房产估价报告
估价项目名称：广东省珠海市拱北迎宾道迎宾广场首层南翼商场北翼商场车库
委 托 方：李腾龙
估 价 方：深圳市世联房产评估限公司
估 价 员：曹旭明 赖琳玲 梁兴安
估价作业日期：2003年8月29日2003年8月30日
估价报告编号：世联咨字[2003]09001号
目 录
致委托方函………………………………………………………………1
二估价师声明………………………………………………………………3
三估价假设限制条件…………………………………………………4
四估价结果报告……………………………………………………………5
五估价技术报告……………………………………………………………9
六附件………………………………………………………………………18
() 房产抵押贷款保证额测算表
(二) 物业位置图
(三) 物业片
(四) 产权资料
(五) 评估机构资质证书
致委托方函
李腾龙阁：
根贵方委托位珠海市拱北迎宾道迎宾广场首层南翼商场北翼商场车库进行评估估价目：委托方估价象银行申请抵押贷款提供参考估价时点：2003年8月29日市场调查实查勘遵中华民国房产理法房产估价规范相关法规选市场较法进行评定估算确定委估房产房产抵押价值评估总值民币205555990元写金额民币贰亿零伍佰伍拾伍万伍仟玖佰玖拾元整
评估结果明细表
物业名称
建筑面积（方米）
评估单价
（元方米）
评估总值（元）
预计税费（元）
抵押净值
（元）
迎宾广场首层南翼商场
418625
25000
104656250
迎宾广场首层北翼商场
488946
19000
92899740
计
907571
197555990
物业名称
车位数
（）
评估单价
（元）
评估总值
（元）
迎宾广场车库（建筑面积454446m2）
16000
50000
8000000
合计
205555990
25118691
180437299
页正文
深圳市世联房产评估限公司
法代表代理：
二○○三年八月三十日
二估价师声明
郑重声明：
1估价报告中陈述事实真实准确
2估价报告中分析意见结公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
3估价报告中估价象没利害关系关事没利害关系偏见
4中华民国国家标准房产估价规范进行分析形成意见结撰写估价报告
5司估价员曹旭明曹亚琨已报告中估价象进行实查勘
6没行业专业员估价报告提供重专业帮助
签 名 (盖 章)
估 价 员
注册房产估价师
审 核
(注册房产估价师)
三估价假设限制条件
1评估采公开市场价值标准评估日物业利益进行合理销售佳价格里假设：
(1) 愿销售卖
(2) 段合理洽谈交易时间通盘考虑物业性质市场情形进行议价
(3) 期间物业价值保持稳定
(4) 该物业公开市场转
(5) 考虑特殊买家额外出价
2评估报告遵循估价时点原代原等估价原
3假定委估产权争议产估价时权利争议进行市场估价
4没进行实丈量评估物业建筑面积参房产权证等资料记载数均认数资料存配套设施争议
5估价员查勘评估物业视力部分情况查勘物业部装修未进行结构测试未确定物业结构性损坏
6提供估价员报告引信息观点均认资料信正确
7该报告中展示图面图证件仅形象直观讨问题作测量成果作允许估价报告分开单独
8估价报告结果仅供委托方次估价目做途未估价机构委托方书面意拥报告拷贝权公开发表权目委托估价报告引起果估价机构估价员承担相应责
9估价报告全部部分容发表公开媒体报告解释权评估机构
四估价结果报告
()委托估价方
委 托 ：李腾龙
址：深圳市福田区福强路沙尾工业区303栋2层
联系电话：13808836002
(二)受托估价方
受托单位：深圳市世联房产评估限公司
单位址：深圳市深南东路深圳发展银行厦13层
资质证书：深中服资（评）字002号
法代表：佟 捷
联系电话：（0755）82080800
(三)估价象
1物业明细表
物业名称
房产权证编号
粤房证字第号
权利
建筑面积
（㎡）
契价
（元）
土途
迎宾广场首层南翼商场
1269171
丰俊实业限公司
418625
——
商业
迎宾广场首层北翼商场
1229483
488946
——
迎宾广场车库
（160车位）
454446
——
合计
1362017
——
2产权状况
物业名称
迎宾广场首层南翼商场北翼商场车库
期限
50年(199131~204131)
土途
商业
房屋权属源
1998年更名
土权属源
出
产权核准日期
1998年2月16日
项权利摘
委估物业已设定抵押权设定日期19986302004630止
（四）估价目
委托方估价象银行申请抵押贷款提供参考
（五）估价时点
2003年8月29日
（六）价值定义
房产抵押价值：公开市场价值做标准参设定抵押权时类似房产正常市场价格进行时考虑房产处分转时发生税费补交价等素价值影响
（七）估价
·房产权证
·房产估价规范（GBT502911999）
·珠海统计年鉴2002年
·政府相关政策法规
·估价员实查勘市场调查
·委托方提供资料
（八）估价原
合法原：估价象合法合法处分前提估价
代原：估价结果明显偏离类似房产等条件正常价格
估价时点原：估价结果应估价象估价时点客观合理价格
高佳原：应估价象高佳原前提估价
（九）估价方法
委估物业途商场车库珠海市存商场车库物业市场案例采市场较法进行计算
市场较法原理：指求取估价象房产价格时估价象房产较时期已发生交易类似房产加较已发生交易类似房产知价格修正出估价象房产实现合理价格种估价方法
（十）估价结果
委估物业估价时点评估价格：
见页
物业名称
建筑面积（方米）
评估单价
（元方米）
评估总值（元）
预计税费（元）
抵押净值
（元）
迎宾广场首层南翼商场
418625
25000
104656250
迎宾广场首层北翼商场
488946
19000
92899740
计
907571
197555990
物业名称
车位数
（）
评估单价
（元）
评估总值
（元）
迎宾广场车库（建筑面积454446m2）
16000
50000
8000000
合计
205555990
25118691
180437299
（十）估价员
签名（盖章）
估 价 员
注册房产估价师
审 核
(注册房产估价师)
（十二）估价作业时间
2003年8月29日2003年8月30日
（十三）估价报告应效期
估价报告2003年8月30日起壹年效
五估价技术报告
（） 素分析
1 物业明细表
物业名称
房产权证编号
粤房证字第号
权利
建筑面积
（㎡）
契价
（元）
土途
迎宾广场首层南翼商场
1269171
丰俊实业限公司
418625
——
商业
迎宾广场首层北翼商场
1229483
488946
——
商业
迎宾广场车库
（160车位）
454446
——
商业
合计
1362017
——
2 物业产权状况
物业名称
迎宾广场首层南翼商场北翼商场车库
期限
50年(199131~204131)
土途
商业
房屋权属源
1998年更名
土权属源
出
产权核准日期
1998年2月16日
项权利摘
委估物业已设定抵押权设定日期19986302004630止
3 物业状况
迎宾广场位珠海市拱北迎宾道东侧滨海新村南粤华路西迎宾道北粤海东路南侧出入口粤华路迎宾广场迎宾道呈南北走塔楼8座1～8座北南序排列塔楼高21层三层裙楼相连层作车库中：层层高6米层层高35米二三层层高28米裙楼45座间中央消防通道分隔南北两翼出入口五分邻迎宾道粤华路迎宾道侧广场现作面停车场面车位约60珠海俊威物业理限公司提供物业理
迎宾广场宗呈南北长东西短狭长长方形迎宾道南北长约225米粤华路东西长约40米首层裙楼南北两翼连通2层通道相连迎宾广场西侧迎宾道混合型干道南侧粤华路生活型干道粤华路珠海市商业街西面广场高面约12米西侧展示性较弱面广场现作面停车场流阻隔商场出入口面南侧粤华路麦劳肯德基位南翼营状况良麦劳租期20年吸引量客流南翼客流量相较租金收益较高
迎宾广场裙楼商场出租情况较南翼基空置现象北翼稍弱二三层存定空置空置率约10商场目前出租情况：
楼 层
南 翼
北 翼
1
麦劳餐厅ESPRIT时装店电信营业厅等(独立营)
深圳发展银行童时装电子游戏厅
(独立营)
2
肯德基餐厅种时装铺位(独立营)
岛咖啡摄景种时装店(独立营)
3
蓝山26名店(分隔出租整体营)
申银万国证券迎宾楼酒家(独立营)
次评估迎宾广场首层南翼商场北翼商场室车库装修状况：
(1)首层南翼商场北翼商场
外墙：铝复板面砖墙：乳胶漆面：砖天花：铝扣板吊顶门窗：玻璃弹门玻璃橱窗层设八组动扶梯部设施中央空调动喷淋烟感报警等设施室外两组扶梯直达二层
(2)车库部分
次委估车库层整体层高6米160停车位目前出租率约13月租金280元1时停车5元隔夜15元装修情况：
面：水泥墙天花：刷白部设施动喷淋烟感报警等
（二）区域素分析
迎宾广场位珠海市拱北迎宾道粤华路交汇处东北侧距离拱北口岸约3公里周边商服配套：迎宾道国际商业厦万佳百货收藏品市场珠海国际文化艺术品购物广场粤华路拱北市场莲花路拱北医院等迎宾道公交线路：12101132路等粤海东路：4913路等迎宾广场住宅1996年入伙交付现居住群体外籍士中高收入士消费力较强
迎宾广场北侧粤海东路西侧迎宾道东侧莲花路珠海市商业街分布银酒店交通银行拱北海关中建商业厦珠海国际厦拱北客运站等莲花路拱北步行街街商业首层街铺营品种中低档次服装食店通讯营业厅等街商铺出租率较高租金水200～400元方米·月附型商场迎宾广场外位迎宾路侨光路交界珠海国际厦商业广场部分裙楼出租万佳百货余营吸引澳门珠海周边消费者层裙楼租金150~240元方米间位拱北口岸售楼宇园厦裙楼三层5000方米销售均价21700~25700元方米拱北口岸广场层月租金100~150元方米营状况较
（三）市场背景分析
1珠海市概况
珠海位广东省南部珠江出海口西岸濒南海东深圳香港隔海相南澳门陆路相通北距广州140公里珠海陆海总面积7640方公里中陆面积1640方公里珠海海岸线长731公里146岛屿分布南中国海海岛总面积2369方公里
珠海属低纬度亚热带季风区年均气温224度年均降雨量1700~2300毫米东风常风夏东南风冬东北风夏秋季台风侵袭空气均相湿度79
珠海1999年获联合国居中心颁发国际改善居住环境佳范例奖成中国唯获殊荣城市整座城市作景区入选中国旅游胜四十佳获国家园林绿化城市国家环境保护模范城市国家卫生城市等殊荣2000年国家环保总局授予国家级生态示范区称号
珠海市设香洲区斗门区金湾区香洲区市民政府香洲区辖拱北吉香洲前山南屏等街道办截2001年底全市常住口12528万中户籍口7593万
2珠海市济发展概况
2002年珠海济呈现持续快速健康发展良势头初步测算2002年国生产总值实现41064亿元增长124高出2001年03百分点明显高出全省均水16百分点达1996年高增速中第产业增加值1618亿元增长74第二产业增加值22526亿元增长120第三产业增加值16920亿元增长135全年均国生产总值达33032元
年珠海市委市政府坚持手抓防治非典手抓济建设实施工业西进城市西拓战略力推进新型工业化进程努力建设三基中心工业发展步伐明显加快国民济实现快速增长初步统计1~6月实现国生产总值22436亿元年期增长154高出57百分点明显高全省均水28百分点创八年期新高中第产业增加值780亿元增长70拉动GDP增长02百分点第二产业增加值12184亿元增长190拉动GDP增长104百分点第三产业增加值9472亿元增长114拉动GDP增长48百分点三次产业结构年期373∶5284∶4343调整348∶5430∶4222中第产业重降025百分点第二产业重升146百分点第三产业重降121百分点
3珠海房产概述
进入2003年珠海市房产投资继续保持稳增长态势商品房市场热度未减年第季度商品房销售面积1637万方米销售额567亿元增长15691183房产业实现增加值543亿元增长1401
①房产开发投资稳增长
年第季度珠海市商品房开发完成投资837亿元增长242新开工面积3921万方米增长69完成开发土面积（完成前期开发具备进行房屋建筑施工条件土面积）311万方米增长2200
②住宅市场然活跃
着房产二三级市场联动种促销政策措施实施住宅销售然活跃年第季度住宅销售1529万方米销售额442亿元增长1608139商品住宅销售中价位3200元方米单位面积80－120方米住宅销售畅旺
③商品房销售面积竣工面积
年第季度商品房竣工面积1022万方米商品房销售面积1637万方米商品房销售面积超竣工面积615万方米
④房产开发资金位情况良筹资金银行贷款增幅较
年第季度商品房开发位资金739亿元增长4433房产开发资金位较原企业筹资金银行贷款幅度增加中企业筹资金37亿元增长14832占房产开发投资总额4421国银行贷款192亿元增长4883占房产开发投资总额2294
珠海市消费者委员会统计年1－2月珠海市房产投诉幅降房产投诉仅仅10宗年均月投诉少半方面反映珠海市整顿房产秩序取进展方面表明珠海房产开发商诚信营氛围越越浓
珠海市第季度房产开市场开局良实现年房产开发目标奠定坚实基础
4珠海市拱北商业发展现状
珠海市区商业物业供较根2002年珠海统计年鉴2001年度商业营业房施工面积5399万方米竣工面积1304万方米实际销售面积1082万方米
拱北商圈指拱北口岸北埔山南桂花路东情侣南路西区域商圈莲花路轴线聚集千家商铺食肆外零售商万佳屈臣氏区开业拱北商业特点：莲花路粤华路粤海路街面积商铺型商业裙楼整体营位迎宾道两侧次评估迎宾广场外位迎宾南路粤华路光汇处西北角珠海国际厦裙楼万佳百货珠海市贸局透露商圈拱北口岸区13消费者澳门带动迎宾南路流营业规模日趋接珠海早发展吉商圈拱北莲花路迎宾南路现正逐步发展成珠海市级商业中心
（四）高佳分析
指估价象合法途前提房屋建筑工程技术行济行方式实现房产高佳委估物业目前高佳途项目法定途致商场车库
（五）估价方法选
委估物业途商场车库珠海市存商场车库物业市场案例采市场较法进行计算
市场较法原理：指求取估价象房产价格时估价象房产较时期已发生交易类似房产加较已发生交易类似房产知价格修正出估价象房产实现合理价格种估价方法
（六）估价测算程
1调查市场案例：
名称
性质
面积(㎡)
楼层
单价(元㎡)
备注
新丰综合楼(拱北)
商业
228
1
9600
三级市场报价
富绅花园(拱北)
商业
35
层
5600
三级市场报价
银隆厦(吉)
商业
45
2
11000
三级市场报价
园厦（拱北）
商业
128
1
21700
二级市场价
园厦（拱北）
商业
164
1
25700
二级市场价
商业物业区位交通等素价格差较目前迎宾广场首层租金水150～250元方米·月二层租金水80～150元方米·月三层租金水50～100元方米·月
珠海市少车库发售根调查年发售车位案例迎宾路西侧区面车库45万元吉某区车库68万香洲层面停车位2万
2确定物业评估价格时考虑素：
首场商场
⑴邻拱北口岸位珠海市商业中心区商业氛围浓厚
⑵区域发展前景较商业物业定升值潜力
⑶迎宾广场珠海定知名物业
⑷委估物业目前营状况较23层南翼全部出租3层北翼部分空置
⑸拱北商圈商业物业供量较
⑹迎宾广场北翼商场南翼商场收益
车库
⑴邻拱北口岸位珠海市商业中心区存定车位需求
⑵周边期没车位发售车位存定稀缺性
⑶迎宾广场西侧停车场改造商业广场停车车库
（七）估价结果确定
结合委估物业合法途现状终确定委估物业评估结果：
评估总价：民币205555990元
写金额：民币贰亿零伍佰伍拾伍万伍仟玖佰玖拾元整
（详见第页评估结果明细表）
六附件
() 房产抵押贷款保证额测算表 附件：abc
(二) 物业位置图
(三) 物业片
(四) 产权资料
(五) 评估机构资质证书
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房产估价报告
估价项目名称：广东省珠海市拱北迎宾道迎宾广场首层南翼商场北翼商场车库
委 托 方：李腾龙
估 价 方：深圳市世联房产评估限公司
估 价 员：曹旭明 赖琳玲 梁兴安
估价作业日期：2003年8月29日2003年8月30日
估价报告编号：世联咨字[2003]09001号
目 录
致委托方函………………………………………………………………1
二估价师声明………………………………………………………………3
三估价假设限制条件…………………………………………………4
四估价结果报告……………………………………………………………5
五估价技术报告……………………………………………………………9
六附件………………………………………………………………………18
() 房产抵押贷款保证额测算表
(二) 物业位置图
(三) 物业片
(四) 产权资料
(五) 评估机构资质证书
致委托方函
李腾龙阁：
根贵方委托位珠海市拱北迎宾道迎宾广场首层南翼商场北翼商场车库进行评估估价目：委托方估价象银行申请抵押贷款提供参考估价时点：2003年8月29日市场调查实查勘遵中华民国房产理法房产估价规范相关法规选市场较法进行评定估算确定委估房产房产抵押价值评估总值民币205555990元写金额民币贰亿零伍佰伍拾伍万伍仟玖佰玖拾元整
评估结果明细表
物业名称
建筑面积（方米）
评估单价
（元方米）
评估总值（元）
预计税费（元）
抵押净值
（元）
迎宾广场首层南翼商场
418625
25000
104656250
迎宾广场首层北翼商场
488946
19000
92899740
计
907571
197555990
物业名称
车位数
（）
评估单价
（元）
评估总值
（元）
迎宾广场车库（建筑面积454446m2）
16000
50000
8000000
合计
205555990
25118691
180437299
页正文
深圳市世联房产评估限公司
法代表代理：
二○○三年八月三十日
二估价师声明
郑重声明：
1估价报告中陈述事实真实准确
2估价报告中分析意见结公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
3估价报告中估价象没利害关系关事没利害关系偏见
4中华民国国家标准房产估价规范进行分析形成意见结撰写估价报告
5司估价员曹旭明曹亚琨已报告中估价象进行实查勘
6没行业专业员估价报告提供重专业帮助
签 名 (盖 章)
估 价 员
注册房产估价师
审 核
(注册房产估价师)
三估价假设限制条件
1评估采公开市场价值标准评估日物业利益进行合理销售佳价格里假设：
(1) 愿销售卖
(2) 段合理洽谈交易时间通盘考虑物业性质市场情形进行议价
(3) 期间物业价值保持稳定
(4) 该物业公开市场转
(5) 考虑特殊买家额外出价
2评估报告遵循估价时点原代原等估价原
3假定委估产权争议产估价时权利争议进行市场估价
4没进行实丈量评估物业建筑面积参房产权证等资料记载数均认数资料存配套设施争议
5估价员查勘评估物业视力部分情况查勘物业部装修未进行结构测试未确定物业结构性损坏
6提供估价员报告引信息观点均认资料信正确
7该报告中展示图面图证件仅形象直观讨问题作测量成果作允许估价报告分开单独
8估价报告结果仅供委托方次估价目做途未估价机构委托方书面意拥报告拷贝权公开发表权目委托估价报告引起果估价机构估价员承担相应责
9估价报告全部部分容发表公开媒体报告解释权评估机构
四估价结果报告
()委托估价方
委 托 ：李腾龙
址：深圳市福田区福强路沙尾工业区303栋2层
联系电话：13808836002
(二)受托估价方
受托单位：深圳市世联房产评估限公司
单位址：深圳市深南东路深圳发展银行厦13层
资质证书：深中服资（评）字002号
法代表：佟 捷
联系电话：（0755）82080800
(三)估价象
1物业明细表
物业名称
房产权证编号
粤房证字第号
权利
建筑面积
（㎡）
契价
（元）
土途
迎宾广场首层南翼商场
1269171
丰俊实业限公司
418625
——
商业
迎宾广场首层北翼商场
1229483
488946
——
迎宾广场车库
（160车位）
454446
——
合计
1362017
——
2产权状况
物业名称
迎宾广场首层南翼商场北翼商场车库
期限
50年(199131~204131)
土途
商业
房屋权属源
1998年更名
土权属源
出
产权核准日期
1998年2月16日
项权利摘
委估物业已设定抵押权设定日期19986302004630止
（四）估价目
委托方估价象银行申请抵押贷款提供参考
（五）估价时点
2003年8月29日
（六）价值定义
房产抵押价值：公开市场价值做标准参设定抵押权时类似房产正常市场价格进行时考虑房产处分转时发生税费补交价等素价值影响
（七）估价
·房产权证
·房产估价规范（GBT502911999）
·珠海统计年鉴2002年
·政府相关政策法规
·估价员实查勘市场调查
·委托方提供资料
（八）估价原
合法原：估价象合法合法处分前提估价
代原：估价结果明显偏离类似房产等条件正常价格
估价时点原：估价结果应估价象估价时点客观合理价格
高佳原：应估价象高佳原前提估价
（九）估价方法
委估物业途商场车库珠海市存商场车库物业市场案例采市场较法进行计算
市场较法原理：指求取估价象房产价格时估价象房产较时期已发生交易类似房产加较已发生交易类似房产知价格修正出估价象房产实现合理价格种估价方法
（十）估价结果
委估物业估价时点评估价格：
见页
物业名称
建筑面积（方米）
评估单价
（元方米）
评估总值（元）
预计税费（元）
抵押净值
（元）
迎宾广场首层南翼商场
418625
25000
104656250
迎宾广场首层北翼商场
488946
19000
92899740
计
907571
197555990
物业名称
车位数
（）
评估单价
（元）
评估总值
（元）
迎宾广场车库（建筑面积454446m2）
16000
50000
8000000
合计
205555990
25118691
180437299
（十）估价员
签名（盖章）
估 价 员
注册房产估价师
审 核
(注册房产估价师)
（十二）估价作业时间
2003年8月29日2003年8月30日
（十三）估价报告应效期
估价报告2003年8月30日起壹年效
五估价技术报告
（） 素分析
1 物业明细表
物业名称
房产权证编号
粤房证字第号
权利
建筑面积
（㎡）
契价
（元）
土途
迎宾广场首层南翼商场
1269171
丰俊实业限公司
418625
——
商业
迎宾广场首层北翼商场
1229483
488946
——
商业
迎宾广场车库
（160车位）
454446
——
商业
合计
1362017
——
2 物业产权状况
物业名称
迎宾广场首层南翼商场北翼商场车库
期限
50年(199131~204131)
土途
商业
房屋权属源
1998年更名
土权属源
出
产权核准日期
1998年2月16日
项权利摘
委估物业已设定抵押权设定日期19986302004630止
3 物业状况
迎宾广场位珠海市拱北迎宾道东侧滨海新村南粤华路西迎宾道北粤海东路南侧出入口粤华路迎宾广场迎宾道呈南北走塔楼8座1～8座北南序排列塔楼高21层三层裙楼相连层作车库中：层层高6米层层高35米二三层层高28米裙楼45座间中央消防通道分隔南北两翼出入口五分邻迎宾道粤华路迎宾道侧广场现作面停车场面车位约60珠海俊威物业理限公司提供物业理
迎宾广场宗呈南北长东西短狭长长方形迎宾道南北长约225米粤华路东西长约40米首层裙楼南北两翼连通2层通道相连迎宾广场西侧迎宾道混合型干道南侧粤华路生活型干道粤华路珠海市商业街西面广场高面约12米西侧展示性较弱面广场现作面停车场流阻隔商场出入口面南侧粤华路麦劳肯德基位南翼营状况良麦劳租期20年吸引量客流南翼客流量相较租金收益较高
迎宾广场裙楼商场出租情况较南翼基空置现象北翼稍弱二三层存定空置空置率约10商场目前出租情况：
楼 层
南 翼
北 翼
1
麦劳餐厅ESPRIT时装店电信营业厅等(独立营)
深圳发展银行童时装电子游戏厅
(独立营)
2
肯德基餐厅种时装铺位(独立营)
岛咖啡摄景种时装店(独立营)
3
蓝山26名店(分隔出租整体营)
申银万国证券迎宾楼酒家(独立营)
次评估迎宾广场首层南翼商场北翼商场室车库装修状况：
(1)首层南翼商场北翼商场
外墙：铝复板面砖墙：乳胶漆面：砖天花：铝扣板吊顶门窗：玻璃弹门玻璃橱窗层设八组动扶梯部设施中央空调动喷淋烟感报警等设施室外两组扶梯直达二层
(2)车库部分
次委估车库层整体层高6米160停车位目前出租率约13月租金280元1时停车5元隔夜15元装修情况：
面：水泥墙天花：刷白部设施动喷淋烟感报警等
（二）区域素分析
迎宾广场位珠海市拱北迎宾道粤华路交汇处东北侧距离拱北口岸约3公里周边商服配套：迎宾道国际商业厦万佳百货收藏品市场珠海国际文化艺术品购物广场粤华路拱北市场莲花路拱北医院等迎宾道公交线路：12101132路等粤海东路：4913路等迎宾广场住宅1996年入伙交付现居住群体外籍士中高收入士消费力较强
迎宾广场北侧粤海东路西侧迎宾道东侧莲花路珠海市商业街分布银酒店交通银行拱北海关中建商业厦珠海国际厦拱北客运站等莲花路拱北步行街街商业首层街铺营品种中低档次服装食店通讯营业厅等街商铺出租率较高租金水200～400元方米·月附型商场迎宾广场外位迎宾路侨光路交界珠海国际厦商业广场部分裙楼出租万佳百货余营吸引澳门珠海周边消费者层裙楼租金150~240元方米间位拱北口岸售楼宇园厦裙楼三层5000方米销售均价21700~25700元方米拱北口岸广场层月租金100~150元方米营状况较
（三）市场背景分析
1珠海市概况
珠海位广东省南部珠江出海口西岸濒南海东深圳香港隔海相南澳门陆路相通北距广州140公里珠海陆海总面积7640方公里中陆面积1640方公里珠海海岸线长731公里146岛屿分布南中国海海岛总面积2369方公里
珠海属低纬度亚热带季风区年均气温224度年均降雨量1700~2300毫米东风常风夏东南风冬东北风夏秋季台风侵袭空气均相湿度79
珠海1999年获联合国居中心颁发国际改善居住环境佳范例奖成中国唯获殊荣城市整座城市作景区入选中国旅游胜四十佳获国家园林绿化城市国家环境保护模范城市国家卫生城市等殊荣2000年国家环保总局授予国家级生态示范区称号
珠海市设香洲区斗门区金湾区香洲区市民政府香洲区辖拱北吉香洲前山南屏等街道办截2001年底全市常住口12528万中户籍口7593万
2珠海市济发展概况
2002年珠海济呈现持续快速健康发展良势头初步测算2002年国生产总值实现41064亿元增长124高出2001年03百分点明显高出全省均水16百分点达1996年高增速中第产业增加值1618亿元增长74第二产业增加值22526亿元增长120第三产业增加值16920亿元增长135全年均国生产总值达33032元
年珠海市委市政府坚持手抓防治非典手抓济建设实施工业西进城市西拓战略力推进新型工业化进程努力建设三基中心工业发展步伐明显加快国民济实现快速增长初步统计1~6月实现国生产总值22436亿元年期增长154高出57百分点明显高全省均水28百分点创八年期新高中第产业增加值780亿元增长70拉动GDP增长02百分点第二产业增加值12184亿元增长190拉动GDP增长104百分点第三产业增加值9472亿元增长114拉动GDP增长48百分点三次产业结构年期373∶5284∶4343调整348∶5430∶4222中第产业重降025百分点第二产业重升146百分点第三产业重降121百分点
3珠海房产概述
进入2003年珠海市房产投资继续保持稳增长态势商品房市场热度未减年第季度商品房销售面积1637万方米销售额567亿元增长15691183房产业实现增加值543亿元增长1401
①房产开发投资稳增长
年第季度珠海市商品房开发完成投资837亿元增长242新开工面积3921万方米增长69完成开发土面积（完成前期开发具备进行房屋建筑施工条件土面积）311万方米增长2200
②住宅市场然活跃
着房产二三级市场联动种促销政策措施实施住宅销售然活跃年第季度住宅销售1529万方米销售额442亿元增长1608139商品住宅销售中价位3200元方米单位面积80－120方米住宅销售畅旺
③商品房销售面积竣工面积
年第季度商品房竣工面积1022万方米商品房销售面积1637万方米商品房销售面积超竣工面积615万方米
④房产开发资金位情况良筹资金银行贷款增幅较
年第季度商品房开发位资金739亿元增长4433房产开发资金位较原企业筹资金银行贷款幅度增加中企业筹资金37亿元增长14832占房产开发投资总额4421国银行贷款192亿元增长4883占房产开发投资总额2294
珠海市消费者委员会统计年1－2月珠海市房产投诉幅降房产投诉仅仅10宗年均月投诉少半方面反映珠海市整顿房产秩序取进展方面表明珠海房产开发商诚信营氛围越越浓
珠海市第季度房产开市场开局良实现年房产开发目标奠定坚实基础
4珠海市拱北商业发展现状
珠海市区商业物业供较根2002年珠海统计年鉴2001年度商业营业房施工面积5399万方米竣工面积1304万方米实际销售面积1082万方米
拱北商圈指拱北口岸北埔山南桂花路东情侣南路西区域商圈莲花路轴线聚集千家商铺食肆外零售商万佳屈臣氏区开业拱北商业特点：莲花路粤华路粤海路街面积商铺型商业裙楼整体营位迎宾道两侧次评估迎宾广场外位迎宾南路粤华路光汇处西北角珠海国际厦裙楼万佳百货珠海市贸局透露商圈拱北口岸区13消费者澳门带动迎宾南路流营业规模日趋接珠海早发展吉商圈拱北莲花路迎宾南路现正逐步发展成珠海市级商业中心
（四）高佳分析
指估价象合法途前提房屋建筑工程技术行济行方式实现房产高佳委估物业目前高佳途项目法定途致商场车库
（五）估价方法选
委估物业途商场车库珠海市存商场车库物业市场案例采市场较法进行计算
市场较法原理：指求取估价象房产价格时估价象房产较时期已发生交易类似房产加较已发生交易类似房产知价格修正出估价象房产实现合理价格种估价方法
（六）估价测算程
1调查市场案例：
名称
性质
面积(㎡)
楼层
单价(元㎡)
备注
新丰综合楼(拱北)
商业
228
1
9600
三级市场报价
富绅花园(拱北)
商业
35
层
5600
三级市场报价
银隆厦(吉)
商业
45
2
11000
三级市场报价
园厦（拱北）
商业
128
1
21700
二级市场价
园厦（拱北）
商业
164
1
25700
二级市场价
商业物业区位交通等素价格差较目前迎宾广场首层租金水150～250元方米·月二层租金水80～150元方米·月三层租金水50～100元方米·月
珠海市少车库发售根调查年发售车位案例迎宾路西侧区面车库45万元吉某区车库68万香洲层面停车位2万
2确定物业评估价格时考虑素：
首场商场
⑴邻拱北口岸位珠海市商业中心区商业氛围浓厚
⑵区域发展前景较商业物业定升值潜力
⑶迎宾广场珠海定知名物业
⑷委估物业目前营状况较23层南翼全部出租3层北翼部分空置
⑸拱北商圈商业物业供量较
⑹迎宾广场北翼商场南翼商场收益
车库
⑴邻拱北口岸位珠海市商业中心区存定车位需求
⑵周边期没车位发售车位存定稀缺性
⑶迎宾广场西侧停车场改造商业广场停车车库
（七）估价结果确定
结合委估物业合法途现状终确定委估物业评估结果：
评估总价：民币205555990元
写金额：民币贰亿零伍佰伍拾伍万伍仟玖佰玖拾元整
（详见第页评估结果明细表）
六附件
() 房产抵押贷款保证额测算表 附件：abc
(二) 物业位置图
(三) 物业片
(四) 产权资料
(五) 评估机构资质证书
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