目 录
第章 市场研判 5
重庆房产市场发展总态势 5
（） 回溯 5
（二） 展未 7
（三） 冷静反思 8
二 南岸区房产市场现状走势预测 9
（） 南岸区房产市场现状特征研判 9
（二） 南岸区房产市场前景展走势预测 12
三 项目竞争环境分析 15
（） 区域外竞争环境研究 15
（二） 区域竞争环境研究 20
（三） 市场机会点分析 30
第二章 项目SWOT分析 34
优势（S） 34
二 劣势（W） 34
三 机会（O） 35
四 挑战（T） 35
第三章 项目定位 36
形象档次定位 36
二 产品定位 38
（） 定位 38
（二） 产品定位 40
三 目标市场定位 41
（） 力市场——居家士（60） 41
（二） 辅助市场——商务办公（20） 42
（三） 潜市场——投资士 (20) 43
四 价格定位 44
（） 定价原 44
（二） 价格制定 45
五 付款方式定位 47
第四章 规划建议 48
项目规划构想指导思想 48
（） 规划 48
（二） 指导思想 48
（三） 总体规划应考虑原 49
二 建筑产品规划建议 49
（） 总体规划 49
（二） 建筑风格 52
（三） 户型建议配 54
（四） 建筑配置说明 55
三 交房标准建议 60
（） 公部分设施装修标准 60
（二） 商务公寓（清水房）设施装修标准 60
四 物业理服务建议 61
第五章 营销推广 63
销售时机选择 63
二 项目卖点整合分析 63
三 营销组合 64
（） 蓄集量阶段： 64
（二） 部认购阶段： 65
（三） 新盘推出阶段 66
（四） 稳推广阶段 66
（五） 销售期阶段 67
四 促销策略 67
（） 承诺制销售策略 67
（二） 异卖场设置策略 67
（三） 网络销售策略 68
（四） 房产交易会推广策略 68
五 价格策略 69
六 项目包装 69
七 广告推广 69
（） 广告宣传基原 69
（二） 广告效应分析 70
（三） 广告宣传题 71
（四） 广告宣传覆盖象划分 71
（五） 实施监控效果评估 72
八 营销费预算 72
第章 市场研判
章着重重庆市房产市场项目区域市场进行较全面市场研判项目全面定位提出详实
重庆房产市场发展总态势
（） 回溯
1997年3月14日重庆成中国第四直辖市四年探索种独特直辖模式逐渐建立起城市带动农村发展政治济新格局基形成直辖西部开发重庆提供广阔发展空间强化重庆中心城市功定位重庆济发展带巨动力目前重庆济发展总趋势良呈现持续升趋势力推动房产市场发展
1997年重庆市房产开发呈现跳跃式增长态势：房产投资年升30亿元速度增长年均增长速度达2741998年重庆市住宅施工面积首次突破1000万方米2000年住宅施工面积达1896万方米接2000万方米关增幅达2472001年重庆市房产开发更呈现出火热状况保持高速增长态势：
全市房产开发呈现稳步增长态势
年前三季度全市房产开发施工面积达261959万㎡增长283中新开工面积达87173万㎡增长46住宅施工面积增长397高出施工总量增幅114百分点需求量相较写字楼商业营业房分降幅增长
商品房呈现供销两旺喜形势
销售面积销售金额幅增加商品房空置率降全市房产开发呈现供销两旺双双走高出现消化市场存量形势：方面开发企业越越注重市场需求开发产品适销路全市商品房空置总量呈现降趋势年三季度末全市商品房空置总量已降38002万㎡（中住宅空置量幅跌写字楼商物业着程度升）较年末降10方面全市商品房销售面积销售金额幅度增长仅城区商品房销售面积达50513万㎡增长365金额11254亿元增长404商品房销售总量竣工总量2126万㎡
投资增长施工面积扩时土交易活动渐趋活跃土开发投资增
全市前三季度历1999年2000年连续两年土交易面积增速幅回落购置土面积开始出现强劲反弹全市购置土面积20693万㎡增长411年期增速升494完成开发土面积14816万㎡增长458土开发投资额达74亿元增长10
（二） 展未
年房产商品住宅开发投资增长情况难出年重庆市房产市场处蓬勃发展时期者说第二轮热潮期房产业总体发展态势良发展前景：
首先重庆整体宏观济形势走2001年全市GDP增长9财政金融形势财政收入增长20金融贷款余额增长11存款增长17存贷差约300亿房产较潜需求居民生活较改善中城市居民支配收入增长7
次重庆未城市发展前景辽阔第五次全国口普查公布截止2000年11月1日全市总口3090万中城镇居民1023万全市城镇化率33低全国均水根预测未10年6‰口均然增长率15城镇化增长率估计2010年末全市总口达3281万中城镇口1509万城镇化率达46国家建设部提出2010年均居住面积达14㎡住房发展目标估算重庆市现1023万城镇口96㎡现状均居住标准较低未10年新增4501万㎡住房需求外10年中新增486万城镇口形成6804万㎡住房需求未10年重庆市城镇化增长形成新增住宅需求总量年1130万
㎡城区城镇口占全市城镇总口重估计城区新增住宅需求总量年约500万㎡左右
第三重庆房产业正加紧进行交通中心基础设施建设国家批准江北机场改造项目旦建成成中国西部机场年重庆7条铁路6条高速公路成铁路公路枢纽外8时重庆半时城区工程极促进居住条件改善
（三） 冷静反思
市场竞争日益激烈前景容乐观统计资料数显示：重庆市房产市场年商品房成交面积成交金额节节攀升钱途片光明年秋季房交会创成交金额342亿元历史新高进步刺激开发投资商投资欲冷静客观分析重庆房产市场时会感受股市场寒流：年成交面积递增（说明消费市场拓展潜力挖）开发量成倍递增市场吸纳率(年销售面积年竣工面积表示)持续滑9899年8583跌2000年79时商品房空置量年均25速度升
进入2002年酝酿已久外房产巨舰（广厦集团融侨集团深圳盈丰创展等）登陆重庆安营扎寨实力企业（重钢集团长安集团等）跻身房产加海外房产巨头染指白热化竞争蔓延重庆房市诚然海外房产巨头兵城会提升整产市场品质前活跃市场开发商说种潜威胁警示想新轮浪淘沙中生存企业做做强开发商应着眼未启动长线战略进行储备土储备知识济时代重关键资金融通房产企业言土储备竞争取胜必备条件
二 南岸区房产市场现状走势预测
（） 南岸区房产市场现状特征研判
1 市场现状
（1） 土供应数量
2001年半年南岸区房产开发项目土供应情况表：
受单位
块位置
年限
性质
总面积
（㎡）
重庆彩瑞商贸
限公司
南岸区黄桷垭联合村
50
餐饮
娱乐
7887
吴琪毅
南岸区长生桥镇凉风村
50
1333
重庆南岸区
长虹汽车配件厂
南岸区南坪玛瑙溪1312号
50
工业
3068
重庆力房产开发限公司
南岸区黄桷垭镇新力村
50
商业
6500
住宅
王远贤
黄桷垭镇龙井村雷家铺社
50
餐饮
娱乐
2310
陈素英
南岸区黄桷垭镇龙井村雷家铺社
50
餐饮
娱乐
1595
周勋华
南岸区黄桷垭劳动社
50
餐饮
娱乐
957
重庆制钳厂
南岸四公里广黔路70号
50
工业
25695
合计
49345
土供应情况块位置集中黄桷垭带餐饮娱乐说明南岸区旅游资源——南山优势凸显必进步强化吃南岸服务业规模营优势
（2） 商品房预售数量
2001年2季度南岸区发放商品房预售许证项目：四海花园四期阳光华庭聚丰花园高层住宅区帝景名苑南国佳苑长航响水苑南福苑区等项目预售总面积25万方米较区言市场竞争压力相较
（3） 商品房成交数量
2001年2季度南岸区商品房成交1935套成交面积2455893 m2成交金额5010664万元销售态势喜年秋季房交会南岸区更力拔头筹：统计南岸房交会分会场889万次参加展会成交金额达27637亿元中房屋成交额5077亿元显示出住南岸已产生深远影响
（4） 房价水变化
2001年2季度南岸区住宅均销售价格 168875元㎡（济技术开发区196978元㎡）商业房销售均价290935元㎡（济技术开发区251499元㎡）整重庆城区房价相住宅商业房存定差距说明南岸区房产市场着巨发展潜力时定程度说明区域购买力强
2 市场特征
南岸区2000年堪称重庆住宅市场匹黑马极具潜力市场升空间呈现三特征：
（1） 楼盘品质全面提升
南岸区开始具全市范围真正竞争力高品质住宅海棠晓月泰正花园江山娇阳光华庭金阳·骑龙山庄等楼盘均显示出较销售势头单价均突破2000元m2案出现表明南岸区房产住宅市场政府强势引导迈新台阶时南岸区住宅市场发展起引导推动作
（2） 投资环境日益完善
南岸房产市场发展赖基础设施投资环境政策进步完善南岸区政府开发商已达成识项目选址规划设计政策导等方面改进成南岸区房产持续发展重支撑点
（3） 区域竞争日趋激烈产品结构日趋合理
年南岸区房产中低档市场竞争激烈伴融侨半岛扬子江畔溯源居等高档楼盘亮相拉开南岸房产高档市场竞争序幕市场需竞争适度竞争已南岸房市序序（整体规划规范运作政府引导）合理合理（南岸房市档次分布更趋合理）市场细分化趋势明显（二房三房面积趋——针普通工薪阶层房明显——挖掘投资型客户新生代购房群体）
（二） 南岸区房产市场前景展走势预测
1 前景展
南岸区重庆市规划商贸副中心全区贸金融旅游第三产业较发达值提中国西南区唯国家级济技术开发区位南岸区境目前已建成综合商贸区回龙工业区电子工业区丹桂工业区初步形成机动车零配件电子通讯医药生物制品食品服装新型材料等六支柱产业济技术开发区新世纪第十年计划已启动：继续抓完成南坪区96方公里开发时努力搞拓展新区开发建设工作力争2010年实际利外资达15亿美元国生产总值工业总产值税收入库年均增长15分达100亿300亿24亿高新技术产品产值重达45科技进步济增长贡献率达65左右
毫疑问着国入世国家政策进步中西部倾斜济技术开发区投资环境逐渐完善势必批国外企业涌入济技术开发区国外高新技术企业量涌入必然会增工业厂房需求量银行中介证券等外资企业驻华机构会进入势必写字楼形成较需求批外籍员工会工作原境居住会扩中高档住房需求预见10年里南岸区必成新轮重庆楼市竞争热点区域
2 走势预测
新出炉重庆市规划局重庆规划设计研究院城市综合交通研究联合作重庆市半时城规划汇报提纲中菜园坝复线桥修建规划确认：时间２００３年
路桥南岸区重性言喻交通瓶颈直南岸心中痛制约区域济腾飞绊脚石已竣工通车鹅公岩桥成渝渝黔两条高速公路南岸交汇九龙坡区南岸区成历史黄花园桥石黄隧道贯通南坪距重庆空港遥远
菜园坝复线桥直接效应缓解长江桥交通压力南坪渝中半岛更畅通更高角度分析整南岸区外区头脑中心理距离会缩短
实际事例显示：黄花园桥带动江北房市鹅公岩桥带动南岸九龙坡区房价扬石门桥成沙区北部新城纽带轻轨规划带动线房价旧城改造购房者跨区域行更增南方格林90位业渝中区例子
外南岸区年江北区较中商贸居家南岸均已占压倒性优势：重百新世纪百盛麦德龙等知名商家相继落户南岸融侨集团盈丰创展等产巨子南岸区安营扎寨明证胆预测：远南岸区重庆扮演关重角色南岸成重庆房产开发炙热区域
三 项目竞争环境分析
（） 区域外竞争环境研究
项目言程度渝中区争夺客户资源成败关键引导改变潜客户群落户渝中区思维定势更硬件软件吸引具浓厚渝中情节新生代然江北区间接竞争渝中区客户资源分流作容忽视
1 渝中区
（1） 总体特征
物业集中商圈旁：重庆市特殊理形态渝中区物业集中传统商业中心周围重庆市传统商业中心——解放碑第商圈两路口中心商务体育交通中心商圈周边物业分布较密集
江景楼盘炒作较：两年重庆市政府力发展道路建设尤滨江路建设房产业发展开拓条战线江景房概念直炒现
物业单体楼：渝中区现物业单体住宅缺少配套绿化缺乏宁静景观处位市区生活配套较健全交通方便
户型住宅受青睐：户型住宅集中解放碑周围单身二世界准备时较高投资回报价值
（2） 楼盘素统计
物业规模类型：渝中区物业规模较类型集中商住体模式着市场需求层次扩展需求量增渝中区房产涌现批品质配套特色市区产品重庆市第家酒店式公寓住宅时代天骄创造渝中区房价王·名仕阁时竞城市花园新东福花园代表区类住宅高品质合理规划良配套绿化进入市场快成领导渝中区住宅市场先锋现市空间已难作出较规模规划渝中区住宅市场城市改造走规模开发结合市场需求做特色产品渝中区住宅发展未段时间导
户型面积设定：目前渝中区住宅户型设计室厅（60方米）三室两厅（130方米）导三室两厅面积130方米左右住宅分布竞城市花园新东福花园代表区型住宅中目前渝中区房产市场炒作较江景房中作种补充形式（约占10例）量出现楼盘中60方米左右室厅设计考虑素案区位密切相关处中心段物业相较偏远物业面积般会控制出发点控制总价吸引投资客效扩客源层增加客户量值提：户型住宅渝中区销售火爆时代天骄户型面积做38方米规划配套理服务方面做相完善渝中区便利交通条件应俱全生活设施短时间区拟优势
价格(渝中区片区价格统计均价格片区楼盘均价计算)
片区
解放碑片区
清寺两路口片区
坪片区
住宅均价
(元㎡)
3500
2500
2000
目前渝中区房价分两档次：档次较高位解放碑周围商住楼配套齐全规划合理单体式住宅楼楼盘价位3500元m2高单价达7000元m2典型代表时代天骄王名仕阁档次处两路口清寺坪等区域商住楼住宅区价位20003000元间解放碑价格差1000元左右原区位价差类楼盘价格居住环境关系受邻区域尤江北区楼盘击较
（3） 案研判
解放碑周边高档楼盘说恒通·云鼎国际商务公寓属解放碑口岸楼盘楼盘：王·名仕阁天伦华苑巴渝世家新华雅阁等王·名仕阁造顶级豪宅户型131228m2全户型现销售态势意抗性高单价高总价
天伦华苑户型（131m2）目前销售率已达70跃层户型已全部售完销售状况非常究原点：价格王均价5000元m2便宜1200元m2二户型设计较面积控制出色细部设计性化三商场运作成功商场业营户购房数量较
巴渝世家销售持续稳定均月销售金额达600万卖点：封闭花园区配置完善功强会渝海品牌新华雅阁户型销售非常差：性价楼盘相明显较差二户型设计差
恒通·云鼎国际商务公寓更嗅出解放碑市场气息中户型定位面市赢市场追捧：年11月6日开盘吸引量白领士中产阶层士投资者销售状况良目前销售率直逼70
（4） 总体评价
渝中区具便利交通条件完善商业生活配套设施该区域楼盘档次定位般较高导致住宅总价高目前重庆市民购买力水脱节目前区域产品定位准确楼盘性突出物业销售状况较外楼盘受总价高等抗性素影响销售进展缓慢项目言渝中区明显区位优势高价格抗性项目势许偏爱享受市中心繁华便利客户群言项目具居家配套景观价位优势具较强吸引力
2 江北区
江北区房产起步较南岸早五黄路新牌坊代表片区开发已具规模黄花园桥渝澳桥通车增强江北区房产竞争优势特区型住宅辐射力达城区房产开发时间较早政府规划力市政配套设施未房产开发速度渝中区广客户言解放碑附物业价格法承受江北没形成真正商业核心圈（观音桥成气候江田商场关门新世纪进退两难尴尬现代广场销售举步维艰佐证）生活配套设施较差相反南坪成熟商圈完善生活配套南坪魅力显处南坪核心项目优势更加突出司认江北区项目潜客户分流作突出
（二） 区域竞争环境研究
1 总体特征
开发企业化开发水准参差齐：期已市知名开发企业外资开发企业南岸区投资开发规模物业较开发企业南岸区圈等时机市实力开发企业进驻力推动南岸区整体开发水
市楼盘体量偏：目前市场供应楼盘集中10万方米规模区型高层层占重较开发规模25万方米物业已南岸区出现占定例南岸区房产市场开始规模开发发展势头强劲
物业中档中低档：中档中低档物业竞争激烈中高档项目较少着融侨半岛扬子江畔溯源居等定位较高物业进驻南岸区房产市场开始档次分布合理成熟化市场渡市场细分化趋势明显
二房三房面积趋：81100方米二房101140方米三房供应市场流房例较少6080方米二房101120方米三房占份额扩趋势反映出开发商目标客户群定位已开始针众普通工薪阶层
2 楼盘素统计
u 开发商：南岸区现楼盘开发商数企业开发验丰富数较实力开发企业渝海（知音阁）融侨（融侨半岛）竞（溯源居）泰正（泰正花园）盈丰创展（扬子江畔）中融侨盈丰创展具外资背景知名开发企业进驻提高南岸区房产市场整体开发水准较带动作时中型开发企业形成巨压力抢占更市场份额身间竞争日趋激烈
u 物业类型：（定义：2栋楼盘区型物业少2栋（含2栋）单体型物业）
评述：目前南岸区楼盘物业类型分类区型物业25单体楼11区型物业占七成例南岸区形较坦供开发土资源较未开发更区型物业空间较
u 建筑类型：（注：例建筑类型物业供应栋数统计）
评述：南岸区楼盘中层占例次高层两者合计占八成例纯层物业四海花园溯源居静丹苑3纯高层物业广胜城市街坊响水苑晨曦华庭青青佳园金港湾5单体楼全部高层物业纯高层区型物业南坪商业城金色家园2物业建筑类型样化趋势反映开发商物业定位时越越注重兼顾更消费需求
u 市时间：（注：次报告划定36项目统计象）
市时间
2000年
6月前
2000年
712月
2001年
16月
2001年
712月
尚未开盘
楼盘
数
7
8
6
5
10
评述：数出南岸区楼盘销售周期超年项目占四成例2001年开始销售楼盘占三成尚未开盘发售楼盘占三成重预示着年半年会出现较供应量南岸区楼市2002年竞争更趋激烈
u 价格：（注：价格已公开30楼盘作统计象根南岸区实际情况价格划分楼盘档次）
均价
（元／㎡）
＜1500
（含1500)
1501－1800
1801－2100
2101－3000
＞3000
楼盘数量
5
10
10
4
1
档次
低档
中低档
中档
中高档
高档
评述：南岸区楼盘均价集中15002100元㎡间整体档次中档中低档两种类型楼盘合计占七成例图中出15011800元㎡18012100元㎡物业占例相说明两价格段物业竞争激烈
u 房型：（注：目前售已部认购楼盘统计象）
户型配：
评述：目前南岸区楼盘户型集中二房三房三房供应量帝景名苑外余楼盘基二房三房供应房占例表明目前南岸区市场房户型供应量较少定位较高楼盘没房户型面积较四房四房户型占195重分布帝景名苑泰正花园骑龙山庄江山娇海棠晓月等定位较高楼盘二房面积配：
评述：81100方米二房占五成例市场流6080方米二房较101120方米二房供应量供应二房面积济实型发展趋势
三房面积配：
评述：101140方米三房力供应量合计占九成例101120方米三房121140方米三房供应量相反映出开发商产品定位时已实型三房作重部分吸引消费群广众型购房者
u 物公司
评述：南岸区七成楼盘选择行进行物业理聘请专业物公司理较少目前重庆全市情况十分致反映出南岸区开发商物理念未达相应高度物水进步提高二成楼盘采取聘请国知名物公司作理顾问行理方式方式中高档楼盘采提升整楼盘形象较益处骑龙山庄万科物阳光华庭锦绣山庄物海棠晓月金物帝景名苑世邦魏理仕物等
案分析
楼盘名称
骑龙山庄
海棠晓月
青青佳苑
阳光华庭
贝迪龙庭
江南明珠
知音阁
楼盘址
南坪西路
南坪东路
南湖路
南坪福利社
南坪惠工路
南坪南路19号
南坪东路7号
交通条件
交通条件
较差
公交网络交通便利
目前交通条件较差
公交网络交通便利
交通便利
交通较方便
交通环境优越
周边配套
周边生活
配套完善
生活配套较完善
生活配套较完善
生活配套较完善
生活配套
极完善
生活配套完善
生活配套完善
公设施
羽毛球场童嬉水池游泳池幼园学商业中心会
社区温泉
景观广场
面积绿化
中庭广场
羽毛球场童嬉水池童趣游戏园
幼园会
绿色广场生态园林底层私家花园水景游泳池
会
戴思乐体泳池私家会
全智楼宇
休闲会空中花园
物业理顾问
深万科
行理
景洲物业
锦绣山庄顾问
贝迪物业
行理
渝海物
占面积（万㎡）
65
3335
493
约4万(期)
0489
0442
016
建筑面积(万㎡)
1357
80
1198
10
5
52
32
规划形态
区
区
区
区
单体
单体
单体
容积率
209
28
25
27
1025
1232
20
绿化率
40(绿率)
60
60
5630
31
规划户数
900户
2000户
857户
期400户
120户
194
356
交房期
2002年3月
期现房
二期2002年12月
期现房
期现房
现房
现房
2003年3月
房率
87
82
83
9102
83
86
76
低价
1700元㎡
1800元㎡
1860元㎡
1800元㎡
1800元㎡
1780元㎡
1580元㎡
均价(元㎡)
层1950
2200
2100
2000
1900
1950
1800
付款方式
次性95折工商银行提供7成20年揭(98折)
次性95折工商银行提供7成20年揭
次性95折银行提供7成20年揭
次性95折银行提供7成20年揭(98折)
次性95折银行提供7成20年揭
次性88折银行提供7成20年揭(90折)
次性95折银行提供7成20年揭(98折)
总体较分析
1 规模：楼盘占面积建筑面积海棠晓月远高楼盘金阳·骑龙山庄次
2 容积率：区容积率泰正花园高达41金阳·骑龙山庄低209单体楼容积率知音阁已接20
3 绿化率：绿化率海棠晓月高60金阳·骑龙山庄40(统计量绿率)
4 价格：价格区高单体楼均价18002200元㎡
5 付款方式：次性付款基95折银行提供7成20年揭
6 环境配套：综合泰正花园处区位市政配套交通条件较金阳·骑龙山庄处位置较偏交通状况欠佳周边市政配套目前极完善江南明珠配套完善楼盘质素档次较高知音阁视野开阔江景南山推窗
述项目情况综合分析司认项目周边竞争手应拟建中天龙广场世纪名苑
天龙广场：处南坪商圈中心型综合性项目集绿色广场型商场公寓式酒店商务办公房高级住宅停车库体总占面积57亩总建筑面积170781方米期工程（型绿色广场型商场独立精品店）拟定年10月18日竣工二期工程（高级商住楼73层超高层酒店）拟定2004年12月30日竣工该项目项目击目标客户群项目完全重叠位置更具竞争优势档次质素亚项目项目竞争手
世纪名苑：位南坪西路紧项目西北面区占230亩总建筑面积50万方米区配套完善（游泳池童游乐场童戏水池沉式休闲广场学运动场）定位——界俊杰社会贤达成功士塑造理想家园完善区配套绿化环境享受市中心繁华项目潜客户分流容忽视
（三） 市场机会点分析
1 政策力支持房产业
南岸区政府力支持南岸区房产业发展提出吃南岸住南岸旅游南岸口号全市积极推广改善南岸区整体形象项目作区域标志性建筑势推出必政府力支持相关政策优惠
2 市政配套设施改善显著
滨江路鹅公岩桥建成改善南岸区交通状况水泥厂印染厂等污染严重厂矿搬迁出南岸城区极改善南坪生活环境商业步行街建成型商场入住南岸区商业氛围更浓厚南岸区整体配套设施更完善增加区域居住吸引力规划中菜园坝复线桥王家沱桥建成南岸区渝中区江北区更便捷必增强项目吸引力辐射范围涵盖城区
3 成熟商圈利商务办公
项目处南岸商圈核心位置济技术开发区南岸区远景规划毗邻渝中半岛项目CBD商务公寓定位力支撑
4 高档楼盘竞争压力相较
年南岸区房产市场逐渐升温价格开发量销售量断攀升出现综合素质较高楼盘泰正花园骑龙山庄等整南岸区房产品质形象极提高转盘附高档单体楼盘配套服务完善商务公寓没项目抢占市场空白点
5 挖掘细分市场潜力
南岸区房产市场分析显示房占例较二房三房户型挖掘投资型客户群新生代购房群体项目拟定房：4060方米（30）二房：6080方米（20）三房：80100方米（35）力户型济实总价低具竞争优势
6 势
南岸区楼盘宣传力度较优质楼盘颇独领风骚气势已吸引渝中区九龙坡区江北区少购房置业域化观念正破项目势创造条件
7 巧挖墙脚
观察热销楼盘户型价位付款方式条件控制成制定适合价格体系营销策略楼盘处观中量准客户吸纳入项目
第二章 项目SWOT分析
章旨分析项目优势劣势找出市场相唯性定位营销策略提供力供营销扬长避短吸引客户
优势（S）
u 位南坪商圈中心位置商业步行街二期工程环绕项目区位绝优势
u 交通非常方便公交网线通达全市区域
u 项目规模较便规模营集约营
u 西南标志性建筑辐射范围广
u 完善周边配套休闲购物足出户
u 周边档次服务完善商务公寓
u 裙楼成功销售营公寓带量潜客户
u 渝中区较言价位具绝优势
u 卓越智化系统
u 开发商实力品牌吸引力
二 劣势（W）
u 作服务性公寓受周边高档酒店击较
u 作写字楼周边低挡次廉价竞争楼盘较分流作
u 作住宅价格绿化环境济技术开发区住宅区相竞争优势明显
u 项目北面受势限制气较差
u 区域购买力水高
三 机会（O）
u 区济技术开发区吸引量外资企业涌入势必拉动写字楼商务公寓需求
u 鹅公岩长江桥通车黄花园桥石黄隧道贯通菜园坝复线桥拟建正逐步改善南岸区交通环境拉九龙坡区渝中区江北区距离效吸引更群置业
u 步行街修建休闲广场形成会项目带更商机巩固项目商圈核心位置增加投资客户群信心
u 济发展量企业入驻济技术开发区势必增加业机会会提高区域购买力水
四 挑战（T）
u 整重庆市写字楼市场低迷供求效需求足
u 样破潜客户群落户解放碑思维定势引导CBD南移决定项目成败
u 项目周边规划建拟建楼盘中包括区楼盘项目带较挑战
第三章 项目定位
通前二章分析研判章结合项目处区域进行切合实际全面系统定位
形象档次定位
鉴项目理位置区域市场特征考虑中低档楼盘质化竞争激烈结合商业物业定位建议项目走高档楼盘品牌化道路产项目形象企业品牌机结合
（）项目名称定位
项目名称总体贯彻CBD商务公寓思路司综合考虑推荐名称供贵公司参考：
1 正扬·天辰华府
项目定位区域标志性建筑高档楼盘天辰：两幢塔楼拔起气势恢弘伸手天星辰华府：专社会界成功士精心造时尚豪华府邸
2 正扬·天赋
喻指苍赋予市知识密集型企事业单位中俊杰倾情造CBD市乐园
3 正扬·阳光国际城
阳光：意指正扬集团入住业事业正日中天蒸蒸日国际城：项目规模档次高业五湖四海界俊杰
（二）项目品牌塑造
现代企业生产什产品致力培养产品追者实现认企业品牌产品销售高境界万科物业公众心目中免检产品便价格高出区域楼盘30然畅销止万科1990年1997年七年中艰苦培育企业品牌发挥作作价值零库存楼盘家开发公司项目品牌建立须表里程终目塑造项目贵公司品牌建立发展商形资产企业培养批追者
建立统识系统（VISUAL IDENTITY）
VI识系统需专业公司设计标识方案确定标识标准色标准字标识演变形式交正扬集团存档便统应项目售楼书售楼中心展示物资料礼品道具广告体系等等均作统设计
建立统信息传达系统（OUTPUT IDENTITY）
严格系统性广告推广计划实施
品牌效应形成
通告知手段建立项目知名度然通优质服务产品优势建立项目美誉度通坚持懈优质服务产品信誉公司信誉达项目忠诚度
服务+信誉
优质服务
识传达
忠诚度
美誉度
知名度
告知手段
品牌
反复次
反复次
第二循环圈
第循环圈
二 产品定位
（） 定位
1 市场机会点分析
详见第章
2 热销楼盘鉴
先酒店式理面市时代天骄成重庆楼市亮点开盘久恒通·云鼎国际公寓户型（12719㎡）填补渝中区市场空白销售率直逼70女广场成功运作带动天伦华苑（户型）畅销提出酒店式商务公寓概念帝豪名（面积58168㎡间配套服务齐全）走俏
3 新济入世等题材重庆市写字楼开发带新契机
着中国加入WTO中国加入全球济体化进程断加快国会逐步开放前
允许外资涉足行业电信金融保险业等跨国公司进驻中国市场抢占滩头阵已势趋毫疑问写字楼——特高档写字楼需求量会越越
重庆市作中国第四直辖市西部发展龙头重镇量外资企业具吸引力拥利（济开发区位境紧渝中半岛）（济开发区优惠政策南岸区政府服务务实态度）南坪成首选时国公司济实力增强许实力雄厚企业开始注重树立公司品牌企业形象办公楼便展示济实力位极佳场外第三产业繁荣私营企业例增服务性智力密集型企业增会加写字楼需求促进中高档写字楼消费成市场需求重支撑
4 现商务公寓缺陷
司重庆商务公寓市场进行专题调查（走访式电话咨询座谈会等）结果发现入驻商务公寓客户中45％现驻商务公寓满意样调查结果令堪忧调查发现满意集中三方面电梯数量少速度慢员工餐厅令客户满意厦停车位少
（二） 产品定位
根述定位分析结合市场研判结建议项目产品总体定位：傲居市繁华中心城市CBD商务公寓
CBD（Central Business District）－－中央商务区指城市中金融贸易信息商务办公活动高度集中附购物娱乐服务等配套设施城市中综合济活动核心区CBD起源二十世纪20年代济发达国家形成发展模式：高强度开发战略——纽约曼哈顿轴线发展战略——巴黎德方斯企业区战略——伦敦道克兰核心城市结构发展战略——东京然重庆公认CBD解放碑南岸区作重庆城区重组团南门重庆规划建设金融贸中心风景旅游重点区根南岸区远景规划南坪转盘中心商业圈成数字化绿色持续发展集办公文化娱乐居住等功体综合商务区项目定位CBD商务公寓先决条件
考虑市场容量降低投资风险项目CBD商务公寓功涵盖纯写字楼服务式公寓（面短期出差住房预算跨国公司国集团公司高层理员
）商住公寓（具备型家庭办公优势占定市场份额）纯居住公寓作商务办公作居家生活居家生活商务办公辅
三 目标市场定位
（） 力市场——居家士（60）
项目定位CBD商务公寓目标客户群锁定居家士引导两概念：CBD安家——工作休闲购物步位星级酒店式服务——省心省时全面提升您生活质量
1 区域成功士
私营企业老板型集团CEO职业理等商务服务中心业务洽谈商务办公提供极便利区域标志性建筑更彰显尊贵身份类客户群消化掉项目跃层部分户型
2 区域高级白领
事证券金融投资咨询IT行业等高薪士般追求高质量快节奏生活方式CBD商务公寓正量身造类群体项目室厅二室二厅力军
3 区域商士
南坪商圈商户特项目商业物业商者项目三室二厅潜客户
4 区域集团购买户
南坪附实力集团公司济技术开发区外资企业集团购买倾
5 渝中半岛新生代
部分母城情节淡化渝中新生代渝中半岛业外族购房群体中生力军济实力承受渝中区房价样繁华便利样便宜价格完善服务项目首选
6 类市场
类市场指购房出某种特殊目司代理时代天骄酒店公寓期间司成交1700万交易金额中女士购房约占五成估计群体占购买总数5
（二） 辅助市场——商务办公（20）
2000年开始国银行已入驻重庆开设分支机构讯息说明资金进入重庆速度已前加快入世利西部开发契机预计23年许国外机构进入重庆机构进入首先解决里办公问题普遍会选择中高档写字楼商务公寓需求现房项目应加快开发进度早切入市场
1 国外机构办公楼
2 济技术开发区投资商驻渝办事处
3 国外型企事业单位商住楼
（三） 潜市场——投资士 (20)
项目处南坪商圈核心位置商业氛围浓厚种机构繁商务办公居家生活房租赁市场活跃项目极具投资价值升值潜力
1 区域投资士
区域政府机关公务员高校老师等般已套两套住房富余资金缺乏投资渠道容易选择段较物业进行置业投资
2 区域外投资士
渝中区九龙坡区巴南区二次置业投资者项目升值潜力
3 重庆外围城市成原城市投资士
重庆市涪陵万州等直辖前具相规模级市尤涪陵区目前已
5家市公司方济发展较高水直辖重庆城区济联系加强高速公路时间距离缩短容忽视购买市场成原历史商贸集散年发展速度极快忽视市场宣传推广位市场会带10购买数
四 价格定位
（） 定价原
通目前渝中区南岸区楼盘调查分析项目目标市场研究房市走预测认项目价格体系拟定首先应遵循原：
入市关注原
入市价格应定吸引力隆重推出CBD商务公寓：租房钱圆您住星级酒店梦目前南岸区没出现真正标志性建筑开盘入市时西南标志性建筑星级物吸引潜客户聚集气
低开高走原
入市价定具竞争力格调先期入市买家物业升值感受低开高走价格更容易形成口碑吸引客户成交
优劣档次拉开原
制定出具定价差幅度单位单价楼层景观户型等素优良中差排位根相应价值制定出应价格
（二） 价格制定
商品房定价方法成法市场较法收益原法出售物业采成法市场较法出租物业常市场较法收益原法项目定位CBD商务公寓售租选择市场较法收益原法综合确定价格
1 市场较法定价
◆计算公式
P∑PiWi PiQi∏(100影响素)
P——项目准价格 Pi——项目修正价格
Qi——项目价格 Wi——赋予权重
◆计算结果
市场定价法确定价格时采三具条件案作参考象辅修正系数价格进行调整计算出项目准价格1996元㎡
项目
均价
区位
环境
配套
交通
户型
PI
WI
江南明珠
1900
97
100
100
103
99
1920
04
知音阁
1800
99
95
97
95
102
2036
035
星宇花园
2100
99
102
103
99
99
2060
025
2 收益原法定价
◆ 计算公式
PAI
P——项目收益价格 A——年租金纯收益
I——原利率
◆ 计算结果
收益原法原利率确定慎重程确定方法国家贷款利率585加3风险利率
关租金取值参考金台厦（30元㎡含装修）台湾花园（1216元㎡）昌龙商务厦（16元㎡）福天厦（20元㎡）租金水考虑空置维护成税费素16元㎡纯租金收益计算确定收益价格2169元㎡
3 综合分析
保证价格确定客观性市场较法确定准价格赋予09权重值收益价格取01权重值计算出项目售价2013元㎡
通价格分析结合市场走势贯切谨慎性原建议项目价格确定：均价2000元 m2
提示：真正价位体系制定必须规划设计户型设计环境设计等完成针时市场变化具体情况确立价格体系初步轮廓
五 付款方式定位
付款方式设计旨程度调动购买者扩购买者层面体现轻松入住特点建议采取灵活资金转化方式付款方式成项目卖点具体付款方式司销售执行报告予详细说明
第四章 规划建议
做什样产品？符合目标客户群体项目必须回答问题章根前述市场分析研判提出项目建筑规划户型配等构想建议
项目规划构想指导思想
（） 规划
1案市场研究结
2政府该块规划约束
3该块质初步勘察
4块形条件
（二） 指导思想
1注重区域市场需求
2关注产品生态环保
3突出产品规划创新
4强调济效益社会效益协调统
（三） 总体规划应考虑原
效率原
济效益原
低市场风险原
完美形象原（述前提）
二 建筑产品规划建议
（） 总体规划
1方案：2幢25层高层构成布置南坪北路干道侧双塔楼北端南端幢南北两楼空中天桥机连接样布置基方面考虑
述前提述前提述前提
◆布局称合理充分考虑利周边建筑景观素天际线呼应楼气势恢弘定成区域标志性建筑
◆塔楼投影方正面产品户型设计较利总建筑面积利达极值
◆利项目现代建筑风格设计佳效果发挥
◆天桥利建议18层左右长度控制30米左右需专业证天桥观景题时作消防安全流疏散通道空中景观天桥南北塔楼机连接重庆西部具唯性体现现代建筑风格流派增添重庆城市景观外建议会楼宇中心控制室建立天桥南北楼层面
◆两座塔楼相独立产品户型采光通风较
◆方案建设难度较出现成较高现象
2方案二：2幢25层高层构成两座塔楼相错配置北端分AB座理：
理：
◆ 布局项目裙楼东北角紧凑合理时利周边景观素天际线呼应
◆ 面积利较特裙楼相集中裙楼屋顶生态花园利率较高
◆ 建筑群体集中显示气势雄伟成城市标志性建筑
◆ 成相较低
◆ 产品户型出现局部死角现象采光差通风等
◆ 裙楼中厅产生影响
综合述两方案根验结合重庆西部区市场敏感建议取方案方案应设计院沟通设计院出具体设计方案
（二） 建筑风格
认项目总体应体现：
1 现代建筑风格
求外墙简洁明快富现代时尚感讲求现代流线美表现出档次高突出性周边建筑景观应强调城市风格机联系特注意相互间天际线连贯性韵律性形成富时代特征性空间层次
2 前卫屋顶造型
屋顶部分进行标新立异造型应体现现代建筑风格楼机结合屋顶造型题企业文化题城市文化题等
3 外墙色调
重庆天空长年灰暗酸雨较应避免采灰色建议冷色（白色兰色）色间暖色（米黄色橘黄色）进行点缀
参考图例
（三） 户型建议配
1 户型例面积控制
根司南岸区房产市场调查发现：目前南岸区城市中心高层建筑较偏远层建筑二室二厅双卫三室二厅双卫户型中二室二厅面积81120 m2占679三室二厅双卫面积101140 m2占875面积141160 m2116面积81100 m2间仅占09户型面积偏目标客户群单产品质化现象十分严重样化灵活性显足导致相互竞争非常激烈鉴热销楼盘（知音阁恒通·云鼎国际公寓等）户型配司认项目CBD商务公寓套型配面积控制应寻求差异化建议：
户 型
建筑
面积
卧
（理室）
次卧
（理室）
童房
（理室）
客厅
开间
客厅面积（公办公区域）
配
室厅单卫
4060
15
——
——
39
18
30
二室二厅双卫
6080
15
10
——
39
20
20
三室二厅双卫
80100
18
13
10
42
28
35
100120
18
15
12
42
28
8
四室二厅双卫
120140
18
15
13
45
30
5
跃层
(五室三厅双卫)
150180
20
18
15
54
40
2
2 建筑设计提示
u 厅室方正量避免异形房
u 动静分区干湿分区公私分区次分区洁污分离
u 户配生活阳台观景阳台预留空调位洗衣机位冰箱位
u 户户间安全性私密性问题
u 空间均采光面卧室窗建议设计阳光窗观景阳台客厅间采落窗
u 户型卧室应布置公通道头公通道长度应宽度4倍
u 建议处理述细部设计基础公摊系数控制20
（四） 建筑配置说明
1 关空中花园配置说明
配置型屋顶生态花园外三层建立型空中花园利层业憩休闲时足楼工作生活繁忙余家门前享生乐趣邻里间创造亲善活动交流场
2 关入户厅配置
幢塔楼入户厅酒店厅风格设置典致入口高层入口堂风格设计堂风格源酒店概念年流行高层住宅会令买家感觉身份尊贵细设计会令买家赏心悦目
3 电梯配置
现写字楼设计时候迫资金压力节约建造成减少公摊面积电梯数量压价格压低样造成日物业理麻烦便硬件缺陷软件弥补物业理精心更加剧类情况发生造成客户满意原
建议栋塔楼配置四部（含部消防电梯）高速进口名牌电梯置闭路电视监控系统讲系统进行高低区域分类运行制（分15F1630F31F三运行区域）
4 车库设置
停车位少写字楼面问题久白领开车班成种时尚车位数量成客户选择商务公寓写字楼重指标发展角度建议少套车位配置
5 关会配置
会设置天桥层面裙楼屋顶花园设置会星级酒店标准配置会功休闲娱乐商务等体服务项目高档茶楼美容美发网吧水吧健美中心商务服务中心棋牌室童活动室青少年教育室医疗保健中心等
6 关智化配置
客户宽带网建设已投入相兴趣着网络时代客户希新
商务公寓写字楼宽带直接网服务配套设施着市场发展客户写字楼提出越越高求ＤＤＮ光纤通讯等已必备硬件设施高科技公司求型机房冷装置电量求明显提高建议配置：
视讲室安防系统
监视监控：访客先键保安通话中央理机成监控确保业安全
通讯联网：中央理机副理机门口机分机互联通话
视防盗讲：客话成确认客身份视讲机应采名牌产品
防盗防爆保安监控周界红外线系统
红外线外控测事报警楼出入口摄监控紧急声光报警公通道外墙出入口均设置电视摄镜头图中央监控室统处理立体监控整楼业提供优质保安体系
三表远程计量系统
电表水表气表采IC卡智表
停车场理系统
设IC卡门禁智系统车辆出入等实现全方位动理停车场理井然序业泊车散客泊车游车路均控制理
综合布线系统
实现数通讯功方便外界实行数通讯信息点连接计算机印机终端电话传真机等实现快速网
中央集成信息理系统
子系统中央集成理系统间互通信息方便工作协调资源享实现集中高效理
通讯系统
户预留电话接口宽带光纤接入户
消防动报警动喷淋系统
户设报警器监控中心连接火灾动报警动喷淋消防栓系统智联网全面保障居家安全
智化配置CBD商务公寓基标志关智化系统具体配置应根项目具体情况成设定建议相关智化专业公司设计提供预算
三 交房标准建议
（） 公部分设施装修标准
1 塔楼外墙：高级材料配置
2 公寓堂：高级材料配置
3 电梯堂：高级材料配置
4 中央空调：名牌产品配置
5 信报箱：集中设置户专哑光锈钢报箱
（二） 商务公寓（清水房）设施装修标准
1 墙面：水泥沙浆抹白粉底
2 天花：水泥沙浆抹白粉底
3 面：水泥沙浆抹
4 门：品牌防火防盗门
5 窗：优质塑钢窗品牌产品
6 供水：分加压二次供水接入户
7 供电：双回路供电户专配电箱漏电保护装置
8 供气：动抄表系统煤气泄漏报警装置
9 通讯：预留宽带数接口入户
10 闭路电视：线电视网闭路线入户
11 消防系统：设消防动报警动喷淋系统
四 物业理服务建议
物业理现代物业必须配置软件部分特CBD商务公寓物业理求更高
项目物业理运作模式采取两种方式：开发商组建物业理公司聘请先进物业理公司作顾问公司推广时顾问公司推出增加卖点二项目物业理委托专业物业理公司竞标方式选择物业理通竞标增加目标客户置业信心树立项目口碑形象
物业理公司选择必须具备规模性理先进性物业公司提出求：
具理规模性现已理规模达2050万m2
高资质等级公司评全国省市先进物业单位物业理口碑
具先进理模式性化服务标准高品质服务规格
特推荐物业理公司作参考：
——深国贸物业：系深圳早物公司目前重庆理物业流金岁月沙龙广场等物业
——渝海物业：荣获ISO9002国际质量认证重庆市著名型物业理公司目前理物业面积超50万m2中包括住宅商场写字楼型住宅区等
认：项目应寻求家实力理先进富验专业物业理公司进行物业全方位理
第五章 营销推广
章较系统提出总体营销思路营销组合促销策略广告推广体系
销售时机选择
项目开发程长期程着身开发房产市场发展规律断创造卖点握销售时机项目销售时机项目开发进程商业裙楼租售情况结合宏观市场环境变化相机定
二 项目卖点整合分析
寻求营造卖点制定出行效推广策略握取胜方项目卖点供参考：
——精致裙楼花园卖点
——性化空间设计卖点
——精品会卖点
——轻松付款卖点
——优越段位置卖点
——充足气卖点
——限商机卖点
——智化系统
——步行街绿化广场卖点
——专业化营销卖点
三 营销组合
配合营销五阶段宏佳公司广告推广划分五阶段：
（） 蓄集量阶段：
阶段目项目形象建立包括：
——现场包装：
广告公司确定项目VI标志项目现场做LOGO墙（颜色外形加统）展示项目标志企业形象
项目理位置较LOGO墙设立户外广告位起广告作节约广告费
售楼中心包装事关企业形象采钢结构建造气循环利（见附图示意）
——软文造势：相关媒体发布软性文章目标受众发布信息广泛引起社会关注
——异展示：南坪宏声广场会等设立推广咨询中心扩项目信息受众面
（二） 部认购阶段：
配合部认购进行宣传包括：
——户外广告
南桥头隧道入口项目现场天桥设立户外广告位进入南坪第视点项目达天桥次聚焦配合现场LOGO墙包装公司形象项目形象进行宣传形成南岸区道亮丽风景线起先声夺效果
——电台持签名活动造势营造抢购销售氛围
——软性文章新闻
◆工程进度项目重活动进行报导型公益活动项目推广会等
◆项目周边环境市场前景评突出项目未商业价值
◆户型评价分析
（三） 新盘推出阶段
阶段项目强势推广期时推出广告：
——媒体广告
重庆四报刊媒体投放定数量面广告
——户外广告
◆开盘前做空飘彩旗充气拱门条幅营造项目热销气氛
◆开盘前做引导标识引导客户售楼现场
——举办项目展示活动
开盘促销活动
（四） 稳推广阶段
阶段应项目销售保持期广告密度降低应保持广告方式应加强广告诉求针性保持社会认知度降低建议重庆电视台作特约播映配合电视广告报刊推广
（五） 销售期阶段
广告诉求改贴业诉求旨稳定老客户赢口碑争取新客户消化尾盘
需指出根宏佳公司验客户间推荐效推销手段正扬集团形象楼盘销售关重作正扬集团定整推广程中注意营造公司形象增加公司亲力举办促销活动提升公司公众形象
四 促销策略
（） 承诺制销售策略
承诺制销售客户放心购房轻松置业承诺销售体现开发商保证工程质量工程进度建设工期交房标准环境绿化配套系统物业理等消费者密切关心问题承诺制销售达情定次承诺辈子效果
（二） 异卖场设置策略
商业中心流量方开展楼盘异卖场展销活动广泛采非常效种促销方式弥补售楼处流限足媒体效果力足终目更客户现场接中心引客入门建议宏声广场会设立咨询推广点
（三） 网络销售策略
通正扬集团网站身局域网区域访问频率较高网站建立项目专题网页详细介绍项目方面进度情况整项目营销期间断完善更新容吸引客户方面关注
（四） 房产交易会推广策略
新盘推出业界关注通常通房交会传递信息项目积累定客户时检测整项目定位营销工作正确否便时调整外房交会客户提供相关税费优惠促客户成交单考虑项目目标市场情况建议适宜时机参成深圳房交会
五 价格策略
针购买客户观客户群结合项目规模开发周期建议采取相市场价位略低价格入市引起市场关注轰动效应根市场反映助利促销时机规律逐步提升价格形成市场风追购买者形成稳定值感观购买者感增值效应迫早定
六 项目包装
项目包装涵盖软件硬件两部分详见商业策划部分
七 广告推广
（） 广告宣传基原
针目标客户
整体思路连续性
序节分阶段性
卖点宣传独特性
诉求点唯性
（二） 广告效应分析
轰动效应
广告推广运动中轰动效应产生销售品牌树立更快达理想效果通手段实现
◆ 制造新闻事件社会关注信息渗透入广告
◆ 轰炸式广告较规模篇幅新颖广告引起受众关注
◆ 实际意义公关活动引起媒体争相报道
累加效应
广告推广活动达定数量频率然会产生累加效应效应期效果会尤显著通常采取方式手段
◆ 明确宣传题诉求点
◆ 制定系列相固定广告方案
◆ 相稳定时期连续间断发布
◆ 通渠道楼盘渲染达推波助澜效应
采方式
前期安排紧凑广告新颖公关展示活动造成定轰动效应期广告累加效应基础具体方式已商业物业策划报告作详细说明
（三） 广告宣传题
1 题广告语
句富吸引力口号表达句话需推敲需确定广告公司商榷广告语贯穿整广告推广中利树立公司品牌形象
2 树立推广公司品牌形象
项目推广塑造企业形象机结合形成互动产生公众效应积累形资产
（四） 广告宣传覆盖象划分
1 第象圈
南岸区渝中区九龙坡区重点广告制定象
2 第二象圈
重庆城区选择性广告
3 第三象圈
重庆外区（重点成深圳）选择性广告
（五） 实施监控效果评估
项目营销宣传实施效果评估工作销售利开展着关重作起客观评定执行方案行性否正确调整执行方案作终体现销售目标实现项工作执行报告中具体阐述
八 营销费预算
项工作XX公司根营销阶段广告媒体选择投放量正扬集团提议广告专业公司媒体制作单位等公司进行费准确估算终正扬集团审议通目前项目总体宣传费初步预定项目总销售额3
重庆宏XX产交易限公司
二OO二年四月十二日
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目 录
第章 市场研判 5
重庆房产市场发展总态势 5
（） 回溯 5
（二） 展未 7
（三） 冷静反思 8
二 南岸区房产市场现状走势预测 9
（） 南岸区房产市场现状特征研判 9
（二） 南岸区房产市场前景展走势预测 12
三 项目竞争环境分析 15
（） 区域外竞争环境研究 15
（二） 区域竞争环境研究 20
（三） 市场机会点分析 30
第二章 项目SWOT分析 34
优势（S） 34
二 劣势（W） 34
三 机会（O） 35
四 挑战（T） 35
第三章 项目定位 36
形象档次定位 36
二 产品定位 38
（） 定位 38
（二） 产品定位 40
三 目标市场定位 41
（） 力市场——居家士（60） 41
（二） 辅助市场——商务办公（20） 42
（三） 潜市场——投资士 (20) 43
四 价格定位 44
（） 定价原 44
（二） 价格制定 45
五 付款方式定位 47
第四章 规划建议 48
项目规划构想指导思想 48
（） 规划 48
（二） 指导思想 48
（三） 总体规划应考虑原 49
二 建筑产品规划建议 49
（） 总体规划 49
（二） 建筑风格 52
（三） 户型建议配 54
（四） 建筑配置说明 55
三 交房标准建议 60
（） 公部分设施装修标准 60
（二） 商务公寓（清水房）设施装修标准 60
四 物业理服务建议 61
第五章 营销推广 63
销售时机选择 63
二 项目卖点整合分析 63
三 营销组合 64
（） 蓄集量阶段： 64
（二） 部认购阶段： 65
（三） 新盘推出阶段 66
（四） 稳推广阶段 66
（五） 销售期阶段 67
四 促销策略 67
（） 承诺制销售策略 67
（二） 异卖场设置策略 67
（三） 网络销售策略 68
（四） 房产交易会推广策略 68
五 价格策略 69
六 项目包装 69
七 广告推广 69
（） 广告宣传基原 69
（二） 广告效应分析 70
（三） 广告宣传题 71
（四） 广告宣传覆盖象划分 71
（五） 实施监控效果评估 72
八 营销费预算 72
第章 市场研判
章着重重庆市房产市场项目区域市场进行较全面市场研判项目全面定位提出详实
重庆房产市场发展总态势
（） 回溯
1997年3月14日重庆成中国第四直辖市四年探索种独特直辖模式逐渐建立起城市带动农村发展政治济新格局基形成直辖西部开发重庆提供广阔发展空间强化重庆中心城市功定位重庆济发展带巨动力目前重庆济发展总趋势良呈现持续升趋势力推动房产市场发展
1997年重庆市房产开发呈现跳跃式增长态势：房产投资年升30亿元速度增长年均增长速度达2741998年重庆市住宅施工面积首次突破1000万方米2000年住宅施工面积达1896万方米接2000万方米关增幅达2472001年重庆市房产开发更呈现出火热状况保持高速增长态势：
全市房产开发呈现稳步增长态势
年前三季度全市房产开发施工面积达261959万㎡增长283中新开工面积达87173万㎡增长46住宅施工面积增长397高出施工总量增幅114百分点需求量相较写字楼商业营业房分降幅增长
商品房呈现供销两旺喜形势
销售面积销售金额幅增加商品房空置率降全市房产开发呈现供销两旺双双走高出现消化市场存量形势：方面开发企业越越注重市场需求开发产品适销路全市商品房空置总量呈现降趋势年三季度末全市商品房空置总量已降38002万㎡（中住宅空置量幅跌写字楼商物业着程度升）较年末降10方面全市商品房销售面积销售金额幅度增长仅城区商品房销售面积达50513万㎡增长365金额11254亿元增长404商品房销售总量竣工总量2126万㎡
投资增长施工面积扩时土交易活动渐趋活跃土开发投资增
全市前三季度历1999年2000年连续两年土交易面积增速幅回落购置土面积开始出现强劲反弹全市购置土面积20693万㎡增长411年期增速升494完成开发土面积14816万㎡增长458土开发投资额达74亿元增长10
（二） 展未
年房产商品住宅开发投资增长情况难出年重庆市房产市场处蓬勃发展时期者说第二轮热潮期房产业总体发展态势良发展前景：
首先重庆整体宏观济形势走2001年全市GDP增长9财政金融形势财政收入增长20金融贷款余额增长11存款增长17存贷差约300亿房产较潜需求居民生活较改善中城市居民支配收入增长7
次重庆未城市发展前景辽阔第五次全国口普查公布截止2000年11月1日全市总口3090万中城镇居民1023万全市城镇化率33低全国均水根预测未10年6‰口均然增长率15城镇化增长率估计2010年末全市总口达3281万中城镇口1509万城镇化率达46国家建设部提出2010年均居住面积达14㎡住房发展目标估算重庆市现1023万城镇口96㎡现状均居住标准较低未10年新增4501万㎡住房需求外10年中新增486万城镇口形成6804万㎡住房需求未10年重庆市城镇化增长形成新增住宅需求总量年1130万
㎡城区城镇口占全市城镇总口重估计城区新增住宅需求总量年约500万㎡左右
第三重庆房产业正加紧进行交通中心基础设施建设国家批准江北机场改造项目旦建成成中国西部机场年重庆7条铁路6条高速公路成铁路公路枢纽外8时重庆半时城区工程极促进居住条件改善
（三） 冷静反思
市场竞争日益激烈前景容乐观统计资料数显示：重庆市房产市场年商品房成交面积成交金额节节攀升钱途片光明年秋季房交会创成交金额342亿元历史新高进步刺激开发投资商投资欲冷静客观分析重庆房产市场时会感受股市场寒流：年成交面积递增（说明消费市场拓展潜力挖）开发量成倍递增市场吸纳率(年销售面积年竣工面积表示)持续滑9899年8583跌2000年79时商品房空置量年均25速度升
进入2002年酝酿已久外房产巨舰（广厦集团融侨集团深圳盈丰创展等）登陆重庆安营扎寨实力企业（重钢集团长安集团等）跻身房产加海外房产巨头染指白热化竞争蔓延重庆房市诚然海外房产巨头兵城会提升整产市场品质前活跃市场开发商说种潜威胁警示想新轮浪淘沙中生存企业做做强开发商应着眼未启动长线战略进行储备土储备知识济时代重关键资金融通房产企业言土储备竞争取胜必备条件
二 南岸区房产市场现状走势预测
（） 南岸区房产市场现状特征研判
1 市场现状
（1） 土供应数量
2001年半年南岸区房产开发项目土供应情况表：
受单位
块位置
年限
性质
总面积
（㎡）
重庆彩瑞商贸
限公司
南岸区黄桷垭联合村
50
餐饮
娱乐
7887
吴琪毅
南岸区长生桥镇凉风村
50
1333
重庆南岸区
长虹汽车配件厂
南岸区南坪玛瑙溪1312号
50
工业
3068
重庆力房产开发限公司
南岸区黄桷垭镇新力村
50
商业
6500
住宅
王远贤
黄桷垭镇龙井村雷家铺社
50
餐饮
娱乐
2310
陈素英
南岸区黄桷垭镇龙井村雷家铺社
50
餐饮
娱乐
1595
周勋华
南岸区黄桷垭劳动社
50
餐饮
娱乐
957
重庆制钳厂
南岸四公里广黔路70号
50
工业
25695
合计
49345
土供应情况块位置集中黄桷垭带餐饮娱乐说明南岸区旅游资源——南山优势凸显必进步强化吃南岸服务业规模营优势
（2） 商品房预售数量
2001年2季度南岸区发放商品房预售许证项目：四海花园四期阳光华庭聚丰花园高层住宅区帝景名苑南国佳苑长航响水苑南福苑区等项目预售总面积25万方米较区言市场竞争压力相较
（3） 商品房成交数量
2001年2季度南岸区商品房成交1935套成交面积2455893 m2成交金额5010664万元销售态势喜年秋季房交会南岸区更力拔头筹：统计南岸房交会分会场889万次参加展会成交金额达27637亿元中房屋成交额5077亿元显示出住南岸已产生深远影响
（4） 房价水变化
2001年2季度南岸区住宅均销售价格 168875元㎡（济技术开发区196978元㎡）商业房销售均价290935元㎡（济技术开发区251499元㎡）整重庆城区房价相住宅商业房存定差距说明南岸区房产市场着巨发展潜力时定程度说明区域购买力强
2 市场特征
南岸区2000年堪称重庆住宅市场匹黑马极具潜力市场升空间呈现三特征：
（1） 楼盘品质全面提升
南岸区开始具全市范围真正竞争力高品质住宅海棠晓月泰正花园江山娇阳光华庭金阳·骑龙山庄等楼盘均显示出较销售势头单价均突破2000元m2案出现表明南岸区房产住宅市场政府强势引导迈新台阶时南岸区住宅市场发展起引导推动作
（2） 投资环境日益完善
南岸房产市场发展赖基础设施投资环境政策进步完善南岸区政府开发商已达成识项目选址规划设计政策导等方面改进成南岸区房产持续发展重支撑点
（3） 区域竞争日趋激烈产品结构日趋合理
年南岸区房产中低档市场竞争激烈伴融侨半岛扬子江畔溯源居等高档楼盘亮相拉开南岸房产高档市场竞争序幕市场需竞争适度竞争已南岸房市序序（整体规划规范运作政府引导）合理合理（南岸房市档次分布更趋合理）市场细分化趋势明显（二房三房面积趋——针普通工薪阶层房明显——挖掘投资型客户新生代购房群体）
（二） 南岸区房产市场前景展走势预测
1 前景展
南岸区重庆市规划商贸副中心全区贸金融旅游第三产业较发达值提中国西南区唯国家级济技术开发区位南岸区境目前已建成综合商贸区回龙工业区电子工业区丹桂工业区初步形成机动车零配件电子通讯医药生物制品食品服装新型材料等六支柱产业济技术开发区新世纪第十年计划已启动：继续抓完成南坪区96方公里开发时努力搞拓展新区开发建设工作力争2010年实际利外资达15亿美元国生产总值工业总产值税收入库年均增长15分达100亿300亿24亿高新技术产品产值重达45科技进步济增长贡献率达65左右
毫疑问着国入世国家政策进步中西部倾斜济技术开发区投资环境逐渐完善势必批国外企业涌入济技术开发区国外高新技术企业量涌入必然会增工业厂房需求量银行中介证券等外资企业驻华机构会进入势必写字楼形成较需求批外籍员工会工作原境居住会扩中高档住房需求预见10年里南岸区必成新轮重庆楼市竞争热点区域
2 走势预测
新出炉重庆市规划局重庆规划设计研究院城市综合交通研究联合作重庆市半时城规划汇报提纲中菜园坝复线桥修建规划确认：时间２００３年
路桥南岸区重性言喻交通瓶颈直南岸心中痛制约区域济腾飞绊脚石已竣工通车鹅公岩桥成渝渝黔两条高速公路南岸交汇九龙坡区南岸区成历史黄花园桥石黄隧道贯通南坪距重庆空港遥远
菜园坝复线桥直接效应缓解长江桥交通压力南坪渝中半岛更畅通更高角度分析整南岸区外区头脑中心理距离会缩短
实际事例显示：黄花园桥带动江北房市鹅公岩桥带动南岸九龙坡区房价扬石门桥成沙区北部新城纽带轻轨规划带动线房价旧城改造购房者跨区域行更增南方格林90位业渝中区例子
外南岸区年江北区较中商贸居家南岸均已占压倒性优势：重百新世纪百盛麦德龙等知名商家相继落户南岸融侨集团盈丰创展等产巨子南岸区安营扎寨明证胆预测：远南岸区重庆扮演关重角色南岸成重庆房产开发炙热区域
三 项目竞争环境分析
（） 区域外竞争环境研究
项目言程度渝中区争夺客户资源成败关键引导改变潜客户群落户渝中区思维定势更硬件软件吸引具浓厚渝中情节新生代然江北区间接竞争渝中区客户资源分流作容忽视
1 渝中区
（1） 总体特征
物业集中商圈旁：重庆市特殊理形态渝中区物业集中传统商业中心周围重庆市传统商业中心——解放碑第商圈两路口中心商务体育交通中心商圈周边物业分布较密集
江景楼盘炒作较：两年重庆市政府力发展道路建设尤滨江路建设房产业发展开拓条战线江景房概念直炒现
物业单体楼：渝中区现物业单体住宅缺少配套绿化缺乏宁静景观处位市区生活配套较健全交通方便
户型住宅受青睐：户型住宅集中解放碑周围单身二世界准备时较高投资回报价值
（2） 楼盘素统计
物业规模类型：渝中区物业规模较类型集中商住体模式着市场需求层次扩展需求量增渝中区房产涌现批品质配套特色市区产品重庆市第家酒店式公寓住宅时代天骄创造渝中区房价王·名仕阁时竞城市花园新东福花园代表区类住宅高品质合理规划良配套绿化进入市场快成领导渝中区住宅市场先锋现市空间已难作出较规模规划渝中区住宅市场城市改造走规模开发结合市场需求做特色产品渝中区住宅发展未段时间导
户型面积设定：目前渝中区住宅户型设计室厅（60方米）三室两厅（130方米）导三室两厅面积130方米左右住宅分布竞城市花园新东福花园代表区型住宅中目前渝中区房产市场炒作较江景房中作种补充形式（约占10例）量出现楼盘中60方米左右室厅设计考虑素案区位密切相关处中心段物业相较偏远物业面积般会控制出发点控制总价吸引投资客效扩客源层增加客户量值提：户型住宅渝中区销售火爆时代天骄户型面积做38方米规划配套理服务方面做相完善渝中区便利交通条件应俱全生活设施短时间区拟优势
价格(渝中区片区价格统计均价格片区楼盘均价计算)
片区
解放碑片区
清寺两路口片区
坪片区
住宅均价
(元㎡)
3500
2500
2000
目前渝中区房价分两档次：档次较高位解放碑周围商住楼配套齐全规划合理单体式住宅楼楼盘价位3500元m2高单价达7000元m2典型代表时代天骄王名仕阁档次处两路口清寺坪等区域商住楼住宅区价位20003000元间解放碑价格差1000元左右原区位价差类楼盘价格居住环境关系受邻区域尤江北区楼盘击较
（3） 案研判
解放碑周边高档楼盘说恒通·云鼎国际商务公寓属解放碑口岸楼盘楼盘：王·名仕阁天伦华苑巴渝世家新华雅阁等王·名仕阁造顶级豪宅户型131228m2全户型现销售态势意抗性高单价高总价
天伦华苑户型（131m2）目前销售率已达70跃层户型已全部售完销售状况非常究原点：价格王均价5000元m2便宜1200元m2二户型设计较面积控制出色细部设计性化三商场运作成功商场业营户购房数量较
巴渝世家销售持续稳定均月销售金额达600万卖点：封闭花园区配置完善功强会渝海品牌新华雅阁户型销售非常差：性价楼盘相明显较差二户型设计差
恒通·云鼎国际商务公寓更嗅出解放碑市场气息中户型定位面市赢市场追捧：年11月6日开盘吸引量白领士中产阶层士投资者销售状况良目前销售率直逼70
（4） 总体评价
渝中区具便利交通条件完善商业生活配套设施该区域楼盘档次定位般较高导致住宅总价高目前重庆市民购买力水脱节目前区域产品定位准确楼盘性突出物业销售状况较外楼盘受总价高等抗性素影响销售进展缓慢项目言渝中区明显区位优势高价格抗性项目势许偏爱享受市中心繁华便利客户群言项目具居家配套景观价位优势具较强吸引力
2 江北区
江北区房产起步较南岸早五黄路新牌坊代表片区开发已具规模黄花园桥渝澳桥通车增强江北区房产竞争优势特区型住宅辐射力达城区房产开发时间较早政府规划力市政配套设施未房产开发速度渝中区广客户言解放碑附物业价格法承受江北没形成真正商业核心圈（观音桥成气候江田商场关门新世纪进退两难尴尬现代广场销售举步维艰佐证）生活配套设施较差相反南坪成熟商圈完善生活配套南坪魅力显处南坪核心项目优势更加突出司认江北区项目潜客户分流作突出
（二） 区域竞争环境研究
1 总体特征
开发企业化开发水准参差齐：期已市知名开发企业外资开发企业南岸区投资开发规模物业较开发企业南岸区圈等时机市实力开发企业进驻力推动南岸区整体开发水
市楼盘体量偏：目前市场供应楼盘集中10万方米规模区型高层层占重较开发规模25万方米物业已南岸区出现占定例南岸区房产市场开始规模开发发展势头强劲
物业中档中低档：中档中低档物业竞争激烈中高档项目较少着融侨半岛扬子江畔溯源居等定位较高物业进驻南岸区房产市场开始档次分布合理成熟化市场渡市场细分化趋势明显
二房三房面积趋：81100方米二房101140方米三房供应市场流房例较少6080方米二房101120方米三房占份额扩趋势反映出开发商目标客户群定位已开始针众普通工薪阶层
2 楼盘素统计
u 开发商：南岸区现楼盘开发商数企业开发验丰富数较实力开发企业渝海（知音阁）融侨（融侨半岛）竞（溯源居）泰正（泰正花园）盈丰创展（扬子江畔）中融侨盈丰创展具外资背景知名开发企业进驻提高南岸区房产市场整体开发水准较带动作时中型开发企业形成巨压力抢占更市场份额身间竞争日趋激烈
u 物业类型：（定义：2栋楼盘区型物业少2栋（含2栋）单体型物业）
评述：目前南岸区楼盘物业类型分类区型物业25单体楼11区型物业占七成例南岸区形较坦供开发土资源较未开发更区型物业空间较
u 建筑类型：（注：例建筑类型物业供应栋数统计）
评述：南岸区楼盘中层占例次高层两者合计占八成例纯层物业四海花园溯源居静丹苑3纯高层物业广胜城市街坊响水苑晨曦华庭青青佳园金港湾5单体楼全部高层物业纯高层区型物业南坪商业城金色家园2物业建筑类型样化趋势反映开发商物业定位时越越注重兼顾更消费需求
u 市时间：（注：次报告划定36项目统计象）
市时间
2000年
6月前
2000年
712月
2001年
16月
2001年
712月
尚未开盘
楼盘
数
7
8
6
5
10
评述：数出南岸区楼盘销售周期超年项目占四成例2001年开始销售楼盘占三成尚未开盘发售楼盘占三成重预示着年半年会出现较供应量南岸区楼市2002年竞争更趋激烈
u 价格：（注：价格已公开30楼盘作统计象根南岸区实际情况价格划分楼盘档次）
均价
（元／㎡）
＜1500
（含1500)
1501－1800
1801－2100
2101－3000
＞3000
楼盘数量
5
10
10
4
1
档次
低档
中低档
中档
中高档
高档
评述：南岸区楼盘均价集中15002100元㎡间整体档次中档中低档两种类型楼盘合计占七成例图中出15011800元㎡18012100元㎡物业占例相说明两价格段物业竞争激烈
u 房型：（注：目前售已部认购楼盘统计象）
户型配：
评述：目前南岸区楼盘户型集中二房三房三房供应量帝景名苑外余楼盘基二房三房供应房占例表明目前南岸区市场房户型供应量较少定位较高楼盘没房户型面积较四房四房户型占195重分布帝景名苑泰正花园骑龙山庄江山娇海棠晓月等定位较高楼盘二房面积配：
评述：81100方米二房占五成例市场流6080方米二房较101120方米二房供应量供应二房面积济实型发展趋势
三房面积配：
评述：101140方米三房力供应量合计占九成例101120方米三房121140方米三房供应量相反映出开发商产品定位时已实型三房作重部分吸引消费群广众型购房者
u 物公司
评述：南岸区七成楼盘选择行进行物业理聘请专业物公司理较少目前重庆全市情况十分致反映出南岸区开发商物理念未达相应高度物水进步提高二成楼盘采取聘请国知名物公司作理顾问行理方式方式中高档楼盘采提升整楼盘形象较益处骑龙山庄万科物阳光华庭锦绣山庄物海棠晓月金物帝景名苑世邦魏理仕物等
案分析
楼盘名称
骑龙山庄
海棠晓月
青青佳苑
阳光华庭
贝迪龙庭
江南明珠
知音阁
楼盘址
南坪西路
南坪东路
南湖路
南坪福利社
南坪惠工路
南坪南路19号
南坪东路7号
交通条件
交通条件
较差
公交网络交通便利
目前交通条件较差
公交网络交通便利
交通便利
交通较方便
交通环境优越
周边配套
周边生活
配套完善
生活配套较完善
生活配套较完善
生活配套较完善
生活配套
极完善
生活配套完善
生活配套完善
公设施
羽毛球场童嬉水池游泳池幼园学商业中心会
社区温泉
景观广场
面积绿化
中庭广场
羽毛球场童嬉水池童趣游戏园
幼园会
绿色广场生态园林底层私家花园水景游泳池
会
戴思乐体泳池私家会
全智楼宇
休闲会空中花园
物业理顾问
深万科
行理
景洲物业
锦绣山庄顾问
贝迪物业
行理
渝海物
占面积（万㎡）
65
3335
493
约4万(期)
0489
0442
016
建筑面积(万㎡)
1357
80
1198
10
5
52
32
规划形态
区
区
区
区
单体
单体
单体
容积率
209
28
25
27
1025
1232
20
绿化率
40(绿率)
60
60
5630
31
规划户数
900户
2000户
857户
期400户
120户
194
356
交房期
2002年3月
期现房
二期2002年12月
期现房
期现房
现房
现房
2003年3月
房率
87
82
83
9102
83
86
76
低价
1700元㎡
1800元㎡
1860元㎡
1800元㎡
1800元㎡
1780元㎡
1580元㎡
均价(元㎡)
层1950
2200
2100
2000
1900
1950
1800
付款方式
次性95折工商银行提供7成20年揭(98折)
次性95折工商银行提供7成20年揭
次性95折银行提供7成20年揭
次性95折银行提供7成20年揭(98折)
次性95折银行提供7成20年揭
次性88折银行提供7成20年揭(90折)
次性95折银行提供7成20年揭(98折)
总体较分析
1 规模：楼盘占面积建筑面积海棠晓月远高楼盘金阳·骑龙山庄次
2 容积率：区容积率泰正花园高达41金阳·骑龙山庄低209单体楼容积率知音阁已接20
3 绿化率：绿化率海棠晓月高60金阳·骑龙山庄40(统计量绿率)
4 价格：价格区高单体楼均价18002200元㎡
5 付款方式：次性付款基95折银行提供7成20年揭
6 环境配套：综合泰正花园处区位市政配套交通条件较金阳·骑龙山庄处位置较偏交通状况欠佳周边市政配套目前极完善江南明珠配套完善楼盘质素档次较高知音阁视野开阔江景南山推窗
述项目情况综合分析司认项目周边竞争手应拟建中天龙广场世纪名苑
天龙广场：处南坪商圈中心型综合性项目集绿色广场型商场公寓式酒店商务办公房高级住宅停车库体总占面积57亩总建筑面积170781方米期工程（型绿色广场型商场独立精品店）拟定年10月18日竣工二期工程（高级商住楼73层超高层酒店）拟定2004年12月30日竣工该项目项目击目标客户群项目完全重叠位置更具竞争优势档次质素亚项目项目竞争手
世纪名苑：位南坪西路紧项目西北面区占230亩总建筑面积50万方米区配套完善（游泳池童游乐场童戏水池沉式休闲广场学运动场）定位——界俊杰社会贤达成功士塑造理想家园完善区配套绿化环境享受市中心繁华项目潜客户分流容忽视
（三） 市场机会点分析
1 政策力支持房产业
南岸区政府力支持南岸区房产业发展提出吃南岸住南岸旅游南岸口号全市积极推广改善南岸区整体形象项目作区域标志性建筑势推出必政府力支持相关政策优惠
2 市政配套设施改善显著
滨江路鹅公岩桥建成改善南岸区交通状况水泥厂印染厂等污染严重厂矿搬迁出南岸城区极改善南坪生活环境商业步行街建成型商场入住南岸区商业氛围更浓厚南岸区整体配套设施更完善增加区域居住吸引力规划中菜园坝复线桥王家沱桥建成南岸区渝中区江北区更便捷必增强项目吸引力辐射范围涵盖城区
3 成熟商圈利商务办公
项目处南岸商圈核心位置济技术开发区南岸区远景规划毗邻渝中半岛项目CBD商务公寓定位力支撑
4 高档楼盘竞争压力相较
年南岸区房产市场逐渐升温价格开发量销售量断攀升出现综合素质较高楼盘泰正花园骑龙山庄等整南岸区房产品质形象极提高转盘附高档单体楼盘配套服务完善商务公寓没项目抢占市场空白点
5 挖掘细分市场潜力
南岸区房产市场分析显示房占例较二房三房户型挖掘投资型客户群新生代购房群体项目拟定房：4060方米（30）二房：6080方米（20）三房：80100方米（35）力户型济实总价低具竞争优势
6 势
南岸区楼盘宣传力度较优质楼盘颇独领风骚气势已吸引渝中区九龙坡区江北区少购房置业域化观念正破项目势创造条件
7 巧挖墙脚
观察热销楼盘户型价位付款方式条件控制成制定适合价格体系营销策略楼盘处观中量准客户吸纳入项目
第二章 项目SWOT分析
章旨分析项目优势劣势找出市场相唯性定位营销策略提供力供营销扬长避短吸引客户
优势（S）
u 位南坪商圈中心位置商业步行街二期工程环绕项目区位绝优势
u 交通非常方便公交网线通达全市区域
u 项目规模较便规模营集约营
u 西南标志性建筑辐射范围广
u 完善周边配套休闲购物足出户
u 周边档次服务完善商务公寓
u 裙楼成功销售营公寓带量潜客户
u 渝中区较言价位具绝优势
u 卓越智化系统
u 开发商实力品牌吸引力
二 劣势（W）
u 作服务性公寓受周边高档酒店击较
u 作写字楼周边低挡次廉价竞争楼盘较分流作
u 作住宅价格绿化环境济技术开发区住宅区相竞争优势明显
u 项目北面受势限制气较差
u 区域购买力水高
三 机会（O）
u 区济技术开发区吸引量外资企业涌入势必拉动写字楼商务公寓需求
u 鹅公岩长江桥通车黄花园桥石黄隧道贯通菜园坝复线桥拟建正逐步改善南岸区交通环境拉九龙坡区渝中区江北区距离效吸引更群置业
u 步行街修建休闲广场形成会项目带更商机巩固项目商圈核心位置增加投资客户群信心
u 济发展量企业入驻济技术开发区势必增加业机会会提高区域购买力水
四 挑战（T）
u 整重庆市写字楼市场低迷供求效需求足
u 样破潜客户群落户解放碑思维定势引导CBD南移决定项目成败
u 项目周边规划建拟建楼盘中包括区楼盘项目带较挑战
第三章 项目定位
通前二章分析研判章结合项目处区域进行切合实际全面系统定位
形象档次定位
鉴项目理位置区域市场特征考虑中低档楼盘质化竞争激烈结合商业物业定位建议项目走高档楼盘品牌化道路产项目形象企业品牌机结合
（）项目名称定位
项目名称总体贯彻CBD商务公寓思路司综合考虑推荐名称供贵公司参考：
1 正扬·天辰华府
项目定位区域标志性建筑高档楼盘天辰：两幢塔楼拔起气势恢弘伸手天星辰华府：专社会界成功士精心造时尚豪华府邸
2 正扬·天赋
喻指苍赋予市知识密集型企事业单位中俊杰倾情造CBD市乐园
3 正扬·阳光国际城
阳光：意指正扬集团入住业事业正日中天蒸蒸日国际城：项目规模档次高业五湖四海界俊杰
（二）项目品牌塑造
现代企业生产什产品致力培养产品追者实现认企业品牌产品销售高境界万科物业公众心目中免检产品便价格高出区域楼盘30然畅销止万科1990年1997年七年中艰苦培育企业品牌发挥作作价值零库存楼盘家开发公司项目品牌建立须表里程终目塑造项目贵公司品牌建立发展商形资产企业培养批追者
建立统识系统（VISUAL IDENTITY）
VI识系统需专业公司设计标识方案确定标识标准色标准字标识演变形式交正扬集团存档便统应项目售楼书售楼中心展示物资料礼品道具广告体系等等均作统设计
建立统信息传达系统（OUTPUT IDENTITY）
严格系统性广告推广计划实施
品牌效应形成
通告知手段建立项目知名度然通优质服务产品优势建立项目美誉度通坚持懈优质服务产品信誉公司信誉达项目忠诚度
服务+信誉
优质服务
识传达
忠诚度
美誉度
知名度
告知手段
品牌
反复次
反复次
第二循环圈
第循环圈
二 产品定位
（） 定位
1 市场机会点分析
详见第章
2 热销楼盘鉴
先酒店式理面市时代天骄成重庆楼市亮点开盘久恒通·云鼎国际公寓户型（12719㎡）填补渝中区市场空白销售率直逼70女广场成功运作带动天伦华苑（户型）畅销提出酒店式商务公寓概念帝豪名（面积58168㎡间配套服务齐全）走俏
3 新济入世等题材重庆市写字楼开发带新契机
着中国加入WTO中国加入全球济体化进程断加快国会逐步开放前
允许外资涉足行业电信金融保险业等跨国公司进驻中国市场抢占滩头阵已势趋毫疑问写字楼——特高档写字楼需求量会越越
重庆市作中国第四直辖市西部发展龙头重镇量外资企业具吸引力拥利（济开发区位境紧渝中半岛）（济开发区优惠政策南岸区政府服务务实态度）南坪成首选时国公司济实力增强许实力雄厚企业开始注重树立公司品牌企业形象办公楼便展示济实力位极佳场外第三产业繁荣私营企业例增服务性智力密集型企业增会加写字楼需求促进中高档写字楼消费成市场需求重支撑
4 现商务公寓缺陷
司重庆商务公寓市场进行专题调查（走访式电话咨询座谈会等）结果发现入驻商务公寓客户中45％现驻商务公寓满意样调查结果令堪忧调查发现满意集中三方面电梯数量少速度慢员工餐厅令客户满意厦停车位少
（二） 产品定位
根述定位分析结合市场研判结建议项目产品总体定位：傲居市繁华中心城市CBD商务公寓
CBD（Central Business District）－－中央商务区指城市中金融贸易信息商务办公活动高度集中附购物娱乐服务等配套设施城市中综合济活动核心区CBD起源二十世纪20年代济发达国家形成发展模式：高强度开发战略——纽约曼哈顿轴线发展战略——巴黎德方斯企业区战略——伦敦道克兰核心城市结构发展战略——东京然重庆公认CBD解放碑南岸区作重庆城区重组团南门重庆规划建设金融贸中心风景旅游重点区根南岸区远景规划南坪转盘中心商业圈成数字化绿色持续发展集办公文化娱乐居住等功体综合商务区项目定位CBD商务公寓先决条件
考虑市场容量降低投资风险项目CBD商务公寓功涵盖纯写字楼服务式公寓（面短期出差住房预算跨国公司国集团公司高层理员
）商住公寓（具备型家庭办公优势占定市场份额）纯居住公寓作商务办公作居家生活居家生活商务办公辅
三 目标市场定位
（） 力市场——居家士（60）
项目定位CBD商务公寓目标客户群锁定居家士引导两概念：CBD安家——工作休闲购物步位星级酒店式服务——省心省时全面提升您生活质量
1 区域成功士
私营企业老板型集团CEO职业理等商务服务中心业务洽谈商务办公提供极便利区域标志性建筑更彰显尊贵身份类客户群消化掉项目跃层部分户型
2 区域高级白领
事证券金融投资咨询IT行业等高薪士般追求高质量快节奏生活方式CBD商务公寓正量身造类群体项目室厅二室二厅力军
3 区域商士
南坪商圈商户特项目商业物业商者项目三室二厅潜客户
4 区域集团购买户
南坪附实力集团公司济技术开发区外资企业集团购买倾
5 渝中半岛新生代
部分母城情节淡化渝中新生代渝中半岛业外族购房群体中生力军济实力承受渝中区房价样繁华便利样便宜价格完善服务项目首选
6 类市场
类市场指购房出某种特殊目司代理时代天骄酒店公寓期间司成交1700万交易金额中女士购房约占五成估计群体占购买总数5
（二） 辅助市场——商务办公（20）
2000年开始国银行已入驻重庆开设分支机构讯息说明资金进入重庆速度已前加快入世利西部开发契机预计23年许国外机构进入重庆机构进入首先解决里办公问题普遍会选择中高档写字楼商务公寓需求现房项目应加快开发进度早切入市场
1 国外机构办公楼
2 济技术开发区投资商驻渝办事处
3 国外型企事业单位商住楼
（三） 潜市场——投资士 (20)
项目处南坪商圈核心位置商业氛围浓厚种机构繁商务办公居家生活房租赁市场活跃项目极具投资价值升值潜力
1 区域投资士
区域政府机关公务员高校老师等般已套两套住房富余资金缺乏投资渠道容易选择段较物业进行置业投资
2 区域外投资士
渝中区九龙坡区巴南区二次置业投资者项目升值潜力
3 重庆外围城市成原城市投资士
重庆市涪陵万州等直辖前具相规模级市尤涪陵区目前已
5家市公司方济发展较高水直辖重庆城区济联系加强高速公路时间距离缩短容忽视购买市场成原历史商贸集散年发展速度极快忽视市场宣传推广位市场会带10购买数
四 价格定位
（） 定价原
通目前渝中区南岸区楼盘调查分析项目目标市场研究房市走预测认项目价格体系拟定首先应遵循原：
入市关注原
入市价格应定吸引力隆重推出CBD商务公寓：租房钱圆您住星级酒店梦目前南岸区没出现真正标志性建筑开盘入市时西南标志性建筑星级物吸引潜客户聚集气
低开高走原
入市价定具竞争力格调先期入市买家物业升值感受低开高走价格更容易形成口碑吸引客户成交
优劣档次拉开原
制定出具定价差幅度单位单价楼层景观户型等素优良中差排位根相应价值制定出应价格
（二） 价格制定
商品房定价方法成法市场较法收益原法出售物业采成法市场较法出租物业常市场较法收益原法项目定位CBD商务公寓售租选择市场较法收益原法综合确定价格
1 市场较法定价
◆计算公式
P∑PiWi PiQi∏(100影响素)
P——项目准价格 Pi——项目修正价格
Qi——项目价格 Wi——赋予权重
◆计算结果
市场定价法确定价格时采三具条件案作参考象辅修正系数价格进行调整计算出项目准价格1996元㎡
项目
均价
区位
环境
配套
交通
户型
PI
WI
江南明珠
1900
97
100
100
103
99
1920
04
知音阁
1800
99
95
97
95
102
2036
035
星宇花园
2100
99
102
103
99
99
2060
025
2 收益原法定价
◆ 计算公式
PAI
P——项目收益价格 A——年租金纯收益
I——原利率
◆ 计算结果
收益原法原利率确定慎重程确定方法国家贷款利率585加3风险利率
关租金取值参考金台厦（30元㎡含装修）台湾花园（1216元㎡）昌龙商务厦（16元㎡）福天厦（20元㎡）租金水考虑空置维护成税费素16元㎡纯租金收益计算确定收益价格2169元㎡
3 综合分析
保证价格确定客观性市场较法确定准价格赋予09权重值收益价格取01权重值计算出项目售价2013元㎡
通价格分析结合市场走势贯切谨慎性原建议项目价格确定：均价2000元 m2
提示：真正价位体系制定必须规划设计户型设计环境设计等完成针时市场变化具体情况确立价格体系初步轮廓
五 付款方式定位
付款方式设计旨程度调动购买者扩购买者层面体现轻松入住特点建议采取灵活资金转化方式付款方式成项目卖点具体付款方式司销售执行报告予详细说明
第四章 规划建议
做什样产品？符合目标客户群体项目必须回答问题章根前述市场分析研判提出项目建筑规划户型配等构想建议
项目规划构想指导思想
（） 规划
1案市场研究结
2政府该块规划约束
3该块质初步勘察
4块形条件
（二） 指导思想
1注重区域市场需求
2关注产品生态环保
3突出产品规划创新
4强调济效益社会效益协调统
（三） 总体规划应考虑原
效率原
济效益原
低市场风险原
完美形象原（述前提）
二 建筑产品规划建议
（） 总体规划
1方案：2幢25层高层构成布置南坪北路干道侧双塔楼北端南端幢南北两楼空中天桥机连接样布置基方面考虑
述前提述前提述前提
◆布局称合理充分考虑利周边建筑景观素天际线呼应楼气势恢弘定成区域标志性建筑
◆塔楼投影方正面产品户型设计较利总建筑面积利达极值
◆利项目现代建筑风格设计佳效果发挥
◆天桥利建议18层左右长度控制30米左右需专业证天桥观景题时作消防安全流疏散通道空中景观天桥南北塔楼机连接重庆西部具唯性体现现代建筑风格流派增添重庆城市景观外建议会楼宇中心控制室建立天桥南北楼层面
◆两座塔楼相独立产品户型采光通风较
◆方案建设难度较出现成较高现象
2方案二：2幢25层高层构成两座塔楼相错配置北端分AB座理：
理：
◆ 布局项目裙楼东北角紧凑合理时利周边景观素天际线呼应
◆ 面积利较特裙楼相集中裙楼屋顶生态花园利率较高
◆ 建筑群体集中显示气势雄伟成城市标志性建筑
◆ 成相较低
◆ 产品户型出现局部死角现象采光差通风等
◆ 裙楼中厅产生影响
综合述两方案根验结合重庆西部区市场敏感建议取方案方案应设计院沟通设计院出具体设计方案
（二） 建筑风格
认项目总体应体现：
1 现代建筑风格
求外墙简洁明快富现代时尚感讲求现代流线美表现出档次高突出性周边建筑景观应强调城市风格机联系特注意相互间天际线连贯性韵律性形成富时代特征性空间层次
2 前卫屋顶造型
屋顶部分进行标新立异造型应体现现代建筑风格楼机结合屋顶造型题企业文化题城市文化题等
3 外墙色调
重庆天空长年灰暗酸雨较应避免采灰色建议冷色（白色兰色）色间暖色（米黄色橘黄色）进行点缀
参考图例
（三） 户型建议配
1 户型例面积控制
根司南岸区房产市场调查发现：目前南岸区城市中心高层建筑较偏远层建筑二室二厅双卫三室二厅双卫户型中二室二厅面积81120 m2占679三室二厅双卫面积101140 m2占875面积141160 m2116面积81100 m2间仅占09户型面积偏目标客户群单产品质化现象十分严重样化灵活性显足导致相互竞争非常激烈鉴热销楼盘（知音阁恒通·云鼎国际公寓等）户型配司认项目CBD商务公寓套型配面积控制应寻求差异化建议：
户 型
建筑
面积
卧
（理室）
次卧
（理室）
童房
（理室）
客厅
开间
客厅面积（公办公区域）
配
室厅单卫
4060
15
——
——
39
18
30
二室二厅双卫
6080
15
10
——
39
20
20
三室二厅双卫
80100
18
13
10
42
28
35
100120
18
15
12
42
28
8
四室二厅双卫
120140
18
15
13
45
30
5
跃层
(五室三厅双卫)
150180
20
18
15
54
40
2
2 建筑设计提示
u 厅室方正量避免异形房
u 动静分区干湿分区公私分区次分区洁污分离
u 户配生活阳台观景阳台预留空调位洗衣机位冰箱位
u 户户间安全性私密性问题
u 空间均采光面卧室窗建议设计阳光窗观景阳台客厅间采落窗
u 户型卧室应布置公通道头公通道长度应宽度4倍
u 建议处理述细部设计基础公摊系数控制20
（四） 建筑配置说明
1 关空中花园配置说明
配置型屋顶生态花园外三层建立型空中花园利层业憩休闲时足楼工作生活繁忙余家门前享生乐趣邻里间创造亲善活动交流场
2 关入户厅配置
幢塔楼入户厅酒店厅风格设置典致入口高层入口堂风格设计堂风格源酒店概念年流行高层住宅会令买家感觉身份尊贵细设计会令买家赏心悦目
3 电梯配置
现写字楼设计时候迫资金压力节约建造成减少公摊面积电梯数量压价格压低样造成日物业理麻烦便硬件缺陷软件弥补物业理精心更加剧类情况发生造成客户满意原
建议栋塔楼配置四部（含部消防电梯）高速进口名牌电梯置闭路电视监控系统讲系统进行高低区域分类运行制（分15F1630F31F三运行区域）
4 车库设置
停车位少写字楼面问题久白领开车班成种时尚车位数量成客户选择商务公寓写字楼重指标发展角度建议少套车位配置
5 关会配置
会设置天桥层面裙楼屋顶花园设置会星级酒店标准配置会功休闲娱乐商务等体服务项目高档茶楼美容美发网吧水吧健美中心商务服务中心棋牌室童活动室青少年教育室医疗保健中心等
6 关智化配置
客户宽带网建设已投入相兴趣着网络时代客户希新
商务公寓写字楼宽带直接网服务配套设施着市场发展客户写字楼提出越越高求ＤＤＮ光纤通讯等已必备硬件设施高科技公司求型机房冷装置电量求明显提高建议配置：
视讲室安防系统
监视监控：访客先键保安通话中央理机成监控确保业安全
通讯联网：中央理机副理机门口机分机互联通话
视防盗讲：客话成确认客身份视讲机应采名牌产品
防盗防爆保安监控周界红外线系统
红外线外控测事报警楼出入口摄监控紧急声光报警公通道外墙出入口均设置电视摄镜头图中央监控室统处理立体监控整楼业提供优质保安体系
三表远程计量系统
电表水表气表采IC卡智表
停车场理系统
设IC卡门禁智系统车辆出入等实现全方位动理停车场理井然序业泊车散客泊车游车路均控制理
综合布线系统
实现数通讯功方便外界实行数通讯信息点连接计算机印机终端电话传真机等实现快速网
中央集成信息理系统
子系统中央集成理系统间互通信息方便工作协调资源享实现集中高效理
通讯系统
户预留电话接口宽带光纤接入户
消防动报警动喷淋系统
户设报警器监控中心连接火灾动报警动喷淋消防栓系统智联网全面保障居家安全
智化配置CBD商务公寓基标志关智化系统具体配置应根项目具体情况成设定建议相关智化专业公司设计提供预算
三 交房标准建议
（） 公部分设施装修标准
1 塔楼外墙：高级材料配置
2 公寓堂：高级材料配置
3 电梯堂：高级材料配置
4 中央空调：名牌产品配置
5 信报箱：集中设置户专哑光锈钢报箱
（二） 商务公寓（清水房）设施装修标准
1 墙面：水泥沙浆抹白粉底
2 天花：水泥沙浆抹白粉底
3 面：水泥沙浆抹
4 门：品牌防火防盗门
5 窗：优质塑钢窗品牌产品
6 供水：分加压二次供水接入户
7 供电：双回路供电户专配电箱漏电保护装置
8 供气：动抄表系统煤气泄漏报警装置
9 通讯：预留宽带数接口入户
10 闭路电视：线电视网闭路线入户
11 消防系统：设消防动报警动喷淋系统
四 物业理服务建议
物业理现代物业必须配置软件部分特CBD商务公寓物业理求更高
项目物业理运作模式采取两种方式：开发商组建物业理公司聘请先进物业理公司作顾问公司推广时顾问公司推出增加卖点二项目物业理委托专业物业理公司竞标方式选择物业理通竞标增加目标客户置业信心树立项目口碑形象
物业理公司选择必须具备规模性理先进性物业公司提出求：
具理规模性现已理规模达2050万m2
高资质等级公司评全国省市先进物业单位物业理口碑
具先进理模式性化服务标准高品质服务规格
特推荐物业理公司作参考：
——深国贸物业：系深圳早物公司目前重庆理物业流金岁月沙龙广场等物业
——渝海物业：荣获ISO9002国际质量认证重庆市著名型物业理公司目前理物业面积超50万m2中包括住宅商场写字楼型住宅区等
认：项目应寻求家实力理先进富验专业物业理公司进行物业全方位理
第五章 营销推广
章较系统提出总体营销思路营销组合促销策略广告推广体系
销售时机选择
项目开发程长期程着身开发房产市场发展规律断创造卖点握销售时机项目销售时机项目开发进程商业裙楼租售情况结合宏观市场环境变化相机定
二 项目卖点整合分析
寻求营造卖点制定出行效推广策略握取胜方项目卖点供参考：
——精致裙楼花园卖点
——性化空间设计卖点
——精品会卖点
——轻松付款卖点
——优越段位置卖点
——充足气卖点
——限商机卖点
——智化系统
——步行街绿化广场卖点
——专业化营销卖点
三 营销组合
配合营销五阶段宏佳公司广告推广划分五阶段：
（） 蓄集量阶段：
阶段目项目形象建立包括：
——现场包装：
广告公司确定项目VI标志项目现场做LOGO墙（颜色外形加统）展示项目标志企业形象
项目理位置较LOGO墙设立户外广告位起广告作节约广告费
售楼中心包装事关企业形象采钢结构建造气循环利（见附图示意）
——软文造势：相关媒体发布软性文章目标受众发布信息广泛引起社会关注
——异展示：南坪宏声广场会等设立推广咨询中心扩项目信息受众面
（二） 部认购阶段：
配合部认购进行宣传包括：
——户外广告
南桥头隧道入口项目现场天桥设立户外广告位进入南坪第视点项目达天桥次聚焦配合现场LOGO墙包装公司形象项目形象进行宣传形成南岸区道亮丽风景线起先声夺效果
——电台持签名活动造势营造抢购销售氛围
——软性文章新闻
◆工程进度项目重活动进行报导型公益活动项目推广会等
◆项目周边环境市场前景评突出项目未商业价值
◆户型评价分析
（三） 新盘推出阶段
阶段项目强势推广期时推出广告：
——媒体广告
重庆四报刊媒体投放定数量面广告
——户外广告
◆开盘前做空飘彩旗充气拱门条幅营造项目热销气氛
◆开盘前做引导标识引导客户售楼现场
——举办项目展示活动
开盘促销活动
（四） 稳推广阶段
阶段应项目销售保持期广告密度降低应保持广告方式应加强广告诉求针性保持社会认知度降低建议重庆电视台作特约播映配合电视广告报刊推广
（五） 销售期阶段
广告诉求改贴业诉求旨稳定老客户赢口碑争取新客户消化尾盘
需指出根宏佳公司验客户间推荐效推销手段正扬集团形象楼盘销售关重作正扬集团定整推广程中注意营造公司形象增加公司亲力举办促销活动提升公司公众形象
四 促销策略
（） 承诺制销售策略
承诺制销售客户放心购房轻松置业承诺销售体现开发商保证工程质量工程进度建设工期交房标准环境绿化配套系统物业理等消费者密切关心问题承诺制销售达情定次承诺辈子效果
（二） 异卖场设置策略
商业中心流量方开展楼盘异卖场展销活动广泛采非常效种促销方式弥补售楼处流限足媒体效果力足终目更客户现场接中心引客入门建议宏声广场会设立咨询推广点
（三） 网络销售策略
通正扬集团网站身局域网区域访问频率较高网站建立项目专题网页详细介绍项目方面进度情况整项目营销期间断完善更新容吸引客户方面关注
（四） 房产交易会推广策略
新盘推出业界关注通常通房交会传递信息项目积累定客户时检测整项目定位营销工作正确否便时调整外房交会客户提供相关税费优惠促客户成交单考虑项目目标市场情况建议适宜时机参成深圳房交会
五 价格策略
针购买客户观客户群结合项目规模开发周期建议采取相市场价位略低价格入市引起市场关注轰动效应根市场反映助利促销时机规律逐步提升价格形成市场风追购买者形成稳定值感观购买者感增值效应迫早定
六 项目包装
项目包装涵盖软件硬件两部分详见商业策划部分
七 广告推广
（） 广告宣传基原
针目标客户
整体思路连续性
序节分阶段性
卖点宣传独特性
诉求点唯性
（二） 广告效应分析
轰动效应
广告推广运动中轰动效应产生销售品牌树立更快达理想效果通手段实现
◆ 制造新闻事件社会关注信息渗透入广告
◆ 轰炸式广告较规模篇幅新颖广告引起受众关注
◆ 实际意义公关活动引起媒体争相报道
累加效应
广告推广活动达定数量频率然会产生累加效应效应期效果会尤显著通常采取方式手段
◆ 明确宣传题诉求点
◆ 制定系列相固定广告方案
◆ 相稳定时期连续间断发布
◆ 通渠道楼盘渲染达推波助澜效应
采方式
前期安排紧凑广告新颖公关展示活动造成定轰动效应期广告累加效应基础具体方式已商业物业策划报告作详细说明
（三） 广告宣传题
1 题广告语
句富吸引力口号表达句话需推敲需确定广告公司商榷广告语贯穿整广告推广中利树立公司品牌形象
2 树立推广公司品牌形象
项目推广塑造企业形象机结合形成互动产生公众效应积累形资产
（四） 广告宣传覆盖象划分
1 第象圈
南岸区渝中区九龙坡区重点广告制定象
2 第二象圈
重庆城区选择性广告
3 第三象圈
重庆外区（重点成深圳）选择性广告
（五） 实施监控效果评估
项目营销宣传实施效果评估工作销售利开展着关重作起客观评定执行方案行性否正确调整执行方案作终体现销售目标实现项工作执行报告中具体阐述
八 营销费预算
项工作XX公司根营销阶段广告媒体选择投放量正扬集团提议广告专业公司媒体制作单位等公司进行费准确估算终正扬集团审议通目前项目总体宣传费初步预定项目总销售额3
重庆宏XX产交易限公司
二OO二年四月十二日
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