珠海写字楼市场调研报告ppt

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1. 珠海写字楼市场调研报告
2. 写字楼市场环境分析珠海写字楼物业环境 2. 珠海已投入使用写字楼调研分析 a.吉大片区 b.拱北片区 c.新香洲片区 d.老香洲片区 e.前山片区 3. 珠海市在售写字楼调研分析 4. 珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究
3. 1.1珠海写字楼物业环境—发展阶段第三代写字楼为主导，第四代写字楼为发展方向深圳珠海第一代写字楼第二代写字楼第三代写字楼第四代写字楼第五代写字楼> 仅能满足基本使用功能 > 国贸大厦> 初步体现智能化 > 电子科技大厦> 具有5A智能化和初步环保理念 > 赛格广场> 体现生态健康和人性化理念 > 如航天大厦> 高智能化、生态化与个性化 > 安联大厦> 酒店改用写字楼> 满足基本办公功能> 智能化以及初步环保理念> 在第三代的基础上，强调以客户的需求为中心南油酒店粤财酒店国际科技大厦光大国贸国科大厦目前珠海写字楼整体发展水平仍然停留在写字楼发展的初级阶段，仅满足基本的办公需求，附带简单的智能化设施。城市发展升级的大势下面临更新换代的迫切需求。安广世纪大厦中海广场> 以高标准、高端产品为主
4. 1.1珠海写字楼环境—竞争格局珠海的写字楼主要集中在吉大片区，拱北和香洲片区作为传统的商贸区与行政区，也分布了一些开发时间较早的写字楼项目。拱北银都酒店粤海酒店中珠大厦新香洲&老香洲国际科技大厦日荣大厦安平大厦深发展大厦吉大粤财大厦光大国际贸易中心中国电信商业银行大厦中航大厦东大商业中心水湾大厦南油大酒店珠海写字楼市场分为三大组团，吉大写字楼市场处于市场竞争核心
5. 珠海写字楼物业调查分布明细表（2013-9）本次共调查写字楼物业39个；其中，已投入使用写字楼物业28个，在售写字楼5个，未来供应写字楼项目5个；。1.1 珠海写字楼物业分布示意类别区域写字楼样本数量备注已投入使用写字楼拱北名门、发展、中珠、银都酒店、粤海酒店5——吉大光大国际贸易中心、粤财大厦、南油大酒店、东大商业中心、水湾大厦、通信大厦、花园大厦、商业银行大厦8——新香洲国际科技大厦、恒和中心、阳光大厦、日荣大厦、报业大厦5——老香洲国信、深发展大厦、工商大厦、安平大厦、马可波罗、丹田、邮政大厦、农行大厦8——前山华业大厦1——在售写字楼前山、老香洲心海州、森宇国际、安广世纪大厦、福商业大厦、钰海国际金融中心5——未来供应写字楼项目香洲区正德项目、南航项目、仁恒滨海中心、门道、中海富华里、蓝海金融中心8不含报批中项目合计香洲区——39——
6. 写字楼市场环境分析珠海写字楼物业环境 2. 珠海已投入使用写字楼调研分析 a.吉大片区 b.拱北片区 c.新香洲片区 d.老香洲片区 e.前山片区 3. 珠海市在售写字楼调研分析 4. 珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究
7. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—吉大片区光大国贸中心水湾大厦东大商业中心南油大酒店粤财大厦商业银行大厦花园大厦通信大厦光大国际贸易中心物业地址：海滨南路47 粤财大厦物业地址：景山路南油大酒店物业地址：香洲区水湾路368号东大商业中心物业地址：景山路92 水湾大厦物业地址：吉大景山路82 通信大厦物业地址：景山路花园大厦物业地址：九洲大道1083号商业银行大厦物业地址：水湾头a.吉大片区写字楼物业示意图
8. a.吉大片区写字楼市调明细表2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—吉大片区区域项目名称办公面积标准层面积标准层划分出租率公司租金及管理费空调及电梯停车位（㎡）（㎡）数量（元/㎡）其费用吉大光大国贸600002320140㎡（2间）＋178㎡（2间）＋194㎡（4间）＋227㎡（4间）90%130月租金55-70有1200KG（16人）2台地面300个（全部免费车位）管理费20费用含租金中，加班另计1000Kg（13人）8台若不够可租海天城车位80元/月粤财大厦20160205098-99㎡（14间）＋323㎡（2间）100%60月租金65-75有1000Kg（13人）3台地上100个，停车收费为5元/小时，400元/月，4000元/年管理费为11地下约30，仅供酒店使用南油大酒店7000900100-150㎡（6间）100%39月租金50-60（含管理费）有1000Kg（13人）2台共计200个费用含租金中免费使用水湾大厦10000800100㎡（8间）90%30租金为50-55无1000Kg（13人）2台地面70个，地下10个管理费为3.5花园大厦7700700100-300㎡（4间）95%25月租金35-55无800Kg（8人）2台地面80个管理费3-3.5免费使用东大商业中心13600800-1000100-300㎡（6间）90%30月租金35有1000Kg（13人）3台地面80个管理费10费用按面积分摊通信大厦800080080-200（8间）95%13月租金45-60有1000Kg（15人）2台地面30个，另在世航租20个管理费19商业银行大厦450001250100-300（7间）80%——管理费20有1000kg 2台60个
9. 光大国际贸易中心2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1项目楼盘基本资料调查表楼盘名称光大国际贸易中心物业类别1-2F商场3F餐厅.5-33F写字楼物业地址吉大海滨路楼层数量33层总高106.4米标准层高3.3m标准层面积2320㎡总建筑面积60000㎡占地面积8000㎡自用出租配比05:27出租率90%开发商光大国信房产停车位300个物管费20元/平方*月物管公司/电话3222278物管费用涵盖内容空调费用、水电维修.楼梯清洁.电梯管理等光大国际贸易中心位于吉大海滨路，即吉大商业核心区域，商业、生活、交通配套完备，目前租赁价格为55-70元/平方米*月，租赁价格相比同区域较高，出租率高达90%，管理费用20元/平方*月。
10. 光大国际贸易中心2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1标准层单层面积约2320㎡，办公面积总计约60000㎡，为珠海市区已投入使用办公面积最大的写字楼物业。单层面积划分12间标准间，具体划分情况见下图。
11. 光大国际贸易中心2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1 该大厦建设于1997年，共33层（无4、13、14、24层）。1-2F为商业，3F为餐厅，无4层，5-33层办公，其中投资公司、房产公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。
12. 光大国际贸易中心2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1
13. 光大国际贸易中心2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1
14. 光大国际贸易中心2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1优势：该大厦是写字楼市场标志性建筑，5A智能配套，简洁现代的外立面形象，CBD核心区域的良好地段都成为该写字楼的有力优势；劣势：项目标准层单位面积过大，难以分割是项目主要劣势，对租户设置了较高的消费门槛。
15. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—光大国际贸易中心
16. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析2粤财大厦项目楼盘基本资料调查表楼盘名称粤财大厦物业类别1~18F为酒店，19~30为写字楼物业地址吉大景山路１８８号楼层数量30层总高99.9米标准层高3.3m标准层面积2050㎡总建筑面积45000㎡占地面积2000㎡自用出租配比06:01出租率100%开发商粤财房产开发有限公司停车位地上100个，地下约30个物管费11元/平方*月物管公司/电话3228888物管费用涵盖内容公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮粤财大厦位于吉大景山路188号，即吉大商业核心区域，商业、生活、交通配套完备，目前租赁价格为65-75元/平方米*月，租赁价格相比同区域较高，出租率高达100%，管理费用11元/平方*月。
17. 标准层单层面积约2050㎡，办公面积总计约20160㎡，为珠海市区已投入使用办公面积最大的写字楼物业。单层划分为16个标准间，具体划分情况见下图。粤财大厦2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析2
18. 粤财大厦该大厦建设于1999年，共30层。用途为商务办公和五星级酒店。一楼为假日酒店大堂，约500㎡；19~28层为写字楼，其余为假日酒店，其中投资公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。楼层企业名称19F美商哥伦比亚公司珠海办事,盛世投资管理有限公司,兆宏盛世实业股份有限公司,珠海金濠汉堡食品有限公司21F珠海凯胜百克能源服务有限公司,北京康捷空国际货运代理有限公司珠海分公司,全俄钢铁贸易有限责任公司珠海分公司香港安达投资有限公司珠海代表处,珠海茂润置业有限公司,中油燃气投资有限公司,第一太平戴维斯物业顾问有限公司22FIED国际企业股份有限公司,IED中国珠海华德裕华纤发展有限公司,珠海市鑫汇隆投资发展有限公司,珠海万事昌酒店有限公司,上海亚致力物流有限公司珠海分公司,敦豪全球货运有限公司珠海分公司23F珠海宜心家居有限公司,华劲贸易有限公司24F加汇移民顾问有限公司,珠海高栏港经济区招商处,珠海市明大投资有限公司,渣打银行有限公司珠海分行26F珠海荣宝贸易有限公司,广东银达担保投资集团珠海分公司,珠海市金友贸易有限公司,珠海金知达贸易发展有限公司,珠海市信驰服装有限公司27F珠海市信驰服装有限公司,ROHM半导体有限公司珠海分公司,德国AEG光电成像技术有限公司珠海代表处2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析2
19. 粤财大厦2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1优势： 1、与五星酒店配套资源和服务的整合，提升了本写字楼的档次形象。 2、位居珠海CBD商务核心中心区，通达性及立面形象较好。 3、较多外资企业入驻，入驻企业实力对项目形象有拔高作用。劣势： 1、部分户型不够方正，使用率不高； 2、停车位过少，不足以满足客户使用需求。
20. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—粤财大厦
21. 在标准层划分使用上，吉大片区的面积划分主要为150-300平方米；3 写字楼物业月租金约为50元/平方米*月，光大国际与粤财大厦由于其配置及商业配套的优势，租金高达60-75元/平方米*月；3 吉大片区为珠海写字楼物业主要集中区域，目前该区域已投入使用写字楼体量高达17.15万方，但由于其完善的商业生活配套，出租率居高不下，85%以上的写字楼出租率高达90%以上（粤财大厦及南油大酒店出租率100%）；1 吉大片区写字楼物业标准层面积在不断增大，随着商业配套的完善，标准层面积已于十几年前的1000平方米左右逐步升级为国际化标准的2000平方米以上，如光大国际、粤财大厦；2 写字楼物业管理费用为15-20元/平方米*月（包中央空调使用费用），3.5元/平方米*月以下（不包空调费用）；5 在车位使用上，除光大国际、粤财大厦、南油大酒店（150个以上）能基本满足客户，其他写字楼均车位严重不足（80个以下）。62.2珠海已投入使用写字楼调研分析—吉大片区小结4
22. 珠海写字楼物业环境珠海已投入使用写字楼调研分析 a.吉大片区 b.拱北片区 c.新香洲片区 d.老香洲片区 e.前山片区珠海市在售写字楼调研分析 4. 珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究写字楼市场环境分析
23. b.拱北片区写字楼物业示意图2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—拱北片区银都酒店中珠大厦发展大厦粤海酒店名门大厦名门大厦物业地址：迎宾南路2188号中珠大厦物业地址：迎宾南路1081号银都酒店物业地址：拱北粤海东路1150号发展大厦物业地址：水湾路131号粤海酒店物业地址：拱北粤海东路1145号
24. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—拱北片区区域项目名称办公面积标准层面积标准层划分出租率公司租金及管理费空调及电梯停车位（㎡）（㎡）数量（元/㎡）其费用拱北名门大厦18000100060-180㎡90%80月租金60有1000Kg（13人）3台地面72，地下30（10间）（含管理费）费用含租金中中珠大厦1000082060-100㎡（7间）85%50月租金45-55有1000Kg（13人）3台30个（含管理费）费用含租金中300元/月银都酒店5400135097-200(4间)75%13月租金80有1000kg3台80个（含管理费）费用含租金中粤海酒店360090080-120（6间）100%20月租金70有1000kg3台60个（含管理费）费用含租金中发展大厦1170090057㎡（16间）40%51月租金35无1000Kg（13人）3台地面80个管理费3.5b.拱北片区写字楼市调明细表
25. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1名门大厦项目楼盘基本资料调查表楼盘名称名门大厦物业类别1F大厅，2F-19F办公楼物业地址拱北迎宾南路2188号楼层数量19层总高62.7米标准层高3.3m标准层面积1000㎡总建筑面积20700㎡占地面积8711㎡自用出租配比03:16出租率90%开发商珠海名门有限公司停车位地上72个，地下约30个物管费无物管公司/电话8189377物管费用涵盖内容绿色树木管理费.厕所清洁费.中央空调费.水电维修，楼梯清洁，电梯费用，灭火系统.停车费名门大厦位于迎宾南路2188号，即拱北商业核心区域，商业、生活、交通配套完备，目前租赁价格为60元/平方米*月（含管理费），租赁价格相比同区域较高，出租率高达90%。
26. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1名门大厦标准层单层面积约1000㎡，办公面积总计约20700㎡，为珠海市区已投入使用办公面积最大的写字楼物业。单层面积划分10个标准间，每个标准间面积为：60—180平方米，标准进深6—10米，层高为3米。优势： 1、物业管理优秀，大厦外观形象好， 2、交通便利，通达性好；劣势： 1、停车位较少，仅102个，不足以满足客户使用需求。
27. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1名门大厦该大厦始建设于2002年，项目停工一段时间，2004年建设完工并对外销售。项目共19层，总建筑面积20700平方米。用途全部为办公。一楼为入户大堂，约100M2；2~19层为写字楼，其中投资公司、房产公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。楼层企业名称2F香港赛培耐亚洲有限公司珠海代表处. 珠海盛澳票务服务有限公司. 珠海百思特礼有限公司中胜建设有限公司3F珠海市澳九商贸有限公司. 金四海高尔夫旅行社有限公司. 珠海聚合复合材料有限公司. 珠海怡情旅行社有限公司. 珠海徕富贸易有限公司. 上海欧托科国际贸易有限公司. 珠海市名晟物业管理有限公司. 珠海通宇物流有限公司. 珠海环通仓储物流有限公. 珠海市华进电子有限公司. 珠海辰时会计事务有限公司4F中国平安人寿保险股份有限公司.友尚华南科技有限公司. 全球国际货通代理有限公司珠海分公司. 珠海市尚阳化工有限公司5F珠海市珠澳文化发展有限公司. 珠海市华鑫置业有限公司. 珠海芳怡贸易有限公司. 珠海市汉方草本茶业有限公司. 珠海市非凡过滤设备有限公司. 珠海市新一天旅行社有限公司6F珠海业勤税务师事务所. 珠海市帝燕贸易有限公司. 珠海领超电子科技有限公司. 珠海立信税务事务所. 豪思仪器仪表设备有限公司7F维得力生物工程有限公司. 珠海万豪餐饮管理有限公司. 珠海安士药业有限公司. 珠海乐思维科技有限公司. 广之旅海外咨询服务有限公司. 若亚语音培训学校8F珠海讯联信息咨询服务有限公司. 广州华进联合专利商标代理有限公司. 珠海圣怡投资策划有限公司.珠海玖润贸易有限公司
28. 名门大厦2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—名门大厦楼层企业名称9F中国人寿保险有限公司.珠海盈运商务服务有限公司.珠海麦福特节能设备有限公司10F服部株式会社珠海事务所. 广州宝鼎信用担保有限公司珠海办事处. 北京经济发展投资公司珠海分公司. 珠海市稳拓进出口有限公司11F"蓝海之略"项目12F广东中旅珠海石景山国旅. 珠海日运国际货运代理有限公司. 珠海智胜数码科技有限公司. 珠海天云智能科技有限公司13F枫叶企业策划有限公司. 珠海天工文化传播有限公司. 珠海市利宏贸易发展有限公司. 珠海市百草唐保健食品有限公司. 珠海维尔生贸易发展有限公司14F中国华西企业有限公司. 珠海市华西新欣建筑工程有限公司. "蓝海之略"15F上海三棱电梯有限公司. 珠海市泰讯医疗科技有限公司. "蓝海之略"16F珠海诺庭国际旅行社.珠海市中际发展有限公司. 珠海市易友进出口有限公司. 珠海宇科发展有限公司17F珠海华远化工有限公司. 珠海万德隆物流有限公司
29. 在标准层划分使用上，拱北片区的面积划分主要为50-150平方米；写字楼物业月租金约为35-60元/平方米*月（包管理费），酒店式管理写字楼月租金略高达70-80元/平方米*月（包管理费）；3 拱北片区已投入使用写字楼体量为4.87万方，出租率差异性较大，名门大厦、粤海大厦、中珠大厦出租率80%以上，发展大厦仅为40%；1 标准层面积主要集中在900-1350平方米之间；2 在车位使用上，拱北片区由于其区位属性，车位稀缺，写字楼配套车位均在100个以下。52.2珠海已投入使用写字楼调研分析—拱北片区小结4
30. 珠海写字楼物业环境珠海已投入使用写字楼调研分析 a.吉大片区 b.拱北片区 c.新香洲片区 d.老香洲片区 e.前山片区珠海市在售写字楼调研分析 4. 珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究写字楼市场环境分析
31. c.新香洲写字楼物业示意图2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—新香洲片区国际科技大厦物业地址：红山路288号报业大厦物业地址：银桦路566号恒和中心物业地址：人民东路338号阳光大厦物业地址：人民西路日荣大厦物业地址：人民西路291
32. c.新香洲片区写字楼市场明细表2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—新香洲片区区域项目名称办公面积标准层面积标准层划分出租率公司租金及管理费空调及电梯停车位（㎡）（㎡）数量（元/㎡）其费用新香洲报业大厦72001200—95%9月租金50有1000Kg（13人）4台地面300个，地下80个（含管理费）电表分户计费国际科技大厦23500160080-1600㎡85%20月租金70-80有1150Kg（15人）5台地面55个，地下167（3-12间）(含管理费16)电表分户计费阳光大厦（原首府一号）168001300-140060-100㎡85%50月租金50（带装修、电器）/40（毛坯）无1000Kg（13人）2台地面30个，免费使用；（15间）管理费2.8地下30个，350元/月日荣大厦165001180208㎡、224㎡、240㎡、460㎡80%20月租金55-68有1000Kg（13人）3台地面90个，地下70个（4间）管理费18按户计费全部免费使用
33. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1国际科技大厦项目楼盘基本资料调查表楼盘名称国际科技大厦物业类别全栋均为办公用地物业地址香洲红山路288号楼层数量15层总高70米标准层高3.9m标准层面积1600㎡总建筑面积23500㎡占地面积9000㎡自用出租配比01:20出租率85%开发商珠海市非凡科技有限公司停车位地上55个，地下约167个物管费16元/平方米*月物管公司/电话2262598物管费用涵盖内容中央空调费用，清洁，电费，税费，保安，绿化，人员办公费国际科技大厦位于珠海市香洲红山路288号，即拱北商业核心区域，商业、生活、交通配套完备，目前租赁价格为70-80元/平方米*月（含管理费16元/平方米*月），租赁价格相比同区域较高，出租率高达85%。
34. 国际科技大厦标准层单层面积约1600㎡，办公面积总计约23500㎡，为珠海市区已投入使用办公面积最大的写字楼物业。单层3-12间，面积段80-1600㎡，具体划分情况见下图。2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1
35. 国际科技大厦该大厦2008年7月30日正式交付使用。分A、B两座，一层为餐饮、银行、咖啡厅、大堂；三层为LOFT；十四、十五层为复式，3-15层，每层35㎡露天花园。其中投资公司、房地产公司、金融公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。楼层企业名称1F君悦国旅晴朗假期；咖啡之翼西餐厅；深圳发展银行珠海分行2F珠海产权交易中心；珠海市政府采购中心；珠海市建设工程交易中心；珠海市土地房产交易中心3F广东侨外出国人员服务中心；cuk聚兴实业集利发展；珠海国协有限公司4F珠海市规划勘察设计行业协会；易达科技（珠海办事处）；广州信域通珠海分公司；珠海市凯德利投资有限公司；珠海市大菱贸易有限公司；珠海市昌明广告设计有限公司；广东中原律师事务所5F珠海市港口管理局；珠海市益高打印耗材有限公司；Aicon image CO.LID;佛山市科城工程管理有限公司；珠海市永和装饰有限公司；珠海仕文咨询服务公司；珠海益博建筑设计有限公司；合富辉煌地产6F珠海富瑞桶制动器材有限公司；珠海美信汽车配件有限公司；广东凡立律师事务所珠海分所；RTS ASIA；珠海市成坡沥青有限公司；珠海天王实业有限公司；珠海天王广告有限公司7F香港娇丽芙国际化妆品集团有限公司；JOIYVIA；珠海市装饰设计工程有限公司；珠海钧安投资有限公司；珠海嘉丰投资有限公司；大厦员工餐厅；珠海市恒和物业管理有限公司；珠海市鑫港湾房地产有限公司2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1
36. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1国际科技大厦楼层企业名称8F全层；深圳发展银行珠海分行9F全层；深圳发展银行珠海分行10F北方石油化工（珠海）有限公司；珠海市兴业通讯设备有限公司；洪涛建设.洪涛装饰.HTA；广州建筑股份有限公司11FLyko Labs Ltd.利科实验室；珠海市上龄高尔夫用品有限公司；珠海雅泰贸易有限公司；华融置业有限公司12F中油中泰燃气有限责任公司13F国电电力广东新能源开发有限公司；国电电力珠海分公司；珠海中智人力资源服务有限公司；汇邦有限公司；珠海市拓华矿产品有限公司14F 珠海市投资促进局（invest ZH)；珠海市投资促进中心；zhuhai investment premotion centre；珠海市外商投资企业党委；珠海诚志通发展有限公司15F珠海诚志通发展有限公司优势：珠海目前最新、设施最完善的写字楼，近邻行政服务中心。劣势：周边商务配套相对缺乏。
37. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—国际科技大厦
38. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析2恒和中心恒和中心位于珠海市香洲人民东路338号，新香洲繁华地段精品写字楼，另加办公居住两用SOHO空间，距离香洲区人民政府较近，属于香洲区的行政中心，周边商业、生活、交通配套在逐步完善中。项目楼盘基本资料调查表楼盘名称恒和中心物业类别写字楼物业地址香洲区人民东路313号楼层数量16层总高51米标准层高3.2标准层面积1350平方米总建筑面积21600平方米占地面积5046平方米面积分割调查分割出售(>=80平方米)首次开盘时间2010-1-17出售率50%开发商珠海市信兴投资发展有限公司停车位140物管费13容积率4.26物管费用涵盖内容不含中央空调费用已成交客户情况客户构成以本地客户为主，购买目的以商业投资为主，约占70%
39. 恒和中心标准层单层面积约1350㎡，分割为16间，最小办公分割区域为80㎡，最大约为300㎡具体划分情况见下图。2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析2
40. 恒和中心该大厦由纯商务办公的主楼与商住两核设计的副楼组成，其中，主楼有17层（含地下一层），副楼有16层（含地下一层），两楼间以三层裙楼相连。其中投资公司、金融公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。楼层企业名称4F创兴隆进出口有限公司；成都奇英科技有限公司；珠海市糯动文化传播有限公司；珠海市金晶鱼科技有限公司；永光光电材料有限公司；珠海市奥美查打印材料有限公司；珠海航晟商贸有限公司；珠海市硂宝建材有限公司；珠海正邦工程咨询有限公司5F中国市政工程西南设计研究总院-珠海分院；悦程网络科技；恒南发展有限公司；珠海卓力声科技有限公司6F珠海市德威高科贸易有限公司；珠海市亨嘉商务服务有限公司；澳门朗泉发展有限公司珠海代表处；珠海盈创建材有限公司7F珠海无限创意动画设计有限公司；珠海名派投资咨询有限公司；珠海市时代天元财务顾问有限公司；北京易车互动广告有限公司8F上海市基础工程有限公司珠海分公司；易居（中国）珠海公司；珠海源瑾投资策划有限公司9F广州三环专利商标代理有限公司珠海分公司；立言投资发展有限公司；美国三菱化学图像公司珠海代表处；珠海鲁临稀土有限公司；珠海瑞泰工业设备安装有限公司；BMP Asia Industries Co..Ltd10F珠海狄奥科技有限公司；珠海多力康公司；中交第一航务工程局有限公司华南分公司；珠海友富力贸易有限公司；珠海市灿盛贸易有限公司；MAYUTEC INT LIMITED2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析2
41. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析2恒和中心楼层企业名称11F珠海市克劳丽莎贸易有限公司；珠海鸿霆房地产投资顾问有限公司；港中旅（珠海）海洋温泉有限公司珠海办事处12F珠海市美恒家具有限公司13F中机国际工程设计研究院珠海分院；珠海世纪高德投资顾问有限公司；珠海筑景城市环境艺术有限公司；珠海市金海星贸易有限公司14F全层：广东珠海金湾液化天然气有限公司15F全层：广东珠海金湾液化天然气有限公司16F全层：广东珠海金湾液化天然气有限公司优势：交通便利，周边配套相对完善，近邻行政服务中心。劣势：目前空置率较高。
42. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—恒和中心
43. 在标准层划分使用上，新香洲片区的面积划分主要为80-150平方米，日荣大厦面积划分较大，高达200-400平方米；写字楼物业月租金约为60元/平方米*月，国际科技大厦由于其配置优势，租金高达70-80元/平方米*月；3 新香洲片区已投入使用写字楼体量为7.36万方，出租率达70%以上；1 标准层面积约为1300平方米左右（面积区间为800-1600平方米）；2 写字楼物业管理费用为16-18元/平方米*月（包中央空调使用费用），2.8元/平方米*月以下（不包空调费用）；52.2珠海已投入使用写字楼调研分析—新香洲片区小结4 在车位使用上，新香洲片区较其他区域较为充足，基本上达200个以上。6
44. 珠海写字楼物业环境珠海已投入使用写字楼调研分析 a.吉大片区 b.拱北片区 c.新香洲片区 d.老香洲片区 e.前山片区珠海市在售写字楼调研分析 4. 珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究写字楼市场环境分析
45. d.老香洲片区写字楼物业示意图2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—老香洲片区国信工商大厦深发展大厦丹田大厦安平大厦邮政大厦农行大厦马可波罗大厦邮政大厦物业地址：老香洲邮政大厦农行大厦物业地址：前进二街1号安平大厦物业地址：翠香路274号深发展大厦物业地址：老香洲区丹田大厦物业地址：老香洲区马可波罗大厦物业地址：凤凰南路1130 国信物业地址：南坑工商大厦物业地址：人民东路125
46. d.老香洲片区写字楼物业明细2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—老香洲片区区域项目名称办公面积标准层面积标准层划分出租率公司租金及管理费空调及电梯停车位（㎡）（㎡）数量（元/㎡）其费用老香洲国信大厦250001000-1200120-150㎡95%60月租金40-60有1000Kg（13人）2台地面150个（6-7间）管理费12费用按面积分摊700Kg（9人）1台免费使用深发展大厦270001360180㎡（2间）+85%28月租金40-70无1000Kg（15人）5台地面90个，地下70个250㎡（4间）管理费2.4/3.6费用：30元/户地面70元/月，地下250/月安平大厦110001118150㎡(不含公摊)(2间)65%30月租金43有750Kg（7人）3台地面30-40个，地下25个70㎡(8间)包含管理费4元/㎡工商大厦12000150016间95%73月租金44有1000Kg（15人）3台地面180个（含管理费）丹田大厦7200800整层划分85%13月租金约40（底层140）有（大部分自己装，分户计费）1000Kg（15人）2台未划分车位包管理费项目前空地可停10辆车马可波罗大厦7400105233-98㎡（16间）93%21租金为40-50无1000Kg（15人）2台地面车位30个(含管理费7)邮政大厦9100700整层分割85%14月租金45有1000Kg（13人）2台46个（含管理费）分户电表计算农行大厦858078050-150（12间）100%11月租金38有1000Kg（13人）2台地面60个（含管理费）费用含租金里
47. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1农行大厦项目楼盘基本资料调查表楼盘名称农行大厦物业类别1—4楼为银行自用，5—15楼为写字楼物业地址香洲区凤凰北路前进二街1号楼层数量15层总高51米标准层高3m标准层面积780㎡总建筑面积8580㎡占地面积750㎡自用出租配比02:13出租率100%开发商珠海市农业银行停车位143物管费38元/平方米*月物管公司/电话2110669物管费用涵盖内容空调费用等农行大厦位于香洲区凤凰北路前进二街1号，即拱北商业核心区域，商业、生活、交通配套完备，目前租赁价格为60元/平方米*月（含管理费38元/平方米*月），租赁价格相比同区域较高，出租率高达100%。
48. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析2农行大厦标准层单层面积约780㎡，办公面积总计约8580㎡，为珠海市区已投入使用办公面积最大的写字楼物业。1—4楼为银行自用，5—15楼为写字楼（8、9、15楼空置），具体划分情况见下图。
49. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1农行大厦该大厦共15层。用途全部为办公。1—4楼为银行自用，5—15楼为写字楼（8、9、15楼空置），其中投资公司、房产公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。楼层企业名称1F-2F中国农业银行珠海市香洲区支行3F301金城保密技术有限公司珠海分公司、302珠海申大信息技术有限公司、303珠海申立信息工程有限公司、305珠海市宝迪软件技术有限公司5F珠海国睿衡赋会计税务师事务所6F珠海鼎基投资集团有限公司7F珠海市兴源发电有限公司8F 803珠海鸿顺机电工程安装有限公司、805珠海迪比特医疗科技有限公司、806珠海赋信财务咨询有限公司、809珠海康菲贸易有限公司、810珠海羿天装饰设计工程有限公司、818珠海荣泰投资有限公司9F901、珠海市亿恒达建材有限公司、902珠海市聚盛文化传播有限公司、903珠海壹品房地产顾问有限公司、905珠海腾龙航务工程有限公司、907珠海市星原商贸发展有限公司、908珠海市正东化工有限公司、909珠海市深九鼎投资发展有限公司10F1002珠海铜人贸易有限公司、1003上进英语培训中心、1006珠海市东春商贸有限公司、1007珠海市大光化贸易有限公司、1008珠海市丽科电器有限公司、1009珠海市嘉权建筑装饰安装有限公司
50. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1农行大厦楼层企业名称11F1101珠海市新冠电子科技有限公司、1102 珠海市国睿咨询服务有限公司、1103 珠海市翔远软件科技有限公司、1105大童保险服务珠海分公司、1106珠海市得兰斯贸易有限公司、1107珠海市洪强商贸有限公司、1109珠海市铭浩贸易有限公司 12F1202珠海高泰信息科技有限公司、1203 珠海市哲诚废旧物资回收有限公司 1205 珠海市朗唯医疗科技产品有限公司、1206 珠海市融成法律咨询有限公司 1207A珠海市宁泰物业管理有限公司 1207D 广东中长信投资管理有限公司 1209A 珠海市创景电气有限公司 1209B 广东雅景工程有限公司珠海分公司13F1301A 珠海富庆贸易有限公司 1302 合众人寿保险珠海营销服务部 1305 上海方禹商贸有限公司珠海分公司 1308 珠海汇达置业有限公司14F合众人寿保险珠海营销服务部15F珠海双瑞房地产开发有限公司
51. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1农行大厦大厦优势： 1、位置优势。交通便利，生活设施配套齐全。 2、停车位充足。 3、与银行同为一体，适合贸易公司。大厦劣势：该大厦电梯和空调等硬件设施较为老旧，是其主要劣势。
52. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—农行大厦
53. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析2邮政大厦项目楼盘基本资料调查表楼盘名称邮政大厦物业类别大厦共14层，其中办公为5—8楼物业地址香洲区凤凰北路1702号楼层数量14层总高50米标准层高2.8m标准层面积700㎡总建筑面积9780㎡占地面积750㎡自用出租配比02:05出租率85%开发商珠海市邮政局停车位46个物管费无物管公司/电话2126729物管费用涵盖内容清洁+安保邮政大厦位于香洲区凤凰北路1702号，即拱北商业核心区域，商业、生活、交通配套完备，目前租赁价格为45元/平方米*月（含管理费），租赁价格相比同区域较高，出租率高达85%。
54. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析2邮政大厦标准层单层面积约700㎡，办公面积总计约9100㎡，为珠海市区已投入使用办公面积最大的写字楼物业。大厦共14层，其中办公为5—8楼，其余为邮政自用，单层面积未划分标准间，根据客户使用需求进行间隔，经多年使用后目前最大使用面积约500 M2，最小使用面积约100平方米。优势： 1、位置优势，交通便利。 2、大厦知名度、立面形象较好。劣势：无车位。
55. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析2邮政大厦该大厦共14层，其中办公为5—8楼，其余为邮政自用，其中投资公司、房产公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。楼层企业名称1F-4F邮政办公5F梦网科技信源物业易切公司珠海市万豪房地产开发有限公司6F钜兴盛公司瑞源汽车焦点摄影德鸿会计事务所7F金峰航公司迈德豪公司8F擎源公司时艺公司今日咨询华鼎担保华泰保险9F-14F邮政办公
56. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—邮政大厦
57. 在标准层划分使用上，老香洲区的面积划分主要为100-200平方米；写字楼物业月租金约为45元/平方米*月；3 老香洲片区为珠海老城区，生活、商业发展配套完善，目前该区域已投入使用写字楼体量达10.73万方，出租率高达85%以上（其中，农行大厦出租率达100%）；1 标准层面积约为1000平方米；2 写字楼物业管理费用为2.4-3.8元/平方米*月以下（不包空调费用）；52.2珠海已投入使用写字楼调研分析—老香洲片区小结4 在车位使用上，写字楼物业约为100个，无法满足客户基本使用。6
58. 珠海写字楼物业环境珠海已投入使用写字楼调研分析 a.吉大片区 b.拱北片区 c.新香洲片区 d.老香洲片区 e.前山片区珠海市在售写字楼调研分析 4. 珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究写字楼市场环境分析
59. c.前山写字楼物业示意图2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—前山片区华业大厦物业地址：明珠南路2158号华业大厦
60. c.前山片区写字楼市场明细表2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—前山片区区域项目名称办公面积标准层面积标准层划分出租率公司租金及管理费空调及电梯停车位（㎡）（㎡）数量（元/㎡）其费用前山片区华业大厦9600800155㎡(1间)、75%30月租金48有1000Kg（13人）2台地面70-80个，2元/小时（1小时内免费）86-89㎡(5间)、管理费2.8分户计费，4-6分钱/分钟地下车库，华业自用66-69㎡(3间)　　　
61. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析华业大厦项目楼盘基本资料调查表楼盘名称华业大厦物业类别全栋均为办公用地物业地址明珠南路2158号楼层数量15层总高70米标准层高m标准层面积800㎡总建筑面积㎡占地面积㎡自用出租配比01:20出租率75%开发商珠海市华业房地产开发有限公司停车位地上70-80个，地下车库华业自用物管费2.8元/平方米*月物管公司/电话8503355物管费用涵盖内容清洁，税费，保安，绿化华业大厦位于珠海市明珠南路2158号，即前山商业核心区域，商业、生活、交通配套完备，目前租赁价格为48元/平方米*月，管理费2.8元/平方米*月，租赁价格较低，出租率高达75%。
62. 华业大厦标准层单层面积约800㎡，办公面积总计约9600㎡。单层9间，面积段66-200㎡。2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析
63. 华业大厦该大厦一到三层为商业裙楼，十四、十五层为华业酒店，4-13层。其中通信公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。楼层企业名称4F商务中心；珠海市富德拍卖有限公司；珠海华粤轩餐饮有限公司；珠海市和翔物业管理有限公司5F珠海市油业房地产开发有限公司；香洲红星房地产开发有限公司；珠海金翔房产有限公司6F珠海爱君堂公司；珠海飞龙信息技术有限公司；珠海市蓝波智能系统工程有限公司；珠海市恒瑞交通设施有限公司；长沙市建筑设计院珠海分院7F珠海市世汇航空；珠海易佳水晶有限公司；珠海市锦宏贸易有限公司；捷诚装修工程公司；易得美工贸有限公司；珠海上端装饰工程有限公司；珠海圣亚机电设备有限公司8F中企动力科技集团股份有限公司9F世恒弘基专业餐饮空间设计工程机构；安吉汽车租赁珠海服务点；珠海市富承智能科技有限公司；金园东一排骨策划管理机构；珠海至威通信设备有限公司；珠海格隆博金属技术有限公司；珠海瑞信电子科技有限公司10F珠海利漫酒业有限公司；珠海和志商贸有限公司；珠海速联通信电缆有限公司；珠海市中辰宇商贸有限公司；珠海市濠镜文化传播有限公司；嘉乐百年；珠海市格瑞自动化系统有限公司；珠海荣盈商贸有限公司；珠海缤彩电子科技有限公司；珠海市卓博企业管理咨询有限公司2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析
64. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1华业大厦楼层企业名称11F珠海市永安消防工程有限公司；珠海长先化学科技有限公司销售部；珠海泓德光学材料有限公司；喜临门装饰12F珠海泰旭光电有限公司；珠海科艺工程技术有限公司；广州众诺电子科技有限公司珠海分公司；珠海迪迈打印耗材有限公司；珠海市盈丰电力设备有限公司；珠海市程洋进出口贸易有限公司；北京利达集团珠海分公司；中国移动广东珠海分公司前山客户服务中心13F珠海卢曼森进出口有限公司；珠海亿佳电子有限公司；然健环球中国日用品有限公司；上海航顺拉链有限公司珠海办事处；珠海国霖涂料有限公司；广州市科密化学有限公司；闯力明宇电子商务有限公司；珠海市协和建材有限公司优势：交通方便。劣势：定位低端，周边商务配套相对缺乏。
65. 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—华业大厦
66. 珠海写字楼物业环境珠海已投入使用写字楼调研分析 a.吉大片区 b.拱北片区 c.新香洲片区 d.老香洲片区 e.前山片区珠海市在售写字楼调研分析 4. 珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究写字楼市场环境分析
67. 2.3珠海市在售写字楼调研分析心海州心海州为前山（B区）旧村改造项目，是珠海市26个城中旧村改造项目之一。本项目规模庞大，占地面积超过22万平方米，总建筑规模超过100万平方米，是珠海市城市中心最大规模房地产项目之一，项目投资总额超过41亿，目前已进入全面施工阶段。
68. 2.3珠海市在售写字楼调研分析心海州心海州5A级写字楼分为两期开盘，一期已于2012年12月开盘，发售写字楼低层单位，起价12000元/㎡，均价13500元/㎡。二期于2013年3月份开盘，推出写字楼高层单位，目前均价15000元/㎡。项目以高层距及高科技元素成为项目的主要卖点。主要营销活动为配合凯撒娱乐的入驻举行全球发布庆典活动。项目客户群以珠海及周边城市客户为主，年龄阶层在40-50岁之间，以企业主为用，以自住及自住兼投资为置业目的，客户群属城市精英。
69. 2.3珠海市在售写字楼调研分析心海州项目楼盘基本资料调查表楼盘名称心海州物业类别写字楼物业地址三台石路与粤海西路交汇处楼层数量15层总高65米标准层高4.38标准层面积4700平方米总建筑面积108860.1平方米占地面积16099平方米面积分割调查分割出售(>=220平方米)首次开盘时间2012-12-1出售率——开发商珠海市卡都海俊房产开发有限公司停车位360物管费20容积率3.386物管费用涵盖内容不含中央空调费用已成交客户情况客户构成以本地大企业客户为主，购买目的以商业投资和自用为主心海州（写字楼物业）具体信息，如下表
70. 2.3珠海市在售写字楼调研分析以下为心海州（写字楼物业）标准平面分割图，标准层面积为4700平方米，分割为18间，最小办公分割区域为220平方米，最大约为360平方米。
71. 2.3珠海市在售写字楼调研分析安广世纪大厦安广世纪大厦占据政商中枢绝佳门户位置——凤凰北，是珠海首个同步国际标准的，采用先进生态节能减排技术的全数字化智慧型5A甲级写字楼，为2010年珠海市节能示范单位。
72. 2.3珠海市在售写字楼调研分析安广世纪大厦安广世纪大厦是珠海主城区的高端节能写字楼，成熟区域优势吸引本地消化，目前尚未对外公开发售，只针对大客户进行内部认购。据了解，安广世纪大厦以本地消化为主，价格优势吸引企业自用，置业目的有一定局限性，外地客户约占25%，以投资型置业为主，价格承受能力较高。客户主要关注写字楼的产品优势、取悦及配套等综合条件。
73. 2.3珠海市在售写字楼调研分析安广世纪大厦项目楼盘基本资料调查表楼盘名称安广世纪大厦物业类别写字楼物业地址香洲区凤凰北路2099号楼层数量25层总高93.2m标准层高3.8m标准层面积约1100㎡总建筑面积28937.31㎡占地面积9043.42㎡面积分割调查分割出售(70-120平方米)首次开盘时间内部认购出售率——开发商珠海市粮食企业集团公司停车位约320个物管费16元/㎡*月容积率6.5物管费用涵盖内容不含中央空调费用已成交客户情况客户构成以珠海本地客户为主，约占8成，部分港澳及珠三角客户，外省客户少量，购买目的以自用为主安广世纪大厦具体信息，如下表
74. 2.3珠海市在售写字楼调研分析以下为安广世纪大厦标准平面分割图，标准层面积约为1100平方米，分割为12间，最小办公分割区域为70平方米，最大约为120平方米，可灵活组合；每层有4个景观单位，均预留独立洗手间位置。
75. 2.3珠海市在售写字楼调研分析森宇国际森宇国际采用现代简约的建筑手法，以明快的黑白灰三色书写商务建筑外观，项目紧邻翠前路和人民路，距离轻轨明珠站仅5分钟车程，地理位置优越。森宇国际
76. 2.3珠海市在售写字楼调研分析森宇国际项目2-25层为每间215-254㎡商务空间，14-25层层高4.5米，可装修为复式商务公寓。项目为投资客提供全屋精装修服务，商务公寓兼容酒店、办公和居家等多种使用需求。项目以空间具有多变性为主要卖点。森宇国际已于2012年12月31日开盘，目前在售为复式毛坯单位，均价12000元/㎡。除开盘外，基本无营销活动。以外省客户的企业主为本项目的主力消费群体，基本是以投资及自用对半分，有少量是投资结合自用。
77. 2.3珠海市在售写字楼调研分析森宇国际项目楼盘基本资料调查表楼盘名称森宇国际物业类别写字楼物业地址新香洲翠前北路东楼层数量25层总高约96m标准层高Loft：4.5m标准层面积约658㎡总建筑面积17907㎡占地面积2495㎡面积分割调查分割出售(215-275平方米)首次开盘时间2013年12月31日出售率约40%开发商珠海经济特区庆翔经贸有限公司停车位52个物管费2.5元/㎡*月容积率6.75物管费用涵盖内容不含中央空调费用已成交客户情况以外省客户为主，以企业主为主，基本是投资及自住对半分，有少量是投资结合自用森宇国际具体信息，如下表
78. 2.3珠海市在售写字楼调研分析以下为森宇国际标准平面分割图，标准层面积约为658平方米，分割为3间，最小办公分割区域为215平方米，最大约为275平方米，其中14-25层层高为4.5米，可作为loft分割两层使用。（4-13层平层平面图）
79. 2.3珠海市在售写字楼调研分析钰海环球金融中心钰海环球金融中心项目位于珠海市吉大CBD，所在地段正是珠海市政与商圈中心，停车便捷，项目周边银行、金融服务、办公、商场、酒店、餐饮林立，满足企业各种需求，地理位置极其优越。除此之外，钰海环球金融中心写字楼的硬件配套，采取的是科技与创新相结合，所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统、办公自动化系统、智能化系统等均按5A甲级写字楼标准配置。
80. 2.3珠海市在售写字楼调研分析钰海环球金融中心项目共42层（含停机坪），是珠海吉大九洲大道与景山路交汇处的地标建筑。其中，负2至负4层为停车场，负1层至6层为商业，7层至35层为写字楼，其中第20层为避难层，36层为会议层，37层为会所层，顶层设直升飞机停机坪。项目于2012年6月进行内部认购，供应量达到6.8万平米，到今年三月份为止，售出面积约1.1万平方米，每月平均售出面积0.14万平方米。其客户较多数为为银行大客户，以自用为主。
81. 2.3珠海市在售写字楼调研分析钰海环球金融中心项目楼盘基本资料调查表楼盘名称钰海环球金融中心物业类别写字楼物业地址香洲吉大九洲大道中1009号楼层数量42层总高------标准层高3.9~6标准层面积1970㎡总建筑面积9.1万㎡占地面积7.27万㎡面积分割调查分割出售(202—1970平方米)首次开盘时间内部认购出售率21%开发商珠海金鸿业投资有限公司停车位约408个物管费20元/㎡*月容积率9.04物管费用涵盖内容------已成交客户情况目前主要成交客户主要为建行客户，其购买目的为自用钰海环球金融中心具体信息，如下表
82. 2.3珠海市在售写字楼调研分析以下为钰海环球金融中心标准平面分割图，标准层为8—19层，21—32层，面积约为1970平方米，分割为8套，最小办公分割区域为202平方米，最大为1970平方米，层高为3.9米~6米。
83. 2.3珠海市在售写字楼调研分析泉福商业大厦泉福商业大厦定位“城市中央的甲A级写字楼”，随着城轨、港珠澳大桥、凤凰山隧道这些人们耳熟能详的蓝图正在一步步变成现实，外部资源开始疯狂涌入，相对于拱北吉大写字楼的拥挤，新香洲写字楼的人文风与低成本，将成为各大公司的优先选择。而泉福商业大厦的“城市中央的甲A级写字楼”定位，更使其成为新香洲写字楼中得耀眼明星。泉福商业大厦均价16500元/m²，项目占地面积19826.42平方米，共有19层的办公楼层，共127户，建筑总高度为88米，配置大面积地下停车场，项目总投资6.4亿元。
84. 2.3珠海市在售写字楼调研分析泉福商业大厦项目楼盘基本资料调查表楼盘名称泉福商业大厦物业类别写字楼物业地址香洲人民东路325号楼层数量19层总高88米标准层高4.5标准层面积879㎡总建筑面积1.98万㎡占地面积0.15万㎡面积分割调查分割出售(96—124平方米)首次开盘时间2013.4出售率------开发商珠海市泉亮房地产开发有限公司停车位------物管费17.5元/㎡*月容积率12.8物管费用涵盖内容------已成交客户情况------泉福商业大厦具体信息，如下表
85. 2.3珠海市在售写字楼调研分析以下为泉福商业大厦标准平面分割图，标准层为4—18层，面积约为879平方米，分割为8套，最小办公分割区域为96平方米，最大为124平方米，层高为4.5米。
86. 在标准层划分使用上，面积划分主要中大面积为主；在车位使用上，心海州和安广世纪大厦可基本满足客户使用，而森宇国际远远不能达到使用要求。3 目前珠海市主城区写字楼物业供应稀缺，仅有三个在售项目；1 均价约在12000-15000元/㎡之间，销售情况良好；22.3珠海市在售写字楼调研分析小结4
87. 珠海写字楼物业环境珠海已投入使用写字楼调研分析 a.吉大片区 b.拱北片区 c.新香洲片区 d.老香洲片区 e.前山片区珠海市在售写字楼调研分析 4. 珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究写字楼市场环境分析
88. 2.3珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究2.3珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究正德地块南航地块正德地块丽景湾花园二期澳门日报兰埔地块仁恒地块中铁地块中海富华里蓝海金融中心
89. 2.3珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究项目名称总建筑面积预计发售时间南航项目492322014年以后正德项目410772014年以后蓝海金融中心280752014年丽景湾花园二期557122014年以后澳门日报珠海办事处40002014年以后兰埔兴业玻璃厂改建项目1092882015年以后仁恒滨海中心300002013年中海富华里1091892013年中铁地块1000002013年以后合计527473——如左图所示，珠海市区未来写字楼物业潜在供应体量较大，保守预计5年内写字楼供应体量达52万方，竞争激烈！
90. 2.3珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究如左图所示，为珠海市区未来写字楼物业潜在供应体量分析，2012年以后推出货量约52万方（中铁项目目前商业、写字楼体量未规划），总体来讲，未来竞争异常激烈！
91. 中海富华里——中海广场典型个案分析一
92. 项目总规Part .1
93. 中海广场所在的拱北商贸区，政府高规划“城市中央商务集群”，配套有商业、酒店、会议会展、综合娱乐、居住等功能，其写字楼定位最高端体量最大，商业体量最大最集中。
94. 多维交通网络，成就快捷国际商务中海广场位于珠海CBD，紧邻城市中轴线九州大道，占据主城区桥头堡位置，拥有通达立体交通网络。5分钟快速抵达拱北关口、澳门、广珠轻轨珠海站、港珠澳大桥珠海出站口、九州港等枢纽，35分钟通达珠海机场、京港澳高速和西部沿海高速、横琴新区、高栏港新区、西部产业园区及高新产业园区。在酒店裙商设置候机楼、侯船免费接待点、澳门直通车等，为商旅人士提供快速便捷的商务服务。共3000个停车位，，高管层VIP专属服务，专属预留车位。
95. 珠海最早的综合体项目中海广场，开放式的街区空间尺度、一站式体验式多元业态，珠海商业、商务配套价值标杆。街区中心突出特色休闲娱乐，强化精品时尚购物，精心打造丰富业态组合。中海广场时尚商业街区一线时尚品牌荟萃国际名品、国际快时尚品牌旗舰店、精品超市、金逸影城、时尚风情酒吧街、环球美食、时尚咖啡厅等创造都市商务、生活、购物、娱乐的新体验。
96. 珠海最早的综合体项目项目整体发展计划指标总占地面积68,220m²总建筑面积267,451m²时尚购物街区70,000m²国际星级酒店20,323m²国际甲级写字楼105,500m²精品公寓71,628m²停车位地上700个地下2300个
97. 商务配套——综合体之上业态规划国际名品、时尚精品、时尚家饰、时尚服饰、精品超市、运动服饰、户外用品、休闲用品、3C数码美食：中式餐饮、粤式餐饮、西式餐饮、特色餐饮、休闲快餐、休闲咖啡娱乐休闲：顶级豪华影院、红酒屋、酒吧街、电玩、个人护理生活配套：银行、邮局、药店、旅游、儿童乐园、娱教培训、文化书吧、生活服务店、独立专卖店、便利服务店业态规划图
98. 项目户型欣赏Part .2
99. B座标准层平面图中海广场B座低区平面图（5层~11层）合理的开间进深比，造就方正户型，便于企业办公布局；无柱式大开间设计，空间划分灵活；目字型核心筒布置方式，提高使用率； 360度全景采光，视野开阔；落地式玻璃幕墙，智者风范。平面优势
100. B座标准层平面图中海广场B座中区平面图（14层~24层）中海广场B座高区平面图（27层~32层）

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