代建制理模式房产项目开发中思考
摘政府投资项目采代建制理已初见成效房产项目开发尝试引入代建结合项目开发实践房产项目代建制实施提出思路
1 代建制理模式
代建制指投资项目规定程序投资方选择资质项目理公司作项目建设期法全权负责项目建设全程组织理通专业化项目理终达控制投资保证工期质量提高投资效益理水目项目代建分全程代建方式分阶段代建方式全程代建方式代建单位代建项目项目建议书批复开始行性研究设计施工竣工验收直保修期结束实行全程理分阶段代建方式代建项目分前期实施两阶段委托代建单位进行理
2 政府投资项目采代建制目
目前政府投资项目越越采 代建制目
1)效控制 三超防止项目建设中腐败现象产生
传统建设模式中政府投资项目实行财政投资政府理单模式政府集 投资建设理运营身种单模式项目实施中普遍存超规模超标准超概算 三超现象 代建制模式促政府投资项目中四环节互相分离彼制约
外单模式项目建设中存定薄弱环节政府投资执行部门掌控着勘探设计施工招投标物料采购全程缺少约束监失控责明利益清容易滋生腐败容易产生资金浪费资金挪假公济私行贿受贿等系列问题代建制政府行政权力 施工招投标物料采购 两关键环节退出通合约束代建单位代建单位基法律约束成控制利润追求考虑严格执行合建立严密控机制达防三超防杜腐败作
2)实施代建制保证项目质量责落实位提高投资效益
传统建设模式数政府投资项目 指挥部建设体制非专业机构非专业员甚时机构抽调员进行理说存成易控制弊端外员水参差齐项目班子组建程度付出学成时间成通常说
交学费质量工期达设计规范求时种建设体制建设单位政府部门级关系缺乏竞争机制行政辖行政干预会造成项目延迟项目量变更外作非常设机构指挥部项目结束追究责时责机构终身责机构理工程项目终项目成工期质量然
实行代建制代建单位具丰富项目专业理验够提高理水降低理成方便监督理提高投资项目实施情况透明度真正做公开公公正代建合约定代建单位投资方缴纳履约银行保函履约保证金便政府投资部门济代建单位违规行采取制约迫专业单位提高身技术水增强服务意识政府机构整体水提高起促进作项目说提高投资效益
3) 实行代建制政府职转变时规范投资理真正做建分开
传统建设模式投资建设建设理混体相互间缺乏效监督机制实行代建制政府职部门事行业指导监工作具体包括资金监建设市场监关规定落实政府作投资方受代建合约束立项存问题资金缺口项目会受制约规范建设市场理时项目单位责意识会增强盲目繁琐项目理业务中解脱出决策角色转变监督执行角色觉减少建设实施程中建设规模建设标准意变动样更利投资项目利建设真正做建分开
4) 代建制实施利项目造价降低建设理水提高理观念更新现项目理更快国际接轨
前国社会济快速发展求必须充分利社会资金进行投资建设代建制实施项目融资创造利条件投资者集中精力通种渠道作融资工作次投资者通合理方式项目投资进行全程严格造价控制千方百计减少浪费必开支达降低项目造价目
国加入WTO 基础建设市场成国际工程承包商跨国投资公司关注焦点代建制实施促理水理理念断更新断趋国际化国项目理逐步国际惯例接轨带动济快速发展融入全球市场
3 代建制房产开发中应实践
3 1 项目实例概述
作房产开发商集团领导提出 专业细分整合做思路鉴政府投资项目代建制理模式代建制引入房产开发领域基思路结合长远战略目标( 双百战略目标)位天津A 项目实行项目代建采分阶段代建制作投资方负责土资金运作理通前期方案策划委托代建施工品质控制销售资金回笼产权理终达 质量成进度三环节较控制目作投资方委托代建公司负责代建项目施工图设计开始直交付维修期满施工全程控制项目理形成投资方出资代建方实现交钥匙工程代建项目理模式
项目代建 总价包死非 服务型理模式非单纯挣取理费作赢利唯方式希通代建实现成控制代建公司控制造价节约成基础实现理费外节余分成赢利模式
签订代建框架协议基础针单项代建公司分确定代建包干价格包干工作范围包干价格代建方项目运作直交付项目进行严格监控工期质量成出现问题提出意见建议时纠偏通代建模式更精力放项目研发项目融资销售营资金回笼项目原40 已精减30 精减员根集团统布置安排开发项目样达整合外部专业资源做部资源需合理调剂限度发挥集团优势保证战略目标实现
作代建制引入房产开发项目试点A 项目2005 年4 月正式开工截目前已完成售楼处周遍景观样板间期高层体十六层车库桩基体施工墅期基完工销售资金回笼均部班进行着
3 2 代建制房产开发项目运行中体现出优势弊病
321 优势
1)增强项目理力度外部理员增加理层次丰富专业职细化形成专业口专事专架构
2)成工期质量签证控制具备重审核控制雏形目前已具备施工单位控监理单位监控项目代建公司总控投资方调控体系
3)投资项目代建分开明确双方责权利更利双方公司集中优势进行更专业化工作投资方较少员投入完成较数额产值提供行办法
322 弊病
1) 时代建协议框架性协议双方责权利工作分工没正式落实造成许工作没位关容法条文执行已出图项目代建包干价格确定时双方争议较存理解歧义前期没签定代建协议造成手续繁杂合结算时施工单位面两甲方审核回反复次数太
2) 代建公司投资方员均较年轻工作验足尤代建公司老带新模式应届毕业生较项目现场控力明显足代建方负责签订合备案时存手续全造价高合条款缺陷等问题代建方负责结算结算资料全进行结算草率定值现场签证水分
3)然实行代建制实行代建包干价格投资方动提出变更外变更发生造价变更均涵盖代建协议包干价格代建公司行解决点区代建项目规定中样求
A 项目执行中前期代建协议签订时间长双方现场签证理存理解差异代建方签证发生数量较签字员问询时出现解释清现象代建方应顷投资方节省造价济办法解决问题应方便项目理目造成非必投资尤时项目宗项目代建方提出定价高发生更换项目出处项目积累起数目直接影响总成控制
4)投资方代建方沟通时造成许未投资方认代建方施工方进行承诺承诺落实造成施工方代建投资方关系紧张
5)代建方招投标理资金拨付现场理方面协调力解决问题力提高代建公司
应代表投资方提出意见解决办法应施工单位意见直接反馈投资方直接推投资方解决
然造成项目代建出现问题关键更理流程工作位工作脱节针A 项目进行代建制理显现出优劣势思考 代建制作种市场济相吻合新型工程理模式国家社会认意味着实施 代建制够避免工程建设身具种风险相反 代建制破传统建设模式格局原投资者者建设者面风险责发生变化带许新问题
3 3 房产项目实施 代建制存问题防范措施
原机制工程项目建设风险四方面：缺乏效投资约束机制超投资超规模超标准现象严重达项目预期目标风险二建设理班子专业理验技术力量足造成项目质量差技术理风险三投资方 投资建设理四位体相互制约遏止腐败产生社会风险四工程项目存抗力破坏然风险 代建制工程项目建设理中实现社会化职业化商业化部分风险降低者转移代建单位投资方新增选择代建单位风险监代建单位风险新增风险通健全法律体系完善理制度细化代建合引入履约担保机制等方式予降低通阶段A 项目代建理认 代建制模式房产开发项目应代建工程作系统参方协完成系统目标程中进行权利义务分配参服务相关承包单位分担相应风险勘察设计单位承担起设计容缺陷失误符合现行规范出图时间滞等风险代建单位采合手段技术手段组织手段济手段进行风险防范控制建立健全项风险理制度风险理流程保证项目环节进行全面时效理
具体A 项目提出样思路：
1)作投资方首先应加强身理水监力度采分阶段代建前期规划方案设计甲控设备材料等工作进尤重宗旨先做事身降低代建风险
2) 投资方代建方签署种条款定严谨细致具操作性真正够代建单位实施效监督
3)代建制执行方代建公司应制定行效理制度采取效理手段形成效理体系理模式避免成 二传手代建方理水提高时带动整项目实施水提高
4)代建方应加中间程控制力度中间环节出现问题势必造成赶工现象旦出现赶工质量出现问题性增加A 项目中间环节控制力导致工期紧张
5)代建方应进步加强技术力量作独立施工方投资方第三方理服务性单位代建公司应具备较强专业实力定条件项目运作力够合法前提投资方意见般房产开发公司运作模式合理操作完全恪守条文规定部班工作致投资方公司竞争中处风失市场时机投资方销售业绩佳直接影响项目回款工程款拨付会直接加代建方项目理压力达双赢局面
目前A 项目新单项实施程中代建方已采取许措施保证工期进度质量诸加强合违约条款执行施工方严格筛选严格考核充分发挥监理公司作严质量关等手段方法已初见成效
4 结语
说代建制成败重点制度建设关键项目代建单位素质验责心政府投资项目代建制实施代建制推行需进步完善说：出台代建单位资质理规定项目代建单位资质实行动态理建立代建市场进入清出机制建立代建单位信评价体系确定合理代建费标准加强代建单位行业律制定相应投资项目代建制理办法出台统投资项目代建合示范文实施阶段建立目标责制风险索赔制履约担保制线工程建设程实施动态控制模式规范 代建制形式进行理投资项目方利益体行达实现 政府监业投资代建理负责目标等等
房产项目实施代建制断摸索实施程中存亟解决问题投资方说代建制理增加笔理费确实理水提高节省理费倍十倍资金说代建制房产开发中应该发展空间
参考文献
1决策资源房产研究中心现代房产全程操作实战解码[M] 济南：济南学出版社2000
2柴强房产估价[M(] 修订第五版)北京：首济贸易学出版社2005
3董黎明胡健颖房产开发营理[M]北京：北京学出版社1997
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摘政府投资项目采代建制理已初见成效房产项目开发尝试引入代建结合项目开发实践房产项目代建制实施提出思路
1 代建制理模式
代建制指投资项目规定程序投资方选择资质项目理公司作项目建设期法全权负责项目建设全程组织理通专业化项目理终达控制投资保证工期质量提高投资效益理水目项目代建分全程代建方式分阶段代建方式全程代建方式代建单位代建项目项目建议书批复开始行性研究设计施工竣工验收直保修期结束实行全程理分阶段代建方式代建项目分前期实施两阶段委托代建单位进行理
2 政府投资项目采代建制目
目前政府投资项目越越采 代建制目
1)效控制 三超防止项目建设中腐败现象产生
传统建设模式中政府投资项目实行财政投资政府理单模式政府集 投资建设理运营身种单模式项目实施中普遍存超规模超标准超概算 三超现象 代建制模式促政府投资项目中四环节互相分离彼制约
外单模式项目建设中存定薄弱环节政府投资执行部门掌控着勘探设计施工招投标物料采购全程缺少约束监失控责明利益清容易滋生腐败容易产生资金浪费资金挪假公济私行贿受贿等系列问题代建制政府行政权力 施工招投标物料采购 两关键环节退出通合约束代建单位代建单位基法律约束成控制利润追求考虑严格执行合建立严密控机制达防三超防杜腐败作
2)实施代建制保证项目质量责落实位提高投资效益
传统建设模式数政府投资项目 指挥部建设体制非专业机构非专业员甚时机构抽调员进行理说存成易控制弊端外员水参差齐项目班子组建程度付出学成时间成通常说
交学费质量工期达设计规范求时种建设体制建设单位政府部门级关系缺乏竞争机制行政辖行政干预会造成项目延迟项目量变更外作非常设机构指挥部项目结束追究责时责机构终身责机构理工程项目终项目成工期质量然
实行代建制代建单位具丰富项目专业理验够提高理水降低理成方便监督理提高投资项目实施情况透明度真正做公开公公正代建合约定代建单位投资方缴纳履约银行保函履约保证金便政府投资部门济代建单位违规行采取制约迫专业单位提高身技术水增强服务意识政府机构整体水提高起促进作项目说提高投资效益
3) 实行代建制政府职转变时规范投资理真正做建分开
传统建设模式投资建设建设理混体相互间缺乏效监督机制实行代建制政府职部门事行业指导监工作具体包括资金监建设市场监关规定落实政府作投资方受代建合约束立项存问题资金缺口项目会受制约规范建设市场理时项目单位责意识会增强盲目繁琐项目理业务中解脱出决策角色转变监督执行角色觉减少建设实施程中建设规模建设标准意变动样更利投资项目利建设真正做建分开
4) 代建制实施利项目造价降低建设理水提高理观念更新现项目理更快国际接轨
前国社会济快速发展求必须充分利社会资金进行投资建设代建制实施项目融资创造利条件投资者集中精力通种渠道作融资工作次投资者通合理方式项目投资进行全程严格造价控制千方百计减少浪费必开支达降低项目造价目
国加入WTO 基础建设市场成国际工程承包商跨国投资公司关注焦点代建制实施促理水理理念断更新断趋国际化国项目理逐步国际惯例接轨带动济快速发展融入全球市场
3 代建制房产开发中应实践
3 1 项目实例概述
作房产开发商集团领导提出 专业细分整合做思路鉴政府投资项目代建制理模式代建制引入房产开发领域基思路结合长远战略目标( 双百战略目标)位天津A 项目实行项目代建采分阶段代建制作投资方负责土资金运作理通前期方案策划委托代建施工品质控制销售资金回笼产权理终达 质量成进度三环节较控制目作投资方委托代建公司负责代建项目施工图设计开始直交付维修期满施工全程控制项目理形成投资方出资代建方实现交钥匙工程代建项目理模式
项目代建 总价包死非 服务型理模式非单纯挣取理费作赢利唯方式希通代建实现成控制代建公司控制造价节约成基础实现理费外节余分成赢利模式
签订代建框架协议基础针单项代建公司分确定代建包干价格包干工作范围包干价格代建方项目运作直交付项目进行严格监控工期质量成出现问题提出意见建议时纠偏通代建模式更精力放项目研发项目融资销售营资金回笼项目原40 已精减30 精减员根集团统布置安排开发项目样达整合外部专业资源做部资源需合理调剂限度发挥集团优势保证战略目标实现
作代建制引入房产开发项目试点A 项目2005 年4 月正式开工截目前已完成售楼处周遍景观样板间期高层体十六层车库桩基体施工墅期基完工销售资金回笼均部班进行着
3 2 代建制房产开发项目运行中体现出优势弊病
321 优势
1)增强项目理力度外部理员增加理层次丰富专业职细化形成专业口专事专架构
2)成工期质量签证控制具备重审核控制雏形目前已具备施工单位控监理单位监控项目代建公司总控投资方调控体系
3)投资项目代建分开明确双方责权利更利双方公司集中优势进行更专业化工作投资方较少员投入完成较数额产值提供行办法
322 弊病
1) 时代建协议框架性协议双方责权利工作分工没正式落实造成许工作没位关容法条文执行已出图项目代建包干价格确定时双方争议较存理解歧义前期没签定代建协议造成手续繁杂合结算时施工单位面两甲方审核回反复次数太
2) 代建公司投资方员均较年轻工作验足尤代建公司老带新模式应届毕业生较项目现场控力明显足代建方负责签订合备案时存手续全造价高合条款缺陷等问题代建方负责结算结算资料全进行结算草率定值现场签证水分
3)然实行代建制实行代建包干价格投资方动提出变更外变更发生造价变更均涵盖代建协议包干价格代建公司行解决点区代建项目规定中样求
A 项目执行中前期代建协议签订时间长双方现场签证理存理解差异代建方签证发生数量较签字员问询时出现解释清现象代建方应顷投资方节省造价济办法解决问题应方便项目理目造成非必投资尤时项目宗项目代建方提出定价高发生更换项目出处项目积累起数目直接影响总成控制
4)投资方代建方沟通时造成许未投资方认代建方施工方进行承诺承诺落实造成施工方代建投资方关系紧张
5)代建方招投标理资金拨付现场理方面协调力解决问题力提高代建公司
应代表投资方提出意见解决办法应施工单位意见直接反馈投资方直接推投资方解决
然造成项目代建出现问题关键更理流程工作位工作脱节针A 项目进行代建制理显现出优劣势思考 代建制作种市场济相吻合新型工程理模式国家社会认意味着实施 代建制够避免工程建设身具种风险相反 代建制破传统建设模式格局原投资者者建设者面风险责发生变化带许新问题
3 3 房产项目实施 代建制存问题防范措施
原机制工程项目建设风险四方面：缺乏效投资约束机制超投资超规模超标准现象严重达项目预期目标风险二建设理班子专业理验技术力量足造成项目质量差技术理风险三投资方 投资建设理四位体相互制约遏止腐败产生社会风险四工程项目存抗力破坏然风险 代建制工程项目建设理中实现社会化职业化商业化部分风险降低者转移代建单位投资方新增选择代建单位风险监代建单位风险新增风险通健全法律体系完善理制度细化代建合引入履约担保机制等方式予降低通阶段A 项目代建理认 代建制模式房产开发项目应代建工程作系统参方协完成系统目标程中进行权利义务分配参服务相关承包单位分担相应风险勘察设计单位承担起设计容缺陷失误符合现行规范出图时间滞等风险代建单位采合手段技术手段组织手段济手段进行风险防范控制建立健全项风险理制度风险理流程保证项目环节进行全面时效理
具体A 项目提出样思路：
1)作投资方首先应加强身理水监力度采分阶段代建前期规划方案设计甲控设备材料等工作进尤重宗旨先做事身降低代建风险
2) 投资方代建方签署种条款定严谨细致具操作性真正够代建单位实施效监督
3)代建制执行方代建公司应制定行效理制度采取效理手段形成效理体系理模式避免成 二传手代建方理水提高时带动整项目实施水提高
4)代建方应加中间程控制力度中间环节出现问题势必造成赶工现象旦出现赶工质量出现问题性增加A 项目中间环节控制力导致工期紧张
5)代建方应进步加强技术力量作独立施工方投资方第三方理服务性单位代建公司应具备较强专业实力定条件项目运作力够合法前提投资方意见般房产开发公司运作模式合理操作完全恪守条文规定部班工作致投资方公司竞争中处风失市场时机投资方销售业绩佳直接影响项目回款工程款拨付会直接加代建方项目理压力达双赢局面
目前A 项目新单项实施程中代建方已采取许措施保证工期进度质量诸加强合违约条款执行施工方严格筛选严格考核充分发挥监理公司作严质量关等手段方法已初见成效
4 结语
说代建制成败重点制度建设关键项目代建单位素质验责心政府投资项目代建制实施代建制推行需进步完善说：出台代建单位资质理规定项目代建单位资质实行动态理建立代建市场进入清出机制建立代建单位信评价体系确定合理代建费标准加强代建单位行业律制定相应投资项目代建制理办法出台统投资项目代建合示范文实施阶段建立目标责制风险索赔制履约担保制线工程建设程实施动态控制模式规范 代建制形式进行理投资项目方利益体行达实现 政府监业投资代建理负责目标等等
房产项目实施代建制断摸索实施程中存亟解决问题投资方说代建制理增加笔理费确实理水提高节省理费倍十倍资金说代建制房产开发中应该发展空间
参考文献
1决策资源房产研究中心现代房产全程操作实战解码[M] 济南：济南学出版社2000
2柴强房产估价[M(] 修订第五版)北京：首济贸易学出版社2005
3董黎明胡健颖房产开发营理[M]北京：北京学出版社1997
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