房产估价报告
估价项目名称：关广东省珠海市夏湾湾三路河畔豪庭首层部分商铺车库物业
委 托 方：光资产托限责公司
珠海银海房产限公司
深圳发展银行
估 价 方：世联产顾问（深圳）限公司
估 价 员：姜巽 赖琳玲 梁兴安
估价作业日期：2002年12月2日2002年12月13日
估价报告编号：世联咨字[2002]12008号
目 录
致委托方函………………………………………………………………1
二估价师声明………………………………………………………………2
三估价假设限制条件…………………………………………………3
四估价结果报告……………………………………………………………4
五估价技术报告……………………………………………………………12
六附件………………………………………………………………………20
() 物业位置图
(二) 物业片
(三) 产权资料
(四) 评估机构资质证书
致委托方函
光资产托限责公司
珠海银海房产限公司
深圳发展银行：
根三方委托位广东省珠海市夏湾湾三路河畔豪庭首层部分商铺车库物业进行评估估价目三方估价象抵债提供参考估价时点2002年12月3日市场调查实查勘遵中华民国城市房产理法房产估价规范相关法规选市场较法进行评定估算确定委估物业三级市场价格评估总值民币12433794元写金额民币壹仟贰佰肆拾叁万叁仟柒佰玖拾肆元整
评估结果明细表
物业名称
建筑面积
(㎡)
评估单价
(元㎡)
评估总值
(元)
河畔豪庭商铺12栋1～8#
55677
5500
3062235
河畔豪庭商铺3栋91112#
20373
6500
1324245
河畔豪庭商铺45栋13～19#
47228
5800
2739224
河畔豪庭商铺1011栋20～25#
84690
5100
4319190
计
207968
11444894
河畔豪庭6789栋26#810#13#14A#车库
39556
2500
988900
合计
247524
12433794
法代表代理：
世联产顾问(深圳)限公司
二〇〇二年十二月十三日
二估价师声明
郑重声明：
1估价报告中陈述事实真实准确
2估价报告中分析意见结公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
3估价报告中估价象没利害关系关事没利害关系偏见
4中华民国国家标准房产估价规范进行分析形成意见结撰写估价报告
5司估价员姜巽已报告中估价象进行实查勘
6没行业专业员估价报告提供重专业帮助
签 名 (盖 章)
估 价 员：
注册房产估价师：
审 核：
(注册房产估价师)
三估价假设限制条件
1评估房产公开市场价值采公开市场价值标准评估日物业利益进行合理销售佳价格里假设：
(1) 愿销售卖
(2) 段合理洽谈交易时间通盘考虑物业性质市场情形进行议价
(3) 期间物业价值保持稳定
(4) 该物业占宗已设定抵押权未考虑抵押权限制假设该物业公开市场转
(5) 考虑特殊买家额外出价
2评估报告遵循合法原高佳原代原等估价原
3假定委估房产估价时权利争议进行市场估价
4没进行实丈量委估房产建筑面积参计算面积成果表等资料记载数均认数资料存配套设施争议
5估价员查勘委估房产视力部分情况查勘部装修未进行结构测试未确定委估房产结构性损坏
6提供估价员报告引信息观点均认资料信正确
7该报告中展示图面图证件仅形象直观讨问题作测量成果作允许估价报告分开单独
8未估价机构委托方书面意拥报告拷贝权公开发表权目
9估价报告仅供委托三方抵债途负责
四估价结果报告
()委托估价方
委托单位：光资产托限责公司
址：广东省广州市东山区江中路298号A栋20号
联 系 ：姚强
联系电话：（0756）212255613809807238
委托单位：物海银海房产限公司
址：广东省珠海市紫荆路18号深圳发展银行厦6栋
联 系 ：李永山
联系电话：（0756）212201113809803008
委托单位：深圳发展银行
址：广东省深圳市深南东路5047号
联 系 ：方琦
联系电话：（0755）82088888807313509686416
(二)受托估价方
受托单位：世联产顾问（深圳）限公司
单位址：深圳市深南东路深圳发展银行厦13层
资质证书：深中服资（评）字002号
法代表：陈劲松
联系电话：（0755）82080800
(三)估价象
1物业明细表
序号
物业名称
建筑面积(㎡)
房屋途
1
河畔豪庭12栋1#
4983
商铺
2
河畔豪庭12栋2#
8342
3
河畔豪庭12栋3#
6954
4
河畔豪庭12栋4#
6371
5
河畔豪庭12栋5#
6371
6
河畔豪庭12栋6#
6954
7
河畔豪庭12栋7#
6954
8
河畔豪庭12栋8#
8748
计
55677
9
河畔豪庭3栋9#
5974
商铺
10
河畔豪庭3栋11#
8425
11
河畔豪庭3栋12#
5974
计
20373
12
河畔豪庭45栋13#
8271
商铺
13
河畔豪庭45栋14#
6980
14
河畔豪庭45栋15#
6980
15
河畔豪庭45栋16#
5896
16
河畔豪庭45栋17#
5896
17
河畔豪庭45栋18#
7858
18
河畔豪庭45栋19#
5347
计
47228
19
河畔豪庭1011栋20#
18660
商铺
20
河畔豪庭1011栋21#
14162
21
河畔豪庭1011栋22#
16249
22
河畔豪庭1011栋23#
13625
23
河畔豪庭1011栋24#
13625
24
河畔豪庭1011栋25#
8368
计
84690
商铺合计
207968
25
河畔豪庭67栋2#
6136
车库
26
河畔豪庭67栋3#
4294
27
河畔豪庭67栋4#
3433
28
河畔豪庭67栋5#
3433
29
河畔豪庭67栋6#
4294
30
河畔豪庭89栋8#
3431
车库
31
河畔豪庭89栋9#
3431
32
河畔豪庭89栋10#
4291
33
河畔豪庭89栋13#
4421
34
河畔豪庭89栋14A#
2392
计
39556
合计
247524
注：委估物业途1～5栋商铺6～9栋车库建筑面积源珠海市房产测绘队分2002年7月3日2002年12月4日出具计算面积成果表10～11栋商铺建筑面积源第二委托方提供河畔豪庭商场统计表
2素分析
河畔豪庭住宅区12栋7层住宅楼宇围合成框架结构总建筑面积约29万方米层停车场根项目报建总面图知停车场建筑面积约3880方米车位数115住宅1～5栋6～12栋首层相连住宅部分1～5栋二层复式结构梯二户6～12栋面户型梯四户套建筑面积70～280方米174住宅单位区中庭约5000方米立体绿化园林景观区入住率较高约90
根2002年7月3日珠海市房产测绘队计算面积成果表1～5栋首层商铺19铺位6～9栋首层车库(根第二委托方提供资料车库15)10～11栋首层商铺(根第二委托方提供资料商铺6)目前区商铺停车位空置率较高
委估物业属区北侧湾三路南侧紧邻高压电走廊西侧前山河路(建)东侧建空通珠海市规划国土部门解夏湾中远期规划定位居住区根国家关规范高压走廊附允许兴建住宅物业绿化作公绿周边未发展前景较
次评估1～5栋1～19#商铺(含10#)10～11栋20～25#商铺委估商铺建筑面积计207968方米12栋商铺前山河路(建)3栋商铺面湾三路前山河路(建)交汇处45栋商铺湾三路10～11栋规划区道路商铺路深度约5米层高约35米门面宽5～10米进深11～20米路面持委估车库6～9栋底层2～14A#车库(含71112#)委估车库建筑面积计39556方米前建空车库层高约35米入口宽27～42米间进深约7米目前委估商铺车库全部空置装修情况：
外墙：涂料墙：水泥砂浆抹面：水泥面天花：水泥砂浆抹
3区域素分析
委估物业位广东省珠海市拱北夏湾湾三路前山河路(建)交汇处东南角前山河路(建)东湾三路南该区域现已建成入伙住宅区十：海荣新村南苑区富祥花园百合花园权晖花园华达花园阳花园海荣新园港湾苑等提供住宅单位约6000居住口万拱北新兴型住宅区现珠海市政府已加前山河治理力度根期城市规划前山河路建成宽30米绿化带珠海百年文化长廊基调进行环境设计2002年8月动工昌盛桥建成南屏桥前山桥成湾仔南屏进出拱北通道前山河两岸交通更加方便
现周边区入住率均较高均达85左右首层商业营型超市美容院洗衣店产中介西餐厅等湾路湾二路商铺营情况较理想般港昌路侧商铺销售价格8000～15000元方米租金水60～100元方米·月区商铺销售价格4000～8000元方米租金水30～50元方米·月华达花园河畔豪庭住宅区距离较远商铺空置率较高华达花园湾三路侧商铺三级市场转价格5000～7000元方米租金水30～40元方米·月
根华达花园权晖花园富祥花园市场调查住宅区车位供应较充足部分首层街车库已改作商铺出租租金水车库300～450元月富祥花园住宅区档次较高区区停放车辆档次相较高车库交易价格较高约10～12万权晖花园华达花园较富祥花园车库价格略低般8～10万般车库价格区定位入住业关普通众车型停放露天停车场高收入业拥高档车会购买车位面车库目前珠海私家车中低档众车型车位价格较低交易价格8～15万车库
4宗建筑物权益状况
权属
金山集团限公司
土等级
未登记
土途
商住
土权属源
出
土年限
50年(19984272048427)
产权登记日期
1998618
注：委估物业占宗目前已设定抵押权权利中国农业银行湛江市赤坎支行抵押金额2000万元设定日期1999年12月21日2006年12月21日止
根2002年12月3日珠海市房产登记中心印房产产权抵押查询登记表记载注销抵押登记情况：
土抵押
已注销土抵押部分
建筑物抵押
已注销建筑物抵押部分
1层
6～8栋(车库)102103
9栋(车库)103
1层
1～5栋(商铺)
2～7层
1栋201
2栋201401402601
6～12栋全部
2～7层
1栋202401402601602
2栋202602
3栋全部
5栋全部
（四）估价目
委托方估价象抵债提供参考
（五）估价时点
2002年12月3日
（六）价值定义
房产公开市场价值：指评估出客观合理价格价值应公开市场形成成立价格公开市场指竞争性市场该市场交易方进行交易目限度追求济利益掌握必市场信息较充裕时间进行交易交易象具必专业知识外市场交易条件公开具排性市场体等参交易
（七）估价
·房产权证(粤房证字第1408137号)
·计算面积成果表
·广东省珠海市商品房预售许证
·珠海统计年鉴2002年
·房产估价规范（GBT502911999）
·政府相关政策法规
·估价员实查勘市场调查
·委托方提供资料
（八）估价原
合法原：估价象合法合法处分前提估价
代原：估价结果明显偏离类似房产等条件正常价格
估价时点原：估价结果应估价象估价时点客观合理价格
高佳原：应估价估价象高佳原前提估价
（九）估价方法
委估物业途商业车库周边类物业三级市场案例采市场较法进行计算
市场较法原理：指求取估价象房产价格时估价象房产较时期已发生交易类似房产加较已发生交易类似房产知价格修正出估价象房产实现合理价格种估价方法
（十）估价结果
河畔豪庭1～2栋底层1～8#商铺估价时点评估价格：
评估单价：民币5500元方米
写金额：民币伍仟伍佰元方米
评估总值：民币3062235元
写金额：写金额民币叁佰零陆万贰仟贰佰叁拾伍元整
河畔豪庭3栋底层91112#商铺估价时点评估价格：
评估单价：民币6500元方米
写金额：民币陆仟伍佰元方米
评估总值：民币1324245元
写金额：写金额民币壹佰叁拾贰万肆仟贰佰肆拾伍元整
河畔豪庭4～5栋底层13～19#商铺估价时点评估价格：
评估单价：民币5800元方米
写金额：民币伍仟捌佰元方米
评估总值：民币2739224元
写金额：写金额民币贰佰柒拾叁万玖仟贰佰贰拾肆元整
河畔豪庭10～11栋底层20～25#商铺估价时点评估价格：
评估单价：民币5100元方米
写金额：民币伍仟壹佰元方米
评估总值：民币4319190元
写金额：写金额民币肆佰叁拾壹万玖仟壹佰玖拾元整
河畔豪庭6～9栋底层2～6#8～10#13#14A#车库估价时点评估价格：
评估单价：民币2500元方米
写金额：民币贰仟伍佰元方米
评估总值：民币988900元
写金额：写金额民币玖拾捌万捌仟玖佰元整
（十）估价员
签 名（盖 章）
估 价 员
注册房产估价师
审 核
(注册房产估价师)
（十二）估价作业时间
2002年12月3日2002年12月13日
（十三）估价报告应效期
估价报告2002年12月13日起壹年效
五估价技术报告
（）影响素分析
1珠海市概况
珠海位广东省南部珠江出海口西岸濒南海东深圳香港隔海相南澳门陆路相通北距广州140公里珠海陆海总面积7640方公里中陆面积1640方公里珠海海岸线长731公里146岛屿分布南中国海海岛总面积2369方公里
珠海属低纬度亚热带季风区年均气温224度年均降雨量17002300毫米东风常风夏东南风冬东北风夏秋季台风侵袭空气均相湿度79
珠海1999年获联合国居中心颁发国际改善居住环境佳范例奖成中国唯获殊荣城市整座城市作景区入选中国旅游胜四十佳获国家园林绿化城市国家环境保护模范城市国家卫生城市等殊荣2000年国家环保总局授予国家级生态示范区称号
珠海市设香洲区斗门区金湾区香洲区市民政府香洲区辖拱北吉香洲前山南屏等街道办截2001年底全市常住口12528万中户籍口7593万
2珠海市济发展概况
珠海市2001年国民济社会发展统计公报全市实现国生产总值36723亿元年增长121中第产业增加值1466亿元年增长69第二产业增加值20405亿元年增长132第三产业增加值14852亿元年增长112全市均国生产总值29513元年增长113
外济继续呈增长态势全市新批外商投资项目774年增长184项目合投资金额154亿美元年增长181实际利外商直接投资86亿美元年增长61三井铜箔九洲松等批型科技项目进入迅速动工建设伟创力松马达艾科电子等型企业纷纷增资扩产
进出口实现稳增长全年进出口总额9807亿元年增长69中外贸进口6014亿美元增长90外贸出口379亿元年增长39出口商品结构更加优化产品竞争力增强高新技术产品出口保持高增长全年出口1321亿美元年增长250占出口总值349年高出61百分点
3珠海房产概述
房产业正处结构调整中2001年房屋施工面积68806万方米年减少52房屋竣工面积23036万方米年减少235商品房竣工面积11658万方米年减少388商品房销售额4173亿元年减少72销售面积11951万方米年减少176中商品住宅销售10553万方米年减少174办公房销售237万方米年增长142商业房销售1083万方米年减少162002年半年全市完成房产开发投资334917万元增长206竣工面积4033万方米销售面积达5737万方米销售额173594万元分增长5991159989空置面积降1484
珠海市房产三级市场交易更加活跃交易额高速增长根珠海市房产交易中心统计2001年度全市商品房交易18458宗中三级市场交易3120宗约占交易总量169增长1122002年前10月商品房交易15481宗中三级市场交易5162宗约占交易总量333增长65
珠海市区商业物业供较集中拱北口岸附迎宾道两侧莲花路粤华路粤海路根2002年珠海统计年鉴2001年度商业营业房施工面积5399万方米竣工面积1304万方米实际销售面积1082万方米
珠海特点型街铺位型商场辅香洲夏湾带商业供住宅区首层街物业作商业营业态服务区业生活型超市食肆便利店等区级商业物业销售价格般5000～10000元方米间
珠海市目前私家车拥量较截止2002年6月底珠海市私家车百户拥量6部(德(20辆)东莞(14辆)深圳(13辆))着珠海济进步发展时珠海政府计划减免车隧道费(现珠海牌车部年需缴纳隧道费3800元)私家车拥量会提升般车库交易价格私家车档次定关系般私家车档次越高购买车库需求越
（二）委估房产基状况
1素分析
河畔豪庭住宅区12栋7层住宅楼宇围合成框架结构总建筑面积约29万方米层停车场根项目报建总面图知停车场建筑面积约3880方米车位数115住宅1～5栋6～12栋首层相连住宅部分1～5栋二层复式结构梯二户6～12栋面户型梯四户套建筑面积70～280方米174住宅单位区中庭约5000方米立体绿化园林景观区入住率较高约90
根2002年7月3日珠海市房产测绘队计算面积成果表1～5栋首层商铺19铺位6～9栋首层车库(根第二委托方提供资料车库15)10～11栋首层商铺(根第二委托方提供资料商铺6)目前区商铺停车位空置率较高
委估物业属区北侧湾三路南侧高压电走廊西侧前山河路(建)东侧建空通珠海市规划国土部门解夏湾中远期规划定位居住区根国家关规范高压走廊附允许兴建住宅物业绿化作公绿周边未发展前景较
次评估1～5栋1～19#商铺(含10#)10～11栋20～25#商铺委估商铺建筑面积计207968方米12栋商铺前山河路(建)3栋商铺面湾三路前山河路(建)交汇处45栋商铺湾三路10～11栋规划区道路商铺路深度约5米层高约35米门面宽5～10米进深11～20米路面持委估车库6～9栋底层2～14A#车库(含71112#)委估车库建筑面积计39556方米前建空车库层高约35米入口宽27～42米间进深约7米目前委估商铺车库全部空置委估物业装修情况：
外墙：涂料墙：水泥砂浆抹面：水泥面天花：水泥砂浆抹
2区域素分析
委估物业位广东省珠海市拱北夏湾湾三路前山河路(建)交汇处东南角前山河路(建)东湾三路南该区域现已建成入伙住宅区十：海荣新村南苑区富祥花园百合花园权晖花园华达花园阳花园海荣新园港湾苑等提供住宅单位约6000居住口万拱北新兴型住宅区现珠海市政府已加前山河治理力度根期城市规划前山河路建成宽30米绿化带珠海百年文化长廊基调进行环境设计2002年8月动工昌盛桥建成南屏桥前山桥成湾仔南屏进出拱北通道前山河两岸交通更加方便
现周边区入住率均较高均达85左右首层商业营型超市美容院洗衣店产中介西餐厅等湾路湾二路商铺营情况较理想般港昌路侧商铺销售价格8000～15000元方米租金水60～100元方米·月区商铺销售价格4000～8000元方米租金水30～50元方米·月华达花园河畔豪庭住宅区距离较远商铺空置率较高华达花园湾三路侧商铺三级市场转价格5000～7000元方米租金水30～40元方米·月
根华达花园权晖花园富祥花园市场调查住宅区车位供应较充足部分首层街车库已改作商铺出租租金水车库300～450元月富祥花园住宅区档次较高区区停放车辆档次相较高车库交易价格较高约10～12万权晖花园华达花园较富祥花园车库价格略低般8～10万般车库价格区定位入住业关普通众车型停放露天停车场高收入业拥高档车会购买车位面车库目前珠海私家车中低档众车型车位价格较低交易价格8～15万车库
（三）估价技术思路估价方法选
委估物业途商铺车库周边类物业三级市场案例采市场较法进行计算
市场较法原理：指求取估价象房产价格时估价象房产较时期已发生交易类似房产加较已发生交易类似房产知价格修正出估价象房产实现合理价格种估价方法
（四）估价测算程
1调查市场案例：
委估物业途商铺车库调查类物业三级市场交易情况：
名称
性质
面积
楼层
单价
备注
华达花园
商铺
35
1层
6200
三级市场报价
华达花园
商铺
55
1层
5500
三级市场报价
权晖花园
商铺
80
1层
7500
三级市场报价
富祥花园
车库
40
1层
3000
三级市场报价
华达花园
车库
35
1层
2300
三级市场报价
外市场调查港昌路侧商铺销售价格8000～15000元方米租金水60～100元方米·月区商铺销售价格4000～8000元方米租金水30～50元方米·月
2确定物业评估价格时考虑素：
商业：
⑴委估物业位拱北夏湾周边住宅区入住率高居住口稠密商业物业定需求
⑵规划原前山河路(建)会发展成区域未发展前景较
⑶委估商业全部首层街商铺符合市场需求
⑷目前委估物业周边商业发展成熟
⑸湾三路高压走廊阻隔区相孤立
⑹考虑商铺路情况：12栋商铺前山河路建成宽30米绿化带珠海百年文化长廊基调进行环境设计规划较3栋商铺面二条路交汇处展示性强价格高45栋湾三路进入区必通道1011栋规划区路
综合分析确定委估物业单价：12栋商铺5500元方米3栋商铺6500元方米45栋商铺5800元方米1011栋商铺5100元方米评估总值11444894元
车库：
⑴珠海未济发展减免隧道费等利素私家车拥量提升
⑵夏湾居住区口密度入住率高未车库需求量较
⑶委估车库全部首层区路部分改作商业营物业具定投资价值
⑷部分车库入口略高路面方便车辆进出
综合分析考虑周边区车库现状确定委估车库单价2500元方米评估总值988900元
（六）估价结果确定
河畔豪庭1～2栋底层1～8#商铺估价时点评估价格：
评估单价：民币5500元方米
写金额：民币伍仟伍佰元方米
评估总值：民币3062235元
写金额：写金额民币叁佰零陆万贰仟贰佰叁拾伍元整
河畔豪庭3栋底层91112#商铺估价时点评估价格：
评估单价：民币6500元方米
写金额：民币陆仟伍佰元方米
评估总值：民币1324245元
写金额：写金额民币壹佰叁拾贰万肆仟贰佰肆拾伍元整
河畔豪庭4～5栋底层13～19#商铺估价时点评估价格：
评估单价：民币5800元方米
写金额：民币伍仟捌佰元方米
评估总值：民币2739224元
写金额：写金额民币贰佰柒拾叁万玖仟贰佰贰拾肆元整
河畔豪庭10～11栋底层20～25#商铺估价时点评估价格：
评估单价：民币5100元方米
写金额：民币伍仟壹佰元方米
评估总值：民币4319190元
写金额：写金额民币肆佰叁拾壹万玖仟壹佰玖拾元整
河畔豪庭6～9栋底层2～6#8～10#13#14A#车库估价时点评估价格：
评估单价：民币2500元方米
写金额：民币贰仟伍佰元方米
评估总值：民币988900元
写金额：写金额民币玖拾捌万捌仟玖佰元整
六附件
() 物业位置图
(二) 物业片
(三) 产权资料
(四) 评估机构资质证书
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房产估价报告
估价项目名称：关广东省珠海市夏湾湾三路河畔豪庭首层部分商铺车库物业
委 托 方：光资产托限责公司
珠海银海房产限公司
深圳发展银行
估 价 方：世联产顾问（深圳）限公司
估 价 员：姜巽 赖琳玲 梁兴安
估价作业日期：2002年12月2日2002年12月13日
估价报告编号：世联咨字[2002]12008号
目 录
致委托方函………………………………………………………………1
二估价师声明………………………………………………………………2
三估价假设限制条件…………………………………………………3
四估价结果报告……………………………………………………………4
五估价技术报告……………………………………………………………12
六附件………………………………………………………………………20
() 物业位置图
(二) 物业片
(三) 产权资料
(四) 评估机构资质证书
致委托方函
光资产托限责公司
珠海银海房产限公司
深圳发展银行：
根三方委托位广东省珠海市夏湾湾三路河畔豪庭首层部分商铺车库物业进行评估估价目三方估价象抵债提供参考估价时点2002年12月3日市场调查实查勘遵中华民国城市房产理法房产估价规范相关法规选市场较法进行评定估算确定委估物业三级市场价格评估总值民币12433794元写金额民币壹仟贰佰肆拾叁万叁仟柒佰玖拾肆元整
评估结果明细表
物业名称
建筑面积
(㎡)
评估单价
(元㎡)
评估总值
(元)
河畔豪庭商铺12栋1～8#
55677
5500
3062235
河畔豪庭商铺3栋91112#
20373
6500
1324245
河畔豪庭商铺45栋13～19#
47228
5800
2739224
河畔豪庭商铺1011栋20～25#
84690
5100
4319190
计
207968
11444894
河畔豪庭6789栋26#810#13#14A#车库
39556
2500
988900
合计
247524
12433794
法代表代理：
世联产顾问(深圳)限公司
二〇〇二年十二月十三日
二估价师声明
郑重声明：
1估价报告中陈述事实真实准确
2估价报告中分析意见结公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
3估价报告中估价象没利害关系关事没利害关系偏见
4中华民国国家标准房产估价规范进行分析形成意见结撰写估价报告
5司估价员姜巽已报告中估价象进行实查勘
6没行业专业员估价报告提供重专业帮助
签 名 (盖 章)
估 价 员：
注册房产估价师：
审 核：
(注册房产估价师)
三估价假设限制条件
1评估房产公开市场价值采公开市场价值标准评估日物业利益进行合理销售佳价格里假设：
(1) 愿销售卖
(2) 段合理洽谈交易时间通盘考虑物业性质市场情形进行议价
(3) 期间物业价值保持稳定
(4) 该物业占宗已设定抵押权未考虑抵押权限制假设该物业公开市场转
(5) 考虑特殊买家额外出价
2评估报告遵循合法原高佳原代原等估价原
3假定委估房产估价时权利争议进行市场估价
4没进行实丈量委估房产建筑面积参计算面积成果表等资料记载数均认数资料存配套设施争议
5估价员查勘委估房产视力部分情况查勘部装修未进行结构测试未确定委估房产结构性损坏
6提供估价员报告引信息观点均认资料信正确
7该报告中展示图面图证件仅形象直观讨问题作测量成果作允许估价报告分开单独
8未估价机构委托方书面意拥报告拷贝权公开发表权目
9估价报告仅供委托三方抵债途负责
四估价结果报告
()委托估价方
委托单位：光资产托限责公司
址：广东省广州市东山区江中路298号A栋20号
联 系 ：姚强
联系电话：（0756）212255613809807238
委托单位：物海银海房产限公司
址：广东省珠海市紫荆路18号深圳发展银行厦6栋
联 系 ：李永山
联系电话：（0756）212201113809803008
委托单位：深圳发展银行
址：广东省深圳市深南东路5047号
联 系 ：方琦
联系电话：（0755）82088888807313509686416
(二)受托估价方
受托单位：世联产顾问（深圳）限公司
单位址：深圳市深南东路深圳发展银行厦13层
资质证书：深中服资（评）字002号
法代表：陈劲松
联系电话：（0755）82080800
(三)估价象
1物业明细表
序号
物业名称
建筑面积(㎡)
房屋途
1
河畔豪庭12栋1#
4983
商铺
2
河畔豪庭12栋2#
8342
3
河畔豪庭12栋3#
6954
4
河畔豪庭12栋4#
6371
5
河畔豪庭12栋5#
6371
6
河畔豪庭12栋6#
6954
7
河畔豪庭12栋7#
6954
8
河畔豪庭12栋8#
8748
计
55677
9
河畔豪庭3栋9#
5974
商铺
10
河畔豪庭3栋11#
8425
11
河畔豪庭3栋12#
5974
计
20373
12
河畔豪庭45栋13#
8271
商铺
13
河畔豪庭45栋14#
6980
14
河畔豪庭45栋15#
6980
15
河畔豪庭45栋16#
5896
16
河畔豪庭45栋17#
5896
17
河畔豪庭45栋18#
7858
18
河畔豪庭45栋19#
5347
计
47228
19
河畔豪庭1011栋20#
18660
商铺
20
河畔豪庭1011栋21#
14162
21
河畔豪庭1011栋22#
16249
22
河畔豪庭1011栋23#
13625
23
河畔豪庭1011栋24#
13625
24
河畔豪庭1011栋25#
8368
计
84690
商铺合计
207968
25
河畔豪庭67栋2#
6136
车库
26
河畔豪庭67栋3#
4294
27
河畔豪庭67栋4#
3433
28
河畔豪庭67栋5#
3433
29
河畔豪庭67栋6#
4294
30
河畔豪庭89栋8#
3431
车库
31
河畔豪庭89栋9#
3431
32
河畔豪庭89栋10#
4291
33
河畔豪庭89栋13#
4421
34
河畔豪庭89栋14A#
2392
计
39556
合计
247524
注：委估物业途1～5栋商铺6～9栋车库建筑面积源珠海市房产测绘队分2002年7月3日2002年12月4日出具计算面积成果表10～11栋商铺建筑面积源第二委托方提供河畔豪庭商场统计表
2素分析
河畔豪庭住宅区12栋7层住宅楼宇围合成框架结构总建筑面积约29万方米层停车场根项目报建总面图知停车场建筑面积约3880方米车位数115住宅1～5栋6～12栋首层相连住宅部分1～5栋二层复式结构梯二户6～12栋面户型梯四户套建筑面积70～280方米174住宅单位区中庭约5000方米立体绿化园林景观区入住率较高约90
根2002年7月3日珠海市房产测绘队计算面积成果表1～5栋首层商铺19铺位6～9栋首层车库(根第二委托方提供资料车库15)10～11栋首层商铺(根第二委托方提供资料商铺6)目前区商铺停车位空置率较高
委估物业属区北侧湾三路南侧紧邻高压电走廊西侧前山河路(建)东侧建空通珠海市规划国土部门解夏湾中远期规划定位居住区根国家关规范高压走廊附允许兴建住宅物业绿化作公绿周边未发展前景较
次评估1～5栋1～19#商铺(含10#)10～11栋20～25#商铺委估商铺建筑面积计207968方米12栋商铺前山河路(建)3栋商铺面湾三路前山河路(建)交汇处45栋商铺湾三路10～11栋规划区道路商铺路深度约5米层高约35米门面宽5～10米进深11～20米路面持委估车库6～9栋底层2～14A#车库(含71112#)委估车库建筑面积计39556方米前建空车库层高约35米入口宽27～42米间进深约7米目前委估商铺车库全部空置装修情况：
外墙：涂料墙：水泥砂浆抹面：水泥面天花：水泥砂浆抹
3区域素分析
委估物业位广东省珠海市拱北夏湾湾三路前山河路(建)交汇处东南角前山河路(建)东湾三路南该区域现已建成入伙住宅区十：海荣新村南苑区富祥花园百合花园权晖花园华达花园阳花园海荣新园港湾苑等提供住宅单位约6000居住口万拱北新兴型住宅区现珠海市政府已加前山河治理力度根期城市规划前山河路建成宽30米绿化带珠海百年文化长廊基调进行环境设计2002年8月动工昌盛桥建成南屏桥前山桥成湾仔南屏进出拱北通道前山河两岸交通更加方便
现周边区入住率均较高均达85左右首层商业营型超市美容院洗衣店产中介西餐厅等湾路湾二路商铺营情况较理想般港昌路侧商铺销售价格8000～15000元方米租金水60～100元方米·月区商铺销售价格4000～8000元方米租金水30～50元方米·月华达花园河畔豪庭住宅区距离较远商铺空置率较高华达花园湾三路侧商铺三级市场转价格5000～7000元方米租金水30～40元方米·月
根华达花园权晖花园富祥花园市场调查住宅区车位供应较充足部分首层街车库已改作商铺出租租金水车库300～450元月富祥花园住宅区档次较高区区停放车辆档次相较高车库交易价格较高约10～12万权晖花园华达花园较富祥花园车库价格略低般8～10万般车库价格区定位入住业关普通众车型停放露天停车场高收入业拥高档车会购买车位面车库目前珠海私家车中低档众车型车位价格较低交易价格8～15万车库
4宗建筑物权益状况
权属
金山集团限公司
土等级
未登记
土途
商住
土权属源
出
土年限
50年(19984272048427)
产权登记日期
1998618
注：委估物业占宗目前已设定抵押权权利中国农业银行湛江市赤坎支行抵押金额2000万元设定日期1999年12月21日2006年12月21日止
根2002年12月3日珠海市房产登记中心印房产产权抵押查询登记表记载注销抵押登记情况：
土抵押
已注销土抵押部分
建筑物抵押
已注销建筑物抵押部分
1层
6～8栋(车库)102103
9栋(车库)103
1层
1～5栋(商铺)
2～7层
1栋201
2栋201401402601
6～12栋全部
2～7层
1栋202401402601602
2栋202602
3栋全部
5栋全部
（四）估价目
委托方估价象抵债提供参考
（五）估价时点
2002年12月3日
（六）价值定义
房产公开市场价值：指评估出客观合理价格价值应公开市场形成成立价格公开市场指竞争性市场该市场交易方进行交易目限度追求济利益掌握必市场信息较充裕时间进行交易交易象具必专业知识外市场交易条件公开具排性市场体等参交易
（七）估价
·房产权证(粤房证字第1408137号)
·计算面积成果表
·广东省珠海市商品房预售许证
·珠海统计年鉴2002年
·房产估价规范（GBT502911999）
·政府相关政策法规
·估价员实查勘市场调查
·委托方提供资料
（八）估价原
合法原：估价象合法合法处分前提估价
代原：估价结果明显偏离类似房产等条件正常价格
估价时点原：估价结果应估价象估价时点客观合理价格
高佳原：应估价估价象高佳原前提估价
（九）估价方法
委估物业途商业车库周边类物业三级市场案例采市场较法进行计算
市场较法原理：指求取估价象房产价格时估价象房产较时期已发生交易类似房产加较已发生交易类似房产知价格修正出估价象房产实现合理价格种估价方法
（十）估价结果
河畔豪庭1～2栋底层1～8#商铺估价时点评估价格：
评估单价：民币5500元方米
写金额：民币伍仟伍佰元方米
评估总值：民币3062235元
写金额：写金额民币叁佰零陆万贰仟贰佰叁拾伍元整
河畔豪庭3栋底层91112#商铺估价时点评估价格：
评估单价：民币6500元方米
写金额：民币陆仟伍佰元方米
评估总值：民币1324245元
写金额：写金额民币壹佰叁拾贰万肆仟贰佰肆拾伍元整
河畔豪庭4～5栋底层13～19#商铺估价时点评估价格：
评估单价：民币5800元方米
写金额：民币伍仟捌佰元方米
评估总值：民币2739224元
写金额：写金额民币贰佰柒拾叁万玖仟贰佰贰拾肆元整
河畔豪庭10～11栋底层20～25#商铺估价时点评估价格：
评估单价：民币5100元方米
写金额：民币伍仟壹佰元方米
评估总值：民币4319190元
写金额：写金额民币肆佰叁拾壹万玖仟壹佰玖拾元整
河畔豪庭6～9栋底层2～6#8～10#13#14A#车库估价时点评估价格：
评估单价：民币2500元方米
写金额：民币贰仟伍佰元方米
评估总值：民币988900元
写金额：写金额民币玖拾捌万捌仟玖佰元整
（十）估价员
签 名（盖 章）
估 价 员
注册房产估价师
审 核
(注册房产估价师)
（十二）估价作业时间
2002年12月3日2002年12月13日
（十三）估价报告应效期
估价报告2002年12月13日起壹年效
五估价技术报告
（）影响素分析
1珠海市概况
珠海位广东省南部珠江出海口西岸濒南海东深圳香港隔海相南澳门陆路相通北距广州140公里珠海陆海总面积7640方公里中陆面积1640方公里珠海海岸线长731公里146岛屿分布南中国海海岛总面积2369方公里
珠海属低纬度亚热带季风区年均气温224度年均降雨量17002300毫米东风常风夏东南风冬东北风夏秋季台风侵袭空气均相湿度79
珠海1999年获联合国居中心颁发国际改善居住环境佳范例奖成中国唯获殊荣城市整座城市作景区入选中国旅游胜四十佳获国家园林绿化城市国家环境保护模范城市国家卫生城市等殊荣2000年国家环保总局授予国家级生态示范区称号
珠海市设香洲区斗门区金湾区香洲区市民政府香洲区辖拱北吉香洲前山南屏等街道办截2001年底全市常住口12528万中户籍口7593万
2珠海市济发展概况
珠海市2001年国民济社会发展统计公报全市实现国生产总值36723亿元年增长121中第产业增加值1466亿元年增长69第二产业增加值20405亿元年增长132第三产业增加值14852亿元年增长112全市均国生产总值29513元年增长113
外济继续呈增长态势全市新批外商投资项目774年增长184项目合投资金额154亿美元年增长181实际利外商直接投资86亿美元年增长61三井铜箔九洲松等批型科技项目进入迅速动工建设伟创力松马达艾科电子等型企业纷纷增资扩产
进出口实现稳增长全年进出口总额9807亿元年增长69中外贸进口6014亿美元增长90外贸出口379亿元年增长39出口商品结构更加优化产品竞争力增强高新技术产品出口保持高增长全年出口1321亿美元年增长250占出口总值349年高出61百分点
3珠海房产概述
房产业正处结构调整中2001年房屋施工面积68806万方米年减少52房屋竣工面积23036万方米年减少235商品房竣工面积11658万方米年减少388商品房销售额4173亿元年减少72销售面积11951万方米年减少176中商品住宅销售10553万方米年减少174办公房销售237万方米年增长142商业房销售1083万方米年减少162002年半年全市完成房产开发投资334917万元增长206竣工面积4033万方米销售面积达5737万方米销售额173594万元分增长5991159989空置面积降1484
珠海市房产三级市场交易更加活跃交易额高速增长根珠海市房产交易中心统计2001年度全市商品房交易18458宗中三级市场交易3120宗约占交易总量169增长1122002年前10月商品房交易15481宗中三级市场交易5162宗约占交易总量333增长65
珠海市区商业物业供较集中拱北口岸附迎宾道两侧莲花路粤华路粤海路根2002年珠海统计年鉴2001年度商业营业房施工面积5399万方米竣工面积1304万方米实际销售面积1082万方米
珠海特点型街铺位型商场辅香洲夏湾带商业供住宅区首层街物业作商业营业态服务区业生活型超市食肆便利店等区级商业物业销售价格般5000～10000元方米间
珠海市目前私家车拥量较截止2002年6月底珠海市私家车百户拥量6部(德(20辆)东莞(14辆)深圳(13辆))着珠海济进步发展时珠海政府计划减免车隧道费(现珠海牌车部年需缴纳隧道费3800元)私家车拥量会提升般车库交易价格私家车档次定关系般私家车档次越高购买车库需求越
（二）委估房产基状况
1素分析
河畔豪庭住宅区12栋7层住宅楼宇围合成框架结构总建筑面积约29万方米层停车场根项目报建总面图知停车场建筑面积约3880方米车位数115住宅1～5栋6～12栋首层相连住宅部分1～5栋二层复式结构梯二户6～12栋面户型梯四户套建筑面积70～280方米174住宅单位区中庭约5000方米立体绿化园林景观区入住率较高约90
根2002年7月3日珠海市房产测绘队计算面积成果表1～5栋首层商铺19铺位6～9栋首层车库(根第二委托方提供资料车库15)10～11栋首层商铺(根第二委托方提供资料商铺6)目前区商铺停车位空置率较高
委估物业属区北侧湾三路南侧高压电走廊西侧前山河路(建)东侧建空通珠海市规划国土部门解夏湾中远期规划定位居住区根国家关规范高压走廊附允许兴建住宅物业绿化作公绿周边未发展前景较
次评估1～5栋1～19#商铺(含10#)10～11栋20～25#商铺委估商铺建筑面积计207968方米12栋商铺前山河路(建)3栋商铺面湾三路前山河路(建)交汇处45栋商铺湾三路10～11栋规划区道路商铺路深度约5米层高约35米门面宽5～10米进深11～20米路面持委估车库6～9栋底层2～14A#车库(含71112#)委估车库建筑面积计39556方米前建空车库层高约35米入口宽27～42米间进深约7米目前委估商铺车库全部空置委估物业装修情况：
外墙：涂料墙：水泥砂浆抹面：水泥面天花：水泥砂浆抹
2区域素分析
委估物业位广东省珠海市拱北夏湾湾三路前山河路(建)交汇处东南角前山河路(建)东湾三路南该区域现已建成入伙住宅区十：海荣新村南苑区富祥花园百合花园权晖花园华达花园阳花园海荣新园港湾苑等提供住宅单位约6000居住口万拱北新兴型住宅区现珠海市政府已加前山河治理力度根期城市规划前山河路建成宽30米绿化带珠海百年文化长廊基调进行环境设计2002年8月动工昌盛桥建成南屏桥前山桥成湾仔南屏进出拱北通道前山河两岸交通更加方便
现周边区入住率均较高均达85左右首层商业营型超市美容院洗衣店产中介西餐厅等湾路湾二路商铺营情况较理想般港昌路侧商铺销售价格8000～15000元方米租金水60～100元方米·月区商铺销售价格4000～8000元方米租金水30～50元方米·月华达花园河畔豪庭住宅区距离较远商铺空置率较高华达花园湾三路侧商铺三级市场转价格5000～7000元方米租金水30～40元方米·月
根华达花园权晖花园富祥花园市场调查住宅区车位供应较充足部分首层街车库已改作商铺出租租金水车库300～450元月富祥花园住宅区档次较高区区停放车辆档次相较高车库交易价格较高约10～12万权晖花园华达花园较富祥花园车库价格略低般8～10万般车库价格区定位入住业关普通众车型停放露天停车场高收入业拥高档车会购买车位面车库目前珠海私家车中低档众车型车位价格较低交易价格8～15万车库
（三）估价技术思路估价方法选
委估物业途商铺车库周边类物业三级市场案例采市场较法进行计算
市场较法原理：指求取估价象房产价格时估价象房产较时期已发生交易类似房产加较已发生交易类似房产知价格修正出估价象房产实现合理价格种估价方法
（四）估价测算程
1调查市场案例：
委估物业途商铺车库调查类物业三级市场交易情况：
名称
性质
面积
楼层
单价
备注
华达花园
商铺
35
1层
6200
三级市场报价
华达花园
商铺
55
1层
5500
三级市场报价
权晖花园
商铺
80
1层
7500
三级市场报价
富祥花园
车库
40
1层
3000
三级市场报价
华达花园
车库
35
1层
2300
三级市场报价
外市场调查港昌路侧商铺销售价格8000～15000元方米租金水60～100元方米·月区商铺销售价格4000～8000元方米租金水30～50元方米·月
2确定物业评估价格时考虑素：
商业：
⑴委估物业位拱北夏湾周边住宅区入住率高居住口稠密商业物业定需求
⑵规划原前山河路(建)会发展成区域未发展前景较
⑶委估商业全部首层街商铺符合市场需求
⑷目前委估物业周边商业发展成熟
⑸湾三路高压走廊阻隔区相孤立
⑹考虑商铺路情况：12栋商铺前山河路建成宽30米绿化带珠海百年文化长廊基调进行环境设计规划较3栋商铺面二条路交汇处展示性强价格高45栋湾三路进入区必通道1011栋规划区路
综合分析确定委估物业单价：12栋商铺5500元方米3栋商铺6500元方米45栋商铺5800元方米1011栋商铺5100元方米评估总值11444894元
车库：
⑴珠海未济发展减免隧道费等利素私家车拥量提升
⑵夏湾居住区口密度入住率高未车库需求量较
⑶委估车库全部首层区路部分改作商业营物业具定投资价值
⑷部分车库入口略高路面方便车辆进出
综合分析考虑周边区车库现状确定委估车库单价2500元方米评估总值988900元
（六）估价结果确定
河畔豪庭1～2栋底层1～8#商铺估价时点评估价格：
评估单价：民币5500元方米
写金额：民币伍仟伍佰元方米
评估总值：民币3062235元
写金额：写金额民币叁佰零陆万贰仟贰佰叁拾伍元整
河畔豪庭3栋底层91112#商铺估价时点评估价格：
评估单价：民币6500元方米
写金额：民币陆仟伍佰元方米
评估总值：民币1324245元
写金额：写金额民币壹佰叁拾贰万肆仟贰佰肆拾伍元整
河畔豪庭4～5栋底层13～19#商铺估价时点评估价格：
评估单价：民币5800元方米
写金额：民币伍仟捌佰元方米
评估总值：民币2739224元
写金额：写金额民币贰佰柒拾叁万玖仟贰佰贰拾肆元整
河畔豪庭10～11栋底层20～25#商铺估价时点评估价格：
评估单价：民币5100元方米
写金额：民币伍仟壹佰元方米
评估总值：民币4319190元
写金额：写金额民币肆佰叁拾壹万玖仟壹佰玖拾元整
河畔豪庭6～9栋底层2～6#8～10#13#14A#车库估价时点评估价格：
评估单价：民币2500元方米
写金额：民币贰仟伍佰元方米
评估总值：民币988900元
写金额：写金额民币玖拾捌万捌仟玖佰元整
六附件
() 物业位置图
(二) 物业片
(三) 产权资料
(四) 评估机构资质证书
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