上海三金地块营销策划报告ppt
- 1. A地块营销
- 2. CONTENTS1.非住宅市场 2.项目定位 3.推广表现 4.营销执行 5.项目运营
- 3. 1.非住宅市场
- 4. 非住宅市场涵盖商业市场酒店市场写字楼市场
- 5. 本案片区内商业供应情况项目名称位置商业均价 （元/平米）业态租金 （元/平米）经营状况日月华庭新华西路135000社区底商——销售中西北湖凤凰城北湖西路6号8000/--社区底商——销售中万豪国际西北湖路3-85号10456.32社区底商60-80刚开业东方帝园金家墩10178.31社区底商45-60良好华立新华时代新华下路23号12815社区底商——销售中新华西美林公馆新华西路未销售社区底商————
- 6. 本案片区内写字楼供应情况片区内无标志性写字楼建筑，写字楼集中供应在传统金融一条街——建设大道、新华路沿线解放大道建设大道新华路新光大厦华银大厦瑞通大厦建银大厦信合大厦新世界国贸良友大厦福星商会大厦
- 7. 项目 新光大厦商业银行大厦瑞通广场建银大厦信合大厦新世界国贸大厦资质乙级乙级甲级甲级乙级甲级所在区域武汉晚报社对面建设大道与香港路交汇处建设大道847号建设大道709号建设大道喷泉公园建设大道586号建面㎡)17900553191036007200045000156000容积率3.039.216.4814.7————————层高(m)3.3~4.833.83.83.53.5售价(元/㎡)6000不售8000～9000不售不售不售租；元/㎡月558065～6860～8045～5055～60入住率85%60%60%70%70%60%入驻单位以建筑相关企业为主，如房地产开发、规划设计、地产评估等以金融、保险类的大中型企业为主以地产、广告、咨询、保险类企业为主以跨国性的或较强综合实力的大型企业武汉分支机构为主银行、金融机构，大型国有企业外资机构、跨国企业、全国知名企业武汉分公司，部分本地中小公司建设大道沿线写字楼
- 8. 新华路沿线写字楼项目福星国际大厦良友大厦英德大厦（暂命名）资质乙级乙级乙级所在区域新华路186号新华路与台北一路交汇新华路（福星商会大厦旁）建筑面积(㎡)53165.833190039764容积率17.22.56.65层高(m)3.62.93.8～7实用率77%66%70% 售价(元/㎡)5800（2004）5200未开盘租金(元/㎡·月)35～4530~35——销售率/入住率90%70%——入驻单位中小企业为主，主要为装饰类/贸易类/咨询类企业商贸企业驻汉办事处，小型房地产，小型智力公司——
- 9. 本案片区内酒店业供应情况片区内仅有一家五星级东方大酒店，沿线其他酒店规模较小，品牌服务一般。如：精益大酒店、盘龙宾馆……
- 10. 经济型酒店迅速扩张市场，为本案酒店业市场带来商机2、锦江之星酒店上海锦江之星已拥有连锁旅馆110家，分布在上海、北京等全国48个大中型城市，武汉暂无加盟店。 1、武汉扬子江速8酒店美国“速8”2004年6月进入中国内地市场以来，目前已在北京、杭州、大连等地拥有6家加盟店，武汉暂有水果湖和青山2家。3、motel 168酒店上海莫泰连锁旅店管理有限公司把投资方向锁定经济型旅馆，打造经济型旅店品牌“motel168”。武汉暂有中南武珞路1家。 如家酒店连锁于2002年6月由中国资产最大的酒店集团――首都旅游国际酒店集团、 中国最大的酒店分销商――携程旅行服务公司共同投资组建。目前以在武汉地区运营3家加盟店4、如家酒店
- 11. 住宅体量逐年增大7000户人家入主新华西——大区域商业配套价值日益显现 项目建筑面积㎡总户数项目名称建筑面积㎡总户数西北湖凤凰城约201723.16796香港路浅水湾57803362两湖总都55538241青春驿栈36119216金利明珠花园43367361香港丽都20000220华立新华时代97295639大唐新都40000261北湖假日46159392三金鑫城国际406737.282868日月华庭82957641天下·国际公馆67097 230美林公馆一期122516538 长安丽都1.5万(约) ——云湖大厦13000 ——新华明珠54351—— 合计：3383163608合计：682107.283927
- 12. 发展大道香港路解放大道建设大道新华路本案唐家敦路马场路武广商圈交通便捷性彰显非住宅市场价值 ——发展大道、建设大道、解放大道三条城心主干道快速通达本案 ——武广商圈与本案直线距离超过3公里，尚未构成直接竞争汉口火车站项目具有便利的交通条件以及良好的昭示性
- 13. 结 论目前片区商业多为临街散铺和社区商铺，社区底商多经营社区生活配套，缺少大型集中商业卖场 ； 片区与汉口火车站距离较近，商务商旅需求存在，缺少星级品牌型、经济型酒店入驻； 沿建设大道、新华路写字楼扎堆，本案与金融一条街距离较近，在物业形态上可形成补充； 新华西路作为武汉城市中轴线，片区商业发展前景值得期待。
- 14. 2.项目定位
- 15. 总规鸟瞰
- 16. A地块主要经济技术指标总建筑面积：99211.19㎡ 容积率：3.0 公寓式办公：33972.2 ㎡ 商业（地上、地下）：49421.02㎡ 车位（地上、地下） ：382个A地块新华西路发展大道马场路6米05024米5米
- 17. 聚焦竞争——汉口区域内大规模复合型国际社区项目名称项目地址开发商建筑面积物业类型销售均价落成时间汉口天地江岸区永清街香港瑞安集团145万㎡住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店待定2014东方新天地汉口花楼街香港和记黄埔29256㎡商业、商务、居住、娱乐待定待定锦绣长江汉阳鹦鹉洲香港世茂集团1600000㎡集商务、旅游、住宅为一体的居住商务区(RBD)住宅7600元/㎡待定本案蓄势待发……
- 18. 这里代表都市的未来！
- 19. ＨＯＰＳＣＡ示范街区 HOPSCA，城市生活综合街区，缘起巴黎的拉德方斯，是国际最先进的地产模式。根据国外现代服务业的豪柏斯卡（HOPSCA）原则，在周边区域体现 “宾馆（HOTEL）、 商务楼（OFFICE）、 商场（SHOPPING）、 会所（CONGRESS）、 停车场（PARKING）、 公寓楼（APARTMENT）” 等6个配套,创造新的城市中心区。
- 20. 豪布斯卡（HOPSCA）为欧美国家最先进的商业地 产模式，本质为——ABOUT HOPSCAHOTEL 酒店OFFICE 写字楼PARKING 停车场SHOPPING 购物中心CONGRESS 会所APARTMENT 国际公寓
- 21. ABOUT HOPSCA虽然HOPSCA豪布斯卡在国外受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。 首先，HOPSCA豪布斯卡属于综合物业，必须有大面积绿化＼停车位＼商业＼酒店＼公寓等作为前导； 此外，HOPSCA豪布斯卡与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要HOPSCA豪布斯卡与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带。HOPSCA最大的优势在于资源聚合、共生增值
- 22. 本地块定位于HOPSCA的基础 和 定位HOPSCA的重大利益点
- 23. HOPSCA建造基础本案地块及规划快速交通园林景观配套完善度及便利性联系城市经济HOPSCA的综合性物业配置紧邻市中心最大的绿地——解放公园内环线解放大道、长江二桥、轻轨1号共同组成的大交通汉口、市府地、内环线核心，配套齐全欲投资100亿建设的永清新区旁，桥头经 济的第一获利者地块规划的产品包括了住宅、酒店、停 车场、会所、写字楼HOPSCA建造基础的绝对条件
- 24. 多元均衡化降低单一品种风险！HOPSCA强调的是综合互动、资源共享，在其主题之下，各物业形态互为促进影响，相对于单纯的住宅项目运营，多元 化的形态集中降低了去化风险。本地块建造HOPSCA的利益点１
- 25. 全新概念，直接提升项目的价值！综合研究了本地块的特征后，我们发现其具有打造HOPSCA 的先天条件。而基于此的HOPSCA完成，将为武汉带来国际 最新的生活模式，对应的是收获最大的价格回报。本地块建造HOPSCA的利益点２
- 26. 成为新标杆，开发商品牌价值提升！HOPSCA的全新概念、城市核心的传奇宝地，我们以此将成 为城市的标杆型建筑群。做为一个长线运作的综合项目，这 无疑将有利于中长期的赢利增长，而运作HOPSCA的开发商 也将在各界的钦佩中实现品牌提升。 本地块建造HOPSCA的利益点３
- 27. 表现出对土地价值的专业尊重！城市内环线要户地段、永清ＣＢＤ的入口金角，我们没有理 由在这块土地上制造平庸。而HOPSCA这一全新运营理念， 将给这一块富于传奇的土地带来新的振奋，全效发挥出本地 块的潜在价值！ 本地块建造HOPSCA的利益点４
- 28. 本地块建造HOPSCA的利益点5不同物业相互带动！住宅带动商业人气，商业烘托住宅名气，酒店为住宅带来格调，办公为酒店带来客流，HOPSCA的多元化产品之间，有着相互促进的“链式效应”，以此实现共赢！
- 29. HOPSCA我们的豪布斯卡？
- 30. HOPSCA－Hotel酒店高端硬件的公寓式酒店 为了拉高产品的投资价值，我们希望采用高端硬件进行公寓 式酒店的开发，全力打造五星级标准居家式酒店，以此赢 得约7000-8000元/平方米均价的售价； 以下是相关产品的举例图示——
- 31. HOPSCA－Hotel酒店大堂及公共部份风格各异的套间
- 32. HOPSCA－ Office写字楼小办公 考虑到本产品所处地块相对背离，且整体体量不大，特别开 发成为“小办公体”，主要针对中小企业主，将可售价值点 平衡至可以炫的“面子”与可以用的“实在”之间，规避地 块的缺点，全力保证销售； 办公体将主要以外立面、空间赢取市场； 以下是相关产品的举例图示——
- 33. HOPSCA－ Office写字楼外立面日夜创意效果小办公样板间示例
- 34. HOPSCA－ Parking停车场多重型停车场 为了保证停车位数量的充足，我们希望不仅仅是简单的地面 停车位、地下停车位设置，建议抬高底层楼面，修筑半地下 式车库，同时辅以绿化； 以下是相关产品的举例图示——
- 35. HOPSCA－ Parking停车场半地下式车库绿化型车位
- 36. HOPSCA－ Shopping购物沿街型“主力加分类商业” 本地段的商业沿街分布，将考虑预留较大面积商铺供主力店 进驻，带动其它小商铺的去化； 商业将主要以“艺术”为主题； 以下是相关产品的举例图示——
- 37. HOPSCA－ Shopping购物主力店示例
- 38. HOPSCA－ Shopping购物包装裙楼商业氛围商业的前期体验式包装
- 39. HOPSCA－ Congress会所外滩1９０１会馆 为了加强本案的现场感染力度，在销售终端实现价值再次提 升，特别提出设立“外滩1901会馆”； 取名外滩是为了标识此地为进入外滩的要口，1901代表本世 纪伊始，以此增加历史的厚重感； 以下是相关产品的举例图示——
- 40. HOPSCA－ Congress会所中式风格欧式风格风格示例
- 41. HOPSCA－ Congress会所功能配置雪茄吧发烧专属视听室斯洛克馆壁球馆名画艺术廊邻里中心
- 42. HOPSCA－ Congress会所销售功能考虑到会所前期将做为销售中心使用，特提以下风格建议：
- 43. HOPSCA－ Apartment国际公寓品质领先、价格领先的住宅 为了给本案的高端形象有力的支撑，全效实现项目的附加价 值，特别建议以高标准、细节化的基准筑造住宅项目； 以下是具体的产品建议——
- 44. 关于HOPSCA的其它建议
- 45. HOPSCA－ Apartment国际公寓建筑结构 户型由小至大向上 本地块在平面上没有较大的优劣偏差，无法有针对性的实现户型分布与价格体系联动。 基于此点，我们在同一楼体平面上，根据楼层的不同，隔断出了不同的户型，基本的隔断思路为：低楼层设置中、小户型，单层户型较多；高楼层设置大户型，单层户型较少。以此分别迎合此两类受众的户型及价格承受力。
- 46. HOPSCA的其它建议全酒店式管理社区第一太平戴维斯仲量联行 引进知名的国际型物业管理公司，对社区内的住宅、酒店、写字楼统一实行酒店式管理，打造成为武汉首个“全酒店式管理社区”
- 47. HOPSCA的其它建议一卡通智能化E社区 社区内人员配送身份识别卡，此卡不仅可做为车库、入口等门禁系统使用，更 可以此卡进行便捷的“社区内电子商务、电子化物业沟通”等。
- 48. 系列主推案名：·METEL168 （进驻酒店）·家乐福 （进驻商业）·新锐*YOHO （办公）·汉口１９０１ （会所）
- 49. 最高思想国际风行,领尚街区推广总精：
- 50. 推广口号国际新市区 汉口心生活 SLOGAN：
- 51. [在家度假] 必须有个良好的环境，好的硬环境是开发商去营造，好的软环境我们建议采用主题公园的方式去驾御，公园是大家交流的一个平台。作为度假的概念，就应该是比较轻松的心情。具体的我们用俱乐部的生活方式，把有相同兴趣、爱好的人通过俱乐部组织起来。只有不同兴趣的人聚在一起才能很好的交流。 [在街区玩] 在街区里，希望把“个人主义”和“集体主义”结合起来。美国文化的精髓就是“个人主义”和“集体主义”的完美结合。在街区里会建博物馆，但不是单纯的参观，而是要成为一个个人展示的平台，可以免费为个人办画展等。一般人都很想表现自己，但是条件不具备。在小区里通过一个场所、一个方式不断地创造“街区文化名人”。 本案的生活形态——
- 52. 知己知彼 百战不殆
- 53. 外部： 项目地处城市中心，近临金融商圈、新世界商圈、王家墩CBD、近距离辐射武广商圈。 交通网络成熟、畅达，地块被城市中轴南北干线纵向贯通、被片区次干道横向贯通。 纵横两条市政街道，气势磅礴。 内部： 发展商品牌高起点、综合实力以及前期项目的热身，使本案具备了“出位”运作的前提条件。 项目30余万方的住宅和A区块10余万的商业规划形成强有力的互补作用。 引领汉口城心大型复合型社区先河。 优 势
- 54. 地块周边目前车流量较大，但人流量较少，商业氛围有待进一步培育。 项目现阶段周边环境不甚理想，公用事业配套便捷性不足。 属地内既有的“肿瘤中心”具不良心理抗性之弊。 劣 势
- 55. 项目地块已被炒热。 片区内住宅项目规模均较大，但均没有大型中心商业领航来解决未来生活配套问题。 武汉市地标建筑民生银行大厦拉动区域商业价值增长。 区域内项目逐步入住率的提高，为非住宅区域带来人气、人流、人脉。 机 会
- 56. 地块所在片区的城心商业地位暂没有被认同。 房地产非住宅用地政策的不确定性。 威 胁
- 57. 结 论本案综合性资源整合在片区市场独一无二！ 本案具有抢占第一阵营，领跑区域市场的潜质！ 融合、共享、交流(离繁华很近，离未来更近)
- 58. 定位方向“国际复合型街区”引领定位，提升项目形象。
- 59. 市场定位 新城心国际商业航母 诠释：前瞻CBD国际前沿的HOPSCA城市综合体模式， 以“国际观”为指导，创新打造本案！ 产品定位导出……
- 60. 产品定位 10万㎡新汉口国际MALL
- 61. 客层扫描客层定位 城市主力精英+看不见的顶层…… WHO ARE THEY？
- 62. 核心客户边缘客户重要客户依托地区本土市场 新华片区的私营业主、企业高层管理人员、中高层商务人士 江汉区级机关工作的人群 青年路、常青路沿线私营业主辐射汉口区域客户 黄埔大街周边片区、江岸片区内的企事业管理人员、私营业主。以年轻客户群居多。物业购目的为了追求高品质的生活、投资 吸引周边客户 华中地区其它城市的政界人物、私营业主，经济实力雄厚，考虑到保值需要，他们在汉所物业购买主要是看重区域未来发展前景。他们对社区的环境、生活氛围以及升值潜力都有较高的要求。++
- 63. 3.推广表现
- 64. 案 名建议案名： 三金•国际风情 释义：1.保持发展商继武汉首个项目之后的品牌延续性。 2.结合本案住宅地块推广的国际化住区的产品定位。
- 65. SLOGAN 国际住区 城心生活 释义：刻录受众对“国际、城心”的概念印象。 激发趋同与向往。
- 66. 4.营销执行
- 67. 三金·国际风情（A地块） 主要建筑体分布示意图公寓式办公大厦大型购物超市娱乐餐饮中心下沉生态广场入口处
- 68. 推盘思路考虑到A地块内分成3种不同的物业形态，各形态需要不同时间段的酝酿与培育期，共拟分3批推售。 物业形态推售周期推售前提大型卖场（家乐福等）——前期招商，与大型卖场达成进驻协议公寓办公8个月卖场进驻，形成一定人流，带动周边商业氛围星级酒店——片区商业商务氛围进入成熟阶段，与星级酒店达成开店协议
- 69. 展示优先——配套提升产品附加值启动配置一：大型购物超市＋小型休憩广场国际文化时尚风情街便捷的步行距离特色街区指示/街名开放的街道实用的公共设施动感、趣味/生活自然的步行系统标志点景观元素核心交汇点建立分界线，加强昭示优势展示提升项目附加值聚 集 人 气
- 70. 展示优先——配套提升产品附加值启动配置二：入口广场及会所入口会所的特色设计，可以成为项目的标志点，增加项目附加值
- 71. 启动配置三：公寓写字楼地段价值商务氛围商业配套写字楼 项目地块地标 地块价值最大化 建立企业品牌 汇 集 人 流
- 72. 启动配置四：星级酒店地段价值商务氛围商业配套城市口岸旅游景区氛围酒店带 动 人 脉
- 73. 5.项目运营 关于项目的持续思考
- 74. 运营总策略竞争策略市场策略价格策略 突出产品领先，树立鲜明的市场形象。抢时间，蓄势爆发，缩短销售周期。理性价入市，根据市场反应，追求价值最大化。
- 75. 关于街区临铺主力购物超市率先进驻（家乐福）为商业内街散铺打造“养铺计划”ⅠⅡ销售地上商铺 （减免第一年物业管理费)租赁地下商铺 （减免第一年租铺费)地上地下商铺 （减免试运营期间水电费)
- 76. 关于公寓办公 高层办公产品亮点建议——舒适办公尺度1～2层商业裙楼，层高5～6m3～25层办公层，层高3～4m
- 77. 商铺产品亮点建议——增强商业与办公空间的互通性商业与办公之间保持一定互通性，满足部分既需要商铺展示也需要办公空间的企业需求，以及部分大型餐饮娱乐业的需求。
- 78. (本页无文本内容)
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