北京永利房产限公司
蓝胄●国际场
（终建议名）
市场定位产品定位营销推广策划报告
（2003年3—6月 产品前期—开盘阶段）
刘旭涛
20034
目 录
第部分 市场定位
第二部分 产品定位
第三部分 推广攻略
第四部分 销售组织执行
第部分
市场定位序
●雍厦块四方四正毗邻北二环环线铁通车铁5
号线块市中心次热点区域塑性较强土
●雍厦中途易手开挖业已绪五证俱全具备部认购先机规划设计进行细部斟酌时机性楼盘
●速战速决利工期中规模建筑体量短快营销推广塑造遇先决条件
●广东开发商良信誉背景市场部建筑设计院交流台项目成区域亮点获相理想综合收益缔造优秀项目品牌公司品牌难根基
●造成什样产品够达预期效果？制定什样价格取规避风险时完满售罄？已发现2003年两核心问题背需非常规全盘操作策略方赢满堂红
●方案代理商谓进场型全程策划报告摈弃般模式化策划泡沫开发商市场分析市场定位产品分析产品定位常规策划书强调步实操时样讲求前严谨证中求实运作公正评估必须确保运行推广步必须响——非响
市场环境区域价值
1 市场综合走势
◇0405两年北京房产市场供应高峰期盘化整零中楼盘做成精品抗供量风险房价稳中趋降性价全面提升
◇50006000元米城市住宅需求成流商住公寓逐渐新商务公寓取代投资型楼盘继续面现房低租市场甲级写字楼高档公寓租金售价普遍跌
◇13号线铁5号线开通州1号线阳北路等城市交通格局变化直接带动房产市场格局变化热点项目频出竞争进入白热化
◇40万米盘项目首先进入品牌化提升时代房产消费理性化发展拉低投资开发利润综合素质成项目竞争关键
◇泛CBD进入实质性拼杀阶段客户游移现象明显亚运村交通瓶颈短期会改观相制约亚运板块房市售价中关村甲级写字楼集体出现泡沫空置率幅提高
◇10余米40余米超户型市场情淘汰50余米130米中户型持续热销两室两厅两卫户型较难市场接受写字楼公寓住宅户型空置率普遍增高
◇社区商业街社区商业继续火爆成项目带动楼盘整体销售法宝社区底商出租
◇二次购房例快速提升消费者更趋理性成熟三外（外资外省境外）公司举入侵资金投放力度加开发竞争更趋严酷
◇四环环线住宅普遍热销热点区域压价浪高浪三环环线项目逐渐商住赤化综合体建筑受青睐二环环线首先受拆迁影响东二环办公商务链率先形成2005年前办公型物业变更纯粹
2 区域市场
◇周边里北街东直门海运仓段拆迁片区出现部分街写字楼供量现已整售华冠丽景写字楼等案缘性竞争区域墙隔正阳厦项目面雍家园二期（住宅考虑竞争）案第案竞争
◇里社区2005年前全部拆迁完毕届时100万米住宅体量部分综合体建筑入市新城二期期造成商住产品拆迁规模拆迁难度较案会构成直面竞争部直关注动态
◇年冠海集团三全房产开发公司太阳宫区累计220万米住宅供量入市甲级写字楼酒店式商住公寓分化案部分客群受国门概念铁13号线促动年太阳宫成案竞争区域
◇东直门交通商务圈竞争案较目前资金搁置60万米东华广场（综合体）阳光市三期（甲级写字楼）代万国城甲级写字楼元嘉国际（钛度）（部分写字楼）东华广场二期（甲级写字楼）等案第竞争区域
◇外板块东桥路通新盘迭出20万米昆泰国际中心（综合体）东黎广场公司外项目（酒店式商住公寓）佳汇中心（写字楼）恒富广场（综合体）怡景园三期（甲级写字楼）华远集团尚国际中心等成案辅助竞争区域
◇安贞桥太阳宫桥东北三环线供量商住产品居华世隆国际公寓二期北太庄通房产开发写字楼项目冠城园四期太阳国际公馆等亚北中型公司南移案吸纳数少北三环线客群作项目竞争区域
◇东四十条百强商贸中心10万米写字楼租鸿安国际厦万邦科贸厦华普联邦厦（已整售）安发展厦东四路口数码厦香江房产公司开发皇城世家交道口街新入市出租型写字楼作案参考性竞争区域
◇安定门区受交通环境制约租售状况直甚理想写字楼较集中租赁出售鉴性项目诸杰宝公寓世纪庄园等周期拉较长区域土供量较少作项目辅助竞争区域
结1）：
区域供量特征出案竞争面较宽泛散化商住型产品
供需失衡前景容乐观甲级写字楼商住楼未23年供量
200万米CBD写字楼500万米面市甲级写字楼投资风险
较出租型物业
结2）：
周边区域高中低档产品皆备区域市场形象确定盘居持久战策略鲜明市场推广竞争呈现元化中高端项目销售速度相缓慢购房取更复杂选择面更加宽泛
3 项目核心区域价值
◇信息环境——周边政治济文化教育科技资源丰富20国家部委100厅局单位批国家级科研机构拥十分丰富信息资源
◇区位环境——市场繁荣发达城市现代化程度高基础设施条件土开发价值更高入驻商家形象巨提升周边建写字楼初具规模东二环已形成新轮商务办公链北京核心市区门户概念皇城概念
◇文环境——十五规划出案处区位毗邻雍宫文化旅游区古风貌特色传统文化旅游区包括雍宫国子监毯区规划建设
雍宫国子监俄罗斯馆东直门簋街元文化交流国际文环境（营销推广底蕴卖点文脉销售带动力较薄弱足支撑现代化风格楼宇整体发售）
◇交通环境——全长277公里拥24座车站总投资120亿元北京铁五号线雍宫站市政线已开始03年建设进度完成工程量4004年12月竣工06年通车铁十号线（期）五号线相交十字铁班带高效率族够瞬间切换13号线铁1号线联通特征东二环环线铁
全封闭式没红绿灯二环概念市政抓国子监街整体风貌保护整治街交道口东直门市政道路已完成03年二季度完成北街改造建成通车全面实现方巾巷北二环市政道路
◇然环境——毗邻修复北二环皇家护城河连接亮马河观光码头坛公园修缮外园二期完成东二环西侧等4条道路绿化改造工程
◇办公环境——纯粹高档写字楼品质足办公生活氛围繁华成熟度国际化特征相独立办公形象具较强城市空间塑性
◇交通便捷生活便利文底蕴浓厚配套相齐全理成飞速发展国际中企业专属办公基
4 区域竞争环境分析
案竞争物业呈点线面分布特征根甲级写字楼（售）乙级写字楼（售）商务楼商住项目竞争物业细分三类：
◇ 商住价值型物业：住宅公建立项商务楼宇商住项目
◇ 写字楼价值型物业：写字楼立项办公楼宇
◇ 纯粹办公型物业：住宅公建立项纯粹办公高档楼宇
——案属纯办公型物业
（1）商住价值型项目（商住公寓商务公寓）
分布区：东北三环线东直门区外区东四十条安外街二环环线区
区域属性：区域发展基成熟城市机完善公交通市政生活配套设施齐全带明显市文化烙印
典型项目：鉴性物业：华冠丽景期国展国际元嘉国际公寓蓝筹名座巨石公寓康堡花园华普花园等
分化竞争物业：东方银座（公寓）雍家园二期华世隆国际公寓二期代万国城三期公寓
部分典型物业概况：
项目
名称
理位置
规模
万米
套数
（套）
容积率
建筑
形式
户型（米）
起价
均价 元米
装修 标准
入住 时间
东方银座
东直门东南角
16
602
52
综合联体建筑
56161
起价11000
均价
13800
1000元米
2003年8月底
雍家园
雍宫北侧护城河畔
56
544
3
联体塔楼
97111113158171179185202
267
起价9200
均价
11000
100米7000元
现房
华世隆国际公寓
北三环安贞桥
4万余
64套
335
塔楼
150250
起价9200
期均价
11000
毛坯
现房
代万国城
东直门香河园路
60
前期800套
4
塔楼
91104125157232340复式力114158
均价9500
精装
126号房现房
华冠丽景
东直门北街
前期20
前期400
279
板式低层
两居109177211223三居145
8200
毛坯
02年12月
入住
阳光市
新中街
40
4栋写字楼酒店
35
塔楼
698996164146203跃层138
8500毛坯9600精装
1100元米
02年12月底入住
康堡花园
工体东路8号
77
400
塔楼
8598110166213250
推5571126
9800
全精装
02年底入住
元嘉国际公寓
东中街40号
35
300
34
板楼
4850118235229
11500
精装
03年6月交房
蓝筹名座
吉庆里9号
826
336
塔连板
455692103136180
9380
初装修
02年11月
市场定位：较高投资价值商住高端产品
产 品：建筑形式塔楼追求高容积率建筑风格市感强烈
市场策略：半项目调整直接采取低总价户型策略吸引投资客通常做法牺牲均性严格控制单套面积
半项目瞄准东区国际买家户型适中精品楼盘空间舒适度满足市中心居住办公瞬间衡
力客群：市中心周边工作生活崇尚方便快捷高效现代生活方式易接受新鲜事物处发展期济实力较强中青年年龄3545岁左右生活配套尤私家车赖性强
购房目：住投资重
营销推广：高端产品品质投资价值推广思路
a 精品义——助产品身环境服务配套揭优势精装修项目客群效接形成项目差异化标示性点带面
☆ 雍家园：北二环亲水景观文社区
思想者建筑建筑思想
☆ 代万国城：全方位社区金融服务贷款 元题社区
☆ 华冠丽景：东直门极品商务豪宅
☆ 阳光市：40万米巨舰领航工体
☆ 蓝筹名座：商业投资蚂蚁计划带动整体发售商住分区
b 投资义——助交通利等综合外优势提升项目高附加值强调揭方式精装配套投资型买家度身订造
☆ 东方银座：国门商务区 全球投资标
☆ 元嘉国际公寓：首付16万月供2500奉送全套精装修
☆ 康堡花园：销外租日供16元米日租35
☆ 华世隆国际公寓：安贞桥畔 商务新贵
卖点：位置+性价+投资价值
卖点
东方银座
代万国城
雍家园
1
七维交通枢纽
十亲水住宅
43万米皇家园林
2
国门商务区
5万米城市森林
亲水景观文社区
3
名师关善明设计
社区金融服务
佛教圣风水
4
投资回报率
元文化题
分户设计全玻璃幕墙
5
组合户型
低密度1梯1户
名家名牌精装修
6
全套精装修品牌
国门交通枢纽
名师设计
价 格：单价900011000间（含精装）总价80200万元左右
销 售：项目均月销售1520套左右
项目名称
总规模
总套数
开盘时间
销售率
月销售速度
东方银座
16万米
602户
02年3月
4栋公寓出售23
均30套
代万国城
260万米
前期800套
01年3月
已售600套
20套左右
雍家园
56万米
544户
01年
售罄
足10户
华冠丽景
100万米
前期400户
01年
二三期住宅售完写字楼整售
30套
市场变化：新项目潜项目供巨期竞争压力加
时高端产品租售率普遍跌投资者较谨慎
竞争手分布更散化竞争面扩
☆ 北街北纬18（住宅）北京5月展会开售
☆ 里新城二期续卖（商住）
☆ 太阳宫220万米冠海集团双全盘入市（综合）
☆ 东北三环天立景项目分化客群（商住）
☆ 东四十条香江产皇城世家准备预售（住宅）
☆ 外街20万米昆泰国际中心综合体建筑开卖
☆ 东黎开发商外项目准备认购（投资型商住）
☆ 外10万米恒富广场开盘（综合体）
☆ 三里屯60万米精品住宅幸福三村包装完毕（综合）
☆ 外怡景园三期四期100万米准备开卖（综合）
☆ 东直门东方银座东侧商务项目准备开盘（写字楼）
☆ 阳门百强商贸中心40万米公寓发售（综合）
☆ 东直门60万米东华广场酒店式商务公寓蓄势发
☆ 面雍名家二期高档项目5月开盘（定）
☆ 北三环安贞桥国典华园北太庄通项目华世隆国际公寓二期商务公寓马甸冠城园四期东北三环凤凰城二期
☆ 安定门商务项目阳光市期……
竞争物业概况：
项目
位置
规模
价格
时间
特点
户型
杰座
东城区幸福村中路
22万
米
9600（含）1千元精装修
02年12哕1日入住
星级酒店理板式户型松精装
8179119179
元嘉国际公寓
东中街40号
35万米
11500（送精装家具）
03年6月底交房
东环广场互动会
48229齐全
怡景园
外街
前期38万米
12800含精装修
02年底入住
90国际客户
80390米
东华广场
东直门
82万米
12000
计划04年底完工
第标级综合建筑
种户型
巨石公寓
亚洲酒店面
2万米
16500元米
厨卫精装
02年底交房
亚洲酒店会
梯34户
华普花园
四十条桥西北角
30余万米
13000元米
01年5月入住
商务居住办公三位体投资观
100200米
英特公寓
北三环太阳宫
8万米
11000元米
02年3月
位置优势明显商住特征
93—380米
优士阁
东三环广渠门街交汇点
405万米
8500元米
04年8月
国贸商圈投资客准现房发售
130米
（2）纯办公型项目（住宅公建立项写字楼）
分布区：案直接竞争住宅公建立项办公物业目前较少缘性竞争手外（正阳厦华冠丽景）更应散化竞争物业鉴性办公楼层面考虑分析时中型发展公司选择面变广诸东四环住邦2000office甚北三环东三环线东二环线物业已成散化竞争象
区域属性：项目处板块特征明显具备相成熟办公氛围具备迅速发展潜力新兴办公环境
典型项目：散化竞争物业：现代城office天玉铭座摩码厦住邦2000等
鉴性物业：国英1号金隅嘉业中心财智中心左岸公社商筑量子银座等
市场定位：住宅公建立项纯商务楼高档写字楼
定位现代现代风格新生代写字楼
低首付投资型办公中户型导
部分典型售物业概况
项目名称
理位置
总规模
万米
总套数
（套）
容积率
建筑形式
户型（米）
起价均价
（元米）
装修
标准
入住时间
现代城
东四环百子湾西南
60万米
500
3左右
连塔
105200300米
7000元
500元米
04年5月
住邦2000
东四环慈云寺桥东南侧
6万米
300余套
标准层2620
塔楼
130米
9000
毛坯房
03年5月
天玉铭座
东耳环光明桥
2万余米
层2000米
塔楼
100—300余米
8009200
毛坯
03年半年
摩码厦
阳北路金叶厦西
21万米
标准层800米
塔楼
50米
8600
毛坯
03年12月
市场定位：针中型公司度身订造市区新生代办公间
产 品：住宅公建立项高档写字楼综合实价值较高
市场策略：低单价+低总价+低首付+低物业理费
短快投资型时机性楼盘
典型项目
卖点
产品
住邦2000
备注：2期贮备入市
1 CBD卫城首席商务中心准现房
2 东四环阳路交叉热点
3 现代派风格5A智甲级写字楼
4 国贸物业理公司
5 百万米开发规模配套齐全
1 框架剪力强结构组合
2 楼高68米区域标级建筑
3 分户式中央空调千兆太网
4 70净率堂9米高
5 力户型8成20年揭
力客群：第次原始积累公司迅速发展办公面积办公物业形象求均提升商住公寓纯商务办公楼转化中型发展企业
部分投资客居住办公体化中公司第三产业服务业客群居兼顾投资转售出租
法年龄3035岁间公司规模1020左右较注重交通便捷度楼宇市区位置
购买目：60购房客户办公买家纯粹投资兼顾投资买家占相重
营销推广：事件新闻营销推广策略炒作概念结合项目实际卖点炮响
a 实效概念义——摈弃前年概念提升销售力泡沫炒作行注重崭新办公方式塑造项目市场中差异化位赢综合眼球济
☆ 现代城：针布波族塑造项目美国街生活
☆ 住邦2000：漂移CBD切入灌输CBD卫城理念
☆ 财智中心：推国际集成财智切超然
☆ 左岸公社：类风格少数写字楼定位带动
☆ 金隅嘉业中心：中关村低价概念楼盘
☆ 量子银座：空间单细胞概念精细办公理念
b 现代义升级版——继98年开始现代城数码01厦实行住宅公建立项写字楼推广空前成功突破写字楼产权年限揭年数新生代写字楼行道户型低总价价格优势占先机迄没败例建筑风格外立面等方面抛开商住楼宇种种弊端成持续热销未两年稀品种
☆ 现代城写字楼：时尚处SOHO推广题演变成天纯商务投资型现代办公楼
☆ 数码01：国贸肩位置现代智配设两三百米户型周时间征服整栋楼宇80客户
☆ 财智中心：8米挑高800米生态堂超5A办公集成系统78米力户型三月时间结案
卖点：现代风格+户型办公空间+灵活付款方式
卖点
现代城office
财智中心
1
CBD热点辐射区应庞中企业
2000米商务健身俱乐部
2
现代城品牌势
现代科技外立面设计
3
现代义建筑
分户式中央空调
4
美国风格十字街区
楼高82米标性
5
生态义园林
低首付低总价
6
首付款递延交付颇具竞争力价格
70150310米中户型
7
Bobos休闲会综合服务
8米挑高800米生态堂
8
体量规模带资源享
系列化商务服务
价 格：现代城住邦2000财智中心三旺销写字楼项目代表均价7000—9000元米价格区段较适宜住宅公建立项写字楼买家心里认值
销 售：均月销售套数普遍30套现代城刚刚开盘计划月销售140套
项目名称
总规模
（万米）
总套数（套）
开盘时间
销售率
月销售速度
（套月）
住邦2000
632
300余套
2001年9月
90
30套
现代城
78
500余套
2003年3月
30套
财智中心
485
300套左右
2002年6月
100
100套
市场变化： 着新型商务办公楼热销东西南北公建立项写字楼层出穷许原先商住体公寓楼着市场变化期纷纷改纯粹商务楼
新城二期外立面改头换面雍家园期纯居住改中型公司租赁优士阁改纯商务办公楼峻峰华亭成专中型公司造办公楼出售型乙级写字楼项目造成强力击
——附：鉴竞争项目综合市调览表
项目
名称
位置
交通
物业性质
规模
㎡
高度
M
层数
建筑
结构
标准层
层高M
净高M
标准层
面积㎡
底商
车位
楼层
面积㎡
数量
价格
现
代城
东四环百子湾桥西南侧
商住立项
81000
41
14
2
框剪
29
27
2034
12
4100
300
10万
住邦
2000
东四环慈云寺桥东南侧
商住立项
63200
68
20
3
框剪
325
255
2620
12
5400
优士阁
东三环广渠门外街交汇点处
公寓立项
40580
78
26
3
框剪
280
260
1236
12
3300
财智中心
62578899
北四环保福寺桥东北角200米
公寓立项
48570
82
20
3
框剪
300
260
2103
12
3526
左岸公社
62657788
海淀图书城面
写字楼
70000
63
15
3
框剪
3．7
3—3．5
3000
16
20000
500
未定
金隅
嘉业
框剪
量子
银座
北三环知春路运村公寓
公寓立项
23600
80
局部90
22
1
框剪
360
260
1279
摩码
厦
阳北路金叶厦西
公寓立项
21000
60
22
1
框剪
2．9
2．7
800
层
600
130
售14万
租400
项目名称
电梯
配套设施
底商
空调系统
保安系统
消防系统
网络系统
装修
品牌
数量
租金
元
售价元
风格
价格
元㎡
现代城OFFICE
合资三菱
3观
6客
商场餐饮娱乐
未定
8000
中央空调
24时
闭路电视监控
户两语音接口数
现代墙面蓝色
500㎡
住邦2000
银行餐饮商务中心等
未定
12300
分户式中央空调
24时安防监控红外线监控
动报警系统烟感探测
千兆太网
毛坯房
英特公寓
餐饮商务中心等
未定
12400
24时
东方银座
银行餐饮商务中心等
18000
中央空调
24时安防监控摄头
优士阁
餐饮商务中心等
未定
8500
壁挂
24时视讲
动报警系统烟感探测
户两信息点
现代墙面蓝色
500
财智中心
银行餐饮商务中心等
3．50
9300
分户式中央空调
24时安防监控摄头
动报警系统烟感探测
宽带网入户
毛坯房
毛坯房
左岸公社
银行餐饮商务中心等
未定
12000
分户式中央空调
24时安防监控摄头
动报警系统烟感探测
毛坯房
毛坯房
金隅嘉业
餐饮商务中心等
未定
5800起
24时
动报警系统烟感探测
量子银座
合资三菱
3客
1貨
周边
650
租售
中央空调
24时安防监控摄头
动报警系统烟感探测
信息点5㎡频率1000MHZ
现代办公
500
摩码厦
合资三菱
2客
1貨
银行餐饮商务中心等
未定
8600
预留空调机位
24时安防监控摄头
闭路电视监控
100兆太网
毛坯房
毛坯房
项目
名称
率
净
率
堂
挑高
M
首层
高度
M
净高
价格
力户型面积
㎡
开工
日期
入驻
时间
付款
方式
报价
起价
均价
高价
现代城OFFICE
75
718
4
4
3．6
7000
6800
7000
7300
110
112002
52004
次8成20年揭
住邦2000
75
70
87
8．7
7．9
9000
8600
9000
12400
130
92001
52003
次8成20年揭
优士阁
79
73
8
8
7．5
8500
7600
8500
8900
130
42003
82004
次8成20年揭
财智中心
75
70
8．20
8．20
7．50
9300
8600
9300
9800
78
52002
122003
次8成20年揭
左岸公社
62657788
75
70
9
9
82
12000
11000
12000
14000
130
62002
52003
次性6成10年
量子银座
68
61
4．80
4．80
4．50
120
32000
92002
摩码厦
77．1
73
4
4
3．6
8600
7800
8600
8900
50
52002
122003
次性6成10年
◇重点分析
2002年半年2003年初新推出案档次（住宅公建立项高档写字楼）售价（段位置素）配套(员工餐厅中央空调)建筑技术指标（堂挑空层高净高率净率）户型（300米中户型）结构（框架剪力墙梁楼板）等具鉴性参考价值八新盘——
·东——
东四环百子湾现代城office
东四环慈云寺桥住邦2000
·西——
长安街西三环天行建国际商务花园
长安街西四环五棵松长安西点
·南——
东二环光明桥天玉厦
·北——
中关村财智中心
中关村金隅科技中心
京佳境天城
——案类产品分析着重针八特例项目天行建长安西点天玉厦佳境天城四项目情况综合分析
典型特例1天行建国际商务花园 68171660
开 发 商：北京天行建房产开发限公司
位 置：长安街公坟商圈
期均价：9000元米
占 ：6000米
建筑面积：54万米
建筑高度：85米
档 次：甲级
车 位：层268机动车位（销售）
柱 距：815米二层部分柱距93米
层 高：315米净高24
率：70
信 息 点：1015米两
绿 化 率：28
户 型：208450米
堂挑高：535米入口500米
中庭花园：三层400米七层十层180米中庭花园
物 业 费：762元
底 商：两层4500米光银行商务中心等
底商售价：首层均价16000元米
客 户：IT设计公司广告两层庄家客户投资型客户较少
智 ：千兆入区百兆桌面
工 期：01年5月开工02年7月19日封顶03年5月31入住
揭：工行健行中行光8成30年
综合点评：天行建国际商务花园继现代城写字楼数码01厦典型住宅立项新型办公楼段优势外产品面卖点生态性职知显著优势适合中关村中企业办公低价（包含灵活揭方式）中户型
天行建国际商务花园足年零五月时间全部售罄户型稍足外营销推广力相拉长销售周期颜色加重部分重点鉴部分
◇典型特例2长安·西点 68187711
位置：西长安街五棵松西四环交叉口
户型：343400米
堂：58米挑高
层高：31米
净高：26米
率：75
配置：中央空调等
均价：7500元米
特点：针目标客群创立竞争联盟
电话：68187711
付款方式：首付款先付10余款交房前付清
销售情况：目前尚未开盘排号者蜂拥
综合点评：住宅公建立项高档写字楼热销素纳：适合办公氛围交通区位现代办公风格形象气质首付递延交付低单价高揭年限组合户型高率净高满足发展车位中央空调配设等六素案重点分析八类项目中较少配设中央空调分户式中央空调然低价底商规模等密切关系（产品定位中述）长安西点疑典型例子
◇典型特例3天玉铭座 67173355
开 发 商：北京中天亿房产开发限公司
位 置：东二环光明桥
建筑面积：2万余米
层面积：2000余米
户 型：100—300余米
率：70
现 均 价：9200
装 修：毛坯
外 立 面：外墙高级铝板幕墙高档中空双层隔音保温玻璃
堂：净高45米吸引天花吊顶
卫 生 间：私卫生间+公男女卫生间
信 息 点：5米
配 置：中央空调
特 点：生态台
系 统：办公动化楼宇综合布控保安综合布控消防报警布控停车理布控
综合点评：天玉厦初8000元均价涨现9200单成交综合性价优势密分突出优势智系统配套完备新型办公楼热销产品均运点带面战术
◇典型特例4佳境天城 64746205
投 资 商：鲁英集团 发 展 商：北京英置业限公司
承 建 商：中建局二公司
项目址：阳区京中环南路甲2号
建筑面积：6万余米 楼 高：25层
价 格：8680起现房均价9500
推广定位：VIP级商务花园
外 立 面：铝板理石玻璃幕墙
配 置：4500米巴伦森林双层会茶水间洗手间健身
网络系统：宽带低155兆
户电：少800W 户电话：少4部
空 调：户式中央空调
电 梯：lG高速电梯
装 修：毛坯
户 型：122113152151170283390复式199152
率：77
层 高：29
揭：8成20年
堂：800米
车 位：1：11
综合点评：现销售率达90车位VIP配套卖点
（3）写字楼项目（列均出售型甲级写字楼）
分布区：租甲级写字楼分布外板块安定门片区北三环线售甲级写字楼两年东区供量较少建项目东三环线太阳宫区域点状分布代万国城昆泰国际中心怡景园三期东环广场二期等
乙级写字楼出租出售佳汇中心安发展厦样呈点状散布写字楼分布区配套相齐全预期配套齐全
区域属性： 租售型甲级写字楼区域成熟度高周边星级酒店购物饮食娱乐休闲设施齐全办公氛围浓郁市区板块特征明显国际化产业链环境息息相关
典型项目：参考型物业（租赁）：百强商贸中心佳汇中心泛利厦丰联广场东环广场联合厦寿厦
竞争型物业：代万国城华普花园阳光市东方银座华冠丽景写字楼金港厦昆泰国际中心恒富广场尚国际中心东环18厦东华广场等
备 注： 鉴案限高影响周边办公环境尚改进市政办公配套需完善等素产品做成甲级写字楼售价高存较市场风险租售型甲级写字案次竞争手作市场分析辅助点重点列举缘性出售型甲级写字楼作参考分析
案例1：东方银座（东直门代表性楼盘服务配套系统作参考）
开 发 商：北京东黎广场限公司（京开发100万米面积）
合 作 商 广东发展银行(贷款融资方)
施工单位 中建局五公司(业绩国贸燕莎南银厦民会堂)
设计公司：香港关善明博士建筑师事务（恒基中心海招商局厦设计）
室设计：香港陈富华室设计限公司
物业公司：物业费：8元
交 通：位东直门桥东南角二层面63万米亚洲交通枢纽相连连通首机场磁悬浮列车始发站7分钟达机场公交铁磁悬浮轻轨出租水交通构成七维交通网络
占 ：31747米绿化率266
建筑面积：155230米写字楼40797米
外 立 面：高质反光玻璃幕墙高级铝板组成配鲜明金属饰条面砖充分体现现代建筑风格增加黄色黑线条
建 筑：建筑高度98米写字楼23层4层5A级写字楼
容 积 率：5
写 字 楼：层高36米走廊净空23米堂层高92米
户 型：182121282等
层 高：36米
率：695
均 价：18000元米
物业理：收费8元月米
车 位：600
商 场：4万米国际SHOPPING MALL含公摊建筑面积27600米餐厅酒吧超级市场洗衣店糕饼房美容美发店银行邮局旅游票务中心诊商场铁连通安全通门磁门开启方监控系统物业理等形式实现
配 套：4层4708米空中会包括泳池网球场桑慢跑路径全天候商务中心600车位车库面积31346米
服 务：全天候商务中心留言物件暂存24时客房送餐房间扫水电气等费卡通划账订报问讯定做月结帐单购物送货墙壁油漆板处理家具维修翻新洗车等
电 梯：写字楼客梯6部1部消防梯商场2部货梯1部汽车梯2部客梯精品店型零售店餐饮
工期进度：统2003年8月底交房02年10月中旬封顶
空调系统：四制集中空调系统满足冬季夏季区域
冷暖求
供热系统：城市热力系统风机盘四制系统充分考虑渡季节
房间员冷热求
通风系统：间均送新风办公楼茶水间卫生间垃圾房等均
设集中排风
防 排 烟 办公楼走道楼梯间前室合前室等均消防求
系 统：设置相应机械排烟机械正压送风系统
强电系统：二路10KV电源时供电总电量 17900KVA设
备柴油发电机1500KVA设防雷系统电涌保护系统
电梯系统：进口高速电梯3VF调速系统工智群控电梯理
综合布线
系 统：超5类水电缆100兆户网络带宽
闭路电视 电梯堂出入口塘通道车库首层周界
监控系统：等位置安装摄机
线电视 北京市光缆线电视节目卫视中文台卫视音乐台卫
卫视系统：视体育台凤凰卫视电影台美国线电视新闻家庭影院亚洲频道香港线8频道等海外电视节目
楼宇控
系 统：厦种机电系统进行效合理控制
停车理
系 统：采非接触读卡方式出库车辆进行识
电子巡更 线操作系统员配备保安报警系统相联接手提
系 统：巡更讲机进行巡更
智卡 门禁理停车场理等系统户持物业理部门
通 系 统：授权效卡享卡通助理
水系统：分区变频供水方式市政提供热源24时供应热水
消防系统：动喷淋喷雾系统消火栓系统建筑灭火器等灭火措施
设火灾动报警系统包括感烟感温探测器火灾
动报警装置火灾联动控制装置
综合点评：东方银座毗邻东直门综合交通枢纽底商写字楼公寓具备典型投资特征日东环广场周边项目阳光市投资客群单成交迅速带动项目整体销售率
见东区CBD热点区域外出售型甲级写字楼开发风险较国外消费客群普遍租国知名品牌公司购买写字楼更倾CBD置业国购买写字楼中坚客群数新型商务楼更具办
公氛围高档写字楼分化（东区乙级写字楼）CBD辐射板块出售型甲级写字楼正面尴尬境
案例2：百强商贸中心（东四代表性楼盘）
开 发 商：凯恒房产公司（澳门房产公司投资）
设 计 方：北京建筑设计研究院
承 建 商：住总集团
位 置：位居阳门西南角
设计特点：豪华气派欧式挑高门廊设计
建筑面积：40万米
期：12万米甲级写字楼商场五星级酒店部分公建
写 字 楼：22层堂挑高6米
商 场：1—5层挑空办公商场电梯分区
工 期：2003年7月计划封顶04年春节交房
综合点评：百强商贸中心二环盘项目写字楼体量较02年半年做前期证时甑选家顾问公司终认甲级写字楼出售风险较决定改售租寻求海外租赁方式
百强商贸中心属外商圈外围独占阳门桥北侧华普联邦厦峙案理位置特征较相似配套设备齐全基够足反映出蓝胄·国机场商务办公案形象入市理应塑造周边缘整体商务链
案例3：恒富广场（外代表性楼盘）
开 发 商：恒富房产开发公司
承 建 商：住总集团
位 置：东桥东北角
交 通：新修阳北路起点工体路入口
环 境：毗邻CBD北门门前超型街心花园
建筑面积：10余万米
建筑形式：联体建筑
物业属性：公寓甲级写字楼底商（银行）
写 字 楼：26层90余米标高
价 格：公寓均价13000左右写字楼定
车 位：618
销 售：03年半年开盘
综合点评：恒富广场面华远集团CBD写字楼项目尚国际中心述百强商贸中心昆泰国际中心互成犄角势外板块早期东环广场联合厦泛利厦丰联厦昆泰厦期佳汇中心寿厦已形成较CBD东直门更成熟外商圈馆区涉外消费氛围独具侧面反映案户型面积增价格档次做高谓扩强敌竞争面
案例4：东华广场（二环第标项目）
开发背景：北京十重点工程投资商加华侨海规模档次高价格贵墅开发商东直门项目迟迟未启动现正计划国际融资启动该项目
设 计 方：英国著名设计院
物业理：加著名物业理公司
均 价：预计商务公寓13000写字楼定
占 ：1544公顷南侧交通枢纽建设51公顷
建筑面积：7303万米4969万米
交通枢纽：总建面82万米发车站台20商业14万米
环 境：3万米5米空中花园南区绿化23万米北区16万米绿化率37
交通区位：东直门交通枢纽中心
写 字 楼：两栋150米高国际甲级智双塔写字楼169万米
：3764米三层交通枢纽115万米配套设施
会议中心：236万米
展览商业：商场超市娱乐中心健身俱乐部等628万米
酒 店：六星级酒店36万米
车 位：1：13618车库2127万米
工程进度：原计划2002年底正式施工2004年完工现推迟
综合点评：东华广场写字楼案距离潜竞争手原该项目迟迟未启动项目交通枢纽工程规模宏涉投资资金数百亿计旦面市周边拟市场位第国门形象成二环区域霸周边高档写字楼会造成前未击
东华广场办公式公寓部分达648万米助整体形象天独厚脚交通便利届时推出会分化周边办公类物业客群部密切关注发展动
案例5：华普联邦厦（东四代表性楼盘）
发 展 商：北京中房产开发公司
理位置：东四十条桥西北角
物业属性：外销公寓商住甲级写字楼
建筑设计：加科伦公司北京建筑设计院
园林规划：泛亚易道
施工单位：城建集团五公司
代 理 商：世邦魏理仕
占面积：4公顷
建筑面积：26万米中写字楼建筑面积16万米
容 积 率：65
建筑层数：2栋25层（公寓）2栋25层塔楼联11层板楼（写字楼）
外 立 面：LowE玻璃
区配套：数中心行政中心高级行政俱乐部会展中心
环球资讯电子视窗电子触摸式水牌电梯预约系统
工 期：2001年1月开工2002年12月入住
均 价：20675楼层差价300差价300
物业理：戴德梁行 物业费64元月米
堂：挑空4层205米
客 群：国外驻京办事处
综合点评：位置产品优势现房进步细化解客群情况
案例6：昆泰国际中心（外板块代表性楼盘）659959060708
发 展 商：北京昆泰集团 建筑设计：香港巴马丹国际公司
代 理 商：古纪
位 置：阳门外街（原雅宝市场）
占 ：3万米 建筑面积：20万米
容 积 率：473 绿化面积：6736米
写 字 楼：总建面7万米
均 价：16000元米左右
工 期：03年9月正负零04年6月封顶05年半年交房
标 准 层：2900米 楼 高：27层总高106米
外 立 面：北立面采混合中空保温玻璃幕墙低辐射度（lowE）中空玻璃降低噪音建筑东南西采铝质遮阳板横条型窗户
堂：270米挑空8米
户 型：跃层错层LOFT样套型
层 高：355米
底 商：7000米环绕商业街
车 位：1000余
配 套：3000米温泉会5000米文化广场配独立卫生间开饭式厨房咖啡吧台
电 梯：12部电梯三菱等档次品牌载重量1600KG高速度设计4米秒
空调系统：中央空调机采特灵约克档次品牌冬季空调供热采市政热分区两制系统高品质新风系统
消防系统：火灾动报警系统通运CRT系统进行火灾现场图文显示公区域设背景音乐事发生时广播系统
监控系统：停车场写字楼出入口电梯轿厢楼梯口商业部分等场布设摄点监控实时情况
供电系统：双路电缆引入互备供电100W米需设计预留容量
布线系统：网络干线带宽100M入户10M户设语音数点办公单元保证户求外线容量
电视系统：线电视接收线网络中数电视节目卫星电视系统接收境外卫星电视节目
水系统：双路供水24时间断分高中两系统均采变频供水
供气系统：利外区市政设施现状天然气外南辅路市政线引入
停车系统：连体车库三层设动读卡卡装置实时监测车辆出入整车场情况
综合点评：昆泰国际中心商务公寓甲级写字楼均未开盘写字楼集高速信息系统办公动化理动化体外街收官作
案例7：尚国际中心
开 发 商：北京市华远产股份限公司
位 置：阳区东桥路东侧
建筑面积：约30万米
写 字 楼：甲级
公 寓：高档商务公寓
酒 店：产权式商务酒店
底 商：独具特色商务办公精品展示街
工 期：分三期开发建设期2004年12月入住
户 型：标准层面积2700米左右单套面积100200米间
特 色：建成CBD馆区交汇处形成独具华远品牌特色综合性国际商务MALL
配 套：厦10米预留信息点语音点
数干线采光纤电缆提供10M户公太网服务系统
综合点评：华远继第项目海润国际公寓获成功CBD尚国际中心势必成重塑品牌重量级项目首先案竞争影响商务公寓部密切踪期写字楼相关动态
案例8：金港厦
开 发 商：北京中兴联房产开发限责公司
理位置：鼓楼外街23号北二环北三环间中轴路
均 价：14000元米
结 构：跨度梁预应力消剪力墙处处隔断
工 期：2003年12月底入住
楼 高：20层
力户型：277301米
物 业 费：712元月米
车 位 费：租赁600元月150元月
力客群：国中型公司企业决策层型民营企业
电 话：642552525353
综合点评：项目距离案较工期较短中户型面客群案辅助型客群采梁楼板结构建安成相应较高调查关键少购买高档写字楼客户较青睐中轴路项目案缘性竞争手
案例9：东环18办公厦
开 发 商：北京嘉利恒德房产开发限公司
代 理 商：北京嘉润达房产纪公司
位 置：东三环国贸南双井桥
均 价：16000元左右
首 付：80万元
月 供：5年揭月供15012元
楼 高：8层层6户
率：725
配 套：OA配线系统
底 商：12层
户 型：3层1641米4层1582米5层1113米6层1139米7层684米8层684米
综合点评：东环18办公楼国贸桥南仅800米拥社区成熟配套谓交通区位环境配套均优等长期纠纷问题事件严重诋毁项目品牌公司品牌开间组合户型然吸引少中型公司目前东三环线入住数售高档写字楼
二市场战略市场定位
1基市场战略
（1）区域价值市场环境分析
◇案应坚定移定位写字楼产品中低端介甲级写字楼乙级写字楼间称准甲级写字楼实现利润目标效手段放成控制售价
◇作二环位置价值型纯办公物业具备高端形象必产品品质做实质性投资满足功必须满足客群高档写字楼外立面形象提升求
◇甲级写字楼高档公寓租售价格持续跌意味着东区住宅公建立项乙级准甲级写字楼市场供量加必须握入市先机压缩工程周期规避供量风险取销售短快
◇容忽视缘甲级写字楼周边商住客群容忽视周边科研单位购买力意识区域周边项目分流买家
◇充分利块带办公场纯粹性交通新格局带交通型办公规划方案身带弹性空间竞争力
（2）核心市场战略
◇户型职场低单价低首付低月供低总价高成交率
2目标客群定位（写字楼）
结合项目区域国际型消化特征轻轨13号线铁5号线铁10号线等交通环境变量带城市格局变化分析周边鉴性楼盘成交客群特征北三环华世隆国际公寓华尊厦冠城园蓝堡厦项目截流亚北南移客群周边林达厦建达厦金港厦雍家园富华厦鸿安国际厦金隆基厦万邦科贸厦华普国际厦洲际厦万信商务厦安发展厦杰宝公寓等客群定位定性描述：
行业属性：取较散化国第三产业服务业中型发展公司
A类——传媒机构文化传播公司广告发布公司广告艺术公司广告设计公司印刷公司公关活动公司图文信息公司影视文化公司培训教育机构图书机构家具设计公司杂志社等
B类——贸易公司商贸进出口公司旅游公司国际货运代理公司贸工贸公司航空公司海洋运输公司销售（汽车医药涂料明等）公司
C类——投资理公司咨询服务公司律师事务会计事务驻京办事处（市级）中介服务公司顾问公司环保类公司
D类——服务行业品牌公司食品酒业保健体育等娱乐行业机构
E类——电子商务公司软件高科技公司通信公司网络公司
F类——证券金融系统商会组织出国留学组织等
G类——装修公司装饰公司
职 业：国集体股份制企事业单位法私营民营三资企业兼顾少部分外籍服务型公司
文化年龄：学专科程度居高次专文化学科分2835岁3545岁辅
办公情况：企事业单位员缘性客户现办公面积50130米居单元套间5060米传统写字楼（非开间）事业单位私营企业中型公司集中130160米商住公寓纯写字楼三居商住公寓部分属投资购买纯写字楼租赁
收入水：公司月纯利润5万—80万间中1015万元居
购房情况：绝数首次置业购买办公楼60月购买项目201—3月决定购买交通位置购房首素第二物业形象户型合理第三价位便宜（包括首付月供物业费）第四办公环境配套重（停车位员工餐厅空调）第五技术指标（率层高）物业理实际相互例相差甚微作层面时考虑五素
区域分布：工作区域东城区占50左右阳区占30左右西城区20
支付力：首付1030万元会半中20余万者居月款力6000—1万元
购房目：70办公部分投资客购买转租转售
3项目档次定位
（1）北京房产市场乙级写字楼标准致：
外墙装修：局部优质贵重材料
室公部分装修：相三星级酒店装修
室外绿化：局部高档材料
停 车 位：150—250米车位
电梯等候时间：40—90秒
电力：60—100W米
夜间艺术明设计：
通讯：部电话15米
控制：部分动化
擦窗机：必须
空调：集中空调（两式）温度动控制
（2）项目档次定位
根理位置装修标准设施水出产品硬件档次标准案乙级写字楼硬件配套产品软设计方面甚部分超越甲级写字楼堪具备技术指标常规空调设置见会综合优劣分析建议项目摈弃甲乙丙等级分类高中低级划分——
国际准甲级写字楼星级写字楼高档写字楼
4价格定位
（1）定价原
◇应支持实现高速销售目标确定销售价格前提
◇全程销售期具良性价优势作市场竞争重手段
◇入市形成较气基准建立逐步扬价格体系
◇合理安排位置类型物业价格结构
定周期确保类物业相均衡出货
◇计划底商类物业租售适置便前期接中积累客户
谋求更利润空间
（2）类项目价格览表
类写字楼项目价格览表
项目名称
位置
均价
备注
二环环线类住宅公建立项写字楼项目
金港厦
北二环鼓楼外街
14000
梁结构
林达厦
北二环里
8800
现房
天玉厦
东二环光明桥
8600
准现房9200
佳汇中心
东二环吉庆里18号
11000
号称甲级
成铭厦
西二环西直门
15000
跃层
国英1号
西二环西直门青年宫
9500
现房
时代光名苑
西二环西直门北街
8500
精装
圣厦
南二环
7250
现房跃层
三环类住宅公建立项写字楼项目
龙辉厦
东三环双井
8000
邻CBD
四环类住宅公建立项写字楼项目
现代城OFFICE
东四环百子湾
7000
邻CBD
住邦2000
东四环慈云寺桥
9000
现房11000
CBD卫城
长安·西点
西长安街西四环五棵松
7500
长安街物业
天行建国际商务华园
西长安街西三环公坟
9000
长安街物业
财智中心
中关村北四环保福寺桥
9000
中关村
金隅科技中心
中关村三街9号
8000
起价5800
中关村
方圆厦
中关村
9500
中关村
青云代科技厦
中关村
8680
中关村
摩码厦
东四环金台路
8600
写字楼立项
佳境天城
京中环南路
8800
现房9500
号称甲级
◇二环环线类写字楼项目均均价1033125元米类写字楼项目均均价846182元米19类写字楼项目均均价924895元米
项目周边类商务公寓商住公寓价格览表
项目名称
位置
均价
备注
华世隆国际公寓
北三环安贞桥
9200
现房11000
雍家园
北二环项目面
10000
现价11000
东方银座
东二环东直门东南角
11000
现价13800
全精装
代万国城
东直门香河园路
9500
全精装
华冠丽景
东直门北街
8200
元嘉国际公寓
东中街40号
11500
精装家具
蓝筹名座
吉庆里9号
9380
初装
华普花园
东四十条桥
13000
现房
◇项目周边类高档商住公寓8项目均均价102225元米1000元米精装修档次精装修费均均价92225元米—表类写字楼均价差仅2645元米
◇周边商住项目够甲级乙级写字楼档次标准区分列举商住项目类标准数建筑综合体—
—身写字楼配套相享数项目均设置中央空调分户式中央空调作硬件类参
◇27鉴类项目均均价923573元米（3）价格定位
通外板块东四商圈东直门商务区缘性项目三环线类60项目深入广泛市调结合项目成交客户案价格接受度调查行性市场定位角度价格建议：
◇目标均价9250元米（毛坯）力争达9500元米
精装修目标均价10250元米力争达10500元米
◇毛坯房全程均价9035元米精装房全程均价10035元
米略低市场均价200元米更快实现销售短快
◇案属812层高层办公楼层差拉价宜高建议入市
起价仅低全程均价350元米左右价格面市8686元
米先期开盘均价9000元米制定价格方案销售
形势优销售速度保障前提争取更高价格实现
◇具体价格方案包括种户型价差开盘价格明细销控期
价格调整等户型设计方案确定做确定
（4）价格定位说明
策划书价格定位毛坯房全程均价9035元米含写字楼中央空调配设中央空调新风系统配置成300元米左右计算中央空调成定价标准：
——案毛坯房起价9100元米左右均价9400元米左右高价9700元米
——案精装房起价10100元米均价10400元米高价10800元米
定价分析50鉴性住宅公建立项写字楼结合目标客群接受度调查60张定量分析报告出根低开高走定价原开盘均价9400元米1月客群成交市场摸底试探反馈良飙升200元米左右均价9600元米两三月热销反馈提升9800元米完成市场预期良争取半年左右够结案入住前均价浮1万元米左右认购初期果卖出项目高价显然违背低开高走原
5入市时机
◇市场住宅公建立项写字楼普遍采取销售短快策略首先购买写字楼客群购买私宅选择周期相较长股份制公司时存董事会决策程般租赁客户转购买存租房公约合时间限制者家公司做年度资金投入计划先期纳入计划会早批复决策时类竞品竞争面扩够先入抢占15客源
◇建筑结构设计方案改变建议原计划4月26日正式开盘日改5月16日（周五）正式开盘延周错失年中黄金季5月份整月
◇建议原计划4月中旬部认购延周4月26日（周六）正式开始部认购样方握五国际劳动节放假长达10天假期争取积累更准客户
第二部分
产品定位
产品定位
1区位认知
属性界定：北二环区域市场中位置价值型物业相较属升值发展潜力城市造重组区域
优缺点：
◇优点铁5号线环线铁交通价值促动明显点东西南北通达性增强
相毗邻雍宫国子监规划传统文化旅游区东南侧拥俄罗斯馆路北相坛皇家园林元文化底蕴深厚
◇缺点—城市设施配备足距离邮局银行饭店餐饮娱乐休闲办公品店保险证券等商务服务较欠缺尚未形成区域气候
受区域传统民房影响国际化高尚气息尚增强整体品质感欠缺拆迁面较区域配套设施国际氛围短期会太改观拆迁户存留时间较长
区位认知题概念：
会核心·国际智造商专署办公站
2项目价值
◇块街东西界面规整南北四方四正整体易规划设计出功纯粹建筑率高商务楼宇
◇街长达70米易塑造突出办公形象时功齐备商服配套提供丰富前提条件
◇回字型反凹形建筑体形吻合整体办公气场容易目标客群定位产生接够定制化战术引导层次客群产生集体阵营集成办公效应
◇统限高正方形块带项目户型典型均性特征相规避采光遮挡通风受限等利素利均衡出货
◇东西楼统称双围合式建筑设计外赏景观光视野面宽阔方位进驻业均办公精神层面满足
◇西楼已出面正负零东楼开挖业已绪迅速争取市场先机创造利工期形象条件
3产品基面
核心问题户型设计
◇现户型设计方案简析
现设计方案东楼分4单元时针方西北东北东南西南次标识ABCD中现规划设计AB单元套数分12套CD单元分10套单元分9种户型标准层层44套现方案分13种户型销售面积公摊系数125计算（75率）户型面积表： 户型面积览表
层户型
套建筑面积
销售面积
套数
B2B8
4611
5764
4
A1B4C1
5728
7160
6
A3C3
6205
7756
4
B1
6405
8006
2
A4C4
6624
8280
4
B10
6708
8385
2
B9
6720
8400
2
B3B7
8424
10530
4
B6
8833
11041
2
A6C6
9430
11788
4
B5
10112
12640
2
A5C5
12272
15340
4
A2C2
12945
16181
4
销售总面积44246米户型套数占标准层总户：
户数例览表
销售面积
占总户数例
50余米
909
70余米
2273
80余米
2273
100余米
909
110余米
1364
120余米
455
150余米
909
160余米
909
50100米户型占总户数63646090余米空档
105130米户型占总户数2728中130余米户型空档
135150米户型占总户数909130140米空档
160180米户型占总户数909170180米空档
◇建议户型面积配
根周边鉴热销项目客群进步调查结合建筑设计报批行性终户型销售均等速率销控考虑建议：
销售面积
占总户数例
层套数
5060米
5
220
80100米
30
132
105130米
45
198
135150米
15
660
160180米
5
220
◇户室建议
·50米户型购买力十分限公摊面积较低适合高档办公楼宇设计时概予考虑
·5060米户型投资型客户中型公司占半例案价格定位素总价完全购买现代城8090米户型更面积商务公寓占例应
·80100米中型公司需求流更次置业事业处起步稍积蓄阶段亚运村南移簇群案辅助客群
·105130米户型案流目标客群定位中型发展服务公司吸纳象原始积累第桶金满足商住公寓办公档次形象愿意支付高额租金纯写字楼办公（买租划算）客户
·135150米客群稳固性发展公司部分缘性客户周边居住办公科研机构企事业单位等占例较低
·160180米考虑餐饮保健医疗器械保险航空中介顾问等第三产业品牌类公司办事处品牌客户较注重服务业务链CBD周边项目直接产生分流效应例低
◇户型均面积指数
层总销售面积44246米计算均户型面积10056米
◇户型
东楼正南正北户型层10套分占2273正东正西户型层12套分占2727均价9000元米例种基定价结构分析：
南 2273 ——9105
北 2273 ——9145
东 2727 —8900
西 2727 ——8850
东楼均层单元三梯十户三梯十二户单元独立义楼宇强势卖点户室中户型南北户型集中东西总体方案较体现户型设计均性户型面布局率较高功分区合理表中价格放市场较中足够竞争力
案单元户型差异化面积较接价格层差差户型价差拉幅较易造成客户考虑周期加长分期分批量供应便引导客户积极认购营销战术着重考虑问题规划设计程中坚持牢牢控制住适中户型原
4卫生间
◇标准层：层办公室私卫生间位置做合理调整卫生间道划分空间影响降低限度7轴分界线东半部分例西半部分称相具体：
（1） C1卫生间位置西北角挪西南角
（2） B5卫生间位置西北角挪西南角
（3） B10卫生间位置东北角挪东南角
（4） A1卫生间位置西南角挪西北角
（5） A4卫生间位置西北角挪东北角
（6） C4卫生间位置东南角挪西南角
5外立面建议
◇建筑风格
形体组合运现代简约国际式风格冷酷务实注重功设计运优雅建筑材料浅色石材铝合金饰板周边文化底蕴相结合例重装饰竖线条区单元识考虑限高带标志性明显楼顶作相应钢化结构造型设计
◇建筑色彩
简洁明快色彩鲜亮辅高贵金属框料饰条形成身特色
色调整体统通透落玻璃幕
◇外墙外保温
节约室办公空间形体变化外保温实施相难度技术问题需解决
◇百叶窗
建议室外空调预留机位做百叶窗封闭增强厦整体外立面效果
◇外窗
定作成落窗采光面积（窗口高度宽度）方面销售重影响
◇顶层
屋顶预留预埋件立广告牌作准备（结构封顶厦宣传者厦竣工立广告牌）
◇建议预留空调机位量隐蔽众细节方面保证厦区住宅商务公寓奠定厦物业高端性
6交通建议
◇7米宽双车道设计
◇乙级写字楼低标准150米车位1万米60左右车位设置东楼总建筑面积72083方米建筑面积55903方米应配设低车位380总建筑面积42000方米西楼建筑面积26000方米应配设低车位180
◇建议车位费收费标准
面车位：部分150元月部分计时收费
车位占费：400500元月（含理费）
7景观
庭屋顶花园休闲功结合建议东楼层享空间时设花卉品种景观
8底商
◇底商业态功定位业态分布
蓝胄国际场东毗邻东直门北街西侧雍宫街北干北二环建成四面街拥二环通畅铁立体交通网商业交通深足够位东西干道中间带四方均定步行距离缓吻合购物聚集消费商业特征具备较强商业发展潜力
二层——预留做商场途规模视招商情况定初步拟定商业招商途厦东楼例二层建筑面积10000方米左右面积较商场写字楼办公品质存较影响停车位相欠缺时周边消费群集中缘拆迁房较日消费力限存养店铺周期较长（少需23年周期）恰时机二层部分空间时作办公途发售作功途（原定三层会议室移二层建议型会议室150米左右会议室300米左右）作备选方案
案商业采取超市+精品店（含专卖店）+购物中心综合业态集购物餐饮娱乐休闲体购买频率高食品日常生活品购物中心营特性
层——案北侧街部分块较长毗邻雍宫传统文化旅游区建议层街面业态功部分考虑旅游纪念品文化艺术收藏品古玩字画旅行社设置缘商业特性更结合
层街面——精品店类专卖店高档化妆品店名表店珠宝店美容美发店时装精品店鲜花礼品店糕饼房等
时配设快速消费品店连锁快餐厅中西餐饮店酒吧餐吧水吧咖啡厅助餐雪茄店奶茶冰淇淋日韩国料理美式快餐罗杰斯麦劳肯德基助餐厅品牌茶餐厅海鲜城等
首层东西南侧——商服配套邮局银行（配动取款机）票务中心干洗店门诊书店办公品店等24时商务中心包括订票印复印传真专业图纸晒装订等服务
层——KTV包房夜总会桑洗浴中心健身中心彩扩店部分精品店辅中高档超市（华润超市）预留员工餐厅
部分——设备房等占公摊房面积应合理压缩量保证厦整体率百分七十样保证厦正常销售时根方客户需求调查部分应设置储藏室干附带写字楼赠送
◇底商业态规划
案日消费周消费目标群较分散商业氛围足业态规划面积存租售风险建议层街精品店建筑面积1050200300米等考虑底商店中店途建筑面积宜中统应4050米店铺拉高租售价格加快租售周期均柱距12套面积作铺面开间短进深进深应8米左右
9物业建议
◇空调建议
市调中40余北京类（档次）高档写字楼绝数设置中央空调中央空调配置成乙级写字楼档次写字楼十分重硬件标准建议案商场部分设置中央空调写字楼部分配设分户式中央空调整楼宇配设新风系统
通具代表性空调供货商厂家充分解目前市场般采中央空调品牌美国特灵约克开利麦克维尔空调造价240元米（国产）进口280元米目前项目西楼已面正负零采中央空调系统工期结构施工会带负面影响中央空调线通结构层直接通电梯井分户计量位置层高净高会带影响机占面积体20米会占机房面积
新风系统针北京春秋两季空气干燥风沙特点起滤净化控制风量截作时换风两次含氧量高机空调机位外部置放会占室面积目前新型写字楼新风量需求普遍够做50立方米时造价30元米
两项造价300元米左右项目发售会带利影响相反中央空调配设成高档写字楼必须标准新风系统成现代高档写字楼缺标准
果配设分户式中央空调市政供暖直燃系统取消果保留直燃机单独配设单冷空调综合权衡利弊直燃机远供暖系统350元米造价划算终建议中央空调冷暖式
◇员工餐厅
建议设层面积应保证1000米左右致容纳500左右
◇层堂部分
东西南北四堂出入口设置高档旋转门
◇建议量引进直饮水入户般言设备安装费均厂家负责利润采分帐形式时提升厦整体档次
◇门禁系统——感应式卡通实现门禁楼消费卡通建议首层设微波红外双鉴探测器
◇精装修毛坯房
建议案提供全套精装修配套标准分室精装修毛坯房两种价格方式供客户进行充裕选择加快销售进度
10物业服务
◇物业费建议
综合周边市场行情建议写字间部分物业费定位284元间35元月米准办公区域水电空调费单独收费含物业费底商部分物业费适增加建议物业费厦物业公司测算
◇物业理服务范围建议
高档写字楼物业理服务考核写字楼品质项重容案24时服务建议角度力争理服务出特色形成项目营销推广卖点
（1）基服务范围
公区域清洁服务面停车场理邮件分拣快递服务节日装饰
留言物件暂存房间扫水电气等费卡通划账订报问讯定做月结帐单购物送货墙壁油漆板处理家具维修翻新等项服务
（2）24时基服务容24时办公24时助银行
24时厦夜景明24时堂明（开部分灯源）
24时公行政卫生间明（开部分灯源）24时公
走廊明（开部分灯源）24时电梯正常运行（根加
班公司数开启电梯数量）24时保安电子巡更24
时车位理24时维修保养服务24时室维修偿
服务全天候商务中心（影印传真邮件处理报刊订阅代定
酒店）等
（3）延伸做服务容：24时订餐服务24时订票服
务24时音乐休闲吧24时酒吧24时健身中心24
时代订酒店服务24时前台留言服务24时醒定时
服务24时送花等
◇备注：建筑规划评估规划设计建议户室例表户型具体分布表户型统计结果表等祥见前相关提议户型方案确定提交做单独辟
11东楼设计方案修改点
A层高
标准层层高原28米调整285米
层调整情况：
二三层调整200mm
首层45米层高变二层调整300mm
确保首层面高度标高+010
B层设出入口（独立）位置定东楼南面
C东楼标准层四电梯间连通加剪刀梯（前室）
D电梯间考虑采光加公卫生间
E东楼标准层面出入口设东西两侧
F东南角做商场卸货区设货梯
G电梯通二三层
H标准层回字型圈结构量拉齐结构拉齐外
I100米户型（包括100米）卫生间设计考虑者拆公卫生间
J东楼标准层户室
50100米户型占35中80100米户型
105130米户型占45中130米户型
135150米户型占15中150米
160180米户型占5中160米
12附项目设计修改建议
层高部分
1 首层首层底商层高45米局部挑高5米（公寓入口堂）商场东西北设独立流入口
2 二层二三层高度压缩标准层层高达3米（净高27米）标准层率需达75
二 面部分（东楼）
1 公寓入口：四单元堂设公寓入口层设通达商场独立入口设门禁系统转换公寓商场出入流
2 三顶层标准层户室
50100米户型占35中80100米户型
105130米户型占45中130米户型
135150米户型占15中150米
160180米户型占5中160米
3 室卫生间
套户型预留室卫生间通风换气道水道
4 公卫生间：层电梯井侧设公卫生间
5 单元享空间：电梯厅中心筒位置设单元享空间
6 信息点设置：宽带入户8米信息点
7 层服务业员工餐厅设三独立入口层写字楼顶层统预留排烟道充分利边角面积作设备层增扩停车面积员工餐厅面积
8 三层设置会议室功厅展厅
三 交通部分
1 写字楼电梯：四单元四组电梯垂直交通直达三层
2 商场电梯货梯：层设三组车库出入口中商场独立组高度出入货车写字楼两组三层二层设独立商场专电梯
3 卸货台：东楼层东南角位置作卸货区局部挑高设商场货梯部
四 车位
1 三层设写字楼固定车位80米总计360
2 三层作访客商场时车位途
五 立面
1风格：现代风格色调整体统通透落玻璃幕结构凸出部分配饰钢材质金属框架高级石材衬底辅铝扣板
单元外立面保证整体风格统谐突出单元间独特性达相互独立整体协调效果
2色系
写字楼部分冷金属色调辅现代活泼少量暖色表达青春气息二层底商突出稳重高贵效果二层写字楼体顶层部分三段色系深入浅加区分
13装修标准配套设施建议
说明：建议总结市场鉴性楼盘：东方银座现代城银谷厦汇置通厦天玉铭座新洲商务厦财智中心等诸项目基础结合目标客群需求案市场定位乙级写字楼配套装修标准提出细节周处探讨
（）外装修
◇外墙
采进口冷色调高档石材加浅色通透感强玻璃幕二层花岗岩层高级铝板幕墙高档中空双层隔音保温玻璃辅铝装饰（金属框料饰条）竖线条
◇静音设计
全部选低噪音设备采减震基础类机房墙面建筑均作专业吸音处理采隔声门采中空玻璃外片进口反射镀膜离线玻璃片低辐射镀膜玻璃具良热工性防止外噪音干扰光污染
（二）装修
（求堂电梯厅洗手间等装修相三星级标准）
◇堂装修门柱
面墙面铺砌优质进口理石艺术吸引天花吊顶艺术灯饰
柱面磨光花岗岩踏步板（锈钢材料）
堂入口处设动旋转门两侧设动感应门
◇电梯厅电梯间
（求稳定充足高速升降级系统）
电梯面采优质花岗岩墙面采优质理石电梯厅吊顶锈钢玻璃配发光灯槽
电梯品牌：台湾产海组装日三菱电梯
扶梯品牌：
二层电梯间面采高档理石墙面理石
三十二层层面墙面高环保涂料楼层电梯间均采理石门套顶棚造型吊顶
二三层电梯厅吊顶轻钢龙骨石膏板刷白色乳胶漆
◇楼道楼梯间
公部分墙面刷高级乳胶漆吸音天花吊顶
层面采高档理石墙面柱面理石
层二层面层相局部墙面理石余高环保涂料
三—十二层面石材高环保涂料墙面
楼梯间层三层采花岗岩踏步踢脚墙面高级环保涂料
楼梯间四—十二层采水泥踏步踢脚墙面高级环保涂料
车库面水泥压光墙面白色乳胶漆天花白色乳胶漆
◇办公间
隔音天花吊顶高级木板墙面乳胶漆
办公室明设格栅灯
消防求设置烟感喷淋等
◇卫生间
私卫生间提供精装修套餐预留道接口墙面高级瓷砖
公卫生间精装修次位花岗岩面吊顶条形铝扣板墙面瓷砖花岗岩洁面台锈钢镶高级防雾镜
办公区域公卫生间洁具品牌：科勒TOTO档次品牌
24时热水
◇层员工餐厅
墙面高级环保涂料面砖天花矿棉吸音板吊顶
（三）智配套设备
◇OA办公动化
综合布线系统（POS）——标准层提供5米信息点支持图形语音数传播根客户需时增改信息点位置数量
通讯系统——引入集团户网具备公众网交换机具备切业务功实现全面电信解决方案厦设线电通讯防屏蔽系统实现整楼通讯盲区
数字光纤通信系统接入数通信服务包括：Internet网VOD点播物业理商务等方面服务
楼引入北京电话局市话线路户提供市话国长途国际长途
计算机网络系统——厦东西两侧少设两弱电竖井网络运营商（中国联通网通等）提供网络服务实现宽带入户智化网络100兆入楼10兆桌面
电讯弱电系统——厦设电话程控站提供充足数接口综合布线系统客户根实际需布置安装
◇BA楼宇综合布控
供暖系统——冬夏均采风机盘加新风系统进行供热供冷车库设通风排风冬季暖气供暖
供电系统—采高低压双路供电系统动互投具备动发动机
明系统——层正常明采环网供电方式供电层明总箱层走廊前室等公场设应急明层走道出入口设诱导灯安全出口指示灯（疏散指示灯）厦层设建筑物立面效果泛光明灯24时设间断夜景明系统
电视广播系统——厦楼顶设置卫星接收器根需适度增加设卫星电视接收前端室接收国际电视节目时接入城市线电视网厦设广播前端室供厦播放背景音乐消防紧急广播堂层楼道设高档音响系统
水系统——厦供水系统动变频水泵供水行政卫生间预留24时热力功
远程抄表系统—户消耗电冷热水远程传输抄表中心
◇SA保安综合布控
（求较先进视频保安监视系统）
电视监控系统——厦设安全防范中心设监控机相关设备实行24时监控厦出入口车库走道电梯轿箱等安置摄机设置摄动切换监控处采画面分割器更显示记录回放图装设中央闭路电视专业员24时监察保安巡视
IC卡控制卡通停车理视讲系统
◇FA消防报警布控
厦公部分（堂走廊电梯厅等）写字楼部分均设喷淋烟感设备厦设置消防龙头消防梯安全疏散通道保证中控室实施电脑线监控
动消防系统——厦消防报警控制系统采智类式火灾动报警控制系统楼层办公室电梯前室机房等处设置类智烟感探测器面积公区域设置智烟感控测器层公走道设置带电插孔手动报警器车库设备房等处感温探测器
消防电均采双路互投（24时停电）报警系统总线址编码类控测消防水泵消防喷洒水泵消防稳压水泵正压送风机排烟风机等消防设备线控制消防设备总线控制通控测总线返回信号烟感动喷淋系统
◇PA停车理布控
停车场理系统——停车理采动化系统停车场车况监测车辆服务理场环境状况监测计时计费理等出入口处设读卡机栏杆机入口处机房里设空位数量显示
◇综合理系统
厦采国际化先进楼宇设备理传统分离楼宇（BA）消防（FA）保安（SA）停车场（PA）办公动化（OA）等子系统综合理
（四）功配套建议
层：底商配套银行快递印刷保险机票24时商务中心洗衣店公电话等设备设施餐吧咖啡厅等精品店商场预留
层高级夜总会作厦配套娱乐场配设员工餐厅
二层部分商业办公
三层设中型会议室功会议室配健身中心
类产品定位特例：
亿城中心 82636688
住宅公建立项写字楼开盘4天国贸房展会成交30套
开 发 商：北京万柳房产开发限公司 北京亿城房产开发公司
设 计：中国建筑科学研究院建研建筑设计研究院限公司
施 工：中国中铁建设限公司
物业理：第太戴维斯
监 理：北京光华工程建设监理公司
园 林：新加坡krismation园艺集团
位 置：中关村北三环苏州街
面积：181262米
建筑面积：118万米
结 构：柱网混凝土结构承重墙
外 立 面：玻璃幕墙Low—E中空玻璃
楼 高：A座18层写字楼B座11层配套商务酒店C1C2座20层纯商务公寓
配 套：定制式全开间两栋写字楼两栋商务公寓式酒店餐饮娱
乐购物会
均 价：8400元米
户 型：96841530215370171252101821035米
销售策略：开盘期购买情况95折96折97折98折递增
推广策略：第代商务中关村原始贸易第二代商务商住混杂第三代纯粹商务写字楼
产 权：70年
率：73
租 金：八成二十年 日供民币147元米天
银行揭：八成二十年 首付20 贷款80
结构规格：框架结构97—1000米空间意组合
商务服务：功商务中心会议厅展示厅银行快递公司医疗中心健身房休闲娱乐中心洗衣房商场便利店阅览室票务中心员工食堂快餐厅型餐饮咖啡厅酒吧等
通 讯：20米数点根客户需求时增加
空 调分户式中央空调室温控时限求
物 费：40元月米
消防系统：烟感报警动喷淋系统
保安系统：闭路电视监控系统楼宇讲系统电子巡更周界防范局部楼层红外报警系统
车 位：型双层车库车位充足656位1353非机动车位81访客车位远距离非接触式刷卡智化理
堂：87米挑高豪华堂500米
电 梯：4部高速电梯1部强载力货梯通力蒂森档次24时运营
装修标准：外立面玻璃金属幕墙
首层堂外墙落钢化玻璃
堂电梯厅墙面高级花岗岩
入口选进口名牌型旋转门
办公间面水泥找预留客户装面层空间刷墙吊顶
隔墙轻钢龙骨双面双层石膏板隔音隔墙
洁具科勒档次品牌
智配套：综合布线系统——结构化综合布线超五类非屏蔽双绞线
12芯模光三类数电缆分支持数语音传播信息点7建筑米租户选位置数量
安防体化——保安报警巡更门警电梯停车
皆计算机软件统理
通讯——引入集团户网具备公众网型交换机具
备切业务功移动电话缝覆盖系统位置
手机
背景音乐系统——公区设音乐系统消防等紧急
情况
配套设施：空调供暖——户需年四季冷暖意新风系统提供全年滤新鲜空气全面动控制直接数字式监控（DDC）系统赠送分户式中央空调约克档次
供电——总供电量12200KVA双路供电动互投厦部分预留电源满足餐饮配套需求20A80A电表
供水——水系统中水系统热水系统污废水系统
供水系统中高区变频恒压供水低区市政供水
热水系统24时供应茶水间24时供应开水
环保设计——配套设备采污染超低污染产品前庭设全景式花园式绿
节设计——外墙屋面均温隔热设计空调采3DDC电脑控制系统
静音设计——全部采低噪音设备外立面采镀膜中空隔音隔热玻璃
第三部分
推广攻略
推广群界定
项目推广群界定项目身真正成交目标客群存差1万元米均价项目推广广告中会仅仅针价位吸引客群应塑造高均价产品高附加值促成目标客群成交
案目标推广客群理应锁定：追求现代时尚市节奏感强注重品味富情趣国际繁忙型中产阶级族
◇群气质描述
现代时尚 性见 精致务实
◇细化特征描述
28岁38岁间资中产阶级等私营业
公司面二次发展关键转折点事业成发展潜力巨
力学历见济头脑
爱事业爱家庭爱市讲求生活情趣
追求现代新市生活眷恋繁华轻松舒适办公环境购买时较理性关注价格强调性价愿意带太济压力
二推广目标
◇快速全线利回笼资金第推广目标
◇竞争项目分化影响利实现利润项目品牌双赢
◇半年东楼销售取短快良业绩西楼成功发售奠定基础
三推广策略
◇新闻事件营销作案始终推广策略争取投
入获重产出效果
◇市场导入期注重先期集中软性造势开盘期侧重组合差异化策
略销售稳固期讲求重点公关策略开辟第二营销渠道第二强销
期展开差异化推广策略销售渡期注重促销策略季节公关
（项目图纸确定结合工程周期销售周期制定推广周期）
1推广定位
市核 智造场
释义：
项目差异化推广定位项目实际发售全程亚产品定位市场定位价值揭示项目卖点时产品定位市场定位线脉动购房利益点转化
市核 寓意处市核心位单细胞裂变城市理切入点吻合发展型中公司（新秀公司）裂变特征
智造场解释：信息时代智慧型公司制造（出产）基智慧加工场场词典含义指较宽广处场广场（商场）会场理解智场职场磁场专指十分纯粹办公职场
市核 智造场作整体项目推广定位暗合传播超八字理求项目外环境环境深入浅出揭示纯粹办公场概念项目块特征十分贴利塑造足纯粹办公环境
辅助推广定位——
世界交叉口 国际智造场
释义：
推广定位简短六字融合感性理性诉求作户外广告宏观推广起高屋建瓴作详揭示项目卖点
作推广定位必少辅助补充世界交叉口 国际智造场揭示案十字铁班交通利国际气质提升时作核心广告语
2核心推广线（开盘阶段）
◇商务办公进化
域进化
三环外蜗居型办公间 三环线寄居型商住站 三环属型办公场（属产权核心会动产）
交通时间成进化
员工班均1时单元中途倒1次公交车基数
班均40分钟1时单元基倒公交车基数
班均半时40分钟单元四方均铁连通基数
办公形象进化
标识性标示感差基础型办公楼 区公司标示高塔商住混合楼 标示明确醒目识记忆率高纯粹写字楼
办公档次进化
丙级写字楼商住公寓楼 乙级写字楼 高乙级准甲级甲级写字楼
办公空间进化
影响办公环境商住办公空间 缺乏办公楼品质纯粹商务公寓办公空间 彰显办公品质现代化高档写字楼
……
◇会核心 十字铁 专署办公基
环线铁——铁1号线建国门复兴门相连西达石景山东通州连通十里长安街意味着商务链西金融圈东CBD
轻轨13号线西直门东直门相连北跨中关村亚运村东达太阳宫亮马商圈东二环商务带
开通铁5号线雍宫（案脚）直接相连
铁5号线——北起亚运村腹南南三环宋家庄途北三环北二环雍宫站东单王府井商圈市区唯环线铁交汇南北交通动脉线
案东侧500米号称亚洲东直门六维交通枢纽西
直达西直门综合交通枢纽中关村北直通亚运村南CBD
建国门东单王府井商圈坐镇会立体交通枢纽核心国际
市典型高效率交通商务办公基
◇二环铁商务办公链形成北二环成年房产热点
东二环——2001年东直门广渠门五厂区拆迁伊始甚南达左安门典型商务物业濠景阁通媒体集体报道线物业先轮番挖掘东二环业已形成家公认商务链
西二环——早八银行金融圈雏形现金融街整体规划实施西直门交通枢纽改造菜户营桥商住物业崛起丽泽商务圈规划形成西二环未三五年会形成二环环线第三条商务链
北二环——着德外科技园落户西城区安定门商圈西直门交通商务区东直门交通商务区中轴路旅游商务线成片北二环继成熟东二环商务链先崛起先形成第二条环线商务链
南二环——相环线南二环缺乏铁环线带动集旅游居住文化商务体链条发展相滞长椿街北京站高档写字楼已成气候相应受南城概念负面影响整铁环线商务链未两年全面形成
◇面升级国际中型公司占办公需求流
原始积累型公司——针第次创业型中公司外外省北京拓展业务扎根土行业机会创新深刻握更针工作室起点（合租赁属商住物业里办公）通年奋力拼搏业绩公司运转够基维持具发展潜力新兴产业型公司
中型公司——通原始积累公司规模8—10余左右绩效稳定庄家客户相稳定具备电脑输出型业务运转特点完成次创业基具备注册资金相接周转资金盈余置换提升交办公点租赁乙级写字楼购买普通私家车开拓业务
国际化中型发展公司——告创业伊始原始积累体历2年业务拓展股东间年终分红两次面发展壮关键点公司企业股东少拥1部驾车时满足租赁乙级写字楼停留商住物业（租买）办公具备二次置业（购买）倾意愿（然物业定买租划算）目前类中型公司办公置业需求庞购买力相较强
◇坐拥皇城帝位 细胞裂变发展速度开辟江山
雍宫——始建1694年（康熙三十三年）北京藏传佛教寺庙红墙黄琉璃瓦宛皇宫皇宫宫殿制1744年（乾隆九年）作喇嘛寺庙已250余年历史日雍宫成首北京著名礼佛场旅游胜
1725年（雍正三年）雍正帝仿效父亲康熙幼年居住方改行宫取名雍宫雍正帝居住28年1744年（乾隆九年）乾隆帝雍宫正式改喇嘛寺庙雍宫作皇家家庙雍宫乾隆皇帝出生隋文帝公元589年灭陈统中国教育制度进行刀阔斧改革教育行政权总国子监国子监掌全国学校高行政机关称国子监衙门直接举办学教育机构称太学国立中央学行教育部职
雍宫案咫尺仅100米左右步行距离独具皇家文底蕴项目商务办公场浸染浓浓皇家气质作雍正皇帝行宫乾隆皇帝出生疑案理位置龙脉独占北京作文化中心够拥享等荣耀办公楼实属扎根皇城开创未少私营企业梦寐求愿里够真正找宿根基充裕理精神支撑
北京国子监——创建元代元二十四年（1287年）明初改北府学明成组永乐元年（1403）设北京国子监永乐十九年（1421年）迁北京北京国子监京师国子监北京国子监位安定门国子监街（成贤街）元明清三代培养全国民族知识分子高学府国高等教育事业做出历史贡献外传播国先进文化造国留学生场
1918年作国宝移交中国历史博物馆珍藏1956年辟首图书馆馆址1961年列国际重点文物保护单位举世双北京国子监炎黄子孙财富世界民文化遗产国高等教育史谱写重篇章
作元明清三代国家高学府京师国子监已拥千年历史国子监案隔街相仅300米步行距离中幼园簇拥周边商务办公良学识氛围
◇点两线三面 发展潜力决定办公氛围
点——雍宫作项目识载体包括雍宫铁站传统文化旅游区带动办公类物业相关行业属性公司发展
两线——环线铁北二环06年开通铁5号线作横立体两线形成交通商务新区格局北吸纳亚北北三环里西街办公客群东西两侧分化截流安定门里北街竞品周边形成核心交通商务汇集点
三面——东直门交通商务区第三产业相关服务业餐饮业旅游业交通业特征安定门驻京办事处扎堆雍宫介两板块间两办公集中交界面客群兼顾两区交集生代新秀国际中型发展公司典型国际化特征明显簇拥俄罗斯馆南侧危旧房改造拆迁届时形成居住办公外兼旅游文化餐饮休闲娱乐等商业配套设施板块综合体
◇现代传统外延城市城市核建筑节点
现代义——
·秩序提供良服务生活空间成文明高度发达标志
·朴素形式活动相适应尺度材料施工相适应装饰结合起
·形体简洁避免国际式尘染极端
·现代文明城市文明
·简化空旷简约义基特征
·功空间重实体均衡重称良例重添附装
·20世纪中期极少义发祥纽约诞生（黑色直角矩形
正立方体）
传统文化旅游区元文化——
·国子监雍宫深厚元文底蕴
·汗文化——勤劳智慧乐天知足静穆谦逊性格静文化
·西方文化——性张扬伸展美动文化
外延城市——
·中心边缘立消失
·高度发达消费信息社会城市日益变成没明确特色标志开放格局
城市核——
·信息时代城市高效率高效益标志载信息资料数量流城市信息流量特流速快慢显示竞争生存力强弱
·信息时代城市台功机部超级计算机遍布
插座空间体系基合理简洁效区域服务网络
·确立二环作国际中企业发展型公司位（稳固性）
移动性
·底气文化张力灵魂街道鬼街国子监街外街国道酒吧条街变成真正时报广场（城市享厅）
·城市天天沉淀
·城市限十分确定范围容纳活动容相应设施
·城市公空间衡疏导繁杂变城市活动凝合剂
建筑节点——
·建筑物区域服务网络中节点
·开场公空间需规范条文决定尺寸规模足够强度凝聚力
·建筑师务重建正确秩序建筑师职努力机器化
·反制造机械设备似建筑设计实义态度
·24时两栖建筑 城市空间化
·20世纪现代建筑建筑作品解读深深赖周围环境深入理解建筑应成城市空间系统延续
3非常规核心推广战术
◇元较法
·案周边甲级写字楼乙级写字楼高档商务公寓售价较
·案周边甲级写字楼乙级写字楼高档商务公寓租金较
·案周边类项目投资回报率较
·买租划算项目较
——角度性价较元化推广运展示案市场杀伤力
◇制造蓝胄族
蓝色代表信息时代科技新兴产业公司智慧型公司通新生代中型发展公司企业描述蓝色执行官蓝胄首脑物制造崭新客群文化避免现代城布波族苹果社区三类苹果物建外SOHOSOHO类等风嫌疑案目标客群性鲜明推广定位独占头筹提高销售力增强市场击力新闻力
◇国际智造磁场
项目方正形规整面设计布局营销推广塑造埋良伏笔纯粹办公场感案极力强调卖点严格限高时带场较强核心凝聚力富场感物业高层建筑办公职场商住楼塑造提升项目办公品质利说辞国际智造场更富项目性包装独特卖点够称国际智造磁场办公场包含韵意更丰富国际智造磁场然概念屋顶休闲场
◇单元定制化
东楼——案市场定位中颇具竞争力性价优势外产品设计卖点：框架剪力墙够组合空间东楼区分四单元确保单元办公集合独立性
单元标准层层销售面积1千余米单元总销售面积1万余米单元搂户数110户左右单元层10—12户三梯十户层密度客群类划分行业类型公司妥善结单元相互业务理良性促动会相互影响
西楼——西楼建议建筑中间轴线划分两单元单元层建筑面积较东楼稍东楼客群形成良定制化区分原西楼更考虑户买家整层整层半栋等区分两单元更利规避风险统形成产品整合特色核心竞争力——建筑定制化单元定制化层定制化户型定制化——通客群购买调查赋产品相应定制化案第产品卖点
◇差异化造势
集中造势——开盘前月通北青北晚精品北晨现代商报参考消息中国营报济观察报名牌时报新北京楼市财时报京华时报信报民日报海外版环球时报中国消费者报市场报等十余家报纸媒体集中造势分新闻稿软性新闻刊登形式短时期取高知名度美誉度引起众目标客户积极关注总费超8万元相北青次半版收效远远次广告效果
重点攻击——开盘前半月通北青北晚精品购物北晨四力媒体进行力软宣规格统半版根软性文章选题分确定宣传容
单击破——四力媒体中效北青报建议开盘前周四房产专刊刊登整版广告附带半版软性文章软文图文茂面报纸方面完成开盘导入期战略攻势
◇悬念式户外推广
案理位置十分优越现场户外广告牌位置天独厚现立5块市政广告牌东侧立两块广告牌结合售楼处楼顶广告牌5块广告牌足形成北二环车流流较高注目率建议部认购前统红布遮挡广告牌形成悬念式效果广告容着推广题变化季度变化现场广告牌作成案媒体组合中第力媒体
◇软文系列题例
商务办公进化二环回
国际中公司终极宿 10年稳健发展基
中公司细胞裂变北京城市格局变化
国际场智场职场磁场
坐镇世界十字路口成辉煌（交通组合干线带劲速震撼）
会核心 十字铁班专署办公站
蓝胄国际场蓝胄族
分分钟赚取CBD中关村金融圈钞想逸？
核心段中企业核心竞争力
跳跃式稳健发展永远硬道理
坐拥千年皇城帝位 细胞裂变发展速度开辟江山
点两线三面 发展潜力决定办公氛围
70年办公定制化
产权商务办公挺进北二环雍宫
您写字楼专业分？
拒绝客户理先
公司发展协议书
理购房
东直门交通商务区雍宫文化旅游区王府井商业区成片
280米长方圆商业排场
10里银街起点
南雍（雍宫）北（坛）西银（银街）东国（国门商务区）
损失掉3000万纯利提高002米舒适尺度
没形象走国际？
雍宫缕香说开
回城 二环包围三环
似名见传方轻松缔造新商务传奇
城市视觉空间拼图（外立面形象户型组合）
蓝胄国际场天重新定位北二环（北区第道）
北京交叉路口中国企业城
拥龙脉财脉文脉写字楼
◇促销公关活动
国际型中公司10年发展坛
写字楼职场秀公关展示活动
走势造英雄 蓝胄族Party酒会
现代传统外延城市城市核建筑节点租赁购买写字楼元话
◇备注销售工具部分效果图沙盘模型光盘海报折页售楼处包装报纸杂志广播展会等项目建筑规划技术指标案名价格终确定行拟定楼书作蓝胄国际场置业蓝皮书等遵循差异化策略量结合项目文化底蕴形成身鲜明风格引附：
蓝田生玉——喻名门出贤子弟三国志·吴志·诸葛恪传裴松注引江表传：恪少名……（孙）权见面奇谓（父）谨曰蓝田生玉虚
第四部分
销售组织执行
（略）
北京永利房产限公司市场部相关组织架构图
董事长兼总理
市场部总监
销售理
财务部出纳会计 策划 销售 行政 签约律师
销售代表 前台接 行政助理 客服 勤
备注：市场部编制18中销售代表6名
销售理名额视总公司终表决市场部终需求项目具体发售情况定
开盘前工作计划表
务名称
完成时间
广告公司选定
二项目VI基础应部分设计
三模型效果图
效果图视点确定
效果图完成
建筑模型户型模型完成
沙盘设计制作完成（适房展售楼处）
四销售道具制作
户型单页设计印刷完成
海报设计印刷完成
DM折页
楼书设计定稿
VCD三维设计制作完成
楼书印刷完成
销售文件等
五售楼处户外引导系统制作安装完成
六售楼处包装
售楼处基础装修
售楼处设计确定家具配饰
售楼处整体包装家具配饰完成
七工现场包装
工现场包装方案提交
工现场包装施工完成
八开盘计划
第阶段面报广设计定稿
开盘入市方案审定
部认购
开盘日
房展
售楼处整体包装建议
前言
案处市中心北二环街位置拥天独厚现场宣传条件售楼处整体包装营销推广中够起少35作换句话说吸引庞流车流济效果月相力媒体北青四半版投入售楼处整体组合包装作放营销推广第位成理然营销策略点
包装建议结合方案基础进行适调整少投入出效果原进行
整体外包装
1围墙广告牌
毗邻售楼处西围墙部分建议报批整块广告牌题容风格量块市政广告牌形成特色区免产生视觉干扰混淆
2售楼处楼顶广告牌
建议售楼处楼顶东西北三方位设置三块广告牌北侧量保证完整性作块整体考虑鉴售楼处高度相较低建议楼顶广告牌审批高高度准
3售楼处外包装
风格——售楼处整体风格应项目外立面风格相辉映采取醒目庄重现代风格效果突出明显视觉击力表现开发商实力项目品质（高档写字楼）
色调——冷色石材金属扣板（：黑色蓝色）原外立面黄色装饰柱建议包金色突出项目档次周边数灰色系写字楼楼群中脱颖出强调标示性识性易辨性
4门厅
项目售楼处受块面积限空间较建议门厅东西横扩时门厅北增扩60公分左右门柱拉齐售楼处门厅直接影响购房客户第视觉心理作项目堂楼宇品质起联想作时外通透感连贯够促动外流客群进
5停车位设定
售楼处门前开始西侧街桥辅路路段申报时
房停车位届时保安专引导
二售楼处包装
1功划分布局
层北区——进门区客户短暂停留流动区屏风作公司项目形象展示前台设1区接处（直线总机部）蓝色弧型墙做项目夜景效果图展示
层南区——屏风侧作沙盘展示区南设两组桌椅作初步意谈判区次南三组销售台南墙整面墙设项目整体鸟瞰效果图东西两侧分搁置两楼盘单元模型东西墙面悬挂项目介绍等喷绘展板
层西区——作谈判区设四组桌椅沙发墙面统布置功展板堂效果图电梯厅效果图装修标准购房揭流程等
二层南区——东侧套间作签约室两组桌椅南侧套间作财务室部电话台电脑两组桌椅西侧办公间理室（市场部总监）部手提电脑资料柜档案柜商务沙发组桌椅组卫生间窗台道处搁置更衣柜
二层西区——分三区里间长度25米做成玻璃墙道预留玻璃门致9米左右作销售理办公空间北区定做工作台设3组销售员办公区南区销售策划秘书办公区统墙设工作台销售理台电脑中间预留走道东侧柱部分设资料柜中区南侧放置更衣柜文件柜
2家具配设
风格：现代简约高档精致
色调：整体高级灰基调局部暖色调
——整体预算结合设计单位报价审批手续费发布费拟
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北京永利房产限公司
蓝胄●国际场
（终建议名）
市场定位产品定位营销推广策划报告
（2003年3—6月 产品前期—开盘阶段）
刘旭涛
20034
目 录
第部分 市场定位
第二部分 产品定位
第三部分 推广攻略
第四部分 销售组织执行
第部分
市场定位序
●雍厦块四方四正毗邻北二环环线铁通车铁5
号线块市中心次热点区域塑性较强土
●雍厦中途易手开挖业已绪五证俱全具备部认购先机规划设计进行细部斟酌时机性楼盘
●速战速决利工期中规模建筑体量短快营销推广塑造遇先决条件
●广东开发商良信誉背景市场部建筑设计院交流台项目成区域亮点获相理想综合收益缔造优秀项目品牌公司品牌难根基
●造成什样产品够达预期效果？制定什样价格取规避风险时完满售罄？已发现2003年两核心问题背需非常规全盘操作策略方赢满堂红
●方案代理商谓进场型全程策划报告摈弃般模式化策划泡沫开发商市场分析市场定位产品分析产品定位常规策划书强调步实操时样讲求前严谨证中求实运作公正评估必须确保运行推广步必须响——非响
市场环境区域价值
1 市场综合走势
◇0405两年北京房产市场供应高峰期盘化整零中楼盘做成精品抗供量风险房价稳中趋降性价全面提升
◇50006000元米城市住宅需求成流商住公寓逐渐新商务公寓取代投资型楼盘继续面现房低租市场甲级写字楼高档公寓租金售价普遍跌
◇13号线铁5号线开通州1号线阳北路等城市交通格局变化直接带动房产市场格局变化热点项目频出竞争进入白热化
◇40万米盘项目首先进入品牌化提升时代房产消费理性化发展拉低投资开发利润综合素质成项目竞争关键
◇泛CBD进入实质性拼杀阶段客户游移现象明显亚运村交通瓶颈短期会改观相制约亚运板块房市售价中关村甲级写字楼集体出现泡沫空置率幅提高
◇10余米40余米超户型市场情淘汰50余米130米中户型持续热销两室两厅两卫户型较难市场接受写字楼公寓住宅户型空置率普遍增高
◇社区商业街社区商业继续火爆成项目带动楼盘整体销售法宝社区底商出租
◇二次购房例快速提升消费者更趋理性成熟三外（外资外省境外）公司举入侵资金投放力度加开发竞争更趋严酷
◇四环环线住宅普遍热销热点区域压价浪高浪三环环线项目逐渐商住赤化综合体建筑受青睐二环环线首先受拆迁影响东二环办公商务链率先形成2005年前办公型物业变更纯粹
2 区域市场
◇周边里北街东直门海运仓段拆迁片区出现部分街写字楼供量现已整售华冠丽景写字楼等案缘性竞争区域墙隔正阳厦项目面雍家园二期（住宅考虑竞争）案第案竞争
◇里社区2005年前全部拆迁完毕届时100万米住宅体量部分综合体建筑入市新城二期期造成商住产品拆迁规模拆迁难度较案会构成直面竞争部直关注动态
◇年冠海集团三全房产开发公司太阳宫区累计220万米住宅供量入市甲级写字楼酒店式商住公寓分化案部分客群受国门概念铁13号线促动年太阳宫成案竞争区域
◇东直门交通商务圈竞争案较目前资金搁置60万米东华广场（综合体）阳光市三期（甲级写字楼）代万国城甲级写字楼元嘉国际（钛度）（部分写字楼）东华广场二期（甲级写字楼）等案第竞争区域
◇外板块东桥路通新盘迭出20万米昆泰国际中心（综合体）东黎广场公司外项目（酒店式商住公寓）佳汇中心（写字楼）恒富广场（综合体）怡景园三期（甲级写字楼）华远集团尚国际中心等成案辅助竞争区域
◇安贞桥太阳宫桥东北三环线供量商住产品居华世隆国际公寓二期北太庄通房产开发写字楼项目冠城园四期太阳国际公馆等亚北中型公司南移案吸纳数少北三环线客群作项目竞争区域
◇东四十条百强商贸中心10万米写字楼租鸿安国际厦万邦科贸厦华普联邦厦（已整售）安发展厦东四路口数码厦香江房产公司开发皇城世家交道口街新入市出租型写字楼作案参考性竞争区域
◇安定门区受交通环境制约租售状况直甚理想写字楼较集中租赁出售鉴性项目诸杰宝公寓世纪庄园等周期拉较长区域土供量较少作项目辅助竞争区域
结1）：
区域供量特征出案竞争面较宽泛散化商住型产品
供需失衡前景容乐观甲级写字楼商住楼未23年供量
200万米CBD写字楼500万米面市甲级写字楼投资风险
较出租型物业
结2）：
周边区域高中低档产品皆备区域市场形象确定盘居持久战策略鲜明市场推广竞争呈现元化中高端项目销售速度相缓慢购房取更复杂选择面更加宽泛
3 项目核心区域价值
◇信息环境——周边政治济文化教育科技资源丰富20国家部委100厅局单位批国家级科研机构拥十分丰富信息资源
◇区位环境——市场繁荣发达城市现代化程度高基础设施条件土开发价值更高入驻商家形象巨提升周边建写字楼初具规模东二环已形成新轮商务办公链北京核心市区门户概念皇城概念
◇文环境——十五规划出案处区位毗邻雍宫文化旅游区古风貌特色传统文化旅游区包括雍宫国子监毯区规划建设
雍宫国子监俄罗斯馆东直门簋街元文化交流国际文环境（营销推广底蕴卖点文脉销售带动力较薄弱足支撑现代化风格楼宇整体发售）
◇交通环境——全长277公里拥24座车站总投资120亿元北京铁五号线雍宫站市政线已开始03年建设进度完成工程量4004年12月竣工06年通车铁十号线（期）五号线相交十字铁班带高效率族够瞬间切换13号线铁1号线联通特征东二环环线铁
全封闭式没红绿灯二环概念市政抓国子监街整体风貌保护整治街交道口东直门市政道路已完成03年二季度完成北街改造建成通车全面实现方巾巷北二环市政道路
◇然环境——毗邻修复北二环皇家护城河连接亮马河观光码头坛公园修缮外园二期完成东二环西侧等4条道路绿化改造工程
◇办公环境——纯粹高档写字楼品质足办公生活氛围繁华成熟度国际化特征相独立办公形象具较强城市空间塑性
◇交通便捷生活便利文底蕴浓厚配套相齐全理成飞速发展国际中企业专属办公基
4 区域竞争环境分析
案竞争物业呈点线面分布特征根甲级写字楼（售）乙级写字楼（售）商务楼商住项目竞争物业细分三类：
◇ 商住价值型物业：住宅公建立项商务楼宇商住项目
◇ 写字楼价值型物业：写字楼立项办公楼宇
◇ 纯粹办公型物业：住宅公建立项纯粹办公高档楼宇
——案属纯办公型物业
（1）商住价值型项目（商住公寓商务公寓）
分布区：东北三环线东直门区外区东四十条安外街二环环线区
区域属性：区域发展基成熟城市机完善公交通市政生活配套设施齐全带明显市文化烙印
典型项目：鉴性物业：华冠丽景期国展国际元嘉国际公寓蓝筹名座巨石公寓康堡花园华普花园等
分化竞争物业：东方银座（公寓）雍家园二期华世隆国际公寓二期代万国城三期公寓
部分典型物业概况：
项目
名称
理位置
规模
万米
套数
（套）
容积率
建筑
形式
户型（米）
起价
均价 元米
装修 标准
入住 时间
东方银座
东直门东南角
16
602
52
综合联体建筑
56161
起价11000
均价
13800
1000元米
2003年8月底
雍家园
雍宫北侧护城河畔
56
544
3
联体塔楼
97111113158171179185202
267
起价9200
均价
11000
100米7000元
现房
华世隆国际公寓
北三环安贞桥
4万余
64套
335
塔楼
150250
起价9200
期均价
11000
毛坯
现房
代万国城
东直门香河园路
60
前期800套
4
塔楼
91104125157232340复式力114158
均价9500
精装
126号房现房
华冠丽景
东直门北街
前期20
前期400
279
板式低层
两居109177211223三居145
8200
毛坯
02年12月
入住
阳光市
新中街
40
4栋写字楼酒店
35
塔楼
698996164146203跃层138
8500毛坯9600精装
1100元米
02年12月底入住
康堡花园
工体东路8号
77
400
塔楼
8598110166213250
推5571126
9800
全精装
02年底入住
元嘉国际公寓
东中街40号
35
300
34
板楼
4850118235229
11500
精装
03年6月交房
蓝筹名座
吉庆里9号
826
336
塔连板
455692103136180
9380
初装修
02年11月
市场定位：较高投资价值商住高端产品
产 品：建筑形式塔楼追求高容积率建筑风格市感强烈
市场策略：半项目调整直接采取低总价户型策略吸引投资客通常做法牺牲均性严格控制单套面积
半项目瞄准东区国际买家户型适中精品楼盘空间舒适度满足市中心居住办公瞬间衡
力客群：市中心周边工作生活崇尚方便快捷高效现代生活方式易接受新鲜事物处发展期济实力较强中青年年龄3545岁左右生活配套尤私家车赖性强
购房目：住投资重
营销推广：高端产品品质投资价值推广思路
a 精品义——助产品身环境服务配套揭优势精装修项目客群效接形成项目差异化标示性点带面
☆ 雍家园：北二环亲水景观文社区
思想者建筑建筑思想
☆ 代万国城：全方位社区金融服务贷款 元题社区
☆ 华冠丽景：东直门极品商务豪宅
☆ 阳光市：40万米巨舰领航工体
☆ 蓝筹名座：商业投资蚂蚁计划带动整体发售商住分区
b 投资义——助交通利等综合外优势提升项目高附加值强调揭方式精装配套投资型买家度身订造
☆ 东方银座：国门商务区 全球投资标
☆ 元嘉国际公寓：首付16万月供2500奉送全套精装修
☆ 康堡花园：销外租日供16元米日租35
☆ 华世隆国际公寓：安贞桥畔 商务新贵
卖点：位置+性价+投资价值
卖点
东方银座
代万国城
雍家园
1
七维交通枢纽
十亲水住宅
43万米皇家园林
2
国门商务区
5万米城市森林
亲水景观文社区
3
名师关善明设计
社区金融服务
佛教圣风水
4
投资回报率
元文化题
分户设计全玻璃幕墙
5
组合户型
低密度1梯1户
名家名牌精装修
6
全套精装修品牌
国门交通枢纽
名师设计
价 格：单价900011000间（含精装）总价80200万元左右
销 售：项目均月销售1520套左右
项目名称
总规模
总套数
开盘时间
销售率
月销售速度
东方银座
16万米
602户
02年3月
4栋公寓出售23
均30套
代万国城
260万米
前期800套
01年3月
已售600套
20套左右
雍家园
56万米
544户
01年
售罄
足10户
华冠丽景
100万米
前期400户
01年
二三期住宅售完写字楼整售
30套
市场变化：新项目潜项目供巨期竞争压力加
时高端产品租售率普遍跌投资者较谨慎
竞争手分布更散化竞争面扩
☆ 北街北纬18（住宅）北京5月展会开售
☆ 里新城二期续卖（商住）
☆ 太阳宫220万米冠海集团双全盘入市（综合）
☆ 东北三环天立景项目分化客群（商住）
☆ 东四十条香江产皇城世家准备预售（住宅）
☆ 外街20万米昆泰国际中心综合体建筑开卖
☆ 东黎开发商外项目准备认购（投资型商住）
☆ 外10万米恒富广场开盘（综合体）
☆ 三里屯60万米精品住宅幸福三村包装完毕（综合）
☆ 外怡景园三期四期100万米准备开卖（综合）
☆ 东直门东方银座东侧商务项目准备开盘（写字楼）
☆ 阳门百强商贸中心40万米公寓发售（综合）
☆ 东直门60万米东华广场酒店式商务公寓蓄势发
☆ 面雍名家二期高档项目5月开盘（定）
☆ 北三环安贞桥国典华园北太庄通项目华世隆国际公寓二期商务公寓马甸冠城园四期东北三环凤凰城二期
☆ 安定门商务项目阳光市期……
竞争物业概况：
项目
位置
规模
价格
时间
特点
户型
杰座
东城区幸福村中路
22万
米
9600（含）1千元精装修
02年12哕1日入住
星级酒店理板式户型松精装
8179119179
元嘉国际公寓
东中街40号
35万米
11500（送精装家具）
03年6月底交房
东环广场互动会
48229齐全
怡景园
外街
前期38万米
12800含精装修
02年底入住
90国际客户
80390米
东华广场
东直门
82万米
12000
计划04年底完工
第标级综合建筑
种户型
巨石公寓
亚洲酒店面
2万米
16500元米
厨卫精装
02年底交房
亚洲酒店会
梯34户
华普花园
四十条桥西北角
30余万米
13000元米
01年5月入住
商务居住办公三位体投资观
100200米
英特公寓
北三环太阳宫
8万米
11000元米
02年3月
位置优势明显商住特征
93—380米
优士阁
东三环广渠门街交汇点
405万米
8500元米
04年8月
国贸商圈投资客准现房发售
130米
（2）纯办公型项目（住宅公建立项写字楼）
分布区：案直接竞争住宅公建立项办公物业目前较少缘性竞争手外（正阳厦华冠丽景）更应散化竞争物业鉴性办公楼层面考虑分析时中型发展公司选择面变广诸东四环住邦2000office甚北三环东三环线东二环线物业已成散化竞争象
区域属性：项目处板块特征明显具备相成熟办公氛围具备迅速发展潜力新兴办公环境
典型项目：散化竞争物业：现代城office天玉铭座摩码厦住邦2000等
鉴性物业：国英1号金隅嘉业中心财智中心左岸公社商筑量子银座等
市场定位：住宅公建立项纯商务楼高档写字楼
定位现代现代风格新生代写字楼
低首付投资型办公中户型导
部分典型售物业概况
项目名称
理位置
总规模
万米
总套数
（套）
容积率
建筑形式
户型（米）
起价均价
（元米）
装修
标准
入住时间
现代城
东四环百子湾西南
60万米
500
3左右
连塔
105200300米
7000元
500元米
04年5月
住邦2000
东四环慈云寺桥东南侧
6万米
300余套
标准层2620
塔楼
130米
9000
毛坯房
03年5月
天玉铭座
东耳环光明桥
2万余米
层2000米
塔楼
100—300余米
8009200
毛坯
03年半年
摩码厦
阳北路金叶厦西
21万米
标准层800米
塔楼
50米
8600
毛坯
03年12月
市场定位：针中型公司度身订造市区新生代办公间
产 品：住宅公建立项高档写字楼综合实价值较高
市场策略：低单价+低总价+低首付+低物业理费
短快投资型时机性楼盘
典型项目
卖点
产品
住邦2000
备注：2期贮备入市
1 CBD卫城首席商务中心准现房
2 东四环阳路交叉热点
3 现代派风格5A智甲级写字楼
4 国贸物业理公司
5 百万米开发规模配套齐全
1 框架剪力强结构组合
2 楼高68米区域标级建筑
3 分户式中央空调千兆太网
4 70净率堂9米高
5 力户型8成20年揭
力客群：第次原始积累公司迅速发展办公面积办公物业形象求均提升商住公寓纯商务办公楼转化中型发展企业
部分投资客居住办公体化中公司第三产业服务业客群居兼顾投资转售出租
法年龄3035岁间公司规模1020左右较注重交通便捷度楼宇市区位置
购买目：60购房客户办公买家纯粹投资兼顾投资买家占相重
营销推广：事件新闻营销推广策略炒作概念结合项目实际卖点炮响
a 实效概念义——摈弃前年概念提升销售力泡沫炒作行注重崭新办公方式塑造项目市场中差异化位赢综合眼球济
☆ 现代城：针布波族塑造项目美国街生活
☆ 住邦2000：漂移CBD切入灌输CBD卫城理念
☆ 财智中心：推国际集成财智切超然
☆ 左岸公社：类风格少数写字楼定位带动
☆ 金隅嘉业中心：中关村低价概念楼盘
☆ 量子银座：空间单细胞概念精细办公理念
b 现代义升级版——继98年开始现代城数码01厦实行住宅公建立项写字楼推广空前成功突破写字楼产权年限揭年数新生代写字楼行道户型低总价价格优势占先机迄没败例建筑风格外立面等方面抛开商住楼宇种种弊端成持续热销未两年稀品种
☆ 现代城写字楼：时尚处SOHO推广题演变成天纯商务投资型现代办公楼
☆ 数码01：国贸肩位置现代智配设两三百米户型周时间征服整栋楼宇80客户
☆ 财智中心：8米挑高800米生态堂超5A办公集成系统78米力户型三月时间结案
卖点：现代风格+户型办公空间+灵活付款方式
卖点
现代城office
财智中心
1
CBD热点辐射区应庞中企业
2000米商务健身俱乐部
2
现代城品牌势
现代科技外立面设计
3
现代义建筑
分户式中央空调
4
美国风格十字街区
楼高82米标性
5
生态义园林
低首付低总价
6
首付款递延交付颇具竞争力价格
70150310米中户型
7
Bobos休闲会综合服务
8米挑高800米生态堂
8
体量规模带资源享
系列化商务服务
价 格：现代城住邦2000财智中心三旺销写字楼项目代表均价7000—9000元米价格区段较适宜住宅公建立项写字楼买家心里认值
销 售：均月销售套数普遍30套现代城刚刚开盘计划月销售140套
项目名称
总规模
（万米）
总套数（套）
开盘时间
销售率
月销售速度
（套月）
住邦2000
632
300余套
2001年9月
90
30套
现代城
78
500余套
2003年3月
30套
财智中心
485
300套左右
2002年6月
100
100套
市场变化： 着新型商务办公楼热销东西南北公建立项写字楼层出穷许原先商住体公寓楼着市场变化期纷纷改纯粹商务楼
新城二期外立面改头换面雍家园期纯居住改中型公司租赁优士阁改纯商务办公楼峻峰华亭成专中型公司造办公楼出售型乙级写字楼项目造成强力击
——附：鉴竞争项目综合市调览表
项目
名称
位置
交通
物业性质
规模
㎡
高度
M
层数
建筑
结构
标准层
层高M
净高M
标准层
面积㎡
底商
车位
楼层
面积㎡
数量
价格
现
代城
东四环百子湾桥西南侧
商住立项
81000
41
14
2
框剪
29
27
2034
12
4100
300
10万
住邦
2000
东四环慈云寺桥东南侧
商住立项
63200
68
20
3
框剪
325
255
2620
12
5400
优士阁
东三环广渠门外街交汇点处
公寓立项
40580
78
26
3
框剪
280
260
1236
12
3300
财智中心
62578899
北四环保福寺桥东北角200米
公寓立项
48570
82
20
3
框剪
300
260
2103
12
3526
左岸公社
62657788
海淀图书城面
写字楼
70000
63
15
3
框剪
3．7
3—3．5
3000
16
20000
500
未定
金隅
嘉业
框剪
量子
银座
北三环知春路运村公寓
公寓立项
23600
80
局部90
22
1
框剪
360
260
1279
摩码
厦
阳北路金叶厦西
公寓立项
21000
60
22
1
框剪
2．9
2．7
800
层
600
130
售14万
租400
项目名称
电梯
配套设施
底商
空调系统
保安系统
消防系统
网络系统
装修
品牌
数量
租金
元
售价元
风格
价格
元㎡
现代城OFFICE
合资三菱
3观
6客
商场餐饮娱乐
未定
8000
中央空调
24时
闭路电视监控
户两语音接口数
现代墙面蓝色
500㎡
住邦2000
银行餐饮商务中心等
未定
12300
分户式中央空调
24时安防监控红外线监控
动报警系统烟感探测
千兆太网
毛坯房
英特公寓
餐饮商务中心等
未定
12400
24时
东方银座
银行餐饮商务中心等
18000
中央空调
24时安防监控摄头
优士阁
餐饮商务中心等
未定
8500
壁挂
24时视讲
动报警系统烟感探测
户两信息点
现代墙面蓝色
500
财智中心
银行餐饮商务中心等
3．50
9300
分户式中央空调
24时安防监控摄头
动报警系统烟感探测
宽带网入户
毛坯房
毛坯房
左岸公社
银行餐饮商务中心等
未定
12000
分户式中央空调
24时安防监控摄头
动报警系统烟感探测
毛坯房
毛坯房
金隅嘉业
餐饮商务中心等
未定
5800起
24时
动报警系统烟感探测
量子银座
合资三菱
3客
1貨
周边
650
租售
中央空调
24时安防监控摄头
动报警系统烟感探测
信息点5㎡频率1000MHZ
现代办公
500
摩码厦
合资三菱
2客
1貨
银行餐饮商务中心等
未定
8600
预留空调机位
24时安防监控摄头
闭路电视监控
100兆太网
毛坯房
毛坯房
项目
名称
率
净
率
堂
挑高
M
首层
高度
M
净高
价格
力户型面积
㎡
开工
日期
入驻
时间
付款
方式
报价
起价
均价
高价
现代城OFFICE
75
718
4
4
3．6
7000
6800
7000
7300
110
112002
52004
次8成20年揭
住邦2000
75
70
87
8．7
7．9
9000
8600
9000
12400
130
92001
52003
次8成20年揭
优士阁
79
73
8
8
7．5
8500
7600
8500
8900
130
42003
82004
次8成20年揭
财智中心
75
70
8．20
8．20
7．50
9300
8600
9300
9800
78
52002
122003
次8成20年揭
左岸公社
62657788
75
70
9
9
82
12000
11000
12000
14000
130
62002
52003
次性6成10年
量子银座
68
61
4．80
4．80
4．50
120
32000
92002
摩码厦
77．1
73
4
4
3．6
8600
7800
8600
8900
50
52002
122003
次性6成10年
◇重点分析
2002年半年2003年初新推出案档次（住宅公建立项高档写字楼）售价（段位置素）配套(员工餐厅中央空调)建筑技术指标（堂挑空层高净高率净率）户型（300米中户型）结构（框架剪力墙梁楼板）等具鉴性参考价值八新盘——
·东——
东四环百子湾现代城office
东四环慈云寺桥住邦2000
·西——
长安街西三环天行建国际商务花园
长安街西四环五棵松长安西点
·南——
东二环光明桥天玉厦
·北——
中关村财智中心
中关村金隅科技中心
京佳境天城
——案类产品分析着重针八特例项目天行建长安西点天玉厦佳境天城四项目情况综合分析
典型特例1天行建国际商务花园 68171660
开 发 商：北京天行建房产开发限公司
位 置：长安街公坟商圈
期均价：9000元米
占 ：6000米
建筑面积：54万米
建筑高度：85米
档 次：甲级
车 位：层268机动车位（销售）
柱 距：815米二层部分柱距93米
层 高：315米净高24
率：70
信 息 点：1015米两
绿 化 率：28
户 型：208450米
堂挑高：535米入口500米
中庭花园：三层400米七层十层180米中庭花园
物 业 费：762元
底 商：两层4500米光银行商务中心等
底商售价：首层均价16000元米
客 户：IT设计公司广告两层庄家客户投资型客户较少
智 ：千兆入区百兆桌面
工 期：01年5月开工02年7月19日封顶03年5月31入住
揭：工行健行中行光8成30年
综合点评：天行建国际商务花园继现代城写字楼数码01厦典型住宅立项新型办公楼段优势外产品面卖点生态性职知显著优势适合中关村中企业办公低价（包含灵活揭方式）中户型
天行建国际商务花园足年零五月时间全部售罄户型稍足外营销推广力相拉长销售周期颜色加重部分重点鉴部分
◇典型特例2长安·西点 68187711
位置：西长安街五棵松西四环交叉口
户型：343400米
堂：58米挑高
层高：31米
净高：26米
率：75
配置：中央空调等
均价：7500元米
特点：针目标客群创立竞争联盟
电话：68187711
付款方式：首付款先付10余款交房前付清
销售情况：目前尚未开盘排号者蜂拥
综合点评：住宅公建立项高档写字楼热销素纳：适合办公氛围交通区位现代办公风格形象气质首付递延交付低单价高揭年限组合户型高率净高满足发展车位中央空调配设等六素案重点分析八类项目中较少配设中央空调分户式中央空调然低价底商规模等密切关系（产品定位中述）长安西点疑典型例子
◇典型特例3天玉铭座 67173355
开 发 商：北京中天亿房产开发限公司
位 置：东二环光明桥
建筑面积：2万余米
层面积：2000余米
户 型：100—300余米
率：70
现 均 价：9200
装 修：毛坯
外 立 面：外墙高级铝板幕墙高档中空双层隔音保温玻璃
堂：净高45米吸引天花吊顶
卫 生 间：私卫生间+公男女卫生间
信 息 点：5米
配 置：中央空调
特 点：生态台
系 统：办公动化楼宇综合布控保安综合布控消防报警布控停车理布控
综合点评：天玉厦初8000元均价涨现9200单成交综合性价优势密分突出优势智系统配套完备新型办公楼热销产品均运点带面战术
◇典型特例4佳境天城 64746205
投 资 商：鲁英集团 发 展 商：北京英置业限公司
承 建 商：中建局二公司
项目址：阳区京中环南路甲2号
建筑面积：6万余米 楼 高：25层
价 格：8680起现房均价9500
推广定位：VIP级商务花园
外 立 面：铝板理石玻璃幕墙
配 置：4500米巴伦森林双层会茶水间洗手间健身
网络系统：宽带低155兆
户电：少800W 户电话：少4部
空 调：户式中央空调
电 梯：lG高速电梯
装 修：毛坯
户 型：122113152151170283390复式199152
率：77
层 高：29
揭：8成20年
堂：800米
车 位：1：11
综合点评：现销售率达90车位VIP配套卖点
（3）写字楼项目（列均出售型甲级写字楼）
分布区：租甲级写字楼分布外板块安定门片区北三环线售甲级写字楼两年东区供量较少建项目东三环线太阳宫区域点状分布代万国城昆泰国际中心怡景园三期东环广场二期等
乙级写字楼出租出售佳汇中心安发展厦样呈点状散布写字楼分布区配套相齐全预期配套齐全
区域属性： 租售型甲级写字楼区域成熟度高周边星级酒店购物饮食娱乐休闲设施齐全办公氛围浓郁市区板块特征明显国际化产业链环境息息相关
典型项目：参考型物业（租赁）：百强商贸中心佳汇中心泛利厦丰联广场东环广场联合厦寿厦
竞争型物业：代万国城华普花园阳光市东方银座华冠丽景写字楼金港厦昆泰国际中心恒富广场尚国际中心东环18厦东华广场等
备 注： 鉴案限高影响周边办公环境尚改进市政办公配套需完善等素产品做成甲级写字楼售价高存较市场风险租售型甲级写字案次竞争手作市场分析辅助点重点列举缘性出售型甲级写字楼作参考分析
案例1：东方银座（东直门代表性楼盘服务配套系统作参考）
开 发 商：北京东黎广场限公司（京开发100万米面积）
合 作 商 广东发展银行(贷款融资方)
施工单位 中建局五公司(业绩国贸燕莎南银厦民会堂)
设计公司：香港关善明博士建筑师事务（恒基中心海招商局厦设计）
室设计：香港陈富华室设计限公司
物业公司：物业费：8元
交 通：位东直门桥东南角二层面63万米亚洲交通枢纽相连连通首机场磁悬浮列车始发站7分钟达机场公交铁磁悬浮轻轨出租水交通构成七维交通网络
占 ：31747米绿化率266
建筑面积：155230米写字楼40797米
外 立 面：高质反光玻璃幕墙高级铝板组成配鲜明金属饰条面砖充分体现现代建筑风格增加黄色黑线条
建 筑：建筑高度98米写字楼23层4层5A级写字楼
容 积 率：5
写 字 楼：层高36米走廊净空23米堂层高92米
户 型：182121282等
层 高：36米
率：695
均 价：18000元米
物业理：收费8元月米
车 位：600
商 场：4万米国际SHOPPING MALL含公摊建筑面积27600米餐厅酒吧超级市场洗衣店糕饼房美容美发店银行邮局旅游票务中心诊商场铁连通安全通门磁门开启方监控系统物业理等形式实现
配 套：4层4708米空中会包括泳池网球场桑慢跑路径全天候商务中心600车位车库面积31346米
服 务：全天候商务中心留言物件暂存24时客房送餐房间扫水电气等费卡通划账订报问讯定做月结帐单购物送货墙壁油漆板处理家具维修翻新洗车等
电 梯：写字楼客梯6部1部消防梯商场2部货梯1部汽车梯2部客梯精品店型零售店餐饮
工期进度：统2003年8月底交房02年10月中旬封顶
空调系统：四制集中空调系统满足冬季夏季区域
冷暖求
供热系统：城市热力系统风机盘四制系统充分考虑渡季节
房间员冷热求
通风系统：间均送新风办公楼茶水间卫生间垃圾房等均
设集中排风
防 排 烟 办公楼走道楼梯间前室合前室等均消防求
系 统：设置相应机械排烟机械正压送风系统
强电系统：二路10KV电源时供电总电量 17900KVA设
备柴油发电机1500KVA设防雷系统电涌保护系统
电梯系统：进口高速电梯3VF调速系统工智群控电梯理
综合布线
系 统：超5类水电缆100兆户网络带宽
闭路电视 电梯堂出入口塘通道车库首层周界
监控系统：等位置安装摄机
线电视 北京市光缆线电视节目卫视中文台卫视音乐台卫
卫视系统：视体育台凤凰卫视电影台美国线电视新闻家庭影院亚洲频道香港线8频道等海外电视节目
楼宇控
系 统：厦种机电系统进行效合理控制
停车理
系 统：采非接触读卡方式出库车辆进行识
电子巡更 线操作系统员配备保安报警系统相联接手提
系 统：巡更讲机进行巡更
智卡 门禁理停车场理等系统户持物业理部门
通 系 统：授权效卡享卡通助理
水系统：分区变频供水方式市政提供热源24时供应热水
消防系统：动喷淋喷雾系统消火栓系统建筑灭火器等灭火措施
设火灾动报警系统包括感烟感温探测器火灾
动报警装置火灾联动控制装置
综合点评：东方银座毗邻东直门综合交通枢纽底商写字楼公寓具备典型投资特征日东环广场周边项目阳光市投资客群单成交迅速带动项目整体销售率
见东区CBD热点区域外出售型甲级写字楼开发风险较国外消费客群普遍租国知名品牌公司购买写字楼更倾CBD置业国购买写字楼中坚客群数新型商务楼更具办
公氛围高档写字楼分化（东区乙级写字楼）CBD辐射板块出售型甲级写字楼正面尴尬境
案例2：百强商贸中心（东四代表性楼盘）
开 发 商：凯恒房产公司（澳门房产公司投资）
设 计 方：北京建筑设计研究院
承 建 商：住总集团
位 置：位居阳门西南角
设计特点：豪华气派欧式挑高门廊设计
建筑面积：40万米
期：12万米甲级写字楼商场五星级酒店部分公建
写 字 楼：22层堂挑高6米
商 场：1—5层挑空办公商场电梯分区
工 期：2003年7月计划封顶04年春节交房
综合点评：百强商贸中心二环盘项目写字楼体量较02年半年做前期证时甑选家顾问公司终认甲级写字楼出售风险较决定改售租寻求海外租赁方式
百强商贸中心属外商圈外围独占阳门桥北侧华普联邦厦峙案理位置特征较相似配套设备齐全基够足反映出蓝胄·国机场商务办公案形象入市理应塑造周边缘整体商务链
案例3：恒富广场（外代表性楼盘）
开 发 商：恒富房产开发公司
承 建 商：住总集团
位 置：东桥东北角
交 通：新修阳北路起点工体路入口
环 境：毗邻CBD北门门前超型街心花园
建筑面积：10余万米
建筑形式：联体建筑
物业属性：公寓甲级写字楼底商（银行）
写 字 楼：26层90余米标高
价 格：公寓均价13000左右写字楼定
车 位：618
销 售：03年半年开盘
综合点评：恒富广场面华远集团CBD写字楼项目尚国际中心述百强商贸中心昆泰国际中心互成犄角势外板块早期东环广场联合厦泛利厦丰联厦昆泰厦期佳汇中心寿厦已形成较CBD东直门更成熟外商圈馆区涉外消费氛围独具侧面反映案户型面积增价格档次做高谓扩强敌竞争面
案例4：东华广场（二环第标项目）
开发背景：北京十重点工程投资商加华侨海规模档次高价格贵墅开发商东直门项目迟迟未启动现正计划国际融资启动该项目
设 计 方：英国著名设计院
物业理：加著名物业理公司
均 价：预计商务公寓13000写字楼定
占 ：1544公顷南侧交通枢纽建设51公顷
建筑面积：7303万米4969万米
交通枢纽：总建面82万米发车站台20商业14万米
环 境：3万米5米空中花园南区绿化23万米北区16万米绿化率37
交通区位：东直门交通枢纽中心
写 字 楼：两栋150米高国际甲级智双塔写字楼169万米
：3764米三层交通枢纽115万米配套设施
会议中心：236万米
展览商业：商场超市娱乐中心健身俱乐部等628万米
酒 店：六星级酒店36万米
车 位：1：13618车库2127万米
工程进度：原计划2002年底正式施工2004年完工现推迟
综合点评：东华广场写字楼案距离潜竞争手原该项目迟迟未启动项目交通枢纽工程规模宏涉投资资金数百亿计旦面市周边拟市场位第国门形象成二环区域霸周边高档写字楼会造成前未击
东华广场办公式公寓部分达648万米助整体形象天独厚脚交通便利届时推出会分化周边办公类物业客群部密切关注发展动
案例5：华普联邦厦（东四代表性楼盘）
发 展 商：北京中房产开发公司
理位置：东四十条桥西北角
物业属性：外销公寓商住甲级写字楼
建筑设计：加科伦公司北京建筑设计院
园林规划：泛亚易道
施工单位：城建集团五公司
代 理 商：世邦魏理仕
占面积：4公顷
建筑面积：26万米中写字楼建筑面积16万米
容 积 率：65
建筑层数：2栋25层（公寓）2栋25层塔楼联11层板楼（写字楼）
外 立 面：LowE玻璃
区配套：数中心行政中心高级行政俱乐部会展中心
环球资讯电子视窗电子触摸式水牌电梯预约系统
工 期：2001年1月开工2002年12月入住
均 价：20675楼层差价300差价300
物业理：戴德梁行 物业费64元月米
堂：挑空4层205米
客 群：国外驻京办事处
综合点评：位置产品优势现房进步细化解客群情况
案例6：昆泰国际中心（外板块代表性楼盘）659959060708
发 展 商：北京昆泰集团 建筑设计：香港巴马丹国际公司
代 理 商：古纪
位 置：阳门外街（原雅宝市场）
占 ：3万米 建筑面积：20万米
容 积 率：473 绿化面积：6736米
写 字 楼：总建面7万米
均 价：16000元米左右
工 期：03年9月正负零04年6月封顶05年半年交房
标 准 层：2900米 楼 高：27层总高106米
外 立 面：北立面采混合中空保温玻璃幕墙低辐射度（lowE）中空玻璃降低噪音建筑东南西采铝质遮阳板横条型窗户
堂：270米挑空8米
户 型：跃层错层LOFT样套型
层 高：355米
底 商：7000米环绕商业街
车 位：1000余
配 套：3000米温泉会5000米文化广场配独立卫生间开饭式厨房咖啡吧台
电 梯：12部电梯三菱等档次品牌载重量1600KG高速度设计4米秒
空调系统：中央空调机采特灵约克档次品牌冬季空调供热采市政热分区两制系统高品质新风系统
消防系统：火灾动报警系统通运CRT系统进行火灾现场图文显示公区域设背景音乐事发生时广播系统
监控系统：停车场写字楼出入口电梯轿厢楼梯口商业部分等场布设摄点监控实时情况
供电系统：双路电缆引入互备供电100W米需设计预留容量
布线系统：网络干线带宽100M入户10M户设语音数点办公单元保证户求外线容量
电视系统：线电视接收线网络中数电视节目卫星电视系统接收境外卫星电视节目
水系统：双路供水24时间断分高中两系统均采变频供水
供气系统：利外区市政设施现状天然气外南辅路市政线引入
停车系统：连体车库三层设动读卡卡装置实时监测车辆出入整车场情况
综合点评：昆泰国际中心商务公寓甲级写字楼均未开盘写字楼集高速信息系统办公动化理动化体外街收官作
案例7：尚国际中心
开 发 商：北京市华远产股份限公司
位 置：阳区东桥路东侧
建筑面积：约30万米
写 字 楼：甲级
公 寓：高档商务公寓
酒 店：产权式商务酒店
底 商：独具特色商务办公精品展示街
工 期：分三期开发建设期2004年12月入住
户 型：标准层面积2700米左右单套面积100200米间
特 色：建成CBD馆区交汇处形成独具华远品牌特色综合性国际商务MALL
配 套：厦10米预留信息点语音点
数干线采光纤电缆提供10M户公太网服务系统
综合点评：华远继第项目海润国际公寓获成功CBD尚国际中心势必成重塑品牌重量级项目首先案竞争影响商务公寓部密切踪期写字楼相关动态
案例8：金港厦
开 发 商：北京中兴联房产开发限责公司
理位置：鼓楼外街23号北二环北三环间中轴路
均 价：14000元米
结 构：跨度梁预应力消剪力墙处处隔断
工 期：2003年12月底入住
楼 高：20层
力户型：277301米
物 业 费：712元月米
车 位 费：租赁600元月150元月
力客群：国中型公司企业决策层型民营企业
电 话：642552525353
综合点评：项目距离案较工期较短中户型面客群案辅助型客群采梁楼板结构建安成相应较高调查关键少购买高档写字楼客户较青睐中轴路项目案缘性竞争手
案例9：东环18办公厦
开 发 商：北京嘉利恒德房产开发限公司
代 理 商：北京嘉润达房产纪公司
位 置：东三环国贸南双井桥
均 价：16000元左右
首 付：80万元
月 供：5年揭月供15012元
楼 高：8层层6户
率：725
配 套：OA配线系统
底 商：12层
户 型：3层1641米4层1582米5层1113米6层1139米7层684米8层684米
综合点评：东环18办公楼国贸桥南仅800米拥社区成熟配套谓交通区位环境配套均优等长期纠纷问题事件严重诋毁项目品牌公司品牌开间组合户型然吸引少中型公司目前东三环线入住数售高档写字楼
二市场战略市场定位
1基市场战略
（1）区域价值市场环境分析
◇案应坚定移定位写字楼产品中低端介甲级写字楼乙级写字楼间称准甲级写字楼实现利润目标效手段放成控制售价
◇作二环位置价值型纯办公物业具备高端形象必产品品质做实质性投资满足功必须满足客群高档写字楼外立面形象提升求
◇甲级写字楼高档公寓租售价格持续跌意味着东区住宅公建立项乙级准甲级写字楼市场供量加必须握入市先机压缩工程周期规避供量风险取销售短快
◇容忽视缘甲级写字楼周边商住客群容忽视周边科研单位购买力意识区域周边项目分流买家
◇充分利块带办公场纯粹性交通新格局带交通型办公规划方案身带弹性空间竞争力
（2）核心市场战略
◇户型职场低单价低首付低月供低总价高成交率
2目标客群定位（写字楼）
结合项目区域国际型消化特征轻轨13号线铁5号线铁10号线等交通环境变量带城市格局变化分析周边鉴性楼盘成交客群特征北三环华世隆国际公寓华尊厦冠城园蓝堡厦项目截流亚北南移客群周边林达厦建达厦金港厦雍家园富华厦鸿安国际厦金隆基厦万邦科贸厦华普国际厦洲际厦万信商务厦安发展厦杰宝公寓等客群定位定性描述：
行业属性：取较散化国第三产业服务业中型发展公司
A类——传媒机构文化传播公司广告发布公司广告艺术公司广告设计公司印刷公司公关活动公司图文信息公司影视文化公司培训教育机构图书机构家具设计公司杂志社等
B类——贸易公司商贸进出口公司旅游公司国际货运代理公司贸工贸公司航空公司海洋运输公司销售（汽车医药涂料明等）公司
C类——投资理公司咨询服务公司律师事务会计事务驻京办事处（市级）中介服务公司顾问公司环保类公司
D类——服务行业品牌公司食品酒业保健体育等娱乐行业机构
E类——电子商务公司软件高科技公司通信公司网络公司
F类——证券金融系统商会组织出国留学组织等
G类——装修公司装饰公司
职 业：国集体股份制企事业单位法私营民营三资企业兼顾少部分外籍服务型公司
文化年龄：学专科程度居高次专文化学科分2835岁3545岁辅
办公情况：企事业单位员缘性客户现办公面积50130米居单元套间5060米传统写字楼（非开间）事业单位私营企业中型公司集中130160米商住公寓纯写字楼三居商住公寓部分属投资购买纯写字楼租赁
收入水：公司月纯利润5万—80万间中1015万元居
购房情况：绝数首次置业购买办公楼60月购买项目201—3月决定购买交通位置购房首素第二物业形象户型合理第三价位便宜（包括首付月供物业费）第四办公环境配套重（停车位员工餐厅空调）第五技术指标（率层高）物业理实际相互例相差甚微作层面时考虑五素
区域分布：工作区域东城区占50左右阳区占30左右西城区20
支付力：首付1030万元会半中20余万者居月款力6000—1万元
购房目：70办公部分投资客购买转租转售
3项目档次定位
（1）北京房产市场乙级写字楼标准致：
外墙装修：局部优质贵重材料
室公部分装修：相三星级酒店装修
室外绿化：局部高档材料
停 车 位：150—250米车位
电梯等候时间：40—90秒
电力：60—100W米
夜间艺术明设计：
通讯：部电话15米
控制：部分动化
擦窗机：必须
空调：集中空调（两式）温度动控制
（2）项目档次定位
根理位置装修标准设施水出产品硬件档次标准案乙级写字楼硬件配套产品软设计方面甚部分超越甲级写字楼堪具备技术指标常规空调设置见会综合优劣分析建议项目摈弃甲乙丙等级分类高中低级划分——
国际准甲级写字楼星级写字楼高档写字楼
4价格定位
（1）定价原
◇应支持实现高速销售目标确定销售价格前提
◇全程销售期具良性价优势作市场竞争重手段
◇入市形成较气基准建立逐步扬价格体系
◇合理安排位置类型物业价格结构
定周期确保类物业相均衡出货
◇计划底商类物业租售适置便前期接中积累客户
谋求更利润空间
（2）类项目价格览表
类写字楼项目价格览表
项目名称
位置
均价
备注
二环环线类住宅公建立项写字楼项目
金港厦
北二环鼓楼外街
14000
梁结构
林达厦
北二环里
8800
现房
天玉厦
东二环光明桥
8600
准现房9200
佳汇中心
东二环吉庆里18号
11000
号称甲级
成铭厦
西二环西直门
15000
跃层
国英1号
西二环西直门青年宫
9500
现房
时代光名苑
西二环西直门北街
8500
精装
圣厦
南二环
7250
现房跃层
三环类住宅公建立项写字楼项目
龙辉厦
东三环双井
8000
邻CBD
四环类住宅公建立项写字楼项目
现代城OFFICE
东四环百子湾
7000
邻CBD
住邦2000
东四环慈云寺桥
9000
现房11000
CBD卫城
长安·西点
西长安街西四环五棵松
7500
长安街物业
天行建国际商务华园
西长安街西三环公坟
9000
长安街物业
财智中心
中关村北四环保福寺桥
9000
中关村
金隅科技中心
中关村三街9号
8000
起价5800
中关村
方圆厦
中关村
9500
中关村
青云代科技厦
中关村
8680
中关村
摩码厦
东四环金台路
8600
写字楼立项
佳境天城
京中环南路
8800
现房9500
号称甲级
◇二环环线类写字楼项目均均价1033125元米类写字楼项目均均价846182元米19类写字楼项目均均价924895元米
项目周边类商务公寓商住公寓价格览表
项目名称
位置
均价
备注
华世隆国际公寓
北三环安贞桥
9200
现房11000
雍家园
北二环项目面
10000
现价11000
东方银座
东二环东直门东南角
11000
现价13800
全精装
代万国城
东直门香河园路
9500
全精装
华冠丽景
东直门北街
8200
元嘉国际公寓
东中街40号
11500
精装家具
蓝筹名座
吉庆里9号
9380
初装
华普花园
东四十条桥
13000
现房
◇项目周边类高档商住公寓8项目均均价102225元米1000元米精装修档次精装修费均均价92225元米—表类写字楼均价差仅2645元米
◇周边商住项目够甲级乙级写字楼档次标准区分列举商住项目类标准数建筑综合体—
—身写字楼配套相享数项目均设置中央空调分户式中央空调作硬件类参
◇27鉴类项目均均价923573元米（3）价格定位
通外板块东四商圈东直门商务区缘性项目三环线类60项目深入广泛市调结合项目成交客户案价格接受度调查行性市场定位角度价格建议：
◇目标均价9250元米（毛坯）力争达9500元米
精装修目标均价10250元米力争达10500元米
◇毛坯房全程均价9035元米精装房全程均价10035元
米略低市场均价200元米更快实现销售短快
◇案属812层高层办公楼层差拉价宜高建议入市
起价仅低全程均价350元米左右价格面市8686元
米先期开盘均价9000元米制定价格方案销售
形势优销售速度保障前提争取更高价格实现
◇具体价格方案包括种户型价差开盘价格明细销控期
价格调整等户型设计方案确定做确定
（4）价格定位说明
策划书价格定位毛坯房全程均价9035元米含写字楼中央空调配设中央空调新风系统配置成300元米左右计算中央空调成定价标准：
——案毛坯房起价9100元米左右均价9400元米左右高价9700元米
——案精装房起价10100元米均价10400元米高价10800元米
定价分析50鉴性住宅公建立项写字楼结合目标客群接受度调查60张定量分析报告出根低开高走定价原开盘均价9400元米1月客群成交市场摸底试探反馈良飙升200元米左右均价9600元米两三月热销反馈提升9800元米完成市场预期良争取半年左右够结案入住前均价浮1万元米左右认购初期果卖出项目高价显然违背低开高走原
5入市时机
◇市场住宅公建立项写字楼普遍采取销售短快策略首先购买写字楼客群购买私宅选择周期相较长股份制公司时存董事会决策程般租赁客户转购买存租房公约合时间限制者家公司做年度资金投入计划先期纳入计划会早批复决策时类竞品竞争面扩够先入抢占15客源
◇建筑结构设计方案改变建议原计划4月26日正式开盘日改5月16日（周五）正式开盘延周错失年中黄金季5月份整月
◇建议原计划4月中旬部认购延周4月26日（周六）正式开始部认购样方握五国际劳动节放假长达10天假期争取积累更准客户
第二部分
产品定位
产品定位
1区位认知
属性界定：北二环区域市场中位置价值型物业相较属升值发展潜力城市造重组区域
优缺点：
◇优点铁5号线环线铁交通价值促动明显点东西南北通达性增强
相毗邻雍宫国子监规划传统文化旅游区东南侧拥俄罗斯馆路北相坛皇家园林元文化底蕴深厚
◇缺点—城市设施配备足距离邮局银行饭店餐饮娱乐休闲办公品店保险证券等商务服务较欠缺尚未形成区域气候
受区域传统民房影响国际化高尚气息尚增强整体品质感欠缺拆迁面较区域配套设施国际氛围短期会太改观拆迁户存留时间较长
区位认知题概念：
会核心·国际智造商专署办公站
2项目价值
◇块街东西界面规整南北四方四正整体易规划设计出功纯粹建筑率高商务楼宇
◇街长达70米易塑造突出办公形象时功齐备商服配套提供丰富前提条件
◇回字型反凹形建筑体形吻合整体办公气场容易目标客群定位产生接够定制化战术引导层次客群产生集体阵营集成办公效应
◇统限高正方形块带项目户型典型均性特征相规避采光遮挡通风受限等利素利均衡出货
◇东西楼统称双围合式建筑设计外赏景观光视野面宽阔方位进驻业均办公精神层面满足
◇西楼已出面正负零东楼开挖业已绪迅速争取市场先机创造利工期形象条件
3产品基面
核心问题户型设计
◇现户型设计方案简析
现设计方案东楼分4单元时针方西北东北东南西南次标识ABCD中现规划设计AB单元套数分12套CD单元分10套单元分9种户型标准层层44套现方案分13种户型销售面积公摊系数125计算（75率）户型面积表： 户型面积览表
层户型
套建筑面积
销售面积
套数
B2B8
4611
5764
4
A1B4C1
5728
7160
6
A3C3
6205
7756
4
B1
6405
8006
2
A4C4
6624
8280
4
B10
6708
8385
2
B9
6720
8400
2
B3B7
8424
10530
4
B6
8833
11041
2
A6C6
9430
11788
4
B5
10112
12640
2
A5C5
12272
15340
4
A2C2
12945
16181
4
销售总面积44246米户型套数占标准层总户：
户数例览表
销售面积
占总户数例
50余米
909
70余米
2273
80余米
2273
100余米
909
110余米
1364
120余米
455
150余米
909
160余米
909
50100米户型占总户数63646090余米空档
105130米户型占总户数2728中130余米户型空档
135150米户型占总户数909130140米空档
160180米户型占总户数909170180米空档
◇建议户型面积配
根周边鉴热销项目客群进步调查结合建筑设计报批行性终户型销售均等速率销控考虑建议：
销售面积
占总户数例
层套数
5060米
5
220
80100米
30
132
105130米
45
198
135150米
15
660
160180米
5
220
◇户室建议
·50米户型购买力十分限公摊面积较低适合高档办公楼宇设计时概予考虑
·5060米户型投资型客户中型公司占半例案价格定位素总价完全购买现代城8090米户型更面积商务公寓占例应
·80100米中型公司需求流更次置业事业处起步稍积蓄阶段亚运村南移簇群案辅助客群
·105130米户型案流目标客群定位中型发展服务公司吸纳象原始积累第桶金满足商住公寓办公档次形象愿意支付高额租金纯写字楼办公（买租划算）客户
·135150米客群稳固性发展公司部分缘性客户周边居住办公科研机构企事业单位等占例较低
·160180米考虑餐饮保健医疗器械保险航空中介顾问等第三产业品牌类公司办事处品牌客户较注重服务业务链CBD周边项目直接产生分流效应例低
◇户型均面积指数
层总销售面积44246米计算均户型面积10056米
◇户型
东楼正南正北户型层10套分占2273正东正西户型层12套分占2727均价9000元米例种基定价结构分析：
南 2273 ——9105
北 2273 ——9145
东 2727 —8900
西 2727 ——8850
东楼均层单元三梯十户三梯十二户单元独立义楼宇强势卖点户室中户型南北户型集中东西总体方案较体现户型设计均性户型面布局率较高功分区合理表中价格放市场较中足够竞争力
案单元户型差异化面积较接价格层差差户型价差拉幅较易造成客户考虑周期加长分期分批量供应便引导客户积极认购营销战术着重考虑问题规划设计程中坚持牢牢控制住适中户型原
4卫生间
◇标准层：层办公室私卫生间位置做合理调整卫生间道划分空间影响降低限度7轴分界线东半部分例西半部分称相具体：
（1） C1卫生间位置西北角挪西南角
（2） B5卫生间位置西北角挪西南角
（3） B10卫生间位置东北角挪东南角
（4） A1卫生间位置西南角挪西北角
（5） A4卫生间位置西北角挪东北角
（6） C4卫生间位置东南角挪西南角
5外立面建议
◇建筑风格
形体组合运现代简约国际式风格冷酷务实注重功设计运优雅建筑材料浅色石材铝合金饰板周边文化底蕴相结合例重装饰竖线条区单元识考虑限高带标志性明显楼顶作相应钢化结构造型设计
◇建筑色彩
简洁明快色彩鲜亮辅高贵金属框料饰条形成身特色
色调整体统通透落玻璃幕
◇外墙外保温
节约室办公空间形体变化外保温实施相难度技术问题需解决
◇百叶窗
建议室外空调预留机位做百叶窗封闭增强厦整体外立面效果
◇外窗
定作成落窗采光面积（窗口高度宽度）方面销售重影响
◇顶层
屋顶预留预埋件立广告牌作准备（结构封顶厦宣传者厦竣工立广告牌）
◇建议预留空调机位量隐蔽众细节方面保证厦区住宅商务公寓奠定厦物业高端性
6交通建议
◇7米宽双车道设计
◇乙级写字楼低标准150米车位1万米60左右车位设置东楼总建筑面积72083方米建筑面积55903方米应配设低车位380总建筑面积42000方米西楼建筑面积26000方米应配设低车位180
◇建议车位费收费标准
面车位：部分150元月部分计时收费
车位占费：400500元月（含理费）
7景观
庭屋顶花园休闲功结合建议东楼层享空间时设花卉品种景观
8底商
◇底商业态功定位业态分布
蓝胄国际场东毗邻东直门北街西侧雍宫街北干北二环建成四面街拥二环通畅铁立体交通网商业交通深足够位东西干道中间带四方均定步行距离缓吻合购物聚集消费商业特征具备较强商业发展潜力
二层——预留做商场途规模视招商情况定初步拟定商业招商途厦东楼例二层建筑面积10000方米左右面积较商场写字楼办公品质存较影响停车位相欠缺时周边消费群集中缘拆迁房较日消费力限存养店铺周期较长（少需23年周期）恰时机二层部分空间时作办公途发售作功途（原定三层会议室移二层建议型会议室150米左右会议室300米左右）作备选方案
案商业采取超市+精品店（含专卖店）+购物中心综合业态集购物餐饮娱乐休闲体购买频率高食品日常生活品购物中心营特性
层——案北侧街部分块较长毗邻雍宫传统文化旅游区建议层街面业态功部分考虑旅游纪念品文化艺术收藏品古玩字画旅行社设置缘商业特性更结合
层街面——精品店类专卖店高档化妆品店名表店珠宝店美容美发店时装精品店鲜花礼品店糕饼房等
时配设快速消费品店连锁快餐厅中西餐饮店酒吧餐吧水吧咖啡厅助餐雪茄店奶茶冰淇淋日韩国料理美式快餐罗杰斯麦劳肯德基助餐厅品牌茶餐厅海鲜城等
首层东西南侧——商服配套邮局银行（配动取款机）票务中心干洗店门诊书店办公品店等24时商务中心包括订票印复印传真专业图纸晒装订等服务
层——KTV包房夜总会桑洗浴中心健身中心彩扩店部分精品店辅中高档超市（华润超市）预留员工餐厅
部分——设备房等占公摊房面积应合理压缩量保证厦整体率百分七十样保证厦正常销售时根方客户需求调查部分应设置储藏室干附带写字楼赠送
◇底商业态规划
案日消费周消费目标群较分散商业氛围足业态规划面积存租售风险建议层街精品店建筑面积1050200300米等考虑底商店中店途建筑面积宜中统应4050米店铺拉高租售价格加快租售周期均柱距12套面积作铺面开间短进深进深应8米左右
9物业建议
◇空调建议
市调中40余北京类（档次）高档写字楼绝数设置中央空调中央空调配置成乙级写字楼档次写字楼十分重硬件标准建议案商场部分设置中央空调写字楼部分配设分户式中央空调整楼宇配设新风系统
通具代表性空调供货商厂家充分解目前市场般采中央空调品牌美国特灵约克开利麦克维尔空调造价240元米（国产）进口280元米目前项目西楼已面正负零采中央空调系统工期结构施工会带负面影响中央空调线通结构层直接通电梯井分户计量位置层高净高会带影响机占面积体20米会占机房面积
新风系统针北京春秋两季空气干燥风沙特点起滤净化控制风量截作时换风两次含氧量高机空调机位外部置放会占室面积目前新型写字楼新风量需求普遍够做50立方米时造价30元米
两项造价300元米左右项目发售会带利影响相反中央空调配设成高档写字楼必须标准新风系统成现代高档写字楼缺标准
果配设分户式中央空调市政供暖直燃系统取消果保留直燃机单独配设单冷空调综合权衡利弊直燃机远供暖系统350元米造价划算终建议中央空调冷暖式
◇员工餐厅
建议设层面积应保证1000米左右致容纳500左右
◇层堂部分
东西南北四堂出入口设置高档旋转门
◇建议量引进直饮水入户般言设备安装费均厂家负责利润采分帐形式时提升厦整体档次
◇门禁系统——感应式卡通实现门禁楼消费卡通建议首层设微波红外双鉴探测器
◇精装修毛坯房
建议案提供全套精装修配套标准分室精装修毛坯房两种价格方式供客户进行充裕选择加快销售进度
10物业服务
◇物业费建议
综合周边市场行情建议写字间部分物业费定位284元间35元月米准办公区域水电空调费单独收费含物业费底商部分物业费适增加建议物业费厦物业公司测算
◇物业理服务范围建议
高档写字楼物业理服务考核写字楼品质项重容案24时服务建议角度力争理服务出特色形成项目营销推广卖点
（1）基服务范围
公区域清洁服务面停车场理邮件分拣快递服务节日装饰
留言物件暂存房间扫水电气等费卡通划账订报问讯定做月结帐单购物送货墙壁油漆板处理家具维修翻新等项服务
（2）24时基服务容24时办公24时助银行
24时厦夜景明24时堂明（开部分灯源）
24时公行政卫生间明（开部分灯源）24时公
走廊明（开部分灯源）24时电梯正常运行（根加
班公司数开启电梯数量）24时保安电子巡更24
时车位理24时维修保养服务24时室维修偿
服务全天候商务中心（影印传真邮件处理报刊订阅代定
酒店）等
（3）延伸做服务容：24时订餐服务24时订票服
务24时音乐休闲吧24时酒吧24时健身中心24
时代订酒店服务24时前台留言服务24时醒定时
服务24时送花等
◇备注：建筑规划评估规划设计建议户室例表户型具体分布表户型统计结果表等祥见前相关提议户型方案确定提交做单独辟
11东楼设计方案修改点
A层高
标准层层高原28米调整285米
层调整情况：
二三层调整200mm
首层45米层高变二层调整300mm
确保首层面高度标高+010
B层设出入口（独立）位置定东楼南面
C东楼标准层四电梯间连通加剪刀梯（前室）
D电梯间考虑采光加公卫生间
E东楼标准层面出入口设东西两侧
F东南角做商场卸货区设货梯
G电梯通二三层
H标准层回字型圈结构量拉齐结构拉齐外
I100米户型（包括100米）卫生间设计考虑者拆公卫生间
J东楼标准层户室
50100米户型占35中80100米户型
105130米户型占45中130米户型
135150米户型占15中150米
160180米户型占5中160米
12附项目设计修改建议
层高部分
1 首层首层底商层高45米局部挑高5米（公寓入口堂）商场东西北设独立流入口
2 二层二三层高度压缩标准层层高达3米（净高27米）标准层率需达75
二 面部分（东楼）
1 公寓入口：四单元堂设公寓入口层设通达商场独立入口设门禁系统转换公寓商场出入流
2 三顶层标准层户室
50100米户型占35中80100米户型
105130米户型占45中130米户型
135150米户型占15中150米
160180米户型占5中160米
3 室卫生间
套户型预留室卫生间通风换气道水道
4 公卫生间：层电梯井侧设公卫生间
5 单元享空间：电梯厅中心筒位置设单元享空间
6 信息点设置：宽带入户8米信息点
7 层服务业员工餐厅设三独立入口层写字楼顶层统预留排烟道充分利边角面积作设备层增扩停车面积员工餐厅面积
8 三层设置会议室功厅展厅
三 交通部分
1 写字楼电梯：四单元四组电梯垂直交通直达三层
2 商场电梯货梯：层设三组车库出入口中商场独立组高度出入货车写字楼两组三层二层设独立商场专电梯
3 卸货台：东楼层东南角位置作卸货区局部挑高设商场货梯部
四 车位
1 三层设写字楼固定车位80米总计360
2 三层作访客商场时车位途
五 立面
1风格：现代风格色调整体统通透落玻璃幕结构凸出部分配饰钢材质金属框架高级石材衬底辅铝扣板
单元外立面保证整体风格统谐突出单元间独特性达相互独立整体协调效果
2色系
写字楼部分冷金属色调辅现代活泼少量暖色表达青春气息二层底商突出稳重高贵效果二层写字楼体顶层部分三段色系深入浅加区分
13装修标准配套设施建议
说明：建议总结市场鉴性楼盘：东方银座现代城银谷厦汇置通厦天玉铭座新洲商务厦财智中心等诸项目基础结合目标客群需求案市场定位乙级写字楼配套装修标准提出细节周处探讨
（）外装修
◇外墙
采进口冷色调高档石材加浅色通透感强玻璃幕二层花岗岩层高级铝板幕墙高档中空双层隔音保温玻璃辅铝装饰（金属框料饰条）竖线条
◇静音设计
全部选低噪音设备采减震基础类机房墙面建筑均作专业吸音处理采隔声门采中空玻璃外片进口反射镀膜离线玻璃片低辐射镀膜玻璃具良热工性防止外噪音干扰光污染
（二）装修
（求堂电梯厅洗手间等装修相三星级标准）
◇堂装修门柱
面墙面铺砌优质进口理石艺术吸引天花吊顶艺术灯饰
柱面磨光花岗岩踏步板（锈钢材料）
堂入口处设动旋转门两侧设动感应门
◇电梯厅电梯间
（求稳定充足高速升降级系统）
电梯面采优质花岗岩墙面采优质理石电梯厅吊顶锈钢玻璃配发光灯槽
电梯品牌：台湾产海组装日三菱电梯
扶梯品牌：
二层电梯间面采高档理石墙面理石
三十二层层面墙面高环保涂料楼层电梯间均采理石门套顶棚造型吊顶
二三层电梯厅吊顶轻钢龙骨石膏板刷白色乳胶漆
◇楼道楼梯间
公部分墙面刷高级乳胶漆吸音天花吊顶
层面采高档理石墙面柱面理石
层二层面层相局部墙面理石余高环保涂料
三—十二层面石材高环保涂料墙面
楼梯间层三层采花岗岩踏步踢脚墙面高级环保涂料
楼梯间四—十二层采水泥踏步踢脚墙面高级环保涂料
车库面水泥压光墙面白色乳胶漆天花白色乳胶漆
◇办公间
隔音天花吊顶高级木板墙面乳胶漆
办公室明设格栅灯
消防求设置烟感喷淋等
◇卫生间
私卫生间提供精装修套餐预留道接口墙面高级瓷砖
公卫生间精装修次位花岗岩面吊顶条形铝扣板墙面瓷砖花岗岩洁面台锈钢镶高级防雾镜
办公区域公卫生间洁具品牌：科勒TOTO档次品牌
24时热水
◇层员工餐厅
墙面高级环保涂料面砖天花矿棉吸音板吊顶
（三）智配套设备
◇OA办公动化
综合布线系统（POS）——标准层提供5米信息点支持图形语音数传播根客户需时增改信息点位置数量
通讯系统——引入集团户网具备公众网交换机具备切业务功实现全面电信解决方案厦设线电通讯防屏蔽系统实现整楼通讯盲区
数字光纤通信系统接入数通信服务包括：Internet网VOD点播物业理商务等方面服务
楼引入北京电话局市话线路户提供市话国长途国际长途
计算机网络系统——厦东西两侧少设两弱电竖井网络运营商（中国联通网通等）提供网络服务实现宽带入户智化网络100兆入楼10兆桌面
电讯弱电系统——厦设电话程控站提供充足数接口综合布线系统客户根实际需布置安装
◇BA楼宇综合布控
供暖系统——冬夏均采风机盘加新风系统进行供热供冷车库设通风排风冬季暖气供暖
供电系统—采高低压双路供电系统动互投具备动发动机
明系统——层正常明采环网供电方式供电层明总箱层走廊前室等公场设应急明层走道出入口设诱导灯安全出口指示灯（疏散指示灯）厦层设建筑物立面效果泛光明灯24时设间断夜景明系统
电视广播系统——厦楼顶设置卫星接收器根需适度增加设卫星电视接收前端室接收国际电视节目时接入城市线电视网厦设广播前端室供厦播放背景音乐消防紧急广播堂层楼道设高档音响系统
水系统——厦供水系统动变频水泵供水行政卫生间预留24时热力功
远程抄表系统—户消耗电冷热水远程传输抄表中心
◇SA保安综合布控
（求较先进视频保安监视系统）
电视监控系统——厦设安全防范中心设监控机相关设备实行24时监控厦出入口车库走道电梯轿箱等安置摄机设置摄动切换监控处采画面分割器更显示记录回放图装设中央闭路电视专业员24时监察保安巡视
IC卡控制卡通停车理视讲系统
◇FA消防报警布控
厦公部分（堂走廊电梯厅等）写字楼部分均设喷淋烟感设备厦设置消防龙头消防梯安全疏散通道保证中控室实施电脑线监控
动消防系统——厦消防报警控制系统采智类式火灾动报警控制系统楼层办公室电梯前室机房等处设置类智烟感探测器面积公区域设置智烟感控测器层公走道设置带电插孔手动报警器车库设备房等处感温探测器
消防电均采双路互投（24时停电）报警系统总线址编码类控测消防水泵消防喷洒水泵消防稳压水泵正压送风机排烟风机等消防设备线控制消防设备总线控制通控测总线返回信号烟感动喷淋系统
◇PA停车理布控
停车场理系统——停车理采动化系统停车场车况监测车辆服务理场环境状况监测计时计费理等出入口处设读卡机栏杆机入口处机房里设空位数量显示
◇综合理系统
厦采国际化先进楼宇设备理传统分离楼宇（BA）消防（FA）保安（SA）停车场（PA）办公动化（OA）等子系统综合理
（四）功配套建议
层：底商配套银行快递印刷保险机票24时商务中心洗衣店公电话等设备设施餐吧咖啡厅等精品店商场预留
层高级夜总会作厦配套娱乐场配设员工餐厅
二层部分商业办公
三层设中型会议室功会议室配健身中心
类产品定位特例：
亿城中心 82636688
住宅公建立项写字楼开盘4天国贸房展会成交30套
开 发 商：北京万柳房产开发限公司 北京亿城房产开发公司
设 计：中国建筑科学研究院建研建筑设计研究院限公司
施 工：中国中铁建设限公司
物业理：第太戴维斯
监 理：北京光华工程建设监理公司
园 林：新加坡krismation园艺集团
位 置：中关村北三环苏州街
面积：181262米
建筑面积：118万米
结 构：柱网混凝土结构承重墙
外 立 面：玻璃幕墙Low—E中空玻璃
楼 高：A座18层写字楼B座11层配套商务酒店C1C2座20层纯商务公寓
配 套：定制式全开间两栋写字楼两栋商务公寓式酒店餐饮娱
乐购物会
均 价：8400元米
户 型：96841530215370171252101821035米
销售策略：开盘期购买情况95折96折97折98折递增
推广策略：第代商务中关村原始贸易第二代商务商住混杂第三代纯粹商务写字楼
产 权：70年
率：73
租 金：八成二十年 日供民币147元米天
银行揭：八成二十年 首付20 贷款80
结构规格：框架结构97—1000米空间意组合
商务服务：功商务中心会议厅展示厅银行快递公司医疗中心健身房休闲娱乐中心洗衣房商场便利店阅览室票务中心员工食堂快餐厅型餐饮咖啡厅酒吧等
通 讯：20米数点根客户需求时增加
空 调分户式中央空调室温控时限求
物 费：40元月米
消防系统：烟感报警动喷淋系统
保安系统：闭路电视监控系统楼宇讲系统电子巡更周界防范局部楼层红外报警系统
车 位：型双层车库车位充足656位1353非机动车位81访客车位远距离非接触式刷卡智化理
堂：87米挑高豪华堂500米
电 梯：4部高速电梯1部强载力货梯通力蒂森档次24时运营
装修标准：外立面玻璃金属幕墙
首层堂外墙落钢化玻璃
堂电梯厅墙面高级花岗岩
入口选进口名牌型旋转门
办公间面水泥找预留客户装面层空间刷墙吊顶
隔墙轻钢龙骨双面双层石膏板隔音隔墙
洁具科勒档次品牌
智配套：综合布线系统——结构化综合布线超五类非屏蔽双绞线
12芯模光三类数电缆分支持数语音传播信息点7建筑米租户选位置数量
安防体化——保安报警巡更门警电梯停车
皆计算机软件统理
通讯——引入集团户网具备公众网型交换机具
备切业务功移动电话缝覆盖系统位置
手机
背景音乐系统——公区设音乐系统消防等紧急
情况
配套设施：空调供暖——户需年四季冷暖意新风系统提供全年滤新鲜空气全面动控制直接数字式监控（DDC）系统赠送分户式中央空调约克档次
供电——总供电量12200KVA双路供电动互投厦部分预留电源满足餐饮配套需求20A80A电表
供水——水系统中水系统热水系统污废水系统
供水系统中高区变频恒压供水低区市政供水
热水系统24时供应茶水间24时供应开水
环保设计——配套设备采污染超低污染产品前庭设全景式花园式绿
节设计——外墙屋面均温隔热设计空调采3DDC电脑控制系统
静音设计——全部采低噪音设备外立面采镀膜中空隔音隔热玻璃
第三部分
推广攻略
推广群界定
项目推广群界定项目身真正成交目标客群存差1万元米均价项目推广广告中会仅仅针价位吸引客群应塑造高均价产品高附加值促成目标客群成交
案目标推广客群理应锁定：追求现代时尚市节奏感强注重品味富情趣国际繁忙型中产阶级族
◇群气质描述
现代时尚 性见 精致务实
◇细化特征描述
28岁38岁间资中产阶级等私营业
公司面二次发展关键转折点事业成发展潜力巨
力学历见济头脑
爱事业爱家庭爱市讲求生活情趣
追求现代新市生活眷恋繁华轻松舒适办公环境购买时较理性关注价格强调性价愿意带太济压力
二推广目标
◇快速全线利回笼资金第推广目标
◇竞争项目分化影响利实现利润项目品牌双赢
◇半年东楼销售取短快良业绩西楼成功发售奠定基础
三推广策略
◇新闻事件营销作案始终推广策略争取投
入获重产出效果
◇市场导入期注重先期集中软性造势开盘期侧重组合差异化策
略销售稳固期讲求重点公关策略开辟第二营销渠道第二强销
期展开差异化推广策略销售渡期注重促销策略季节公关
（项目图纸确定结合工程周期销售周期制定推广周期）
1推广定位
市核 智造场
释义：
项目差异化推广定位项目实际发售全程亚产品定位市场定位价值揭示项目卖点时产品定位市场定位线脉动购房利益点转化
市核 寓意处市核心位单细胞裂变城市理切入点吻合发展型中公司（新秀公司）裂变特征
智造场解释：信息时代智慧型公司制造（出产）基智慧加工场场词典含义指较宽广处场广场（商场）会场理解智场职场磁场专指十分纯粹办公职场
市核 智造场作整体项目推广定位暗合传播超八字理求项目外环境环境深入浅出揭示纯粹办公场概念项目块特征十分贴利塑造足纯粹办公环境
辅助推广定位——
世界交叉口 国际智造场
释义：
推广定位简短六字融合感性理性诉求作户外广告宏观推广起高屋建瓴作详揭示项目卖点
作推广定位必少辅助补充世界交叉口 国际智造场揭示案十字铁班交通利国际气质提升时作核心广告语
2核心推广线（开盘阶段）
◇商务办公进化
域进化
三环外蜗居型办公间 三环线寄居型商住站 三环属型办公场（属产权核心会动产）
交通时间成进化
员工班均1时单元中途倒1次公交车基数
班均40分钟1时单元基倒公交车基数
班均半时40分钟单元四方均铁连通基数
办公形象进化
标识性标示感差基础型办公楼 区公司标示高塔商住混合楼 标示明确醒目识记忆率高纯粹写字楼
办公档次进化
丙级写字楼商住公寓楼 乙级写字楼 高乙级准甲级甲级写字楼
办公空间进化
影响办公环境商住办公空间 缺乏办公楼品质纯粹商务公寓办公空间 彰显办公品质现代化高档写字楼
……
◇会核心 十字铁 专署办公基
环线铁——铁1号线建国门复兴门相连西达石景山东通州连通十里长安街意味着商务链西金融圈东CBD
轻轨13号线西直门东直门相连北跨中关村亚运村东达太阳宫亮马商圈东二环商务带
开通铁5号线雍宫（案脚）直接相连
铁5号线——北起亚运村腹南南三环宋家庄途北三环北二环雍宫站东单王府井商圈市区唯环线铁交汇南北交通动脉线
案东侧500米号称亚洲东直门六维交通枢纽西
直达西直门综合交通枢纽中关村北直通亚运村南CBD
建国门东单王府井商圈坐镇会立体交通枢纽核心国际
市典型高效率交通商务办公基
◇二环铁商务办公链形成北二环成年房产热点
东二环——2001年东直门广渠门五厂区拆迁伊始甚南达左安门典型商务物业濠景阁通媒体集体报道线物业先轮番挖掘东二环业已形成家公认商务链
西二环——早八银行金融圈雏形现金融街整体规划实施西直门交通枢纽改造菜户营桥商住物业崛起丽泽商务圈规划形成西二环未三五年会形成二环环线第三条商务链
北二环——着德外科技园落户西城区安定门商圈西直门交通商务区东直门交通商务区中轴路旅游商务线成片北二环继成熟东二环商务链先崛起先形成第二条环线商务链
南二环——相环线南二环缺乏铁环线带动集旅游居住文化商务体链条发展相滞长椿街北京站高档写字楼已成气候相应受南城概念负面影响整铁环线商务链未两年全面形成
◇面升级国际中型公司占办公需求流
原始积累型公司——针第次创业型中公司外外省北京拓展业务扎根土行业机会创新深刻握更针工作室起点（合租赁属商住物业里办公）通年奋力拼搏业绩公司运转够基维持具发展潜力新兴产业型公司
中型公司——通原始积累公司规模8—10余左右绩效稳定庄家客户相稳定具备电脑输出型业务运转特点完成次创业基具备注册资金相接周转资金盈余置换提升交办公点租赁乙级写字楼购买普通私家车开拓业务
国际化中型发展公司——告创业伊始原始积累体历2年业务拓展股东间年终分红两次面发展壮关键点公司企业股东少拥1部驾车时满足租赁乙级写字楼停留商住物业（租买）办公具备二次置业（购买）倾意愿（然物业定买租划算）目前类中型公司办公置业需求庞购买力相较强
◇坐拥皇城帝位 细胞裂变发展速度开辟江山
雍宫——始建1694年（康熙三十三年）北京藏传佛教寺庙红墙黄琉璃瓦宛皇宫皇宫宫殿制1744年（乾隆九年）作喇嘛寺庙已250余年历史日雍宫成首北京著名礼佛场旅游胜
1725年（雍正三年）雍正帝仿效父亲康熙幼年居住方改行宫取名雍宫雍正帝居住28年1744年（乾隆九年）乾隆帝雍宫正式改喇嘛寺庙雍宫作皇家家庙雍宫乾隆皇帝出生隋文帝公元589年灭陈统中国教育制度进行刀阔斧改革教育行政权总国子监国子监掌全国学校高行政机关称国子监衙门直接举办学教育机构称太学国立中央学行教育部职
雍宫案咫尺仅100米左右步行距离独具皇家文底蕴项目商务办公场浸染浓浓皇家气质作雍正皇帝行宫乾隆皇帝出生疑案理位置龙脉独占北京作文化中心够拥享等荣耀办公楼实属扎根皇城开创未少私营企业梦寐求愿里够真正找宿根基充裕理精神支撑
北京国子监——创建元代元二十四年（1287年）明初改北府学明成组永乐元年（1403）设北京国子监永乐十九年（1421年）迁北京北京国子监京师国子监北京国子监位安定门国子监街（成贤街）元明清三代培养全国民族知识分子高学府国高等教育事业做出历史贡献外传播国先进文化造国留学生场
1918年作国宝移交中国历史博物馆珍藏1956年辟首图书馆馆址1961年列国际重点文物保护单位举世双北京国子监炎黄子孙财富世界民文化遗产国高等教育史谱写重篇章
作元明清三代国家高学府京师国子监已拥千年历史国子监案隔街相仅300米步行距离中幼园簇拥周边商务办公良学识氛围
◇点两线三面 发展潜力决定办公氛围
点——雍宫作项目识载体包括雍宫铁站传统文化旅游区带动办公类物业相关行业属性公司发展
两线——环线铁北二环06年开通铁5号线作横立体两线形成交通商务新区格局北吸纳亚北北三环里西街办公客群东西两侧分化截流安定门里北街竞品周边形成核心交通商务汇集点
三面——东直门交通商务区第三产业相关服务业餐饮业旅游业交通业特征安定门驻京办事处扎堆雍宫介两板块间两办公集中交界面客群兼顾两区交集生代新秀国际中型发展公司典型国际化特征明显簇拥俄罗斯馆南侧危旧房改造拆迁届时形成居住办公外兼旅游文化餐饮休闲娱乐等商业配套设施板块综合体
◇现代传统外延城市城市核建筑节点
现代义——
·秩序提供良服务生活空间成文明高度发达标志
·朴素形式活动相适应尺度材料施工相适应装饰结合起
·形体简洁避免国际式尘染极端
·现代文明城市文明
·简化空旷简约义基特征
·功空间重实体均衡重称良例重添附装
·20世纪中期极少义发祥纽约诞生（黑色直角矩形
正立方体）
传统文化旅游区元文化——
·国子监雍宫深厚元文底蕴
·汗文化——勤劳智慧乐天知足静穆谦逊性格静文化
·西方文化——性张扬伸展美动文化
外延城市——
·中心边缘立消失
·高度发达消费信息社会城市日益变成没明确特色标志开放格局
城市核——
·信息时代城市高效率高效益标志载信息资料数量流城市信息流量特流速快慢显示竞争生存力强弱
·信息时代城市台功机部超级计算机遍布
插座空间体系基合理简洁效区域服务网络
·确立二环作国际中企业发展型公司位（稳固性）
移动性
·底气文化张力灵魂街道鬼街国子监街外街国道酒吧条街变成真正时报广场（城市享厅）
·城市天天沉淀
·城市限十分确定范围容纳活动容相应设施
·城市公空间衡疏导繁杂变城市活动凝合剂
建筑节点——
·建筑物区域服务网络中节点
·开场公空间需规范条文决定尺寸规模足够强度凝聚力
·建筑师务重建正确秩序建筑师职努力机器化
·反制造机械设备似建筑设计实义态度
·24时两栖建筑 城市空间化
·20世纪现代建筑建筑作品解读深深赖周围环境深入理解建筑应成城市空间系统延续
3非常规核心推广战术
◇元较法
·案周边甲级写字楼乙级写字楼高档商务公寓售价较
·案周边甲级写字楼乙级写字楼高档商务公寓租金较
·案周边类项目投资回报率较
·买租划算项目较
——角度性价较元化推广运展示案市场杀伤力
◇制造蓝胄族
蓝色代表信息时代科技新兴产业公司智慧型公司通新生代中型发展公司企业描述蓝色执行官蓝胄首脑物制造崭新客群文化避免现代城布波族苹果社区三类苹果物建外SOHOSOHO类等风嫌疑案目标客群性鲜明推广定位独占头筹提高销售力增强市场击力新闻力
◇国际智造磁场
项目方正形规整面设计布局营销推广塑造埋良伏笔纯粹办公场感案极力强调卖点严格限高时带场较强核心凝聚力富场感物业高层建筑办公职场商住楼塑造提升项目办公品质利说辞国际智造场更富项目性包装独特卖点够称国际智造磁场办公场包含韵意更丰富国际智造磁场然概念屋顶休闲场
◇单元定制化
东楼——案市场定位中颇具竞争力性价优势外产品设计卖点：框架剪力墙够组合空间东楼区分四单元确保单元办公集合独立性
单元标准层层销售面积1千余米单元总销售面积1万余米单元搂户数110户左右单元层10—12户三梯十户层密度客群类划分行业类型公司妥善结单元相互业务理良性促动会相互影响
西楼——西楼建议建筑中间轴线划分两单元单元层建筑面积较东楼稍东楼客群形成良定制化区分原西楼更考虑户买家整层整层半栋等区分两单元更利规避风险统形成产品整合特色核心竞争力——建筑定制化单元定制化层定制化户型定制化——通客群购买调查赋产品相应定制化案第产品卖点
◇差异化造势
集中造势——开盘前月通北青北晚精品北晨现代商报参考消息中国营报济观察报名牌时报新北京楼市财时报京华时报信报民日报海外版环球时报中国消费者报市场报等十余家报纸媒体集中造势分新闻稿软性新闻刊登形式短时期取高知名度美誉度引起众目标客户积极关注总费超8万元相北青次半版收效远远次广告效果
重点攻击——开盘前半月通北青北晚精品购物北晨四力媒体进行力软宣规格统半版根软性文章选题分确定宣传容
单击破——四力媒体中效北青报建议开盘前周四房产专刊刊登整版广告附带半版软性文章软文图文茂面报纸方面完成开盘导入期战略攻势
◇悬念式户外推广
案理位置十分优越现场户外广告牌位置天独厚现立5块市政广告牌东侧立两块广告牌结合售楼处楼顶广告牌5块广告牌足形成北二环车流流较高注目率建议部认购前统红布遮挡广告牌形成悬念式效果广告容着推广题变化季度变化现场广告牌作成案媒体组合中第力媒体
◇软文系列题例
商务办公进化二环回
国际中公司终极宿 10年稳健发展基
中公司细胞裂变北京城市格局变化
国际场智场职场磁场
坐镇世界十字路口成辉煌（交通组合干线带劲速震撼）
会核心 十字铁班专署办公站
蓝胄国际场蓝胄族
分分钟赚取CBD中关村金融圈钞想逸？
核心段中企业核心竞争力
跳跃式稳健发展永远硬道理
坐拥千年皇城帝位 细胞裂变发展速度开辟江山
点两线三面 发展潜力决定办公氛围
70年办公定制化
产权商务办公挺进北二环雍宫
您写字楼专业分？
拒绝客户理先
公司发展协议书
理购房
东直门交通商务区雍宫文化旅游区王府井商业区成片
280米长方圆商业排场
10里银街起点
南雍（雍宫）北（坛）西银（银街）东国（国门商务区）
损失掉3000万纯利提高002米舒适尺度
没形象走国际？
雍宫缕香说开
回城 二环包围三环
似名见传方轻松缔造新商务传奇
城市视觉空间拼图（外立面形象户型组合）
蓝胄国际场天重新定位北二环（北区第道）
北京交叉路口中国企业城
拥龙脉财脉文脉写字楼
◇促销公关活动
国际型中公司10年发展坛
写字楼职场秀公关展示活动
走势造英雄 蓝胄族Party酒会
现代传统外延城市城市核建筑节点租赁购买写字楼元话
◇备注销售工具部分效果图沙盘模型光盘海报折页售楼处包装报纸杂志广播展会等项目建筑规划技术指标案名价格终确定行拟定楼书作蓝胄国际场置业蓝皮书等遵循差异化策略量结合项目文化底蕴形成身鲜明风格引附：
蓝田生玉——喻名门出贤子弟三国志·吴志·诸葛恪传裴松注引江表传：恪少名……（孙）权见面奇谓（父）谨曰蓝田生玉虚
第四部分
销售组织执行
（略）
北京永利房产限公司市场部相关组织架构图
董事长兼总理
市场部总监
销售理
财务部出纳会计 策划 销售 行政 签约律师
销售代表 前台接 行政助理 客服 勤
备注：市场部编制18中销售代表6名
销售理名额视总公司终表决市场部终需求项目具体发售情况定
开盘前工作计划表
务名称
完成时间
广告公司选定
二项目VI基础应部分设计
三模型效果图
效果图视点确定
效果图完成
建筑模型户型模型完成
沙盘设计制作完成（适房展售楼处）
四销售道具制作
户型单页设计印刷完成
海报设计印刷完成
DM折页
楼书设计定稿
VCD三维设计制作完成
楼书印刷完成
销售文件等
五售楼处户外引导系统制作安装完成
六售楼处包装
售楼处基础装修
售楼处设计确定家具配饰
售楼处整体包装家具配饰完成
七工现场包装
工现场包装方案提交
工现场包装施工完成
八开盘计划
第阶段面报广设计定稿
开盘入市方案审定
部认购
开盘日
房展
售楼处整体包装建议
前言
案处市中心北二环街位置拥天独厚现场宣传条件售楼处整体包装营销推广中够起少35作换句话说吸引庞流车流济效果月相力媒体北青四半版投入售楼处整体组合包装作放营销推广第位成理然营销策略点
包装建议结合方案基础进行适调整少投入出效果原进行
整体外包装
1围墙广告牌
毗邻售楼处西围墙部分建议报批整块广告牌题容风格量块市政广告牌形成特色区免产生视觉干扰混淆
2售楼处楼顶广告牌
建议售楼处楼顶东西北三方位设置三块广告牌北侧量保证完整性作块整体考虑鉴售楼处高度相较低建议楼顶广告牌审批高高度准
3售楼处外包装
风格——售楼处整体风格应项目外立面风格相辉映采取醒目庄重现代风格效果突出明显视觉击力表现开发商实力项目品质（高档写字楼）
色调——冷色石材金属扣板（：黑色蓝色）原外立面黄色装饰柱建议包金色突出项目档次周边数灰色系写字楼楼群中脱颖出强调标示性识性易辨性
4门厅
项目售楼处受块面积限空间较建议门厅东西横扩时门厅北增扩60公分左右门柱拉齐售楼处门厅直接影响购房客户第视觉心理作项目堂楼宇品质起联想作时外通透感连贯够促动外流客群进
5停车位设定
售楼处门前开始西侧街桥辅路路段申报时
房停车位届时保安专引导
二售楼处包装
1功划分布局
层北区——进门区客户短暂停留流动区屏风作公司项目形象展示前台设1区接处（直线总机部）蓝色弧型墙做项目夜景效果图展示
层南区——屏风侧作沙盘展示区南设两组桌椅作初步意谈判区次南三组销售台南墙整面墙设项目整体鸟瞰效果图东西两侧分搁置两楼盘单元模型东西墙面悬挂项目介绍等喷绘展板
层西区——作谈判区设四组桌椅沙发墙面统布置功展板堂效果图电梯厅效果图装修标准购房揭流程等
二层南区——东侧套间作签约室两组桌椅南侧套间作财务室部电话台电脑两组桌椅西侧办公间理室（市场部总监）部手提电脑资料柜档案柜商务沙发组桌椅组卫生间窗台道处搁置更衣柜
二层西区——分三区里间长度25米做成玻璃墙道预留玻璃门致9米左右作销售理办公空间北区定做工作台设3组销售员办公区南区销售策划秘书办公区统墙设工作台销售理台电脑中间预留走道东侧柱部分设资料柜中区南侧放置更衣柜文件柜
2家具配设
风格：现代简约高档精致
色调：整体高级灰基调局部暖色调
——整体预算结合设计单位报价审批手续费发布费拟
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