圈楼盘进行宣传促进销售
◆尾盘销售期 （6月2007年1月旬—2007年6月底）
营销目标：10％——20％
营销旨：保持产品市场认知度提升物业档次时销售进入期阶段势销售确立品牌
营销策略：加强三级市场目标客户锁定踪二级市场软硬广告配合销售视时机××酒店举行答谢酒会
七媒体策略
报媒
发行量
发行时间
房产版发行时间
读者层面特性
金陵晚报
50万份日
日早晨
周三周五
532高阅读率942动性读者率读者知识层面较高公务员白领士占高率
现代快报
83万份日
日早晨
周三周五
读者知识层面中等偏覆盖面广
南京日报
30万份日
（南京区）
日早晨
周三周五
读者知识层面较高机关事业单位企业职员
扬子晚报
60万份日
（南京区）
日午
周二周四
读者层面范围较广年龄结构偏发行范围广
南京晨报
70万份日
日早晨
周三周五
读者范围较窄年龄结构偏
应该说目前南京楼盘销售中效简洁广告形式报纸广告优点覆盖面广时间性强传播迅速形象深刻便存查缺点时效性短房产广告集中容易分散受众注意力设计相单调呆板
基中百达报纸广告操作验结合案特点中百达提出建议：
n 报纸广告南京日报扬子晚报现代快报时辅金陵晚报江苏商报等基报纸涵盖案绝部分目标客户
n 关版面设计简洁醒目第求明确受众讯息时版面宜建议彩色整版版面
n 时间段效果考虑报纸广告发布周三周五适宜时段安排周五广告日周三周四副日
n 阶段性广告保证风格协调统保证总体推广策略贯彻
n 实际操作中具体报纸广告视促销活动工程进度天气状况等素适调整
Ø 电视媒体
电视广告形象生动听觉视觉击力强通唯美画面绘声绘色解说楼盘形象瞬间入受众心里尤工程形象难支持期房讲电视具感染力媒体缺点时间短易记忆制作播映费较高电视广告适期房楼盘竖立形象初期配合选建议CFC开盘初期适配合电视广告期短期达塑造品牌形象目
■建议选择南京电视台（文体生活科技频道）南京楼市节目媒体覆盖公务员白领阶层知识分子等目标受众中新盘亮相精品写真产新概念等子栏均较高投放性全天播出五次——191021102155 9201215
■备选江苏电视台（公频道）市频道节目周六播出三次——10：0013：0019：35
Ø 杂志媒体
杂志广告目前采较少具媒体代优势受众针性强针某行业读者群发挥明确感性诉求发行面广效期长受众理解度高制作精美等中百达建议案适量考虑目标客户层相集中专业性高档杂志版面宜采整版彩色形式
建议考虑航空杂志东方航空银燕LIFE等杂志考虑财杂志贴目标群活动空间
Ø 网站
然网站广告销售讯息传播效途径发展角度提升楼盘档次提高科技含量帮助针案力客群2835岁年轻受较教育生活信息时代网络敏感认知度较高
■长发已网站外建议考虑南京方网站——南京房产网站（httpwwwnjhousecomcn）南京市房产理局办南京市房产市场理处南京市房产承办型房产专业类网站南京市房产网站年6月中旬开通已超60万次南京市民浏览网站月网站访问点击率保持5万次
目前网站已揽括全市250余商品房项目8000余条二手房出售求购信息5000余条出租求租信息天房屋信息更新达50余条时网站独家出版南京楼市（月刊）电子杂志订户突破5000户
(2) 印刷媒体
印刷媒体指销售海报售楼书DM面图册物业说明书等户外媒体广告媒体相较印刷媒体渲染成分少点说明部分更详购房者明确解楼盘详细资料效途径
n 建议印刷媒体包含精装楼书简装楼书海报套型单页手拎带DM直邮项目单页通讯录
(3) 户外媒体
户外媒体指室外张贴竖立发布广告包括板道旗售点广告（POP）氢气球横幅灯箱车身广告公交站台广告等媒体相户外媒体说明成分较少作渲染现场气氛招徕引导客户
Ø 户外板
建议段设户外展板（遴选）：
n 中山东路
n 太路
n 中山路
n 中山南路
n 中央路
n 新街口附
n 机场高速公路沪宁高速公路
Ø 灯箱
通灯箱广告营造现场气氛路段夜间亮化起意想效果建议路段设灯箱广告：（遴选）
n 中山东路
n 太路
n 中山路
n 中山南路
n 中央路
n 新街口附
Ø 指路牌广告
建议路口设指路牌形象广告：
n 沪宁高速中山门
n 中山东路太南路交汇口
n 机场高速公路出口
Ø 道旗广告
中山东路道旗抗性路段考虑中
Ø 现场POP设计（基求简洁符合项目品味理念）
n 售楼处附展板
n 围墙广告
n 横幅
n 气球
n 招风旗
n 指示牌
■ 形象拱门
Ø 高档场（含写字楼）电梯液晶屏幕广告
Ø 机场贵宾厅展板
（4）现场包装
售楼处外部：
² 门口处设置型气球拱门银色气球组合成
² 售楼中心前放置力简洁品味
² 门口绿化草坪组合拼成种花式CFC
² 设置高旗杆竖起CFC周围飘扬五色旗帜树立形象
² 交通流线明晰设置区导示系统展示种细致入微关怀心
售楼处：
² 设置高档咖啡厅
² 摆放苹果电脑进行项目电子楼书查阅
² 售楼中心室放置力简洁品味杜绝琐碎
² 选室配置高度符合项目定位理念
（5）媒体
新浪网联办杂志房车免费
Ø 利长发集团优势
充分利长发集团综合优势时效市民发布CFC种消息长发快讯进行项目宣传次例音乐会游园会现场布置长发宣传横幅宣传资料节目单门票等物品印长发形象
Ø 开辟购房专栏
针长发CFC住宅
种媒体单纯买冠名权针性实质性质专栏媒体合作某高收视率栏目中举办固定期限智力活动藉吸引更市民关注
长发房产定市场知名度认感媒体合办系列市民生活息息相关喜闻乐道活动房产关栏目：财股市时事新闻等宗旨确保CFC销售前提全面提升长发企业品牌形象市场认感
Ø 市民生活密切媒体
针长发CFC住宅
应该充分利百姓生活息息相关媒体做宣传：充分考虑银行帐单面做广告宣传外加公交车辆站点等
■外建议考虑五星级高级酒店高级咖啡座茶馆餐牌插页高档商场橱窗
Ø 种公关媒体活动
举办种公关活动种影响力活动进行广告宣传合作举办价值\意义公关活动
Ø 附赠物品
楼书附赠楼盘形象光盘做成新颖异形促销赠送形象礼品等
3媒体投放策略
建议媒体中媒体着重投放根项目特点类媒体功效选择着重投放达资源良配置
（1） 媒体投放容
报纸媒体作项目次发售讯息公众形象推广针性形象推广采杂志广告户外广告户外广告发布容形象推广加深
（2） 媒体侧重选择
建议媒体中中百达建议优先选择户外广告首先客户心目中建立形象社会建立知名度
项目发售时开始刊登杂志广告项目报纸广告报纸广告发布开售信息作销售讯息推广杂志广告项目开售时连续刊登四月确保广告效应佳延续
二 媒体投放计划
面媒体（报纸）
面报纸广告计划：仅04年12月22日 — 05年3月1日（约两半月）
媒体
日期
规格
形式
价格
诉求点
现代快报
12月22日（周三）
整版
彩色
46万
扬子晚报
12月22日（周三）
整版
彩色
42万
南京日报
12月24日（周五）
整版
彩色
56万
金陵晚报
12月24日（周五）
整版
彩色
40万
扬子晚报
12月28日（周二）
整版
彩色
42万
南京日报
12月29日（周三）
整版
彩色
56万
现代快报
12月30日（周四）
整版
彩色
46万
金陵晚报
12月31日（周五）
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彩色
40万
现代快报
01月04日（周二）
整版
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46万
南京日报
01月05日（周三）
整版
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56万
扬子晚报
01月06日（周四）
整版
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46万
金陵晚报
01月07日（周五）
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40万
★
01月09日（周日）
销售入场
南京日报
01月12日（周三）
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56万
现代快报
01月12日（周三）
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46万
扬子晚报
01月14日（周五）
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42万
金陵晚报
01月14日（周五）
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40万
金陵晚报
01月18日（周二）
整版
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40万
南京日报
01月19日（周三）
整版
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56万
现代快报
01月20日（周四）
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46万
扬子晚报
01月21日（周五）
整版
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42万
南京日报
01月25日（周二）
整版
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56万
金陵晚报
01月25日（周二）
整版
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40万
现代快报
01月27日（周四）
整版
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46万
扬子晚报
01月27日（周四）
整版
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42万
扬子晚报
02月08日（夕）
整版
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42万
贺岁欢度春节树立长发品牌
现代快报
02月09日（初）
整版
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46万
贺岁欢度春节树立长发品牌
扬子晚报
02月10日（初二）
整版
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42万
贺岁欢度春节树立长发品牌
现代快报
02月11日（初三）
整版
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46万
贺岁欢度春节树立长发品牌
南京晨报
02月16日（周三）
整版
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36万
现代快报
02月18日（周五）
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46万
扬子晚报
02月22日（元前）
整版
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42万
现代快报
02月23日（元宵）
整版
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46万
金陵晚报
02月25日（周五）
整版
彩色
40万
合计
－
－
－
14940万
备注：周硬广告皆赠送软文
1 电视广告
时间：20041220——200531
2 网站
时间：20041220——200531
3 杂志
时间：20041220——200531
4 户外广告
时间：200412开始
5 现场包装
时间：区域导视围墙——20041210开始
开盘气氛——20041220开始
6 印刷媒体
时间：（长发快讯项目通讯录）20041225开始设计
200519投放市场
7 媒体
时间：SP活动计划者20041225开始投放
三 媒体费估算分析
1 总费预算分析
Ø 案预计支出推广费占总销售金额10亿元2左右2000万元左右（含样板间售楼处）
中百达公司建议：楼盘销售广告费总销售金额1
品牌推广费总销售金额1
长发CFC广告推广预算（2） 楼盘销售广告费（1） + 品牌推广费（1）
Ø 包装推广包括容：
n 设计制作楼书宣传手册海报DM单页刊物套型单页
n 拍摄制作电视广告电台广告（包括请模特明星费）
n 设计制作销售展板
n 设计制作户外广告
n 设计制作手提资料袋宣传品礼品等
n 类版面报纸广告设计
n 杂志广告设计
n 制作模型
n 媒体发布费：包括报刊杂志电视电台户外广告等
n 设计制作盘礼仪包装
n 展销会参展
n 公关活动等容
2 广告预算分配制定
Ø 广告媒体制定（含样板间售楼处）
仅04年12月22日 — 05年3月1日（约两半月）
广告品种
全程费（万元）
户外
报纸
14904
电视
现场包装
杂志
房展会
公活动
销售宣传品
媒体
模型
网站
合计
附注：长发CFC广告计划较特殊加投入相巨该计划实施首先需
长发认然需周密分阶段进安排加广告公司倾力配合中百达暂
提供报纸媒体外媒体投放计划（需长发进步确认）贵司海涵
42推广实施构想
（针住宅）
● 售楼处设置长发品牌展示专区众开放展示长发标志造型文化理念业绩历程刊物等
● 结合长发快讯会员资料针性发放长发形象期刊CFC通讯录组织长发沙龙会生态证券运动联谊等题定期举办沙龙活动塑造长发生态互动专业形象锁定部分目标客户
● 针东方商城等VIP卡客户针性发放DM形象海报
●推出心中CFC房产知识奖问答活动抽取部分活动优胜者参加香港日游活动容包括参观香港知名楼盘时邀请媒体追踪报道引起南京市民案关注该活动非完全针目标客户产品导入初期提升市民长发品牌认感
●利元旦春节节假日莫愁湖公园召开题游园活动灯会新年龙舟赛等活动举办型焰火晚会南京增添喜庆气氛提高市民参感认知度
●赞助南京高雅艺术吸引高质量文化团体宁演出吸引具较高文化品位目标客户媒体关注扩社会影响力
●案开盘前段时间推出系列报纸广告喜欢南京理罗列南京年济文化取成时媒体配合进行喜欢南京理讨引起南京市民广泛关注点明长发CFC喜欢南京理中心点迎接案闪亮登场必引起极轰动起意想效果
●加强公关手法推广力度选取金鹰国际东方商城等高档商厦进行现场置业知识免费咨询CFC三维动画演示观摩
等活动普房产知识培养目标客户群落
● 部分业确定举办春季踏青活动CFC开盘周年庆活动长发奥运等业准业联谊活动塑造长发优秀社区文化助品牌延伸
时间仓卒难免纰漏处长发领导提出批评指导
南京中百达房产济代理限公司 出品
公元2004年12月20日周
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南京长发CFC项目营销方案（草案）
项目研析
（）项目概况
项目名称：CFC（长发中心）
项目性质： 2栋高档写字楼2栋高层住宅
开 发 商：南京长发置业限公司
区域位置：南京市中山东路利济巷
建设周期：3年
技术济指标
总建筑面积 114188㎡
总面积 17527㎡
建筑面积 79684㎡
建筑面积 34504㎡
建筑总高度 1498m1341m
标准层层高 50m48m
容积率办公部分 600
居住部分 35
建筑密度 办公﹤40 住宅﹤30
绿化率 56
停车数： 492辆
行车停放 2200辆
办公建筑面积 46560㎡
住宅建筑面积 33124㎡
商业建筑面积 11916㎡
二产品定位分析
（）题定位
南京标性高档商务中心高尚住宅区
定位诠释：
Ø 长发产运作初希呼唤世界级高水回应举办重量级建筑设计竞赛钟训正等中国工程院院士众专家参加该项目建筑设计方案评审会加法国澳利亚德国日等6境外著名设计公司具特色方案中德国设计机构WSP极具未感方案脱颖出荣膺新建筑设计赛等奖终选中CFC（长发中心）2003年10月德国杜塞尔夫举办代表中国代建筑水准中国建筑展中外建筑专家评2004年首届中国建筑艺术双年展作中国代建筑代表全世界建筑专业士进行展示世界建筑导报国际建筑设计名录百年建筑室设计装修等世界级建筑专业刊物均CFC誉中国高层建筑典范创新型产品
Ø 长发中心处南京长安街称中山东路中部轴心区CBD超高层区东端位玄武湖总统府南京文化广场夫子庙南京文化中轴线
Ø 南京长发产CFC（长发中心）已入选2004CIHAF中国房产名盘长发产董事长兼总理吴建评中国产百杰三名中够独中两名（名盘名）长发产初显实力
Ø CFC彻底破普通高层建筑设计惯例简约创新标准然科技诠释淋漓致德国建筑理性长发贯创新激情完美结合起件真正够起时间考验建筑艺术精品着眼点落创新先进设计理念高端材料配套提前实现座古老城市条充满贵族血统龙脉享受未建筑种击定会位置身中业震撼已
（二）开发理念
CFC诠释吴建城市中央开发思想中六原：城市改造保护发展相结合原集约利城市资源原建筑艺术化性化符合城市精神原尊重然公环境改造良性发展原空间充分开发原高科技义相适应原
（三）建筑风格
德国 简约极致义（Minimalism）建筑风格具极强现代理性感
采双层立面中外立面建筑外皮全部网状金属幕墙覆盖简洁纯净精致通透满足遮阳调节气流节求室绿化提供台幅度降低高层建筑光污染立面全面实现阳光突围30墙体70采光面CFC透明仅玻璃金属透明作第二层皮网状金属板白玻外设置层纱网滤掉70高楼风颠覆普通高层封闭空间实现高层开窗时遮阳滤光线外杜绝光污染进入室光线明亮柔建筑两层立面间设置精巧水隔栅放置盆栽花草等长期商务办公中职业理仿佛置身然中
（四）景观绿化
长发CFC建筑底部处理非常特中部分做绿化环境普通高层建筑底部会采裙楼长发中心拔起样处理降低建筑覆盖率（仅 21）面会15000方米非建筑空间项目基半部设计抬起斜坡面积50mx50m铺设厚达12米泥土面积栽种珍贵乔木花卉两栋住宅塔楼坐落森林里堪称森林中建筑值提树木非破坏然资源挖掘林场三五年培育成维护城市持续发展
（五）物业理
长发物业理水目前客观说中等偏长发CFC作定位高档商务中心高尚住宅区鉴需聘请诸戴德梁行金陵饭店物业理公司等物业理界巨头匹配
建议附加特色社区服务容
分质供水：饮分离预埋道入室户
供电充足：满足户12KW（少8KW）
卫星天线干洗店音店面包店24时超市
咖啡吧茶吧提供业交流场
ATM动取款机24时助银行
24时邮局提供杂志报刊订阅日常邮寄特色服务
医院保健站提供健康咨询简单医疗顾问健身教练
胶卷印日常礼品包装等服务
配套日常生活必须考虑周全业提供便利
三客户定位
盘目标造南京标性高档商务中心高尚住宅区根项目定位中百达认案目标客户：
写字楼：
Ø 进入南京市世界500强公司
Ø 知名外资跨国集团
Ø 全国著名中型国企事业单位（集团）
Ø 行业集中石油化工电力钢铁金融机构（银行证券保险等）IT界产等
Ø 实力机构
住宅：
Ø 南京市中型国企事业单位领导层部分集团客户
Ø 南京市外资企业理层高级白领
Ø 证券银行等金融机构IT界房产相关行业中高层士
Ø 省周边区南京发展成功士
Ø 长期南京生活工作定域感情港澳台外籍士
Ø 江苏省文化体育娱乐等圈知名士
Ø 实力社会菁英
目标客户特点：
写字楼：
Ø 认南京长发CFC定位品味认进入南京长发CFC办公企业形象相称符者企业形象提升
Ø 长发CFC设计理念高度认欣赏长发CFC产品质量容置疑认
Ø 长发CFC销售价格者租赁价格物业理收费等高昂事实予计较
Ø 长发CFC段处认
Ø 长发CFC配套处认
Ø 素
住宅：
Ø 年龄3550岁左右具良文化教育背景较高文化品位思维敏捷心智聪颖成功士受传统观念影响较少事物独见解激情信理性
Ø 目标客户意识开放注重居家舒适交通便利工作较紧张忙碌居住环境物业服务较高求希找释放高水准高品位居住空间
Ø 事业成荣誉感较强新生活方式保持浓厚兴趣渴社会领先者形象出现获身份位认感荣誉感
Ø 购物业形象定位品质塑造较重通置业体现社会位价值
写字楼住宅：
Ø 关注品牌——长发年城市中央高档物业品牌培育选择长发品牌逐渐变成该公司实力信心种保证
四市场形象定位
（）定位策略
案定位品质分析未销售推广市场形象应突出吴建城市中央开发思想中六原：城市改造保护发展相结合原集约利城市资源原建筑艺术化性化符合城市精神原尊重然公环境改造良性发展原空间充分开发原高科技义相适应原
诉求达种原谐统建议写实手法道出案综合优势单某卖点市场推广形象定位力呈重剑锋万宗舍谁等孤傲霸气高尚简洁等子题推广语（参考意见）：
——建筑城市骄傲
副题推广语（参考意见）：
—— Less is more ——Mies van der Rohe
（二）市场策略
竞争策略
建议案德国义国际高档物业角色进入中国华东市场
策略支持
通市场分析资料发现南京市场写字楼物业（含高层住宅物业）尚停留产品层面未理念进行重点推广强调诸金鹰国际商贸广场新世纪广场德基厦汇杰广场国际商城银河国际广场等等写字楼感觉事事建筑精神没达定高度境界
建筑凝固音乐件艺术品底蕴精神
果进行房产开发停留产品功层面显然处次亚品味出长发CFC市场契机优势明显然基周边东南方环境尚意良规划前景更具发展潜力投资价值案建筑设计景观定位包装理念销售服务等方位体现出均性案市场领先者形象完整确立
着重楼盘身公众推广活动公司品牌渗透展示样显示出重角色长发公司般房产公司市场形象方针方产界声誉鹊起重原楼盘推广实展示公司形象程然案未公众形象宣传销售中应注意重关系
五价格策略
暂略（届时中百达单独提供价格策略报告）
六营销策略
（）策略构想
中百达认案体量宏整体项目资金厚重匀速回笼应根实际状况进行统领题分阶段推广（详见面销售节奏控制）
第阶段04年12月份旬——05年3月1日前项目准备期开盘强销期（含春节贺岁品牌推广）中05年1月9日销售案场进驻期间工作重点蓄势发重点销售05年3月开春强势销售做准备提升长发CFC知名度美誉度初步积累定数量意客户（目前工作重点）
第二阶段强销期进行项目全面推广（项目开盘）时间段里正处销售十分火爆阶段市场CFC产生较强口碑效应阶段案形象进度正火荼展开CFC恢宏气势已初露端倪会缩短竣工交房时间助消客户焦急等持币观心理
第三阶段推广持销期……
长发CFC览傲风姿阶段案已积聚相气加项目形象工程日益完善销售火爆市场已奠定案高档性通系列宣传引导……项目带推动作
第四阶段推广尾盘期……
中百达认四阶段进行全程推广整体项目资金厚重匀速回笼符合工程进度求分成四阶段推广较具条理性利销售控制通阶段宣传销售进度配合加聚案品牌形象力号召力越阶段着部分物业逐步投入工程进度推广形象工程投入展现更程度加案品牌认知度极具期获取超值利润空间
（二）营销策略原
案位置规模宏性产品类型高档性必须着明确原方日销售程中做井井条惧怕手竞争做引领市场竞争手着计划做相应调整布局销售推广方式必须总思想纲领原进行延伸拓展
●高姿态宁缺勿滥坚持走高品味方针
正前面项目定位言案体量规模产品类型日销售程中均应握住方针更案理位置显赫拥高档物业理品质加长发产雄心壮志更加明确案定位南京领袖型高档商务中心高尚住宅区物业综合品质堪称南京第高品质物业
●定位明确走高档路线着重树立品牌争取获利润空间
独占高档市场案具力应该通市场细分进行错位竞争展开差异化营销坚持走高档次高品味路线案定位明确基础必须做说做做说样南京市民中树立起长发产信度助日块开发工作利开展次坚持高档路线南京市民相信长发产设计出什产品档次品质流样获长久化济利益
（三）市场营销策略
竞争策略
案确定引领南京高档物业发展趋势形象介入市场
通市场分析资料发现南京写字楼市场高层住宅部分案规模中高档物业托毗邻新街口CBDT+1CLD卖点案样高档性物业南京市场华东长三角市场存明显契机
反观案建筑特色环境景观高档商铺颇具档次住宅日白金五星级酒店式物业理显示案王者相诸优势案市场领导者形象完全确立
案须考虑周边日月厦长安国际等中档写字楼物业诸山西路商圈银河国际广场南京世界贸易中心厦诸国际商城汇杰广场等案案造成竞争影响然唯需值案慎重日长江路置广场新世纪广场等较规模项目案直接竞争者必须产品类型品质客户定位营销手法等方面加关注断加强身产品品质匹配南京第高品质物业桂冠
1立体化全方位步营销推广造势膨胀市场聚焦热点树立品牌形象
案成败关键素高起点南京产市场造成轰动效应力争快速度树立起案品牌形象谓立体化全方位步营销推广立体化全方位营销推广非指单纯报纸媒体庆祝开盘活动应该建立策略原基础展开系列计划目彼着相互关联宣传推广—方式结合目前南京利媒体宣传方式达信息畅通输送效果南京市民解长发CFC开盘信息
利新闻报导手法CFC开盘成南京值众注目头条重消息充分利长发产社会资源CFC开盘做系统长期效区域性广告宣传充分利长发产集团规模优势前光顾CFC消费者解CFC信息争取做南京80％市民3月知道长发CFC充分解长发CFC目前南京高档物业短暂时间南京市民目光聚焦CFC项目需南京遴选写字楼办公企业买房投资客户案售楼处前观通舆导告诉南京企业市民买房子请CFC希通宣传南京市民中奠定CFC高档性南京市民心目中潜移默化扎根算买房（企业）必定CFC现场买处房定处房CFC作较．南京企业市民心目中认——高档房子应该象CFC样
2销售节奏控制形象凝聚促品牌形象迅速飙升
前期形象宣传活动南京市区进行系列形象推广宣传工作南京市场势必会引起反响引起市场注意通预定销售策略方案精选部分单元进行市场预测案广告宣传攻势强劲第阶段推出销售单元数量限势必会市场引发抢购热潮样高价位衬托高品质物业认感通制造出抢购氛围接第二次全面正式销售奠定高标准高起点通次前期市场需求预估分析进行现场销售节奏掌控制造出需求市场状况引发次阶段推盘攀升开创出价格新高通次阶段推广活动凝聚起品牌形象力次凝聚起品牌形象次销售推广增加机会减少困难阻碍
阶段现场销售节奏控制显重千万时销售火爆加计划阶段应该推出单元早提前推入市场销售然样时案销售量呈直线升势会乱案销售策略节奏利案想象提升更法长发产品牌形象通CFC迅速飙升种图时快举动日销售火爆际需特加防范注意
阶段销售阶段通制定出组合式营销战术进行市场推广奠定凝聚品牌形象传统销售单切关联单独分割显苍白力综合利种营销方式根阶段营销目标重点酌情安排调整营销战术重组合配合适组合模式特定阶段进行市场营销推广活动关键营销阶段(销售高潮时期)明确营销重点务仅整宣传策略营销方式中针阶段目标重点采取宣传方式应加中百达公司操作名盘盘优势力年房产市场验制定套完整行性强组合式营销推广方案节奏性定销售目标刺
告诉购买群体案南京高档标志性物业详数资料作品牌支持综述贯通融汇起配优秀员组合构成具强实战验营销推广团队进行项目推广工作营销推广精髓发挥相信案销售推广定会取良市场认效应丰厚市场回报
3利润回报等种优惠促销方式断创销售高潮力争提前圆满清盘
案推广活动阶段根阶段销售重点穿插采取较实质性优惠促销方式创造出销售高潮配合优惠促销活动剩余太单元销售出通例投资营讲座利润回报分析出国旅游付款优惠等促销方式吸引客户前居住投资营案推出方面直高姿态品牌形象没优惠折方式进行租售(销售单元位置相较)现破天荒抛出优惠折扣方案加案通前阶段品牌形象深入心入觉挤身进行项目种荣耀肯定加现优惠作饵更激发起购买迫切感届时会较少顾挑剔购买单元否差点利素种推广策略指导势必会阶段掀起股销售热潮位置太单元化掉
（四）营销推广策略
1营造声势(前期宣传)
正式开盘前首工作通项媒介目标客户灌输项目定位理念项目容宣扬项目卖点提高项目社会知名度具体操作程中先04年12月旬05年12月报章刊登系列文稿容介绍项目致情况居住理念长发集团雄心壮志引起南京全城华东区域关注然配量软性硬性广告电视广告电台广告出击配合介绍项目卖点文稿形成目标强广告宣传攻势时05年2月开放工现场长发置业推出少量优质单元作部认购试探市场反应05年3月初4月初长发邀请市政府相关领导区负责牵头召开新闻发布会邀请媒体记者场介绍项目基情况宣布项目正式接受派筹预定助项目高档品质长发品牌优势显赫理位置（行宫CBD）高档配套设施作强销售盾增强买家信心整前期营造声势程中种方案实施助宣传：
● 报纸面广告出击时占报纸角评选期位港台明星成CFC形象炒作（金成武达华周润发李连杰等等）籍成城中热门话题项目高档时尚形象更加深入民心取较高社会知名度（条仅参考）
● 赞助组织典芭蕾舞剧歌剧专场部分赠票分发南京知名企业高演出单印刷项目简介演出前中间穿插关项目节目通文化营销项目进步宣传推广营造声势（条值重点考虑）
2塑造品牌(认购前)
前期3月营造声势估计项目已定社会知名度潜买家已注意项目进步发展时项目已出面中百达建议时(05年3月初——5月旬)项目宣传应长发CFC特色理念推销配合系统具击力硬性广告配合项目形象评选举办相关公关活动期间希积聚南京潜客户足够注意力时推出CFC项目优势面广告吸引批准买家售楼处观
次机会助××酒店宴会厅举办鸡尾酒会世界××博览会配合项目德国理念——简约义Events 营销吸引买家
租空中飞艇南京空漫游拉型横幅提醒吸引买家注意告诉CFC期正举行某某活动南京市潜客户起提醒告作成南京时热门话题南京市民知道长发CFC心目中奠定项目南京高档心造极品生活（含工作）空间
结合南京05年春季房展会强气知名××酒店召开型产品发布会邀请业界社会名流参加营造开盘前强气势（条衔接面刚提05年3月初4月初长发邀请市政府相关领导区负责牵头召开新闻发布会邀请媒体记者场介绍项目基情况……予综合考虑注重予CFC轰动规模效应长久影响力）
3凝聚影响力(正式开盘时)
项目已市场成功推出轮强广告宣传攻势项目项优势已广企事业单位市民解知名度已认3月旬开始强面电视硬销广告目标买家反复灌输项目理念项目品味项目形象等促销容市场树立鲜明特色品牌效应加强势促销务求开盘日响头炮
接阶段相应减少电视广告播放频率面广告配合双休日公关宣传推广活动针推售物业相应单元性侧重予程度配合中百达届时针时市场销售实际状况断调控宣传推广策略令项目优势发挥极点务求提高项目前阶段佳销售目标
（五）正式推盘必备条件
中百达长发达成识项目物业定位南京市高档物业标杆确保形象楼盘开售前部认购开始前盘开象包装必须完善体现物业风格特色外发售时（包括部认购期）必须充分准备销售工具销售需资料客户留极佳难忘印象
项目部认购必备条件：
1盘包装完成
² 项目围墙护土墙种植绿色爬藤植物
² 售楼中心装修布置完成投入
² 完成售楼中心周围绿化景观样板带建设
² 项目围墙广告完成
² 样板间装修完毕
² 项目工门路段实现全面绿化包装
² 前期广告利引导已达广泛社会认知
²
2宣传工具制作完成
² 现场包装体系完成
² 销售道具全面投入（包括：楼书宣传册现场指示牌户外广告牌路牌展板等）
² 报纸杂志广告设计完成电视广告拍摄制作完成
² 销售文件全面制定
² 税费明细购房政策明确
² 项现场销售理制度建立
² 项广告推广计划促销策略准备绪
3模型制作完成
（住交会完成）
4确定装修标准设备标准
² 室公面积装修标准
² 消防通讯保安系统
5确定服务容部会设施
² 确定物业服务容
² 确定会生活娱乐设施
（拟聘请戴德梁行物业理公司）
6制定价格表付款方式
² 确定价格体系
² 制定付款方式
² 准备认购书
7确定类收费
² 物业理费
² 会设施费
² 偿服务收费标准
² 入伙费
8销售员培训完毕
（含相关员培训位）
项目部认购必备条件：
² 种法律文件：土权证建设规划许证建设工程规划许证开工许证投资许证销售许证等
² 产权清晰抵押债权债务关系
² 根前期市场反馈调整完善推广策略
（六）销售计划目标
1销售点选择
完成位利济巷中山东路东北交汇口（佳位置）
2销售节奏控制
中百达认根合理销售准备期安排合理开盘期05年5月旬销售期销售目标90具体分阶段行销策略（30月两年半）：
◆开盘前期准备：（2半月2004年12月旬—2005年3月初）
营销旨：信息告知建立案产品市场形象深化产品市场推广巩固产品市场优势市场形成良口碑积聚市场买气日开盘营造热销场面造势
营销策略：12月旬开始扬子晚报南京日报现代快报等媒体周次正版硬广告击市场外东方航空银燕LIFE等面较高层次客户刊物进行广告宣传加紧装潢样板房售楼处包装加紧制作种销售工具进行销售培训配量报刊媒体广告户外媒体广告加强攻势孕育开盘热销期通客户间良口碑楼盘进行宣传广告注重案整体形象推广参加房展会现场进行隆重包装开始接受预定
推广活动：
●开盘前部认筹活动聚集气
◆开盘强销期：（4月2005年3月旬—2005年6月底）
营销目标：10％——20
营销旨：开盘营造热销场面较高销售品牌造楼盘形象正式销售扩项目市场认识力度锁定目标客户形成品牌项目综合提升
营销策略：继续保持强劲广告宣传势头撰写软性新闻开盘达成第轮销售高潮配量报刊媒体广告户外媒体广告加强攻势孕育热销期时加楼盘热销锁定客户进行定期回访通客户间良口碑楼盘进行宣传广告注重案整体形象推广
推广活动：
●金陵饭店等知名酒店召开项目方案发布酒会
建议配合05年春季房展会05年5月1日开盘日邀请知名企业领导商界精英省市领导媒体记者参加进行新闻报道（见前面提）
◆续销期（8月2005年7月旬—2006年2月底）
营销目标：20％——30％
营销旨：巩固案产品市场形象深化产品市场推广前期客户资料反馈信息进行分析根实际情况销售战略进行适调整
营销策略：时间段进入房产销售淡季保持定广告投放量报刊广告卖点诉求广告系列化强化整体品质形象广告求切中客户心理
◆营销强销期 （10月2006年3月旬—2006年12月底）
营销目标：30％——40％
营销旨：通阶段市场调整积聚市场买气掀起轮销售热潮时进行销售磨合利快步入阶段销售
营销策略：硬广告软广告配合产品形象品质突显针楼盘种房型进行强力推荐答谢准业名举办助餐舞会业中发放礼品定数量两点购房优惠卡刺激业朋友圈楼盘进行宣传促进销售
◆尾盘销售期 （6月2007年1月旬—2007年6月底）
营销目标：10％——20％
营销旨：保持产品市场认知度提升物业档次时销售进入期阶段势销售确立品牌
营销策略：加强三级市场目标客户锁定踪二级市场软硬广告配合销售视时机××酒店举行答谢酒会
七媒体策略
报媒
发行量
发行时间
房产版发行时间
读者层面特性
金陵晚报
50万份日
日早晨
周三周五
532高阅读率942动性读者率读者知识层面较高公务员白领士占高率
现代快报
83万份日
日早晨
周三周五
读者知识层面中等偏覆盖面广
南京日报
30万份日
（南京区）
日早晨
周三周五
读者知识层面较高机关事业单位企业职员
扬子晚报
60万份日
（南京区）
日午
周二周四
读者层面范围较广年龄结构偏发行范围广
南京晨报
70万份日
日早晨
周三周五
读者范围较窄年龄结构偏
应该说目前南京楼盘销售中效简洁广告形式报纸广告优点覆盖面广时间性强传播迅速形象深刻便存查缺点时效性短房产广告集中容易分散受众注意力设计相单调呆板
基中百达报纸广告操作验结合案特点中百达提出建议：
n 报纸广告南京日报扬子晚报现代快报时辅金陵晚报江苏商报等基报纸涵盖案绝部分目标客户
n 关版面设计简洁醒目第求明确受众讯息时版面宜建议彩色整版版面
n 时间段效果考虑报纸广告发布周三周五适宜时段安排周五广告日周三周四副日
n 阶段性广告保证风格协调统保证总体推广策略贯彻
n 实际操作中具体报纸广告视促销活动工程进度天气状况等素适调整
Ø 电视媒体
电视广告形象生动听觉视觉击力强通唯美画面绘声绘色解说楼盘形象瞬间入受众心里尤工程形象难支持期房讲电视具感染力媒体缺点时间短易记忆制作播映费较高电视广告适期房楼盘竖立形象初期配合选建议CFC开盘初期适配合电视广告期短期达塑造品牌形象目
■建议选择南京电视台（文体生活科技频道）南京楼市节目媒体覆盖公务员白领阶层知识分子等目标受众中新盘亮相精品写真产新概念等子栏均较高投放性全天播出五次——191021102155 9201215
■备选江苏电视台（公频道）市频道节目周六播出三次——10：0013：0019：35
Ø 杂志媒体
杂志广告目前采较少具媒体代优势受众针性强针某行业读者群发挥明确感性诉求发行面广效期长受众理解度高制作精美等中百达建议案适量考虑目标客户层相集中专业性高档杂志版面宜采整版彩色形式
建议考虑航空杂志东方航空银燕LIFE等杂志考虑财杂志贴目标群活动空间
Ø 网站
然网站广告销售讯息传播效途径发展角度提升楼盘档次提高科技含量帮助针案力客群2835岁年轻受较教育生活信息时代网络敏感认知度较高
■长发已网站外建议考虑南京方网站——南京房产网站（httpwwwnjhousecomcn）南京市房产理局办南京市房产市场理处南京市房产承办型房产专业类网站南京市房产网站年6月中旬开通已超60万次南京市民浏览网站月网站访问点击率保持5万次
目前网站已揽括全市250余商品房项目8000余条二手房出售求购信息5000余条出租求租信息天房屋信息更新达50余条时网站独家出版南京楼市（月刊）电子杂志订户突破5000户
(2) 印刷媒体
印刷媒体指销售海报售楼书DM面图册物业说明书等户外媒体广告媒体相较印刷媒体渲染成分少点说明部分更详购房者明确解楼盘详细资料效途径
n 建议印刷媒体包含精装楼书简装楼书海报套型单页手拎带DM直邮项目单页通讯录
(3) 户外媒体
户外媒体指室外张贴竖立发布广告包括板道旗售点广告（POP）氢气球横幅灯箱车身广告公交站台广告等媒体相户外媒体说明成分较少作渲染现场气氛招徕引导客户
Ø 户外板
建议段设户外展板（遴选）：
n 中山东路
n 太路
n 中山路
n 中山南路
n 中央路
n 新街口附
n 机场高速公路沪宁高速公路
Ø 灯箱
通灯箱广告营造现场气氛路段夜间亮化起意想效果建议路段设灯箱广告：（遴选）
n 中山东路
n 太路
n 中山路
n 中山南路
n 中央路
n 新街口附
Ø 指路牌广告
建议路口设指路牌形象广告：
n 沪宁高速中山门
n 中山东路太南路交汇口
n 机场高速公路出口
Ø 道旗广告
中山东路道旗抗性路段考虑中
Ø 现场POP设计（基求简洁符合项目品味理念）
n 售楼处附展板
n 围墙广告
n 横幅
n 气球
n 招风旗
n 指示牌
■ 形象拱门
Ø 高档场（含写字楼）电梯液晶屏幕广告
Ø 机场贵宾厅展板
（4）现场包装
售楼处外部：
² 门口处设置型气球拱门银色气球组合成
² 售楼中心前放置力简洁品味
² 门口绿化草坪组合拼成种花式CFC
² 设置高旗杆竖起CFC周围飘扬五色旗帜树立形象
² 交通流线明晰设置区导示系统展示种细致入微关怀心
售楼处：
² 设置高档咖啡厅
² 摆放苹果电脑进行项目电子楼书查阅
² 售楼中心室放置力简洁品味杜绝琐碎
² 选室配置高度符合项目定位理念
（5）媒体
新浪网联办杂志房车免费
Ø 利长发集团优势
充分利长发集团综合优势时效市民发布CFC种消息长发快讯进行项目宣传次例音乐会游园会现场布置长发宣传横幅宣传资料节目单门票等物品印长发形象
Ø 开辟购房专栏
针长发CFC住宅
种媒体单纯买冠名权针性实质性质专栏媒体合作某高收视率栏目中举办固定期限智力活动藉吸引更市民关注
长发房产定市场知名度认感媒体合办系列市民生活息息相关喜闻乐道活动房产关栏目：财股市时事新闻等宗旨确保CFC销售前提全面提升长发企业品牌形象市场认感
Ø 市民生活密切媒体
针长发CFC住宅
应该充分利百姓生活息息相关媒体做宣传：充分考虑银行帐单面做广告宣传外加公交车辆站点等
■外建议考虑五星级高级酒店高级咖啡座茶馆餐牌插页高档商场橱窗
Ø 种公关媒体活动
举办种公关活动种影响力活动进行广告宣传合作举办价值\意义公关活动
Ø 附赠物品
楼书附赠楼盘形象光盘做成新颖异形促销赠送形象礼品等
3媒体投放策略
建议媒体中媒体着重投放根项目特点类媒体功效选择着重投放达资源良配置
（1） 媒体投放容
报纸媒体作项目次发售讯息公众形象推广针性形象推广采杂志广告户外广告户外广告发布容形象推广加深
（2） 媒体侧重选择
建议媒体中中百达建议优先选择户外广告首先客户心目中建立形象社会建立知名度
项目发售时开始刊登杂志广告项目报纸广告报纸广告发布开售信息作销售讯息推广杂志广告项目开售时连续刊登四月确保广告效应佳延续
二 媒体投放计划
面媒体（报纸）
面报纸广告计划：仅04年12月22日 — 05年3月1日（约两半月）
媒体
日期
规格
形式
价格
诉求点
现代快报
12月22日（周三）
整版
彩色
46万
扬子晚报
12月22日（周三）
整版
彩色
42万
南京日报
12月24日（周五）
整版
彩色
56万
金陵晚报
12月24日（周五）
整版
彩色
40万
扬子晚报
12月28日（周二）
整版
彩色
42万
南京日报
12月29日（周三）
整版
彩色
56万
现代快报
12月30日（周四）
整版
彩色
46万
金陵晚报
12月31日（周五）
整版
彩色
40万
现代快报
01月04日（周二）
整版
彩色
46万
南京日报
01月05日（周三）
整版
彩色
56万
扬子晚报
01月06日（周四）
整版
彩色
46万
金陵晚报
01月07日（周五）
整版
彩色
40万
★
01月09日（周日）
销售入场
南京日报
01月12日（周三）
整版
彩色
56万
现代快报
01月12日（周三）
整版
彩色
46万
扬子晚报
01月14日（周五）
整版
彩色
42万
金陵晚报
01月14日（周五）
整版
彩色
40万
金陵晚报
01月18日（周二）
整版
彩色
40万
南京日报
01月19日（周三）
整版
彩色
56万
现代快报
01月20日（周四）
整版
彩色
46万
扬子晚报
01月21日（周五）
整版
彩色
42万
南京日报
01月25日（周二）
整版
彩色
56万
金陵晚报
01月25日（周二）
整版
彩色
40万
现代快报
01月27日（周四）
整版
彩色
46万
扬子晚报
01月27日（周四）
整版
彩色
42万
扬子晚报
02月08日（夕）
整版
彩色
42万
贺岁欢度春节树立长发品牌
现代快报
02月09日（初）
整版
彩色
46万
贺岁欢度春节树立长发品牌
扬子晚报
02月10日（初二）
整版
彩色
42万
贺岁欢度春节树立长发品牌
现代快报
02月11日（初三）
整版
彩色
46万
贺岁欢度春节树立长发品牌
南京晨报
02月16日（周三）
整版
彩色
36万
现代快报
02月18日（周五）
整版
彩色
46万
扬子晚报
02月22日（元前）
整版
彩色
42万
现代快报
02月23日（元宵）
整版
彩色
46万
金陵晚报
02月25日（周五）
整版
彩色
40万
合计
－
－
－
14940万
备注：周硬广告皆赠送软文
1 电视广告
时间：20041220——200531
2 网站
时间：20041220——200531
3 杂志
时间：20041220——200531
4 户外广告
时间：200412开始
5 现场包装
时间：区域导视围墙——20041210开始
开盘气氛——20041220开始
6 印刷媒体
时间：（长发快讯项目通讯录）20041225开始设计
200519投放市场
7 媒体
时间：SP活动计划者20041225开始投放
三 媒体费估算分析
1 总费预算分析
Ø 案预计支出推广费占总销售金额10亿元2左右2000万元左右（含样板间售楼处）
中百达公司建议：楼盘销售广告费总销售金额1
品牌推广费总销售金额1
长发CFC广告推广预算（2） 楼盘销售广告费（1） + 品牌推广费（1）
Ø 包装推广包括容：
n 设计制作楼书宣传手册海报DM单页刊物套型单页
n 拍摄制作电视广告电台广告（包括请模特明星费）
n 设计制作销售展板
n 设计制作户外广告
n 设计制作手提资料袋宣传品礼品等
n 类版面报纸广告设计
n 杂志广告设计
n 制作模型
n 媒体发布费：包括报刊杂志电视电台户外广告等
n 设计制作盘礼仪包装
n 展销会参展
n 公关活动等容
2 广告预算分配制定
Ø 广告媒体制定（含样板间售楼处）
仅04年12月22日 — 05年3月1日（约两半月）
广告品种
全程费（万元）
户外
报纸
14904
电视
现场包装
杂志
房展会
公活动
销售宣传品
媒体
模型
网站
合计
附注：长发CFC广告计划较特殊加投入相巨该计划实施首先需
长发认然需周密分阶段进安排加广告公司倾力配合中百达暂
提供报纸媒体外媒体投放计划（需长发进步确认）贵司海涵
42推广实施构想
（针住宅）
● 售楼处设置长发品牌展示专区众开放展示长发标志造型文化理念业绩历程刊物等
● 结合长发快讯会员资料针性发放长发形象期刊CFC通讯录组织长发沙龙会生态证券运动联谊等题定期举办沙龙活动塑造长发生态互动专业形象锁定部分目标客户
● 针东方商城等VIP卡客户针性发放DM形象海报
●推出心中CFC房产知识奖问答活动抽取部分活动优胜者参加香港日游活动容包括参观香港知名楼盘时邀请媒体追踪报道引起南京市民案关注该活动非完全针目标客户产品导入初期提升市民长发品牌认感
●利元旦春节节假日莫愁湖公园召开题游园活动灯会新年龙舟赛等活动举办型焰火晚会南京增添喜庆气氛提高市民参感认知度
●赞助南京高雅艺术吸引高质量文化团体宁演出吸引具较高文化品位目标客户媒体关注扩社会影响力
●案开盘前段时间推出系列报纸广告喜欢南京理罗列南京年济文化取成时媒体配合进行喜欢南京理讨引起南京市民广泛关注点明长发CFC喜欢南京理中心点迎接案闪亮登场必引起极轰动起意想效果
●加强公关手法推广力度选取金鹰国际东方商城等高档商厦进行现场置业知识免费咨询CFC三维动画演示观摩
等活动普房产知识培养目标客户群落
● 部分业确定举办春季踏青活动CFC开盘周年庆活动长发奥运等业准业联谊活动塑造长发优秀社区文化助品牌延伸
时间仓卒难免纰漏处长发领导提出批评指导
南京中百达房产济代理限公司 出品
公元2004年12月20日周
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