房产开发项目成理策略简探讨
摘 ：成理历数房产开发项目重头戏产开发根目成化利益化开发面风险化产开发项目成理伴着开发商开发项目项目开发阶段文分析国房产开发企业房产开发项目成理存问题基础提出房产现代成理策略
关键词：房产开发企业 项目 问题策略
0 引言
年房产开发企业间竞争已进入白热化阶段开发利润空间日渐缩宏观市场环境政策变化国房产开发企业生存氛围发生变化建立面市场房产开发成理体系企业立败必然选择
1 目前房产开发项目成理存干问题
11 开发成理思维滞性 长期计划济重规模轻效益重数量轻质量重程轻决策观念做法少国房产开发企业营中较重视开发规模规模作衡量开发企业实力企业领导者政绩指标忽视中产生效益规模少企业土通划拨非市场途径取干干样干更级部门决定成仅仅满足会计报表需数字游戏
12 成理程缺乏科学性 少国房产开发企业成缺乏营理涵忽视理决策目般开发项目成核算项目结利时进行样做财务具定合理性动态开发程言掩盖企业营理中问题特长期规模滚动开发企业难反映出开发项目真实成项目完成常常没够全面说清楚该项目赔赚赔少赚少
13 成理体系缺乏全面性 少开发企业然已意识成理重性然开发项目成理仅成单项成控制工作建安成土成规划设计费配套设施费等控制理通常作法审核拨付笔款项时简单砍刀样做结果某方面成似控制住项目选址规划设计定位包装程中已存
问题施工销售程中断暴露出开发成变成开口成成理变成单纯成控制企业迫断堵塞成漏洞没设法防止漏洞产生
14 成理制度缺乏严肃性 成理制度企业否完成全程成理保障理微观层次设计出操作性极强制度程序方法然企业软肋少企业现行成理制度突出问题：严肃性激励性足房产开发周期较长涉成范围广成理制度执行程中方讨价价黑箱操余较成理制度变成纸空文房产开发销售龙头销售员关员收入常够方便销售收入挂钩参成理活动员业绩难挂钩定程度影响职责实施成控制积极性
2 现代成理策略分析
成理策略企业营战略核心支柱贯穿营策略全程营策略中应考虑问题成理策略中应加考虑
21 立足户满意 户满意单单销售部门关企业环节部门需考虑问题着现代企业间竞争加剧满足户层次需求开发项目否取成功重保证房产种商品价格具域性差性没两项目价格完全致成越低企业价格越富竞争性企业获利空间越成理结果终户否认知企业产品否满意企业产品决定户满意检验企业产品成理否位重标准忽视户满意成低法利润实现
户满意目标成理战略企业理水提出更高求求企业构划产品时产品成进行事先规划户满意素进行仔细分析做出科学预测突出产品重点特色户满意目标成理战略保证企业决策程中审慎严谨始终市场导根避免决策意性造成战略性失误
22 时间空间展开动态业务程 传统成理仅企业部资金运动程中价值耗费象成理战略表现动态程仅某时点开发项目成核算检查时间贯穿项目开发全程开发项目尚未正式确定起成研究项目否行然实施中加监控直项目全部完成总结分析空间突破单纯财务核算成预算部门招投标控制成界限贯穿房产开发环节产品定位
规划设计工程招标阶段建筑体市政配套产品生产部门市场部门销售部门前期手续办理部门等等环节部门成理治动参单位
23 约束性手段非约束性手段相结合 开发企业传统成理活动中采约束性手段例工程理部门达成承包协议预算理部门达指令性标底手段针生产程中某单项活动进行约束房产开发周期长参生产体产品具均质性仅种约束性手段难开发全程实施成控制企业难建立套完备针部门环节量化约束性制度构筑成理战略需基础采取非约束性手段难数字衡量活动产生成加理职业道德业务力部门协调等例产品定位程中成定位理提高该成定位开发项目总成指导性企业部项较宏观工作没确定标准质量员工市场掌握程度市场预测握力企业身解程度产品研究深度甚企业领导喜决策判断力等素综合决定活动约束显然算出数字进行通非约束性手段例通培育优秀企业文化增强员工职业道德职业素质通改变机构设置增强理效率通方式协调供应商承包商关部门间关系等等构筑企业成理战略时采取非约束性手段
24 建立成控制制度 成理战略实施成策划体系建立赖完善成控制制度保障行业房产开发业属代理性较强行业开发项目成绝部分通企业部规范生产工序实现通外部单位加入开发产品完成程中实现企业成理制度实施应方面着手：①成策划工作制度化制度应明确两方面：企业营员规划设计员针产品构想实施成策划设定目标成目标利润目标销售价格目标产品目标产品应目标售价成相致二员首先策划产品成应具体设计员工程员预算员进行联合评价实施性予具体化成进行分解分解成成考核成体基②规划设计阶段成控制制度化阶段制度核心应强调规划设计员工作考虑产品均性成纳入整规划设计程中③采购阶段成控制制度采购利润中心企业应建立完善采购制度成控制制度方面应明确企业采购范围成策划规划设计阶段成果决定成果企业采购具约束性④施工阶段成控制制度负责施工理工程部门实施中发现问题应时游环节进行沟通仅限图施工应建立面市场招标理制度招标工作细化规范化减少工程合中确定素避免部操导致超标
成理企业理活动容建立面市场房产开发成理体系需实践中断探索完善市场做出检验程企业应通建立体系断提升理力增强竞争力
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摘 ：成理历数房产开发项目重头戏产开发根目成化利益化开发面风险化产开发项目成理伴着开发商开发项目项目开发阶段文分析国房产开发企业房产开发项目成理存问题基础提出房产现代成理策略
关键词：房产开发企业 项目 问题策略
0 引言
年房产开发企业间竞争已进入白热化阶段开发利润空间日渐缩宏观市场环境政策变化国房产开发企业生存氛围发生变化建立面市场房产开发成理体系企业立败必然选择
1 目前房产开发项目成理存干问题
11 开发成理思维滞性 长期计划济重规模轻效益重数量轻质量重程轻决策观念做法少国房产开发企业营中较重视开发规模规模作衡量开发企业实力企业领导者政绩指标忽视中产生效益规模少企业土通划拨非市场途径取干干样干更级部门决定成仅仅满足会计报表需数字游戏
12 成理程缺乏科学性 少国房产开发企业成缺乏营理涵忽视理决策目般开发项目成核算项目结利时进行样做财务具定合理性动态开发程言掩盖企业营理中问题特长期规模滚动开发企业难反映出开发项目真实成项目完成常常没够全面说清楚该项目赔赚赔少赚少
13 成理体系缺乏全面性 少开发企业然已意识成理重性然开发项目成理仅成单项成控制工作建安成土成规划设计费配套设施费等控制理通常作法审核拨付笔款项时简单砍刀样做结果某方面成似控制住项目选址规划设计定位包装程中已存
问题施工销售程中断暴露出开发成变成开口成成理变成单纯成控制企业迫断堵塞成漏洞没设法防止漏洞产生
14 成理制度缺乏严肃性 成理制度企业否完成全程成理保障理微观层次设计出操作性极强制度程序方法然企业软肋少企业现行成理制度突出问题：严肃性激励性足房产开发周期较长涉成范围广成理制度执行程中方讨价价黑箱操余较成理制度变成纸空文房产开发销售龙头销售员关员收入常够方便销售收入挂钩参成理活动员业绩难挂钩定程度影响职责实施成控制积极性
2 现代成理策略分析
成理策略企业营战略核心支柱贯穿营策略全程营策略中应考虑问题成理策略中应加考虑
21 立足户满意 户满意单单销售部门关企业环节部门需考虑问题着现代企业间竞争加剧满足户层次需求开发项目否取成功重保证房产种商品价格具域性差性没两项目价格完全致成越低企业价格越富竞争性企业获利空间越成理结果终户否认知企业产品否满意企业产品决定户满意检验企业产品成理否位重标准忽视户满意成低法利润实现
户满意目标成理战略企业理水提出更高求求企业构划产品时产品成进行事先规划户满意素进行仔细分析做出科学预测突出产品重点特色户满意目标成理战略保证企业决策程中审慎严谨始终市场导根避免决策意性造成战略性失误
22 时间空间展开动态业务程 传统成理仅企业部资金运动程中价值耗费象成理战略表现动态程仅某时点开发项目成核算检查时间贯穿项目开发全程开发项目尚未正式确定起成研究项目否行然实施中加监控直项目全部完成总结分析空间突破单纯财务核算成预算部门招投标控制成界限贯穿房产开发环节产品定位
规划设计工程招标阶段建筑体市政配套产品生产部门市场部门销售部门前期手续办理部门等等环节部门成理治动参单位
23 约束性手段非约束性手段相结合 开发企业传统成理活动中采约束性手段例工程理部门达成承包协议预算理部门达指令性标底手段针生产程中某单项活动进行约束房产开发周期长参生产体产品具均质性仅种约束性手段难开发全程实施成控制企业难建立套完备针部门环节量化约束性制度构筑成理战略需基础采取非约束性手段难数字衡量活动产生成加理职业道德业务力部门协调等例产品定位程中成定位理提高该成定位开发项目总成指导性企业部项较宏观工作没确定标准质量员工市场掌握程度市场预测握力企业身解程度产品研究深度甚企业领导喜决策判断力等素综合决定活动约束显然算出数字进行通非约束性手段例通培育优秀企业文化增强员工职业道德职业素质通改变机构设置增强理效率通方式协调供应商承包商关部门间关系等等构筑企业成理战略时采取非约束性手段
24 建立成控制制度 成理战略实施成策划体系建立赖完善成控制制度保障行业房产开发业属代理性较强行业开发项目成绝部分通企业部规范生产工序实现通外部单位加入开发产品完成程中实现企业成理制度实施应方面着手：①成策划工作制度化制度应明确两方面：企业营员规划设计员针产品构想实施成策划设定目标成目标利润目标销售价格目标产品目标产品应目标售价成相致二员首先策划产品成应具体设计员工程员预算员进行联合评价实施性予具体化成进行分解分解成成考核成体基②规划设计阶段成控制制度化阶段制度核心应强调规划设计员工作考虑产品均性成纳入整规划设计程中③采购阶段成控制制度采购利润中心企业应建立完善采购制度成控制制度方面应明确企业采购范围成策划规划设计阶段成果决定成果企业采购具约束性④施工阶段成控制制度负责施工理工程部门实施中发现问题应时游环节进行沟通仅限图施工应建立面市场招标理制度招标工作细化规范化减少工程合中确定素避免部操导致超标
成理企业理活动容建立面市场房产开发成理体系需实践中断探索完善市场做出检验程企业应通建立体系断提升理力增强竞争力
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