房产开发项目风险分析策探讨
摘 ：房产开发项目生命周期房产开发项目风险分决策风险土风险设计风险建造风险销售风险等五类进行深入分析基础提出相应风险防范策
关键词：房产开发 项目 风险 策
着国济社会发展房产需求增加极促进房产行业发展房产行业逐渐发展成国国民济中重行业房产行业具资金投入量项目周期长项目政策性域性强等特点风险素复杂样存房产开发项目整程中房产开发项目风险进行识进提出防范策具重现实意义
房产开发项目风险分析
根房产开发项目流程房产开发项目风险次分决策风险土风险设计风险建造风险销售风险等五类
1决策风险决策阶段房产开发程中重环节阶段通政治济社会发展趋势研究综合分析市场供需情况城市规划产业政策国家宏观济政策等制定房产开发项目策略确定房产开发项目营类型时机房产行业国民济发展密切相关受政策影响政府房价限制贷款利率规定土供应量控制土约束环境保护求投资规模投资方税收控制等会房产开发项目构成风险项目开发类型定位项目成功否关重房产土建工程旦完成难房产开发类型进行更改
2土风险土房产开发项目基础房产开发项目影响土处区域然条件社会济行政等素产生综合效应决定着土潜收益力影响房产投资风险决定性素土政策风险源土产权制度变更确定土取方式土调控制度土政策执行力度等土通公开拍卖招标协议出等方式取取土程中土价格定位竞标方式选择等造成土风险土竞标成功般面量征拆迁安置补偿工作涉许法律开发商面种复杂情况拆迁会房产开发项目带风险开发商战略考虑土进行储备土价格较低时
候买进土获更利润土储备程中面土收回土政策变动等风险
3设计风险设计费建设工程全程费中占例工程造价影响时达75合理设计降低成10设计原引起质量事占总事量40设计风险指设计方案设计设计参数方案选择导致建筑工程满足适济美观安全性求设计进度满足工程求设计方案合理造成房产租售出房产滞销引起收益降设计前现场勘查充分搜集水文气象等资料提出设计方案加强设计监理设计审查避免频繁设计变更规避设计风险
4建造风险建造风险体现招投标合承包商履约力成工期质量等方面开发商采招标模式公开招标邀请招标协商议标等三种招投标时选择适招标模式选择符合条件设计单位施工单位监理单位项目建设程中需订立许合施工合材料供应合等果合理善合执行严出现合纠纷种纠纷影响项目质量工期成项目相关方造成损失果承包商没履约力导致拖延工期影响进度房屋销售建造成房产开发项目中占例果建造成效控制会幅增加房产项目开发成房产开发项目环节时间损失导致工期拖延方面房产市场状况会发生较变化错佳销售时机方面工期延长会增加投入资金利息支出增加理费房产作房产开发项目产品质量仅影响销售影响户安全建造程中应充分保证房屋质量
5销售风险销售阶段决定房产开发项目否获利关键阶段销售时机选择销售价格定位销售方式选择广告方式选择等会影响销售效果盈利房产销售时机般三种情况：预售时出售滞销售种销售方式风险国数房产开发企业采预售销售方式消费者房价敏感果价格高导致房屋销售量降低难时收回投资造成风险房产销售方式营销代理营销两种果营销缺乏专业营销技术代理营销代理费高增加成营销广告充分运报刊广播电视现场广告牌等种方式进行宣传达促进房产销售效果
二房产开发项目风险防范策
1重视行性分析决策正确否关系整项目成败项目决策阶段
应充分搜集项目相关种信息实考察调查获详实数做项目市场分析财务评估力资源分析项目敏感素评估确定房产开发项目盈利性基础做出决策市场分析包括分析房产开发项目市场定位竞争优势竞争手顾客群体项目市场销售潜力等财务评估包括房产开发项目利润预测销售盈亏衡点估测投资构成估测投资回收期部收益率估测流动资金周转速度估测资产负债发展趋势估测资金筹措方法等力资源分析包括分析该房产开发项目高层理者营力确定招聘适合项目房产项目未发展敏感四素销售价格变化市场引起销售数量变化成增减引起变化投资资金筹措引起变化时行性研究阶段分析房产开发项目利益相关方利益博弈调协
2建立信息中心房产企业应建立信息中心搜集房产行业相关信息企业决策提供信息支持房产行业作风险较高行业果缺乏时充分信息难做出正确决策进影响项目利进行项目行性阶段足够信息帮助决策者做出正确判断减少投资决策失误避免风险项目开发程中足够信息助理者进行效理首先应成立专门组织机构该机构企业外相关信息进行搜集整理次建立规章制度明确信息流流转方式方通制度约束保证信息中心够时准确获取信息信息搜集目专信息进行汇总整理分析形成房产开发项目信息
3建立风险预警体系建立房产风险预警体系便房产企业更觉更系统理项目开发程中风险房产开发项目特点风险完全定量指标衡量 情况仅理者观分析判断风险预测企业营风险时应建立合理风险指标体系引入A计分法影响企业风险营素列出根影响赋予值然根企业实际情况影响素做标记加总标记项分值界值较评价营风险状况建立风险指标体系房产开发项目中验历史数运先进技术手段加整理分析通信息中心收集新信息数房产行业房产开发项目进行风险预警果发现风险立启动风险预警采取相关措施进行风险防范
4重视工程质量房产作开发项目终产品关系户价值关系户生命安全重视工程质量保证产品质量保障户价值生命安全具重意义项目进行全面质量理保证工程质量质量理需批专业质量质量具备参房产工程质量工作总体策划力具体负责落实质量方针质量目标进行现场指导帮助解决实际质量问题求懂技术懂理
反映项目质量材料环境配套设施实行全方位全程理严质量关逐步完善房产开发项目种安全设施工程施工中建立项目理负责制度项目理负责工程质量组织保证工程招标程中实行公开公公正原择优录符合条件具较高信誉实力施工单位确保工程施工质量施工安全工程建设项目施工中施工项目部明确工程领导责施工员责义务定期召开工程质量会议安全专题会议思想高度重视工程质量深刻认识百年计质量第质量重泰山含义施工程中全面贯彻质量保证体系方位力度保证施工质量施工安全
5提高理水培养引进优秀房产公司理层应风险理纳入日常理中时培育风险理企业文化公司员工参风险理中企业竞争终竞争强化房产开发项目专业理队伍培训力度工作验技术理员进行培训培养批房产开发项目需项目理采购理施工理财务理合计划费估算控制材料控制风险保险索赔质量安全等专业技术理适应房产开发项目需理培训实践培训结合起总结推广房产开发项目成功验专业培训机构签订员培训合针性公司培养类专业技术理时高校相关专业中选拔房产开发项目需招聘进行培养作储备专业技术理
6规避转移风险通项目保险转移风险购买保险转移减少风险途径开发商应根项目实际情况选择保险险种选择信誉良保险公司通工程担保效转移风险规避转移风险方式种：完全规避风险通放弃拒绝合作停止业务活动回避风险源然潜确定损失避免获利益机会会丧失二风险损失控制通降低损失发生概率降低损失发生程度三转移风险潜损失定方式转移方第三方四留风险动动意识意识时完全回避风险明显利计划风险留失种规避风险方式
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摘 ：房产开发项目生命周期房产开发项目风险分决策风险土风险设计风险建造风险销售风险等五类进行深入分析基础提出相应风险防范策
关键词：房产开发 项目 风险 策
着国济社会发展房产需求增加极促进房产行业发展房产行业逐渐发展成国国民济中重行业房产行业具资金投入量项目周期长项目政策性域性强等特点风险素复杂样存房产开发项目整程中房产开发项目风险进行识进提出防范策具重现实意义
房产开发项目风险分析
根房产开发项目流程房产开发项目风险次分决策风险土风险设计风险建造风险销售风险等五类
1决策风险决策阶段房产开发程中重环节阶段通政治济社会发展趋势研究综合分析市场供需情况城市规划产业政策国家宏观济政策等制定房产开发项目策略确定房产开发项目营类型时机房产行业国民济发展密切相关受政策影响政府房价限制贷款利率规定土供应量控制土约束环境保护求投资规模投资方税收控制等会房产开发项目构成风险项目开发类型定位项目成功否关重房产土建工程旦完成难房产开发类型进行更改
2土风险土房产开发项目基础房产开发项目影响土处区域然条件社会济行政等素产生综合效应决定着土潜收益力影响房产投资风险决定性素土政策风险源土产权制度变更确定土取方式土调控制度土政策执行力度等土通公开拍卖招标协议出等方式取取土程中土价格定位竞标方式选择等造成土风险土竞标成功般面量征拆迁安置补偿工作涉许法律开发商面种复杂情况拆迁会房产开发项目带风险开发商战略考虑土进行储备土价格较低时
候买进土获更利润土储备程中面土收回土政策变动等风险
3设计风险设计费建设工程全程费中占例工程造价影响时达75合理设计降低成10设计原引起质量事占总事量40设计风险指设计方案设计设计参数方案选择导致建筑工程满足适济美观安全性求设计进度满足工程求设计方案合理造成房产租售出房产滞销引起收益降设计前现场勘查充分搜集水文气象等资料提出设计方案加强设计监理设计审查避免频繁设计变更规避设计风险
4建造风险建造风险体现招投标合承包商履约力成工期质量等方面开发商采招标模式公开招标邀请招标协商议标等三种招投标时选择适招标模式选择符合条件设计单位施工单位监理单位项目建设程中需订立许合施工合材料供应合等果合理善合执行严出现合纠纷种纠纷影响项目质量工期成项目相关方造成损失果承包商没履约力导致拖延工期影响进度房屋销售建造成房产开发项目中占例果建造成效控制会幅增加房产项目开发成房产开发项目环节时间损失导致工期拖延方面房产市场状况会发生较变化错佳销售时机方面工期延长会增加投入资金利息支出增加理费房产作房产开发项目产品质量仅影响销售影响户安全建造程中应充分保证房屋质量
5销售风险销售阶段决定房产开发项目否获利关键阶段销售时机选择销售价格定位销售方式选择广告方式选择等会影响销售效果盈利房产销售时机般三种情况：预售时出售滞销售种销售方式风险国数房产开发企业采预售销售方式消费者房价敏感果价格高导致房屋销售量降低难时收回投资造成风险房产销售方式营销代理营销两种果营销缺乏专业营销技术代理营销代理费高增加成营销广告充分运报刊广播电视现场广告牌等种方式进行宣传达促进房产销售效果
二房产开发项目风险防范策
1重视行性分析决策正确否关系整项目成败项目决策阶段
应充分搜集项目相关种信息实考察调查获详实数做项目市场分析财务评估力资源分析项目敏感素评估确定房产开发项目盈利性基础做出决策市场分析包括分析房产开发项目市场定位竞争优势竞争手顾客群体项目市场销售潜力等财务评估包括房产开发项目利润预测销售盈亏衡点估测投资构成估测投资回收期部收益率估测流动资金周转速度估测资产负债发展趋势估测资金筹措方法等力资源分析包括分析该房产开发项目高层理者营力确定招聘适合项目房产项目未发展敏感四素销售价格变化市场引起销售数量变化成增减引起变化投资资金筹措引起变化时行性研究阶段分析房产开发项目利益相关方利益博弈调协
2建立信息中心房产企业应建立信息中心搜集房产行业相关信息企业决策提供信息支持房产行业作风险较高行业果缺乏时充分信息难做出正确决策进影响项目利进行项目行性阶段足够信息帮助决策者做出正确判断减少投资决策失误避免风险项目开发程中足够信息助理者进行效理首先应成立专门组织机构该机构企业外相关信息进行搜集整理次建立规章制度明确信息流流转方式方通制度约束保证信息中心够时准确获取信息信息搜集目专信息进行汇总整理分析形成房产开发项目信息
3建立风险预警体系建立房产风险预警体系便房产企业更觉更系统理项目开发程中风险房产开发项目特点风险完全定量指标衡量 情况仅理者观分析判断风险预测企业营风险时应建立合理风险指标体系引入A计分法影响企业风险营素列出根影响赋予值然根企业实际情况影响素做标记加总标记项分值界值较评价营风险状况建立风险指标体系房产开发项目中验历史数运先进技术手段加整理分析通信息中心收集新信息数房产行业房产开发项目进行风险预警果发现风险立启动风险预警采取相关措施进行风险防范
4重视工程质量房产作开发项目终产品关系户价值关系户生命安全重视工程质量保证产品质量保障户价值生命安全具重意义项目进行全面质量理保证工程质量质量理需批专业质量质量具备参房产工程质量工作总体策划力具体负责落实质量方针质量目标进行现场指导帮助解决实际质量问题求懂技术懂理
反映项目质量材料环境配套设施实行全方位全程理严质量关逐步完善房产开发项目种安全设施工程施工中建立项目理负责制度项目理负责工程质量组织保证工程招标程中实行公开公公正原择优录符合条件具较高信誉实力施工单位确保工程施工质量施工安全工程建设项目施工中施工项目部明确工程领导责施工员责义务定期召开工程质量会议安全专题会议思想高度重视工程质量深刻认识百年计质量第质量重泰山含义施工程中全面贯彻质量保证体系方位力度保证施工质量施工安全
5提高理水培养引进优秀房产公司理层应风险理纳入日常理中时培育风险理企业文化公司员工参风险理中企业竞争终竞争强化房产开发项目专业理队伍培训力度工作验技术理员进行培训培养批房产开发项目需项目理采购理施工理财务理合计划费估算控制材料控制风险保险索赔质量安全等专业技术理适应房产开发项目需理培训实践培训结合起总结推广房产开发项目成功验专业培训机构签订员培训合针性公司培养类专业技术理时高校相关专业中选拔房产开发项目需招聘进行培养作储备专业技术理
6规避转移风险通项目保险转移风险购买保险转移减少风险途径开发商应根项目实际情况选择保险险种选择信誉良保险公司通工程担保效转移风险规避转移风险方式种：完全规避风险通放弃拒绝合作停止业务活动回避风险源然潜确定损失避免获利益机会会丧失二风险损失控制通降低损失发生概率降低损失发生程度三转移风险潜损失定方式转移方第三方四留风险动动意识意识时完全回避风险明显利计划风险留失种规避风险方式
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