中国房产市场调控理模式思考
· · 房产功定位：目前中国房产市场中存问题级方政府房产具产业发展功感兴趣特城市化进程中政府仅没房产承担社会服务功予重视反城市土营推动土增值作增加政府收入渠道房产确实济增长具强拉效应产业必须清楚认识中国房产承担着保障１３亿口公居住权功果忽略点失仅仅谐社会义基础时遭遇房产市场泡沫带危害
房产调控目标定位：鉴中国房产市场特点功决定中国房产市场目标定位限限房产市场理限房产市场陷入投机市场陷阱房产陷入投机市场陷阱需供需双方进行约束性调控：购房者言投资购买居住购买房产商言房产行业成暴利超额利润行业应获均利润行业保证房产业中国健康发展限调控目标
中国房产调控限目标房产价格变化必须居民房住特收入低群体必须低起码居住标准方面富强购买力购买限面积住房住房标准中国美国样中产家庭购买独立墅低收入者够住房中等收入够买起房高收入者购限房实现住房体均等化应成中国房产调控目标
目前造成中国房产价格涨种原根深层原房产市场理定位出现问题济学基原理房产完全竞争市场作土资源稀缺中国更１９９８年放开房产市场房产底完全竞争市场理政府参限竞争市场理没理指导思想搞清楚房产市场理政策设计严重存着完全竞争市场倾理指导思想政策房产市场性质错位房产理陷入动局面
房产市场完全竞争市场限竞争市场
房产市场基土资源市场决定房产市场般商品市场土资源约束限竞争市场限竞争房产市场三特征：
首先土资源生性决定房产市场容易形成泡沫市场
土资源生性决定房产市场价格调节法解决供量增加通价格升调节供需矛盾价格升背离房产实际价值时诱发投机出现房产投机形成资金强需求投机资金量注入形成房产泡沫房产泡沫旦破裂连带引发济危机终导致整济危机房产陷入泡沫机理：房产供应求价格涨城镇开发土资源减少引发价格轮番涨诱发投机需求膨胀房产价格炒作中攀升形成房产泡沫着资金供应链断裂泡沫破裂导致济危机
仅仅理逻辑推进早进入市场济西方发达国家进入市场济发展中国家程度遭受次次房产市场泡沫代价房产泡沫破裂危害甚高股市泡沫破裂危害
第二房产空间非流动性决定房产市场法通土素流动解决供求均衡封闭域市场
房产市场托土资源种国家单元国土资源土素资源商品跨国界流动石油矿产资源等产品属生资源通跨国界流动调节市场供需粮食房产样属托土资源产品粮食身流动惟独房产市场法通土资源国际流动解决土资源分布均问题国土稀缺时法通进口土解决种稀缺然土进行国际间流动资国际流动种情况果域性封闭房产市场作开放流动市场盲目开放金融市场房产市场带国际资该国房产市场击国家带房产泡沫灾难泰国房产泡沫形成破裂目前国允许外资进入中国房产市场充满风险选择需慎重
第三土作国土资源作国居民必须生活资料决定房产法通交易完全定价商品
果市场定价美国拥购买力够购买数美国样国土作国家权国民财富国土资源交易决定国土资源房产完全交易产品特住房作国国民代必需生活资料般商品房产开发包含房产商投资房产具商品特性具交易性房产中土作国土资源价值具交易性面国国民国土居住权国公民基权利部分没力购买附加值高豪华住宅户籍城市农村居住权没购买力剥夺住房具交易性交易性双重特性决定房产市场限竞争市场果房产市场交完全竞争市场调节单购买力决定房产资源分配许没购买力公民失居住权市场调节承认购买力认公居住权房产产品具双重性决定单纯通市场调节法保证公民居住权需政府参市场调节
中国房产市场调控理反思：完全市场化陷阱
中国房产市场化改革开始１９９８年根性标志国发１９９８２３号国务院关进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知文件颁布２３号文件关深化城镇政府制度改革指导思想：稳步推进住房商品化社会化逐步建立适应社会义市场济体制国国情城镇住房新制度目标定位：停止住房实物分配逐步实行住房分配货币化建立完善济适住房层次城镇住房供应体系然１９９８年启动房产市场供体系济适房城镇住房供应体系意味着时国务院开始中国房产市场作限竞争市场说明国务院开始操作层面没房产市场完全交市场调节指导思想提出推进住房商品化社会化改革没明确房产市场界定限竞争市场
实际执行中级方政府没兴趣工作重点放济适房供政府控制批租土批流般商品房２３号文件求建设济适房土供应例应６０％实际城市连１％例相高北京市１０％
中国房产级方政府房产商合谋中远离国发１９９８２３号文件求完全市场化快速滑动时中国房产价格开始逐步攀升然令解中国房产热问题开始暴露２００３年国务院颁发国发２００３１８号国务院关促进房产市场持续健康发展通知中中国房产市场定位１８０度转弯１９９８２３号文件中提出建设济适房房产市场定位国发２００３１８号文件中变成逐步实现数家庭购买承租普通商品住房根市场需求采取效措施加快普通商品住房发展提高市场供应中例说明国务院中国房产市场定位已１９９８年限市场转般市场实际已存房产市场现状认济适房房产市场根没出现真正存普通商品房越越占导位市场
２００３年房产热国出现房产底否存泡沫激烈争种争然引发中央房产市场存问题高度重视造成中国房产价格断攀升根原没触国务院文件没明确提出中国房产完全交市场调节实际操作中严重存着房产市场完全市场化推进趋否认相计划体制住房制度住房改革市场化商品化趋没错中国房产市场作商品市场样作完全市场化市场推进显然认识指导思想误区
国发２００３１８文件发济适房般商品房例改变信息实强化房产市场竞争强度信息解释什意调控房产文件文件颁发２００４年成中国房价陡然升高年国家统计局数显示２００４年商品房商品住宅均销售价格涨幅首次突破两位数首次超均支配收入增长幅度物价涨指数房价涨幅２０００年高中国社科院等权威机构发布２００４－２００５中国房产发展报告２００４年全国商品房均售价１９９８年增加６５１元达２７１４元／方米年均增加９３元２００４年年房价增长２００３年出３５５元增值１９９８－２００３年年均增量３．８倍
直２００５年４月底国八条２００６年５月国六条调整供房结构重点发展中低价位中套型普通商品住房济适住房廉租住房作房产调控容断攀升房产价格面前房产建设部态度发生变化房产相关文件中表面明确提出中国房产市场性质定位出台关政策中央政府越越房产作特殊产品市场
中国产市场调控四定位
鉴房产市场理验教训中国房产市场理中明确四方面定位：
１．房产市场类型定位：中国房产市场仅限竞争市场属竞争承受力弱市场中国属土资源严重短缺国家中国国土面积美国相中国口美国４倍意味着中国房产土资源稀缺度美国４倍实际４倍中国作口国需足够土资源解决粮食问题通进口粮食置换出更土情况供中国房产市场开发土资源极限中国美国相果中国房产完全交市场调节中国房产市场竞争强度美国４倍竞争强度推动房产价格会数倍高美国理解日均收入没美国高日东京土价格美国４倍目前中国均收入美国１／２３承担美国数倍高住房价格降低中国生活质量果中国效控制房产泡沫中国改革２０年积累财富房产黑洞吃掉
土资源严重短缺决定中国房产市场会世界理难度中国济带风险市场果房产市场理定位出现偏差未出现中国济危机金融危机房产泡沫危机世纪８０年代日金融危机９０年代东南亚金融风暴１９２９年美国济危机危机发生机理先发生房产泡沫然导致金融危机
应该清醒认识危害中国济持续发展源环境外房产泡沫房产市场作限竞争市场建立符合中国国情政府导限竞争房产市场中国转型期市场体制改革中遇新难题新挑战
２．房产功定位：中国房产市场必须承担起产业发展社会服务双重功房产具交易性交易性双重特征决定房产双重功受土资源约束越土资源稀缺国家越凸现房产承担社会服务功越需政府加房产市场补贴调控力度土资源丰富美国房产市场政府补贴干预市场目前中国房产市场中存问题级方政府房产具产业发展功感兴趣特城市化进程中政府仅没房产承担社会服务功予重视反城市土营推动土增值作增加政府收入渠道房产确实济增长具强拉效应产业必须清楚认识中国房产承担着保障１３亿口公居住权功果忽略点失仅仅谐社会义基础时遭遇房产市场泡沫带危害
３．房产调控目标定位：鉴中国房产市场特点功决定中国房产市场目标定位限限房产市场理限房产市场陷入投机市场陷阱房产陷入投机市场陷阱需供需双方进行约束性调控：购房者言投资购买居住购买房产商言房产行业成暴利超额利润行业应获均利润行业保证房产业中国健康发展限调控目标
中国房产调控限目标房产价格变化必须居民房住特收入低群体必须低起码居住标准方面富强购买力购买限面积住房住房标准中国美国样中产家庭购买独立墅低收入者够住房中等收入够买起房高收入者购限房实现住房体均等化应成中国房产调控目标
果中国房产市场动态够断逼两目标中国房产够承担起产业发展社会服务功
４．房产调控理模式定位：中国房产调控模式总体定位应够走具中国特色政府导型市场化理模式然中国房产回计划济时期系统解决中国房产问题中国房产理模式应方面着手：
战略理围绕土资源约束重新思考中国城市化模式实践证明东亚工业化程中形成口度集中城市化发展模式推动房产价格涨原西欧属均土稀缺国家西欧走中城市均等化城市发展模式西欧土没出现东京首尔样高价中国作１３亿口国城市化程中走口度集中城市化模式应走城乡协调中城市均衡发展模式解决问题产业布局改变目前存城市通吃问题改变公财政投资教育文化医疗等资源度集中城市问题
宏观调控围绕调控目标强化房产市场结构控制中国房产市场真正成政府调控限竞争市场必须降低中国房产市场竞争强度短期法改变房产供总量前提降低房产市场竞争强度效方法改变房产供结构加政府补贴政府控制廉租房济房供
制度理根中国房产功目标定位中国房产指导思想理原提供立法保证中国房产市场理进行限市场定位理时性升中国重决策高度予重视升源环境样权重
政策理启动税收转移支付政府补贴金融工具住房信息理等济手段购买行房产商营进行目标控制性理
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中国房产市场调控理模式思考
· · 房产功定位：目前中国房产市场中存问题级方政府房产具产业发展功感兴趣特城市化进程中政府仅没房产承担社会服务功予重视反城市土营推动土增值作增加政府收入渠道房产确实济增长具强拉效应产业必须清楚认识中国房产承担着保障１３亿口公居住权功果忽略点失仅仅谐社会义基础时遭遇房产市场泡沫带危害
房产调控目标定位：鉴中国房产市场特点功决定中国房产市场目标定位限限房产市场理限房产市场陷入投机市场陷阱房产陷入投机市场陷阱需供需双方进行约束性调控：购房者言投资购买居住购买房产商言房产行业成暴利超额利润行业应获均利润行业保证房产业中国健康发展限调控目标
中国房产调控限目标房产价格变化必须居民房住特收入低群体必须低起码居住标准方面富强购买力购买限面积住房住房标准中国美国样中产家庭购买独立墅低收入者够住房中等收入够买起房高收入者购限房实现住房体均等化应成中国房产调控目标
目前造成中国房产价格涨种原根深层原房产市场理定位出现问题济学基原理房产完全竞争市场作土资源稀缺中国更１９９８年放开房产市场房产底完全竞争市场理政府参限竞争市场理没理指导思想搞清楚房产市场理政策设计严重存着完全竞争市场倾理指导思想政策房产市场性质错位房产理陷入动局面
房产市场完全竞争市场限竞争市场
房产市场基土资源市场决定房产市场般商品市场土资源约束限竞争市场限竞争房产市场三特征：
首先土资源生性决定房产市场容易形成泡沫市场
土资源生性决定房产市场价格调节法解决供量增加通价格升调节供需矛盾价格升背离房产实际价值时诱发投机出现房产投机形成资金强需求投机资金量注入形成房产泡沫房产泡沫旦破裂连带引发济危机终导致整济危机房产陷入泡沫机理：房产供应求价格涨城镇开发土资源减少引发价格轮番涨诱发投机需求膨胀房产价格炒作中攀升形成房产泡沫着资金供应链断裂泡沫破裂导致济危机
仅仅理逻辑推进早进入市场济西方发达国家进入市场济发展中国家程度遭受次次房产市场泡沫代价房产泡沫破裂危害甚高股市泡沫破裂危害
第二房产空间非流动性决定房产市场法通土素流动解决供求均衡封闭域市场
房产市场托土资源种国家单元国土资源土素资源商品跨国界流动石油矿产资源等产品属生资源通跨国界流动调节市场供需粮食房产样属托土资源产品粮食身流动惟独房产市场法通土资源国际流动解决土资源分布均问题国土稀缺时法通进口土解决种稀缺然土进行国际间流动资国际流动种情况果域性封闭房产市场作开放流动市场盲目开放金融市场房产市场带国际资该国房产市场击国家带房产泡沫灾难泰国房产泡沫形成破裂目前国允许外资进入中国房产市场充满风险选择需慎重
第三土作国土资源作国居民必须生活资料决定房产法通交易完全定价商品
果市场定价美国拥购买力够购买数美国样国土作国家权国民财富国土资源交易决定国土资源房产完全交易产品特住房作国国民代必需生活资料般商品房产开发包含房产商投资房产具商品特性具交易性房产中土作国土资源价值具交易性面国国民国土居住权国公民基权利部分没力购买附加值高豪华住宅户籍城市农村居住权没购买力剥夺住房具交易性交易性双重特性决定房产市场限竞争市场果房产市场交完全竞争市场调节单购买力决定房产资源分配许没购买力公民失居住权市场调节承认购买力认公居住权房产产品具双重性决定单纯通市场调节法保证公民居住权需政府参市场调节
中国房产市场调控理反思：完全市场化陷阱
中国房产市场化改革开始１９９８年根性标志国发１９９８２３号国务院关进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知文件颁布２３号文件关深化城镇政府制度改革指导思想：稳步推进住房商品化社会化逐步建立适应社会义市场济体制国国情城镇住房新制度目标定位：停止住房实物分配逐步实行住房分配货币化建立完善济适住房层次城镇住房供应体系然１９９８年启动房产市场供体系济适房城镇住房供应体系意味着时国务院开始中国房产市场作限竞争市场说明国务院开始操作层面没房产市场完全交市场调节指导思想提出推进住房商品化社会化改革没明确房产市场界定限竞争市场
实际执行中级方政府没兴趣工作重点放济适房供政府控制批租土批流般商品房２３号文件求建设济适房土供应例应６０％实际城市连１％例相高北京市１０％
中国房产级方政府房产商合谋中远离国发１９９８２３号文件求完全市场化快速滑动时中国房产价格开始逐步攀升然令解中国房产热问题开始暴露２００３年国务院颁发国发２００３１８号国务院关促进房产市场持续健康发展通知中中国房产市场定位１８０度转弯１９９８２３号文件中提出建设济适房房产市场定位国发２００３１８号文件中变成逐步实现数家庭购买承租普通商品住房根市场需求采取效措施加快普通商品住房发展提高市场供应中例说明国务院中国房产市场定位已１９９８年限市场转般市场实际已存房产市场现状认济适房房产市场根没出现真正存普通商品房越越占导位市场
２００３年房产热国出现房产底否存泡沫激烈争种争然引发中央房产市场存问题高度重视造成中国房产价格断攀升根原没触国务院文件没明确提出中国房产完全交市场调节实际操作中严重存着房产市场完全市场化推进趋否认相计划体制住房制度住房改革市场化商品化趋没错中国房产市场作商品市场样作完全市场化市场推进显然认识指导思想误区
国发２００３１８文件发济适房般商品房例改变信息实强化房产市场竞争强度信息解释什意调控房产文件文件颁发２００４年成中国房价陡然升高年国家统计局数显示２００４年商品房商品住宅均销售价格涨幅首次突破两位数首次超均支配收入增长幅度物价涨指数房价涨幅２０００年高中国社科院等权威机构发布２００４－２００５中国房产发展报告２００４年全国商品房均售价１９９８年增加６５１元达２７１４元／方米年均增加９３元２００４年年房价增长２００３年出３５５元增值１９９８－２００３年年均增量３．８倍
直２００５年４月底国八条２００６年５月国六条调整供房结构重点发展中低价位中套型普通商品住房济适住房廉租住房作房产调控容断攀升房产价格面前房产建设部态度发生变化房产相关文件中表面明确提出中国房产市场性质定位出台关政策中央政府越越房产作特殊产品市场
中国产市场调控四定位
鉴房产市场理验教训中国房产市场理中明确四方面定位：
１．房产市场类型定位：中国房产市场仅限竞争市场属竞争承受力弱市场中国属土资源严重短缺国家中国国土面积美国相中国口美国４倍意味着中国房产土资源稀缺度美国４倍实际４倍中国作口国需足够土资源解决粮食问题通进口粮食置换出更土情况供中国房产市场开发土资源极限中国美国相果中国房产完全交市场调节中国房产市场竞争强度美国４倍竞争强度推动房产价格会数倍高美国理解日均收入没美国高日东京土价格美国４倍目前中国均收入美国１／２３承担美国数倍高住房价格降低中国生活质量果中国效控制房产泡沫中国改革２０年积累财富房产黑洞吃掉
土资源严重短缺决定中国房产市场会世界理难度中国济带风险市场果房产市场理定位出现偏差未出现中国济危机金融危机房产泡沫危机世纪８０年代日金融危机９０年代东南亚金融风暴１９２９年美国济危机危机发生机理先发生房产泡沫然导致金融危机
应该清醒认识危害中国济持续发展源环境外房产泡沫房产市场作限竞争市场建立符合中国国情政府导限竞争房产市场中国转型期市场体制改革中遇新难题新挑战
２．房产功定位：中国房产市场必须承担起产业发展社会服务双重功房产具交易性交易性双重特征决定房产双重功受土资源约束越土资源稀缺国家越凸现房产承担社会服务功越需政府加房产市场补贴调控力度土资源丰富美国房产市场政府补贴干预市场目前中国房产市场中存问题级方政府房产具产业发展功感兴趣特城市化进程中政府仅没房产承担社会服务功予重视反城市土营推动土增值作增加政府收入渠道房产确实济增长具强拉效应产业必须清楚认识中国房产承担着保障１３亿口公居住权功果忽略点失仅仅谐社会义基础时遭遇房产市场泡沫带危害
３．房产调控目标定位：鉴中国房产市场特点功决定中国房产市场目标定位限限房产市场理限房产市场陷入投机市场陷阱房产陷入投机市场陷阱需供需双方进行约束性调控：购房者言投资购买居住购买房产商言房产行业成暴利超额利润行业应获均利润行业保证房产业中国健康发展限调控目标
中国房产调控限目标房产价格变化必须居民房住特收入低群体必须低起码居住标准方面富强购买力购买限面积住房住房标准中国美国样中产家庭购买独立墅低收入者够住房中等收入够买起房高收入者购限房实现住房体均等化应成中国房产调控目标
果中国房产市场动态够断逼两目标中国房产够承担起产业发展社会服务功
４．房产调控理模式定位：中国房产调控模式总体定位应够走具中国特色政府导型市场化理模式然中国房产回计划济时期系统解决中国房产问题中国房产理模式应方面着手：
战略理围绕土资源约束重新思考中国城市化模式实践证明东亚工业化程中形成口度集中城市化发展模式推动房产价格涨原西欧属均土稀缺国家西欧走中城市均等化城市发展模式西欧土没出现东京首尔样高价中国作１３亿口国城市化程中走口度集中城市化模式应走城乡协调中城市均衡发展模式解决问题产业布局改变目前存城市通吃问题改变公财政投资教育文化医疗等资源度集中城市问题
宏观调控围绕调控目标强化房产市场结构控制中国房产市场真正成政府调控限竞争市场必须降低中国房产市场竞争强度短期法改变房产供总量前提降低房产市场竞争强度效方法改变房产供结构加政府补贴政府控制廉租房济房供
制度理根中国房产功目标定位中国房产指导思想理原提供立法保证中国房产市场理进行限市场定位理时性升中国重决策高度予重视升源环境样权重
政策理启动税收转移支付政府补贴金融工具住房信息理等济手段购买行房产商营进行目标控制性理
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