房产估价报告
估价项目名称：
广东省珠海市拱北前河路336号河畔豪庭车库
委 托 ：
深圳市商业银行
估 价 方：
深圳市世联房产评估限公司
估 价 员：
刘丽丽 曹亚琨 赖琳玲 梁兴安
估价作业日期：
2005年11月2日2005年11月10日
估价报告编号：
世联咨字[2005]12008号
版权声明
文仅供客户部版权世联产顾问（中国）限公司未世联产顾问（中国）限公司书面许擅机构传阅引复制发布报告中部分全部容
目 录
致委托方函…………………………………………………………1
二估价师声明…………………………………………………………2
三估价假设限制条件……………………………………………3
四估价结果报告………………………………………………………4
五估价技术报告………………………………………………………8
六附件…………………………………………………………………15
（）物业位置图
（二）物业片
（三）产权资料
（四）评估机构资质证书
致委托方函
深圳市商业银行：
承蒙委托位广东省珠海市拱北前河路336号河畔豪庭车库进行评估估价目委托方解委估房产公开市场价值提供参考估价时点：2005年11月2日市场调查实查勘遵中华民国房产理法房产估价规范相关法规选市场法进行评定估算确定委估房产房产公开市场价格评估总值民币4000000元写金额民币肆佰万元整
评估结果明细表
物业名称
建筑面积
(㎡)
车位数
()
评估单价
(元车位)
评估总值
(元)
河畔豪庭车库
376449
100
40000
4000000
深圳市世联房产评估限公司
法代表代理：
二○○五年十月十日
二 估价师声明
郑重声明：
1 估价报告中陈述事实真实准确
2 估价报告中分析意见结公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
3 估价报告中估价象没利害关系关事没利害关系偏见
4 中华民国国家标准房产估价规范进行分析形成意见结撰写估价报告
5 司估价员王卓刘丽丽已报告中估价象进行实查勘
6 没行业专业员估价报告提供重专业帮助
签 名
（盖 章）
估 价 师：
注册房产估价师：
注册房产估价师：
审 核：
(注册房产估价师)
三 估价假设限制条件
1评估物业公开市场价值：
公开市场价值估价时点物业利益进行合理销售佳价格假设：
(1) 愿销售卖
(2) 段合理洽谈交易时间通盘考虑物业性质市场情形进行议价
(3) 期间物业价值保持稳定
(4) 该物业公开市场转
(5) 考虑特殊买家额外出价
2里假设物业受影响价值债权限制负法律义务性质开支约束
3评估报告遵循合法原高佳原代原等估价原
4假定委估房产估价时权利争议进行市场估价
5没进行实丈量委估房产建筑面积车位数量参房产权证委托方提供证明材料记载数均认数资料存配套设施争议
6司估价员2005年11月2日委估房产视力部分进行现场查勘情况查勘部装修未进行结构测试未确定委估房产结构性损坏
7提供估价员报告引信息观点均认资料信正确
8该报告中展示图面图证件仅形象直观讨问题作测量成果作允许估价报告分开单独
9未估价机构委托方书面意拥报告拷贝权公开发表权目
10估价报告结果仅供委托方次估价目做途
11估价报告评估基准日起壹年效
12．报告中货币民币
四 估价结果报告
（） 委托估价方
委 托 方：深圳市商业银行
单位址：深圳市宝安南路金塘厦三楼
联 系 ：许浒
联系电话：82477199
（二） 受托估价方
受托单位：深圳市世联房产评估限公司
单位址：深圳市深南东路深圳发展银行厦13层
资质证书：深房评字（2005）第004号
法代表：佟捷
联系电话：（0755）22162800
（三） 估价象
1 物业明细表
物业名称
房产权证
粤房证字第 号
权利名称
建筑面积
（m2）
车位数
（）
房屋途
河畔豪庭车库
C1563148
金山集团限公司
376449
100
车库
备注：车位数根金山集团2005年11月25日提供证明确定
2 产权状况
物业名称
河畔豪庭车库
权属
金山集团限公司
竣工日期
2001年5月
产权核准日期
200371
土权属源
出
号
E0104033
土权属性质
国
房屋途
车库
土年限
70年(19984272068427)
房屋权属源
商品房转房
根珠海市房产登记中心提供房产抵押（揭）登记表房产已2001年12月7日抵押担保抵押权深圳市商业银行桂园支行债务金山集团限公司目前尚未解抵押
（四） 估价目
委托方解委估房产公开市场价值提供参考
（五） 估价时点
2005年11月2日
（六） 价值定义
房产公开市场价值：指评估出客观合理价格价值应公开市场形成成立价格公开市场指竞争性市场该市场交易方进行交易目限度追求济利益掌握必市场信息较充裕时间进行交易交易象具必专业知识外市场交易条件公开具排性市场体等参交易
（七） 估价
房产权证
房产权登记表
房产抵押（揭）登记表
房产估价规范（GBT502911999）
珠海统计年鉴2004年
政府相关政策法规
估价员实查勘市场调查
委托方提供资料
（八） 估价原
合法原：估价象合法合法处分前提估价
代原：估价结果明显偏离类似房产等条件正常价格
估价时点原：估价结果应估价象估价时点客观合理价格
高佳原：应估价象高佳原前提估价
（九） 估价方法
委估房产车库珠海市车库物业三级市场案例采市场较法进行计算
市场较法原理：指求取估价象房产价格时估价象房产较时期已发生交易类似房产加较已发生交易类似房产知价格修正出估价象房产实现合理价格种估价方法
（十） 估价结果
根市场调查结合委估房产素现状终确定委估房产公开市场价值：
评估单价：民币40000元车位
评估总值：民币4000000元
写金额：民币肆佰万元整
（十） 估价员
签 名（盖 章）
估 价 师：
注册房产估价师：
注册房产估价师：
审 核：
(注册房产估价师)
（十二） 估价作业时间
2005年11月2日2005年11月10日
（十三） 估价报告应效期
估价报告2005年11月10日起壹年效
五 房产估价技术报告
（） 素分析
1 物业明细表
物业名称
房产权证
粤房证字第 号
权利名称
建筑面积
（m2）
车位数
（）
房屋途
河畔豪庭车库
C1563148
金山集团限公司
376449
100
车库
备注：车位数根金山集团2005年11月25日提供证明确定
2 产权状况
物业名称
河畔豪庭车库
权属
金山集团限公司
竣工日期
2001年5月
产权核准日期
200371
土权属源
出
号
E0104033
土权属性质
国
房屋途
车库
土年限
70年(19984272068427)
房屋权属源
商品房转房
根珠海市房产登记中心提供房产抵押（揭）登记表房产已2001年12月7日抵押担保抵押权深圳市商业银行桂园支行债务金山集团限公司目前尚未解抵押
3 物业状况
河畔豪庭位拱北夏湾路前山河路（建）交汇处东南角紧邻规划中前山河路（建）竣工2001年5月7栋7层框架结构层高档居住社区街层商铺目前部分空置层车库层高3米5出口车库入口区西北侧港三路区205户中50％公务员家庭车位户数1：2区入住率达80％
次评估河畔豪庭车库整层建筑面积376449方米100车位目前60％出租区居民租金160元方米金山物业公司理理费065元 方米详细情况：
建筑外立面：彩喷
区设施：宽带接入园区智电表水表煤气表远程抄表系统电子保安报警系统煤气泄漏报警系统
车库：乳胶漆墙天花水泥面
车库设备：监控系统动喷淋消防栓
（二） 区域素分析
河畔豪庭位拱北夏湾片区东北港昌路位前山桥昌盛桥间西南紧邻规划中前山延河道隔港三路华达花园拱北新兴型住宅区域港昌路两旁中珠新村海荣新村权晖花园百合花园格力华宁花园等系列品牌楼盘城中村改造项目春泽名园市花园角中珠幸福时光等前山河西岸正建设拱北住宅项目华发国际花园
夏湾澳门花园称交通便利环境优美区域生活配套完善口岸广场百货超市银行邮政医院学校酒店等种档次购物场娱乐消费设施吸引着批港澳台士居住生活理位置优势港澳台外籍士提供便利条件
夏湾已成越越关注居住投资热点两年房产价格幅增长二手楼住宅价格4500元方米左右售新楼盘价格达6000元方米港珠澳桥落脚拱北拱北夏湾区域口断升会拉动住房需求增加该片区规划前景房产发展前景甚佳
（三） 市场背景分析
1 珠海市概况
珠海位广东省南部珠江出海口西岸濒南海东深圳香港隔海相南澳门陆路相通北距广州140公里珠海陆海总面积7640方公里中陆面积1640方公里珠海海岸线长731公里146岛屿分布南中国海海岛总面积2369方公里
珠海属低纬度亚热带季风区年均气温224度年均降雨量17002300毫米东风常风夏东南风冬东北风夏秋季台风侵袭空气均相湿度79
珠海1999年获联合国居中心颁发国际改善居住环境佳范例奖成中国唯获殊荣城市整座城市作景区入选中国旅游胜四十佳获国家园林绿化城市国家环境保护模范城市国家卫生城市等殊荣2000年国家环保总局授予国家级生态示范区称号
珠海市设香洲区斗门区金湾区香洲区市民政府香洲区辖拱北吉香洲前山南屏等街道办截2002年末全市常住口12335万中户籍口7852万珠海市海外华侨港澳台胞35万广东侨乡
2 济势
珠海位珠江三角南端理位置优越进澳门香港相邻退广州广西相接区域发展珠海市发展带更机会房产发展带良机遇
珠海城市综合竞争力仅次广州深圳列珠三角市第三位
珠海外交通网路完善便捷交通促进珠海港澳珠三角城市商贸利济发展城市建设
珠海城市化率居高逐年稳步持续升直接引发城市住房需求珠海房产业发展起巨带动作
珠海产业结构二三产业导年产业格局出现二三三二逐步转变趋势第三产业发展珠海房产市场带契机
均GDP增长幅度均年水宏观济处稳发展阶段房产业进入高速发展阶段
均收入均支配收入良增长趋势反映出整体消费潜力奠定房产发展需求基础
珠海城镇居民收入住房支出重城市恩格尔系数水严重符房产消费严重滞生活水提高速度预示着珠海房产业发展空间
珠海房产市场进入新升通道需求旺盛拉动商品房价格普遍升总观察房产市场发展历程珠海房产市场进入新轮增长期
3 房产市场状况
房产投资规模继续扩
2005年1～6月珠海市房产完成开发投资2201亿元增长2521中住宅投资133亿元降1304办公楼投资0064亿元降6416商业营业房投资125亿元增长2366数显示投资热点已开始住宅转商业营业房
住宅空置面积增加办公商业空置面积降
2005年1～6月全市商品房销售面积7337万方米销售金额281亿元分增长17222967商品房竣工面积523万方米增长1782需求旺盛竣工面积增长幅度限少积压房屋消化全市商品房空置面积降887％已2004年100万方米降871万方米中商品住宅空置率略增加809％办公商业营业空置面积幅降分降33652262数显示珠海市新楼盘销售畅空置较少两年积压商品房理位置价格合理销售较理想空置面积降五成空置3年商品房设计合理位置较偏等原销售然较慢
商品房住宅价格幅升
根珠海市房产交易中心产权登记资料分析（含市区）珠海市市区房产价格2003年8月低谷住宅均价仅2707元方米逐月回升2004年升幅明显加快市民居住关二手房普通住宅墅价格升幅较中墅升幅两成商业办公价格较稳
停车位需求潜力
调查两年停车位紧张现象全国发达城市日渐突出珠海着车价断调政府公务车改革制度普家庭网络版车数量快速增长家庭少拥辆私家车会成停车位需求市场潜力
4 城市发展
城市规划
力开发南湾城区唐家湾新城整治前山片区
城区南推进重点开发南湾城区工业配套生活区
房产开发南屏湾仔转移
完善唐家湾新城中学园区高科技产业区会展物流中心等产学研项目生活配套设施建设
重点建设新香洲市级科技交流中心文化中心报业中心广播电视中心电信中心
建设江珠高速公路珠港道金凤路
实施工业西进城市西拓发展战略
交通规划
港口建设：唐家港期承担辅助性货运船舶修造功中远期唐家湾新城客运服务油气运输转移高栏港
五：京珠高速公路珠海段105国道广珠西线高速公路江珠高速公路珠港道
三横：粤西海高速公路珠海段珠海道金海路
广珠铁路建设：拟建中
广珠线城际轨道交通：广州——珠海高速铁路预计2007年建成2020年形成广州中心广深广珠轴放射环状相结合A字形珠三角城际快速轨道交通线网架构建成广州珠海需40分钟珠海融入1时城市圈
港珠澳桥：2009年落成珠海成珠三角西岸达香港必
伶仃洋桥建设：拟建中
口规划
时段
总口
城市口
城市化水
城区口
期：2001－2005年
149万
133万
8920
75万
中期：2006－2010年
175万
162万
9260
85万
远期：2010－2020年
245万
234万
9550
101万
（四） 高佳分析
指估价象合法途前提房屋建筑工程技术行济行方式实现房产高佳项目目前高佳途项目法定途致车库
（五） 估价方法选
委估房产车库珠海市车库物业三级市场案例采市场较法进行计算
市场较法原理：指求取估价象房产价格时估价象房产较时期已发生交易类似房产加较已发生交易类似房产知价格修正出估价象房产实现合理价格种估价方法
（六） 估价测算程估价结果确定
1 车库属特殊物业相物业存特点：
⑴日常理服务相特殊停车库属种配套服务日常理服务质量决定停车库档次
⑵存租售象限制停车库物业建设作物业配套服务设施般情况面物业者客观限制租售象
⑶停车库价格初原始投入紧密程度较低
⑷区档次车位单位价格会出现较变化
⑸物业相停车库物业定程度处属位价格高低受物业租售状况影响
⑹车库租金真实反映实际价格目前珠海市政府住宅区停停车位租金实行指导价理根珠海市政府第（2001）8号文珠海市住宅区停车位月租金150～300元车位
2 调查期停车场市场案例：
项目名称
位置
住宅售价
(万元方米)
车位售价
(万元车位)
车位月租金
(元车位)
车位理费
(元车位∙月)
恒泰豪庭
珠海夏湾
5500
6
200
河畔豪庭
珠海前山路
4500
160
龙洲湾花园二期
珠海吉情侣路
7100
128
280
28
外市场调查珠海市住宅物业车位目前市场售价4～12万元车位位置交通住宅档次车辆安全车辆清洁停车方便舒适度等定差异
3 确定委估房产评估价格时考虑素：
⑴河畔豪庭高档住宅楼盘素质高理完善入住率较高
⑵委估房产位前山河畔位置佳升值潜力
⑶河畔豪庭两户车位车位足租售前景乐观
⑷委估房产目前街商铺空置前山河延河路尚未开工修建延岸环境佳均物业价值负面影响
（七） 估价结果确定
根综合分析结合委估房产素现状估价验终确定委估房产市场价值：
评估单价：40000元车位
评估总值：民币4000000元
写金额：民币肆佰万元整
六 附件
（）物业位置图
（二）物业片
（三）产权资料
（四）评估机构资质证书
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估价项目名称：
广东省珠海市拱北前河路336号河畔豪庭车库
委 托 ：
深圳市商业银行
估 价 方：
深圳市世联房产评估限公司
估 价 员：
刘丽丽 曹亚琨 赖琳玲 梁兴安
估价作业日期：
2005年11月2日2005年11月10日
估价报告编号：
世联咨字[2005]12008号
版权声明
文仅供客户部版权世联产顾问（中国）限公司未世联产顾问（中国）限公司书面许擅机构传阅引复制发布报告中部分全部容
目 录
致委托方函…………………………………………………………1
二估价师声明…………………………………………………………2
三估价假设限制条件……………………………………………3
四估价结果报告………………………………………………………4
五估价技术报告………………………………………………………8
六附件…………………………………………………………………15
（）物业位置图
（二）物业片
（三）产权资料
（四）评估机构资质证书
致委托方函
深圳市商业银行：
承蒙委托位广东省珠海市拱北前河路336号河畔豪庭车库进行评估估价目委托方解委估房产公开市场价值提供参考估价时点：2005年11月2日市场调查实查勘遵中华民国房产理法房产估价规范相关法规选市场法进行评定估算确定委估房产房产公开市场价格评估总值民币4000000元写金额民币肆佰万元整
评估结果明细表
物业名称
建筑面积
(㎡)
车位数
()
评估单价
(元车位)
评估总值
(元)
河畔豪庭车库
376449
100
40000
4000000
深圳市世联房产评估限公司
法代表代理：
二○○五年十月十日
二 估价师声明
郑重声明：
1 估价报告中陈述事实真实准确
2 估价报告中分析意见结公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
3 估价报告中估价象没利害关系关事没利害关系偏见
4 中华民国国家标准房产估价规范进行分析形成意见结撰写估价报告
5 司估价员王卓刘丽丽已报告中估价象进行实查勘
6 没行业专业员估价报告提供重专业帮助
签 名
（盖 章）
估 价 师：
注册房产估价师：
注册房产估价师：
审 核：
(注册房产估价师)
三 估价假设限制条件
1评估物业公开市场价值：
公开市场价值估价时点物业利益进行合理销售佳价格假设：
(1) 愿销售卖
(2) 段合理洽谈交易时间通盘考虑物业性质市场情形进行议价
(3) 期间物业价值保持稳定
(4) 该物业公开市场转
(5) 考虑特殊买家额外出价
2里假设物业受影响价值债权限制负法律义务性质开支约束
3评估报告遵循合法原高佳原代原等估价原
4假定委估房产估价时权利争议进行市场估价
5没进行实丈量委估房产建筑面积车位数量参房产权证委托方提供证明材料记载数均认数资料存配套设施争议
6司估价员2005年11月2日委估房产视力部分进行现场查勘情况查勘部装修未进行结构测试未确定委估房产结构性损坏
7提供估价员报告引信息观点均认资料信正确
8该报告中展示图面图证件仅形象直观讨问题作测量成果作允许估价报告分开单独
9未估价机构委托方书面意拥报告拷贝权公开发表权目
10估价报告结果仅供委托方次估价目做途
11估价报告评估基准日起壹年效
12．报告中货币民币
四 估价结果报告
（） 委托估价方
委 托 方：深圳市商业银行
单位址：深圳市宝安南路金塘厦三楼
联 系 ：许浒
联系电话：82477199
（二） 受托估价方
受托单位：深圳市世联房产评估限公司
单位址：深圳市深南东路深圳发展银行厦13层
资质证书：深房评字（2005）第004号
法代表：佟捷
联系电话：（0755）22162800
（三） 估价象
1 物业明细表
物业名称
房产权证
粤房证字第 号
权利名称
建筑面积
（m2）
车位数
（）
房屋途
河畔豪庭车库
C1563148
金山集团限公司
376449
100
车库
备注：车位数根金山集团2005年11月25日提供证明确定
2 产权状况
物业名称
河畔豪庭车库
权属
金山集团限公司
竣工日期
2001年5月
产权核准日期
200371
土权属源
出
号
E0104033
土权属性质
国
房屋途
车库
土年限
70年(19984272068427)
房屋权属源
商品房转房
根珠海市房产登记中心提供房产抵押（揭）登记表房产已2001年12月7日抵押担保抵押权深圳市商业银行桂园支行债务金山集团限公司目前尚未解抵押
（四） 估价目
委托方解委估房产公开市场价值提供参考
（五） 估价时点
2005年11月2日
（六） 价值定义
房产公开市场价值：指评估出客观合理价格价值应公开市场形成成立价格公开市场指竞争性市场该市场交易方进行交易目限度追求济利益掌握必市场信息较充裕时间进行交易交易象具必专业知识外市场交易条件公开具排性市场体等参交易
（七） 估价
房产权证
房产权登记表
房产抵押（揭）登记表
房产估价规范（GBT502911999）
珠海统计年鉴2004年
政府相关政策法规
估价员实查勘市场调查
委托方提供资料
（八） 估价原
合法原：估价象合法合法处分前提估价
代原：估价结果明显偏离类似房产等条件正常价格
估价时点原：估价结果应估价象估价时点客观合理价格
高佳原：应估价象高佳原前提估价
（九） 估价方法
委估房产车库珠海市车库物业三级市场案例采市场较法进行计算
市场较法原理：指求取估价象房产价格时估价象房产较时期已发生交易类似房产加较已发生交易类似房产知价格修正出估价象房产实现合理价格种估价方法
（十） 估价结果
根市场调查结合委估房产素现状终确定委估房产公开市场价值：
评估单价：民币40000元车位
评估总值：民币4000000元
写金额：民币肆佰万元整
（十） 估价员
签 名（盖 章）
估 价 师：
注册房产估价师：
注册房产估价师：
审 核：
(注册房产估价师)
（十二） 估价作业时间
2005年11月2日2005年11月10日
（十三） 估价报告应效期
估价报告2005年11月10日起壹年效
五 房产估价技术报告
（） 素分析
1 物业明细表
物业名称
房产权证
粤房证字第 号
权利名称
建筑面积
（m2）
车位数
（）
房屋途
河畔豪庭车库
C1563148
金山集团限公司
376449
100
车库
备注：车位数根金山集团2005年11月25日提供证明确定
2 产权状况
物业名称
河畔豪庭车库
权属
金山集团限公司
竣工日期
2001年5月
产权核准日期
200371
土权属源
出
号
E0104033
土权属性质
国
房屋途
车库
土年限
70年(19984272068427)
房屋权属源
商品房转房
根珠海市房产登记中心提供房产抵押（揭）登记表房产已2001年12月7日抵押担保抵押权深圳市商业银行桂园支行债务金山集团限公司目前尚未解抵押
3 物业状况
河畔豪庭位拱北夏湾路前山河路（建）交汇处东南角紧邻规划中前山河路（建）竣工2001年5月7栋7层框架结构层高档居住社区街层商铺目前部分空置层车库层高3米5出口车库入口区西北侧港三路区205户中50％公务员家庭车位户数1：2区入住率达80％
次评估河畔豪庭车库整层建筑面积376449方米100车位目前60％出租区居民租金160元方米金山物业公司理理费065元 方米详细情况：
建筑外立面：彩喷
区设施：宽带接入园区智电表水表煤气表远程抄表系统电子保安报警系统煤气泄漏报警系统
车库：乳胶漆墙天花水泥面
车库设备：监控系统动喷淋消防栓
（二） 区域素分析
河畔豪庭位拱北夏湾片区东北港昌路位前山桥昌盛桥间西南紧邻规划中前山延河道隔港三路华达花园拱北新兴型住宅区域港昌路两旁中珠新村海荣新村权晖花园百合花园格力华宁花园等系列品牌楼盘城中村改造项目春泽名园市花园角中珠幸福时光等前山河西岸正建设拱北住宅项目华发国际花园
夏湾澳门花园称交通便利环境优美区域生活配套完善口岸广场百货超市银行邮政医院学校酒店等种档次购物场娱乐消费设施吸引着批港澳台士居住生活理位置优势港澳台外籍士提供便利条件
夏湾已成越越关注居住投资热点两年房产价格幅增长二手楼住宅价格4500元方米左右售新楼盘价格达6000元方米港珠澳桥落脚拱北拱北夏湾区域口断升会拉动住房需求增加该片区规划前景房产发展前景甚佳
（三） 市场背景分析
1 珠海市概况
珠海位广东省南部珠江出海口西岸濒南海东深圳香港隔海相南澳门陆路相通北距广州140公里珠海陆海总面积7640方公里中陆面积1640方公里珠海海岸线长731公里146岛屿分布南中国海海岛总面积2369方公里
珠海属低纬度亚热带季风区年均气温224度年均降雨量17002300毫米东风常风夏东南风冬东北风夏秋季台风侵袭空气均相湿度79
珠海1999年获联合国居中心颁发国际改善居住环境佳范例奖成中国唯获殊荣城市整座城市作景区入选中国旅游胜四十佳获国家园林绿化城市国家环境保护模范城市国家卫生城市等殊荣2000年国家环保总局授予国家级生态示范区称号
珠海市设香洲区斗门区金湾区香洲区市民政府香洲区辖拱北吉香洲前山南屏等街道办截2002年末全市常住口12335万中户籍口7852万珠海市海外华侨港澳台胞35万广东侨乡
2 济势
珠海位珠江三角南端理位置优越进澳门香港相邻退广州广西相接区域发展珠海市发展带更机会房产发展带良机遇
珠海城市综合竞争力仅次广州深圳列珠三角市第三位
珠海外交通网路完善便捷交通促进珠海港澳珠三角城市商贸利济发展城市建设
珠海城市化率居高逐年稳步持续升直接引发城市住房需求珠海房产业发展起巨带动作
珠海产业结构二三产业导年产业格局出现二三三二逐步转变趋势第三产业发展珠海房产市场带契机
均GDP增长幅度均年水宏观济处稳发展阶段房产业进入高速发展阶段
均收入均支配收入良增长趋势反映出整体消费潜力奠定房产发展需求基础
珠海城镇居民收入住房支出重城市恩格尔系数水严重符房产消费严重滞生活水提高速度预示着珠海房产业发展空间
珠海房产市场进入新升通道需求旺盛拉动商品房价格普遍升总观察房产市场发展历程珠海房产市场进入新轮增长期
3 房产市场状况
房产投资规模继续扩
2005年1～6月珠海市房产完成开发投资2201亿元增长2521中住宅投资133亿元降1304办公楼投资0064亿元降6416商业营业房投资125亿元增长2366数显示投资热点已开始住宅转商业营业房
住宅空置面积增加办公商业空置面积降
2005年1～6月全市商品房销售面积7337万方米销售金额281亿元分增长17222967商品房竣工面积523万方米增长1782需求旺盛竣工面积增长幅度限少积压房屋消化全市商品房空置面积降887％已2004年100万方米降871万方米中商品住宅空置率略增加809％办公商业营业空置面积幅降分降33652262数显示珠海市新楼盘销售畅空置较少两年积压商品房理位置价格合理销售较理想空置面积降五成空置3年商品房设计合理位置较偏等原销售然较慢
商品房住宅价格幅升
根珠海市房产交易中心产权登记资料分析（含市区）珠海市市区房产价格2003年8月低谷住宅均价仅2707元方米逐月回升2004年升幅明显加快市民居住关二手房普通住宅墅价格升幅较中墅升幅两成商业办公价格较稳
停车位需求潜力
调查两年停车位紧张现象全国发达城市日渐突出珠海着车价断调政府公务车改革制度普家庭网络版车数量快速增长家庭少拥辆私家车会成停车位需求市场潜力
4 城市发展
城市规划
力开发南湾城区唐家湾新城整治前山片区
城区南推进重点开发南湾城区工业配套生活区
房产开发南屏湾仔转移
完善唐家湾新城中学园区高科技产业区会展物流中心等产学研项目生活配套设施建设
重点建设新香洲市级科技交流中心文化中心报业中心广播电视中心电信中心
建设江珠高速公路珠港道金凤路
实施工业西进城市西拓发展战略
交通规划
港口建设：唐家港期承担辅助性货运船舶修造功中远期唐家湾新城客运服务油气运输转移高栏港
五：京珠高速公路珠海段105国道广珠西线高速公路江珠高速公路珠港道
三横：粤西海高速公路珠海段珠海道金海路
广珠铁路建设：拟建中
广珠线城际轨道交通：广州——珠海高速铁路预计2007年建成2020年形成广州中心广深广珠轴放射环状相结合A字形珠三角城际快速轨道交通线网架构建成广州珠海需40分钟珠海融入1时城市圈
港珠澳桥：2009年落成珠海成珠三角西岸达香港必
伶仃洋桥建设：拟建中
口规划
时段
总口
城市口
城市化水
城区口
期：2001－2005年
149万
133万
8920
75万
中期：2006－2010年
175万
162万
9260
85万
远期：2010－2020年
245万
234万
9550
101万
（四） 高佳分析
指估价象合法途前提房屋建筑工程技术行济行方式实现房产高佳项目目前高佳途项目法定途致车库
（五） 估价方法选
委估房产车库珠海市车库物业三级市场案例采市场较法进行计算
市场较法原理：指求取估价象房产价格时估价象房产较时期已发生交易类似房产加较已发生交易类似房产知价格修正出估价象房产实现合理价格种估价方法
（六） 估价测算程估价结果确定
1 车库属特殊物业相物业存特点：
⑴日常理服务相特殊停车库属种配套服务日常理服务质量决定停车库档次
⑵存租售象限制停车库物业建设作物业配套服务设施般情况面物业者客观限制租售象
⑶停车库价格初原始投入紧密程度较低
⑷区档次车位单位价格会出现较变化
⑸物业相停车库物业定程度处属位价格高低受物业租售状况影响
⑹车库租金真实反映实际价格目前珠海市政府住宅区停停车位租金实行指导价理根珠海市政府第（2001）8号文珠海市住宅区停车位月租金150～300元车位
2 调查期停车场市场案例：
项目名称
位置
住宅售价
(万元方米)
车位售价
(万元车位)
车位月租金
(元车位)
车位理费
(元车位∙月)
恒泰豪庭
珠海夏湾
5500
6
200
河畔豪庭
珠海前山路
4500
160
龙洲湾花园二期
珠海吉情侣路
7100
128
280
28
外市场调查珠海市住宅物业车位目前市场售价4～12万元车位位置交通住宅档次车辆安全车辆清洁停车方便舒适度等定差异
3 确定委估房产评估价格时考虑素：
⑴河畔豪庭高档住宅楼盘素质高理完善入住率较高
⑵委估房产位前山河畔位置佳升值潜力
⑶河畔豪庭两户车位车位足租售前景乐观
⑷委估房产目前街商铺空置前山河延河路尚未开工修建延岸环境佳均物业价值负面影响
（七） 估价结果确定
根综合分析结合委估房产素现状估价验终确定委估房产市场价值：
评估单价：40000元车位
评估总值：民币4000000元
写金额：民币肆佰万元整
六 附件
（）物业位置图
（二）物业片
（三）产权资料
（四）评估机构资质证书
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