• 1. 中粮集团 房地产项目合同管理与成本控制
    • 2. 北京威宁谢工程咨询有限公司 董事兼总经理 香港大学建筑策划管理学硕士 香港工料测量师学会会员  英国皇家特许测量师学会会员  加拿大全国建筑估算师学会专业估算师  加拿大安大略省建筑估算师学会专业估算师  美国成本估值工程师
    • 3. 一、 威宁谢简介
    • 4. 歐洲 ─ DAVIS LANGDON & EVEREST 澳洲 ─ DAVIS LANGDON AUSTRALIA 亞洲 ─ DAVIS LANGDON & SEAH 美洲 ─ DAVIS LANGDON & ADAMSON 非洲 ─ DAVIS LANGDON FARROW LAING 共 102個辦事處及超過 5,500 名職工全世界最大的工料測量專業集團
    • 5. ••••••••••••••••••••••••••••歐洲26 個辦事處中東6個辦事處澳洲13個辦事處亞洲34個辦事處••••••••••••••非洲15個辦事處美洲8 個辦事處
    • 6. 在12個亞洲國家共設34個辦事處。總共有員工近3,600人。亞州區的威寧謝 DAVIS LANGDON AND SEAH IN ASIA中國菲律賓越南泰國汶萊馬來西亞印尼(共11家分公司)馬尼拉胡志明市曼谷檳城 吉隆坡 巴魯 古晉 哥打基納巴盧耶加達••••••••••新加坡•••••斯里巴加灣市Kuala Belait•••南韓漢城印度Bangalore日本
    • 7. 辦事處 職工數目 成立年份在中國的威寧謝 DAVIS LANGDON AND SEAH CHINA 香港 350名 1949 上海 172名 1993 北京 175名 1994 廣州 84名 1995 深圳 66名 2001 重庆 30名 2005 武汉 25名 2005 天津 35名 2007 沈阳 36名 2007 佛山 14名 2008 成都 21名 2008 总计人数 1,008名
    • 8. 威宁谢主要项目清单
    • 9. 银泰中心(含柏悦酒店) (350,000m2)
    • 10. 北京财富中心 – 千禧大酒店项目 (80,032 m2)
    • 11. 北京市新三里屯时尚文化区项目(含瑜舍酒店) (190,000 m2)
    • 12. 中央电视台新台址建设工程(含文华东方酒店) (600,000m2)
    • 13. 北京首都国际机场3号航站楼 (1,200,000m2)
    • 14. 中國工商銀行總行大廈 (80,000m2)
    • 15. 天津津塔写字楼 (310,000m2)
    • 16. 天津嘉里中心 (729,980m2)
    • 17. 中钢天津响螺湾项目(含美高梅酒店) (358,000m2)
    • 18. 沈阳恒隆市府广场 (1,000,000m2)
    • 19. 成都来福士广场 (含威斯汀酒店) (267,251m2)
    • 20. 二、 项目合同管理与成本控制
    • 21. 建筑工程管理架构建筑工程合约安排建筑工程承包方式分包合约安排造价成本控制上 午12345 8’ 7’25’30’30’100’
    • 22. 设备材料采购模式的规则洽商变更管理合同争议的解决6789索赔审核10对造价成本控制部门的工作建议25’下 午20’20’10’95’20’
    • 23. 1建筑工程管理架构
    • 24. 1. 建筑工程管理架构
    • 25. 2建筑工程合约安排
    • 26. 2. 建筑工程合约安排
    • 27. 3建筑工程承包方式
    • 28. 按固定总价包干合同承包按成本加酬金合同承包3.13.23.3按单价合同承包
    • 29. 按固定总价包干合同承包3.1
    • 30. 3.1.1 按图纸及规范包干 3.1.2 按工程量清单包干
    • 31. 3.1.1 按图纸及规范包干
    • 32. 3.1 按固定总价包干合同承包 3.1.1 按图纸及规范包干 a. 按图纸及规范包干合同金额是以合同 图纸、施工规范为依据,单价为包干 单价。 b. 在招标时,业主委托专业造价咨询单 位提供工程量清单,列出分部分项工 程量,由投标单位填报单价及总价。
    • 33. 3.1 按固定总价包干合同承包(续) 3.1.1 按图纸及规范包干(续) c. 在投标时,投标单位应对估算师提供之 工程量清单子目及工程量进行复核。 d. 在签订合同后,施工单位需以合同图纸 及规范所述内容进行施工,但并不以工 程量清单所述之子目及工程量作为施工 及最终结算依据。
    • 34. 3.1 按固定总价包干合同承包(续) 3.1.1 按图纸及规范包干(续) e. 不论工程量清单出现比图纸及规范所述较 多或较少工作子目或工程量时,该等子目 或工程量及合同金额将不作任何调整。 f. 最终结算金额将按设计指示或变更洽商以 增减帐形式或合同内规定之其他方式进行 调整。
    • 35. 3.1.2 按工程量清单包干
    • 36. 3.1 按固定总价包干合同承包(续) 3.1.2 按工程量清单包干 a. 固定总价按造价咨询单位提供的工程量清 单所示的工程量为依据。 b. 在招标时,业主委托专业造价咨询单位提 供工程量清单,列出分部分项工程量, 由投标单位填报单价及总价。
    • 37. 3.1 按固定总价包干合同承包(续) 3.1.2 按工程量清单包干(续) c. 在投标时,投标单位不需对估算师提供之 工程量清单子目及工程量进行复核。 d. 在签订合同后,施工单位需以工程量清单 所述之子目及工程量作为施工依据。 e. 如工程量清单所示工程量出现错误时,该 等错误将以变更指示作出修正。
    • 38. 3.2按单价合同承包
    • 39. 3.2 按单价合同承包 中华人民共和国国家标准GB50500-2008建设工程 工程量清单计价规范4.1.3条:
    • 40. 3.2 按单价合同承包(续) 招标文件中的工程量清单标明的工程量是投标人 投标报价的费用基础,竣工结算的工程量按发、 承包双方在合同中约定应予计算且实际完成的工 程量确定。
    • 41. 3.2 按单价合同承包(续) a. 承包商承接施工任务时,业主方面常常不能提 供全部报价所需的图纸和资料,因而无法计算 确切的工程量。承发包双方只能先商定单价, 以此为基础签定合同,待工程实施后,按双方 商定的单价乘以实际完成的工程量,从而计算 出工程承包总价。 b. 对于三边工程,总承包合同会采用按单价合同 承包方式。
    • 42. 按成本加酬金合同承包3.3
    • 43. 3.3 按成本加酬金合同承包 a. 成本加固定百分比酬金 这种办法是由双方确定一个固定的百分比,根 据实际发生的成本求出酬金额。 b. 成本加固定酬金 这种办法是成本按实报销,酬金固定不变。
    • 44. 3.3 按成本加酬金合同承包(续) c. 成本加浮动酬金 这种方式要求事先商定工程的预期成本和酬金。 工程完工后,若成本比预期的降低了,则酬金 向上浮;若成本超出预期数,则酬金下浮。 d. 对于设计 + 施工合同,总承包合同将采用按成 本加酬金合同承包方式。
    • 45. 4分包合约安排
    • 46. 分包合同模式分类4.14.2分包合同模式的比较4.3分包合同模式的优缺点
    • 47. 分包合同模式分类4.1
    • 48. 分包合同体系模式一般分为下列二类 模式A 总承包+指定专业分包商 模式B 总承包+直接承包商
    • 49. 4.1 分包合同模式分类 模式A 总承包+指定专业分包商
    • 50. 4.1 分包合同模式分类 (续) 模式B 总承包+直接承包商
    • 51. 1.总承包报价形式 造价咨询顾问按总承包工程范围图纸和技术规范编制招标文件,投标单位根据招标文件,对总承包商自行施工范围部分工程和对各专业分包商的照管费及利润报价,各专业分包工程金额以暂列金额形式纳入总承包报价内。 造价咨询顾问按总承包工程范围图纸和技术规范编制招标文件,投标单位根据招标文件,提供总承包商自行施工范围部分工程和对各直接承包商(工程由雇主直接下判)的照管费报价,各直接承包工程金额不纳入总承包报价内。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.1 分包合同模式分类 (续)
    • 52. 2.总承包合同范围 经评标及议标后,雇主与中标单位签订总承包合同。总承包合同范围包括总承包商自行承建部分及全部专业分包工程。 经评标及议标后,雇主与中标单位签订总承包合同。总承包合同范围只包括总承包自行承建的工程。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.1 分包合同模式分类 (续)
    • 53. 3.专业分包/直接承包商资格预审 通过资格预审,雇主可选择具备技术、财务及同类项目经验要求之单位投标。 同(模式A)。总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.1 分包合同模式分类 (续)
    • 54. 4.雇主对专业分包/直接承包招投标的参与 对于包括在总承包合同暂列金额内的专业分包工程,将由雇主及顾问单位组织投标工作,其中包括编制各专业分包的图纸、技术规范的招标文件。 对于各直接承包工程,将由雇主及顾问单位组织招投标工作,其中包括编制各专业承包的图纸、技术规范和招标文件。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.1 分包合同模式分类 (续)
    • 55. 5.与专业分包商/直接承包商的合约关系 经评标及议标后,中标单位将成为各项分包工程之指定专业分包商,由总承包与指定分包商签订专业分包合同。 经评标及议标后,中标单位将成为各直接承包工程之直接承包商,由雇主与直接承包商签订承包合同。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.1 分包合同模式分类 (续)
    • 56. 6.中标付款及最终结算 顾问单位及监理公司审核经由总承包汇总及提交的专业分包商中期付款及最终结算。 顾问单位及监理公司审核由直接专业承包商直接提交的中期付款及结算。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.1 分包合同模式分类 (续)
    • 57. 7.付款方法 专业分包商的中期付款经由总承包支付,或雇主可选择由雇主直接支付。 专业承包商的中期付款由雇主直接支付。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.1 分包合同模式分类 (续)
    • 58. 4.2分包合同模式的比较
    • 59. 1.资格预审 雇主完全参与及控制专业分包投标单位的资格预审。 雇主完全参与控制直接承包投标单位的资格预审。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.2 分包合同模式的比较
    • 60. 2.参与分包工程招投标 顾问单位参与专业分包工程的招标、议标、评标及定标、中标单位存在的商务、合同或技术疑问均被澄清及确认,上述将减少日后的争议及造成工期延误的可能。 顾问单位参与直接承包工程的招标、议标、评标及定标,中标单位存在的商务、合同或技术疑问均被澄清及确认,上述将减少日后的争议及造成工期延误的可能。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.2 分包合同模式的比较 (续)
    • 61. 3.雇主对专业分包单位管理的投入 总承包负责专业分包单位的管理及协调工作,雇主可安排较少人员在上述管理及从而减省雇主之管理费用。 雇主需安排大量人员负责直接承包单位的管理及协调工作,及因此将增加雇主之管理费用。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.2 分包合同模式的比较 (续)
    • 62. 4.提供给分包商的专业管理 总承包根据以往同类工程经验并拥有各专业的管理人员,对分包单位提供专业工程管理,从而达到工程之质量及工期要求。 雇主对直接承包单位工地施工管理的经验及协调能力未必具备总承包水平。因此增加了产生重大的返工、工期延误及经济索赔的可能。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.2 分包合同模式的比较 (续)
    • 63. 5.质量及工期责任 总承包与各专业分包单位签订分包工程合同,工程的质量及工期均属总承包的责任范围。 雇主分别与总承包及各直接承包商签订合同,如因管理及协调不到位造成的工程质量及工期延误,责任单位不容易被介定及区分。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.2 分包合同模式的比较 (续)
    • 64. 6.分包商违约 若专业分包单位出现违约行为或被终止合同,雇主需要再重新进行分包工程的招标工作,及承担有关费用和分包工程造价差异。此外,如上述影响总工期雇主需补偿总承包的工期损失。 若直接承包单位出现违约行为或被终止合同,雇主需再重新进行直接承包工程的招标工作,及承担有关费用和直接承包工程造价差异。此外,雇主很可能面对总承包为直接承包单位的违约行为提出的索赔。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.2 分包合同模式的比较 (续)
    • 65. 7.对专业分包单位提出意见 总承包可被邀请参加专业分包工程的投标。如总承包不参与分包工程投标,总承包可在专业分包资格预审时提出评审意见。 总承包无权对雇主直接签订合同的承包单位提出任何反对意见。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.2 分包合同模式的比较 (续)
    • 66. 8.对专业分包商的诉讼 对于雇主对专业分包单位没有合同关系,一切对专业分包单位的诉讼均需经由总承包进行。 雇主可直接对承包单位进行诉讼。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.2 分包合同模式的比较 (续)
    • 67. 4.3分包合同模式的优缺点
    • 68. 1.责任的承担 所有工程质量及进度的责任均在总承包,可使责任清晰,更可防止承包人间互相推搪责任。 总承包不负责直接承包商的质量及进度。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.3 分包合同模式的优缺点
    • 69. 2.分包商/直接承包商的付款方式 各专业分包商的款项若由总承包支付,有利于总承包商对分包商的管理,但可能出现总承包私下扣押或拖延付款的情况。 所有直接承包商的款项直接由业主支付,避免总承包私下扣押或拖延付款。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.3 分包合同模式的优缺点 (续)
    • 70. 3.业主对分包商/直接承包商的指令 业主对专业分包商的指令通过总承包下达。 业主与直接承包商关系密切,指令下达更快更准。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.3 分包合同模式的优缺点 (续)
    • 71. 4.对各分包商/直接承包商的施工时间及次序的调配 总承包有充分权利调配各分包商的施工时间及次序,有利工程之顺利进行。 各直接承包商的施工时间及次序由业主负责调配,对业主的专业要求较大。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.3 分包合同模式的优缺点 (续)
    • 72. 5.争执的监督及处理 由总承包负责监督及处理总包与分包及分包与分包间之争执。充分发挥总承包商的管理、协调能力及专业水平。 由业主负责监督及处理总承包与直接承包以及直接承包与直接承包间之争执。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.3 分包合同模式的优缺点 (续)
    • 73. 6.合同的甲方 分包合同由总承包与专业分包商签署。可能出现总承包在与专业分包签约前压价及收费的情况。 直接承包合同由业主与专业承包商签署,可避免总承包在与专业分包签约前压价收费的情况。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.3 分包合同模式的优缺点 (续)
    • 74. 7.业主的组织架构 业主的组织架构可以比较精简。 对业主的专业要求较高,故组织架构需较完善。 总承包+直接承包商 (模式B) 内 容总承包+指定专业分包商 (模式A) 序号4.3 分包合同模式的优缺点 (续)
    • 75. 5造价成本控制
    • 76. 常见误区小张,找× × 一局三公司的李总、 × × 五建的张总及× × 建筑总公司的黄总来投标。 咱们都是好朋友,肯定能给一个最低价,造价成本控制肯定没问题。主管
    • 77. 常见误区小张,你们跟选定中标那家谈到差不多后找我,我再砍它捌佰万!要什么造价成本控制都能达到。还不成我再砍它多一点……主管
    • 78. 设计阶段成本控制施工及结算阶段成本控制5.15.25.3招投标阶段成本控制
    • 79. 设计阶段成本控制5.1
    • 80. 5.1.1 方案设计阶段 5.1.2 初步设计阶段 5.1.3 扩大初步设计阶段
    • 81. 5.1.1 方案设计阶段
    • 82. 5.1 设计阶段成本控制 5.1.1 方案设计阶段 在方案设计阶段中,对不同类型的设计方案 进行投资估算分析;以选择最佳设计方案
    • 83. 5.1.2 初步设计阶段
    • 84. 5.1 设计阶段成本控制(续) 5.1.2 初步设计阶段 确定单项工程造价及编制资金动态表对不同 之单项工程设计方案,如外立面、空调、采 暖等进行造价分析比较。
    • 85. 5.1.3 扩大初步设计阶段
    • 86. 5.1 设计阶段成本控制 (续) 5.1.3 扩大初步设计阶段 以工程量清单的方式编制完整的初步设计预 算。 如扩大初步设计预算超出总预算时,需进行 方案优化及建议造价减省方案,经筹建处及 各顾问单位讨论确认后,提供修改意见予设 计单位进行图纸修改,修改后设计造价能在 总预算范围内。
    • 87. 5.1 设计阶段成本控制 (续) 5.1.3 扩大初步设计阶段(续) 当设计单位完成此阶段的图纸后,扩大初步 设计预算将重新编制,如造价仍超出总预算 时,各方需复重此项工作,直至修改图纸后 之设计造价在总预算范围内。
    • 88. 5.2招投标阶段成本控制
    • 89. 5.2.1 合约安排策划 5.2.2 专业分包划分 5.2.3 投标单位资格预审 5.2.4 招标文件 5.2.5 标底编制 5.2.6 招标答疑 5.2.7 评标报告 5.2.8 议标 5.2.9 谈判 5.2.10 合同文件
    • 90. 5.2.1 合约安排策划
    • 91. 5.2 招投标阶段成本控制 5.2.1 合约安排策划 按过往项目经验,及根据项目之特殊要求, 拟定总承包及各专业分包之整体合约安排 策划。
    • 92. 5.2.2 专业分包划分
    • 93. 5.2 招投标阶段成本控制 (续) 5.2.2 专业分包划分 除定义清楚总承包工程范围外,需进一步将 提供专业分包划分清单及各专业分包内的工 程范围, 及落实对选用指定分包、直接分包、 指定材料供应商等合约安排。
    • 94. 5.2.3 投标单位资格预审
    • 95. 5.2 招投标阶段成本控制 (续) 5.2.3 投标单位资格预审 发布招标通知,邀请并向投标人发放资格预 审表及工程项目说明,审查投标人的市场准 入资格、资质、营业执照、组织机构、同类 工程经验、地区施工经验、可利用于本项工 程的资源(管理能力、技术人员和施工装备 等)、需分包的范围、完成项目的资金稳定性 和来源、保函(或保证金) 提供和履约能力, 以分析其综合投标实力和选择,建议最适合 投标人。
    • 96. 5.2.4 招标文件
    • 97. 5.2 招投标阶段成本控制 (续) 5.2.4 招标文件 编制工程承包施工等的招标文件。包括招标 邀请函、投标人须知、招标文件、合同协议 书、合同条件、工程规范和技术说明、合同 图纸目录、工程量清单以及附件等。 组织投标人答疑及考察现场等工作。
    • 98. 5.2.5 标底编制
    • 99. 5.2 招投标阶段成本控制 (续) 5.2.5 标底编制 按施工图纸编制之回标金额预算。
    • 100. 5.2.6 招标答疑